loteamentos fechados e condomÍnios...

Download LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMÍNIOS …riopretocult.com.br/wp/wp-content/uploads/2017/11/Loteamentos... · Orientadora: Profª Drª Raquel Rolnik PUC-CAMPINAS 2006 . SILVIA RODRIGUES

If you can't read please download the document

Post on 22-Nov-2018

214 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • SILVIA RODRIGUES

    LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS

    RESIDENCIAIS EM SO JOS DO RIO PRETO

    Dissertao apresentada como exigncia para obteno do Ttulo de Mestre em Urbanismo,

    ao Programa de Ps Graduao na rea de Urbanismo, Pontifcia Universidade Catlica de Campinas.

    Orientadora: Prof Dr Raquel Rolnik

    PUC-CAMPINAS 2006

  • SILVIA RODRIGUES

    "Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciaisem So Jos do Rio Preto"

    Dissertao apresentada ao Curso deMestrado em Urbanismo do Centro de CinciasExatas, Ambientais e de Tecnologias daPontifcia Universidade Catlica de Campinascomo requisito parcial para obteno do ttulode Mestre em Urbanismo.rea de Concentrao: Urbanismo.Orientadora: Profl. Dr.aRaquel Rolnik.

    Dissertaodefendida e aprovada em 26 de Junho de 2006 pela Comisso Examinadoraconstitudados seguintes professores:

    rofl. Dr.aMaria Helen Ferreira MachadoPontifciaUniversidade Catlica de Campinas

    -

    w

  • 2

    Dedico este trabalho ao meu querido filho Lucas

  • 3

    AGRADECIMENTOS

    A minha famlia,

    Pelo apoio para a realizao desta pesquisa que era um grande desafio; meu profundo

    agradecimento pela realizao desta grande conquista.

    Prof Dr Raquel Rolnik,

    Orientadora, meus eternos agradecimentos, pelo apoio, incentivo, ateno e pacincia.

    Mrcia de Assis,

    Pela generosidade com que me ajudou com informaes e pela companhia na realizao da

    pesquisa de campo.

    Ao Milton de Assis,

    Pela imensa colaborao para a coleta de dados junto Prefeitura Municipal de So Jos do Rio

    Preto.

    A todas as pessoas que trabalham na Prefeitura de So Jos do Rio Preto,

    Que colaboraram com ateno e carinho para a realizao da coleta de dados desta pesquisa.

    s minhas amigas ngela, Ziza e a minha irm Marisa, pela acolhida em suas casas, o que tornou

    possvel as minhas idas a Campinas.

    Ester Alkimim,

    Pela reviso do vernculo.

    Prof Dr Eullia Negrelos e Prof Dr Maria Helena,

    Examinadoras da Banca de Qualificao, pelo apoio e incentivo, fundamentais para a

    compreenso final desta pesquisa.

  • 4

    A cidade. Os modernos quase que completamente esqueceram o verdadeiro sentido

    desta palavra: a maior parte confunde as construes materiais de uma cidade com a prpria

    cidade e o habitante da cidade com um cidado. Eles no sabem que as casas constituem a parte

    material, mas que a verdadeira cidade formada por cidados.

    Jean-Jacques Rousseau

  • 5

    RESUMO

    Reflexo sobre loteamentos fechados e condomnios residenciais, que so tipos das

    novas configuraes e se do de forma dispersa no territrio. Este trabalho busca

    analisar esses tipos de moradia de forma condominial, fechada entre muros. Apresenta o

    histrico de implantao de todos os conjuntos residenciais na cidade de So Jos do

    Rio Preto.O principal objetivo analisar a crescente expanso da implantao de

    loteamentos fechados e condomnios residenciais (principalmente na dcada de 90),

    quais os principais grupos econmicos que atuam na cidade e de que forma esses

    empreendedores chegaram ao mercado imobilirio de loteamentos e condomnios

    residenciais, e qual a participao do poder pblico e de que forma ele contribui para a

    implantao desses conjuntos. O trabalho tambm identifica a relao entre o poder

    pblico e os agentes imobilirios e a troca na legislao para favorecimento de

    moradores e empreendedores imobilirios. H anlise de algumas reflexes tericas a

    fim de aprofundar os entendimentos sobre os impactos sociais e territoriais, mais

    complexos, causados pela implantao de loteamentos fechados e condomnios

    residenciais.

    Termos de Indexao: loteamentos fechados, condomnios residenciais.

  • 6

    ABSTRACT

    There is a dispersive thinking about closed plots of lands and residential condominiums

    which are types of new configurations in the Brazilian territory. The objective of this work

    is analyzes the kinds of homes in condominiums, closed between wall. It presents

    milestones of all the home condominiums implementations in So Jos do Rio Preto city.

    The main goal is to analyze the increasing growing of closed plots and residential

    condominiums implementation mainly in the 90s, which are the main economic groups

    playing in the city, how these entrepreneurs achieved the real estate market of closed

    plots and residential condominiums, what is the government role and how it contributes for

    the implementation of these units.

    It also identifies the relation between the government and the real estate agents and

    discus the changes in the regulatory laws to benefit the residents and real estate agents.

    It analyzes some theoretical reflections in order to go deeper into the understanding of the

    social and territorial complex impacts, caused by the implementation of closed plots and

    residential condominiums.

    Key words: closed plots of land and residential condominiums.

  • 7

    SUMRIO

    LISTA DE FIGURAS ............................................................................................... I

    LISTA DE TABELAS ...............................................................................................II

    RESUMO .............................................................................................................. III

    ABSTRACT ........................................................................................................... IV

    APRESENTAO ................................................................................................. V

    INTRODUO ......................................................................................................12

    1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO RESIDENCIAL ..................15

    1.1 O que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial ...............16

    1.2 So Jos do Rio Preto ..........................................................................21

    2. MERCADOS IMOBILIRIOS ............................................................................26

    2.1 O Valor da Terra .................................................................................. 29

    2.2 Anlise do Mercado Imobilirio ...........................................................30

    2.3 Origem e Evoluo dos Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais em So Jos do Rio Preto: Cronologia e Tipologia........43

    2.4 Condomnios de Interesse Social ........................................................49

    2.5. Uso de reas Pblicas ........................................................................51

    2.6 O Fechamento dos Loteamentos .........................................................53

    2.7 Tipologia e Classificao por Faixa de Renda .....................................55

    2.8 Avaliao dos Projetos .........................................................................60

    2.9 Anos 90 Hipteses e Evidncias .......................................................69

    3. A TERRA E OS GRUPOS ECONMICOS ......................................................72

    3.1 rea Urbana e Legislao ....................................................................73

    3.2 Os Empreendedores de Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................76

  • 8

    3.3 Os Compradores de Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................86

    4. PODER PBLICO, LEGISLAO E O LOTEAMENTO FECHADO ..............94

    5. CONSIDERAES FINAIS.............................................................................106

    5.1 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Implantados de

    Forma Dispersa.........................................................................................107

    5.2 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Como Novas

    Formas de Segregao ............................................................................116

    BIBLIOGRAFIA .................................................................................................. 123

    ANEXOS ............................................................................................................ 128

    LISTA DE FIGURAS

    Figura 1: Alphaville .............................................................................................. 20

    Figura 2: Mapa do Estado de So Paulo ............................................................ 22

    Figura 3- Da rea edificada e rea do Terreno ................................................... 25

    Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas .............. 27

    Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo,

    2003...................................................................................................................... 28

    Figura 6: Componentes do Valor do Solo Urbano .............................................. 29

    Figura 7: Composio de Preos Imobilirios ..................................................... 32

    Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas ...................................................33

    Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra ....................................... 35

    Figura 10: Fotos do Condomnio Residencial Mrcia.......................................... 37

    Figura 11: Fachada do Condomnio Green Village III ..........................................39

    Figura 12: Implantao do Condomnio Green Village III ....................................39

    Figura 13: Pavimento Trreo do Condomnio Green Village III .......................... 40

  • 9

    Figura 14: Pavimento Superior do Condomnio Green Village III........................ 40

    Figura 15: Condomnio Maison du Parc .............................................................. 42

    Figura 16: AlphaVille Conde ............................................................................... 42

    Figura 17: Condomnio Bourgainville ................................................................. 43

    Figura 18 : 1 Casa Construda .......................................................................... 43

    Figura 19: Imagem por Satlite dos Loteamentos Fechados Dbora Cristina,

    Village Santa Helena, Village Flamboyant, Bourgainville..................................... 46

    Figura 20: Loteamentos Fechados ..................................................................... 47

    Figura 21: Condomnios de Interesse Social ...................................................... 50

    Figura 22: Condomnio Residencial Villa Borghese ............................................ 51

    Figura 23: Condomnio Recanto Real ................................................................. 52

    Figura 24: reas Verdes do Condomnio Village Flamboyant ............................ 53

    Figura 25 Bairros Privatizados Acumulam Problemas ..................................... 55

    Figura 26 : Condomnios Beneficiados com Servios ......................................... 57

    Figura 27: Definies do Forest Hills .................................................................. 58

    Figura 28 - Opes de Fachada .......................................................................... 59

    Figura 29 - Planta Baixa das Casas .................................................................... 59

    Figura 30 Condomnio Marisa Cristina ........................................................... 60

    Figura 31: Implantao do Condomnio Marisa Cristina ..................................... 61

    Figura 32: Implantao do Condomnio Residencial Villa Borghese .................. 61

    Figura 33: Implantao do Forest Hills ................................................................ 62

    Figura 34: Foto das Fachadas ............................................................................ 62

    Figura 35: Fachada e Conjunto de Casas do Condomnio Las Palmas ............. 62

    Figura 36: Implantao do Condomnio Las Palmas .......................................... 63

  • 10

    Figura 37: Planta Baixa da Casa de 2 dormitrios do Condomnio Jardins de

    Barcelona ............................................................................................................. 63

    Figura 38: Planta Baixa da Casa de 3 Dormitrios do Jardins de Barcelona ..... 63

    Figura 39: Fachadas das Casas do Jardins de Barcelona .................................. 64

    Figura 40: Fachadas das Casas do Green Village III .......................................... 65

    Figura 41 Imagem por Satlite dos Condomnios Damha. .............................. 66

    Figura 42: Fachadas de Alguns Empreendimentos Damha ............................... 67

    Figura 43: Edifcio de Apartamentos Green Garden ........................................... 68

    Figura 44: Fachadas dos Loteamentos Fechados .............................................. 69

    Figura 45: Fachadas dos Condomnios .............................................................. 69

    Figura 46 Projeto Edge City ............................................................................. 82

    Figura 47: Condomnio Vale Verde ......................................................................83

    Figura 48 Mapa das Aglomeraes Urbanas do Estado de So Paulo ..........113

    LISTA DE TABELAS

    Tabela 1: PIB (Produto Interno Bruto) de So Jos do Rio Preto ........................23

    Tabela 2: Nmero de Lanamentos de Condomnios Horizontais por Ano ..........27

    Tabela 3: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Las Palmas..36

    Tabela 4: Custo da Terra do Residencial Mrcia ................................................ 37

    Tabela 5: Custo da Terra do Residencial Mrcia ................................................ 38

    Tabela 6: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Mrcia ........ 38

    Tabela 7: Oramento de Implantao do Condomnio Green Village III...............40

    Tabela 8: Diferenas quantitativas entre projeto e Lotes Executados............... 105

    Tabela 9: Cidades mdias de 100 a 500 mil habitantes .................................. 112

    Tabela 10 Dados do IBGE (Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e

    Estatstica ........................................................................................................... 114

  • 11

    ANEXOS

    Tabela 11: Ocupao dos Empreendimentos ....................................................129

    Tabela 12: Custo da Terra ..................................................................................129

    Tabela 13: Avaliao Imobiliria dos Loteamentos Fechados ...........................130

    Tabela 14: Avaliao Imobiliria dos Condomnios Residenciais ......................131

    Tabela 15: Condomnios Residenciais ...............................................................132

    Tabela 16: Loteamentos Fechados ...................................................................136

    Figura 50: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 70 .............................139

    Figura 51: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 90..............................140

    Figura 52: Mapa de Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais........141

    Figura 53: Imagem de Satlite de So Jos do Rio Preto .................................143

  • 12

    INTRODUO _________________________________________________

    Para o estudo de loteamentos fechados e condomnios residenciais

    horizontais, foi escolhido o caso de So Jos do Rio Preto, porque esse novo

    modelo de urbanizao tem se dado no somente em grandes metrpoles, mas

  • 13

    disseminado por todo o Pas. Para o entendimento desses processos de

    urbanizao, necessrio conhecer os agentes envolvidos no processo de

    implantao, como: empreendedores, arquitetos, agentes imobilirios e a

    articulao destes com o poder pblico, a fim de produzir uma nova forma de

    morar e uma nova mercadoria.

    A princpio, foi considerado apenas o estudo sobre condomnios

    residenciais mas, com o desenvolvimento da pesquisa, foi necessria a incluso

    dos loteamentos fechados, por fazerem parte de conjuntos residenciais

    horizontais fechados, que constituem o objeto desta pesquisa.

    O trabalho est dividido em cinco captulos que delimitam quatro

    grandes temas: os mercados imobilirios, as questes fundirias, os agentes

    envolvidos e o poder pblico.

    No primeiro captulo, explico conceitualmente e legalmente o que so

    loteamento, loteamento fechado e condomnio residencial e tambm apresento a

    cidade de So Jos do Rio Preto.

    No captulo 2, esto as questes relativas ao valor da terra, anlise do

    mercado imobilirio, origem e evoluo dos loteamentos fechados e condomnios

    residenciais, os condomnios de interesse social, o fechamento dos loteamentos,

    tipologia e classificao por faixa de renda, avaliao dos projetos e concluo com

    as hipteses e evidncias do aumento significativo dos loteamentos fechados e

    principalmente os condomnios residenciais na dcada de 90.

    No captulo 3 descrevo as questes fundirias e quais os grupos

    econmicos que atuam na cidade de So Jos do Rio Preto e tambm quem so

    os compradores deste novo produto do mercado imobilirio.

  • 14

    No captulo 4 tratada a legislao municipal em relao aos

    loteamentos fechados.

    E finalmente no captulo 5 so tratadas algumas reflexes sobre os

    impactos scio-territoriais que os loteamentos fechados e os condomnios

    residenciais acabam acarretando.

    Esse novo modelo de urbanizao est presente em vrias cidades

    brasileiras. No caso de So Jos do Rio Preto existem tipologias destinadas a

    todas as classes de renda, gerando impactos territoriais e sociais. Este segmento

    do mercado imobilirio composto principalmente por 3 grandes empresas que

    so a Encalso, a Tarraf e a Rodobens e o aumento de aprovaes de

    loteamentos fechados de So Jos do Rio Preto resultou das relaes polticas e

    econmicas entre os setores pblico e privado.

  • 15

    1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO RESIDENCIAL EM SO JOS DO RIO PRETO

    _________________________________________________

  • 16

    1.1 O Que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial

    A Lei Federal 6766 de 1979, permitiu que as cidades passassem a ter

    um novo instrumento para regulamentar o parcelamento do solo. Essa Lei,

    chamada de Lei Lehmann, conceitua o loteamento para fins urbanos como sendo

    a "subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas

    vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou

    ampliao das vias existentes".FREITAS (1988)

    O parcelamento do solo, na definio de AZEVEDO (1983), a "diviso

    de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autnoma, com acesso direto via

    pblica. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterizao

    originria, dando nascimento a vrias parcelas individualizadas, que recebem o

    nome de "lotes". Da a denominao de "loteamento". (...) O parcelamento para

    fins urbanos, ou parcelamento urbanstico, destina-se a integrar a gleba na

    cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou seja, uso residencial,

    comercial, industrial e institucional".

    O Loteamento Fechado

    No loteamento institudo pela Lei Federal 6.766/79, tem-se um repasse

    de reas pblicas ao domnio municipal. Ento, so abertas vias de circulao,

    ruas, algumas vielas sanitrias, praas, reas verdes, reas institucionais que so

    reas reservadas para o municpio fazer uma creche, uma escola municipal, tudo

    que tenha uma finalidade voltada para o pblico, bens de uso comum do povo. No

    loteamento, h o recorte das reas para formao dos lotes; as pessoas vo

    compr-los e construir suas casas em cima deles.

    Os loteamentos convencionais, segundo SILVA (1995), regidos pela

    Lei 6766/79, so fechados por ato do loteador ou de uma associao de

  • 17

    moradores, o que demonstra a sua ilegalidade. Com efeito, os tais loteamentos

    fechados" juridicamente no existem; no h legislao que os ampare,

    constituem uma distoro e uma deformao de duas instituies jurdicas: do

    aproveitamento condominial de espao e do loteamento ou do desmembramento.

    mais uma tcnica de especulao imobiliria, sem as limitaes, as obrigaes

    e os nus que o Direito Urbanstico impe aos arruadores e loteadores do solo".

    No loteamento fechado, as pessoas tomam posso desse espao e

    pretensamente esto colaborando com o poder pblico quando esto recolhendo

    o lixo, fazendo manuteno das vias, cuidando das reas pblicas: mas, nesses

    casos, no h contrapartida nenhuma, porque a populao no tem retorno. um

    servio que deveria ser prestado pela prefeitura.Os impostos so todos pagos

    para que esse servio seja prestado em todo o territrio municipal. Ento, a

    contrapartida dos moradores desses loteamentos imaginria, ilusria, porque

    nada devolvido populao. Mas quando se trata de condomnio de baixa

    renda, a realizao da manuteno destas reas, onde o recurso da populao

    escasso e a prefeitura no tem como prestar este servio porque as ruas e tudo o

    que estiver l dentro rea privada.

    Segundo AZEVEDO (1985), Na verdade, o que difere basicamente o

    loteamento comum do loteamento fechado que, no primeiro, as vias e

    logradouros passam a ser do domnio pblico, podendo ser utilizadas por

    qualquer pessoa, sem nenhuma restrio. No segundo, as ruas e praas, jardins

    e reas livres continuam de propriedade dos condminos, que deles se utilizaro

    conforme estabelecerem em conveno. No loteamento comum, cada lote tem

    acesso direto via pblica; no loteamento condominial, no; os lotes tm acesso

    ao sistema virio do prprio condomnio, que, por sua vez, alcanar a via

  • 18

    pblica. No loteamento comum, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa

    de existir, para dar nascimento aos vrios lotes como unidades autnomas

    destinadas edificao. No loteamento condominial, a gleba inicial no perde a

    sua caracterizao; ela continua a existir como um todo, pois o seu

    aproveitamento feito tambm como um todo, integrado por lotes de utilizao

    privativa e rea de uso comum.

    Condomnio Residencial

    FERREIRA (2005) define que condomnio o domnio exercido

    juntamente com outrem; co-propriedade, conjunto residencial geralmente cercado

    e com acesso controlado, dotado de equipamentos comunitrios, e cujos

    moradores dividem diversas despesas (com pessoal, manuteno, etc.), mas

    comumente chama-se condomnio o objeto do condomnio ou a contribuio

    para as despesas comuns, ou para designar conjuntos de casas, murados,

    configurados a partir de loteamentos convencionais chamados loteamentos

    fechados.

    Segundo FREITAS (2004), os condomnios fechados so

    regulamentados pela lei 4591/64 e tudo que est dentro da rea do projeto rea

    privada. O que mais comum o condomnio de prdios de apartamentos (...)

    ou s vezes uma forma conjugada de dois ou trs prdios de apartamentos (...);

    uma grande rea de lazer, playground, piscina e estacionamento so espaos

    privados; no caso de condomnio, no h repasse de reas pblicas para o poder

    pblico. No condomnio no h a figura do lote (...). No prdio de apartamentos,

    h a unidade residencial, que uma frao ideal do prdio que corresponde ao

    apartamento. Quem compra o apartamento tambm proprietrio em condomnio

    de uma frao ideal do todo, das reas comuns ali ... das escadarias, do elevador,

  • 19

    do hall, do playground, da garagem, da piscina, etc... No caso dos

    condomnios horizontais (de casas trreas ou assobradadas), a legislao a

    mesma da dos prdios de apartamentos. Portanto, no caso do condomnio, no

    h o repasse de reas pblicas para o domnio pblico.

    De acordo com SANTOS (2002), pode-se definir condomnio horizontal

    fechado como um agrupamento de unidades habitacionais unifamiliares, com

    acessos independentes, construdo por um empreendedor de acordo com projeto

    que abarca tanto o conjunto como as residncias. Pode-se falar de conjunto de

    casas implantado na malha urbana convencional, mas independente e isolado

    desta, geralmente por muros, e que possui acessos controlados e sistemas de

    segurana. Apresentam formas diferenciadas de agenciamento de unidades

    habitacionais, sempre circunscritas dentro das seguintes variveis: podem

    constituir blocos de unidades trreas, ou de dois ou mais pavimentos; podem ser

    unidades geminadas por um s lado, geralmente com dois ou mais pavimentos;

    assim como podem ser unidades isoladas, tambm de dois ou mais pavimentos.

    Em geral, os condomnios apenas prevem a utilizao de espaos coletivos para

    o lazer, com piscinas, churrasqueiras, sales de festas, reas para praticar

    esportes, etc., e no incluem, necessariamente, reas verdes, ainda que a

    legislao paulistana exija o mnimo de 5m por unidade habitacional.

    ESCORZA (2003) cita, em seu texto, que existem no Cdigo Civil (Lei

    10.406/2002) os artigos 1314 a 1326, nos quais a figura do condomnio tem como

    caracterstica bsica o fracionamento da gleba em partes ideais. O proprietrio

    tem a obrigao de participar com as despesas de conservao das reas

    comuns e permitida a barreira fsica, onde a autorizao para a entrada dada

    pelos proprietrios.

  • 20

    O Alphaville foi o primeiro loteamento fechado a ser lanado no Brasil;

    o projeto de loteamento foi inicialmente desenvolvido para indstrias no

    poluentes. Com a instalao de grandes empresas, verificou-se a necessidade

    dos executivos morarem perto do local de trabalho.

    Figura 1: Alphaville Fonte: Alphaville Urbanismo

    O condomnio Alphaville So Paulo foi lanado em 1974, cerca de

    30 km da regio dos Jardins, em So Paulo, e hoje uma comunidade com

    aproximadamente 30.000 habitantes espalhados em 15 residenciais. Em 1997, a

    receita foi levada para Campinas; em 1998, para Belo Horizonte e, em 2000, para

    Curitiba, Goinia e Salvador. Na capital, os primeiros condomnios surgiram nos

    Jardins (zona sul) e na Chcara Flora. No incio, eram apenas empreendimentos

    para as classes mdia e alta e, a partir de 1999, passaram a ter padres diversos

    e preos variados. Hoje, possvel encontrar residenciais de alto padro na Vila

    Carro, como o Condomnio Residencial Granville e outros de baixo padro, como

    o Conjunto Residencial Vila Carmosina, em Itaquera (TEIXEIRA, 2002).

    O sucesso do empreendimento foi muito grande e gerou outros

    modelos no Pas, como smbolos de segurana, organizao e tranqilidade para

    a famlia, com toda a infra-estrutura urbana necessria.

  • 21

    1.2 So Jos do Rio Preto

    Em So Jos do Rio Preto, verifica-se a presena desse modelo de

    parcelamento do solo em loteamentos fechados e condomnios residenciais.

    Os loteamentos fechados e condomnios residenciais invadem o

    territrio do municpio e tm uma implantao desordenada. A legislao no

    contempla instrumentos, mecanismos e parmetros que regulem as instalaes

    desses conjuntos residenciais com as mnimas condies de vida saudvel para

    os moradores da cidade.

    Referncia Histrica

    So Jos do Rio Preto foi elevada a municpio em 19 de julho de

    1894. O grande desenvolvimento da cidade se deu a partir da chegada dos trilhos

    da Estrada de Ferro Araraquarense, em 9 de julho de 1912, que permaneceu

    como ponta final dos trilhos por vinte anos. Em 1933, So Jos do Rio Preto se

    transformou num plo comercial regional e concentrou toda a produo de

    mercadorias produzidas no chamado Serto do Avanhandava, em razo de sua

    situao de ponta de linha frrea.

    Em 1944, foi instalada a Swift, primeira grande indstria da cidade, que

    extraa leo comestvel a partir do algodo, milho, mamona e amendoim. O

    algodo havia se transformado no grande propulsor da economia regional e atraa

    ainda outras firmas especializadas, a Sambra e Indstrias Reunidas Matarazzo.

    Naquela poca, a cidade ocupava lugar de destaque como sede de uma regio

    riqussima na produo de algodo.

    Segundo CORREA (2006), Com a vinda da Swift, Rio Preto deixava de

    ser uma cidade comercial, em parte ainda movida pela atividade agrcola, para

    ganhar ares industriais. A empresa chegou com fama internacional, movimentou a

  • 22

    economia regional e passou a ser a maior empregadora da cidade. Em 1969, a

    Swift cessou suas atividades fabris.

    Evoluo Demogrfica

    Em 2005, a populao de So Jos do Rio Preto, estimada pelo IBGE,

    era de 406.826 mil habitantes. A cidade est localizada a 441 km da capital.

    Figura 2: Mapa do Estado de so Paulo Fonte: http://200.168.242.5/cpub/pt/site/index.php

    So Jos do Rio Preto se destaca porque a cidade est num local

    estratgico, no cruzamento de rodovias que fazem a ligao com So Paulo e

    Porto de Santos para escoamento da produo. Por ser plo de uma regio, a

    cidade recebeu muitos investimentos do poder pblico.

    A economia da regio de So Jos do Rio Preto uma das menos

    industrializadas do Estado. As indstrias da regio empregam apenas 25,3% da

    mo-de-obra local e geram 1% somente do valor adicionado da indstria estadual.

    Mas a parte mais significativa da economia da cidade so os servios.

  • 23

    Agropecuria Indstria

    Servios

    Total Pib Per Capita

    42,10 715,24 1.960,28 2.717,62 6.917 Tabela 1: PIB (Produto Interno Bruto) de So Jos do Rio Preto Fonte: Seade / 2003.

    Os produtos mais significativos da regio so a cana-de-acar, a

    laranja, a carne bovina e o leite. Esses itens esto entre os mais representativos

    nas diferentes sub-regies, com algumas alternncias quanto ao produto

    principal. No entorno de Catanduva, a cana-de-acar o principal produto,

    responsvel por 45% do valor da produo agrcola. No extremo noroeste, a

    carne bovina lidera, com participaes que variam de 26% a 38%.

    Expanso Urbana

    No final dos anos 50, o prefeito Alberto Andal implantou o Plano

    Diretor de Desenvolvimento e a Lei de Zoneamento. O arquiteto Heitor Jos Eiras

    planejou o crescimento de Rio Preto, delineando a ocupao dos vales dos

    crregos Bor e Canela com grandes e largas avenidas.

    O traado inicial era com ruas largas dividindo a rea em quarteires,

    formando uma quadrcula, traado pelo Engenheiro Ugolino Ugolini a pedido da

    Igreja Catlica.

    At 1974, era uma cidade concentrada em torno de um ncleo central,

    quando se deu a aprovao do primeiro Loteamento Fechado distante da rea j

    urbanizada e em rea rural (ver Figura 50 em anexos).

    Entre 70 e 80 teve somente a aprovao de 2 loteamentos fechados.

    Sendo o primeiro em rea rural.

    Na dcada de 80 o nico loteamento fechado aprovado foi em rea

    rural.

    A grande expanso dos loteamentos fechados e dos condomnios

    residenciais se deu na dcada de 90 (ver Figura 51 em anexos) com a aprovao

  • 24

    de 4 loteamentos fechados e 12 condomnios residenciais, sendo que os

    primeiros foram de interesse social.

    At 2005 So Jos do Rio Preto contava com 16 loteamentos fechados

    e 21 condomnios residenciais (ver Figura 52 em anexos), classificados de acordo

    com a classe de renda em condomnios de interesse social, renda mdia baixa,

    loteamentos e condomnios de renda mdia, condomnios de renda mdia alta e

    loteamentos de alta renda.

    Atualmente, a maior concentrao populacional da cidade de So Jos

    do Rio Preto est contida em um v formado pelo cruzamento de duas rodovias.

  • 25

    Figura 3- Da rea edificada e rea do terreno Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento ,2005.

  • 26

    2. MERCADOS IMOBILIRIOS _________________________________________________

  • 27

    Neste captulo so tratadas as questes dos mercados imobilirios

    porque cada segmento segundo a classificao trabalhado de forma

    diferenciada desde o projeto, pblico alvo, publicidade, captao e venda..

    Com tamanhos variados e preos para todos os bolsos, os

    condomnios residenciais ganham um espao cada vez maior no estado de So

    Paulo.

    Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas Fonte: Revistas Veja de 3/9/ 2003 e 6/4/2005.

    Segundo SALGADO (2000), os condomnios residenciais surgiram nos

    grandes centros urbanos como uma opo de moradia para famlias que buscam

    a segurana de um apartamento aliada privacidade de uma casa.

    1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 So Paulo 4 10 7 20 22 18 21 29 55 Outras cidades da RMSP

    0 4 4 2 6 8 4 5 15

    Total 4 14 11 22 28 26 25 34 70 Tabela 2: Nmero de lanamentos de condomnios horizontais por ano Fonte: Denise Mnaco dos Santos e Nomads. USP - Ncleo de Estudos sobre Habitao e Modos de Vida, a partir de dados da Embraesp - 2002- Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio. Para condomnios, foram descartados conjuntos no construdos, ou que no se enquadram nas definies propostas por este trabalho.

  • 28

    Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo, 2003. Fonte: Revista Veja So Paulo de 03 de setembro de 2003

    Existe uma luta travada entre as pessoas que buscam morar em

    condies melhores (com mais conforto, em local com acesso facilitado a

    servios, transporte e mais segurana, para viver bem e cuidar de suas famlias) e

    aqueles que vem a cidade como geradora de lucro, onde a habitao como

    uma mercadoria.

    A luta que se trava na cidade pela apropriao da renda imobiliria a

    prpria expresso da luta de classes em torno do espao construdo.

    (MARICATO, 1997)

    O modo capitalista de produo fora uma separao entre o

    trabalhador e o viver ao mesmo tempo em que os reintegra de maneira complexa.

    A aparncia superficial dos conflitos nas sociedades urbano-industriais

    contemporneas indica que existe na verdade uma dicotomia entre as lutas no

    local de trabalho e no local de vida, e que cada tipo de luta travada segundo

    distintos princpios e regras. As lutas em torno do fundo de consumo para o

    trabalhador igualmente emergem das tenses inevitveis entre os apropriadores

    (procurando a renda), os construtores (procurando o lucro), os financistas

    (procurando juros) e o trabalho (procurando se opor s formas secundrias de

    explorao que ocorrem no local de vida). (HARVEY, 1982)

  • 29

    2.1 O Valor da Terra

    A especulao da terra tem se perpetuado devido a vrios fatores,

    como: o uso do solo, a sada dos pobres de reas de alta renda, a sada das

    elites do centro, a disperso das elites em bairros fechados, em reas de custo

    baixo de terra e a ganncia dos construtores e incorporadores.

    Na composio dos preos da terra, so destaques a acessibilidade,

    centralidades, histria do lugar, estrutura scio-econmica, estrutura espacial,

    demandas locais, qualidade urbana, paisagstica e ambiental, infra-estrutura,

    projetos pblicos e privados e interveno pblica, como as normas de

    planejamento urbano, taxas, tarifas e impostos.

    Figura 6: Componentes do valor do solo urbano Fonte: REESE, Eduardo. Urbanizacin capitalista y mercados de tierras. Disciplina Territrio e Poder PUC Campinas, 2006

    No passado, as terras onde esto localizados os condomnios eram

    utilizadas como fazendas para a produo de pecuria e agricultura. Os limites

    eram muito bem definidos entre rural e urbano. Desde a dcada de 70, tanto na

    regio de So Paulo com o Alphaville como em So Jos do Rio Preto com o

    Bourgainville, a rea rural est sendo tomada pelos loteamentos fechados e

    condomnios residenciais, assim como por parques temticos, centros de

    Componentes do valor do solo urbano

    Troca das Normas Urbanas

    Aes do conjunto da sociedade

    A B C D

    Esforo do proprietrio

    Componentes do valor do solo

    urbano A+B+C+D

    Valorizao apropriada pelo proprietrio anterior

    Esforo do proprietrio anterior

    A0 B0 C0 D0 Investimentos pblicos

  • 30

    compras, etc. A noo de cidade est sendo alterada; reas de disperso no tm

    valores pblicos de cidade, como infra-estrutura, servios e equipamentos sociais.

    Esses conjuntos de disperso esto privatizando sua infra-estrutura e servios.

    O conceito de valor da terra diferenciado pela localizao tem sido

    alterado pela acessibilidade. Os investimentos pblicos feitos na cidade, como

    abertura de avenidas, causam alterao no preo de terrenos e imveis da regio,

    tornando muitas vezes mais facilitado o acesso, favorecendo a valorizao da

    regio e promovendo a implantao de novos empreendimentos.

    Segundo HARVEY (1982), O carter fixo e imvel do ambiente

    construdo acarreta a produo e uso de mercadorias sob condies de

    competio monopolstica espacial, com fortes efeitos de vizinhana ou de

    externalidades. Muitas das disputas que ocorrem referem-se a externalidades (o

    valor de uma residncia determinado em parte pelas condies das que a

    rodeiam) e cada proprietrio est, portanto, muito interessado em assegurar que a

    vizinhana em conjunto seja bem conservada.

    2.2 Anlise do Mercado Imobilirio

    O mercado imobilirio trabalha com oferta e demanda de produtos

    imobilirios (terra e unidades construdas). Com a ausncia do sistema de

    financiamento (principalmente para a classe de renda mdia) e com a ineficcia

    dos governos em promover a recuperao e a implantao de reas pblicas de

    lazer; o setor privado aproveitou a demanda e atua no segmento de loteamentos

    fechados e condomnios residenciais muitas vezes com financiamento prprio.

    Para execuo desses empreendimentos, necessria uma anlise do

    terreno sob diferentes aspectos: zoneamento, restries de uso, desapropriaes

    e tombamentos para estabelecer os usos possveis. Uma vez definidos esses

  • 31

    usos, elaborada uma pesquisa sobre o mercado da regio, visando detectar o

    melhor uso para o terreno: residencial, comercial, industrial, institucional, etc.

    Para identificar se um projeto imobilirio j definido realmente vivel

    financeiramente, uma srie de anlises elaborada com base em fatos histricos

    e recentes, visando estabelecer o ndice de aproximao da expectativa com a

    realidade mercadolgica do momento.

    Com base em detalhados estudos da regio ou do negcio especfico

    (anlise mercadolgica), verificada a adequao em termos de oferta e

    demanda, onde uma regio ou cidade exaustivamente pesquisada, levantando-

    se todos os empreendimentos compatveis com o objeto-alvo, buscando o maior

    conhecimento possvel do mercado: nmero de empreendimentos em oferta,

    empresas atuantes, projeo de novas construes que esto para comear,

    perfil, tipologia, preos e condies efetivamente praticadas, bem como

    velocidade de vendas alcanadas.

    Tambm necessrio avaliar corretamente as mudanas sociais,

    entender as alteraes de comportamento e antecipar tendncias, testar produtos

    e localizar clientes com potencial de compra.

    Para anlise da demanda, importante analisar o perfil da sociedade,

    como o envelhecimento da populao, pessoas que moram ss, importncia no

    sistema de comunicao e mudanas na rea tecnolgica. Com isso, possvel

    traar novos produtos especficos para as necessidades da populao. Cada

    perfil da sociedade tem necessidades e exigncia especifica.

    A expanso dos condomnios residenciais se deve, em grande parte,

    violncia urbana. O marketing imobilirio aproveita o medo das pessoas para

    vender a idia de um produto seguro e que confere status social. A possibilidade

  • 32

    de morar seguramente e repartir as despesas de manuteno da moradia atraem

    at mesmo as camadas com menos poder aquisitivo.

    O espao urbano no apenas o lugar onde o cidado vive, mora,

    trabalha e nem s o local onde o capital obtm lucros. , principalmente, o objeto

    em si da extrao dos ganhos capitalistas.

    Figura 7: Composio de preos imobilirios Fonte: REESE, Eduardo. Urbanizacin capitalista y mercados de tierras. Disciplina Territrio e Poder PUC Campinas, 2006.

    Os valores dos custos dos materiais, mo-de-obra e equipamentos,

    assim como gastos gerais, honorrios, gastos com promoo e com impostos,

    taxas e licenas, so praticamente fixos.

    A diferena significativa na composio dos preos est na parte

    residual, que so o lucro e o preo do terreno e, para conseguir aumentar o lucro,

    o investidor do mercado imobilirio busca obter terras a um custo menor e

    tambm reduzir outros custos, como utilizar materiais com qualidade inferior e

    sistemas construtivos inadequados aos padres da obra.

    O preo do solo est determinado pelo produto imobilirio que se pode desenvolver e, para tanto, pela demanda

    Mximo preo que est disposta a pagar a demanda por um determinado produto imobilirio

    Custo dos materiais

    Custo da mo-de-obra

    Custo dos equipamentos

    Gastos Gerais / Honorrios

    Gastos promoo e comercializao

    Impostos / taxas / licenas

    Residual

    Lucro

    Preo do terreno que est disposta a pagar a demanda

  • 33

    Na compra da terra, os incorporadores se beneficiam com o preo dos

    solos. So os incorporadores que compram uma gleba de terra a preo de

    hectare ou alqueire que, depois de urbanizada, vendida por metro quadrado,

    existindo uma diferena muito grande dos valores das terras dentro do permetro

    urbano, porque h a possibilidade de retalhamento em lotes, considerando que

    existe uma variao devido localizao em situao de maior ou menor

    valorizao e, portanto, h uma intensa presso sobre o poder pblico para

    incorporar reas rurais ao limite do permetro urbano.

    A seguir, so expostos, atravs de dados coletados junto Secretaria

    de Planejamento, construtoras e incorporadoras, imobilirias, engenheiros

    calculistas, empresas que constre reas esportivas e empresas de

    equipamentos de lazer, os preos dos empreendimentos. A inteno entender,

    primeiramente, o processo de valorizao da terra e tambm o custo do

    empreendimento, compreender a voracidade com que as empresas do ramo

    imobilirio atuam e tentar desvendar os mistrios escondidos a sete chaves

    nesse ramo de negcio.

    1. Condomnio Residencial Las Palmas

    Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas - Proprietrio : SETPAR S/A Fonte: Fotos elaboras pela autora e catlogo da Setpar, 2005.

  • 34

    A Setpar adquiriu as terras em 13/07/2001 por R$ 155.000,00, de

    Antonio Pereira de Castilho (este valor o declarado junto ao cartrio de imveis)

    .2. ANTONIO PEREIRA DE CASTILHO

    A. Comprou as terras dos herdeiros de MASAYOSHI TAMASHIRO 10/09/1986

    por 20.000,00 cruzados = 1 alqueire = 24.200,00 m.

    B. 2/5/90 a Prefeitura desapropriou 4.239,00 m = 19.961,00.

    2/8/93 Retificou a rea em juzo; de 19.961,00 m, passou a 26.527,00 m.

    29/1/97 Nota de retificao; passou a 22.024,19 m.

    Os 22.024,19 m foram desmembrados em seis partes; em uma parte foi

    construdo o Condomnio Residencial Las Palmas.

    3. HERDEIROS

    A. Seiichi Tamashiro e Maria Midori Itotamashiro, Masao Tamashiro e Josefina

    Takako Horikoshi Tamashiro, Masayoshi Tamashiro e Marisa Yamashita

    Tamashiro, Tioka Tamashiro Miyasato e Seizin Miyasato.

    B. Maria Tamashiro Miyashiro e Vergilio Miyashiro.

    C. Kensei Ogusuku, Haru Ogusuku Aragaki e Jose Seizen Aragaki, Luiz Ogusuku

    e Maria Alice Starelli Ogusuku, Osvaldo Ogosuku e Maria Aparecida Cardoso

    Ogusuku, Yasue Ogusuku Agren e Antenor Agren.

    4. Masayoshi Tamashiro - Adquiriu em 1958 - rea Rural.

    5. Seizin Mizato - proprietrio da Fazenda Piedade - INCRA 610.143.008.419/7.

    As terras passaram para o permetro urbano pela lei n 3096/82 - art 1 em

    14/07/82.

  • 35

    Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra Fonte: Elaborado pela autora, 2005.

    SEIZIN MIZATO

    MASAYOSHI TAMASHIRO

    1.1SEIICHI TAMASHIRO E MARIA MIDORI ITOTAMASHIRO 1.2 MASAO TAMASHIRO E JOSEFINA TAKAKO HORIKOSHI TAMASHIRO 1.3. MASAYOSHI TAMASHIRO E MARISA YAMASHITA TAMASHIRO

    2.1. TIOKA TAMASHIRO MIYASATO E SEIZIN MIYASATO

    3.1 MARIA TAMASHIRO MIYASHIRO E VERGILIO MIYASHIRO

    4.1 KENSEI OGUSUKU 4.2 HARU OGUSUKU ARAGAKI E JOSE SEIZEN ARAGAKI 4.3 LUIZ OGUSUKU E MARIA ALICE STARELLI OGUSUKU 4.4 OSVALDO OGOSUKU E MARIA APARECIDA CARDOSO OGUSUKU 4.5 YASUE OGUSUKU AGREN E ANTENOR AGREN

    ANTONIO PEREIRA CASTILHO

    SETPAR

  • 36

    SETPAR

    Incorporao: 8/11/2002

    Condomnio Residencial Las Palmas

    Valor estimado da obra 3,286,850.50

    Oramento

    Unidade Material Mo-de-obra % Total

    1 Aquisio do terreno 9.501,79 m 155.000,00

    2 Incorporao e construo

    Residncia 39 unidades 39 44520.76 17398.59 2.414.854,60

    Residncia lote 23 1 45529.36 18127.13 63.656.49

    Residncia lote 24 1 45199.36 17902.69 63.102.05

    Residncia lote 25 1 45276.15 17906.24 63.182.39

    Total residncias 42 180525.63 71334.65 2.604.795,53

    Guarita 1 13005.99 4549.21 17.555,20

    Salo de festas 1 27800.76 11,959.71 39.760,47

    Setor de servios 1 19026.23 7874.34 26.900,57

    Subtotal 59832.98 24383.26 84.216,24

    rea externa 1 38157.76 8424.94 46.582,70

    rea recreao 1 57590.47 22505.58 80.096,05

    rea recreo 2 1 4011.88 2310.87 6.322,75

    99760.11 33241.39 133.001,50

    Infra-estrutura 1 129926.54 26642.81 156.569,35

    Muro interno 1 43977.42 20942.37 64.919,79

    Muro externo 1 65.000,00

    Paisagismo VB 20.000,00

    Projetos 140.000,00

    Taxas de aprovao

    3 Publicidade e vendas (7% do valor de vendas)

    4 BDI

    5 TOTAL 100 5.168.860,41

    Custo da unidade habitacional 119.734,77

    Venda

    Unidades habitacionais 42 150.000,00 6.300.000,00

    Lucro 17,96 1.131.139,60

    Tabela 3: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Las Palmas Fonte: Elaborado pela autora, 2005.

    Temos que considerar que, possivelmente, o valor declarado ao

    cartrio seja diferente da realidade. Mas, mesmo se considerarmos o valor da

    terra por volta de 60,00/m, ainda ficaremos com uma margem de lucro de

    11,36%.

  • 37

    2. Residencial Mrcia

    Figura 10: Fotos do Condomnio Residencial Mrcia Fonte: Encalso, 2006. AD Empreendimentos Ltda.

    rea = 27,192272 alqueire = 658.053,00 m

    comprou de:

    Anwar Damha Jos Adilson de Souza Anwar Damha Total 22,5668 alqueire = 546.116,56 m

    1,34 alqueire = 32.428,00 m

    795,08 hectare 79.508,44 m

    658.053,00 m

    Cr$ 399.781,24 Cr$ 41.504,00 Cr$ 58.204,76 Cr$ 499.490,00 = US $ 274.777,21 = R$ 588.517,83

    17/12/1999 5/11/1999 17/12/1999 Custo/m = Cr$ 0,73 Custo/m = Cr$ 1,27 Custo/m = Cr$ 0,73 Tabela 4: Custo da Terra do Residencial Mrcia Fonte: Elaborado pela autora, 2005 1 hectare = 10.000 m e 1 alqueire = 24.200 m

    Data cotao utilizada: 17/12/1999

    Taxa: 1,8178 REAL/BRASIL (790) = 1 DOLAR-DOS-EUA (220) = US $ 274.777,21

    Data cotao utilizada: 13/04/2006

    Taxa: 2,1418 REAL/BRASIL (790) = 1 DOLAR-DOS-EUA (220) = R$ 588.517,83

  • 38

    26/11/1992 rea rural passou para o permetro urbano.

    Anwar Damha comprou gleba (rea rural) de:

    Luiz Alfredo Villanova Vidal e Rosa Castro Villanova

    Carlos Alberto Villanova Vidal

    Jos Carlos Villanova Vidal

    Rosa Castro Villanova

    15 alqueires = 363.000,00 m

    7,5 alqueires = 181.500,00 m

    7,5 alqueires = 181.500,00 m

    40,30 alqueires = 975.260,00 m

    Cr$ 2.002.500,00 Cr$ 1.000.000,00 Cr$ 1.335.000,00 Cr$ 6.045.000,00

    24/5/1977 29/7/1977 24/7/1977 24/5/1977 Custo /m = Cr$ 5,52 Custo /m = Cr$ 5,50 Custo /m = Cr$ 7,35 Custo /m = Cr$ 6,20

    TOTAL 70,30 alqueires = 1.701.260,00 m Cr$ 10.382.500,00 = Cr$ 6.102,82/m (1977) Tabela 5: Custo da Terra do Residencial Mrcia Fonte: Elaborado pela autora, 2005

    Residencial Mrcia Custo total

    Gleba = 658.053,00 m rea dos lotes = 267430,00 m 212,50 Venda 56.828.875,00 Sistema virio = 181257,60 m Subtotal rea livre 209365,40 m Custo do terreno (atualizado para 2006) 588.517,83

    Portaria = 400 000,00 M (guarita= 55,00 m + administrao= 201,22 m + rea livre =143,75 m) 700,00 280.000,00

    Portaria secundria = 37,50m 700,00 26.250,00 rea de recreao salo de festas =400,00m 700,00 280.000,00 1 Mini campo de futebol 40 x 20 15.000,00 1 Campo de futebol 60x40 20.000,00 1 Quadra poliesportiva 16.x 32 32.000,00 2 Quadras de tnis 18x36 38.000,00 2 Lagos artificiais (1084,30 + 1047,62)=2131,92 70,00/hora de mquina 2.520,00 1 Playground Equipamentos de eucalipto rolio 8.500,00 Paisagismo 190.000,00 Projetos (executados pela prpria empresa) 8.000,00 Taxas de aprovao 471.471,21

    Infra-estrutura (terraplanagem, rede de guas pluviais, rede de esgoto, rede de gua potvel, guias e sarjetas, pavimentao, energia eltrica e iluminao) 7.284.000,00

    Muro externo 245,40 M 70,00 17.178,00 Poo 110 mil litros 10.000,00 Cx dgua elevada 300 mil litros 200.000,00 Estao de tratamento de esgoto 500,00/lote 303.500,00 VB Publicidade No teve Total 7.286.520,00 607 lotes custo/lote 12.004,15 BDI 87,18% Tabela 6: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Mrcia Fonte: Elaborado pela autora, 2005.

  • 39

    Temos que considerar que possivelmente o valor da terra declarado ao

    cartrio seja diferente da realidade. Mas mesmo se considerarmos o valor da terra

    por volta de 15,50/m , ficaremos com um custo de 28.807,81/lote; se levarmos

    em conta que so iguais, ainda assim ficaremos com uma margem de lucro de

    69,23%. Mas algumas consideraes se fazem necessrias. A empresa possui

    maquinrio, usina de asfalto, mo-de-obra, e com essas facilidades, certamente o

    custo com o empreendimento fica ainda mais reduzido, aumentando a margem de

    lucro.

    3. Rodobens Green Village III

    Figura 12: Fachada do Condomnio Green Village III Fonte: Rodobens, 2005

    Figura 12: Implantao do Condomnio Green Village III Fonte: Rodobens, 2005

  • 40

    Figura 13: Pavimento Trreo do Condomnio Green Village III Fonte: Rodobens, 2005

    Figura 14: Pavimento Superior do Condomnio Green Village III

    Fonte: Rodobens, 2005

    Condomnio Green Village III Unidade % Total Valor estimado da obra 12.000.000,00 Oramento 1 Aquisio do terreno 1.800.000,00

    Incorporao e construo Construo

    2 Residncia 136 unidades 93,50 m + 8 Unidades 187,00 m 144 uh

    13.464,00 m

    Guarita 85,80 m Salo de festas 169,88 m Piscina 64,14 m Subtotal 8.520.000,00 3 Infra-estrutura 20 2.400.000,00 Muro interno Muro externo 4 Paisagismo 6.611,33 m 1/2 65.000,00

    5 Taxas de aprovao Publicidade e Vendas 4 480.000,00

    Total 100 13.265.000,00

    Custo da unidade habitacional 144 UH 56.267,00

    Venda 144 UH 156.000,00 23.088.000,00 Lucro 42,54 9.823.000,00

    Tabela 7: Oramento de Implantao do Condomnio Green Village III Fonte: Elaborado pela autora, 2006.

  • 41

    Existem pequenos empreendedores que se arriscam no negcio

    imobilirio. Empresas de grande porte tm possibilidades de maiores ganhos,

    devido a alguns fatores: negociao da terra (que pode ser por compra ou

    parcerias), pessoal, mquinas, usinas de asfalto, departamento de projetos,

    equipe prpria ou terceirizada (s vezes consegue terceirizar com um custo

    menor).

    O negcio de loteamentos muito mais lucrativo do que os

    condomnios residenciais, mas eles so muito mais agressivos ao ambiente,

    devido ao tamanho. Os loteamentos fechados de So Jos do Rio Preto tm um

    total de rea urbanizada de 4.944.620,13 m para 6005 unidades de lote, dando

    uma mdia de 823,41 m /unidade de lote. Os condomnios residenciais tm rea

    urbanizada de 491.439,03 m para 1936 unidades habitacionais, gerando uma

    proporo de 253,84 m/ unidade habitacional.

    A lucratividade da terra se d em vrias etapas:

    Hiptese1. mudana de rea rural para rea urbana

    Hiptese 2. Pela localizao: reas mais prximas da cidade,

    residncias para classe mdia alta e com melhores oportunidades para

    retalhamento so mais valorizadas.

    Hiptese 3. Lotes em condomnio fechado na zona sul custam por volta

    de R$ 300,00 /m cada e em loteamento aberto na mesma regio custam R$

    100,00/m cada.

    Nos loteamentos fechados, os moradores tm os privilgios exclusivos

    das reas verdes e reas pblicas, geralmente localizadas internamente no

    loteamento. Mas, em termos de cidade, os direitos dessas reas so gerais a toda

    a sociedade.

  • 42

    Segundo REESE (2006), el mercado de suelo est en la raz de la

    segregacin socio espacial de nuestras ciudades. Las alzas especulativas del

    precio del suelo desplazan a los sectores populares y a la vivienda social hacia

    localizaciones cada vez mas distantes y segregadas.

    O distanciamento entre ricos e pobres est cada vez maior, quando se

    observa o que tem acontecido em nossas cidades.

    Figura 15: Condomnio Maison du Parc Figura 16: O AlphaVille Conde com dez casas de 1.300 m com 99 casas de 324 m Fonte: Fotos Mario Rodrigues, 2005

    Na reportagem de MARIZ (2003), nos primeiros oito meses de 2003,

    foram lanados 56 condomnios residenciais na cidade, num total de 987 casas.

    Contratar arquitetos badalados para assinar os projetos a nova estratgia das

    incorporadoras. Quando a residncia no agrada mais ao morador, uma das

    sadas contratar um arquiteto ou um decorador para repagin-la. Foi mais ou

    menos isso que o mercado imobilirio fez para atualizar e valorizar o segmento de

    condomnios horizontais na capital. A maioria dos empreendimentos lanados

    neste ano tem projeto assinado por arquitetos badalados, como Joo Armentano,

    Arthur de Mattos Casas, Roberto Migotto, Fernanda Marques e Clarissa Strauss.

    At mesmo o clssico dos condomnios residenciais tratou de aquecer

    suas vendas, lanando mo de parcerias com nomes importantes da arquitetura.

    O AlphaVille Urbanismo apresentou, em abril de 2003, o AlphaVille Burle Marx,

    um conjunto que ocupar cerca de 1,3 milho de metros quadrados, 70% dos

    quais de rea verde. "Sero 513 lotes particulares de 478 metros quadrados e 72

  • 43

    comerciais, distribudos em um paraso ecolgico", conta Marcelo Puntel, diretor

    de marketing da AlphaVille Urbanismo para a Revista Veja.

    2.3 Origem e Evoluo dos Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais em So Jos do Rio Preto: Cronologia e Tipologia

    Figura 17- Condomnio Bourgainville Fonte: autora, 2005

    Figura 18 : 1 casa construda Fonte: autora, 2005

    Na poca s havia financiamento para construes de residncias

    pelo BNH. Diante desse fato, tive que alterar os meus planos de investimentos,

    diz Marden, em depoimento dado no ano de 2004.

    Nesse tempo, o sucesso imobilirio para residncias era o loteamento

    elegante da Redentora, com lotes de 500 m e investimento altamente rentvel. O

    responsvel pelo loteamento da Redentora fez um projeto nos mesmos moldes,

    mas Marden no aceitou, pois queria algo diferente. O arquiteto Jos Andrade e

    A partir de 1974, a cidade de So Jos do Rio

    Preto passou a conviver com uma nova forma

    de organizao espacial de moradias

    urbanas: os chamados condomnios

    residenciais.

    O processo teve seu incio com a implantao

    do Bourgainville em 1974 (ver figura 50 em

    anexos), um condomnio instalado em rea

    rural, que era originalmente destinada

    construo de um hospital psiquitrico pelo

    seu proprietrio Marden Ivan Negro, mdico

    psiquiatra morador de So Paulo, que foi para

    So Jos do Rio Preto para participar da

    fundao da Faculdade de Medicina.

  • 44

    Silva foi para So Jos do Rio Preto, a pedido de Marden, para fazer o projeto do

    hospital; com a mudana, sugeriu que se fizesse um projeto residencial com culs

    de sac, lotes bem grandes e quase sem vizinhos, algo parecido com o que o

    mdico havia visto na Europa. Achei muito bonito, sabia que ia ser muito difcil,

    mas por idealismo queria deixar alguma coisa diferente, esttica, diz Marden.

    A divulgao de vendas do condomnio Bourgainville era feita pelo

    jornal. No tendo muito xito nas vendas, Marden depois acabou fazendo o

    asfalto por conta prpria. O projeto foi aprovado em 1974, antes da aprovao da

    lei 6766/79, que veio justamente para regularizar essas situaes e exigir do

    proprietrio a execuo de infra-estrutura.

    Marden conta que sabia que a rea ficava na zona sul, privilegiada e

    que a cidade iria crescer para aquele lado.

    Fazendo um levantamento da legislao em vigor na poca, constatou-

    se que em 1965 houve a aprovao da Lei 1143/65, que criava duas situaes de

    regulamentao para os loteamentos urbanos. Para os loteamentos localizados

    dentro do permetro urbano, a Lei 535/58 tinha as seguintes alteraes:

    Dimenso dos lotes: R-2- 360,00 m, R-1450,00 m, no qual era livre

    para o loteador designar a zona do seu futuro loteamento.

    Foram exigidas a colocao de guias e sarjetas em todas as ruas,

    praas, avenidas e vielas; colocao de galerias de guas pluviais e respectivas

    captao em todas as ruas, avenidas, praas e vielas que tivessem declividade

    igual ou superior a 8%; construo de pontes, bueiros ou tubulaes necessrias

    travessia ou captaes de crregos ou guas pluviais de fundos e vales que

    atravessem a gleba a arruar.

  • 45

    A outra situao era aquela em que os loteamentos com destinao

    urbana e localizados na zona rural continuavam a ter todas as obrigaes

    anteriores contidas na mencionada lei 535/58.

    Augusto S. Bueno foi o primeiro comprador e o primeiro a construir no

    Bourgainville. Em entrevista, conta que comprou trs lotes = 5.400 m, pelo valor

    de 300.000,00, em 1976, e um terreno de 500 m na Redentora custava

    500.000,00.

    Antes de vir para So Jos do Rio Preto, eu morava em casa isolada

    em Campinas e tinha amigos que moravam em casas em reas maiores,

    chcaras, e com muito conforto. J conhecia esse estilo de vida e preferi morar

    em mais espao, apesar da distncia. Na poca, no havia nada entre o

    Bourgainville e a Redentora, somente chcaras, diz Augusto, em depoimento

    dado no ano de 2004.

    As motivaes foram o isolamento e a localizao fora do centro. Na

    poca, era uma loteria; no sabia o que aconteceria com essa rea, mas queria

    maior metragem quadrada e um custo menor. Sempre tive um temperamento

    inovador com menos faz mais, o arrojo que deu certo, e sabia que era zona sul,

    portanto rea a ser valorizada e indicada para residncias de alto padro,

    ressalta Augusto.

    Ele conta que o fechamento do condomnio era feito por cerca viva e

    que somente a partir de 1990 que foi fechado por muros para controlar os

    acessos de bichos como o gamb, rato, cobra, inconveniente da rea rural;

    tambm aprecia o fato de no ter ningum batendo sua porta. O condomnio

    no tem rea de convivncia e o projeto do condomnio proporciona

    individualidade, reas grandes e desencontradas, pode-se fazer festas, pode-se

  • 46

    ouvir msica alta, que no incomoda e no incomodado. Dizem que o problema

    so as pessoas de fora, que no tm o esprito de chcara e ningum quer se

    indispor com ningum.

    Segundo informaes colhidas em 2005 no 1 cartrio de registro de

    imveis, o Condomnio Bourgainville loteamento convencional e as ruas e reas

    verdes so pblicas.

    Essa regio em que se consolidam os condomnios Bourgainville,

    Dbora Cristina, Village Flamboyant, Harmonia Residence fazia parte da Fazenda

    Patrimnio, de propriedade do scio-gerente da Mona Empreendimentos

    Imobilirios Ltda., Waldemar Haddad.

    Figura 19: Imagem por satlite dos loteamentos fechados Dbora Cristina, Village Santa Helena, Village Flamboyant, Bourgainville. Fonte: Empro PMSJRP, 2004.

    Os loteamentos fechados foram sendo implantados nas reas urbanas

    perifricas, onde se verifica o agrupamento em dois setores da cidade: a sudoeste

    da rea urbana j loteada, ao longo do eixo marcado pela Avenida Ansio Haddad

  • 47

    que a entrada sul da cidade e onde se localiza o Rio Preto Shopping Center e a

    leste, ao longo da avenida, fundo de vale que margeia o lago formado pelo

    represamento do Rio Preto que corta a cidade, rea cujo valor paisagstico e o

    bom nvel de acessibilidade rea central explicam a alta valorizao para a

    ocupao residencial, afirma SPOSITO (2003).

    Os loteamentos fechados totalizam 15 empreendimentos com 4.616

    lotes, com total de rea urbanizada de 591.567,98 m.( ver figura 52 em anexos)

    Os condomnios residenciais totalizam 2.072 unidades habitacionais,

    com o total de rea urbanizada de 506.097,78 m, incluindo o condomnio Marisa

    Cristina I e II, de interesse social, realizado pela Prefeitura do Municpio.( ver

    figura 52 em anexos)

    Figura 20 Loteamentos Fechados Fonte: Elaborado pela autora.

    A lei relativa ao zoneamento e regulamentao de uso e ocupao do

    solo de So Jos do Rio Preto (Lei 535/58) aponta que, em relao rea fsica,

    comparando a expanso realizada pela iniciativa privada na dcada de 90 com a

    dcada de 80, houve um incremento na rea de loteamentos urbanos de 55% nos

    ltimos dez anos.

    0,00

    500.000,00

    1.000.000,00

    1.500.000,00

    2.000.000,00

    2.500.000,00

    dec. 70 dec. 80 dec. 90 dec. 2000

    gleba

    rea dos lotes

    rea dominial

    rea institucional

    rea verde

    sistema virio

    preservao permanente

    rea non aedificanti

  • 48

    Ao lado desse expressivo acrscimo na rea fsica da cidade,

    verificou-se a afirmao de determinadas caractersticas na forma urbana e na

    distribuio social do seu espao.

    A regio norte se caracteriza, marcadamente, como a rea popular da

    cidade. O mercado vai acentuar, paulatinamente, essa caracterstica.

    Na dcada de 90, comea a se definir essa outra forma de expanso

    fsica urbana legalizada. So os loteamentos fechados, inicialmente voltados

    apenas para as classes de maior renda.

    Os loteamentos fechados e os condomnios residenciais se localizam

    na rea perifrica da cidade. Mas a cidade de So Jos do Rio Preto tem uma

    particularidade, que a setorizao da cidade por faixa de renda.

    A regio sul local onde se concentra uma grande parte dos

    loteamentos fechados de alta renda. Essa posio privilegiada para destinao de

    residncias de alta renda observada desde a implantao de seu primeiro

    loteamento fechado, o condomnio Bourgainville. E, agora em 2006, a regio

    foco de divulgao do lanamento Harmonia Residence, que usa esse fator de

    localizao para valorizar e agregar valor ao empreendimento.

    Na zona noroeste, est acontecendo gradativamente o mesmo que

    aconteceu na zona sul: a criao contnua de loteamentos fechados e

    condomnios residenciais destinados classe mdia baixa. O primeiro a ser

    implantado foi o Condomnio Barcelona e, recentemente, o Villagio Rio Preto.

    Os residenciais Damha esto agrupados na regio sudeste; para

    muitos, aparecem como um desbravador e rompedor de paradigmas da zona sul

    para empreendimento de alta e mdia alta renda. Mas pode- se observar que era

    muito mais interessante definir estratgias de vendas para conseguir que a rea

  • 49

    fosse mais valorizada, j que se tratava de destinao de alta renda, mas por

    outro lado observa-se que eles eram proprietrios das terras onde esto

    localizados os Damhas.

    J os condomnios de interesse social, como os Padilias 1, 2 e 3 e os

    condomnios Borgheses 1, 2 e 3, esto localizados na zona norte e podem ser

    verificados no mapa 3 nos anexos.

    Na produo da cidade, possvel observar quatro formas de

    elaborao da habitao. Em primeiro lugar, a autoconstruo, realizada pelos

    prprios moradores; a segunda, por pequenos construtores que trabalham por

    encomenda ou contratao; a produo por parte do poder pblico e a produo

    pelos promotores imobilirios.

    2.4 Condomnios de Interesse Social

    Na produo de condomnios residenciais de interesse social, esto

    desde o poder pblico municipal, com a implementao do Marisa Cristina 1 e 2,

    pequenas empresas como a Riopretana, com os condomnios Padilia 1,2 e 3, que

    foram os primeiros condomnios a ser implantados na cidade de So Jos do Rio

    Preto, e a Construtora Tarraf, grande construtora e incorporadora, na produo

    primeiramente do loteamento Villa Borghese, projetado j com destinao das

    quadras para a realizao dos condomnios Borghese 1,2 e 3.

  • 50

    Condomnios Marisa Cristina

    Condomnio Residencial Sebastio Guilher Padilia

    Condomnios Borghese

    rea construo

    Marisa 1=64x30, 00 m Marisa 2= 24x30,00m

    34 residncias A= 51,02m 43 residncias- A=65,21m 34 residncias A=67,40m

    179x69,12 204x69,12 179x69,12

    Valor de comercializao

    R$ 5.092,00

    R$ 30.000,00 R$ 35.000,00

    rea Comum

    Centro comunitrio Muros divisrios, caladas, via interna de circulao e reservatrio de gua.

    Salo de Festas, playground, piscinas e guarita

    Fotos

    Figura 21 Condomnios de Interesse Social Fonte: Realizado pela autora

    Os condomnios realizados pela Prefeitura possuem uma metragem

    quadrada menor, igual a 30 m, enquanto os outros, com metragem entre 50 e 70

    m, esto localizados em uma regio mais afastada e o asfalto no chega at l.

    As construes so muito simples e o valor de compra muito menor.

    Nos condomnios residenciais Sebastio Guilher Padilia, verificou-se,

    em entrevista com alguns dos moradores, que as reclamaes so referentes aos

    materiais de construo, que so de pssima qualidade. Depois de muita

    presso, os moradores conseguiram que a empresa colocasse poo, muro e piso

    nas casas.

    Os condomnios residenciais Villa Borghese apresentam casas

    assobradadas em renque. Os espaos so muito reduzidos e com uma densidade

    populacional muito maior. Possuem uma estrutura melhor para os moradores,

    apresentando rea verde diferenciada, playground, salo de festas e piscinas.

  • 51

    2.5. Uso de reas Pblicas

    A rea de lazer executada na rea verde destinada Prefeitura na poca do

    seu parcelamento de solo, que tem o uso privatizado para os moradores do

    condomnio.

    Figura 22: Condomnio Residencial Villa Borghese Fonte: Diversas- da autora e do catlogo de vendas, 2005

    Esse tipo de atuao tambm pode ser visto no condomnio Recanto

    Real, onde toda a sua estrutura de lazer est localizada nas reas institucionais

    do condomnio.

  • 52

    Figura 23: Condomnio Recanto Real Fonte: Administrao do Recanto Real e Imobiliria Redentora, 2005.

    No Loteamento Village Flamboyant, as reas verdes (reas pblicas)

    podem ser vistas somente pelos moradores do condomnio.

  • 53

    Figura 24: reas Verdes do Condomnio Village Flamboyant Fonte: Fotos realizadas pela autora, 2004.

    2.6 O Fechamento dos Loteamentos

    Os moradores de loteamentos tm como base principal, na escolha da

    moradia, o medo da violncia, ento optam por morar em locais fechados, como

    loteamentos fechados e condomnios residenciais.

    Segundo CALDEIRA (2000), o aumento da violncia tem como

    contrapartida o fracasso da justia e da polcia em combater a violncia e a

    criao de formas inditas de discriminao social. (...) A maneira pela qual crime,

    medo e desrespeito aos direitos dos cidados associaram-se a transformaes

    urbanas (..) produzindo um novo padro de segregao espacial durante as duas

    ltimas dcadas.

    A prosperidade dos plos urbanos do interior e, em contraponto, a

    marginalizao social dos migrantes que vo para esses locais procura de

    emprego e novas oportunidades, so o coquetel explosivo que deflagra a

    violncia. "Vivemos em um mundo que estimula o consumo, que valoriza o poder

  • 54

    aquisitivo, ao mesmo tempo em que veda o acesso de uma massa enorme de

    pessoas aos bens de consumo. O resultado a insegurana", afirma o professor

    NETTO (2001).

    Nos anos 70, o fechamento das propriedades, chcaras e loteamentos

    em rea rural tinham como objetivo estabelecer limites de propriedade dessas

    reas, em geral com cercas de arame.

    O condomnio Bourgainville era assim na dcada de 70, no seu perodo

    de implantao, e ficou assim por muito tempo. Ele se localizava na rea rural e

    era delimitado por cerca, que foi substituda por muros, porque entravam animais.

    Esse problema tambm foi verificado no condomnio Vila Verde, que est

    localizado junto ao bosque e no Barcelona; na poca da terraplanagem do Villagio

    Rio Preto, comearam a aparecer animais como tis no condomnio, assustando

    as crianas.

    O fechamento dos condomnios gera alguns impactos, como bloqueio

    do sistema virio, a transio da av. Ansio Haddad para a Avenida Juscelino

    Kubtischek (aumentando a circulao de veculos pelo loteamento aberto Tarraf),

    a desvalorizao dos imveis e a insegurana (com a criao de obstculos

    gerando um bolso residencial, espcie de condomnio aberto com a finalidade de

    delimitar o acesso apenas a moradores por meio de estreitamento de entradas,

    alm de garantir a segurana e impedir a proliferao do comrcio).

  • 55

    Figura 25 Bairros privatizados acumulam problemas Fonte : Jornal Dirio da Regio, So Jos do Rio Preto,16 de Janeiro de 2004.

    2.7 Tipologia e Classificao por Faixa de Renda

    Esse levantamento foi realizado na Prefeitura Municipal de So Jos

    do Rio Preto, sendo na Secretaria de Obras para os condomnios residenciais e

    na Secretaria de Planejamento para os loteamentos fechados, atravs de

    pesquisa em documentos primrios, que gerou as tabelas 16 e 17.

    Tambm foi realizada uma pesquisa junto imobiliria Redentora e

    diretamente nos condomnios, sendo levantamentos de ordem econmica.

    A partir desses dados coletados e das visitas a campo, para registro

    fotogrfico, entrevistas e coleta de dados, foi possvel gerar uma classificao de

    tipologia e o mapeamento dos loteamentos fechados e condomnios residenciais.

    Os anos de 1997 e 1998 foram marcados pela implantao dos

    primeiros condomnios residenciais, de interesse social. Logo aps foram

    implantados os condomnios destinados para classes de renda mdia baixa e

  • 56

    mdia. S em 2000 que aparece o primeiro condomnio na proposta de uma

    edge city localizado na zona sul, preferencial para populao de alta renda.

    Verifica-se que as casas de condomnios residenciais so uma

    mercadoria na mo das empresas do setor.

    Na Rodobens, pode-se comprar um imvel nos greens villages e

    depois de algum tempo ele pode voltar para a Rodobens. Se o cliente quiser,

    pode trocar o imvel por um outro empreendimento da empresa. lgico que h

    um desgio.

    Na transao, compra-se o imvel com revestimentos na cozinha e nos

    banheiros. Para utilizao do imvel, faltam alguns servios, como colocao de

    revestimento nas salas e quartos, luminrias, acessrios e outros acabamentos

    ou armrios nos quartos e na cozinha; na devoluo para a Rodobens, ele volta

    pelo preo da tabela.

    A entrega do imvel com parte dos acabamentos uma prtica comum

    das empresas.As unidades habitacionais em condomnios residenciais fechados

    so concebidas visando famlias nucleares tradicionais. O material publicitrio que

    as divulga explicita que casais com filhos ainda bebs, ou crianas, so os alvos

    preferenciais aos seus apelos. Promessa de abundncia de espao, segurana,

    reas verdes e proximidade com boas escolas so fatores que seduzem

    quaisquer pais que queiram dar aos seus filhos uma qualidade de vida superior

    oferecida, em geral, nas grandes cidades brasileiras.

    Pelo menos no universo da propaganda, a moradia em condomnios

    horizontais fechados parece pertencer a um mundo perfeito. Cabe indagar se

    esses condomnios respondem s expectativas de seus moradores e da

  • 57

    populao da cidade, j que esta ltima obrigada a conviver com esse modelo

    de urbanizao fechada.

    2.7.1 Condomnio Forest Hills: totalizando 50 residncias

    assobradadas, com tipos de fachadas diferenciadas. um condomnio tambm

    composto por clube, portaria e salo de festas. rea privativa das casas de 121

    m, 3 dormitrios (1 tipo sute), sala com 2 ambientes, lavabo, cozinha, rea de

    servio, banheiro e 3 vagas na garagem. Paisagismo completo, clube com piscina

    de biribol, deck, quadra poliesportiva e salo de festas com estacionamento para

    visitantes.

    Figura 26 : Condomnio Beneficiado com Servios Fonte: Catlogo de lanamento do Condomnio Forest Hills, 2005

    Nessa imagem do catlogo de lanamento do Condomnio Forest Hills,

    observa-se o valor agregado ao empreendimento pela sua localizao, prxima

    de universidade, escola, Sesc, padaria e McDonalds.

  • 58

    A empresa Tarraf busca inspirao na Flrida para vender

    condomnio fechado observado em catlogo de vendas.

    Figura 28: Definies do Forest Hills Fonte: Manual do Proprietrio do Forest Hills

  • 59

    Figura 28 - Opes de Fachada Figura 29 - Planta Baixa das Casas Fonte: Manual do Proprietrio do Forest Hills

    2.7.2 Condomnio Residencial Villa Borghese I, II e III: So 3

    condomnios fechados, totalizando 562 residncias e 1 centro comercial inspirado

    nas clssicas vilas da Europa, segundo o catlogo de divulgao. Um projeto de

    desenvolvimento urbano composto por condomnios fechados de residncias,

    centro comercial e reas verdes. Casas com 2 dormitrios em 69 m de rea

    construda. Lazer interno, reas verdes com praas, clube privativo para cada

    condomnio com: playground, piscina, solarium, quadra poliesportiva e salo

    de festas.

    Onde inicialmente foi aprovado o loteamento Villa Borghese, possvel

    observar que j havia um planejamento para que as quadras se tornassem

    condomnios.

  • 60

    2.7.3: Harmonia Residence & Resort: um condomnio fechado com

    91 lotes, portaria e Resort Clube & Lazer (Lotes de 462,10m a 1.352,25m -

    Interfone, cancela e porto eletrnico, espelho dgua com cascata,

    churrasqueira, rea coberta multiuso, cozinha do Gourmet, lanchonete com

    chopeira, vestirios masculino e feminino, fitness center, sauna com rea para

    descanso, piscina social adulto e infantil, piscina tipo raia e piscina de biribol -,

    quadra poliesportiva, quadra de tnis, mini campo gramado de futebol,

    playground, pista de jogging e jardins de Boulevard integrando as atividades do

    Resort). rea de construo: 82,207 m. Observa-se que a prtica desses

    loteamentos lanar o empreendimento e depois cria-se uma associao

    responsvel pela execuo dos projetos.

    Com frente mnima de 16 metros, os lotes tero custo de R$ 300,00 por

    metro quadrado, o que significa R$ 144 mil para o terreno de menor tamanho.

    Antonio Tarraf Junior e Outros foram os proprietrios dos condomnios Village

    Flamboyant, Zaia Tarraf Empreendimentos Imobilirios Ltda (grupo Tarraf) e

    Harmonia Residence, que est em fase de implantao, alm dos condomnios

    Forest Hills e Villa Borghese I,II e III.

    2.8 Avaliao dos Projetos (quadro de dados e avaliao, vide anexo tabelas 15

    e 16 Condomnios de Interesse Social e Renda Mdia Baixa

    Condomnio Marisa Cristina: Condomnio realizado pela Prefeitura

    Figura 30 Condomnio Marisa Cristina Fonte: fotos realizadas pela autora, 2005.

  • 61

    Fonte: Secretaria da Habitao Figura 31: Implantao do Condomnio Marisa Cristina Fonte: Secretaria da Habitao, 2005.

    O condomnio est localizado s margens da cidade, o asfalto est de

    100 a 200 m de distncia e a linha de nibus no passa prxima do local. O

    fechamento com alambrado, mas o condomnio fica o tempo todo aberto.

    Condomnio Residencial Villa Borghese

    Figura 32: Implantao do Condomnio Residencial Villa Borghese Fonte: Tarraf, 2005.

    1. Para renda mdia o acesso se d por uma rua que contorna o

    condomnio, observando-se que o muro de algumas unidades o prprio

    fechamento do condomnio, protegido com cercas eltricas.

    O desenho da implantao do

    condomnio se d em forma de

    quadrcula ou em uma rua

    sem sada com retorno em

    culs de sac, variando de

    acordo com o tamanho do

    condomnio.

  • 62

    Figura 33: Implantao do Forest Hills Fonte: Tarraf, 2005.

    Figura 34: Foto das fachadas Fonte: Tarraf, 2005.

    Esse o padro das unidades assobradas, verificando-se algumas

    pequenas alteraes quanto s reas e alguns detalhes que diferenciam umas

    casas das outras. Essas diferenciaes podem ser um detalhe no telhado ou a

    troca de cor ou at mesmo um diferente aplique na fachada ou no entorno das

    portas e janelas..

    Figura 35: Fachada e Conjunto de casas do Condomnio Las Palmas Fonte: Setpar, 2005.

  • 63

    Figura 36: Implantao do Condomnio Las Palmas Fonte: Setpar, 2005.

    Opo de moradia de renda mdia baixa em condomnios residenciais

    Opo 1 = 2 dormitrios

    Figura 37: Planta baixa da casa de 2 dormitrios do Condomnio Jardins de Barcelona Fonte: Catlogo de vendas da Rodobens, 2005. Opo 2 3 dormitrios

    Figura 38: Planta baixa da casa de 3 dormitrios do Jardins de Barcelona Fonte: Catlogo de vendas da Rodobens, 2005.

    Las Palmas - As casas so

    muito prximas, algumas

    delas tm o muro do fundo

    sendo o mesmo que faz

    divisa com a rua.

  • 64

    Figura 39: Fachadas das casas do Jardins de Barcelona Fonte: Catlogo de vendas da Rodobens, 2005.

    As construtoras usam truques de maquiagem para oferecer produtos

    diferenciados. O comprador, ao se deparar com vrias opes de modelos de

    casa, acredita que est comprando um produto diferenciado, um condomnio de

    modelo de casas diversificado.

    Podem ser verificadas pequenas mudanas de maquiagem da casa,

    como alterao do telhado, cores, requadros nas janelas, jardins. Isso se d no

    somente nas casas destinadas renda mdia baixa, mas a outros padres

    tambm.

  • 65

    Cambridge

    Beverly

    Newport

    Bristol

    Portland

    Kingston

    Figura 40: Fachadas das casas do Green Village III Fonte: Catlogo de vendas da Rodobens

  • 66

    Padro Damha

    Figura 41 Imagem por satlite dos Condomnios Damhas Fonte: Secretaria de Planejamento e Estratgia, 2006.

    A empresa criou um padro de projeto que desenho orgnico (com

    uma grande rea verde no centro e uma rua que circunda entre o muro e as

    casas). Esse modelo se repete em todos os loteamentos, tendo variaes nas

    portarias e adaptaes ao terreno.

  • 67

    Figura 42: Fachadas de alguns empreendimentos Damha Fonte: Catlogo de Vendas Damha

  • 68

    Na pesquisa, verificou-se que os moradores de condomnio na sua

    maioria so procedentes de condomnios verticais. Nas entrevistas, foram

    identificados alguns moradores do Condomnio North Valley que eram moradores

    do Green Garden.

    O Green Garden tambm foi pesquisado para identificar parmetros de

    comparao entre esta opo de moradia e os condomnios residenciais, como:

    preo, metragem, servios oferecidos, etc. Esse empreendimento, assim como o

    North Valley, foi executado pela Rodobens.

    Figura 43: Edifcio de Apartamentos Green Garden Fonte: Catlogo de Vendas da Rodobens

    O Projeto, de Carlos Bratke, composto de oito torres com seis

    andares cada uma delas e quatro apartamentos independentes por andar,

    incluindo uma garagem coberta por unidade. A gleba de 38 mil m, sendo que

    33 mil m so inteiramente destinados para rea de lazer; apartamento com uma

    rea til de 112 m, onde a entrada social e de servio so independentes; sala

    planejada para dois ambientes, com uma varanda; interligadas esto a copa-

    cozinha, a lavanderia e o WC de empregada; hall ntimo de circulao, servindo

    trs dormitrios, sendo um deles uma sute; sala opcional que poder ser utilizada

    como sala de TV, escritrio ou quarto de hspedes.

  • 69

    O condomnio oferece piscinas, quadras poliesportivas e de tnis e

    salo de beleza. Est sendo comercializado por volta de R$ 100 a 120 mil. Nas

    entrevistas com moradores, pode-se observar que a maioria dos condminos de

    mdia e mdia alta renda tem a procedncia de apartamentos e foi buscar as

    residncias para ter mais espao (quintal em torno de 40 m) para os filhos, mas

    com as mesmas condies de um condomnio vertical, como: fechamento,

    portaria e rea de lazer.

    Figura 44: Fachadas dos Loteamentos Fechados Fonte: Diversas Catlogo de Vendas e fotos da autora, 2005.

    Figura 45: Fachadas dos Condomnios Fonte: Diversas Catlogo de Vendas e fotos da autora, 2005.

    As fachadas dos loteamentos fechados so maiores e mais altas, o que

    reflete um ar de sofisticao, mas ao mesmo de intimidao. Dos condomnios, os

    mais simples tm uma entrada tambm simples, mas os condomnios destinados

    a uma faixa de renda maior vo ficando mais altos para dar a sensao de

    grandiosidade e ao mesmo tempo de intimidao.

    2.9 Anos 90 Hipteses e Evidncias.

    Pode-se observar, nas tabelas 16 e 17 em anexo, que o grande

    aumento de aprovao de loteamentos fechados e condomnios residenciais

    aconteceu na dcada de 90. Esse fato se deu devido a:

  • 70

    Hiptese 1. Aprovao do Plano diretor em 1992. Com a Lei N

    5138/92 no artigo 15 A critrio da SEMPLAN e do CPDD nas zonas de

    expanso urbana podero ser permitidos loteamentos fechados e loteamentos em

    sistema de condomnio, obedecidas as normas federais, estaduais e municipais,

    especialmente as fixadas no P.D.D.

    Essa dcada marcada pela aprovao de 12 condomnios

    residenciais e seis loteamentos fechados, de um total de 22 condomnios

    residenciais e 16 loteamentos fechados.

    Hiptese 2. Desabamento do Edifcio Itlia: Em 1997, o Edifcio Itlia,

    que fazia parte de um complexo de trs torres residenciais, com 17 andares cada,

    desabou, comprometendo as outras duas torres, implodidas porque suas

    estruturas foram comprometidas. Segundo CARVALHO ( ), o acontecido gerou

    uma insegurana muito grande e a populao moradora de apartamentos acabou

    indo buscar a alternativa de moradia em condomnio horizontal. Na poca do

    desabamento, existiam em So Jos do Rio Preto seis condomnios fechados de

    mdio e alto padro (sendo que quatro j estavam com grande parte de sua rea

    ocupada por construes) e dois com boa parte dos lotes para serem

    comercializados, e com poucas moradias construdas.

    A queda do Edifcio Itlia acelerou uma tendncia para as moradias

    trreas. Conforme informao do mercado imobilirio, aps o desabamento, para

    cada vinte residncias trreas ou terrenos comercializadas, passou-se a vender

    um apartamento.

    Hiptese 3. O ano de 1993, no governo Itamar, apresentou a melhor

    taxa de crescimento desde 1986. O crescimento foi impulsionado pelas condies

    econmicas e abertura do crdito em condies mais acessveis. O governo

  • 71

    adotou medidas expansionistas, criando o Fundo de Investimento Imobilirio e

    cartas de crdito habitacional. Ainda em dezembro de 1993, o governo anunciou

    um novo programa de estabilizao, o Plano Real, cujas medidas se apoiavam

    em dois pontos: a) um ajuste fiscal; e b) um novo sistema de indexao que

    levaria progressivamente a uma nova moeda.

    Com a efetivao do Plano, em junho de 1994, a inflao baixou de

    47% a.m. em junho para 1,5% a.m. em setembro de 1994. Houve uma alta na

    taxa de crescimento da economia, baseada no aumento das vendas, apesar das

    medidas para conter o consumo. (MELLO, 1997).

  • 72

    3. A TERRA E OS GRUPOS ECONMICOS

    _________________________________________________

  • 73

    3.1 rea Urbana e Legislao

    Jos Eiras Garcia, em seu projeto de lei 535/58, conforme o relatrio

    anexo da lei, que citava um plano virio de reas verdes, equipamentos e outras

    referncias que julgava importantes para a organizao pretendida da cidade,

    objetivava conter a expanso desmedida da cidade, organizar a distribuio dos

    usos em seu interior e conter a excessiva ocupao dos lotes urbanos.

    No relatrio, so listadas quatro caractersticas que expressavam o

    descaso com a cidade: a falta de preocupao dos profissionais (arquitetos e

    engenheiros) ao projetarem os arruamentos; as larguras das vias pblicas muito

    estreitas; a falta de reas livres de domnio pblico e as dimenses imprprias

    das quadras e dos lotes.

    Essas deficincias expressavam o objetivo dos loteadores no sentido

    do aproveitamento da terra urbana como um produto para investimentos.

    Segundo BUENO (2003), a partir da dcada