Rīgas Tehniskās universitātes

Būvniecības fakultāte

Būvju novērtēšana

Studiju darbs

Dzīvokļa vērtības noteikšana Kadastra numurs: 01000702108

Rīga, Dzelzavas iela 15 - 66

Izpildīja: Kristaps Kuzņecovs

Stud. apl. Nr. 081RBC049

III RBCB03

Paraksts:__________________

Pārbaudīja: Aigars Ūdris

Vērtējums: _________________

Paraksts: ___________________

Rīga,

2011. gada janvāris

2

Saturs

Saturs .............................................................................................................................................................. 2

Anotācija.......................................................................................................................................................... 3

1. Galvenā informācija par novērtējamo īpašumu ............................................................................................... 4

2. Vērtēšanā izmantotā dokumentācija .............................................................................................................. 5

3. Informācija par būvi un telpu grupu ............................................................................................................... 5

3.1. Tehniskie dati ......................................................................................................................................... 5

3.2. Labiekārtojums....................................................................................................................................... 5

3.3. Dzīvokļa plānojums................................................................................................................................. 6

3.4. Konstruktīvie elementi............................................................................................................................ 6

4. Esošais tehniskais stāvoklis ............................................................................................................................ 6

5. Dzīvokļa vērtību ietekmējošie faktori.............................................................................................................. 7

5.1. Tehniskie faktori..................................................................................................................................... 7

5.2. Fiziskie faktori ........................................................................................................................................ 8

5.3. Sociālie faktori........................................................................................................................................ 9

5.4. Ekonomiskie faktori ................................................................................................................................ 9

6. Dzīvokļa vērtības aprēķins ............................................................................................................................. 9

Izmantotā literatūra........................................................................................................................................ 11

Pielikums ....................................................................................................................................................... 12

3

Anotācija

Darbā tiek veikta novērtēšana vienistabas dzīvoklim Rīgā, Dzelzavas ielā 15 – 66 ar kadastra numuru

01000702108. Dzīvoklis atrodas Rīgas dzīvojamajā rajonā „Purvciems”, būvē, kuru 1966. gadā nodeva

ekspluatācijā un tautā dēvē par „hruščovku”.

Pēc tehniskās apsekošanas datiem uz 2002. gadu ēkas nolietojums bija 35%, kas raksturo apmierinošu

stāvokli. Apsekojot objektu tika konstatēts, ka ir nepieciešami uzlabojumi, lai nodrošinātu kvalitatīvus dzīves

apstākļus.

Īpašuma vērtības noteikšanai izmantota tirgus salīdzinošā metode, kur par pamata vērtību tika ņemta

kvadrātmetra vērtība. Salīdzināšanai izmantoju 3 līdzīgus objektus, kuri pašlaik atrodas pārdošanā, un LANĪDA

sniegto informāciju.

Rezultātā ēkas tirgus vērtība tika noteikta 433 LVL/m2.

4

1. Galvenā informācija par novērtējamo īpašumu

Adrese: Latvija, Rīga, Dzelzavas iela 15 – 66, pasta indekss LV – 1084

Kadastra numurs: 01000702108

Būves kadastra apzīmējums: 01000702108001

Telpu grupas kadastra apzīmējums: 0100 070 2108 001 066

Īpašumtiesības: saskaņā ar ierakstu LR VZD reģionālās nodaļas izsniegtajā zemesgrāmatā īpašuma tiesības uz

dzīvokli ir nostiprinātas uz divu personu vārdiem.

Atrašanās vieta:

M1:15000

M1:60000

5

2. Vērtēšanā izmantotā dokumentācija

Zemesgrāmatas nodalījuma izraksts;

Dzīvojamās mājas inventarizācijas lietas materiāli;

Īpašuma apsekošana uz vietas 2011. gada 22. janvārī.

3. Informācija par būvi un telpu grupu

3.1. Tehniskie dati

Saskaņā ar inventarizācijas lietu:

Būves galvenais izmantošanas veids : 1122 Triju vai vairāku dzīvokļu mājas

Būves kapitalitātes grupa: I grupa (sienas – mūra, sevišķi kapitālas, pārsegumi – dzelzsbetona)

Būves ārsienu materiāls: 04 Dzelzsbetons

Būves stāvu skaits:

Virszemes: 5

Pazemes: 1

Ekspluatācijas uzsākšanas gads: 1966 (uz 2011. gadu ēkai ir 45 gadi )

Būves fiziskais nolietojums: 35% (26.02.202)

Būves apbūves laukums: 1139,8 m2

Būvtilpums: 15360 m3 .

Būves kopējā platība: 4217,5 m2 .

Būves lietderīgā platība: 3349,9 m2 .

Dzīvokļu platība: 2759,7 m2 ,

Nedzīvojamo telpu platība: 590,2 m2 .

Telpu grupu skaits būvē: 90

Dzīvokļu skaits būvē: 70

Telpu grupas nosaukums: Dzīvoklis

Telpu grupas numurs būvē: 066

Telpu skaits telpu grupā: 4

Dzīvokļa kopējā platība: 30 m2

Dzīvokļa vidējais augstums: 2,55 m

Dzīvokļa stāvs: 4

3.2. Labiekārtojums

Saskaņā ar inventarizācijas lietu dzīvoklī ir:

Centrālā apkure,

Elektroapgāde

Aukstā ūdens apgāde

Karstā ūdens apgāde

Gāzes apgāde

Kanalizācija

Savienotā sanitārtehniskā telpa

6

3.3. Dzīvokļa plānojums

Saskaņā ar inventarizācijas lietu dzīvoklī ir:

Dzīvokļa kopējā platība: 30 m2

Dzīvojamā platība: 18,9 m2

Palīgtelpu platība: 11,1 m2

Telpas

nr. Stāvs Telpas nosaukums Telpas veids

Telpas platība,

m2

Telpas augstums,

m

1 4 Gaitenis Dzīvokļa palīgtelpa 3,2 2,55

2 4 Istaba Dzīvojamā telpa 18,9 2,55

3 4 Virtuve Dzīvokļa palīgtelpa 5,7 2,55

4 4 Savienotā

sanitārtehniskā telpa Dzīvokļa palīgtelpa 2,2 2,55

Patvaļīgas būvniecības pazīmes: nav

Pielikumā ir dzīvokļa plānojums (inventarizācijas lietā).

3.4. Konstruktīvie elementi

Pēc apsekošanas iegūtā informācijas:

Pamati: lentveida dzelzsbetons

Ārsienas: ķieģeļi

Pārsegums: dzelzsbetons

Starpstāvu kāpnes: dzelzsbetons

Jumts: šīferis

4. Esošais tehniskais stāvoklis

Saskaņā ar inventarizācijas lietu uz 2002. gada 26. janvāri būvei ir noteikts 35% fiziskais nolietojums, kas

vērtējams kā nosacīti apmierinošs, jo konstrukcijas ir nepieciešams labot, bet pagaidām to stāvoklis neapdraud

ēkā dzīvojošos.

Ekspluatācijas uzsākšanas gads ir 1966 – uz apsekošanas datumu ēkai bija 36, bet pašlaik 45 gadi.

Ēka ir būvēta pēc tautā par „hruščovku” iesauktā projekta. Tā ir 1-511 sērijas modifikācija bez balkoniem.

Šī sērija ir viens no agrākajiem „hruščovku” projektiem, kur par sienu materiāliem izmantoja ķieģeļus, kā arī šai

sērija tika izbūvēti bēniņi, kas nav raksturīgs vēlākajiem projektiem.

Ēka ir uzbūvēta purvainā vietā. Dotais mikrorajons šī iemesla dēļ tautā tiek dēvēts par "Purvciemu".

Augsnes mazās nestspējas dēļ apkaimē būves ir ne augstākas par 5 stāviem. 250 m attālumā atrodas viena 7 stāvu

daudzdzīvokļu māja, kura ekspluatācijā pēc rekonstrukcijas ir nodota pirms 6 gadiem. Tuvākā 11 stāvu ēka atrodas

450 m, pa gaisa līniju, attālumā. Par tās tehnisko risinājumu ziņu nav.

Apskatīt pagrabstāvu un bēniņus nebija iespējams, jo tie ir slēgti.

Visai būvei ir sliktas siltumizolācijas spējas, jo ārsienas nav siltinātas. Par jumtu ziņu nav, bet visdrīzāk arī

jumtam nav siltumizolācijas kārtas kā visai pārējai būvei.

7

Apmierinošā stāvoklī atrodas dzīvokļa elektroapgāde, aukstā ūdens apgāde (ir uzstādīti ūdens skaitītāji),

karstā ūdens apgāde (ir uzstādīti ūdens skaitītāji), gāzes apgāde (ir uzstādīti skaitītāji). Par kanalizācijas stāvokli

iegūt informāciju neizdevās, jo nav iespējams apsekot stāvvadus. Dabiskā ventilācija ir ierīkota gan virtuvē, gan

vannas istabā, bet tai ir nepieciešama tīrīšana.

Dzīvoklī ir uzstādīti koka logi, kas nenodrošina pietiekamu siltumnoturību un rada caurvēju. Ja logi tiek

nomainīti, tad nepieciešams ierīkot logus ar ventilācijas kanāliem, jo ventilācijas sistēma dzīvoklim nav paredzēta

pie kvalitatīviem, gaisu necaurlaidīgiem logiem. Neventelējamu logu uzstādīšanas gadījumā telpā būs mitrs gaiss,

kas veicinās sienas sēnītes rašanos.

Pirms gada dzīvoklim gaitenī un dzīvojamajā istabā tika veikts neliels kosmētiskais remonts:

līdzinātas sienas;

izlīmētas tapetes;

dzīvojamajā istabā uz griestiem uzklātas putapolisterola dekoratīvās plāksnes, bet gaitenim izveidoti

piekārti griesti no PVC paneļiem;

ieklāts lamināta grīdas segums.

Pēc vizuālās apskates dzīvoklim ir nepieciešams veikt papildus kosmētisko remontu:

vannas istabā nomainīt vannu;

virtuvē uzlīmēt tapetes;

nomainīt durvis vannas istabā un virtuvē;

nomainīt ārdurvis;

nomainīt radiatorus;

nomainīt logus.

Secinājums:

Ir nepieciešams ieguldīt līdzekļus būves siltumizolācijas spēju palielināšanai.

Dzīvokļa stāvoklis ir apmierinošs un tas ir ekspluatējams.

5. Dzīvokļa vērtību ietekmējošie faktori

5.1. Tehniskie faktori

Sienas: nenodrošina normatīviem atbilstošu siltumpretestību. (Pielikumā termogrammas)

Pārseguma plātnes: Ir novērojama blakus esošo pārseguma plātņu dažāda izliece, kuras ietekmē griesti

nav līdzeni. Šādā gadījumā nepieciešams veikt griestu izlīdzināšanu ar apmetumu vai veidot piekaramos griestus.

Pieliekamais: atrodas virtuvē un tajā ir izbūvēta šahta, kas ved uz ārpusi. Aukstais gaiss cirkulē caur šo

šahtu un noplūst ventilācijas kanālos. Šī iemesla dēļ virtuvē ir zemāka gaisa temperatūra kā citās telpās.

Logi: nenodrošina pietiekamu siltumpretestību un gaisa necaurlaidību. (Pielikumā termogrammas)

Izgaismojums: Tā kā māja ir orientēta DA virzienā un dzīvoklis ir vērsts pret ZA, tad tajā netiek nodrošināta

pietiekoša insolācija. Tieši saules stari dzīvoklī nokļūst tikai pāris mēnešus gadā ne vairāk kā 2 stundas no paša rīta.

Šādi apstākļi ir labi piemēroti darbam mājās.

Uz vannas istabu ir izveidots logs, tomēr nepietiekamās saules gaismas dēļ viņa funkcionalitāte ir

nepamatota. Arī gaitenis ir nepietiekami apgaismots diennakts gaišajā laikā, tāpēc nepieciešams lietot mākslīgo

apgaismojumu.

8

5.2. Fiziskie faktori

Grunts: Būve ir uzbūvēta purva vietā. Dotais mikrorajons šī iemesla dēļ tautā tiek dēvēts par "Purvciemu".

Vizuāli grunts nosēšanās nav novērota.

Ainava: Māju pagalmos un ielu malās ir veikti apstādījumi - iestādīti koki, dzīvžogi un zālājs. 1,7 km

attālumā atrodas Biķernieku mežs. No loga paveras skats uz iekšpagalmu, bet tajā pašā laikā tuvākās mājas ir

pieklājīgā attālumā, lai nevarētu redzēt dzīvoklī notiekošo.

Ekoloģija: Gar būvi iet Dzelzavas iela, kas ir 3 joslu ceļš un viens no galvenajiem pārvadiem no Rīgas centra

uz citiem mikrorajoniem, tāpēc vislielākais piesārņojums ēkas tuvējā apkaimē rodas tieši no izplūdes gāzēm.

Infrastruktūra:

o Ceļi: Tieši piekļūt ēkai un dzīvoklim var ar vieglo un sabiedrisko transportu no Dzelzavas ielas, kura šajā

posmā ir vienvirziena. Šī iemesla dēļ, braucot ar vieglo automašīnu no „Pļavnieku” puses, nepieciešams

veikt papildus ceļa posmu viena km garumā. Pagalmā ir vieta 14 vieglajām automašīnām. Gājēju trotuāri ir

asfaltēti, bet dažviet nepieciešams to remonts.

o Sabiedriskais transports: Būves tuvumā ir 2 sabiedriskā transporta pieturvietas: „Stārķu iela” (240 m) un

„Gustava Zemgala gatve” (40 m), kas nodrošina nokļūšanu no centra un „Juglas”. Šīs pieturas apkalpo:

Trolejbusi: no centra 23 un 18 (G. Zemgala gatve), 17 un 13 (Stārķu iela);

no „Juglas” 16 (Stārķu iela);

Autobusi: no centra 5 (G. Zemgala gatve).

Lai nokļūtu uz centru ir nepieciešams doties uz pieturu – „Stārķu iela/VEF”, kura atrodas 450 m

attālumā. Šo pieturu apkalpo gan vairāki autobusi, gan trolejbusi, gan mikroautobusi.

o Skolas:

280 m attālumā atrodas Rīgas 60. vidusskola (krievu plūsma).

900 m attālumā atrodas Rīgas 64. vidusskolā (latviešu plūsma).

o Bērnu dārzi:

150 m attālumā atrodas Rīgas 182. pirmsskolas izglītības iestāde

100 m attālumā atrodas privātskola – bērnudārzs (Dzelzavas iela 9)

o Veikali:

600 m attālumā atrodas Tirdzniecības centrs „Domina”;

450 m – tirdzniecības centrs RIMI „Minsk”

1000 m – „Purvciema” tirgus

350 m – būvmateriālu veikals „Krūza”

40 m – zvejas piederumu veikals „Ēsma”

o Izklaides objekti:

65 m attālumā atrodas kafejnīca, kur spēlē dzīvo mūziku;

210 m – Rīgas 60. vidusskolas sporta laukums;

250 m – ātrās ēdināšanas restorāns „Hesburger”;

o Pasts: atrodas 350 m attālumā.

9

o DUS: „Statoil” atrodas 40 m attālumā, „Neste” atrodas 219 m attālumā, bet „Dinaz” 300 m attālumā.

o Rotaļu laukumi: Pagalmā ir izveidota smilšu kaste, bet pilnvērtīgi rotaļu laukumi ir privātā bērnudārza

teritorijā.

5.3. Sociālie faktori

Rajona apbūve ar daudzdzīvokļu ēkām sākās 1964. gadā, kad izstrādāja rajona izbūves detālplānojumu.

No 2003. gada līdz 2008. gadam ir vērojams iedzīvotāju skaita pieaugums, sasniedzot 12297 iedz./km2.

Rajonā vairākums iedzīvotāju runā krievu valodā, bet pēdējā laikā arvien vairāk latviešu tautības jauno

ģimeņu sāk apdzīvot mājas. Tas izskaidrojams ar dzīvokļu relatīvo lētumu.

Vietējo iedzīvotāju uztverē šis rajons kvalificējas kā drošs. Tas varētu būt izskaidrojams ar apgaismotajiem

pagalmiem, plašajām ietvēm un Dzelzavas ielu, kuru pat vēlās vakara stundās šķērso vairākas automašīnas.

5.4. Ekonomiskie faktori

Iedzīvotāju dzīves līmenis: atbilst vidējam rādītājam Rīgas teritorijā

Kredītu pieejamība: Kopš 2010. gada augusta bankas pamazām ir atsākušas izsniegt kredītus dzīvokļu

iegādei, bet sakarā ar krīzi kredītu pieejamība ir samazinājusies, un ir pieaugušas prasības to iegūšanai.

Cenu līmenis:

o Apsaimniekošanas izmaksas: paaugstinātas, jo ir jāatdod kredīts par ISM ierīkošanu.

o Apkures izmaksas: pēdējā gada laikā cenu kāpums nav novērots.

Uzkrājuma līmenis: iedzīvotāji to neveido, vai arī tas ir zems

6. Dzīvokļa vērtības aprēķins

Izmantojot Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas aprakstu par tirgus situāciju, var secināt, ka

2010. gada novembrī situācija dzīvokļu tirgū salīdzinājumā ar iepriekšējiem 2 mēnešiem nav mainījusies un

tuvākajā laikā arī netiek paredzēti uzlabojumi. Potenciālie pircēji galvenokārt interesējas par tipveida dzīvokļiem

labā stāvoklī, lai tajos uzreiz būtu iespējams dzīvot, neveicot remontdarbus. Vērtējot iegādi, svarīgākais faktors

tomēr ir cena, tādēļ pircēji vēlas saņemt atlaidi. Darījumi visbiežāk notiek tad, ja pārdevēji piekāpjas un piekrīt

cenu samazināt.

Labā tehniskā stāvoklī esošu sērijveida dzīvokļu cenas tādos mikrorajonos kā Purvciems, Pļavnieki,

Zolitūde, Imanta un Ziepniekkalns vienistabas dzīvokļiem novembrī bija 22 000 – 29 000 eiro.

Dzīvokļa tirgus vērtība tiek noteikta atbilstoši Starptautiskajiem vērtēšanas standartiem pēc salīdzināmo

darījumu metodes ņēmumu kapitalizācijas metodes. Salīdzināmo darījumu metodes pamatā ir pieņēmums, ka

saprātīgs pircējs par nekustamo īpašumu nemaksās vairāk kā par kvalitātes un lietderības ziņā analogu īpašumu.

Lietojot salīdzināmo darījumu metodi, nekustāmā īpašuma vērtība tiek noteikta ar standartizētiem rādītājiem

(cena par kvadrātmetru, ienākumu apjomi) un vērtējamam īpašumam līdzīgu nekustamo īpašumu cenām aktīvā

tirgū. Dotajā tabulā tiek salīdzināti trīs vienistabas dzīvokļi apkārt esošajās „hruščovkas” tipa mājās:

10

Dzīvoklis Nr. 1 Dzīvoklis Nr. 2 Dzīvoklis Nr. 3 Adrese Dzelzavas iela 15 Dzelzavas iela 19 Raunas iela 22

Stāvs/Stāvi 4/5 1/5 4/5

Platība, m2 31 30 30 Tirgošanas cena, LVL 15462 18062 18273

Tirgošanas cena kvadrātmetrā, LVL/m2 499 602 609

Tirgošanas laiks 2011. gada janvāris 2011. gada janvāris 2011. gada janvāris

No šīs tabulas var secināt, ka pārdevēju prasītā vidējā cena par m2 ir 570 LVL, bet pēc LANĪDA sniegtās

informācijas par novembra mēnesi, reālā tirgus cena ir bijusi 408 LVL/m2. Ierēķinot 3% prognozēto vērtības

pieaugumu var secināt, ka pašreiz tirgus vērtība svārstās ap 430 LVL/m2.

Pamatojoties uz pieejamo informāciju dzīvokļa – Latvija, Rīga, Dzelzavas iela 15 – 66, pasta indekss LV-

1084, kadastra numurs - 01000702108, tirgus vērtība 2011. gada 22. janvārī tiek noteikta 13000 LVL.

11

Izmantotā literatūra

1. A.Ūdra lekciju kurss „Būvju novērtēšana”;

2. http://www.kadastrs.lv;

3. http://latvijas-karte.zl.lv/;

4. http://www.abc.lv/?article=hruscovkas;

5. http://www.apkaimes.lv/ ;

6. http://www.lanida.lv/lv/information/reviews/archive/?year=2010;

7. http://www.ss.lv.

12

Pielikums

13

Fasāde uz Dzelzavas ielas pusi Fasāde uz pagalma pusi

Ieejas durvis kāpņu telpā Plaisas blakus esošajai ēkai

Istabas loga termogramma Virtuves loga termogramma

14

Ieejas durvis Skats no ieejot dzīvoklī Sanmezgls

Dzīvojamā istaba

Virtuve Pieliekamais ar ventilāciju Gāzes plīts