génese e análise morfológica de condomínios fechados o caso do concelho de cascais

Instituto Superior Tcnico Mestrado Integrado em Arquitectura

Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais i

Resumo

Os condomnios fechados so, hoje, um fenmeno globalizado que surge nos mais diversos contextos urbanos e sociais.

Frequentemente relacionados com segregao e exclusividade, caracterizam-se pela criao de uma realidade intra-muros que se

distancia da realidade envolvente. Com a conscincia de que se trata de um fenmeno complexo, cuja anlise e compreenso

teriam de o abordar de forma holstica (atendendo a distintas reas: Sociologia, Urbanismo, Economia, etc.), esta dissertao tem

por objectivo fazer uma anlise espacio-funcional da morfologia desse mundo dentro dos muros.

A primeira abordagem ao tema procura uma definio do conceito de condomnio fechado. Atravs de um levantamento

de definies e significados, procura-se clarificar e entender do que se entende por condomnio fechado.

Em seguida, o estudo procura enquadrar historicamente o fenmeno. Fez-se uma investigao das formas urbanas que

esto na sua origem, chegando-se s praas residenciais britnicas do sculo XVIII. Identificam-se as formas urbanas que evoluram

desde essa altura at ao que se reconhece como o modelo-base dos actuais condomnios fechados: o subrbio romntico anglo-

americano. Identificadas as suas origens, segue-se um ponto da situao da evoluo recente dos condomnios fechados nos EUA,

no Brasil e em Portugal. So identificadas as razes que levaram ao sucesso do fenmeno nestes trs pases. A abordagem da

realidade portuguesa um pouco mais aprofundada, j que tambm se observa a evoluo da legislao que lhe aplicvel.

Uma vez feito o enquadramento dos condomnios fechados, passa-se anlise do universo de estudo. Comea-se por

descrever a metodologia utilizada, quantitativa (atravs do clculo de diversos parmetros urbansticos e de outros factores) e

qualitativa (com a traduo grfica da morfologia espacio-funcional). Em seguida, delimita-se o universo de estudo e passa-se

caracterizao dos oito casos de estudo seleccionados (todos eles localizados no concelho de Cascais), realizando-se a anlise

individual de cada um de acordo com a metodologia adoptada. No final do captulo, procede-se comparao dos casos

estudados, nomeadamente em termos das suas caractersticas espacio-funcionais.

Finalmente, na quarta parte, so apresentadas as concluses obtidas ao longo do trabalho, procurando-se oferecer uma

contribuio para a caracterizao dos condomnios fechados do concelho de Cascais.

Palavras-chave: Condomnios Fechados; Habitao; Estrutura Morfolgica.


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Abstract

Gated communities are, now, a global phenomenon that arises in diverse urban and social contexts. Often related to

segregation and exclusivity, are characterized by the creation of a reality, within the walls, that is distant from reality environment.

With the awareness that this is a complex phenomenon, whose analysis and understanding would have to do an holistic approach

(through different areas: Sociology, Urban Planning, Economics, etc.), this dissertation aims to analyze spatial-functional

morphology of this "world" within the walls.

The first approach to the subject seeks the identification and definition of the concept gated communities. Through a

survey of definitions and meanings, it aims to define and understand what is meant by the gated communities.

For a better understanding of the phenomenon, then, the study sought to frame the same. It was researched on urban

forms which are its source, coming to the UK residential squares of the 18th century. The urban forms that have evolved since that

time are acknowledged until the one that is better identified as the base model of current gated-communities: the Anglo-American

romantic suburb. Identified the origins of gated communities, follows the presentation about recent developments in the U.S.,

Brazil and Portugal. The reasons for the success of the phenomenon in these three realities are identified. The approach to the

Portuguese reality is deepened, with emphasis on the development of legislation that applies to gated communities.

Once done the framework of gated.communities, it is set to develop the analysis of the study universe. The methodology

used is described, which lays down a quantitative approach (through the calculation of various urban parameters and other factors)

and qualitative (with the graphic translation of space and functional morphology). The limits of the universe of study are marked,

and it is made the characterization of eight case studies set. Initially the case studies are situated in the municipality of Cascais,

followed by a brief presentation of them. Then proceeds to the individual analysis of each case study (according to the

methodology adopted), trying to decipher the spatial and functional characteristics of them. At the end of the chapter, the results

of the eight case studies under review are compared.

Finally, the fourth part compiles the findings identified during the development of the work, looking for a contribution to

the characterization of gated communities in the reality of Cascais.

Keywords: Gated Communities; Housing; Morphological Structure.


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Agradecimentos

Professora Teresa Heitor, pelo acompanhamento, pela orientao, pela

assistncia e colaborao, no apenas no desenvolvimento desta dissertao, mas

tambm ao longo do meu processo de formao acadmica.

Professora Rita Raposo, pela disponibilidade, pela perseverana e pela

dedicao que permitiram enriquecer este trabalho.

Aos meus pais, pela orientao na minha construo como pessoa. Por

possibilitarem e apoiarem a concluso de mais uma etapa na minha formao

acadmica.

Aos meus irmos, pelo arrimo e amizade. Em especial, minha irm Rita pela

recepo e amparo que extinguiu distncias.

Jansen, pela ateno e pela dedicao.

Ao Dr. Antnio Granjo, e ao Sr. Filipe do Arquivo Municipal de Cascais pela

colaborao e pela oportunidade no acesso informao.

Aos meus familiares, amigos e colegas que, consciente ou

inconscientemente, me deram foras ao longo do trabalho e aceitaram ausncias.


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ndice Geral

VOLUME I

Resumo

Abstract

Agradecimentos

ndice Gera l

ndice de Imagens

ndice de Grcos

ndice de Tabelas

ndice de Abreviaturas

1- Introduo Pg. 1

O objecto Pg. 2

Os objectivos Pg. 2

O mtodo Pg. 3

A del imitao do universo de estudo Pg. 3

O estado da arte Pg. 4

Justicao do tema Pg. 9

2. Enquadramento Pg 15

2.1 Conceito de Condomnio Fechado Pg 16

2.2 Enquadramento His trico Pg. 21

Origens Pg. 21

Praas Res idencia is bri tnicas Pg. 22

O Subrbio Romntico Anglo-Americano Pg. 26

2.3 O caso Norte-Americano Pg. 31

Introduo his trica Pg. 31

Master-Planned Communities (MPCs ) Pg. 32

Common-interest developments (CIDs ) Pg. 34

Trans io do sculo XX para o sculo XXI Pg. 37

2.4 O caso bras i lei ro Pg. 40

A cidade Sul -Americana Pg. 40

Contextual izao do fenmeno no Bras i l Pg. 41

Caracterizao dos condomnios fechados: o caso de S. Paulo Pg. 45

2.5 O caso portugus Pg. 48

Condies para a expanso Pg. 48

Caracterizao dos condomnios fechados e o caso da AML Pg. 52

O concelho de Casca is Pg. 56


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2.6 Legis lao dos Condomnios Fechados Pg. 59

A Figura Jurdica dos condomnios fechados Pg. 59

Propriedade Horizonta l e Operaes Urbansticas : produo de solo urbano e edicao Pg. 60

Legis lao de suporte ao fenmeno dos condomnios fechados Pg. 61

3. Desenvolvimento Pg. 67

3.1 Metodologia Pg. 68

Universo de estudo Pg. 68

Caracterizao objectiva Pg. 70

Caracterizao morfolgica Pg. 77

3.2 Casos de Estudo Pg. 78

Apresentao dos casos de estudo Pg. 78

Caracterizao dos casos de estudo Pg. 87

Contrastao de dados Pg. 117

4. Consideraes e Derivaes Finais Pg. 135

5. Referncias Bibliogrcas Pg. 140

Bibl iograa Pg. 141

Sites de referncia Pg. 148

VOLUME II Anexos

A.1) Dens idadede de Alojamentos em Casca is (2010)

A.2) Lis ta dos condomnios recenseados no Concelho de Casca is

A.3) Lis ta dos condomnios fechados pass veis de ser anal isados

A.4) Fichas de anl ise dos casos de estudo

A.5) Loca l izao dos casos de estudo no concelho de Casca is

A.6) Valores e parmetros dos casos de estudo

A.7) Descrio dos lotes por caso de estudo

A.8) Reunio de va lores e parametros dos casos de estudo

A.9) Mapa Geolgico do Muncipio de Casca is

A.10) Mapa de decl ives do Muncipio de Casca is


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ndice de Imagens

CAPA Fotograa da entrada principal da Quinta Patino, Estori lImagem de autor

1- Introduo

Figura 1.1 Capa de Fortress America: Gated Communities in the United States Pg. 4fonte: BLAKELY e SNYDER (1997)

Figura 1.2 Capa de Cidade de muros : crime segregao e cidadania em So Paulo Pg. 5fonte: CALDEIRA (2000)

Figura 1.3 Capa de Fragmentos Utpicos na cidade catica: condomnios fechados no Grande Porto Pg. 5fonte: CRUZ (2003)

Figura 1.4 Capa de Condomnios Habitacionais Fechados: Utopias e Real idades Pg 6fonte: FERREIRA (2001)

Figura 1.5 Capa de Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Res idential Government Pg. 7fonte: M CKENZIE (1994)

Figura 1.6 Capa de A Forma Urbana no Planeamento Fs ico Pg. 7fonte: PEREIRA (1983)

Figura 1.7 Capa de Novas pa isagens : a produo socia l de condomnios fechados na rea Metropol i tana de Lisboa Pg. 8fonte: RAPOSO (2002)

Figura 1.8 Capa de Atlas Urbanstico de Lisboa Pg. 8fonte: SALGADO e LOURENO (2006)

2- Enquadramento

Figura 2.1 Gravura de Covent Garden em 1777 Pg. 22fonte: www.londongardenstrust.org

Figura 2.2 Pg. 23fonte: www.biocrawler.com , autoria: John Stow

Figura 2.3 Pg. 23fonte: http://arcprints.co.uk , autoria: John Stow

Figura 2.4 Planta de um troo de Londres com Lincolns Inn Fields e Bloomsbury Square, Londres em 1720. Pg. 23fonte: www.oldlondonmaps.com , autoria: John Stow

Figura 2.5 Fotograa do porto do Regents Park, em Londres Pg. 24fonte: www.panoramio.com, autoria: A inars M .

Figura 2.6 Pg. 25fonte: AKERM AN (1985)

Figura 2.7 Planta de Clapham, Londres , em 1800 Pg. 27fonte: www.ideal-homes.org.uk, autoria: C.Smith

Figura 2.8 Fotograa de uma unidade habitacional de Park Vi l lage Pg. 27fonte: M ANSBRIDGE (1994)

Figura 2.9 Fotograa do controlo ao acesso de Victoria Park, em Manchester Pg. 28fonte: http://manchesterhistory.net/

Figura 2.10 Planta do empreendimento Victoria Park, Mancherter, em 1837 Pg. 28fonte: http://manchesterhistory.net/

Figura 2.11 Planta do empreendimento Llewel lyn Park, New Jersey, 1857 Pg. 29fonte: http://www.arch.mcgill.ca


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Figura 2.12 Planta do empreendimento Country Club Dis trict, Kansas Ci ty Pg. 32fone: http://web2.umkc.edu

Figura 2.13 Planta do empreendimento Radburn, em 1928 Pg. 35fonte: http://www.cmhpf.org/surveymecklenburgpaper.htm

Figura 2.14 Foras de atraco na concepo das Cidades-Jardim, de 1902 Pg. 35fonte: FISHM AN (1980)

Figura 2.15 Pa inel publ ici trio de Levittown, de 1957 Pg. 35fonte: http://www2.warwick.ac.uk/fac/arts/cas/undergraduate/modules/am401/seminars/

Figura 2.16 Evoluo das cidades na Amrica Latina Pg. 40fonte: BORSDORF e JANOSCHKA (2002)

Figura 2.17 Fotograa da favela de Para ispol is ao lado dos condomnios fechados do Morumbi , So Paulo Pg. 43fonte: http://www.fototucavieira.com.br, autoria: Tuca Vieira

Figura 2.18 Fotograa do enclausuramento de Ana Rosa, So Paulo Pg. 44fonte: LANDM AN (2002), autoria: Herrie Schalecamp

Figura 2.19 Fotograa do empreendimento Alphavi l le Barueri , So Paulo Pg. 45fonte: http://www.skyscrapercity.com/

3- Desenvolvimento

Figura 3.1 Fotograas de diversas Superfcies de Solo Permevel dos casos de Estudo Pg. 71Imagem de autor, cima para baixo: Villaggio M anique, Quinta Penha Longa, Vila Poente

Figura 3.2 Esquema-tipo do Edicado dos casos de estudo Pg. 73Elaborada pelo autor

Figura 3.3 Fotograa de exemplo de del imitao Opaca de um caso de estudo (Vi l laggio Manique) pag 74 Imagem de autor

Figura 3.4 Fotograa de exemplo de del imitao Permevel de um caso de estudo (Encosta da Aldeia) pag 74 Imagem de autor

Figura 3.5 Esquema-tipo da dis tribuio funcional dos casos de Estudo pag 74Elaborada de autor

Figura 3.6 Esquema-tipo da morfologia do terreno dos casos de estudo pag 75Elaborada de autor

Figura 3.7 Primeira pgina da cha-tipo pag 76Elaborada de autor

Figura 3.8 Segunda pgina da cha-tipo pag 76Elaborada de autor

Figura 3.9 Esquema-tipo da morfologia funcional dos casos de estudo pag 77Elaborada de autor

Figura 3.10 Esquema-tipo da dis tribuio dos acessos dos casos de estudo pag 77Elaborada de autor

Figura 3.11 Esquema-tipo da dis tribuio dos ncleos do edicado dos casos de estudo pag 77Elaborada de autor

Figura 3.12 Esquema-tipo da dis tribuio de barreiras e ncleos de equipamentos dos casos de estudo pag 77Elaborada de autor

Figura 3.13 Loca l izao dos casos de estudo no Concelho de Cascais pag 78adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor


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Figura 3.14 Ortofotomapa do cf Malveira-Guincho Pg. 79fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.15 Fotograas do cf Malveira-Guincho Pg. 79fontes (cima para baixo): 1- imagem de autor; 2,3,4 e 5 - www.malveiraguincho.com; 6- http://www.mrg.com.pt

Figura 3.16 Loca l izao do cf Malveira-Guincho no Concelho de Casca is Pg. 79Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.17 Ortofotomapa do cf Quinta Patino Pg. 80fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.18 Fotograas do cf Quinta Patino Pg. 80fontes (cima para baixo): 1 e 3 - imagens de autor; 2,4 e 6 - www.series-es.pt; 5- http://travel.webshots.com

Figura 3.19 Loca l izao do cf Quinta Patino no Concelho de Casca is Pg. 80Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.20 Ortofotomapa do cf Vi la Poente Pg. 81fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.21 Fotograas do cf Vi la Poente Pg. 81fontes (cima para baixo): 1, 2, 4, 5 e 6 - imagens de autor; 3- http://www.wise.pt

Figura 3.22 Loca l izao do cf Vi la Poente no Concelho de Casca is Pg. 81Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.23 Ortofotomapa do cf Vi la Marisa Pg. 82fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.24 Fotograas do cf Vi la Marisa Pg. 82fontes (cima para baixo): 1, 4, 5 e 6 - imagens de autor; 2 e 3- http://www.convictus.imobiliario .com.pt

Figura 3.25 Loca l izao do cf Vi la Marisa no Concelho de Casca is Pg. 82Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.26 Ortofotomapa do cf Vi l laggio Manique Pg. 83fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.27 Fotograas do cf Vi l laggio Manique Pg. 83fontes (cima para baixo): 1,2, 3, 4 e 5 - imagens de autor; 6- http://www.maniquevillas.co.uk

Figura 3.28 Loca l izao do cf Vi l laggio Manique no Concelho de Casca is Pg. 83Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.29 Ortofotomapa do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 84fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.30 Fotograas do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 84fontes (cima para baixo): 1- http://www.bing.com/maps/; 2, 3, 4, e 5 -imagens de autor; 6 - http://vilaestorilgo lf.com/

Figura 3.31 Loca l izao do cf Vi la Estori l Gol f no Concelho de Casca is Pg. 84Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.32 Ortofotomapa do cf Encosta da Aldeia Pg. 85fonte: http://sig.cm-cascais.pt, formatado pelo autor

Figura 3.33 Fotograas do cf Encosta da Aldeia Pg. 85fontes (cima para baixo): 1 e 4 - imagens de autor; 2, 3, 5 e 6 - http://www.freisantos.com/home_encosta.htm

Figura 3.34 Loca l izao do cf Encosta da Aldeia no Concelho de Casca is Pg. 85Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.35 Fotograa Area do cf Quinta da Penha Longa Pg. 85fonte: Google Earth, formatado pelo autor

Figura 3.36 Fotograas do cf Quinta da Penha Longa Pg. 86fontes (cima para baixo): 1, 2, 3, 4, 5 e 6 - imagens de autor.

Figura 3.37 Loca l izao do cf Quinta da Penha Longa no Concelho de Casca is Pg. 86Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais ix

Figura 3.38 Fotograas do cf Malveira-Guincho Pg. 88fontes (cima para baixo): 1 e 2 - www.malveiraguincho.com; 3- http://www.mrg.com.pt

Figura 3.39 Planta do cf Malveira-Guincho Pg. 88Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.40 Pers do cf Malveira-Guincho Pg. 88Elaborado pelo autor

Figura 3.41 Esquema do Edicado do cf Malveira-Guincho Pg. 89Elaborado pelo autor

Figura 3.42 Esquema dis tribuio funcional do cf Malveira-Guincho Pg. 89Elaborado pelo autor

Figura 3.43 Esquema da morfologia do terreno do cf Malveira-Guincho Pg. 89Elaborado pelo autor

Figura 3.44 Esquema da morfologia funcional do cf Malveira-Guincho Pg. 90Elaborado pelo autor

Figura 3.45 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Malveira-Guincho Pg. 90Elaborado pelo autor

Figura 3.46 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Malveira-Guincho Pg. 90Elaborado pelo autor

Figura 3.47 Esquema da dis tribuio, barrei ras e ncleos de equipamentos do cf Malveira-Guincho Pg. 90Elaborado pelo autor

Figura 3.48 Fotograas do cf Quinta Patino Pg. 91fontes (cima para baixo): 1 e 2 - wwww.series-es.pt; 3- http://travel.webshots.com

Figura 3.49 Planta do cf Quinta Patino Pg. 91Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.50 Pers do cf Quinta Patino Pg. 91Elaborado pelo autor

Figura 3.51 Esquema do Edicado do cf Quinta Patino Pg. 92Elaborado pelo autor

Figura 3.52 Esquema dis tribuio funcional do cf Quinta Patino Pg. 92Elaborado pelo autor

Figura 3.53 Esquema da morfologia do terreno do cf Quinta Patino Pg. 92Elaborado pelo autor

Figura 3.54 Esquema da morfologia funcional do cf Quinta Patino Pg. 93Elaborado pelo autor

Figura 3.55 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Quinta Patino Pg. 93Elaborado pelo autor

Figura 3.56 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Quinta Patino Pg. 93Elaborado pelo autor

Figura 3.57 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do cf Quinta Patino Pg. 93Elaborado pelo autor

Figura 3.58 Fotograas do cf Vi la Poente Pg. 94fontes (cima para baixo): 1 - http://www.wise.pt; 2 e 3- imagens de autor

Figura 3.59 Planta do cf Vi la Poente Pg. 94Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.60 Pers do cf Vi la Poente Pg. 94Elaborado pelo autor

Figura 3.61 Esquema do Edicado do cf Vi la Poente Pg. 95Elaborado pelo autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais x

Figura 3.62 Esquema dis tribuio funcional do cf Vi la Poente Pg. 95Elaborado pelo autor

Figura 3.63 Esquema da morfologia do terreno do cf Vi la Poente Pg. 95Elaborado pelo autor

Figura 3.64 Esquema da morfoloa funcional do cf Vi la Poente Pg. 96Elaborado pelo autor

Figura 3.65 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Vi la Poente Pg. 96Elaborado pelo autor

Figura 3.66 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Vi la Poente Pg. 96Elaborado pelo autor

Figura 3.67 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do cf Vi la Poente Pg. 96Elaborado pelo autor

Figura 3.68 Fotograas do cf Vi la Marisa Pg. 97fontes (cima para baixo): 1 e 2 - http://www.convictus.imobiliario .com; 3- Imagem de autor

Figura 3.69 Planta do cf Vi la Marisa Pg. 97Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.70 Pers do cf Vi la Marisa Pg. 97Elaborado pelo autor

Figura 3.71 Esquema do Edicado do cf Vi la Marisa Pg. 98Elaborado pelo autor

Figura 3.72 Esquema dis tribuio funcional do cf Vi la Marisa Pg. 98Elaborado pelo autor

Figura 3.73 Esquema da morfologia do terreno do cf Vi la Marisa Pg. 98Elaborado pelo autor

Figura 3.74 Esquema da morfologia funcional do cf Vi la Marisa Pg. 99Elaborado pelo autor

Figura 3.75 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Vi la Marisa Pg. 99Elaborado pelo autor

Figura 3.76 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Vi la Marisa Pg. 99Elaborado pelo autor

Figura 3.77 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do cf Vi la Marisa Pg. 99Elaborado pelo autor

Figura 3.78 Fotograas do cf Vi l laggio Manique Pg. 100fontes (cima para baixo): 1 e 2 - imagens de autor; 3- http://www.maniquevillas.co.uk

Figura 3.79 Planta do cf Vi l laggio Manique Pg. 100Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.80 Pers do cf Vi l laggio Manique Pg. 100Elaborado pelo autor

Figura 3.81 Esquema do Edicado do cf Vi l laggio Manique Pg. 101Elaborado pelo autor

Figura 3.82 Esquema dis tribuio funcional do cf Vi l laggio Manique Pg. 101Elaborado pelo autor

Figura 3.83 Esquema da morfologia do terreno do cf Vi l laggio Manique Pg. 101Elaborado pelo autor

Figura 3.84 Esquema da morfologia funcional do cf Vi l laggio Manique Pg. 102Elaborado pelo autor

Figura 3.85 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Vi l laggio Manique Pg. 102Elaborado pelo autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xi

Figura 3.86 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Vi l laggio Manique Pg. 102Elaborado pelo autor

Figura 3.87 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do cf Vi l laggio Manique Pg. 102Elaborado pelo autor

Figura 3.88 Fotograas do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 103fontes (cima para baixo): 1 - http://www.bing.com/maps/; 2 e 3 -imagens de autor

Figura 3.89 Planta do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 103Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.90 Pers do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 103Elaborado pelo autor

Figura 3.91 Esquema do Edicado do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 104Elaborado pelo autor

Figura 3.92 Esquema dis tribuio funcional do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 104Elaborado pelo autor

Figura 3.93 Esquema da morfologia do terreno do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 104Elaborado pelo autor

Figura 3.94 Esquema da morfologia funcional do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 105Elaborado pelo autor

Figura 3.95 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 105Elaborado pelo autor

Figura 3.96 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 105Elaborado pelo autor

Figura 3.97 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do cf Vi la Estori l Gol f Pg. 105Elaborado pelo autor

Figura 3.98 Fotograas do cf Encosta da Aldeia Pg. 106fontes (cima para baixo): 1 e 2 - http://www.freisantos.com/home_encosta.htm; 3 - imagem de autor

Figura 3.99 Planta do cf Encosta da Aldeia Pg. 106Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.100 Pers do cf Encosta da Aldeia Pg. 106Elaborado pelo autor

Figura 3.101 Esquema do Edicado do cf Encosta da Aldeia Pg. 107Elaborado pelo autor

Figura 3.102 Esquema dis tribuio funcional do cf Encosta da Aldeia Pg. 107Elaborado pelo autor

Figura 3.103 Esquema da morfologia do terreno do cf Encosta da Aldeia Pg. 107Elaborado pelo autor

Figura 3.104 Esquema da morfologia funcional do cf Encosta da Aldeia Pg. 108Elaborado pelo autor

Figura 3.105 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Encosta da Aldeia Pg. 108Elaborado pelo autor

Figura 3.106 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Encosta da Aldeia Pg. 108Elaborado pelo autor

Figura 3.107 Esquema da dis tribuio, barrei ras e ncleos de equipamentos do cf Encosta da Aldeia Pg. 108Elaborado pelo autor

Figura 3.108 Fotograas do cf Quinta da Penha Longa Pg. 109fontes (cima para baixo): 1 , 2 e 3 imagens de autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xii

Figura 3.109 Planta do cf Quinta da Penha Longa Pg. 109Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.110 Pers do cf Quinta da Penha Longa Pg. 109Elaborado pelo autor

Figura 3.111 Esquema do Edicado do cf Quinta da Penha Longa Pg. 110Elaborado pelo autor

Figura 3.112 Esquema dis tribuio funcional do cf Quinta da Penha Longa Pg. 110Elaborado pelo autor

Figura 3.113 Esquema da morfologia do terreno do cf Quinta da Penha Longa Pg. 111Elaborado pelo autor

Figura 3.114 Esquema da morfologia funcional do cf Quinta da Penha Longa Pg. 112Elaborado pelo autor

Figura 3.115 Esquema da dis tribuio de acessos do cf Quinta da Penha Longa Pg. 112Elaborado pelo autor

Figura 3.116 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do cf Quinta da Penha Longa Pg. 112Elaborado pelo autor

Figura 3.117 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do cf Quinta da Penha Longa Pg. 112Elaborado pelo autor

Figura 3.118 Marcao dos ncleos habitacionais na planta do cf Quinta da Penha Longa Pg. 113Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.119 Planta do ncleo habitacional A do cf Quinta da Penha Longa Pg. 113Elaborado pelo autor

Figura 3.120 Planta do ncleo habitacional B do cf Quinta da Penha Longa Pg. 113Elaborado pelo autor

Figura 3.121 Planta do ncleo habitacional C do cf Quinta da Penha Longa Pg. 113Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor

Figura 3.122 Esquema da morfoloa funcional do Ncleo A da Quinta da Penha Longa Pg. 114Elaborado pelo autor

Figura 3.123 Esquema da dis tribuio de acessos do Ncleo A da Quinta da Penha Longa Pg. 114Elaborado pelo autor

Figura 3.124 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do Ncleo A da Quinta da Penha Longa Pg. 114Elaborado pelo autor

Figura 3.125 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do Ncleo A da Quinta da Penha Longa Pg. 114Elaborado pelo autor

Figura 3.126 Esquema da morfoloa funcional do Ncleo B da Quinta da Penha Longa Pg. 115Elaborado pelo autor

Figura 3.127 Esquema da dis tribuio de acessos do Ncleo B da Quinta da Penha Longa Pg. 115Elaborado pelo autor

Figura 3.128 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do Ncleo B da Quinta da Penha Longa Pg. 115Elaborado pelo autor

Figura 3.129 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do Ncleo B da Quinta da Penha Longa Pg. 115Elaborado pelo autor

Figura 3.130 Esquema da morfoloa funcional do Ncleo C da Quinta da Penha Longa Pg. 116Elaborado pelo autor

Figura 3.131 Esquema da dis tribuio de acessos do Ncleo C da Quinta da Penha Longa Pg. 116Elaborado pelo autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xiii

Figura 3.132 Esquema da dis tribuio e ncleos do edicado do Ncleo C da Quinta da Penha Longa Pg. 116Elaborado pelo autor

Figura 3.133 Esquema da dis tribuio, barreiras e ncleos de equipamentos do Ncleo C da Quinta da Penha Longa Pg. 116Elaborado pelo autor

Figura 3.134 Plantas dos casos de estudo Pg. 117Elaborado pelo autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xiv

ndice de Grcos

2- Enquadramento

Grco 2.1 O aumento de Condomnios e Comunidades Fechadas nos EUA Pg 37retirado e adaptado de WEBSTER (2003)

Grco 2.2 Evoluo de novos condomnios habitacionais fechados em Portugal (Dezembro 2000) pag 52 Pg 52retirado e adaptado de FERREIRA (2001)

Grco 2.3 Nmero de empreendimentos por ano na AML Pg. 55retirado e adaptado de RAPOSO e COTTA (2007)

Grco 2.4- Percentagem de empreendimentos por tipos de edifcios na AML Pg. 56retirado e adaptado de RAPOSO e COTTA (2007)

Grco 2.5 Nmero de equipamentos por tipo de equipamento fonte Pg. 56retirado e adaptado de RAPOSO e COTTA (2007)

Grco 2.6 Nmero de equipamentos por concelho da AML Pg. 57retirado e adaptado de RAPOSO e COTTA (2007)

3- Desenvolvimento

Grco 3.1 Superfcie tota l por Fogo dos casos de estudo Pg. 118elaborado pelo autor

Grco 3.2 ndices de Implantao e de Espao Aberto dos casos de estudo Pg. 119elaborado pelo autor

Grco 3.3 ndice de Solo Permevel dos casos de estudo Pg. 120elaborado pelo autor

Grco 3.4 ndice de Construo dos casos de estudo Pg. 121elaborado pelo autor

Grco 3.5 Percentagem de Equipamentos Colectivos dos casos de estudo Pg. 122elaborado pelo autor

Grco 3.6 rea de Equipamentos Colectivos por Fogo dos casos de estudo Pg. 123elaborado pelo autor

Grco 3.7 Percentagem de Espao Colectivo e Espao Privado dos casos de estudo Pg. 124elaborado pelo autor

Grco 3.8 rea de Espao Colectivo por Fogo dos casos de estudo Pg. 125elaborado pelo autor

Grco 3.9 Nmero de Lotes dos casos de estudo Pg. 126elaborado pelo autor

Grco 3.10 Dimenses mnima, mxima e mdia dos Lotes dos casos de estudo Pg. 127elaborado pelo autor

Grco 3.11 Dimenso mdia dos Lotes de Habitao Uni fami l iar dos casos de estudo Pg. 128elaborado pelo autor

Grco 3.12 Dimenso dos lotes de Habitao Uni fami l iar por fogo dos casos de estudo Pg. 129


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xv

ndice de Tabelas

2- Enquadramento

Tabela 2.1 - Lanamentos imobi l irios res idencia is na RMSP Pg 43retirado e adaptado de D' OTTAVIANO (2006)

Tabela 2.2 Dis tribuio dos condomnios habitacionais fechados em Portugal , por dis tri to (Dezembro 2000) Pg. 53retirado e adaptado de FERREIRA (2001)

3- Desenvolvimento

Tabela 3.1 Superfcie tota l por Fogo dos casos de estudo Pg. 117elaborado pelo autor

Tabela 3.2 Superfcies Tota is , Nmero de fogos e Superfcie Tota l por Fogo dos casos de estudo Pg. 118elaborado pelo autor

Tabela 3.3 Superfcies Tota is , reas de Implantao do Edicado, e ndices de Implantao dos casos de estudo Pg. 118elaborado pelo autor

Tabela 3.4 Superfcies Tota is , rea de Espao Aberto, e ndices de Espao Aberto dos casos de estudo Pg. 119elaborado pelo autor

Tabela 3.5 Superfcies Tota is , Superfcies de Solo Permevel , e ndices de Solo Permevel dos casos de estudo Pg. 120elaborado pelo autor

Tabela 3.6 Superfcies Tota is , reas de Construo Bruta e ndices de Construo dos casos de estudo Pg. 121elaborado pelo autor

Tabela 3.7 Superfcies Tota is , reas de Equipamentos Colectivos e Percentagens de Equipamentos colectivos dos casos de estudo

Pg. 122

elaborado pelo autor

Tabela 3.8 reas de Equipamentos Colectivos , Nmero de fogos e reas de Equipamentos Colectivos por Fogo dos casos de estudo

Pg. 123


Tabela 3.9 Superfcies Tota is , reas de Espao Colectivo, reas de Espaos Privados , Percentagens de Espao Colectivo e Percentagens de Espao Privado dos casos de estudo

Pg. 124


Tabela 3.10 reas de Espao Colectivo, Nmero de Fogos e rea de Espao Colectivo por fogo dos casos de estudo Pg. 125elaborado pelo autor

Tabela 3.11 Nmero de Lotes , de Habitao Uni fami l iar, de Habitao Multifami l iar, Mistos , Colectivos e Expectantes dos casos de estudo

Pg. 127


Tabela 3.12 Dimenses Mnimas , Mximas e Mdias dos Lotes dos casos de estudo Pg. 127elaborado pelo autor

Tabela 3.13 Dimenses Mdias dos Lotes do tipo Habitacional Uni fami l iar, Habitacional Multifami l iar, Habitacional Misto, Colectivos e Expectantes dos casos de estudo.

Pg. 128


Tabela 3.14 Dimenses Mdias de Lotes por fogo do tipo Habitacional Uni fami l iar, Habitacional Multifami l iar, e Habitacional Misto dos casos de estudo.

Pg. 129


Tabela 3.15 Mdias de Pisos acima do Solo dos casos de estudo Pg. 130elaborado pelo autor


Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xvi

ndice de Abreviaturas

AML rea Metropol i tana de Lisboa

AMP rea Metropol i tana do Porto

CAI Community Associations Institute

CF Condomnio fechado

CHF Condomnio habitacional fechado

CID Common Interest Development

EUA Estados Unidos da Amrica

FHA Federa l Hous ing Adminis tration

GC Gated community

MPC Master Planned Community

PUD Planned-Unit Development

RMSP Regio Metropol i tana de So Paulo

SIG Sis tema de Informao Geogrca

Instituto Superior Tcnico Mestrado Integrado em Arquitectura INTRODUO

Gnese e Anlise Morfolgica de Condomnios Fechados: o caso do Concelho de Cascais 1

1. Introduo



O objecto

O presente trabalho de dissertao, realizado no mbito do Mestrado

Integrado em Arquitectura do Instituto Superior Tcnico, tem como tema de estudo

os condomnios fechados (doravante designados como cfs), investigando-se as

relaes existentes entre espao e funo no seu interior.

Os objectivos

Considerando a Arquitectura como uma materializao de conceitos e ideias,

imperativo perceber o contexto em que surgem os cfs, para depois interpretar a

sua concretizao. Raposo levanta a questo (2002: 84) O que que se poder

encontrar na origem desta forma socio-espacial, desta forma de habitar, deste

produto imobilirio, desta forma do espao construdo?. Noutro texto afirma Como

veremos, os cfs, com uma forma espacial e fsica separada, enclausurada e

introvertida, uma populao nivelada pelo rendimento, a construo simblica e

prtica (a produo social) de um novo habitat, trazem a instituio espacial de

vrias distncias sociais prticas e simblicas. (2007: 79). intuitivo que seja a

Arquitectura a clarificar qual o espao construdo de que se trata, em que se traduz

esse novo habitat. Mais do que fazer uma anlise do que solicitado

(nomeadamente pelo mercado imobilirio) e de que forma que os condomnios

fechados respondem a essa solicitao, pretende-se identificar as suas regras de

organizao e as implicaes funcionais ao nvel das formas de habitar.

Com a devida conscincia de que existem inmeras possveis abordagens dos

cfs e que uma anlise integral de fenmenos como este exigiria uma estratgia

holstica, o objectivo primordial deste trabalho a entidade do condomnio fechado

em si, com as suas relaes espao funo. A finalidade desta dissertao olhar

para os condomnios fechados como uma unidade, e no para as suas relaes com

os diferentes contextos urbanos em que se inserem.

O objectivo principal deste trabalho passa pela caracterizao de um

universo de estudo, quanto morfologia formal, espacial e funcional dos casos em

anlise, tendo em vista a recolha de informaes que auxiliem uma melhor

caracterizao da realidade dos cf's.

So objectivos secundrios:

- O reconhecimento e compreenso da evoluo dos cf's desde a sua origem

at aos dias de hoje, enquadrando essa evoluo nos acontecimentos sociais que a

proporcionaram e motivaram, no espao e no tempo;



- A averiguao da situao recente nos pases de referncia do fenmeno,

assim como o enquadramento do desenvolvimento dos cf's em Portugal;

O mtodo

A dissertao foi elaborada em duas frentes que se desenvolveram em

simultneo, oferecendo pistas uma outra: por um lado, o enquadramento dos cf's

enquanto fenmeno em proliferao; por outro lado, a caracterizao morfolgica

das relaes espacio-funcionais dos casos de estudo.

Relativamente ao enquadramento do fenmeno, desde a descoberta das

suas origens at decifrao dos contextos que promovem o sucesso dos cf's em

todo o mundo, houve um trabalho de pesquisa bibliogrfica para sustentar a sua

compreenso.

A caracterizao morfolgica dos cf's imps um mtodo diferente.

Inicialmente interessava perceber quais as caractersticas que auxiliassem a anlise

dos cf's. Para tal, fez-se uma pesquisa sobre anlises e interpretaes de sistemas

urbanos que pudessem ser aplicadas aos cf's. Posteriormente, o trabalho de campo

tomou lugar e acedeu-se a informaes que seriam estruturadas, de modo a

conseguir-se uma traduo clara das caractersticas morfolgicas a analisar1.

A delimitao do universo de estudo

Dado que o desenvolvimento desta dissertao teve um limite temporal, foi

crucial restringir o universo em anlise. A inteno inicial da dissertao era

examinar toda a rea Metropolitana de Lisboa (doravante designada por AML).

Contudo, logo no comeo do trabalho se percebeu que seria impossvel abranger

uma rea geogrfica to grande. Portanto, tornou-se necessrio escolher um

universo mais pequeno para estudar. Pretendia-se escolher um conjunto definido,

cujo acesso informao fosse semelhante para todos os casos de estudo. Por

razes de optimizao de recursos (humanos e temporais) optou-se por um nico

concelho.

Dentro da AML, Cascais foi o municpio escolhido por vrias razes. A

primeira prende-se com o nmero de cfs que existem no concelho (o levantamento

de Raposo e Cotta, em 2007, identifica 89 cfs no concelho de Cascais, no universo de

198 cf's comercializados em toda a AML). Cascais o concelho da AML com maior

nmero de cfs. A segunda razo refere-se variedade da tipologia dos cfs. Numa

primeira abordagem verificou-se que a lista de recenseamento de Raposo e Cotta

(2007) seria o nico dado que garantia a variabilidade da tipologia dos cfs. Seria o

nico dado disponvel que acusaria discrepncias entre formatos de condomnios.

1 No Captulo 3.1 Metodologia, est descrito o mtodo utilizado na reunio e tratamento de dados.



Outro motivo a considerar foi a presena de diversos tipos de agentes

imobilirios na produo de cf's, no concelho de Cascais. No concelho em causa,

existem tanto construtores tradicionais (nalguns casos de escala reduzida e que

tendem a assegurar todas as fases, incluindo a mediao dos empreendimentos)

como promotores de grande escala (mais profissionalizados e que se no envolvem

directamente na construo) (Raposo 2002: 293).

O estado da arte

BLAKELY, Edward J. SNYDER, Mary Gail (1997) Fortress America: Gated

Communities in the United States, Washington e Cambridge: Brookings Institution

Press e Lincoln Institute of Land Policy.

Fortress America: Gated Communities in the United States a obra mais

citada na literatura dedicada ao tema dos cf's. A obra de Blakely e Snyder analisa a

tendncia de propagao dos cf's nos Estados Unidos da Amrica (doravante

designados por EUA), recaindo sobre os problemas sociais que fomentam e so

fomentados por esta soluo urbanstica enclausurada. Desde a especulao

imobiliria reaco perante o aumento da criminalidade urbana, os autores

enumeram uma srie de factores que contriburam para a sua proliferao nesse

pas. Apresentam-os como uma resposta procura de uma comunidade habitacional

que prima pelo isolamento e a tranquilidade. Contudo, reconhecem igualmente uma

atitude negligente quanto resoluo dos problemas sociais, atrs dos muros de

segurana controlados, portes e barreiras. Os mesmos autores relacionam e

comparam os actuais cf's (como hoje so conhecidos) com as utopias modernas que

marcaram o incio do sculo XX, assumindo que foi nos anos 1980 que os cf's

adquiriram maior expresso nos EUA.

A citada obra de Blakely e Snyder aborda trs categorias de cf's, justificando

as suas razes de popularidade: LifeStyle Communities (onde se incluem as

comunidades dirigidas para os reformados, as comunidades que se desenvolvem em

torno de campos de golfe ou clubes de campo, e as novas cidades suburbanas);

Prestige Communities (onde os portes ganham um maior simbolismo de distino e

status social, incluindo os enclaves para os ricos e famosos ou para os profissionais

de alto nvel, e os empreendimentos para os executivos da classe mdia-alta); e as

Security Zone Communities (onde o medo do crime e dos intrusos a principal

motivao para as fortificaes).

Figura 1.1 Capa de Fortress America: Gated

Communities in the United States



CALDEIRA, Teresa Pires do Rio (2000) Cidade de muros: crime, segregao e

cidadania em So Paulo, So Paulo: Editora 34.

A obra de Caldeira analisa a relao entre a criminalidade, a democracia e o

espao urbano na cidade de So Paulo. Esta autora identifica o recurso aos cf's como

uma reaco criminalidade urbana, sendo que, paradoxalmente, o mesmo ter

como consequncia o aumento das disparidades sociais e, por conseguinte, da

criminalidade urbana que lhe deu origem. O seu estudo relaciona o desenvolvimento

urbano de S. Paulo do sculo XX com as disparidades entre classes sociais. Afirma

que os espaos da cidade actual so fruto da proximidade e, simultaneamente, da

distncia entre grupos socialmente opostos.

Na primeira parte do livro, Caldeira retrata a criminalidade urbana de S.

Paulo, com recurso a entrevistas, identificando-a como princpio classificatrio da

sociedade paulista. Na segunda, aborda a natureza da criminalidade urbana, a

violncia policial e o fracasso do Estado de Direito no Brasil. Na terceira parte,

Caldeira relata a segregao urbana e o recurso a enclaves privados fortificados para

habitao. No final do livro a autora retrata a dicotomia entre a violncia fsica e o

respeito pelos Direitos Individuais na democracia brasileira.

, pois, a terceira parte do livro que se afigura mais relevante para o

desenvolvimento desta dissertao. Relembre-se a sua descrio dos referidos

enclaves habitacionais:

"So propriedade privada para uso colectivo e enfatizam o valor do que

privado e restrito ao mesmo tempo que desvalorizam o que pblico e aberto na

cidade. So fisicamente demarcados e isolados por muros, grades, espaos vazios

e detalhes arquitectnicos. So voltados para o interior e no em direco rua,

cuja vida pblica rejeitam explicitamente. So controlados por guardas armados

e sistemas de segurana, que impem regras de incluso e excluso" (Caldeira:

258).

CRUZ, Sara Santos (2003) Fragmentos Utpicos na cidade catica: Condomnios

Fechados no Grande Porto, Tese de Doutoramento, FEUP

Nesta tese, Cruz faz uma anlise do desenvolvimento dos cfs em Portugal,

focando-se no caso do Grande Porto. No inicio da sua obra enquadra o fenmeno

em Portugal, explicando quando, onde e de que maneira surgiu (no Algarve e

Cascais) e como se desenvolveu (principalmente nas reas Metropolitanas de Lisboa

e Porto).

De seguida explicitada a metodologia do levantamento dos casos de

estudo. Mais uma vez identifica o problema do acesso a informao sobre os

condomnios fechados. De 367 cfs identificados, apenas obteve dados de 136 para o

estudo em questo. Foram preenchidas fichas de caracterizao para os casos de

estudo com diversas variveis. A anlise prossegue com uma srie de estudos sobre

Figura 1.2 Capa de Cidade de muros: crime

segregao e cidadania em So Paulo.

Figura 1.2 Capa de Cidade de muros: crime

segregao e cidadania em So Paulo.

Figura 1.3 Capa de Fragmentos Utpicos

na cidade catica: condomnios fechados no

Grande Porto



os cfs e as suas relaes com diferentes temas (como os usos do solo, sistemas de

transportes, a populao e a estrutura territorial da rea Metropolitana do Porto,

doravante designada por AMP).

Na concluso, a autora reconhece a diversidade formal dos cfs,

considerando impossvel identificar um condomnio-tipo na AMP.

Torna-se notrio que os cfs tendem a implantar-se em zonas de baixa

densidade urbana, ou nos subrbios, preenchendo espaos vazios. A distribuio dos

cfs acompanha os movimentos do mercado habitacional usual, localizando-se na

orla do Grande Porto e junto Costa. Outro factor importante na localizao dos cfs

a presena de elementos naturais, sejam verdes (jardins, parques) ou azuis (rio,

foz, oceano,).

Em sntese, Cruz reconhece que a variedade formal dos cfs lhes confere uma

enorme adaptabilidade estrutura urbana, sendo este um dos aspectos que

contribui para o sucesso deste modelo habitacional.

FERREIRA, Maria Jlia NUNES, Maria Paula ROSA, Lus Vassalo DELGADO,

Ana Alvoeiro (2001) Condomnios Habitacionais Fechados: Utopias e Realidades,

Lisboa: Centro de Estudos de Geografia e Planeamento Regional.

Nesta obra esto compilados textos sobre a temtica dos cfs, de autores de

diferentes reas, nomeadamente Sociologia, Direito e Arquitectura. O fenmeno dos

cfs caracterizado pela sua multidisciplinaridade. Salientam-se os textos da Prof.

Dr. Maria Jlia Ferreira que atendem ao marketing dos cfs, apresentando respostas

ao que as pessoas procuram quando escolhem esta forma de habitar, prendendo-se

com as actividades de lazer, com questes relacionadas com a segurana, com a

localizao e/ou status que representam os cfs.

Outro texto que de salientar o do Arquitecto e Urbanista Lus Vassalo

Rosa que se debrua sobre o contexto urbanstico dos cfs, admitindo que a pura

negao da sua proliferao no resolve os problemas inerentes ao recurso a este

modelo habitacional. Deste modo, no s analisa o fenmeno como reconhece que a

generalizao dos cfs se consolidar. Apresenta, por ltimo, linhas gerais para a

salvaguarda do bom relacionamento urbano dos condomnios fechados, do ponto de

vista arquitectnico.

Figura 1.4 Capa de Condomnios

Habitacionais Fechados: Utopias e

Realidades



McKENZIE, Evan (1994), Privatopia: Homeowner Associations and the Rise

of Residential Private Government, Yale: Yale University Press.

Privatopia, de McKenzie, representa o triunfo da ideologia privativista no

modo de habitar dos EUA. O autor faz uma anlise da evoluo dos Common Interest

Development (doravante designados por CIDs) que consistem em empreendimentos

habitacionais como os cf's, cooperativas habitacionais, ou as unidades suburbanas

planeadas. O autor traa a histria deste tipo de habitao, justificando o sucesso e a

promoo de grande escala desta privatizao para poucos ao associ-la

inoperncia poltica do Estado na esfera da habitao nos EUA. Nos CIDs, os

residentes so obrigados a pertencer a associaes de proprietrios, ao pagamento

de taxas mensais, e a viver sob restries impostas pelos respectivos sistemas de

governao privada. Esses sistemas de governao privada asseguram diversos

servios s comunidades, como por exemplo proteco policial, recolha de lixo,

limpeza e iluminao das ruas. Contudo, tambm colocam restries propriedade e

aos residentes (e.g. cdigos de conduta que regem aspectos da vida das pessoas).

McKenzie ainda compara a utopia das Cidades-Jardim de Ebenezer Howard

com Privatopia. Contudo, distingue-as, pois em Privatopia a ideologia privativista

dominante; as escrituras so a autoridade suprema; os direitos e valores da

propriedade so o foco da vida comunitria; e a homogeneidade, exclusividade e

excluso so a fundao da organizao social (McKenzie 1994, 177).

PEREIRA, Luz Valente (1983) A Forma Urbana no Planeamento Fsico,

Lisboa: LNEC.

Esta obra foi uma referncia fundamental para este trabalho enquanto

caracterizadora do espao urbano, dividindo-se em dois volumes. O primeiro toma

como referncia o Plano Integrado de Almada Monte da Caparica. Nesta sede so

identificados e justificados os factores a que se deve atender para uma

caracterizao da morfologia urbana do plano. Neste volume so analisadas

morfologias dos vrios elementos da composio urbana: o solo e a paisagem, os

espaos exteriores de circulao, os espaos exteriores de permanncia e a massa

edificada. So tambm objecto de anlise elementos que assegurem uma

caracterizao fsica do tecido urbano: os espaos exteriores, a massa edificada e os

espaos de circulao. Na parte final surge a anlise da estrutura morfolgica do

Plano Integrado de Almada Monte da Caparica.

O segundo volume centra-se no estudo terico de uma srie de aspectos que

importam caracterizao de uma operao urbanstica. Num primeiro momento

desenvolve-se a questo da imagem da cidade. Num segundo momento aborda-se o

conceito de cidade. Na terceira parte densifica-se os conceitos de leitura, anlise e

diagnstico da imagem urbana e na quarta, retrata-se o Plano Urbano de So

Figura 1.6 Capa de A Forma Urbana no

Planeamento Fsico

Figura 1.5 Capa de Privatopia: Homeowner

Associations and the Rise of Residential

Government



Francisco, Califrnia, nos EUA. Por ltimo, a autora faz uma anlise do papel do

planeamento municipal e das prticas de transformao do territrio.

RAPOSO, Rita (2002) Novas Paisagens: A produo social de condomnios

fechados na rea Metropolitana de Lisboa, Tese de Doutoramento, Lisboa: ISEG-

UTL.

Esta tese apresenta o fenmeno condomnios fechados segundo uma

interpretao analtica especfica, com incidncia na AML. A autora comea por fazer

um enquadramento preliminar do ponto de vista social do fenmeno que se

espalhou rapidamente na dcada de 1990. Seguidamente incide sobre o caso norte-

americano, contextualizando a proliferao dos cf's nesse pas. a partir dos EUA

que o fenmeno se espalha pelo mundo fora: contudo Portugal no sofreu influncia

directa deste pas mas, ao invs, do Brasil (pas de enorme importncia no

desenvolvimento dos cfs). De seguida a mesma autora desenvolve os antecedentes

histricos, os quais consistem nas praas residenciais britnicas e nos subrbios

romnticos planeados Anglo-Americanos. ento que Raposo se centra (mais)

profundamente no fenmeno dos cf's, dissecando diversos aspectos que os

caracterizam e promovem: as distncias fsicas e simblicas e agentes e processos

envolvidos na produo social dos cf's. Raposo prossegue depois com o estudo da

construo das imagens e da legislao que envolvem os cf's, procurando, ainda, a

identificao das principais variveis que possam definir a produo social dos cf's na

AML.

Por ltimo, a autora faz uma sntese das concluses que derivaram da sua

anlise, evidenciando, entre outros pontos, que a interpretao do fenmeno como

um objecto social e espacial que, no sendo absolutamente novo, como o demonstra

a sua prpria histria, encontra hoje, para alm de uma maior expanso, numrica e

geogrfica, e de novas formas, uma relao especfica com o espao e a sociedade

(Raposo 2002: 416).

SALGADO, Manuel LOURENO, Nuno (2006) Atlas Urbanstico de Lisboa,

Lisboa: Argumentum

Neste livro desenvolvido sob a coordenao dos Arquitectos Manuel Salgado

e Nuno Loureno, foram identificados e caracterizados 56 bairros da cidade de

Lisboa. Com base em plantas, perfis, parmetros, variveis e pequenos textos os

diferentes bairros so descritos de uma forma sistemtica.

As peas grficas assumem uma importncia preponderante na

representao de aspectos considerados essenciais no Urbanismo. Entre os vrios

parmetros, salientam-se as relaes quantitativas e morfolgicas entre espao

edificado e aberto, espao pblico e privado, superfcies orgnicas e inertes e ainda,

a distribuio funcional dos casos de estudo.

Figura 1.7 Capa de Novas paisagens: a

produo social de condomnios fechados na

rea Metropolitana de Lisboa

Figura 1.8 Capa de Atlas Urbanstico de

Lisboa



A obra referida bastante pertinente para esta dissertao devido sua

estrutura. No Atlas urbanstico de Lisboa os diferentes bairros so identificados e

caracterizados em fichas que contm um conjunto de elementos que os descrevem e

auxiliam na sua identificao, tal como a localizao, fotografias, plantas, etc. Ainda

que exista esta sntese urbanstica de bairros da cidade de Lisboa, tal obra omissa

quando se aborda o tema dos cf's quer dentro, quer fora do concelho de Lisboa.

Justificao do tema

Numa altura em que se equaciona o futuro do modus vivendi do cidado, um

fenmeno com as caractersticas de expanso como o dos cfs justifica, por si s, a

sua anlise. Os cf's consistem num fenmeno globalizado. uma soluo que surge

(com alguma abundncia) em contextos sociais, econmicos, morfolgicos e

urbansticos muito diferentes. Tal como afirma Raposo (2008: 113), Esse tema tem

gerado, em especial nos ltimos anos, um mundo inteiro de reflexo que se distribui

por diversos campos como a filosofia, a cincia poltica, a geografia, o urbanismo, a

economia, a sociologia, etc.. Neste contexto, impe-se a averiguao do papel da

Arquitectura e do Urbanismo.

Os condomnios fechados so, hoje em dia, motivo de discusso pelo que

representam e significam na cidade contempornea. A cidade contempornea

caracteriza-se por apresentar uma fragmentao e uma aparente desordem (Cruz

2003: 39). Todavia, as cidades no so inclumes aco do planeamento. Existem

diversos agentes (com diferentes interesses) que actuam, por vezes, em direces

opostas: o mercado, as autoridades pblicas e diversos outros agentes sociais.

Enquanto elementos constituintes da cidade, os cf's so fruto de convergncias e

divergncias dos interesses de mltiplos actores.

As abordagens da problemtica dos cf's relacionam-nos com diversificados

temas que lhes so inerentes. De seguida faz-se uma pequena digresso pelos cf's na

bibliografia relevante.

Diversos autores (Caldeira 2000, Claessens 2009, Ferreira 2001, Firestone

2006, Grant 2008, Landman 2002, Raposo 2002, entre outros) descrevem os cfs

como formas de habitao com vrios tipos de barreiras fsicas, dotadas de diversos

dispositivos que as separam da cidade, com vista a assegurar a segurana, a

restrio, o enclausuramento e o controlo. Relembre-se que o controlo, a

exclusividade, a homogeneidade, tal como a comunidade e a semelhana

so valores simblicos que se identificam no esprito modernista, por oposio aos

da corrente ps-moderna (Dear e Steven 1998, Ellin 1999, Gotham 2001, Harvey

2001, Jenks 1989 e Lyotard 1989 e Sanderlock 1998, Rouse 2003, Soja 1995).

Por outro lado, no se pode fazer uma correspondncia directa entre os

valores inerentes aos cfs e aos defendidos no planeamento urbano da corrente



modernista. As preocupaes com a questo da justia e da equidade social esto

ausentes na produo dos cfs e esto patentes nas utopias que conduziram o

movimento moderno: Ebenezer Howard foi o precursor da introduo de medidas

de justia social com a sua proposta de Garden City; Le Corbusier deixa patente, nas

torres habitacionais, que pretende evitar a segregao habitacional. A preocupao

deste ltimo com as questes sociais ainda evidente na sua proposta de

organizao poltica que pretende a igualdade de direitos para os cidados. Por sua

vez, Frank Lloyd Wright defende os ideais do sonho americano em que a liberdade

individual valorizada, como forma de se chegar a uma verdadeira democracia e

ordem social (Fishman, 1980).

Landman (2006), ao referir-se aos condomnios fechados, salienta a

simbologia que os portes, cercas e controlos de acesso adquirem (ainda que por

subtil que seja). A autora refere trs aspectos que considera fundamentais: em

primeiro lugar, a recluso como crescente sentimento de realizao, status e

prestgio. Esta situao cria a questo do ns e eles, dentro e fora, que gera

um terreno frtil para os esteretipos e a excluso. Em segundo lugar, surge a

segregao que motiva e motivada pelos esteretipos sociais. Nesta situao,

todos que no so parte de ns so tratados de uma maneira diferente e comeam

a surgir barreiras que excluem aleatoriamente (idem). O terceiro aspecto o

conflito que se gera em torno de problemticas como privado/ pblico,

liberdade/constrangimento, dentro/fora, entre outros.

Essa diviso gerada pelos cfs leva Grant (2008: 7) a consider-los

ameaadores para dcadas de progresso que visam uma maior integrao social e

acomodao de diversidade. O autor acrescenta que os enclaves habitacionais

reforam a segregao moral e econmica, pois valorizam o individualismo social.

Tambm Fishman (1987), aludindo ao conceito de Lewis Mumford, na sua obra

Culture of Cities de 1938, afirma que nos cfs est presente um esforo colectivo

de viver uma vida privada.

H ainda que referir o conceito que Donzelot (1999) apresenta, referindo-se

opo das populaes de partilhar o espao urbano (e, portanto, tambm

residencial), ou seja o de urbanismo de afinidades. Segundo o mesmo autor, a

sociedade contempornea divide-se cada vez mais em dois grupos: os que esto

includos (in) e os que so excludos (out). Esta rotura social tem consequncias na

cidade. Cruz (2003) adopta a expresso secesso para se reportar a essa fractura

urbana que induz segregao social e, simultaneamente, transmite a vontade de

isolamento, evitando-se o que se considera indesejvel.

Esta necessidade de se afastar do que indesejvel, leva aproximao (e

criao) do que se considera desejvel. Raposo (2002) associa produo e

publicitao de cf's, termos como utopia, comunidade, mundo novo, nova

fronteira, parque, jardim, den, paraso, ilha, fortaleza, refgio,



reduto, etc. Raposo (2002) refere que o simbolismo dos condomnios fechados

engloba, tambm, associaes ao belo, ao bom e ao puro. A autora refere que os

condomnios fechados so um produto imobilirio, de dimenso global que contudo

no dispensam a identificao de uma forma de tipicidade ou de estilo (idem:18)

inerentes sua localizao. Sugere a imagem de parasos artificiais que resultam

de processos de simulao e segregao. O produto vendido no se resume

habitao e ao seu conjunto de servios e equipamentos, mas engloba um estilo de

vida e um estatuto social.

Segundo Newman (1973), este tipo de projectos refora a dicotomia

interior/exterior atravs da imagem comercial segura, limpa, protegida com acesso

controlado, e da valorizao da imagem de comunidade que s se aplica ao interior

de certos projectos residenciais (os CIDs dos Estados Unidos da Amrica2). Tambm

Blakely e Snyder (1997) afirmam que a questo da segregao fsica e social se

esconde por detrs da imagem de estilo de vida que publicitada.

Bailly (1993: 863) define imagem urbana como uma representao

qualitativa da cidade, que no constituda somente com indicadores objectivos

mas tambm com base em smbolos do interface entre o real e o imaginrio.

Segundo Bailly, o marketing urbano explora a cidade no como ela na realidade

mas como um contexto simblico e imaginrio3.

No caso dos cfs, a publicidade adquire uma importncia fulcral, no s com

a divulgao deste modelo habitacional, mas tambm com o contedo do que

anunciado. Vrios autores (Amorim e Loureiro 2005, Claessens 2009, Raposo 2002,

Ferreira 2001, Firestone 2006, Cruz 2003, entre outros) referem que as campanhas

de marketing dos condomnios fechados esto repletas de palavras como

segurana, privacidade, e comunidade, sugerindo um estilo de vida completo.

Os mesmos autores interrogam-se se estas campanhas vm responder aos desejos

dos consumidores, ou se, ao invs, so a sua origem. No entanto, todos constatam

que so invocadas imagens que sugerem conforto e segurana e estabilidade. Desde

a toponmia dos empreendimentos, ao programa, localizao, servios e

equipamentos, vrios so os factores que apelam a lugares-comuns que sugerem a

distino social. Amorim e Loureiro (2005) acrescentam que o efeito das imagens

sugeridas no se restringe apenas a potenciais compradores, mas, pelo contrrio,

gera uma idealizao de um modus vivendi compartilhado pela sociedade.

Contudo, enquanto se produz essa concepo de um mundo ideal dentro

dos muros e restrito a alguns, o espao pblico entra em declnio. Na bibliografia

(Archer 1988, Barcellos e Mammarella 2008, Cruz 2003, Cunha 2001, Dinzey-Flores

2 Os CIDs (Common Interest Developments) so abordados no captulo 2.3.

3 A fronteira entre o verdadeiro e o falso, o real e o imaginrio tende a desvanecer-se na sociedade contempornea (Baudrillard 1991). Segundo o autor, tudo, e portanto o imaginrio urbano, constitui-se em torno de simulaes. A imagem urbana da cidade ps-moderna distingue-se por se basear em simulaes e no na realidade.



2006, Fishman 2001, Graa 2007, Landman 2007, Mela 1999, Mitchell 2001, Raposo

2002, entre outros) so apontadas diversas causas relacionadas com os cf's para tal

facto: a degradao social e funcional dos bairros que se deve s novas acepes das

noes pblico/privado, exterior/interior, colectivo/individual, comunitrio/urbano,

ao desenvolvimento de novas centralidades; a novas sociabilidades (assentes cada

vez mais em afinidades sociais, ao invs da proximidade fsica); a integrao de

funes distintas da funo residncia, atravs desta; o desenvolvimento de meios

de transporte cada vez mais rpidos, a generalizao do automvel; a incapacidade

financeira dos governos e autarquias que favorece a actuao dos privados,

nomeadamente, processos de privatizao de bens e servios usualmente pblicos4.

Esta mudana no cariz dos espaos pblicos leva noo dos no lugares5

de Marc Aug (1994), a qual se relaciona com a escassez de lugares de encontro na

cidade contempornea. Os espaos pblicos esto ameaados por se tornarem cada

vez mais em canais de comunicao e, assim, perderem o seu papel de lugares de

encontro (Mela 1999). A cidade dominada por espaos fechados e privados (como os

cf's) no promove o encontro dos indivduos, pois s acontecero os que forem

permitidos pelos proprietrios (idem).

Segundo McKenzie (1994), a utopia ps-moderna baseia-se numa tendncia

privativista, denominando-a de Privatopia. De acordo com o autor, essa concepo

de fazer cidade assenta numa organizao da vida humana segundo parmetros

privados, pois o contexto pessoal e a experincia de vida dos indivduos se define,

cada vez mais, segundo termos privados6.

O crescimento dos projectos cujos bens7 adquirem o estatuto de privado

levanta outras questes relacionadas com o papel dos governos no fornecimento e

administrao daqueles. Os cf's so vistos como uma alternativa falta de

capacidade e/ou desresponsabilizao das autoridades em face da resoluo de

problemas sociais e do fornecimento, manuteno e administrao de equipamentos

pblicos. Existem autores (Foldvary 1994, Webster 2001) que consideram que a

privatizao desses bens algo incontornvel e que deve ser um objectivo para se

alcanar maior eficincia no fornecimento de bens e servios. Defendem um sistema

de mercado livre com a capacidade de oferecer servios de forma mais eficiente, ao

invs de um sistema de monoplio governamental8.

4 Ora, Grant (2008: 4) contrape o argumento da insuficincia financeira dos governos e autarquias para justificar a proliferao dos cfs, com o facto deste

fenmeno se manifestar em pases com os mais variados contextos sociais e econmicos. O autor refere que os cfs surgem mesmo em situaes em que o Estado tem xito no estabelecimento de condies de relativa estabilidade e segurana. 5 Segundo Aug (1994) os no lugares consistem em lugares que no detm uma identidade singular ou relacional, e apenas permitem a coexistncia de

individualidades distintas cuja relao entre elas se baseia na indiferena 6 Tal como Sennett (1978), McKenzie (1994) assinala a perda de um sentido pblico na sociedade, por oposio a um sentido privado.

7 semelhana de Webster (2005) ao referir-se o termo bens, no se reporta apenas a bens, mas tambm a servios, equipamentos e infra-estruturas. 8 Foldvary (1994) recorre a alguns exemplos para sustentar a sua teoria, entre os quais esto Arden Village (que considera ser um exemplo de uma

comunidade que consegue financiar os seus bens colectivos, atravs de rendas sobre a propriedade privada), Fort Ellsworth (como sendo um condomnio



A discusso sobre o conflito entre a responsabilidade das autoridades

governamentais e o recurso a cf's abrange outro tema: a segurana. uma das

razes mais indicadas na justificao da produo dos cf's, sob diversas formas (e.g.

perante a criminalidade urbana, perante o trfego rodovirio, etc.). Os defensores

dos condomnios habitacionais fechados recorrem a este argumento (Foldvary 1994,

Webster e Lai 2003, entre outros) para justificar o recurso a este modelo urbano.

Contudo, Caldeira (2000), Firestone (2006), Landman (2006) e Leito (2005), pem

em causa essa fundamentao, pois defendem que se trata de um pretexto para

justificar a segregao fsica e social que apresentam. Porm, recorde-se que a

Agenda Habitat9 indica que a garantia de segurana (no planeamento urbano) deve

atender a todos os cidados, estipulando-a como um objectivo para o

desenvolvimento sustentvel.

Acrescente-se que Leito (2005: 242) e Firestone (2006:1) afirmam que a

violncia urbana incitada, entre outros motivos, pela negao da rua. Relacionam a

sedentarizao da sociedade com o crescimento do medo pelo desconhecido. Esse

receio promove e promovido por a remoo da esfera pblica. Firestone (idem)

acrescenta que os moradores em cfs se enclausuram, se cercam com portes,

guardas e alarmes e, assim, transmitem aos que esto do lado de fora a ideia de que

o que se encontra l dentro desejvel. Esta situao incita criminalidade urbana,

seja pela vandalizao do que inalcanvel pelos que esto do lado de fora, seja

pelo furto de bens. Em contrapartida, Landman (2007:23) nota a incapacidade de

reconhecer a ameaa representada pelo impacto colectivo (leia-se a proliferao dos

cfs e a consequente negao do espao pblico) de cada uma de muitas aces

individuais. A autora compara esta situao com a obra de Garrett Hardin e o seu

famoso ensaio Tragdia dos Comuns, identificando-a com um dos maiores

obstculos para o desenvolvimento sustentvel.

Existem diversas anlises que enquadram os cf's na discusso j referida (e.g.

o estudo de Landman (2009) que analisa o impacto dos cf's na estruturao

rodoviria dos meios urbanos; Breheny (1996), Beard (2008) Hasic (2000), Smyth

(1996) Soares (2003), que se debruam sobre o debate entre cidade compacta e

cidade difusa, relacionando-o com os cf's; ou Cruz (2003) que confronta os cf's com a

utopia sustentvel.

Confrontam-se assim apoios e censuras aos cfs. O fenmeno dos cf's

apenas passvel de ser compreendido pelo recurso a vrias dimenses de anlise,

que, por sua vez, encontram filiao preferencial em disciplinas muito diversas. Eis

economicamente vivel) e St Louis Private Places (que atenta como um exemplo de uma comunidade de uma rea metropolitana que proprietria de arruamentos e equipamentos). 9 A Agenda Habitat (UN-HABITAT 1996) trata-se de um programa adoptado por 171 pases em 1996 que define abordagens e estratgias para um

desenvolvimento sustentvel das reas urbanas.



algo que aumenta o interesse do fenmeno, mas, tambm, o grau de dificuldade da

sua investigao (Raposo 2002: 415).

O lugar da Arquitectura fundamental na estruturao e interpretao da

morfologia dos condomnios fechados. Em vrios trabalhos patente a falta de

levantamento e organizao de dados10. Como refere Ferreira (2001: 11), As

dificuldades apontadas por quem se dedica a esta temtica reportam-se muitas

vezes s fontes de informao, pois esta no existe compilada e os agentes mais

envolvidos no processo no manifestam abertura para fornecer os dados que seriam

importantes para confirmar ou infirmar hipteses explicativas. , portanto,

imperativo que se estruture a informao existente e que se proceda sua anlise.

Relembrem-se as palavras de Salgado (2006: 10) ao afirmar que quanto

mais clara for a caracterizao dos espaos privados, maior a expresso do espao

pblico na definio da forma da cidade. O arquitecto acrescenta ainda que estes

espaos privados constituem a parte enigmtica e descontnua do tecido urbano.

10 Raposo tambm refere a falta de um levantamento organizado dos condomnios fechados: Na ausncia de informao sistematizada sobre o fenmeno

condomnios fechados em Portugal, isto , no existindo nenhum estudo ou qualquer documento que realize o seu recenseamento e caracterizao

(independentemente de critrios, reas e perodos temporais), decidimo-nos pela recolha directa de informao e pela constituio de uma base de dados

que permitisse realizar a caracterizao e a anlise do fenmeno no caso, apenas para a rea Metropolitana de Lisboa e para o perodo considerado

(Raposo 2002: 93). Cruz (2003) assinala igualmente a inexistncia de qualquer recenseamento dos cfs em Portugal.

Instituto Superior Tcnico Mestrado Integrado em Arquitectura ENQUADRAMENTO


2. Enquadramento

Instituto Superior Tcnico Mestrado Integrado em Arquitectura CONCEITO


2.1 Conceito de Condomnio Fechado

RESUMO:

Neste captulo clarifica-se o conceito de CONDOMNIO FECHADO (cf's) utilizado no desenvolvimento desta dissertao e que conduziu delimitao exacta do universo emprico estudado. Para o efeito, so discutidos vrios aspectos da conceptualizao do respectivo fenmeno. Faz-se um levantamento dos significados atribudos aos termos CONDOMNIO e FECHADO, identificam-se vrias definies de condomnio fechado e prope-se a definio (a partir da proposta apresentada por Raposo, 2002) a ser adoptada no desenvolvimento desta dissertao.

O conceito de Condomnio Fechado alude conjugao de dois elementos

chave: comunidade (de propriedade) e inacessibilidade (fsico-espacial). A

percepo da comunidade, ou da existncia de um bem comum, prende-se com o

domnio ou posse sobre algo que partilhado por vrios indivduos (sendo

irrelevante o estatuto jurdico singular ou colectivo). Neste caso, trata-se de caso de

co-propriedade, de um regime em que os diferentes proprietrios de cada fraco

autnoma so tambm co-proprietrios da ou das partes comuns que servem as

fraces individuais. Nesta ptica, este tipo de condomnio distingue-se dos demais

por exibir partes comuns que no se cingem apenas ao habitualmente existente num

edifcio habitacional comum (i.e. trio de entrada, escadas, elevadores, patamares

dos pisos, garagens, etc.); nomeadamente espaos e equipamentos exteriores e

interiores que funcionam como prolongamento do espao privado da habitao (em

regra, espaos de convvio e lazer como zonas ajardinadas, piscinas, salas de jogos,

etc.11).

Se no termo condomnio est implcita uma percepo de partilha, j

o termo fechado remete para a noo de enclausuramento, de isolamento. certo

que o termo privado tambm usado com frequncia, em alternativa a fechado.

Contudo, fechado e privado no significam o mesmo. Neste caso considera-se

dever-se prescindir de expresses lingusticas que possam ser enganosas. O termo

privado induz ao uso do condomnio, em contraponto com pblico. A existncia de

cfs de acesso pblico, ainda que controlado (e.g. a Aroeira, em Almada, ou a Quinta

da Penha Longa em Sintra/ Cascais), impe uma correcta atribuio palavra

privado.

11 Raposo (2002: 47) descreve essa mesma diferena na utilizao da palavra condomnio: Ainda no comum, em Portugal, que algum que adquira um apartamento num edifcio constitudo em regime de propriedade horizontal, cuja oferta de partes comuns se limite ao estritamente necessrio para constituir um edifcio, dotado de vrias unidades independentes (solo, escada ou galeria de acesso, elementos estruturais e d e saneamento bsico, telhado, etc.), mencione que adquiriu um apartamento num condomnio. Nesta circunstncia, apenas dir que comprou um apartamento ou, quando muito, que comprou um apartamento no prdio ou no edifcio y (e na rua z ou na zona h) e isto s com o intuito de informar sobre a respectiva localizao. Em contrapartida, a meno da palavra condomnio surge quando se trata de nomear, por exemplo, um fogo inserido num edifcio ou conjunto de edi fcios que disponha de um espao envolvente ou interior ajardinado e/ou de equipamentos como piscina, ginsio, court de tnis, etc., que constituam partes comuns do (s) edifcio (s).



De facto, no existe um conceito consensual que defina e distinga este modo

de construir de outros. Na literatura internacional, o conceito de cfs surge

frequentemente associado denominao Gated Communities (doravante

denominadas de gcs), de origem comercial e norte americana12. Prximas desta

expresso surgem outras que privilegiam outros factores relacionados com o tema:

Enclave Communities, Walled Enclaves, Master-Planned Communities, Enclave

Phenomenon, Common-Interest Development, Enclosed Residential Domain. No

obstante, estas designaes variam quanto ao objecto em causa, escala e aos

princpios com que se desenvolvem.

Da mesma forma, a produo cientfica existente sobre o tema reflecte vrias

perspectivas, suportadas em diferentes reas das cincias sociais e humanas, como a

Geografia ou a Sociologia. Logo, multiplicam-se as definies de condomnio

fechado13

. No mbito da Arquitectura, o tema tem sido pouco explorado.

Encontram-se artigos de opinio sobre os cfs em revistas ou suplementos de

imprensa, mas, fruto da sua prpria natureza, sem contedo aprofundado. Assim,

neste campo, torna-se fundamental distinguir concepes de condomnios fechados.

Nabielek (2009:2) refere que os cf's so conjuntos coerentes de unidades

domicilirias caracterizados por apresentarem um invlucro fsico, formando um

domnio colectivo e/ou contendo amenidades colectivas. Considera que a maioria

dos projectos apresenta espaos colectivos (ptios compartilhados, jardins, praas,

vias, piscinas, campo de golfe, etc.).

Por sua vez, Landman (2006: 3) indica que os condomnios fechados se

referem a uma rea fsica cujo permetro cercado por vedaes ou muros e com

acesso controlado. Acrescenta que o conceito se refere, em muitos casos, a reas

residenciais com acesso restrito para os no-residentes, em que o espao

privatizado ou a utilizao dos equipamentos restrita. A mesma autora (2008: 231)

refere que o que distingue as Gated Communities de situaes similares (como as

Enclosed Neighbourhoods) o facto de pertencerem, serem geridas e mantidas por

entidades privadas.

Segundo Barcellos e Mammarella (2008: 4), os condomnios fechados do tipo

residencial correspondem a conjuntos de edifcios que so privados e isolados

fisicamente (idem) atravs de muros ou elementos similares. Os autores identificam

algumas caractersticas comuns aos empreendimentos deste tipo: apresentam baixa

12 claro que existem ainda inmeras definies que variam com a lngua dos autores. Por exemplo, o autor holands Claessens (2009) refere-se ao fenmeno como Hekwerkwijken (traduo do termo ingls Gated Communities). 13

Por exemplo, Martins (2007: 1) deparou-se com discrepncias de dados em vrias obras devido, entre outros aspectos, interveno de diferentes concepes (e, logo, de definies) de condomnios fechados, nomeadamente no que se refere ao nmero de cfs em Portugal surgidos at ao ano de 1993: Raposo (2002: 375) identifica 44 empreendimentos s para a rea Metropolitana de Lisboa, enquanto Ferreira (2001: 64) identif ica 21 cfs para todo o Portugal continental. Estas discrepncias nas contagens devem-se a diferentes interpretaes de condomnio fechado, mas, tambm e especialmente, adopo de metodologias de recenseamento diferentes.



densidade populacional; so propriedades privadas com reas e equipamentos de

uso colectivo; apresentam reas verdes, infra-estruturas bsicas e servios

especializados como portaria, sistemas de vigilncia e de segurana; orientam-se

para o interior, alheando-se do exterior ao encontrar-se fisicamente demarcados por

muros, grades, espaos vazios e detalhes arquitectnicos; apresentam grande

flexibilidade no que diz respeito localizao, podendo situar-se quase em qualquer

lugar, tendo em vista a autonomia e a independncia em relao ao seu entorno.

Mesmo na bibliografia nacional encontram-se diversas definies de cfs.

Cruz (2003: 210) define como condomnio fechado:

um ou mais edifcios de uso predominantemente habitacional, e

respectivos espaos adjacentes, constituindo um conjunto delimitado por um

muro, gradeamento ou qualquer outro tipo de vedao, separando o espao

privativo do exterior e dispondo de um sistema de controlo de acesso a pessoas

estranhas ao empreendimento, e pertencente a vrios titulares tendo cada um

deles direitos exclusivos sobre uma ou mais fraces determinadas, ou lotes, e

sendo, ao mesmo tempo, comproprietrio dos elementos ou espaos que

constituem as partes comuns do empreendimento.

Vassalo Rosa, em Condomnios Habitacionais Fechados - Utopias e

Realidades refere que os cfs se destacam de outros produtos imobilirios pelo seu

carcter antagnico. Por um lado notria a sua individualizao com controlos de

segurana. Por outro lado, distinguem-se pela existncia de elementos de utilizao

comum (aos condminos). Identifica ainda a presena de barreiras fsicas como o seu

elemento caracterizador e que, por seu turno, os empobrece face s oportunidades

que apresentam para a construo de uma cidade melhor.

Ferreira (2001: 23) descreve os condomnios habitacionais fechados como:

unidades urbanas com o domnio da residncia principal, inseridos na

malha urbana como enclaves ou localizados na periferia imediata dos grandes

centros urbanos, como continuidades deste. Associam a funo residencial e de

lazer e privilegiam a propriedade plena das unidades de alojamento

convencional (moradias, townhouses e apartamentos). As figuras de suporte de

onde partem vo do loteamento urbano fechado (a propriedade colectiva

semelhante que caracteriza os condo

génese e análise morfológica de condomínios fechados o caso do concelho de cascais

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