disertatie investitii

Download Disertatie investitii

If you can't read please download the document

Post on 14-Sep-2015

22 views

Category:

Documents

8 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Disertatie Investitii

TRANSCRIPT

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

Disertaie

Bucureti2015

Pagina alba!!

CUPRINS

CAPITOLUL I.7Aspecte teoretice privind conceptul de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale71.1.Aspecte generale legate de evalularea proprietilor imobiliare rezideniale71.2. Necesitatea evalurii propritilor imobiliare rezideniale71.2.Tipuri de valori ataate proprietilor imobiliare rezideniale81.4. Principiile evalurii proprietilor imobiliare rezideniale81.5. Etapele procesului de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale9Capitolul II.11Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare111.1.Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare- o situaie uzual a zilelor noastre111.2.Tipologia riscurilor n evaluarea proprietior imobiliare rezideniale12CAPITOLUL III.14Prezentarea S.C. Piraeus Bank Romania142.1.Istoricul societii142.2.Piraeus Bank n Romnia152.3.Evoluia principalilor indicatori economico-financiari n perioada 2009-2013162.4.Structura organizatoric a bncii17CAPITOLUL IV.22Studiu de caz privind evaluarea investiiilor imobiliare rezideniale n scopul minimizrii riscului bancar.22Capitolul I. Generaliti241.1.Scopul realizrii prezentei evaluri241.2. Drepturi de proprietate evaluate241.3. Data estimarii valorii251.4. Moneda raportului251.5. Metodologia de evaluare (etape parcurse, metode folosite)25Capitolul. II. Prezentarea datelor proprietatii evaluate262.1. Identificarea proprietatii. Descriere juridica262.2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare262.3. Descrierea constructiei262.3.1. Date generale262.3.2. Structura de rezisten272.3.3. Descrierea exterioara si interioara a imobilului282.4. Consideratii asupra starii tehnice a imobilului29Capitolul. III. Cea mai buna utilizare29Capitolul. IV. Evaluarea proprietatii imobiliare334.1. Estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluate334.1.1. Abordarea prin costuri344.1.2. Abordarea prin capitalizarea veniturilor414.2. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului44ANEXE46Bibliografie47

1.

CAPITOLUL I.Aspecte teoretice privind conceptul de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale

1.1. Aspecte generale legate de evalularea proprietilor imobiliare rezidenialeProprietile imobiliare rezideniale se constituie ca elemente ale activitii de natur economic ce genereaz plus-valoarea la nivel micro i macro- economic. n acest context devine esenial pentru orice agent economic s estimeze n mod corect valoarea proprietii imobiliare rezideniale i s analizeze n mod corect i eficace toate aspectele implicate n sensul fundamentrii corecte a deciziei privind folosirea respectivei proprieti. Estimrile caracterizate prin realism i corectitudine determin la nivel de economie schimbri de natur a influena nivelul creditelor i ritmul de dezvoltare al pieei imobiliare. Evaluarea, privit din perspectiva disciplinei tiinifice, a crecut n importan pe msura dezvoltrii economiei, rspunznd unor imperative legate de nevoia de informare din ce n ce mai pregnante. Amplificarea importanei tiinei evalurii a plecat din zona practicii, iar regulile i principiile au aprut ulterior ca urmare a nevoii de compara, defini, clasifica concepte aplicabile la nivel de afacere, proprietate, individ etc. Baza unitar, comun de practic axat pe principii solide, experiena i raionamentul evaluatorului i a tehnicilor moderne de analiz a informaiilor legate de valoarea proprietii imobiliare rezideniale genereaz ncredere la nivelul decidenilor individiuali sau de grup (persoane fizice, organizaii publice sau private, instituii de creditare, instituii bancare sau non-bancare etc.) n pertinena deciziilor prezente i viitoare. Conform unei definiii recunoscute n literatura de specialitate, evaluarea poate fi definit ca activitatea ce se finalizeaz prin estimarea valorii si este format din totalitatea metodelor, proceselor i activitilor unitare i structurate concretizat n generarea unui raport de evaluare ce conine valoarea estimat.1.2. Necesitatea evalurii propritilor imobiliare rezideniale

Evaluarea proprietilor imobiliare rezideniale este esenial ntotdeauna atunci cnd o proprietate este tranzacionat printr-un act de vnzare-cumprare, nchiriere sau orice alt situaie unde este necesar adoptarea unei decizii de estimare a valorii acesteia. Cu titlul de exemplu prezentm situaiile cele mai frecvente n care este necesar evaluarea proprietilor imobliare rezideniale: atunci cnd are loc transferul de proprietate sau dreptul de uzufruct; cnd apar probleme legate de impozitarea proprietii; cnd este necesar obinerea unor credite; n cazul acoperirii unor daune.

1.2. Tipuri de valori ataate proprietilor imobiliare rezidenialeLiteratura de specialitate are n vedere un numr de cinci caracteristici ale proprietilor imobiliare rezideniale, necesare pentru a fi considerate ca avnd valoare de pia: s fie util, s aib cerere efectiv, s aib cerere concret, s existe cerere relativ, s fie asigurat transferabilitatea s se asigure sigurana. 1.4. Principiile evalurii proprietilor imobiliare rezidenialeLiteratura de specialitate prezint o serie de principii aplicabile n cazul evalurilor proprietilor imobiliare de tip rezidenial, prezentate succint n continuare:a) Principiul cererii i ofertei, ce are n vedere faptul c valoarea de pia a proprietilor de tip imobiliar rezidenial este generat de corelarea dintre cerera i oferta de pe pia din momentlu evalurii. cererea si oferta. b) Principiul schimbarii are n vedere faptul c evaluarea trebuie s in cont de cauzele/efectele ce apar n condiiile cererii i ofertei.c) Principiul concurenei ce vizeaz faptul c evaluarea este influenat de competiia dintre stakholderii din piaa imobiliar rezidenial. d) Principiul substituiei (utilitii marginale) ce privete raionamentul prin care costul oricrei proprieti imobiliare rezideniale este influenat de costurile de achiziie ale unor proprieti asemntoare sau cu caracteristici apropiate. e) Principiul echilibrului relativ, potrivit cruia proprietatea imobiliar rezidenial genereaz maximum de eficien i eficacitate atunci cnd factorii de producie aferenei acesteia sunt n echilibru;f) Principiul productivii marginale, potrivit cruia valoarea factorilor productivi ai componentelor proprietii imobiliare rezideniale determin plus-valoare pentru ntreaga proprietate. g) Principiul celei mai bune utilizri, ce subliniaz faptul c evaluarea este influenat de ipoteza celei mai bune utilizari a proprietii imobiliare rezideniale. h) Principiul conformitii, ce statueaz faptul c proprietatea imobiliar rezidenial atinge maximum de valoare atunci cnd amplasarea acesteia este corect din punct de vedere economic, social, fizic etc. i) Principiul anticiprii, potrivit cruia valoarea de pia a proprietii imobiliare rezideniale este egal cu valoarea de satisfacie viitoare determinat de proprietate din punctul de vedere al cumprtorului i vnztorului acesteia. 1.5. Etapele procesului de evaluare a proprietilor imobiliare rezidenialeCel mai frecvent, etapele procesului de evaluare a proprietii sunt:1. Determinarea obiectului evalurii;2. Planificarea evalurii;3. Colectarea, analizarea si interpretarea datelor4. Estimarea valorii rezonabile a proprietii imobiliare rezidenialePrima etap urmrete s determine natura i misiunea evalurii, obiectul evalurii, modalitatea de utilizarea a acesteia, definirea valorii cerute de client etc. Cea de-a doua etap conine analiza iniial, colectarea informaiilor despre subiectul evalurii i ale altora comparabile, specificul pieei imobiliare rezideniale locale. De asemenea, se au n vedere analiza cererii i ofertei pe piaa local, indicatorii tehnici i economici ai obiectivului evaluat ai construciei, punctele forte/slabe ale proprietii etc.Etapele trei i patru se concentreaz asupra analizei celei mai bune utilizri prin prisma evalurii terenului folosind tehnicile evaluarea prin cost, prin comparaia vnzrilor sau capitalizarea veniturilor. Se analizeaz rezultatele obinute prin aceste metode alternative i se selecteaz o soluie considerat final.

CAPITOLUL II.Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare

1.1. Riscul n evaluarea proprietilor imobiliare- o situaie uzual a zilelor noastreMediul economic actual, caracterizat prin incertitudine i teama de necunoscut genereaz efecte perverse la nivelul agenilor economici din sfera pieei imobiliare i are ca efect amplificarea vulnerabilitii companiilor n faa acestor evenimente. Factorii declanatori ai acestor fenomene sunt (n accepiunea mea):a) Amplificarea complexitii activitilor economice. Diversificarea, flexibilitatea i continua schimbare a cerinelor beneficiarilor (clienilor) pieei imobiliare genereaz dificulti de adaptare a organizaiilor economice la aceste procese. n acelai timp, viteza crescut cu care au loc schimbrile de natur tehnic i tehnologic (de ex. conceptul casei inteligente, al caselor de tip pasiv i care asigur o autonomie/independen energetic superioar) reduc efectul generat de experiena companiilor ce acioneaz pe aceast pia specific. b) Amplificarea concurenei. Piaa imobiliar se confruntat cu o concuren n cretere, att prin prisma adversarilor clasici ct i a noilor forme de concuren generat de accesul rapid la noile tehnologii de comunicaii, marketing i management. c) Probleme de moralitatea i etic. Ultimii ani au relevat existena unor probleme de etic n ceea ce privete att profilul moral al evaluatorului concretizat prin aplicarea unor criterii laxe de evaluare, ct i din partea firmelor de evaluare n ansamblul lor, care n goana dup atragerea de clieni au tendina de a nu respecta n totalitate principiile profesionale i ale propriilor criterii n procesul de evaluare a proprietilor imobiliare rezideniale. Acest lucru conduce pe de o parte la o relativizare a calitii evalurii ct i la o hiper-inflaie a concurenei cu efecte negative asupra meseriei i a dispariie companiilor corecte.d) Bula sau criza imobiliar. Aceast tendin manifestat preponderent n anii 2000-2008 a generat modificri n criteriile de evaluare neconforme cu real