TÜRKİYEKONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

Dr. Cemil ERTEMDr. M. Levent YILMAZ

Ekonomi Programı KoordinatörlüğüKasım, 2014

RAPOR

2 3

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Ahmet Şahin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

Aslı Kaya, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası

Aydın Uz, Türkiye İstatistik Kurumu

Cüneyt Tat, Konya Çimento A.Ş.

Dr. Sencer Peker, Gazi Üniversitesi

Ebru Şen, Türkiye İstatistik Kurumu

Göktuğ Şahin, Gazi Üniversitesi

Okhan Şentürk, KONUTDER - Konut Geliştiricileri ve Yatırımcılar Derneği

Yelda Ayaz, Türkiye İstatistik Kurumu

SUNUŞ .........................................................................................................................................................................4

ÖNSÖZ .........................................................................................................................................................................5

GİRİŞ ............................................................................................................................................................................6

1. TÜRKİYE’DE KONUT SEKTÖRÜNÜN ÖNEMİ ......................................................................................................7

2. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN MEVCUT DURUMU ......................................................................................12

3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ BALON TARTIŞMALARI ...........................................................................................19

4. ÇALIŞTAY SONUÇLARI VE ÖNERİLER ..............................................................................................................25

5. KULLANILAN KAYNAKLAR ................................................................................................................................29

Grafik 1. İnşaat Sektörünün GSYİH İçindeki Payı (%) .......................................................................................7

Grafik 2. İnşaat Sektörünün İstihdam İçindeki Payı (%) ..................................................................................8

Grafik 3. 2013-2023 Dönemine İlişkin Nüfus Projeksiyonları ........................................................................9

Grafik 4. GSYH ve İnşaat Sektörünün Büyüme Hızları (%) ........................................................................... 11

Grafik 5. Türkiye Yapı Ruhsatı Verilen Daire Sayısı, Yapı Kullanım İzin Belgesi Verilen Daire Sayısı ve Konut Satış Verileri (2008-2014*) ........................................................................ 12

Grafik 6. 2002-2012 Dönemi Üretilen Konutların Üretici Dağılımı ............................................................. 14

Grafik 7. Türkiye Konut Fiyatları Endeksi ve Yıllık Yüzde Değişim ............................................................. 15

Grafik 8. Türkiye Yeni Konut Fiyatları Endeksi ve Yıllık Yüzde Değişim ..................................................... 16

Grafik 9. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi (2011-2014) ....................... 18

Grafik 10. Konut Kredisi Faiz Oranlarının Seyri (Aylık Ortalama) ................................................................. 19

Grafik 11. Bir Önceki Çeyreğe Göre BİME ve TKFE Gelişmeleri (%) ............................................................... 20

Grafik 12. Takvim ve Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri (Çeyreklik%) ........................................................................................................ 21

Grafik 13. Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali veGelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali ................................ 24

Tablo 1. Türkiye İçin Seçilmiş Sektörlerin Büyüme Hızları (2003-2014).................................................. 10

Tablo 2. Yabancılara Yapılan Konut Satışları (2013-2014, Adet) ............................................................... 17

Tablo 3. Gelir Grupları (TL) - Aylık ................................................................................................................... 22

Tablo 4. Konut Kredisi Kullanan Bireylerin Gelir Gruplarına Göre Dağılımı (%) ....................................... 23

Tablo 5. Gelir Gruplarının Toplam Konut Kredisi İçindeki Payları (%) ........................................................ 23

Tablo 6. Türkiye Konut Sektörü SWOT Analizi............................................................................................... 28

ANALİZ DANIŞMA KURULU

Alfabetk Sıra

İÇİNDEKİLER

TABLO VE GRAFİKLER

2 3

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Ahmet Şahin, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

Aslı Kaya, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası

Aydın Uz, Türkiye İstatistik Kurumu

Cüneyt Tat, Konya Çimento A.Ş.

Dr. Sencer Peker, Gazi Üniversitesi

Ebru Şen, Türkiye İstatistik Kurumu

Göktuğ Şahin, Gazi Üniversitesi

Okhan Şentürk, KONUTDER - Konut Geliştiricileri ve Yatırımcılar Derneği

Yelda Ayaz, Türkiye İstatistik Kurumu

SUNUŞ .........................................................................................................................................................................4

ÖNSÖZ .........................................................................................................................................................................5

GİRİŞ ............................................................................................................................................................................6

1. TÜRKİYE’DE KONUT SEKTÖRÜNÜN ÖNEMİ ......................................................................................................7

2. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN MEVCUT DURUMU ......................................................................................12

3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ BALON TARTIŞMALARI ...........................................................................................19

4. ÇALIŞTAY SONUÇLARI VE ÖNERİLER ..............................................................................................................25

5. KULLANILAN KAYNAKLAR ................................................................................................................................29

Grafik 1. İnşaat Sektörünün GSYİH İçindeki Payı (%) .......................................................................................7

Grafik 2. İnşaat Sektörünün İstihdam İçindeki Payı (%) ..................................................................................8

Grafik 3. 2013-2023 Dönemine İlişkin Nüfus Projeksiyonları ........................................................................9

Grafik 4. GSYH ve İnşaat Sektörünün Büyüme Hızları (%) ........................................................................... 11

Grafik 5. Türkiye Yapı Ruhsatı Verilen Daire Sayısı, Yapı Kullanım İzin Belgesi Verilen Daire Sayısı ve Konut Satış Verileri (2008-2014*) ........................................................................ 12

Grafik 6. 2002-2012 Dönemi Üretilen Konutların Üretici Dağılımı ............................................................. 14

Grafik 7. Türkiye Konut Fiyatları Endeksi ve Yıllık Yüzde Değişim ............................................................. 15

Grafik 8. Türkiye Yeni Konut Fiyatları Endeksi ve Yıllık Yüzde Değişim ..................................................... 16

Grafik 9. Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeksi (2011-2014) ....................... 18

Grafik 10. Konut Kredisi Faiz Oranlarının Seyri (Aylık Ortalama) ................................................................. 19

Grafik 11. Bir Önceki Çeyreğe Göre BİME ve TKFE Gelişmeleri (%) ............................................................... 20

Grafik 12. Takvim ve Mevsim Etkilerinden Arındırılmış İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri (Çeyreklik%) ........................................................................................................ 21

Grafik 13. Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali veGelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali ................................ 24

Tablo 1. Türkiye İçin Seçilmiş Sektörlerin Büyüme Hızları (2003-2014).................................................. 10

Tablo 2. Yabancılara Yapılan Konut Satışları (2013-2014, Adet) ............................................................... 17

Tablo 3. Gelir Grupları (TL) - Aylık ................................................................................................................... 22

Tablo 4. Konut Kredisi Kullanan Bireylerin Gelir Gruplarına Göre Dağılımı (%) ....................................... 23

Tablo 5. Gelir Gruplarının Toplam Konut Kredisi İçindeki Payları (%) ........................................................ 23

Tablo 6. Türkiye Konut Sektörü SWOT Analizi............................................................................................... 28

ANALİZ DANIŞMA KURULU

Alfabetk Sıra

İÇİNDEKİLER

TABLO VE GRAFİKLER

4 5

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Türkiye’nin ekonomisinin içerisinde bulundu u de i im ve dönü üm sürecinin bir sonucu olarak kar mza çkan ekonomik büyüme trendi yakla k 20 çeyrektir hz kesmeden devam ediyor. 2008 Küresel Finansal Krizi’nin ardndan de i en ekonomik dengelerin ardndan, ABD’nin henüz krizin etkilerinden tam olarak kurtuldu unu ifade etmek u a amada pek mümkün görünmüyor. Bununla birlikte AB’nin ya ad borç krizinin de bir müddet daha devam edece i öngörülüyor. Ortado u’daki I D tehlikesi ile beraber ya anan ticari durgunlu a Asya ekonomilerinden gelen kötü sinyalleri de eklersek, Türkiye’nin büyümede yakalad trendin önemi bir kez daha ortaya çkyor.

te bu ba arl büyüme trendinin belki de en önemli unsurlarndan biri olarak kar mza çkan n aat Sektörü ve onun en önemli bile eni olan konut sektörü, izlenmesi ve analiz edilmesi gereken en önemli sektörlerden birisi olarak kar mz çkyor. Zira konut sektörü artk yalnzca yerli firmalarn hakim oldu u bir yatrm alan olmaktan çkm ; Batl irketlerin, yatrm fonlarnn ve körfez sermayesinin de ilgi gösterdi i çok aktörlü ve daha

rekabetçi bir ekonomik faaliyete dönü mü tür. Türkiye’deki konut sektörüne ili kin olarak uzunca bir süredir artan fiyatlarn etkisi ile bir balon olu up olu mad tart mas biraz da sektörün bu yeni yapsndan kaynaklanmaktadr. Bu nedenledir ki Türkiye’deki konut sektörüne ili kin tart malar artk yalnzca içeride de il, ayn zaman yabanc ekonomi basnna da yansmaktadr. Dolaysyla böyle bir de i im döneminde, konut sektörünün analiz edilmesi daha da önem kazanyor.

Elinizdeki rapor kendi alanndaki ilklerden olup, Türkiye’nin konut sektörünü etraflca ele almakta ve neticesinde bir SWOT analizine yer vermektedir. Türkiye’nin konut sektörüne ili kin yaplan çal taylarda konunun uzmanlar bir araya gelmi ve konu pek çok açdan ele alnm tr. Sektöre ili kin frsatlar ve olas riskler masaya yatrlm ve sonuçta elinizdeki rapor ortaya çkm tr.

En güncel verilerle ve uzmanlarn objektif yakla mlar ile ele alnan sektöre ili kin analizimizin hazrlanmasnda eme i geçen SDE Ekonomi Koordinatörlü ü uzmanlarna te ekkür eder; konuyla ilgili her kesime faydal olmasn dilerim.

Sayglarmla.

Türkiye ekonomisinin 2001 ylnda ya ad krizin ardndan yakalad yüksek oranl büyüme her ne kadar 2008 Küresel Finansal Krizi ile beraber ksa bir süre kesintiye u rasa da, krizin etkilerinin atlmasnn ardndan hala devam ediyor. Özellikle 2013 ylnn tamamnda beklentilerin üzerinde yakalanan büyüme hz ile beraber Türkiye ekonomisinin dinamikleri üzerindeki ilgi her geçen gün artyor. üphesiz bu dinamiklerden en önemlilerinden bir tanesini in aat sektörü olu turuyor. Zira d a ba ml olmad mz nadir sektörlerden birisi olan in aat sektörü, Türkiye ekonomisinin büyümesinin önemli aktörlerinden biri olarak kar mza çkyor. Yerli kaynak kullanm, istihdama yapt katk ve Türkiye d nda da elde edilen ba arlar sektörün önemini giderek arttyor. n aat sektörünün alt dallarndan biri olan konut sektöründe de geli im devam ediyor. Konut sektöründe yakalanan ivme sektör üzerindeki ilginin yo unla masna neden oluyor. Özellikle ABD’de ya anan ve tüm dünyay ksa sürede etkisi altna alan mortgage krizi, söz konusu sektör üzerindeki hassasiyetleri de beraberinde getiriyor.

Konut sektörü ve olu turdu u d sall n önemi her geçen gün artarken, sektörün sürdürülebilirli i konusu da sk sk gündemi i gal ediyor. Bu bakmdan sektörün genel durumunu bilmek ve gelece e ili kin bir perspektif çkarmak amacyla Stratejik Dü ünce Enstitüsü, konuya taraf olan sektör temsilcileri, TOK yetkilileri, TÜ K uzmanlar, TCMB uzmanlar, sektör tedarikçileri ve akademisyenlerden olu an bir grupla çal taylar düzenledi. Bu çal taylar neticesinde elde edilen bilgi ve veriler ile u anda elinizde bulunan bu analiz ortaya çkt. Detaylarn ilerleyen sayfalarda bulabilece iniz analizimizin, sektör, sektör temsilcileri ve konuya taraf herkese faydal olmas dile iyle…

Prof. Birol AKGÜNDirector of SDE

SUNUŞ ÖNSÖZ

SDE Başkanı

4 5

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Türkiye’nin ekonomisinin içerisinde bulunduğu değişim ve dönüşüm sürecinin bir sonucu olarak karşımıza çıkan ekonomik büyüme trendi yaklaşık 20 çeyrektir hız kesmeden devam ediyor. 2008 Küresel Finansal Krizi’nin ardından değişen ekonomik dengelerin ardından, ABD’nin henüz krizin etkilerinden tam olarak kurtulduğunu ifade etmek şu aşamada pek mümkün görünmüyor. Bununla birlikte AB’nin yaşadığı borç krizinin de bir müddet daha devam edeceği öngörülüyor. Ortadoğu’daki IŞİD tehlikesi ile beraber yaşanan ticari durgunluğa Asya ekonomilerinden gelen kötü sinyalleri de eklersek, Türkiye’nin büyümede yakaladığı trendin önemi bir kez daha ortaya çıkıyor.

İşte bu başarılı büyüme trendinin belki de en önemli unsurlarından biri olarak karşımıza çıkan İnşaat Sektörü ve onun en önemli bileşeni olan konut sektörü, izlenmesi ve analiz edilmesi gereken en önemli sektörlerden birisi olarak karşımızı çıkıyor. Zira konut sektörü artık yalnızca yerli firmaların hakim olduğu bir yatırım alanı olmaktan çıkmış; Batılı şirketlerin, yatırım fonlarının ve körfez sermayesinin de ilgi gösterdiği çok aktörlü ve daha rekabetçi bir ekonomik faaliyete dönüşmüştür. Türkiye’deki konut sektörüne ilişkin olarak uzunca bir süredir artan fiyatların etkisi ile bir balon oluşup oluşmadığı tartışması biraz da sektörün bu yeni yapısından kaynaklanmaktadır. Bu nedenledir ki Türkiye’deki konut sektörüne ilişkin tartışmalar artık yalnızca içeride değil, aynı zaman yabancı ekonomi basınına da yansımaktadır. Dolayısıyla böyle bir değişim döneminde, konut sektörünün analiz edilmesi daha da önem kazanıyor.

Elinizdeki rapor kendi alanındaki ilklerden olup, Türkiye’nin konut sektörünü etraflıca ele almakta ve neticesinde bir SWOT analizine yer vermektedir. Türkiye’nin konut sektörüne ilişkin yapılan çalıştaylarda konunun uzmanları bir araya gelmiş ve konu pek çok açıdan ele alınmıştır. Sektöre ilişkin fırsatlar ve olası riskler masaya yatırılmış ve sonuçta elinizdeki rapor ortaya çıkmıştır.

En güncel verilerle ve uzmanların objektif yaklaşımları ile ele alınan sektöre ilişkin analizimizin hazırlanmasında emeği geçen SDE Ekonomi Koordinatörlüğü uzmanlarına teşekkür eder; konuyla ilgili her kesime faydalı olmasını dilerim.

Saygılarımla.

Türkiye ekonomisinin 2001 yılında yaşadığı krizin ardından yakaladığı yüksek oranlı büyüme her ne kadar 2008 Küresel Finansal Krizi ile beraber kısa bir süre kesintiye uğrasa da, krizin etkilerinin atılmasının ardından hala devam ediyor. Özellikle 2013 yılının tamamında beklentilerin üzerinde yakalanan büyüme hızı ile beraber Türkiye ekonomisinin dinamikleri üzerindeki ilgi her geçen gün artıyor. Şüphesiz bu dinamiklerden en önemlilerinden bir tanesini inşaat sektörü oluşturuyor. Zira dışa bağımlı olmadığımız nadir sektörlerden birisi olan inşaat sektörü, Türkiye ekonomisinin büyümesinin önemli aktörlerinden biri olarak karşımıza çıkıyor. Yerli kaynak kullanımı, istihdama yaptığı katkı ve Türkiye dışında da elde edilen başarılar sektörün önemini giderek arttıyor. İnşaat sektörünün alt dallarından biri olan konut sektöründe de gelişim devam ediyor. Konut sektöründe yakalanan ivme sektör üzerindeki ilginin yoğunlaşmasına neden oluyor. Özellikle ABD’de yaşanan ve tüm dünyayı kısa sürede etkisi altına alan mortgage krizi, söz konusu sektör üzerindeki hassasiyetleri de beraberinde getiriyor.

Konut sektörü ve oluşturduğu dışsallığın önemi her geçen gün artarken, sektörün sürdürülebilirliği konusu da sık sık gündemi işgal ediyor. Bu bakımdan sektörün genel durumunu bilmek ve geleceğe ilişkin bir perspektif çıkarmak amacıyla Stratejik Düşünce Enstitüsü, konuya taraf olan sektör temsilcileri, TOKİ yetkilileri, TÜİK uzmanları, TCMB uzmanları, sektör tedarikçileri ve akademisyenlerden oluşan bir grupla çalıştaylar düzenledi. Bu çalıştaylar neticesinde elde edilen bilgi ve veriler ile şu anda elinizde bulunan bu analiz ortaya çıktı. Detaylarını ilerleyen sayfalarda bulabileceğiniz analizimizin, sektör, sektör temsilcileri ve konuya taraf herkese faydalı olması dileğiyle…

Prof. Birol AKGÜNDirector of SDE

SUNUŞ ÖNSÖZ

6 7

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

GİRİŞ

Dünya ekonomisi 2008 yılında sonuçlarını önceden tahmin edemeyeceği büyüklük-teki bir ekonomik krizle karşı karşıya kaldı. Ekonomistlerin hemen hemen hepsi krizin çıkışına ABD’deki mortgage sisteminde meydana gelen sıkıntının neden olduğu üze-rinde fikir birliğine vardı. Mortgage sisteminin çıkmaza girmesinin ardından yaşanan süreçte ABD konut sektöründe oldukça ciddi sıkıntılar yaşandı. Konut kredilerinin geri ödenmemesi ile başlayan süreçte konut fiyatlarında ciddi düşüşler oldu ve buna bağlı olarak da yüksek miktarda bir arz fazlası meydana geldi. 2008 yılında başla-yan bu sürecin ardından ABD konut sektörünün hali hazırda toparlandığını söylemek halen güç. Özellikle yeni ve ikinci el konut satış verilerinde istenilen ivmenin henüz yakalanmadığı açıklanan verilerden görülüyor. Bununla birlikte sektördeki sıkıntının neden olduğu krizin etkilerinin de bittiğini iddia etmek de oldukça zor. Krizin etkile-ri ABD’de hissedildiği gibi Avrupa Birliği’ni de önemli ölçüde etkisi altında tutuyor. Örneğin halen devam eden ve sürekli gündemde olan Londra’daki konut fiyatları bunun en belirgin örneğini oluşturuyor. Bununla birlikte AB’nin toparlanmak adına attığı adımların başında gelen tahvil alım programı da krizin etkilerinin uzunca bir süre daha devam edeceğinin sinyalini veriyor.

2008 Küresel Finansal Krizi’ni en az hasarla atlatan ve en kısa sürede krizin etkilerin-den kurtulan ülkelerden birisi olan Türkiye’nin son dönem büyümesinin önemli sek-törlerinden birini de inşaat sektörü oluşturuyor. Özellikle sağladığı önemli istihdam ve yarattığı çarpan etkisi ile sektörün sürdürülebilirliği son derece önemlidir. Dünya ekonomisi için büyüme tahminleri ve dünya ticaret hacminin büyümesi önümüzdeki dönem için aşağı yönlü revize edildi. Bu bakımdan Türkiye ekonomisi büyüme ra-kamlarının önümüzdeki dönemdeki seyrine ilişkin olarak temel dinamiklerden bir tanesi olan inşaat sektörünün durumu daha da önem kazanıyor.

Türkiye’deki inşaat sektörünün yüzde 80’e yakını konut inşaatlarından oluştuğu için inşaat sektörü ile konut sektörü iç içe geçmiş durumdadır. Son 10 yıldır Türkiye’deki inşaat sektörü oldukça güçlü bir gelişim göstermiştir. Söz konusu dönemde konut satışları rekorlar kırmış ve bununla birlikte konut fiyatlarında da artışlar yaşanmıştır. Yeni yapılan konut projeleri ve projelere kolay kredi temin ederek katılabilme şansı, sektörün önünü açmıştır. Artan nüfus ve artan gelire bağlı olarak bireylerin hem ihti-yaç hem de yatırım amaçlı rağbet gösterdiği sektörün son dönemde yarattığı katma değer de giderek artmaktadır. Yaşadığı 2001 krizinin ardından Türkiye ekonomisinde alınan önlemler ve yapılan reformlara ek olarak, dünyadaki likiditenin de artması ön-celeri oldukça durgun olan sektörün canlanmasını sağlamıştır.

Kendisi ile beraber 250’ye yakın alt sektörü de canlı tutan konut sektörü ve sektö-rün son dönemde gösterdiği yavaşlama sinyalleri, sektörü izlenmesi gereken önemli sektörlerden biri haline getirmiştir. Bu bakımdan sektördeki gelişmelerin objektif bir

şekilde ele alınması ve olası sorunların önüne geçilebilmesi için proaktif önlemler almak son derece zaruri hale gelmektedir. Zira sektörün yapısı itibariyle, olumlu ya da olumsuz tüm gelişmelerin etkileri eş zamanlı değil gecikmeli olarak sektöre yan-sımaktadır. Dolayısıyla alınan önlemlerin etkileri de gecikmeli olacağından mevcut durumu önceden analiz etmek son derece faydalı olacaktır. Sektörün Türkiye ekono-misindeki yeri bir sonraki bölümde detaylı bir şekilde ele alınmaktadır.

1. TÜRKİYE’DE KONUT SEKTÖRÜNÜN ÖNEMİ

Türkiye’nin son dönemdeki ekonomik büyümesine en çok katkı sağlayan sektörler-den bir tanesi hiç şüphesiz inşaat sektörüdür. İnşaat sektörünün 2012 yılı için GSYİH içindeki payı yüzde 5,7 iken bu rakam 2013 yılının tamamı için yüzde 5,9 olarak ger-çekleşmiştir. 2012 yılında sadece yüzde 0,6 büyüyen sektör 2013 yılında büyüme hızını yüzde 7,1’e çıkartmayı başarmıştır. Sektörün önemli katkılarından bir diğeri de istihdam üzerinde yarattığı etkidir. İnşaat sektörü 2013 yılında toplam istihdamın yüz-de 7’sini sağlamıştır. Özellikle yaz aylarında bu rakamın arttığını ve önemli bir pozitif dışsallık yarattığını da unutmamak gerekir.

Sektörün 2001 yılından bu yana GSYİH’ya yaptığı katkıyı aşağıdaki grafikte görmek mümkündür.

Grafk 1. İnşaat Sektörünün GSYİH İçndek Payı (%)

7

6

5

4

3

2

1

02001

5,05,4 5,5

5,8 5,8 5,9 5,9 65,7 5,75,8

5,2

6,4 6,5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Kaynak: TÜİK verileri, 2014 İlk 6 Ay Verisi

6 7

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

GİRİŞ

Dünya ekonomisi 2008 yılında sonuçlarını önceden tahmin edemeyeceği büyüklük-teki bir ekonomik krizle karşı karşıya kaldı. Ekonomistlerin hemen hemen hepsi krizin çıkışına ABD’deki mortgage sisteminde meydana gelen sıkıntının neden olduğu üze-rinde fikir birliğine vardı. Mortgage sisteminin çıkmaza girmesinin ardından yaşanan süreçte ABD konut sektöründe oldukça ciddi sıkıntılar yaşandı. Konut kredilerinin geri ödenmemesi ile başlayan süreçte konut fiyatlarında ciddi düşüşler oldu ve buna bağlı olarak da yüksek miktarda bir arz fazlası meydana geldi. 2008 yılında başla-yan bu sürecin ardından ABD konut sektörünün hali hazırda toparlandığını söylemek halen güç. Özellikle yeni ve ikinci el konut satış verilerinde istenilen ivmenin henüz yakalanmadığı açıklanan verilerden görülüyor. Bununla birlikte sektördeki sıkıntının neden olduğu krizin etkilerinin de bittiğini iddia etmek de oldukça zor. Krizin etkile-ri ABD’de hissedildiği gibi Avrupa Birliği’ni de önemli ölçüde etkisi altında tutuyor. Örneğin halen devam eden ve sürekli gündemde olan Londra’daki konut fiyatları bunun en belirgin örneğini oluşturuyor. Bununla birlikte AB’nin toparlanmak adına attığı adımların başında gelen tahvil alım programı da krizin etkilerinin uzunca bir süre daha devam edeceğinin sinyalini veriyor.

2008 Küresel Finansal Krizi’ni en az hasarla atlatan ve en kısa sürede krizin etkilerin-den kurtulan ülkelerden birisi olan Türkiye’nin son dönem büyümesinin önemli sek-törlerinden birini de inşaat sektörü oluşturuyor. Özellikle sağladığı önemli istihdam ve yarattığı çarpan etkisi ile sektörün sürdürülebilirliği son derece önemlidir. Dünya ekonomisi için büyüme tahminleri ve dünya ticaret hacminin büyümesi önümüzdeki dönem için aşağı yönlü revize edildi. Bu bakımdan Türkiye ekonomisi büyüme ra-kamlarının önümüzdeki dönemdeki seyrine ilişkin olarak temel dinamiklerden bir tanesi olan inşaat sektörünün durumu daha da önem kazanıyor.

Türkiye’deki inşaat sektörünün yüzde 80’e yakını konut inşaatlarından oluştuğu için inşaat sektörü ile konut sektörü iç içe geçmiş durumdadır. Son 10 yıldır Türkiye’deki inşaat sektörü oldukça güçlü bir gelişim göstermiştir. Söz konusu dönemde konut satışları rekorlar kırmış ve bununla birlikte konut fiyatlarında da artışlar yaşanmıştır. Yeni yapılan konut projeleri ve projelere kolay kredi temin ederek katılabilme şansı, sektörün önünü açmıştır. Artan nüfus ve artan gelire bağlı olarak bireylerin hem ihti-yaç hem de yatırım amaçlı rağbet gösterdiği sektörün son dönemde yarattığı katma değer de giderek artmaktadır. Yaşadığı 2001 krizinin ardından Türkiye ekonomisinde alınan önlemler ve yapılan reformlara ek olarak, dünyadaki likiditenin de artması ön-celeri oldukça durgun olan sektörün canlanmasını sağlamıştır.

Kendisi ile beraber 250’ye yakın alt sektörü de canlı tutan konut sektörü ve sektö-rün son dönemde gösterdiği yavaşlama sinyalleri, sektörü izlenmesi gereken önemli sektörlerden biri haline getirmiştir. Bu bakımdan sektördeki gelişmelerin objektif bir

şekilde ele alınması ve olası sorunların önüne geçilebilmesi için proaktif önlemler almak son derece zaruri hale gelmektedir. Zira sektörün yapısı itibariyle, olumlu ya da olumsuz tüm gelişmelerin etkileri eş zamanlı değil gecikmeli olarak sektöre yan-sımaktadır. Dolayısıyla alınan önlemlerin etkileri de gecikmeli olacağından mevcut durumu önceden analiz etmek son derece faydalı olacaktır. Sektörün Türkiye ekono-misindeki yeri bir sonraki bölümde detaylı bir şekilde ele alınmaktadır.

1. TÜRKİYE’DE KONUT SEKTÖRÜNÜN ÖNEMİ

Türkiye’nin son dönemdeki ekonomik büyümesine en çok katkı sağlayan sektörler-den bir tanesi hiç şüphesiz inşaat sektörüdür. İnşaat sektörünün 2012 yılı için GSYİH içindeki payı yüzde 5,7 iken bu rakam 2013 yılının tamamı için yüzde 5,9 olarak ger-çekleşmiştir. 2012 yılında sadece yüzde 0,6 büyüyen sektör 2013 yılında büyüme hızını yüzde 7,1’e çıkartmayı başarmıştır. Sektörün önemli katkılarından bir diğeri de istihdam üzerinde yarattığı etkidir. İnşaat sektörü 2013 yılında toplam istihdamın yüz-de 7’sini sağlamıştır. Özellikle yaz aylarında bu rakamın arttığını ve önemli bir pozitif dışsallık yarattığını da unutmamak gerekir.

Sektörün 2001 yılından bu yana GSYİH’ya yaptığı katkıyı aşağıdaki grafikte görmek mümkündür.

Grafk 1. İnşaat Sektörünün GSYİH İçndek Payı (%)

7

6

5

4

3

2

1

02001

5,05,4 5,5

5,8 5,8 5,9 5,9 65,7 5,75,8

5,2

6,4 6,5

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Kaynak: TÜİK verileri, 2014 İlk 6 Ay Verisi

8 9

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Sektörün Türkiye GSYİH’sındaki payı 2013 yılsonu itibariyle yüzde 5,9 olarak gerçek-leşmiş ve 2014 yılının ilk 6 ayında ortalama yüzde 6 olmuştur. Genel olarak sektörün GSYİH içerisindeki yapısı incelendiğinde 2001 yılında yüzde 5 iken takip eden yıl-larda bir artış ivmesi kazandığı ve bu ivmenin de 2008 krizinin etkilerinin hissedil-diği 2009 yılına kadar devam ettiği görülmektedir. Yaşanan küresel krizin etkisi ile sektörün payı yüzde 5,2’ye kadar düşmüştür. Ancak bu rakam Türkiye’nin yaşadığı 2001 krizinin olduğu dönemden bile yüksektir. Takip eden yılda sektör toparlanmayı başarmış ve 2013 yılına kadar ortalama 5,7’nin üzerinde katkı sağlamayı başarmıştır. Şüphesiz ki bu katkı istihdam rakamlarına da yansımaktadır.

Grafk 2. İnşaat Sektörünün İsthdam İçndek Payı (%)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

1000000

1200000

1400000

1600000

1800000

2000000

2200000 Yüzde

*2014 Haziran Ayı Rakamları, Kaynak; TÜİK Verileri

İnşaat sektöründeki büyümeye bağlı olarak sektörde istihdam edilenlerin sayısı ve toplam istihdam içerisindeki oranı da artmaktadır. Bu bakımdan sektörün oluşturdu-ğu en önemli dışsallıklardan bir tanesinin istihdam olduğu söylenebilir. AB ülkelerinin halen çok yüksek işsizlik rakamları ile baş başa olduğu bu süreçte konu Türkiye açısın-dan ele alınırsa, sektörün sağladığı istihdamın önemi bir kez daha ortaya çıkmaktadır. KONUT-DER tahminlerine göre, sektördeki yüzde 1’lik büyüme inşaat sektöründe 13 bin kişilik bir istihdam sağlarken, tekstil, mobilya, beyaz eşya vb. sektörler düşünül-düğünde toplamda 25 bin kişilik bir istihdam kaynağı oluşturduğu düşünülmektedir.

Bununla birlikte sektöre olan hali hazırdaki ihtiyaç önümüzdeki yıllarda da artacaktır. Zira Türkiye’nin nüfus artış hızı 2013 yılı itibariyle yüzde 1,37’dir. Projeksiyonlar göre Türkiye’nin 2023 yılındaki nüfusunun yaklaşık 84,3 milyon olması beklenmektedir.

Aşağıdaki grafikte 2013-2023 yılları için Türkiye nüfus projeksiyonu görülmektedir.

Grafk 3. 2013-2023 Dönemne İlşkn Nüfus Projeksyonları1

37,7 37,5 37,2

38,8

43,1

47,1

35,0

38,0

41,0

44,0

47,0

50,0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Kaynak: Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013, s,2.

Genç ve dinamik bir nüfus profiline sahip olan Türkiye’de orta ve uzun vadede çalışa-bilir nüfusun artmasının, hanehalkının gelirlerini destekleyerek konut talebini olum-lu yönde etkilemesi beklenmektedir. Yapılan değerlendirmede, konut edinimlerinin daha çok 30 yaş ve üzerindeki nüfus grubu tarafından gerçekleştirileceği ve konut sahiplik oranının mevcut seviyelerini koruyacağı öngörülmüştür. Nitekim 2011 yılın-da TÜİK tarafından gerçekleştirilen “Nüfus ve Konut Araştırması” sonuçlarına göre, Türkiye’de hanehalkının konut sahiplik oranı %67,3 seviyesindedir. Bu çerçevede, 2013 yılında 38,8 milyon kişi düzeyinde olan 30 yaş ve üzerindeki nüfusun önümüz-deki 10 yıllık süreçte 47,1 milyona ulaşacağı, böylece toplam 20 milyon civarındaki mevcut konut stokunun yaklaşık 4,5 milyon adet yeni giriş ile 25 milyona yaklaşa-cağı öngörülmektedir.2 Bu rakamlar nüfus artışının ve mevcut demografik yapının önümüzdeki dönemde yıllık ortalama 450 bin konut talebi oluşturacağı anlamına gelmektedir, ancak bu beklentilerin istatistiklere yansıması için piyasa koşullarının uygun olması gerektiği de unutulmamalıdır.

1 Önümüzdeki 10 yıllık dönemde demografik yapıdaki değişimin konut talebini ne ölçüde etkileyeceğine yönelik yapılan değerlendirmede TÜİK tarafından hazırlanmış olan nüfus projeksiyonları kullanılmıştır.

2 Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013, s,2-3.

8 9

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Sektörün Türkiye GSYİH’sındaki payı 2013 yılsonu itibariyle yüzde 5,9 olarak gerçek-leşmiş ve 2014 yılının ilk 6 ayında ortalama yüzde 6 olmuştur. Genel olarak sektörün GSYİH içerisindeki yapısı incelendiğinde 2001 yılında yüzde 5 iken takip eden yıl-larda bir artış ivmesi kazandığı ve bu ivmenin de 2008 krizinin etkilerinin hissedil-diği 2009 yılına kadar devam ettiği görülmektedir. Yaşanan küresel krizin etkisi ile sektörün payı yüzde 5,2’ye kadar düşmüştür. Ancak bu rakam Türkiye’nin yaşadığı 2001 krizinin olduğu dönemden bile yüksektir. Takip eden yılda sektör toparlanmayı başarmış ve 2013 yılına kadar ortalama 5,7’nin üzerinde katkı sağlamayı başarmıştır. Şüphesiz ki bu katkı istihdam rakamlarına da yansımaktadır.

Grafk 2. İnşaat Sektörünün İsthdam İçndek Payı (%)

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

1000000

1200000

1400000

1600000

1800000

2000000

2200000 Yüzde

*2014 Haziran Ayı Rakamları, Kaynak; TÜİK Verileri

İnşaat sektöründeki büyümeye bağlı olarak sektörde istihdam edilenlerin sayısı ve toplam istihdam içerisindeki oranı da artmaktadır. Bu bakımdan sektörün oluşturdu-ğu en önemli dışsallıklardan bir tanesinin istihdam olduğu söylenebilir. AB ülkelerinin halen çok yüksek işsizlik rakamları ile baş başa olduğu bu süreçte konu Türkiye açısın-dan ele alınırsa, sektörün sağladığı istihdamın önemi bir kez daha ortaya çıkmaktadır. KONUT-DER tahminlerine göre, sektördeki yüzde 1’lik büyüme inşaat sektöründe 13 bin kişilik bir istihdam sağlarken, tekstil, mobilya, beyaz eşya vb. sektörler düşünül-düğünde toplamda 25 bin kişilik bir istihdam kaynağı oluşturduğu düşünülmektedir.

Bununla birlikte sektöre olan hali hazırdaki ihtiyaç önümüzdeki yıllarda da artacaktır. Zira Türkiye’nin nüfus artış hızı 2013 yılı itibariyle yüzde 1,37’dir. Projeksiyonlar göre Türkiye’nin 2023 yılındaki nüfusunun yaklaşık 84,3 milyon olması beklenmektedir.

Aşağıdaki grafikte 2013-2023 yılları için Türkiye nüfus projeksiyonu görülmektedir.

Grafk 3. 2013-2023 Dönemne İlşkn Nüfus Projeksyonları1

37,7 37,5 37,2

38,8

43,1

47,1

35,0

38,0

41,0

44,0

47,0

50,0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Kaynak: Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013, s,2.

Genç ve dinamik bir nüfus profiline sahip olan Türkiye’de orta ve uzun vadede çalışa-bilir nüfusun artmasının, hanehalkının gelirlerini destekleyerek konut talebini olum-lu yönde etkilemesi beklenmektedir. Yapılan değerlendirmede, konut edinimlerinin daha çok 30 yaş ve üzerindeki nüfus grubu tarafından gerçekleştirileceği ve konut sahiplik oranının mevcut seviyelerini koruyacağı öngörülmüştür. Nitekim 2011 yılın-da TÜİK tarafından gerçekleştirilen “Nüfus ve Konut Araştırması” sonuçlarına göre, Türkiye’de hanehalkının konut sahiplik oranı %67,3 seviyesindedir. Bu çerçevede, 2013 yılında 38,8 milyon kişi düzeyinde olan 30 yaş ve üzerindeki nüfusun önümüz-deki 10 yıllık süreçte 47,1 milyona ulaşacağı, böylece toplam 20 milyon civarındaki mevcut konut stokunun yaklaşık 4,5 milyon adet yeni giriş ile 25 milyona yaklaşa-cağı öngörülmektedir.2 Bu rakamlar nüfus artışının ve mevcut demografik yapının önümüzdeki dönemde yıllık ortalama 450 bin konut talebi oluşturacağı anlamına gelmektedir, ancak bu beklentilerin istatistiklere yansıması için piyasa koşullarının uygun olması gerektiği de unutulmamalıdır.

1 Önümüzdeki 10 yıllık dönemde demografik yapıdaki değişimin konut talebini ne ölçüde etkileyeceğine yönelik yapılan değerlendirmede TÜİK tarafından hazırlanmış olan nüfus projeksiyonları kullanılmıştır.

2 Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013, s,2-3.

10 11

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

İnşaat sektörünün sürdürülebilirliğinin bir diğer önemi de sektörün şoklar karşısında gösterdiği tepkidir. Zira 2008 yılında ABD kaynaklı başlayan küresel krizde Türkiye’de en çok etkilenen sektör olarak karşımıza inşaat sektörü çıkmaktadır. Aşağıdaki tablo-da yıllara göre sektörlerin büyüme hızları gösterilmiştir.

Tablo 1. Türkye İçn Seçlmş Sektörlern Büyüme Hızları, (2003-2014)

Yıl Tarım, Avcılık ve Ormancılık İmalat Sanayi İnşaat Toptan ve Perakende

Ticaret

2000 7,4 6,9 4,9 7,5

2001 -8,1 -7,6 -17,4 -16,1

2002 9,3 2,9 13,9 6,9

2003 -2,2 8,4 7,8 11,4

2004 2,7 11,9 14,1 13,8

2005 6,6 8,2 9,3 9,5

2006 1,3 8,4 18,5 6,3

2007 -7,0 5,6 5,7 5,7

2008 4,6 -0,1 -8,1 -1,5

2009 3,7 -7,2 -16,1 -10,4

2010 2,4 13,6 18,3 13,6

2011 6,2 10,0 11,5 11,2

2012 3,1 1,7 0,6 0,0

2013 3,1 3,8 7,1 4,9

2014* 0,2 3,6 3,8 1,8

Kaynak: TÜİK verileri, 2014 Yılı İlk 6 Ay

Görüldüğü üzere 2001 yılı başında yaşanan kriz ile 2008 yılsonu itibariyle başlayan küresel krizin ardından Türkiye’de en çok küçülen sektör, inşaat sektörü olmuştur (Tablo 1). Ancak bununla birlikte krizin sonrasında en hızlı büyüme oranını yakalayan sektör de inşaat sektörüdür. Bu bakımdan sektörün sürdürülebilirliği konusu, hem kriz dönemleri hem de krizden çıkış dönemleri açısından son derece büyük önem arz etmektedir.

Grafik 4’te inşaat sektörü ve GSYİH büyüme hızları gösterilmektedir.

Grafk 4. GSYH ve İnşaat Sektörünün Büyüme Hızları (%)

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Kaynak: TÜİK verileri, 2014 İlk 6 Aylık veriler

GSYİH ile inşaat sektörü büyüme hızları incelendiğinde, inşaat sektörü büyüme hızı-nın hemen hemen her dönem GSYİH büyüme hızı ile aynı yönde fakat daha yüksek seviyelerde hareket ettiği gözlemlenmektedir. Ancak kriz dönemlerinde sektörün son derece olumsuz etkilendiği ve çok hızlı bir şekilde küçüldüğü görülmektedir.

Sektörün sadece istihdam vb. için değil aynı zamanda cari açık açısından da büyük önemi bulunmaktadır. Türkiye’deki inşaat sektörünün ihtiyaç duyduğu hammadde-nin tamamına yakın kısmı yerli mallarla sağlanmaktadır. Bu bakımdan sektörün cari açığa olumsuz etki eden bir yapısı bulunmamaktadır. Hatta özellikle yurtdışında de-vam eden projelerden elde edilen gelirlerin de yurtiçine aktarıldığı düşünülürse sektörün sadece istihdam vb. için değil aynı zamanda cari açık açısından da önemi görülecektir.

Görüldüğü üzere konut sektörü ve bağlı bulunduğu inşaat sektörü Türkiye ekono-misi için son derece büyük önem arz eden ve yakından takip edilmesi gereken bir konumdadır. Bu maksatla takip eden dönemlerde olası bir kırılganlık yaşamamak için sektörün mevcut durumu ele alınmalı ve sorun çıkarabilecek unsurlar tespit edilerek proaktif önlem mekanizmaları hazır tutulmalıdır.

10 11

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

İnşaat sektörünün sürdürülebilirliğinin bir diğer önemi de sektörün şoklar karşısında gösterdiği tepkidir. Zira 2008 yılında ABD kaynaklı başlayan küresel krizde Türkiye’de en çok etkilenen sektör olarak karşımıza inşaat sektörü çıkmaktadır. Aşağıdaki tablo-da yıllara göre sektörlerin büyüme hızları gösterilmiştir.

Tablo 1. Türkye İçn Seçlmş Sektörlern Büyüme Hızları, (2003-2014)

Yıl Tarım, Avcılık ve Ormancılık İmalat Sanayi İnşaat Toptan ve Perakende

Ticaret

2000 7,4 6,9 4,9 7,5

2001 -8,1 -7,6 -17,4 -16,1

2002 9,3 2,9 13,9 6,9

2003 -2,2 8,4 7,8 11,4

2004 2,7 11,9 14,1 13,8

2005 6,6 8,2 9,3 9,5

2006 1,3 8,4 18,5 6,3

2007 -7,0 5,6 5,7 5,7

2008 4,6 -0,1 -8,1 -1,5

2009 3,7 -7,2 -16,1 -10,4

2010 2,4 13,6 18,3 13,6

2011 6,2 10,0 11,5 11,2

2012 3,1 1,7 0,6 0,0

2013 3,1 3,8 7,1 4,9

2014* 0,2 3,6 3,8 1,8

Kaynak: TÜİK verileri, 2014 Yılı İlk 6 Ay

Görüldüğü üzere 2001 yılı başında yaşanan kriz ile 2008 yılsonu itibariyle başlayan küresel krizin ardından Türkiye’de en çok küçülen sektör, inşaat sektörü olmuştur (Tablo 1). Ancak bununla birlikte krizin sonrasında en hızlı büyüme oranını yakalayan sektör de inşaat sektörüdür. Bu bakımdan sektörün sürdürülebilirliği konusu, hem kriz dönemleri hem de krizden çıkış dönemleri açısından son derece büyük önem arz etmektedir.

Grafik 4’te inşaat sektörü ve GSYİH büyüme hızları gösterilmektedir.

Grafk 4. GSYH ve İnşaat Sektörünün Büyüme Hızları (%)

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Kaynak: TÜİK verileri, 2014 İlk 6 Aylık veriler

GSYİH ile inşaat sektörü büyüme hızları incelendiğinde, inşaat sektörü büyüme hızı-nın hemen hemen her dönem GSYİH büyüme hızı ile aynı yönde fakat daha yüksek seviyelerde hareket ettiği gözlemlenmektedir. Ancak kriz dönemlerinde sektörün son derece olumsuz etkilendiği ve çok hızlı bir şekilde küçüldüğü görülmektedir.

Sektörün sadece istihdam vb. için değil aynı zamanda cari açık açısından da büyük önemi bulunmaktadır. Türkiye’deki inşaat sektörünün ihtiyaç duyduğu hammadde-nin tamamına yakın kısmı yerli mallarla sağlanmaktadır. Bu bakımdan sektörün cari açığa olumsuz etki eden bir yapısı bulunmamaktadır. Hatta özellikle yurtdışında de-vam eden projelerden elde edilen gelirlerin de yurtiçine aktarıldığı düşünülürse sektörün sadece istihdam vb. için değil aynı zamanda cari açık açısından da önemi görülecektir.

Görüldüğü üzere konut sektörü ve bağlı bulunduğu inşaat sektörü Türkiye ekono-misi için son derece büyük önem arz eden ve yakından takip edilmesi gereken bir konumdadır. Bu maksatla takip eden dönemlerde olası bir kırılganlık yaşamamak için sektörün mevcut durumu ele alınmalı ve sorun çıkarabilecek unsurlar tespit edilerek proaktif önlem mekanizmaları hazır tutulmalıdır.

12 13

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

2. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN

MEVCUT DURUMU

Türkiye, inşaat sektörü ve buna bağlı olarak da konut sektörü son 10 yıldır büyük bir atılım göstermektedir. Şehirlerde özel teşebbüslerin projelerine ilave olarak kamu-nun inşaat sektöründeki büyük yatırımları da devam etmektedir. Önümüzdeki yıllar-da toplam değeri 70 milyar doların üzerinde olan;

• Türkiye’nin en pahalı projesi olan 3. Havaalanı,• Kanal İstanbul,• Kanal İstanbul etrafındaki yapılar,• 3. Köprü,• İstanbul Finans Merkezi,• Boğaz’ın altından tüp geçit,• Galataport gibi pek çok proje hayata geçecektir.

Türkiye konut sektörünün küresel kriz dahil son yıllardaki seyrini detaylı inceleyebil-mek için öncelikle değerlendirilmesi gereken verilerin başında; yapı ruhsatları, yapı kullanım izinleri ve konut satış bilgileri gelmektedir. Süreçteki gelişimi takip etmek açısından bu üç veri aşağıdaki grafikte eş anlı olarak gösterilmiştir.

Grafk 5. Türkye Yapı Ruhsatı Verlen Dare Sayısı, Yapı Kullanım İzn Belges Verlen Dare Sayısı ve Konut Satış Verler (2008-2014*)

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Kaynak: TÜİK Verileri, *2014 İkinci Çeyrek Verileri

Veriler incelendiğinde 2010 yılında küresel krizden çıkışın etkisi ile sektörün ciddi bir üretim hamlesine girdiği görülmüştür. 2010 yılında yapı ruhsatı alınan daire sayısı toplamda 907.451 adet iken, konut satışı 607.098 adet olarak gerçekleşmiştir. Sek-törün bu farkı 2013 yılı içerisinde düzelttiği görülmektedir. Zaten bir konutun tapuda el değiştirmesi işlemi de inşaat süresine bağlı olarak gecikmeli olmaktadır. Ancak yine de konut satış sayılarının takip edilmesi olası bir riskin önüne geçilmesi açısın-dan önem taşımaktadır. Son dönemde konut satış hızında yaşanan azalma dikkate alındığında sektöre ilişkin bazı proaktif önlemlerin gündeme alınması gerekebilir. Bu bakımdan sektör tecrübelerine göre bir konutun tamamlanmasının ortalama 2,5 - 3 yıl olduğu varsayımı altında eldeki yapı ruhsatı verilerine göre Türkiye konut sektörü için 2016 yılının büyük önem taşıdığı düşünülmektedir. Bu bakımdan hali hazırda arza yönelik bir sıkıntı olmadığı düşünülebilir ancak 2013 yılında önceki yıllara oranla artan yapı ruhsatı sayılarının, yapı kullanım iznine dönüşeceğinin düşünüldüğü 2016 ve 2017 yıllarına yönelik olarak konut satış rakamlarının dikkatle takip edilmesi ge-rekmektedir.

Türkiye konut sektöründe şu aşamada esasen fiyat mekanizması değil arz-talep den-gesi daha büyük önem taşımaktadır. Dolayısıyla konut sektöründeki üretim planla-ması konusu gündeme alınmalı ve sektöre girişlerde belirli bir standardizasyon siste-mi düşünülmelidir. Başka sektörlerdeki yatırım imkanlarının zorluğu ve yatırımın geri dönüş süreleri düşünüldüğünde konut sektörü giderek daha cazip hale gelmektedir. Ancak bu durum hem arz yönlü bir risk oluşturmakta hem toplam tasarruflara olum-suz etki etmekte hem de sektör bilgisi olmayanların yaptıkları yatırımları oldukça risk-li hale getirmektedir. Diğer sektörlerde faaliyet gösteren firmaların, konut sektörüne girmeleri firmaların tecrübeli oldukları sektörlerindeki konumlarına da zarar verebil-mektedir. O halde özellikle belediyelerin, konut miktar planlamasında daha dikkatli olmaları gerekmektedir.

Türkiye konut sektöründeki pazar yapısı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir.

12 13

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

2. TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN

MEVCUT DURUMU

Türkiye, inşaat sektörü ve buna bağlı olarak da konut sektörü son 10 yıldır büyük bir atılım göstermektedir. Şehirlerde özel teşebbüslerin projelerine ilave olarak kamu-nun inşaat sektöründeki büyük yatırımları da devam etmektedir. Önümüzdeki yıllar-da toplam değeri 70 milyar doların üzerinde olan;

• Türkiye’nin en pahalı projesi olan 3. Havaalanı,• Kanal İstanbul,• Kanal İstanbul etrafındaki yapılar,• 3. Köprü,• İstanbul Finans Merkezi,• Boğaz’ın altından tüp geçit,• Galataport gibi pek çok proje hayata geçecektir.

Türkiye konut sektörünün küresel kriz dahil son yıllardaki seyrini detaylı inceleyebil-mek için öncelikle değerlendirilmesi gereken verilerin başında; yapı ruhsatları, yapı kullanım izinleri ve konut satış bilgileri gelmektedir. Süreçteki gelişimi takip etmek açısından bu üç veri aşağıdaki grafikte eş anlı olarak gösterilmiştir.

Grafk 5. Türkye Yapı Ruhsatı Verlen Dare Sayısı, Yapı Kullanım İzn Belges Verlen Dare Sayısı ve Konut Satış Verler (2008-2014*)

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

Kaynak: TÜİK Verileri, *2014 İkinci Çeyrek Verileri

Veriler incelendiğinde 2010 yılında küresel krizden çıkışın etkisi ile sektörün ciddi bir üretim hamlesine girdiği görülmüştür. 2010 yılında yapı ruhsatı alınan daire sayısı toplamda 907.451 adet iken, konut satışı 607.098 adet olarak gerçekleşmiştir. Sek-törün bu farkı 2013 yılı içerisinde düzelttiği görülmektedir. Zaten bir konutun tapuda el değiştirmesi işlemi de inşaat süresine bağlı olarak gecikmeli olmaktadır. Ancak yine de konut satış sayılarının takip edilmesi olası bir riskin önüne geçilmesi açısın-dan önem taşımaktadır. Son dönemde konut satış hızında yaşanan azalma dikkate alındığında sektöre ilişkin bazı proaktif önlemlerin gündeme alınması gerekebilir. Bu bakımdan sektör tecrübelerine göre bir konutun tamamlanmasının ortalama 2,5 - 3 yıl olduğu varsayımı altında eldeki yapı ruhsatı verilerine göre Türkiye konut sektörü için 2016 yılının büyük önem taşıdığı düşünülmektedir. Bu bakımdan hali hazırda arza yönelik bir sıkıntı olmadığı düşünülebilir ancak 2013 yılında önceki yıllara oranla artan yapı ruhsatı sayılarının, yapı kullanım iznine dönüşeceğinin düşünüldüğü 2016 ve 2017 yıllarına yönelik olarak konut satış rakamlarının dikkatle takip edilmesi ge-rekmektedir.

Türkiye konut sektöründe şu aşamada esasen fiyat mekanizması değil arz-talep den-gesi daha büyük önem taşımaktadır. Dolayısıyla konut sektöründeki üretim planla-ması konusu gündeme alınmalı ve sektöre girişlerde belirli bir standardizasyon siste-mi düşünülmelidir. Başka sektörlerdeki yatırım imkanlarının zorluğu ve yatırımın geri dönüş süreleri düşünüldüğünde konut sektörü giderek daha cazip hale gelmektedir. Ancak bu durum hem arz yönlü bir risk oluşturmakta hem toplam tasarruflara olum-suz etki etmekte hem de sektör bilgisi olmayanların yaptıkları yatırımları oldukça risk-li hale getirmektedir. Diğer sektörlerde faaliyet gösteren firmaların, konut sektörüne girmeleri firmaların tecrübeli oldukları sektörlerindeki konumlarına da zarar verebil-mektedir. O halde özellikle belediyelerin, konut miktar planlamasında daha dikkatli olmaları gerekmektedir.

Türkiye konut sektöründeki pazar yapısı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir.

14 15

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafk 6. 2002-2012 Dönem Üretlen Konutların Üretc Dağılımı

9,1% 1,5%

89,4%

Kaynak: KONUT-DER verileri

Görüldüğü üzere Türkiye’de konut üretiminin yaklaşık yüzde 10’u TOKİ ve Emlak Ko-nut GYO tarafından gerçekleştirilmektedir. Bununla birlikte markalı konut üreticileri-nin toplam payının yüzde 3 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Geriye kalan ko-nutların ise çoğunluğunun 5-10 dairelik apartmanlar inşa eden küçük ölçekli firmalar tarafından üretildiği görülmektedir. Bu durum sektörde önemli bir kayıtdışı sorunu olduğuna işaret etmektedir. Zira sektörün yüzde 90’ına yakınının küçük ölçekli firma-lar tarafından domine edilmesi bu konudaki şüpheleri artırmaktadır. Bununla birlikte markalı olmayan konut üretimi ve sektöre girişte belirli bir standardizasyon olmaması sektörün kırılganlığı adına bazı riskleri de içinde barındırmaktadır. Bu risklerin başın-da;

• Sektör tecrübesi olmayan firmaların sektöre olumsuz etki yapması,

• Başka sektörlerden elde edilen karların konut sektörüne aktarılması,

• Toplam tasarrufların negatif etkilenmesi,

• Görece olarak yüksek fiyatlara mal olan konutların fiyatları yukarı yönlü etkile-mesi gibi unsurlar gelmektedir.

Türkiye’deki konut sektörüne ilişkin yöneltilen en önemli eleştirilerden bir diğerini de konut fiyatları oluşturmaktadır. Türkiye konut fiyatlarına ilişkin seyir aşağıdaki grafikte gösterilmektedir.

Grafk 7. Türkye Konut Fyatları Endeks ve Yıllık Yüzde Değşm

7

8

9

10

11

12

13

14

15

90

100

110

120

130

140

150

160

Ocak

201

0

Eylü

l 201

0

Ocak

201

1

Eylü

l 201

1

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3

Ocak

201

4

Kaynak: TCMB, EVDS, Haziran 2014 İtibariyle

Grafik 7 detaylı olarak incelendiğinde Türkiye’deki konut fiyatlarının sürekli olarak yukarı yönlü bir hareket içerisinde olduğu görülmektedir. Ayrıca, TCMB tarafından aylık olarak hesaplanan Konut Fiyat Endeksi’nin bir önceki yıl aynı döneme göre olu-şan yüzde değişimi incelendiğinde fiyat artış oranlarının yüzde 11 ile 14 arasında değiştiği görülmektedir. Bu artışların bir balon olup olmadığı tartışması analizin 3. bölümünde etraflıca ele alınmaktadır.

Bununla birlikte yine TCMB tarafından yayınlanan Yeni Konut Fiyatları Endeksi’ni ele almak gerekir.

14 15

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafk 6. 2002-2012 Dönem Üretlen Konutların Üretc Dağılımı

9,1% 1,5%

89,4%

Kaynak: KONUT-DER verileri

Görüldüğü üzere Türkiye’de konut üretiminin yaklaşık yüzde 10’u TOKİ ve Emlak Ko-nut GYO tarafından gerçekleştirilmektedir. Bununla birlikte markalı konut üreticileri-nin toplam payının yüzde 3 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Geriye kalan ko-nutların ise çoğunluğunun 5-10 dairelik apartmanlar inşa eden küçük ölçekli firmalar tarafından üretildiği görülmektedir. Bu durum sektörde önemli bir kayıtdışı sorunu olduğuna işaret etmektedir. Zira sektörün yüzde 90’ına yakınının küçük ölçekli firma-lar tarafından domine edilmesi bu konudaki şüpheleri artırmaktadır. Bununla birlikte markalı olmayan konut üretimi ve sektöre girişte belirli bir standardizasyon olmaması sektörün kırılganlığı adına bazı riskleri de içinde barındırmaktadır. Bu risklerin başın-da;

• Sektör tecrübesi olmayan firmaların sektöre olumsuz etki yapması,

• Başka sektörlerden elde edilen karların konut sektörüne aktarılması,

• Toplam tasarrufların negatif etkilenmesi,

• Görece olarak yüksek fiyatlara mal olan konutların fiyatları yukarı yönlü etkile-mesi gibi unsurlar gelmektedir.

Türkiye’deki konut sektörüne ilişkin yöneltilen en önemli eleştirilerden bir diğerini de konut fiyatları oluşturmaktadır. Türkiye konut fiyatlarına ilişkin seyir aşağıdaki grafikte gösterilmektedir.

Grafk 7. Türkye Konut Fyatları Endeks ve Yıllık Yüzde Değşm

7

8

9

10

11

12

13

14

15

90

100

110

120

130

140

150

160

Ocak

201

0

Eylü

l 201

0

Ocak

201

1

Eylü

l 201

1

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3

Ocak

201

4Kaynak: TCMB, EVDS, Haziran 2014 İtibariyle

Grafik 7 detaylı olarak incelendiğinde Türkiye’deki konut fiyatlarının sürekli olarak yukarı yönlü bir hareket içerisinde olduğu görülmektedir. Ayrıca, TCMB tarafından aylık olarak hesaplanan Konut Fiyat Endeksi’nin bir önceki yıl aynı döneme göre olu-şan yüzde değişimi incelendiğinde fiyat artış oranlarının yüzde 11 ile 14 arasında değiştiği görülmektedir. Bu artışların bir balon olup olmadığı tartışması analizin 3. bölümünde etraflıca ele alınmaktadır.

Bununla birlikte yine TCMB tarafından yayınlanan Yeni Konut Fiyatları Endeksi’ni ele almak gerekir.

16 17

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafk 8. Türkye Yen Konut Fyatları Endeks ve Yıllık Yüzde Değşm

Ocak

201

0

Eylü

l 201

0

Ocak

201

1

Eylü

l 201

1

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3

Ocak

201

4 7

8

9

10

11

12

13

14

15

90

100

110

120

130

140

150

160

Kaynak: TCMB, EVDS, Haziran 2014 İtibariyle

Veriler incelendiğinde Türkiye’deki yeni konutların fiyatlarının da bir artış trendi içe-risinde olduğu görülmektedir. Yeni konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre artışı da yüzde 11 ile 14 arasında değişmektedir.

Sektöre olan yabancı yatırımcı ilgisi de artarak devam etmektedir. En son 2012 yılın-da yapılan yasal düzenleme ile yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul edinimlerinin önündeki sınırlamaların azaltılmasının ardından önemli ölçüde konut satışı gerçek-leşmiştir.

Tablo 2. Yabancılara Yapılan Konut Satışları (2013-2014, Adet)

Yıl 2013 2014

Ocak 888 1 207

Şubat 716 1 071

Mart 962 1 362

Nisan 947 1 554

Mayıs 938 1610

Haziran 783 1703

Temmuz 1 114 1473

Ağustos 890 1774

Eylül 1 025 -

Ekim 1 021 -

Kasım 1 456 -

Aralık 1 441 -

Toplam 12 181 6804

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)

2013 yılında yabancılara toplam 12 bin 181 adet konut satılırken, 2014 yılının ilk 5 ayında, geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 61,5 artışla 11754 konut satışı ger-çekleştirilmiştir. Hali hazırda devam eden pek çok konut projesine ilişkin olarak ya-bancıların talebinin de devam ettiği sektör temsilcileri tarafından ifade edilmektedir.

Mevcut durumun kısaca yukarıda analiz edildiği sektöre olan güvenin ne olduğunu görebilmek için TÜİK tarafından hesaplanan İnşaat Sektörü Güven Endeksini ince-lemek gerekir. Mevsim etkilerinden arındırılmış endeks verileri Grafik 9’da gösteril-miştir.

16 17

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafk 8. Türkye Yen Konut Fyatları Endeks ve Yıllık Yüzde Değşm

Ocak

201

0

Eylü

l 201

0

Ocak

201

1

Eylü

l 201

1

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3

Ocak

201

4 7

8

9

10

11

12

13

14

15

90

100

110

120

130

140

150

160

Kaynak: TCMB, EVDS, Haziran 2014 İtibariyle

Veriler incelendiğinde Türkiye’deki yeni konutların fiyatlarının da bir artış trendi içe-risinde olduğu görülmektedir. Yeni konut fiyatlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre artışı da yüzde 11 ile 14 arasında değişmektedir.

Sektöre olan yabancı yatırımcı ilgisi de artarak devam etmektedir. En son 2012 yılın-da yapılan yasal düzenleme ile yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul edinimlerinin önündeki sınırlamaların azaltılmasının ardından önemli ölçüde konut satışı gerçek-leşmiştir.

Tablo 2. Yabancılara Yapılan Konut Satışları (2013-2014, Adet)

Yıl 2013 2014

Ocak 888 1 207

Şubat 716 1 071

Mart 962 1 362

Nisan 947 1 554

Mayıs 938 1610

Haziran 783 1703

Temmuz 1 114 1473

Ağustos 890 1774

Eylül 1 025 -

Ekim 1 021 -

Kasım 1 456 -

Aralık 1 441 -

Toplam 12 181 6804

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)

2013 yılında yabancılara toplam 12 bin 181 adet konut satılırken, 2014 yılının ilk 5 ayında, geçen yılın aynı dönemine oranla yüzde 61,5 artışla 11754 konut satışı ger-çekleştirilmiştir. Hali hazırda devam eden pek çok konut projesine ilişkin olarak ya-bancıların talebinin de devam ettiği sektör temsilcileri tarafından ifade edilmektedir.

Mevcut durumun kısaca yukarıda analiz edildiği sektöre olan güvenin ne olduğunu görebilmek için TÜİK tarafından hesaplanan İnşaat Sektörü Güven Endeksini ince-lemek gerekir. Mevsim etkilerinden arındırılmış endeks verileri Grafik 9’da gösteril-miştir.

18 19

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafk 9. Mevsm Etklernden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeks (2011-2014)

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

2

Ocak

201

4

Eylü

l 201

4

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

90,0

92,0

Kaynak: TÜİK Verileri

Sektöre olan güven piyasa koşulları ile yakından ilgilidir. Grafikte de görüleceği üze-re Merkez Bankası’nın 29 Ocak 2014 tarihinde aldığı faiz artırım kararının ardından güven endeksinde belirgin bir düşüş gözlemlenmiştir. Bu düşüşün nedeni artan fa-izlerin konut kredi faizlerine de yansıyacağının bilinmesidir. Zira Türkiye’deki konut satışlarında banka kredilerinin önemli bir yeri vardır. Bununla birlikte son dönemde sektöre olan güvenin yeniden artış trendine girdiği gözlemlenmektedir. Bu noktada en önemli etkenlerden birisinin TCMB’nin faizleri aşağı yönlü kademeli olarak indir-mesi ve atlatılan yerel seçimler ile cumhurbaşkanlığı seçimleri olduğu düşünülebilir.

Türkiye’de son dönemde yaşanan gelişmelerin konut kredisi faiz oranlarına etkilerini aşağıdaki grafikte özetlemek mümkündür.

Grafk 10. Konut Kreds Faz Oranlarının Seyr (Aylık Ortalama)

Ocak

201

1

Eylü

l 201

1Ek

im 2

011

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2Ek

im 2

012

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3Ek

im 2

013

Ocak

201

4

Eylü

l 201

4

0

2

4

6

8

10

12

14

16

Kaynak: TCMB, EVDS verileri ile hazırlanmıştır.

2013 Haziran ayına kadar düşüş trendi içerisinde olan konut kredisi faiz oranları Gezi Olayları’nın başlamasının ardından yükselmeye başlamış ve ardından gelen 17 Aralık süreci ve Merkez Bankası’nın faiz artırım kararı ile yükselişini artırmıştır. Son dönemde ise konut faiz oranlarının aşağı yönlü hareket ettiği görülmektedir. Bu sektör adına olumlu bir sinyal olarak değerlendirilebilir.

3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ BALON

TARTIŞMALARI

Türkiye konut sektörünün son dönemdeki gelişim seyri ve bu gelişime bağlı olarak stok ve fiyat hareketleri konuya ilgili her kesim tarafından yakından takip edilmek-tedir. Sektöre ilişkin zaman zaman yapılan bazı değerlendirmelerde, fiyatlardaki ve stoklardaki yukarı yönlü hareketlerin “balon” olabileceği yönünde görüşler belirtil-mektedir. Hatta kimi zaman bu değerlendirmelerde balonun patlaması için tarihler de verilmektedir. Özellikle konunun yabancı bazı yayın kuruluşlarında periyodik ola-rak gündeme getirilmesi de gözlerden kaçmamaktadır. Peki konut fiyatlarındaki bu yukarı yönlü hareket gerçekte bir “balona” dönüşmüş müdür?

18 19

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafk 9. Mevsm Etklernden Arındırılmış İnşaat Sektörü Güven Endeks (2011-2014)

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

2

Ocak

201

4

Eylü

l 201

4

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

90,0

92,0

Kaynak: TÜİK Verileri

Sektöre olan güven piyasa koşulları ile yakından ilgilidir. Grafikte de görüleceği üze-re Merkez Bankası’nın 29 Ocak 2014 tarihinde aldığı faiz artırım kararının ardından güven endeksinde belirgin bir düşüş gözlemlenmiştir. Bu düşüşün nedeni artan fa-izlerin konut kredi faizlerine de yansıyacağının bilinmesidir. Zira Türkiye’deki konut satışlarında banka kredilerinin önemli bir yeri vardır. Bununla birlikte son dönemde sektöre olan güvenin yeniden artış trendine girdiği gözlemlenmektedir. Bu noktada en önemli etkenlerden birisinin TCMB’nin faizleri aşağı yönlü kademeli olarak indir-mesi ve atlatılan yerel seçimler ile cumhurbaşkanlığı seçimleri olduğu düşünülebilir.

Türkiye’de son dönemde yaşanan gelişmelerin konut kredisi faiz oranlarına etkilerini aşağıdaki grafikte özetlemek mümkündür.

Grafk 10. Konut Kreds Faz Oranlarının Seyr (Aylık Ortalama)

Ocak

201

1

Eylü

l 201

1Ek

im 2

011

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2Ek

im 2

012

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3Ek

im 2

013

Ocak

201

4

Eylü

l 201

4

0

2

4

6

8

10

12

14

16

Kaynak: TCMB, EVDS verileri ile hazırlanmıştır.

2013 Haziran ayına kadar düşüş trendi içerisinde olan konut kredisi faiz oranları Gezi Olayları’nın başlamasının ardından yükselmeye başlamış ve ardından gelen 17 Aralık süreci ve Merkez Bankası’nın faiz artırım kararı ile yükselişini artırmıştır. Son dönemde ise konut faiz oranlarının aşağı yönlü hareket ettiği görülmektedir. Bu sektör adına olumlu bir sinyal olarak değerlendirilebilir.

3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ BALON

TARTIŞMALARI

Türkiye konut sektörünün son dönemdeki gelişim seyri ve bu gelişime bağlı olarak stok ve fiyat hareketleri konuya ilgili her kesim tarafından yakından takip edilmek-tedir. Sektöre ilişkin zaman zaman yapılan bazı değerlendirmelerde, fiyatlardaki ve stoklardaki yukarı yönlü hareketlerin “balon” olabileceği yönünde görüşler belirtil-mektedir. Hatta kimi zaman bu değerlendirmelerde balonun patlaması için tarihler de verilmektedir. Özellikle konunun yabancı bazı yayın kuruluşlarında periyodik ola-rak gündeme getirilmesi de gözlerden kaçmamaktadır. Peki konut fiyatlarındaki bu yukarı yönlü hareket gerçekte bir “balona” dönüşmüş müdür?

20 21

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Bu soruya tatmin edici bir cevap alabilmek için, fiyatlardaki yukarı yönlü hareketlerin yapısal nedenlerini incelemek gerekir. Bu bakımdan maliyetler ile fiyatlar arasındaki korelasyonu incelemek yerinde olacaktır. Grafik 11, TÜİK tarafından hesaplanan Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi (BİME) ile TCMB tarafından hesaplanan Türkiye Konut Fiyat Endeksinin (TKFE) karşılaştırılmasını göstermektedir.

Grafk 11. Br Öncek Çeyreğe Göre BİME ve TKFE Gelşmeler (%)

TKFE %

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

2010Q

1

2010Q

2

2010Q

3

2010Q

420

11Q1

2011Q

2

2011Q

3

2011Q

4

2012Q

1

2012Q

2

2012Q

3

2012Q

4

2013Q

1

2013Q

2

2013Q

3

2013Q

4

2014Q

1

2014Q

2

Kaynak: TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

Grafik 11’de görülebileceği üzere konut fiyat hareketleri ile inşaat maliyetleri arasın-da belirgin bir ilişki vardır. Aralarındaki korelasyon özellikle 2011 yılının son çeyreği itibariyle çok daha net bir hale gelmiştir. Maliyetler yükseldikçe, konut fiyatları da yükselmekte, maliyetlerde düşüş oldukça konut fiyat artış hızında düşüş olmaktadır. Bu noktada belirtilmesi gereken en önemli husus Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi hesaplanırken kullanılan yöntemdir. TÜİK, Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (BİME), inşa-atta kullanılan girdi maddelerinin dönemlere göre maliyet değişimlerini ölçen fiyat endeksidir. Yani sadece yapım aşamasında kullanılan girdiler hesaplamada kullanıl-makta, arsa payı vb. diğer maliyetler ele alınmamaktadır. Bu bakımdan Grafik 11’de gösterilen iki endeks arasındaki yüzdelik hareket farkları arsa fiyatlarındaki veya pay-larındaki artıştan kaynaklandığı düşünülmektedir.

Bu noktada gözden kaçmaması gereken bir diğer husus da, maliyetlerin fiyatlara ge-cikmeli olarak yansımakta olduğudur. Ancak bununla birlikte 2014 yılı ilk çeyrekte artan faizler ve kurun etkisi ile finansman maliyetlerindeki yükselmenin etkisi görül-

mektedir. Bu durum piyasa koşullarının sektör açısından ne denli önemli olduğunun en önemli göstergelerinden birisidir.

Buna ilave olarak son dönemde Türkiye’deki arsa fiyatlarında artışlar olduğu gözlem-lenmektedir. 2012 yılı Mayıs ayı itibariyle tüm Türkiye’nin kadastro bilgileri çıkarılmış ve elektronik ortamda listelenmiştir. Bu bakımdan daha önceden yaşanan sahiplik ve devir sorunları çözülmüştür. Hatta ilk kez Türkiye’deki arazilerin GPS sistemi ile tanımlanması yapılmış ve sonradan karşılaşabilinecek olan ölçüm riskleri en aza indi-rilmiştir. Tüm bu gelişmeler arsa fiyatlarındaki artışı da hızlandırmıştır.

Konu ile ilgili en çok tartışılan konulardan bir diğeri de konut stoklarında bir arz fazla-sının olup olmadığıdır. Bu çalışmanın 12. sayfasındaki Grafik 5 detaylı olarak incelen-diğinde Türkiye için henüz tehlike yaratacak bir arz fazlasının oluştuğunu söylemek pek mümkün görünmemektedir. Özellikle 2013 yılında yapılan konut satışlarının ar-dından daha önceki yıllarda üretimi tamamlanan konutların tamamına yakınının da satıldığı görülmektedir.

İnşaat sektörünü incelerken ele alınması gereken bir diğer önemli veri de TÜİK ta-rafından açıklanan İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri’dir. Grafik 12’de 2010 yılından itibaren inşaat ciro ve üretim endekslerindeki mevsim ve takvim etkilerinden arındı-rılmış çeyreklik değişimler görülmektedir.

Grafk 12. Takvm ve Mevsm Etklernden Arındırılmış İnşaat Cro ve Üretm Endeksler (Çeyreklk%)

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

2010 Q1

2010 Q2

2010 Q32010 Q4

2011 Q12011 Q

22011 Q

32011 Q

42012 Q1

2012 Q2

2012 Q32012 Q4

2013 Q1

2013 Q2

2013 Q3

2013 Q42014 Q1

2014 Q2

Kaynak: TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

20 21

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Bu soruya tatmin edici bir cevap alabilmek için, fiyatlardaki yukarı yönlü hareketlerin yapısal nedenlerini incelemek gerekir. Bu bakımdan maliyetler ile fiyatlar arasındaki korelasyonu incelemek yerinde olacaktır. Grafik 11, TÜİK tarafından hesaplanan Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi (BİME) ile TCMB tarafından hesaplanan Türkiye Konut Fiyat Endeksinin (TKFE) karşılaştırılmasını göstermektedir.

Grafk 11. Br Öncek Çeyreğe Göre BİME ve TKFE Gelşmeler (%)

TKFE %

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

2010Q

1

2010Q

2

2010Q

3

2010Q

420

11Q1

2011Q

2

2011Q

3

2011Q

4

2012Q

1

2012Q

2

2012Q

3

2012Q

4

2013Q

1

2013Q

2

2013Q

3

2013Q

4

2014Q

1

2014Q

2

Kaynak: TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

Grafik 11’de görülebileceği üzere konut fiyat hareketleri ile inşaat maliyetleri arasın-da belirgin bir ilişki vardır. Aralarındaki korelasyon özellikle 2011 yılının son çeyreği itibariyle çok daha net bir hale gelmiştir. Maliyetler yükseldikçe, konut fiyatları da yükselmekte, maliyetlerde düşüş oldukça konut fiyat artış hızında düşüş olmaktadır. Bu noktada belirtilmesi gereken en önemli husus Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi hesaplanırken kullanılan yöntemdir. TÜİK, Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (BİME), inşa-atta kullanılan girdi maddelerinin dönemlere göre maliyet değişimlerini ölçen fiyat endeksidir. Yani sadece yapım aşamasında kullanılan girdiler hesaplamada kullanıl-makta, arsa payı vb. diğer maliyetler ele alınmamaktadır. Bu bakımdan Grafik 11’de gösterilen iki endeks arasındaki yüzdelik hareket farkları arsa fiyatlarındaki veya pay-larındaki artıştan kaynaklandığı düşünülmektedir.

Bu noktada gözden kaçmaması gereken bir diğer husus da, maliyetlerin fiyatlara ge-cikmeli olarak yansımakta olduğudur. Ancak bununla birlikte 2014 yılı ilk çeyrekte artan faizler ve kurun etkisi ile finansman maliyetlerindeki yükselmenin etkisi görül-

mektedir. Bu durum piyasa koşullarının sektör açısından ne denli önemli olduğunun en önemli göstergelerinden birisidir.

Buna ilave olarak son dönemde Türkiye’deki arsa fiyatlarında artışlar olduğu gözlem-lenmektedir. 2012 yılı Mayıs ayı itibariyle tüm Türkiye’nin kadastro bilgileri çıkarılmış ve elektronik ortamda listelenmiştir. Bu bakımdan daha önceden yaşanan sahiplik ve devir sorunları çözülmüştür. Hatta ilk kez Türkiye’deki arazilerin GPS sistemi ile tanımlanması yapılmış ve sonradan karşılaşabilinecek olan ölçüm riskleri en aza indi-rilmiştir. Tüm bu gelişmeler arsa fiyatlarındaki artışı da hızlandırmıştır.

Konu ile ilgili en çok tartışılan konulardan bir diğeri de konut stoklarında bir arz fazla-sının olup olmadığıdır. Bu çalışmanın 12. sayfasındaki Grafik 5 detaylı olarak incelen-diğinde Türkiye için henüz tehlike yaratacak bir arz fazlasının oluştuğunu söylemek pek mümkün görünmemektedir. Özellikle 2013 yılında yapılan konut satışlarının ar-dından daha önceki yıllarda üretimi tamamlanan konutların tamamına yakınının da satıldığı görülmektedir.

İnşaat sektörünü incelerken ele alınması gereken bir diğer önemli veri de TÜİK ta-rafından açıklanan İnşaat Ciro ve Üretim Endeksleri’dir. Grafik 12’de 2010 yılından itibaren inşaat ciro ve üretim endekslerindeki mevsim ve takvim etkilerinden arındı-rılmış çeyreklik değişimler görülmektedir.

Grafk 12. Takvm ve Mevsm Etklernden Arındırılmış İnşaat Cro ve Üretm Endeksler (Çeyreklk%)

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

2010 Q1

2010 Q2

2010 Q32010 Q4

2011 Q12011 Q

22011 Q

32011 Q

42012 Q1

2012 Q2

2012 Q32012 Q4

2013 Q1

2013 Q2

2013 Q3

2013 Q42014 Q1

2014 Q2

Kaynak: TÜİK ve TCMB verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

22 23

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafik 12 detaylı olarak incelendiğinde, sektördeki ciro artışlarının üretimdeki artışa duyarlı olduğu ve üretim miktarında bir azalma söz konusu olduğunda ise, ciroların azaldığı görülmektedir. Yani üretim olmadan bir ciro artışından söz etmek mümkün değildir. Hatta 2013 son çeyreği ele alınırsa, üretimdeki düşüşün cirolarda çok daha büyük bir düşüşe neden olduğu gözlemlenebilir. O halde üretim ve ciro endekslerini göz önüne alırsak, fiyatlardaki artışın balon bir artış olduğunu söylemek oldukça zor-dur. 2014 yılının ikinci çeyreği itibariyle de satışlardaki düşüşün cirolara da yansıdığı net bir şekilde görülmektedir.

Konut sektöründeki balon tartışmalarında en çok dikkat edilmesi gereken unsur kul-lanılan konut kredileri ve nitelikleridir. Bu amaçla TCMB tarafından hazırlanan Mayıs 2014 tarihli Finansal İstikrar Raporu’nda sektöre ilişkin açıklanan kredi verileri büyük önem kazanmaktadır. Analizin daha önceki bölümlerinde de belirtildiği üzere konut sektöründe banka kredileri önemli bir yer tutmaktadır. TCMB verilerine göre; 2005 yılında yüzde 2,01 olan konut kredisi/GSYİH oranı, 2013 yılında yüzde 7,07 seviyesine ulaşmıştır. Ayrıca, konut kredilerinin bankacılık sektörünün aktif büyüklüğü içindeki payı 2005 yılında yüzde 3,1 iken, 2013 yılında yüzde 6,5 oranına yükselmiştir. Bunun-la birlikte gelir seviyesi artıkça kredi kullanım oranının ve kredi vadelerinin düştüğü gözlemlenmektedir. TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu’nda gelir gruplarını aşağıdaki tabloda göstermiştir.

Tablo 3. Gelr Grupları (TL) - Aylık

Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6 Grup 7 Grup 8

2013*0

891892

267326744555

45568910

891122275

2227644550

4455189100

89101’denbüyük

Kaynak: TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu, s.48.*2013 yılına ait söz konusu gruplar için belirlenen limitler gösterilmiş olup diğer yıllar için de ilgili yıldaki asgari ücret dikkate alınmıştır. Grup alt ve üst limitleri her yıl enflasyon farkına göre güncellenmiş olup, farklı yıllardaki taksit tutarları için enflasyon farkından kaynaklanacak gelir grupları arasındaki kaymaları önlemek amacıyla çalışmada akım veri seti kullanılmıştır.

Yukarıda gelirleri gösterilen grupların toplam konut kredisi kullanan içindeki payları aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 4. Konut Kreds Kullanan Breylern Gelr Gruplarına Göre Dağılımı (%)

Grup-1 Grup-2 Grup-3 Grup-4 Grup-5 Grup-6 Grup-7 Grup-8

2009 0,7 34,7 34,4 22,8 6,1 0,9 0,2 0,2

2010 1,2 43,7 33 16,7 4,4 0,7 0,2 0,1

2011 1,6 52 28,9 13,1 3,6 0,6 0,2 0,1

2012 1,3 50,2 30,2 13,6 3,8 0,6 0,2 0,1

2013 1,9 58,8 25,7 10,3 2,6 0,4 0,1 0,1

% değişim* 165,7 69,1 -25,1 -54,8 -57,3 -50,1 -36,5 -56

Kaynak: TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu, s.48.*2009-2013 yılları arasındaki yüzde değişimi ifade etmektedir.

Tablo 3 ve Tablo 4 beraber incelendiğinde yüksek gelir grubu içerisinde yer alanların konut kredisi kullanımındaki payının oldukça düşük olduğu görülecektir. Bu durum, lüks konut satışlarında alım-satım işlemlerinin genellikle nakit olarak gerçekleştiği anlamına gelmektedir. Bu bakımdan özellikle lüks konut satışlarından doğan kredi borçlarının geri ödenmemesi riskinin oldukça düşük olması dikkat çekicidir. Bununla birlikte alt ve orta gelir seviyesinde konut kredisi kullanım oranı artmaktadır. Bunda konut kredilerinin kira öder gibi ev sahibi yapma imkanı vermesi ve gelirdeki artışın etken olduğu düşünülmektedir. Hali hazırda orta ve alt gelir düzeyindeki bireylerin konut talebinin yüksek olduğu bilinmektedir. 2009-2013 yılları arasındaki konut kre-disi kullanım istatistikleri de bu bulguyu doğrular niteliktedir. Tablo 5, gelir grupları-nın toplam konut kredisi içindeki paylarını göstermektedir.

Tablo 5. Gelr Gruplarının Toplam Konut Kreds İçndek Payları (%)

Grup-1 Grup-2 Grup-3 Grup-4 Grup-5 Grup-6 Grup-7 Grup-8

2009 0,2 18,7 29,6 29,5 14,4 4,1 1,8 1,7

2010 0,4 25,8 31,7 24 11,8 3,4 1,5 1,4

2011 0,6 33,4 29,7 20,4 10,4 3 1,5 1,2

2012 0,5 31,5 30,3 20,5 10,6 3,4 1,6 1,6

2013 0,7 40,8 28,3 17,5 8,2 2,4 1,1 0,9

% değişim* 209,4 118 -4,3 -40,7 -43,3 -41,1 -36,6 -45,3

Kaynak: TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu, s.48.*2009-2013 yılları arasındaki yüzde değişimi ifade etmektedir.

22 23

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Grafik 12 detaylı olarak incelendiğinde, sektördeki ciro artışlarının üretimdeki artışa duyarlı olduğu ve üretim miktarında bir azalma söz konusu olduğunda ise, ciroların azaldığı görülmektedir. Yani üretim olmadan bir ciro artışından söz etmek mümkün değildir. Hatta 2013 son çeyreği ele alınırsa, üretimdeki düşüşün cirolarda çok daha büyük bir düşüşe neden olduğu gözlemlenebilir. O halde üretim ve ciro endekslerini göz önüne alırsak, fiyatlardaki artışın balon bir artış olduğunu söylemek oldukça zor-dur. 2014 yılının ikinci çeyreği itibariyle de satışlardaki düşüşün cirolara da yansıdığı net bir şekilde görülmektedir.

Konut sektöründeki balon tartışmalarında en çok dikkat edilmesi gereken unsur kul-lanılan konut kredileri ve nitelikleridir. Bu amaçla TCMB tarafından hazırlanan Mayıs 2014 tarihli Finansal İstikrar Raporu’nda sektöre ilişkin açıklanan kredi verileri büyük önem kazanmaktadır. Analizin daha önceki bölümlerinde de belirtildiği üzere konut sektöründe banka kredileri önemli bir yer tutmaktadır. TCMB verilerine göre; 2005 yılında yüzde 2,01 olan konut kredisi/GSYİH oranı, 2013 yılında yüzde 7,07 seviyesine ulaşmıştır. Ayrıca, konut kredilerinin bankacılık sektörünün aktif büyüklüğü içindeki payı 2005 yılında yüzde 3,1 iken, 2013 yılında yüzde 6,5 oranına yükselmiştir. Bunun-la birlikte gelir seviyesi artıkça kredi kullanım oranının ve kredi vadelerinin düştüğü gözlemlenmektedir. TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu’nda gelir gruplarını aşağıdaki tabloda göstermiştir.

Tablo 3. Gelr Grupları (TL) - Aylık

Grup 1 Grup 2 Grup 3 Grup 4 Grup 5 Grup 6 Grup 7 Grup 8

2013*0

891892

267326744555

45568910

891122275

2227644550

4455189100

89101’denbüyük

Kaynak: TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu, s.48.*2013 yılına ait söz konusu gruplar için belirlenen limitler gösterilmiş olup diğer yıllar için de ilgili yıldaki asgari ücret dikkate alınmıştır. Grup alt ve üst limitleri her yıl enflasyon farkına göre güncellenmiş olup, farklı yıllardaki taksit tutarları için enflasyon farkından kaynaklanacak gelir grupları arasındaki kaymaları önlemek amacıyla çalışmada akım veri seti kullanılmıştır.

Yukarıda gelirleri gösterilen grupların toplam konut kredisi kullanan içindeki payları aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 4. Konut Kreds Kullanan Breylern Gelr Gruplarına Göre Dağılımı (%)

Grup-1 Grup-2 Grup-3 Grup-4 Grup-5 Grup-6 Grup-7 Grup-8

2009 0,7 34,7 34,4 22,8 6,1 0,9 0,2 0,2

2010 1,2 43,7 33 16,7 4,4 0,7 0,2 0,1

2011 1,6 52 28,9 13,1 3,6 0,6 0,2 0,1

2012 1,3 50,2 30,2 13,6 3,8 0,6 0,2 0,1

2013 1,9 58,8 25,7 10,3 2,6 0,4 0,1 0,1

% değişim* 165,7 69,1 -25,1 -54,8 -57,3 -50,1 -36,5 -56

Kaynak: TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu, s.48.*2009-2013 yılları arasındaki yüzde değişimi ifade etmektedir.

Tablo 3 ve Tablo 4 beraber incelendiğinde yüksek gelir grubu içerisinde yer alanların konut kredisi kullanımındaki payının oldukça düşük olduğu görülecektir. Bu durum, lüks konut satışlarında alım-satım işlemlerinin genellikle nakit olarak gerçekleştiği anlamına gelmektedir. Bu bakımdan özellikle lüks konut satışlarından doğan kredi borçlarının geri ödenmemesi riskinin oldukça düşük olması dikkat çekicidir. Bununla birlikte alt ve orta gelir seviyesinde konut kredisi kullanım oranı artmaktadır. Bunda konut kredilerinin kira öder gibi ev sahibi yapma imkanı vermesi ve gelirdeki artışın etken olduğu düşünülmektedir. Hali hazırda orta ve alt gelir düzeyindeki bireylerin konut talebinin yüksek olduğu bilinmektedir. 2009-2013 yılları arasındaki konut kre-disi kullanım istatistikleri de bu bulguyu doğrular niteliktedir. Tablo 5, gelir grupları-nın toplam konut kredisi içindeki paylarını göstermektedir.

Tablo 5. Gelr Gruplarının Toplam Konut Kreds İçndek Payları (%)

Grup-1 Grup-2 Grup-3 Grup-4 Grup-5 Grup-6 Grup-7 Grup-8

2009 0,2 18,7 29,6 29,5 14,4 4,1 1,8 1,7

2010 0,4 25,8 31,7 24 11,8 3,4 1,5 1,4

2011 0,6 33,4 29,7 20,4 10,4 3 1,5 1,2

2012 0,5 31,5 30,3 20,5 10,6 3,4 1,6 1,6

2013 0,7 40,8 28,3 17,5 8,2 2,4 1,1 0,9

% değişim* 209,4 118 -4,3 -40,7 -43,3 -41,1 -36,6 -45,3

Kaynak: TCMB, Mayıs 2014 Finansal İstikrar Raporu, s.48.*2009-2013 yılları arasındaki yüzde değişimi ifade etmektedir.

24 25

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Tablo 5 detaylı incelendiğinde konut kredisi yükünün genellikle orta gelir grubu-nun üzerinde olduğu görülecektir. Orta gelir grubunun da konut taleplerinin yatırım amaçlı değil kullanım amaçlı olduğu bilinmektedir. Bu bakımdan her ne kadar orta gelir grubunun üzerindeki konut kredisi yükü artış gösterse de şu aşamada bu duru-mun riskli olduğu düşünülmemektedir. Zira gelir seviyesi düştükçe kredi vadelerinin uzadığı görülmektedir. Dolayısıyla, konut kredilerin şu aşamadaki dağılımı ve yapısı incelendiğinde, konut sektörünün içerisinde bulunduğu durumun risk oranın düşük olduğu söylenebilir.

Tüm bu veriler ışığında tüketicilerin nasıl hareket ettiği de önem kazanmaktadır. Bu bakımdan TÜİK tarafından hesaplanan Tüketici Güven Endeksi içerisinde yer alan “Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali” rakamlarını değerlendir-mek faydalı olabilir.

Grafik 13’te Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali” rakamlarına ait eğilim gösterilmektedir.

Grafk 13. Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamratına Para Harcama İhtmal ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettrme İhtmal

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3

Ocak

201

4

Eylü

l 201

45

15

25

35

45

Kaynak: TCMB, EVDS verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

Grafik 13 incelendiğinde tüketicilerin konut tamiratına para harcama ihtimallerinde bir düşüş yaşandığı görülmektedir. Bununla birlikte tüketicilerin konut satın alma ih-

timallerinin de yatay bir seyir izlediği söylenebilir. Ancak her iki göstergenin de konut sektörüne ilişkin olarak proaktif bazı önlemler alınması için göz önünde bulundurul-masında fayda olduğu düşünülmektedir.

4. ÇALIŞTAY SONUÇLARI VE ÖNERİLER

Stratejik Düşünce Enstitüsü’nde 8 Mayıs 2014 tarihinde düzenlenen Konut Sektörü Değerlendirme Çalıştay’ında Türkiye’deki konut sektörü ve sektörün sorunları kap-samlı bir şekilde ele alınmış ve beklentiler masaya yatırılmıştır. Çalıştayda öncelikle sektörün mevcut durumu ele alınmış ve ardından bazı öneriler sıralanmıştır. Çalıştay-da ele alındığı üzere;

Türkiye’deki konut sektörünün gelişimi Türkiye’nin GSYİH büyümesi ile doğru orantılı bir şekilde devam etmektedir. Konut sektörü, Türkiye’deki en dinamik ve en çok dış-sallık sağlayan sektörlerden birisidir.

Sektöre ilişkin veriler TÜİK tarafından sağlanmaktadır. Konut fiyat hareketleri ise TCMB tarafından endekslenmektedir. Ancak bu noktada bazı eksiklikler göze çarp-maktadır. Örneğin halen, binaların yapı ruhsatını aldıktan sonra iskana kadar geçen sürelerinin ne kadar olduğu bilgisi mevcut değildir. Bu bakımdan inşaatların bitiş süreleri ve eğer geç bitiyorsa geç bitme sebepleri bilinmemektedir. Bununla birlikte bazı belediyelerin eski tarihli işlem yaptıkları tespit edilmiştir. Bu bakımdan verilere anlık ulaşmak mümkün olmadığı gibi pek çok verinin de sürekli olarak güncellenmesi sektörü takip açısından zorluklar oluşturmaktadır. Örneğin, yapı ruhsatına dair veri-len izinler anlık olarak takip edilebilecekken söz konusu hatadan dolayı 3 ayda bir yayınlanabilmektedir.

Veri işlemede karşılaşılan bir diğer eksiklik de konutların özellikleri ile ilgilidir. Ör-neğin, rezidans şeklinde üretilen konutların sisteme kaydında “rezidans” seçeneği olmadığı için çoğu zaman bu konutlar başka özellikteki konutların verisine ilave edil-mektedir.

Yeni uygulama ile beraber, köylerin mahalle statüsüne geçmesinin ardından ruhsat işlemlerinde bazı aksamalar yaşanması beklenmektedir. Köylerdeki konut sayısı bilin-mekle beraber bunların nitelikleri hakkında bir veri mevcut değildir. Tuvalet, elektrik ve su tesisatı vb. pek çok eksikliği bulunan köylerdeki konutların iskan ruhsatlarının verilmesi aşamasında bir geçiş sürecinin konulması uygun olabilir.

TÜİK tarafından hesaplanan Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi’ne ilave olarak arsa fiyat-larını içeren bir veri setinin de oluşturulmasının sektörü takip etmek açısından verimli olacağı düşünülmektedir.

24 25

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Tablo 5 detaylı incelendiğinde konut kredisi yükünün genellikle orta gelir grubu-nun üzerinde olduğu görülecektir. Orta gelir grubunun da konut taleplerinin yatırım amaçlı değil kullanım amaçlı olduğu bilinmektedir. Bu bakımdan her ne kadar orta gelir grubunun üzerindeki konut kredisi yükü artış gösterse de şu aşamada bu duru-mun riskli olduğu düşünülmemektedir. Zira gelir seviyesi düştükçe kredi vadelerinin uzadığı görülmektedir. Dolayısıyla, konut kredilerin şu aşamadaki dağılımı ve yapısı incelendiğinde, konut sektörünün içerisinde bulunduğu durumun risk oranın düşük olduğu söylenebilir.

Tüm bu veriler ışığında tüketicilerin nasıl hareket ettiği de önem kazanmaktadır. Bu bakımdan TÜİK tarafından hesaplanan Tüketici Güven Endeksi içerisinde yer alan “Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali” rakamlarını değerlendir-mek faydalı olabilir.

Grafik 13’te Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamiratına Para Harcama İhtimali ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettirme İhtimali” rakamlarına ait eğilim gösterilmektedir.

Grafk 13. Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Tamratına Para Harcama İhtmal ve Gelecek 12 Aylık Dönemde Konut Satın Alma veya İnşa Ettrme İhtmal

Ocak

201

2

Eylü

l 201

2

Ocak

201

3

Eylü

l 201

3

Ocak

201

4

Eylü

l 201

45

15

25

35

45

Kaynak: TCMB, EVDS verileri kullanılarak hazırlanmıştır.

Grafik 13 incelendiğinde tüketicilerin konut tamiratına para harcama ihtimallerinde bir düşüş yaşandığı görülmektedir. Bununla birlikte tüketicilerin konut satın alma ih-

timallerinin de yatay bir seyir izlediği söylenebilir. Ancak her iki göstergenin de konut sektörüne ilişkin olarak proaktif bazı önlemler alınması için göz önünde bulundurul-masında fayda olduğu düşünülmektedir.

4. ÇALIŞTAY SONUÇLARI VE ÖNERİLER

Stratejik Düşünce Enstitüsü’nde 8 Mayıs 2014 tarihinde düzenlenen Konut Sektörü Değerlendirme Çalıştay’ında Türkiye’deki konut sektörü ve sektörün sorunları kap-samlı bir şekilde ele alınmış ve beklentiler masaya yatırılmıştır. Çalıştayda öncelikle sektörün mevcut durumu ele alınmış ve ardından bazı öneriler sıralanmıştır. Çalıştay-da ele alındığı üzere;

Türkiye’deki konut sektörünün gelişimi Türkiye’nin GSYİH büyümesi ile doğru orantılı bir şekilde devam etmektedir. Konut sektörü, Türkiye’deki en dinamik ve en çok dış-sallık sağlayan sektörlerden birisidir.

Sektöre ilişkin veriler TÜİK tarafından sağlanmaktadır. Konut fiyat hareketleri ise TCMB tarafından endekslenmektedir. Ancak bu noktada bazı eksiklikler göze çarp-maktadır. Örneğin halen, binaların yapı ruhsatını aldıktan sonra iskana kadar geçen sürelerinin ne kadar olduğu bilgisi mevcut değildir. Bu bakımdan inşaatların bitiş süreleri ve eğer geç bitiyorsa geç bitme sebepleri bilinmemektedir. Bununla birlikte bazı belediyelerin eski tarihli işlem yaptıkları tespit edilmiştir. Bu bakımdan verilere anlık ulaşmak mümkün olmadığı gibi pek çok verinin de sürekli olarak güncellenmesi sektörü takip açısından zorluklar oluşturmaktadır. Örneğin, yapı ruhsatına dair veri-len izinler anlık olarak takip edilebilecekken söz konusu hatadan dolayı 3 ayda bir yayınlanabilmektedir.

Veri işlemede karşılaşılan bir diğer eksiklik de konutların özellikleri ile ilgilidir. Ör-neğin, rezidans şeklinde üretilen konutların sisteme kaydında “rezidans” seçeneği olmadığı için çoğu zaman bu konutlar başka özellikteki konutların verisine ilave edil-mektedir.

Yeni uygulama ile beraber, köylerin mahalle statüsüne geçmesinin ardından ruhsat işlemlerinde bazı aksamalar yaşanması beklenmektedir. Köylerdeki konut sayısı bilin-mekle beraber bunların nitelikleri hakkında bir veri mevcut değildir. Tuvalet, elektrik ve su tesisatı vb. pek çok eksikliği bulunan köylerdeki konutların iskan ruhsatlarının verilmesi aşamasında bir geçiş sürecinin konulması uygun olabilir.

TÜİK tarafından hesaplanan Bina İnşaat Maliyetleri Endeksi’ne ilave olarak arsa fiyat-larını içeren bir veri setinin de oluşturulmasının sektörü takip etmek açısından verimli olacağı düşünülmektedir.

26 27

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Hatalı veri girişini engellemek adına, TÜİK, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdür-lüğü (NVİ) ve Belediyelerin daha etkin bir iletişim içerisinde olması ve veri girişine yönelik yaptırımı olan bir düzenlemenin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Örneğin, daire sayısı ve metre kare cinsinden alanlar TÜİK tarafından açıklanırken, yapı sayıla-rını NVİ açıklamaktadır.

Konut Fiyatları Endeksi’nin hesaplanma şekline ilişkin olarak da bazı eksiklikler göze çarpmaktadır. Zira hali hazırdaki modelde tüm konut fiyat endeksinde 74 ilde ya-pılan satışlar bankaların verdiği konut kredisi değerleme fiyatları üzerinden ve yeni konut fiyatlarına ait endeks de 37 ilde yapılan konut kredisi değerleme fiyatları baz alınarak yapılmaktadır. Bu hesaplama şeklinin bazı eksiklikleri olduğu bilinmektedir. Önümüzdeki dönemde TCMB’nin “Hedonik” fiyat endeksi yöntemi kullanacak olması bu eksikliği giderecektir.

Bununla birlikte konut kredisi değerleme sisteminin de gözden geçirilmesi gerek-mektedir. Zira farklı bankaların aynı konuta farklı fiyat değerlemesi yapması sık karşı-laşılan bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu bakımdan konut değerlemeye iliş-kin olarak SPK ve BDDK’nın işbirliği yaparak konut fiyatlarının değerlemesine ilişkin olarak değerleme esaslarını belirlemesi ve bir standart getirmesinin faydalı olacağı düşünülmektedir.

Sektörde markalı konut üreticilerinin sayısı oldukça düşüktür. TOKİ ve Emlak Konut dışında kalan üreticilerin yaklaşık yüzde 90’ı küçük ve genellikle 8-10 dairelik konut-lar inşa eden müteahhitlerden oluşmaktadır. Mali denetimin zayıf kaldığı bu durum kimi zaman vergi kayıplarına neden olabilecek işlemlerin artmasına, üretimde kalite düşüklüğünün yaşanmasına ve inşa sürelerinin uzamasına zemin sağlamaktadır. Bu bakımdan sektördeki markalı konut satıcılarının sayısının artması teşvik edilmelidir.

Sektör için en önemli avantajlardan birisi olan kentsel dönüşümlerin de orta ve uzun vadede risk yaratmaması için bazı önlemlerin alınması gerektiği düşünülmektedir. Zira kentsel dönüşüm sırasında meydana gelen emsal artışlarının (Yıkılan her bir ko-nutun yerine birden fazla konutun inşası) olası bir arz fazlasına neden olabileceği unutulmamalıdır. Projelerin emsal artışları ile finansmanı yerine, üreticilerin finans kuruluşları ile bir araya gelerek yeni bir finans modeli geliştirmesinin faydalı olacağı kanaati taşınmaktadır.

Özellikle büyük şehirlerde lüks konutlara olan talebin kısa vadede doyuma ulaşması beklenmektedir. Bu bakımdan konut projelerinin talebin daha fazla ve yoğun olduğu alt ve orta gelir gruplarını kapsayacak şekilde düzenlenmesinin faydalı olacağı düşü-nülmektedir. Ancak bölgesel olan bu durumun orta ve uzun vadede tehlike yaratacak bir arz fazlası riski barındırdığı söylenemez.

Konut kredilerinde artan faiz oranlarının ardından “senetli satış” şeklinde ortaya çıkan satışların yakından takip edilmesi gerekmektedir. Şu aşamada her ne kadar ciddi bir

sorun görülmese de ileride olası sorunların önüne geçebilmek için senetli konut sa-tışlarının yakın takibe alınmasında fayda olduğu düşünülmektedir. Bununla birlikte faiz artışının konut talebinde belirgin bir azalmaya neden olduğu görülmektedir. Bu bakımdan konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi ve vadelerin uzatılması hususu büyük önem arz etmektedir.

Sektöre ilişkin yapılan son vergi düzenlemesinin maliyetleri artırdığı ve konut fiyat-larını da yukarı yönlü hareket ettirdiği gözlemlenmektedir. Hem fiyatları artıran hem de üreticilerin vergiden kaçınması güdüsünü oluşturan bu düzenlemenin yeniden gözden geçirilmesinde fayda olabilir.

Konut sektöründeki regülasyonun genellikle TOKİ tarafından sağlandığı düşünül-mektedir. TOKİ projelerinde yer alan sosyal donatıların kaliteyi ve projenin yapıldığı muhitin değerini artırdığı görülmektedir.

Konut sektöründe devam eden kentsel dönüşümün sanayilerde de yapılması hususu önem taşımaktadır. Bu şekilde hem şehir içerisinde kalan sanayi bölgelerinin şehir-den uzaklaştırılması hem de üretim imkanlarının yenilenmesi gündeme gelecektir. Pek çok ilde oldukça kötü durumda olan sanayi sitelerinin şehir dışına taşınması anla-mına da gelecek olan bu düzenleme için belediyelerin harekete geçirilmesi hususu gündeme getirilebilir.

Bu noktada altının çizilmesi gereken en önemli konulardan bir tanesi Türkiye’deki konut kredisi sistemi ile ABD’de 2008 yılında krize neden olan Mortgage sistemi ara-sında son derece belirgin farklar vardır. Zira Türkiye’deki konut kredisi sistemi, satışa konu olan konutun tek bir kez ipotek altına alındığı, kredi kullananlardan gelirleri-nin resmi olarak beyan edildiği ve düzenleyici ve denetleyici kurumların kontrolün-de olan bir sistemdir. Çoğu zaman bu krediler için kefiller de istenilmektedir. Ancak ABD’deki mortgage sisteminde geliri olmayana bile kredi verilebilen, satışa konu olan konutun defalarca yeniden değerlenerek yeni ipoteklere konu olabildiği tama-men gayrimenkulleştirme üzerine kurulu bir sistemdir. Bu bakımdan Türkiye konut sektöründeki olası bir sıkıntının etkilerinin de sınırlı olacağı düşünülebilir.

Ayrıca sektörü değerlendirirken en çok dikkat edilmesi gereken hususlardan biri-si de değerlendirme yapılırken bölgesel farklılıkların göz önüne alınması gereğidir. Çünkü sektörün İstanbul’daki talep ve finans özellikleri ile başka bir ildeki tamamen ayrışabilmektedir.

Diğer taraftan sektör açısından en önemli maliyet kalemlerinden birisi olan ve nihai satış fiyatlarını yukarı yönlü hareket ettiren unsurun arsa özelindeki gayrimenkul de-ğer artışları olduğu gözlemlenmektedir. Bu bakımdan yapılan imar düzenlemeleri neticesinde ortaya çıkan değer artışlarına yönelik bir kontrol mekanizması harekete geçirilmeli ve bu noktadaki oransız artışların önüne geçilmelidir.

26 27

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Hatalı veri girişini engellemek adına, TÜİK, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdür-lüğü (NVİ) ve Belediyelerin daha etkin bir iletişim içerisinde olması ve veri girişine yönelik yaptırımı olan bir düzenlemenin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Örneğin, daire sayısı ve metre kare cinsinden alanlar TÜİK tarafından açıklanırken, yapı sayıla-rını NVİ açıklamaktadır.

Konut Fiyatları Endeksi’nin hesaplanma şekline ilişkin olarak da bazı eksiklikler göze çarpmaktadır. Zira hali hazırdaki modelde tüm konut fiyat endeksinde 74 ilde ya-pılan satışlar bankaların verdiği konut kredisi değerleme fiyatları üzerinden ve yeni konut fiyatlarına ait endeks de 37 ilde yapılan konut kredisi değerleme fiyatları baz alınarak yapılmaktadır. Bu hesaplama şeklinin bazı eksiklikleri olduğu bilinmektedir. Önümüzdeki dönemde TCMB’nin “Hedonik” fiyat endeksi yöntemi kullanacak olması bu eksikliği giderecektir.

Bununla birlikte konut kredisi değerleme sisteminin de gözden geçirilmesi gerek-mektedir. Zira farklı bankaların aynı konuta farklı fiyat değerlemesi yapması sık karşı-laşılan bir durum olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu bakımdan konut değerlemeye iliş-kin olarak SPK ve BDDK’nın işbirliği yaparak konut fiyatlarının değerlemesine ilişkin olarak değerleme esaslarını belirlemesi ve bir standart getirmesinin faydalı olacağı düşünülmektedir.

Sektörde markalı konut üreticilerinin sayısı oldukça düşüktür. TOKİ ve Emlak Konut dışında kalan üreticilerin yaklaşık yüzde 90’ı küçük ve genellikle 8-10 dairelik konut-lar inşa eden müteahhitlerden oluşmaktadır. Mali denetimin zayıf kaldığı bu durum kimi zaman vergi kayıplarına neden olabilecek işlemlerin artmasına, üretimde kalite düşüklüğünün yaşanmasına ve inşa sürelerinin uzamasına zemin sağlamaktadır. Bu bakımdan sektördeki markalı konut satıcılarının sayısının artması teşvik edilmelidir.

Sektör için en önemli avantajlardan birisi olan kentsel dönüşümlerin de orta ve uzun vadede risk yaratmaması için bazı önlemlerin alınması gerektiği düşünülmektedir. Zira kentsel dönüşüm sırasında meydana gelen emsal artışlarının (Yıkılan her bir ko-nutun yerine birden fazla konutun inşası) olası bir arz fazlasına neden olabileceği unutulmamalıdır. Projelerin emsal artışları ile finansmanı yerine, üreticilerin finans kuruluşları ile bir araya gelerek yeni bir finans modeli geliştirmesinin faydalı olacağı kanaati taşınmaktadır.

Özellikle büyük şehirlerde lüks konutlara olan talebin kısa vadede doyuma ulaşması beklenmektedir. Bu bakımdan konut projelerinin talebin daha fazla ve yoğun olduğu alt ve orta gelir gruplarını kapsayacak şekilde düzenlenmesinin faydalı olacağı düşü-nülmektedir. Ancak bölgesel olan bu durumun orta ve uzun vadede tehlike yaratacak bir arz fazlası riski barındırdığı söylenemez.

Konut kredilerinde artan faiz oranlarının ardından “senetli satış” şeklinde ortaya çıkan satışların yakından takip edilmesi gerekmektedir. Şu aşamada her ne kadar ciddi bir

sorun görülmese de ileride olası sorunların önüne geçebilmek için senetli konut sa-tışlarının yakın takibe alınmasında fayda olduğu düşünülmektedir. Bununla birlikte faiz artışının konut talebinde belirgin bir azalmaya neden olduğu görülmektedir. Bu bakımdan konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi ve vadelerin uzatılması hususu büyük önem arz etmektedir.

Sektöre ilişkin yapılan son vergi düzenlemesinin maliyetleri artırdığı ve konut fiyat-larını da yukarı yönlü hareket ettirdiği gözlemlenmektedir. Hem fiyatları artıran hem de üreticilerin vergiden kaçınması güdüsünü oluşturan bu düzenlemenin yeniden gözden geçirilmesinde fayda olabilir.

Konut sektöründeki regülasyonun genellikle TOKİ tarafından sağlandığı düşünül-mektedir. TOKİ projelerinde yer alan sosyal donatıların kaliteyi ve projenin yapıldığı muhitin değerini artırdığı görülmektedir.

Konut sektöründe devam eden kentsel dönüşümün sanayilerde de yapılması hususu önem taşımaktadır. Bu şekilde hem şehir içerisinde kalan sanayi bölgelerinin şehir-den uzaklaştırılması hem de üretim imkanlarının yenilenmesi gündeme gelecektir. Pek çok ilde oldukça kötü durumda olan sanayi sitelerinin şehir dışına taşınması anla-mına da gelecek olan bu düzenleme için belediyelerin harekete geçirilmesi hususu gündeme getirilebilir.

Bu noktada altının çizilmesi gereken en önemli konulardan bir tanesi Türkiye’deki konut kredisi sistemi ile ABD’de 2008 yılında krize neden olan Mortgage sistemi ara-sında son derece belirgin farklar vardır. Zira Türkiye’deki konut kredisi sistemi, satışa konu olan konutun tek bir kez ipotek altına alındığı, kredi kullananlardan gelirleri-nin resmi olarak beyan edildiği ve düzenleyici ve denetleyici kurumların kontrolün-de olan bir sistemdir. Çoğu zaman bu krediler için kefiller de istenilmektedir. Ancak ABD’deki mortgage sisteminde geliri olmayana bile kredi verilebilen, satışa konu olan konutun defalarca yeniden değerlenerek yeni ipoteklere konu olabildiği tama-men gayrimenkulleştirme üzerine kurulu bir sistemdir. Bu bakımdan Türkiye konut sektöründeki olası bir sıkıntının etkilerinin de sınırlı olacağı düşünülebilir.

Ayrıca sektörü değerlendirirken en çok dikkat edilmesi gereken hususlardan biri-si de değerlendirme yapılırken bölgesel farklılıkların göz önüne alınması gereğidir. Çünkü sektörün İstanbul’daki talep ve finans özellikleri ile başka bir ildeki tamamen ayrışabilmektedir.

Diğer taraftan sektör açısından en önemli maliyet kalemlerinden birisi olan ve nihai satış fiyatlarını yukarı yönlü hareket ettiren unsurun arsa özelindeki gayrimenkul de-ğer artışları olduğu gözlemlenmektedir. Bu bakımdan yapılan imar düzenlemeleri neticesinde ortaya çıkan değer artışlarına yönelik bir kontrol mekanizması harekete geçirilmeli ve bu noktadaki oransız artışların önüne geçilmelidir.

28 29

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Analizde bu noktaya kadar yer alan bilgiler ve çalıştay sonucunda oluşan izlenimler neticesinde Türkiye konut sektörüne ilişkin olarak aşağıdaki gibi bir SWOT analizini çıkarmak mümkündür.

Tablo 6. Türkye Konut Sektörü SWOT Analz

FIRSATLAR- Kentsel dönüşüm projeleri,- Genç nüfus,- Nüfus artış hızındaki yükseklik,- Ekonomik büyüme ve kalkınma,- Türkiye’ye ve sektöre olan yabancı ilgisi,- Konut satınalma isteğinin artıyor olması,- Diğer yatırım araçlarının görece olarak

değer kaybediyor olması,- Tüketici tercihlerindeki değişimler

TEHDİTLER- Küresel riskler,- Sürekli artan arsa fiyatlarının maliyetleri

hızlı artırması,- Vergi düzenlemesindeki bazı maddeler,- Kentsel dönüşümde meydana gelen

emsal artışları,- Fiyatlardaki artışın “balon” algısı

oluşturma riski,

ÜSTÜN YÖNLER- Sektörün sahip olduğu tecrübe, - Sektöre olan güven,- Kaliteli ve nitelikli üretim,- Konuta olan ihtiyaç,- Tüketici Kanunu ile gelen sigorta sistemi

ZAYIF YÖNLER- Sektördeki kayıtdışı oranı,- Markalaşma Sorunu,- Projelerde yaşanan gecikmeler,- Plansız büyüme,- İnşa sürecindeki denetim eksiklikleri,- Sektöre ilişkin veri yetersizliği,- Düşük denetimli müteahhitlik sistemi,

Konut sektörünün içerisinde bulunduğu durum, veriler ve beklentiler ele alındığında, sektörde şu aşamada hem arz yönlü hem de fiyat yönlü bir riskin oluşmadığı düşü-nülmektedir. Her ne kadar şu aşamada belirgin bir risk söz konusu olmasa da özel-likle yabancı ve yerli bazı yayın organlarında ortaya atılan “balon” iddialarının negatif bir algı oluşturması ihtimali göz ardı edilmemelidir. Bu bakımdan sektör yakından takip edilmeli, olası risk alanları önceden belirlenerek proaktif önlemler alınmalıdır.

5. KULLANILAN KAYNAKLAR

Aslı KAYA, Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi, Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İsta-tistik Genel Müdürlüğü, Ankara, Aralık, 2012.

Konut-Der, Konut Sektörü Değerlendirme Sunumu, Şubat, 2013.

M. Levent YILMAZ, Konut Fiyatlarındaki Balon Tartışmaları, SD Dergi, Mayıs, 2014.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Finansal İstikrar Raporu, Mayıs, 2014.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Elektronik Veri Dağıtım Sistemi verileri.

Türkiye İstatistik Kurumu verileri.

Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013.

28 29

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Analizde bu noktaya kadar yer alan bilgiler ve çalıştay sonucunda oluşan izlenimler neticesinde Türkiye konut sektörüne ilişkin olarak aşağıdaki gibi bir SWOT analizini çıkarmak mümkündür.

Tablo 6. Türkye Konut Sektörü SWOT Analz

FIRSATLAR- Kentsel dönüşüm projeleri,- Genç nüfus,- Nüfus artış hızındaki yükseklik,- Ekonomik büyüme ve kalkınma,- Türkiye’ye ve sektöre olan yabancı ilgisi,- Konut satınalma isteğinin artıyor olması,- Diğer yatırım araçlarının görece olarak

değer kaybediyor olması,- Tüketici tercihlerindeki değişimler

TEHDİTLER- Küresel riskler,- Sürekli artan arsa fiyatlarının maliyetleri

hızlı artırması,- Vergi düzenlemesindeki bazı maddeler,- Kentsel dönüşümde meydana gelen

emsal artışları,- Fiyatlardaki artışın “balon” algısı

oluşturma riski,

ÜSTÜN YÖNLER- Sektörün sahip olduğu tecrübe, - Sektöre olan güven,- Kaliteli ve nitelikli üretim,- Konuta olan ihtiyaç,- Tüketici Kanunu ile gelen sigorta sistemi

ZAYIF YÖNLER- Sektördeki kayıtdışı oranı,- Markalaşma Sorunu,- Projelerde yaşanan gecikmeler,- Plansız büyüme,- İnşa sürecindeki denetim eksiklikleri,- Sektöre ilişkin veri yetersizliği,- Düşük denetimli müteahhitlik sistemi,

Konut sektörünün içerisinde bulunduğu durum, veriler ve beklentiler ele alındığında, sektörde şu aşamada hem arz yönlü hem de fiyat yönlü bir riskin oluşmadığı düşü-nülmektedir. Her ne kadar şu aşamada belirgin bir risk söz konusu olmasa da özel-likle yabancı ve yerli bazı yayın organlarında ortaya atılan “balon” iddialarının negatif bir algı oluşturması ihtimali göz ardı edilmemelidir. Bu bakımdan sektör yakından takip edilmeli, olası risk alanları önceden belirlenerek proaktif önlemler alınmalıdır.

5. KULLANILAN KAYNAKLAR

Aslı KAYA, Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi, Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İsta-tistik Genel Müdürlüğü, Ankara, Aralık, 2012.

Konut-Der, Konut Sektörü Değerlendirme Sunumu, Şubat, 2013.

M. Levent YILMAZ, Konut Fiyatlarındaki Balon Tartışmaları, SD Dergi, Mayıs, 2014.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Finansal İstikrar Raporu, Mayıs, 2014.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Elektronik Veri Dağıtım Sistemi verileri.

Türkiye İstatistik Kurumu verileri.

Türkiye İş Bankası, Türkiye Konut Piyasasındaki Gelişmeler, Aralık, 2013.

30 31

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Üniversite eğitimini Ege Üniversitesi İktisat Fakültesi’nde, yüksek lisans ve doktora çalışmalarını ise finans ve iktisat alanlarında İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Ana Bilim Dalı’nda yapmıştır. İktisat ve siyaset konusunda uzun yıllardır çeşitli dergi ve gazetelerde yazan Ertem, Nokta ve Forbes dergilerinde köşe yazarlığından sonra Taraf Gazetesi’nde kuruluşundan itibaren 3.5 yıl köşe yazarlığı yapmıştır. Halen “Ekonomi-Politik” yazılarına Star gazetesinde devam eden Ertem, ayrıca İ.Ü.’de öğretim görevlisi olarak finans ve iktisat dersleri vermiştir. Dr. Ertem, Star Gazetesi ekonomi yazarlığı yanı sıra ekonomi yorumculuğu da yapmaktadır. Daily Sabah Gazetesi’nde de köşe yazarıdır. Ayrıca Hazar Strateji Enstitüsü Bilim Kurulu üyesi, Stratejik Düşence Enstitüsü Ekonomi Koordinatörü ve YİK üyesidir. Dr. Ertem, Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) Yönetim Kurulu Danışmanı ve MÜSİAD EDK üyesidir.

Dr. Ertem, 2011 yılı MÜSİAD en iyi ekonomi yazarı ödülünü almıştır. Dr. Cemil Ertem, ANKA Teknoloji Üniversitesi’nin kurucuları arasında yer almakta ve ANKA Teknoloji Üniversitesi kurucusu olan Adli Bilimler Vakfı’nın mütevelli heyetinde ve Stratejik Planlama Kurulu’nda görev yapmaktadır. Cemil Ertem’in Türkiye iktisat tarihi, alternatif büyüme modelleri ve İslam Ekonomisi üzerinde çok sayıda çalışması, makalesi ve konferans tebliği vardır.

Dr. Ertem’in Etkileşim Yayınları’ndan Bitişler ve Başlangıçlar ve Yeni Dünya Düzeni-WikiLeaks (Özgür Uçkan ile) ve Dünyayı Durduran 60 Gün (Markar Esayan’la) adlı kitapları çıkmıştır. Ayrıca Said Nursi’ye dayanarak ve onun Serbestiyet-Malikiyet formülasyonundan hareketle yazdığı ve günümüzde İslam Ekonomisini anlatan Serbestiyet ve Malikiyet Devri kitabı yayınevine teslim edilmiştir. Ertem’in son yayınlana kitabı ise, Yatağını Bulan Nehir ise büyük ilgi görmektedir.

1983 Ankara doğumlu olan Mehmet Levent Yılmaz, lisans eğitimini işletme alanında Selçuk Üniversitesi’nde tamamladı. TÜBİTAK bursu ile Yönetim-Organizasyon alanında master yapan Yılmaz, tezini “Stratejik Yönetim” üzerine yazdı. Takip eden dönemde ekonomi alanında doktora yapan Yılmaz’ın Küresel Finansal Krizin Altın Piyasalarına etkisi üzerine hazırladığı tezi kitap haline getirildi ve referans eser olarak yayınlandı. Yılmaz’ın Stratejik Düşünce Enstitüsü’nden çıkarmış olduğu “Ekonomi Güvenliği Raporu” pek çok kamu kurumunun stratejik planlarında kaynak olarak kullanıldı.

Yılmaz, Konya Ticaret Odası’nda Ar-Ge uzmanı olarak başladığı iş hayatında daha sonra 2 yıl Başkanlık Basın Danışmanlığı ve ardından da Selçuk Üniversitesi’nde 3 yıl süre ile araştırma görevliliği yaptı. Bu süreçte Konya Ticaret Odası ve Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği’nde alanı ile ilgili pek çok eğitim verdi, oda yayınlarının Genel Yayın Yönetmenliği görevlerini üstlendi. Bir televizyon kanalında ekonomi programları yaptı. KTO Karatay Üniversitesi’nin ve ardından Gazi Üniversitesi Tapu Kadastro Yüksekokulu’nun kuruluş komitelerinde bulundu.

Avrupa Birliği tarafından finanse edilen projelerde de görev yapan Yılmaz; Amerika Birleşik Devletleri’nde kurulu bulunan Northern Illinois Universitesi bünyesindeki master programında “Ortadoğu Ekonomisi” ve “Türkiye’de İş Yapma Şekilleri” başlıklı eğitimler verdi. Ayrıca çeşitli kamu kurumu ve bakanlıklarda, Gizlilik ve Gizliliğin Önemi, stratejik yönetim, empati ve beden dili gibi alanlarda eğitimler verdi.

Yönetim ve ekonomi alanlarında çok sayıda yurt dışı ve yurt içi akademik yayını olan Yılmaz, halen Gazi Üniversitesi’nde öğretim görevlisidir ve Stratejik Düşünce Enstitüsü ekonomi koordinatörlüğünde görev yapmaktadır. Ekonomi kanallarında da yorumculuk yapan Yılmaz, evlidir ve iyi derecede İngilizce bilmektedir.

Dr. Cemil Ertem Dr. M. Levent YILMAZ

YAZAR HAKKINDA YAZAR HAKKINDA

30 31

TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜGelişmeler – Beklentiler

RAPOR

Üniversite eğitimini Ege Üniversitesi İktisat Fakültesi’nde, yüksek lisans ve doktora çalışmalarını ise finans ve iktisat alanlarında İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İktisat Ana Bilim Dalı’nda yapmıştır. İktisat ve siyaset konusunda uzun yıllardır çeşitli dergi ve gazetelerde yazan Ertem, Nokta ve Forbes dergilerinde köşe yazarlığından sonra Taraf Gazetesi’nde kuruluşundan itibaren 3.5 yıl köşe yazarlığı yapmıştır. Halen “Ekonomi-Politik” yazılarına Star gazetesinde devam eden Ertem, ayrıca İ.Ü.’de öğretim görevlisi olarak finans ve iktisat dersleri vermiştir. Dr. Ertem, Star Gazetesi ekonomi yazarlığı yanı sıra ekonomi yorumculuğu da yapmaktadır. Daily Sabah Gazetesi’nde de köşe yazarıdır. Ayrıca Hazar Strateji Enstitüsü Bilim Kurulu üyesi, Stratejik Düşence Enstitüsü Ekonomi Koordinatörü ve YİK üyesidir. Dr. Ertem, Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) Yönetim Kurulu Danışmanı ve MÜSİAD EDK üyesidir.

Dr. Ertem, 2011 yılı MÜSİAD en iyi ekonomi yazarı ödülünü almıştır. Dr. Cemil Ertem, ANKA Teknoloji Üniversitesi’nin kurucuları arasında yer almakta ve ANKA Teknoloji Üniversitesi kurucusu olan Adli Bilimler Vakfı’nın mütevelli heyetinde ve Stratejik Planlama Kurulu’nda görev yapmaktadır. Cemil Ertem’in Türkiye iktisat tarihi, alternatif büyüme modelleri ve İslam Ekonomisi üzerinde çok sayıda çalışması, makalesi ve konferans tebliği vardır.

Dr. Ertem’in Etkileşim Yayınları’ndan Bitişler ve Başlangıçlar ve Yeni Dünya Düzeni-WikiLeaks (Özgür Uçkan ile) ve Dünyayı Durduran 60 Gün (Markar Esayan’la) adlı kitapları çıkmıştır. Ayrıca Said Nursi’ye dayanarak ve onun Serbestiyet-Malikiyet formülasyonundan hareketle yazdığı ve günümüzde İslam Ekonomisini anlatan Serbestiyet ve Malikiyet Devri kitabı yayınevine teslim edilmiştir. Ertem’in son yayınlana kitabı ise, Yatağını Bulan Nehir ise büyük ilgi görmektedir.

1983 Ankara doğumlu olan Mehmet Levent Yılmaz, lisans eğitimini işletme alanında Selçuk Üniversitesi’nde tamamladı. TÜBİTAK bursu ile Yönetim-Organizasyon alanında master yapan Yılmaz, tezini “Stratejik Yönetim” üzerine yazdı. Takip eden dönemde ekonomi alanında doktora yapan Yılmaz’ın Küresel Finansal Krizin Altın Piyasalarına etkisi üzerine hazırladığı tezi kitap haline getirildi ve referans eser olarak yayınlandı. Yılmaz’ın Stratejik Düşünce Enstitüsü’nden çıkarmış olduğu “Ekonomi Güvenliği Raporu” pek çok kamu kurumunun stratejik planlarında kaynak olarak kullanıldı.

Yılmaz, Konya Ticaret Odası’nda Ar-Ge uzmanı olarak başladığı iş hayatında daha sonra 2 yıl Başkanlık Basın Danışmanlığı ve ardından da Selçuk Üniversitesi’nde 3 yıl süre ile araştırma görevliliği yaptı. Bu süreçte Konya Ticaret Odası ve Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği’nde alanı ile ilgili pek çok eğitim verdi, oda yayınlarının Genel Yayın Yönetmenliği görevlerini üstlendi. Bir televizyon kanalında ekonomi programları yaptı. KTO Karatay Üniversitesi’nin ve ardından Gazi Üniversitesi Tapu Kadastro Yüksekokulu’nun kuruluş komitelerinde bulundu.

Avrupa Birliği tarafından finanse edilen projelerde de görev yapan Yılmaz; Amerika Birleşik Devletleri’nde kurulu bulunan Northern Illinois Universitesi bünyesindeki master programında “Ortadoğu Ekonomisi” ve “Türkiye’de İş Yapma Şekilleri” başlıklı eğitimler verdi. Ayrıca çeşitli kamu kurumu ve bakanlıklarda, Gizlilik ve Gizliliğin Önemi, stratejik yönetim, empati ve beden dili gibi alanlarda eğitimler verdi.

Yönetim ve ekonomi alanlarında çok sayıda yurt dışı ve yurt içi akademik yayını olan Yılmaz, halen Gazi Üniversitesi’nde öğretim görevlisidir ve Stratejik Düşünce Enstitüsü ekonomi koordinatörlüğünde görev yapmaktadır. Ekonomi kanallarında da yorumculuk yapan Yılmaz, evlidir ve iyi derecede İngilizce bilmektedir.

Dr. Cemil Ertem Dr. M. Levent YILMAZ

YAZAR HAKKINDA YAZAR HAKKINDA