investīciju analīze un novērtēšana

of 101/101
BANKU AUGSTSKOLA MAĢISTRA DARBS INVESTĪCIJU ANALĪZE UN NOVĒRTĒŠANA Profesionālās maģistra finansu programmas Pilna laika studiju 2MF1 grupas studente DACE VANAGA Rīga, 2007

Post on 19-Jan-2017

233 views

Category:

Documents

4 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • BANKU AUGSTSKOLA

    MAISTRA DARBS

    INVESTCIJU ANALZE UN NOVRTANA

    Profesionls maistra finansu programmas Pilna laika studiju 2MF1 grupas studente

    DACE VANAGA

    Rga, 2007

  • 2

    ANOTCIJA

    Maistra darba tmas nosaukums ir Investciju analze un novrtana.

    Teortiskaj da aplkotas vairkas brvo naudas ldzeku ieguldjumu iespjas

    ieguldjumi investciju projektos, nekustamaj paum, pensiju fondos, akcijs un

    ieguldjumu fondos. Atsevi noda tiek apskatta Bafeta investciju stratija.

    Praktiskaj da tiek saldzinti ieguldjumi dados ieguldjumu fondos un

    ieguldjumi a/s Grindeks un a/s Olainfarm akcijs, kas auj izvlties labko brvo naudas

    ldzeku ieguldjuma veidu. Akciju sabiedrbu saldzinjum pielietota Bafeta investciju

    stratija.

    Darba gait tika izpttas iespjams investciju iespjas, to priekrocbas un trkumi,

    k rezultt priekroka tiek dota ieguldjumiem akcijs, ieguldjumu fondos, neaizmirstot ar

    uzkrjumus vecumdienm, t.i., pensiju fondus. Idel variant ie ieguldjumi btu

    jdiversific.

    Secinjumi un prieklikumi apkopoti darba beigs.

    Darba apjoms 101 lpp, kas sastv no 7 nodam. Darb izmantotas 20 attli un 15

    tabulas.

  • 3

    Annotation

    Die Benennung des Theme der Magisterarbeit heisst Analyse und Bewertung von

    Investitionen.

    In theoretischen Teil werden verschiedene Arten der Investitionen der freien

    Geldmitteln betrachtet Anlagen in Investitionprojekten, Immobilien, Anlagefonden, Aktien

    und RenteFonden. In separate Kapitel wird InvestitionenStrategie von Baffet beschaut.

    In praktischen Tel werden Anlagen in verschiedene Anlagefonden und Aktien von AG

    Olainfarm und AG Grindeks, was den beste Anlage der freien Geldmitteln zum

    auswaehlen erlaubt, vergleicht. In Vergleichung von Aktiengesellschaften wird

    InvestitonenStrategie vov Baffet benutzt.

    Im Laufe der Arbeit wurden moegliche Investitions Arten erforscht, deren Vorzuge

    und Mangeln, wo als Ergebniss festgestellt wurde, dass die besten Investitionsarte Anlagen in

    Aktien, Anlagenfonden und Anhaeufung fuers Alter nicht vergessen, d.h. RenteFonden. Das

    beste waere die alle zu diversifizieren.

    Folgerungen und Vorschlaege sind am Ende der Arbeit zusammengefasst.

    Der Umfang der Arbeit sind 101 Seiten. In Arbeit wurden 20 Abbildungen und 15

    Tabellen ausgenuetzt.

  • 4

    Saturs

    Ievads.............................................................................................................................6

    1. Investciju jdziens, klasifikcija un struktra...........................................................9

    1.1. Rels investcijas.................................................................................................10

    1.2. Finanu investcijas...............................................................................................12

    2. Ieguldjumi investciju projektos..............................................................................13

    2.1. Investciju projekta jdziens..................................................................................13

    2.2. Projekta atmaksans periods..............................................................................14

    2.3. NETO tagadnes vrtbas metode (NPV)...............................................................16

    2.4. Projekta peas norma vai rentabilittes indekss (PI)...........................................17

    2.5. Iekjs rentabilittes normas metode (IRR).........................................................18

    2.6. Modifict rentabilittes norma (MIRR)...............................................................20

    2.7. Investciju projektu novrtanas metou pielietojums un nepilnbas..................21

    2.8. Kuru investciju projektu novrtanas metodi izvlties?...................................23

    3. Ieguldjumi nekustamaj paum............................................................................25

    3.1. Ieguldjumu nekustamaj paum pamatjdzieni.................................................25

    3.2. Nekustam pauma vrtba un ts noteikanas pamati.........................................27

    3.3. Nekustam pauma tirgus vrtbas noteikanas metodes.....................................29

    3.2.1. Izmaksu metode..................................................................................................29

    3.2.2. Saldzino metode.............................................................................................30

    3.2.3. Ienkumu/peas metode....................................................................................30

    3.4. Nekustam pauma novrtanas principi............................................................32

    3.4. Investciju nekustamaj paum analze..............................................................37

    4. Ieguldjumi ieguldjumu fondos...............................................................................42

  • 5

    4.1. Ieguldjumu fonda jdziens, btba, darbbas princips un risks............................42

    4.2.Ieguldjumu fondu klasifikcija..............................................................................45

    4.3.Ieguldjumu fondu priekrocbas............................................................................48

    4.4. Kdu ieguldjumu fondu izvlties?......................................................................49

    5. Ieguldjumi pensiju fondos.......................................................................................53

    5.1. Ieguldjumu pensiju fondos pamatjdzieni un struktra.......................................53

    5.2. Iedzvotju iesaistans pensiju sistmas lmeos un prvaldtja izvle............61

    6. Ieguldjumi akcijs...................................................................................................67

    6.1. Ieguldjumu akcijs pamatjdzieni un struktra....................................................67

    6.2. V.Bafeta investciju stratijas..............................................................................71

    6.3. V.Bafeta matemtiskie instrumenti.......................................................................76

    6.4. Bafeta ptjuma anketa..........................................................................................82

    7. A/s Grindeks un a/s Olainfarm saldzinjums...................................................83

    7.1. A/s Grindeks un a/s Olainfarm saldzinjums pc ikgadjo vadbas

    ziojumu informcijas.....................................................................................83

    7.2. A/s Grindeks un a/s Olainfarm saldzinjums pc Vorena Bafeta

    ptjuma anketas...............................................................................................86

    7.3. Vorena Bafeta investciju stratija Latvij..........................................................92

    Secinjumi un prieklikumi..........................................................................................97

    Bibliogrfisko noru saraksts....................................................................................101

  • 6

    Ievads.

    Kaut ar nauda nav viengais laimes nosacjums, tai msu dzv ir liela nozme. Kad

    nauda ir iekrta, ms vlamies, lai ts btu vl vairk, un skam meklt iespjas, kur to

    ieguldt. Naudas ieguldjuma iespjas var bt dadas. Aktuls ir jautjums, k izvlties

    pareizo variantu?

    Slavens finansists Bernards Baruhs ir teicis: Jebkur naudas ieguldjums ir saistts ar

    noteiktu risku, un jebkuras investcijas ir sava veida avantra.

    Vorens Bafets, Henrijs Fords, Riards Brensons visi ms esam dzirdjui par viu

    veiksmm un ceu uz pankumiem. Protams, ne visi piedzvo dienu, kad ierauga sevi pasaules

    bagtko cilvku sarakst. Tomr jebkur no mums var skt veidot savus uzkrjumus un tos

    ienesgi ieguldt. Lai tas izdotos sekmgi un ar pankumiem, nepiecieamas attiecgas

    zinanas, neatlaidgi un apzinti jpta un janaliz savas finanses. Protams, pasaul ir

    daudzas metodes, kas paldz gudri apieties ar naudu un to prvaldt. Cilvki biei nevelta

    piencgu uzmanbu savm finansm, jo vii vienkri nezin, k darbojas nauda, un td ar

    netic, ka ar nelielu piepli un attiecgiem pamieniem var sasniegt oti labus rezulttus.

    Nav iespjams preczi noteikt kop kura laika cilvki invest naudu. Lielk daa

    ekspertu dom, ka tas vartu bt 4000 gadu atpaka. Tomr jau pirms tam cilvki tirgojs,

    sldzot lgumus rakstisk veid, kas nepiecieambas gadjum darbojs paaudzes uz prieku.

    Ne velti etrus tkstous pirms Kristus dzimanas raduies pirmie veckie ekonomiska

    rakstura raksti. Pirmie lgumi bija parasti aizdevumi.

    Investciju pankumi liel mr ir atkargi no vesel saprta. Tiei veselais saprts ms

    virza izvlties tdus aktvus, kur katrs ieguldtais lats ness lielku peu. Ir prtgi,

    piemram, saldzint virkni ldzgu investciju instrumentu, lai izvltos vienu, kura cena btu

    saldzinjum zemka. Prkot vienas vai otras kompnijas akcijas par to rels vrtbas dau,

    ms mazk riskjam ciest no cenu krituma un palielinm cerbu sagaidt ievrojamu cenas

    pieaugumu. Diversifict investcijas tiem ir vrtgi: instrumenti, kas nes peu augstku par

    vidjo, kompens tos, kuri dod zemkus ienkumus. Pat vislabkajam specilistam ir

    jrins ar to, ka ne vairk k divas tredaas pieemto lmumu tiem ness peu augstku

    par vidjo. Tiei tpc aktvu sadalana un diversifikcija liek pamatus sekmgm

  • 7

    investcijm ilgtermi. Diversifict nozm neieguldt savus aktvus viena tipa finansu

    instrumentos.

    Dons Rokfellers uzskatja, ka: Lai ktu bagts, naudai ir jpiespie strdt jsu

    lab. Citiem vrdiem sakot, ir jbt kreditoram, nevis aizmjam. Investt, vadoties pc

    skaidr saprta, nozm sagatavoties gan finansili, gan psiholoiski. Finansili ir jbt

    gatavam izdzvot t., lai nerastos vajadzba prdot investciju instrumentu brd, kad tas nav

    izdevgi. Sagatavoties psiholoiski nozm zint, ka tirgus konjunktras pazeminans vai

    paaugstinans nav retums, un td nedrkst pirkt vai prdot darjumam nepiemrot laik.

    Pirkt par zemm cenm un prdot par augstm cenm ir diezgan grti tie, kuri nav tam

    psiholoiski gatavi vai rkojas, vadoties pc emocijm, bet nevis faktiem. Templeton

    Foundations investciju kompnijas informcija buklet teikts: Pirkt, kad citi bezcerb

    prdod, un prdot, kad citi nejg prk, var tikai tad, ja ir milzgs gara spks, bet visi jsu

    plii simtkrtgi atmakssies. Izvloties akcijas, ko pirkt, jievro desmitiem kritriju, kuri

    paldz novrtt vrtspaprus no vairkiem skatupunktiem. Visdrokais kritrijs cenas un

    akcijas ienesguma attiecba. Vl svargk painteresties, cik augsta ir cena attiecb uz

    iespjamo ienesgumu nkamajos 5 vai 10 gados. Akcijas vienkri dod tiesbas iegt

    procentu no kompnijas nkotnes peas. Peas pieaugums ir kompetentas vadbas, augsta

    lmea menedmenta rezultts. Pat augsta ranga specilistiem ir grti ar to novrtanu.

    Investors amatieris vadbu var novrtt ar trs jautjumu paldzbu. Vai kompnija attsts

    trk nek konkurenti? Vai t gst lielku peu k konkurenti? Vai ikgadjie ienkumi

    prsniedz konkurentu ienkumus? ie trs rdtji oti daudz ko runa par vadbu.

    Aktvu menedments prasa plau daudzmaz ievrojamu investciju sadaljumu

    variantu analzi. Tpc darb tiek noskaidroti aktvu sadalanas principus, kas atautu veikt

    prtgas investcijas aj maingaj pasaul.

    Esoie brvie naudas ldzeki jiegulda un ar tiem jpelna, nevis jtur tie norinu

    kont vai mjs. Tomr privtajam investoram vai vienkram cilvkam ar brviem naudas

    ldzekiem nereti jsastopas ar investanas grtbm, t k nav nepiecieam laika vai

    zinanu, lai sekotu ldzi finanu un vrtspapru tirgus notikumiem, orienttos uzmumu

    finanu atskaits un profesionlu tirgus dalbnieku sples taktik. Pastv dadi veidi, k

    paglbt savus uzkrjumus vai vienkri brvos naudas ldzekus un likt tiem pelnt1.

    1 Agnese Paulia. Jliek savai naudai pelnt. Dienas Bizness. 2006, 22.dec., 16 lpp.

  • 8

    Darbs tika izstrdts ar mri izptt vienu no ilgtermia ieguldjumu iespjm k

    fiziskai personai labk ieguldt brvos naudas ldzekus, saldzinot to ar citm iespjm.

    Mra sasnieganai tika izvirzti sekojoi uzdevumi:

    - izptt investciju iespjas, to priekrocbas un trkumus;

    - veikt fizisks personas brvo naudas ldzeku iespjam investciju

    scenrija izpti un analzi;

    - izptt V.Bafeta investciju stratiju un pardt k t darbojas Latvijas

    apstkos.

    Pielietots ptjuma metodes:

    - literatras analze;

    - investciju scenrija izstrdanai ar V.Bafetu metodi nepiecieamo

    datu analze.

    Ptjuma priekmets: Fizisks personas brvo naudas ldzeku investciju iespjas

    Latvij.

    Ptjuma hipotze. Latvij ir daudz investciju iespjas un investjot ir iespjams

    izmantot gan klasisks teorijas, gan, piemram, V.Bafeta investciju stratiju.

    Analtiskaj proces tiek izmantotas ekonomisks un statistisks analzes metodes, uz

    k pamata var novrtt brvo naudas ldzeku ieguldjumu efektivitti.

    Ptjuma periods ir etri gadi.

    Darba mris un uzdevumi nosaka t struktru. Darbs sastv no ievada, 7 nodam,

    secinjumiem un prieklikumiem, un izmantots literatras saraksta.

    Darb izmantoti Latvijas un rvalstu statistikas dati, publikcijas, sekundrie avoti,

    seminru materili.

  • 9

    1. Investciju jdziens, klasifikcija un struktra.

    Investcijas ir naudas ldzeki, vrtspapri vai cits paums, ko var novrtt naudas

    izteiksm, un kas tiek ieguldti uzmjdarbbas vai citas darbbas objektos ar mri gt peu

    vai citu dergu efektu. Investcijas ir naudas ldzeku aizdoana uz zinmu laiku, lai izveidotu

    tdu naudas plsmu, kura investoram vartu kompenst aizdoto ldzeku summu, sagaidmo

    inflciju, k ar dot zinmu peu. Investciju struktra attlo investciju iedaljumu.

    1.1.att. Investciju struktra1

    1 M.Rurne. Finanu menedments. Rga: RSEBAA, 2005. 109.lpp.

    FINANSU INVESTCIJAS

    Ieguldjumi finansu aktvos

    Ldzdalba radniecgo un

    citu uzmumu

    kapitl

    Aizdevumi (ilgtermia)

    Tehnoloisks iekrtas, manas (iegde, t.sk.

    lzings, izveidoana pau spkiem, kapitlais

    remonts)

    Prjie vrtspapri un ieguldjumi,

    t.sk. obligcijas

    RELS un nematerils INVESTCIJAS

    Investcijas pamatkapitl

    Investcijas apgrozmajos aktvos

    Ldzeki, kuri ieguldmi materilos aktvos (pamatldzekos)

    Zeme (uzlaboana)

    Dzvojams kas, citas kas, bves celtnes

    (izveidoana, nepabeigto objektu izmaksas, kapitlais remonts)

    Ilggadgie stdjumi, darba un produktvie lopi

    (iegde, audzana)

    Prjie pamatldzeki un inventrs (iegde, t.sk.

    lzings, izveidoana pau spkiem , kapitlais

    remonts)

    Individuls dzvojam mjas (izbvana, kapitlais remonts)

    Ldzeki, kuri ieguldmi

    nematerilos aktvos

    Uzmuma attstbas,

    ptniecbas darbu izmaksas

    Koncesijas, licences, patenti,

    preu zmes

    Datoru programm-

    nodroinjums (iegde,

    izveidoana pau spkiem)

    Izejvielu, pamatmaterili

    un palgmaterilu krjumu

    palielinanai

    Nepabeigto raojumu

    palielinanai

    Gatavo raojumu un preu

    prdoanas apjoma

    palielinanai

  • 10

    1 M.Rurne. Finanu menedments. Rga: RSEBAA, 2005. 109.lpp. Investcijas var klasifict pc dadm pazmm:

    1. Atbilstoi kapitla ieguldanas objektam, investcija iedals trs grups: materils,

    finanu un nematerils investcijas.

    a. Finanu investcijas ir uzmuma brvo naudas ldzeku ieguldjums ilgtermia

    vrtspapros, kapitla ldzdalb citos uzmumos vai ar ilgtermia kredtu

    izsniegana citiem uzmumiem.

    b. Materils vai rels investcijas ir brvo naudas ldzeku ieguldjums

    materilajos objektos, pamatldzekos.

    c. Nematerils investcijas ir kapitla ilgtermia ieguldana nematerilos

    objektos, kas nepiecieami uzmuma darbbai.

    2. Pc investciju rakstura ts var iedalt tieajs un atvasintajs.

    a. Ties investcijas ir ieguldjumi saimniecisk subjekta pamatkapitl (stattu

    fond) ar mri iegt tiesbas piedalties uzmuma prvald.

    b. Atvasints investcijas ir ieguldjums portfel. Vrtspapru portfelis ir

    vienuviet sakrtoti dada veida vrtspapri: akcijas, obligcijas, lu zmes,

    apdroinanas polise u.c.

    3. Pc pauma formas investcijas iedals: privts, fizisku vai juridisku personu

    investcijs; rvalstu investcijs; valsts investcijs.1

    1.1. Rels investcijas.

    Uzmumi vairk invest nevis finanu investcijs, bet gan raoanas iekrts, patentos,

    produktu reklms, zmolos, darbinieku apmcb u.c. Investcijas apmcbs, protams,

    attiecas ar uz privtajiem investoriem. Blakus tam privtpersonas daudz invest ar

    nekustamajos paumos, drgmetlos vai mkslas darbos. Visas s investcijas ir pieskaitmas

    pie relajm investcijm.

    1 M.Rurne. Finanu menedments. Rga: RSEBAA, 2005. 108.lpp.

  • 11

    1.1.tabula

    Relo investciju iedaljums1

    Materila rakstura rels investcijas Nematerila rakstura rels investcijas

    Nekustamais paums Izgltba

    Raoanas iekrtas Programmatras

    Transporta ldzeki Patenti

    u.c. u.c.

    Tabul mints relo investciju piemri atiras pc kalpoanas laika: iegdjoties transporta

    ldzekli vai raoanas iekrtas, investors rins ar ierobeotu lietoanas laiku (ar

    norakstanu vai prdoanu tlk pc laika) ar noteiktas naudas plsmas beigu termiu.

    Turpret nekustam pauma gadjum parasti ir nodrointas ar beztermia garm naudas

    plsmm. Rels investcijas no finanu investcijm atiras ar ar to, ka atmaksas plsmas

    (pareizj) vrtba nav aprinma. Finanu investciju gadjum atmaksas plsmas ir labi

    aprinmas. Paties finanu instrumenta cena atbilst attiecgai atmaksas plsmas vrtbai.

    Maksjumu plsma (Cash Flow Stream), kas rodas investciju rezultt, tiek apzmta ar CFt laik t=0, 1, 2, ..., kur skum ir izmaksa: CF00 ir nedroa.

    1.2.tabula

    Relo investciju naudas plsma1

    Relo

    investciju

    veids/t

    0 1 2 ... T ...

    Nekustamais

    paums

    CF0 CF1 CF2 ... CFT ... CF

    Raoanas

    iekrtas

    CF0 CF1 CF2 ... CFT ... ...

    1 Trautmann. Investitionen. Berlin: Springer, 2006.5.lpp.

  • 12

    1.2. Finanu investcijas.

    Finanu investciju populrk forma ir akcijas, kas investoram (akcionram) dod

    dadas tiesbas, piemram, tiesbas piedalties akcionru pilnsapulc, balss tiesbas

    kopsapulc, tiesbas piedalties peas da (dividendes) u.c.

    1.3.tabula

    Finanu investciju iedaljums2

    Finanu investcijas Ldzdalbas tiesbas Prasjuma tiesbas Akcijas Aizdevums Investciju sertifikti Obligcijas u.c. Naudas tirgus fondi u.c.

    Kpc investt? Cilvki vis plaaj pasaul invest, lai gtu ienkumus un pasargtu

    savus aktvus no zaudjumiem inflcijas rezultt, lai nauda nestu peu, nevis zaudtu savu

    vrtbu! Starp dadiem ieguldjumu veidiem noteikti var atrast sev vispiemrotko. Vai nu

    tas btu depozts, akcijas, obligcijas, ieguldjumu fondi vai privt pensija, vai vairku

    ieguldjumu kombincija. Investoram tiek piedvts plas investciju instrumentu spektrs, kas

    var nest peu. Tomr jrins ar ar risku. Investciju ienesgums ir tiei saistts ar risku. Ja

    vlas gt lielku peu, attiecgi, ir juzemas lielks risks, t.i., ieguldjumi vrtspapros. Ja

    riska pieaujambas lmenis ir zems, jiegulda instrumentos ar viszemko riska lmeni -

    naudas tirgus ieguldjumu fondos un depoztos. Katram ieguldtjam ir jizvrt savs riska

    pieaujambas lmenis, veicot ieguldjumus.

    1 Turpat, 6.lpp. 2 Trautmann. Investitionen. Berlin: Springer, 2006.2.lpp.

  • 13

    2. Ieguldjumi investciju projektos.

    2.1. Investciju projekta jdziens.

    Investciju projekts ir secgu paskumu kopa ar noteiktu stenoanas grafiku, kas ietver

    paskumus, lai iegdtos vai radtu materilus vai nematerilus labumus un sasniegtu

    investciju projekta mintos mrus, un kuram ir noteikta investciju projekta realizcijas

    struktra un stenoanai nepiecieamo resursu pamatojums. panieks kapitlu iegulda tad, ja

    saska ar investciju projektu un t praktisko realizciju nkotn ir nodroints kapitla

    pieaugums. Tas nozm atteikanos no tltja labuma, lai gtu lielku peu nkotn.

    Skot strdt pie jauna projekta, vienmr ir nepiecieams novrtt, par cik sagaidmie

    rezultti atbilst investora prasbm pc ienkumu lmea un investciju atmaksans termia.

    Kapitla ieguldanu no finanu viedoka var uzskatt par izdevgu un ir mrtiecgi ieguldt

    kapitlu, ja ienkums no ieguldjuma prsniedz ienkumus, ko dod ldzeku ieguldana

    banku depoztos, bet rentabilittes lmenis ir augstks par inflcijas lmeni. Ja atdeve no

    konkrt investciju projekta ir lielka par atdevi no alternatva projekta. Un, ja investciju

    projekts atbilst uzmuma biznesa stratijai. Investciju projekta novrtana ir paredzamo

    kapitlieguldjumu vrtana finanu aspekt, lai noteiktu kapitlieguldjumu rentabilittes un

    (vai) kapitlieguldjumu atmaksans laiku. Ja nav sagaidms, ka vars iegt vlamo

    rentabilittes normu, jpieem lmums par piedvto ieguldjumu projektu noraidanu.

    Kapitlieguldjumus parasti izdara viengi tad, ja gaidms, ka vars iegt vairk nek sola

    iekj ienkuma norma. Investciju vrtan ir svargi prliecinties, ka sagaidm iekj

    ienkumu norma prsniedz sagaidmo kapitla izmaksu normu (ieguldt kapitla izmaksas,

    kas izteiktas ar gada salikto procentu likmi. Piemram, ja uzmums maks 12% gad par

    izmantoto kapitlu, t kapitla izmaksu norma ir 12% un no visiem kapitlieguldjumiem btu

    jsagaida pea vismaz 12% gad). Ja t nav, nevajadztu uzemties os kapitlieguldjumus.

    Projektu novrtanas proces priekroka ir jdod tiem investciju projektiem, kuru

    efektivittes rdtji ir visaugstkie.

    Praks investciju projektu vrtan visbiek pielieto piecas metodes:

    1. Atmaksans periods (PP)

    2. Neto tagadnes vrtbas (Net Present Value, NPV) (diskonttie

    rdtji)

  • 14

    3. Peas norma vai rentabilittes indekss (Profitability Index, PI)

    4. Iekjs rentabilittes norma (Internal Rate of Return, IRR)

    5. Modifict rentabilittes norma (Modified IRR, MIRR)

    Katras metodes ekonomiskais saturs ir atirgs, tpc metodes izvle ir atkarga no

    projekta vrtanas mra. Neviena no m metodm nav pilnga, jo katrai no tm piemt

    zinmi trkumi, kuri citu metou aprinanas proces tiek izldzinti.

    Visu metou pielietoanai nepiecieams izmantot prognozts naudas plsmas

    aprinu.

    2.2. Projekta atmaksans periods.

    Projekta atmaksans periods tiek noteikts k paredzamais gadu skaits, kas

    nepiecieams pilngai investciju izmaksu kompenscijai. Tas ir laika posms gados ldz tam

    brdim, kad kapitla ieguldjuma izmaksas ir pilnb segtas ar pelu (neto naudas

    iemumiem), kas gta ar iem ieguldjumiem.

    Investciju projekta atmaksans periods ir visvieglk nosakmais projekta vrtbas

    nediskonttais rdtjs, kura aprini balsts uz grmatvedbas uzskaites informciju. T

    vienkrbas d to plai lieto privto sektoru mazu investciju projektu analz. Galven ideja

    jo sks laika periods, jo projekts ir izdevgks un mazk riskants.

    Atmaksans periodu aprina pc formulas (2.1):

    Atmaksans periods = Pilns gadu skaits pirms atmaksans gada +

    (Nekompenst vrtba uz atmaksans gada skumu/

    Naudas ldzeku ienkums atmaksans gada laik) (2.1)

    Piemrs:

    Investciju projekt Alla ir nepiecieams ieguldt 1000 naudas vienbas.

    Periods 0 1 2 3 4 5 Prognozt naudas plsma

    -1000 200 500 600 800 900

    Uzkrt naudas plsma

    -1000 -800 -300 +300

    Atmaksans periodu aprina pc formulas (2.1)

    = 2 + 300/600 = 2,5 gadi, t.i. projekts Alla atmakssies

    pc 2,5 gadiem.

  • 15

    Investciju atmaksans periods ir nepilngs projekta novrtanas rdtjs, jo tas

    ignor ienkumus, kurus uzmums gst pc t laika perioda, kad skuma aizdevums ir

    atmaksts. Btiska nepilnba ir t, ka netiek emts vr ne laika faktors, kas ietekm naudas

    vrtbas samazinanos nkotn, ne ar projekta realizciju saisttos riskus.

    Trkumu novranai visi galvenie investciju efektivittes rdtji tiek aprinti ar

    diskontts naudas plsmas paldzbu. Td veid, investciju projektu vrtanai pielietojot

    atmaksans perioda metodi, ir nepiecieams aprint projekta diskontto naudas plsmu,

    vadoties no diskonta likmes un ienkumu raans laika. Japrina uzkrto diskontto naudas

    plsmu algebrisku summu. Uzkrto diskontto naudas plsmu rina ldz ts pozitvam

    lielumam. Pc formulas nosaka atmaksans laiku.

    Piemrs:

    Investciju projekt Alfa ir nepiecieams ieguldt 1000 naudas vienbas. Izvlt

    diskonta likme 15%.

    Periods 0 1 2 3 4 5 Prognozt naudas plsma

    -1000 200 500 600 800 900

    Diskontt naudas plsma (likme 15%)

    -1000 174 378 395 457 447

    Uzkrt diskontt naudas plsma

    -1000 -826 -448 -53 +404

    Atmaksans periods= 3 + 53/457 = 3,1

    Aprintais rdtjs nosaka termiu, kur investcijas tiks iesaldtas, jo rel pea

    no investciju projekta sks ienkt tikai pc atmaksans perioda beigm. Priekroka tiek

    dota projektam ar vismazko atmaksans termiu. is rdtjs pietiekami labi raksturo

    investciju projekta risku. Tomr atpirkans periods neatspoguo projekta efektivitti pc t

    atmaksans un iemesla d nav izmantojams projekta ienesguma noteikanai.

    Investciju projektu novrtanas nediskonttie rdtji var tikt uztverti k oti

    vienkroti, ko var lietot aptuvenu vrtbu noteikan, k ar pieemot lmumus par mazm

    investcijm.

  • 16

    2.3. NETO tagadnes vrtbas metode (NPV).

    Neto tagadnes vrtbas metode ir pareizjs vrtbas rdtja kopjiem ienkumiem,

    ko radjis projekts t sagaidmaj darbbas laik, aprinanas metode. Ts btba ir projekta

    visu iemumu un izdevumu odienas vrtbas saldzinana. NPV metode balsts uz naudas

    plsmas diskontanu. Par diskonta likmi sauc kopjo ieguldjumu atdeves likmi, kuru

    investors vltos saemt papildus projektu atdevei un kas atspoguo laika faktorus un ar o

    projektu saisttos riskus. Diskonttie neto iemumi ir rdtjs, ko aprina, diskontjot visus

    no projekta gaidmos naudas izdevumus un iemumus ldz pareizjai vrtbai. Diskonttie

    neto ienkumi ir diskontto naudas iemumu un izdevumu starpba.

    NPV aprin katru naudas plsmas elementu diskont, emot vr kapitla cenu

    dotaj projekt. Diskonttos naudas plsmas elementus summ, k rezultt var aprint

    NPV (NPV jbt >0). Tlk NPV saldzina ar alternatvu projektu.

    NPV aprina pc formulas (2.2):

    NPV = (PV1+PV2+...+PVn)-(PC1+PC2+...+PCn), (2.2)

    kur

    PVn-pozitvs, nkotn saemams naudas plsmas tagadnes vrtba

    PCn-negatvs naudas plsmas jeb investciju izmaksu tagadnes vrtba

    Piemrs:

    Investciju projekt Alfa ir nepiecieams ieguldt 1000 naudas vienbas. Izvlt

    diskonta likme 15%.

    Periods 0 1 2 3 4 5 Prognozt naudas plsma

    -1000 200 500 600 800 900

    Diskontt naudas plsma (likme 15%)

    -1000 174 378 395 457 447

    Summr tagadnes naudas plsmu vrtba=174+378+395+457+447=1851

    NPV aprina pc formulas (2.2)= 1851-1000 = 851

  • 17

    Projekta NPV lielums ir atkargs no naudas negatvs un pozitvs plsmas sadaljuma

    laik. Tpat projekta NPV mains atkarb no diskonta likmes. Parasti jo augstka likme, jo

    mazka NPV. Projekts ir akceptjams ar doto diskonta likmi, ja NPV ir pozitva. Tomr

    jievro, ka izvlt diskonta likme var bt subjektva, ldz ar to ar NPV aprina rezultts

    var bt subjektvs.

    2.4. Projekta peas norma vai rentabilittes indekss (PI).

    Btb t ir t pati NPV metode, tikai izteikta k proporcija naudas iemumu NPV

    pret investciju apjomu.

    Projekta peas norma dod iespju saldzint investciju projektus, kuri atiras ar

    izmaksu un ienkumu plsmm. Optiml projekta izvle ir balstta uz izmaksas vienbas

    efektivittes novrtjumu jeb rentabilitti, ko aprina pc formulas (2.3):

    PI = NPV/PC x 100% (2.3)

    Efektivittes koeficientu mra procentos, un tas rda trs tagadnes naudas plsmas

    vrtbas lmeni uz investcijas izmaksu vienbu.

    Piemrs:

    Diskonta likme 10%.

    Projekts Daina

    Periods 0 1 2 3 Naudas plsma -900 300 400 600 Diskontt naudas plsma (likme 10%)

    -900 273 331 451

    Projekts Beate

    Periods 0 1 2 3 Naudas plsma -325 100 200 300 Diskontt naudas plsma (likme 10%)

    -325 91 165 225

  • 18

    Rdtja NPV aprins pc formulas (2.2):

    Rdtjs Projekts Daina Projekts Beate

    Summr tagadnes naudas

    plsmu vrtba

    1055 481

    Investcijas -900 -325

    NPV +155 +156

    T k NPV abos projektu ir ldzgi, tlkai projekta izvlei izmanto projekta peas

    normas (PI) saldzinjumu pc formulas (2.3):

    Projekts Daina: PI=155/900 * 100% = 17.2%

    Projekts Beate: PI=156/325 * 100% = 48,0%

    No t izriet, ka projekts Beate ir gandrz 3 reizes ienesgks nek projekts Daina.

    2.5. Iekjs rentabilittes normas metode (IRR)

    Investciju projektu vrtana, piemrojot IRR, ir balstta uz diskonta likmes

    maksiml lieluma noteikanu, pie kuras projekti joprojm ir rentabli. IRR t ir tda

    diskonta likme, pie kuras NPV=0. Vienlaikus t rda ar, kdu maksimlo atdevi no projekta

    var saemt investors. metode paredz, ka investoram jau iepriek ir zinma procentu likme.

    Izmantojot dadas procentu likmes, izslganas ce atrod likmi, kura tiem ir pieemama

    dotajam investciju projektam. d veid atrast procentu likme (iekj peas norma) tiek

    saldzinta ar investora noteikto likmi un tiek izdarts secinjums par investciju projekta

    ienesgumu. Investciju projekti ar lielku iekjs rentabilittes normu ir rentablki.

    Tiek brvi izmeklta diskonta likme un uz ts pamata aprinta naudas plsmas

    summr pareizj vrtba. Projekta investciju izmaksas tiek saldzintas ar iegto

    pareizjs naudas plsmas summu. Ja pirm brvi izvlt diskonta likme nedod trs

    pareizjs naudas plsmas nulles vrtbu, tiek izvlta otra diskonta likme. Ja NPV>0, tad

    jaunajai diskonta likmei ir jbt lielkai par skum izvlto. Ja NPV

  • 19

    Precza IRR aprinana ir iespjama tikai ar datora paldzbu, bet uz papra to var

    aprint, varijot ar dadm diskonta likmm, tas ir, ar minjumu un kdu paldzbu, vai

    ar interpolizcijas paldzbas formulu (2.4):

    IRR = r1+(r2-r1) x NPV1/(NPV1-NPV2), (2.4)

    kur

    r1 lielk diskonta likme, ar kuru NPV vl ir pozitvs,

    r2 mazk diskonta likme, ar kuru NPV ir negatvs

    NPV1 NPV ar diskonta likmi r1

    NPV2 NPV ar diskonta likmi r2

    Piemrs:

    Projekta Ciprese investciju izmaksas ir 1200. Izvlts diskonta likmes 5% un 20%.

    Periods 0 1 2 3 4 5 Prognozt naudas plsma

    1200 50 200 450 500 600

    Diskontt naudas plsma (likme 5%)

    -1200 48 181 389 411 470

    Summr tagadnes naudas plsmu vrtba

    1499

    Diskontt naudas plsma (likme 20%)

    -1200 42 139 260 241 241

    Summr tagadnes naudas plsmu vrtba

    923

    NPV (pie5%) = 1499-1200=299 NPV>0 20%>5%

    NPV (pie 20%)=923-1200=-277 NPV

  • 20

    2.6. Modifict rentabilittes norma (MIRR).

    Projekta modifict rentabilittes norma (MIRR) dod iespju novrst nopietnas

    projekta iekjs peas normas nepilnbas, kuras rodas vairkkrtjas investanas gadjum

    projekt. Ja investcijas projekt tiek veiktas vairku gadu garum, tad uz laiku brvos

    ldzekus, kuri investoram, bs jiegulda projekt vlk, var investt cit mazk svarg

    projekt. Galven prasba pret dm slaicgm investcijm ir to droba un likviditte, t k

    ieguldtie ldzeki ir jatgrie preczi, saska ar galven investciju projekta izmaksu grafiku.

    Projekta papildus investciju izmaksu diskontana ar drou likvidittes likmi dod

    iespju aprint visu izmaksu summro pareizjo vrtbu, kuras lielums dod iespju

    objektvk novrtt investciju projekta ienesguma lmeni.

    Tiek noteikta droa likvda peas norma. Dadu gadu investciju izmaksas tiek

    diskonttas ar droo likvdu likmi. Tiek sastdta modifict naudas plsma un aprints

    MIRR analogi tam, k aprina iekjo likviditti, bet balstoties uz modificto naudas

    plsmu.

    Piemrs:

    Projekta investciju izmaksas projekta skum 750,

    bet pc gada papildus finansjums 750.

    Diskonta likme 4%

    Periods 0 1 2 3 4 5

    Naudas plsma -750 -750 400 500 700 600

    Modifict naudas

    plsma ( likme 4%)

    -1471 0 370 445 598 493

    NPV=1906-1471=435, t.i. NPV>0

    Izvlas jaunu diskonta likmi 15%>4%

    Periods 0 1 2 3 4 5

    Naudas plsma -750 -750 400 500 700 600

    Modifict n.pl.

    (likme 4%)

    -1471 0 302 329 400 298

  • 21

    NPV=1329-1471=-142, t.i. NPV

  • 22

    Metode

    Pielietojums

    Nepilnbas NETO tagadnes vrtbas

    metode (NPV)

    Pozitvs NPV lielums rda,

    par cik pieaugs investora

    aktvu vrtba, realizjot o

    projektu. Tpc priekroka

    tiek dota projektam, kuram

    ir vislielk trs pareizjs

    naudas plsmas vrtba.

    Absolt NPV vrtba

    investciju projektu

    saldzinoaj analz

    neparda ieguldjumu

    apjomu katr variant. NPV

    lielums projekt ir atkargs

    ne tikai no izmaksu summas

    un ienkumu plsmas

    sadaljuma laik. Uz

    rezulttiem ievrojamu

    iespaidu atstj analtiu

    piemrot diskonta likme,

    kura var tikt noteikta

    subjektvi.

    Projekta peas norma vai

    rentabilittes indekss (PI)

    Pieemot investciju

    lmumus, priekroka tiek

    dota rdtjam PI tajos

    gadjumos, ja NPV lielumi

    izskatmajos projektos ir

    viendi.

    Aprinu rezulttu

    korektums ir atkargs no

    izvlts diskonta likmes.

    Iekjs rentabilittes

    normas metode (IRR)

    IRR pasaules praks ir

    vispopulrk investciju

    projektu vrtanas metode.

    IRR metodi ir sareti

    pielietot investciju portfea

    vrtanai, t k IRR

    atirb no NPV

    nesummjas un raksturo

    tikai konkrto projektu. IRR

    prasa oti uzmangu un

    preczu pielietojumu,

    analizjot projektus ar

    vairkkrtgiem

    ieguldjumiem o projektu

    darbbas period.

  • 23

    Metode

    Pielietojums

    Nepilnbas Modifict rentabilittes

    norma (MIRR)

    Projekta modifict

    rentabilittes norma

    (MIRR) dod iespju novrst

    nopietnas projekta iekjs

    peas normas nepilnbas,

    kuras rodas vairkkrtjas

    investanas gadjum

    projekt. Projekta papildus

    investciju izmaksu

    diskontana ar droo

    likvidittes likmi dod

    iespju aprint visu

    izmaksu summro

    pareizjo vrtbu, kuras

    lielums dod iespju

    objektvk novrtt

    investciju projekta

    ienesguma lmeni.

    Neraksturo investciju

    portfeli kopum. Ldzgi k

    IRR ir darbietilpga, it pai,

    ja projekt tiek veiktas

    vairkkrtjas investcijas.

    2.8. Kuru investciju projektu novrtanas metodi izvlties?

    Pc btbas katra vrtanas metode sniedz papildu informciju par investcijas

    projektu.

    Grmatvedbas peas normas metodi un atmaksans periodu metodi lieto, lai:

    - atteiktos no projektiem, kas ir acmredzami nepiemroti;

    - vrttu nelielus vai stermia projektus;

    - noteiktu riska pakpi un likviditti, k ar lai no diviem projektiem ar viendu

    NPV izvltos to, kuram ir sks atmaksans periods.

    NPV metode uzrda enertu projekta vrtbu un raksturo ieguldt kapitla atdevi.

    NPV pamat lieto, lai vrttu ilgtermia investcijas projektus. Ja investcijas projekt

    paredzta kapitla ieguldana pa dam ilgk laika posm, piemrotka ir NPV metode. IRR

  • 24

    metode un PI metode sniedz informciju par bezriska robeas rezervi, jo tdjdi aprina,

    kdu peu uzmumam dod katrs t projekt ieguldtais lats.

    Lai nodrointu resursu ieguldjumu maksimlu atdevi, uzmjam jatceras par

    galvenajm investciju projekta vrtanas pakpm:

    - Identifict investciju iespjas;

    - Savkt un izanalizt atbilstou informciju;

    - Novrtt alternatvos projektus un izvlties pievilcgko;

    - Pieemt lmumu un uzskt projekta izpildi;

    - Veikt neprtrauktu investcijas projekta izvrtanu.

  • 25

    3. Ieguldjumi nekustamaj paum.

    3.1. Ieguldjumu nekustamaj paum pamatjdzieni.

    Latvijas ekonomikas attstbas kopain neapaubmi liela nozme ir nekustam

    pauma tirgum. Daiem zemes gabalu, mju vai dzvoku tirdzniecbas kuvusi par profesiju

    un galveno ienkumu avotu1.

    Investcijas nekustamaj paum ttad ar ir viena no investciju iespjm. Ar eit

    mris ir nkotn gt peu. Nekustam pauma tirgus paliek arvien saretks. Rodas

    arvien jauni finansu instrumenti, mains likumdoana un veidojas jaunas prvaldjumu

    formas. Nominlajai summai, kuru maks par paumu, paliek mazka nozme k vrtbas

    rdtjam. Investori saprot, ka vii iegdjas ne tikai nekustamo paumu, bet ar noteiktu

    nosacjumu apjomu. T rezultt tirgus vrtbas noteikanai nepiecieams veikt korekcijas

    cen, kuru maks par nekustamo paumu.

    Biei darjumos ar nekustamo paumu tiek piesaistts ldzfinansjums, kas nodroina

    lielku finansilu drobu. Pie tam, jo mazka ir investora skaidrs naudas ieguldjuma daa,

    jo mazk zaudjumi tam bs gadjum, ja nekustam pauma vrtba kritsies. Priekrocba,

    investjot nekustamaj paum, ir t, ka vrtba nekad nebs nulle, k tas var gadties,

    piemram, ar akcijm. Tomr investcijas nekustamaj paum ir nelikvdas. Lai iegdtos

    nekustamo paumu, jiegulda daudz, kas nozm, ka investciju portfeli tlk bs grti

    diversifict. Tpat paumu neprdosi vien dien. Nekustam pauma vrtbas un cenu var

    ietekmt valsts, kura regul paumtiesbas, pieem lmumus par infrastruktras attstbu

    u.tml. Valsts likumdoan noteiktie nodevu un nodoku maksjumi darjumos ar nekustamo

    paumu ir augstki nek citos investciju veidos.

    Peu nesoajiem paumiem piemt vesela virkne pabu, kuras jievro nekustam

    pauma specilistiem2:

    1. Nevienmrgas naudas plsmas. Investcijas nekustamaj paum prasa

    nevienmrgas naudas plsmas. Parasti objekta izstrdes un izveidoanas period

    naudas plsmas ir negatvas. Pakpeniskas objekta izranas period naudas

    plsmas no negatvm prvras pozitvs. Objekta ekspluatcijas laik var tikt

    veikti ievrojami ieguldjumi t atjaunoanai vai kapitla pavairoanai.

    Atsevios gados naudu var izemt refinansans rezultt. Beigu beigs lielas

    summas saemanu var gaidt pauma prdoanas gadjum.

    1 J.Brtulis. Nekustam pauma iegdes riski un nianses. Rga: Kapitls/PAUMS, 10/2006. 18.lpp. 2 D.Fridman, N.Orduei. Income property appraisal and analysis. Maskava: Delo,1997, 1.lpp.

  • 26

    2. Zemes vrtbas potencilais pieaugums. Viena no zemei raksturgm svargkm

    pabm ir ts vrtbas potencil paaugstinans. Tam par iemeslu var bt

    izmaias zemes izmantoanas sistm, relatvs zemes gabalu deficts attiecg

    apgabal, inflcija un citi faktori.

    3. ku un namu nolietojums. Laika gait ku un namu relatv vrtba samazins. is

    samazinjums rodas ku nolietojuma, apkrtjs vides ietekmes procesu,

    tehnoloisko izmaiu un citu rjo faktoru rezultt.

    4. Elastgi finansanas apstki. Peu nesoam paumam var bt vairki finansanas

    lmei, saistti ar pau vai aizemtiem ldzekiem. Finansana var bt

    laikietilpga, sareta procentu aprinu metou, vairku dalbnieku un dado

    privto intereu zi.

    5. Daltas juridisks tiesbas. Katram paumam var bt dadu juridisko tiesbu un

    intereu apkopojums. Viens objekts, kur ir paums, var tikt izrts ar tiesbu

    sadaljumu uz gaisa laukumu, zemi un ts dzlm, un vienlaicgi bt apgrtints

    ar kredta saistbm, kad taj pa laik cits objekts var bt vesels un

    neierobeots paums, brvs no jebkdm saistbm.

    6. pai nodoku apsvrumi. Valsts izveido diezgan saretu nodoku likumu un

    reguljoo normu, kas iespaido investcijas nekustamaj paum, tklu, kas gan

    dod jaunas iespjas, gan uzliek noteiktus ierobeojumus. Daudzos gadjumos

    investciju nekustamaj paum nodoku sekas ir viens no galvenajiem darjuma

    iemesliem.

    7. Risks un nenoteiktba. T k nekustamais paums ir fiziski nekustinms, s

    investcijas ir pakautas plakam risku spektram nek citi ieguldjumi.

    8. Stratificts tirgus. Nekustam pauma tirgi parasti ir auri, lokalizti, segmentti un

    personalizti. Nav viegli ievkt un apstiprint datus par konkurjoiem

    objektiem attiecb uz attiecgu eogrfisko rajonu. Darjuma cenu tomr parasti

    nosaka nevis liela pircju un prdevju skaita saistb, bet balstoties uz

    individulm sarunm1.

    1 D.Fridman, N.Orduei. Income property appraisal and analysis. Maskava: Delo,1997, 1.lpp.

  • 27

    3.2. Nekustam pauma vrtba un ts noteikanas pamati.

    Galvens problmas, kuras visbiek ir jrisina novrtanas specilistiem, rodas

    saistb ar vrtbas noteikanu. Tas ir svargi pircjam un prdevjam pie aktuls darjuma

    cenas noteikanas, kreditoram pieemot lmumu par hipotekr kredta izsnieganu,

    apdroinanas kompnijai atmaksjot zaudjumus. Ja valdba vlas atsavint paumu,

    paniekam var bt nepiecieams novrtjums, lai apstrdtu valdbas prieklikumu par

    godgu kompensciju. Vrtbu nosaka ar nodoku apriniem. Dareiz, kad tiek noslgts

    res lgums, kur ietver punktu par res maksa paaugstinanu, o paaugstinto res maksu

    aprina procentos no tirgus vrtbas. Ar, ja viena korporcija vlas iegdties citu, kurai

    pieder nekustamais paums, var rasties nepiecieamba noteikt pauma aktulo vrtbu.

    Vrtba t ir nauda vai naudas ekvivalents, ko pircjs ir gatavs apmaint pret kdu

    priekmetu vai objektu. Jprot atirt jdzieni investciju vrtba, tirgus vrtba, izmaksas un

    cena. Vrtbu parasti analiz no iespjam pircja viedoka. Vrtba (value) apmrs, ko par

    novrtjamo paumu ir gatavs samakst potencilais pircjs. Izmaksas (costs) ieturjumu

    apmrs, kas nepiecieams, lai izveidotu pauma objektu tdai, lai tas atbilstu novrtjamam.

    s izmaksa var neatirties no summas, kuru btu gatavs samakst potencilais pircjs.

    Atkarb no rindas faktoru, ieskaitot pircja prasbas, ldzvrtgu objektu pieejambu un citu

    pircju aktivitti, s izmaksas var bt augstkas vai zemkas par novrtanas dienas vrtbu.

    Cena (price) parda, cik bija iztrts objekta iegdei iepriekjos darjumos. o terminu

    izmanto ar k prdevja pieprasto cenu. Iepriekjo darjumu cenas un prdevja

    pieprast cena ne obligti parda vrtbas apmru uz novrtanas dienu.

    Pastv vairki vrtbas veidi. Tie nepiecieami dadajm vajadzbm un funkcijm.

    eit iet runa par tdiem veidiem k zemes vrtba, apdroinanas vrtba, pamatota tirgus

    vrtba, bilances vrtba, res vrtba, likvd vrtba, investciju vrtba u.c. Tomr kopum

    vrtbu var iedalt divs plas kategorijs: apmaias vrtb un lietoanas vrtb.

    Apmaias vrtba ir cena, dominjoa brvaj, atkltaj un konkurences tirg,

    balstoties uz vienldzbu, kuru nosaka pieprasjums un piedvjums. Reizm o vrtbu dv

    ar par objektvo vrtbu (objective value), t k to nosaka pc reliem ekonomiskajiem

    faktoriem. Parasta apmaias vrtbas forma ir tirgus vrtba (market value). Tirgus vrtba ir

    augstk cena naudas vrtb, ko dod pauma prdoana atklt konkurences tirg, ievrojot

  • 28

    visus godga darjuma nosacjumus, k ar gadjum, kad k pircjs, t ar prdevjs, rkojas

    apdomgi un izprotot darjuma btbu un uz darjuma cenu neiedarbojas blakus stimuli1.

    Tirgus vrtba ir saistta ar tipisku potencilo investoru k tdu. Nekustam pauma

    tirgus vrtbu parasti nosaka profesionls vrttjs. Nekustam pauma vrtana ir analtiskas

    dabas aprinu process, kura laik tiek analizti dadi raksturlielumi, kuri var bt k kvantitatvi

    un kvalitatvi parametri, t ar dadi rji faktori, kas var iespaidot nekustam pauma tirgus

    cenu.

    Tomr ir vairkas piemumi, kuri attiecas uz tirgus cenu:

    1. Tirgus ir atklts un konkurjos un auj brvi mijiedarboties pietiekamam

    konkurtspjgu paumu objektu pircju un prdevju skaitam.

    2. Novrtjam pauma pircjs un prdevjs ir ar tipisku motivciju, ekonomiski

    racionli, bez spiediena ietekmes no malas, piekljgi uzmangi, ar

    nepiecieamajm zinanm un tiecas maksiml lmen realizt savas

    intereses.

    3. paums atrodas tirg pietiekamu laiku, lai btu pieejams potencilajiem

    pircjiem.

    4. Izmaksa prdevjam notiek naudas vai naudai ekvivalent izteiksm.

    5. Pircjs ir spjgs iegdties paumu pc tipiskiem attiecga tirgus finansjumu

    nosacjumiem.

    Pietiekami biei rel darjum daa o piemumu vai pat visi tiek prkpti. Tirgus vrtba ir

    idelais standarts, kur ir sasniedzams vienmr. iemesla d biei darjuma cena nesakrt ar

    pamatoto tirgus cenu. Jpiezm, ka tirgus vrtba parasti tiek noteikta, emot vr dotajam tirgum

    tipiska potencil pircja skatjumu. emot vr izmaias, kuras attiecas uz tirgus vrtbas

    noteikanu, novrttjiem ir jatrod iespjami tuvk prdoanas cena. Tas ir pat svargk nek

    tirgus cenas noteikana. Tda vrtbas noteikana nozm iespjams darjuma cenas prognozi

    netl nkotn.

    Lietoanas vrtba pauma vrtba konkrtam lietotjam vai lietotju grupai. T k

    lietoanas vrtba visbiek ir saistta ar konkrta lietotja prasbm, to dv ar par subjektvo

    vrtbu (subjective value). Biei izmantots vrtbas veids ir investciju vrtba (investment

    value), kas ir novrtjam pauma vrtba konkrtam investoram un tiek noteikta pc

    konkrtas personas prasbm un iezmm. Investciju vrtba ir saistta ar aktulo nkotnes

    ienkumu no pauma izmantoanas plsmas vrtbu. Investoram svargi ir tdi faktori k

    risks, finansjuma apjoms, objekta vrtbas pieaugums un samazinjums nkotn, nodoku

    likumdoanas ietekme.

    1 D.Fridman, N.Orduei. Income property appraisal and analysis. Maskava: Delo,1997, 31.lpp.

  • 29

    Lai izstrdtu pamatotu vrtbas noteikanas sistmu, jievc attiecga nekustamo

    paumu tirgus informcija.

    3.3. Nekustam pauma tirgus vrtbas noteikanas metodes.

    Nekustam pauma novrtanai izmanto lielu skaitu visprpieemtu instrumentu.

    Dai no tiem ir k viegla aritmtika, citi saretki. Saretbas pakpes var bt

    visdadks no parastas pirkanas cenas un bruto ienkumu attiecbas ldz saretiem

    eometriskiem instrumentiem, ko pielieto investora naudas ienkumiem pc nodoku

    nomaksas. Kopum emot, novrtjot nekustamo paumu, vienkrks metodes var

    izmantot k visprjus vrtbas mrjumus vai prbaudei vai skotnjai projektu atlasei.

    Saretkas metodes var pielietot novrtjam pauma vrtbas aprinam vai iespjamo

    investciju variantu rananai.

    3.2.1. Izmaksu metode.

    Pc izmaksu metodes pauma vrtbu nosaka k summu, kuru veido tdas paas kas

    celtniecbas tdos paos tirgus apstkos izmaksas, no kurm ir atrinti tdi rjie faktori,

    k, piemram, fiziskais, funkcionlais un ekonomiskais nolietojums1. Aprina pc formulas

    (3.1):

    PAUMA VRTBA =

    zemes pauma vrtba

    + jaunas bves celtniecbas vrtba

    - fiziskais nolietojums

    - funkcionlais nolietojums

    - ekonomiskais nolietojums. (3.1.)

    Tas nozm, ka investors, d veid nosakot pauma vrtbu, nemakss vairk, k

    btu jmaks par jaunas kas celtniecbu.

    1 Korostelev S.P. Osnovi teoriji i praktiki ocenki edviimosi. Maskava:Piter,1998, 64.lpp.

  • 30

    3.2.2. Saldzino metode.

    Pielietojot o metodi, tiek saldzinti ldzgi darjumi ar ldzgiem nekustamajiem

    paumiem un veiktas attiecgas korekcijas. Tomr jem vr, ka rezultta pareizbu var

    iespaidot tdi rjie faktori k dadie tehniskie raksturojumi, izmaias tirgus apstkos u.c.

    Jskats, lai saldzinmie paumi tiem btu ldzvrtgi gan pc atraans vietas, gan

    tehnisk stvoka, gan pielietojuma u.t.t.

    Izmantojot datu saldzinanas metodi, jievro sekojoa darbbas secba1:

    1. attiecg reiona nekustam pauma tirgus izpte;

    2. saldzinanas pamatvienbu, piemram, pauma kvadratra attiecb uz

    pauma vrtbu, ienkumu neso kvadratra u.c., izvle un analze;

    3. vrtjam un saldzinmo paumu galveno raksturlielumu noteikana,

    saldzinana un korekciju veikana (atirbas parasti izsaka procentu vai

    koeficientu veid), ja tdas nepiecieamas;

    4. pauma vrtbas aprinana.

    3.2.3. Ienkumu/peas metode.

    metode pamatojas uz potencilajiem ienkumiem no pauma, kur k galveno t

    vrtbas noteicju uzskata ekonomiskos labumus, ko var dot paums t paniekam.

    Ienkumu/peas metodei ir divas pieejas: naudas plsmas diskontana un tie

    kapitalizcija.

    Naudas plsmas diskontana novrt laika ietekmi uz naudu, apskatot atsevia laika

    posma iemumu izdevumu plsmas veidoto odienas vrtbu. Tiek noteikta vrtba, kdu

    var makst odien, emot vr sagaidmo naudas plsmu noteikt laika posm un pauma

    prdoana vrtbu perioda beigs. Diskontjot naudas plsmu, tiek aprinta pauma tro

    iemumu vrtba noteikt laika posm.

    1 Korostelev S.P. Osnovi teoriji i praktiki ocenki edviimosi. Maskava:Piter,1998, 80.lpp

  • 31

    Nekustam pauma kopjo vrtbu veido atsevios posmos diskonttas naudas

    plsmas un reversijas summa, ko izsaka ar formulu (3.2):

    nt

    nn

    n

    iR

    iCF

    iCF

    iCF

    iCFPV

    )1()1(..

    )1()1(1 33

    221

    , (3.2)

    kur

    R reversija pauma iespjam tirgus vrtba n-taj gad;

    i regulro naudas plsmu diskonta likme;

    it beigu perioda diskonta likme (parasti vienda ar pdj aprina posma diskonta likmi,

    bet, lai palielintu vrtjuma drobu, o diskonta likmi nedaudz palielina)1.

    Tie kapitalizcija nozm nekustam pauma nkotnes tro iemumu patreizjs vrtbas

    noteikanu. Aprins tiek veikts pc formulas (3.3):

    PV = NOI/R0, (3.3)

    kur

    PV pauma patreizj vrtba;

    NOI gada trais ienkums;

    Ro kopj kapitalizcijas likme.

    o metodi izmanto, ja vrtjamajam paumam ir stabili iemumi ilgk laika posm.

    Kapitalizcijas likme parda ieguldto ldzeku atganas iespjas noteikt laika posm un

    peas ganu par pauma lietoanu. Kapitalizcijas likme parasti ietver dus faktorus:

    - bezriska ieguldjuma likme;

    - kompenscija par risku;

    - kompenscija par zemku likviditti saldzinjum ar noguldjumu kredtiestd

    vai vrtspapros;

    - kompenscija par papildu izdevumiem, kas saistti ar nekustamo paumu;

    - labojumi saistb ar pauma vrtbas iespjamo pazeminanos vai pieaugumu

    .

    Visprgi emot, vism trs metodm btu jdod viens pauma novrtanas rezultts. Tomr

    tas praktiski nav iespjams, t k nekustam pauma tirgus reti kad ir attiecg

    nepiecieamaj ldzsvara stvokl. T nu jizvlas konkrtam gadjumam atbilstoka metode.

    Piemram, dzvoklim visatbilstok droi vien btu saldzinoo darjumu metode.

    1 Korostelev S.P. Osnovi teoriji i praktiki ocenki edviimosi. Maskava:Piter,1998, 95.lpp

  • 32

    3.4. Nekustam pauma novrtanas principi.

    3.1.att. Nekustam pauma novrtanas principi1

    Nekustam pauma iemumu pieeja ir japskata novrtanas uzdevuma

    sistemtiska risinjuma kopj procesa kontekst. procesa pamat ir kopga novrtanas

    principu teorija. Principi tiek iedalti etrs grups (sk.3.1.att.).

    Principi, kas balstti uz lietotja priekstatiem.

    Lietderba (utility). Nekustamais paums ir vrtgs tikai tad, ja tas ir dergs kdam

    potencilajam paniekam un var tikt izmantots noteiktas ekonomisks funkcijas, piemram,

    raoanas uzmuma darbbai vai labbas audzanai, izpildanai.

    Aizvietojamba ( substition). Racionls pircjs nemakss par paumu vairk k

    minimlo summu, iekasjamu par tdas paas vrtbas ldzgu paumu. Tpat nebtu prtgi

    1 D.Fridman, N.Orduei. Income property appraisal and analysis. Maskava: Delo,1997, 13.lpp.

    Principi, kas saistti ar zemi, km:

    - palieko produktivitte; - ieguldjumi; - progresjoie un

    regresjoie ienkumi; - sabalanstba; - ekonomiskais lielums.

    Principi, kas saistti ar tirgus vidi:

    - atkarba; - atbilstba; - piedvjums un

    pieprasjums; - konkurence; - izmaias.

    Pc iespjas labkas un efektvkas izmantoanas princips.

    Principi, kas balstti uz lietotja priekstatiem: - lietderba; - aizvietojamba; - paredzamba.

  • 33

    makst par jau eksistjou objektu vairk, ja cits analogas pielietojambas objekts var tikt

    izveidots bez paas aiztures par zemkm izmaksm. Ja investors analiz ienkumu plsmu,

    tad maksimlo cenu vi noteiks saldzinjum ar citu objektu, ar ldzgu risku un kvalitti,

    ienkumu plsmm. Aizvietojambas noteikana: aizvietojambas princips vsta, ka

    maksimlo pauma cenu nosaka mazk cena vai vrtba, par kdu var iegdties citu

    paumu ar ekvivalentu pielietojumu.

    Paredzamba (anticipation). pauma objekta lietderba ir saistta ar prognozjamo

    nkotnes labumu vrtbu. Investoram svarga ir gaidmo nkotnes ienkumu plsmas

    kvalitte un termi. Piemram, cilvku viedokli par konkrtu paumu var iespaidot tds

    notikums, k paziojums par jauna auto cea vai skolas bvniecbu objekta tuvum.

    Paredzana ttad ir aktuls ienkumu vai citu labumu, ko var gt nkotn no pauma,

    vrtbas noteikana. T k nauda nes procentus, tad lats, kuru varam iegt nkotn, ir mazk

    vrtgs par odienas latu. Runa iet par naudas vrtbu laik (the time value of money).

    Process, ar kdu nkotnes latus prveido aktulaj vrtb, ir diskontana (discounting).

    Principi, kas saistti ar zemi, km.

    Paliekoais ragums (surplus productivity) ir jpiemin zemes vrtbas sakar.

    Jebkura ekonomisk darbba pieprasa etrus raoanas faktorus.

    3.1.tabula

    Raoanas faktori1

    Faktori Kompenscija

    Darbaspks Algas u.tml.

    Kapitls (nauda vai tas, kas noprkams

    par naudu)

    Procenti, dividendes

    Uzmjdarbba Pea

    Zeme Zemes nomas maksa

    Katrs faktors ir japmaks no trajiem ienkumiem, ko sniedz attiecga uzmjdarbba.

    Paliekoais ragums tiek mrta k trais ienkums, kas attiecas uz zemi, pc tam, kad veikti

    norini attiecb uz darbaspku, kapitlu un uzmjdarbbu.

    1 D.Fridman, N.Orduei. Income property appraisal and analysis. Maskava: Delo,1997, 15.lpp.

  • 34

    Ieguldjumi (augstk produktivitte) (contribution, marginal productivity) ir

    saimniecisk objekta vrtbas pieauguma summa kda jauna faktora rezultt, nevis izdevumi

    par o faktoru. T ir summa, par kdu palielins vai samazins saimniecisk objekta vrtba

    vai trie ienkumi kda papildus raoanas faktora ietekm vai tda trkuma rezultt.

    Progresjoo un regresjoo ienkumu (increasing and decreasing returns)

    noteikanas princips vsta to, ka atkarb no resursu pievienoanas raoanas pamatfaktoriem,

    trie ienkumi palielinsies pieaugo temp ldz pat punktam, skot no kura, kopjie

    ienkumi, kaut ar pieaugoi, tomr jau palielins palnint temp.

    Parasti zemes paniekiem jatbild uz jautjumu, cik intensvi ir jaizbv tiem piederoie

    zemes gabali. Piemram, uzmumam Dzirnas pieder hektrs zemes. Ja kompnija uzcels

    vienu ku, pea bs 10 000 latu. emot vr to, ka uz viena zemes gabala cels arvien vairk

    ku, zemes izmaksas attiecb uz vienu ku samazinsies. Vienlaicgi ldz ar katrai kai

    piedergo zemes gabalu samazinanos blv plnojuma rezultt samazinsies katras kas

    tirgus vrtba.

    Tabul 3.2. pardts peas aprins dada blvuma bvniecbai:

    3.2.tabula

    Peas aprins1

    Mju skaits Pea uz vienu mju (LVL) Kopj pea (LVL)

    0 0 0

    1 10 000 10 000

    2 15 000 30 000

    3 12 000 36 000

    4 10 000 40 000

    5 8 000 40 000

    6 6 000 36 000

    7 4 000 28 000

    Ja tiek bvtas divas kas, pea palielins pieaugo temp uz mroga ekonomijas

    rina. Tlk, kaut ar pea uz katru mju samazins, pie blvuma palielinjumam ldz pat 4

    ldz 5 km, kopj pea aug. Un tikko kompnija uzcels sesto mju, t sk zaudt kopjo

    peu.

    Sabalanstba (proporcionalitte) (balance (proportionality)). Ja zemei ir

    pievienots par maz raoanas faktoru, tad t nav pietiekami aizbvta. Ja o faktoru ir par

    1 D.Fridman, N.Orduei. Income property appraisal and analysis. Maskava: Delo,1997, 17.lpp.

  • 35

    daudz zeme ir prblvta. Abos gadjumos zeme tiek izmantota neefektvi un saska ar

    paliekos produktivittes principu ts vrtba samazins. Visiem raoanas faktoriem ir

    jatrodas atbilsto attiecb vienam ar otru, lai kopjie ienkumi no zemes btu maksimli.

    Augstk pardtaj piemra tabul redzam, ka uzmums maksimlo peu var gt uz zemes

    uzceot etras vai piecas mjas. Abos gadjumos pea btu 40 000 latu. Tomr, ja etru mju

    celtniecba dos to pau peu ar mazku risku nek piecu mju celtniecba, tad sabalanstbas

    princips saka priek, ka etru mju celtniecba bs optimlais piebvanas blvums. Ceot

    etras mjas, risks bs mazks, jo darjumu skaits, kas nepiecieams ts paas peas summas

    ieganai, bs mazks.

    Ekonomiskais lielums (economic size). Optimlo zemes bvniecbas blvumu nosaka

    tirgus konkurences nosacjumi un lietotju prasbas. Zemes gabals ar labu atraans vietu,

    kur tomr ir prk mazs vai prk liels priek potencilajiem lietotjiem, tirg var zaudt

    cenu. Ekonomisk lieluma princips praktiski ir tas pats sabalanstbas princips, kuru gan

    izskata cit rsgriezum.

    Principi, kas saistti ar tirgus vidi.

    Atkarba (dependency). Atraans vieta ir viens no svargkajiem faktoriem, kas

    ietekm nekustam pauma vrtbu. Ja apkrtj zemes lietoanas sistm vai nekustam

    pauma ekonomiskaj vid notiek izmaias, tas var btiski ietekmt t vrtbu. Ar ienkumi

    liel mr ir atkargi no t, k atraans vieta ir saistta ar lietotja tirgu. Konkrta nekustam

    pauma objekta vrtba ir pakauta un pati ietekm savas atraans vietas citu objektu vrtbu

    dabu un lielumu.

    Atbilstba (conformity). Atbilstbas noteikana ir tas, kd pakp arhitektras stils

    un rtbas un pakalpojumu lmei, ko piedv attiecga bvniecba, atbilst tirgus prasbm.

    Nekustam pauma bvniecbas projektiem ir jatbilst zemes izmantoanas tipam attiecg

    rajon.

    Piedvjums un pieprasjums (supply and demand). Nekustamajam pauma ir

    vrtba, ja tas ir interesants kdam lietotjam vai lietotju grupai. Tam ir jbt ar sav zi

    defictam. Piedvjums ir nekustamo paumu, kuri pieejami tirg par noteiktu cenu,

    daudzums. T k nekustam pauma tirgus ir nepilngs, ne vienmr pieprasjums un

    piedvjums dikt cenu, par kdu tiek noslgts darjums. Prdoanas cenu nosaka ar mksla

    vienoties par lguma noteikumiem, darjuma dalbnieku skaits, emocijas, finansjuma

    izmaksas un citi faktori. Tomr ilgtermia pln pieprasjumu un piedvjumu var uzskatt

    par samr efektvu faktoru, nosakot cenu izmaiu virzienu. Ja tirg pastv piedvjuma vai

  • 36

    pieprasjuma trkums, tad cenas un res maksas pazemins. Tomr gadjum, kad cenas atkal

    paaugstins, piedvjumu nedrkst palielint tr temp. Kad pieprasjums un piedvjums ir

    ldzsvar, tirgus cena parasti atspoguo raoanas izmaksas. Ja tirgus cenas ir augstkas par

    raoanas izmaksm, tiks bvti aizvien jauni objekti, kamr neiestsies piedvjuma un

    pieprasjuma ldzsvars. Ja tirgus cenas ir zemkas, jaunu objektu bvniecba sabremzsies vai

    vispr apstsies ldz momentam, kad saistb ar tirgus cenu paaugstinanos, pieaugs

    pieprasjums.

    Konkurence (competition). Cilvki tiecas maksimli palielint savu bagtbu. Ja vii

    redz, ka citi no nekustam pauma gst lielkus ienkumus, mina ar iekt nekustam

    pauma tirg. Jo lielki kst ie ienkumi, jo vairk saasins konkurence. Konkurences

    pieaugums noved pie attiecga nekustam pauma veida konkrt rajon piedvjuma

    pieauguma. Ja pieprasjums d gadjum nepalielinsies, tad kritsies vidjais trais

    ienkums, ko dod tipa nekustamie paumi. Ja konkurence ir prsplta, pea var nokristies

    zemk par normlu vai atsevios gadjums pat nepardties. Ttad, kad pea tirg prsniedz

    lmeni, kas nepiecieams, lai nosegtu raoanas faktoru atmaksu, attiecgaj tirg saasins

    konkurence, kas, savukrt, izraisa tro ienkumu vidj lmea samazinanos.

    Izmaias (change). Objekti pastvgi nonsjas. Zemes izmantoanas raksturs

    mains valsts likumdoanas rezultt un privt sektora ietekm. Nekustam pauma objektu

    vrtba parasti nepaliek nemainga, bet gan laika gait mains. Analtiiem ir jseko ldzi

    notikumiem, kuri vartu iespaidot nekustam pauma tirgu. T k notikumi un

    prieknoteikumi pastvgi mains, novrttji pieturas pie profesionl standarta un veic

    novrtanu konkrti noteikt datum.

    Pc iespjas labkas un efektvkas izmantoanas princips (highest and best use).

    T ir visu trs, iepriek apskatto, principu grupu sintze. is princips nozm saprtgu

    un iespjamu lietoanas variantu, kas objektam nodrointu visaugstko tagadnes vrtbu, kas

    tiek noteikta efektv novrtanas datum. Citiem vrdiem sakot, tas lietoanas variants, kas

    tiek izvelts no saprtgiem, iespjamiem un likumgiem alternatviem variantiem. Tas

    variants, kur ir fiziski iespjams, pietiekami pamatots un finansili realizjams un kur

    rezultt sniedz visaugstko pauma vrtbu.

  • 37

    3.4. Investciju nekustamaj paum analze.

    Investciju nekustamaj paum analze dod informciju par pauma investciju

    potencilu. Ieguldjumu nekustamaj paum kvalittes novrtjums, t.i., analze, tiek veikts,

    izmantojot tdus rdtjus k kvadrtmetra cena, kapitalizcijas likme, pau kapitla atdeve,

    saistbu nodroinjuma pakpe u.c.

    Kvadrtmetra cena.

    Lai noteiktu, vai nekustam pauma cena ir pamatota, kvadrtmetra cenu saldzina ar ldzga

    pauma kvadrtmetra cenu.

    Kapitalizcijas likme.

    Ar kapitalizcijas likmi noskaidro vai prdoanas cena ir adekvta tirgus situcijai. To izsaka

    k pirmaj gad saemt tr iemuma un nekustam pauma cenas attiecbu. Tomr, t k

    kapitalizcijas likme neem vr nkotnes iemumus no nekustam pauma un t

    prdoanas cenu turanas laik, t nav visa ieguldjuma ienesguma likme. T ir tikai k

    neliela daa ieguldjumu analzes pamatos.

    Pau kapitla atdeve.

    Pau kapitla atdeve ir ldzga kapitalizcijas likmei. To aprina k pirm gada naudas

    plsmas un investoru ieguldto naudas ldzeku attiecbu. Tomr, t k pau kapitla atdeve

    neem vr projekta naudas plsmu nkotn un iespjamo prdoanas vrtbu, ar is rdtjs

    neparda ieguldjumu ienesgumu.

    Saistbu nodroinjuma pakpe.

    Lai vartu saemt aizmumu no kreditora, ir jprliecins, ka ieguldjums ir pietiekoi dros.

    Kreditors apskata sev vlamo ienesgumu un aizdevuma riska pakpi. Visbiek apskata

    sagaidms naudas plsmas spju nosegt ieguldtja aizmuma maksjumus.

  • 38

    Plnot prdoanas cena.

    Lai noteikti plnoto prdoanas cenu, var izmantot kdu no divm metodm. Viena ietver

    pieauguma, ar kdu palielinsies pauma vrtba noteikt atraans viet, noteikana. Otra

    metode pielieto kapitalizcijas likmes pieeju.

    Ieguldjuma kvalittes novrtjums.

    Ieguldjuma kvalitti nosaka, izmantojot naudas plsmas prognozes, apskatot ar naudas

    plsmu vis nekustam pauma turanas laik.

    Neto tagadnes vrtba.

    Neto tagadnes vrtbu aprina, nosakot tagadnes nkotnes naudas plsmas vrtbu un no ts

    atskaitot skotnjos ieguldjumus paum. Td veid, neto tagadnes vrtba parda summu,

    par kdu naudas plsmas tagadnes vrtba prsniedz ieguldto paa kapitlu. Ir jem vr, ka

    summa ir atkarga no pielietots diskonta likmes. Diskonta likmei ir jparda minimlais

    vlamais ienesgums pc ieguldjuma veikanas, ievrojot ieguldjuma riska pakpi.

    Neto tagadnes vrtbu (NPV) aprina pc formulas (3.4):

    NPV = (PV1+PV2+...+PVn)-(PC1+PC2+...+PCn), (3.4)

    kur

    PV1,2,n-pozitvs, nkotn saemams naudas plsmas tagadnes vrtba

    PC1,2,n-negatvs naudas plsmas jeb investciju izmaksu tagadnes vrtba

    Peas norma.

    Peas norma ir saistta ar neto odienas vrtbu. Peas normu izsaka k naudas plsmas

    odienas vrtbas un skotnjo ieguldjumu attiecbu. Ar is rdtjs ir balstts uz diskonta

    likmi.

    Iekj ienesguma likme.

    Iekj ienesguma likmi (IRR) aprina, mekljot procenta likmi, ar kuru diskontt summa

    btu vienda ar nulli. Lai novrttu ienesgumu, ieguldtjam jsaldzina sava iekj

    ienesguma likme ar aizdevja noteiktajm aizmuma procenta likmm. T k ieguldtjs

  • 39

    uzemas lielku risku nek aizdevjs, ieguldjuma nekustamaj paum ienesgums parasti

    prsniedz kredtu procentu likmes. IRR aprina pc formulas (3.5):

    IRR = r1 + (r2-r1) x NPV1/(NPV1-NPV2) (3.5)

    Bruto res multiplikators.

    Bruto res multiplikators (GRM) ir pirkanas vai prdoanas cenas attiecba pret bruto res

    ienkumiem. rdtja aprinam var izmantot vai nu potencilo bruto ienkumu, vai ar

    tagadnes bruto ienkumu. Analtiiem ir jnosaka, kdu ienkumu rdtju izmantot, un pie t

    ar palikt. metode tiek plai pielietota. T aprina zi ir vienkra un tai ir nepiecieami

    viegli pieejami rdtji. Pie tam ie rdtji ir pieejami ar saldzinmajiem objektiem. Kaut

    gan bruto res multiplikatoru var izmantot k cenas palielinjuma vai pazeminjuma

    indikatoru, tas nespj ievrot dadu objektu operacionlo izmaksu lmeu atirbas, k ar

    finansjumu atirbas.

    Kopj ienkumu likme (OAR).

    Kopjo ienkumu likmi aprina, dalot operacionlos ienkumus ar prdoanas cenu. Iegtais

    rezultts ir ienkumu un visa atmaksjam kapitla atmaksas likme neatkargi no investora

    veida, t.i., pau kapitla investors vai hipotkas kreditors. metode nedaudz uzlabo bruto res

    multiplikatora rdtju, jo em vr operacionls izmaksas. OAR ir labs instruments

    saldzinmu objektu, kuri nav apgrtinti ar hipotku pardu., rananai, t k t novrt

    objektus k brvus no aizmumu finansjuma. Bez tam, kopj likme saldzinoi viegli

    aprins, vadoties pc tirgus datiem. Tomr, kad nekustamajam paumam ir aizdevuma

    apgrtinjums, kopj likme neem vr pastvo parda pabas.

    Naudas ienkumu pau kapitl likme.

    Naudas ienkumu pau kapitla likme (EDR) tiek dvta ar par naudas ienkumu naudas

    ldzekos metodi (cash-on-cash-return) vai naudas ienkumu investtajos naudas ldzekos

    metodi (cash return on cash invested), k ar par naudas ienkumu procentulo tehniku

    (percentage cash flow technique). EDR tiek aprinta, dalot naudas ienkumus pirms

    nodoku nomaksas ar skuma investciju pau kapitl summu, un o rezulttu prveidojot

    procentos. EDR tomr nespj emt vr aplikanas ar ienkumu nodokli sekas, izmaias

  • 40

    pauma vrtb un hipotku aizmuma pamatsummas samazinjumu. T ar nevar pardt

    galjo atdevi.

    Kapitalizcijas koeficienti.

    Kapitalizcijas koeficients nekustam pauma gadjum tiek apskatts k koeficients, kas auj

    naudas plsmu prveidot kopj vien tagadnes vrtb ar sekojoas formulas paldzbu:

    V = I/R,

    t.i., ienkumu plsmas tagadnes vrtba ir vienda ar ikgadj ienkuma daljumu ar

    kapitalizcijas koeficientu.

    Kapitalizcijas koeficients sastv no diviem galvenajiem elementiem:

    1. Investciju ienkumu likme;

    2. Investciju atgrieanas norma.

    Investciju ienkumi savukrt sastv no etriem pamatelementiem:

    1. Droa, likvda likme.

    2. Zemas likvidittes prmija.

    3. Investciju menedmenta prmija.

    4. Ienkumu plsmas un peas no prdoanas riska vai nenoteiktbas prmija.

    Investciju kapitla atgrieanas normas par aprint pc trim dadm metodm:

    1. Ringa metode.

    2. Metode, vadoties pc atmaksa fonda.

    3. Anuitv metode.

    Ringa metode attaisnojs tikai tad, kad paredzts, ka ienkumu plsma sistemtiski

    samazinsies. Piemram, aktvam, kura palikuais kalpoanas laiks ir 30 gadi, pc Ringa

    metodes gada kapitla atmaksas norma bs 3 1/3%. Ja 100% aktva vrtbas jatmaks 30

    gadu laik, tad aprin tas bs 3 1/3% gad. Attiecgi kapitalizcijas koeficients bs 15

    1/3%, t.i., to veido 12% investciju ienkumi un 3 1/35 kapitla atmaksas norma.

    Metodi, vadoties pc atmaksas fonda, dv ar par Hoskolda metodi. Pc s metodes

    ienkumu daai, kura ir investciju atmaksa, lieto konservatvo reinvestanas likmi.

    Piemram, ja apskatm to pau aktvu ar kalpoanas laiku 30 gadi, ja kds katru gadu

    krjkont atliktu summu, kas vienda ar aktva skuma vrtbas dau, tad mazk k 3 1/3%

    ikgadjais depozts bt vairk k pietiekams, lai atmakstu pilnb aktva skuma vrtbu 30

    gadu laik. Ikgadjais 3 1/3% depozts nodroina pilnas vrtbas atmaksu 30 gados pat bez

    procentu pieskaitjuma. Ja tiek izmantota konservatva tro ienkumu pielaide, piemram,

  • 41

    krjkont ieskaita gada 5% (saliktie procenti), tad kapitla atmaksas norma bs 0,01505, kas

    rda atmaksas fonda faktoru pie 5% 30 gadu laik. Ja fond, kas gad nes 5% iemumus,

    katru gadu iemaks 1,5% (0,015) no skuma aktva vrtbas , tad pc 30 gadiem is fonds

    izaugs ldz 100% aktvu vrtbai. Kapitalizcijas procents bs 12% plus 1,5%, t.i., 13,5%.

    Anuitv metode tiek dvta ar par Invuda metodi. To lieto gadjumos, kad visu

    prognozjam perioda laiku gaidmi pastvgi ienkumi. Ja tiek pieauts, ka daa periodisko

    ienkumu, kuri ir kapitla atgrieana, tiek reinvestta pc investciju ienkuma likmes, tad

    jpielieto anuitv metode. Piemram, kad nepiecieamie ienkumi novrtjamajai investcijai

    sastda 12%, atmaksas fonda faktors 30 gados pc s likmes bs 0,0041.

  • 42

    4. Ieguldjumi ieguldjumu fondos. 4.1. Ieguldjumu fonda jdziens, btba, darbbas princips un risks.

    Ieguldjumu fondi ir viens no populrkajiem un efektvkajiem naudas uzkranas un

    ieguldanas veidiem. Turklt, ar katru gadu ieguldtju skaits, kuri veic brvo ldzeku

    ieguldanu tiei fondos, ievrojami palielins vis pasaul. Ieguldjumus fondos veic

    privtpersonas un uzmumi, lai pieaudztu ieguldt kapitla vrtbu vai efektvk prvaldtu

    savu naudas plsmu. Ieguldjumu fondi paver plaas ieguldanas iespjas atbilstoi katra

    ieguldtja vlmm un riska tolerancei1.

    Ieguldjumu fondi ir naudas kopfondi, kuros ieguldtji apvieno savus ldzekus, lai

    kopgi pirktu akcijas, obligcijas un citus finanu aktvus. No fonda ieguldtjiem piesaisttie

    naudas ldzeki tiek ieguldti dados vrtspapros ar mri pankt ieguldt kapitla vrtbas

    pieaugumu. Ieguldjumu fondi dod iespju investoriem dalt risku un izdevumus, kas saistti

    ar ieguldjumiem finanu tirgos, tdejdi gstot lielkus ienkumus. Par saviem

    ieguldjumiem investors saem fondu daas (ieguldjumu apliecbas) proporcionli via

    ieguldjumam fond. Pea parasti tiek gta fondu dau vrtbas pieauguma rezultt, bet citos

    gadjumos ar dividenu un procentu veid.

    Ieguldjumu fondu mris ir samazint risku darjumos ar vrtspapriem un veicint

    privto uzkrjumu ieguldanu vrtspapru tirg. Ieguldjumu fondu profesionlu prvaldi

    nodroina ieguldjumu sabiedrbas.

    Ieguldjumu fondu daas jeb ieguldjumu apliecbas ir ieguldjumu fondu emitts

    vrtspaprs, kuru var pirkt un prdot. Tas apliecina ieguldtja ldzdalbu kd noteikt

    ieguldjuma fond. Cilvki iegulda savus ldzekus investciju fondos ar mri palielint savu

    ldzeku apjomu, pateicoties pasaules ekonomikas attstbai, jo t rezultt palielins

    vrtspapru cenas un ldz ar to ar fondos ieguldt kapitla vrtba.

    Ieguldjumu fondu daudzs populrs iezmes ir padarjuas tos par vistrk augoo

    investciju produktu pasaul pdjo 20 gadu laik. Ieguldjumu fondu prdoana un jaunu

    fondu attstba aj laika period ir notikusi visplakajos mrogos. odien pasaul ir

    desmitiem tkstou fondu, kas apkalpo ietaupjumus simtiem miljoniem investoru, prvaldot

    triljoniem dolru. Turklt, ieguldjumu fondu pievilcbu apliecina to iespaidg iespieans

    tirgos. Zviedrij, piemram, 1980. gad tikai 0.04% iedzvotju piederja kds kopfonds,

    1999. gad is cipars bija pieaudzis ldz vairk nek 60%. Francija, Kanda un ASV ar var

    lepoties ar vairk nek 40% mjsaimniecbu, kas krj naudu ieguldjumu fondos.

    1 Bez autora. 02.01.2007,www.hansabanka.lv

  • 43

    Vairums lielko pasaules ekonomisko tendenu kalpo par dzinjspku ieguldjumu

    fondu pieprasjumam. Rietumeirop un Ziemeamerik brni, kas dzimui

    liel demokrtisk sprdziena rezultt, pensijas vecumu bs sasniegui 2010. gad. grupa

    pareiz ir un bs, vismaz nkoaj dekd, kranas dzves cikla etap un bs finansili

    spjga iekrt lielkus peas procentus, kas visbiek nozm akciju ieguldjumu fondus.

    Vl viens liels spks, kas veicina ieguldjumu fondu pieprasjumu, ir tas, ka daudzs

    valsts cilvki arvien vairk uztraucas par saviem valsts pensiju plniem. Neprtraukti

    pieaugoais paredzamais dzves ilgums nozm, ka daudzi cilvki arvien ilgk saems pensiju.

    Turklt, augos medicnas izmaksas atstj negatvu iespaidu uz pensionru budetu.

    Pakpeniski nodoku makstju skaita samazinjums uz vienu pensionru turpins pavjint

    esos valsts pensiju sistmas. Neskatoties uz augoajm finansu grtbm, daudzas valdbas

    nespj vai nevar veikt atbilstous paskumus, lai uzturtu pie dzvbas pensijas, ko

    pilnb finans valsts. Arvien vairk valstu izmanto labvlgu nodoku politiku, lai iedrointu

    privtpersonas paas finanst privtos investciju plnus un lai veicintu vai pat aizsttu savus

    ienkumus no valsts pensijm. Lai finanstu pensijas, ir nepiecieams ilgtermia investciju

    plns. Ilgtermia investcijm jietver akciju komponents vai jsastopas ar samazintu peu.

    T rezultt vairums investoru pievras akciju ieguldjumu fondiem, lai nodrointu sev

    saulainas vecumdienas.

    Strauji augos izgltbas izmaksas un aizvien pieaugo valdbu nevlans atbilstoi

    finanst valsts mcbu programmas td pa veid spieot veckus un vecveckus pirkt

    privtos investciju plnus, aj gadjum lai finanstu savu brnu izgltbu. Skot agri un

    investjot regulri, vecki un vecvecki var vislabk nodroint, lai viu atvasm btu

    pieejama laba izgltba. T k izgltbas fondi pc sava rakstura lielkoties ir ilgtermia, tie

    ar ir palielinjui akciju ieguldjumu fondu pieprasjumu.

    Ieguldjumu fondu realizcij visvairk paldz tehnoloija. Tehnoloiskie

    uzlabojumi, pai komunikciju sfr, auj vieglk tos prvaldt, prdot un administrt.

    Raduies izmaksu ietaupjumi galvenokrt nokst pie patrtja, samazinot fondu izmaksas

    un palielinot to pievilcbu, saldzinot ar citiem investciju produktiem.

    Iepriekmintajm socilekonomiskajm tendencm pasaul jturpins, lai palielintu

    ieguldjumu fondu pieprasjumu nkoaj desmitgad vis pasaul. Un daas no m

    tendencm uz Latviju attiecas tikpat liel mr k uz prjo Eiropu. Attstoties Latvijas

  • 44

    ekonomikai un tai vairk integrjoties Eiropas ekonomik, Latvij pieaug pieprasjums pc

    tiem paiem investciju produktiem, kas ir populri prj Eirop1.

    Fonds ttad ir vairku ieguldtju ldzeku apvienojums, kuru prvalda profesionls

    ieguldjumu prvaldnieks ar mri, ieguldot vrtspapros, gt maksimli lielu peu. Ieguldot

    fond, nav nepiecieami lieli ldzeki, lai vartu gt peu no vrtspapru tirgus dinamikas. Pat

    neliels ieguldtjs var piekt praktiski jebkuram pasaules vrtspapru tirgum, veicot

    ieguldjumu attiecgaj fond. Fonda aktvi tiek ieguldti dados vrtspapros (akcijas,

    obligcijas u.c), atkarb no ieguldjumu fonda politikas, kas aprakstta katra fonda nolikum

    un prospekt. Ieguldjuma fonda daas vrtba (NAV) ir atkarga no vrtspapru, kuros fonds

    veic ieguldjumus, cenas. Darjumi ar fondu dam parasti notiek pa nkams vai aiznkams

    darba dienas cenm. Fonda daas vrtba tiek aprinta katru darba dienu. Ienkumi no

    ieguldjuma fond vrtbas pieauguma iegstami prdodot ieguldjumu fonda daas.

    4.1.att. Fondu struktra2

    Ieguldjumu fonda btba ir tda, ka investori apvieno ldzekus, lai kolektvi

    pirktu akcijas, obligcijas un citus finanu aktvus ar mri:

    Nopelnt vairk, kopgi ekonomjot uz izmaksm.

    Samazint risku, iegdjoties vairkus dadus vrtspaprus.

    Pelnt starptautiskajos vrtspapru tirgos.

    Izmantot profesionlu prvaldtju zinanas un resursus1.

    1 Bez autora. 02.01.2007.www.seb.lv 2 Bez autora. 02.01.2007. www.hansabanka.lv

  • 45

    4.2.att. Ieguldjumu fondu darbbas princips1

    1 Bez autora 02.01.2006. www.seb.lv

    Ieguldtjs Ieguldtjs

    Vienreizjas investcijas vai regulrie ieguldjumi

    Nauda Nauda

    Ieguldjumu fonds

    Turtjbanka Nodibina

    Izvlas Ieguldjumu fonda

    menederis

    Iegulda fonda naudu:

    Akcijs Obligcijs vai citos parda vrtspapros

    Nekustamaj paum Citos ieguldjumu fondos

    Fonda mantu glabana Kontrole Fonda vrtbas aprinana

    Ieguldtjs

    Ieguldjumu prvaldes sabiedrba

    Fondu daas Fondu daas

  • 46

    Jo garks ir plnotais investciju termi, jo lielku risku var uzemties

    Risks = pea

    4.3.att.Risks un ienesgums2

    4.3.att. Risks/ienesgums3

    Ieguldot ldzekus fond, ieguldjums ir saistts ar zinmu kontroljamu risku, ka

    gaidtais ienesgums atirsies no rel. Vrtspapru tirgus ir svrstgs, kur pieprasjuma

    piedvjuma ietekm ieguldjuma vrtba var gan krist, gan kpt. Tirgus dinamika ir cikliska

    pc krituma parasti seko kpums. Tiei o iemeslu d fonda aktvi tiek uzticti profesionlam

    ieguldjumu prvaldniekam, kur, izmantojot dadas tirgus izptes metodes, efektvi

    prvalda fondu. Turklt, veicot ieguldjumu ilgk termi, ievrojami samazins iespja

    negatvam ienesguma rezulttam, jo parasti ilgk laika period cenu kpums prsniedz

    slaicgus kritumus. Ieguldjumu fondu piedvjums ir oti plas, kas padara grtku lmumu,

    kur fond tiei ieguldt. Ne vienmr fonds, kuram vsturiskais ienesgums bijis vislielkais,

    ir piemrotkais. Pirms tiek veikts ieguldjums, pats svargkais ir apzinties kdu risku esat

    gatavs uzemties, lai iegtu vlamo peu. Jo augstki bs mri attiecb uz peu, jo lielks

    risks juzemas. Ne visi ieguldtji ir gatavi saskarties ar lielm ieguldjuma vrtbas

    svrstbm, ldz ar to pirms ieguldanas tas rpgi jizvrt4.

    1 Bez autora. Seminrs Unibankas darbiniekiem Ieguldjumu fondi, 2006 2 Bez autora. 02.01.2007. www.seb.lv 3 Bez autora 02.01.2007. www.hansabanka.lv 4 Bez autora 02.01.2007. www.hansabanka.lv

  • 47

    4.4.att. Ieteicamais investcijas minimlais laiks1

    4.2.Ieguldjumu fondu klasifikcija

    4.5.att. Ieguldjumu fondu klasifikcija2

    4.5.attls Ieguldjumu fondu klasifikcija3

    Naudas tirgus fondi iegulda stermia naudas tirgus ieguldjumu produktos,

    piemram, valsts emittas pardzmes u.tml. Tie ir k alternatva stermia noguldjumiem

    banks. Riska pakpe iem fondiem ir oti zema, likviditte nav ierobeota. Ienesgums tomr

    bs labks nek stermia noguldjumiem banks.

    Obligciju fondi iegulda tikai parda vrtspapros. Var bs gan portfei ar valsts

    obligcijs, gan korporatvajm obligcijm, gan jaukts tipa. Ieguldot obligciju fond, kopj

    ieguldjumu portfeli ieguldtjs viegli un lti iekauj parda vrtspaprus. T k, obligciju un

    1 Bez autora. 02.01.2007. www.hansabanka.lv 2 Bez autora. Seminrs Unibankas darbiniekiem Ieguldjumu fondi, 2006 3 Bez autora. 02.01.2007. www.seb.lv

  • 48

    akciju cenas biei mains pretjos virzienos, ieguldjumi aj fond paldz samazint risku,

    kas saistts ar akcijm, kuras ar ir attiecg ieguldjumu portfel.

    Sabalanstie fondi ir fondi, kuru investciju portfelis ir sabalansts starp

    ieguldjumiem akcijs un parda vrtspapros. Riska pakpe eit ir zemka nek obligciju

    fondiem, bet ienesgums labks. Novrojams diezgan stabils pieaugums. ie fondi bs

    piemroti ar ieguldtjiem ar ne tik lieliem ieguldmajiem ldzekiem.

    Ienkumu akciju fondi iegulda akcijs ar lieliem dividenu ienkumiem un

    ieguldtjiem tiek piedvta dividenu izmaksa vairkas reizes gad. Nav prk liela riska, ir

    iespja saemt regulru ienkumu no saviem ieguldjumiem.

    4.3. Ieguldjumu fondu priekrocbas

    Augsta likviditte ieguldjumu fondos ieguldjumus var veikt katru dienu

    (atvrtajiem fondiem), k ar iegt ieguldtos naudas ldzekus tikai dau dienu laik atkarb

    no fonda.

    Atpirkanas garantija - Ieguldjumu sabiedrbai ir pienkums veikt fondu

    ieguldjumu apliecbu atpirkanu (atvrtajiem fondiem) no ieguldtja, nodroinot dau dienu

    norinus.

    Diversifikcija - Ar nolku samazint risku, fonda aktvi ir sadalti dados

    ieguldjumu objektos. Fonda aktvi var tikt sadalti starp ieguldjumiem dados vrtspapros,

    ekonomikas nozars, valsts, reionos un starp citiem kritrijiem, tdjdi mazinot viena

    apstka ietekmi uz ieguldjumu kopum.

    Droba - ieguldjumu prvaldes sabiedrbu darbbu Latvij regul likums Par

    ieguldjumu sabiedrbm. Fonda ieguldjumu apliecbas ir publiskas apgrozbas vrtspapri,

    kuru emisija ir iegrmatota Latvijas Centrlaj Depozitrij. Visi rvalstu fondi, kurus

    piedv Hansabanka, ir reistrti attiecgs fondu prvaldos sabiedrbas mtnes valsts

    uzraudzbas institcijs, un tie tiek regulri prbaudti no uzraudzbas institciju puses. Tpat

    Banka pirms fondu publiskas piedvanas ir iepazinusies ar o fondu prvaldoajm

    sabiedrbm, lai prliecintos par to uzticambu un darbbas atbilstbu fondu prospekt

    mintajam. Fonda manta tiek glabta irti no ieguldjumu prvaldes sabiedrbas un

    turtjbankas mantas.

    Profesionla prvaldana - ieguldjumu fondu ldzeku izvietoanu veic zinoi,

    kompetenti ieguldjumu prvaldnieki ar ilgu gadu pieredzi finanu tirgos, kas nodroina

    efektvu portfea prvaldanu.

  • 49

    Izdevgums - ieguldjums fond nodroina ieguldtjam laika un naudas ekonomiju, jo

    nepiecieams veikt tikai vienu ieguldjumu. Prkot un prdodot vrtspaprus, fondi veic liela

    apjoma darjumus, kurus var noslgt uz ievrojami izdevgkiem nosacjumiem nek

    individulie ieguldtji.

    Nodoki pc Iedzvotju ienkumu nodoka likuma pea fiziskm personm no

    darjumiem ar ieguldjumu fondu apliecbm netiek aplikta ar iedzvotju ienkumu nodokli,

    k ar ieguldjumu fondi nav juridiskas personas, ldz ar to tie netiek aplikti ar ienkumu

    nodokli1.

    4.4. Kdu ieguldjumu fondu izvlties?

    Paralli ieguldjumiem akcijs priekpln izvirzs ar fondi ar savm plaajm

    iespjm, jo depozta procenti ir samazinjuies, inflcija ir pieaugusi un samazins oti lnos

    tempos (2004.gad 7,5%, 2005.gad 6,7%, 2006.gada prognozes 6,5%). Kdu fondu

    izvlties ieguldjumiem? Nebt nav vajadzgs skum izvlties fondu ar viszemkie risku,

    pakpeniski tiecoties uz lielkiem riskiem. Ja ieguldtjs vlas savus brvos naudas ldzekus

    ieguldt uz vairkiem gadiem, tad droi var ieguldt obligciju fondos. Pie tam, t k,

    obligciju un akciju cenas biei mains pretjos virzienos, ieguldjumi aj fond paldz

    samazint risku, kas saistts ar akcijm, kuras ar ir attiecg ieguldjumu portfel. Ttad, ja

    ieguldtja paum ir ar akcijas, tad ir interesanti ieguldt tiei aj obligciju fond, kur

    iegulda tikai parda vrtspapros. Tas gan bs nedaudz riskantks nek naudas tirgus fonds,

    bet ar lielku ienesgumu. Akciju cena ned var kristies pat par 5-10%, bet obligcijm tik

    lielas svrstbas nenotiek. Obligcijas ir zemk riska instruments, un tam obrd btu jdod

    pea apmram 4%, ldz 5% maksimlo, gad.

    1 Bez autora. 02.01.2007. www.hansabanka.lv

  • 50

    Tabul tiek saldzinti vairki obligciju un akciju ieguldjumu fondi :

    4.1.tabula

    Ieguldjumu fondu saldzinjums1

    Investciju mris, stratija Fonda

    valta

    Ieguldjuma

    termi

    Minimlais

    ieteicamais

    ieguldjums

    Ienesgums

    SEB

    Eiropas

    fonds

    Fonds iegulda ldzekus

    Eiropas uzmumu akcijs,

    strdjot ar daudzm bir,

    ES un EBTA valsts,

    t.sk.ES jaunajs valsts. T

    k is ir akciju fonds, tad

    investora ieguldjuma

    termiam vajadztu bt

    vismaz 5 gadiem un

    ieteicams vairk. Fonds var

    bt pakauts lielm cenas

    svrstbm, kuru laik

    fonda daas vrtba var gan

    pieaugt, gan samazinties.

    SEB Eiropas akciju fonds ir

    aktvs uzmumu

    ldzpanieks, ne tikai

    pasvs investors.

    USD 3-5 gadi 15 USD 2003 13,2%

    2004 13,9%

    2005 32,2%

    2006 14,6%

    SEB

    starptaut.

    jauktais

    fonds

    Sabalansts fonds, kas

    invest akcijs un akcijm

    saisttos vrtspapros vis

    pasaul, izemot Zviedriju.

    Parasti fonds iegulda 70%

    aktvu akcijs un 30%

    obligcijs, radot labu

    ldzsvaru starp abm aktvu

    klasm. Fonds ir piemrots

    ilgtermia investcijm.

    USD 3-5 gadi 15 USD 2003 2,9%

    2004 3,4%

    2005 21,0%

    2006 12,1%

    1 Bez autora. www.hansabanka.lv, www.seb.lv, www.parex.lv. 03.01.2007.

  • 51

    Investciju mris, stratija Fonda

    valta

    Ieguldjuma

    termi

    Minimlais

    ieteicamais

    ieguldjums

    Ienesgums

    Hansa

    Austrum-

    eiropas

    Obligciju

    Fonds

    Fonda manta tiek ieguldta

    Austrumeiropas (Latvijas,

    Bulgrijas, ehijas,

    Horvtijasm Igaunijas,

    Lietuvas u.c.) valsts,

    pavaldbu un

    komercsabiedrbu parda

    vrtspapros. Fonda mris

    ir vidj laika period

    pankt kapitla vrtbas

    pieaugumu.

    EUR 1-3 gadi Fonda vstur.

    ienesgums uz

    31.03.2006

    -9,35% gad

    Hansa

    Austrum-

    eiropas

    Akciju

    Fonds

    Fonda mris ir gt

    ilgtermia kapitla vrtbas

    pieaugumu ieguldot Eiropas

    Savienbas dalbvalstu

    emitentu vrtspapros.

    Fonds steno aktvu

    ieguldjumu stratiju ar

    mri gt labumu no o

    valstu birs kotto

    veiksmgko publisko

    akciju sabiedrbu

    potencila, emot vr ar

    reiona valstu ekonomikas

    un biras riska struktru.

    Mris ir nodroint labko

    efektu no pastvg

    ekonomiku saplanas, kas

    notiek ldz ar ES

    paplainanos.

    EUR 1-3 gadi Fonda vstur.

    ienesgums uz

    31.03.2006

    14,0% gad

  • 52

    Investciju mris, stratija Fonda

    valta

    Ieguldjuma

    termi

    Minimlais

    ieteicamais

    ieguldjums

    Ienesgums

    Parex

    Austrum-

    eiropas

    Obligciju

    fonds

    Fonda galvenais mris ir

    kapitla vrtbas

    palielinana, investjot

    diversifict portfel, kuru

    veido dads valts

    denominti Baltijas un

    Austrumeiropas valstu

    fiksta ienkuma vrtspapri

    ar saldzinoi augstu

    reitingu. Programmas

    ietvaros ir pieaujami

    ieguldjumi ar industrili

    attsttu valstu vrtspapros.

    USD 1-3 gadi 12,65 USD 2003 9,90%

    2004 5,99%

    2005 4,81%

    2006 3,69%

    Ga