guias de boas práticas nos condomínios

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  • GUIADEBOAS

    PRTICASEMCONDOMNIOS

  • GUIADEBOAS

    PRTICASEM

    CONDOMNIOS1 Edio

  • PalavradoPresidenteGerenciar um condomnio uma tarefa

    rdua e requer do sndico conhecimentos e habilidades especficas para exercer a funo com eficincia.

    Hoje, os condomnios so percebidos como empresas e requerem planejamento de suas aes, para que apresentem bons resultados e garantam a qualidade de mo-radia esperada pelos condminos.

    No entanto, por se tratarem de espa-os de convvio coletivo, o gestor de con-domnios deve saber conduzir as situaes para proporcionar um ambiente harmo-nioso. Pensando nisso, o Secovi/SC elabo-rou este Guia de Boas Prticas em Condo-mnios, com o objetivo de levar informa-es confiveis sobre como o sndico deve proceder perante as diversas situaes vi-venciadas no dia a dia.

    A publicao rene praticamente to-das as situaes que envolvem o cotidiano da gesto condominial, oferecendo res-paldo nas tomadas de decises e nas a-es executadas pelos sndicos e as admi-nistradoras de condomnios.

    Desejo que este material sirva como instrumento facilitador da gesto condo-minial.

    Boa leitura!

    Srgio Luiz dos Santos

    Presidente

    DiretoriaPresidente

    Srgio Luiz dos Santos

    Vice-Presidente

    Luiz Alfredo Werka

    Tesoureiro

    Edson Rescarolli de Souza

    Secretrio

    Milton Gilmar de Oliveira da Silveira

    Conselho Fiscal

    Giovanna Macedo Menegatti

    Lbera Leduc Wazlawick

    Marlon Fernando Olsen

    Conselho Fiscal Suplente

    Dcio Bez Batti Lopes

    Fabiana Santos Coelho

    Nelson Edilberto Nitz

    Diretorias Regionais

    Regio da AMAVI

    Levi Ernani Dalfovo

    Regio da AMURES

    Vinia Cristina Kche

    07

    EditorialSECOVI/SC

    (47) 3367-1985

    Rua 3.160, n 533 1 andar Centro

    Balnerio Cambori | Santa Catarina

    www.secovi-sc.com.br

    Atendimento: De segunda a sexta-feira, das 9h s 12h e 13h s

    18h.

    DIRETRIZES ESTRATGICAS

    Misso: Representar e defender os interesses das categorias,

    colaborando com a qualificao e modernizao empresarial e

    impulsionando a evoluo da habitao no estado de Santa Ca-

    tarina.

    Viso: Ser reconhecido pelos seus representados pelo trabalho

    desempenhado em prol do desenvolvimento da categoria.

    Valores: tica, pessoas, representatividade, inovao, pioneiris-

    mo, transparncia, associativismo e conhecimento.

    PRODUO

    A Cartilha de Boas Prticas em Condomnios uma publicao do

    Secovi/SC com tiragem de 7.000 exemplares.

    EXPEDIENTE

    Responsvel, Redao, Planejamento Grfico e Diagramao

    Assessoria de Comunicao do Secovi/SC

    Fernanda Medeiros (CONRERP 4 Reg. n 3516)

    Nathalia Pinho (MTB/RS 0017075 JP)

    Danielle Oliveira de Souza (CONRERP 4 Reg. n 3286)

    Reviso Jurdica

    Andr Henrique Brscher (OAB/SC 16.242)

    Morgana Schoenau da Silva (OAB/SC 34.633)

    Reviso de Texto

    Greice Zenker Peixoto

  • 09

    Sumrio

    Administrao11 Atribuies do Sndico

    12 Administradoras de Condomnios

    12.Cuidados na Escolha da Administra-dora

    13 Alterao de Fachadas

    14 Assembleias Condominiais

    15 Condomnios Novos

    15 Condomnios-Clube

    16 Condomnios Horizontais e Verticais

    16 Direitos e Deveres dos Condminos

    17 Direitos e Deveres dos Locatrios

    19 Diviso de Despesas

    20 Documentao

    21 Eleies para Sndico

    22 Fraudes

    23 Fui Eleito Sndico

    24 Funcionrios de Condomnio

    28 Inadimplncia nos Condomnios

    28 Questes Trabalhistas

    30 Terceirizao de Portaria, Segurana e Limpeza

    30 Portaria

    32 Seguro do Condomnio

    34 Sndico Profissional

    reasComuns36 Garagem

    36 Piscina e Sauna

    38 Salo de Festas e Churrasqueira

    38 Academia

    39 Playground

    39 Cinema

    Convivncia40 Administrao de Conflitos e Brigas

    42 Livro de Ocorrncias

    43.Relacionamento entre Moradores e Funcionrios

    44 Barulho

    46 Animais

    47 Crianas

    47 Acessibilidade

    49 Idoso

    50 Dengue

    51 Drogas

    Manuteno53 Calendrio de Manuteno

    53 Preventivo de Incndio

    54 Gs Central

    54 Seguro Condominial

    55 Conservao Externa da Edificao

    55 Reservatrios de gua

    56 Bombas de gua

    56 Caixa de Gordura e Passagem

    56 Playground

    56 Piscinas

    57 Elevadores

    58 Jardins

    59 Portes Automticos

    60 Telhados

    60 Vistoria Predial

    ResponsabilidadeAmbiental62 Resduos nos Condomnios

    63 Conhecendo os Resduos

    64 Solues

    65 Separando os Resduos Corretamente

    66 Economia de Energia

    66 Economia de gua

    SituaesDiversas68 Barulhos

    SituaesdeEmergncia69 Roubos e Furtos

    73 Emergncia com Elevadores

    74 Vazamento de Gs

    74 Incndio

    PrimeirosSocorros78 Princpios Bsicos do Atendimento de Emergncia

    79 Procedimentos em Situaes de Emergncia

  • Administrao

    1 Atribuies do Sndico

    Representante legal do condom-

    nio, inclusive juridicamente. Exerce a

    gesto do condomnio, auxiliado pelo

    subsndico e pelos conselheiros.

    Para facilitar, sero destacadas as

    principais atribuies do sndico, con-

    forme previsto no artigo 1.348 do C-

    digo Civil:

    Convocar a assembleia dos cond-

    minos.

    Representar, ativa e passivamente, o

    condomnio, praticando, em juzo

    ou fora dele, os atos necessrios

    defesa dos interesses comuns.

    Dar imediato conhecimento as-

    sembleia da existncia de procedi-

    mento judicial ou administrativo, de

    interesse do condomnio.

    Cumprir e fazer cumprir a conven-

    o, o regimento interno e as deter-

    minaes da assembleia.

    Diligenciar a conservao e a guar-

    da das partes comuns e zelar pela

    prestao dos servios que interes-

    sem aos possuidores.

    Elaborar o oramento da receita e

    da despesa relativa a cada ano.

    Cobrar dos condminos as suas

    contribuies, bem como impor e

    cobrar as multas devidas.

    Prestar contas assembleia, anual-

    mente e quando exigidas.

    possvel, assembleia, investir ou-

    tra pessoa, em lugar do sndico, em

    poderes de representao.

    possvel, ao sndico, transferir a

    outrem, total ou parcialmente, os

    poderes de representao ou as fun-

    es administrativas, mediante a-

    provao da assembleia, salvo dis-

    posio em contrrio da conveno.

    Guardar por cinco anos a documen-

    tao do condomnio.

    Advertir, verbalmente ou por escrito,

    o condmino infrator de qualquer

    disposio da conveno e do regi-

    mento interno.

    Administrar os funcionrios.

    Efetuar seguro do prdio, previsto

    no Cdigo Civil, devendo fazer cons-

    tar da respectiva aplice a previso

    de reconstruo do edifcio, no caso

    de destruio total ou parcial.

    Transferir toda a documentao do

    condomnio para o novo sndico a-

    travs da ata da eleio.

    Verificar todos os prazos e formas

    dos contratos de prestao de servi-

    os existentes, tais como: seguros, e-

    levadores, bombas, manuteno da

    piscina, antena coletiva, administra-

    dora, etc.

    Recomenda-se que o sndico tenha

    jogo de cintura para intermediar os

    conflitos existentes entre condmi-

    nos, sendo paciente e sabendo ouvir

    11

  • as sugestes e reclamaes dos mora-

    dores e funcionrios.

    2 Administradoras de Condomnios

    comum que todo condomnio te-

    nha uma administradora que ir as-

    sessorar o sndico nas questes buro-

    crticas e administrativas. Mas o sndi-

    co deve ter em mente que, mesmo

    contratando uma administradora, ele

    continua sendo o responsvel legal do

    condomnio.

    So atribuies da administradora:

    Selecionar e contratar empregados

    para o condomnio, atualizar cartei-

    ras de trabalho e rescindir contratos

    de trabalhos.

    Fazer os recolhimentos de contri-

    buies para o INSS de funcion-

    rios, autnomos e fornecedores de

    mo de obra, e tambm os recolhi-

    mentos para o FGTS, o PIS e os sin-

    dicatos.

    Apresentar todas as declaraes e-

    xigidas dos condomnios pela Rece-

    ita Federal (DIRF) ou pelo Ministrio

    do Trabalho (CAGED, RAIS, etc.).

    Elaborar os editais de convocao

    das assembleias e submet-los a-

    provao do sndico.

    Representar o condomnio em ju-

    zo, quando possuir poderes de re-

    presentao.

    Elaborao de convenes, regula-

    mentos internos, atas e previses

    oramentrias.

    Emitir e cobrar cotas condominiais;

    Controlar a inadimplncia e o con-

    tencioso.

    Pagar fornecedores, impostos e

    taxas.

    Elaborar a folha de pagamento e do

    informe de rendimentos dos empre-

    gados.

    Contratar profissionais para realiza-

    o das vistorias peridicas nos edi-

    fcios.

    Prestar contas por meio de demons-

    trativos mensais.

    Assessorar e auxiliar na contratao

    de seguros, alm da elaborao de

    comunicados internos, por meio de

    circulares ou envio de correspon-

    dncia.

    Cumprir as clusulas da Conveno

    Coletiva de Trabalho.

    3 Cuidados na Escolha da Adminis-

    tradora

    Consultar pelo menos trs empresas,

    solicitando informaes sobre sua

    sistemtica de trabalho.

    No contratar apenas por ter nome e

    preo baixo no mercado.

    Ser do conhecimento do sndico co-

    mo sero administrados os recursos,

    dando preferncia s administrado-

    ras que trabalhem com contas ban-

    crias separadas para cada condo-

    mnio.

    Solicitar um modelo de balancete e-

    laborado pela administradora e, por

    meio dele, verificar se o perodo de-

    monstrado abrange o mesmo que o

    condomnio utiliza para o controle

    de suas contas, ou seja, desde o pri-

    meiro dia do ms at o ltimo dia do

    respectivo ms.

    Saber se a administradora possibilita

    que os condminos tragam ora-

    12

  • mentos, principalmente para as o-

    bras dispendiosas.

    Verificar o nmero de assembleias

    ao qual a administradora compare-

    ce e se a presena das pessoas co-

    brada.

    Informar-se sobre o procedimento

    no caso de haver condminos ina-

    dimplentes. A administradora infor-

    mar se possui corpo jurdico ou h

    a possibilidade de escolher outros

    advogados.

    Verificar, com bastante ateno, se

    as guias de recolhimentos de im-

    postos e taxas esto autenticadas

    normalmente pela rede bancria.

    Observar, no contrato, se a adminis-

    tradora se responsabiliza pelos er-

    ros cometidos por ela, inclusive re-

    embolsando o condomnio em caso

    de multas ou despesas provenien-

    tes do pagamento em atraso, dupli-

    cidade ou erro de clculo.

    Verificar sobre qual valor a taxa ad-

    ministrativa cobrada. Escolher a

    melhor alternativa, se sobre as des-

    pesas ou sobre as receitas. O impor-

    tante que, no clculo, no sejam

    includas as receitas ou despesas

    extraordinrias.

    Visitar a administradora para avaliar

    suas condies de operao e suas

    instalaes.

    Pedir uma lista dos clientes da ad-

    ministradora com nomes e telefo-

    nes para checagem de referncia.

    4 Alterao de Fachadas

    Muitos conflitos em condomnios

    so resultado de discusses sobre a

    alterao da fachada.

    Segundo o artigo 10 da Lei de Con-

    domnios: defeso a qualquer cond-

    mino: I alterar a forma externa da fa-

    chada; II decorar as partes e esqua-

    drias externas com tonalidades ou co-

    res diversas das empregadas no con-

    junto da edificao.

    O artigo 1.336 do Cdigo Civil diz:

    "So deveres do condmino: III no

    alterar a forma e a cor da fachada, das

    partes e esquadrias externas".

    Para que ocorra a alterao da fa-

    chada, necessrio que se tenha a a-

    provao de TODOS os condminos.

    Normalmente, so consideradas al-

    teraes de fachadas as que seguem:

    4.1 Sacadas

    Toda a rea da sacada que visvel

    NO pode ser alterada, como:

    porta;

    cor das paredes internas e externas;

    forro ou teto;

    grade ou parapeito;

    pelculas de proteo nos vidros;

    toldos;

    ar-condicionado fora do padro do

    13

  • condomnio;

    miniparablicas do tipo Sky;

    varais;

    bicicletas;

    roupas e objetos para o lado de fo-

    ra;

    vasos ou objetos que possam cair

    do parapeito.

    4.2 Fachadas

    Instalar antenas;

    trocar janelas ou vidros;

    fechar a rea de servio;

    alterar cor ou textura das paredes

    de fora da unidade.

    4.3 reas Comuns

    Trocar a porta de entrada do apar-

    tamento;

    alterar a abertura da porta de en-

    trada da unidade;

    trocar a porta do depsito;

    alterar a utilizao, a finalidade ou o

    mvel do depsito;

    pintar ou decorar o hall de entrada

    dos apartamentos;

    pintar ou decorar o hall de entrada

    do condomnio.

    Em edifcios cujo porto parte do

    projeto arquitetnico, alter-lo consti-

    tui mudana de fachada. Isso ocorre

    normalmente em edifcios antigos ou

    tidos como histricos.

    Em edifcios comuns, em geral, a

    troca de portes no constitui altera-

    o de fachada.

    5 Assembleias Condominiais

    As assembleias gerais de condom-

    nio so ferramentas que legitimam as

    decises tomadas pelo grupo. Podem

    ser ordinrias e extraordinrias.

    As assembleias ordinrias devem a-

    contecer pelo menos uma vez por ano,

    conforme determinam o Cdigo Civil e

    a Lei do Condomnio. Em tais reunies

    discutem-se principalmente:

    oramento e previso das despesas;

    alterao do regimento interno;

    taxa de contribuio condominial;

    eleio do sndico e conselheiros;

    prestao de contas.

    As assembleias extraordinrias po-

    dem acontecer sempre que houver ne-

    cessidade de uma discusso de interes-

    se geral, como, por exemplo :

    pintura das fachadas;

    obras de manuteno;

    aes trabalhistas;

    benfeitorias em geral;

    fundo de reserva;

    necessidade de alteraes na con-

    veno do condomnio ou no regi-

    mento interno.

    5.1 Convocao

    A forma de convocao para as as-

    sembleias deve constar na conveno

    do condomnio. Devem ser utilizados

    meios que garantam que todos os con-

    dminos recebam a informao, con-

    forme prazo mnimo estipulado pela

    conveno, sob pena de anulao das

    decises firmadas na assembleia caso

    algum condmino alegue no ter tido

    conhecimento da reunio.

    Ateno para os condminos que

    no residem no condomnio: estes tam-

    14

  • tambm devem ser informados. O que

    o Cdigo Civil diz sobre a convocao:

    Artigo 1.350. Convocar o sndico, a-

    nualmente, reunio da assembleia dos

    condminos, na forma prevista na con-

    veno, a fim de aprovar o oramento

    das despesas, as contribuies dos con-

    dminos e a prestao de contas, e e-

    ventualmente eleger-lhe o substituto e

    alterar o regimento interno.

    1 Se o sndico no convocar a assem-

    bleia, um quarto dos condminos po-

    der faz-lo.

    2 Se a assembleia no se reunir, o juiz

    decidir, a requerimento de qualquer

    condmino.

    Artigo 1.354. A assembleia no poder

    deliberar se todos os condminos no

    forem convocados para a reunio.

    Artigo 1.355. Assembleias extraordin-

    rias podero ser convocadas pelo sndi-

    co ou por um quarto dos condminos.

    6 Condomnios Novos

    Passo a passo do estabelecimento

    legal do condomnio:

    Solicitao do Habite-se pela cons-

    trutora ou incorporadora prefei-

    tura.

    Registro das escrituras das unidades

    habitacionais e respectivas fraes i-

    deais de terreno.

    Convocao pela incorporadora ou

    construtora de uma assembleia para

    instalao do condomnio, que esco-

    lher uma comisso especial para

    administrar a fase de transio da

    administrao da incorporadora pa-

    ra o modelo de gesto escolhido pe-

    los moradores para o condomnio.

    Elaborao pela comisso especial,

    acrescida de outros condminos in-

    teressados, da minuta de conveno

    de condomnio e o regimento inter-

    no, de forma mais adequada do que

    a anterior, preparada pela constru-

    tora.

    Aprovao da conveno: se d com

    a assinatura de condminos que re-

    presentem pelo menos 2/3 das fra-

    es ideais. No h necessidade de

    convocar assembleia para colher as

    assinaturas.

    Registro em cartrio da ata da as-

    sembleia e a conveno, depois de a-

    provadas.

    Registro em cartrio da conveno

    do condomnio deve ser registrada

    em cartrio, depois de aprovada.

    7 Condomnios-Clube

    Cada vez mais frequentes nas cida-

    des, os condomnios-clubes se torna-

    15

  • ram uma tendncia. Geralmente esse

    tipo de condomnio rene diversas

    torres e uma grande opo de reas

    de lazer, como piscinas, quadras, cine-

    mas, bares, brinquedotecas, sala de jo-

    gos, espao gourmet, salo de beleza,

    hidromassagens, saunas e diversas

    outras opes.

    Se o seu condomnio se enquadra

    nesse conceito, confira algumas dicas

    de administrao de condomnios-

    clubes :

    Por geralmente possurem uma

    grande rea comum, o condomnio

    deve ser administrado pelo sndico,

    que pode ser assessorado por um

    gerente predial e uma administra-

    dora de condomnios.

    Em caso de muitas torres, aconse-

    lha-se que cada uma tenha um sub-

    sndico que lidar com pequenas si-

    tuaes cotidianas.

    As assembleias devem ocorrer em

    local amplo, que abrigue todos os

    condminos. No caso da discusso

    de assuntos especficos de uma tor-

    re, poder ser feita uma assembleia

    exclusiva para aquele bloco.

    Com relao prestao de servi-

    os que agregue comodidade para

    os condminos, como, por exem-

    plo, um professor de academia, po-

    de ser feito um contrato pelo con-

    domnio em regime de terceiriza-

    o, sendo seu custo dividido entre

    os condminos.

    Outros servios ocasionais podem

    ser contratados diretamente pelos

    condminos, como professores de

    pilates e natao, por exemplo.

    8 Condomnios Horizontais e Verti-

    cais

    Existem duas linhas de raciocnio

    quando se trata de conceituar condo-

    mnios: horizontal e vertical.

    A mais popular, e utilizada at mes-

    mo por construtoras e imobilirias,

    que condomnio horizontal so as ca-

    sas construdas no mesmo plano, uma

    ao lado da outra, dentro de um mesmo

    terreno; e vertical so, os edifcios ou

    prdios de apartamentos, pois as uni-

    dades esto construdas uma sobre as

    outras.

    No entanto, existe outra vertente

    que defende que condomnio horizon-

    tal so os condomnios onde o plano

    que separa as unidades habitacionais

    horizontal (cho e o teto), ou seja, os

    prdios; e condomnios verticais so os

    que as unidades habitacionais so se-

    paradas por um plano vertical (pare-

    des), ou seja, as casas em um loteamen-

    to.

    Atualmente, o Secovi/SC utiliza a se-

    gunda opo como linha de conceitua-

    o.

    9 Direitos e Deveres dos Condminos

    A seguir, possvel conferir o que os

    artigos 1.355 e 1.366 do Cdigo Civil di-

    zem a respeito dos direitos e deveres

    dos condminos.

    9.1 Direitos

    Usar, fruir e livremente dispor das

    suas unidades.

    Usar das partes comuns, conforme a

    sua destinao, e contanto que no

    exclua a utilizao dos demais com-

    16

  • compossuidores.

    Votar nas deliberaes das assem-

    bleias e delas participar, estando

    quite.

    Votar nas decises para realizao

    de obras (se volupturias, de voto

    de dois teros dos condminos: se

    teis, de voto da maioria dos con-

    dminos).

    Realizar obras ou reparaes neces-

    srias, em caso de omisso ou im-

    pedimento do sndico, devendo in-

    formar a assembleia. Em caso de o-

    bras no urgentes, dever haver, o-

    brigatoriamente, a autorizao da

    assembleia.

    Obter reembolso das obras ou re-

    paros necessrios, no tendo direi-

    to restituio das que fizer com o-

    bras ou reparos de outra natureza,

    embora de interesse comum.

    Ser informado e participar, por

    meio de assembleia anual, das a-

    provaes do oramento das des-

    pesas e da prestao de contas.

    Convocar assembleia com um

    quarto dos condminos.

    Destituir o sndico por meio de voto

    da maioria absoluta dos membros

    de assembleia, caso o mesmo prati-

    que irregularidades, no preste con-

    tas ou no administre conveniente o

    condomnio.

    Participar de votaes sobre reali-

    zaes de obras em reas comuns

    (aprovao de dois teros dos con-

    dminos).

    Alugar e vender sua vaga de gara-

    gem a outro condmino e, caso a

    conveno do condomnio permitir,

    para no condminos.

    9.2 Deveres

    Pagar em dia a sua cota das despesas

    do condomnio.

    No realizar obras em sua unidade

    que comprometam a segurana da

    edificao ou alterem sua fachada ou

    esquadrias externas.

    Respeitar a conveno do condom-

    nio e o regimento interno;

    Arcar com as multas em funo do a-

    traso de sua contribuio ou pertur-

    bao e mau uso das reas comuns,

    conforme previsto na conveno do

    condomnio;

    Dar s suas partes a mesma destina-

    o que tem a edificao, e no as u-

    tilizar de maneira prejudicial ao sos-

    sego, salubridade e segurana

    dos possuidores, ou aos bons costu-

    mes.

    10 Direitos e Deveres dos Locatrios

    De acordo com a Lei n 8.245/91, so

    Direitos e Deveres dos Locatrios:

    10.1 Direitos

    Utilizar as reas comuns dos condo-

    mnios.

    17

  • Candidatar-se a sndico ou ao con-

    selheiro do condomnio se a con-

    veno permitir.

    Utilizar a vaga de garagem destina-

    da unidade alugada (desde que

    esteja inclusa no contrato de loca-

    o).

    Nas decises da assembleia que

    no envolvam despesas extraordi-

    nrias do condomnio, o locatrio

    poder votar, caso o condmino-

    locador a ela no comparea, con-

    forme artigo 24 da Lei n 4.591/64.

    10.2 Deveres

    [...] I pagar pontualmente o aluguel e

    os encargos da locao, legal ou con-

    tratualmente exigveis, no prazo esti-

    pulado ou, em sua falta, at o sexto dia

    til do ms seguinte ao vencido, no i-

    mvel locado, quando outro local no

    tiver sido indicado no contrato;

    II servir-se do imvel para o uso con-

    vencionado ou presumido, compatvel

    com a natureza deste e com o fim a que

    se destina, devendo trat-lo com o

    mesmo cuidado como se fosse seu;

    III restituir o imvel, finda a locao,

    no estado em que o recebeu, salvo as

    deterioraes decorrentes do seu uso

    normal;

    IV levar imediatamente ao conheci-

    mento do locador o surgimento de

    qualquer dano ou defeito cuja repara-

    o a este incumba, bem como as even-

    tuais turbaes de terceiros;

    V realizar a imediata reparao dos

    danos verificados no imvel, ou nas su-

    as instalaes, provocadas por si, seus

    dependentes, familiares, visitantes ou

    prepostos;

    VI no modificar a forma interna ou

    externa do imvel sem o consentimento

    prvio e por escrito do locador;

    VII entregar imediatamente ao loca-

    dor os documentos de cobrana de tri-

    butos e encargos condominiais, bem co-

    mo qualquer intimao, multa ou exi-

    gncia de autoridade pblica, ainda que

    dirigida a ele, locatrio;

    VIII pagar as despesas de telefone e de

    consumo de fora, luz e gs, gua e es-

    goto;

    IX permitir a vistoria do imvel pelo lo-

    cador ou por seu mandatrio, mediante

    combinao prvia de dia e hora, bem

    como admitir que seja o mesmo visitado

    e examinado por terceiros, na hiptese

    prevista no artigo 27;

    X cumprir integralmente a conveno

    de condomnio e os regulamentos inter-

    nos;

    XI pagar o prmio do seguro de fiana;

    XII pagar as despesas ordinrias de

    condomnio.

    1 Por despesas ordinrias de condom-

    nio se entendem as necessrias admi-

    nistrao respectiva, especialmente:

    a) salrios, encargos trabalhistas, contri-

    buies previdencirias e sociais dos

    empregados do condomnio;

    b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e

    fora das reas de uso comum;

    c) limpeza, conservao e pintura das

    instalaes e dependncias de uso co-

    mum;

    d) manuteno e conservao das ins-

    talaes e equipamentos hidrulicos, e-

    ltricos, mecnicos e de segurana, de

    uso comum;

    18

  • e) manuteno e conservao das ins-

    talaes e equipamentos de uso co-

    mum destinado prtica de esportes e

    lazer;

    f) manuteno e conservao de eleva-

    dores, porteiro eletrnico e antenas co-

    letivas;

    g) pequenos reparos nas dependncias

    e instalaes eltricas e hidrulicas de

    uso comum;

    h) rateios de saldo devedor, salvo se re-

    ferentes a perodo anterior ao incio da

    locao;

    i) reposio do fundo de reserva, total

    ou parcialmente utilizado no custeio ou

    complementao das despesas referi-

    das nas alneas anteriores, salvo se re-

    ferentes a perodo anterior ao incio da

    locao.

    2 O locatrio fica obrigado ao paga-

    mento das despesas referidas no par-

    grafo anterior, desde que comprovadas

    a previso oramentria e o rateio

    mensal, podendo exigir a qualquer

    tempo a comprovao das mesmas.

    3 No edifcio constitudo por unidades

    imobilirias autnomas, de proprieda-

    de da mesma pessoa, os locatrios fi-

    cam obrigados ao pagamento das des-

    pesas referidas no 1 deste artigo, des-

    de que comprovadas.

    11 Diviso de Despesas

    Todos os gastos do condomnio

    so divididos entre os condminos em

    forma de despesas ordinrias, despe-

    sas extraordinrias e despesas do fun-

    do de reserva (atualmente, o fundo de

    reserva no mais obrigatrio, sendo

    opcional aos condomnios).

    A quota de contribuio, correspon-

    de frao ideal do terreno de cada u-

    nidade, salvo disposio contrria na

    conveno do condomnio.

    dever do sndico, subsndico e dos

    conselheiros realizarem a previso de

    receitas e despesas de um condomnio

    de forma criteriosa, lembrando que as

    receitas so estimadas e as despesas,

    fixadas. A previso oramentria deve

    ser discutida e aprovada em assembleia

    geral.

    11.1 Despesas Ordinrias

    So despesas de rotina para a admi-

    nistrao do condomnio: gastos admi-

    nistrativos; gastos com funcionrios

    terceirizados; gastos de consumo; se-

    guros; gastos com manuteno e con-

    servao.

    11.2 Despesas Extraordinrias

    So os gastos imprevistos, relacio-

    nados s reas de uso comum: gastos

    com benfeitorias.

    11.3 Despesas do Fundo de Reserva

    uma arrecadao extra para gas-

    19

  • tos com reparos de emergncia.

    12 Documentao

    A documentao do condomnio

    pode ser dividida em trs grupos: b-

    sica, contbil e dos funcionrios.

    12.1 Documentao Bsica

    Conveno do Condomnio

    regimento interno

    Habite-se

    atestado/alvar de funcionamento

    livro de atas

    livro de presena dos condminos

    nas assembleias

    cadastro dos condminos

    plantas, principalmente as referen-

    tes s redes hidrulica e eltrica

    12.2 Documentao Contbil

    Carto do CNPJ

    apurao das contas da administra-

    o anterior

    pastas com as despesas e receitas

    referentes aos ltimos cinco anos

    pastas com as contas a pagar

    guias Taxa Anual de Licena para

    funcionamento dos elevadores e

    outros aparelhos de transportes

    paga prefeitura

    contrato de seguro

    contrato para manuteno de ele-

    vadores

    contrato para manuteno de bom-

    bas dgua

    contrato para manuteno de pis-

    cina

    contrato de prestao de servios

    da administradora

    notas fiscais

    RPAs

    RAIS

    DIPJ

    DIRF - comprovante de rendimentos

    pagos e de reteno de Impostos de

    Renda na Fonte.

    12.3 Documentao dos Funcion-

    rios

    Livro ou carto de ponto

    horrio de trabalho

    carimbo do CNPJ

    matrculas no INSS

    livro de Registro de Empregadores

    livro de Inspeo do Trabalho

    contratos de experincia

    folha de pagamento

    pastas com todas as rescises de

    contrato de trabalho

    declarao e termo de responsabili-

    dade vale-transporte

    termos de responsabilidade para

    concesso do salrio-famlia

    declarao de dependentes para fins

    de desconto de Imposto de Renda

    guias de Contribuio Sindical, INSS,

    FGTS, PIS, IR

    aplice de seguro de vida

    atestados mdicos

    comunicados de aviso prvio

    autorizaes de frias

    afastamentos e licenas

    Conveno Coletiva de Trabalho

    12.4 Documentos que o Condom-

    nio Deve Arquivar

    Planta do imvel

    matrcula do imvel

    documentos de registro em rgos

    oficiais

    20

  • conveno do condomnio

    regimento interno

    convocaes de assembleias

    atas de todas as reunies

    livro de registro das atas das assem-

    bleias

    previso oramentria

    prestaes de contas, do sndico

    e/ou da administradora

    notas fiscais de compras e de pres-

    taes de servios

    contratos de prestao de servios

    extratos bancrios

    pastas das despesas

    12.4.1 Tempo de Guarda dos Do-

    cumentos

    Financeiros (impostos, contas de -

    gua, luz): 5 anos.

    Do departamento de pessoal e de

    encargos sociais: 10 anos.

    FGTS: 30 anos.

    Contrato de compra e venda do ter-

    reno: guarda definitiva.

    13 Eleies para Sndico

    O sndico poder ser condmino ou

    pessoa fsica ou jurdica estranha ao

    condomnio. Ele eleito na forma que

    determina a conveno do condom-

    nio, e seu mandato pode ultrapassar o

    perodo de dois anos, caso for reeleito.

    Eis o que diz a Lei:

    Artigo 1.347. A assembleia escolher um

    sndico, que poder no ser condmino,

    para administrar o condomnio, por pra-

    zo no superior a dois anos, o qual pode-

    r renovar-se.

    Artigo 1.348, 1 Poder a assembleia

    investir outra pessoa, em lugar do sndi-

    co, em poderes de representao.

    Artigo 1.348, 2 O sndico pode trans-

    ferir a outrem, total ou parcialmente, os

    poderes de representao ou as funes

    administrativas, mediante aprovao da

    assembleia, salvo disposio em contr-

    rio da conveno.

    [...]

    Artigo 1.356. Poder haver no condom-

    nio um conselho fiscal, composto de trs

    membros, eleitos pela assembleia, por

    prazo no superior a dois anos, ao qual

    compete dar parecer sobre as contas do

    sndico.

    Salvo disposio contrria da Con-

    veno, a eleio se d, em Segunda

    chamada, por maioria simples dos pre-

    sentes assembleia, de acordo com os

    artigos 1.351 e 1.352 do novo Cdigo.

    21

  • 13.1 Dicas para Eleies do Sndico

    A eleio para subsndicos pode ha-

    ver , desde que regulamentada pela

    conveno do condomnio.

    O sndico e o conselho consultivo

    devem ser sempre eleitos. O sorteio

    e as indicaes no tm valor legal.

    Assim, mesmo em prdios em que

    haja "rodzio" das funes entre os

    moradores, deve haver uma eleio

    para legitimar o processo.

    O prazo de envio de convocaes

    para a assembleia da eleio deve

    ser observado, pois deve constar na

    conveno do condomnio. Todos

    os condminos devem ser convo-

    cados, inclusive os inadimplentes.

    A formao de chapas possvel

    com antecedncia, e os candidatos

    podem expor suas propostas para o

    condomnio em geral.

    A assembleia deve decidir um tem-

    po para que os candidatos se apre-

    sentem e exponham suas ideias.

    A conveno versa sobre o uso de

    procuraes nesse tipo de assem-

    bleia.

    A eleio do sndico acontece na

    assembleia geral ordinria, junta-

    mente com a aprovao de contas e

    do oramento previsto para o ano

    em exerccio.

    14 Fraudes

    Infelizmente, o mundo no conta

    apenas com pessoas idneas. Por isso,

    muitas vezes, aes desonestas so

    presenciadas. Em condomnios, a si-

    tuao no diferente, e a omisso,

    por parte do sndico, pode acarretar

    muitos prejuzos para o condomnio.

    A seguir, algumas dicas:

    O conselho do condomnio deve ve-

    rificar periodicamente as contas do

    condomnio, as quais devem conter

    os comprovantes originais das des-

    pesas.

    O condmino tambm pode analisar

    as contas do condomnio, na presen-

    a do sndico, com data e hora mar-

    cadas, conforme especificaes da

    conveno.

    O sndico, para evitar desconfianas

    e constrangimentos, ao contratar

    fornecedores, deve sempre solicitar

    oramentos com trs empresas dife-

    rentes e justificar sua escolha; caso a

    contratao seja feita por uma admi-

    nistradora, recomenda-se exigir os

    trs oramentos e conferir os preos

    diretamente com os fornecedores.

    As fraudes mais corriqueiras em con-

    domnios so: no dar baixa nos re-

    cebimentos feitos por inadimplentes

    diretamente com os sndicos ou a

    administradora; realizao de sa-

    ques da conta do condomnio sem

    justificativa; superfaturamento em

    compras; contratao de servios

    desnecessrios; falsificao de notas

    fiscais; sonegao de impostos; utili-

    zao de materiais do condomnio

    para uso particular; utilizao de no-

    tas falsas; realizao de obras no

    autorizadas; e utilizao do fundo de

    reserva sem autorizao em assem-

    bleia.

    Caso se tenha suspeita do sndico ou

    da administradora de condomnio, o

    22

  • ideal contratar uma empresa de

    auditoria; sendo comprovada a

    fraude, o sndico e/ou a administra-

    dora dever prestar contas ao con-

    domnio.

    A maioria dos casos de fraudes po-

    de ser evitada ser houver um acom-

    panhamento do balancete mensal

    das despesas e receitas do condo-

    mnio, aprovao da previso ora-

    mentria em assembleia, como

    tambm aprovao em assembleia

    na alterao de valores a serem gas-

    tos.

    Ateno, o sndico deve sempre es-

    tar verificando se a administradora

    est realizando o pagamento das

    despesas do condomnio e dos en-

    cargos dos funcionrios, sob pena

    de ser processado por negligncia,

    correndo o risco de perder seus

    bens para cobrir as dvidas.

    Se a administradora estiver apre-

    sentando as seguintes caractersti-

    cas ao mesmo tempo, desconfiar:

    rotatividade de funcionrios; mu-

    dana frequente no atendimento

    ao condomnio; no apresentao

    de documentos originais nos ba-

    lancetes; atrasos no pagamento

    dos funcionrios.

    15 Fui Eleito Sndico

    Ser sndico considerado por mui-

    tos estudiosos um desafio para as pes-

    soas que assumem essa funo. Nem

    todos que se tornam sndico esto to-

    talmente preparados para as exign-

    cias do cargo, pois praticamente qual-

    quer pessoa pode assumir essa fun-

    o.

    As principais dicas para o sndico re-

    cm-eleito so:

    1 - Pesquisar sobre o que trata o Cdi-

    go Civil a respeito das regras condomi-

    niais, essas informaes so base para

    muitas condutas do sndico no dia a dia

    do condomnio.

    2 - Buscar conhecer o condomnio e as

    divises das partes comuns e exclusi-

    vas.

    3 - Estudar a conveno do condom-

    nio e o regimento interno.

    4 - Estar ciente dos direitos e deveres

    dos condminos e inquilinos (o Cdigo

    Civil dispe algumas regras).

    5 - Entender como funciona a aplica-

    o de multas por inadimplncia e in-

    frao s normas.

    6 - Verificar a documentao do con-

    domnio, bem como os contratos obri-

    gatrio (do seguro da edificao, por e-

    xemplo);

    7 - Se no mudar a administradora,

    reunir-se com o representante da mes-

    ma, para ter conhecimentos sobre as a-

    es que esto sendo realizadas.

    8 - Ser transparente em suas aes,

    mantendo os moradores sempre infor-

    mados.

    23

  • 9 - Ter bom-senso, imparcialidade e

    pacincia, caractersticas fundamen-

    tais que o sndico deve ter para condu-

    zir sua gesto.

    16 Funcionrios de Condomnio

    O condomnio deve ter definido o

    corpo de colaboradores que ir con-

    tribuir para o bom funcionamento do

    prdio. importante que se atente

    com relao funo de cada colabo-

    rador, pois acmulos de funes po-

    dero acarretar processos trabalhis-

    tas.

    De acordo com a Conveno Cole-

    tiva do Trabalho firmada anualmente

    entre o Secovi/SC e o Secovelar, para

    efeito de especificaes das obriga-

    es e direitos, os empregados de edi-

    fcios dividem-se em diversas funes

    a seguir relacionadas:

    16.1 Zelador

    o colaborador que tem contato

    direto com a administrao do prdio,

    com o sndico ou seus representantes

    legais, auxiliando nos recebimentos e

    pagamentos a serem efetuados, aca-

    tando e cumprindo as determinaes

    destes. O zelador dever se responsa-

    bilizar tambm pelos servios de lim-

    peza e conservao das reas comuns,

    vigiando o cumprimento do regimen-

    to interno, para assegurar o asseio, a

    ordem e a segurana do prdio, assim

    como o bem-estar de seus ocupantes.

    16.1.1 Responsabilidades

    Transmitir as ordens emanadas dos

    seus superiores hierrquicos e fis-

    calizar seu cumprimento; dirigir e fis-

    calizar os servios dos empregados

    que lhe so subordinados, exigindo-

    lhes higiene, disciplina, apresenta-

    o, pontualidade nos horrios e as-

    siduidade no trabalho.

    Auxiliar com cuidado e critrio a es-

    colha dos empregados que sero

    admitidos para as diversas funes.

    Comunicar administrao do pr-

    dio qualquer irregularidade ocorrida

    no edifcio.

    Ser dedicado ao edifcio como se

    fosse sua propriedade, inspecionan-

    do corredores, ptios, reas e insta-

    laes do prdio, verificando as ne-

    cessidades de limpeza, reparos, con-

    dies de funcionamento de eleva-

    dores, das partes eltrica, hidrulica

    e outros aparelhos, para sugesto

    dos servios necessrios adminis-

    trao.

    Orientar seus auxiliares quanto a-

    parncia pessoal e conduta.

    Dar cumprimento s normas estabe-

    lecidas no regimento interno, fazen-

    do com que os ocupantes do edifcio

    as obedeam.

    Receber e encaminhar imediata-

    mente aos destinatrios as corres-

    pondncias postais, encomendas re-

    cebidas, bem como circulares, balan-

    cetes e quaisquer outros documen-

    tos emitidos pelo condomnio, co-

    lhendo a assinatura de recebimento,

    quando for o caso.

    Acompanhar e fiscalizar os servios

    de reparos e manuteno das partes

    comuns do prdio, providenciando a

    troca de lmpadas e fusveis, efetu-

    24

  • ando pequenos reparos e requisi-

    tando pessoas habilitadas para re-

    paros de bombas, caixa d'gua, cai-

    xas de gordura, esgotamento da

    caixa de gua servida, desentu-

    pimento de prumadas, extintores e

    mangueiras de incndio, elevado-

    res, portes, interfones e outros,

    para assegurar as condies de fun-

    cionamento e segurana das insta-

    laes das reas comuns do prdio,

    devidamente autorizado pelo sn-

    dico e evitando gastos desnecess-

    rios.

    Encarregar-se da recepo, da con-

    ferncia, do controle e da distribui-

    o de material de consumo e lim-

    peza, tomando como base os servi-

    os a serem executados, para evitar

    a descontinuidade do processo de

    higienizao e de manuteno do

    edifcio e de suas instalaes, bem

    como desperdcios.

    No prestar servios particulares

    para qualquer condmino, salvo

    em caso de emergncia; no ficar

    parado, exercendo a funo de por-

    teiro, mas sim circulando as depen-

    dncias comuns do edifcio.

    Abster-se de guardar chaves de u-

    nidades de condminos e locat-

    rios, salvo com ordem expressa do

    sndico.

    Acompanhar as mudanas que che-

    garem ou sarem do prdio, de mo-

    do a preservar as instalaes do e-

    difcio.

    Manter sob sua guarda as chaves de

    entrada, depsitos e reas comuns,

    bem como as fichas de relao de

    ocupantes do edifcio, no permitin-

    do, sob qualquer pretexto, a retirada

    das mesmas, salvo atendendo requi-

    sies dos rgos pblicos compe-

    tentes para tal.

    Coibir reunies nas partes comuns

    do edifcio, principalmente na porta-

    ria, salvo se estiverem devida e pre-

    viamente autorizadas.

    Atender e orientar os moradores e

    visitantes em assuntos pertinentes

    ao condomnio.

    Proceder leitura dos medidores de

    gs e gua (quando for o caso), pre-

    enchendo os formulrios especficos

    e encaminhando-os a quem de direi-

    to.

    Comunicar ao setor competente

    qualquer irregularidade que ocorra

    prximo ao edifcio e que possa e-

    ventualmente ocasionar prejuzos ou

    aos danos ao imvel ou moradores.

    Receber fiscais das reparties p-

    blicas com o devido acatamento

    encaminhando-os administrao

    do edifcio.

    Realizar pequenos reparos de ma-

    nuteno e conservao.

    25

  • Desempenhar outras atribuies

    pertinentes ao cargo.

    16.2 Porteiro

    o colaborador que executa os

    servios de portaria, tais como: rece-

    ber as correspondncias dos morado-

    res do edifcio; transmitir e cumprir as

    ordens recebidas do zelador e/ou

    superiores hierrquicos; fiscalizar a

    entrada e sada das pessoas do edif-

    cio; receber e dar conhecimento ao

    zelador de todas as reclamaes e

    ocorrncias que se verifiquem no edi-

    fcio; e manter a recepo em ordem.

    O porteiro deve atentar para o uso

    dos elevadores, observando e vedan-

    do o excesso de lotao ou carga e re-

    teno em andares sem motivos justi-

    ficveis, com vistas a garantir o cum-

    primento das disposies internas e

    legais, bem como sustar o uso dos

    mesmos quando da constatao de

    desarranjos ou mau funcionamento.

    16.2.1 Responsabilidades

    Manter servio permanente de por-

    taria e exercer a vigilncia contnua

    do edifcio.

    Auxiliar no servio de segurana in-

    terna do edifcio, no se ausentar

    do local de trabalho para execuo

    de outros servios, sem conheci-

    mento e autorizao do zelador e

    ou sndico.

    Operar a mesa de interfones e fis-

    calizar seu uso.

    Acender e apagar as luzes das par-

    tes comuns do edifcio, observando

    os horrios determinados pelo sn-

    dico.

    Se o uso do uniforme for obrigatrio,

    zelar pela boa apresentao do mes-

    mo.

    Desempenhar outras atribuies

    pertinentes ao cargo.

    16.3 Ascensorista

    o responsvel por conduzir o ele-

    vador, zelar pelo seu bom funciona-

    mento, transmitir ao zelador qualquer

    defeito mecnico, bem como qualquer

    irregularidade que possa alterar a se-

    gurana e o bom funcionamento da

    mquina elevatria. O horrio de traba-

    lho do ascensorista fixado em 6 horas,

    de acordo com o disposto na Lei n

    3.270/57.

    16.4 Manobrista

    o colaborador que executa os ser-

    vios de manobra dos carros nas de-

    pendncias da garagem.

    16.4.1 Responsabilidades

    Estar habilitado, e em dia, para dirigir

    carros e motos.

    o responsvel pelas chaves dos car-

    ros a serem manobrados, s as libe-

    rando para as pessoas devidamente

    autorizadas, pelos respectivos pro-

    prietrios e posicionado os veculos

    apenas nos boxes dos mesmos ou,

    no caso de vagas no numeradas,

    distribuir os veculos de modo a faci-

    litar a movimentao.

    Evitar sinistros nos veculos, sob pe-

    na de responder pelos prejuzos.

    Desempenhar outras atribuies

    pertinentes ao cargo.

    26

  • 16.5 Garagista

    o colaborador que controla a en-

    trada e sada dos carros da garagem,

    faz o cadastramento de todos os car-

    ros com seus respectivos boxes, sendo

    responsvel pela ordem da garagem.

    Se autorizado pelo sndico a posicio-

    nar os carros para facilitar a movimen-

    tao dos veculos, dever ter carteira

    de habilitao atualizada.

    16.6 Vigia

    o colaborador responsvel pela

    vigilncia do edifcio.

    16.7 Faxineiro

    o colaborador que executa os

    servios de limpeza e conservao das

    partes comuns do edifcio.

    16.7.1 Responsabilidades dos Faxi-

    neiros

    Ser assduo e pontual, cumprindo os

    horrios de servio.

    Remover o p de mveis, paredes,

    tetos, portas, janelas e equipamen-

    tos, espanando-os ou limpando-os

    com vasculhadores, flanelas ou vas-

    souras apropriadas, para conservar-

    lhes a boa aparncia.

    Limpar escadas, pisos, passadeiras e

    tapetes, varrendo-os, lavando-os ou

    encerando-os, e passando aspirador

    de p, para retirar poeira e detritos.

    Limpar utenslios, como cinzeiros, e

    objetos de adorno, utilizando pano

    ou esponja embebida em gua e sa-

    bo e outros meios adequados, para

    manter a boa aparncia dos locais.

    Arrumar banheiros e toaletes, lim-

    pando-os com gua e sabo, deter-

    gentes e desinfetantes e reabaste-

    cendo-os de papel sanitrio, toalhas

    e sabonetes, para conserv-los em

    condies de uso.

    Proceder limpeza das reas co-

    muns do edifcio, varrendo diaria-

    mente as garagens, os corredores, as

    escadarias, etc.

    Lavar periodicamente caladas, cor-

    redores, paredes, garagens, tapetes

    dos elevadores, tirar manchas dos

    corredores e paredes, verificando

    periodicamente se existem objetos

    na marquise, tais como lixo, roupas, e

    desentupir os canos de gua pluvial.

    Limpar vidros, janelas, extintores, ca-

    ixa de incndio, portas e cabines dos

    elevadores.

    Auxiliar o zelador, quando solicitado.

    27

  • 16.8 Serventes ou Auxiliares

    Colaboradores que ajudam os de-

    mais empregados do edifcio, substi-

    tuindo-os por ordem de seus superio-

    res hierrquicos no caso de ausncia

    eventuais, frias, refeies e outros

    impedimentos.

    16.9 Pessoal da Jardinagem

    Os colaboradores responsveis pe-

    la conservao e reforma dos jardins e

    plantas existentes nas reas de uso

    comum dos condminos.

    16.10 Pessoal do Escritrio

    Trabalham mediante as atribuies

    que lhe so especficas no que diz res-

    peito parte burocrtica.

    16.11 Folguista

    O folguista o contratado para

    cumprir as substituies nas folgas

    dos demais, mediante ordens superio-

    res, obedecendo, neste perodo, as

    funes dos substitudos por folga.

    16.12 Servios Gerais

    Executam servios de manuteno

    eltrica, mecnica, hidrulica, carpin-

    taria e alvenaria, substituindo, trocan-

    do, limpando, reparando e instalando

    peas, componentes e equipamentos.

    Conservam vidros e fachadas, limpam

    recintos e acessrios e tratam de pisci-

    nas. Trabalham seguindo normas de

    segurana, higiene, qualidade e prote-

    o ao meio ambiente.

    16.13 Recepcionistas

    o responsvel por receber os visi-

    tantes, encaminhando-os s pessoas

    ou setores procurados.

    17 Inadimplncia nos Condomnios

    O sndico deve evitar abordar o con-

    dmino de forma invasiva para efetuar

    a cobrana, pois s ir gerar desconfor-

    to e possveis discusses. A forma mais

    acertada agir utilizando as formas a-

    dministrativas de cobrana, notificao,

    protesto extrajudicial, ou contar com o

    apoio da administradora do condom-

    nio ou, ainda, cobrana judicial.

    Com o advento do Novo Cdigo de

    Processo Civil a partir de maro de 2016

    as despesas condominiais tanto ordi-

    nrias como extraordinrias passam a

    ter executividade, pois devidamente re-

    conhecidas como ttulo executivo ex-

    trajudicial (artigo 784, X). Assim, ao sn-

    dico ser possibilitado o ajuizamento

    de ao de execuo onde no ser

    mais necessria a fase de conhecimen-

    to prevista no procedimento comum de

    cobrana judicial, no processo de exe-

    cuo o condmino devedor ser cita-

    do para pagar a dvida no prazo de 3

    (trs) dias, sob pena de sofrer constri-

    es em seu patrimnio.

    18 Questes Trabalhistas

    Na admisso de funcionrios por

    parte do condomnio, o sndico passa a

    assumir responsabilidades que no po-

    dem passar despercebidas. primor-

    dial que o sndico tenha cincia das

    questes trabalhistas, para que no te-

    nha srios problemas por desconhecer

    algumas regras.

    Ao contratar um funcionrio, obri-

    28

  • gatrio efetivar o registro do mes-

    mo.

    O condomnio deve possuir o livro

    de registro de funcionrios devida-

    mente registrado no Ministrio do

    Trabalho. Suas folhas devem ser nu-

    meradas, no podendo ser extra-

    viadas.

    De acordo com a CLT e a Constitui-

    o Federal, o funcionrio pode ter

    uma jornada de trabalho de at 220

    horas mensais, ou seja, 44 horas se-

    manais, divididos nos seguintes

    turnos: 7 horas e 20 minutos por dia

    para funcionrios que trabalhem de

    segunda-feira a sbado ou 8 horas

    dirias para funcionrios que traba-

    lhem de segunda a sexta-feira, sen-

    do 4 horas no sbado.

    No caso de funcionrio noturno, es-

    te deve ter uma jornada das 22h s

    5h e receber um adicional de 30%

    sobre o salrio conforme Conven-

    o Coletiva do Trabalho.

    obrigatria a elaborao da folha

    de pagamento, contendo os rendi-

    mentos e os descontos.

    De acordo com a lei permitido

    desconto de at 6% sobre a base do

    salrio para o vale-transporte, ou

    1% com base da Conveno Coleti-

    va do Trabalho.

    O FGTS tambm deve ser recolhido

    em conta bancria vinculada, at o

    dia 07, o valor de 8% sobre a folha

    de pagamento, 13 salrio e frias.

    O INSS deve ser recolhido at o dia

    20 do ms seguinte quele que se

    re-fere a contribuio.

    Quanto ao acmulo de funes,

    importante frisar, no contrato de tra-

    balho, as tarefas designadas para ca-

    da funcionrio.

    Quanto implantao do PPRA

    Programa de Preveno dos Riscos

    Ambientais, que estabelece metodo-

    logias de ao que garantem a pre-

    servao da sade e integridade dos

    trabalhadores, importante ressaltar

    que obrigatria tambm nos con-

    domnios e deve ser elaborada por

    Tcnicos de Segurana, Engenheiros

    de Segurana e Mdicos do Tra-

    balho.

    Igualmente obrigatrio o PCMSO

    Programa de Controle Mdico de

    Sade Ocupacional, que tem o obje-

    tivo de identificar com antecedncia

    qualquer anormalidade que possa

    envolver a sade dos trabalhadores.

    No caso de problemas com funcio-

    nrios, a CLT esclarece os casos de de-

    misses por justa causa:

    Artigo 482. Constituem justa causa para

    resciso do contrato de trabalho pelo

    empregador:

    a) ato de improbidade;

    b) incontinncia de conduta ou mau

    procedimento;

    c) negociao habitual por conta pr-

    pria ou alheia sem permisso do em-

    pregador, e quando constituir ato de

    concorrncia empresa para a qual tra-

    balha o empregado, ou for prejudicial ao

    servio;

    d) condenao criminal do empregado,

    passada em julgado, caso no tenha ha-

    vido suspenso da execuo da pena;

    e) desdia no desempenho das respecti-

    29

  • vas funes;

    f) embriaguez habitual ou em servio;

    g) violao de segredo da empresa;

    h) ato de indisciplina ou de insubordi-

    nao;

    i) abandono de emprego;

    j) ato lesivo da honra ou da boa fama

    praticado no servio contra qualquer

    pessoa, ou ofensas fsicas, nas mesmas

    condies, salvo em caso de legtima

    defesa, prpria ou de outrem;

    k) ato lesivo da honra ou da boa fama

    ou ofensas fsicas praticadas contra o

    empregador e superiores hierrquicos,

    salvo em caso de legtima defesa, pr-

    pria ou de outrem;

    l) prtica constante de jogos de azar.

    Pargrafo nico. Constitui igualmente

    justa causa para dispensa de empre-

    gado a prtica, devidamente compro-

    vada em inqurito administrativo, de

    atos atentatrios segurana nacional.

    Justa causa: Deve tambm ser ob-

    servado o disposto na Conveno Co-

    letiva do Trabalho, o empregador deve

    comunicar por escrito o empregado

    da dispensa por justa causa.

    19 Terceirizao de Portaria, Segu-

    rana e Limpeza

    Muitos condomnios optam pela

    contratao de servios terceirizados

    principalmente para cuidar da porta-

    ria, segurana e limpeza dos prdios. A

    inteno dessas contrataes geral-

    mente garantir profissionais treina-

    dos atuando nos condomnios, sem

    ter que lidar diretamente na contrata-

    o dos mesmos, facilitando a admi-

    nistrao. Mas, infelizmente, essa de-

    ciso exige cautela, pois nem todas as

    empresas de terceirizao representam

    segurana e facilidade para o condom-

    nio. Seguem algumas dicas :

    Pesquisar sobre o tempo de atuao

    da empresa no mercado.

    Pesquisar tambm sobre a idoneida-

    de financeira e comercial junto a

    bancos, junta comercial e associa-

    es de classe.

    Solicitar certido negativa de dbi-

    tos trabalhistas e previdencirios.

    Pedir referncias a outros condom-

    nios que j tenham sido clientes da

    empresa em questo.

    Verificar a ficha de antecedentes dos

    funcionrios, com referncias profis-

    sionais e pessoais.

    Solicitar a comprovao do paga-

    mento dos encargos sociais e traba-

    lhistas dos empregados.

    Solicitar tambm o tipo de procedi-

    mento da empresa quando um fun-

    cionrio falta ao trabalho.

    Pesquisar sobre o fornecimento de

    materiais e uniformes pela empresa.

    Fazer um contrato de experincia de

    60 ou 90 dias, antes de assinar o con-

    trato definitivo.

    20 Portaria

    A Portaria o principal ponto de se-

    gurana do condomnio. por ela que

    circulam todas as pessoas, materiais e

    veculos que entram ou saem deste, de

    forma controlada. O porteiro tem a atri-

    buio de controlar a circulao por

    meio da identificao de pessoas, fun-

    cionrios e empregados de condmi-

    nos, visitantes, entregadores, prestado-

    30

  • res de servio, entrada e sada de ve-

    culos e conferncia de mercadorias

    entregues na portaria.

    Para que o atendimento surta os e-

    feitos desejados, o condomnio deve

    adotar normas de procedimentos, a-

    tendendo s suas peculiaridades, pro-

    piciando as mnimas condies de tra-

    balho aos funcionrios da portaria,

    principalmente no que tange segu-

    rana, empregando equipamentos a-

    dequados ao servio, iluminao e e-

    quipamentos de segurana fsica e e-

    letrnica.

    A portaria dever estar sempre fe-

    chada e localizada dentro dos limi-

    tes do condomnio, no devendo a-

    vanar em rea externa grade ou

    ao muro de proteo.

    O porteiro deve permanecer em

    seu posto de trabalho, evitando

    deslocar-se para prestar servios

    particulares a condminos, mesmo

    que seja na rea do condomnio.

    O porteiro no deve abandonar seu

    posto de trabalho para atender es-

    tranhos no porto ou atravs das

    grades, dando condies para ser i-

    mobilizado por arma de fogo.

    As pessoas estranhas no devem a-

    dentrar ao porto para conversar

    com o porteiro ou outro funcio-

    nrio.

    A janela da guarita no deve ser u-

    sada para completar a identificao

    de pessoas estranhas ou verificar o

    motivo de visita.

    Durante a noite, o interior da porta-

    ria deve ser mantido com pouca luz

    e o exterior bem iluminado (uso de

    pelcula).

    A guarita deve contar com uma lista

    de telefones teis.

    Se houver sistema de CFTV, impor-

    tante dar ateno aos monitores, po-

    rm no se distrair e prejudicar o tra-

    balho.

    O porteiro no deve assistir TV na

    portaria, durante o seu turno de ser-

    vio e evitar uso de rdio em volume

    alto.

    Para controlar o acesso dos visitan-

    tes e prestadores de servios ao prdio,

    o porteiro deve:

    fazer a identificao visual da pes-

    soa;

    cumpriment-la;

    so l i c i ta r, com educao , um

    documento com foto para conferir

    seus dados completos;

    manter os portes fechados;

    orientar que os visitantes/prestado-

    res aguardem do lado de fora do

    condomnio;

    falar com o morador, informando-o

    sobre a presena do visitante/pres-

    tador e perguntar se est autorizado

    ou no, para acessar ao condomnio;

    se houver dvida do condmino em

    autorizar o acesso do visitante, soli-

    citar sua presena junto portaria,

    para identific-lo pessoalmente ou

    atravs do sistema de CFTV ligado ao

    apartamento;

    autorizada a entrada do visitante, re-

    gistrar os seguintes dados: nome,

    RG, data e hora da chegada; aps,

    devolver o documento e agradecer;

    solicitar ao visitante para usar o cra-

    ch de identificao, quando for nor-

    31

  • ma do condomnio;

    solicitar para um funcionrio acom-

    panhar o visitante at o apartamen-

    to ou indicar o caminho, o uso do e-

    levador, etc.; visualizando-o pelo

    sistema CFTV;

    na sada, recolher o crach, regis-

    trar o horrio e solicitar a assinatura

    do visitado.

    O condomnio dever ter um hor-

    rio pr-determinado para a autoriza-

    o de entrada e sada de prestadores

    de servio, evitando-se os horrios

    noturnos.

    A maioria das invases a condom-

    nios se d pela portaria de pedestres,

    por falta de procedimentos corretos

    de segurana dos porteiros. Por isso, o

    treinamento adequado fundamen-

    tal.

    21 Seguro do Condomnio

    O sndico tem por obrigao a con-

    tratao do seguro para o condom-

    nio, que deve ser contratado confor-

    me o artigo 1.348 do Cdigo Civil, de-

    vendo ser renovado anualmente.

    A cobertura obrigatria a constar

    no contrato firmado pela seguradora

    inclui riscos de incndio e quedas de

    raio e exploso de qualquer origem. E-

    xiste a opo da contratao tambm

    de outros tipos de coberturas, tais co-

    mo: responsabilidade civil do condo-

    mnio, danos eltricos, quebra de vi-

    dros, desmoronamento, tumultos,

    entre outros.

    Fique atento: em alguns tipos de

    coberturas, a seguradora exige que

    seus segurados participem com 10%

    dos prejuzos. As principais cobertura

    esto descritas a seguir.

    21.1 Incndio

    a) O que est coberto: danos decor-

    rentes de incndio, raio, exploso de

    qualquer causa e origem, queda de ae-

    ronaves e desmoronamento ou runa

    decorrente de incndio. As instalaes

    cobertas so respectivamente: reas

    comuns, unidades autnomas e equi-

    pamentos pertencentes ao condom-

    nio.

    b) O que no est coberto: mveis, ar-

    mrios embutidos, carpetes, tapetes,

    decorao, vesturio, animais, plantas,

    bebidas, utenslios, equipamentos e o-

    bjetos de uso pessoal dos condminos.

    21.2 Danos Eltricos

    a) O que est coberto: danos decor-

    rentes de queima provocada por sobre-

    carga na rede eltrica, que provoque a-

    varias nos componentes eletroeletrni-

    cos dos equipamentos, desde que per-

    tencentes ao condomnio e instalados

    nas reas comuns.

    b) O que no est coberto: equipa-

    mentos eletroeletrnicos, quaisquer

    que sejam pertencentes aos condmi-

    nos.

    Quanto aos equipamentos perten-

    centes ao condomnio: fadiga, final de

    vida til, queima decorrente de alaga-

    mento, chuva, infiltrao, partes e com-

    ponentes no eletroeletrnicos mes-

    mo que formando um nico conjunto

    com os demais.

    32

  • 21.3 Vendaval

    a) O que est coberto: danos de-

    correntes de ventos com velocidade

    superior a 54 km/h, que provoquem

    danos s reas comuns, s unidades

    autnomas e aos equipamentos per-

    tencentes ao condomnio.

    b) O que no est coberto: m-

    veis, armrios embutidos, carpetes, ta-

    petes, decorao, vesturio, animais,

    plantas, bebidas, utenslios, equipa-

    mentos e objetos de uso pessoal dos

    condminos. Quanto ao condomnio,

    danos decorrentes de temporal, chuva

    forte mesmo acompanhados de ven-

    tos superiores a 54 km/h.

    21.4 Impacto de Veculos

    a) O que est coberto: danos de-

    correntes de impacto de veculos ter-

    restres contra as reas comuns da edi-

    ficao, instalaes e equipamentos

    pertencentes ao condomnio.

    b) O que no est coberto: danos

    causados a veculos de terceiros, inclu-

    sive condminos, visto que a cober-

    tura destina-se, exclusivamente, s

    instalaes pertencentes ao condom-

    nio.

    21.5 Quebra de Vidros

    a) O que est coberto: danos de-

    correntes de quebra quando causados

    por impacto de objetos, de todos os

    vidros fixos instalados nas reas co-

    muns do condomnio e, no caso de e-

    difcios com fachada de vidros, dos vi-

    dros que compem a fachada do pr-

    dio.

    b) O que no est coberto: vidros

    que no sejam fixos, vidros externos

    que no componham a fachada e

    quaisquer vidros instalados nas reas

    privativas das unidades autnomas.

    21.6 Roubos

    a) O que est coberto: roubo de e-

    quipamentos pertencentes ao condo-

    mnio, instalados no interior do edifcio

    e com comprovao de origem.

    b) O que no est coberto: mveis,

    armrios embutidos, carpetes, tapetes,

    decorao, vesturio, animais, plantas,

    bebidas, utenslios, equipamentos e

    objetos de uso pessoal dos condmi-

    nos. Tambm no esto cobertos os

    veculos, por possurem cobertura es-

    pecfica.

    21.7 Responsabilidade Civil do Con-

    domnio

    a) O que est coberto: o reembolso,

    ao condomnio, por danos materiais

    causados a terceiros, inclusive cond-

    minos, em decorrncia de acidentes

    havidos nas reas comuns do edifcio,

    que estejam relacionados conserva-

    o das instalaes pertencentes ao

    condomnio.

    b) O que no est coberto: danos

    reclamados por condminos, que este-

    jam relacionados a alagamento, infil-

    trao, chuva, entupimento, vazo in-

    suficiente ou ruptura de tubulaes,

    roubo e impermeabilizao. Tambm

    no esto cobertos os veculos, por

    possurem cobertura especfica.

    33

  • 21.8 Responsabilidade Civil do Sn-

    dico

    a) O que est coberto: o reembolso,

    ao condomnio, por prejuzos mate-

    riais que se venha comprovar, em de-

    corrncia de ato, fato, omisso ou ne-

    gligncia do sndico no exerccio de

    suas atribuies.

    b) O que no est coberto: reclama-

    es contra o sndico decorrentes de

    apropriao indbita, fraude, roubo,

    furto, estelionato, aplicao de multas

    e danos morais.

    22 Sndico Profissional

    cada vez mais comum a contrata-

    o de um sndico profissional para

    gerenciar as questes dos condom-

    nios. Caso os condminos no quei-

    ram se candidatar ao cargo de sndico,

    a assembleia pode decidir contratar

    algum ou alguma empresa para exer-

    cer a funo. Tal contratao est am-

    parada pela Lei do condomnio.

    importante que o sndico profis-

    sional tenha noes de contabilidade,

    legislao trabalhista e aplicaes fi-

    nanceiras, alm de gesto.

    A contratao pode ser feita por

    meio de assinatura de carteira profis-

    sional ou por contrato de prestao de

    servios. A contratao de sndico

    profissional no exime a necessidade

    de se contratar uma contabilidade ou

    administradora de condomnio para

    conduzir as questes burocrticas e

    administrativas.

    Ao contratar um sndico profissio-

    nal a assembleia deve realizar as mes-

    mas pesquisas que seriam feitas na

    contratao de outro fornecedor, averi-

    guando a idoneidade, a experincia no

    mercado, as referncias de outros clien-

    tes, entre outros.

    Vale destacar que primordial o

    acompanhamento pelo subsndico e

    conselheiros para constatar se as obri-

    gaes do sndico contratado esto

    sendo cumpridas.

    34

  • 35

    NDICEANALTICO11 Atribuies do Sndico

    12 Administradoras de Condomnios

    12 Cuidados na Escolha da Administra-

    dora

    13 Alterao de Fachadas

    13 Sacadas

    14 Fachadas

    14 reas Comuns

    14 Assembleias Condominiais

    14 Convocao

    15 Condomnios Novos

    15 Condomnios-Clube

    16 Condomnios Horizontais e Verticais

    16 Direitos e Deveres dos Condminos

    16 Direitos

    17 Deveres

    17 Direitos e Deveres dos Locatrios

    17 Direitos

    18 Deveres

    19 Diviso de Despesas

    19 Despesas Ordinrias

    19 Despesas Extraordinrias

    19 Despesas do Fundo de Reserva

    20 Documentao

    20 Documentao Bsica

    20 Documentao Contbil

    20 Documentao dos Funcionrios

    20 Documentos que o Condomnio De-

    ve Arquivar

    21 Tempo de Guarda dos Documentos

    21 Eleies para Sndico

    22 Dicas para Eleies para Sndico

    22 Fraudes

    23 Fui Eleito Sndico

    24 Funcionrios de Condomnio

    24 Zelador

    24 Responsabilidades

    26 Porteiro

    26 Responsabilidades

    26 Ascensorista

    26 Manobrista

    26 Responsabilidades

    27 Garagista

    27 Vigia

    27 Faxineiro

    27 Responsabilidades dos Faxineiros

    28 Serventes ou Auxiliares

    28 Pessoal da Jardinagem

    28 Pessoal do Escritrio

    28 Folguista

    28 Servios Gerais

    28 Recepcionistas

    28 Inadimplncia em Condomnios

    28 Questes Trabalhistas

    30 Terceirizao de Portaria, Segurana e

    Limpeza

    30 Portaria

    32 Seguro do Condomnio

    32 Incndio

    32 Danos Eltricos

    33 Vendaval

    33 Impacto de Veculos

    33 Quebra de Vidros

    33 Roubos

    33.Responsabilidade Civil do Condom-

    nio

    34 Responsabilidade Civil do Sndico

    34 Sndico Profissional

  • reasComuns

    1 Garagem

    A garagem em condomnios uma

    rea de acesso comum, porm as va-

    gas so privativas. Em alguns condo-

    mnios as vagas so rotativas, ou seja,

    o condmino tem direito a uma vaga

    de garagem, porm no tem exclusivi-

    dade sobre determinada vaga.

    Apesar de a vaga de garagem fazer

    parte da propriedade privada, o con-

    dmino precisa respeitar o seu uso

    conforme a finalidade , ou seja, apenas

    para estacionamento de automveis,

    motocicletas e, quando o regulamen-

    to permitir, de bicicletas.

    1.1 Regras sobre Uso de Garagem

    Evitar estacionar veculos em ms

    condies de funcionamento, com

    vazamentos de leo, por exemplo.

    No se deve utilizar a garagem para

    fazer reparos, exceto em caso de e-

    mergncia.

    No acionar buzina e rdio dentro

    da garagem.

    Evitar acessar a garagem com car-

    ros de amigos ou parentes. Caso se-

    ja necessrio receber visita que pre-

    cise estacionar o carro na vaga livre

    do condmino, deve-se avisar pre-

    viamente o sndico ou zelador.

    Proibir que as crianas brinquem

    nas garagens, por ser perigoso in-

    tegridade fsica e pelo risco de elas

    causarem danos propriedade a-

    lheia.

    No lavar o veculo na garagem, sal-

    vo quando permitido pelo regula-

    mento.

    No depositar objetos, salvo permis-

    so na conveno.

    Uma questo que gera polmica

    sobre a venda e aluguel de garagem do

    condomnio. Em 2012 foi sancionada a

    Lei n 12.607/12, que regula a venda e o

    aluguel de garagem, proibindo essas

    negociaes com pessoas estranhas ao

    condomnio (no moradores), exceto

    quando a conveno permitir:

    1 As partes suscetveis de utilizao

    independente, tais como apartamentos,

    escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com

    as respectivas fraes ideais no solo e

    nas outras partes comuns, sujeitam-se a

    propriedade exclusiva, podendo ser alie-

    nadas e gravadas livremente por seus

    proprietrios, exceto os abrigos para ve-

    culos, que no podero ser alienados ou

    alugados a pessoas estranhas ao condo-

    mnio, salvo autorizao expressa na

    conveno de condomnio.

    2 Piscina e Sauna

    A piscina um dos equipamentos

    de lazer mais comuns nos condom-

    nios, sendo que seu uso de exclusivi-

    dade dos locatrios, condminos e fa-

    miliares.

    36

  • Os sndicos de condomnios que

    possuem piscinas e saunas precisam

    estar atentos quanto segurana ne-

    cessria e aos cuidados de higiene,

    para que os usurios no tenham pro-

    blemas de sade.

    Algumas dicas:

    Limpeza: utilizar os equipamentos

    e acessrios para remover da su-

    perfcie folhas, insetos e outras su-

    jeiras. Deve-se tambm aspirar o

    fundo da piscina.

    PH da gua: o pH da piscina deve

    sempre ser mantido na faixa de 7,2

    a 7,6. Abaixo de 7,0, a gua estar -

    cida, causando irritao nos olhos e

    prejudicando a piscina e seus equi-

    pamentos. Acima de 7,6, a gua fica

    leitosa, sem brilho, provocando

    tambm irritao nos olhos e endu-

    recimento dos cabelos.

    Clorao: deve-se manter a piscina

    clorada para eliminar as sujeiras

    que no so visveis a olho nu, os

    microrganismos e as algas. A pre-

    sena das algas na gua notada

    pelo aspecto turvo e esverdeado.

    Em relao sauna, o sistema de a-

    quecimento deve estar sempre em

    perfeito estado, com manuteno e

    inspeo peridica. Os pisos tambm

    devem ser antiderrapantes. reco-

    mendvel fixar uma placa informando

    que, para usar a sauna, deve-se estar

    em boas condies de sade.

    Os produtos mais usados para o

    tratamento normal das piscinas so o

    cloro granulado, que evapora mais

    lentamente do que o cloro lquido, e

    algicida, para eliminar e prevenir al-

    gas. Recomenda-se seguir rigorosa-

    mente as indicaes do fabricante no

    que tange s dosagens. A limpeza da

    piscina, embora no parea ser muito

    complicada, deve ser realizada por um

    profissional treinado.

    2.1 Cuidados de Segurana

    As piscinas antigas geralmente apre-

    sentam ralos de suco mais forte,

    sendo aconselhvel substituir por

    outro de menor intensidade.

    O ideal instalar cercas de proteo

    como barreiras ao acesso de crianas

    piscina.

    Placas ou sinalizao mostrando a

    profundidade da piscina devem ser

    afixadas.

    A capa para piscina, embora proteja

    a gua contra insetos e da evapora-

    o, pode ser um risco para as crian-

    as. Motivo: ao acessar a piscina, as

    crianas podem levantar a capa para

    ver a gua embaixo, podem cair na

    piscina e no serem vistas.

    Em condomnios de alto fluxo de u-

    surios de piscina, como os condo-

    mnios-clubes, recomenda-se a con-

    tratao de um guarda-vidas.

    O acesso de crianas menores de 12

    anos deve ser proibido se desacom-

    panhadas de um adulto responsvel,

    exceto com autorizao por escrito

    dos pais. De acordo com o Estatuto

    da Criana e do Adolescente, crian-

    as menores de 10 anos no devem

    estar nunca desacompanhados em

    reas comuns, mesmo que dentro do

    condomnio. No caso da sauna, em

    alguns condomnios no permitida

    37

  • a utilizao por menores de 18 anos

    desacompanhados ou sem autori-

    zao assinada pelos pais.

    O condomnio deve restringir tam-

    bm os horrios de utilizao da -

    rea, principalmente da sauna.

    3 Salo de Festas e Churrasqueira

    reas de lazer exclusivas aos con-

    dminos e locatrios, que devem ob-

    servar as normas do condomnio que

    regulam o seu uso, a fim de que se res-

    peite tambm a lei sobre a poluio

    sonora e da boa vizinhana.

    O condomnio deve definir clara-

    mente e em detalhes as regras de utili-

    zao do salo de festas e da churras-

    queira, estipulando horrios, tipos de

    festas permitidas, cuidados com o pa-

    trimnio, prevendo tambm as formas

    de ressarcir o condomnio caso algum

    dano seja causado pelo condmino,

    taxa de limpeza, entre outros.

    No caso da churrasqueira, quando

    no for bem instalada, pode incomo-

    dar os demais moradores com a fuma-

    a. Caso em que os moradores que se

    sentirem prejudicados com a fumaa

    ou o barulho podem tentar judicial-

    mente regulamentar ou at mesmo

    proibir o uso do espao.

    O condomnio responsvel por

    manter o ambiente propcio para sua

    utilizao.

    4 Academia

    A prtica de atividade fsica est ca-

    da vez mais presente no cotidiano das

    pessoas, e com isso cresce cada vez

    mais o nmero de condomnios que

    oferecem academia para seus mora-

    dores.

    Para que o ambiente funcione, ne-

    cessrio que o condomnio possua, no

    regulamento interno, regras exclusivas

    que disciplinem seu uso. Recomenda-

    se:

    Regulamentar, entre outros pontos,

    dias e horrios para frequncia e

    uma clusula conferindo ao usurio

    a responsabilidade de repor qual-

    quer pea danificada por mau uso.

    Elaborar um termo de responsabili-

    dade, a ser assinado pelo condmi-

    no, no qual ele atesta estar pratican-

    do a atividade fsica espontanea-

    mente e que se responsabiliza por e-

    ventuais danos sade.

    Controlar o acesso, pode ser por

    meio de um livro de presena, que

    dever ser preenchido pelo usurio

    toda vez que frequentar a sala.

    Restringir o acesso academia so-

    mente aos moradores do condom-

    nio.

    Determinar que crianas possam uti-

    lizar a academia a partir dos 16 anos,

    desde que acompanhadas por um

    38

  • profissional ou conforme a idade

    mnima estipulada pela conveno

    do condomnio.

    5 Playground

    A rea de playground exige cuida-

    dos maiores, pois tem como pblico

    as crianas. Por isso, o sndico precisa

    estar atendo adequada instalao

    dos brinquedos, que devem obedecer

    s normas especficas.

    Cada brinquedo deve ter, no solo,

    uma proteo para amortecer quedas

    e devem ser observadas as distncias

    entre um e outro. O material emprega-

    do muito importante para evitar que

    os brinquedos causem danos s crian-

    as e eventuais acidentes. Os brinque-

    dos devem ser bem fixados no piso e

    sua instalao no pode deixar ares-

    tas, pontas agudas, parafusos ou pre-

    gos salientes.

    O condomnio deve possuir nor-

    mas de utilizao do playground em

    seu regimento interno, podendo esta-

    belecer horrios especficos e, ainda, a

    necessidade das crianas estarem a-

    companhadas por pessoas maiores de

    18 anos.

    6 Cinema

    rea de lazer comum em muitos

    condomnios, o cinema proporciona

    um momento de descontrao e rela-

    xamento para seus usurios. No en-

    tanto, para que o ambiente funcione

    corretamente, tambm precisa de

    normas que garantam seu adequado

    uso.

    Assim, o condomnio deve possuir

    em seu regimento interno as regras de

    utilizao do cinema, . Algumas dicas:

    O cinema deve ficar fechado, e a cha-

    ve ser disponibilizada para a utiliza-

    o aps o funcionrio ou respons-

    vel do condomnio realizar uma ins-

    peo que deve ser feita antes e a-

    ps o uso.

    O regimento deve estipular o horrio

    de funcionamento, as regras para re-

    serva e para o uso de crianas.

    O consumo de bebidas alcolicas e

    alimentos no interior do cinema.

    O morador deve estar ciente de que

    possui responsabilidade pelos equi-

    pamentos do cinema durante sua u-

    tilizao e em caso de dano dever

    ressarcir o condomnio.

    NDICEANALTICO36 Garagem

    36 Regras sobre Uso de Garagem

    36 Piscina e sauna

    37 Cuidados de Segurana

    38 Salo de Festas e Churrasqueira

    38 Academia

    39 Playground

    39 Cinema

    39

  • Convivncia

    1 Administrao de Conflitos e Bri-

    gas

    Uma das desvantagens de se mo-

    rar em condomnio que nem sempre

    as pessoas conseguem viver em har-

    monia. H situaes em que o sndico

    precisa tomar atitudes mais severas

    para manter a situao sobre controle.

    Nestes casos, o Cdigo Civil prev a a-

    plicao de multas como forma de

    controle e punio pela desobedin-

    cia ao regimento interno:

    Artigo 1.336/2. O condmino, que

    no cumprir qualquer dos deveres es-

    tabelecidos nos incisos II a IV, pagar a

    multa prevista no ato constitutivo ou

    na conveno, no podendo ela ser su-

    perior a cinco vezes o valor de suas con-

    tribuies mensais, independentemen-

    te das perdas e danos que se apurarem;

    no havendo disposio expressa, ca-

    ber assembleia geral, por dois teros

    no mnimo dos condminos restantes,

    deliberar sobre a cobrana da multa.

    Artigo 1.337. O condmino, ou possui-

    dor, que no cumpre reiteradamente

    com os seus deveres perante o condo-

    mnio poder, por deliberao de trs

    quartos dos condminos restantes, ser

    constrangido a pagar multa corres-

    pondente at ao quntuplo do valor a-

    tribudo contribuio para as despe-

    sas condominiais, conforme a gravida-

    de das faltas e a reiterao, indepen-

    dentemente das perdas e danos que se

    apurem.

    Pargrafo nico. O condmino ou pos-

    suidor que, por seu reiterado comporta-

    mento antissocial, gerar incompatibili-

    dade de convivncia com os demais con-

    dminos ou possuidores, poder ser

    constrangido a pagar multa correspon-

    dente ao dcuplo do valor atribudo

    contribuio para as despesas condomi-

    niais, at ulterior deliberao da assem-

    bleia.

    Confira algumas dicas e orientaes

    sobre como administrar conflitos em

    condomnios :

    A advertncia e a multa so ferra-

    mentas que o sndico deve usar para

    punir e coibir aes desrespeitosas.

    O ideal sempre ter uma conversa a-

    migvel com o infrator, alertando so-

    bre o erro que ele est cometendo e,

    caso a conversa no surte efeitos, o

    sndico deve aplicar a multa ou ad-

    vertncia, conforme est explcito no

    regimento interno e conveno do

    condomnio.

    O sndico sempre deve ter certeza da

    infrao cometida, obtendo provas

    do fato ocorrido, como, por exem-

    plo, fotos, imagens do CFTV, udios e

    relatos por escrito no livro de regis-

    tro.

    40

  • 41

    Deve ser concedido tambm um

    prazo para a defesa do infrator.

    Para que se tenha mais segurana

    ao aplicar a multa, o ideal que o a-

    to infracional esteja descrito na

    conveno ou no regulamento in-

    terno.

    O livro de registro deve ser utilizado

    pelos condminos para qualquer

    reclamao.

    Ateno: dependendo do que diz a

    conveno do condomnio pos-

    svel dar a multa sem precisar apli-

    car a advertncia anteriormente,

    principalmente nos casos de mu-

    danas fora de horrio ou prejuzos

    aos bens do condomnio.

    A conveno do condomnio ou o

    regulamento interno devem deter-

    minar o valor das multas, as quais

    devem ser aplicadas com base no

    valor da taxa mensal do condom-

    nio, sem incluir rateios e despesas

    extraordinrias.

    Na primeira multa deve ser cobrado

    um valor mais baixo, para que assim

    o valor possa ser corrigido em caso

    de reincidncia.

    O valor da multa no pode passar

    de cinco vezes o valor da taxa con-

    dominial, exceto nos casos do con-

    dmino antissocial que comete

    desrespeitos frequentes ao regula-

    mento. Neste caso, deve-se obter a

    anuncia da assembleia e o valor da

    multa pode chegar at 10 vezes o

    valor do condomnio.

    O envio de notificao do ocorrido

    antes de a multa ou a advertncia

    chegar na unidade do infrator. No

    recomendado fazer a notificao

    pessoal ou diretamente por funcio-

    nrio do condomnio, mas sim via

    comunicao impressa.

    Dependendo da conveno, h a

    possibilidade de o morador multado

    pedir uma reviso para o conselho

    ou assembleia.

    Um elemento importante para ga-

    rantir o respeito s normas do con-

    domnio a prpria postura do sn-

    dico ou administrador, que deve es-

    tar sempre aberto para o dilogo.

    Uma providncia essencial que to-

    dos os moradores e proprietrios

    possuam cpia atualizada da con-

    veno e do regimento interno, as-

    sim no ser possvel alegar desco-

    nhecimento das normas.

    O bom humor na elaborao de car-

    tazes deve ser empregado, para evi-

    tar o tom de cobranas "carrancu-

    das" e antipticas.

    Considerar o tipo de condomnio ad-

    ministrado um fato crucial para en-

    tender o perfil dos moradores e sa-

    ber como lidar com seu convvio so-

    cial.

    Para novos moradores, tambm

    importante inform-los sobre as re-

    gras do condomnio, de uma forma

    cordial.

    1.1 Postura do Sndico

    Ser imparcial e saber ouvir ambas as

    partes, tentando compreender os fa-

    tos e as verses, e evitando tomar

    partido.

    aconselhvel sempre ouvir uma

    terceira pessoa, como, por exemplo,

  • o zelador.

    Em decises difceis, aconselhvel

    promover uma reunio com o con-

    selho.

    Ter um bom relacionamento e uma

    boa comunicao com o zelador,

    que o elo do sndico com os de-

    mais condminos e funcionrios.

    Ser transparente as prestaes de

    contas e atitudes, evitando, assim,

    possveis intrigas por desconfiana.

    Utilizar de meios de comunicao

    para manter os condminos infor-

    mados, como, por exemplo, mural,

    cartazes, blog, entre outros.

    Ter pacincia (importante caracte-

    rstica a um sndico) e saber se co-

    municar com pessoas de nveis cul-

    turais diversos do seu.

    Conhecer os condminos, para se

    comunicar de acordo com o perfil

    de cada um.

    Incentivar a participao dos con-

    dminos nos cuidados do condo-

    mnio.

    Ser discreto com relao ao que a-

    contece entre os condminos. O

    sndico jamais deve ficar comentan-

    do sobre brigas e conflitos que o-

    correram.

    Chamar a polcia sempre que a se-

    gurana dos funcionrios e dos

    condminos for colocada em risco,

    seja qual for o caso.

    Considerar que casos de problemas

    srios, como agresses fsicas a

    funcionrios ou entre condminos,

    ameaas com armas, requerem o

    uso de fora policial.

    Acionar a polcia em casos de a-

    gresso fsica entre cnjuges ou pais

    e filhos.

    Para que o condomnio tenha condi-

    es de identificar quais so os casos

    que merecem ou no ajuda policial,

    importante poder contar com fun-

    cionrios bem treinados.

    2 Livro de Ocorrncias

    Instrumento utilizado por diversos

    condomnios, o livro de ocorrncias

    tem o objetivo de fornecer um canal

    para o registro de sugestes, reclama-

    es e qualquer situao anormal que

    venha ocorrer no condomnio, sendo

    que o registro pode ser feito por mora-

    dores e funcionrios.

    O livro de ocorrncias, alm de ser

    um canal entre o sndico, a administra-

    dora, os moradores e os funcionrios,

    oferece respaldo ao sndico para a apli-

    cao de advertncia e multas. acon-

    selhvel que as reclamaes registra-

    das no livro sejam assinadas e com es-

    pecificaes de data e hora da ocorrn-

    cia, evitando as denncias annimas de

    linguagem ofensiva.

    Geralmente, o livro de ocorrncias

    42

  • fica disponibilizado na portaria ou

    com o zelador do prdio. As ocorrn-

    cias mais comuns registradas so:

    delitos ocorridos no prdio ou em

    torno dele, como, por exemplo, pi-

    chao, assalto, furtos de veculos,

    etc;

    reclamaes de barulho;

    sugestes de melhorias;

    reclamaes de inoperncia de e-

    quipamentos (luzes, elevador, reas

    de lazer, etc.);

    constataes de desrespeitos s

    normas do prdio;

    qualquer tipo de desavena no in-

    terior do prdio ou no porto de

    entrada de pedestres ou veculos.

    Infelizmente, o livro de ocorrncias

    traz tambm algumas desvantagens

    que devem ser medidas pelo condo-

    mnio que deseja implantar essa ferra-

    menta no prdio. O fato de ser um ca-

    nal pblico, que todos os moradores e

    funcionrios podem ter acesso, pode

    causar desentendimentos e constran-

    gimentos entre moradores e tambm

    funcionrios. Ao usar o livro de regis-

    tro, deve-se ter conscincia da recla-

    mao que vai ser feita, pois, depen-

    dendo da acusao e a linguagem uti-

    lizada, o reclamante pode ser at pro-

    cessado judicialmente por danos mo-

    rais.