T.C. SLEYMAN DEMREL NVERSTES SOSYAL BLMLER ENSTTS

LETME ANABLM DALI

DOKTORA TEZ

KONUT FNANSMAN YNTEMLER VE TRKYE

KOULLARINDA UYGULANABLRLK ANALZLER

Danman

Do. Dr. brahim GNGR

Hazrlayan

Ali Cneyt ETN

ISPARTA, 2002

T.C. SLEYMAN DEMREL NVERSTES SOSYAL BLMLER ENSTTS

LETME ANABLM DALI

DOKTORA TEZ

KONUT FNANSMAN YNTEMLER VE TRKYE

KOULLARINDA UYGULANABLRLK ANALZLER

Danman

Do. Dr. brahim GNGR

Hazrlayan

Ali Cneyt ETN

ISPARTA, 2002

TEEKKR

Bu tez almasnn hazrlanmasnda, youn i temposu arasnda tez

danmanlm stlenen ve bizlerin motivasyonunu srekli klan hocam Do. Dr.

brahim Gngre (Sleyman Demirel niversitesi, BF, letme Blm, Isparta),

Tez konusunun oluumunda neride bulunan ve verdii gvenceyle bu almaya

balamama vesile olan ikinci tez danmanm Yard. Do. Dr. Erhan Birgiliye (Sakarya

niversitesi, BF, letme Blm, Sakarya),

Doktora program sresince bizlerden desteini esirgemeyen, hocam Prof. Dr.

smail Aktrke (Sleyman Demirel niversitesi, Isparta),

Son olarak, verdii manevi destekle srekli yanmda olan aileme sonsuz

teekkrler.

Isparta, 2002 Ali Cneyt ETN

I

ZET

Bu almada, konut sorununun en nemli yn olan konut finansman incelenmektedir.

Bu amala eitli lkelerde uygulanmakta olan konut finansman yntemleri aratrlarak

Trkiye artlarnda uygulanabilirlii dnemsel olarak test edilmitir.

Konut finansmannn zn oluturan kredilerin kullanclarn btelerine uygunluu

incelenerek, enflasyonun uzun dnemli konut kredileri zerindeki etkileri belirlenmi ve

dier lkelerin tecrbelerinden faydalanarak enflasyonun oluturduu sorunlara cevap

verebilecek kredi trleri Trkiye artlarna adapte edilmeye allmtr.

Trkiyede henz uygulamaya geirilmemi olan z sermaye paylaml konut

finansman yntemi ile kiralama (leasing) yntemi alternatif modeller olarak

incelenmitir.

Yaplan almalarda konut finansmanndaki taraflarn ekonomik deiimlere

uyumlarn salayc endeksleme sistemleri zerinde younlalm ve kredi

kullanclar ile kredi salayan kesimlerin akan karlarn dengelemek

amalanmtr.

Anahtar Kelimeler: Konut Finansman, Konut Finansman Yntemleri, Konut

Kredileri, z Sermaye Paylaml Konut Finansman, Konut Leasing.

II

ABSTRACT

Housing Finance Techniques and Analysis of Applicability on Turkey

In this research, housing finance as the most important aspect of housing matter is

investigated. Housing finance techniques to be used in various countries have been

examined, and their adaptability and applicability to Turkey market have been tested.

Credits; used for housing finance and its compatibility on credits user budget

constrains are investigated. The effects of long run high inflation rates on housing

credits are identified. Further, special credit solutions solving the problems caused by

chronic inflation and utilized in other countries have been tried to be adapted to Turkey.

Shared Equity Mortgage and leasing methods, which have not been used in Turkey, are

investigated as alternative models.

In our study, we have focused on indexing systems, for adaptation of the parties on

housing finance on ever changing and unstable economic conditions. So, creditors and

credit users contesting economic interests have tried to be balanced.

Keywords: Housing Finance, Housing Finance Techniques, Housing Credits

(Mortgage), Shared Equity Mortgage, Leasing.

III

KISALTMALAR

DE : Devlet statistik Enstits

DPT : Devlet Planlama Tekilat

FHA : Federal Konut daresi (Federal Housing Administration)

FHLMC : Federal Konut potek Kredisi irketi (Federal Home Loan Mortgage

Corporation)

FHLB : Federal Konut Kredi Bankalar (Federal Home Loans Bank)

FNMA : Federal Ulusal potek Birlii (Federal National Mortgage Association)

GNMA : Hkmet Ulusal potek Birlii (Government National Mortgage

Association)

HBFC : Konut naat Finans irketi (House Building Finance Corporation)

IFC : Uluslararas Finans Kurumu

DMK : potee Dayal Menkul Kymetler

K/D : Kredi Tutarnn Konut Deerine Oran

LIBOR : Londra Bankalararas Faiz Oran (London Interbank Offering Rate)

MK : Medeni Kanun

/G : Kredi demelerinin Gelire Oran

SP : z Sermeye Paylaml

SPK : Sermaye Piyasas Kurumu

TOK : Toplu Konut daresi

VA : Emekliler daresi (Veterans Administration)

IV

NDEKLER

Sayfa No

TEEKKR.....................................................................................................................I ZET...............................................................................................................................II ABSTRACT...................................................................................................................III KISALTMALAR...........................................................................................................IV NDEKLER...............................................................................................................V TABLOLAR...............................................................................................................XIII EKLLER...................................................................................................................XV

GR ...............................................................................................................................1

BRNC BLM

1. KONUT, KONUT SORUNU VE KONUT FNANSMANI ....................................4

1. 1. KONUT KAVRAMI.............................................................................................4

1. 2. KONUT SORUNU ...............................................................................................4

1. 2. 1. Konut Gereksinimi ........................................................................................5

1. 2. 2. Konut Sorununu Ortaya karan Etkenler ....................................................6

1. 3. KONUT FNANSMANI.....................................................................................11

1. 3. 1. Enflasyon ve Konut Finansman .................................................................13

1. 3. 2. Konut Finansman ve Uzun Vadeli Fon Sorunu .........................................16

KNC BLM

2. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI VE SSTEMLER ...............................18

2. 1. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI...........................................................18

2. 1. 1. Kurumsal Olmayan Kaynaklar....................................................................18

2. 1. 2. zel Kurumsal Kaynaklar...........................................................................22

2. 1. 2. 1. Uzman Konut Finansman Kurumlar ..................................................23

2. 1. 2. 2. Genel Finansman Kurumlar ...............................................................25

V

2. 1. 2. 3. Uluslararas Finansman Kurumlar .....................................................26

2. 1. 3. Kamu Kaynaklar ........................................................................................28

2. 2. KONUT FNANSMAN SSTEMLER ..............................................................29

2. 2. 1. Konut Finansman Sistemlerini Biimlendiren Faktrler ............................30

2. 2. 2. Kurumsal Olmayan Konut Finansman Sistemleri ......................................33

2. 2. 2. 1. Direkt Finansman Sistemi ...................................................................33

2. 2. 2. 2. Szleme Sistemi ................................................................................33

2. 2. 3. Kurumsal Konut Finansman Sistemleri ......................................................34

2. 2. 3. 1. Mevduat Finansman Sistemi ...............................................................36

2. 2. 3. 2. potek Bankas Sistemi........................................................................37

2. 2. 4. Kamu Konut Finansman Sistemi ................................................................41

2. 2. 4. 1. Mali Dzenlemeler..............................................................................44

2. 2. 4. 2. Mali Yardmlar....................................................................................45

2. 2. 4. 3. Kredi ve Kredi Garantileri ..................................................................46

2. 2. 4. 4. Direkt Yatrmlar.................................................................................47

2. 2. 5. Konut Finansmannda Yeni Ynelimler .....................................................48

NC BLM

3. KONUT FNANSMAN YNTEMLER ................................................................50

3. 1. POTEK FNANSMAN YNTEM ..................................................................51

3. 1. 1. potek Piyasalar..........................................................................................51

3. 1. 1. 1. Birincil potek Piyasas .......................................................................53

3. 1. 1. 2. potek Kredileri ...................................................................................54

3. 1. 1. 2. 1. potek Kredisi Dzenleme Sreci 55

3. 1. 1. 2. 2. On-Line potek Kredisi Dzenleme Sreci 56

VI

3. 1. 1. 2. 3. potek Kredisi Verilmesinde Kullanlan Kriterler 60

3. 1. 1. 2. 3. 1. demelerin Gelire Oran.....................................................60

3. 1. 1. 2. 3. 2. Kredinin Konut Deerine Oran..........................................61

3. 1. 1. 3. potek Kredisi Dzenlemenin Tad Riskler...................................63

3. 1. 1. 3. 1. Fiyat Riski 63

3. 1. 1. 3. 2. Kredi Kullanmama Riski 63

3. 2. 1. 4. potek Kredisi Dzenlemeden Elde Edilecek Getiriler.......................65

3. 2. 1. 4. 1. Kredi Dzenleme ve Kredi Takibi cretleri 66

3. 2. 1. 4. 2. kinci El Piyasa Sat Kar 67

3. 2. 1. 4. 3. Faiz Gelirleri 68

3. 2. 1. 5. potek Kredisine Yatrmn Tad Riskler.......................................69

3. 1. 2. Kredi Sigortas ............................................................................................71

3. 1. 3. potek Kredisi Trleri..................................................................................73

3. 1. 3. 1. Klasik Konut Kredisi ..........................................................................73

3. 1. 3. 2. Artan deme Tutarl Konut Kredisi ...................................................77

3. 1. 3. 3. Deiken Faizli Konut Kredisi............................................................78

3. 1. 3. 4. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi ...........................................79

3. 1. 3. 5. ki Endeksli Konut Kredisi..................................................................80

3. 1. 4. kincil potek Piyasas .................................................................................83

3. 1. 5. potee Dayal Menkul Kymetler ..............................................................86

3. 2. ALTERNATF FNANSMAN YNTEMLER ................................................89

3. 2. 1. z Sermaye Paylam Yntemi ..................................................................90

3. 2. 2. Leasing Yntemi .........................................................................................98

3. 2. 2. 1. potek Finansman Yntemiyle Karlatrma ...................................100

3. 2. 2. 2. Leasing Uygulamalar .......................................................................103

VII

3. 2. 3. Maliyet Art Taksitli Sat Yntemi..........................................................104

DRDNC BLM

4. GELM VE GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT

FNANSMANI.........................................................................................................107

4. 1. GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT FNANSMANI....................107

4. 1. 1. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Olmayan Konut Finansman ........110

4. 1. 2. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansman .......................112

4. 1. 3. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansmann Geliimi.......114

4. 1. 4. Kolombiya Uygulamas ............................................................................121

4. 1. 5. Brezilya Uygulamas.................................................................................122

4. 1. 6. ili Uygulamas.........................................................................................123

4. 2. GELM LKELERDE KONUT FNANSMANI.......................................125

4. 2. 1. ABDde Konut Finansman, lgili Kurumlar ve Uygulamalar ................125

4. 2. 1. 1. Konut Finansmannda Federal Finansal Kurumlar ...........................126

4. 2. 1. 1. 1. Federal Konut Kredi Bankalar 127

4. 2. 1. 1. 2. Federal Konut daresi 127

4. 2. 1. 1. 3. Federal Ulusal potek Birlii 128

4. 2. 1. 1. 4. Hkmet Ulusal potek Birlii 129

4. 2. 1. 1. 5. Federal Konut potek Kredisi irketi 129

4. 2. 1. 2. Konut Finansmannda zel Sektr Finansman Kurumlar ...............131

4. 2. 1. 2. 1. Amerika Finans Kurumu 131

4. 2. 1. 2. 2. Utah Konut Finansman Kurumu 132

4. 2. 1. 3. ABDde Konut Finansmann Etkileyen Unsurlar ............................133

4. 2. 2. Avrupa Birlii lkelerinde Konut Finansman ve Uygulamalar .............135

VIII

4. 2. 2. 1. Avrupa potek Pazarlar ....................................................................136

4. 2. 2. 2. Avrupa potek Kreditrleri................................................................140

4. 2. 2. 3. Avrupa potek Kredisi Fonlar ..........................................................142

4. 2. 2. 3. 1. Mevduatlar ve Yap Tasarruf Sandklar 142

4. 2. 2. 3. 2. potekli Tahviller 146

4. 2. 2. 3. 3. potee Dayal Menkul Kymetler 148

4. 2. 3. ABD ve Avrupa Birlii potek Pazarlarnn Karlatrlmas ..................148

BENC BLM

5. TRKYE'DE KONUT FNANSMANI VE KONUT FNANSMAN

YNTEMLERNN UYGULANABLRLK ANALZLER ..........................152

5. 1. TRKYEDE KONUT FNANSMANI .........................................................152

5. 1. 1. Kurumsal Olmayan Konut Finansman.....................................................153

5. 1. 2. Kurumsal Konut Finansman ....................................................................154

5. 1. 3. Trkiyede Kurumsal Konut Finansman Uygulamalar............................156

5. 1. 3. 1. Ticari Bankalar..................................................................................156

5. 1. 3. 2. Toplu Konut daresi ..........................................................................158

5. 1. 3. 2. 1. Toplu Konut retimi 159

5. 1. 3. 2. 2. Altyapl Arsa retimi ve Arsa Tahsisi 160

5. 1. 3. 2. 3. Konut Kredileri 162

5. 1. 3. 2. 4. Belediye Projeleri 164

5. 1. 3. 2. 5. Konut Edindirme Yardm 165

5. 1. 3. 2. 6. Toplu Konut Tasarruf Sistemi 166

5. 1. 3. 2. 7. Mevduatla Konut Finansman Sistemi 167

5. 1. 3. 2. 8. potee Dayal Konut Kredisi Sistemi 170

IX

5. 1. 4. Toplu Konut Uygulamalarnn Deerlendirilmesi ....................................171

5. 2. KONUT FNANSMAN YNTEMLERNN UYGULANABLRLK

ANALZLER ...................................................................................................175

5. 2. 1. potek Finansman Ynteminin Analizi .....................................................175

5. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ........................................................................176

5. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam 176

5. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam 178

5. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi .........................................180

5. 2. 1. 3. ki Endeksli Konut Kredisi................................................................182

5. 2. 1. 4. potek Kredilerinin 1986-2000 Dneminde Uygulanabilirlik

Analizleri...........................................................................................184

5. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi 185

5. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi 186

5. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Konut Kredisi 188

5. 2. 2. Alternatif Finansman Yntemlerinin Analizi ...........................................189

5. 2. 2. 1. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi.........................190

5. 2. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml Finansman

192

5. 2. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam..........................................................192

5. 2. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam ............................................................193

5. 2. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml

Finansman 194

5. 2. 2. 1. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml Finansman 195

5. 2. 2. 1. 4. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi le potek

Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas

196

X

5. 2. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml

Finansman .........................................................................196

5. 2. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye

Paylaml Finansman .......................................................197

5. 2. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml

Finansman .........................................................................198

5. 2. 2. 2. Leasing Konut Finansman Yntemi.................................................199

5. 2. 2. 2. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing...............................................199

5. 2. 2. 2. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam..........................................................200

5. 2. 2. 2. 1. 2. Enflasyonlu Ortam ............................................................207

5. 2. 2. 2. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing .............................208

5. 2. 2. 2. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing...................................................214

5. 2. 2. 2. 4. Leasing Konut Finansman Yntemi ile potek Finansman

Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas...............216

5. 2. 2. 2. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing.......................................216

5. 2. 2. 2. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing.....................216

5. 2. 2. 2. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing...........................................219

SONU.........................................................................................................................221

KAYNAKLAR ............................................................................................................230

XI

EKLER

Sayfa No

EK/A 1986-2000 Dnemi Ekonomi Verileri.................................................................242

EK/B 1986-2000 Dneminde Enflasyon Seviyesine Endeksli Kredi Alnmas............243

EK/C 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi Alnmas..........................................244

EK/D z Sermaye Paylaml Konut Finansman Ynteminin Analizi.........................246

EK/E z Sermaye Paylaml Konut Finansman Ynteminin 1986-2000

Dneminde Analizi. ............................................................................................249

EK/F Klasik Konut Kredisi ve Leasing.........................................................................251

EK/G Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing.......................................................259

EK/H ki Endeksli Kredi ve Leasing.............................................................................263

EK/I Leasing Konut Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Test

Edilmesi...............................................................................................................273

XII

TABLOLAR

Sayfa No

Tablo 3. 1 potek Kredisinde Risk Ynetimi ..................................................................65

Tablo 3. 2 Klasik Konut Kredisi in Aylk Geri demeler Tablosu .............................75

Tablo 3. 3 ki Endeksli Kredi Uygulama rnei ............................................................82

Tablo 3. 4 30 Yl Vadeli potek Kredisi demeleri........................................................92

Tablo 3. 5 30 Yl Vadeli potek Kredisi demelerine Eit z Sermaye Paylam

Yntemi Kira demeleri...........................................................................94

Tablo 3. 6a potek Kredisi demeleri zet Tablo..........................................................95

Tablo 3. 6b z Sermaye Paylam Yntemi demeleri zet Tablo ..............................95

Tablo 3. 6c z Sermaye Paylam Yntemi ...................................................................97

Tablo 4. 1 Gelimekte Olan lkelerde Konut Finansman ...........................................112

Tablo 4. 2 Avrupa Birlii lkelerinde Konut potek Kredileri ....................................137

Tablo 4. 3 Avrupa Birlii lkelerinde potek Kredisinin zellikleri...........................139

Tablo 4. 4 Genel Fonlama Metotlarnn Kullanm.......................................................144

Tablo 4. 5 Avrupa Birlii lkelerinin potek Kredisi Fonlama Metotlar ....................145

Tablo 4. 6 Avrupa potekli Tahvil Pazarlar .................................................................146

Tablo 4. 7 Avrupa Birlii potek Pazarlar le ABD potek Pazarlar Arasndaki

Farkllklar....................................................................................................149

Tablo 4. 8a Kamu Garantisi Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin

Karlatrlmas .........................................................................................150

Tablo 4. 8b potek Kredileri ve Fonlama Aralarnn Gvenirlik zellikleri

Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin Karlatrlmas...........151

Tablo 5. 1 TOK Tarafndan Kredi Alan Konut Saylar ve Finansman Salad

Konutlar ......................................................................................................172

XIII

Tablo 5. 2 Klasik Konut Kredisi Geri demeleri .........................................................177

Tablo 5. 3 Faiz Oran % 85 ve 10 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri ..178

Tablo 5. 4 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri ..179

Tablo 5. 5 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi..................................................................180

Tablo 5. 6 ki Endeksli Kredi........................................................................................183

Tablo 5.7 1986 Ylnda 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Alnmas.......................186

Tablo 5. 8 1986-2000 Dneminde 15 Yl Vadeli TFE'ne Endeksli Konut Kredisi ...187

Tablo 5. 9 Konut Deerinin % 50si Orannda, Yllk % 8,5 Reel Faiz le Kredi

Alnmas........................................................................................................189

Tablo 5. 10 Klasik Konut Kredisi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin

Karlatrlmas .........................................................................................193

Tablo 5. 11 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi ile z Sermaye

Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas.................................194

Tablo 5. 12 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman

Ynteminin Karlatrlmas .....................................................................195

Tablo 5. 13 ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin

Karlatrlmas .........................................................................................196

Tablo 5. 14 1986-2000 Dneminde Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye

Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas................................197

Tablo 5. 15 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml

Finansmann Karlatrlmas...................................................................198

Tablo 5. 16 Enflasyonsuz Ortamda Kreditr Nakit Akmlar .......................................203

Tablo 5. 17 Enflasyonsuz Ortamda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar ..................204

Tablo 5. 18 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas

(Enflasyonsuz Ortam) ................................................................................206

XIV

Tablo 5. 19 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas

(Sabit Enflasyon)........................................................................................207

Tablo 5. 20 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit

Akmlar .....................................................................................................210

Tablo 5. 21 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Leasing Kiralayan Nakit

Akmlar .....................................................................................................211

Tablo 5. 22 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas

(Sabit Enflasyon)........................................................................................212

Tablo 5. 23 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Borlu Nakit

Akmlar .....................................................................................................213

Tablo 5. 24 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas (Sabit

Enflasyon) ..................................................................................................215

Tablo 5. 25 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit Akmlar ....................217

Tablo 5. 26 Fiyat Seviyesine Endeksli Leasingde Kiralayan Nakit Akm .................218

Tablo 5. 27 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin

Karlatrlmas .........................................................................................219

Tablo 5. 28 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas.....................220

XV

XVI

EKLLER

Sayfa No

ekil 1. 1 Enflasyon-Konut Finansman Sistemi likisi..................................................13

ekil 2. 1 Geleneksel Konut Finansman Modeli.............................................................35

ekil 2. 2 potek Bankaclnn leyii .........................................................................40

ekil 3. 1 On-Line Kredilendirme Sreci .......................................................................57

ekil 3. 2 On-line potek Kredisi Dzenleme Hacmi......................................................58

ekil 3. 3 kincil potek Piyasas: Direkt Sat................................................................84

ekil 3. 4 kincil potek Piyasas: Araclk Yklenimi le Sat .....................................85

ekil 3. 5 potee Dayal Menkul Kymetletirme lemi...............................................88

ekil 4. 2 Avrupa Ekonomisinde potek Pazarlarnn Hacmi ......................................138

ekil 4. 3 Konut ve Ticari potek Kredisi Hacmi .........................................................139

ekil 4. 4 Kreditrlerin Tipi Bakmndan Konut potek Kredileri................................141

ekil 4. 5 ABde Kullanlan potek Kredisi Fonlama Metodlar ..................................143

ekil 4. 6 Avrupa Topluluu lkelerinde potekli Tahvillerin Hacmi .........................147

ekil 5. 1 Trkiyede potek Kredileri (Mart 1999-Haziran 2001)...............................157

GR

Konut sektr, ekonominin en nemli sektrlerinden birisidir. Konut sektrnde arsa ve

inaat malzemelerinden sonra en nemli unsur ise finansmandr. Yeterli finansman elde

edildiinde dier faktrler de elde edilebilecektir.

Az gelimi ya da gelimekte olan lkelerde temel sorunlarn banda, finansman

kayna sknts gelmektedir. Bu lkelerde var olan kaynaklar yatrmclara

ynlendirilememektedir. Gelimekte olan bir lke olarak Trkiye ekonomisinin de

temel sorunlarndan birisi, tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasdr (Teker,

1996: 1).

Gelimi lkelerde gl finansal piyasalar finansman kayna sorununa zm

getirebilmektedir. Nakit fazlas olan kii ya da kurulular finansal piyasalarda

tasarruflarn deerlendirerek gelir elde ederken, nakit ihtiyac olanlar da bu

piyasalardan dk maliyetlerle kaynak salamaktadrlar.

Gelimi lkelerde konut finansmannn ihtiya duyduu kaynaklar daha ok sermaye

piyasalarndan elde edilebilirken, gelimekte olan lkelerde baz kamu kurulularnn

birikimleri ve zel vergiler veya zorunlu tasarruf yntemleriyle genel bteden yaplan

tahsislerle oluturulan fonlar bu amala kullanlmaktadr. Ancak bte kaynaklar, bte

a verilen dnemlerde veya ekonomik kriz srelerinde baka sektrlere

aktarlabildiinden gvenli olmayan kaynaklar olarak nitelendirilmektedir. Bireysel

tasarruflarn konut finansman iin kullanlmas en bata gelen hedef olmakla birlikte

konut finansmanna ynlendirilmesi enflasyonist dnemlerde mmkn olmamakta ve

yksek faizli devlet tahvilleri veya mevduat gibi finansal yatrm aralar ile rekabette

gcn kaybetmektedir (DPT, 1996: 7).

Bu kadar byk bir neme sahip ve acil olarak zlmesi gerekli konut sektrnn

finansman probleminde bata dar gelirli aileler olmak zere kiilerin kurumsal

yntemlerle ve uzun vadeli konut finansman salayabilmeleri byk bir nem arz

etmektedir. Bu konuda baar kazanlmas, bata dk bir enflasyon oran olmak zere

makro ekonomik dengelerin salkl bir ekilde kurulmasnn yan sra, finansal

1

piyasalarn gelimiliine ve gayrimenkul [konut] finansman ile sermaye piyasalar

arasndaki balantnn gl olmasna baldr (Ylmaz, 2000: 5).

Konut finansman sisteminin, zel sektr finans kurumlarna ve serbest piyasa

mekanizmasna dayanmad bir sistemde, mevcut bankaclk sistemi daha ok yksek

ve ortann st gelir grubuna ynelik ipotek (konut) kredilerini1 arz etmektedir. Konut

a sorununun zm iin kamu destekli programlarda ise, kurumlarla

sbvansiyonlara bavurulmakta ancak bu destek de ksa vadeli olmaktadr.

Konut finansman sorununun sermaye piyasalar yoluyla zme kavuturulmas ve

gayri menkullere hareket kazandrlmas gelimi lkelerde sklkla grlen bir

durumdur. Ancak bu konuda lkemiz ve sermaye piyasas henz bir baar

gsterememitir. Konut sahibi olmak isteyen kiiler ounlukla kendi birikimleri ve

kurumsal olmayan yollarla elde ettikleri ksa vadeli kaynaklarla bunu

gerekletirmektedirler. Nitekim, yaplan bir aratrma, lkemizde konut finansmannn

yalnzca % 2.7sinin mali piyasalar yolu ile gerekletiini tespit etmitir (PIAR-

GALLUP, 1991: 29). Devletin salad direkt konut finansman ise uzun vadede

baarszlk gstermitir. Toplu Konu daresinin (TOK) ilk kurulduu yllarda alan

krediler konut maliyetinin % 77sini karlarken, bu oran 1997 ylnda % 20ye

dmtr (Ylmaz, 2000: 5).

Dier lkelerde 1970lerden itibaren ipotek kredilerinin havuzlarda toplanarak bunlara

dayanan menkul kymet ihrac ile yaplan menkul kymetletirme konut finansman

konusunda kaydedilmi en nemli gelime olarak kabul edilmektedir. Yeni kredi

eitleri ile yksek enflasyondan kaynaklanan baz problemler giderilerek, hem bor

salanan hem bor salayan kitle geniletilmi, hem de kurumsal yatrmclarn

piyasalara girii salanmtr (a.g.e., s. 6).

Trkiyede dnyadaki gelimelere paralel olarak, konut piyasalar ile sermaye piyasas

arasndaki ilikiyi gl bir ekilde kuracak yeni bir konut finansman sisteminin

kurulmas zorunluluk haline gelmitir. Devletin konuta direkt finansman salamak

1 potek kredisi ve konut kredisi kavramlar e anlamda kullanlmaktadr. potek kredisi, 10 yldan 30 yla kadar uzayabilen uzun vadeli konut kredisidir.

2

yerine, piyasa faiz oranlarndan, uzun vadeli, yksek tutarl ve enflasyonist ortamlarda

yaayabilir konut kredilerine dolayl destek salamas gerektii gr yaygndr.

Bylece finans sektrnn hakim gc olan bankalarn, konut finansmannda ok daha

aktif roller stlenmesinin ve gerekli fonlarn yksek maliyetli mevduatlardan ziyade

menkul kymetletirme yolu ile bir araya getirilmesinin, oluturulacak yeni konut

finansman sisteminin temel unsurlar olaca dnlmektedir (a.g.e., s. 6).

Bir lkenin konut sorununun zmn hzlandrmak iin ortaya koyaca ulusal konut

politikas ve finansman sistemi o lkenin ekonomik koullar ve imkanlar erevesinde

mevcut kurumlar deerlendirecek ve gelitirecek bir yapya sahip olmas

gerekmektedir. Bu amala Trkiyedede ortaya konulacak konut finansman sisteminin

mevcut finans sistemi ierisinde kurulmas imkanlarnn aratrlmasnn ve geleneksel

bankaclk sistemine alternatif olacak henz uygulamaya geirilmemi konut finansman

yntemlerinin Trkiye artlarnda uygulanabilirliinin analiz edilmesinin konut

finansman sorununun zmn hzlandraca dnlmektedir. Nitekim, farkl gelir

gruplarnn yer ald toplumlarda, her gelir grubuna ynelik konut sorunun zm iin

gelitirilmi konut finansman modelleri (yntemleri)nin uyguland grlmektedir.

Yukarda bahsedilen konular ele alnarak alma drt ana blm ile bir uygulama

blmnden olumaktadr. lk blmde genel olarak konut sorunu ve konut finansman

ile ilgili genel bilgiler verilmektedir. kinci blmde konut finansman kaynaklar ve

sistemleri incelenmektedir. nc blmde, ipotek finansman yntemi, ipotek

piyasalar ve alternatif finansman yntemleri konusunda bilgi verilmitir. Drdnc ana

blmde ise, gelimi ve gelimekte olan lkelerdeki konut finansman ve uygulamalar

ele alnmtr.

Uygulama blm olan beinci blmde, Trkiyedeki konut finansmannn mevcut

durumu incelenerek, Trkiye koullarnda konut finansman yntemlerinin

uygulanabilirlik analizleri yaplmtr. Sz konusu blmde, konut kredi trleri

incelenerek 1986-2000 dnemi ekonomi verileri nda test edilmitir. Ayrca, konut

kredi trlerine alternatif yntemler olarak z sermaye paylaml konut finansman

yntemi ile Trkiyede henz uygulamaya geirilmemi olan leasing konut finansman

yntemi incelenmi ve bu yntemler de 1986-2000 dneminde test edilmitir.

Uygulamada kullanlan tm veriler ve tablolar EK/A-EK/Ida sunulmutur.

3

BRNC BLM

1. KONUT, KONUT SORUNU VE KONUT FNANSMANI

Konut asl ihtiyalarmzdan biri olarak sosyal, kltrel ve etik adan ok ynl bir

meden kurumdur. Bilhassa gnmzde konut, teknik ve mhendislik ynleri yannda

finansal adan ayrca bir aratrma konusu olmutur. Konut finansman konusuna

gemeden nce, konut kavramnn aklanmas gerekmektedir. Konut yerine literatrde

kimi zaman mesken, ev, gayrimenkul kavramlar kullanlmaktadr. Burada kavram

birlii salamak iin konut terimi kullanlacaktr.

1. 1. Konut Kavram

Beslenme ve giyinme yannda, en temel ihtiyalardan birini oluturan barnma ihtiyac,

konut ad verilen fiziksel evrede giderilmektedir. Sosyal gvenlii salayan konut,

uzun sre dayanan bir tketim maddesi olarak da ifade edilebilir.

Konutun, birey ve ailenin temel gereksinimini karlayan, barnma nitelii

bulunuyorken, toplum ve ekonomi asndan bir ok kii ve rgt bir araya getiren

sosyal nitelii bulunmaktadr (Turner, 1988).

Konut, bir medeniyet kltrnn grnts olarak toplumun ncelikle ekonomi

durumunu, karlat finansal problemleri ve glkleri yanstmaktadr. Bu nedenle

konut, sanayi devrimi, nfus art ve kentleme sonucu bata devletin gvenlik, salk

ve toplumsal huzur gerekesiyle bir kamu grevi olarak ele almas gereken ve tm

kurumsal ve kurumsal olmayan kaynaklarn harekete geirilmesini gerektiren bir sorun

olmutur.

1. 2. Konut Sorunu

Konut, kalknma dzeyi dk, kaynaklar kt ya da dalm adaletsiz, kalknma

planlarnda ncelikleri sosyal sorunlara, dolaysyla konuta kaydramam lkelerde

temel toplumsal sorun olarak ortaya kmaktadr.

4

Gnmzde salkl olmayan konutlarn hane halknda ciddi kntlere sebep

olabilecei, bu nedenle konut ve sosyal tesislerin gelitirilmesi konusunda daha ok

gayret sarf etmenin gerektii gittike daha fazla farkna varlmaktadr (Turan, 1999: 25).

Toplumda, birey, aile ya da bireylerden oluan hane halknn mekansal birim olan

konut, gvenli ve salkl yaama koullarn salayacak nitelik ve nicelikte olmaldr.

Bu gereklilikler erevesinde ortaya kan konut gereksinimi ayr bir sorun meydana

getirmektedir.

1. 2. 1. Konut Gereksinimi

Konut gereksinimi, kiilerin minimum dzeyde barnma gereksinmelerini karlamak

iin gerekli konut says ve kalitesi ile belli bir zamanda mevcut konut says ve kalitesi

arasndaki fark eklinde tanmlanmaktadr. deme gc olsun olmasn her birey belli

bir konuta gereksinim duyar. Bu nedenle konut gereksinimi duraan ve devingen

olmak zere iki ekilde snflanabilir. Duraan konut gereksinimi, bir yerde belli bir

zamanda yeni yaplan konutlarn says ile konut edinmek isteyen hane halk says

arasndaki fark olarak tanmlanrken, devingen konut gereksinimi ise, gelecekteki

barnma gereksiniminin nfus younluunu karlamasnn ngrmdr (Kele, 1997:

287).

Konut gereksinmesinden ayrlamayan bir kavram olarak konut sorununun ilk grnm

konut a eklinde ortaya kmaktadr. Konut a, mevcut hane halk says ile

mevcut konut says arasndaki dengesizlii ifade eden bir kavram olup; Ak Konut

A ve Gizli Konut A biiminde grlmektedir. Ak konut a, gzle

grnen saysal zellii olmasna karlk, gizli konut a, barnma koullarnn

niteliidir. Bir konut biriminin birden fazla hane halk tarafndan paylalyor

olmasndan gizli konut a ortaya kmaktadr. Gizli konut a nitel bir zellik

tamakta olup hane halk tipleri ile konut tipleri arasndaki dengesizlikten doar (a.g.e.,

s. 287-288).

Konut sorunu ve gereksinimi ksaca tanmlandktan sonra, genel olarak konut sorununu

ortaya karan etkenlerin sralanarak aklanmas gerekmektedir.

5

1. 2. 2. Konut Sorununu Ortaya karan Etkenler

zellikle gelimekte olan lkelerde hzl kentleme, elverisiz koullar, kii bana gayri

safi milli haslann art gsterememesi, hzl enflasyon, olaanst nfus art, artan

isizlik, ciddi mali skntlar ve ok yksek dzeydeki d borlar, bir ok lkenin

kalknma programlarn, stratejilerini, siyasi ve sosyal istikrarn nemli lde

etkilemektedir. Bu etkilerin yansmas konut sorunu eklinde ortaya kmaktadr. Bunlar

aada aklanmaktadr (Pulat, 1992: 71-78; Turan, 1999: 38-39):

- Nfus Hareketleri:

Kalknma abas iinde bulunan az gelimi ve gelimekte olan lkelerde son 50 yldr

karlalan en nemli iki sorun hzl nfus art ve kentlemedir. Bu lkelerin pek

ounda yllk ortalama nfus art %2-3 arasnda deimekte, kentlerde yaayanlarn

says ise ylda ortalama %6-7 orannda artmaktadr. Gelimekte olan lke kentlerinde

nfus art, art hz, dal ve nfus bykl, lkelerin toplumsal ve ekonomik

yaplarna bal olarak konut sorununu ortaya karan temel etkenlerdendir (Doan,

1988:10).

- Kentleme ve G:

Kentleme, sanayileme ve ekonomik gelimeye bal olarak kent saysnn artmas ve

kentlerin bymesi eklinde ortaya kan toplum yapsnda artan oranlarda rgtleme,

i blm ve uzmanlama yaratan, insanlarn davran ve ilikilerinde kentlere zg

deiikliklere yol aan bir nfus birikimi sreci olarak tanmlanmaktadr (Kele, 1997:

19). lk bakta bir demografik olay olarak grnen kentlemenin nedeni doal

artlardan ok krsal alanlardan kentlere olan nfus akndr (a.g.e., s. 22). Krdan kente

g, krsal alanlarn itici, kentlerin gerek ve yapay ekici zellikleri nedeniyle

meydana gelmektedir.

ada anlamda dnyada g hareketleri, sanayi devrimi ile krdan kente akn eklinde

balamtr. Trkiyede ise 1940larn sonlarna doru tarmda d yardmlar sonucu

oluan gelimeler ve makinelemenin getirdii isizlik, toprakszlk vb. nedenlerle

balayan krdan kente g hareketi, yine d yardmlarla gelien ulam ayla

hzlanmtr (Doan, 1988:11).

6

Byk nfus ylmalarnn olutuu kentlerde i oluturma kapasitesine, kentsel

hizmetlere ve konuta duyulan ihtiya bym, bu alanlarda sorunlar belirgin bir

biimde ortaya kmtr (Pulat, 1992: 72).

Nfus hareketleri, kentleme ve g kresel bir adan ele alnrsa, dnya kent nfusu

bymesi olduka hzl olmaktadr. 1975-95 yllar aras dnya kent nfusunun 1.73

milyar art 1900 ylndaki toplam dnya nfusuna eit olmutur. Bu gstermektedir ki,

dnya nfusunun byk ounluunu kentsel byme oluturmaktadr. Burada en

nemli etken ise, krsal alandan kente gn yaanarak kentlemenin zirveye

ulamasdr. Bylece dnya nfusunun u anda yzde 50sini kentler oluturmaktadr.

Bu ifadeden dnya nfusunun yarsnn kentlerde yaad anlalmaktadr. in u an

iin Hindistan gibi bu aamaya girmektedir. Bunlara ilaveten, bu iki lke u anda dnya

nfusunun yzde 40n oluturmaya doru gitmektedir. Yeterli ve etkin bir ekilde kent

yatrmnda bulunabilmek iin oluacak konut finansman talepleri bu nedenle ok

fazladr. Bir karlatrma yaplrsa, 1900 ylnda nfusunun yzde 50 den fazlas kent

olan dnyadaki tek lke ngiltere idi. Bu nedenle 1966 ylnda ngilterede yaplan

aratrmalar, ngiliz ehirlerinin geliiminde amortize edilebilir kredinin (kredi

anaparasnn taksitlerle denmesi) nemini vurgulamaktayd (Renaud, 1999: 761).

Bylece ileride daha geni olarak ele alnacak bu konu, bugn konut finansmanyla ilgili

byk neme sahip bir gr olarak ortaya atlmtr.

- Uygun Konut steminin Yetersizlii:

Konut istemi, ailelerin belli bir konutun bedelini ya da kirasn demeye istekli ve

deyecek gte olmalar sonucu oluur. Efektif talep de denilen konut istemi daha ok

ekonomik bir kavramdr (Kele, 1997: 286-287).

Yllk konut gereksiniminin yksekliine karlk, gereksinme eitli nedenlerle

karlanamyorsa, bu durumda potansiyel konut istemi, gerek isteme (efektif talep)

dntrlemediinden genel arz-talep durumu konut pazarnda oluamamaktadr. Dar

gelirli kesimin ellerindeki tasarruflarla elde edebilecekleri konutun yzlmnn

olduka kk olmas (yaklak 14-39 m), hane halknn z kaynaklar ile konut

pazarndan konut almalarnn imkan d olduunu ortaya koymaktadr. (Bkz. DPT,

1996: 5).

7

Ayrca hane halknn ellerindeki tasarruflarna uygun fiyattan konutlarn pazara

sunulmamas, gereksinmeye bal olarak karlanamayan bir talep oluturmaktadr. Bu

durum ise uygunsuz bir ekilde gecekondu yapmna ynelmeye yol amaktadr (Pulat,

1992: 74).

- Gelir Dalm:

eitli snflara sahip toplumlarda konut sunum ve dalmnn gelir dalm ile direkt

ilikisi vardr. Gelir dalmndaki eitsizliklerin ana kayna ise zel mlkiyet ve bunun

oluturduu byk gelirlerdir (a.g.e., s. 75). Konut ve topraktaki zel mlkiyetin varl,

kentsel yaam, kentlemeyi ve biimini eitli ekillerde etkilemektedir. Kentlerin

mekansal yaplarndaki bu etki konut alanlarnda gelir dzeyi ile ilikili olarak kira

halkalarnn olumasna neden olmaktadr (Kele, 1997: 286). eitli snflara sahip

toplumlarn kentlerinde insanca bir yaam srdrmeye imkan veren tipteki konutlarn

bedelini ya da kirasn ancak st gelir grubundakiler karlayabilmektedir. Dar gelirli

gruplar ise kent hizmetlerini oundan veya tmnden yoksun, kalitesi dk,

gsterisiz, geri kalm evrelerde yaamak durumunda kalmaktadrlar (a.g.e., s. 287).

Tm bunlardan anlalaca zere, konut talebini etkileyen en nemli etkenlerden biri

konut sahibi olmak isteyen kitlelerin gelir dzeyidir. Potansiyel konut isteminin gerek

isteme dnmesi, gelir ve dolaysyla birikim imkanlar ile yakndan ilikilidir.

Konutlar ister bireysel olarak ister kamu, kooperatif vb. Toplu konut kurulularnca

finanse edilerek gerekletirilsinler, sonuta konut bedeli bunlar kullanacak olan birey

veya ailelerce denmektedir. Gelir dklnn nemi, bu noktada konut sahibi olmak

isteyen ailelerin birikim glerinin sfra yakn olmas eklinde ortaya kmakta, dar

gelirlilerin gereksinimine uygun konut edinme imkann tmyle ortadan kaldrmaktadr

(Pulat, 1992: 75).

- Konut Sunumu:

Konut sorununda etkili bir faktr de istem lsnde konut sunulmas yani retimidir.

Konut a sorununun zm ancak gereksinme kadar retimin gereklemesiyle

mmkndr. Bu dzeyde bir retim ise bina yapm finansman, rgtlenmesi,

teknolojisi ile arsa, alt yap vb. faktrlere baldr. Bu faktrlerde oluan skntlar

8

sektre yansmakta, lkedeki konut retiminin ruhsatl konut eklinde gereklemesini

engellemektedir (a.g.e., s. 76).

- Konut retiminde rgtler:

Konut retiminde, kamu, zel ve kooperatif olmak zere ana sektr bulunmaktadr.

Konut retiminde gerekli finansman, teknoloji, malzeme, arsa ve alt yapnn bir araya

getirilerek retime ynlendirilmesi giriimci rgtlerce yaplmaktadr. Konut

retiminde giriimci rgtler, yukarda bahsedilen sektrler olmaktadr. Bu rgtlerden

zel kesim, ounlukla yap-sat denilen z kayna ve iletme sermayesi kk

mteahhitlerden olumakta olup, rettii konutlar byk lde deme gc olan

kesimlere ynelik bir nitelik tamaktadr. deme gc olan kesimlerin zamanla konut

sahibi olmalar, mteahhitleri konut sahibi olamayan dar gelirli kesimlere ynelmeye

itmektedir. Dar gelirli kesim ise artan konut ina maliyetleri nedeniyle konut edinme

imkan azalmaktadr. Dolaysyla zel kesimin konut retimi durgunluk iine

girmektedir (Turan, 1999: 100; DPT, 1996: 54-55).

Kooperatifler uzun bir deme dnemi ve balang demelerinin dk dzeyde

olmalar nedeniyle dar gelirli ailelerin konut edinmeleri iin uygun rgtler olarak

grldnden kooperatiflerin kurulumu hzlanmaktadr. Ancak kooperatifler arsa,

altyap ve finansman nedeniyle konut retimini 7-10 yl gibi bir sreye yaynca dar

gelirli kesimin konut sahibi olma istekleri krlmakta ve bu durum ise kooperatiflerin

baarsn azaltmaktadr.

Kamu kurulular ise yeterli kaynaa sahip olamamas, teknik sorunlarnn bulunmas,

organizasyon eksiklii ve brokratik engeller nedeniyle kk lekte konut retmekte

bu da konut sorununa zm getirememektedir (Pulat, 1992: 77).

Tm bu sorunlara ilaveten bu almann snrlar dnda kalan yap malzeme fiyatlar,

konut yapmnda kullanlan teknoloji ve arsa ve altyap durumu genel konut sorununu

oluturmaktadr.

9

- Yap Malzeme Fiyatlar ve Kullanlan Teknoloji:

Yap malzemelerinin konut retimindeki nemi, maliyet ierisinde oluturduu payla

llmektedir. Finansman gl, konut malzemelerinin elde edilmesinde karlalan

glkler ve malzeme fiyatlarndaki artlardan domaktadr (Sacan, 1988: 19). Tm

bunlar konut maliyetlerini artrmaktadr.

Konut retiminde kullanlan geleneksel teknoloji, yerli yap malzemelerinin

kullanlmas, istihdam oluturmas, teknoloji yatrm gerektirmemesi gibi avantajlar

yannda retim maliyetlerinin gelimi teknolojilere gre yksek, retim sresinin uzun

olmas gibi dezavantajlar tamaktadr. Bu durum ise fazla miktarda bulunan konut

ann ksa srede kapanmasn gletirmektedir.

- Arsa ve Altyap:

Konut retiminde arsa varl nemli bir yer tutmaktadr. Arsa olmad takdirde

finansman gc konut arz konut retiminin gerekletirilmesinde yetersiz kalmaktadr.

Trkiyede imar planlarnn eksiklii nedeniyle kentsel gelimenin gerektirdii arsa

retimi ve arsa stokundaki art, kent nfus artna paralel bir gelime gsterememi ve

olduka yetersiz seviyede kalmtr (Turan, 1999: 47). Arazilerin arsaya dntrlmesi

plan ve programszlk nedeniyle uzun zamanlarda olmaktadr. Alt yaps hazr ucuz arsa

retilemediinden arsa speklasyonu nlenememekte, kentleme gelii gzel, plan d

olumakta, ehir merkezlerinde skklk ve barnma younluu artarken, ehir

evrelerindeki arsa haline dntrlmemi, alt yaps olmayan arazilere gecekondular

yaplmaktadr (Doan, 1988:12).

Arsa fiyatlarnn ar derecede ve srekli art ile konut maliyetleri iindeki paynn

%40-50lere hatta %70 lere varmas, giderek artan sayda kiinin konut sahibi olmasn

gletirmekte, bu ise konut talebinin yapsn etkileyerek dar gelirlilerin konut

pazarnda yer alamamalarna neden olmaktadr (Pulat, 1992: 78).

- Finansman:

Konut finansmannda gnll tasarruflar ve konut kredileri ana kaynaklar

oluturmaktadr. Kredi kullancnn z kaynaklar olan gnll tasarruflar ise, gelir

10

dzeyi ve tketim harcamalaryla dorudan balantldr. Ancak tasarruflarn konut

almnda yetersiz kald ve mevcut tasarruflarn da baka kesimlere kaydrld bir

ekonomide konut finansmann ana kaynaklarnda ak var demektir. Bankalar ve sosyal

gvenlik kurulular gibi kurumlarn uzun geri deme sreli dk faizli olarak

verdikleri kredilerin gnn koullarnn gerisinde kalmas ve konut almnda kk bir

yzde olarak kalmas konut finansmanndaki a bytmektedir. Konut reticisinin z

kaynaklarnn olmamas ve olumsuz piyasa koullar nedeniyle konut retiminde

isteksiz olmas konut finansmann darboaza sokmaktadr (Turan, 1999: 94; Pulat,

1992: 77) Bu nedenle konut sorununu ortaya karan etkenlerden en nemlisi olan konut

finansman sorununa eilmek ve zmee almak gereklidir.

1. 3. Konut Finansman

Konut retiminde arsa ve inaat malzemelerinden sonra, bir dier sradaki en nemli

unsur, finansmandr. Yeterli finansman elde edildiinde dier faktrlerde elde

edilebilecektir. Bu nedenle finansman, konut retiminde ok nemli unsurlardan

biridir. Nitekim Renaud, (1987a: 30) bir lkenin finansman yntemlerinin, konutlarnn

yapl tarz (shhilik, kalite, vb.) zerinde nemli bir etkiye sahip olduunu ve bylece

kentlerinin grnm de, onlarn finanse edili yntemini yansttn ifade ederek

gnmzde hala daha geerliliini koruyan bir dnce tarzn belirtmitir.

Konut finansman konusunda nce bir ayrmn aklanmas gerekmektedir. Bu iki farkl

konu konut finansman ve konut finansal yardmlardr.

Konut finansal yardmlar, hkmet tarafndan belirli kiilere ve /veya kurumlara

yaplan ve geri demesi olmayan transferlerdir. Bu yardmlar her zaman ok net

tanmlanabilen bir bte kalemi olmamakla beraber, finansal yardmlarn maliyeti

hkmet btesinden karlanmaktadr. rnein faiz oranlar ayarlamasyla yaplan baz

finansal yardm ekilleri bulunmaktadr (Kim, 1997: 1604).

Bununla birlikte kamu sektrnn kt kaynaklar altnda karlksz olarak yaplan bu

yardmlarn etkin, adaletli ve effaf olmas gereklidir. Geleneksel hale gelen faiz oran

finansal yardmlar (interest subsidies), hkmetlerin piyasa faiz oranlarnn altnda

konut kredisi verilmesini salamasyla yaplmaktadr (Kim, 1995: 22).

11

Konut finansal yardmlar, dk gelirlilerin konut kredilerine ulaamama gibi bir sorun

yaamalarndan dolay konut finansman probleminin temeline inememektedir (a.g.m., s.

23). Ayrca bu tip yardmlar, pilot programlarn tesinde geni ve srdrlebilir bir

lekte faaliyette bulunamamaktadrlar. stelik, finansal yardmlar ounlukla dk

gelirlilere ynelik yaplmamakta ve bu yardmlar genellikle orta gelirli hane halk

tarafndan paylalmaktadr. Bu nedenle, faiz oran finansal yardmnn verimsizlii ve

eitsizliinden kanmak iin, hkmet finansal yardm programlarn konut finansman

programlarndan ayrmak gereklidir. Faiz orannn dk tutulmas yoluyla yaplan

finansal yardmn politik amac dk gelirlilere yardm yapmak ise, finansal yardmlara

kademeli olarak orta gelirli gruplarn en dk gelirli kesiminden balanmal ve bu

yardmlar dk gelirli hane halkna hkmet btesiyle finanse edilen toptan verilen

hibelerin yerini almaldr (Kim, 1997: 1604).

Kiilerin konut satn alabilmeleri iin finansman elde etmelerini salayan sre hayati

bir neme sahiptir. Bundan dolay konut finansmannn tek amac, her gelir grubuna

uygun olarak barnma ve konut ihtiyacn mmkn olduunca en geni oranda finansal

seenekler sunarak gelitirmektir. Buna gre tasarruf sahiplerinin ve yatrmclarn

fonlar konut sahibi olmak isteyenlere kanalize edilmektedir. Bununla birlikte konut

finansmannn, amacndan uzak bir ekilde faaliyet gsteren konut finansman pazarnda

ipotek kredilerinin dk faiz oranlarndan, daha dk riske sahip kredi alclarna

ynelik verildii bir finansman tr olarak da tanmland grlmektedir (a.g.m., s.

1604).

Konut fiyatlar hane halk yllk gelirlerinin birka kat zerinde olduundan, konut

sahibi olmak nemli lde birikim ya da borlanmay gerektirmektedir. Borlanma ise,

dorudan ya da finansal sektrn gelime dzeyine bal olarak finansal araclar yoluyla

yaplmaktadr. Ekonominin gelimilik dzeyi arttka finansal aracln, yani

tasarruflarn yatrma ynlendirilmesi ve borlanmann dorudan bor alan ve veren

birimler arasnda yaplmas yerine, finansal kurulular araclyla gerekletirilmesinin

derecesi artmaktadr. Bir tarafta bor almak isteyenlerle dier tarafta kullanm iin

gereksinim duyduu miktarn zerinde kayna olup da bu kaynan kullandrmasnn

karlnda tatmin edici dzeyde bir gelir elde etmek isteyenler, finansal araclar

12

vastasyla bir araya getirilirler. Dolaysyla finansal kaynaklarn, fon a ve fazlas

olan birimler arasnda en verimli bir ekilde ak salanm olur (DPT, 1996: 73).

Enflasyon dzeyine bal olarak, konut finansmannda kullanlabilecek yeni kredi trleri

dzenlenmektedir. Dolaysyla bu durum konut finansmannda enflasyonun etkisini ak

bir biimde ortaya koymaktadr.

1. 3. 1. Enflasyon ve Konut Finansman

Enflasyon ekonomi sisteminin dengelerini bozan en nemli faktrdr. Ekonominin bir

alt sistemi olan konut finansman da enflasyondan olumsuz bir ekilde etkilenmektedir.

Hatta konut finansman, ekonomik sistem ierisinde enflasyondan en fazla etkilenen alt

sistem konumundadr; nk konut finansman uzun vadeli bir finansman tekniidir.

Enflasyon belirsizlii; dolaysyla riski artrdndan uzun vadeli olan konut finansman

sisteminin dengesini bozmaktadr (Alp, 1996: 33).

Enflasyonun konut finansman sistemiyle olan ilikisi aadaki gibi gsterilebilir.

Konut Finansman Sisteminin Performans

Belirsizlik

Enflasyon

Konut Edinimi ve Konut Sektr Byme Hz

Fon Hareketleri

(-)

1 (+)

4 (-)

(-) (+)

3 (-)

(+) Art

(-) Azal

2

ekil 1. 1 Enflasyon-Konut Finansman Sistemi likisi

Kaynak: EnflasyonFinansal Sistem likisi (Yolalan, 2000: 5)

13

ekil 1.1de grld gibi enflasyon arttka (1) belirsizlik meydana gelmekte (2) ve

finansman kurumlarnn uzun vadeli kredi arzndan kanmasyla konut finansman

sisteminin performans azalmaktadr (3). Dolaysyla konut edinimi de azalma

gstermektedir. Tersi durumda, yani enflasyon dtke belirsizlik azalmakta ve konut

finansman sisteminin performans artarak konut edinimi de artmaktadr.

Enflasyonla birlikte konut kredi ilemlerinden doan bankaclk riskleri artmakta ve

belirsizlik vade ufkunu azaltmaktadr. Ayrca bankalarn ilem says ve maliyeti

artarken, konut piyasasna olan fon hareketleri (sermaye yeterlilii) ve yabanc kaynak

girii azalmaktadr (4). Enflasyon, yatrm kararlarnn azalmasna neden olarak konut

finansman sisteminin performansn da azaltmaktadr.

Bir konut finansman sistemi, konut satn almak iin krediye ihtiya duyan kiilerin kredi

geri demelerinde bulunabilmeleri iin, dzenli ve reel olarak artan, en azndan sabit bir

gelir dzeyine sahip olmalarn gerektirmektedir. Aksi takdirde, kiiler alm olduklar

kredilerin geri demelerini yapabilmede glk ierisine decek ve ipotek edilmi olan

konutlarn haczedilmesi gndeme gelecektir. Dolaysyla gelimekte olan lkelerde

kiilerin mevcut ve gelecekteki gelirlerinin deiken olmas, konut finansman

sisteminin salkl ileyiini olumsuz bir ekilde etkilemektedir (Alp, 1996: 33).

Enflasyon gelecekle ilgili belirsizlikleri de beraberinde tadndan finansman

kurumlar, uzun vadeli olarak kredi vermeye olumlu yaklamayacaklardr. Finansman

kurumlarnn bu tutumlarnn deimesi ancak verecekleri kredilerin enflasyon

riskinden arndrlmas halinde mmkn olabilecektir. Bylece, enflasyona endeksli bir

getiri nerilerek yatrmclardan uzun vadeli fon toplanabilecektir. Verilen kredilerin

enflasyona endekslenmi olmas halinde de bu sefer sorun, krediyi alm olan kiilerin

gelir dzeylerinin enflasyon dzeyinde artp artmad konusunda dmlenecektir.

Zira, kiilerin gelir dzeylerinin enflasyonun ok altnda kalmas halinde geri demeler

aksayabilecek ve satn alnan konutlarn haciz ve iflas gndeme gelebilecektir (a.g.e., s.

33).

Konut finansman sistemi, toplanan fonlarn konut sektrne (gerek konut alm ve

gerekse konut inas v.s. iin) transferini salamaktadr. Enflasyon yaanan ortamlarda

belirsizlik artacandan, sahip olduu fonlar eitli yatrm aralarna yatrmak

14

isteyenlerin, bu belirsizlik karsnda, ksa vadeli yatrm aralarn tercih etmeleri

doaldr. Ayn nedenle, finansal kurumlar da uzun vadeli kredilerden ziyade ok daha

ksa vadeli olan ticari krediler ve tketici kredileri gibi kredileri vermeyi tercih

edeceklerdir.

Enflasyon, konut finansman sistemini hem fon toplama hem de fon plasman ynnden

etkilemektedir. Ancak gnmzde ekonomilerin dk oranlarda bile olsa, hepsinin

enflasyon tehlikesiyle kar karya olduklar ve bu problemi yaadklar bir gerektir.

zellikle konut sorunlar daha byk olan ve enflasyonu da yksek ve tehlikeli

dzeylerde yaayan gelimekte olan lkeler asndan olay ok daha ciddi boyutlarda

olmaktadr (a.g.e., s. 34).

Enflasyonun yksek olmasndan dolay nominal faizlerin artmas ve sonuta konut

kredilerinin enflasyona ve cret artlarna endekslenmesi, kredi alm olan kiilerin

srekli olarak bor girdabna girmeleri ve deyemeyecekleri tutarlarla karlamalar

anlamna gelmemektedir. Enflasyona endeksleme yoluyla, kredi alanlarn anapara

tutarlarna enflasyon orannda art yaplmakta, fakat buradaki nemli nokta,

enflasyonla birlikte satn alnm olan mlkn deerinin artt ve hane halknn gelir

dzeyinin ykseldiidir (Rosas, 1990: 7). Gelir dzeyinin bazen az da olsa enflasyonun

altnda artabilecei, ancak konut deerinin genellikle enflasyon dzeyinin stnde art

gsterdii bir gerektir. Bununla beraber, gnmzde uygulanmakta olan konut

finansman teknikleri, kredi alm olan kiilerin gelir dzeylerinin enflasyona kout

olarak artmamas halinde bile ileyecek ekilde dizayn edilmektedir (Alp, 1996: 34).

Konut finansman sektr enflasyondan en ok etkilenen sektrlerin banda

gelmektedir. Bunun nedeni konut finansmannn uzun vadeli olmas, dolaysyla

verilecek konut kredilerinin 15-30 yl gibi vadelerle verilmesidir. Halbuki enflasyonlu

dnemlerde tasarrufular genelde ksa vadeli yatrm aralarn semekte ve konut

finansman kurumlarnn fon girdileri azalmaktadr. Bu olumsuz durumu ortadan

kaldrmak iin, tasarrufularn tasarruflarnn erozyona uramamas gerekmemektedir.

Bunun iin de ilk olarak tasarruflara enflasyon oranndan daha yksek oranda faiz

vermek ve enflasyon deitike bunu da deitirmektir. Dier bir ifadeyle, tasarruflara

denen reel faizlerin srekli olarak pozitif olmasnn salanmas gerekmektedir. kinci

15

olarak da tasarruflara srekli olarak dk reel faiz denmesi ancak tasarruflarn ana

para tutarnn (mevduatn) enflasyon orannda artrlmas gerekmektedir (a.g.e., s. 35).

Alnacak bu tr nlemlerle konut finansman sistemine fon aknn srekli hale

getirilmesiyle, sistemin enflasyon dnemlerinde de skntya girmemesi

salanabilecektir. Doal olarak verilecek olan konut kredilerinin de enflasyona uygun

koullarla verilmesi gerekmektedir (a.g.e., s. 35).

Konut finansman piyasasnn enflasyon veri alnarak enflasyonla birlikte ileyebilecei

zelliklere kavuturulmas gerekmektedir. Bu erevede enflasyon ve endeksleme

konusu byk nem kazanmaktadr.

Konut sektr uzun vadeli fonlara gereksinme duymaktadr. Bu nedenle ksa vadeli fon

piyasasyla rekabet edebilecek bir konut finansman sisteminin oluturulmas

gerekmektedir. Konut iin verilecek olan kredilerin finanse edilebilmesi iin her eyden

nce fon temin edilebilmesi gerekmektedir. Bu fonlarn temin edilebilmesi de doal

olarak bu fonlara denecek olan faizlerin ksa vadeli fonlara gre daha yksek olmasna

baldr. Ksa vadeli olarak toplanan fonlarn da uzun vadeli olarak verilebilmesi

mmkn olmakla beraber, uzun vadeli olarak verilen kredilerin faiz oranlarnn

ayarlanabilir nitelikte olmas halinde bu mmkn olabilecektir. Dier bir ifadeyle,

toplanacak olan fonlarla verilecek olan fonlarn ayn baza oturtulmas halinde fon arz ve

talebi salkl bir ekilde dengelenebilecektir. Dolaysyla, oluturulacak olan konut

finansman sisteminin, bu piyasadaki fon arz ve talebini mmkn olduu kadar yksek

bir seviyede eitleyecek niteliklere sahip olmas gerekmektedir (a.g.e., s. 36).

Uzun vadeli fon temini konut finansmannn temelini oluturmakta ve ana bir sorun

olarak karmza kmaktadr.

1. 3. 2. Konut Finansman ve Uzun Vadeli Fon Sorunu

Konut finansman, yaps gerei uzun vadeli fon bulmay gerektirmektedir. Uzun vadeli

fon hem konutu finanse edecek kredi kurumu tarafndan, hem de konut edinmek isteyen

nihai kredi kullancs tarafndan istenen bir durumdur (Alp, 1996: 35).

16

Enflasyon dnemlerinde ve uzun sreli enflasyon yaayan lkelerde uzun vadeli fon

bulmak ve uzun dnemli kredi kullandrmak imkansz hale gelmektedir. Trkiyede de

en gvenilir borlanc olarak kabul edilen hazine zaman zaman 3 ay gibi ksa sreler

iin bile borlanma imkan bulamamtr (a.g.e., s. 35).

Enflasyon dnemlerinde uzun vadeli szlemelerden ve uzun vadeli fon arzndan

kanlmaktadr, ancak uzun vadeli fon arznn kslmasnn tek nedeni enflasyon

olmayabilir. Sermayenin kt olmas, gelirin belirli bir oran olan tasarruf orannn dk

olmas da uzun vadeli fon arzn kstlayan unsurlar olarak karmza kmaktadr (a.g.e.,

s. 35).

Bunlarn yannda uzun vadeli fon arz edecek kurumsal yaplarn olmamas da bu trdeki

fon arzn kstlamaktadr. rnein yelerine emekli olduklar zaman deme yapacak bir

emeklilik fonundan veya sigorta kuruluundan uzun vadeli fon arz etmesi beklenirken,

yeterli tasarruf (ve gelir) dzeyi bulunmayan birinden ve yakn gelecekteki tketim

harcamalarn finanse etmek amacyla tasarruf ettii dnlen bir aileden uzun vadeli

fon arz etmesi beklenmemelidir. Bu nedenle uzun vadeli fon arz lkenin gelir dzeyi,

kurumsal yaps ve enflasyon oran ile yakndan ilgilidir.

lkedeki finans sektrnn kurumsal yaps, gelir dzeyi ve enflasyon oran veri olup

bu deikenlerin bireysel dzenlemeler ve abalarla deitirilmesi mmkn

bulunmamaktadr, ancak enflasyon orannn mali piyasalar zerine olan vade ksaltc

olumsuz etkilerini gideren nlemler alnabilir. Bu balamda endeksleme uzun vadeli fon

temini iin uygun bir yntem olarak karmza kmaktadr.

Uzun dnemli fon arz ve talebinin olmamas, uzun dnemli bir fon arz ve talebini

gerektiren ipotee dayal kredi veren kurumlarn ortaya kn ve bu ynde hizmet

verilmesini engellemektedir.

Konut finansmannda uzun vadeli fon temini balca bir sorun olmakla birlikte konut

finansmannda bu fonlarn nasl temin edildii ve kaynaklarnn neler olduunun

belirlenmesi gerekmektedir.

17

KNC BLM

2. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI VE SSTEMLER

2. 1. Konut Finansman Kaynaklar

Gnmzde konut finansman kaynaklar arlkl olarak kurumsal olmayan kaynaklar

ve kurumsal kaynaklar olmak zere iki fon kaynandan salanmaktadr. Kurumsal

olmayan kaynaklar; hane halk tasarruflar, arkadalardan veya akrabalardan salanan

yardm niteliindeki fonlar, iverenlerden veya iyerinde alan meslektalardan

salanan fonlar ve kredi birlikleri/gruplarndan alnan kredilerdir (Okpala, 1994: 1571-

1572). Kurumsal olmayan kaynaklara ilaveten daha nce yaplm olan tasarruflarla

alnm olan altn v.s. gibi deerlerin satlmas yoluyla salanan fonlar, tefeci olarak

bilinen resmi olmayan kiilerden salanan krediler, yapsat olarak nitelendirilen

mteahhitlerden salanan krediler, konut kooperatiflerince salanan tahsisatlar ve

iverenin altrm olduu personeline fon tahsis ederek salam olduu ii evleri

saylabilir (UNCHS, 1991: 49, Gibb ve Munro, 1991: 74). Kurumsal kaynaklar olarakta;

ticari bankalarn ipotekli konut kredileri, konut birlikleri, kooperatif birlikleri veya kredi

ve tasarruf kurumlarnn am olduklar krediler saylabilir (Okpala, 1994: 1573).

Konut finansman kaynaklar aada ayrntl bir biimde incelenmektedir.

2. 1. 1. Kurumsal Olmayan Kaynaklar

ehirler finanse edildikleri ekilde ina edilirler (Renaud, 1987: 28). Bu cmleden

ehirler hangi kaynaklarla finanse edilmilerse ehir konutlarnn ayn kaynaklardan

finanse edileceklerini anlamaktayz. Gelimekte olan lkelerde konut birimlerinin ve bu

konutlarn bulunduu semtlerin nasl finanse edildiklerini onlarn d grnmnden

belirlemek mmkndr. Kurumsal olmayan konut finansman, finansmann genellikle

adi borlanma senetlerine dayal olarak dzenli bir nitelii olmayan kk hacimli,

olduka yerellemi ve karlkl gvene dayanan biimine dayanmaktadr. Bu tr resmi

nitelii olmayan finansman, rnein ABDde bulunan Dnml Tasarruflar ve Kredi

Birlikleri (Rotating Savings and Credit Associations) vastasyla tasarruf havuzlarnn

eitli biimlerine dayanmaktadr. Kurumsal olmayan konut finansman gittike artan

oranda, mlk sahiplerinin kendi kendine ina edici olduu ve kk mesleklere sahip

18

ve el sanatlarna dayal olarak geimini salayarak cari gelirlerinden kendi konutlarn

kendilerinin ina ettii bir finansman biimine yol amaktadr. Bu tr finansman bir ok

kenti hakimiyeti altna almtr ve semtlerin niye snrsz, keza ayn vasfta benzer yap

sitelerine sahip olduunu aklamaktadr (Renaud, 1999: 761).

Konut finansmannda kurumsal olmayan kaynaklar salayan sektr; faaliyetlerini

dzenleyen kural ve ynetmeliklerin resmi bir ekilde oluturulmad, sadece gelenek

ve uygulamalara dayanan bir sistem olmaktadr. Bu nedenle kurumsal olmayan

kaynaklarn saland sektr, kaytlara girmemekte ve hukuki dzenlemelere konu

olmamaktadr (UNCHS, 1991: 37).

Konut finansman kaynaklarnn kullanl genelde lkelerin gelir dzeylerine gre

ekillenmektedir. Gelimekte olan lkelerde kurumsal sektrn yeterince olumamas

nedeniyle konut almak isteyenler kurumsal olmayan kaynaklar kullanmaktadrlar.

Kurumsal olmayan kaynaklar aadaki gibi sralanabilir (Alp ve Ylmaz, 2000: 8-10):

- Hane Halknn Cari Gelirinden Yapm Olduu Tasarruflar:

Gelimekte olan lkelerde gelir dzeyleri deiken olduundan konut sahibi olmak

isteyen kiiler yapabildikleri kiisel tasarruflarn, bina malzemesi almak iin

kullanmaktadrlar.

- Yakn Aile evresinden Salanan Fonlar:

Kurumsal olmayan kaynaklardan olan akrabalardan, arkadalardan ve yakn aile

evresinden salanan fonlar, dayanma temelli fon kaynaklar olup genellikle faiz

uygulanmamaktadr. Ancak, allan i yerindeki iverence verilen konut finansman

desteinde ounlukla faiz uygulanmaktadr.

- Gayri Resmi Olarak Kredi Veren (Tefeci Benzeri ) Kiilerden Salanan Krediler:

Bu tr fonlarn vadesi ksa olduu gibi faiz oranlar ok yksektir. Bu nedenle zellikle

konut finansman iin elverili bir kaynak deillerdir.

19

- Tasarruf ve Kredi Birlikleri:

Tasarruf ve kredi birlikleri gibi kurumsal olmayan kaynaklardan salanan krediler 50 ile

150 arasnda katlmcnn bir araya gelip belirli esaslarla (aidat gibi) tasarruf yapmaya

balamalaryla meydana getirilmektedir. Bu sistemde, yelerin sahip olduklar

mevduatn payna baklmakszn, karar almlarnda herkesin bir oyu bulunmakta ve

yeler birliklerin borlarndan birlikte sorumludur. yeler arasndan bir ynetim kurulu

seilmekte bu komisyon gerektiinde yelere ksa vadeli kredi de verebilmektedir.

Birliin gnlk idare ileri genellikle yeler tarafndan gnll olarak takip

edilmektedir.

Genelde ayn iyerinde alan ve ayn ortak deerleri paylaan kiilerce oluturulan

tasarruf ve kredi birlikleri yeleri, dk gelir gruplarndan olumaktadr. yelere

verilen konut kredisi genellikle belli bir tutarda (konut deerinin tamam olmayabilir) ve

5 yl gibi orta vadede geri demeli olmaktadr. Faiz koullar ve geri deme artlar

birliin ynetmeliinde veya esas szlemesinde yer almaktadr, ancak verilen

kredilerin faiz oranlar piyasa faiz oranlarndan dk olmaktadr.

- Mteahhitlerden Salanan Krediler:

Mteahhitlerden salanan kredilerde, konutun satn alnaca mteahhitten nakit olarak

bir fon salanmamakla birlikte, satn alma esnasnda konut deerinin tamam pein

olarak denmez. Peinattan sonra kalan ksm, konut alan ile konutu vadeli satan

mteahhit arasnda belirlenen vade ve vade fark gibi koullara bal kalnarak denir.

Bu yntem kurumsal olmayan konut finansman ierisinde nemli bir paya sahiptir.

Yapsat olarak adlandrlan mteahhitler genelde konutu vadeli satarak konut alclarn

finanse etmektedirler. zellikle inas tamamlanm konutlarn satn almndan ziyade,

konutun inasna balama ve inann devam aamalarndaki konut almlarnda ok sk

kullanlan bir yntemdir. Kredi faizlerinin ok yksek olmas ve kredi bulabilmedeki

zorluklar nedeniyle konut almay planlayanlar bu yntemi cazip bulmaktadr.

- Konut Kooperatifleri:

Tasarruf ve kredi birliklerine ok benzemekle birlikte, tasarruf ve kredi birliklerinin ok

amal olmalar konut kooperatiflerinin ise sadece konut iinde uzmanlamalar her iki

20

kurumsal olmayan konut finansmann birbirinden ayrmaktadr. Bu iki kurum arasnda

iki temel fark bulunmaktadr. Birincisi, kooperatiflerin tek amac konutdur. kincisi ise,

retilen konutlar kooperatifin mlkiyetinde bulunmaktadr. Oysa tasarruf ve kredi

birliklerinin tek amac konut deildir ve konut retilmesi halinde konutlar, birliin deil

yelerin mlkiyetindedir. Ancak konut ina edilirken konut, kooperatifin mlkiyetinde

kalmakla birlikte, ina tamamlandktan sonra ou kez kooperatifler de ilevlerini

tamamlamakta ve konutlarn mlkiyeti kooperatiflerin yelerine gemektedir. Gelimi

lkelerde ok fazla olmamakla birlikte az da olsa rastlanan bu uygulama, genellikle

gelimekte olan lkelerde uygulanan bir yntemdir. Kooperatifler, inas tamamlanan

evleri belirli esaslarla yelerine tahsis etmektedirler.

Gelimekte olan lke hkmetlerinin ou, konut ediniminin artmasnda kooperatifleri

ok etkin bir yol olarak grm ve bunun teviki iin vergisel dzenlemeler yapmtr.

- i Evleri:

Bu finansman trnde, iveren konutlarn maliyetinin tamamn kendisi

karlayabilecei gibi, maliyetin bir ksmn alanlarn cretlerinden belirli artlarda

kesebilmektedir. Baz lkelerde hkmetler, zellikle dk gelir gruplarnn konut

sahibi olabilmelerini tevik iin iverenlere bu tr yatrmlar yapmalar konusunda

tevikler getirmilerdir. ilerin konut sahibi olabilmeleri iin, iveren tarafndan

dorudan yatrm yaplabilecei gibi, konut satn almak isteyen alanlara iverence

belirli koullarla ve piyasa koullarna gre daha uygun olarak konut kredisi de tahsis

edilebilmektedir (a.g.e., s.10).

Gelimekte olan lkelerde kurumsal olmayan kaynaklar yksek oranda kullanlmakta ve

srarl bir biimde srme eilimindedir. Bu eilim, artan olumsuz makro ekonomik

durumla birlikte, kurumsal konut finansman kurumlarnn olaanst yksek ve artan

orandaki kredi faiz oranlarndan dolay gemi yllarda art gstermitir. Bu ise,

halihazrda kurumsal konut finansman kurumlarnn dzenlemi olduklar ipotek

kredilerini ulalamaz bir hale getirmitir. Buna karlk, kurumsal olmayan kaynaklarn

olduka iyi alt gzlemlenmektedir. nk bu sistem uygulanmakta olduu yerin

artlarna uygun dmektedir (Okpala, 1994: 1573).

21

Kurumsal olmayan finansman sektrnn hacmi tam olarak bilinmemekle birlikte,

kurumsal finansman kaynaklarna gre olduka geni olduu bilinmektedir. Kurumsal

olmayan sektrn, kurumsal sektr abalarn olumlu ve retken bir tamamlayc olarak

grld konusunda gr birlii olumutur (Asian Development Bank, 1983: 18).

Kurumsal olmayan finansman sektrnn performansn inceleyen stratejistler, hkmet

mdahalelerinin finansmanla direkt olarak ilgilenmesinin gerekli olmadn fakat

kurumsal olmayan sektr tevik edecek destekleyici bir evrenin oluturulmasnn,

arsa sahiplik hakk, kent arsalarna ulalabilirlik, dzenleyici kontroller ve sektrden

ortalama olarak daha byk verim alnabilecek dier gdleyici mekanizmalar

salayabilmesi bakmndan etkin politikalar araclyla cevap verebileceini

nermektedirler (a.g.e., s. 18).

2. 1. 2. zel Kurumsal Kaynaklar

zel kurumsal kaynaklar dier bir ifadeyle kurumsal konut finansman, ikinci el kredi

piyasas gelimi yani dzenlenmi konut kredilerinin menkul kymetletirilerek likidite

saland lkelerde, menkul kymet retimini kolaylatrdndan, kentsel konut

yatrmn desteklemenin arzu edilir bir yolu olarak grlmektedir. Kurumsal konut

finansmanyla, konut birimleri nispeten byk hacimli mali kurumlarn kredi

programlaryla ve rekabetin youn olduu gayri menkul endstrisine organize olmu

uzman konut yapmclarnn giriimleriyle ksa zamanda ina edilmektedir (Renaud,

1999: 761).

Kurumsal kaynaklarn salam olduu konut finansman, kamu otoriteleri tarafndan

onaylanm olan ve hukuki temele dayanan bir konut finansman sistemidir. Bu sistemde

yer alan kurumlarn faaliyetleri incelemeye tabi olup, kamuya aklanmaktadr. ok

farkl isimler altnda adlandrlan zel kurumsal kaynaklar, ticari bankalar, konut

birlikleri, konut ve ipotek bankalar, tasarruf ve kredi birlikleri ve konut gelitirme

yatrm fonlardr (Okpala, 1994: 1574). Sistematik bir snflandrmayla kurumsal konut

finansman kaynaklar aadaki gibi sralanabilir (Alp, 1996: 11) :

Uzman Konut Finansman Kurumlar,

22

Genel Finansman Kurumlar,

Uluslararas Finansman Kurumlar.

Bunlar izleyen blmde aklanmaktadr.

2. 1. 2. 1. Uzman Konut Finansman Kurumlar

Finansal hizmetler sektr son yllarda ok hzl bir deiim iine girmitir. Bu

erevede konut finansman da gittike artan kredi ve menkul kymet tutarlarna bal

olarak lkelerin mali piyasalarn amakta ve uluslararas mali piyasalara konu

olmaktadr. Bu deiimi zorunlu ve gerekli klan unsurlar; sermaye piyasalarnn

kresellemesi, denetim ve yasal dzenlemeler, mevzuattan arndrma (finansal

serbestleme) ve yeterli sermaye tabanna ulamadr (Heiman, 1989: 10). Bu erevede

konut finansmann uluslararas mali piyasalara tayan kurumlar genellikle uzman

konut finansman kurumlar olarak karmza kmaktadr. Uzman Konut Finansman

Kurumlar aada aklanacak olan iki ekilden biri olarak ortaya kmaktadr (Alp ve

Ylmaz, 2000: 12-16):

- Kamu Tarafndan Kurulan Konut Bankalar ve irketler:

Bu kurumlar, sahip olduklar fonlarn byk bir blmn, hkmetlerin salad

tahsislerden ya da bu konu ile ilgili olarak konan vergi ve dier benzerlerinden

salamaktadr. Ayrca, zel yada kurumsal mevduat toplayabilmektedirler ve sermaye

piyasalarndan borlanabilmektedirler. Bu ekildeki fon tedariki, dzenlenmi olan

ipotek kredilerinin menkul kymetletirilerek satlmasyla salanr.

- zel Sektr Tarafndan Kurulan Finansman Kurumlar:

zel sektr tarafndan kurulan finansman kurumlar, hkmet kaynakl ya da

uluslararas fon salayabilmelerine karn, esas itibariyle fon kaynaklar, topladklar

mevduatlar ve ihra ettikleri ipotee dayal menkul kymetlerden olumaktadr. zel

sektr finansman kurumlar, kamu sektr finansman kurumlaryla benzer avantajlara

sahip olmakta ve ayn ekilde faaliyet gstermelerine ramen hkmetten saladklar

mali yardmlar olduka dk dzeydedir (UNCHS, 1991: 62).

23

Bu kurumlar eitli lkelerde farkl isimler altnda farkl uygulamalarda

bulunmaktadrlar. rnein, ngilterede Konut Birlikleri (Building Societies), A.B.D.de

Kredi ve Tasarruf Kurumlar (Loan and Savings Associations), Almanyada

Bausparkassen olarak adlandrlmaktadrlar (Hardt, 2000: 7-10)

Bu kurum ele alndnda, ileyi bakmndan Kredi ve Tasarruf Kurumlar ve Konut

Birliklerinin birbirine benzedii grlmektedir. Bunlar kendileri iin getirilmi olan

yasal ereve ierisinde mevduat toplamakta ve konut kredisi vermektedirler.

Bausparkessenlerin ileyii ise farkllk gstermektedir. Kiiler Bausparkessenlere

yatrdklar mevduatlarndan piyasa koullarna gre dk faiz getirisi elde ederler,

ancak konut alm sras kendilerine geldiinde, bu sefer kendileri de kullanm olduklar

fonlara- ipotek kredilerine - piyasa koullarna kyasla daha dk faiz derler. Dier bir

deyile bu sistemde kiiler, srasyla birbirlerini dk faiz almak ve dk faiz demek

suretiyle finanse etmektedirler (Alp ve Ylmaz, 2000: 13; Hardt, 2000: 25).

Yukarda belirtilmi olan kurumlardan baka, vadeli konut satarak konut sahiplerini

finanse etme yolunu seen konut irketleri, ipotek bankalar ve tasarruf bankalar uzman

konut finansman kurumlar arasnda saylabilir (Hardt, 2000: 7).

Uzman konut finansman kurumlar, isimleri ve faaliyet ekilleri bakmndan farkllklar

gsterse bile, esas itibariyle bunlarn hepsi konut satn almak isteyenlere ipotek kredisi

tahsis etmektedirler. Bu ipotek kredilerinin koullar seilecek olan ipotek kredisine

gre deimekle beraber, vadeleri 15 ile 30 yl arasnda deimektedir. Uzman

finansman kurumlar, vermi olduklar ipotek kredilerini tasarrufulardan toplam

olduklar mevduatlarla finanse edebilecekleri gibi, dzenlemi olduklar ipotek

kredilerini menkul kymetletirerek veya sz konusu bu iki yntemi birlikte kullanarak

kendilerini fonlamaktadrlar. Gelimi lkelerin hemen hepsinde sz konusu uzman

konut finansman kurumlar faaliyet gstermektedir. Gelimekte olan lkelerde ise,

imdilerde bu uzman konut finansman kurumlarnn kendi lkelerinde oluumu iin

faaliyet gstermektedirler. Uluslararas dzeyde faaliyet gsteren kurumlar da

gelimekte olan lkeleri bu ynde tevik etmekte ve konu ile ilgili teknik destek de

salamaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 13-14).

24

Uzman konut finansman kurumlar, konut kredisi temini bakmndan dier kurumlara

gre daha avantajl konumdadrlar. Bu avantajlar, uzman konut finansman kurumlarnn

nitelikli igcne sahip olmas ve konut sektrnde younlamalarndan

kaynaklanmaktadr. Sahip olunan bu avantajlar nedeniyle uzman konut finansman

kurumlarnn konut finansman piyasasnda sahip olduklar kredi hacmi yksektir.

Ayrca yksek kredi hacmi bu kurumlarn karllklarna da yansmaktadr (a.g.e., s. 13-

14).

2. 1. 2. 2. Genel Finansman Kurumlar

Genel finansman kurumlar, ticari bankalar, sigorta irketleri ve emeklilik fonlardr.

Sz konusu bu kuruma genel finansman kurumu denmesinin nedeni, bu kurumlarn

her birinin bir uzmanlk alan olmasna karn, hizmet portfylerinin uzman konut

finansman kurumlarna gre ok daha geni olmasdr. Bu kurumlar aada

incelenmektedir (Alp ve Ylmaz, 2000: 14-16):

- Ticari Bankalar:

Ticari bankalar, esas itibariyle konut finansmanyla uramayp, ticari ilikileri finanse

etmektedirler. Ticari bankalarn genel kredi hacimleri iinde konut kredilerinin ok

snrl kalmasnn nedeni, konut kredilerinin uzun vadeli olmasndandr. Halbuki ticari

bankalar, mevduatlarn genelde ksa vadeli topladklarndan, bunlar yine ksa vadeli

olarak satmaktadrlar, ancak baz durumlarda ticari bankalar ksa vadeli inaat kredisi ve

ya konut gelitirme kredisi temin edebilmektedirler. Bu bankalarn uzun vadeli konut

kredisi ierisindeki hacimleri olduka dktr (a.g.e., s. 13-14).

- Sigorta irketleri:

Sigorta irketleri, kamu, zel veya ok ortakl olmak zere ekilde kurulmakta ve

belirli ller ve koullarla konut kredisi salayabilmektedir. Bu kurumlarn konut

finansman salama ekilleri, dzenlenmi olan ipotek kredilerini ya da ihra edilmi

ipotee dayal menkul kymetleri satn alma (portfy yatrm) eklindedir. Bu kurumlar

konut finansman sektrne dorudan deil, dolayl bir ekilde fon salamaktadrlar.

Baz lkelerde mevzuatla, sigorta irketlerinin konut finansman salamalar

(dzenlenmi olan ipotek veya ipotee dayal menkul kymetler satn alarak) zorunlu

25

hale getirilmitir; nk bu kurumlar, yaplar gerei uzun vadeli fon toplamaktadrlar

ve bu fonlar uzun vadeli olan konut finansman iin ok uygundur (a.g.e., s. 15).

zellikle gelimi lkelerde sigorta irketlerinin belirli oranlarda ipotek kredisi veya

ipotee dayal menkul kymetlere yatrm yapma zorunluluu getirilmi olmakla

beraber, bu irketler sz konusu menkul kymetlere yatrm yapma zorunluluunun

zerindeki tutarlarda yatrm yapmaktadrlar. Doal olarak bunun nedeni ipotek

kredilerinin ve ipotee dayal menkul kymetlerin uzun vadeli fon toplayan kurumlar

iin ok cazip yatrm aralar olmasndandr. potee dayal menkul kymetlerin, kredi

riskleri ok dk olmakla beraber, kamu ve irketler kesimi menkul kymetlerine gre

daha yksek getiri sunmaktadrlar (a.g.e., s. 15).

- Emeklilik Fonlar:

Bu kurumlar da sigorta irketleri gibi uzun vadeli fonlara sahip olduklarndan, konut

finansman iin fon salayabilecek kurululardandr. ou lkelerde sigorta irketleri

gibi emeklilik fonlarna da, mevzuatla ipotek ya da ipotee dayal menkul kymetlere

yatrm yapma zorunluluu getirilmitir. Dolaysyla, emeklilik fonlar da konut

finansman sektrne dolayl olarak fon salayan genel finansman kurumlardr (a.g.e.,

s. 15).

Gelimi lkelerde sigorta irketleri ve emeklilik fonlar yasal zorunluluk olmasa bile

ipotek veya ipotee dayal menkul kymetlere yatrm yapmaktadrlar. Bunun nedeni, bu

kurumlarn uzun vadeli fonlara sahip olmalar ve yine uzun vadeli olan bu zelliinden

dolay yksek getiri salayan ipotek kredilerinin kendileri iin ok cazip olmasdr

(Pryke ve Whitehead, 1994: 11). Gelimekte olan lkelerin sigorta irketleri ve

emeklilik fonlar ise yeterli mali kaynaa sahip deildirler.

2. 1. 2. 3. Uluslararas Finansman Kurumlar

Bir ok uluslar aras kurum, zellikle gelimekte olan lkelerde en iyi uygulama

ekillerini oluturabilmek iin bu lkelere yardmda bulunmaktadr. Konut

finansmannda rol oynayan uluslararas finansman kurumlar olarak aadakiler

saylabilir (Geni bilgi iin bkz. Keivani ve Werna, 2001: 65-114):

26

Birleik Devletler Uluslararas Gelime Kurumu Konut Ofisi,

Dnya Bankas,

Uluslararas Finansman Kurumu (Dnya Bankasna bal kurulu),

Birlemi Milletler.

Yukarda belirtilmi olan bu kurumlar ve bunlarn benzerleri, gelimekte olan lkelere

konut ve konut finansman ile ilgili olarak ok nemli teknik ve mali yardm

salamaktadrlar, ancak teknik destek daha nemli dzeyde olmaktadr. Zira sorunun

zm iin oluturulacak teknik alt yap desteklenmektedir. Bu tr destek ilgili

lkelere, konut sorunun kendi artlar erevesinde zmn retmek eklindedir.

Konut, inaat ve planlama ile ilgili Birlemi Milletler Tekilat (BM)na bal bir

merkez oluturulmu ve bu konu ile ilgili almalara balanmtr. 1972 ylnda

Birlemi Milletler nezdinde evre program oluturularak, kuruluun merkezi Nairobi

(Kenya) olarak belirlenmitir. Bu kurulu ye lkelere konut retimi ve finansmanyla

ilgili teknik yardm salamakta olup konut finansmannda bulunmamaktadr.

Dnya Bankas ve bunun bal kuruluu olan Uluslararas Finans Kurumu (IFC), konut

ile ilgili olarak ye lkelere teknik yardm salamann yannda mali yardm da

verebilmektedir ancak bu gelimilik dzeyi ok dk olan lkelere ok snrl dzeyde

yaplmaktadr. Dnya Bankas mali kredi salarken kredinin verildii lkenin

garantisini istemektedir. IFCde genellikle, ye lkelerde finansal kurululara ortak

olarak ya da bu kurululara belirli artlarda kredi salayarak ilgili lkelerin konut

sektrlerine fon aktarmaktadr (a.g.e., s. 86).

Konut finansman piyasasna, ok nemli dzeyde olmasa bile en azndan teknik yardm

iin salanan fonlarn yan sra, lkeler arasnda yaplan karlkl anlamalar, ya da yurt

d bankalar araclyla salanan krediler ve uluslararas mali piyasalarda satlan

menkul kymetlerden elde edilecek fonlar da kaynak oluturmaktadr.

Konut finansman ile ilgili olarak uluslararas dzeyde bugne kadar salanan geliim

ele alndnda, yaplm olan yardmlarn genelde teknik yardm dzeyinde kald

27

grlmtr. Ancak mali piyasalarda yaanan btnleme, eitli lkelerin konut iin,

uluslararas mali piyasalarda yapacaklar menkul kymet ihralarndan fon

salayabilmelerini mmkn klabilecektir. Bu nedenle ipotek kredilerinin menkul

kymetletirilmesi uygulamalarnn yaygnlamas ve ihra edilen menkul kymetlerde

standartizasyona gidilmesi gerekmektedir. Bylece, konut iin elde edilebilecek

uluslararas fonlar, yurt iinden salanan fonlara nemli derecede destek olabilecektir.

2. 1. 3. Kamu Kaynaklar

Kamu konut finansman (sosyal konut finansman), konutlar nispeten yksek maliyetle

ve hedeflenen mhendislik amalarn gerekletirmeye ynelik olarak ina eden ancak

hane halkna dk bir deerden tek tip konut birimleri olarak ve standartlara uygun bir

biimde sunan geni lekli konut projeleriyle tannmaktadr (Renaud, 1999: 761).

Kamu finansmannn ortaya kard en nemli dezavantaj, yeni ve dinamik gayri

menkul endstrisinin gereksinim duyduu tecrbeli ve uzman personelin (diplomal

meslek gruplarnn) alma alanlarn engellemesidir. Bu uzmanlk alanlar, gayri

menkul deeri belirleyicilerini (gayri menkul eksperleri), araclar, kredi brolarn,

ipotek sicil kayt brolarn ve devletin sk kontrolleri ve ynetmelikleriyle faaliyette

bulunmalar engellenen gayrimenkul danma servislerini iermektedir (a.g.e., s. 761).

Pazar ekonomilerinde bu tr belirli bir eitim gerektiren i kollar, igcnn yzde 3-

4n oluturur. Kamu finansmannca yrtlen konut sistemlerinde, bilgi eksiklii ve

kt nitelik