58 - Condomínios e Loteamentos Fechados em Londrina PR: Análise da

Satisfação dos Moradores em relação às Áreas de Uso Comum

LOPES, Paulo Adeildo (1). ORNSTEIN, Sheila Walbe (2)

(1) Engenheiro Civil, Doutorando pela (FAU/USP), Professor Adjunto do Curso de Arquitetura e

Urbanismo do Centro Universitário Filadélfia – UNIFIL. Rua Alagoas, 2050, Centro, Londrina –

PR. CEP 86020-430 fone (43) 33757447 email: paulolopes@usp.br;

paulolopes@sercomtel.com.br (2) Professora Titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

da Universidade de São Paulo (FAU/USP) e bolsista do Conselho Nacional de

Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq) – Rua do Lago, 876, Cidade Universitária,

São Paulo/SP, CEP 05508-080 fone (11) 30914571 / fax (11) 30914539 email:

sheilawo@usp.br.

Resumo

Este artigo é parte de pesquisa de doutorado sobre condomínios e loteamentos fechados de

Londrina –PR e pretende desenvolver a avaliação do desempenho físico e de satisfação do

usuário voltada ao sistema construtivo, com ênfase nos aspectos de uso e de manutenção

preventiva e corretiva. Em seguida, a partir de análises de resultados, aferi se realmente estes

empreendimentos correspondem às expectativas dos moradores, geradas no momento da

aquisição dos lotes, justificando a proliferação dos mesmos por inúmeras cidades brasileiras de

portes médias e grandes.

Palavras-chave: Condomínios e Loteamentos Fechados; Manutenção Preventiva; Avaliação

Pós-Ocupação.

Abstract

This paper is part of a doctoral research and deals with horizontal condominiums located in the

city of Londrina, State of Parana, Brazil, and aims to evaluate the physical performance and the

users' satisfaction related to the constructive system, with emphasis in their use and preventive

and corrective maintenance. Later, through the analysis of the results, the research will try to

understand if they actually meet the dwellers' expectations, which were generated at the time of

the acquisition of the plots, justifying their proliferation in medium and large Brazilian cities.

Keywords:Closed Horizontal Condominiums; Preventive Maintenance; Post-Occupancy

Evaluation.

Introdução

O município de Londrina localiza-se ao norte do Estado do Paraná, ocupando posição

estratégica em termos geoeconômicos, sendo um pólo de referência regional. Londrina,

atualmente com 72 anos de existência e aproximadamente meio milhão de habitantes, cresceu

de forma acelerada, tornando-se a terceira cidade da região Sul do País. Destaca-se que a

cidade de Londrina nasceu com o objetivo de coordenar, orientar e promover o plano de

colonização da Companhia de Terras Norte do Paraná (CNTP), sendo desde o início a coletora

de matéria prima e a distribuidora de bens de produção e de serviços à população regional.

Como pólo regional de comércio e serviços, Londrina chegou a uma população de 390.000

habitantes em 1990 (IBGE, 2005) .

A tecnologia industrial contribuiu de várias maneiras para um crescimento vertical e horizontal.

Todavia, não havia uma infra-estrutura de suporte que fosse capaz de absorver esse

crescimento de superfície caracterizado pelos problemas de moradia, alimentação e

saneamento. O aumento populacional na área urbana também foi acentuado pelo êxodo rural,

de acordo com os dados estatísticos do IBGE (2005) envolvendo o crescimento populacional

das últimas duas décadas.

O aumento significativo do número de pessoas na cidade, levou à necessidade do aumento do

número de moradias. De acordo com Lopes (2000) em função da demanda foram implantados

os primeiros conjuntos habitacionais na região norte do município, distante da área central

necessitando de uma grande infra-estrutura urbana para atender o contingente populacional.

Essa infra-estrutura trouxe valorização da região, porém não despertou o interesse das classes

média e alta.

As leis urbanas perseguiram a tendência das estratégias de especulação imobiliárias,

resultando ao longo deste período, em problemas urbanos com elevado custo social e

ambiental. Diante desta situação, o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina

(IPPUL), formulou um novo Plano Diretor para a cidade como parte das soluções dos

problemas criados. Destaca-se neste momento a criação do Catuaí Shopping Center1, pela

Construtora Khouri Ltda, cuja área construída era de 80.000 m2, em um terreno de 400.000 m2,

na região Sudoeste do município. O Catuaí foi a mola propulsora do desenvolvimento das

regiões Oeste e Sul, marcando definitivamente a expansão da região, atraindo para suas

1 O Catuaí Shopping Center se localiza a 1 quilômetro do Loteamento A.

Figura 1: Mapa do Estado do Paraná destacando o município de Londrina em vermelho.

Fonte: http://pt.wikipedia.org (acessado em março de 2008).

imediações condomínios residenciais e loteamentos fechados de médio e alto padrão. De

acordo com Fresca (2002), este processo reorientação não foi imediato passando-se

aproximadamente uma década para que o entorno do Catuaí, até então organizado em

chácaras e sítios, fosse realmente ocupado.

Métodos e Técnicas Aplicados

O objetivo central da pesquisa2 é fazer uma avaliação do desempenho físico e de satisfação do

usuário voltada ao sistema construtivo, com ênfase nos aspectos de uso, manutenção

preventiva e manutenção corretiva e ainda, aferir se estes empreendimentos, realmente,

correspondem às expectativas dos moradores geradas no momento da aquisição dos lotes,

justificando a proliferação dos mesmos na maioria das cidades de porte médio e grande no

Brasil. Utilizou-se da Avaliação Pós-Ocupação (APO), envolvendo um conjunto de métodos de

levantamento de dados, entre janeiro de 2007 a janeiro de 2008, a saber: walkthrough,

levantamento de documentos legais (leis, certidões, alvarás, etc.), levantamentos dos projetos

originais, registros fotográficos, aplicação de questionário aos moradores, entrevistas com

pessoas chaves e ainda a permanência deste pesquisador durante vários períodos para

observar a forma de trabalho dos funcionários e o comportamento dos moradores na utilização

dos equipamentos coletivos disponíveis (Roméro; Ornstein, 2003; Preiser; Vischer, 2005;

Federal Facilities Council, 2001; Hayes, 1995).

Foram realizadas inicialmente reuniões com as empresas incorporadoras e associações destes

empreendimentos, com o intuito de apresentar a pesquisa e buscar o apoio para a mesma. Um

diagnóstico inicial dos empreendimentos (aplicação de pré-teste) foi feito para elaboração das

entrevistas estruturadas aplicadas posteriormente. As entrevistas foram realizadas com

pessoas chaves em cada condomínio ou loteamento fechado, tais como: administradores,

autores dos projetos e responsáveis pela execução das obras. As entrevistas foram feitas nos

ambientes residenciais, em ambientes de convívio social de cada empreendimento ou até

mesmo nas empresas, quando devidamente autorizado.

Aplicou-se também pré-teste referente aos questionários estruturados, num total de quinze

famílias, sendo três em cada um dos cinco condomínios ou loteamentos escolhidos de acordo

com os critérios descritos a seguir.

A coleta de dados com base nos questionários abordou os seguintes aspectos: perfil sócio-

econômico, histórico de moradias anteriores, motivação para a escolha do condomínio e ou

loteamento residencial horizontal fechado, grau de satisfação quanto à empresa incorporadora

e grau de satisfação quanto a aspectos técnicos, funcionais e comportamentais da habitação.

Para garantir maior confiabilidade nos resultados também foi realizado o registro fotográfico

dos principais aspectos técnico-construtivos, as built de possíveis alterações encontradas, bem

como, relatório consubstanciado de todas as vistorias realizadas.

2 Pesquisa de doutorado em curso na FAUUSP, sob o título provisório “Condomínios e ou Loteamentos Residenciais Horizontais Fechados: uma abordagem crítica da qualidade construtiva com base na Avaliação Pós-Ocupação – APO” e orientação de Sheila Walbe Ornstein.

A população é composta por quatro loteamentos fechados e por um condomínio fechado,

perfazendo um total de 480 famílias. Em função do tamanho da população , do prazo para a

realização da coleta de dados e dos custos, houve a necessidade de utilização de amostra

representativa de moradores para a aplicação do questionário definitivo. Para tanto, foi preciso

bastante cautela na seleção do espaço amostral, pois este, deveria representar com o máximo

de fidelidade a população.

Para o presente artigo foram considerados apenas os dados dos levantamentos feitos no

Loteamento A. A partir de dados levantados, realizou-se o dimensionamento da população,

com base na contagem do número de famílias. O questionário aplicado possui 28 perguntas

fechadas (totalizando com os subitens um total de 110 questões), com uma média de 5

alternativas por questão. Adotou-se a porcentagem esperada de 20% de resposta para cada

alternativa, nível de confiança de 95%, chegando-se a uma margem de erro de 10%. Destaca-

se que para uma população de 45 famílias no Loteamento A, 37 famílias compondo o espaço

amostral é resultado este muito satisfatório.

Também foi aferida a confiabilidade dos dados obtidos e a correlação entre eles através do

Coeficiente Alfa de Cronbach3, obtendo-se o índice 0,877. Portanto as respostas apresentadas

possuem excelente consistência interna e são confiáveis.

Em termos de APO podem-se adotar amostras estratificadas visando incluir a variabilidade dos

elementos que compõem a população. Contudo, no Brasil, tem-se utilizado muitas vezes, o

método não probabilístico, para definição da amostra, quando o pesquisador tem

necessidade de escolher os elementos amostrais em função da localização dentro do espaço

urbano.

Para a tabulação dos dados optou-se pelo software Statististical Package for the Social

Sciences (SPSS)4. A escolha deste programa por este pesquisador se deu ao avaliar

comparativamente com outros programas. Primeiramente, o SPSS é extremamente confiável

tanto pela qualidade dos resultados que produz, quanto pela estabilidade no ambiente

Windows. Em segundo lugar, o SPSS é um programa bastante difundido, podendo ser

encontrado em grande parte das instituições tradicionais em pesquisas. Em terceiro, o seu

formato de saída de resultados com inúmeros tipos de gráficos, quadros e tabelas, possibilita

diversas análises que contribuem para os resultados adequados.

Assim, para este trabalho foi adotado para escolha do espaço amostral o método não

probabilístico, levando-se em consideração a grande quantidade de condomínios e ou

loteamentos residenciais horizontais fechados selecionados na pesquisa, bem como, a sua

distribuição no perímetro urbano de Londrina – Pr. Destaca-se que embora a pesquisa de

doutorado envolva quatro loteamentos fechados e um condomínio, o presente artigo, daqui

para frente, tratará a título de exemplificação dos estudos em curso apenas de um dos

3 O Coeficiente Alfa de Cronbach, varia de 0 a 1 e suas respostas recomendam o seguinte: de 0 a 0,5 – cancelar os questionários aplicados; de 0,50 a 0,70 – aceitar com restrições e; 0,70 a 1,00 – ótima consistência interna, respostas confiáveis. 4 A utilização deste software por Lopes se deu a partir do Núcleo de Pesquisa Aplicada – NAPA, do Centro Universitário Filadélfia – UNIFIL, em Londrina.

loteamentos fechados, denominado Loteamento fechado A, mostrando apenas alguns blocos

temáticos de questões levantados e tabulados até a presente fase da pesquisa.

Estudo de Caso – Loteamento Fechado A

O imóvel que constitui o Loteamento Fechado A, foi aprovado pela Prefeitura Municipal de

Londrina em 30/03/1999 e registrado em cartório de Londrina em 30/03/2000, com área de

71.460,23m2, tratando-se de uma Sociedade Civil, sem fins lucrativos, criada inclusive para

atender as disposições contidas na Lei Municipal no 6.033, de 30/12/1994.

O Loteamento Fechado A foi implantado da seguinte forma: quadras para fins de construção de

moradias 44.745,89m2, praça 8.988,58m2 e ruas 17.725,76m2. Na área destinada à praça

foram locados os seguintes equipamentos de lazer de uso dos sócios: piscinas, churrasqueiras,

playground, salão de festas, espaço para caminhada, quadra poliesportiva, academia de

ginástica, quadra de tênis e campo de futebol suíço, que foram cuidadosamente vistoriados

durante as incursões de campo.

A área destinada à moradia, foi dividida em cinco quadras, sendo que a quadra no 01 foi

dividida em 15 lotes, a quadra no 02 em 08 lotes, a quadra no 03 em 18 lotes, a quadra no 04

em 13 lotes e a quadra no 05 em 05 lotes, totalizando 59 lotes, possuindo área mínima de

555,00m2 e máxima de 1.299,26m2 para cada lote, de acordo com a figura 02 a seguir. Entre os

59 lotes, 9 estão vazios e 50 estão ocupados por 45 famílias. No período compreendido entre

julho de 2007 a janeiro de 2008, não foram detectadas obras residenciais em andamento no

Loteamento Fechado A.

LEGENDA:

I, II, III, IV e IV: quadras residenciais

1. Rua Eunilson B. da Silva 2. Rua Takabumi Murata 3. Rua Constantino Pialarissi (sem

pavimentação) 4. Acesso Principal 5. Portaria 6. Pátio de serviço 7. Academia 8. Depósito de lixo 9. Trilha 10. Salão de festas 11. Recreação 12. Playground 13. Campo de futebol suíço 14. Churrasqueira 15. Piscina infantil 16. Piscina adulto 17. Piscina de biribol 18. Quadra poliesportiva 19. Quadra de tênis

Delimitação da área de lazer

I

II III

IV

1

2

3

V

4 5

6

7 9

8

10

11

15

17

19 18

9

16

12

14 13 9

9

Figura 2: vista aérea do Loteamento Fechado A Fonte: www.earthgoogle.com (acessado em março de 2008).

A seguir serão apresentadas algumas fotos para melhor ilustrar as descrições Loteamento

Fechado A, com intuito de tornar mais evidente o nível das edificações, das condições gerais

das vias de circulação interna e dos equipamentos de lazer.

Entre os respondentes 61% possuem entre mais de 55 a 65 anos de idade. De acordo com o

gráfico 1, não existem respondentes apenas com o primeiro grau (ensino básico), sendo que

3% apresentam ensino médio (com curso técnico). Observa-se que 35% possuem ensino

universitário completo, 38% são especialistas, 13% são mestres e 8% são doutores. Em função

do nível de formação dos respondentes pode-se afirmar que houve um alto nível de

compreensão em relação aos questionários respondidos e também sobre a pesquisa como um

todo, realizado dentro do loteamento fechado. O que corrobora o nível de confiança de 95%, e

a margem de erro de apenas 10%. Salienta-se que para uma população de 45 famílias, 37

famílias compondo o espaço amostral é um resultado satisfatório e confiável.

Foto 2: vista geral interna das edificações residenciais e das ruas.

Foto 1: vista frontal da guarita e do portão principal de acesso ao Loteamento Fechado A.

Foto 1: vista parcial da área de lazer, com destaque para a piscina para crianças e para adultos.

Foto 2: vista parcial da área de lazer, com destaque para o jirau (pórticos em madeira) que conferem delimitação aos acessos e espaços para caminhadas.

Gráfico 1: grau de escolaridade dos respondentes.

Como uma forma de conferir maior validade à pesquisa também foi levantado o tempo de

moradia neste loteamento fechado, de tal forma que a pouca experiência neste tipo de moradia

não gerasse falsas expectativas baseadas em euforia permeada pela novidade. Na pesquisa

não foi detectado nenhum respondente com menos de 1 ano de moradia no loteamento. A

maior concentração está nas famílias que residem a mais de 3 anos (32,40%). Observa-se que

89,20% residem a 2 ou mais anos neste loteamento (gráfico 2). O Loteamento Fechado A

apresentou média de 4,08 pessoas por residência, sendo que 49% e 35% das famílias

entrevistas possuem 4 e 5 pessoas, respectivamente.

Gráfico 2: tempo de moradia neste loteamento fechado.

Foram levantados e demonstrados (gráfico 03), os níveis de satisfação em relação aos

seguintes itens: tranqüilidade e sossego, atendimento na portaria em relação aos convidados,

segurança, distância entre as residências (privacidade), relação entre a área do lote e a área

disponível para construção, presença de insetos, convívio com os vizinhos, prestação

pequenos de serviços (pequenos reparos, instaladores, entregadores, etc.). Para estas

questões foram dadas aos respondentes as seguintes opções de respostas: ótimo, bom,

regular, ruim, péssimo e não se aplica.

Gráfico 3: níveis de satisfação

Observa-se que os itens tranqüilidade e sossego concentram suas respostas em ótimo

(67,56%) e bom (29,73%). O atendimento na portaria, em relação aos visitantes teve maior

concentração no percentual bom (56,76%), aparecendo regular (10,81%) e ruim (2,70%). Em

função das observações feitas in loco para verificar a rotina dos serviços, percebe-se que

existe um período de espera considerável entre a identificação do visitante (nome, o que irá

fazer e onde deseja ir) e a autorização do associado (morador) para adentrar o loteamento. A

ausência de interfone entre a portaria e as residências torna necessária uma ligação telefônica

da portaria para a residência e, em alguns casos o telefone está ocupado, havendo a

necessidade de aguardar. Nos casos mais demorados, desloca-se um vigilante para ir até a

residência e solicitar pessoalmente a autorização de entrada da visita. Soma-se a esta

situação, as atividades concomitantes do porteiro: identificar e abrir os portões

automaticamente para a entrada e saída dos moradores, acompanhar constantemente os

monitores da segurança e atender ligações telefônicas de moradores e externas. Em relação à

segurança os moradores classificaram como segue: ótima (24,32%), Boa (62,16%) e regular

(13,51%). Destaca-se que mesmo com todo este aparato de segurança, o Loteamento fechado

A, já sofreu dois assaltos às suas residências, de acordo com o relato da presidenta em sua

entrevista em novembro de 2007.

O nível de satisfação em relação à distância entre as residências, o que de certa forma confere

privacidade, apresentou resultado disperso: ótimo (18,92%), bom (37,84%), regular (29,73%),

ruim (8,10%) e péssimo (5,41%). A relação entre a área do lote e a área disponível para

construção mostrou os seguintes resultados em termos de satisfação: ótimo (32,43%), bom

(48,65%) e regular (18,92%). Em função do Loteamento Fechado A ter em seus limites e

confrontações terrenos vazios e propriedades rurais a presença de insetos incomoda

razoavelmente os moradores (gráfico 3).

A grande maioria classificou o convívio com seus vizinhos como ótimo (45,95%) e bom

(45,95%). Contudo, analisando-se o gráfico 04, constata-se que apenas 3% dos moradores se

reúnem ou visitam vizinhos diariamente. O mesmo gráfico revela que 14% se reúnem ou

visitam quinzenalmente, 11% se reúnem ou visitam a cada 2 meses e 32% dos moradores

afirmam não ter contato desta natureza com seus vizinhos. Outra questão que mereceu

destaque foi a prestação de serviços ao loteamento. Pois, nas entrevistas com a presidenta e

vice-presidenta em novembro de 2007 e também nas observações feitas in loco, percebeu-se

que alguns serviços cobram sobretaxa no momento em que se descobre que se trata de

loteamento fechado, o que exceto pelo fato da distância em relação ao centro não teria

nenhum motivo que justifica. Porém, a maioria classifica este item como bom (70,27%).

Gráfico 4: convívio com os vizinhos (reuniões ou visitas).

Considerações Finais

A pesquisa inicialmente aponta para a ausência de comunidade ou do “pertencer” a uma

comunidade. Caldeira (2000) considera que na justificativa ideológica dos condomínios ou

loteamentos fechados não existem nenhuma referência positiva aos ideais de comunidade,

algo sempre invocado nos empreendimentos norte-americanos. Os condomínios, no Brasil, não

são chamados de “comunidades”, como acontece nos Estados Unidos, recebendo o nome de

gate communities, nem são anunciados em campanhas publicitárias como um tipo de moradia

que possa destacar o valor da comunidade.

A partir da pesquisa, observaram-se os encartes publicitários à época do lançamento,

possuindo sempre um “novo conceito de moradia”, com destaque para a segurança, para o

isolamento, para a homogeneidade social e para os equipamentos de lazer. Portanto, a

constatação da falta de relacionamento e de interesse em se aproximar dos vizinhos

verificados nesta pesquisa vai ao encontro da publicidade feita pelos incorporadores

imobiliários. Observa-se que os moradores buscam homogeneidade social, contudo isto não

implica diretamente no desejo de sociabilidade dentro do loteamento fechado. Tal afirmativa

poderá ser reiterada ou não, enquanto tendência, quando da conclusão da pesquisa

envolvendo os condomínios ou loteamentos fechados.

Observa-se que o mote utilizado nas vendas está correto, pois a maioria dos moradores cede

ao marketing, envolvendo a segurança, a qualidade de vida com apelo ecológico, à ordem, à

proposta lazer, ao silêncio e à tranqüilidade. Poucos se importam com as distâncias a serem

percorridas e com a infra-estrutura precária da vizinhança. Contudo, a qualidade de vida com

apelo ecológico não é suficiente e nem mesmo pode ter a pretensão de ser arquitetura

sustentável. As transformações urbanas e arquitetônicas geradas pelos loteamentos e

condomínios horizontais fechados devem ser avaliadas em relação aos impactos das ações

decorrentes da busca de um equilíbrio entre o desenvolvimento econômico e social e a

responsabilidade ambiental em seu sentido amplo. Empreendimentos desta envergadura

devem se pautar pela extensa experiência internacional que produz protocolos,

recomendações, normas e leis.

Os loteamentos e os condomínios horizontais fechados estão crescendo, mediante o estímulo

da publicidade. Logo, compete não só aos projetistas, mas também aos empreendedores e aos

incorporadores, o comprometimento com o futuro na busca de soluções técnicas, econômicas

e sociais viáveis para o desenvolvimento urbano com efetivo baixo impacto ambiental e, não

somente a qualidade de vida com apelo ecológico.

Referências Bibliográficas

CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de Muros: crime, segregação e cidadania em São

Paulo. São Paulo: Editora 34 - Editora da Universidade de São Paulo (EDUSP), 2000.

FEDERAL FACILITIES COUNCIL. Learning From our Buildings: A State of – The – Practice

Summary of Post-Occupancy Evaluation. Washington, DC: National Academy Press, 2001.

FRESCA, T. M.; SALVI, R. F.; ARCHELA, R.S. (organizadores). Dimensões do Espaço

Paranaense. Londrina: Editora da Universidade Estadual de Londrina (EDUEL), 2002.

HAYES, Bob E. Medindo a Satisfação do Cliente: desenvolvimento e uso de

questionários. Rio de janeiro: Quality-Mark Editora, 1995.

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Pesquisa Anual de Serviços –

PAS 2004. Rio de Janeiro: Cooperdisc, 2005. CD ROM. (Diretoria de Pesquisas –

Coordenação de Serviços e Comércio)

LOPES, Paulo Adeildo. Avaliação Pós-Ocupação Aplicada nos Conjuntos Habitacionais de

Londrina – PR: critérios básicos para a reabilitação e manutenção predial. São Paulo:

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAUUSP), 2000.

(Dissertação de mestrado).

PREISER, Wolfgang F. E; VISCHER, Jacqueline C. Assessing Building Performance.

Oxford, UK: Elservier,2005.

ROMÉRO, Marcelo de Andrade & ORNSTEIN, Sheila Walbe (coordenadores/editores).

Avaliação Pós-Ocupação: métodos e técnicas aplicados à habitação social. Porto Alegre:

Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído (ANTAC), 2003. (Coleção

Habitare)

WAGNER, Mário B; MOTTA, Valter T.; DORNELLES, Cristina C. SPSS Passo a Passo:

statistical package social sciences. Caxias do Sul: Editora da Universidade de Caxias do Sul

(EDUCS), 2004.

YIN, Robert K. Estudo de Caso: planejamento e métodos. Porto Alegre: Bookman, 2005.