gestão contábil em condomínios residenciais de

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    GESTO CONTBIL EM CONDOMNIOS RESIDENCIAIS DE SALVADOR

    Iraneide Reis Nascimento1 Gabriela Cortial2

    RESUMO

    Constata-se, atualmente, a importncia da contabilidade como instrumento para a adequada gesto e controle dos condomnios atribuindo transparncia e confiabilidade nas informaes financeiras dessas organizaes. Assim, este trabalho teve como objetivo identificar como a contabilidade foi aplicada nos processos gerenciais de controle do patrimnio condominial. Atravs de pesquisa de campo realizada com sndicos e administradores de condomnios residenciais de Salvador, pretende-se mostrar como esses condomnios esto sendo administrados diante do crescimento e modernizaes na construo e reforma de edifcios residenciais. Os resultados apontam que as organizaes condominiais apesar de no visar lucro, apreendem atividades de razes contbeis, financeiras e trabalhistas. Embora nesta pesquisa a autogesto predomine na administrao de condomnios, a busca por empresas especializadas para assessoria traz resultado significativo para o problema abordado neste trabalho. Ao analisar as respostas dos questionados, percebeu-se que os sndicos utilizam a contabilidade na sua gesto, porm h a necessidade de aperfeioamento ao utilizar essa ferramenta at mesmo por aqueles que tm assessoria de profissional especializado. Palavras-chave: Condomnio, Administrao, Contabilidade.

    ABSTRACT

    It appears, at present, the importance of accounting as a tool for the proper management and control of condominiums assigning transparency and reliability of the financial information of these organizations. This study aimed to identify how accounting has been applied in management control processes of the condominium property. Through field research among liquidators and administrators of residential condos Salvador, we intend to show how these condos are being administered on the growth and modernization in the construction and renovation of residential buildings. The results indicate that the condominium organizations despite not seek profit, seize accounting, financial ratios and labor activities. Although this research self-management predominates in condominium management, searching for specialized companies to advice brings significant result for the problem addressed in this work. Analyzing the responses of the respondents, it was noticed that the liquidators use accounting in their management, but there is a need for improvement when using this tool even for those who have advice of an expert. Keywords : Condo, Administration , Accounting .

    1 INTRODUO

    A existncia de propriedade dividida em unidades, atribudas cada qual a

    diferente proprietrio bastante antiga. Na Idade Mdia, em Roma era corrente a

    construo de casas em certo grau semelhante ao condomnio. Com o crescimento

    1 Bacharela em Cincias Contbeis pela Fundao Visconde de Cairu, 2013

    2 Profa. Fundao Visconde de Cairu

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    das cidades, esse sistema passou a ser utilizado com mais freqncia e foi se

    expandindo pelo mundo mesmo sem leis que regulamentassem a questo. Somente

    no sculo XX, comearam a surgir disciplinas jurdicas mais adequadas, que

    resguardassem melhor os proprietrios.

    No Brasil, o cdigo civil antigo se quer tratava desse tema especfico. A

    partir do decreto 5.481, de 25 de junho de 1928 foi versada a necessidade de

    nomeao de administrador. A lei 4.591/64 permitiu grandes avanos no tema, a

    qual, naquela poca, j demandava modernizaes. O novo Cdigo Civil em 2002

    passou a regular quase toda a matria legal voltada para condomnio. No entanto,

    ainda no est atualizado em relao s modernas formas de incorporaes e

    construes. Diante disso, as construtoras procuram entregar os apartamentos com

    a conveno de condomnio incluindo exigncias de administrao de empresas na

    gesto condominial.

    O condomnio apesar de no ter natureza jurdica de outras entidades que

    exploram atividade econmica como as empresas em geral, o mesmo assume

    diversas atividades administrativas, alm de movimentar quantias de valores, que

    em algumas organizaes chegam a ultrapassar a renda de pequenas empresas. O

    administrador Geraldo Gama Salles Filho, especialista em gesto, afirma que os

    condomnios esto cada vez mais complexos, com mais oferta de servios como

    sauna, piscina, academia, o que requer muito mais conhecimento de gesto.

    A urbanizao da capital baiana marcada pelo acelerado crescimento de

    construo de modernos condomnios residenciais e pelas inovaes das

    construes mais antigas, que conseqentemente tem gerado mudanas para a

    administrao de condomnios, que passou de uma simples atribuio do sndico

    para um processo de administrao planejado, organizado e que tem superado as

    definies legais.

    Dentro do processo de transformao observada nos ltimos anos surgem

    os complexos empreendimentos comerciais e os condomnios onde esto

    concentrados num nico lugar moradia, lazer e servios. Com isso, aparecem novas

    denominaes e exigncias que empurram os pretendentes ao cargo de sndico a

    acompanhar o crescimento dos centros urbanos. (Condomnios modernos..., 2011).

    Desta forma, a contabilidade apresenta-se como instrumento de gesto de

    condomnios residenciais, contribuindo com seus fundamentos, princpios e padres

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    para o controle e gesto do patrimnio condominial. Mas ser que os condomnios

    residenciais de Salvador esto utilizando novos paradigmas contbeis na sua

    gesto? Paradigmas: fazer contabilidade ao invs de somente demonstrao de

    receitas e despesas; elaborar, dentro dos prazos, relatrios contbeis e gerenciais;

    Contratar contador com conduta profissional e pessoal adequada junto ao mercado.

    O objetivo geral deste trabalho identificar como a contabilidade est

    sendo aplicada nos processos gerenciais de controle do patrimnio condominial.

    Para o alcance deste objetivo sero seguidos os objetivos especficos: apontar a

    gesto realizada pelos administradores de condomnios no que se refere aos

    aspectos contbeis; demonstrar atravs da pesquisa de campo como os sndicos e

    administradores de condomnio de Salvador aplicam os princpios e normas de

    contabilidade no controle da gesto condominial.

    As novas modalidades das construes horizontais e verticais voltadas

    para o convvio coletivo (condomnio) foram essenciais na definio do tema

    proposto. Assim, a justificativa para a realizao desta pesquisa fundamenta-se no

    seguinte aspecto: o interesse dos condomnios residenciais utilizarem a

    contabilidade na gerao de informaes teis para a tomada de deciso e facilitar

    na transparncia da gesto e conseqente interesse dos condminos.

    2 FUNDAMENTAO TERICA

    2.1CONDOMNIO

    De acordo com Hubert (2009), condomnio uma forma de comunho, na

    qual o que existe um compartilhamento sobre um bem especfico. As concepes

    jurdicas deste tipo de organizao derivam da teoria individualista e teoria

    coletivista.

    Hubert (2009) diz que a teoria individualista, cuja origem o direito romano,

    busca dividir o objeto em partes ideais. Embora todos os condminos exeram

    direito sobre o todo, eles so a rigor, proprietrios de uma parte ideal. Nesta teoria

    no existe a exclusividade do direito de propriedade e sim a copropriedade formada

    pela soma das partes pertencentes a cada um dos condminos. As decises

    relativas ao condomnio podem ser tomadas pela maioria, seja uma maioria simples

    ou algum quorum qualificado.

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    Hubert (2009) enfatiza a teoria coletivista, com base no direito germnio,

    no vislumbra no condomnio as partes ideais, mas antes v na comunho um nico

    direito, cujo sujeito a coletividade constituda pelos interessados. A propriedade

    efetivamente coletiva. O bem no pertence a vrias pessoas, cada um com sua

    parte ideal, mas sim a todos em conjunto, como se fossem uma s pessoa. Esta

    teoria defende por fundamento uma nica vontade comum, apenas a unanimidade

    dos condomnios que pode decidir algo em favor do condomnio.

    2.2 ADMINISTRAO CONDOMINIAL

    Segundo o Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas

    (SEBRAE), a administrao de condomnios um negcio que est relacionado

    convivncia e o bem estar, e que com a crescente urbanizao do Brasil, viver em

    condomnios horizontais e verticais passou a ser uma tendncia natural para

    aperfeioar espaos da malha urbana, consequentemente, tornou-se complexo a

    administrao desses condomnios e a amplitude de problemas que fazem parte da

    sua rotina diria.

    Com base na lei 4.591/64, um condomnio tem como representante legal

    na sua gesto, o sndico, que pode ser um condmino ou uma pessoa fsica ou

    jurdica terceirizada eleita pela a assemblia para esse fim. O sndico tem a funo

    de representar o condomnio, administrar e gerir os bens que o integra. Desse modo,

    o sindico gestor de propriedade de terceiros, portanto deve prestar contas aos

    condminos. Na gesto, o sndico pode ser assessorado por profissional contbil ou

    administrador, quando decidido em assemblia.

    As modalidades pelas quais possvel administrar condomnio so:

    Autogesto, o sndico possui total responsabilidade para emanar a

    administrao do condomnio, tanto na parte de manuteno e conservao, quanto

    na parte financeira. (DOLCI 2003, p.34 apud HUBERT, 2009, p. 55).

    Cogesto, o sndico compartilha as suas atividades com empresas

    especializadas em administrao de condomnio, porm a responsabil