incorporações imobiliárias e loteamentos

CESUMAR – Núcleo de Educação a Distânciawww.ead.cesumar.br © Todos os direitos reservados44 3027-6363

1

Incorporações Imobiliárias e Loteamentos

Profª. Esp.Claudete Cristina Iwata

[email protected]


2

BOAS VINDAS

APRESENTAÇÃO / CURRÍCULO


3

BOAS VINDAS

ATIVIDADES PROFISSIONAIS

Gestora de Imóveis

Professora do CESUMAR

PARTICIPAÇÃO EM ENTIDADES

CRECI

SECOVI


4

BOAS VINDAS

Para vender é preciso conhecer bem o produto, dominar o assunto e atender o

cliente com segurança.


5

ANÁLISE DO MERCADO

Nova classe média dita mudança no perfil

do consumo em 2010


6

ANÁLISE DO MERCADO

O ano de 2010 ficou marcado pela consolidação da nova classe média brasileira, que se formou a partir da camada mais pobre da população, que passou a ter mais renda e também acesso ao crédito. Com isso, o mercado ganhou 30 milhões de pessoas nos últimos cinco anos dispostas a consumir tudo aquilo que antes era restrito aos mais ricos.


7

ANÁLISE DO MERCADO

Casa própria, carro na garagem, TV na sala e turismo passaram a financiar o sonho desses brasileiros. Parcelas em até 30 anos para a casa, 60 meses para o carro, 24 para a TV e 36 para viajar de avião. Essa foi a fórmula que as grandes redes do varejo tiveram para conquistar esse novo consumidor.


8

ANÁLISE DO MERCADO

Com isso, toda a economia passou por uma grande transformação, com aquecimento da indústria de eletrônicos, construção civil e automotora. Recordes sucessivos nos financiamentos de carros e da casa própria começaram a se tornar rotineiros, o que acabou ascendendo a luz vermelha da inflação para o governo.


9

ANÁLISE DO MERCADO

O fim do IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) para veículos no começo de 2010 foi o primeiro sinal. Mesmo assim, as montadoras seguraram os preços e passaram a subsidiar as taxas de juros, para manter o mesmo patamar de vendas. Funcionou. O ano fecha com recorde histórico de mais de 3 milhões de carros vendidos, o que significa que quase a metade da população brasileira é motorizada.


10

ANÁLISE DO MERCADO

Na outra ponta, os empregos com carteira assinada cresceram como nunca, apesar da redução dos salários e da alta rotatividade do mercado. O poder de compra do trabalhador no Brasil cresceu, apesar da recessão dos Estados Unidos e das crises econômicas na Europa.


11

ANÁLISE DO MERCADO

Sonho realizado, a classe média deu sequência ao governo Lula, por intermédio da presidente eleita Dilma Rousseff. Resta agora saber quais serão os efeitos dessas novas medidas no início de 2011. A previsão, segundo analistas, é de que o financiamento diminua, as taxas cobradas pelos bancos aumente e o país cresça menos.


12

ANÁLISE DO MERCADO

Para o brasileiro, faltou saber como o seu bolso irá reagir diante de tantas mudanças previstas pelo novo governo. Afinal, pior do que não concretizar o sonho, é ter de amargar a retirada de todos os estímulos ao consumo que lhe foram concedidos nos últimos anos.


13

ANÁLISE DO MERCADO

• O QUE SERÁ DO MERCADO IMOBILIÁRIO?• O QUE DEVEMOS FAZER?


14

VÍDEO 01

Ritmo acelerado na construção civil - Repórter Rio


15

INTRODUÇÃO

QUALIFICAÇÃO

O mercado imobiliário assim como os demais segmentos profissionais está carente de

pessoas qualificadas.


16

INTRODUÇÃO

O ser humano é sociável por natureza e por essa razão, busca organizar-se para conviver em um mesmo local tendo à sua disposição infraestrutura para a sobrevivência. Assim, surgiram as cidades. Elas existem com número de habitantes variados, com regras e normas, mas sempre que a população aumenta, há a necessidade de promover mais moradia.


17

INTRODUÇÃO

Uma das características das cidades é a urbanização, ou seja, não pertencer à área rural, assim, obedecendo às normas das Prefeituras locais, as cidade vão crescendo e as áreas rurais se transformando grandes loteamentos urbanos.


18

INTRODUÇÃO

Os LOTEAMENTOS fazem parte das operações imobiliárias as quais o gestor está habilitado a desenvolver, da mesma forma as INCORPORAÇÕES.


19

INTRODUÇÃO

Por incorporações entende-se a atividade exercida para promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou de conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.


20

INTRODUÇÃO

Tanto as INCORPORAÇÕES quanto os LOTEAMENTOS seguem regras específicas e devem ser do conhecimento e se possível domínio de todos os gestores imobiliários.Iniciaremos nossos estudos levando ao conhecimento do Gestor de Negócios Imobiliários o papel que deve desempenhar na constituição de Loteamentos e Incorporações, os conhecimentos que deve possuir e a legislação específica aplicável.


21

UNIDADE I

O Uso do Solo no Município

Loteamento e Incorporações Imobiliárias


22

OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM

• Conceituar o que são e como funcionam os loteamentos.

• Conhecer as leis que regem seu projeto e implantação.

• Identificar os requisitos, condições físicas e infra-estrutura mínima para um loteamento.


23

UNIDADE II

Projetos de Loteamento


24


Desenvolver uma visão sistêmica do processo de implantação de um loteamento. Destacar as fases iniciais de estudos preliminares passando pelas fases de projeto, planejamento, execução, aprovação e registro.


25

UNIDADE III

• Incorporação Imobiliária

• Legislação

• Código de Defesa do Consumidor


26

OBJEIVOS DE APRENDIZAGEM

• Conceituar o que é Incorporação imobiliária.• Conhecer a legislação que norteia a Incorporação

Imobiliária.• Identificar a viabilização da Incorporação pelas

construtoras.• Caracterizar a figura do incorporador.• Apresentar a lei que se refere às Incorporações.

Discutir os principais tópicos sobre Incorporações.• Apresentar o CDC – Código de Defesa do

Consumidor, aplicando-o no que se refere às Incorporações imobiliárias e Loteamentos.


27

UNIDADE IV

• Incorporação Imobiliária: lançamento de um empreendimento.

• O desenvolvimento do mercado de Incorporação Imobiliária.


28


• Pesquisa de mercado.• Escolha do terreno e local.• Legislação.• Condições econômicas.• Retorno sobre investimento.• Marketing.• Condições éticas.• Construção.• A Internacionalização da Construção Civil no Brasil.• Incorporadoras no mercado financeiro.• Incorporadoras nacionais.


29

UNIDADE V

CONTEXTUALIZAÇÃO DA VENDA PELO GESTOR


30


• Definição de vendedor.• Características Das vendas de loteamentos e

incorporações.• Fatores que influenciam o comportamento de

compra.• Os estágios do processo de decisão de compra.• Planejamento estratégico para venda de

incorporações.• Etapas do planejamento estratégico para venda

de incorporações.


31

INTRODUÇÃO DA UNIDADE I

Um município é separado em duas grandes áreas: Zona Rural e Zona Urbana. Enquanto a Zona Rural basicamente é utilizada para a exploração agrícola e pastoril, podendo ter residências e indústrias, é na Zona Urbana onde atualmente está a maioria das pessoas nas cidades brasileiras. É nela que residem, trabalham, circulam, estudam, pois concentra com maior densidade o uso residencial, industrial e comercial.


32

UNIDADE I


33

UNIDADE I

Tanto no campo como nas cidades, a forma como o solo é adquirido para uso particular se dá por meio da divisão do mesmo em lotes. Esta divisão chama-se Loteamento. Estes lotes variam de tamanho, conforme o bairro, e lei municipal, sendo que, normalmente na Zona Rural estes lotes são de dimensões muito maiores do que na Zona Urbana.


34

UNIDADE I

• Na Zona Urbana, estes lotes podem receber edificações para habitar ou trabalhar, cujas regras de construção estão estabelecidas em uma lei específica, a Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano, que cada Município tem em particular.


35

UNIDADE I

• Outra forma de se adquirir uma propriedade na Zona Urbana é comprando um imóvel pronto (que pode ser “novo” ou “usado”) ou em construção (às vezes o imóvel existe somente “na planta”). A Incorporação Imobiliária é a atividade econômica em que um investidor constrói para vender uma edificação dividida em unidades, também seguindo leis próprias para tal.


36

UNIDADE I

• Tanto nos Loteamentos quanto nas incorporações, é preciso que fiquem claros para nós os conceitos e principalmente qual é o nosso papel em cada uma dessas operações imobiliária.


37

LOTEAMENTOS

• A falta de organização do solo urbano é um problema sério não só nas cidades de grande porte como também nas médias e pequenas. A mistura de áreas particulares (comercial, residencial, industrial) muitas vezes tem seu uso conflitante entre si, bem como com o uso público, institucional e de preservação ambiental.


38

LOTEAMENTOS

O resultado da ocupação desordenada do solo é, entre outros:

• Enchentes que inundam ruas, casas, lojas, edifícios em geral.

• Desmoronamentos de terra por conta de ocupação de áreas não apropriadas para ocupação.


39

LOTEAMENTOS

• Poluição ambiental de rios.

• Ocupação prejudicial de áreas de proteção ambiental.

• Congestionamento de vias, falta de planejamento no tráfego.

• Falta de acesso ou isolamento de bairros.

• Ausência de infraestrutura básica.

• Habitação irregular, como em favelas.


40

VÍDEO 2

Bom Dia Brasil - Enchente em Morretes


41

LOTEAMENTOS

Desta forma, sentiu-se necessidade de organizar a ocupação, bem como de legislar sobre a maneira como o solo é ocupado e alienado. Em 1979 foi estabelecida uma lei federal que versa sobre o parcelamento do solo nos municípios brasileiros, Lei 6766/79, que serve como orientação para os mesmos legislarem sobre esta questão. Em 1999 esta lei foi revisada e alterada, sendo que as modificações são citadas como Lei 9785/99.


42

UNIDADE I

A Lei Federal 6766/79 estabelece as condições do parcelamento do solo para fins urbanos, destacando que Estados, Distrito Federal e Municípios podem e devem estabelecer as normas complementares da ocupação do solo municipal, adequando esta lei às particularidades locais e regionais. Mais especificamente o Parcelamento do solo em zonas urbanas para fins residenciais será definido pelo Plano Diretor do Município e/ou aprovadas por Lei Municipal.


43

UNIDADE I

DEFINIÇÃONa definição do que é Loteamento, a Lei 6766/99 diferencia dois tipos de divisão do solo: Loteamento e Desmembramento, assim dispostos:“Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.Parágrafo Único – Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.


44

UNIDADE I

Art. 2º – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das Legislações Estaduais e Municipais pertinentes.

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.


45

UNIDADE I

§ 2º - Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3º - Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.


46

UNIDADE I

§ 4º - Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.


47

UNIDADE I

§ 5º - A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

I – vias de circulação;

II – escoamento das águas pluviais;

III – rede para o abastecimento de água potável; e

IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.


48

UNIDADE I

Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (...assim definidas por Lei Municipal)Parágrafo Único – Não será permitido o parcelamento do solo:I – em terrenos alagadiços e inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;


49

UNIDADE I

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades;IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.”


50

UNIDADE I

Assim, podemos definir como:

LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, e


51

UNIDADE I

DESMEMBRAMENTO: a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes.


52

UNIDADE I

TERRENO LOTEÁVEL: a ocupação e loteamento não podem ocorrer em qualquer tipo de solo. Independente da questão de Zoneamento, que define os usos do solo em cada setor da cidade, as condições físicas do solo muitas vezes se tornam obstáculos à ocupação, isso quando não apresenta, ainda, perigo aos ocupantes.


53

UNIDADE I

RESPONSABILIDADE SOCIAL: os profissionais envolvidos em um projeto de loteamento devem ter responsabilidade social. No caso dos gestores de negócios imobiliários em especial, a responsabilidade social em um loteamento é vista como uma estratégia para o desenvolvimento social da comunidade num primeiro momento, da cidade em relação ao plano diretor e em consequencia da garantia do futuro do profissional do corretor de imóveis.


54

UNIDADE I

Dessa forma, o profissional passa a assumir papel de agente do desenvolvimento local, junto com outros profissionais, entidades comunitárias e o próprio governo em suas esferas, razão pela qual, o profissional qualificado deve dominar bem a matéria abordada.


55

UNIDADE I

PLANO DIRETOR : é um plano criado por um grupo de planejadores urbanos que tem impacto válido para toda a comunidade da cidade, por um certo período de tempo.


56

UNIDADE I

Durante o processo de elaboração do plano diretor, os planejadores urbanos, representados por profissionais de várias áreas, como engenheiros, arquitetos e urbanistas, economistas, sociólogos, geógrafos, juristas, estatísticos, biólogos, analisam a realidade existente do município e, com a participação da sociedade civil, representada por comerciantes, agricultores, associações de moradores, ongs e movimentos sociais, propõe novos rumos de desenvolvimento do município, buscando-se alcançar a realidade desejada por toda a população.


57

UNIDADE I

Desde 2001, a legislação brasileira exige que a elaboração e a revisão de um plano diretor seja realizada de forma participativa e democrática, por meio de debates públicos, audiências, consultas e conferências. Se não houver participação da sociedade civil, o plano diretor pode ser invalidado. Atualmente, muitos especialistas em planejamento urbano usam computadores no trabalho. Computadores processam a informação que os planejadores analisam ao formar o plano diretor. Computadores são usados também para a criação de mapas.


58

UNIDADE I

Geralmente, em pequenas cidades, um plano diretor é desenvolvido por uma companhia privada, que então manda o plano para o governo ou município, para aprovação. Já em cidades maiores, é uma agência pública que desenvolve o plano diretor. Grandes cidades costumam possuir um departamento próprio para o planejamento urbano, que é responsável por desenvolver, alterar e implementar o plano diretor.


59

UNIDADE I

Temos notícias de grandes tragédias que atingiram nosso país em relação as restrições do art. 3º:

• Terreno alagadiço ou sujeito a inundações em que não tenham sido tomadas providências de proteção:

• Terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde que não tenham sido devidamente saneados:


60

UNIDADE I

• Terrenos de declividade igual ou superior a 30%, a não ser que sejam atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

• Terrenos em que as condições geológicas não permitam a edificação;

• Áreas de preservação ecológica ou em que a poluição impeça condições saudáveis de ocupação.


61

3º vídeo

Reportagem da Globo sobre Código Florestal


62

NOVO CÓDIGO FLORESTAL

Congresso discute as regras de um novo Código FlorestalO novo projeto estabelece como deve ser a preservação de rios, florestas e encostas, sem prejudicar a produção de alimentos e criação de gado.Uma discussão importantíssima para o Brasil vai entrar em um estágio decisivo na Câmara dos Deputados. O novo Código Florestal estabelece como deve ser a preservação de rios, florestas e encostas, sem prejudicar a produção de alimentos e a criação de gado.


63


Falar do Código Florestal é falar da água de nossos rios, córregos e lagos. É enfrentar a ocupação desordenada nas encostas de morros. É se preocupar com a produção de alimentos. O Código Florestal tem a ver com a qualidade de vida de todos os brasileiros.


64


“A discussão do Código Florestal é a discussão do futuro do Brasil, dos nossos filhos e netos, que país eles vão ter no futuro”, explicou o diretor do Greenpeace Brasil, Paulo Adario.

E também sobre o país que o brasileiro quer hoje. O preço do arroz, do feijão, do milho, da carne que chegam à mesa depende do Código Florestal.


65


É o Código Florestal que diz como devem ser ocupados 329 milhões de hectares, 38% do país destinados principalmente à agricultura e pecuária. São terras particulares ou em disputa pela posse que se espalham pelos seis biomas: Pampa, Mata Atlântica, Cerrado, Pantanal, Caatinga e Amazônia.

“Vai ser preciso tratar um pouco de forma diferenciada e analisar o caso de cada bioma, de forma diferente, uma fórmula que vai ser adotada para a Amazônia não posso ser administrada para a Mata Atlântica”, destacou Paulo Adario.


66


O primeiro Código Florestal é de 1934. Depois veio o de 1965. Mas nenhum dos dois foi obedecido à risca. O meio ambiente ficou em segundo plano. A prioridade dos governos era ocupar os vazios do território nacional e aumentar a produção de alimentos. De fato, a agricultura cresceu e apareceu. O país se tornou o maior exportador mundial de soja, café, açúcar, suco de laranja e carne bovina.


67


Mas a agricultura se desenvolveu deixando para traz uma grande dívida com o meio ambiente, que agora está sendo cobrada. A atual legislação coloca 90% dos produtores rurais na ilegalidade. O homem do campo vive sob insegurança jurídica. Os ambientalistas querem punição aos desmatadores. Chegou a hora de organizar a casa.


68


A palavra está com o Congresso, que discute as regras de um novo Código Florestal. Com a experiência de quem fundou a Embrapa e há 50 anos debate agricultura e meio ambiente, Eliseu Alves aponta o caminho: uso de tecnologia e diálogo para respeitar as peculiaridades de cada região do país.

“Tem que ser uma discussão tem que ser baseada nas informações da ciência, na racionalidade e na compreensão, coisa que é uma característica dos brasileiros”.


69


Dois instrumentos formam a base do código: a Reserva Legal, área de mata nativa que deve ser preservada dentro da propriedade rural; e a APP, Área de Preservação Permanente, locais frágeis à beira de rios, topos de morros e encostas, que devem ter a vegetação original protegida.

A nova lei tem que responder a três perguntas fundamentais: qual o tamanho das APPs e da Reserva Legal? Quem deve ser punido por destruir o meio ambiente e desde quando?


70


A degradação ambiental se faz sentir até mesmo quando a natureza se mostra grandiosa.

As exuberantes Cataratas do Iguaçu também dependem do respeito às áreas de preservação permanente. São mais de mil quilômetros do Rio Iguaçu, que convivem com intensa atividade humana em suas margens.


71


“Nós recebemos uma carga muito grande de poluentes, uma carga muito grande de resíduos de lixo”, disse o diretor Parque Nacional do Iguaçu, Jorge Pegoraro.Conciliar agricultura e meio ambiente é rentável. Darcy Ferrarin comprou uma fazenda de 2 mil hectares em Mato Grosso em 1998. Levou três anos para recuperar a terra que estava destruída. Hoje, com o plantio direto na palhada, faz quatro colheitas por ano: soja, milho, semente de capim e algodão. A produção de gado no local é quatro vezes maior que a média da região.


72


“Tudo o que você põe na terra, você recebe em dobro. Se você não jogar cuidado, ela se desfaz, ela se desmancha, ela vai embora para o rio, não te produz mais, você se aborrece e acaba vendendo a terra”, afirmou ele.

O desafio do Brasil é multiplicar exemplos com o de Ferrarin. Segundo a Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE), a oferta mundial de alimentos nos próximos dez anos precisa crescer 20%. O mundo espera que o Brasil contribua com quase metade desse aumento.


73


Mas o consumidor internacional já não aceita pagar por aquilo que é produzido causando prejuízo ao meio ambiente.

“O Brasil tem uma chance de ouro de ser um dos únicos, senão o único país que combine uma agricultura altamente moderna, produtiva, com um meio ambiente com alta biodiversidade. Nós não podemos viver sem a agricultura como nós não podemos viver sem um meio ambiente saudável”, declarou o pesquisador Luiz Martinelli.


74


FONTE: JORNAL NACIONAL

Edição do dia 25/04/2011 às 21h39

<http://g1.globo.com/jornal-nacional/noticia/2011/04/congresso-discute-regras-de-um-novo-codigo-florestal.html>


75

4º VÍDEO

Globo News - Produtores rurais defendem votação do Código Florestal em Brasília


76

LOTEAMENTOS

INFRAESTRUTURA BÁSICA

Para a ocupação do solo, seja para uso residencial, comercial, institucional ou industrial, é necessário que haja uma infraestrutura que garanta boas condições de ocupação. Esta infraestrutura mínima se refere a:


77

LOTEAMENTOS

a) Vias de circulação: são as vias públicas de acesso que separam as quadras onde estão os lotes, permitindo o fluxo de pessoas no bairro e entre bairros. São as ruas e avenidas que podem ter diferentes larguras, conforme o tráfego de veículos que nelas venha a trafegar, ligando o loteamento (bairro) às outras vias de circulação da cidade. Idealmente são asfaltadas, podendo, entretanto ter pavimentação de concreto, de blocos de concreto intertravados, ou mesmo somente ter o piso em cascalhos de pedra.


78

LOTEAMENTOS

b) Galeria de águas pluviais: é o sistema de tubulação por onde escoam as águas das chuvas. Normalmente não as vemos, pois são subterrâneas, abaixo do nível da calçada, sendo que as “bocas de lobo” ou “bueiros” são os coletores externos destas águas. Sua função é coletar as águas, retirando-as da superfície em que circula e habita a população, evitando enchentes, alagamentos, erosões de terra, acúmulo de água na qual podem proliferar insetos e outros animais.


79

LOTEAMENTOS

c) Água potável: trata-se do sistema de abastecimento de água potável cujo serviço deve ser garantido à população do loteamento. A água que abastece uma cidade é coletada em rios, ribeirões etc., levados para uma central de tratamento para ser transformada em água potável. Esta água é distribuída por um sistema de abastecimento composto por tubulações subterrâneas e caixas d’águas e devem chegar aos lotes mais distantes do município.


80

LOTEAMENTOS

d) Esgoto Sanitário: a água utilizada nas edificações segue por ralos, vasos sanitários e caixas de inspeção até chegar a um sistema de tubulação de esgoto que tratará os resíduos antes de despejá-los de volta nos rios. Entretanto, é muito comum que ligações irregulares, muitas vezes clandestinas, despejem os esgotos residenciais e até industriais sem tratamento nos rios, causando enormes prejuízos ambientais e provocando poluição dos mesmos.


81

LOTEAMENTOS

e) Energia elétrica: a energia elétrica utilizada para iluminação pública (postes de luz) e nas residências, empresas ou indústrias chega por um sistema de transmissão de energia. Começa nas usinas hidrelétricas junto a rios, passando por cabos de alta tensão, sendo transformados em subestações para baixa de tensão, até chegarem aos transformadores nas ruas que a levam em baixa tensão às referidas edificações. Há cidades onde tais cabos são distribuídos em tubulações subterrâneas, sendo que normalmente correm externas e aéreas, por postes junto às ruas, nas calçadas.


82

LOTEAMENTOS

Os loteamentos não podem ser oferecidos à alienação sem que tenham as mínimas condições de infraestrutura necessárias à ocupação. Antes da lei era prática comum dos loteadores adquirirem terrenos distantes do perímetro da Zona Urbana, dividi-los e oferecê-los à aquisição particular sem prover tais itens de infraestrutura básica. O que ocorria é que com o tempo a Prefeitura do Município em questão via-se obrigada a prover tais equipamentos urbanos por seu próprio custo, quando o fazia.


83

LOTEAMENTOS

Desta forma, os terrenos contíguos a este loteamento sofriam valorização na medida em que a infraestrutura que agora era provida beneficiaria toda a vizinhança. A cidade crescia de maneira desordenada, muitas vezes com isolamento dos bairros, cujo loteamento fora feito distante dos demais bairros onde os terrenos eram mais baratos.


84

LOTEAMENTOS

Existem ainda outros equipamentos urbanos, porém que muitas vezes ficam a cargo da iniciativa privada sua instalação e exploração, a partir de interesses econômicos e viabilidade técnica, a partir de concessões que podem acontecer ou por licitação ou contrato direto com a Prefeitura ou Governo do Estado. Estes equipamentos são:


85

LOTEAMENTOS

• Telefonia fixa: sistema de dutos, cabos, postes, armários e centrais por onde se processam as conexões das ligações telefônicas.

• Telefonia móvel: para a transmissão de telefonia móvel (celular) são necessárias antenas de transmissão de dados, não necessitando de cabos ou dutos por se tratar de transmissão por ondas eletromagnéticas.


86

LOTEAMENTOS• Gás canalizado: não muito comum em muitas

cidades brasileiras, trata-se de um sistema de distribuição de GLP (gás liquefeito de petróleo) utilizado nas casas e empresas para fins de cocção e aquecimento de água. Por meio de um sistema de tubulações o GLP chega a todas as edificações eliminando a necessidade dos botijões de gás.

• TV a cabo: os cabos das TVs pagas correm junto das tubulações telefônicas, e são instaladas conforme a necessidade e demanda do bairro ou região em questão.


87

LOTEAMENTOS

REQUISITOS PARA O LOTEAMENTO

Além de provimento de infraestrutura básica, e de restrições em relação a que tipo de terreno é passível de parcelamento, a Lei 9785/99 ainda define outras condições necessárias para os loteamentos. Examinaremos esta lei para melhor entendimento destas condições.


88

LOTEAMENTOS

“Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem;”


89

LOTEAMENTOS

Isso significa que quando o loteamento é projetado, a área reservada para a ocupação não será total, mesmo por conta da existência das áreas de vias públicas. Dentro da divisão das áreas de um loteamento, parte será destinada à ocupação comercial, residencial ou mesmo industrial, parte será destinada às vias públicas, parte para equipamentos urbanos, e parte para espaços livres de uso público, como praças.


90

LOTEAMENTOS

“II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quanto a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;”


91

LOTEAMENTOS

Este item serve como orientação federal, porém, submete-se à legislação municipal, definindo a dimensão mínima de cada unidade de terreno no parcelamento (loteamento). Na prática, muitas cidades adotam outro tipo de dimensão mínima, estabelecida no seu Plano Diretor.


92

LOTEAMENTOS

METRAGEM MÍNIMA DE MARINGÁ

300 m2 COM TESTADA DE 12 METROS

ESQUINA 15 METROS


93

LOTEAMENTOS

“III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;”


94

LOTEAMENTOS

Quando o loteamento tiver dentro de si, ou for contíguo a cursos d’água (rios, riachos, ribeirões, etc.), bem como rodovias, ferrovias e dutos de passagem, a lei federal exige que uma faixa de quinze metros não edificada seja resguardada.“IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.”


95

LOTEAMENTOS

Como exposto anteriormente na definição de loteamento, o mesmo implica no parcelamento do solo em que há a abertura de novas vias de circulação como ruas e avenidas. Entretanto, estas vias devem se conectar de maneira coerente com as vias existentes às áreas vizinhas ao loteamento proposto, e obedecer às condições topográficas do solo.


96

LOTEAMENTOS

“A percentagem de áreas públicas previstas no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.”


97

LOTEAMENTOS

Isso significa que a proporção de áreas públicas dentro da área total do loteamento deverá ser de no mínimo 35%. Estas áreas públicas darão lugar às vias de circulação, praças e também aos equipamentos públicos se dividem em dois tipos:

a) Equipamentos comunitários: são os equipamentos destinados ao uso da comunidade local do loteamento novo ou mesmo da vizinhança na cidade, destinados para educação, cultura, saúde, lazer etc.


98

LOTEAMENTOS

b) Equipamentos urbanos: são os equipamentos necessários para que a comunidade seja atendida de serviços importantes para a ocupação do loteamento, como abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.A legislação municipal poderá exigir para cada loteamento a reserva de áreas não edificáveis destinada à instalação de equipamentos urbanos, conforme necessidade e conveniência.


99

UNIDADE II

Projetos de Loteamento


100

UNIDADE II

• Para a exploração comercial de um empreendimento de Loteamento, algumas condições são fundamentais para sua viabilidade e posterior sucesso econômico.

• Além das limitações impostas pelas legislações federal, estadual e municipal, ainda existem as questões geográficas, técnicas e naturais, que por vezes podem inviabilizar um projeto. Entretanto, são as condições econômicas de mercado as mais difíceis de serem previstas e domadas, e as mesmas podem minar a lucratividade ou mesmo alavancar altos índices de retorno.


101

UNIDADE II

• À luz da lei examinaremos o que a mesma prescreve sobre as condições de projeto de loteamentos, sua aprovação e registro, e posteriormente levantaremos as condições importantes para um bom projeto de loteamento.

• Por fim, encerraremos esta unidade comentando sobre um fenômeno que vem crescendo dia após dia em termos de loteamentos, que são os loteamentos fechados, comumente chamados de “condomínios horizontais fechados”.


102

UNIDADE II

A partir do momento em que se cogita a hipótese de se lançar um empreendimento de Loteamento, é necessário um estudo de mercado para saber se o mesmo é viável, e em que condições. Desta forma, pesquisas de mercado junto a consumidores, imobiliárias e órgãos de consulta como Prefeituras, poderão fornecer informações importantes para a tomada de decisão sobre o lançamento deste novo Loteamento.


103

UNIDADE II

Alguns projetos são fáceis de constatar a viabilidade, o chamado pãozinho quente. Outros não, carecem de pesquisa e mesmo assim a margem de erro é grande.


104

UNIDADE II

De uma maneira resumida, elencamos alguns itens necessários para a viabilidade comercial do empreendimento.

A análise proporcionará uma reflexão e levantará pontos importantes a serem pesquisados e definidos, como:


105

MERCADO

No estudo de mercado será necessário analisar as oportunidades de negócio, em termos de que perfil de consumidor a que se destinará o loteamento (alta, baixa ou média renda), o estoque de lotes e loteamentos existentes oferecidos para esta faixa de renda, qual o tempo médio de venda dos lotes, qual o preço médio praticado no mercado. Além disso, devem-se analisar as condições de loteamentos concorrentes cuja proximidade ou existência possam de alguma forma dividir a opção de compra de potenciais consumidores.


106

MERCADO

No momento de decisão sobre qual o perfil do cliente consumidor dos lotes, a verificação de qual tipo de renda tem maior demanda no momento pode ser um indicativo de oportunidade com maior potencial de sucesso para o empreendimento.


107

CONDIÇÕES FÍSICAS

As condições físicas do solo a ser parcelado também impactam no sucesso de um empreendimento de loteamento. Entre os principais aspectos a serem observados para a escolha de um local ou terreno para aquisição e posterior loteamento estão:

• proximidade do centro da cidade.• facilidade de acesso a vias públicas e

equipamentos públicos urbanos.


108


• facilidades comerciais e de transporte nas proximidades (pontos de ônibus, trem, metrô, supermercados, hospitais, serviços públicos em geral, áreas de lazer etc.),

• tipo de solo adequado à ocupação,• proximidade de áreas de preservação

ambiental, cursos d’água, fundos de vale, áreas tombadas pelo Patrimônio Histórico e Meio Ambiente que limitem a maximização da ocupação da área,


109


• grau de declividade do terreno, pois a ocupação encarece os investimentos tanto do parcelamento do solo como de quem adquirir os lotes para construir edificações. Além disso, em áreas muito íngremes ou sujeitas a desmoronamento não há permissão da lei para o loteamento,

• áreas em que o uso anterior apresente algum tipo de perigo à ocupação, como aterros sanitários.


110

LEGISLAÇÃO

Para o desenvolvimento do projeto de loteamento é necessário a verificação das limitações impostas pela legislação federal, estadual e municipal. Desta forma, o pleiteante da aprovação de um projeto deverá verificar as seguintes leis, no que se refere à ocupação do solo e seu parcelamento:


111

LEGISLAÇÃO

► Plano Diretor do Município: é um plano criado por um grupo de planejadores urbanos que tem impacto válido para toda a comunidade da cidade, por um certo período de tempo. Um plano diretor mostra a cidade como ela é atualmente e como ela deveria ser no futuro, mostra como o terreno da cidade deve ser utilizado e se a infraestrutura pública de uma cidade como educação (escolas e bibliotecas), vias públicas (ruas e vias expressas), policiamento e de cobertura contra incêndio, bem como saneamento de água e esgoto, e transporte público, deve ser expandida, melhorada ou criada.


112

LEGISLAÇÃO

Além disso, o plano diretor deve definir as áreas que podem ser adensadas, com edifícios de maior altura, as áreas que devem permanecer com média ou baixa densidade, e aquelas áreas que não devem ser urbanizadas, tais como as áreas de preservação permanente. O plano diretor, tem como objetivo principal, fazer com que a propriedade urbana cumpra com sua função social, entendida como o atendimento do interesse coletivo em primeiro lugar, em detrimento do interesse individual ou de grupos específicos da sociedade.


113

LEGISLAÇÃO

► Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano: esta lei estabelece o Zoneamento do município, indicando quais áreas podem ser utilizadas para cada finalidade, bem como as condições de ocupação dentro dos lotes como altura máxima, recuos laterais, taxa de ocupação e coeficientes de aproveitamento.


114

• Art. 6º da Lei 6766/99 - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:


115

LEGISLAÇÃO

I – as divisas da gleba a ser loteada;II – as curvas os nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;III – a localização dos cursos d’ água, bosques e construções existentes;IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;


116

LEGISLAÇÃO

V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Informações importantes:

curvas de nível: representam o relevo doterreno, ela é definida como a linha que une todos os pontos de uma mesma altura.Observando as curvas de nível de um levantamento é possível verificar se o terreno é muito ou pouco inclinado.


117

LEGISLAÇÃO

Projeto de Loteamento: todo loteamento tem que seguir a legislação municipal. Ela estabelece os percentuais destinados a:

• Lotes.• Ruas.• Equipamentos (escolas, creche,

posto de saúde etc) e• Áreas verdes.


118

O projeto de loteamento é constituído dos seguintes Itens:

• Levantamento da área total a ser parcelada.

• Orientação (indicação do Norte).• Curvas de nível de metro em metro.• Edificações existentes.


119

LEGISLAÇÃO

Projeto de Loteamento - Arruamento

• Arruamentos projetados e existentes em loteamentos vizinhos.

• Áreas destinadas ao uso público.

• Projetos das redes de drenagem de águas pluviais, de distribuição de água e de coleta de esgoto.

• Todos os lotes definidos e dimensionados etc.


120

LEGISLAÇÃO

Projeto de Desmembramento: é o projeto destinado a dividir uma gleba em dois ou mais lotes. Neste caso todos os novos lotes apresentam possibilidade de acesso por um logradouro já existente, não necessitando de projeto de arruamento.


121

LEGISLAÇÃO

Projeto de Parcelamento – Linguagem Técnica• Testada do lote - é a linha que separa o lote

do logradouro público.• Fundo do lote – é a divisa que fecha o

polígono, no lado oposto da testada.• Divisa esquerda ou direita – é a linha

divisória situada á esquerda ou direita, respectivamente, de um observador situado, por exemplo, em frente ao lote.


122

Zoneamento - A cidade é dividida em áreas para ordenar as atividades desenvolvidas dentro dela. Assim, são determinados onde é possível, por exemplo instalar shoppings centers, edifícios de escritórios, residências etc.


123

LEGISLAÇÃO

Exemplos de Zoneamento

-ZC – Zona Comercial,

-ZI – Zona Industrial,

-ZR – Zona Residencial,

-ZP – Zona Portuária,

-ZA – Zona Agrícola e Rural.


124

LEGISLAÇÃO

• Área non edificandi ou faixa de domínio – é a faixa ou área de terreno, pertencente ou não a um lote, onde não é permitido qualquer tipo de construção. Ex: os 30% do terreno que devem ficar livres de construção para residências.

• Recuo – são as faixas de terreno livres de construção destinadas à ventilação e insolação das edificações.


125

LEGISLAÇÃO

► Código de Obras: esta lei fornece as definições de como poderão ser construídas as edificações dentro do município, sendo importante para o loteador ter tais informações que impactam diretamente na forma como os lotes serão ocupados pelos adquirentes.Visam assegurar conforto ambiental, conservação de energia, acessibilidade as pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida com objetivo de assegurar uma melhor qualidade de vida para a população tanto da área urbana como da área rural do município.


126

LEGISLAÇÃO

► Lei de Sistema Viário: estabelece as vias existentes e futuras, e como se relacionarão e evoluirão com o tempo. As vias de acesso são fundamentais para a definição da ocupação dos lotes, e tem como indicativo o sentido na qual a cidade pode crescer e se expandir.


127

LEGISLAÇÃO


128

LEGISLAÇÃO


129

LUCRATIVIDADE

O estudo da lucratividade do empreendimento passa por uma série de condicionantes, de forma que um empreendimento ideal será aquele cujo custo de aquisição do terreno seja baixo, em local cujos atrativos gerem comercialização rápida por preços com alta margem de retorno.


130

LUCRATIVIDADE

Para isso o custo de implantação deste empreendimento, bem como os de instalação de infraestrutura básica também deverá ser baixo. O preço ofertado para os lotes poderá ser maior quando outros loteamentos ou lotes não existirem como opções aos consumidores, e estes existirem demandando tais lotes.


131

CONDIÇÕES ÉTICAS E DE SUSTENTABILIDADE

Independente das leis ambientais e referências à preservação ambiental contidas nos Planos Diretores, é necessário que tanto o projeto quanto a implantação do loteamento tenham a preocupação ambiental quando da exploração do solo. Os loteamentos devem ser entendidos como parte de um todo maior que é o Município, este inserido em um sistema ainda maior que é o próprio Meio Ambiente.


132


A exploração do parcelamento do solo não pode ocorrer de forma predatória ou prejudicial, seja à natureza, seja à sociedade, de forma a assegurar o uso futuro dos recursos naturais pelas gerações futuras.


133


É importante ressalvar que todo empreendimento implantado em um local, independente de sua natureza, terá impactos sobre o seu entorno e vizinhança, podendo ser benéficos ou maléficos. Isso não somente em termos naturais como também sociais, pois dependendo do impacto que causam, novos loteamentos podem mudar a vizinhança, ao criar maior tráfego, maior demanda por serviços públicos, ruído etc.


134


Sob o ponto de vista ético, ao loteador cabe a consciência e responsabilidade não somente com o seu consumidor, na medida em que entrega a este exatamente o que vendeu em termos de lotes, mas também com todas as partes interessadas, como vizinhança, sociedade, meio ambiente e governos.


135

5º VÍDEO

Chuvas em Pernambuco deixam 12 mil desabrigados, estradas interditadas e cidades inundadas.


136

PROJETO, PLANEJAMENTO E EXECUÇÃO

Definidos os processos de análises técnicas e legais, para concretizar o estudo de viabilidade é necessário desenvolver um projeto e inserir os resultados deste estudo em planejamento para depois ser executado.


137


Por vezes ocorrem empreendimentos onde a compra do terreno e mesmo a execução começam antes de pronto o projeto de loteamento e o estudo de viabilidade, sendo que o resultado disso pode ter como consequências negativas o desperdício de tempo e de recursos, problemas legais que podem levar a embargos de execução, implantação incorreta ou não maximizada, prejuízos entre outros.


138


a) Projeto

A partir da definição das condições que limitam ou prescrevem o loteamento, cabe ao empreendedor desenvolver um projeto de loteamento cuja responsabilidade cabe a profissional habilitado que deverá assinar sua autoria, como um arquiteto urbanista. Tal profissional deverá ter competência e habilitação para desenvolver o melhor projeto possível dadas as condições específicas verificadas para o solo em questão, a partir da legislação vigente.


139


Um bom projeto deve contemplar o melhor aproveitamento da área em questão em termos de quantidade de lotes, vias e espaços públicos sem, no entanto, prejudicar o uso posterior dos ocupantes do loteamento. Deve se adequar ao relevo e topografia do solo de forma a gerar vias e terrenos os mais planos possíveis, evitando perigo de desmoronamentos ou pontos passíveis de enchentes.


140


Existem diferentes tipos de formato para plantas de loteamentos, podendo ser radiais, em malha ortogonal, triangulares ou de formato irregular, este último principalmente se adequando às condições topográficas ideais.Além disso, o projeto deve levar em conta as condições naturais como direção predominante dos ventos, posição do sol, e incidência pluviométrica (chuvas).


141



142


b) Planejamento

O planejamento é o processo que detalha a implantação do empreendimento, tendo em seu escopo atividades que se interpõem à fase de projeto e mesmo de execução. O planejamento estabelecerá metas, cronogramas, plano de vendas, orçamentos servindo como base e orientação para alcançar o objetivo estabelecido.


143


Este planejamento tem uma visão sistêmica de todo o processo inclusive no que se refere às sobreposições das fases e diferentes dimensões do empreendimento. Então a relação de faturamento com vendas, pagamento dos serviços, desembolso de recursos, empréstimos, cronograma de obra e execução da mesma são itens imprescindíveis para o bom desenvolvimento dos trabalhos.


144


c) ExecuçãoA execução do loteamento é a fase de construção do empreendimento. Corresponde a várias fases, como de terraplanagem do terreno, arruamento, pavimentação das vias, construção dos sistemas e equipamentos urbanos (energia elétrica, água tratada, esgoto, águas pluviais) entre outros.


145


Na fase de execução um sistema de controle deve ter andamento em paralelo, de forma a garantir que as metas e definições estabelecidas no projeto e no planejamento sejam cumpridas, tanto em termos de prazo, qualidade, exatidão em relação ao projeto e orçamento previsto.

Um fator complicador em termos de prazo é que existe um período para a completa execução do empreendimento, a ser definido por cada prefeitura, sob pena de caducidade da aprovação do projeto com posterior embargo de obras.


146


APROVAÇÃO E REGISTRO

Para a aprovação do loteamento, antes de se iniciar a implantação do mesmo, cada autoridade municipal disporá de lei específica solicitando documentos e certidões para dar andamento no processo. A Lei 9785/99 define que o projeto deverá conter, para ser apresentado à prefeitura a fim de obter aprovação.


147

CONCLUSÃO

ASSUNTO PARA PRÓXIMA AULA:

• LOTEAMENTOS FECHADOS.

• INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

• LEGISLAÇÃO.

• CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.


148

CONCLUSÃO

BOM FINAL DE SEMANA !

BOM DESCANSO !


149

Incorporações Imobiliárias e Loteamentos

Profª. Esp.Claudete Cristina Iwata

[email protected]

incorporações imobiliárias e loteamentos

Documents