génese e análise morfológica de condomínios fechados

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura RESUMO

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais 1

RESUMO

Os condomínios fechados são, hoje, um fenómeno globalizado que surge nos mais diversos contextos urbanos e

sociais. Frequentemente relacionados com segregação e exclusividade, caracterizam-se pela criação de uma realidade intra-

muros que se distancia da realidade envolvente. Com a consciência que se trata de um fenómeno complexo, cuja análise e

compreensão teria de abordar o tema de forma holística (atendendo a distintas áreas: Sociologia, Urbanismo, Economia,

etc.) esta dissertação tem por objectivo fazer uma análise espacio-funcional da morfologia desse “mundo” dentro dos

muros.

Assim, o presente trabalho de dissertação, realizado no âmbito do Mestrado Integrado em Arquitectura do

Instituto Superior Técnico, tem como tema de estudo os condomínios fechados (doravante designados como cf´s),

investigando as relações existentes entre espaço e função no seu interior. Sendo o seu objectivo principal a caracterização

de um universo de estudo, quanto à morfologia formal, espacial e funcional dos casos em análise, tendo em vista a recolha

de informações que auxiliem uma melhor caracterização da realidade dos cf's. Existem, ainda, objectivos secundários nesta

análise: o reconhecimento e compreensão da evolução dos cf's desde a sua origem até aos dias de hoje, enquadrando essa

evolução nos acontecimentos sociais que a proporcionaram e motivaram ambos, no espaço e no tempo; e a averiguação da

situação recente nos países de referência do fenómeno, assim como pelo enquadramento do desenvolvimento dos cf's em

Portugal.

A primeira abordagem ao tema procura uma identificação e definição do conceito de “condomínio fechado”,

utilizado no desenvolvimento da dissertação e que conduziu à delimitação exacta do universo empírico estudado. Para o

efeito, são discutidos vários aspectos da conceptualização do respectivo fenómeno. Faz-se um levantamento dos

significados atribuídos aos termos “condomínio” e “fechado”, identificam-se várias definições de cf´s e propõe-se a

definição (a partir da proposta apresentada por Raposo 2002) a ser adoptada no desenvolvimento do trabalho.

Logo, adaptando a definição de Raposo (2002) ao âmbito de estudo da dissertação, entendem-se por

“condomínios fechados” as formas urbanas que enquadram um conjunto diverso de soluções de habitação (conjuntos de

edifícios de habitação unifamiliar e conjuntos mistos que incluem edifícios isolados e/ou conjuntos de edifícios habitação

colectiva e unifamiliar) e que detêm, simultaneamente, as três seguintes características:

1) Apresentam equipamentos privados ou privatizados de utilização colectiva em número e tipo variável

(e.g., ruas, piscinas, campos de ténis, jardins, etc.).

2) Estão dotados de impermeabilidade do perímetro definido, e controlo do acesso de tipo variável.

3) Têm natureza de propriedade privada colectiva (ou acesso a usufruto colectivo privatizado) de espaços

exteriores associados à função residencial que coincidem com ou constituem o suporte físico dos equipamentos acima

referidos.

De seguida, o estudo procura fazer um enquadramento histórico do mesmo com vista a um melhor entendimento

do fenómeno, o que pressupõe uma análise dos seus antecedentes e razões de existência (sociais e urbanísticas). Faz-se,

assim, um levantamento das origens e justificações dos antecedentes urbanísticos dos cf´s.



Foi nas praças residenciais inglesas, do século XVIII, que se verificaram, pela primeira vez, restrições de acesso

(com base na segregação social) a espaços que eram previamente públicos (Fishman 1987). As diferentes classes sociais

deixavam de partilhar as mesmas zonas da cidade para passar a haver uma divisão (por zonamento) da mesma,

correspondendo à referida divisão da sociedade. Mudanças sociais (como a ascensão da burguesia ou a implementação do

ideal capitalista) foram preponderantes na transformação das praças residenciais. O enclausuramento das praças reflecte,

pois, uma mudança de valores que deixavam de ter um sentido comunitário e passavam a ter um sentido capitalista.

Não obstante, é o subúrbio romântico planeado anglo-americano que mais se aproxima dos actuais cf's. Ainda

que inicialmente aberto, e só mais tarde fechado, representa o isolamento através de conjuntos habitacionais planeados de

raiz, tratando-se de uma criação de uma realidade idealizada (com os jardins, as unidade habitacionais, etc.) que se destina

apenas a determinadas classes sociais (Fishman 1987).

Identificadas as suas origens, segue-se um ponto de situação da evolução recente dos condomínios fechados nos

EUA, no Brasil e em Portugal. São identificadas as razões que levaram ao sucesso do fenómeno nestas três realidades,

sendo que a abordagem à realidade portuguesa é aprofundada, com ênfase na evolução da legislação que é aplicada aos

condomínios fechados.

Quanto aos EUA, a descrição das contingências que promoveram o florescimento dos cf's nesse país, esclarece

que, à parte de inovações e adaptações, estes encontram origens anteriores aos empreendimentos que floresceram nos

anos 1950, mas cujas características fundamentais se mantêm até hoje. Os diversos antecedentes dos cf's como são

reconhecidos hoje em dia, foram, no seu tempo, adaptando-se e conformando-se às diferentes situações (económicas,

sociais, etc). Todavia, a sua história de formação dos cf's apresenta traços comuns com os actuais cf´s tanto na ideologia

social (que tem por base a segregação) como na incapacidade de resolução dos conflitos sociais que são lhes são

associados.

Os EUA são a referência consensual (entre a bibliografia) da raiz da proliferação dos actuais cf´s. O processo de

formação urbano nesse país é, desde cedo, fortemente influenciado (ou mesmo dominado) por iniciativas privadas. Foram

reunidas condições específicas que contribuíram para o sucesso deste modo de habitar: desde os communities builders, nas

primeiras décadas do séculos XX, (quando surgiram as primeiras regulamentações respeitantes à arquitectura e urbanismo),

à posição do Governo Norte-americano que foi sempre favorável à proliferação de empreendimentos habitacionais de

domínio privado (como prova a política da Federal Housing Administration.

Torna-se preponderante entender e esclarecer o desenvolvimento de dois conceitos: as Master-Planned

Communities, que consistem em empreendimentos planeados de raiz com um cariz fundamentalmente habitacional, sendo

que estão providas de uma série de amenidades e equipamentos; e os Common-Interest Developments, que se

caracterizam pela presença de contratos e regulamentos de natureza privada, instituindo regras e restrições duradouras ao

uso do solo e da propriedade.

Foi em meados do século XX, depois da Segunda Guerra Mundial, que estes modelos habitacionais começaram a

surgir em maior número nos EUA. Todavia, o seu auge deu-se na década de 1980. Diversos factores contribuíram para este

sucesso: dos “booms” de procura de habitação (nos anos 1950 e mais tarde nos anos 1980), ao aumento da criminalidade

urbana, passando pelo domínio da ideologia privativista americana (McKenzie 1994).

Blakely e Snyder (1997) afirmam que o medo destes conflitos sociais está a levar os americanos a “barricarem-se”

nos seus bairros. O sentimento de segurança dos cf’s abrange tanto o aspecto físico (por serem murados e vigiados), como



o aspecto social (por proporcionar uma homogeneidade social dos residentes) ou o aspecto económico (pois os cfs

apresentam-se como projectos economicamente mais estáveis no mercado imobiliário). Os promotores de cf´s exploraram

a ansiedade gerada pelos medos descritos, a suposta garantia de segurança física, social e económica dos cf's.

Segundo Firestone (2006: 3), a construção de cf's representa mais de 80% do desenvolvimento suburbano novo,

nos EUA. Os números continuam a crescer até aos dias de hoje. Em 2009 o número de cf’s ascende às 305 400 comunidades

fechadas que acomodam 60,1 milhões de cidadãos norte-americanos (CAI 2009).

Quanto à situação do Brasil, faz-se inicialmente um enquadramento da evolução das cidades sul-americanas que,

desde cedo, conduz à segregação. Constata-se uma desconsideração pelo espaço público que vem fomentar a ideia de

refúgio no espaço privado.

Conta-se que, no Brasil, as comunidades fechadas surgem como um fenómeno de sucesso nas grandes cidades. O

êxito deste modelo prende-se com questões de segurança, como reacção a problemas de ordem social e violência urbana

(Caldeira 2000). O Brasil é, ainda hoje, conotado como um país de grandes disparidades sociais, em que o Estado não

assegura (por opção ou por incapacidade) a construção de serviços e infra-estruturas. Esta realidade é favorável ao recurso

a iniciativas e organizações privadas para assegurar os mesmos serviços e infra-estruturas e, portanto, à alternativa dos

condomínios fechados.

Todavia, no Brasil, o principal fundamento para a proliferação dos cf's é o medo da violência urbana que marca o

quotidiano das metrópoles desde meados do século XX, com maior ênfase nos anos 1980 (Caldeira 2000). Esta situação

gera e é gerada pelo sentimento de segregação que marca a sociedade cosmopolita brasileira, de tal modo que surgem os

enclaves residenciais para as classes mais baixas.

Constata-se a proliferação dos cf's nos mais diversos contextos: do centro à periferia das cidades; sob as mais

variadas formas: de edifícios verticais a grandes extensões com composições de unidades habitacionais unifamiliares;

albergando nalguns casos dezenas de milhares de residentes; com mais ou menos equipamentos e serviços de diferentes

naturezas; constituídos de raiz para as classes mais altas, ou fruto do enclausuramento de vias nos bairros mais pobres. O

sucesso dos cf's no Brasil não se manifesta apenas no número ou variedade com que surgem nas grandes metrópoles.

Verifica-se, também, que surgem cf's em cidades mais pequenas por todo o território brasileiro.

O modelo de condomínios fechados utilizado no Brasil terá inspirado a produção de cf's em Portugal (Raposo

2002).

Ao analisar a situação do fenómeno em Portugal, denota-se que foi na década de 1980 que os cf's se começam a

manifestaram em Portugal. Uma série de condições (económicas, sociais, legislativas, etc.) permitiram e impulsionaram a

adopção deste modelo urbanístico. O papel das empresas de mediação imobiliária foi fundamental neste processo de

importação dos cf's para Portugal, e é nesse contexto que a influência brasileira se torna preponderante no seu sucesso.

Nos anos 1990, a proliferação dos cf's em Portugal ganha maior ênfase como resposta ao aumento da procura no mercado

imobiliário.

Não se pode justificar o sucesso do fenómeno em Portugal com o intuito de criar comunidades de habitantes, ou

com o domínio de uma ideologia “privativista” no sector imobiliário, como sucede nos EUA. Também não se pode justificar

que representam uma reacção à violência urbana, como é o caso do Brasil. Ora, se bem que se entende que estas razões

devem ser adaptadas à realidade portuguesa, não são tão extremas como nos países referidos. São apresentadas vantagens



relacionadas com este modelo urbanístico, como a diminuição dos encargos financeiros para as autarquias, ou a valorização

das suas envolventes “por contágio”, mas sem consistirem em fundamentações tão fortes que justifiquem o fenómeno. São

associados aos cf's diversos factores (e.g. luxo, distinção, segurança, qualidade, etc.) que compõem um estilo de vida. É esse

estilo de vida que faz parte do package com que os cf's são comercializados e a bibliografia indica este factor como motor

principal para a proliferação dos cf's em Portugal.

A observação do caso português prossegue com a caracterização dos condomínios fechados na Área

Metropolitana de Lisboa, com incidência no concelho que detém maior número de condomínios fechados: Cascais.

Seguidamente, exploram-se as soluções jurídicas a que os cf´s estão sujeitos no ordenamento jurídico nacional.

Sendo que em Portugal não existe legislação específica para os cf´s e tratando-se de um fenómeno em expansão, é

importante entender a que processos urbanísticos estão vinculados para a sua validação e que diplomas os regulam ao

longo do tempo. Dadas as constantes actualizações e alterações no quadro legislativo português, optou-se por efectuar

esta análise com base na legislação em vigor à data.

Apesar do fenómeno dos cf's se ter começado a fazer sentir nos anos 1980, foi apenas no século XXI que surge a

primeira definição dos mesmos num documento de carácter jurídico-normativo. Saliente-se que esta definição surge num

diploma de 2002, referente a uma autarquia (Torres Vedras). Foi no ano seguinte que surgia a primeira definição legal cujo

âmbito de aplicação inclua todo o território nacional.

À falta de uma legislação específica para os cf's, estes encontram o seu enquadramento legal noutros regimes

jurídicos: Regime Jurídico da Propriedade Horizontal e Regime Jurídico das Operações Urbanísticas (produção de solo

urbano e edificação). Ao longo do tempo, as formas de viabilizar legalmente os cf's foram sendo alteradas e estes foram

adaptando-se às contingências e exigências legais.

É importante salientar que a inexistência de uma definição concreta dos cf's na legislação não foi o único factor

legal importante para o sucesso e viabilização dos cf´s em Portugal. Houve (e há) uma série de continências na Lei que se

mostram coniventes com o recurso a este modelo habitacional, pois são favoráveis aos municípios, ou aos promotores, ou a

ambos.

Surgem situações na Lei em que é implícita a aplicação da legislação aos cf's. Existem mesmo diplomas em que os

cf's são explicitamente enunciados, mas não existe qualquer regulamentação quanto à constituição ou construção destes.

Em 2007, foi mesmo aprovado um texto legal que permite a alteração (sem qualquer intervenção de profissionais

qualificados na matéria) do que mais distingue os cf's da “habitação tradicional”, ou seja, dos equipamentos e dos espaços

colectivos.

Uma vez feito o enquadramento dos condomínios fechados, passa-se ao desenvolvimento da análise do universo

de estudo. Delimita-se o universo de estudo, prosseguindo com a caracterização dos oito casos de estudo estipulados

(Malveira-Guincho, Quinta Patino, Vila Poente, Vila Marisa, Villaggio Manique, Vila Estoril Golf, Encosta da Aldeia e Quinta

da Penha Longa), que inicialmente são localizados no concelho de Cascais.

A caracterização dos casos de estudo segue a metodologia utilizada, em que se estabelece uma aproximação

quantitativa (através do cálculo de diversos parâmetros urbanísticos e outros factores) e qualitativa (com a tradução gráfica

da morfologia espacio-funcional). Uma vez introduzidos os oitos objectos de estudo neste trabalho, procede-se à sua

caracterização com base nos diagramas e esquemas desenvolvidos segundo a metodologia indicada.



A análise consiste num estudo em que são descritos parâmetros, princípios ou modelos de organização do espaço.

Assim, é viabilizada uma comparação entre os diferentes casos de estudo. Geram-se esquemas e organizam-se percepções

espaciais de modo a possibilitam o confronto de situações, por vezes, muito diferenciadas. Este processo é indispensável

para uma concepção informada do urbanismo, segundo Salgado (2006: 7).

Atende-se a um estudo comparado feito no Município de Cascais que procura perceber as diferentes disposições

dos espaços residenciais reconhecidos como condomínios fechados, que ocupam o solo contido nos seus perímetros. Não

se trata de analisar o Concelho de Cascais no seu conjunto, mas antes comparar as diferenças qualitativas e quantitativas

dos cf´s, enquanto unidades definidas de espaço privado que apresentam diferentes morfologias. Trata-se, portanto, de um

estudo comparado de modelos físicos que, procuram relacionar a disposição dos edifícios bem como tipos de espaços não

edificados, colectivos ou privados, que os suportem ou servem.

O método de apresentação dos casos de estudo é sistemático, assim como a sua caracterização. Num momento

inicial faz-se um enquadramento do objecto de análise, são mostradas fotografias do mesmo, a planta de apresentação, os

perfis do terreno e os Dados Gerais (Superfície total, Área de Implantação, Área de Construção, etc.). Num segundo

momento faz-se a interpretação dos três esquemas objectivos (Edificado, Distribuição Funcional e Morfologia do Terreno).

Por último, é feita a análise da caracterização empírica.

Para tal, foi desenvolvida uma ficha-tipo em que se estruturaram dados, parâmetros e três esquemas, para cada

caso de estudo: um primeiro esquema decifraria a informação sobre as relações entre o Cheio-Vazio e a distribuição do

Espaço Privado e Espaço Colectivo de cada empreendimento e ainda caracterizaria o tipo de limitação do caso em análise;

um segundo esquema a desenvolver seria referente à distribuição funcional da tipologia do Edificado (é, pois, importante

identificar tipologias edificatórias que correspondem às diferentes actividades, formas de agrupamento, tipo de contorno e

superfície que ocupam no solo); ainda foi elaborado um esquema que traduziria a morfologia do terreno e a vegetação do

mesmo (sendo fundamental conhecer as linhas essenciais da ordenação da paisagem existente para uma caracterização de

um aglomerado urbano).

Após a recolha dos dados caracterizadores dos casos de estudo e da tradução gráfica dos três esquemas

anunciados, fez-se uma interpretação esquemática da morfologia funcional de cada caso. Trata-se de uma terceira

abordagem, de natureza empírica, que interpreta a conformação morfológica de cada caso de estudo e relações entre os

factores conformadores das suas morfologias. Reporta à relação entre diversos elementos como a apropriação do solo, o

edificado e equipamentos, a sua distribuição funcional, rede de circulação, e condicionantes dos mesmos elementos.

Pretende-se perceber qual o entender qual o valor e funções que os equipamentos e espaços de permanência exteriores

assumem na morfologia funcional dos casos de estudo.

Aquando a contrastação dos resultados obtidos, torna-se evidente que os casos de estudo abrangem uma

diversidade de anatomias, que é evidenciada quando se representam e analisam as suas morfologias. A diversidade

abrange diferentes aspectos: as relações entre domínio colectivo e domínio privado; as estratégias na distribuição e

implantação do edificado; as características e papéis dos equipamentos na estruturação dos cf´s; as morfologias do terreno

de implantação; ou a conformação e função da vegetação.

A multiplicidade de soluções, também é verificável quanto às morfologias funcionais. Em todos os casos é

evidente que há uma conformação que atende a diversos elementos (a topografia, a implantação do edificado e

equipamentos, a rede de distribuição, a existência ou formação de barreiras) e às relações entre os mesmos. Todavia, a



distribuição funcional obedece preferencialmente a determinados aspectos: nuns casos é a rede de distribuição que parece

estruturar os empreendimentos; noutros casos parece que existe um compromisso entre o edificado e os equipamentos na

estruturação do espaço, passando as vias de distribuição para segundo plano, mesmo esse compromisso assume diversas

materializações entre os casos de estudo; noutro é a relação entre o edificado e a rede de distribuição que define o espaço,

desresponsabilizando os equipamentos dessa função; noutro, ainda, parece que não existe uma hierarquia na estruturação

do espaço, pois os diversos elementos parecem adaptar-se uns aos outros com as suas diferentes características.

A contrastação de resultados mostra que os diversos casos de estudo apresentam valores característicos, e

distintos entre si. Ou seja, um caso que apresente um valor maior de um índice, não tem de necessariamente de apresentar

um valor maior ou menor no Índice seguinte. A ordem (crescente ou decrescente) com que os cf's se ordenam segundo os

diversos parâmetros, vai-se alterando de índice para índice. Este facto confirma a variedade nas características dos casos de

estudo.

Em suma, o universo de análise vem demonstrar que os cf's são modelos urbanísticos bastante adaptáveis aos

mais diversos contextos (urbanísticos, topográficos, etc.) com igualmente diversas respostas: da configuração morfológica

do espaço, ao tipo e número de equipamentos oferecidos, à densidade de construção, à superfície de implantação,

tipologia de espaços verdes etc. Os “paraísos artificiais” parecem não ter uma fórmula urbana comum. O que se mantém

comum aos casos analisados é o facto de existirem enquanto cf's por definição (relembre-se a definição referida) com todos

os comprometimentos que lhe são associados (as barreiras, a vigilância, ou mesmo simbologias e significados urbanos e

sociais). Mas a sua versatilidade é uma das razões para o seu sucesso global.

Após a contextualização dos cf´s e a análise dos casos de estudo é possível afirmar que uma das características

dos cf's, desde as suas origens, é a segregação a que são associados. A distância que existe entre os mundos de dentro e

fora dos seus perímetros, é associada não só à distância física, mas também à distância social que representa. Esta

dissertação permite uma melhor compreensão do que se passa no “lado de dentro” dos muros.

Assim, através desta análise demonstra-se que a configuração morfológica dos cf's não resulta de uma solução base

que determina uma resposta à procura de segurança, qualidade, refúgio da “vida caótica” cosmopolita, ou mesmo status

social. Tal como a análise de Cruz (2003) sobre os cf´s na Área Metropolitana do Porto, esta análise permite constatar a

versatilidade destes empreendimentos. À parte de serem vedados a não residentes (e nem todos o são, como no caso na

Penha Longa), não existe uma composição urbanística que confira aos cf's esse estatuto de “uncommon places” (Blakely e

Snyder 1997: 4).

Todavia, os cf´s são fruto do projecto, e consequentemente de quem o concebe. Como tal, o papel do projectista

(Arquitecto ou Urbanista) no desenho do espaço privado é preponderante na definição das características do espaço. Cada

vez mais é reconhecida a importância do planeamento urbano na conformação dos bairros habitacionais (Madani-Pour

2001) e mesmo nos cf´s. Portanto, enquanto elemento participante da composição do território, o espaço privado, à

semelhança do espaço público, deve ser alvo da disciplina de projecto, com toda a atenção, dedicação e responsabilização

inerentes à sua prática.

A desconsideração ou o vilipêndio de um fenómeno com a escala dos cf's permite um descontrolo na produção

destes. O arquitecto Nuno Teotónio Pereira, no texto de opinião #03, no âmbito do programa Reabilitação versus expansão

urbana: algumas medidas imediatas (2006), incita à proibição da construção de condomínios fechados no interior dos

perímetros urbanos, pois considera que “os condomínios fechados são tumores malignos cuja proliferação é urgente seja



estancada”. Contudo, como já fora referido, torna-se difícil, senão impossível, a sua proibição. Portanto, a estratégia passa

por reconhecer e entender o fenómeno dos cf's, as suas vantagens e desvantagens do ponto de vista urbano, com vista a

uma melhor integração destes na cidade.



REFERÊNCIAS

BLAKELY, Edward J. SNYDER, Mary Gail (1997) Fortress America: Gated Communities in the United States,

Washington e Cambridge: Brookings Institution Press e Lincoln Institute of Land Policy.

CAI (2009) COMMUNITY ASSOCIATIONS INSTITUTE Disponível em: http://www.caionline.org [15/03/2010]

CALDEIRA, Teresa Pires do Rio (2000) Cidade de muros: crime, segregação e cidadania em São Paulo, São Paulo:

Editora 34.

CRUZ, Sara Santos (2003) Fragmentos Utópicos na cidade caótica: Condomínios Fechados no Grande Porto, Tese de

Doutoramento, FEUP.

FIRESTONE, Bruce (2006) “Gated Communities: An Architecture of Fear” in School of Architecture, Carleton

University, Design Economics, nº ARCC 4500, Outubro.

FISHMAN, Robert (1987) Bourgeois Utopias: The Rise and Fall of Suburbia, Nova Iorque: Basic Books.

MADANI- POUR, Ali (2001), “How relevant is ‘planning by neighborhoods’ today?” Town Planning Review, volume

72:2, pp. 171–191.

McKENZIE, Evan (1994), Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Residential Private Government, Yale:

Yale University Press.

RAPOSO, Rita (2002) Novas Paisagens: A produção social de condomínios fechados na Área Metropolitana de

Lisboa, Tese de Doutoramento, ISEG.

TEOTÓNIO PEREIRA, Nuno (2006) Reabilitação versus expansão urbana: algumas medidas imediatas, A Cidade para

o Cidadão - o planeamento de pormenor em questão, Textos de opinião 03

Disponível em: http://projectos.ordemdosarquitectos.pt/cidadecidadao/files/forum/pers/P_03.pdf [01/04/2010].

http://www.caionline.org/info/research/Pages/default.aspx

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura ABSTRACT


ABSTRACT

Gated communities (hereafter referred to as gc’s) are now a global phenomenon that arises in diverse urban and

social contexts. Often associated with segregation and exclusivity, are characterized by a creation of a reality within the walls,

which is distant from reality of the surrounding. With the awareness that this is a complex phenomenon, whose analysis and

understanding would have to address the issue holistically (given distinct areas: Sociology, Urban Planning, Economics, etc.).

This thesis aims to analyze spatial-functional morphology of this "world" within the walls.

Thus, this study, conducted within the Master’s degree in Architecture (at Instituto Superior Técnico), has the theme

of gc’s, investigating the relationship between space and function within it. Its main objective is the characterization of a

universe of study, their formal morphology, spatial and functional analysis of cases in order to collect information to aid a

better characterization the reality of gc’s. There are also secondary objectives of this analysis: the recognition and

understanding of the evolution of gc’s since its inception up to today, accommodating this trend in social events that

provided and motivated both in space and time; and the investigation of the recent situation in reference countries of the

phenomenon (USA and Brazil), as well as the framework for the development of gc´s in Portugal.

The first approach to the subject seeks a identification and definition of "condomínio fechado" (translation of “gated

community” to Portuguese), used in the development of the dissertation and led to the exact delimitation of the empirical

universe studied. To this end, are discussed various aspects of the conceptualization of the phenomenon. It is carried out a

survey of meanings attributed to the terms "condominium" (condomínio) and "closed" (fechado), are identified several

definitions of gc´s and it is proposed a definition (from the proposal presented by Raposo 2002) to be adopted in developing

the work.

So, adapting the definition of Raposo (2002) to the scope of this thesis, shall be refered to as "gated communities" the

urban forms that fit a diverse range of housing solutions (sets of single-family residential buildings and mixed groups that

include buildings isolated and / or sets of buildings housing collective and single-family) and holding simultaneously the

following three characteristics:

1) Have private, or privatized, equipments for collective use in variable number and type (e.g. streets,

swimming pools, tennis courts, gardens, etc.);

2) Are endowed with the impermeability of the perimeter, and access control of variable type.

3) Have quality of collective private property (or access to collective enjoyment privatized) of outdoor spaces

associated with the residential function that coincide with, or are, physical support of the equipment

mentioned above.

Then the study seeks the historical background of gc´s towards a better understanding of the phenomenon, which

requires an examination of their historical antecedents and reasons for existence (social and urban). It is made a survey of the

origins and historical urban explanations of them. It was with the English residential squares, in the eighteenth century, that

occurred, for the first time, access restrictions (based on social segregation) to spaces that were previously public (Fishman

1987). Different social classes shared no longer the same areas of the city, starting to exist a division (by zoning) of the same

that corresponded to this division of the society. Social changes (such as the rise of the bourgeoisie or the implementation of



the capitalist ideal) were prevalent in the transformation of residential streets. Thus, the enclosure of the squares reflected a

change in values that failed to have a sense of community and went to have a capitalist sense.

Nevertheless, it is the Anglo-American Romantic Planned Suburb who comes closest to the current gc´s. Although

initially open, and only later closed, represented the isolation through housing planned from scratch, since it is a creation of

an idealized reality (with the gardens, the housing units, etc.), which is intended only to certain social classes (Fishman 1987).

Identified the origins of gc´s, follows a presentation about the recent development of them in the U.S., Brazil and

Portugal. The reasons for the success of the phenomenon are identified in these three realities, and the approach to the

Portuguese reality is deepened, with emphasis on the development of legislation that is applied to gc´s.

As for the U.S., the description of the contingencies that promoted the flourishing of gc´s in this country, states that,

apart from innovations and adaptations, these sources are prior to those enterprises that flourished in the 1950s, but whose

fundamental characteristics are preserved until today. Their diverse predecessors were adapting and conforming to the

various situations (economic, social, etc.). However, their history of formation presents common features with the current

gc´s in both the social ideology (which is based on segregation) as the inability to resolve the social conflicts that are

associated with them.

The U.S. is the consensus reference (from the bibliography) from the root of the proliferation of today's gc´s. The

process of urban shaping in this country is, early, heavily influenced (or even dominated) by private initiatives. There were

specific conditions that contributed to the success of this mode of living: from the communities builders, in the early decades

of the twentieth century (when the first regulations concerning architecture and urbanism), to the North American

Government's position that has always been positive the proliferation of private housing developments in the field (as

evidenced by the policy of the Federal Housing Administration).

It becomes predominant to understand and clarify the development of two concepts: the Master-Planned

Communities, which consist of new developments planned from scratch with a primarily residential nature and are provided

with a host of amenities and equipments; and the Common-Interest Developments, characterized by the presence of

contracts and regulations of private nature, instituting rules and restrictions lasting in land use and ownership.

It was in mid-twentieth century, after the Second World War, these residential patterns began to emerge in greater numbers

in the U.S. However, its peak occurred in the 1980s. Several factors contributed to this success: the "booms" of demand for

housing (in the 1950s and later in the 1980s), the increase in urban crime, or the “privativism” in American ideology

(McKenzie 1994).

Blakely and Snyder (1997) assert that fear of social unrest is prompting Americans to "barricade themselves" in their

neighborhoods. The feeling of gc’s safety covers both the physical aspect (to be fenced and monitored) as the social aspect

(by providing a social homogeneity of residents) or the economic aspect (for the cfs are presented as projects more

economically stable in real estate market). The promoters of gc´s explored the anxiety caused by fears described and by the

alleged guarantee of physical safety, social and economic cf's.

According to Firestone (2006: 3), the construction of gc´s represents over 80% of new suburban development in the

U.S. The numbers continue to grow until the present day. In 2009 the number of cf's amounted to 305.4 thousand gc´s that

accommodate 60.1 million Americans (CAI 2009).



Concerning the situation of Brazil, it is made primarily a framework for the evolution of South American cities that,

early on, lead to segregation. There is a disregard for public space that promoted the concept of refuge in private space.

It is said that in Brazil, gc´s appear as a phenomenon of success in major cities. The success of this model is related to

security issues, in response to social problems and urban violence (Caldeira 2000). Brazil is today still seen as a country of

great social disparities, in which the State does not ensure (by choice or inability) services and infrastructures. This reality

favors the use of initiatives and private organizations to provide the same services and infrastructure and, therefore, to the

alternative of gc´s.

However, in Brazil, the main reason for the proliferation of cf's is the fear of urban violence that marks daily life in

cities since the mid-twentieth century, with greater emphasis in the 1980s (Caldeira 2000). This generates and is generated by

the sense of segregation that marks the cosmopolitan society in Brazil, insomuch that appears residential enclaves even for

the lowest class.

There is a proliferation of cf's in diverse contexts: from center to periphery of cities, under the most varied forms:

from vertical buildings until large areas with compositions of single family housing units; housing some cases tens of

thousands of residents; with more or less equipments and services of different natures; made from scratch to the upper

classes, or as the result of enclosing roads in poorer neighborhoods. The success of the cf's in Brazil is not only manifested in

the number or variety, appearing in major cities. There is also emerging cf's in smaller cities throughout the Brazilian territory.

The model used in gc´s in Brazil has inspired the production of them in Portugal (Raposo 2002).

When analyzing the situation of the phenomenon in Portugal, it is indicated that it was in the 1980s when begun to

manifest in Portugal. A number of conditions (economic, social, legislative, etc.) permitted and promoted the adoption of this

urban model. The role of real estate companies has been fundamental in the process of importation of gc´s for Portugal, and

it is this context that Brazilian influence becomes predominant in its success. In the 1990s, the proliferation of gc´s, in

Portugal, gains more emphasis in response to the increased demand in the real estate market.

The success of the phenomenon in Portugal can´t be justified with the will to create “communities of people”, or the

domination of one “privativist” ideology in the property sector, such as in U.S. , nor can´t be justified with a response to urban

violence, as is the case in Brazil. Although these reasons must be adapted to the Portuguese reality, are not as extreme as in

these countries. Are presented advantages related to this urban model, such as reducing the financial burden for local

authorities or the recovery of their surroundings "by contagion," but do not consist of such strong foundations that justify the

phenomenon. Gc´s are associated with several factors (e.g. luxury, distinction, safety, quality, etc.), composing a complete

lifestyle. Is this lifestyle that is part of the package with the cf's are marketed, and the bibliography indicates that factor as the

main engine for the proliferation of gc´s in Portugal.

The observation of the Portuguese case proceeds with the characterization of gc´s in the Lisbon Metropolitan Area,

focusing on the county that has a higher number of gc´s: Cascais.

Then the legal remedies that the gc´s are subjected to national law are explored. In Portugal there is no specific

legislation for dealing gc´s, and as a growing phenomenon, it is important to understand which urban processes that bound

their validation and which decrees regulate them, over time. Given the constant updates and changes to the Portuguese legal

framework, it is chosen to perform this analysis based on legislation in force, until nowadays.



Although the phenomenon of gc´s has begun to be felt in the 1980s, it was only in the twenty-first century that the

first definition comes from a document in a legal-normative. It should be noted that this definition appears in a legal text in

2002, referring to a county authority (Torres Vedras). It was in the next year that came the first legal definition whose scope

includes the entire national territory.

In the absence of specific legislation for the gc´s, those find their legal framework in other jurisdictions: Horizontal

Property Regime Law and Legal System for urban operations (production of urban land and buildings). Over time, the ways

to legally make the gc´s were being changed and were adapted to the contingencies and legal requirements.

Importantly, the lack of a precise definition of gc´s in legislation was not the only legal factor to the success and

viability of these in Portugal. There was (and is) a series of contingencies in the Law that were collude with the use of this

housing model, because they are favorable to municipalities, or promoters, or both.

Situations arise in the Law where is implicit in the implementation of legislation to gc´s. There are even legal texts

where the gc´s are explicitly stated, but there are no regulations regarding the establishment or construction of these. In

2007 it was even approved a statutory provision that permits the change (without any intervention of qualified

professionals in this area) that differs gc´s from "traditional housing", i.e. equipment and public spaces.

Once done the framework of the gc´s, it is set to develop the analysis of the study universe. The limits of the

universe of study are marked, pursuing the characterization of eight case studies (Malveira-Guincho, Quinta Patino, Vila

Poente, Vila Marisa, Villaggio Manique, Vila Estoril Golf, Encosta da Aldeia e Quinta da Penha Longa), which are initially

situated in Cascais.

The characterization of the case study follows the methodology adopted, which provides a quantitative approach

(through the calculation of various urban parameters and other factors) and a qualitative one (with the graphic translation

of space and functional morphology). Once introduced the eight objects of the present study, it is proceed to its

characterization based on figures and diagrams developed using the methodology indicated.

The analysis consists in a study, which parameters, principles or models of spatial organization are described. Thus

it becomes possible a comparison between different case studies. Generating and organizing schemes and spatial

perceptions enable a comparison of situations, sometimes very different. This process is essential to an informed view of

urbanism, according to Salgado (2006: 7).

Catering to a comparative study of the County of Cascais, it is attempted to understand the various provisions of the

residential recognized as gc´s, which occupy the land contained within their perimeters. This thesis does not analyze the

County of Cascais on its whole, but rather, compare the qualitative and quantitative differences of gc´s, defined as units of

private space that have different morphologies. Therefore, this is a comparative study of physical models that seeks to

relate the provision of buildings and types of non- built spaces (collective and private), that support or serve them.

The method of presentation of case studies is systematic, as well as its characterization. In the first moment there is

a framework of the object of analysis, are shown photographs of the same, the presentation plan, the profiles of the terrain

and the General Data (Total Surface, Deployment Area, Building Area, etc.). In a second moment there is the interpretation

of the three objectives schemes (Buildings’ distribution, Functional distribution and Morphology of the land). Lastly, there is

the analysis of the empirical characterization.



To this end, it was developed an information form in which is structured data, parameters, and three schemes for

each case study: a first scheme decipher the information on the relationship between “full-empty” space and the

distribution of Private Space and Collective Space and still characterize the type of delimitation of each study case; A second

scheme to develop would be relative to the functional distribution of the typology of buildings (it is important to identify

building typologies corresponding to different activities, ways of grouping, type of contour and that occupy the soil surface);

was also drawn up a scheme that would reflect the morphology of the terrain and vegetation of each study case (being

essential to know the essential outlines of the ordination of existing landscape for a characterization of an urban

agglomeration).

After collecting the data that characterize the case studies and do the graphic translation of the three schemes

announced, there was a schematic interpretation of the functional morphology of each one. This is a third approach, an

empirical one, which interprets the morphological conformation of each case study and the relationships between the

factors that conform their morphologies. It relates to the relation between various elements as the ownership of land, the

buildings and equipments, their functional distribution, distribution network, and constraints of the same elements. It is

pretended to understand what that value and that the equipment functions and spaces remain outside assume the

functional morphology of the case studies.

With the contrast of the results obtained, it becomes clear that the case studies cover a variety of anatomies, which

is evident when it is represented and analyzed their morphologies. The diversity covers different aspects: the relationship

between collective and private domain; strategies for distribution and deployment of the building; the characteristics and

roles of the equipments in the structure of gc’s; the morphologies of the terrain; or the conformation and function of

vegetation.

The multiplicity of solutions is also verifiable in functional morphology. In all cases it is clear that there is a

conformation that regards various elements (topography, buildings and equipment deployment, distribution network, the

existence or formation of barriers) and relations between them. However, the functional distribution preferably obeys to

certain aspects: in some cases is the distribution network that seems to structure the ventures; in others cases it seems that

there is a compromise between the buildings and equipments in the structuring of space, and the distribution network is

moved to the background, even this commitment takes many incarnations within the case studies; In another one is the

relationship between buildings and the distribution network that defines the space, equipments have not a responsible

function in structuring the space; Yet, in another one it seems that there is no hierarchy in the structure of space, because

the various elements seem to adapt to each other with their different characteristics.

The contrast shows that the results of several case studies have characteristic and distinct values. That is, a case

that presents a higher value of an index need not necessarily have a greater or smaller value in the following Index. The

order (ascending or descending) with which the gc´s are ordered, according to several parameters, changes from index to

index. This confirms the variety in the characteristics of case studies.

In short, the universe of analysis demonstrates that the gc´s are urbanistic models quite adaptable to different

contexts (urban, topographic, etc.), with equally different answers: the morphological configuration of space, the type and

amount of equipment offered, the density construction, the area of deployment, type of landscaping, etc. The "artificial

paradises" seem to don’t have a common urban formula. What remains common to the cases examined is the fact that

there are as gc´s by definition (recall the definition above) with all the compromises that are associated (barriers,



surveillance, or even urban and social symbols and meanings). But his versatility is one of the reasons for their overall

success.

After the contextualization of gc´s, and the analysis of case studies, it is clear that a characteristic of the gc´s, since

its origins, is the segregation to which are associated. The distance between the worlds within and outside their perimeters,

is associated not only with physical distance but also with the social distance that represents. This dissertation provides a

better understanding of what goes on "inside" the walls.

Thus, through this analysis it is demonstrated that the morphological configuration of the gc´s does not the result of

a base solution that provides an answer for the search of safety, quality, refuge of the "chaotic cosmopolitan life", or even

social status. As the review of the Cruz (2003) on the Oporto Metropolitan Area, this analysis allows to establish the

versatility of these ventures. Apart from being closed to non-residents (and not all are, as is the case Quinta da Penha

Longa), there isn´t an urban composition that confers on cf's that status of "uncommon places" (Blakely and Snyder 1997:

4).

However, the gc´s are the result of the Project, and therefore who conceives it. As such, the role of the designer

(Architect or Urban Planner) in the design of private space is predominant in defining the characteristics of space. It is

increasingly recognized the importance of urban planning in the conformation of neighborhoods (Madani-Pour 2001) and

even in cf's. Therefore, as part participating of the composition of the territories, private space, like the public space, should

be the target of the discipline of design, with all the attention, dedication and accountability inherent in its practice.

The disregard or contempt of a phenomenon with the scale of the gc´s allows an uncontrolled production of these

ones. The architect Nuno Teotonio Pereira, the text of the opinion # 03, under the program “Rehabilitation versus urban:

some immediate measures” (2006), calls to ban the construction of gc´s within the urban districts. Believes that "gated

communities are malignant tumors whose proliferation is urgent is stagnant”. However, as already mentioned, it becomes

difficult or impossible to ban them. So the strategy is to recognize and understand the phenomenon of gc´s, its advantages

and disadvantages of urban point of view in order to better integrate them into the city.



REFERENCES

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