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..

Giuliana Beatriz Dalfovo do Amaral Sampaio

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Dissertao apresentada

Universidade Presbiteriana Mackenzie

como requisito para a obteno do ttulo de

Mestre em Arquitetura e Urbanismo

Orientadora: Prof. Dr. Eunice Helena S. Abascal

Condomnios Verticais Residenciais na cidade

de So Paulo (2000-2008): Condomnios-clube

.

S192c Sampaio, Giuliana Beatriz Dalfovo do Amaral Condomnios Verticais Residenciais na cidade de So Paulo (2000

-2008): Condomnios - clube / Giuliana Beatriz Dalfovo do Amaral Sampaio 2009. 237 f. : il. ; 30 cm.

Dissertao (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Universidade Presbiteriana Mackenzie, So Paulo, 2009.

Bibliografi a: p. 225-230. 11. Condomnios-clube. 2. reas de lazer. 3. Condomnios residenciais

verticalizados. 4. Lazer privatizado. 5. Enclaves fortifi cados. I. Ttulo.

CDD 728.3

. ..

Aprovada em ___________________

BANCA EXAMINADORA

Prof. Dr. Eunice Helena S. Abascal

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Prof. Dr. Anglica A. Tanus Benatti Alvim

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Prof. Dr. Eullia Portela Negrelos

Universidade Federal de So Carlos

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Dissertao apresentada

Universidade Presbiteriana Mackenzie

como requisito para a obteno do ttulo de

Mestre em Arquitetura e Urbanismo

Giuliana Beatriz Dalfovo do Amaral Sampaio

Condomnios Verticais Residenciais na cidade

de So Paulo (2000-2008): Condomnios-clube

.

. ..

agradecimentos

A Deus, pelo fl uir dos acontecimentos em todo o percurso desta caminhada;

minha me Noely e meu pai Jos Luiz , pelo constante apoio, companhia, incentivo, e por tudo que fi zeram por mim;

Ao Thiago, s minhas irms Carla e Karin, e toda minha famlia e amigos que compreenderam minha ausncia em muitos momentos, e sempre me incentivaram;

Professora e orientadora Eunice Helena S. Abascal, que com constante acompanhamento e com sua competncia, me ajudou concluir esta empreitada;

s Professoras Anglica A. Tanus Benatti Alvim e Eullia Portela Negrelos pelas sugestes apresentadas no exame de qualifi cao;

Ao Professor Adhemar Carlos Pala, pelo muito que me ensinou e com quem realizei o Programa do Estgio Docente.

Professora Nadia Somekh, pelas aulas ministradas e exemplo profi ssional.

Professora Raquel Cymrot, Consultora da parte metodolgica de aplicao do questionrio e tabulao de dados e resultados da pesquisa com moradores dos condomnios analisada neste trabalho.

Aos arquitetos e urbanistas Renato Bianconi, Antunes Azevedo, Bruno Padovano, pela ateno e conhecimentos compartilhados em entrevistas concedidas.

Aos funcionrios dos escritrios, construtoras e incorporadoras pela obteno das plantas dos condomnios apresentados neste trabalho.

Aos administradores e funcionrios dos condomnios pela ajuda na aplicao dos questionrios de pesquisa com os moradores.

Professora Regina Buongermino, pelo auxilio na reviso textos deste trabalho.

Aos colegas de classe, especialmente Larissa Lanverly, pelo companheirismo e discusses sobre os trabalhos.

Aos professores e funcionrios da Ps-Graduao Mackenzie, pela realizao deste trabalho.

A Francine Sakata e ao Denis Cossia pela editorao grfi ca;

CAPES pela bolsa Concedida.

Ao Mack Pesquisa, pelo apoio fi nanceiro para a produo da pesquisa.

Este trabalho foi fi nanciado em parte pelo Fundo Mackenzie de Pesquisa

.

. ..

resumoO trabalho consiste em anlise dos condomnios verticais

residenciais em So Paulo, que vm recebendo a denomi-

nao de Condomnios-Clube, designao essa atribuda

a eles pelo mercado imobilirio para fi ns de publicidade.

Algumas categorias vm sendo elaboradas pela mercado-

logia consistindo de possveis atributos dessas tipologias

arquitetnicas. Entre elas destacam-se o conforto, segu-

rana e o lazer. O trabalho analisa o sucesso e o fenmeno

de consagrao desses empreendimentos na cidade de

So Paulo. O recorte temporal abrange o perodo de 2000

a 2008, justifi cando a seleo por constituir um momento

em que o mercado est aquecido graas oferta de crdi-

to e capitalizao de construtoras e incorporadoras.

A questo central abordada no trabalho a dimenso so-

cial e coletiva das reas de lazer na forma de uso, presente

nesses empreendimentos, bem como as caractersticas

arquitetnicas e espaciais encontradas, investigando se

reas de lazer cumprem realmente as funes divulgadas

como atrativo para compra e venda de unidades residen-

ciais.

Os objetos selecionados para anlise so condomnios

residenciais verticais que se enquadram na descrio

apresentada, escolhidos em diversas reas da cidade, no

intuito de caracterizar o fenmeno em bairros que apre-

sentam condies semelhantes para a sua implantao.

Trata-se de empreendimentos em terrenos com rea en-

tre 10.000 e 20.000, com trs ou mais torres, contendo

rea de lazer e de uso multifamiliar.

Palavras-chave: Condomnios-Clube reas de lazer

Condomnios residenciais verticalizados Lazer privati-

zado Enclaves fortifi cados.

.

abstractThe job is to analyze the vertical residential condominiums

in Sao Paulo, which are receiving the name Condomi-

nium-Club, the name given to them by the real estate

market for advertising. Some categories have been deve-

loped by the marketing consisting of possible attributes

of architectural typologies. Among them are the comfort,

safety and leisure. The study analyzes the phenomenon

of success and dedication of these enterprises in the city

of Sao Paulo. The clipping time covers the period from

2000 to 2008, justifying the selection of a form when the

market is heated by the supply of credit and capital for

construction and real.

The central question addressed in this work is the social

and collective dimension of the areas of recreation in the

form of use, this in such ventures, as well as architectural

features and space found, investigating whether recrea-

tional areas have actually functions disclosed as attractive

for purchase and sale of residential units.

The objects selected for analysis are vertical residential

condominiums that are presented in the description, cho-

sen in different areas of the city in order to characterize

the phenomenon in neighborhoods that have similar

conditions for their deployment. These are ventures in

land area with between 10,000 and 20,000, with three or

more towers, containing area of recreation and use mul-

tifamiliar.

Key words: Condominiums, Club - Recreation Areas -

verticalized Complexes - Leisure privatized - fortifi ed

enclaves.

. ..

INTRODUO

1 O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO

IMOBILIRIO

1.1 Formao do mercado imobilirio em So Paulo

1.2 Dinmica do mercado imobilirio 2000 - 2008

1.3 O preo da terra: a cidade como mercado e a

especulao imobiliria

1.4 A produo dos espaos (capitalistas) urbanos na

cidade de So Paulo

2 TRANSFORMAES URBANSTICAS DA CIDADE DE

SO PAULO

2.1 Legislaes urbansticas na concepo do espao

urbano na cidade de So Paulo

2.2 Os condomnios fechados e a fragmentao da cidade

de So Paulo

2.3 A segregao social e a segregao espacial

2.4 A relao dos condomnios fechados com o espao

pblico

3 CONDOMNIOS-CLUBE NA CIDADE DE SO PAULO

3.1 Condomnio-clube: uma defi nio

3.2 Marketing imobilirio

3.3 Desconcentrao industrial, consolidao e Viabilidade

dos condomnios clube

3.4 Estudo de casos

3.4.1 Condomnio La Dolce Vita - Vila Romana

3.4.2 Condomnio La Dolce Vita - Mooca

3.4.3 Condomnio Panorama Home & Resort

3.4.4 Anlise dos estudos de caso

3.5 Entrevistas com moradores: uso e satisfao quanto

s reas internas e equipamentos de lazer em

condomnios-clube

3.5.1 Metodologia das entrevistas

3.5.2 Anlise dos resultados da pesquisa

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191

198

sumrio

.

CONSIDERAES FINAIS

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA

LISTA DE FIGURAS

LISTA DE TABELAS

LISTA DE GRFICOS

ANEXOS

219

225

228

231

236

236

237

.11

Introduo

Este trabalho procura compreender o sucesso e o fenmeno de consagrao dos

empreendimentos que vem sendo denominados pelo mercado imobilirio de condo-

mnios-clube, na cidade de So Paulo.

O uso do espao pblico nas grandes cidades hoje vem se demonstrando condi-

o frgil, concorrendo com a valorizao de espaos privativos de uso comum, como

as reas apresentadas como destinadas ao lazer presentes em empreendimentos resi-

denciais para classes sociais distintas. A sociedade vem questionando a presena e a

apropriao de espaos pblicos, mediante a justifi cativa de transformaes urbanas,

tanto de qualidade de vida como de escala, consideradas causas ou fatores estimulado-

res do acirramento da violncia e da inseguridade.

As geraes mais novas j no so capazes de reconhecer o espao pblico como

um bem coletivo. Andar a p cada vez mais incomum para os moradores da cidade

de So Paulo, devido violncia e situao catica da cidade. A maioria dos prdios e

condomnios na cidade tende a ressaltar o esquema de segurana. Casas unifamiliares

so desvalorizadas, por no se apresentarem como modelo de segurana comparando

ao que um condomnio (de casas ou de apartamentos) oferece.

A cidade de So Paulo, representada no imaginrio coletivo como um espao ca-

tico, violento, poludo, com tantas diferenas sociais, to rica e to pobre, abriga hoje

mais de dez milhes de pessoas, que apresentam uma gama extrema de variao de

estrato social, entre milionrios e mendigos, executivos, camels e desempregados. Essa

fl agrante diferena social, acompanhada de expressiva heterogeneidade espacial bas-

tante clara para quem vive aqui.

Os shopping-centers, hospitais, escolas, e at cemitrios, que constituem programas

funcionais que se restringem ao interior das edifi caes que os abrigam, so elemen-

tos geradores de segregao espacial causando a inverso da relao entre a rua e a

edifi cao. Trata-se de programas cujas atividades tm um desempenho de introver-

so, omitindo uma possvel interao entre o espao pblico e o privado. Condomnios

residenciais tambm podem seguir essa tendncia, caso apresentem confi gurao e

arquitetura que proporcionem essa segregao.

A discusso sobre condomnios fechados motivada pelo processo de isolamento

dos moradores em relao ao espao pblico. Conforme Caldeira (2000), o mercado

imobilirio entende qualidade de vida como abandono de valores de uso do espao

pblico, compreendendo esse espao como o que aberto e igualitrio, fazendo crer

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CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

que cada um deva se isolar e conviver apenas com seus iguais. Nos condomnios, h

um aparente isolamento de que as grades e muros existentes testemunham. Para Low

(2004) as pessoas que vivem em comunidades fechadas, o fazem porque querem isolar-

se de determinados grupos ou tipos de pessoas. As pessoas que optam por esse modelo

de moradia almejam esconder-se ou no conviver com a diversidade social e de usos

da cidade, to importante para Jacobs (1961). Os condomnios encerrados constituiriam

enclaves fortifi cados Caldeira (2000).

Os condomnios fechados existem desde 1928, quando constituam ainda cortios.

Os apartamentos se generalizaram na dcada de setenta (1970), devido a mudanas

nos fi nanciamentos e ao boom de construes; porm diversos elementos podem dife-

renciar os condomnios dessa poca com os dos anos 1980 e 1990, que por sua vez se

diferenciam dos condomnios mais recentes, os condomnios-clube.

A refl exo sobre o uso do lazer privado e abandono da cidade e do espao pblico

traz a realidade das conseqncias de aes e possibilidades normativas que integram

a sistemtica de planejamento urbano. Ao longo das dcadas do sculo XX, diversos

estudos e planos urbansticos foram elaborados na tentativa de elevar a qualidade do

ambiente urbano construdo, mas poucos se transformaram em lei e foram implemen-

tados.

A necessidade de abordar a relao entre o planejamento urbano e a ao dos

agentes produtores do espao (Estado e mercado imobilirio), se evidencia quando se

comea a compreender as razes da formao dos condomnios fechados e condom-

nios-clube. O mercado imobilirio dispe de mecanismos para e tem a inteno de

articular situaes para potencializar a obteno de lucro, aumentar a rentabilidade

do empreendimento, que se constitui em grande parte das vezes, exclusivamente no

motor que defi ne o projeto.

Pode-se dizer que a relao entre o mercado imobilirio e o Estado ocorre de forma

a materializar a tenso entre interesses pblicos e privativos, e o desenrolar histrico

evidencia a prioridade alcanada por um ou outro desses atores. A histria da cidade

de So Paulo expressa claramente essa oscilao, quando se observa o incentivo ocu-

pao de bairros por uma classe mais abastada e outros bairros em que ocorrem menos

investimentos e que so ocupados por classes mais populares.

Entre os anos de 2000 e 2008, devido ao momento econmico estvel vivido pelo

pas, o mercado imobilirio experimentou um ciclo positivo, reforado pela oferta de

novas opes de crdito imobilirio, que vieram a facilitar a aquisio de imveis. Com

isso, assistiu-se a muitos lanamentos de empreendimentos de uso residencial, entre

estes, os condomnios-clube surgidos nesse perodo.

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Nos ltimos anos, observa-se a demanda crescente de condomnios residenciais

de classe mdia e mdia alta, na cidade de So Paulo. Os condomnios-clube ou clubes

residenciais so assim defi nidos por incorporarem a imagem de um clube devido

quantidade de equipamentos de lazer disponveis. Esses condomnios se instalam em

terrenos grandes, estratgia e ao que coincidem com o processo de transformao

espacial e de uso assistido por alguns bairros, nos quais galpes e antigas fbricas vm

dando lugar a empreendimentos residenciais.

O mercado imobilirio vem denominando condomnios-clube aqueles que ofe-

recem reas de lazer, sistema de segurana e pretensa qualidade de vida. A ltima

denominao signifi ca, com base em parmetros almejados e ditados pelo mercado

imobilirio, a oferta e disponibilidade de atividades de lazer e servios complementa-

res, tais como sala de ginstica, piscinas, sala gourmet, brinquedoteca e outros, cuja

existncia pressupe que o morador no precise se expor rua, domnio visto como o

espao da insegurana e da violncia.

A promessa de um condomnio-clube proporcionar habitao e lazer reunidos e

concentrados dentro dos limites do Condomnio, segundo se pode ler em publicaes

do mercado imobilirio divulgadas em revistas, sites e na televiso. O slogan proposto

no precisar sair de casa para se divertir, encontrar os amigos, pois a infra-estrutura

oferecida seria completa, podendo proporcionar mais de cinqenta (50) itens de lazer.

A relao dos padres tradicionais de habitao e os novos objetivos de lazer

merecem um estudo mais atento, sobretudo quanto aos condomnios ver-

ticais em bairros tradicionais, [...] nos projetos verticalizados para as classes

de renda media e alta, os clubes foram transferidos para as reas residen-

ciais (REIS, 2006, p.135).

A tipologia condomnio-clube se fundamenta em um constructo de que a cida-

de violenta e no disponibiliza lazer, ou ainda, que no deve ser utilizada em sua

plenitude pblica por ser hostil e insegura. A soluo a esses temores seria a recluso

intra-muros, para que a existncia de rea de lazer e servios privativos consiste na so-

luo. A publicidade envolvida com os condomnios-clube e os veculos de propaganda

disseminados enfatizam a questo da segurana e lazer privado.

Sendo assim, o objetivo deste trabalho caracterizar o fenmeno dos condomnios

residenciais verticais, identifi cando causas determinantes para o processo de produ-

o desta tipologia, e realizando uma anlise crtica de suas caractersticas e de seu

signifi cado. Relaciona-se o fenmeno dinmica imobiliria da cidade de So Paulo,

e o recorte temporal de 2000 a 2008 se justifi ca por constituir um momento especfi co

dessa dinmica imobiliria, em que o bom momento econmico enfrentado pelo pas e

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CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

a disponibilidade de crdito fcil contriburam para a exploso dos condomnios dessa

natureza.

O objetivo especfi co investigar as caractersticas arquitetnicas (espaciais e

programticas) dos condomnios dessa categoria, bem como o efetivo uso das reas

coletivas e equipamentos destinados ao lazer nesses complexos, o que pode contribuir

para a elucidao de se realmente a presena dessas reas a principal atrao para a

compra do imvel.

A hiptese que se considera a de que a principal razo para a oferta de rea e

equipamentos de lazer a aquisio de terrenos de dimenses entre 10.000 e 20.000

metros quadrados para a implantao desse negcio imobilirio. Esta estratgia se

deve possibilidade de maior verticalizao oferecida sob essas condies, tornando

os empreendimentos mais rentveis. A causa real para o fenmeno de proliferao

dos condomnios-clube supe-se envolvida com a relao (razo) entre coefi ciente de

aproveitamento / rea do terreno / verticalizao, ou seja, quanto maior o terreno,

maior a possibilidade de verticalizar e produzir adensamento, elevando assim a quan-

tidade de unidades e a rentabilidade imobiliria. A agregao de qualidades tais como

a idia de clube o mote da publicidade realizada pelo marketing imobilirio. Desta

maneira, os apelos publicitrios e que visam construir uma imagem de um tipo de vida

privilegiado intra-muros, capaz de substituir com vantagem a vida urbana, talvez se

revele to somente um apelo, no constituindo na verdade, na principal razo para a

aquisio de imvel nesse tipo de empreendimento.

A metodologia utilizada nesta pesquisa envolveu anlise histrica e crtica,

fundamentando o fenmeno dos condomnios e dos condomnios-clube, frente ao de-

senvolvimento de So Paulo. Para tanto, houve necessidade de compreender o histrico

da produo imobiliria na cidade e verifi car quais fatores interferem na concepo e

realizao de um projeto desta tipologia.

A anlise terica da problemtica complexa e por isso foi necessrio compreender

os diversos fatores que infl uenciam a produo do espao urbano, tais como a dinmica

do mercado imobilirio, a legislao de uso e ordenamento do solo, o fenmeno da

segregao social e espacial caro cidade contempornea e a questo de como a viabi-

lidade do empreendimento infl uencia este movimento imobilirio.

O primeiro passo para delimitar a pesquisa foi defi nir o recorte temporal e es-

pacial. A partir da teoria e conceitos estabelecidos, as anlises dos estudos de caso e

pesquisa de campo junto aos moradores foram iniciadas.

15

O fundamento terico consta de referncias bibliogrfi cas clssicas sobre as rela-

es entre a arquitetura e a cidade, o valor histrico e cultural da vivncia do espao

pblico e da rua, como a obra seminal de Jane Jacobs (1961), quem assinala a neces-

sidade de espaos de convivncia e de signifi cado simblico. Aldo Rossi (2001) e Diane

Ghirardo (2002) tambm contriburam para a formao de base conceitual, porque dis-

cutem a relao do usurio com a cidade. O desenvolvimento do mercado imobilirio

da cidade de So Paulo foi estudado com a leitura de especialistas como Flavio Villaa,

Nadia Somekh e Antonio Cludio P. Fonseca, que em seus estudos analisam a questo

da verticalizao e a implantao de empreendimentos na cidade. Para relacionar as

transformaes do espao urbano da cidade s mudanas de valor relacionadas s for-

mas de habitar foram de grande relevncia as publicaes de Nestor Goulart Reis (2006)

e Teresa Caldeira (2000), destacando a segregao social na cidade contempornea.

Com o estudo das Leis de Zoneamento e Planos Diretores para a cidade de So

Paulo, analisou-se o impacto destas regulaes na implantao dos edifcios, e suas

tipologias, em diferentes pocas.

Foi possvel tambm investigar as causas especfi cas de cada tipologia e do surgi-

mento dos condomnios, atravs de artigos publicados e entrevistas com construtores e

incorporadores, envolvendo as questes de viabilidade dos empreendimentos.

A legislao de So Paulo relativa s Leis de Zoneamento, Plano Diretor e instru-

mentos urbansticos conformam tambm um importante campo temtico estudado,

assim como dados cuja fonte so empresas privadas, tais como a Empresa Brasileira

de Estudos de Patrimnios (EMBRAESP) e instituies como o SECOVI-SP (Sindicato das

Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Co-

merciais de So Paulo). Esses dados foram de grande valia para analisar o surgimento

e a atual expanso das tipologias condominiais dos empreendimentos residenciais se-

lecionados.

A anlise crtica do marketing imobilirio dos condomnios-clube foi empreendida

utilizando-se informes publicitrios; nestes foi possvel identifi car que o chamariz para

esse tipo de empreendimento a oferta de uma imagem de qualidade de vida, que,

para o mercado imobilirio, nesse caso, relaciona-se oferta de conforto (lazer) e de

segurana.

Os estudos de caso servem identifi cao das caractersticas projetuais relativas

distribuio espacial, programa funcional, rea til, assinalando a valorizao em cada

caso de tipos, qualidades e dimenses dos espaos, que se relacionam possibilidade

de uso e permanncia.

16

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

Os casos foram selecionados ao defi nir um conjunto constituindo uma amostra da

tipologia condomnio-clube, e tem por objetivo exemplifi car o resultado da ao dos

diversos fatores que determinam o produto fi nal do empreendimento. A escolha dos

empreendimentos foi baseada em dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrim-

nios (Embraesp), que produz a relao de todos os edifcios lanados de 2000 a 2008

na cidade de So Paulo, selecionando-os conforme os seguintes critrios: o tamanho do

terreno (entre 10.000 a 20.000 m); o nmero de torres (a partir de 3); o projeto sendo

aprovado na Prefeitura de So Paulo entre 2000 a 2008, com categoria de uso conjun-

to residencial (R3). Os empreendimentos selecionados, conforme essa metodologia,

foram: Condomnio La Dolce Vita Vila Romana, Condomnio La Dolce Vita Mooca e Con-

domnio Panorama Home & Resort (localizado no Jaguar).

A fi m de poder relacionar os resultados obtidos na anlise arquitetnica com ou-

tros, obtidos em pesquisa de uso e apropriao dos espaos e equipamentos de lazer,

decidiu-se, com o inestimvel auxlio da Banca constituda para o Exame de Qualifi ca-

o1, realizar pesquisa de campo utilizando a aplicao de formulrio, devidamente

organizado para esse fi m. O questionrio coletou a opinio de residentes de condom-

nios-clube, relativa s razes de aquisio do imvel, impresses a respeito dos espaos

coletivos existentes, bem como da unidade habitacional. Essas informaes foram tabu-

ladas, identifi cando nas respostas a repetio de temas recorrentes. Foram questionados

quais itens foram determinantes para a escolha na compra do imvel; a importncia

da rea de lazer; a satisfao quanto metragem e distribuio do apartamento. Sobre

o uso efetivo da rea de lazer: quais itens de lazer so mais usados; por quem (faixa

etria) e qual a proporo de tempo; se os itens de lazer aproximam a convivncia dos

moradores e se os equipamentos de lazer privados substituem o uso das reas de lazer

pblicas.

O trabalho dividido em trs partes, alm desta introduo e consideraes fi -

nais. No primeiro captulo, estuda-se o processo de conjuntura imobiliria na cidade de

So Paulo, abrangendo a formao do capital imobilirio na cidade e a dinmica do

mercado imobilirio no perodo de 2000 a 2008. Um breve estudo sobre a especulao

imobiliria, compreende os processos do sistema capitalista e o interesse pelo lucro e

capital de giro nos negcios imobilirios. A produo de espaos urbanos nesta cidade

traz a relao de interesses do mercado imobilirio (investidores, construtores, empre-

endedores) com o Estado e exemplos de ocupao de locais da cidade da cidade de So

Paulo e Rio de Janeiro. Aborda ainda conceitos como a anticidade e o sprawl.

1 Profas. Dras. Anglica Tanus Benatti Alvim, Dra. Eullia Portella Nigriellos e Dra. Eunice Helena S. Abascal, em

junho de 2009.

17

No segundo captulo, abordam-se aspectos urbansticos relacionados vida hu-

mana, atravs de estudos tericos de importante referncia bibliogrfi ca. Aborda o

desenvolvimento urbano na cidade contempornea, problematizando as atuais me-

trpoles, no que diz respeito infl uncia das leis e da arquitetura na concepo de

espaos. Atravs do histrico e legislaes urbansticas da cidade de So Paulo, so fei-

tos anlises da ocupao do solo e relatados problemas como a segregao espacial da

cidade. Assim como, so posicionados os primeiros condomnios verticais residenciais

(com grande rea de lazer) da capital. Aborda-se tambm a questo da necessidade de

espaos de convivncia e de signifi cado simblico, ou seja, o abandono do espao pbli-

co e a preferncia pelo lazer privado e a infl uncia disto na paisagem urbana.

No terceiro e ltimo capitulo procura-se contextualizar a defi nio dos condom-

nios-clube. O marketing imobilirio desses condomnios, analisado atravs de folder,

imagens e folhetos entregues em via publicas ou encontrados em jornais, revistas e

Internet. Os trs estudos de caso so acompanhados da anlise do produto imobilirio

fi nal e do espao que ele proporciona. Encerrando o captulo a pesquisa ps-ocupao

fundamentada em entrevistas com usurios e sua analise, revela os motivos da tipolo-

gia condomnio-clube ser satisfatria para os consumidores.

Esta Dissertao de Mestrado pretende contribuir com estudos j desenvolvidos so-

bre a produo imobiliria, dando nfase para o uso das reas de lazer e conscientizar

a necessidade da formulao de polticas publicas efi cazes para melhorar a qualidade

do espao urbano.

.

.

O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

1

21

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

Apesar da grande infl uncia que o capital imobilirio e o Estado exercem na pro-

duo do espao urbano, outros fatores a determinam, como aspectos fsicos, sociais

e econmicos. Para bem compreender o desenvolvimento da produo imobiliria na

cidade de So Paulo, importante entender que a construo de edifcios estimulada

quando existem investimentos e fi nanciamentos aliados a uma conjuntura econmica

favorvel demanda de produo e consumo do produto.

Nesta parte do trabalho, analisa-se a concretizao do mercado imobilirio na ca-

pital paulista e os ciclos de demanda da construo civil, devido aos agentes fi nanceiros

e distintos momentos econmicos. Enfoca-se o perodo entre os anos 2000 e 2007, coin-

cidindo com um momento de economia mais estvel do que em perodos anteriores,

onde novas formas de fi nanciamento e oferta de crditos de longo prazo facilitaram a

produo e a aquisio de imveis.

A participao ativa de empresas do setor imobilirio na Bolsa de Valores acarretou

na possibilidade de expanso das transaes fi nanceiras e negcios com investidores in-

ternacionais. Dessa maneira, procura-se evidenciar o fenmeno de que investimentos

no setor imobilirio e infra-estrutura se relacionam diretamente produo do espao

urbano.

Outro ponto a ser destacado a relao do Estado com o mercado imobilirio.

Essa relao ocorre porque a matria-prima da fase inicial o terreno, cujas caracte-

rsticas dependem das obras de infra-estrutura (Reis, 2006: p. 177). Pode-se observar

tambm novas expanses imobilirias acarretando na criao de localizaes urbanas,

recorrendo-se a exemplos de lanamentos de imveis na cidade de So Paulo no in-

tervalo considerado. Verifi ca-se ainda que a infl uncia e atuao do Estado, atravs do

ordenamento e regulamentao do uso do solo e realizao da infra-estrutura acarre-

tam na valorizao da terra urbana e do produto imobilirio, e concomitante poder do

setor imobilirio privado em controlar o processo de formao desse valor a favor de

seus interesses.

22

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

1.1 Formao do mercado imobilirio em So Paulo

O mercado imobilirio em So Paulo comea a se destacar por volta do sculo

XIX, quando as lavouras de caf geram lucro favorvel ao investimento em novos em-

preendimentos na Provncia. At ento, desde sua fundao em 1554, a cidade no

expressava grande dinamismo no que se refere urbanizao. Com a inaugurao da

So Paulo Railway em 1867, que passa a interligar as reas produtoras de caf ao Porto

de Santos, So Paulo manifesta um expressivo crescimento (CAMPOS E SOMEKH, 2002).

Aps 1880, a abolio da escravatura e a consequente imigrao que se efetiva

para suprimento da mo-de-obra assalariada contribuem para um intenso crescimento

demogrfi co. O municpio da capital, que contava cerca de 65.000 habitantes em 1888,

em 1900 atinge quase 240.000 habitantes. O denominado cinturo das chcaras foi

praticamente absorvido na ntegra pela mancha urbana (id., Ibid., 2002).

At meados do sculo XIX, o sistema vigente de doaes de terras e transaes

submetidas a ritos de compadrio e poder poltico favorece as construes particulares.

Algumas normas de utilizao destas se estabelecem, possibilitando algum padro de

ocupao do territrio1. Os proprietrios de terras percebem ento possibilidades de

obteno de lucro ao transformarem suas chcaras em lotes urbanos, gerando negcios

rentveis.

Ao fi ndar o sculo XIX, havia estabelecido um mercado imobilirio considervel na

cidade, constitudo por casas, ofi cinas, quartos para aluguel, bem como loteamentos

de antigas chcaras. O crescimento demogrfi co e a diversifi cao econmica que se

intensifi cam a partir do ltimo quartel do sculo XIX acirram a disputa por localizaes

na cidade, gerando um promissor mercado de compra e venda de terras e aluguel de

edifi caes. (ROLNIK,1997, p.101).

O mercado imobilirio em So Paulo se confi gurou com a demanda criada com a

expanso imobiliria, causada pelo adensamento habitacional e pela imigrao euro-

pia, em fi ns do sculo XIX. A segurana advinda da posse de imveis e a remunerao

obtida pelos aluguis geraram o embrio do setor imobilirio de carter rentista (FON-

SECA, 2004).

Para Maria Ruth do Amaral Sampaio (1994), a forma dominante de moradia da

populao paulista era a casa de aluguel. A locao de imveis consistia em negcio

rentvel e seguro, superando a expectativa por negcios imobilirios fundamentados

1 A Lei de Terras (Lei n 601/1850) estabelecia a compra como a nica forma de acesso terra e abolia, em defi nitivo,

o regime de sesmarias. (CAMPOS E SOMEKH, 2002).

23

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

em compra e venda. A ausncia de um sistema fi nanceiro e de crdito elaborado que

garantisse rentabilidade ao investidor e fi nanciamento ao consumidor, fez com que

grande parte dos investidores apostasse no mercado imobilirio de aluguis.

A prtica de aquisio dos terrenos para edifi car prdios para moradia de classe

mdia era usual por parte de bancos e similares2. A partir de 1930 verifi cou-se uma no-

tvel expanso dessa atividade econmica atravs dos bancos hipotecrios.

A partir de um mercado imobilirio j formado, os incorporadores direcionavam o

capital s construes atravs de operaes fi nanceiras. Buscava-se alternativa capaz de

manter o mercado favorvel ao investidor.

A partir de 1940, a situao descrita comea a mudar devido Lei do Inquilinato3.

Mais tarde, com o advento do BNH, em 1964, inicia-se defi nitivamente a mediao das

relaes de aquisio de imveis pelo Estado. A Lei do Inquilinato estabelecia a regula-

mentao do mercado de aluguis e seu congelamento. Para Bonduki (2004: 227), esta

Lei estava relacionada inteno governamental de reduzir a atrao que o setor imo-

bilirio exercia sobre investidores e capitalistas em geral, com o objetivo de concentrar

recursos na montagem do parque industrial brasileiro e eliminar um grupo social im-

produtivo, que vivia basicamente de rendas. A lei em questo obrigou os investidores a

procurar novas formas de aplicao do capital. Investidores ou construtores que, at en-

to edifi cavam por encomenda para o mercado de aluguis, constroem agora conjuntos

de casas e apartamentos para o nascente mercado imobilirio de compra e venda.

Segundo Botelho (2007:103), a reorganizao do setor previdencirio no Governo

Vargas propiciou vultosos recursos para o fi nanciamento de uma indita experincia

estatal de produo de moradias, lembrando que todos os trabalhadores deveriam

obrigatoriamente se associar a um Instituto Previdencirio, de acordo com sua catego-

ria no mercado de trabalho. Nos anos de 1940 a 1960 no havia um sistema fi nanceiro

habitacional no Brasil. Nesse perodo o crdito imobilirio era concedido por um con-

junto de entidades. Entre elas, possvel citar os IAPes (Institutos Previdencirios), a

Caixa Econmica, organizaes privadas tais como companhias de seguros ou bancos

especializados os Bancos Hipotecrios e particulares como empresas de controle acio-

nrio coletivo ou individuais. (RIBEIRO,1997,p.269).

2 A instituio do Banco Hipotecrio Lar Brasileiro desempenhou o papel de fonte fi nanciadora de empreendimen-

tos residenciais destinados classe mdia no Brasil, sanando a ausncia de mecanismos pblicos destinados pro-

moo desses recursos. Teve ampla atuao em empreendimentos residenciais e comerciais, atingindo a plenitude

na dcada de 1950. (AMARAL SAMPAIO, 1994).

3 Decreto-lei 4.598/42. A Lei do Inquilinato instituiu o congelamento dos aluguis residenciais. Ver Bonduki (2004,

Captulo 5) .

24

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

O principal objetivo desses Institutos de Penso era prestar assistncia previden-

ciria e mdica, o que limitava sua ao como agentes de promoo de moradias

populares.

A partir dos anos sessenta do sculo XX, principalmente devido aos recursos e

fi nanciamento da casa prpria geridos pelo Banco Nacional da Habitao (BNH) e o Sis-

tema Financeiro de Habitao (SFH), tem incio um longo perodo de desenvolvimento

e consolidao da incorporao imobiliria.

Conforme Botelho,

em 1964, foi criado o Banco Nacional da Habitao (BNH), com o objetivo

de organizar, orientar e fi scalizar o Sistema Financeiro de Habitao alm

de repasses de recursos a entidades desse sistema, que repassariam, por sua

vez, esses fi nanciamentos aos adquirentes da casa prpria.(2007: p. 109).

A partir dessa data, a promulgao da Lei de Incorporao4 (extrato da Lei 4.591/64)

assegurou os direitos de quem compra imveis em construo ou a construir, fazendo

com que o mercado imobilirio (privado) se consolidasse. Esta lei regula a aquisio de

imveis na planta, garantindo o investimento e assegurando a fi scalizao do anda-

mento da obra. A lei obriga registrar o empreendimento na circunscrio imobiliria

antes do lanamento e venda. Este registro deve conter os dados do empreendimento,

certides da empresa incorporadora, tipos de acabamentos, nmero das reas, usos e

demais informaes necessrias.

Somekh (1997), ao periodizar a verticalizao da cidade, defi ne essa fase como

o perodo da verticalizao do milagre, associada aos fi nanciamentos imobilirios do

SFH5.

4 Ver Lei 4.591/64 (anexo)

5 Sistema Financeiro da Habitao (SFH), um segmento especializado do Sistema Financeiro Nacional, criado pela

Lei 4380/64, no contexto das reformas bancria e de mercado de capitais. Por essa Lei foi instituda correo mo-

netria e o Banco Nacional da Habitao, que se tornou o rgo central orientando e disciplinando a habitao

no Pas. Em seguida, a Lei 5107/66 criou o FGTS. O sistema previa desde a arrecadao de recursos, o emprstimo

para a compra de imveis, o retorno desse emprstimo, at a reaplicao desse dinheiro. Tudo com atualizao

monetria por ndices idnticos. Fonte:< http://www.bcb.gov.br/?SFHHIST>.Acesso em 12/set/2009.

25

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

Nas dcadas de 60 e 70, a contnua elevao do preo da terra e a consolidao da

classe mdia6 indicam aos incorporadores a necessidade de construir prdios em bair-

ros novos, onde o preo da terra fosse menor, e cuja construo apresentasse as mesmas

caractersticas de produto existentes nos bairros consolidados e de maior dinmica co-

mercial (FONSECA, 2004).

Com a crise do petrleo em 1973, iniciou-se um processo infl acionrio, responsvel

pelo aumento do custo da construo. Elevam-se os preos dos apartamentos e casas

fi nanciadas e com a infl ao e o achatamento de salrios, o nmero de inadimplentes

cresceu, defasando o sistema.

O BNH foi extinto em 1986, ano de incio do Plano Cruzado, a primeira tentativa

de combate infl ao7.

Fonseca argumenta que as companhias de engenharia dispunham da capacidade

de projetar, edifi car e comercializar imveis; havia mercado consumidor, entretanto

no se tinha como viabilizar a operao, devido falta de liquidez e ausncia de planos

e recursos de fi nanciamento. (2004: 244). O contrato de alienao uma garantia feita

aps a anlise e aprovao do crdito, o consumidor adquire o produto, mas este bem

fi car vinculado ao contrato de fi nanciamento, como sendo de propriedade do banco

at o fi nal do pagamento das parcelas, servindo de garantia ao valor fi nanciado.

As construtoras passam a fi nanciar o comprador diretamente, o que gerou parali-

sao de giro de capital, negativa para o mercado imobilirio. Devido inadimplncia,

foram utilizados mtodos como contratos de alienao o que aumentava a garantia do

vendedor.

Segundo Crestana (2008), nos anos noventa do sculo XX, as empresas do setor

imobilirio atravessaram um dos piores perodos de sua histria. At o advento do

6 Pode-se defi nir classe mdia, conforme o Dicionrio de Economia (SANDRONI, 1989) como o conjunto das cama-

das sociais situadas entre a burguesia e o proletariado, especialmente o urbano. O processo de desenvolvimento

capitalista ampliou signifi cativamente os estratos mdios da sociedade atual, que se diversifi cam em relao ao

trabalho e ao nvel de renda. Devido a essa heterogeneidade, costuma-se dividir a classe media em alta, mdia e

baixa. Assim, embora se incluam na classe media os pequenos empresrios, atualmente ela formada, sobretudo

por profi ssionais assalariados que trabalham no setor de servios (sade, banco, educao, comunicao) e em

funes especializadas do setor industrial.

7 O Plano Cruzado tinha como premissa bsica a idia de que a infl ao brasileira era essencialmente inercial. Dessa

maneira, uma troca da unidade monetria, associada a um congelamento de preos, teria como resultado apagar

a memria infl acionria dos agentes econmicos. O objetivo era quebrar a expectativa das pessoas de que os pre-

os teriam que subir porque subiam no passado. O Plano Cruzado buscava tambm simultaneamente reverter o

processo infl acionrio e redistribuir a renda. Fonte:.Acesso em 12/nov/09

26

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

Plano Real8, em 1994, as construtoras tinham de lanar seus empreendimentos sob um

cenrio econmico desfavorvel, com altos ndices infl acionrios e ausncia de crdito

imobilirio para produzir e comercializar os imveis. A mdia anual de lanamentos na

cidade de So Paulo era de 25 mil unidades, com ndice de velocidade de vendas sobre

a oferta de 8,4%. No Brasil, a mdia girava em torno de 45 mil unidades.

Alternativas de crdito e fi nanciamento surgiram, tais como os consrcios imobi-

lirios, fundos das cadernetas de poupana ou o Plano 100, da Rossi Residencial. Em

1994, os agentes privados tambm criaram carteiras hipotecrias como opo de siste-

ma de fi nanciamento9.

Pode-se concluir, guisa de uma sntese do contedo exposto, que o crescimen-

to populacional e a expanso e disperso urbana so fatores de desencadeamento e

confi gurao do mercado imobilirio. A forma mais segura de investimento baseou-se

durante o perodo de crescimento industrial de So Paulo, na posse de um imvel e na

rentabilidade obtida com a locao. Mais tarde, devido a mudanas no cenrio econ-

mico e alteraes das regras de funcionamento do mercado imobilirio fundamentadas

na legislao, buscou-se alternativas favorveis reproduo dessa dinmica. Diversas

formas de fi nanciamento vieram caracterizar o mercado imobilirio baseado na incor-

porao. A estabilidade e crescimento desse mercado se acirraram nos primeiros anos

do sculo XXI, devido a maior estabilidade fi nanceira do pas, obtida pela boa conduta

macroeconmica e a facilidade de obteno e oferta do crdito imobilirio.

8 O Plano Real foi um programa brasileiro de estabilizao econmica, iniciado ofi cialmente em 1994 com a pu-

blicao. Tal Medida Provisria instituiu a Unidade Real de Valor (URV), estabeleceu regras de converso e uso de

valores monetrios, iniciou a desindexao da economia, e determinou o lanamento de uma nova moeda, o Real.

O programa tinha como objetivo principal o controle da hiperinfl ao que assolava o pas.

9 Ver parte V da tese de doutorado de Fonseca (2004).

27

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

1.2 Dinmica do mercado imobilirio: 2000 a 2008

A facilidade de crdito imobilirio e a conjuntura econmica favorvel fi zeram

com que os preos dos imveis aumentassem, estimulando os investimentos nacionais

e fazendo investidores internacionais aplicarem capitais no Brasil. O setor imobilirio,

por consistir em investimento em ativos fi xos e tambm gerando ttulos mveis, apre-

sentou-se como estimulante alvo de investimentos. Estes fenmenos se apresentam

relativos expanso e abertura de mercados, inerente expanso da economia global

(NAKANO, 2009).

Entre 2000 e 2003, o mercado imobilirio no demonstrou crescimento expressivo.

Apesar da economia estvel, a taxa de juros praticada no Brasil era ainda muito alta

(SECOVI, 2008).

A acirrada concorrncia entre agentes fi nanceiros levou criao de novas linhas

de fi nanciamento para produo e aquisio de imveis. Segundo a Cmara Brasilei-

ra da Indstria da Construo (2008), as construtoras, incorporadoras e consumidores

hoje podem contar com os recursos acumulados nas Cadernetas de Poupana, pois

estas aplicaes no esto sujeitas s alteraes da poltica monetria que regula os

juros bsicos da economia. Contam ainda com os recursos do FGTS (Fundo de Garantia

pelo Tempo de Servio), provenientes de depsito mensal vinculados aos trabalhadores.

Muitos empreendimentos so fi nanciados pelos empreendedores, tanto por recursos

captados durante a construo como aps a entrega; e, mais recentemente, podem-se

assinalar recursos provenientes de Capitalizao de ttulos na Bolsa de Valores.

Deve-se destacar a segurana jurdica oferecida aos compradores, empreendedo-

res e agentes fi nanceiros atravs da disposio da Lei 10.931/0410, considerada pelo

setor imobilirio como verdadeiro marco regulatrio. Essa lei estabeleceu regras claras

e bem defi nidas de fi nanciamento, esclarecendo-se a legislao do ponto de vista da

defesa do consumidor. A Lei dispe sobre o patrimnio de afetao11, que somada Lei

das Incorporaes, torna-se mais completa. A Lei das incorporaes (Lei 4.591/64), ape-

sar de conter mecanismos de proteo contratual, no contemplava meios de proteo

10 A Lei No 10.931, de 02 de agosto de 2004. Dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias,

Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio, altera o Decreto-Lei no 911,

de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no

10.406, de 10 de janeiro de 2002, e d outras providncias.

11 O patrimnio de afetao constitudo do patrimnio prprio de cada empreendimento imobilirio, no se

confundindo com o restante do patrimnio da empresa. Assim, o patrimnio de cada empreendimento imobili-

rio contabilmente apartado do patrimnio total da empresa responsvel pela construo e/ou incorporao do

imvel

28

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

patrimonial, o que poderia deixar expostos a riscos o consumidor e demais credores do

empreendimento, em caso de malogro deste, ou em razo de falncia do incorpora-

dor.

Durante 2005 e 2006, novos fatos vieram benefi ciar o setor imobilirio. O governo

adotou medidas para estimular a construo e a indstria imobiliria, tais como a re-

duo do IPI incidente sobre materiais de construo.

Esse movimento interno positivo fez com que os investidores internacionais ele-

gessem o Brasil como alvo para novos investimentos. A possibilidade de expanso de

negcios levou algumas empresas do mercado imobilirio a abrirem capital na Bolsa de

Valores e a oferta de aes gerou forte entrada de capital estrangeiro no segmento.

Nesse sentido, a Revista Bovespa (abr-jun 2006), publicou que:

O setor imobilirio est entrando em um ciclo de alta, puxado principal-

mente por um pacote de medidas anunciadas pelo governo federal de apoio

ao setor, que inclui a injeo de recursos de R$ 18,7 bilhes em 2006, contra

R$ 13,9 bilhes no ano passado e pela queda das taxas de juros, que repre-

sentam um forte estmulo. Com isso, as construtoras planejam aumentar

sua participao no Produto Interno Bruto (PIB) do Pas, que atualmente

est em torno de 7%. (THEO CARNIER,2006).

Importantes empresas do setor imobilirio lanaram aes na Bolsa de Valores de

So Paulo: Rossi, Gafi sa e Company, seguindo o exemplo da Cyrela Brazil Realty, que

realizara oferta de papis no ano anterior:

As empresas supunham que os investidores analisariam as companhias e isso

benefi ciaria as construtoras porque a transparncia faria aumentar a confi ana dos

potenciais compradores de imveis. O investidor exige transparncia e olha com lupa

se as empresas que entram no mercado de aes esto seguindo as regras de gover-

nana disse Srgio Rossi Cupoloni (2009),diretor de Relaes com Investidores da Rossi

Residencial.

29

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

Tabela referente s empresas que lanaram suas aes na Bolsa de Valores de So Paulo. Fonte: . Acesso em 02/out/2009.

NOME DE PREGO EMPRESAINCIO DE

NEGOCIAO

N DE

INVESTIDORES ESTRANGEIROS

CYRELA REALT CYRELA BRAZIL REALTY S.A.EMPREEND E PART 22/09/05 2.025 72%

ROSSI RESID ROSSI RESIDENCIAL S.A. 15/02/06 3.989 80%

GAFISA GAFISA S.A. 17/02/06 15.560 72%

COMPANY BROOKFIELD SO PAULO EMPREEND IMOBILIRIOS S.A. 02/03/06 13.701 64%

CYRELA REALT CYRELA BRAZIL REALTY S.A.EMPREEND E PART 21/07/06 1.778 75%

ABYARA ABYARA PLANEJAMENTO IMOBILIARIO S.A. 27/07/06 37 83%

KLABINSEGALL KLABIN SEGALL S.A. 09/10/06 5.131 65%

BRASCAN RES BRASCAN RESIDENCIAL 23/10/06 4.735 87%

PDG REALT PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES 26/01/07 12.422 84%

CC DES IMOB CAMARGO CORREA DESENV. IMOBILIARIO S.A. 31/01/07 23.552 48%

RODOBENSIMOB RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A. 31/01/07 14.782 67%

TECNISA TECNISA S.A. 01/02/07 18.216 59%

GAFISA GAFISA S.A. 16/03/07 5.527 93%

EVEN EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. 02/04/07 11.634 53%

JHSF PART JHSF PARTICIPACOES S.A. 12/04/07 4.749 89%

CR2 CR2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. 23/04/07 2.926 0%

AGRA INCORP AGRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. 26/04/07 5.651 67%

INPAR S/A INPAR S.A. 06/06/07 10.114 70%

EZTEC EZ TEC EMPREEND. E PARTICIPACOES S.A. 22/06/07 5.802 68%

MRV MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. 23/07/07 16.745 73%

TENDA CONSTRUTORA TENDA S.A. 15/10/07 10.636 66%

TRISUL TRISUL S.A. 15/10/07 2.713 91%

PDG REALT PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES 23/10/07 1.062 61%

HELBOR HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. 29/10/07 845 56%

MRV MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. 25/06/09 1.880 70%

PDG REALT PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES 05/10/09 3.287 73%

ROSSI RESID ROSSI RESIDENCIAL S.A. 05/10/09 4.825 73%

BROOKFIELD BROOKFIELD INCORPORAES S.A. 22/10/09 N/D N/D

CYRELA REALT CYRELA BRAZIL REALTY S.A.EMPREEND E PART 29/10/09 N/D N/D

Lanamentos residncias - Incorporadoras Fonte: Embraesp

Posio Empresa N Lanamentos % do Mercado

1 GOLDFARB * 20,33 3,71%

2 EVEN * 17,5 3,19%

3 MRV 16 2,92%

4 CYRELA BRAZIL REALTY * 14,83 2,71%

5 GAFISA * 10,5 1,92%

6 TRISUL * 8,83 1,61%

7 CAMARGO CORREA * 8,5 1,55%

7 TECNISA * 8,5 1,55%

8 ROSSI * 8,17 1,49%

9 COMPANY * 8 1,46%

9 ECO ESFERA 8 1,46%

10 ATLNTICA * 6,5 1,19%

RANKING DAS INCORPORADORAS - ANO BASE 2008

QUESITO N DE LANAMENTOS

30

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

Em 2007, noventa e seis companhias captaram cerca

de 65 bilhes de reais vendendo aes no mercado. Esse

fl uxo de capital decorreu das condies favorveis para

o mercado de aes naquele momento, no cenrio da

economia mundial. Os Estados Unidos, Japo e a Unio

Europia viveram um perodo de crescimento econmi-

co acelerado sem precedentes, com infl ao e juros em

baixa. Esse fenmeno estimulou os bancos em todo o

mundo a emprestar dinheiro aos potenciais compradores

de imveis e a fi nanciar ou comprar aes de companhias

imobilirias.

Ilustrao sobre o lanamento de aes.Fonte: Revista Edio Especial Guia Imobilirio, 14 maro 2007, p.73

A economia estvel e o credito imobilirio facilitaram o aumento da produo e

do consumo de apartamentos na cidade de So Paulo, como revela o levantamento da

Empresa Brasileira de Patrimnio EMBRAESP

! " #$ %& ' (' ) * ) ! " * * * ) * * ! * " * * * * +, -./ 0 12 34 15 67 8 95 :; / < 5 =7 > 1 95 . 7 [email protected] 5 4 5 < 1 ?; 0 ; 67 8 95 :; / < 5 . A 6 1 ; ./ 0 12 34 15 67 8 95 :; /

31

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

Fonte: Informativo Imobilirio EMBRAESP. Dados disponveis sobre Regio Metropolitana de So Paulo

B B C B D E B F C G H H B I G B H D B J DG K KJ K KL M N O P Q R N S N T U V L W N S L O X T Q X V L T Y N Z W L Z [ S L T \ [ X [ Z

H E I B D EKE K KD K K

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Fonte: EMBRAESP relatrios anuais de 1985 a 1998

Pode-se observar o aumento de lanamentos residenciais a partir do ano 2000.

As tabelas seguintes exibem um comparativo de valores dos imveis

32

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

Lanamentos residenciais na Regio Metropolitana de So Paulo, 1997 a 2006Fonte: EMBRAESP

O aumento expressivo de demanda ocorreu devido abundncia de recursos dis-

ponveis e passveis de investimento no mercado imobilirio, o que permitiu a expanso

da compra de unidades a crdito. A oferta de crdito seguindo a lgica de expanso de

crdito imobilirio internacional dependente da poltica norte-americana de expanso

hipotecria fez com que os preos dos imveis aumentassem estimulando os investido-

res a buscar oportunidades fora dos pases desenvolvidos. Parte desses capitais migrou

para o Brasil, tanto para investimentos diretos em imveis como para aplicaes no

mercado fi nanceiro, (SECOVI,2008)

EVOLUO DO PREO MDIO DO M DE REA TIL.

Ilustrao da Revista poca, de 20/01/2009, crditos de Paola Lopes e Alexandre Affonso Disponvel e m : < w w w. e p o c a n e g o c i o s . g l o b o. c o m / R e v i s t a /

Common/0,ERT22987-16380,00.html >. Acesso em: 11 set. 2009

A ilustrao seguinte permite compre-

ender o boom imobilirio e demonstra o

crescimento da oferta de crdito.

33

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

A oferta de crdito de longo prazo o principal vetor de crescimento do mercado

imobilirio. No caso brasileiro, a queda dos juros e a crescente concorrncia entre insti-

tuies fi nanceiras fi zeram aumentar a produo e aquisio de imveis, no perodo de

2007 a 2008.

Divulgada sucessivas vezes em capas de revistas e outros veculos, o boom imobili-

rio e a divulgao da imagem da satisfao dos investidores tornaram-se evidentes.

Fonte:Revista Veja, Edio1999-ano 40 - n10. 14de maro de 2007 , Editora Abril

Fonte: Revista poca Especial Guia Imobilirio, 24 de setembro de 2007Editora Globo

Fonte: Revista Veja So Paulo,Edio especial Guia Imobilirio Novembro de 2005 Ed.Abril

34

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

A crise imobiliria de 200812, acarretada pelo excessivo crescimento de volume de

papis fundamentados em ttulos e emprstimos a credores imobilirios. A alta inadim-

plncia nesse setor gerou a exploso da crise (Jornal Folha de So Paulo, Folha on line,

2007). O mercado imobilirio no Brasil, devido moeda segura e estvel, e a ao

reguladora macroeconmica foi afetado, retomando crescimento a partir do primeiro

semestre de 2009. A crise fi nanceira retardou os negcios no fi nal de 2008, mas a se-

gurana em adquirir um imvel na planta ou em construo no foi abalada (SECOVI,

2009).

Portanto, esse histrico permite perceber que os diversos ciclos da economia (tanto

interna como externa), infl uenciam a lgica de reproduo imobiliria. Na prxima

parte do trabalho sero analisados os interesses do capital e a questo do lucro e sua

relao com o valor da terra urbana.

12 Desde 2001, aps os atentados terroristas de 11 de setembro, os EUA reduziram drasticamente o consumo e no

mesmo perodo o Federal Reserve, banco central norte-americano, baixou signifi cativamente a taxa bsica de juros.

O mercado reagiu a essas medidas e o resultado foi uma grande abertura nas linhas de crdito imobilirio. Aps a

retomada do crescimento norte-americano, por volta de 2003-2004, o FED aumentou a taxa de juros. O resultado

foi um aumento signifi cativo no ndice de inadimplncia, o que gerou a chamada bolha imobiliria que veio a

explodir em meados de 2007. (Cezar,2008).

35

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

1.3 O preo da terra: a cidade como mercado e a especulao imobiliria

O preo da terra pode ser pode ser um elemento responsvel pela confi gurao

do espao urbano e estabelecimento das localizaes. A dinmica urbana e o mercado

imobilirio se mobilizam em torno de especulaes do capital.

O tempo de produo, associado com o tempo de circulao da troca, forma

o conceito do tempo do giro do capital. Este tambm uma magnitude de

importncia extrema. Quanto mais rpida a recuperao do capital posto

em circulao, tanto maior o lucro obtido. (HARVEY,2007, p. 209).

A produo do espao urbano se relaciona diretamente com a histria do de-

senvolvimento capitalista e a obteno do lucro. Defi nindo a cidade como um espao

complexo e em constante transformao, observa-se que o mercado imobilirio se mo-

biliza em torno de especulaes e da dinmica do capital e, a partir dessa caracterstica,

o capital tudo transforma em mercadoria, e a cidade deixa de ser espao abstrato ou

neutro. (Rolnik, 1988)

Rolnik (1988) afi rma que a cidade como um mercado se refere a um tipo de espao

gerador de aglomerao, onde se intensifi cam as possibilidades de troca e colaborao,

assim criando um mercado. Para Lefbvre (1964), o processo de industrializao pode

ser um ponto de partida para entendermos a problemtica urbana. Para reafi rmar

essa posio, Lefbvre assevera que

Esse processo h mais de um sculo e meio, o motor das transformaes

na sociedade. (...) Quando a industrializao comea, quando nasce o capi-

talismo concorrencial com a burguesia especifi camente industrial, a Cidade

j tem uma poderosa realidade. (1964, pp. 9-10)

A transformao das cidades, passando de vila medieval a capital de Estado mo-

derno, torna evidente a mercantilizao do espao. Ou seja, a terra urbana adquire a

condio de mercadoria e como consequncia, advm a diviso social em classes: de

um lado, os proprietrios dos meios de produo e de outro, os vendedores da fora

de trabalho, e entre os dois grupos, os artesos e trabalhadores livres, que se aliam aos

interesses dos proprietrios. A diviso em classes o motor da segregao, social e espa-

cial, em que A separao das classes sociais e funes no espao urbano [confi gura o]

que os estudiosos da cidade chamam de segregao espacial. (ROLNIK , 1988, p. 4).

36

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

O processo de produo do espao urbano implica que

Os capitalistas no tm averso pelo uso de estratgias espaciais, a capacida-

de de infl uenciar a produo de espaos um importante meio de aumento

de poder social. Em termos materiais, isso signifi ca que quem pode afetar

a distribuio espacial de investimentos em transportes e comunicaes e

em infra-estruturas fsicas e sociais, ou a distribuio territorial de foras ad-

ministrativas, polticas e econmicas, pode muitas vezes obter recompensas

materiais. (HARVEY, 2007: p. 213)

Outro ponto importante para a discusso a relao entre preo da terra e uso do

solo urbano. Um espao pode ser valorizado ou desvalorizado por inmeras razes.

a forma de utilizao do solo urbano que lhe determinar o valor. Esta valorizao se

relaciona ainda com a segregao espacial e social, pois a organizao do espao con-

sequncia de processos econmicos, polticos e sociais. (FONSECA, 2004)

Para Harvey (2007,p.210), a relao entre tempo e lucro pode ser enunciada de

maneira muito clara:

[...] o capitalismo tem sido, devido busca de lucro, caracterizado por

contnuos esforos de reduo de tempo de giro, acelerando assim proces-

sos sociais, ao mesmo tempo em que diminui os horizontes temporais da

tomada de decises signifi cativa.

O preo de um terreno pode ser determinado em funo da localizao. A loca-

lizao infl uencia e desencadeia a elevao do preo da terra, pois muitas vantagens

podem ser geradas, que se materializam na confi gurao do valor, e tambm porque

uma demanda expressiva pode se desencadear (TOPALOV, 1979).

Um terreno tambm pode ter seu preo elevado com a realizao neste de in-

vestimentos pblicos ou privados, investimentos em infra-estruturas e melhorias. O

investimento realizado pode infl uenciar no preo do empreendimento, devido s

melhorias geradas para a valorizao. A determinao do valor de um lote urbano

resultado de vrios fatores, como investimentos em equipamentos, infra-estruturas b-

sicas ou transportes, realizados no local e que podem valorizar toda uma regio.

A localizao do terreno contribui para o aumento de ganhos na medida em que

facilita o acesso do morador ao intenso complexo de usos propiciadas pela cidade.

Portanto o preo da terra nada mais do que uma transformao socioeconmica de

ganhos propiciados pelos lucros de localizao. (FONSECA, 2004: p.72).

Dessa maneira, sendo o espao um produto da sociedade, a produo de seu valor

se d por meio das atividades sociais:

37

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

[...] O preo da terra uma criao social. Um imvel tende a atrair investi-

mentos, mesmo na poca em que a economia no to favorvel porque

h demanda dos agentes capitalistas que necessitam de terras para valorizar

seus capitais. A lgica do capital fundirio pode ser a localizao, por exem-

plo, para o comrcio, importante estar prximo s zonas de concentrao

residencial; para o capital bancrio, interessa a localizao no centro fi nan-

ceiro e de negcios. Este processo pode vir a defi nir defi nem uma hierarquia

de uso do solo urbano. (SOMEKH, 1997: p. 112). Como o valor da terra um

produto social, sua capacidade de ser transferido em lucro funo direta

da conjuntura econmica. (id., p. 112).

A produo do setor imobilirio, dependente do capital de circulao, pode combi-

nar diferentes estratgias de valorizao. O construtor, o incorporador, as instituies de

crdito e os proprietrios rentistas objetivam a maior possibilidade de lucro e aprovei-

tamento do solo urbano. A elevao dos preos fundirios pode ou no ser transferida

para o preo do produto fi nal, este repasse correspondendo ao aumento ou reduo

do lucro.

Observa-se ento que o valor da terra infl uenciado por diversos fatores, como

a localizao e infra-estrutura disponvel em uma regio. O sistema capitalista favorece

o crescimento do mercado buscando projetos rentveis e isso pode infl uenciar na com-

posio da produo dos espaos urbanos, conforme captulos seguintes.

38

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

1.4 A produo dos espaos (capitalistas) urbanos

O mercado imobilirio concretiza seus interesses e reproduz sua lgica de ex-

panso mediando necessariamente com o Estado. A relao entre Estado e mercado

fundamento para a compreenso histrica dos seus desdobramentos. Desta forma,

evidencia-se a importncia dos dispositivos legais na construo da cidade.

Alm de estabelecerem fronteiras, demarcando e dissolvendo territrios, as

normas que regulam a construo e o loteamento entervem diretamente

na estruturao dos mercados imobilirios. Juntamente com os investimen-

tos em infra-estrutura, a legislao confi gurou eixos de valorizao do solo,

hierarquizando e indexando mercados. (ROLNIK, 1997 p. 101).

O Estado e o mercado imobilirio so agentes produtores do espao urbano. Por

meio de legislaes urbansticas e implementao de infra-estruturas, o Estado interfere

na organizao do espao urbano e envolve interesses de empreendedores. O mercado

imobilirio tambm pode induzir situaes favorveis, capazes de reproduzir e poten-

cializar seus interesses.

O poder pblico tambm interfere no crescimento e expanso da cidade. Segundo

Rolnik (1997), desde o fi nal da dcada de 1870, o municpio foi responsvel por suces-

sivos investimentos, especialmente sob a gesto do Prefeito Joo Teodoro, ocorrida de

1872 a 1875, para estimular o loteamento de chcaras a oeste da rea central. Rolnik

assinala ainda que a construo do Viaduto do Ch foi muito importante, porque uniria

o velho centro ao Morro do Ch, superando as difi culdades de acesso ocasionadas pelo

Vale do Anhangaba. O episdio da construo desse viaduto ilustra bem as relaes

que se estabeleceram entre o processo poltico de deciso a respeito do provimento

de infra-estrutura e o loteamento e a valorizao imobiliria de reas da cidade (id.,

pg.108).

39

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

Viaduto do Ch em 1929Fonte:.Acesso em 23/set/2009

As transformaes urbansticas que concretizaram melhorias e intervenes em

um lugar o valorizam. Esse fenmeno ocorreu poca nesta regio em decorrncia da

construo do Viaduto do Ch, ao fundamental para sua valorizao:

Sua instalao viabilizou os mais importantes empreendimentos

imobilirios do fi nal do sculo XIX: Higienpolis e Paulista. Neles se envol-

veram proprietrios de terras, investidores potenciais, engenheiros e polti-

cos, contando com o fato de que a regio da Consolao era um reduto de

coronis, fi guras de grande prestigio poltico com o advento da Repblica.

(ROLNIK, 1997 p. 108).

Outro empreendimento que exemplifi ca a valorizao resultante de melho-

rias urbanisticas o atribudo a Glette e Nothmann, nos Campos Elsios, trazendo um

novo modelo pautado em largas e arborizadas avenidas, lotes de grandes dimenses,

com frentes de 35 metros e, proporcionalmente, de pequena profundidade, em torno

de 40 metros, em mdia. Este modelo se opunha ao existente na rea central em que

predominavam terrenos de pequenas frentes, entre 5 a 10 metros, e grandes profun-

didades, contando com 45 a 60 metros. Segundo Rolnik (1997), esse empreendimento

bem sucedido e o lucro obtido estimularam novos lanamentos de loteamentos na

regio. A participao do poder pblico, alm da iseno de impostos, envolveu outras

40

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

atitudes (direta ou indiretamente) a fi m de viabilizar alguns empreendimentos imobi-

lirios, como na Avenida Paulista, onde o abastecimento de gua encanada, um dos

chamarizes importantes para a ocupao do bairro, fora garantido alguns anos antes.

A prefeitura, durante a gesto do Conselheiro Antonio Prado, para incentivar o lotea-

mento isentou os proprietrios do pagamento de impostos durante os primeiros cinco

ou seis anos. (idem, p. 109).

No bairro de Higienpolis, um novo empreendimento de loteamento residencial,

inicialmente chamado de Bulevar Bouchard ressaltava a vista oferecida e a salubridade

dos lugares altos.

So estes esplndidos terrenos situados no ponto mais alto e mais saudvel

desta cidade, com linha de bonde em toda Avenida Higienpolis, servido

tambm pelos bondes que percorrem a rua D. Veridiana, bem como j ser-

vidos com gua, gs e esgotos. Contem este aprazvel bairro 14 ruas todas

arborizadas, com um aspecto delicioso. Ali se acham situados os colgios

- ginsios infantis, o Ginsio Americano [Colgio Mackenzie] e em constru-

o o seminrio Sinobal da igreja presbiteriana de So Paulo, bem como

diversos prdios de muito gosto, o que tudo vai cada vez aumentando o

valor alias reconhecido daqueles terrenos. Pela elevao desses terrenos em

boa altura acima da cidade, vem-se de todos os pontos os mais risonhos

e encantadores panoramas. Ficam assim prevenidos os srs. capitalistas de

bom gosto para um bom emprego de capital. Para informaes tratar na R.

So Bento, 59. (MAIA,1936,p.2, apud ibid,p.110)

Nota-se no anncio o apelo mercadolgico, voltado a Higienpolis, que se eviden-

cia com as benfeitorias realizadas e a localizao do bairro, exprimindo claramente a

inteno quanto ao nvel social dos futuros usurios.

Era tambm de interesse pblico a permanncia dos ingleses no bairro e na cida-

de, investidores de capitais em negcios brasileiros, como a construo de ferrovias,

bondes, gs, telefonia, eletricidade , gua e esgotos.

O negcio dos loteamentos era claramente anglo-saxo. Campos Elsios,

primeiro marco, foi um empreendimento de dois alemes, destinado

aristocracia do caf. Em Higienpolis, o segundo marco, os ianques entram

em cena com moradores e empreendedores de grandes equipamentos do

bairro, caso do Colgio Mackenzie e do Hospital Samaritano. Do ponto de

vista dos investidores, essa pessoas eram ligadas ao caf, mas tambm co-

merciantes e profi ssionais estrangeiros enriquecidos, que compunham uma

elite emergente. (ROLNIK, 1997).

41

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

O exposto evidencia que a valorizao pode ser promovida por uma localizao

em que se investe, em termos de infra-estruturas e melhorias, assim como atravs da

divulgao de uma imagem de benfeitorias e modernizao.

Para os novos bairros residenciais da elite, pode-se apontar investimentos dire-

tos realizados pela Prefeitura que privilegiavam o local, como as benfeitorias virias

(alargando e regularizando os traados virios, assentamento de calamento, guias e

sarjetas), investimentos em estrutura urbana e instalao de equipamentos como pra-

as e parques. Rolnik (1997) analisa a composio dos gastos municipais que durante

toda a Primeira Repblica se resumiu na prioridade dessas benfeitorias:

A comparao do montante de recursos investidos nos bairros mais

populares, com os investimentos nas reas nobres reveladora: o recala-

mento da avenida Paulista, os melhoramentos em varias ruas da Vila Buar-

que / Higienpolis, somados as benfeitorias em Campos Elsios totalizaram

o dobro dos recursos investidos nas regies populares. (1997,p.111)

O exemplo deixa claro o interesse pblico na ocupao dessa rea pela classe do-

minante, levando a populao de menor renda a residir em outros bairros da cidade.

Fica explcita assim a segregao de ocupao do espao urbano por classes sociais.

Para Lojkine (1981), a segregao urbana como segregao scio-espacial acontece

como consequncia da localizao e das diferenas de classes. A oposio entre centro

e periferia refl ete a diferena de valor da terra e do produto imobilirio, devido inten-

sifi cao de investimentos em infra-estrutura que valorizam uma regio. A distino se

faz tambm pelas zonas reservadas s moradias de classes sociais mais altas e quelas

destinadas moradia popular.

Assim como o processo de ocupao dos bairros paulistanos, vale mencionar o

mesmo processo ocorrido na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Este bairro, localizado

na zona oeste da cidade, comeou a ser ocupado na dcada de 1930, mas foi necess-

rio que o Estado investisse em infra-estrutura urbana para estimular sua ocupao. O

Estado contratou Lcio Costa para elaborar o Plano Piloto de urbanizao dessa rea,

em 1968. O processo de ocupao deveria atrair determinados segmentos sociais, em

especial as classes de mdia e alta renda. Nessa ocasio, a Barra da Tijuca tornou-se pro-

messa de novo estilo de vida para os cariocas devido nova forma de ocupao espacial

prevista no desenho urbano (SANCHEZ, 2009). O Estado investiu tanto na realizao de

um instrumento de planejamento urbano, o Plano Piloto, como tambm construiu di-

versas vias interligando a regio da Barra da Tijuca ao restante da cidade.

42

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

O modelo proposto por Lucio Costa seguia princpios do Urbanismo Moderno,

como os preceitos enunciados no IV ClAM13 e da Carta de Atenas14 (1933). O Plano de

Costa no foi jamais executado integralmente e, com o passar dos anos, ocorreram

transformaes promovidas pelo mercado, devido s terras serem de domnio de pou-

cos proprietrios, o que propiciou que a regio fosse vista como oportunidade para o

mercado lanar novos produtos imobilirios. (id., 2009). Dcadas depois de sua ocupa-

o, a Barra da Tijuca compe-se de condomnios fechados, o que Sanchez defi ne como

um exemplo de anticidade.

O conceito de anticidade vale para explicitar o modelo que busca a homogenei-

dade e o isolamento, modelo este que no expressa a caracterstica de diversidade do

espao pblico da cidade tradicional.

Jacobs (1961)15 defende a cidade da diversidade, contrariando a monofuncionali-

dade. Essa autora refora a importncia da diversidade de usos, de mescla de usurios

de nveis scio-econmicos distintos, e de tipologia das edifi caes, deixando explcito

o repdio segregao social e espacial. Assinala a rua e a calada como espaos vitais

para a realizao da diversidade em que a intensidade de usos fundamental, fazendo

crticas ao urbanismo racionalista, por dispor de extensas reas livres, desagregadoras

da tradicional relao com a rua. Enuncia quatro itens que podem garantir a diversida-

de espacial: necessidade de os espaos apresentarem usos combinados que garantam a

circulao e a vida em horrios distintos; a necessidade de quadras curtas, a valorizao

de esquinas e percursos; a necessidade de variedade arquitetnica e de preservao de

edifcios histricos.

Os relatos de Jacobs provm de sua vivncia como moradora de Greenwich Village,

em Nova York. A autora procurou identifi car no cotidiano de grandes cidades norte-

americanas as razes da violncia e do abandono, ou ainda, da boa manuteno,

segurana e qualidade de vida de lugares que constituam a cena real das metrpoles,

contrapondo-os ao modo de vida previamente planejado em modelos urbanos ideais.

A mesma autora, em Dark Age Ahead (2001), enuncia que a cultura norte-america-

na e a cultura ocidental, de maneira geral, experimentam a decadncia das cidades.

Nesse contexto, critica o modo de urbanizao norte-americano, o sprawling, e a cida-

de difusa suburbana e genrica. O fenmeno do sprawling se defi ne como disperso

13 Os Congressos Internacionais da Arquitetura Moderna (do francs Congrs Internationaux dArchitecture Moderne -

CIAM) constituram uma organizao e uma srie de eventos para discutir a arquitetura e o urbanismo.

14 A Carta de Atenas se refere s discusses acerca da Cidade Funcional durante o IV CIAM.

15 Jane Jacobs lanou o seu primeiro livro, em 1961, Death and Life of Great American Cities (cujas tradues omitem

do ttulo - como a edio brasileira - a especifi cidade norte-americana de suas anlises).

43

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

urbana. Jacobs (2001) uma vez mais defende a cidade aberta e igualitria, mostrando

a formao dos subrbios e os diferentes interesses envolvidos neste processo, assim

como o modo como as aes concebidas modifi caram o espao e o cotidiano da popu-

lao.

Outro conceito prximo a anticidade e sprawl o Edge City, assim denominado pelo

jornalista norte-americano Joel Garreau, (1997) devido ao aparecimento, nos Estados

Unidos, em torno da dcada de 1960, de um novo modelo de urbanizao com reas

planejadas em torno das grandes cidades, onde antes haviam reas suburbanas sem

grande interferncia urbanstica. Essas reas so de grande porte, exercendo a mesma

funo da cidade, com conjunto de edifcios, reas de comrcio, escolas, escritrios e

sistema prprio de segurana.

Para Reis Filho (2006), o processo de disperso urbana foi acelerado entre 1970 e

1980. No sculo 19, em todas as cidades as fbricas fi cavam beira das ferrovias para

ter acesso ao carvo. Isso comeou a mudar ao longo do sculo 20, com o desenvolvi-

mento do uso da eletricidade e a construo de grandes rodovias. Tal processo inverte

a relao de prioridade da cidade histrica e do tecido consolidado, ao no priorizar

espaos efetivamente pblicos, reforando a predominncia do transporte privado e a

dinmica de consumo do territrio. A existncia da disperso urbana resultado da

descentralizao industrial mas tambm de uma intensa e crescente mobilidade da

populao (REIS,2006,p.80).

Na Regio Metropolitana de So Paulo (RMSP), no municipio de Barueri, merece

destaque o condomnio Alphaville, projetado na dcada de 1970.

Mancha urbana de So Paulo e destaque para localizao do municpio de Barueri. Fonte:www.google.com.br> Acesso em 3/nov/2009.

44

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

Caldeira (2000) denomina o fenmeno exemplifi cado por esta tipologia como

enclaves fortifi cados e descreve a diferena entre os condomnios brasileiros e os ame-

ricanos.

Os condomnios fechados brasileiros no so obviamente uma in-

veno original, partilham vrias caractersticas com os CIDs (Commom In-

terest Developments ou Incorporaes de Interesses Comuns) e os subrbios

americanos. No entanto, algumas diferenas entre eles so esclarecedoras.

Primeiro, os condomnios fechados brasileiros so invariavelmente murados

e com acesso controlado, enquanto nos EUA, os empreendimentos fechados

(Gated Communities) constituem apenas cerca de 20% dos CIDs. Segundo, os

tipos mais comuns de condomnios fechados no Brasil so os de prdios de

apartamentos e apesar de poderem ser vendidos como um meio de escapar

da cidade e seus perigos, ainda so mais urbanos do que suburbanos. (CAL-

DEIRA, 2000 p.161).

Nas ltimas dcadas, o mercado imobilirio tem estimulado a produo de lotea-

mentos e condomnios fechados, horizontais ou verticais, aproveitando-se do medo da

violncia e tentando oferecer a idia de que morar em um condomnio fechado propor-

cionar ao usurio mais segurana e lazer. O mercado imobilirio caracteriza padres,

utilizando alguns elementos retricos para agregar valor ao seu produto.

[...] a cidade e a realidade urbana dependem do valor de uso. O valor de

troca e a generalizao da mercadoria pela industrializao tendem a des-

truir a cidade e a realidade urbana.

Lefvbre (1969, p.12)

Setha Low (2004) assinala que os que vivem em comunidades fechadas, o fazem

porque querem isolar-se de determinados grupos ou tipos de pessoas, sejam criminosos

ou membros de outras classes sociais. Essa autora refora ainda a importncia de que

essas formas de isolamento so conseqncia de sculos de prtica de velhas formas

de controle social e separao de classes e evidencia que no ano de 2002 estimava-se

que um em cada oito norte-americanos viveria nesses bairros exclusivos.

O mercado imobilirio composto pelos agentes interessados em obter lucro atra-

vs negociaes imobilirias. O aumento da demanda habitacional ocorrida no sculo

XX, devido expanso das cidades, criou chances para o mercado explorar novas reas

e determinar, juntamente com os interesses do Estado em expandir a infra-estrutura, a

ocupao mais ou menos socialmente especializada dos bairros, gerando com isso o au-

mento relativo da segregao. A implantao de infra-estrutura e oferta de habitaes,

unifamiliares ou coletivas, dotadas de mais espaos livres, foram as caractersticas que

45

Captulo 1 | O ESPAO URBANO CAPITALISTA E O MERCADO IMOBILIRIO

viabilizaram novos empreendimentos na regio metropolitana da cidade, modifi cando

um estilo de vida, conforme os exemplos apresentados.

A relao entre os padres de novas formas de habitao e os espaos de lazer

privado vem sendo destacada neste trabalho, sobretudo quanto aos condomnios resi-

denciais verticais que se implantam em bairros em processo de mudana de uso em So

Paulo, cada vez mais dotados de reas de atividades para esporte, convivncia e lazer

privados, como ser esmiuado no captulo seguinte.

.

.

TRANSFORMAES URBANSTICAS DA CIDADE DE SO PAULO

2

49

Captulo 2 | TRANSFORMAES URBANSTICAS DA CIDADE DE SO PAULO

Para compreender melhor a relao entre o mercado imobilirio e o Estado, na ci-

dade de So Paulo, deve-se entender mais detalhadamente o processo de verticalizao

relacionado s leis e planos urbansticos produzidas ao longo da historia da cidade e de

seu urbanismo e desenvolvimento urbano.

Um dos fatores que afetam a produo imobiliria so os perodos e ciclos de

crise ou bonana fi nanceira, mas o Estado pode intervir tambm nessa dinmica com

a regulao representada pela produo de planos urbansticos e legislaes. A Lei de

Zoneamento de 1972 foi um marco de regulao e um dos mecanismos legais que mais

infl uenciaram no uso e ocupao do solo devido s restries construtivas e diviso do

solo por zonas. Comparar a Lei de Zoneamento de 1972, as modifi caes nesta presente

nos planos diretores e a Lei de Zoneamento de 2004 interessante elucidar a relao

entre legislao e dinmica imobiliria.

Os condomnios fechados (horizontais e verticais) aparecem como opo de

residncia e um novo estilo de vida para aqueles que possam pagar pelos servios

oferecidos. Esses novos modos de habitar correspondem a uma aproximao s reas

de lazer e servios exclusivos.

A segregao social e espacial est contida em um contexto urbano fragmenta-

do pelas diferenas bruscas de classes sociais e distribuio espacial na cidade. A relao

do espao pblico e do espao privado ponto de partida para realizao da analise

dos condomnios fechados que trazem caractersticas de abandono do espao coletivo

e da rua.

50

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

2.1 Legislaes urbansticas na concepo do espao urbano na cidade de So Paulo

O Plano de Avenidas de Prestes Maia, de 1930, constituiu o primeiro plano urba-

nstico a propor um conjunto de intervenes para orientar o crescimento urbano e a

circulao de veculos, na rea central e em expanso perifrica, mas apesar de suas

colaboraes como urbanista, seu planejamento teve atuao limitada pela falta de

recursos (CAMPOS e SOMEKH, 2002). A SAGMACS (Sociedade para Analise Grfi ca e Meca-

nografi ca Aplicada aos Complexos Sociais) realizou estudos importantes sobre a cidade

de So Paulo. Os resultados dos levantamentos de dados no chegaram a ser base para

um plano diretor, por falta de interesse da prefeitura, na gesto de Adhemar de Barros,

mas tiveram grande ressonncia nas concepes subseqentes do planejamento ur-

bano. (Ibidem, 2002, p.96) Com a reforma tributria e estabilidade dos municpios, no

perodo ps-1964 estabeleceu-se adoo do planejamento urbano integrado16.

O Plano Urbanstico Bsico (PUB) foi elaborado na fi nal da gesto do Prefeito Faria

Lima (1965-1969), ao longo do ano 1968, e publicado em 1969. A prefeitura criou o GEP

Grupo Executivo de Planejamento, em 1967. Este grupo tinha autonomia para dirigir

o planejamento urbano, vinculado diretamente Prefeitura e no mais atuando como

um departamento subordinado ao setor de Obras Pblicas. O prefeito, por meio do GEP,

encomendou estudos para realizar um novo plano diretor, adiado h duas dcadas.

Este plano diretor deveria orientar o crescimento da cidade at 1990. O plano almejava

melhores condies de moradia; servios e equipamentos; ampliar a oferta de servios

urbanos; integrar grupos imigrantes e marginalizados com programas de educao de

base; elevar o nmero de empregos; aumentar a renda regional (CAMPOS e SOMEKH,

2002).

O PUB teve como instrumentos de avaliao da cidade alguns levantamentos de-

talhados do municpio. Diferentemente dos planos de gestes anteriores como o Plano

de Avenidas e o Relatrio Moses, que viam na cidade o crescimento intensivo inevitvel,

o PUB propunha a expanso urbana como desafi o e causa geradora de problemas e

prevendo o controle do adensamento com residncias predominantemente baixas. Nos

planos anteriores, constavam o aumento e criao descomunal de vias expressas, de

metr e a ampliao da rede de gua e esgotos. (id., 2002)

16 Integrado no sentido de adaptao de novos e antigos dados, experincias e observaes complementares.

51

Captulo 2 | TRANSFORMAES URBANSTICAS DA CIDADE DE SO PAULO

Estrutura viria em malha proposta pelo Pub Fonte: CAMPOS e SOMEKH, 2002,p.117

Sntese da estrutura urbana propostas com vias expressas ortogonais, mltiplas centralidades

e distribuio das atividadesFonte: CAMPOS e SOMEKH, 2002,p.117

52

CONDOMNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SO PAULO (2000-2008): CONDOMNIOS - CLUBE

Devido s difi culdades econmicas, crise do petrleo e o fi m do milagre brasi-

leiro, a extensa e abrangente malha prevista no PUB no foi realizada e este no foi

transformado em lei, ou seja no, se tornou o Plano Diretor. Os trabalhos do PUB fo-

ram descontinuados, pois com a troca de governo, (General Costa e Silva ,agora como

presidente; e Abreu Sodr como governo estadual), o prefeito Paulo Salim Maluf, que

assumiu em 1969, no manifestou interesse em dar continuidade ao trabalho da gesto

anterior. O p