porvoon kaupungin sote-kiinteistöjen yhtiöittämisen valmistelu · 29.2.2016 3 yhteenveto / 1 •...

Porvoon kaupungin sote-kiinteistöjen yhtiöittämisen valmistelu

29.2.2016

Esiselvitys Porvoon kaupungille

• Rahoituksen neuvontapalvelut Inspira Oy (”Inspira”) ei vastaa esityksessä esitettyjen tietojen tai arvioiden oikeellisuudesta tai pitävyydestä.

• Kiinteistöjä koskevat tiedot perustuvat Toimeksiantajalta saatuihin tietoihin.

• Jäljempänä on esitetty alustavia huomioita potentiaalisista järjestelyn veroseuraamuksista.

– Kyse ei ole kattavasta analyysistä, vaan varsinainen analyysi ja sen mukaiset suositukset esitetään mahdollisen erillisen toimeksiannon yhteydessä verokonsultin toimesta laadittavassa selvityksessä.

– Lopullisten verovaikutusten määrittäminen edellyttää myös siirrettävien kiinteistöjen käypien arvojen varmentamista kiinteistöarvioitsijan toimesta laadittavassa selvityksessä.

• Esityksessä kuvatun järjestelyyn lähteminen ja järjestelyn toteuttaminen perustuu kaikilta osin Porvoon kaupungin omaan perusteltuun päätöksentekoon eikä Inspira ota vastuuta järjestelyn toteuttamisesta tai muustakaan päätöksenteosta.

• Sote-uudistus on kesken eikä tietoa kuntien omaisuuden tai kiinteistöjen siirtotavasta itsehallintoalueille tai vaikutusta kuntien talouteen ole vielä käytössä.

– Hallitus aikoo tuoda eduskuntaan vielä helmikuussa 2016 lain, jolla se pyrkii rajoittamaan kuntien suuria sairaalainvestointeja ja terveyspalvelujen ulkoistamista.

• Valmisteilla olevaan lakiin kirjataan menettely, jossa kuntien tulee hyväksyttää sosiaali- ja terveyspalveluja koskevat investointinsa ja ulkoistuksensa ministeriössä.

– Kiinteistöjärjestelyiden toteuttaminen etukäteen voi mahdollisesti johtaa siihen, että myöhemmin mahdollisesti säädettyä vapautusta varainsiirtoverosta sote-kiinteistöjärjestelyiden osalta ei voida hyödyntää. Toisaalta mahdollisen mekaanisen menettelytavan sijaan on mahdollisuus päästä Porvoon kannalta parhaaseen toteutustapaan.

29.2.2016 2

Varaumat ja vastuurajoitukset

29.2.2016 3

Yhteenveto / 1

• Porvoon kaupunki on nostanut seuraavat tavoitteet keskeisiksi yhtiöittämisen kannalta:1. Sote-uudistuksen ennakointi ja varmistaminen, että tilojen siirtyessä sote-alueen omistukseen tai käyttöön, saatu korvaus on oikeudenmukainen

Porvoon kaupungin kannalta.2. Tuloutusmahdollisuuksien selvittäminen eri vaihtoehdoissa.

Kaupungin keskeiset tavoitteet2.

• Selvityksessä on tarkasteltu seuraavia keskeisiä näkökulmia yhtiöittämisen kannalta:1. Kiinteistöomaisuuden yleiset yhtiöittämisen hyödyt ja haitat2. Sote-kiinteistöjen yhtiöittämisen rakennevaihtoehdot ja vaihtoehtojen hyödyt ja haitat3. Järjestelyvaihtoehdot 4. Järjestelyn alustavat verovaikutukset

Yhtiöittämisselvityksessä tarkastellut asiat3.

• Valmisteilla olevassa sote-rakenneuudistuksessa keskeisenä kysymyksenä on kuntien ja kuntayhtymien sote-käytössä olevien kiinteistöjen hallinta ja omistus.

• Porvoon kaupunki aloitti tammikuun 2016 lopussa selvityksen omistamiensa sote-kiinteistöjen yhtiöittämisestä.• Kaupungin tarkoituksena on päättää sote-kiinteistöjen yhtiöittämisestä kevään 2016 aikana.

Porvoon kaupunki on aloittanut selvityksen sote-kiinteistöjen yhtiöittämisestä1.

29.2.2016 4

Yhteenveto / 2

• Vaihtoehtoisia toteutusmalleja kiinteistöomistuksen yhtiöittämiselle ovat kiinteistöjen siirto ns. apporttina tai myynti liiketoimintakaupalla.• Mikäli kiinteistöomaisuuden siirto tehdään apporttina varainsiirtovero voi olla takaisinhaettavissa, mutta yhtiön pääomarakennetta ei voida

optimoida. • Liiketoimintakaupassa suoritetaan varainsiirtovero, mutta yhtiön pääomarakenne voidaan optimoida paremmin. • Järjestelyn arvonlisäveroverotuksen liittyvät tarkistusvastuut tulee selvittää.

Järjestelyn verovaikutukset eri toteutusvaihtoehdoissa tulee huomioida ja selvittää 6.

• Sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen voidaan toteuttaa usealla vaihtoehtoisella rakenteella esimerkiksi siirtämällä Näsin, Rauhankadun ja Johannisbergin kiinteistöomaisuus hallinnointiyhtiöön, joka omistaa kiinteistöt keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiöintä. Toisaalta kiinteistöt voidaan siirtää suoraan joko yhteen tai useampaan tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön tai yhteen tai useampaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön. Lisäksi vaihtoehdoissa on tarkastelu mahdollisuutta siirtää Johannisbergin kohteet osaksi kaupungin asuntoyhtiötä.

• Selvityksen perusteella kaikki vaihtoehdot nähdään toteutuskelpoisina ja ne täyttävät kaupungin tavoitteet. • Hallinnointiyhtiömalli, jossa tavallinen kiinteistöyhtiö omistaa keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt, voi selkeyttää, yksinkertaistaa ja helpottaa

kiinteistöjen hallinnointia ja kehitystä sekä siihen liittyvää päätöksentekoa. • Keskinäiset kiinteistöyhtiöiden selkeänä etuna on niiden verotehokkuus, kun taas tavalliset kiinteistöosakeyhtiöt voivat olla joustavampia

omistusjärjestelyjen osalta. • Johannisbergin kohteiden siirtäminen osaksi kaupungin omistamaa asuntoyhtiötä voisi tuoda toiminnallisia etuja esim. kiinteistönpidossa.

Kaikki rakennevaihtoehdot sote-kiinteistöjen yhtiöittämisessä nähdään toteutuskelpoisina, mutta sisältävät eri haittoja ja hyötyjä5.

• Sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen ennen sote-uudistuksen yksinkohtien selviämistä nähdään järkeväksi etenemisvaihtoehdoksi.• Porvoo voi suunnitella haluamansa rakenteen ja järjestelyn toteutustavan. On mahdollista, että myöhemmässä vaiheessa sote-

kiinteistöjen yhtiöittämiselle luodaan tiukemmat raamit ja mekaanisempi toteutus- ja rakennetapa, joka ei vastaa täysin Porvoon tavoitteita.

• Sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen tässä vaiheessa myös turvaa, että rakennusten siirtyessä sote-alueen omistukseen, saatu korvaus on oikeudenmukainen.

• Mahdollisena haittapuolena on huomioitava varainsiirtoveroseuraamus, jolta voidaan mahdollisesti välttyä myöhemmin toteutetulla yhtiöittämisellä, mikäli jonkinlainen määräaikainen verovapaus säädetään sote-kiinteistöjen siirroille.

• Yhtiöittämisen toteuttamisen yhteydessä on lisäksi mahdollisuus tulouttaa myyntivoitot kiinteistöistä.

Selvityksen perusteella sote-kiinteistöjen yhtiöittäminen on suositeltava etenemismalli4.

29.2.2016 5

Sisältö

Selvityksen sisältö Sivu

Yhteenveto 3

Toimeksiannon tausta ja työn tarkoitus 6

Yhtiöittämisen kohteena olevat kiinteistöt 10

Kiinteistöomaisuuden yhtiöittämisen yleiset hyödyt ja haitat

13

Yhtiöittämisen rakennevaihtoehtojen arviointi 16

Järjestelyn toteutusvaihtoehdot ja alustavat verovaikutukset

26

TOIMEKSIANNON TAUSTA JA TYÖN TARKOITUS

29.2.2016 6

• Valmisteilla olevassa sote-rakenneuudistuksessa keskeisenä kysymyksenä on kuntien ja kuntayhtymien sosiaali- ja terveystoimen käytössä olevien kiinteistöjen hallinta ja omistus.

– Valtio valmistelee sosiaali- ja terveyspalvelujen siirtämistä pois kaupungeilta ja kunnilta itsehallintoalueille.

– Itsehallintouudistus tuo todennäköisesti mukanaan mittavia kiinteistöjärjestelyjä, sillä itsehallintoalueet tarvitsevat myös kaupunkien ja kuntien omistamia sote-kiinteistöjä irtaimistoineen.

• Sote-uudistuksen kiinteistöjärjestelyt voidaan toteuttaa paitsi kaupalla myös vuokraamalla. Tuleva itsehallintoalue joko vuokraa tarvitsemansa tilat itselleen tai kunnille tulee velvoite siirtää sote-kiinteistöt itsehallintoalueen omistukseen.

– Tietoa kuntien omaisuuden tai kiinteistöjen siirtotavasta itsehallintoalueille tai vaikutusta kuntien talouteen ei vielä ole käytössä.

• Ns. Pöystin työryhmän kesäkuussa 2015 julkaisema asiantuntijaselvitys lähtee siitä, että uusia sote-alueita palvelevat kiinteistöjärjestelyt toteutetaan suoraan kuntien, kuntien perustamien yhtiöiden tai laajempia sote-alueita palvelevien yhtiöiden toimesta. Ja, että kunnille maksettava korvaus vastaa siirtyvän omaisuuden käypää arvoa eli nykykäyttöarvoa*.

– Selvityksessä esitettiin omaisuussiirroille vaihtoehdoiksi seuraavaa:

» Omaisuus jää nykyisille omistajille ja/tai yhtiöitetään, itsehallintoalueet vuokraavat niiltä tiloja ja laitteita; tai

» Omaisuus siirtyy tarkoituksenmukaisen palvelurakenteen mitassa itsehallintoalueille

– Muun muassa sote-omaisuusjärjestelyistä julkaistiin 10.2.2016 tuore selvitys, jossa omaisuusjärjestelyille esitetään kolmea vaihtoehtoista mallia. Yhteenveto selvityksen olennaisista kohdista on esitetty sivulla 9.

29.2.2016 7

Toimeksiannon tausta ja tavoitteet / 1Tavoitteena kaupungin taloudellisen riskin minimointi sote-kiinteistöjen mahdollisen siirtämisen

yhteydessä

*Pöystin selvitysraportissa todetaan seuraavaa: ”Kunnan asukkaiden taloudellisen itsehallinnon suojaamiseksi voitaisiin lähteä siitä, että uudet itsehallintoalueet voisivat maksaa kunnille korvauksen siirtyvän omaisuuden käypää arvoa eli yleensä nykykäyttöarvoa vastaavasti.”

• Inspiran toimeksiantona on ollut selvittää Porvoon kaupungin omistamien sote-kiinteistöjen yhtiöittämistä.

– Selvityksen tarkoituksena on ennakoida sote-uudistusta varautumalla molempiin toteutusvaihtoehtoihin ja varmistaa, että tilojen siirtyessä sote-alueen omistukseen tai käyttöön, saatu korvaus on oikeudenmukainen Porvoon kaupungin kannalta.

– Toisena tavoitteena on arvioida tuloutusmahdollisuuksia osana kiinteistöjen yhtiöittämistä, sillä Porvoon sote-kiinteistöjen tasearvot ovat selvästi arvioituja markkina-arvoja alhaisempia, joten kiinteistöihin liittyy oletettavasti merkittävää piilevää arvoa, jonka tulouttaminen on mahdollista liiketoimintakaupassa.

– Esiselvityksen jälkeen Porvoon kaupunki tekee päätöksen yhtiöittämisessä etenemisessä.

• Päätös yhtiöittämisestä on tarkoitus tehdä kevään 2016 aikana. Mikäli Porvoon kaupunki päättää toteuttaa yhtiöittämisen tavoitteena on tehdä mahdollinen yhtiön (tai yhtiöiden) perustaminen ja luovutukset kesään 2016 mennessä. Kaupunginvaltuusto tekee lopullisen päätöksen yhtiön perustamisesta.

• Porvoossa on kaksi sosiaali- ja terveyspalveluihin liittyvää kiinteistökokonaisuutta; Näsin terveyskeskus ja Johannisbergin vanhainkoti.

– Kiinteistöt on rakennettu ja niihin on investoitu kunnan budjettirahoituksella. Kiinteistöihin ei ole saatu valtion avustuksia.

• Prosessi toteutetaan seuraavissa vaiheissa:

– ensimmäisessä eli ns. esiselvitysvaiheessa on arvioitu kiinteistöomaisuuden yhtiöittämisvaihtoehtoja sekä arvioitu vaihtoehtoisia luovutusmalleja taloudellisesta ja verotuksellisesta näkökulmasta. Järjestelyn veroseuraamusten varmentaminen tai mahdollisenennakkoratkaisun laatiminen ja hakeminen verottajalta toteutetaan tämän toimeksiannon ulkopuolisena työnä.

– toisessa vaiheessa toteutetaan kiinteistöjen arvonmääritykset ulkopuolisen kiinteistöarvioijan toimesta. Arvonmääritykset toteutetaan erillisenä toimeksiantona.

– kolmannessa vaiheessa yhtiö perustetaan. Tarvittavien asiakirjojen laatiminen toteutetaan asianajotoimiston toimesta erillisenä toimeksiantona.

• Tämä raportti koskee Toimeksiannon ensimmäistä vaihetta.

29.2.2016 8

Toimeksiannon tausta ja tavoitteet / 2

• Tuomas Pöystin johtama sote-työryhmä esittää 10.2.2016 julkaistussa selvityksessään kolmea mallia sote-omaisuuden siirtämiselle:

1. Laajassa jakautumismallissa kaikki kuntien ja kuntayhtymien omaisuus (myös osakkeet ja yhtiöosuudet) jakaantuvat maakunnille ja kunnille toiminnan siirron mukana. Omaisuuden lisäksi siirtyy myös osuus veloista.

2. Suppeassa jakautumismallissa vain sairaanhoitopiirien ja kuntayhtymien omaisuus (myös osakkeet ja yhtiöosuudet) ja velat jakaantuvat käytännössä kokonaan maakunnille toiminnan siirron mukana. Loput toimitilat vuokrataan kunnilta maakunnan päättämässä laajuudessa.

3. Kunnat omistava toimitilat –mallissa kaikki toimitilat vuokrataan kunnilta/kuntien yhtiöltä tai muilta toimijoilta. Kunnilla määräysvalta tilojen hinnoittelussa ja elinkaarihallinnassa.

• Työryhmässä on kannatus laajalle jakautumismallille, jossa omaisuus ja velat jakautuvat tehtävien mukana maakuntien ja kuntien kesken.

• Raportissa korostetaan ”yhden veronmaksajan periaatetta”, jossa omaisuudesta ei maksettaisi kahteen kertaan.

– Käsityksemme mukaan periaate on ristiriidassa aiemmin esitetyn käyvän arvon periaatteen suhteen.

29.2.2016 9

10.2.2016 julkaistua lisätietoa omaisuuserien siirtämiseenAlivaltiosihteeri Tuomas Pöysti (STM/VM)

Sote-työryhmä esittää kolme mallia sote-omaisuuden siirtämisestä

• Päivitetty selvityksen näkökulmasta voidaan todeta, että yhtiöittäminen on suositeltavaa, koska sillä voidaan varmistaa, että tilojen siirtyessä sote-alueen omistukseen tai käyttöön, saatu korvaus on oikeudenmukainen Porvoon kaupungin kannalta.

• On myös suositeltavaa edetä yhtiöittämisen osalta ripeästi, sillä on mahdollista, että rajoituksia myös sote-kiinteistöjen yhtiöittämisen osalta voi tulla.

YHTIÖITTÄMISEN KOHTEENA OLEVAT KIINTEISTÖT

29.2.2016 10

• Porvoossa on kaksi sosiaali- ja terveyspalveluihin liittyvää kiinteistökokonaisuutta, jotka ovat Johannisbergin vanhainkoti ja Näsin terveyskeskus. Lisäksi selvityksen kohteena on Rauhankadun neuvola.

– Johannisberg Poppelin osalta yhtiöittämistä kannattaa harkita, sillä kohde on huonossa kunnossa ja sen katsotaan jäävän tarpeettomaksi tulevaisuudessa.

• Kokonaisuudessaan nämä kiinteistökokonaisuudet koostuvat yhteensä 14 kiinteistöistä ja 24 103 kerrosneliöstä.

• Kiinteistökokonaisuuden tasearvo (ilman Johannisberg Poppelia) on yhteensä 11,4 miljoonaa euroa jakaantuen seuraavasti ja vastaavasti kokonaisuuden arvioitu tekninen arvo on yhteensä 32,3 miljoonaa

Kiinteistökokonaisuuden ns. piileväksi arvoksi 2 (käyvän ja tasearvon erotus) voidaan alustavasti arvioida teknisen arvon perusteella olevan noin 20,9 miljoonaa euroa.

29.2.2016 11

Yhtiöittämisselvityksessä tarkasteltavat kiinteistöt /1

Yhtiöittämisselvityksessä tarkasteltavat kiinteistöt Kohteiden sijainnit

Johannisbergin vanhainkoti

Näsin terveyskeskus

Kartan lähde: Google Maps

1) Tekninen arvo kuvaa rakennusten käypää arvoa suuntaa-antavasti. Rakennusten käypä arvo voi kuitenkin erota teknisestä arvosta, joten käypien arvojen varmistaminen arviolausunnoilla on suositeltavaa, mikäli yhtiöittämisessä päätetään edetä.

Rauhankadun neuvola

29.2.2016 12

Yhtiöittämisselvityksessä tarkasteltavat kiinteistöt /2

• Kohteiden tasearvot ja arvioidut tekniset arvot on esitetty alla.

– Piilevä arvo kuvaa tässä teknisen ja tasearvon erotusta. Tekninen arvo voi poiketa käyvästä arvosta, joten käyvän arvon varmistaminen on suositeltavaa.

– Luvut eivät sisällä Johannisberg Poppelin arvoja

• Porvoossa on kaksi sosiaali- ja terveyspalveluihin liittyvää kiinteistökokonaisuutta, jotka ovat Johannisbergin vanhainkoti ja Näsin terveyskeskus. Lisäksi Rauhankadun neuvolan voisi olla siirrettävien kohteiden listalla

– Johannisberg Poppeli B on vuokrattu Punaiselle Ristille vastaanottokeskukseksi, muissa kohteissa käyttäjän on Porvoon kaupunki. Yksi kohde on tyhjillään.


Kohde Osoite Rakennusvuosi Kerrosala (m2) Käyttötarkoitus Käyttäjä

Johannisberg Syreeni A Johannisbergintie 31 1984 3 375 Vanhainkoti Porvoon kaupunkiJohannisberg Poppeli B (kohdetta ei kannattane siirtää) Johannisbergintie 31 1963 2 829 Vanhainkoti, nyt vastaanottokeskus Punainen Risti

Johannisberg palveluasunnot C Johannisbergintie 31 1922 854 Palveluasuntoja Porvoon kaupunki

Johannisberg Matilda D Johannisbergintie 31 1922 554 Vanhainkoti (Dementiaosasto) Porvoon kaupunki

Johannisberg Palveluasunnot E Johannisbergintie 31 1922 202 Palveluasuntoja Porvoon kaupunki

Johannisberg Palveluasunnot F Johannisbergintie 31 1944 143 Palveluasuntoja Porvoon kaupunki

Johannisberg ent. johtajan as. G Johannisbergintie 31 1960 145 Tyhjänä Tyhjänä

Näsin terveysasema osasto 1-2. A,B Askolinintie 1 1984 1 783 Vuodeosasto Porvoon kaupunki

Näsin terveysasema osasto 3-4. D Askolinintie 1 2002 3 503 3 vuodeosasto, 4 palveluasuntoja Porvoon kaupunki

Näsin terveysasema. E Askolinintie 1 1976 6 090 Terveysasema Porvoon kaupunki

Näsin terveysasema Tubi. C Askolinintie 1 1919 3 251 Fysioterpaia, hallinto, yms. Porvoon kaupunki

Näsin terveysasema Ent apteekki Askolinintie 1 1919 170 Asunto, huollon tiloja Porvoon kaupunki

Näsin terveysasema Huoltohalli Askolinintie 1 2011 126 Huoltohalli Porvoon kaupunki

Rauhankadun neuvola Rauhankatu 14 1991 1 078 Neuvola, toimistotiloja Porvoon kaupunki

Yhteensä 24 103

Kohteet Tasearvo Arvioitu tekninen arvo Arvioitu piilevä arvo

Johannisbergin kohteet (ilman kohdetta Johannisberg Poppeli B) 757 024 5 821 335 5 064 311

Näsin terveysaseman kohteet 10 415 573 24 537 471 14 121 898

Rauhankadun neuvola 249168 1 944 965 1 695 797

Yhteensä 11 421 765 32 303 771 20 882 006

KIINTEISTÖOMAISUUDEN YHTIÖITTÄMISEN YLEISET HYÖDYT JA HAITAT

29.2.2016 13

• Sote-kiinteistöjen yhtiöittämistä puoltaa etenkin varautuminen tulevaan sote-uudistukseen ja sen varmistaminen, että tilojen siirtyessä sote-alueen omistukseen tai käyttöön, saatu korvaus on oikeudenmukainen Porvoon kaupungin kannalta.

• Toinen keskeinen yhtiöittämistä puoltava etu on se, että se mahdollistaa myyntivoiton tuloutuksen, jos järjestely toteutetaanliiketoimintakauppana ja kohteiden käyvät arvot ylittävät niiden tasearvot.

• Muita keskeisiä etuja voivat olla esimerkiksi päätöksenteon nopeutuminen, kustannusten läpinäkyvyys, kustannustietoisuuden kasvu ja uudet mahdollisuudet rahoitusrakenteen ja omistuspohjan suunnitteluun.

• Keskeisin haitta kiinteistöomaisuuden yhtiöittämiseen liittyy varainsiirtoveroseuraamukseen. Järjestelyn seurauksena varainsiirtovero tulee todennäköisesti maksettavaksi toteutusmuodosta riippumatta.

• On huomioitava, että kunnallisten sote-kiinteistöjen osalta on mahdollista, että tulevaisuudessa varainsiirtoveroon voi tulla määräaikaisia verovapauksia yhtiöittämiseen liittyen, mutta tästä asiasta ei ole varmuutta.

• Liiketoimintakauppavaihtoehdosta aiheutuu aina varainsiirtoverokustannus.

• Muita keskeisiä haittoja yhtiöittämiseen liittyen voivat olla yhtiöiden perustamiseen liittyvät kustannukset ja lisääntynyt hallinnon määrä, demokraattisen kontrollin heikkeneminen, yhtiöiden maksama yhteisövero ja muut mahdolliset verotukselliset rasitteet (esim. alv-seuraamukset) ja käyttömenojen sekä vuokrien nousu.

29.2.2016 14

Ennen yhtiöittämispäätöksen tekemistä huomiotavia näkökulmia

29.2.2016 15

Kiinteistöomaisuuden yhtiöittämisen yleiset hyödyt ja haitat

Edut Haitat

• Päätöksenteon itsenäisyys ja suoraviivaisuus (nopeutuminen) sekä toiminnan joustavuus

• Mahdollisuus kustannustehokkuuteen esim. kilpailuttamalla ylläpitopalvelut

• Läpinäkyvä kustannusrakenne, kustannustietoisuuden kasvu

– Vuokra heijastaa paremmin todellisia kustannuksia

– Tulorahoituksella varautuminen investointeihin

• Kertatuloutuksen (myyntivoiton) mahdollisuus

– Tulosvaikutus kunnan tuloslaskelmaan, ei vaikutusta konsernitasolla

• Konsernitaseessa omaisuuden todellinen arvo tulee näkyviin

• Mahdollisuus rahoitusrakenteen suunnitteluun ja ulkopuoliseen rahoitukseen

• Antaa mahdollisuuden omistuspohjan muutoksiin (osakkeet helpompi myydä)

• Kilpailuneutraliteetin ja valtiontukisäännösten huomiointi

• Toiminnan yhtiöittämiseen ja omaisuuserien siirtämiseen liittyvät kustannukset kuten esim. yhtiön perustamiskulut ja varainsiirtoveroseuraamus

• Demokraattisen kontrollin heikkeneminen nykytilanteeseen nähden – Kiinteistöihin liittyvä päätöksenteko yhtiön toimesta, nyt

päätösvalta kaupungilla

• Kiinteistömenojen mahdollinen nousu käyttötalouspuolella– Vuokrataso asiakkaille mahdollisesti korkeampi kuin kaupungin

sisäisessä vuokramallissa

• Konsernin sisäiset palvelusopimukset (tässä vuokrasopimukset)

• Mahdolliset sopimusten siirrot osakeyhtiölle

• Positiivisesta taloudellisesta tuloksesta maksettava yhteisövero 20 %– Keskinäisen kiinteistöyhtiön tulos on mahdollista järjestellä

verotehokkaasti (vastiketta säätämällä)

• Järjestelyn mahdolliset verotukselliset rasitteet esim. saatujen alv-kuntapalautusten menettäminen– Tulee kyseeseen vain jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu

YHTIÖITTÄMISEN RAKENNEVAIHTOEHTOJEN ARVIOINTI

29.2.2016 16

• Järjestelyn jälkeen Porvoon kaupunki omistaa yhden tai useamman yhtiön, jotka hallinnoivat terveys- ja sosiaalitoimen tiloja.

• Tunnistetut omaisuuserät, jotka tultaisiin luovuttamaan:

– Johannisbergin vanhainkodin rakennukset (6 kpl), lisäksi Johannisbergin kohde Poppeli, jonka siirtäminen yhtiöön ei kannattane.

– Näsin terveyskeskuksen rakennukset (6 kpl)

– Rauhankadun neuvola

• Järjestelyn ensisijaisena tarkoituksena on ennakoida sote-uudistusta ja varmistaa, että tilojen siirtyessä sote-alueen omistukseen tai käyttöön, saatu korvaus on oikeudenmukainen Porvoon kaupungin kannalta.

– Kiinteistöarvioiden osalta käytetään 1-2 riippumattoman ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan arvioita, jotka kuvastavat parhainten kiinteistöjen todellista arvoa.

– Esiselvitysaiheessa kiinteistöjen käyvän arvon arvioina on käytetty niille määrittelemää teknistä nykykäyttöarvoa vuoden 2014 lopulta. Mikäli Porvoon kaupunki päättää edetä yhtiöittämisessä, toteutetaan kiinteistöarvioinnit.

• Toissijaisena tavoitteena on kiinteistöjen käypään arvostamisen myötä tulouttaa (kirjata myyntituottoa) kiinteistöomaisuuteensisältyvä ns. piilevä arvo (käyvän ja tasearvon erotus) tilikauden tulokseen.

• Kertaluonteista ja merkittävää tuottoa voidaan siten kaupungin tulokseen kirjata yhtiöittämisen yhteydessä kaupungilta yhtiölle siirtyvän omaisuuden tasearvojen arvostuskirjausten kautta.

29.2.2016 17

Toiminnan tarkoituksena sote-uudistukseen varautuminen omaisuuden oikealla arvostamisella

• Sisäiset vuokrat määritellään jatkossakin markkinaehtoisiksi.

– Vuokrasopimukset ovat ns. kokonaisvuokrasopimuksia, joissa rakennusten uusi omistaja vastaa kohteiden ylläpitokustannuksista ja korjauksista.

– Jos kiinteistöt myydään yhtiölle niiden tasearvoa suuremmalla summalla, niin se vaikuttaa pääomavuokrien tasoon. Jos yhtiön rahoituskulut nousevat mahdollisten rahoituslaitoksilta otettujen lainojen takia, nostaa se myös pääomavuokrien tasoa. Ylläpitovuokraan yhtiöittämisellä ei todennäköisesti ole välitöntä vaikutusta, koska kiinteistön ylläpitopalvelut toteutetaan Liikelaitos Porvoon tilapalvelut toimesta.

• Vuokrasopimusten pituudet kannattaa määritellä kiinteistöjen arvioidun kunnon ja käyttötarpeen mukaan.

• Kiinteistöllä tarkoitetaan maa-aluetta rakennuksineen. Maa-alueet eivät kuulu siirrettävään kokonaisuuteen vaan niiden osalta tulee kyseeseen pitkäaikainen vuokrajärjestely.

• Porvoon kaupunki ja yhtiö/t tekevät pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset (vuokra-aika esimerkiksi 50 vuotta ja ne sidotaan kiinteistön käyttötarkoitukseen).

29.2.2016 18

Luovutuksen jälkeen Porvoon kaupunki vuokraa kohteet takaisin vuokrasopimuksella ja edelleen vuokraa osan tiloista (ulosvuokratut kiinteistöt)

• Porvoon sote-kiinteistöjen yhtiöittämisen osalta on tarkasteltu seuraavia rakennevaihtoehtoja, jotka nähdään relevantteina:1. Hallinnointiyhtiömalli

• Perustetaan tavallinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa Johannisbergin ja Näsin kiinteistökokonaisuudet omina keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiönä. Rauhankadun neuvola siirretään samaan yhtiöön Näsin terveyskeskuksen kanssa.

2. Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö

• 2A: Perustetaan tavallinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa sote-kiinteistöt suoraan (rakennukset yhtiön taseessa).

• 2B: Perustetaan tavallinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa Näsin kiinteistökokonaisuuden kiinteistöt sekä Rauhankadun neuvolan suoraan (rakennukset yhtiön taseessa) sekä siirretään Johannisbergin vanhainkodin kohteet kaupungin asuntoyhtiön omistukseen.

3. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö

• 3A: Perustetaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa ja hallitsee sote-kiinteistöjä.

• 3B: Perustetaan kaksi keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä, joista toinen omistaa ja hallitsee Johannisbergin kiinteistöjä ja toinen Näsin kiinteistöjä sekä Rauhankadun kohdetta.

4. Yhdistelmä

• On myös mahdollista harkita yhdistelmään edellä mainittujen vaihtoehtojen osalta, jossa Johannisbergin kohteet siirretään kaupungin asuntoyhtiöön ja Näsin kohteet sekä Rauhankadun kiinteistö keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön.

• Uusien yhtiöiden perustamisen lisäksi on mahdollista hyödyntää myös jo olemassa olevia yhtiöitä, mikäli yhtiön perustamiseen liittyviltä kuluilta halutaan välttyä tai kaupungin tytäryhtiöiden määrää ei haluta kasvattaa.

• Yhtiöön ei välttämättä kannata siirtää sellaisia kiinteistöjä, joista ollaan luopumassa lähiaikoina tai joiden katsotaan jäävän tarpeettomiksi järjestämisvastuun siirtyessä itsehallintoalueille.


• Seuraavilla sivuilla on tarkemmin kuvattu vaihtoehtoja sekä arvioitu niiden etuja ja haittoja.

29.2.2016 19

Omistusrakennevaihtoehdot sote-kiinteistöjen osalta

Hyödyt

• Keskitetty kiinteistöjohtaminen ja kiinteistönpidon osaaminen.

• Joustavuus jatkoa ajatellen:

– Yksittäisten kohteiden myyminen ja muut omistusmuutokset joustavasti toteutettavissa (esim. kkoy:n osakkeiden myynti, varainsiirtovero ostajalle 2 % tai mahdollisuus myydä hallinnointiyhtiö tai laajentaa sen omistuspohjaa)

– Myöhemmin yhtiöön voidaan siirtää myös muunlaista kiinteistöomaisuutta tai rakennuttaa uusia kohteita.

• Kiinteistökokonaisuuksien kustannukset läpinäkyviä, koska ovat erillisissä yhtiöissä.

• Kohteiden rahoitus voidaan kohdistaa selvemmin kiinteistökokonaisuuksille.

Haitat

• Verotettavaa tulosta voi syntyä kiinteistöyhtiöön tai keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin.

– Lisäksi mikäli myöhemmin toinen tai molemmat keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt myydään tulevat myyntitulot hallinnointiyhtiöön verotettavaksi tuloksi.

• Demokraattisen kontrollin heikkeneminen nykytilanteeseen nähden.

• Moniportainen rakenne, joka lisää hallintoa yhtiöille tarvitaan oma hallinto, tilinpäätös ja tilintarkastus).

29.2.2016 20

Vaihtoehto 1: Perustetaan hallinnointiyhtiö

Rakenteen hyödyt ja haitat Rakenteen kuvaus

Porvoonkaupunki

Uusi kiinteistöosakeyhtiö

Johannisbergin vanhainkodin

kiinteistöt

• Perustetaan uusi kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa Johannisbergin ja Näsin kiinteistökokonaisuudet (+ Rauhankadun neuvolan) omina keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiöinä.

• Vuokralaiset maksavat vuokraa kiinteistöosakeyhtiölle, joka maksaa rahoitus-ja hoitovastikkeita keskinäisille kiinteistöosakeyhtiöille.

• Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt maksavat vastikkeilla kiinteistönhoidon, rahoituksen kustannukset ja muut kulut.

• Yhtiöt ovat verovelvollisia tuloksestaan (20 %), mutta keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt voivat tehdä poistoja vapaasti. Kkoy:n tavoitteena on, että poistoja ja vastikkeita säätämällä yhtiöt eivät tekisi verotettavaa tulosta.

• Kaupunki voi tulouttaa kiinteistöyhtiön tekemän tuloksen verojen jälkeen itselleen ja toisaalta kaupungilta voidaan tarvittaessa pyytää pääomasuorituksia, jos vuokratulot eivät riittäisi kulujen kattamiseen.

VuokralaisetVuokrat

Vastikkeet

Vastikkeet (+)Poistot (-)Muut kulut (-)Ei voittoa

Vuokrat (+)Vastikkeet (-)Muut kulut (-)Voitto/tappio

Voitonjako / pääomitus

Näsin terveyskeskuksen kiinteistöt +

Rauhankadun neuvola

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö

1


2

Hyödyt

• Yksinkertainen rakenne suhteessa usean yhtiön malliin.

• Keskitetty kiinteistöjohtaminen ja kiinteistönpidon osaaminen.

• Joustavuus jatkoa ajatellen:

– Myöhemmin yhtiöön voidaan siirtää myös muunlaista kiinteistöomaisuutta tai rakennuttaa uusia kohteita.

– Mahdollisuus myydä kiinteistöyhtiö tai laajentaa sen omistuspohjaa.

• Kustannukset ja vuokrat erillään emokaupungin luvuista

• Hallinnon vähäisempi määrä ja perustamiskustannukset pienemmät kuin usean yhtiön malleissa.

Haitat

• Verotettavaa tulosta voi syntyä kiinteistöyhtiöön.


• Kiinteistökokonaisuuksien kustannukset eivät yhtä läpinäkyviä, kuin, jos ne olisivat omina yhtiöinään.

29.2.2016 21

Vaihtoehto 2A: Perustetaan tavallinen kiinteistöyhtiö, joka omistaa sote-kiinteistöt


Vuokrat (+)Poistot (-)Kustannukset (-)Voitto/tappio

• Perustetaan uusi kaupungin omistama kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaaJohannisbergin, Näsin kiinteistökokonaisuudet ja Rauhankadun neuvolan suoraan taseessaan.

• Vuokralaiset maksavat vuokraa kiinteistöosakeyhtiölle, joka maksaa vuokrilla kiinteistöjenhoidon, rahoituksen kustannukset sekä muut kulut.

• Kiinteistöosakeyhtiö tekee rakennuksista suunnitelman mukaiset poistot.

• Kiinteistöyhtiö on verovelvollinen tuloksestaan (20 %).

• Kaupunki voi tulouttaa kiinteistöyhtiön tekemän tuloksen verojen jälkeen itselleen ja toisaalta kaupungilta voidaan tarvittaessa pyytää pääomasuorituksia, jos vuokratulot eivät riittäisi kulujen kattamiseen.

KommenttiTurussa sote-kiinteistöjen yhtiöittämiseksi valittu rakennevaihtoehto.

Porvoonkaupunki



kiinteistöt

VuokralaisetVuokrat



Rauhankadun neuvola

Hyödyt

• Johannisbergin vanhainkodin palveluasuntotoiminta voisi sopia luonteeltaan kaupungin asuntoyhtiön toimintaan, joten näiden kohteiden siirtäminen osaksi tätä kokonaisuutta voi olla perusteltua ja se voi tuoda toiminnallisia etuja.

– Näsin terveyskeskuksen kohteet eivät sen sijaan soveltune osaksi asuntoyhtiöitä, joten kohteiden siirtäminen uuteen yhtiöön on perusteltua.

• Joustavuus jatkoa ajatellen:– Myöhemmin yhtiöihin voidaan siirtää myös muunlaista

kiinteistöomaisuutta tai rakennuttaa uusia kohteita.

– Yksittäisen kiinteistöyhtiön myynti toteuttavissa joustavammin tai joustavuus laajentaa kiinteistöyhtiöiden omistuspohjaa.

• Kustannukset ja vuokrat erillään emokaupungin luvuista.


Haitat

• Verotettavaa tulosta voi syntyä kiinteistöyhtiöihin.


29.2.2016 22

Vaihtoehto 2B: Johannisbergin vanhainkotiin liittyvät kiinteistöt kaupungin asuntoyhtiöön ja muut kohteet uuteen kiinteistöyhtiöön.


Porvoonkaupunki



kiinteistöt



Rauhankadun neuvola

Kaupungin asuntoyhtiö

(Koy Suolapuro)

• Näsin terveyskeskuksen kiinteistöt ja Rauhankadun neuvola siirretään uuteen kaupungin omistamaan kiinteistöosakeyhtiön, joka omistaa kiinteistöt suoraan taseessaan.

• Johannisbergin vanhainkotiin liittyvät kiinteistöt siirretään osaksi kaupungin asuntoyhtiötä.

• Vuokralaiset maksavat vuokraa kiinteistöosakeyhtiöille, jotka maksavat vuokrilla kiinteistöjenhoidon, rahoituksen kustannukset sekä muut kulut.

• Kiinteistöosakeyhtiöt tekevät rakennuksista suunnitelman mukaiset poistot.

• Kiinteistöyhtiöt ovat verovelvollinen tuloksestaan (20 %).

• Omistaja voi tulouttaa kiinteistöyhtiöiden tekemät tulokset verojen jälkeen itselleen ja toisaalta omistajalta voidaan tarvittaessa pyytää pääomasuorituksia, jos vuokratulot eivät riittäisi kulujen kattamiseen.


Vuokralaiset

Vuokrat

Vuokralaiset

Vuokrat

Hyödyt

• Verotehokkuus – Keskinäinen kiinteistöyhtiö pyrkii nollatulokseen (voidaan vaikuttaa

säätämällä vastikkeiden ja poistojen määrää).

– Vuokrat maksetaan suoraan kaupungille.

• Yksinkertainen rakenne suhteessa usean yhtiön malliin.– Hallinnon vähäisempi määrä ja perustamiskustannukset

pienemmät kuin usean yhtiön malleissa.

• Demokraattinen kontrolli säilyy paremmin kaupungilla.

Haitat

• Yksittäisten kiinteistöjen kustannukset eivät yhtä läpinäkyviä, kuin jos olisivat omina yhtiöinään.

• Vuokrat ja vastikkeet osana emokaupungin lukuja vähentää läpinäkyvyyttä.

• Vastikkeet ja kiinteistöihin liittyvät investoinnit osana kaupungin budjettia, mikä voi aiheuttaa kiinteistönhoidon kannalta epäoptimaalisia ratkaisuja.

• Yksittäisen kiinteistökokonaisuuden omistusjärjestelyt jatkossa vaikeampia.– Mikäli ostaja haluaa vain toiseen kiinteistökokonaisuuteen liittyvät

osakkeet, voi rakenteesta tulla monimutkainen (esim. päätökset liittyen perusparannusten kohdistamiseen).

29.2.2016 23

Vaihtoehto 3A: Perustetaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa sote-kiinteistöt


Vastikkeet (+)Poistot (-)Kustannukset (-)Ei voittoa

• Perustetaan uusi kaupungin omistama keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa kiinteistöt suoraan taseessaan.

• Vuokralaiset maksavat vuokraa suoraan kaupungille, joka maksaa vastikkeita keskinäisille kiinteistöosakeyhtiölle.

• Keskinäinen kiinteistöyhtiö maksaa vastikkeilla kiinteistönhoidon, rahoituksen kustannukset ja muut kulut.

• Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on verovelvollinen tuloksestaan (20 %), mutta keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi tehdä poistoja vapaasti. Kkoy:n tavoitteena on, että poistoja ja vastikkeita säätämällä yhtiö ei tekisi verotettavaa tulosta.

Porvoonkaupunki



kiinteistöt

VuokralaisetVuokrat


Rauhankadun neuvola

Vastikkeet

Hyödyt

• Verotehokkuus

– Keskinäinen kiinteistöyhtiö pyrkii nollatulokseen (voidaan vaikuttaa säätämällä vastikkeiden ja poistojen määrää).

– Vuokrat maksetaan suoraan kaupungille.

– Mikäli toinen tai molemmat keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt myydään, tulevat myyntitulot kaupungille.

• Demokraattinen kontrolli säilyy paremmin kaupungilla.


Haitat

• Vuokrat ja vastikkeet osana emokaupungin lukuja.

• Vastikkeet ja kiinteistöihin liittyvät investoinnit osana kaupungin budjettia, mikä voi aiheuttaa kiinteistönhoidon kannalta epäoptimaalisia ratkaisuja.

29.2.2016 24

Vaihtoehto 3B: Perustetaan molemmista kiinteistökokonaisuudesta omat keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt



• Perustetaan kaksi uutta kaupungin omistamaa keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä, joihin Johannisbergin ja Näsin kohteet (+ Rauhakadun neuvola) siirretään.

• Vuokralaiset maksavat vuokraa suoraan kaupungille, joka maksaa vastikkeita keskinäisille kiinteistöosakeyhtiölle.

• Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt maksavat vastikkeilla kiinteistönhoidon, rahoituksen ja muut kulut.

• Keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat verovelvollisia tuloksistaan (20 %), mutta keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö voi tehdä poistoja vapaasti. Kkoy:n tavoitteena on, että poistoja ja vastikkeita säätämällä yhtiö ei tekisi verotettavaa tulosta.

Porvoonkaupunki


1


kiinteistöt

VuokralaisetVuokrat


Rauhankadun neuvola

Vastikkeet


2

KommenttiSipoossa sote-kiinteistöjen yhtiöittämiseksi valittu rakennevaihtoehto.

Hyödyt

• Näsin terveyskeskuksen ja Rauhankadun siirtäminen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön tuo seuraavia keskeisiä etuja:– Verotehokkuus

• Keskinäinen kiinteistöyhtiö pyrkii nollatulokseen (voidaan vaikuttaa säätämällä vastikkeiden ja poistojen määrää).

• Vuokrat maksetaan suoraan kaupungille.

– Demokraattinen kontrolli säilyy paremmin kaupungilla.

• Johannisbergin vanhainkodin siirtäminen osaksi kaupungin asuntoyhtiötä on perustelua sillä Johannisbergin vanhainkodin palveluasuntotoiminta voisi sopia luonteeltaan kaupungin asuntoyhtiön toimintaan, joten näiden kohteiden siirtäminen osaksi tätä kokonaisuutta voi olla perusteltua ja se voi tuoda toiminnallisia etuja.

Haitat

• Näsin terveyskeskuksen ja Rauhankadun siirtäminen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön voi tuoda seuraavia haasteita kuten aiemmin on kuvattu:– Vuokrat ja vastikkeet osana emokaupungin lukuja.

– Vastikkeet ja kiinteistöihin liittyvät investoinnit osana kaupungin budjettia, mikä voi aiheuttaa kiinteistönhoidon kannalta epäoptimaalisia ratkaisuja.

• Johannisbergin vanhainkodin kohteiden siirtäminen osaksi kaupungin asuntoyhtiötä voi tuoda seuraavia haasteita kuten aiemmin on kuvattu:– Verotettavaa tulosta voi syntyä

– Demokraattisen kontrollin heikkeneminen nykytilanteeseen nähden.

29.2.2016 25

Vaihtoehto 4: Johannisbergin vanhainkotiin liittyvät kiinteistöt kaupungin asuntoyhtiöön ja muut kohteet uuteen keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön.



• Näsin terveyskeskuksen kiinteistöt ja Rauhankadun neuvola siirretään uuteen kaupungin omistamaan keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiön, joka omistaa kiinteistöt suoraan taseessaan.

• Johannisbergin vanhainkotiin liittyvät kiinteistöt siirretään osaksi kaupungin asuntoyhtiötä.

• Näsin terveyskeskuksen ja Rauhankadun neuvolan vuokralaiset maksavat vuokraa kaupungille ja Johannisbergin vanhainkodin vuokralaiset maksavat vuokraa kaupungin asuntoyhtiölle.

• Kaupunki maksaa vastikkeita keskinäiselle kiinteistöosakeyhtiölle, joka kattaa vastikkeilla kiinteistönhoidon kustannukset sekä muut kulunsa.

• Kaupungin asuntoyhtiö maksaa Johannisbergin kiinteistöhoidon ja muut kulut keräämillään vuokrilla.

• Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja tavallisen kiinteistöosakeyhtiön muut erot on kuvattu edellä vaihtoehtojen 1-3 yhteydessä.

Porvoonkaupunki


1


Rauhankadun neuvola

VuokralaisetVuokrat


kiinteistöt

Vastikkeet

Kaupungin asuntoyhtiö

(Koy Suolapuro)



Vuokralaiset

Vuokrat

JÄRJESTELYN TOTEUTUSVAIHTOEHDOT JA NIIDEN ALUSTAVAT VEROVAIKUTUKSET

29.2.2016 26

• Yhtiöittäminen voidaan toteuttaa lähtökohtaisesti liiketoimintasiirtona, muuna apporttisijoituksena (kuin liiketoimintasiirtona) tai liiketoimintakauppana.

• Porvoon tavoitteiden kannalta soveltuvat toteutusvaihtoehdot ovat apportti tai liiketoimintakauppa.

– Liiketoimintasiirto ei mahdollista kiinteistöjen käypiin arvoihin arvostamista, sillä se tehdään kirjanpitoarvoin.

– Lisäksi viimeaikaisessa oikeuskäytännössä (KHO 2014:29) on katsottu, että kunnan kiinteistö-ja vuokraustoiminnan yhtiöittämistä kunnan kokonaan omistamalle holdingyhtiölle ei voida pitää EVL:n mukaisena liiketoimintasiirtona, jolloin liiketoimintasiirto ei tulisi kysymykseen. Käsityksemme mukaan liiketoimintasiirron soveltuvuudesta voidaan hakea verottajalta ennakkoratkaisua.

• Apportti ja liiketoimintakauppa poikkeavat toisistaan rahoituksen suhteen (liiketoimintakauppa pitää rahoittaa, kauppavelka mahdollista jättää velaksi, apporttia ei tarvitse rahoittaa).

– Apportissa yhtiölle ei synny vähennyskelpoisia korkokuluja, sillä yhtiö antaa apporttiomaisuuden vastikkeena omia osakkeitaan eikä sen siis tarvitse ottaa lainaa kiinteistöjen ostoon.

– Liiketoimintakaupassa on mahdollista tulouttaa kertaluontoinen myyntivoitto, mikäli kiinteistöjen kauppahinta ylittää niiden tasearvon.

• Edellä mainittujen yhdistelmä myös mahdollinen (esim. rakennukset apporttina sekä koneet ja laitteet liiketoimintakaupalla, kauppahinta voidaan jättää velaksi, irtaimiston osalta ei varainsiirtoverovaikusta).

29.2.2016 27

Kiinteistöomistuksen yhtiöittämisen vaihtoehtoiset toteutustavat

• Porvoon kaupungin ei tarvitse maksaa tuloveroa luovutusvoitosta, joten tuloverotuksen kannalta ei yhtiöittämisen toteutustavalla ole merkitystä.

– Esim. kiinteistöjen luovuttaminen yhtiöön apporttisijoituksena on verollinen luovutus, josta kunta ei kuitenkaan suorita veroa, koska kyse on verovapaasta tulosta (TVL 21 §.)

• Kaupunki on velvollinen maksamaan tuloveroa ainoastaan elinkeinotulosta ja muuhun kuin yleiseen tai yleishyödylliseen tarkoitukseen käytetyn kiinteistön tai kiinteistön osan tuottamasta tulosta.

• Kaupunki ei ole verovelvollinen omalla alueellaan harjoittamansa elinkeinotoiminnan tuottamasta tulosta eikä omalla alueellaan sijaitsevan kiinteistön tuottamasta tulosta.

• Koska kyse on sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevista kiinteistöistä, Porvoolle ei aiheudu tuloveroseuraamuksia kiinteistöjen yhtiöittämisestä.

29.2.2016 28

Yhtiöittämisestä ei aiheudu tuloveroseuraamuksia

• Kiinteistöjen ja osakkeiden apporttisijoituksista kiinteistöyhtiöön suoritetaan varainsiirtovero. Myös liiketoimintakaupassa ostajayrityksen tulee suorittaa varainsiirtovero hankitun omaisuuden käyvästä arvosta (kiinteistön luovutuksen varainsiirtovero on 4 %, kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden 2 %).

• Varainsiirto menee koko käyvästä arvosta eli Porvoon tapauksessa (sote-kiinteistöjen tekninen arvo 32,3 MEUR*) varainsiirtoveron määrä on 1,3 MEUR.

• Varainsiirtoveroa ei tule suoritettavaksi mahdollisesta koneiden ja laitteiden luovutuksesta.

• Varainsiirtoverolain määräaikainen varainsiirtoverovapauspykälä soveltuu käsityksemme mukaan vain kuntaliitostilanteisiin, josta tässä ei ole kyse.

– Omaisuusjärjestelyihin, jotka perustuivat kunta- ja palvelurakenneuudistuksesta annetun lain (ns. puitelaki) täytäntöönpanoon, on mahdollista saada määräajan vapautus varainsiirtoveron suorittamisesta. Järjestelyn pitää kuitenkin sisältyä lain nojalla tehtyyn toimeenpanosuunnitelmaan eikä sellaista ole tehty Porvoon tapauksessa. Lain täytäntöönpanoon liittyviin omaisuusjärjestelyihin liittyvästä määräaikaisesta verovapaudesta säädetään varainsiirtoverolaissa ja arvonlisäverolaissa.

• Varainsiirtoverolain 43 b§:n soveltuvuudesta/velvollisuudesta suorittaa veroa on mahdollista hakea veroviranomaisen ennakkoratkaisu.

– Ennakkoratkaisun saaminen kestää tyypillisesti 6-8 viikkoa. Päätös on valituskelpoinen.

29.2.2016 29

Luovutuksen kohteena olevista rakennuksista on ostajan suoritettava varainsiirtovero

* Tekninen arvo voi poiketa rakennuksen käyvästä arvosta. Käyvän arvon varmistamiseksi on arviolausunnon tilaaminen kiinteistöarvioitsijalta suositeltavaa.

• Apporttisijoituksessa Porvoon kaupunki antaa osakkeita vastaan muuta omaisuutta kuin rahaa (kiinteistöt ja irtaimisto).• Apporttisijoitus tehdään käyvin arvoin.

– Käypien arvojen ja tasearvojen erotus mahdollista tulouttaa (ei tuloveroseuraamuksia, koska kaupunki ei ole lainsäädännön perusteella tuloverovelvollinen).

– Korkeampi poistopohja kiinteistöyhtiöön.• Varainsiirtoveroa koskevat vapaussäännökset eivät soveltune, joten varainsiirtovero (4 %) tulee suorittaa kiinteistöjen

käyvistä arvoista.– Vapaussäännösten soveltuvuudesta on mahdollista hakea varainsiirtoverotuksen ennakkoratkaisu. Todennäköisyys

kuitenkin tälle on arvioitu pieneksi. • Ei tarvita rahoitusta.

29.2.2016 30

Yhteenveto kiinteistöomistuksen yhtiöittämisen vaihtoehtoisista toteutustavoista

Muu apporttisijoitus

• Liiketoimintasiirrossa luovutetaan tiettyyn liiketoimintakokonaisuuteen kohdistuvat varat, velat ja varaukset kaupungilta yhtiölle. Siirron vastineena Porvoon kaupunki saa vastaanottavan yhtiön osakkeita.– Liiketoimintasiirto on käytännössä apporttiluovutus, joka maksetaan vastaanottavan yhteisön osakkeilla.

• Tehdään lähtökohtaisesti kaupungin kirjanpitoarvoista.– Ei mahdollista käypiin arvoihin arvostamista.

• Viimeaikaisen oikeuskäytännön johdosta ei soveltune nyt suunniteltuun järjestelyyn (KHO 2014:29). Soveltuvuudesta kuitenkin mahdollista hakea veroviranomaisen ennakkoratkaisu.

• Varainsiirtoveroa ei ole suoritettava tai sen saa hakemuksesta takaisin.• Ei tarvita rahoitusta.

Liiketoimintasiirto(ei soveltune tässä

yhteydessä)

• Liiketoimintakaupassa omaisuuden Porvoon kaupunki myy kiinteistöt kauppahintaa vastaan.• Liiketoiminnan kauppa tehdään lähtökohtaisesti käyvin arvoin.

– Myyntivoitto mahdollista tulouttaa (ei tuloveroseuraamuksia, koska kaupunki ei ole lainsäädännön perusteella tuloverovelvollinen).

– Korkeampi poistopohja kiinteistöyhtiöön• Varainsiirtovero (4 % rakennuksista) tulee suorittaa kauppahinnasta.

– Varainsiirtoveron palautus ei tule kysymykseen.• Kaupan toteutukseen tarvitaan rahoitus.

– Mikäli kauppahinta jätetään velaksi sille tulee maksaa markkinaehtoista korkoa.

Liiketoimintakauppa

• Kiinteistön luovutus on arvonlisäveroton (AVL 27 §).– Apporttia käsitellään arvonlisäverotuksessa myyntinä.

– Kiinteistön ja osakkeiden myynti on arvonlisäverotonta.

• Kuntapalautukseen oikeutettavassa käytössä olleiden laitteiden luovutus on arvonlisäverovelvollista (AVL 61 §ei sovellu).– Luovutusta ei pidettäne arvonlisäverottomana liiketoiminnan luovutuksena, koska vain laitteet siirtyvät, mutta ei henkilökunta (AVL 19 a §).

• Yhtiömuotoisessa toiminnassa menetetään arvonlisäverolain 130 § säätämä kuntapalautus. Sen mukaan kunnalla on oikeus saada palautuksena verotonta toimintaa varten tehtyihin hankintoihin sisältyvä vero.

• Yhtiön tulee rekisteröityä ennen luovutusta arvonlisäverovelvolliseksi laitteiden vuokrausliiketoiminnasta ja kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta, jotta kiinteistöyhtiöllä on vähennysoikeus kustannuksista (rekisteröinti perustamisilmoituksella).– Kiinteistöyhtiö veloittaa vuokrat arvonlisäverollisena ja vähentää arvonlisäverollisista kustannuksista arvonlisäveron.

• Kiinteistöinvestoinnista tehtyä arvonlisäverovähennystä tarkistetaan, jos kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Kiinteistöinvestointien tarkistusvastuu siirtyy perustettavalle yhtiölle ellei muuta sovita. Arvonlisäverotukseen liittyvät tarkistusvastuut sekä alv-seuraamukset tulee varmistaa.– Ovatko tilat olleet alv-vähennykseen oikeutettavassa käytössä ja katsotaanko tilojen pysyvän jatkossakin alv-vähennykseen oikeuttavassa

käytössä?

– Kiinteistöinvestointien 10 vuoden tarkistusoikeus ja –velvollisuus kiinteistöjen osalta siirtyy lähtökohtaisesti siirronsaajalle.

– Vielä ei ole tietoa, tuleeko itsehallintoalueiden hankintojen alv-kohtelu samanlaiseksi kuin kuntien kuntapalautus tai valtion alv-menomomentti.

• Kiinteistön käyttöoikeuden luovutus on lähtökohtaisesti verotonta. – Terveyden- ja sairaanhoidon sekä sosiaalihuollon palvelut on vapautettu arvonlisäverosta (AVL 34 ja 37 §§).

– Yhtiö voi erikseen hakeutua verovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta AVL 30 §:n tarkoittamalla tavalla.

29.2.2016 31

Arvonlisäverokäsittely ei riipu järjestelytavasta

• Kiinteistöverolain säännökset kiinteistöveron määräytymisestä tulee ottaa huomioon kiinteistöyhtiössä.

• Yhtiö on kiinteistöverovelvollinen ja sen on suoritettava kaupungille kiinteistön arvon perusteella kiinteistöveroa.

• Verovelvollisuus koskee myös muulle kuin maanomistajalle kuuluvia rakennuksia ja rakennelmia.

• Porvoon kaupungin yleinen kiinteistöveroprosentti vuonna 2015 on 1,30 %.

• Kiinteistön verotusarvo vahvistetaan pääasiassa kaavamaisin perustein.

• Rakennusten verotusarvo määrätään jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella.

• Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä.– Jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 70 prosenttia keskimääräisistä rakennuskustannuksista. Rakennuksen myyntihinnalla ja

todellisilla rakennuskustannuksilla ei siten yleensä ole merkitystä rakennuksen jälleenhankinta-arvoa määrättäessä.

• Eri rakennustyypeille on omat arviointiohjeet, joiden mukaan jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen koon sekä laatu-ja varustetason perusteella.– Rakennuksen jälleenhankinta-arvo saadaan kertomalla rakennuksen pinta-ala tai tilavuus kyseisen rakennuksen varustetason mukaan

korjatulla pinta-alan tai tilavuuden perusarvolla.

• Ikäalennukset lasketaan rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen.

• Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitotöiden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti.

29.2.2016 32

Yhtiö on kiinteistöverovelvollinen

porvoon kaupungin sote-kiinteistöjen yhtiöittämisen valmistelu · 29.2.2016 3 yhteenveto / 1 •...

Documents