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M & K INGENIERÍA CIVIL AYUNTAMIENTO DE ALBAL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

DOCUMENTO A) MEMORIA JUSTIFICATIVA HOJA 1

2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.

2.1 DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL E

INFORMACIÓN ESTADÍSTICA DE SUS MAGNITUDES.

2.1.1. Modelo territorial y ordenación. Hoja 4

2.1.2. Motivación razonada de las decisiones de

ordenación más relevantes o controvertidas. Hoja 6

2.1.2.1. Suelo Urbano.

2.1.2.1.1. Residencial. Hoja 6.

2.1.2.1.2. Industrial. Hoja 18.

2.1.2.1.3. Núcleo Rural (residencial). Hoja 20.

2.1.2.1.4. Terciario. Hoja 22.

2.1.2.2. Suelo Urbanizable.

2.1.2.2.1. Residencial. Hoja 23.

2.1.2.2.2. Industrial. Hoja 29.

2.1.2.2.3. Dotacional. Red Primaria. Hoja 30.

2.1.2.3. Suelo No Urbanizable. Hoja 31.

2.1.2.4. Infraestructuras y equipamientos.

2.1.2.4.1. Desdoblamiento de la Ronda Oeste. Hoja 35.

2.1.2.4.2. Nuevo Acceso Ferroviario Sur al

Área de Valencia. Hoja 37.

2.1.2.4.3. Nuevo Acceso a Albal en la prolongación del

Eje R1-G5. Avenida del Sur. Hoja 38.

2.1.2.4.4. Nuevo Instituto de Educación Secundaria. Hoja 38.

2.1.2.4.5. Mejora de las redes de aguas pluviales. Hoja 39.



2.1.3. Relación con los municipios colindantes.

2.1.3.1 Catarroja. Hoja 40.

2.1.3.2. Beniparrell. Hoja 41.

2.1.3.3. Silla. Hoja 41.

2.1.3.4. Alcasser. Hoja 41

2.1.3.5. Valencia. Hoja 41.

2.1.4. Régimen de protección del dominio público no municipal.

2.1.4.1. Carreteras. Hoja 42.

2.1.4.2. Vías Pecuarias. Hoja 44.

2.1.4.3. Parajes Naturales. Hoja 44.

2.1.4.4. Red de riegos tradicional. Hoja 47.

2.1.5. Clasificación del suelo. Hoja 49.

2.1.5.1. Situación urbanística actual según la

clasificación vigente de las NN.SS.

Cuadros Resumen. Hoja 56.

2.1.5.2. Propuesta de Clasificación del Suelo

del Plan General. Cuadros Resumen. Hoja 59.

2.1.5.2.1.- Suelo Urbano.

2.1.5.2.1.1.- Residencial. Hoja 60.

2.1.5.2.1.2.- Industrial. Hoja 61.

2.1.5.2.1.3.- Terciario. Hoja 61.

2.1.5.2.2.- Suelo Urbanizable.

2.1.5.2.2.1.- Residencial. Hoja 62.

2.1.5.2.2.2.- Residencial de Ensanche.

Alta Densidad. Hoja 63.

2.1.5.2.2.3.- Baja Densidad. Hoja 68.

2.1.5.2.2.4.- Urbanizable Industrial y

Terciario. Hoja 70.

2.1.5.2.2.5. – Urbanizable dotacional.

Red Primaria. Hoja 71.



2.1.5.2.3.- Suelo No Urbanizable.

2.1.5.2.3.1.- Común. Hoja 72.

2.1.5.2.3.2.- De Protección. Hoja 73.

2.1.5.3. Tablas de superficies incluidas en cada clase de

suelo, sector y unidad de ejecución y dimensiones

de evolución urbana previsible. Hoja 74.

2.1.6. Delimitación de sectores. Hoja 88.

2.1.7. Red Primaria de Dotaciones Públicas. Hoja 92.

2.1.7.1. Parques Públicos. Hoja 93.

2.1.7.2. Suelo Dotacional Público viario. Hoja 94.

2.1.7.3. Vías Pecuarias. Hoja 95.

2.1.7.4. Suelo Dotacional Público No Viario. Hoja 97.

2.1.7.5. Servicios e Infraestructuras. Hoja 99.

2.2. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN

PORMENORIZADA Y DE SU CUMPLIMIENTO Y

ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. Hoja 100.

2.3. CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO Y JUSTIFICACIÓN

DE LAS ÁREAS DE REPARTO DELIMITADAS.

2.3.1.- Suelo Urbano. Hoja 105.

2.3.2.- Suelo Urbanizable. Hoja 115.

ANEXO.1. VALOR UEBANÍSTICO DE LOS TERRENOS DE LOS SUELOS

URBANIZABLES Hoja 131

ANEXO.2. JUSTIFICACIÓN DE LA POBLACIÓN HORIZONTE DEL PGOU Y LOS

PARQUES PÚBLICOS NECESARIOS Hoja 142



2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.

2.1. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN E STRUCTURAL

E INFORMACIÓN ESTADÍSTICA DE SUS MAGNITUDES.

2.1.1. MODELO TERRITORIAL Y ORDENACIÓN.

Identificado el marco vigente, la realidad económica, física y social, procede

describir las características del modelo territorial elegido. A tal efecto, y en base al

esquema que establecen el art. 17 LRAU y el art. 5 RP, se recogen indicaciones

sobre los elementos integradores de la ordenación urbanística estructural.

La reducida extensión del término, que cuenta con 738 Has de superficie

total, no implica necesariamente que esté exento de complejidad; de hecho, los

supuestos que alberga son variados. Por otro lado, también se ha de convenir que

el modelo territorial viene definido en gran parte por la dinámica del municipio.

Albal cuenta con un núcleo urbano consolidado en el que se integran

armoniosamente el casco tradicional y su ensanche que se ha materializado en sus

lados Norte y Este, en parte. Hay que llamar la atención en la necesidad de dotar y

modernizar determinados servicios urbanos y, sobre todo, promover una mejora

generalizada de la escena urbana mediante la ejecución y tratamiento de los

espacios públicos, y también mediante la recalificación de la actitud de los

particulares, llamados a asumir su responsabilidad urbana. No se olvide el papel

esencial del núcleo urbano como elemento territorial al contar con una superficie de

160,46 Has, esto es el 24 % del término municipal, lo que permite afirmar que Albal

es, esencialmente, un hecho urbano, que ha de ser mejorado.

El territorio de Albal debe soportar los necesarios y congruentes ensanches

de núcleo consolidado, mediante las oportunas clasificaciones de suelo

urbanizable, atendiendo a las necesidades objetivas del municipio, integrando la

ciudad, y considerando de forma homogénea los factores supralocales, en especial

el límite de término con Catarroja. La magnitud del ensanche que se propone se

justifica, además, por la previsión del estudio de evolución demográfica, donde

obtenemos un valor máximo de 15 años como período en el cual se duplicará la

población.



El suelo industrial constituye, por otro lado, otro de los factores

determinantes del modelo territorial. Consolidado al Este y Sur del núcleo urbano,

tiene ciertas posibilidades de ensanche o expansión en la misma dirección,

atendiendo a los elementos vertebradores del territorio como infraestructuras y

límite del término. Especial preocupación, en nuestra opinión, merece la gestión del

suelo urbano industrial inacabada, por lo que es preciso completar los servicios y

finalizar la gestión del suelo.

El suelo urbanizable, ofrece cierta homogeneidad en el lado Oeste del

término, donde predomina una estructura de propiedad ciertamente atomizada y

afecta a los cultivos tradicionales que constituyen de hecho un importante sector de

economía complementaria.

La red viaria se jerarquiza de forma que queden conectados los distintos

sectores propuestos, siendo la futura carretera o desdoblamiento de la Ronda

Oeste de Albal, la carretera nacional 332, y el nuevo acceso desde la Avenida Sur,

los principales ejes viarios de las comunicaciones interiores del municipio.

El déficit de zonas verdes existente es paliado con una propuesta racional

de nuevos Parques Públicos de la Red Primaria de Dotaciones Públicas, que se

fijan en el suelo urbanizable, adscritos a aquellas Unidades de Ejecución en las

que se prevea su desarrollo, en cuanto tales Unidades vengan delimitadas por el

propio Plan General, de forma que todos los propietarios de unas misma Area de

Reparto puedan hacer efectivo el aprovechamiento tipo asignado por el PGOU.

Se reconoce la importancia que el uso terciario tiene en las zonas de

actividad industrial del municipio, quedando prevista su compatibilidad con los usos

propiamente industriales, con delimitación expresa en los planos de Usos y en los

de Zonas de Ordenación Urbanística, de aquellas áreas estratégicamente

destinada a tales usos, por estar dotadas de buena accesibilidad y comunicación.

Se preservan los valores naturales del municipio, clasificando como Suelo

No urbanizable de Protección de Recursos Naturales (SNUPN) toda la zona de

protección ecológica del Parque Natural de La Albufera. Se respetan, obviamente,

las limitaciones y servidumbres establecidas por la legislación sectorial de

carreteras, medio ambiente, vías pecuarias, etc.



2.1.2. MOTIVACIÓN RAZONADA DE LAS DECISIONES DE ORD ENACIÓN

MÁS RELEVANTES O CONTROVERTIDAS.

Este apartado pretende especialmente sistematizar el debate sobre las

cuestiones de mayor transcendencia en cuanto a ordenación del territorio, para

incorporar al PGOU determinaciones suficientemente debatidas y analizadas. Se ha

optado por el método de estudiar los distintos supuestos agrupándolos en cada

clase de suelo. Sin duda, no se agotan las cuestiones que se pueden suscitar, pero

si se produce un acercamiento sustancial al modelo territorial resultante.

2.1.2.1. SUELO URBANO.

2.1.2.1.1. Urbano Residencial.

Se plantea, como primera premisa incorporar, con la adecuada normativa de

flexibilidad, el Catálogo de edificios y elementos de protección del casco de Albal al

PGOU.

En materia de alturas, la documentación gráfica del Plan clarifica el régimen

de las mismas, en observación de los límites legalmente establecidos (art. 19

LRAU ) de densidad.

Las Alineaciones se expresan con claridad en los planos, por considerar

como insuficiente la mera determinación normativa de éstas.

La delimitación del suelo urbano de borde se ha realizado en consideración

a la regulación establecida en la LRAU respecto a los suelos clasificados como

urbanos.

Hasta ahora, la clasificación como urbano de un terreno se pretendía un

acto reglado, ya que se debía introducir en esa clase de suelo el consolidado y el

urbanizado aún sin consolidar, en base a criterios ”objetivos”. La nueva Ley ha

usado un criterio basado en el modo de gestión para definir las nuevas clases de

suelo. De esta manera, se clasifica como urbano residencial las siguientes zonas de

ordenación urbanística:



- Núcleo Histórico (NUH).

- Ampliación de Casco (ACA).

- Ensanche Urbano Residencial (ENSUR).

- Núcleo Rural (N.R.)

La LRAU no plantea "qué es" el suelo urbano o urbanizable, sino "cuál es la

finalidad" de clasificarlos de uno u otro modo.

La delimitación del suelo urbano se ha realizado sobre una consideración

que posibilite o habilite el sometimiento de ese suelo al régimen de gestión de

Actuaciones Aisladas, por ser un suelo que no requiere para su urbanización de

proyectos de ámbitos urbanos completos o de grandes obras de infraestructura (art.

9.2 LRAU ).

Así, las mencionadas Actuaciones Aisladas consisten en la realización de

pequeñas obras de urbanización o de reforma de la existente que afecte a los

frentes inmediatos de la parcela y que conecten directamente con el viario y redes

de servicios colindantes y existentes.

Para la delimitación de la zona de Núcleo Histórico no se ha considerado

conveniente su diferenciación parcela a parcela en los planos del suelo urbano, ya

que el hecho particular de que varias manzanas se encuentren a la vez en la zona

de Núcleo Histórico (NUH) y en la Zona de Ampliación de Casco (ACA) hace que el

más mínimo error en los Planos pudiera dejar alguna vivienda entre ambas zonas

de ordenación y, por tanto sujeta a una doble normativa.

Por ello, se ha optado por hacer una delimitación literaria (literatura descriptiva)

del contorno de la zona, de forma que se considerarán incluidas en la zona de

Núcleo Histórico (NUH) todas aquellas parcelas y edificaciones que, con

independencia de sus dimensiones y forma, tenga alguna fachada inclusa en tal

ámbito, tal y como se concluye de la delimitación del Núcleo Histórico establecida

en el plano de “Zonas de Ordenación Urbanística”.



Las áreas de suelo urbano así clasificadas por las antiguas NNSS, que

presentan déficit de servicios urbanísticos se han agrupado en distintas Unidades

de Ejecución, de forma que se obliga a su desarrollo mediante Actuaciones

Integradas, por ser el instrumento de planeamiento que garantiza una mayor

calidad y homogeneidad de la obra urbanizadora.

En cuanto a la clasificación urbanística de estos terrenos como suelo

“urbano” aún quedando inclusos en el ámbito de ejecución de una Actuación

Integrada, debe señalarse que tal circunstancia en principio motivaría su

clasificación como suelo “urbanizable”. De otro lado, debe ponderarse que la LRAU

posibilita que el desarrollo urbanístico de terrenos que en principio se previó su

desarrollo mediante Actuaciones Aisladas, se realice mediante Actuaciones

Integradas cuando circunstancias sobrevenidas o cambios de criterio en el proceso

de ejecución del PGOU motiven la delimitación de Unidades de Ejecución que los

desarrollen, aún manteniendo su calificación como suelo “urbano”.

Por otra parte, el RP admite expresamente la delimitación de Unidades de

Ejecución en el suelo urbano, al señalar en su artículo 116.2, que:

“ El Plan General incluirá en Unidades de Ejecución el suelo urbano que

convenga desarrollar mediante Actuación Integrada”.

Este artículo parte de lo expresado en el art. 10.2 RP, que establece que…

“Excepcionalmente, el Plan podrá clasificar como suelo urbano terrenos

cuyo desarrollo prevea realizar mediante actuaciones integradas en los

siguientes casos:

A) Los terrenos clasificados como suelo urbano por el planeamiento general

anterior a la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, consolidados

por la urbanización por contar con todos o alguno de los servicios

urbanísticos que permitirían realizar Actuaciones Aisladas que, sin

embargo, fuera más conveniente desarrollarlos por Actuaciones

Integradas.



B) Los terrenos clasificados como suelo urbano en el planeamiento general

aprobado con anterioridad a la Ley Reguladora de la Actividad

Urbanística integrados en el núcleo urbano y consolidados por la

edificación”.

Ha sido criterio defendido por este Equipo Redactor no delimitar Unidades

de Ejecución en suelos que se clasifiquen como urbanos, de forma que se

posibilite, tanto su ejecución mediante Actuaciones Aisladas, lo que supone una

innegable simplificación del proceso urbanizador, como la futura delimitación de

Unidades de Ejecución allí donde desde el punto de vista de la ingeniería civil se

justifique un cambio de criterio en la ejecución de la obra urbanizadora, sin que tal

circunstancia afecte a la ordenación establecida ni a la clasificación de los terrenos

como urbanos.

No obstante, la posición mantenida por la Corporación municipal ha sido

contraria a tales planteamientos, instando la delimitación Unidades de Ejecución en

suelo urbano desde el propio Plan General, y así ha quedado recogido.

En cualquier caso, es de justicia reconocer que si se abusa del

fraccionamiento de las actuaciones que implican la urbanización mediante

Actuaciones Aisladas, la obra pública de urbanización finalmente resultante de la

yuxtaposición de ellas puede adolecer, bien de defectos constructivos derivados de

falta de coordinación entre tramos sucesivos de obra civil, o bien de la ausencia de

un proyecto técnico unitario que rija su realización, por lo que la delimitación de las

Unidades de Ejecución será un acierto de la política urbanística, siempre y cuando

se actúe con celeridad y eficiencia en la gestión.



- Unidad de Ejecución 8.

� Situación: linda al norte con la Unidad de Ejecución 12, al suroeste con la

Ronda Oeste de Albal, y al este con la zona ENSUR.

� Superficie: 61.698,45 m2.

- Unidad de Ejecución 9.1.

� Situación: linda al norte con el Sector 1.1.b. de suelo urbanizable residencial y al

sur con la Zona ENSUR de suelo urbano residencial.

� Superficie: 15.960,97 m2



sur con la Zona ENSUR de suelo urbano residencial.

Superficie: 7.697,86 m2



sur con la Zona ENSUR de suelo urbano residencial. Además tiene otras dos

pequeñas zonas dotacionales discontinuas.



� Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial, al sur con la Ronda

Oeste de Albal, al este con la Unidad de Ejecución 10.2 y al oeste con la Unidad

de Ejecución 13, de suelo urbano terciario.





� Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial, al sur con la Ronda

Oeste de Albal, al este con el Sector 1.1.a y al oeste con la Unidad de Ejecución

10.1, de suelo urbano residencial.



� Situación: linda al norte, este y oeste con el suelo urbano residencial, al sur con

el Sector 1.1.a.



� Situación: linda al norte, sur y oeste con el suelo urbano residencial, y al este

con el Sector 1.1.c.



� Situación: situada al noroeste del término municipal, en un enclave rural aislado.


De ellas, a juicio de este Equipo Redactor , merece destacarse que;

�� Respetan los límites legales de densidad del art. 19 de la LRAU , que damos

aquí por reproducido, puesto que al superar la ordenación original las 75

viv/ha, las edificabilidades se han reducido del orden de un 20% de media.

�� Mejoran la distribución parcelaria y la disposición de las zonas verdes en

relación a las edificaciones que las circundan, favoreciendo su accesibilidad,

soleamiento, y adaptándose a las dimensiones de los viales en previsión.



�� Actúan de mero ensanche del suelo urbano residencial, integrándose en la

Zona ENSUR, asumiendo sus parámetros urbanísticos.

En cuanto a la gestión, debe señalarse que:

� Cada Unidad de Ejecución configura su propia Area de Reparto, con un

mismo aprovechamiento tipo para todos los terrenos que la integran

(art. 63.1 LRAU y 110 RPCV).

� No será exigible la cesión del 10% de aprovechamiento (art. 63.3 LRAU

en relación con el art. 19 de la Ley 14/1997 de la Generalitat

Valenciana).

En la Comunidad Valenciana se dictó el Decreto 240/1993, de 7 de

diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se atribuye a los

órganos urbanísticos que tienen encomendada la aprobación definitiva

del planeamiento general, el ejercicio de la competencia de la

Generalitat Valenciana prevista en la Disposición Adicional 1ª del

TRLS/92. Sin embargo, téngase en cuenta que la Disposición

derogatoria única de la Ley 6/98, de 13 de abril, sobre régimen del suelo

y valoraciones ha derogado la citada Disposición adicional 1ª. Así como

que el artículo 19 de la Ley 14/1997, de 26 de diciembre, de la

Generalitat Valenciana ha concretado el concepto de aprovechamiento

subjetivo en el marco del art. 60.2 de la LRAU .

� Será posible, si se estima conveniente en el ejercicio de las potestades

discrecionales de actuación de las Corporaciones Locales, la aplicación

del mecanismo de extracción o introducción de edificios consolidados

previsto en el punto 5º del art. 7º de las Normas Urbanísticas, para

aquellas parcelas consolidadas por la edificación y que se estime

conveniente su conservación.



El art. 7.5 de las Normas Urbanísticas establece:

“Los programas en desarrollo de Actuaciones Integradas podrán

redelimitar las Unidades de Ejecución con la misma horquilla (+/- 10%),

cuando tengan por finalidad extraer o introducir en la misma edificaciones

existentes, que no se encuentren en algunos de los supuestos de “fuera de

ordenación” que establece el artículo 9 de las presentes Normas

Urbanísticas, y que dispongan de todos los servicios urbanísticos, por tanto

para pasar al régimen de Actuaciones Aisladas.” Hay que tener presente

que este principio no será de aplicación indirecta a suelos colindantes a las

edificaciones extraídas, como bien se indica en dicho artículo.

El PGOU posibilita para todas las Unidades de Ejecución la aplicación de un

mecanismo de extracción o inclusión de edificios consolidados, en un claro ejercicio

de las potestades discrecionales inherentes a las Administraciones públicas en los

supuestos en que, como este, la construcción normativa constitutiva de la potestad

no ha considerado posible ni pertinente ultimar el cuadro de condiciones de su

ejercicio, por lo que deberá ser completado cada vez y para cada caso por la propia

Administración a la vista de las circunstancias concretas concurrentes.

En otras palabras, el apoderamiento jurídico a la Administración incluye la

facultad de integración, con elementos de su propia voluntad, del marco normativo

determinante de la potestad.

La inclusión de este artículo 7.5 en las Normas Urbanísticas del Plan

General, se presentó como requisito necesario que otorgue cobertura legal a una

actuación administrativa en el sentido que la norma expresa, ya que el ejercicio de

potestades discrecionales por parte de la Administración no encuentra en sí misma

el principio motor de su actividad, sino que la acción administrativa, para ser válida,

ha de tener no solo un fin (la consecución de intereses generales), sino también un

fundamento, una base habilitante en el ordenamiento jurídico, que le otorgue la

indispensable cobertura.



Así lo señala con rotundidad el Tribunal Supremo cuando señala – incluso

para el ámbito de la acción discrecional – que el principio de legalidad, inmanente a

nuestro Estado de Derecho, configura un régimen especial para la Administración,

del que resulta no solo una capacidad de acción en más (por comparación con los

sujetos de Derecho ordinarios), sino también en menos (en función de la imposición

de condicionamientos formales y sustantivos) STS de 7 de noviembre de 1977, Ar.

4111. Régimen que en definitiva supone la exigencia – como presupuesto de la

acción – de una norma habilitante que confiera la posibilidad de dicha acción (STS

14 de junio de 1978, Ar. 2423).

Dicho de otro modo, el Derecho objetivo no solamente limita la actividad de

la Administración, sino que la condiciona a la existencia de una norma que permita

esa actuación concreta, a la que en todo caso debe ajustarse. Expresado

negativamente, lo dicho significa la imposibilidad para la Administración de producir

efectos jurídicos válidos sin la necesaria base ordinamental. Todo poder de la

Administración, pues, ha de traer causa de una norma jurídica, pues – como apunta

la STS de 3 de noviembre de 1980, Ar. 4252 – ni siquiera la discrecionalidad tiene

origen en la inexistencia de normas aplicables.

En la aplicación de la norma antedicha, que confiere al Excmo.

Ayuntamiento de Albal la posibilidad de decidir de forma discrecional sobre la

inclusión o exclusión de determinadas edificaciones consolidadas en el ámbito de

Actuaciones Integradas, entran en juego dos tipos o categorías de potestades

administrativa reconocidas por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, una

de naturaleza innovadora y otra de carácter discrecional. Son, por tanto, dos

secuencias en el ejercicio de la discrecionalidad administrativa:

a) Aquella por la que se crea la norma habilitante de la actuación

administrativa; la potestad normativa municipal.

b) La potestad discrecional que origina y requiere la aplicación de la norma

antedicha a tenor de su carácter indeterminado. Dicho de otro modo; la

subsunción de cada supuesto concreto en el género configurado

previamente.



a) La potestad normativa municipal.

Y dentro de esta, la de planeamiento urbanístico, se configura como una

potestad innovativa, caracterizada por su eficacia creadora o modificativa de las

situaciones sobre las que incide (STS de 24 de noviembre de 1984, Ar. 5758). Es el

campo urbanístico el único donde claramente la autonomía pregonada por el art.

140 de la Constitución Española se ha traducido en un reflejo sustantivo y no

puramente formal a favor de la capacidad de acción y de la libre configuración

normativa de los municipios.

Hoy se puede hablar de remunicipalización del urbanismo, ya que, si bien

las tutelas formales en manos del Estado desaparecieron tras la Constitución de

1978 y se transfirieron a las Comunidades Autónomas, después, el alcance

sustantivo de las mismas ha quedado limitado por la evolución jurisprudencial y

doctrinal producida tras la Ley Reguladora de Bases del Régimen Local , que

marca un punto de inflexión en cuanto comienza un claro repliegue de la anterior

tendencia preautonomista y una clara afirmación de la competencia urbanística

como competencia municipal “natural” (STS de 13 de noviembre de 1989, Ar.

8184), en conexión con la idea del interés propio o respectivo del Municipio de la

primera doctrina municipal, a fin de salvaguardar un ámbito de verdadero

desenvolvimiento autónomo de los Municipios.

Como se explicita en el punto 2.1.5 de la presente Memoria Justificativa,

relativo a la “clasificación del suelo” (que incluye una breve referencia a la doctrina

jurisprudencial relativa a la distribución de competencias entre la Administración

autonómica y la municipal en el campo del urbanismo - al cual nos remitimos), son

los Municipios los principales acreedores de esa competencia innovativa inherente

a la planificación urbanística, a la luz de la jurisprudencia reseñada, quedando

limitado el control autonómico de esa competencia urbanística “natural” de los

Municipios a un control de los aspectos reglados y, de los discrecionales, tan solo

de aquellos que afectaran a intereses superiores a los del propio municipio.



b) La subsunción de cada supuesto concreto en el gé nero configurado

previamente.

Es hoy evidente que, en el campo urbanístico, existe el mayor margen de

maniobra para la libre configuración normativa por parte de los Municipios, en

comparación con la existente en el resto de campos vinculados a competencias de

aquellos. No es solo, en efecto, lo relevante de la extensión del objeto sobre el que

se ha de regular, sino la intensidad atribuida al ejercicio de esa potestad.

En este sentido, no exagera nada la STS de 1 de diciembre de 1998 (Ar. 9708)

cuando enfatiza:

“No ofrece dudas el carácter discrecional del planeamiento, que comporta

un formidable poder en manos de la Administración municipal, puesto que, en

definitiva, de dicha discrecionalidad depende el alcance concreto del derecho de

propiedad a ejercer sobre cada parcela del territorio municipal.”

Es incuestionable que la Administración, en el ejercicio de sus facultades de

planificación urbanística ostenta la prerrogativa del “ius variandi”, y esta prerrogativa

concede a la Administración una libertad de actuación que, desde luego, no puede

cubrir una actuación arbitraria o carente de lógica, puesto que tal libertad o facultad

discrecional es el instrumento que ha de encauzar del modo más perfecto posible el

logro de la satisfacción del interés general o público, que, en definitiva, es el

elemento legitimador del ejercicio de esa discrecionalidad, y siempre en armonía

con los intereses de los particulares, de modo que estos se vean afectados

negativamente en la menor medida de lo posible dentro de ese contexto de la

prevalencia del interés general.

Junto a ello, la vinculación del planificador a la Ley y al Derecho es el segundo

principio, también de rango constitucional (Art. 103.1 C.E), íntimamente entrelazado

con esa búsqueda del interés general, al que ha de atenerse toda la actividad de

las Administraciones Públicas, y que se proyecta, no sólo en la necesidad de

cumplimentar las prescripciones de la legislación sectorial respectiva, sino en

atender a las exigencias del Derecho en toda su extensión.



De ellas destacan, ante todo, las derivadas de los principios generales

consagrados en la misma Ley Fundamental, y que aquí señalamos a título

meramente enunciativo, ya que en definitiva se trata de una mera orientación

respecto a la futura aplicación de una norma concreta que, por su carácter

indeterminado, ofrece una posibilidad de ejercicio de discrecionalidad

administrativa.

En resumen:

� El apartado 5º del Art. 7 de las Normas Urbanísticas surge como base legal

que posibilitará la inclusión o exclusión de edificaciones consolidadas en el

ámbito de Unidades de Ejecución. Su inclusión en el PGOU responde a la

potestad innovativa de planificación que la doctrina jurisprudencial reconoce

a las Corporaciones Locales en el ejercicio de las competencias que la

Constitución y la Legislación de Régimen Local le atribuyen en el ámbito

urbanístico.

� De su tenor literal se abre un campo de discrecionalidad en la actuación

municipal, siempre sujeta, como se ha dicho, no solo a la Ley sino también

al Derecho en sentido amplio, es decir, con la aplicación de los principios

fundamentales que deben regir toda actuación administrativa, y que aquí

enunciamos:

a) El principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos y

la necesidad de motivación de las determinaciones urbanísticas.

b) Los límites a la libertad de configuración por otros principios generales

del derecho.

� El principio de vinculación por los hechos determinantes.

� El principio de proporcionalidad.

� El principio de igualdad.

� El principio de seguridad jurídica.



� El principio de equidistribución.

De su interpretación conjunta y cabal para cada supuesto concreto, deberá

resultar una correcta aplicación de la normativa urbanística transcrita, como ya se

ha dicho, en la búsqueda de la satisfacción del interés general o público, y siempre

en armonía con los intereses particulares de modo que estos se vean afectados

negativamente en la menor medida de lo posible, dentro de ese contexto de

prevalencia de intereses generales.

2.1.2.1.2. Urbano Industrial.

Una de las mayores preocupaciones de la Corporación Municipal de Albal se

concreta en la afección de infraestructuras y servicios del polígono industrial de

Albal, que se encuentra necesitado de una ordenación urgente. Se trata de diseñar

el procedimiento que permita una intervención eficaz.

La primera cuestión que se planteo fue la de determinar el alcance de la

intervención, esto es, si se trata de una Actuación Integrada, o de Actuaciones

Aisladas. Dado que la clasificación del suelo es la de urbano y que se encuentra

consolidado en su mayor parte, parece la opción más aconsejable la de posibilitar la

delimitación de Unidades de Ejecución en las que, por estar el suelo clasificado

como urbano, no cabe cesión de aprovechamiento lucrativo alguno al

Ayuntamiento, y la ejecución de la urbanización se realizará de forma similar a lo

que el art. 116 del Reglamento de Gestión Urbanística estatal, aprobado por Real

Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, define como “reparcelación simplemente

económica”, que prevé la equidistribución de costes de urbanización entre los

propietarios beneficiados por cada actuación en función del aprovechamiento de las

parcelas edificables o el valor urbanístico de las mismas.



Las principales características de este procedimiento especial, a juicio de

este Equipo Redactor , son las que siguen.

a) La reparcelación que no va a afectar a la materialidad de las fincas, tales

como la propuesta de adjudicación de fincas resultantes y la tasación de

los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que hayan de

extinguirse por incompatibilidad con el Plan.

b) La aplicación de los art. 58 y 59 de la LRJAP y del PAC en cuanto a

publicidad y notificaciones.

c) La posibilidad de impugnación en vía contenciosa.

d) La formalización y protocolización conforme a las normas generales,

excepción hecha de la descripción de fincas afectadas.

e) La cancelación por el Registrador de la nota marginal expresiva del

Organismo actuante y de la fecha de iniciación del expediente, y la toma

de razón de la cuantía de los saldos de la cuenta de liquidación

provisional asignados a los titulares de las fincas inscritas, que quedarán

afectadas por esa cuantía con carga real para responder del pago de los

gastos de urbanización.

Esta opción parece práctica, justa y sencilla, pudiendo programar la

Administración la ejecución de obras conforme a criterios de prioridad y coste.



2.1.2.1.3. Urbano Núcleo Rural.

En la actualidad existe una pequeña zona, de 1,11101 Has, diseminado e

ilegal al norte de Santa Ana y en las inmediaciones del municipio vecino de

Catarroja, donde confluyen problemas de parcelación ilegal y construcción

clandestina.

Ante esta situación de edificaciones consolidadas, dado que la demolición

de las edificaciones con el fin del restablecimiento de la legalidad urbanística sería

socialmente costoso, y la alta consolidación de la edificación, parece viable su

desarrollo mediante un PDAI, se ha considerado necesario proceder a la

legalización de todas las viviendas existentes, calificándolo, de forma excepcional,

como suelo urbano, pero delimitando una Unidad de Ejecución.

Si bien según la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/92 LSNU de

Suelo No Urbanizable, sólo admite la excepcional reclasificación de suelos no

urbanizables en urbano en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la

citada Ley, tal disposición debe de entenderse implícitamente derogada en virtud

de la Disposición final 2ª de la LRAU , por cuanto se opone al nuevo régimen de

clasificación de suelo previsto en el art. 55.5 de citada LRAU y, en su desarrollo, el

art. 77 RP, que en lo que aquí importa, resultan del siguiente tenor literal.

� Art. 55.5 LRAU

“5. Las modificaciones de Plan que clasifiquen como suelo urbano o urbanizable

el que previamente fuera no urbanizable deben cumplir lo dispuesto en los

números 1 y 3 de este mismo artículo y garantizar rigurosamente, con medidas

análogas a las previstas en el artículo 30.2 la especial participación pública en

las plusvalías que generen”.

� Art. 77 RP

“1. Las modificaciones de Plan que clasifiquen como suelo urbano o urbanizable

el que previamente fuera no urbanizable deben garantizar rigurosamente, con

medidas análogas a las previstas en el artículo 30.2 de la LRAU , la especial

participación pública en las plusvalías que generen.



3. La reclasificación excepcional de suelo no urbanizable común en suelo

urbano, incluso mediante Plan de Reforma Interior de mejora, sólo será

admisible para completar mediante Actuaciones Aisladas o Integradas la

urbanización parcialmente existente en manzanas o pequeñas unidades

urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus parcelas

características ya sea solar.”

Llegados a este punto, no es ocioso señalar como, aún cuando polémico,

resulta totalmente ajustado a Derecho - en legítima utilización de la amplia libertad

de configuración de la ordenación territorial que ostenta el planificador urbanístico -

el hecho de hacer legal por modificaciones o revisión del planeamiento lo que nació

de la ilegalidad, es decir, utilizar el “ius variandi” inherente a la potestad de

planeamiento como mecanismo alternativo de restauración del orden urbanístico

menoscabado por alguna actuación contraria a sus determinaciones.

Así, en supuestos en que se altera determinada alineación a fin de legalizar

ciertas construcciones perfectamente legalizables con la modificación (STS de 26

de Junio de 1995, Ar. 5030); o en otros supuestos como el que nos ocupa, en los

cuales lo que se regulariza es una entera urbanización ilegal (SSTS de 5 de marzo

de 1997, Ar. 1660; y 25 de junio de 1997, Ar. 1378). Es esta una facultad ínsita en

la competencia urbanística natural del municipio, ligada íntimamente a su capacidad

exclusiva para valorar lo más conveniente a los intereses estrictamente locales, por

lo que la jurisprudencia no sólo la respalda sino que la salvaguarda de los impulsos

expansionistas del control autonómico en la aprobación de los Planes.

A título ilustrativo, resulta oportuna la referencia al caso enjuiciado por la

STS de 24 de abril de 1996 (Ar. 3271), en torno a la determinación introducida por

ciertas Normas Subsidiarias tendentes a legalizar una edificación preexistente, y a

su supresión posterior por el órgano autonómico competente, el Tribunal Supremo

anula la decisión autonómica y restablece la determinación suprimida pues es “una

decisión libre de la Corporación Municipal”, que, si no incurre en infracción legal ni

afecta a intereses municipales “no puede ser contradicha por la Comunidad

Autónoma porque es el Ayuntamiento el que representa y define los intereses

municipales”.



Mas aún: producida la modificación del planeamiento que legaliza una

infracción anterior, y habiéndose en su día tramitado el procedimiento de

restauración del ordenamiento vulnerado, comprensivo de la orden de demolición

de las obras en que aquella consistía, e incluso siendo firme la Sentencia que

declara la procedencia de dicha demolición, el Tribunal Supremo no opone reparo a

que se invoque la circunstancia de tal nuevo ordenamiento sobrevenido para frenar

las consecuencias de su propio inapelable fallo (STS de 22 de enero de 1998, Ar.

581). Hasta aquí llega la formidable virtualidad de la potestad normativa municipal

en este terreno.

2.1.2.1.4. Urbano Terciario.

La implantación de usos terciarios en los sectores que las antiguas NN.SS.

califican como industriales, es un hecho que asume y recoge el PGOU, tanto en el

antiguo Sector de Suelo Industrial, así como en el destinado a Almacenes y

Servicios por las antiguas NNSS, así como señalando una zona concreta de uso

terciario dominante para aquellas zonas consolidadas por edificaciones destinadas

principalmente a restauración y comercio, diferenciándolas de las áreas que sí se

han destinado a almacenes industriales, y que, por tanto, deben mantener ese uso

industrial primigenio.

En concreto, se posibilita:

� La consolidación de los usos terciarios en la principal vía de acceso al

núcleo urbano; Zona de Terciario (TBE), con parámetros urbanísticos

específicos para las actividades económicas de previsible implantación, en

consideración a sus especiales condiciones de accesibilidad y comunicación

con el núcleo residencial y la Pista de Silla. Se califican como terciarios los

sectores antiguamente industriales que están situados en el entorno urbano

residencial.

� En las zonas de Industrial Edificación Aislada (AIS) se establece la

compatibilidad general de unos concretos usos terciarios con los usos

industriales dominantes, de forma que sea el mercado el que determine la

localización y progresiva implantación de estas actividades.



� La zona de Industrial Bloque Adosado (INADO) comprende el Sector 2.a.

de suelo urbanizable pormenorizado y el Sector 2.b. de suelo urbanizable no

pormenorizado, que quedan de la siguiente forma:

� En el Sector 2.a. se establece una compatibilidad general de usos

terciarios, excluyendo el uso hotelero, como se ha señalado, y de forma

que sea el mercado el que determine la localización y progresiva

implantación de estas actividades (usos compatibles generales).

� En el Sector 2.b. será el Plan Parcial de desarrollo el que pormenorice

los usos.

2.1.2.2. SUELO URBANIZABLE.

2.1.2.2.1. Urbanizable Residencial.

Sector 1.1.a . Área sita entre el casco, lado Sur y el cementerio. Al clasificar

como suelo urbanizable residencial con ordenación pormenorizada, ha sido

necesario prever la urbanización de los equipamientos en la mejor manera que

presten, también, servicio al casco consolidado.

Es de destacar el establecimiento de una zona ajardinada en consideración

a la cercanía y accesibilidad al cementerio, así como la zona de contacto con el

área de uso terciario.

Especial importancia tiene la creación de un equipamiento deportivo de gran

superficie, así como un equipamiento educativo.



Sector 1.1.b . Área sita entre el casco, lado Norte y el límite del término

municipal vecino de Catarroja. Se ha considerado procedente, en orden a la

urgencia del desarrollo del planeamiento, su clasificación como suelo urbanizable

residencial con ordenación pormenorizada.

En la ordenación pormenorizada que se adjunta se ha cuidado

especialmente el tratamiento de la zona límite con el término de Catarroja evitando

desajustes y desequilibrios, previendo una adecuada armonización estructural y

tipológica.

En este sentido, se ha previsto potenciar el vial divisorio entre ambos

términos municipales, que pasará a convertirse en una calle urbana que integre la

ordenación prevista para la zona por ambos municipios, evitando el trazado de vías

rápidas que separen el territorio sin vertebrarlo.

Sector 1.1.c . Área sita entre el casco consolidado, lado Este y la vía del

ferrocarril. Se configura su clasificación como suelo urbanizable residencial. La

ordenación pormenorizada deberá tener en consideración la necesidad de prever,

entre otras consideraciones, el esponjamiento en la zona de contacto con el área de

uso industrial y la vía del ferrocarril.

Sector 1.2. se corresponde con el anterior Sector de suelo urbanizable

residencial de baja densidad de las Normas Subsidiarias, que se mantiene en sus

dimensiones y forma, y se le incluye el Parque Público de la Red Primaria

colindante con la Ermita de Santa Ana y el Polideportivo Municipal. Se conectará

con el núcleo urbano residencial mediante la ampliación del actual eje de

comunicación. El desarrollo del Sector supondrá la creación de una nueva área

residencial suburbana potenciada con versatilidad de usos dotacionales y viviendas

aisladas de calidad, en armonía con el privilegiado entorno de la Ermita, que queda

rodeada por un entorno de Parque de más de 44.000 m2 de superficie.

Debe señalarse que en la documentación presentada para la evacuación del

trámite de Concierto Previo se incluyó como suelo urbanizable una amplia franja de

terreno al norte del Sector 1.2, en atención a la innegable consolidación de la

edificación residencial en la zona que reclama de los servicios urbanísticos mínimos

para atender a las necesidades de la población.



No obstante, la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes

(COPUT) manifestó su disconformidad con el modelo de crecimiento planeado para

la zona, al no resultar adecuado desde el punto de vista de las exigencias de la

política urbanística y territorial de la Generalitat, afirmación fundada en el artículo 40

de la L.R.A.U. , y que ejemplifica en relación con la necesidad de asegurar un

equilibrio urbanístico del territorio, no saturación de infraestructuras ni agotamiento

de recursos.

Tampoco es objeción el que el término colindante califique el suelo de modo

diferente (para algo está la autonomía municipal), sin que esta sea objeción

planteable en base a artículo alguno de la Ley. Sin embargo, a pesar de que esta

Corporación cree firmemente en los argumentos expuestos y en el modelo territorial

propuesto, lo cierto es que sus pretensiones no tienen visos de prosperar ante la

posición autonómica, puesto que a ésta le es otorgada la potestad de aprobación

definitiva, no siendo, en ningún caso recomendable para el municipio la

confrontación en un recurso contencioso del que estamos seguros de resolución

favorable, aunque no antes de un periodo largo de tiempo, lo que supondría un

coste para el municipio difícilmente justificable, ante la situación de consolidación

del suelo urbano y la ausencia de suelo urbanizable de las antiguas NNSS.

No obstante, es voluntad manifiesta de la Corporación Municipal que conste

en la presente Memoria Justificativa el compromiso de promover desde el

Ayuntamiento la futura reclasificación de la zona en el ámbito que, a título

meramente indicativo, abarca el conocido como barrio de San Blas, y siempre

atendiendo a los siguientes criterios:

� El Ayuntamiento se compromete a promover la reclasificación del ámbito

descrito siempre con posterioridad a la aprobación de todos los P.A.I.

residenciales urbanizables que propone el Plan General

� Se recomienda la ejecución mediante gestión directa.



� El Convenio urbanístico por el que se concreten los compromisos de la

actuación urbanística deberá contemplar la necesidad de que el pago de los

gastos de urbanización mediante cesión de aprovechamiento (pago en

terrenos) nunca sea superior al 25% del coste total de la actuación.

Debe ponderarse en este apartado que el art. 54.2.D LRAU impone, como

condición general a tener en cuenta en los diversos procesos de alteración del

planeamiento, que se justifique “expresa y concretamente cuales son sus mejoras

para el bienestar de la población y fundarse en el mejor cumplimiento de los

principios rectores de la actividad urbanística y de los estándares legales de calidad

de la ordenación definidos por los artículos 17,19, 20 y 22.”

Debajo de estos pronunciamientos creemos que subyace toda una corriente

jurisprudencial ya de largo alcance en el tiempo, tendente a exigir la justificación de

las alteraciones en el planeamiento, de modo que estas se deban a la persecución

de un mejor interés urbanístico general. Concepto ciertamente indeterminado pero

de indudable valor interpretativo.

Así el Tribunal Supremo manifiesta que “la prevalencia y vigencia del interés

público en casos de normativa defectuosa o no excesivamente clarificada, debe

constituir el norte a tener en cuenta en materia urbanística y servir de guía, así

mismo, para las resoluciones judiciales”.

En cuanto a la normativa urbanística relativa a las reclasificaciones de suelo

no urbanizable en urbanizable, resultarán de aplicación los artículos 28.1.D, 43.2 y

55.1 de la LRAU ; artículo 2º, DA 1ª y DT1ª de la LSNU.; y artículos 7.1.B, 77, 83.2 y

172.2 del RP, que aquí damos por reproducidos.

Finalmente, y tal y como se desprende de las consideraciones apuntadas,

resulta evidente que la Administración responsable de la aprobación definitiva del

PGOU es especialmente refractaria a admitir la clasificación masiva de suelo

urbanizable.



No obstante debe tenerse en cuenta que la LRAU no establece ningún límite

en este sentido, y a mayor abundamiento, la nueva Ley del Suelo estatal no sólo

no establece límites, sino que por el contrario promueve la clasificación masiva de

Suelo Urbanizable. Llegados a este punto, resulta de lo más relevante hacer una

mención a la exposición de motivos de la nueva Ley del Suelo 6/98, al señalar lo

siguiente:

“Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la

determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo de la

definición de las condiciones básicas del derecho de la propiedad urbana, la

presente Ley pretende facilitar el aumento en la oferta de suelo, haciendo posible

que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que

no concurran razones para su preservación pueda considerarse como susceptible

de ser urbanizado.

Y ello de acuerdo con el planeamiento y la legislación territorial o sectorial,

en razón de sus valores ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos,

científicos o culturales, de su riqueza agrícola, forestal, ganadera o de otra índole, o

de su justificada inadecuación para el desarrollo urbano.

Hay que tener presente, así mismo, que la reforma del mercado del suelo en

el sentido de una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte de la

necesaria reforma estructural de la economía española, para la que el legislador

estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo 149.1.13ª de la

Constitución Española.

En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten los

planes, podrá, por lo tanto, promoverse actuaciones urbanísticas en los términos

que precise la legislación urbanística en cada caso aplicable, y siempre,

naturalmente, de conformidad con las previsiones de la ordenación urbanística y de

los planes y proyectos sectoriales, asegurándose por su promotor la ejecución, a

su costa, de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la

naturaleza e intensidad de dichas actuaciones demande en cada caso e, incluso, el

reforzamiento y mejora de dichos sistemas generales cuando ello resulte necesario,

exigencias mínimas estas que, por su carácter de tales, contribuyen a delimitar las

condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad”.



Este cambio responde a una nueva cultura urbanística, a la que dio forma y

consistencia un informe elaborado por el Tribunal de Defensa de la Competencia en

1993 sobre las medidas necesarias para introducir e incrementar la competencia en

la economía española.

Los terrenos urbanizables se desarrollarán mediante el oportuno PAI bien

mediante el sistema de ejecución directa por parte del Ayuntamiento, bien

alternativamente por ejecución indirecta con la selección del preceptivo

Urbanizador.

La clasificación de los terrenos como Suelo Urbanizable origina la

necesaria ordenación pormenorizada de los mismos bien mediante el oportuno

Plan Parcial, art. 12.c). de la LRAU , o bien directamente desde el Plan General,

art. 18 de la LRAU , que tiene que cumplir los estándares mínimos establecidos en

el artículo 22 de LRAU y en el anexo del RP.

Es decir, la clasificación como urbanizables en relación con los calificados

como urbanos tiene un claro perjuicio para la propiedad del suelo, ya que, además

de las obligaciones que resultan del artículo 22 LRAU , se añade la obligación

establecida en el artículo 14.2.c) de la nueva Ley del Suelo 6/98 , de ceder

gratuitamente el 10% del aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento.

No obstante, y aún cuando tal medida resulta beneficiosa para los intereses

de la colectividad que representa la Corporación Municipal, la calificación de

terrenos como urbanizables resulta enormemente beneficiosa para el Ayuntamiento

de Albal, ya que va a obtener suelo a través de la tramitación de los PAI sin tener

que acudir, como estaba haciendo anteriormente, a la adquisición de terrenos a

costes elevados.



2.1.2.2.2. Urbanizable Industrial.

Existe una decidida voluntad de la Corporación en mantener el Sector de

Suelo Urbanizable Industrial sito en el lado sur del término, Sector 2.a. que ahora

pasa a denominarse Industrial y Terciario, previendo su desarrollo dotándole de

ordenación pormenorizada desde el PGOU, dado que se considera por esta

Corporación Municipal como de prioritario y urgente desarrollo, al objeto de evitar el

trámite de ordenación diferida que, de otro modo, sería necesario.

Por ello se le dota de ordenación pormenorizada en el PGOU. Con ello se

atiende la evidente e ineludible exigencia del mercado inmobiliario de suelos

industriales.

En las fichas de planeamiento del Sector se señala como al uso dominante

industrial, le resultarán compatibles unos concretos usos terciarios. Como se ha

señalado, esta compatibilidad se deja a la libertad de establecimiento del uso que

cada propietario de parcela estime oportuno, de forma que sea el mercado el que

determine el destino final de cada parcela.

Se ha considerado conveniente clasificar un nuevo sector de Suelo

Urbanizable Industrial, Sector 2.b. delimitado en sus lados Sur y Este por el suelo

urbano industrial consolidado, al Este de la vía férrea y al Norte límite del término

municipal de Catarroja, con la finalidad de satisfacer las necesidades de suelo de

esta clase y destino, y así dar solución a las posibilidades ciertas de implantación

de actividad económica en el término de Albal.

La ordenación pormenorizada deberá entender el tratamiento de la zona de

borde del término municipal, así como la relación con la vía férrea.



2.1.2.2.3. Urbanizable Dotacional. Red Primaria.

El Plan clasifica como suelo urbanizable, en cumplimiento de lo preceptuado

en el artículo 11.2.b RP, un suelo dotacional de la Red Primaria cuyo desarrollo se

prevea a cargo de las distintas Actuaciones Integradas de desarrollo del suelo

urbanizable, con independencia de que se encuentren incluidos o no en algún

Sector o Unidad de Ejecución.

Mención especial merece los Parques Públicos de la Red Primaria (PQL),

clasificados como suelo urbanizable; considerados dotaciones estructurales al

servicio general del municipio, se les asigna el aprovechamiento tipo propio del

Area de Reparto en que se encuentran incluidos.

En cuanto a los efectos de la calificación como Red Primaria de la Red Viaria a

efectos del cómputo de estándares en suelo urbanizable, el art. 2 del Anexo del

RPCV establece:

“Los Planes Generales, deberán identificar aquellos elementos de la

Red Primaria que pueden ser computables a efectos de verificar el

cumplimiento de los estándares mínimos exigibles por este Reglamento para

la Red Secundaria, así como la proporción en que lo sean, siempre y

cuando concurra alguno de los siguientes motivos:

- Elementos de la Red Viaria Primaria (PRV): por tratarse de vías que,

discurriendo por el Sector, lo estructuren con otras partes de la ciudad y,

a su vez, sean de utilidad para la organización de sus comunicaciones

internas. El criterio que concrete el Plan General para identificar estos

elementos será homogéneo y global para toda la red viaria municipal.”

En este sentido se establece que únicamente no serán computables a

efectos de estándares de la Red Secundaria, aquellos cuya ejecución sea asumida

por el Ayuntamiento, la COPUT u otros organismos o entidades de derecho público.

En definitiva, aquellos cuyo coste de adquisición de suelo y ejecución no se realice

a cargo de las Unidades de Ejecución en que quedan incluidos.



Este criterio parece justo, proporcionado y coherente con el artículo

transcrito, y posibilita que la calificación como Red Primaria de los principales

viales de los Sectores en que se divide el suelo urbanizable no fuerce un aumento

innecesario de la Red Viaria secundaria a los solos efectos de cumplimiento de

estándares, más que por criterios de mejora de la ordenación urbanística, con el

consiguiente aumento de costes de urbanización que ello conllevaría.

En otro punto, y en cumplimiento del artículo transcrito, tampoco serán

computables para el cálculo de estándares urbanísticos aquellos elementos de la

Red Viaria Primaria que no discurran por los distintos Sectores, aún cuando queden

adscritos a alguna Unidad de Ejecución. Así, serán computables a efectos del

cálculo de estándares de la Red Secundaria.

� El nuevo acceso a Albal en la prolongación del Eje R1-G5, que será ejecutado a

cargo del Sector 1.1.b.

� El vial de conexión del núcleo urbano residencial con el Sector 1.2. en la zona

de Santa Ana, por quedar incluido en este Sector y por tanto ejecutado por

este.

2.1.2.3. SUELO NO URBANIZABLE

El término de Albal no afronta especiales problemas en el suelo no

urbanizable distintos de los propios de la comarca en que se integra: huerta

tradicional, estructura de la propiedad atomizada y evidente presión urbana.

Destacan en cualquier caso las áreas de SNU de las NNSS de protección, sea para

infraestructuras, sea por razones medioambientales.

La LRAU parte de un concepto positivo del suelo no urbanizable, de manera

que no lo define como mera negación residual del urbanizable, sino relanzando las

funciones sociales que puede cumplir la exclusión de terrenos del proceso

urbanizador. Por tanto, el estatuto dominical de este suelo no puede ceñirse a

simples prohibiciones de hacer o no hacer, sino que debe implicar, además,

obligaciones tendentes a la conservación del territorio en condiciones adecuadas,

tal y como señala el propio preámbulo de la Ley 4/1992 LSNU. El artículo 1 de la

citada Ley establece las limitaciones a la clasificación de los terrenos como no

urbanizables:



“Artículo Primero: Clasificación en los municipios con planeamiento urbanístico.”

Los planes generales de ordenación urbana y, en su caso, las normas

complementarias y subsidiarias del planeamiento clasificarán como suelo no

urbanizable:

a) El dominio público natural marítimo e hidráulico, de conformidad con su

legislación reguladora.

b) Los terrenos que estén sujetos a un régimen específico de protección o

mejora por una medida en vigor adoptada conforme, bien a la propia legislación de la

ordenación territorial o urbanística, bien a la reguladora de la conservación de la

naturaleza, flora y fauna, del patrimonio histórico o artístico o del medio ambiente.

c) Los terrenos que, aún no estando comprendidos en el supuesto de la letra

anterior, reúnan valores o presenten características que, conforme a la legislación

urbanística, de protección del patrimonio histórico, de conservación de la naturaleza,

fauna o flora o del medio ambiente, los hagan merecedores de una especial

protección.

d) Los terrenos cuyo uso o aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal

actual debe ser mantenido y aquellos que, en virtud de los planes o programas de

dichos sectores primarios productivos o por razón del modelo social - económico y

territorial adoptado, deban ser objeto de tal uso o aprovechamiento.

e) Los terrenos que, conforme a la estrategia territorial adoptada, deban ser

excluidos del proceso de urbanización o preservados del mismo.

f) Los terrenos que no sean objeto de clasificación como urbanos,

urbanizables o aptos para la urbanización.

2. La clasificación a que se refiere el número anterior deberá ser motivada de

forma expresa y suficiente y diferenciar los terrenos sujetos a un régimen de especial

protección; la no inclusión en este último régimen de suelos naturales, seminaturales

o incultos deberá ser objeto de justificación pormenorizada.



3. En todo caso, se clasificarán:

a) Como Suelo No Urbanizable, en su categoría de especial protección, los

terrenos a que se refieren las letras a), b) y c) del número 1 de este artículo y los de

uso o aprovechamiento forestal.

b) Como suelo no urbanizable, en su categoría común, los terrenos a que se

refiere la letra f) del número 1 de este artículo".

El Suelo No Urbanizable Común, SNUC, se integra, en su inmensa mayoría,

por la zona de regadíos tradicionales, significando que su actividad y uso

fundamental es agrícola.

Resulta relevante la extraordinaria atomización de la estructura de la

propiedad, por otro lado semejante y propia del entorno de la comarca.

La categoría de suelo no urbanizable común no responde tanto a un criterio

material derivado de las características de los terrenos, como a la lógica misma de la

ordenación territorial, en cuanto técnica de disposición de las cosas conforme a las

exigencias de las actividades humanas (“la utilización” del recurso natural suelo).

Es, por ello, simplemente y en principio, la suma de los terrenos que la

ordenación ni reconozca carácter urbano, ni atribuya vocación final urbana, es decir:

� no clasifique positivamente como suelo urbano o urbanizable;

� excluya del proceso urbanizador o preserve del mismo.

Los terrenos calificados como SNUC, son aquellos que, no incluidos en las

otras clases o simplemente excluidos del proceso urbanizador, la insuficiencia de sus

características naturales o seminaturales no les hace merecedores de una especial

protección.



Dentro de este SNUC, el Plan prevé la posibilidad de delimitar ámbitos de

desarrollo de Planes Especiales que configuren un especial régimen de parcelación

urbanística y edificación, de forma que se origine, mediante el citado Plan Especial,

una nueva categoría de suelo; el Suelo No Urbanizable Diseminado, identificado con

el código SNUD, que abarque aquellos suelos que por razones históricas hayan

venido soportando una especial presencia de residencia diseminada en función del

arraigo de esta forma de vida.

Su ámbito concreto será el que se delimite mediante Plan Especial, en

desarrollo de lo dispuesto en el presente Plan General.

El Suelo No Urbanizable de Protección de Recursos Naturales, SNUPN, se

integra por la zona de protección ecológica – Parque Natural de LÁlbufera, que

asume el paquete normativo del mismo concretando en el Plan Especial de

Protección del Parque Natural de LÁlbufera.

El Área del Parque Natural de LÁlbufera comprende terrenos merecedores

de protección a la luz y en aplicación de la legislación sobre medio ambiente,

conservación de la naturaleza, en aplicación de los supuestos regulados por el

artículo 1 de la Ley 4/1992 LSNU, además de normas especiales.

Su régimen implica un doble ámbito de la actividad de las Administraciones:

a) Policía administrativa. Que se manifiesta en la generación de un

régimen reglamentario, que delimita derechos y define prohibiciones, en las tareas de

intervención e inspección, así como en las de autorización.

b) Fomento. Incentivando la actividad de los particulares compatible con

la protección y gestión de LÁlbufera.



2.1.2.4. INFRAESTRUCTURAS Y EQUIPAMIENTOS.

Dentro del ámbito del Suelo No Urbanizable de protección se incluyen los

elementos estructurales, donde incluyen todos los suelos de reserva para

infraestructuras viarias y de todo tipo, dotaciones municipales y supralocales.

2.1.2.4.1. DESDOBLAMIENTO DE LA RONDA OESTE.

El Estudio Informativo avanza una propuesta que mejora sensiblemente la

situación actual, si bien este Equipo Redactor, a instancias de la Corporación

Municipal, introduce algunas modificaciones no significativas sobre la propuesta de

vías o caminos de servicio en las zonas industriales que mejoran notablemente el

acceso a las industrias existentes y que solucionan una situación deficiente en el

planeamiento vigente.

Además, la actual Ronda Oeste presenta deficiencias generalizadas en los

pasos inferiores que, si bien debieran servir para mantener comunicado el término

municipal a ambos lados de la Ronda, en ocasiones actúan a modo de filtro o

barrera por sus reducidas dimensiones, permitiendo el paso, únicamente, de

vehículos ligeros y ciclomotores.

Si tenemos en cuenta que estos pasos inferiores comunican una zona

urbana y otra industrial, apreciaremos mejor la falta de servicio prestado por estas

estructuras de paso restringido y la conveniencia de su adecuación.

Este Equipo Redactor entiende que la COPUT debe recoger, tanto por

razones de oportunidad, como por necesidad y seguridad, en el Proyecto de

Construcción de la Ronda Oeste las actuaciones necesarias para solucionar las

deficiencias apuntadas.



Cabe distinguir que toda la zona de afección de la Ronda limítrofe con

suelos urbanos o urbanizables se ha calificado como zona verde primaria PJL, con

el objeto de que los propietarios afectados obtengan aprovechamiento y estas

zonas puedan ser ajardinadas para conseguir una adecuada imagen en el borde

urbano, y proteger las zonas residenciales del ruido. Esta zona, quedará adscrita a

Protección de Carreteras, y el régimen a aplicar será el definido en la Ley de

Carreteras de la Comunidad Valenciana.



2.1.2.4.2. NUEVO ACCESO FERROVIARIO SUR AL ÁREA DE VALENCIA.

Desde septiembre de 1.997 este Equipo Redactor ha puesto en

conocimiento de la Secretaría de Estado de Infraestructuras y Transpor tes , la

decidida voluntad del Excmo. Ayuntamiento de Albal de programar una reserva de

suelo en el PGOU para el NUEVO ACCESO FERROVIARIO SUR AL ÁREA DE

VALENCIA, soportando toda la incidencia de la actuación en el término municipal

de Albal.

Así, a tal efecto, el PGOU de Albal reserva una franja de terreno de una

anchura mínima de 140 m en dicho término municipal, en el lado oeste, según la

propuesta del Ministerio, y corresponden con:

- 40 m de zona de plataforma de vías

- Zona de dominio Público de 8 m a cada lado, medidas desde la arista

exterior de la explanación.

- Zona de servidumbre, de 20 m a cada lado, medidas desde la arista

exterior de la explanación.

- Zona de afección de 50 m a cada lado, medidas desde la arista exterior

de la explanación.

En estas zonas, será de aplicación el Reglamento que desarrolla la Ley de

Ordenación del Transporte Terrestre, en sus artículos 280 a 291, donde se define el

régimen a aplicar en cada una de estas zonas, y que se definen en el Documento

de Normativa de este PGOU.



2.1.2.4.3. NUEVO ACCESO A ALBAL EN LA PROLONGACIÓN DEL EJE R1 –

G5. AVENIDA DEL SUR.

De especial interés para el municipio resulta la vía denominada NUEVO

ACCESO A ALBAL EN LA PROLONGACIÓN DEL EJE R1 – G5 , que permitiría

disponer de una vía urbana acondicionada para absorber el tráfico que, proveniente

del municipio de Catarroja, se dirige hacia el centro urbano de Albal. Esta vía será

ejecutada a cargo del sector 1.1.b.

Además, esta vía descongestionaría el acceso actual a Albal desde la Pista

de Silla y desde la N-340a, acceso que resulta a todas luces insuficiente para

canalizar el tráfico que recibe, en particular en horas punta, tanto de mañana, como

de tarde.

2.1.2.4.4. NUEVO INSTITUTO DE EDUCACIÓN SECUNDARIA.

La Consellería de Cultura está redactando el Proyecto de Construcción del

Nuevo Instituto de Educación Secundaria, que está ubicado en terrenos de

propiedad municipal dentro del SECTOR 1.1.b. SUELO URBANIZABLE

RESIDENCIAL



2.1.2.4.5. MEJORA DE LAS REDES DE SANEAMIENTO DE AG UAS PLUVIALES.

Albal, junto con Catarroja, padecen de forma sistemática, las precipitaciones

de aguas pluviales debido a dos deficiencias de la Red de Saneamiento:

� Insuficiencia en la capacidad de evacuación de la Red de Colectores,

que está dimensionada para aguas residuales, no pluviales.

� Insuficiencia en el vertido del punto de evacuación de la Red, que lo

hace en una zona sin capacidad de acogida, por lo que se inunda

sistemáticamente.

Si bien desde el Ayuntamiento de Albal se han propuesto varias soluciones,

la alternativa a adoptar deberá ser de ámbito supramunicipal, por lo que es

competencia de la COPUT resolver la situación existente.

En cualquier caso, y dado que es un hecho cierto y asumido que la zona de

actuación carece de infraestructura suficiente, se señala como objetivo prioritario para

la contribución a la mejora de la misma las siguientes actuaciones:

- Elaboración de un Plan Director de Protección de Inundaciones y;

- Elaboración de un Plan Director de Saneamiento.



2.1.3. RELACIÓN CON LOS MUNICIPIOS COLINDANTES.

2.1.3.1. - CATARROJA.

Al norte de Albal se encuentra el suelo urbano de Catarroja, con lo que la

propuesta de suelo urbanizable para el Sector 1.1.b es coherente con la situación

urbanística actual. La identificación es completa al Este en La Albufera, mientras

que Catarroja tiene suelo urbanizable al Oeste y Albal presenta suelo no

urbanizable común.

Ordenación pormenorizada del sector 1.1.b

En lo que respecta a la ordenación del sector 1.1.b, la colindancia con el municipio

de Catarroja se produce a lo largo de un vial existente, que lo limita con el sector

Horteta, actualmente desarrollado. A este respecto, cabe destacar:

1. Se propone la ampliación del vial de borde, en 18 metros medidos desde su eje,

lo que permitirá ejecutar un vial de dos carriles de acceso a la Avenida Sur, que

se independizará de los accesos al sector 1.1.b, para los que se ejecutará un

vial de servicio. El objetivo final es que el vial de acceso a la Avenida Sur quede

lo más libre posible de interferencias, y por lo tanto, tenga una capacidad de

funcionamiento a modo de Ronda de Acceso para ambas poblaciones. Deberá

de resolverse adecuadamente la confluencia de la Avenida de La Rambleta de

Catarroja, mediante un enlace de tipo rotonda.

2. El límite del sector 1.1.b, se hace coincidir en el borde con zonas verdes

públicas y un equipamiento educativo con el polideportivo de Catarroja,

equipamiento educativo con el Colegio La Florida, y un pasillo verde frente al

Parque ubicado en Catarroja, lo que permite la posibilidad de articular paseos

peatonales entre este y el Parque del sector 1.1.b.

3. Frente al suelo urbano de Catarroja, en el borde noreste del sector 1.1.b, se

ubican zonas verdes, que sin duda alivian la elevada densidad de la zona

urbana de Catarroja



2.1.3.2. - BENIPARRELL.

Al sur de Albal se encuentra el suelo urbanizable industrial de Beniparrell,

con lo que la propuesta de suelo urbanizable industrial para el Sector 2.a es

coherente con la situación urbanística actual. La identificación es completa en La

Albufera al Este, mientras que al Oeste Beniparrell tiene suelo urbanizable y Albal

presenta suelo no urbanizable común.

En el límite concreto del sector 2.a, se ha respetado el trazado de los dos caminos

existentes, que articulan la comunicación actual entre ambos municipios. En

concreto, la red viaria del sector respeta el trazado de ambos viales, y los define

con una anchura de 25 metros, como elementos de la red estructural.

2.1.3.3. - SILLA.

La identificación entre Albal y Silla es completa en La Albufera.

2.1.3.4. - ALCÁSSER.

La identificación entre Albal y Alcásser es completa en suelo no urbanizable

común. No obstante, cabe destacar que el Nuevo Acceso Sur ferroviario, se ha

grafiado en su posición correcta, y ya no coincide con los límites de ambos términos

municipales. Respecto a la prolongación de la Avenida del Sur, no se ha grafiado

puesto que de momento no se ha previsto su ejecución, como así lo ratifica el

informe emitido por el servicio de carreteras de la COPUT.

2.1.3.5. – VALENCIA.

La identificación entre Albal y Valencia es completa en La Albufera.



2.1.4. REGIMEN Y PROTECCION DEL DOMINIO PUBLICO NO MUNICIPAL.

2.1.4.1. CARRETERAS.

Habrá que distinguir entre el régimen contenido en la legislación estatal (Ley

de Carreteras 25/1988, de 29 de julio) y la autonómica (Ley 6/1991, de 27 de

marzo). En relación con el régimen contenido en la legislación estatal, cabe

distinguir:

Zona de servidumbre en las carreteras estatales:Según el art. 22 de la Ley de

Carreteras, consiste en dos franjas de terreno a ambos lados de la carretera,

delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos

líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, a una distancia de 25

metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 8 metros en el resto de las

carreteras. En esta zona no se permite más obras ni usos que los que sean

compatibles con la seguridad vial, previa autorización del Ministerio de Fomento.

Zona de afección en carreteras estatales: Según el art. 23 de la Ley, consiste en

dos franjas a ambos lados de la carretera, delimitadas interiormente por la zona de

servidumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de

explanación a una distancia de 100 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y

de 50 metros en el resto de las carreteras. Para ejecutar cualquier tipo de obras e

instalaciones fijas o provisionales, o cambiar los usos, plantar o talar árboles se

requerirá la previa autorización del Ministerio de Fomento.

Línea de edificación en las carreteras estatales: Según el art. 25 de la Ley, a ambos

lados de las carreteras se establece la línea límite de edificación, desde la cual

hasta la carretera queda prohibido cualquier tipo de obra de construcción o

reconstrucción, a excepción de las imprescindibles para asegurar el mantenimiento.

La línea límite de edificación se sitúa a una distancia de la arista exterior de la

calzada más próxima, medida horizontalmente a partir de la mencionada arista:

� 50 m. en autopistas, autovías y vías rápidas, y a

� 25 m. en el resto de las carreteras.



Se entiende que la arista exterior de la calzada es el borde exterior de la carretera

destinada a la circulación de vehículos.

Por lo que se refiere a la legislación autonómica contenida en la Ley 6/1991,

debe tenerse en cuenta lo previsto en su art. 26 que determina que los terrenos

destinados a carretera en suelo urbano o urbanizable tendrán la consideración de

sistemas generales.

Por otra parte, la calificación urbanística de los terrenos comprendidos en

las zonas de dominio público y protección será tal que se garantice la efectividad de

las limitaciones a la propiedad establecidas por esta Ley. Además, se distinguen en

ella las siguientes zonas:

Zona de dominio público en las carreteras de la Generalitat: Determina el art. 33 de

la Ley que su anchura vendrá determinada en la planificación viaria y abarcará,

como mínimo, la superficie necesaria para la calzada, arcenes y elementos de

protección medioambiental o funcionales, incluidos los estacionamientos, así como

previsión de ampliaciones.

En defecto de planificación viaria o proyecto, se entenderá que la misma vendrá

delimitada por sendas líneas situadas a las siguientes distancias, medidas desde la

arista exterior de la explanación: 8 m en autopista, 5 m en autovías y vías rápidas, y

3 m en las restantes carreteras.

Zona de protección en las carreteras de la Generalitat: Determina el art. 33 que, en

los terrenos clasificados como urbanos, las zonas de protección podrán venir

determinadas en el planeamiento urbanístico, previo informe vinculante de la

Administración titular de la vía.

En defecto de Plan o proyecto, se entenderá que la misma abarca un espacio

delimitado por dos líneas situadas a las siguientes distancias, medidas desde la

arista exterior de la calzada más próxima:

� 50 m en autopistas y autovías,

� 25 m en vías rápidas y en las demás vías de la Red Básica, y

� 18 m en las restantes carreteras.



2.1.4.2. VÍAS PECUARIAS.

Las vías pecuarias son bienes de dominio público de las Comunidades

Autónomas y, en consecuencia, inalienables, imprescriptibles e inembargables (art.

2 Ley 3/1995). El art. 4 de la misma Ley distingue los siguientes tipos de vías

pecuarias, al disponer:

"1. Las vías pecuarias se denominan, con carácter general: cañadas, cordeles

y veredas.

a) Las cañadas son aquellas vías cuya anchura no exceda de los 75

metros.

b) Son cordeles, cuando su anchura no sobrepase los 37'5 metros.

c) Veredas son las vías que tienen una anchura no superior a los 20

metros.

2. Dichas denominaciones son compatibles con otras de índole

consuetudinaria, tales como azagadores, cabañeras, caminos ganaderos, carreradas,

galianas, ramales, traviesas y otras que reciban en las demás lenguas españolas

oficiales.

3. Los abrevaderos, descansaderos, majadas y demás lugares asociados al

tránsito ganadero tendrán la superficie que determine el acto administrativo de

clasificación de vías pecuarias. Asímismo, la anchura de las coladas será

determinada por dicho acto de clasificación".

2.1.4.3. PARAJES NATURALES.

La figura jurídica de Paraje Natural de la Comunidad Valenciana es

compatible con la existencia de las figuras previstas en la Ley 4/1989 de

Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestre.



Por lo tanto, habrá que tener en cuenta tanto las disposiciones dictadas para

su protección en la normativa estatal como las adicionales que resultan de la

normativa autonómica (en concreto, de la Ley 5/1988, de 24 de junio, de Parajes

Naturales de la Comunidad Valenciana), además de las específicas de cada Paraje

(el Plan Especial de Protección del Parque Natural de la Albufera). Ciñéndonos a la

Ley 5/1988, de 24 de junio, podemos destacar las siguientes normas protectoras:

De acuerdo con los apartados 3 y 4 del su art. 1:

“3. En los Parajes Naturales las actividades a realizar se limitarán, en su

caso, al disfrute y visita de estos lugares, a los usos tradicionales agrícolas,

ganaderos y silvícolas y al aprovechamiento de las producciones compatibles con

las finalidades concretas de la protección, así como de las demás actividades

propias de la gestión del espacio protegido.

4. Las determinaciones específicas que señalen los Decretos de declaración

de cada Paraje Natural conforme a esta Ley vincularan todas las actuaciones,

públicas o privadas, que se realicen o se refieran a los mismos.”

Según los apartados 5º, 6º y 7º del artículo 4, durante la tramitación del

expediente de declaración de Paraje Natural podrán adoptarse, en ciertos casos y

con una duración máxima de dos años, las siguientes medidas cautelares:

“a) La suspensión de la concesión de licencias municipales a alguna o a toda

clase de actos sujetos a dicha intervención administrativa según el Reglamento

de Disciplina Urbanística u otras normas de ordenación territorial aplicables.

b) La suspensión de la concesión de autorizaciones de aprovechamientos

forestales y cinegéticos, así como de roturación y transformación de cultivos.

c) La suspensión del otorgamiento de permisos y de concesiones mineras.

d) La paralización de las explotaciones de recursos naturales en curso, de

acuerdo con la legislación específica aplicable en cada caso.

e) La paralización de la tramitación de planes urbanísticos con incidencia

sobre los valores naturales objeto de protección”.



Finalmente, del Capítulo VII, relativo a las infracciones y sanciones,

podemos deducir ciertas limitaciones. Así, el art 15.1 califica de infracción

administrativa la:

”a) Alteración de la geomorfología o incremento de la erosión y pérdida de

calidad de los suelos, alteración de yacimientos de interés mineralógico o

paleontológico y comercialización de fósiles y especies minerales de interés

científico.

b) Emisión de gases, partículas o radiaciones que puedan afectar

gravemente al ambiente atmosférico.

c) Producción de ruidos innecesarios que puedan perturbar el comportamiento

normal de la fauna.

d) Destrucción de superficies forestales en todos los casos y destrucción,

desarraigo y comercialización de las especies y de sus semillas, cuando esté

prohibida.

e) Persecución, caza, captura y comercialización de los animales, de sus

despojos o fragmentos o de los huevos, cuando están prohibidas. La

introducción de especies extrañas nocivas a la fauna salvaje y el maltrato de

animales.

f) Circulación con medios motorizados fuera de carreteras y pistas y sin

permiso expedido por el órgano gestor del Paraje.

g) Realización de construcciones e instalación de carteles de propaganda y

otros elementos similares que limiten el campo visual, rompan la armonía del paisaje

o desfiguren las perpectivas.

h) Vertido o abandono de objetos, residuos u otros desperdicios fuera de los

lugares autorizados.

i) Realización de actividades que supongan una recesión o degradación de

zonas húmedas.



j) Realización de medidas que obstaculicen la accesibilidad, permeabilidad y

soleamiento de las playas.

k) Realización de actividades que produzcan contaminación de las aguas o

del medio ambiente.”

2.1.4.4. RED DE RIEGOS TRADICIONAL.

La protección DPH, desde la óptica de las aguas destinadas al riego, la

encontramos, además de en la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de aguas y el Real

Decreto 849/1986,de 11 de abril, que aprobó el Reglamento de dominio público

hidráulico, en la Ley 7/1986, de 22 de diciembre, sobre utilización de aguas para

riego de la Comunidad Valenciana.

La última Ley citada, además de consagrar los principios de austeridad,

economía y solidaridad en la utilización de las aguas para riego, dedica su Título IV

a la protección administrativa del agua para riego. Destacar a este respecto los

preceptos contenidos en el Cap I (arts. 13 a 15), relativo a las limitaciones del

derecho a utilizar el agua, y el art. 16 que tipifica las infracciones:

"Art 13. “ Con independencia de lo que dispongan los Planes de

utilización de aguas para riego previstos en esta Ley, la Consellería de Agricultura y

Pesca podrá:

a) Restringir la utilización del agua en la cantidad que exceda de su

normal aprovechamiento, previa audiencia de los afectados.

b) Proponer al Consell de la Generalitat Valenciana, para su aprobación, el

establecimiento de perímetros de protección de los caudales de agua destinados a

regadíos, cuando éstos utilicen aguas subterráneas o superficiales que discurran

íntegramente dentro del territorio de la Comunidad Valenciana. Los perímetros

de protección fijarán los límites dentro de los cuales no podrán ejecutarse obras de

alumbramiento y captación de aguas, así como cualesquiera otras actividades

que perjudiquen o disminuyan la idónea utilización del agua”.



"Art. 14. Las obras e instalaciones ejecutadas en contra de lo dispuesto en

esta Ley deberán ser derruidas o desmontadas por quien fuere responsable de las

mismas, procediéndose, si no lo hiciere, a la ejecución subsidiaria”.

"Art 15. La ejecución de obras de alumbramiento y captación de aguas

subterráneas, así como cualesquiera otras que se realicen para la

implantación o ampliación de superficies regables en las zonas sujetas a los Planes

de utilización de aguas para riego, deberán ser puestas previamente en

conocimiento de la Consellería de Agricultura y Pesca”.

"Art 16. Son infracciones:

a) La utilización abusiva del agua.

b) El desperdicio del agua.

c) La contaminación del agua con materias que impiden su utilización por

otros regantes.

d) La ejecución de obras, la instalación de medios o la utilización del agua

de manera que no pueda aprovecharse la sobrante.

e) El incumplimiento de lo dispuesto imperativamente por los Planes de

utilización de aguas para riego.

f) La inobservancia de los mandatos que adopten las autoridades

competentes para la mejor utilización del agua.

g) El incumplimiento de las condiciones a las que se someta el otorgamiento

de las ayudas.

h) No comunicar a la Administración la iniciación de obras de alumbramiento y

captación de aguas subterráneas para la implantación o ampliación de superficies

regables en las zonas sujetas a Planes de utilización de aguas para riego”.



2.1.5. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

La clasificación de suelo como técnica de asignación de un régimen

determinado distinto según sea el caso, a todo el suelo que integra el territorio

municipal, constituye por su propia naturaleza el ámbito de decisión de mayor

trascendencia a la hora de la formulación de un PGOU. Trascendencia que implica,

como no podía ser de otra manera, el pleno ejercicio de las potestades

constitucionalmente encomendadas por la legislación a los Ayuntamientos. Este

ámbito competencial es declarado expresamente en la Exposición de Motivos de la

LRAU en los siguientes términos:

"La ley reconoce a la política urbanística municipal, decidida por los

Ayuntamientos, un papel preponderante en la aceptación, condicionamiento o

rechazo de las iniciativas de solicitudes particulares de programación.

El poder público municipal, expresión de la voluntad democrática de la

colectividad local, con autonomía constitucionalmente garantizada, no puede seguir

siendo, en nuestro contexto constitucional, un mero agente gestor en régimen

reglado de decisiones urbanísticas planificadas por poderes supralocales.

Ese papel estrictamente ejecutor de decisiones urbanísticas ajenas (que

asignaba a los Municipios la legislación anterior) es, por inadecuación al actual

contexto institucional, el origen de multitud de conflictos que se han venido

produciendo, tanto en las relaciones interinstitucionales, como en las relaciones

jurídicas entre el Municipio y los particulares".

El planteamiento de la Exposición de Motivos es aparentemente sugerente,

pero contiene ciertas inexactitudes. Parte de un supuesto discutible, refiriéndose a

la legislación anterior como limitadora de las competencias municipales.

El ordenamiento jurídico vigente en la actualidad, incrementado por la

Jurisprudencia asigna la competencia en materia de ordenación, gestión y policía

urbanística a los Ayuntamientos, no el papel de mero gestor de decisiones

adoptadas por otras instancias.



Así, la Ley 7/1985 Reguladora de las Bases del Régimen Local, en su

artículo 25.2.d), asigna a los Municipios la competencia en materia de "Ordenación,

gestión, ejecución y disciplina urbanística; promoción y gestión de viviendas;

parques y jardines, pavimentación de vías públicas urbanas y conservación de

caminos y vías rurales". Estas competencias se encuentran tuteladas por la

Constitución en sus artículos 137 y 140, que proclama su "... autonomía para

gestión de sus respectivos intereses".

Esta competencia debe ser puesta en relación con lo dispuesto por el art. 31

del EA de la Comunidad y el art. 148.1.3º de la Constitución. El ejercicio de las

competencias en materia de urbanismo propias de las Comunidades Autónomas y

de los Ayuntamientos ha supuesto la producción de innumerables conflictos, que la

Jurisprudencia ha venido resolviendo a la luz de la Constitución.

La importante Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, de 13 de julio

de 1.990 (y 30 de enero de 1.991), aborda el principio de autonomía municipal

traducida al campo del derecho urbanístico tras la promulgación del texto

constitucional vigente. Así dice el Tribunal Supremo:

"Ciertamente los artículos 41 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 132

del Reglamento de Planeamiento configuran la aprobación definitiva como el

resultado del estudio del plan "en todos sus apectos", tanto los reglados como los de

oportunidad o discrecionales.

Pero es claro que este criterio preconstitucional ha de ser entendido a la luz

de las exigencias de la autonomía municipal -sentencias de 14 de marzo y 18 de julio

de 1.988- proclamado en los art. 137 y 140 de la Constitución de todo el

ordenamiento jurídico –art. 5.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial principio éste

que opera con una especial intensidad respecto de las normas anteriores a la

Constitución". Ya en este punto será de recordar que la Constitución atribuye a los

municipios autonomía para la gestión de sus respectivos intereses:

a) Positivamente, la autonomía municipal significa un derecho a la comunidad local

a la participación, a través de los órganos propios, en el gobierno y

administración de cuantos asuntos le atañen graduándose la intensidad de esta



participación en función de la relación entre los intereses locales y supralocales

dentro de tales materias o asuntos -sentencias del TC de 28 de julio, 32/81-,

b) Negativamente, es de indicar que la autonomía no se garantiza por la

Constitución, como es obvio, para incidir de forma negativa sobre los intereses

generales de la nación o en otros intereses generales distintos de los propios de

la entidad local.

Y así las cosas, resulta claro que la diversidad de intereses presente en el

campo el urbanismo hacen de la potestad de planeamiento una potestad de

titularidad compartida para los municipios y las Comunidades Autónomas -

sentencias de 20 de marzo, 10 y 30 de abril, 2 y 9 de julio de 1.990, etc.- su

actuación se lleva a cabo a través de un procedimiento bifásico en el que a la

aprobación provisional del municipio, en lo que ahora importa, siguen en el tiempo

la definitiva de la Administración. Partiendo de la base de que "en la relación entre

el interés local y el interés supralocal es claramente predominante éste sentencia

del TC 179/89, de 29 de octubre- queda perfectamente justificado que:

� En el aspecto temporal, la decisión autónoma se produzca con posterioridad a

la municipal;

� En el aspecto sustantivo, aquélla haya de contemplar el plan no sólo en sus

aspectos reglados sino también en los discrecionales que por su conexión con

intereses supralocales hayan de ser valorados para asegurar una coherencia

presidida por la prevalencia de tales intereses superiores".

La misma sentencia antes aludida aborda el trascendental tema de los

límites de las potestades de control de la Comunidad Autónoma al aprobar

definitivamente los planeamientos municipales que le son remitidos.

Así señala la Sentencia:

"Y cuando la alusión que acaba de hacerse a la conexión de los intereses locales y

supralocales, es de señalar que una acomodación del art. 41 del TR al principio

constitucional de la autonomía municipal ha de concretar la extensión del control de

la Comunidad Autónoma en el momento de la aprobación definitiva del planeamiento

en los siguientes términos:



A) Aspectos reglados del plan : control pleno de la Comunidad con una

matización para el supuesto de que entren en juego conceptos jurídicos

indeterminados - es bien sabido que éstos admiten una única solución justa y que por

tanto integran criterios reglados-:

a) Si la determinación del planeamiento que se contempla no incide en

aspectos de interés supralocal o el margen de apreciación que tales conceptos

implican corresponde a la Administración municipal.

b) Si el punto ordenado por el plan afecta a intereses superiores ese margen

de apreciación se atribuye a la Comunidad.

B) Aspectos discrecionales.

a) Determinaciones del plan que no inciden en materias de interés

comunitario. Dado que aquí el plan traza el entorno físico de una convivencia

puramente local y sin transcendencia para intereses superiores ha de calificarse

como norma estrictamente municipal y por tanto:

a') Serán, sí, viables los controles tendentes a evitar la vulneración de las

exigencias del principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos tal

como en este terreno las viene concretando la jurisprudencia -sentencias de 1 y 15

de diciembre de 1.986, 19 de mayo y 11 de julio de 1.987, 18 de julio de 1.988, 23 de

enero y 17 de junio de 1.989, 20 de marzo, 30 de abril y 4 de mayo de 1.990, etc.-.

b) No serán en cambio admisibles revisiones de pura oportunidad: en este

terreno ha de prevalecer el modelo físico que dibuja el municipio con la legitimación

democrática de que le dota la participación ciudadana que se produce en el curso del

procedimiento.

c) Determinaciones del planeamiento que tienen conexión con algún aspecto

de un modelo territorial superior: además de lo ya dicho antes en el apartado a'), aquí

y dado que "en relación entre el interés local y el supralocal es claramente

predominante este último" -sentencia ya citada del TC 170/89- resulta admisible un

control de oportunidad en el que prevalece la aprec iación comunitaria".



El cuadro resultante, por tanto, es el siguiente:

A) Aspectos reglados del Plan: Control pleno de la Comunidad, aunque

matizaciones respecto de los conceptos jurídicos indeterminados.

B) Aspectos o determinaciones de oportunidad o discrecionales:

Competencia plena municipal, salvo arbitrariedades, en materias de interés

local. En materias de interés supralocal, el control es de la Comunidad.

Resulta obvio, por tanto, que el señalamiento de las expectativas de

crecimiento o expansión, la clasificación del suelo y la definición del modelo

territorial del municipio, corresponden a los municipios.

En coherencia con lo dicho, es preciso acudir a la jurisprudencia del TC en

la sentencia de 28 de julio de 1.981, sobre la Ley de Diputaciones catalanas, que se

ha servido de la doctrina de la garantía institucional para defender un núcleo de la

autonomía local indisponible, incluso, para el legislador ordinario. Razona el

Tribunal que: "... el orden jurídico-político establecido por la Constitución asegura la

existencia de determinadas instituciones a las que se considera como componentes

esenciales y cuya preservación se juzga indispensable para asegurar los principios

constitucionales, estableciendo en ellas un núcleo o reducto indisponible por el

legislador".

Añadiendo: "no cabe establecer a priori cuál es el límite constitucional de la

reestructuración de las autonomías locales, pero las autonomías garantizadas no

pueden ser abolidas, pues la protección que la Constitución les otorga desborda con

mucho de la simple remisión a la ley ordinaria en orden a la regulación de sus

competencias.

El legislador puede disminuir o acrecentar las competencias hoy existentes,

pero no eliminarlas por entero, y, lo que es más, el debilitamiento de su contenido

sólo puede hacerse con razón suficiente y nunca en daño del principio de

autonomía que es uno de los principios estructurales básicos de nuestra

Constitución". En esta línea el TC, sentencia de 2 de febrero de 1.981, ha vinculado

los conceptos autonomía - gestión respectivos intereses- competencias, y, en base

a ellos, ha establecido que:



"... la gestión de los respectivos intereses exige dotar a cada Ente de todas las

competencias propias y exclusivas que sean necesarias para satisfacer el interés

respectivo" y que "la autonomía garantizada a cada Entidad lo es en función del

respectivo interés, en este caso el interés del municipio. Por otra parte, es evidente

que la gestión de intereses propios exige, de un lado, una autonomía para poder

gestionarlos y, del otro, unas competencias para alcanzar los fines que se

pretenden".

El mismo sentido manifiesta la sentencia del TC 23 de diciembre de 1.982:

"La determinación de cuáles sean estos intereses es obra de la Ley que las

atribuye, en consecuencia, competencias propias, pero que, en todo caso, debe

respetar la autonomía y, como sustrato inexcusable de éstas, reconocerles

personalidad propia".

Es decir, la reducción de la capacidad de decisión de los Entes locales en la

gestión de sus respectivos intereses tiene un límite, a partir del cual se afectaría a

la garantía institucional de aquéllos. Esta garantía de autonomía a los municipios en

la gestión de sus propios intereses está reconocida en el artículo 1 de la Ley de

Bases del Régimen Local.

En la citada S.T.C. de 28 de julio de 1.981, se establece que: "Dicha

garantía (institucional) es desconocida cuando la institución es limitada, de tal modo

que se la priva prácticamente de sus posibilidades de existencia real como

institución para convertirse en un simple nombre".



En este sentido se manifiesta la S.T.C. de 2 de febrero de 1.981:

"... Posición de superioridad que permite afirmar -como admiten

expresamente los recurrentes y se admite en el Derecho comparado- que el principio

de autonomía es compatible con la existencia de un control de legalidad sobre el

ejercicio de las competencias, si bien entendemos que no se ajusta a tal principio la

previsión de controles genéricos e indeterminados que sitúen a las entidades locales

en una posición de subordinación o dependencia cuasi jerárquica de la

Administración del Estado u otras entidades territoriales. En todo caso, los controles

de carácter puntual habrán de referirse normalmente a supuestos en que el ejercicio

de las competencias de la entidad local incidan en intereses generales concurrentes

con los propios de la entidad, sean del municipio, la provincia, la Comunidad

Autónoma o el Estado".



2.1.5.1. SITUACIÓN URBANÍSTICA SEGÚN LA CLASIFICACI ÓN ACTUAL DE

LAS NNSS. CUADROS RESUMEN.

El Municipio de Albal cuenta con Normas Subsidiarias de ámbito municipal

aprobadas definitivamente en fecha 26 de octubre de 1.982.

Las determinaciones del referido instrumento no son otras que las previstas

por el Reglamento de Planeamiento Urbanístico aprobados por Real Decreto

2159/1978 de 23 de junio, en su art. 93. Su contenido y previsiones se sintetizan

en los cuadros números III, IV y V que se reproducen:

CUADRO Nº III CLASIFICACIÓN DEL SUELO CALIFICADO

SUELO URBANO 147,40 Has

SUELO URBANIZABLE 50,07 Has

SUELO NO URBANIZABLE 344,43 Has

SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO 147,12 Has

TOTAL 689,02 Has



CUADRO Nº IV DISTRIBUCIÓN DEL SUELO CALCULADO POR S ECTORES

SUELO

URBANO

SUELO

URBANIZABLE TOTAL

SECTOR I

(Residencial casco) 28,30 Has - 28,30 Has

SECTOR II

(Residencial Ensanche)

50,10 Has - 50,10 Has

SECTOR III

(Almacenes y Servicios)

Sistema General

(Parque Público)

15,40 Has - 15,40 Has

SECTOR IV

(Industrial)

41,60 Has 7,17 Has 48,77 Has

SECTOR V

(Industrial)

3,00 Has 14,00 Has 17,00 Has

SECTOR VI

(Residencial Ensanche)

6,00 Has - 6,00 Has

SECTOR VII

(Parque Público y Polideportivo)

3,00 Has 23,30 Has 26,30 Has

TOTAL 147,40 Has 50,07 Has 197,47 Has



CUADRO Nº V DISTRIBUCIÓN DEL SUELO SEGÚN USOS

SUELO

URBANO

SUELO

URBANIZABLE

SUELO NO

URBANIZABLE

TOTAL

RESIDENCIAL

Casco

antiguo

28,30 - - 28,30

Ensanche 56,10 - - 56,10

TOTAL 84,40 - - 84,40

RESIDENCIAL

BAJA DENSIDAD

- 18,898 - 18,98

ALMACENES Y

SERVICIOS 15,40 - - 15,40

INDUSTRIAL 44,60 21,17 - 65,77

PARQUE PÚBLICO

0,7 9,92 - 10,62

INFRAESTR. - - 66,88 66,88

POLIDEPORT. Y ERMITA

2,3 - - 2,3

RÚSTICO - - 424,67 424,67

SUMA TOTAL 147,40 50,07 491,55 689,02



2.1.5.2. PROPUESTA DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO DEL P LAN GENERAL.

CUADRO RESUMEN.

PROPUESTA DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO

SUELO URBANO 162,833 Has

SUELO URBANIZAB LE 136,77 Has

SUELO NO URBANIZABLE COMÚN 300,84 Has

SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN DE

INFRAESTRUCTURAS 46,36 Has

SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN DE RECURSOS

NATURALES 87,10 Has

TOTAL 732,69 Has

DISTRIBUCIÓN DEL SUELO SEGÚN USOS GLOBALES

RESIDENCIAL 177,11 Has

INDUSTRIAL 104,38 Has

TERCIARIO 18,11 Has

AGRÍCOLA 300,84 Has

PROTECCIÓN DE INFRAESTRUCTURAS 46,36 Has.

PARQUE NATURAL 87,10 Has

TOTAL 732,69 Has



2.1.5.2.1. SUELO URBANO.

El suelo urbano que pretende incorporar el Plan General no es otro, salvo la

excepción que se justifica para 1,11101 Has de núcleo aislado, que el actual, así

establecido por las NNSS vigentes, respetándose en cualquier caso las

prohibiciones que resultan de la aplicación del artículo. 8 de la LRAU , y en

cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 10 del RP..

Para conocer los suelos urbanos del término municipal de Albal hay que

hacer una primera y elemental distinción entre suelos urbanos de uso residenciales,

de usos industriales y de usos terciarios.

2.1.5.2.1.1. Suelo Urbano Residencial.

La ubicación se delimita perfectamente por la Ronda Oeste de Albal y la

carretera N-340 a. Existe un núcleo urbano consolidado delimitado ya por las

anteriores NNSS en el que cabe distinguir entre el "núcleo histórico", que ahora se

reduce sensiblemente respecto del anterior casco antiguo, la zona de "ampliación

de casco" y la zona denominada como "ensanche urbano residencial", todas ellas,

como se advierte consolidadas y cuya clasificación no puede ser otra que la de

suelo urbano.

En la actualidad existe una pequeña zona consolidada, de 1,11101 Has,

diseminado ilegal, según las NNSS vigentes, al norte de Santa Ana y en las

inmediaciones del municipio vecino de Catarroja, que el presente Plan General

pretende legalizar calificándolo, de forma excepcional, como suelo urbano.



2.1.5.2.1.2. Suelo Urbano Industrial.

El suelo urbano industrial constituye una de las máximas preocupaciones de

la Corporación de Albal por cuanto siendo importante en su cantidad se encuentra

en un alto nivel de consolidación por edificación, y sin embargo adolece de falta de

gestión y completa ejecución de infraestructuras y servicios urbanísticos.

No obstante, partiendo de las premisas que sienta el art. 9 de la LRAU como

de la realidad fáctica no cabe otra opción que la de clasificación como suelo urbano

de estos asentamientos consolidados, sin perjuicio de la adopción de las medidas

que en materia de gestión correspondan, tal y como se explicita en el apartado

relativo a las “decisiones de ordenación más relevantes o controvertidas”, al que

nos remitimos.

2.1.5.2.1.3. Suelo Urbano Terciario.

Dentro del ensanche actual, se propone delimitar un Suelo Terciario, en el

que actualmente coexisten diversos comercios y almacenes, permitiendo la

ampliación de usos para incentivar la implantación de actividades económicas,

terciarias y comerciales

Generalmente se trata de instalaciones comerciales del sector terciario con

separación a lindes de parcela, algún espacio libre ajardinado y aparcamientos,

tales como talleres, almacenes y comercios de distribución.

La delimitación del suelo urbano terciario se establece creando una Zona de

Ordenación Urbanística de uso dominante terciario, denominada Terciario (TBE), tal

y como reflejan los planos de Zonas de Ordenación Urbanística.



2.1.5.2.2. SUELO URBANIZABLE.

El ensanche de la población, así como la ampliación de asentamientos

industriales, se instrumentará mediante la delimitación de sectores de suelo

urbanizable. El presente apartado pretende establecer y explicitar los criterios que

para la clasificación de suelo urbanizable ha seguido el Plan General, debiendo

resaltar que se ha intentado conciliar la legalidad vigente reflejada por la Ley 6/94

LRAU en sus arts. 9 y 10, poniéndola en relación con los mandatos que resultan de

la reciente Ley del Suelo 6/98 estatal.



2.1.5.2.2.1. Suelo Urbanizable de uso Residencial.

La clase del suelo urbanizable implica otra distinción entre el que cuenta con

ordenación pormenorizada y el que no tiene planeamiento de desarrollo. Esta

distinción es de trascendental importancia por cuanto refleja, de forma inequívoca y

en los casos en que el Plan General dota a esta clase de ordenación

pormenorizada, la voluntad municipal en cuanto a prioridades de desarrollo y

ejecución.

Los suelos que se proponen como urbanizables cumplen en su delimitación

los criterios mínimos de delimitación sectorial que establece imperativamente el art.

20 de la LRAU.

Además, según se justifica en los distintos documentos del PGOU, y, en

particular del examen comparativo entre las edificaciones existentes y las posibles,

las propuestas de actuación obedecen a las necesidades y demandas reales y

constatadas de ensanche de la población.

2.1.5.2.2.2. Suelo Urbanizable Residencial de Ensan che (Alta Densidad).

De entre las actuaciones propuestas destacamos aquellas de las cuales se

acompaña su ordenación pormenorizada correspondiente, prueba de la voluntad de

la Corporación en la tramitación y desarrollo urgente. Se plantea su prioridad en

términos que recomiendan su ordenación pormenorizada por el Plan General

conforme a lo mandado por el art. 18 LRAU y art. 41 del RP, y su desarrollo,

gestión y ejecución a través de un Programa de Desarrollo de Actuación Integrada,

PAI, en régimen de ejecución directa o indirecta.

Consisten en dos sectores de suelo urbanizable residencial de ensanche,

uno en el norte, que se identifica como Sector 1.1.b , y otro en el sur del casco

urbano, que se denomina Sector 1.1.a .



Suelo Urbanizable Residencial Ensanche Sur. Sector 1.1.a.

El área delimitada conforme a los criterios del art. 20 LRAU se encuentra

enmarcada por sus lados Norte, Oeste y Este por el casco urbano consolidado, en

el resto y en su lado Sur por la Ronda Oeste de Albal. Su desarrollo es preceptivo

para la vertebración del ensanche y lado sur de Albal, amén de posibilitar con esta

actuación la generación de suelo dotacional necesario. Los criterios establecidos

para la adopción de la propuesta que se acompaña son los siguientes:

� Criterios de homogeneidad de ordenación territorial:

En la ordenación proyectada la tipología es de edificación abierta, con

edificabilidad en planta baja residencial interior y no residencial en fachada a

vial, cuatro alturas y ático, y que obedece a criterios de homogeneidad con la

ordenación existente.

� Criterios sociales de oportunidad:

La Corporación Municipal desea adoptar la tipología edificación abierta, por ser

la que mejor se adapta a la distribución de los espacios dotacionales que

estructuran el Sector.

� Criterios de desarrollo económico:

En el momento presente de crecimiento económico, en el cual el mercado de

promoción de viviendas tienen una demanda importante, muy superior a la

otras épocas pasadas de recesión económica, parece conveniente aprovechar

la posibilidad de desarrollo para impulsar incluso el desarrollo de otros sectores

de la economía municipal y comarcal.



� Criterios de ordenación urbanística municipal:

Entendemos que, de entre las posibles causas de aparición de las actuales

construcciones ilegales dentro del territorio, está la falta de suelo ordenado y

propio para ello, por lo cual la creación de sectores urbanizables residenciales

reducirán la aparición de irregularidades urbanísticas, sobre todo si se

acompañan con una correcta gestión urbanística municipal.

� Criterios de voluntad municipal:

Además de lo anterior y con la facultad que la LRAU concede a los municipios

para fijar y determinar su ordenación pormenorizada, es voluntad manifiesta de

la Corporación Municipal de Albal establecer una tipología como la que se

propone por entender que es la más conveniente, en su conjunto, para los

intereses del municipio.

Suelo Urbanizable Residencial Ensanche Norte. Secto r 1.1.b.

Colindante con el término municipal con Catarroja, esta zona constituye un

ensanche racional y obligado del núcleo urbano de Albal, cuyo suelo urbano está

consolidado. Esta zona del territorio debe soportar los necesarios y congruentes

ensanches de núcleo consolidado atendiendo a las necesidades objetivas del

municipio, integrando la ciudad, y considerando de forma homogénea los factores

supralocales. Los criterios establecidos por la Corporación Municipal en la

ordenación que se propone, son los siguientes:

� Criterios de homogeneidad de ordenación territorial:

Por criterios de homogeneidad con la ordenación existente en el municipio

colindante de Catarroja, parte oeste, se adopta una tipología de Bloque

Adosado, con edificabilidad en planta baja residencial y dos alturas.



En la ordenación proyectada para la parte este del sector, Zona B, la tipología

es de Edificación Abierta, con edificabilidad en planta baja residencial interior y

no residencial en fachada a vial, cuatro alturas y ático. La adopción de tipología

obedece a criterios de homogeneidad con la ordenación global del territorio.

Entendemos que la adopción de un sector con edificabilidad en planta baja

residencial y dos alturas en una zona con características físicas propias de

ensanche natural puede favorecer la expansión progresiva de la población

hacia los sectores proyectados de baja densidad con tipología de Bloque

Exento y uso dominante residencial unitario, alejados del centro urbano y

ubicados en un entorno geográficamente adecuado, sin desarrollar hasta el

momento.

� Criterios sociales de oportunidad:

La Corporación Municipal desea adoptar la tipología bloque adosado por

similitud con el término municipal vecino de Catarroja y por responder a una

demanda social actual en el mercado de la promoción de viviendas.

� Criterios de desarrollo económico:

En el momento presente de crecimiento económico, en el cual el mercado de

promoción de viviendas tiene una demanda importante, muy superior a la otras

épocas pasadas de recesión económica, parece conveniente aprovechar la

posibilidad de desarrollo para impulsar incluso el desarrollo de otros sectores

de la economía municipal y comarcal.

� Criterios de ordenación urbanística municipal:

Entendemos que, de entre las posibles causas de aparición de las actuales

construcciones ilegales dentro del territorio, está la falta de suelo ordenado y

propio para ello, por lo cual la creación de sectores urbanizables residenciales

reducirán la aparición de irregularidades urbanísticas, sobre todo si se

acompañan con una correcta gestión urbanística municipal.



� Criterios de voluntad municipal:

Además de lo anterior y con la facultad que la LRAU concede a los municipios

para fijar y determinar su ordenación pormenorizada, es voluntad manifiesta de

la Corporación Municipal de Albal establecer una tipología como la que se

propone por entender que es la más conveniente, en su conjunto, para los

intereses del municipio.

Junto con los dos sectores citados el PGOU incluye, sin ordenación

pormenorizada por no considerarse prioritario ni urgente su tramitación y desarrollo,

otro sector de ensanche, ubicado junto en la zona Este del término y junto al Suelo

Urbano Residencial, separado de éste por la antigua carretera N-340 a.

Sus características básicas son las siguientes:

Sector 1.1.c :

- Situación: Linda al norte con el límite del término municipal con Catarroja, al sur

con el suelo urbano industrial, al este con la línea del ferrocarril y al oeste con el

suelo urbano residencial.

- Clasificación: Suelo Urbanizable Residencial.

- Referencia a planos: Planos de ordenación estructural. Plano Nº I.7

- Superficie del Sector: 191.675,41 m2.

- Red Primaria incluida en el Sector: 27.642,75 m2 (P.QL).

- Superficie computable: 164.032,66 m2.

- Densidad y número máximo de viviendas: : máx, 59 viv/Ha, en todo caso lo que

indique la ordenación pormenorizada que se realice.



- Número mínimo de plazas de aparcamiento: art. 74 de las Normas Urbanísticas.

Condiciones de ordenación:

- Zona de Ordenación Urbanística: Residencial Edificación Abierta (EDA).

- Tipologías: Edificación Abierta.

- Sistema de ordenación: ordenación por alineación de calle.

- Uso global: Residencial.

- Usos incompatibles: los que señale el Plan Parcial que desarrolle el Sector.

- Usos pormenorizados: los que señale el Plan Parcial que desarrolle el Sector.

- Indice de edificabilidad bruta: 1,00 m2/m2.

2.1.5.2.2.3.- Suelo Urbanizable Residencial de Baja Densidad.

Se propone mantener el vigente con las NNSS en las inmediaciones de

Santa Ana, que, si bien no se ha desarrollado, se corresponde con una expectativa

y necesidad cierta del municipio de procurar un asentamiento urbano de baja

densidad. Es de esperar que, con los ágiles mecanismos de gestión que articula la

LRAU , la iniciativa privada pueda remover los obstáculos que hasta ahora ha

impedido el desarrollo y ejecución del Sector.

Otro elemento decisivo de esta actuación consiste en ampliar el vial

estructural de conexión con el núcleo urbano, al objeto de convertirlo en un espacio

de paseo, ocio y disfrute, además de consolidar su función viaria.

Las características básicas del Suelo Urbanizable Residencial de Baja

Densidad son las siguientes:



- Sector 1.2 :

- Situación: al oeste del término municipal, colindante con el Polideportivo Municipal

y la Ermita de Santa Ana.

- Clasificación: Suelo Urbanizable Residencial.

- Referencia a planos: Planos de ordenación estructural. Plano Nº I.7.

- Superficie del Sector: 241.807,84 m2.

- Red Primaria incluida en el Sector: 32.638,40 m2 (PQL).

- Superficie computable: 209.169,44 m2.

- Densidad y número máximo de viviendas: máx, 16 viv/Ha, en todo caso lo que

indique la ordenación pormenorizada que se realice.

- Número mínimo de plazas de aparcamiento: artículo 74 de las Normas

Urbanísticas.

Condiciones de ordenación:

- Zona de Ordenación Urbanística: Viviendas Aisladas (AIS).

- Tipologías: Bloque Exento

- Sistema de ordenación: ordenación por edificación aislada.

- Uso global: Residencial.

- Uso incompatible: Industrial.

- Usos pormenorizados: los que señale el Plan Parcial que desarrolle el Sector.

- Indice de edificabilidad bruta: 0,35 m2/m2.



2.1.5.2.2.4. Suelo Urbanizable Industrial y Terciar io.

En este contexto se ha delimitado un Sector de Suelo Urbanizable Industrial

y terciario sito entre el límite Sur del término con el vecino de Beniparrell y la Ronda

Oeste de Albal, que se configura como prioritario y urgente, al objeto de evitar el

trámite de la ordenación diferida que, de otro modo sería necesario.

Por ello se le dota de ordenación pormenorizada en el PGOU y se configura

su gestión por la vía de la ejecución directa. No es ociosa, pues, su cita en este

punto y procede invocarlo por cuanto el municipio mantiene su necesidad objetiva,

entendiendo que podrá ser desarrollado en aplicación de los instrumentos de

gestión que articula la LRAU . Con ello se atiende la evidente e ineludible exigencia

del mercado inmobiliario de suelos industriales.

Como ya se ha señalado, se delimita dentro del propio Sector, una pequeña

franja de terreno destinada a usos terciarios (TBE), compatibles con los usos

industriales propios del Sector.

Además de lo anterior, se clasifica un nuevo sector de Suelo Urbanizable

Industrial y Terciario, Sector 2.b , delimitado en sus lados Sur y Este por suelo

urbano industrial consolidado, al Este la vía férrea y al Norte límite del término

municipal vecino de Catarroja. Se propone en el PGOU con delimitación de sector

atendiendo a los criterios establecidos por el art. 20 de la LRAU , sin ordenación

pormenorizada por no considerarse prioritario ni urgente su tramitación y desarrollo.

Es de señalar que la gestión del suelo industrial constituye la asignatura

pendiente en el municipio, ya que, de hecho, la Memoria de las NNSS señalaba la

caótica situación del suelo urbano industrial. En este punto conviene insistir en la

procedencia del mantenimiento de la clasificación del Suelo Urbanizable y en su

viabilidad merced a la aplicación de los mecanismos de la LRAU.



Junto con estos dos grandes sectores de suelo urbanizable industrial, el

Plan clasifica como urbanizable terciario una pequeña área de suelo de mero

ensanche del urbano terciario adyacente, Sector 2.c, calificada en las vigentes

NNSS como “suelo no urbanizable”, y cuyo desarrollo se difiere a los instrumentos

de desarrollo que las ordenen, siendo criterio consensuado la aplicación - en

consideración a sus reducidas dimensiones y a su especial cualidad de ensanche

del suelo urbano consolidado – de la reducción de estándares prevista en los art. 22

LRAU y 16 del Anexo RP.

Las directrices de ordenación del suelo urbanizable industrial o terciario, al

igual que el resto de sectores de planeamiento, las constituyen las

correspondientes fichas de planeamiento de cada Sector.

2.1.5.2.2.5. Urbanizable dotacional. Red Primaria.

El PGOU clasifica como urbanizables aquellos terrenos destinados a la

implantación de dotaciones públicas propias de la Red Primaria o estructural de

dotaciones, en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 11 RP, cuya gestión

se considera factible mediante la aprobación del correspondiente PAI que

desarrolle la Unidad de Ejecución en que se encuentren adscritos.

En este sentido, se clasifican como urbanizables los terrenos destinados a

Parques Públicos de la Red Primaria (PQL),

En relación a las posibles dudas que pudieran suscitarse sobre la

clasificación de terrenos dotacionales de la Red Primaria como suelo urbano,

urbanizable o no urbanizable, resulta de lo más oportuno señalar, transcribiendo lo

expresado para tal cuestión en los “Apuntes sobre la Ley Reguladora de la

Actividad Urbanística” publicados por la COPUT en 1995 con el fin de facilitar a los

operadores urbanísticos el conocimiento de los aspectos más relevantes de la

LRAU , que:



“evidentemente hay dotaciones e infraestructuras que pueden y deben

ubicarse en suelo no urbanizable y considerarse como tal. En particular, todas

aquellas que no tengan una finalidad “urbanizadora”. Una nueva avenida de la

ciudad podría ser suelo urbanizable pero una carretera interurbana será suelo no

urbanizable. Un parque natural para la preservación de espacios protegidos será

suelo no urbanizable, pero un parque artificial para esparcimiento de vecinos y que,

para llegar a ser parque, haya de ser “urbanizado” (plantar jardinería, bancos,

etc...), sería más bien suelo urbanizable o, en su caso urbano.”

2.1.5.2.3. SUELO NO URBANIZABLE.

Atendiendo a lo dispuesto por el art. 8.3 de la LRAU , el suelo no urbanizable

se clasificará respetando lo dispuesto en la Ley del Suelo No Urbanizable, 4/1992,

LSNU, de la Generalitat. En este sentido se han observado en este PGOU las

prohibiciones de la LSNU, concretadas en su art. 2. También se observa el

mandato contenido en la Ley 2/1997 de Modificación de la LSNU.

2.1.5.2.3.1. Suelo No Urbanizable Común (SNUC).

Se integra, en su inmensa mayoría, por la zona de regadíos tradicionales,

significando que su actividad y uso fundamental es el agrícola, si bien se incluye un

diseminado junto a Santa Ana que, en la actualidad es ilegal y que proponemos

legalizar y detener su expansión habilitando suelo alternativo.

Es de significar en este suelo la extraordinaria atomización de la estructura

de la propiedad, por otro lado semejante y propia del entorno comarcal. Así pues la

estructura de parcelas se establece en torno a los siguientes parámetros:

Tamaño parcelas Número

0'1 - 0'4 Has. 1.320

0'5 - 0'9 Has. 285

1 - 1'9 Has. 71

2 - 2'9 Has. 4

3 - 3'9 Has. 1

10 - 19'9 Has. 2



2.1.5.2.3.2. Suelo No Urbanizable de Protección (S NUP).

Se integra por:

a) Protección Ecológica - Parque Natural de L'Albufera, de 871.087,13 m2 de

superficie, que asume el paquete normativo propio del mismo concretado en el

Plan Especial de Protección del Parque.

El Área del Parque Natural de L’Albufera es asimilable, en su totalidad, a los

supuestos de suelo no urbanizable de protección, regulados por el art. 1 de la Ley

4/1992 LSNU, además de normas especiales. Su régimen implica un doble ámbito

de la actividad de las Administraciones:

� Policía administrativa.

� Fomento.

b) Los elementos estructurales, donde incluyen todos los suelos de reserva para

infraestructuras viarias y de todo tipo, dotaciones municipales y supralocales,

así como las vías pecuarias calificadas por la Consellería de Medio Ambiente.

- Carretera. Ronda Oeste Albal.

- Carretera N – 332. Pista de Silla

- Carreteras de la Red Local.

- Nuevo acceso a Albal desde la Avenida Sur.

- Acceso Ferroviario Sur.

- Ferrocarril La Encina – Valencia.

- Vereda del Cementerio de Valencia.

- Cordel del Camino de Ruzafa.



2.1.5.3. TABLAS DE SUPERFICIES INCLUIDAS EN CADA CL ASE DE SUELO,

SECTOR Y UNIDAD DE EJECUCIÓN Y DIMENSIONES DE

EVOLUCIÓN URBANA PREVISIBLE.

CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

A.- SUELO URBANO:

- URBANO RESIDENCIAL: 903.978,28 m2

- URBANO INDUSTRIAL: 573.131,23 m2

- URBANO TERCIARIO: 151.221,33 m2

TOTAL SUELO URBANO: 1.628.330,84 m2

B.- SUELO URBANIZABLE:

- URBANIZABLE RESIDENCIAL: 867.107,46 m2.

- URBANIZABLE INDUSTRIAL: 470.678,03 m2.

- URBANIZABLE TERCIARIO: 29.911,59 m2.

TOTAL SUELO URBANIZABLE: 1.367.697,08 m2



C.- SUELO NO URBANIZABLE:

- NO URBANIZABLE COMÚN: 3.008.476,60 m2

- NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

DE RECURSOS NATURALES: 871.086,53 m2

- NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

DE INFRAESTRUCTURAS: 463.670,54 m2

TOTAL SUELO NO URBANIZABLE: 4.343.233,67 m2



2.1.6. DELIMITACIÓN DE SECTORES.

- Sector 1. Suelo Urbanizable Residencial.

Sector 1.1. Alta Densidad .

Sector 1.1.a : 168.977,69 m2

Sector 1.1.b : 264.646,52 m2

Sector 1.1.c : 191.675,41 m2

Sector 1.2. Baja Densidad (Viviendas Aisladas): 241.807,84 m2.

- Sector 2. Suelo Urbanizable Industrial o Terciario

Sector 2.a. Industrial : 260.813,96m2.

Sector 2.b . Industrial: 209.864,07 m2.

Sector 2.c. Terciario : 29.911,59 m2.



� Unidades de Ejecución delimitadas por el Plan Gener al.

- Unidades de Ejecución en suelo urbanizable.

La Unidad de Ejecución es concebida en la LRAU como una unidad mínima

de programación. Todos los terrenos incluidos en ellas se gestionarán conforme a

un mismo PAI y un mismo proyecto de urbanización. El efecto relevante de la

delimitación de las Unidades de Ejecución es significar que los terrenos

comprendidos dentro de cualquiera de las unidades así delimitadas quedan sujetos

al desarrollo previo de Actuación Integrada, como condición necesaria para poder

ser objeto de ulterior Actuación Aislada. Por tanto, significa que esos terrenos son

suelo urbanizable. Expresa que el Plan considera inconveniente para la calidad y

homogeneidad de la actuación urbanizadora que se produzcan Actuaciones

Aisladas sobre estos terrenos sin la previa Actuación Integrada, luego los terrenos

son suelo urbanizable (art. 9.1 y 33.3 LRAU ).

El PGOU:

� Delimita las Unidades de Ejecución en que se divide el suelo urbano residencial

cuyo desarrollo se estima preferible mediante Actuaciones Integradas, tal y

como se explicita en el apartado relativo a las “decisiones de ordenación más

relevantes o controvertidas”, al que nos remitimos;

� Delimita las Unidades de Ejecución en que se divide el suelo urbano industrial a

los meros efectos de equidistribución de cargas de urbanización;

� Delimita las Unidades de Ejecución de los Sectores que ordena

pormenorizadamente, tal y como se señala en el artículo 116 RP.

� Anticipa las Unidades de Ejecución del resto de suelo urbanizable, de forma que

desde el propio PGOU se delimitan todos los ámbitos de ejecución conjunta

(integral) del suelo urbanizable, si bien se admite la redelimitación de las

Unidades previstas, con los límites indicados en las fichas de planeamiento y

gestión correspondientes.



Resulta evidente la voluntad municipal de desarrollar de forma preferente

los sectores residenciales e industriales ordenados pormenorizadamente. En

concreto, la UE 1, que abarca el Sector 1.1.b y el Parque Público incluido, ambas

superficies conformadoras del Area de Reparto I, será el primero en desarrollarse

mediante el correspondiente PAI, por el sistema de ejecución directa.

La UE 2, que constituye el Sector de suelo urbanizable residencial 1.1.a.

junto con el Parque Público incluido, con tipología edificatoria de Residencial

Edificación Abierta.

La UE 3, coincide con los límites del Sector 2.a. Suelo Urbanizable Industrial

y Terciario, constituyendo una única Area de Reparto.

Las condiciones de gestión de las Unidades de Ejecución en suelo

urbanizable no pormenorizado desde el presente PGOU serán las que se

establezcan en su momento por planeamiento de desarrollo de los distintos

Sectores de ordenación.

El PGOU anticipa las siguientes Unidades de Ejecución:

� PAI / UE 4.

- Superficie: 191.675,41 m2.

- Situación: coincide con los límites del Sector 1.1.c. y el Parque Público de la

Red Primaria incluido en el Sector, no computable a efectos de

edificabilidad ni de cumplimiento de estándares urbanísticos.

� PAI / UE 5.

- Superficie: 209.864,07 m2.

- Situación: coincide con los límites del Sector 2.b.

� PAI / UE 6.

- Superficie: 29.911,59 m2.

- Situación: coincide con los límites del Sector 2.c.



� PAI / UE 7.

- Superficie: 241.807,84 m2.

- Situación: coincide con los límites del Sector 1.2. y el Parque Público

incluido en el Sector, no computable a efectos de edificabilidad ni de

cumplimiento de estándares urbanísticos.

En las Unidades de Ejecución mencionadas, por estar el suelo clasificado

como “urbanizable” será obligatoria la cesión del 10% del aprovechamiento

urbanístico a favor del Excmo. Ayuntamiento de Albal, en consideración al principio

constitucional de “reversión en la colectividad de las plusvalías generadas por la

actividad urbanística de los poderes públicos”, que consagra el art. 47 de la

Constitución y recoge, en cuanto deberes de los propietarios de suelo urbanizable;

el art. 18.4 LS 6/98 estatal, de carácter básico y en su desarrollo, el art. 19 de la

Ley 14/97, de 26 de diciembre, de Medidas de Gestión Administrativa y Financiera y

de Organización de la Generalitat Valenciana.

El art. 18.4 de la LS 6/98 estatal, señala al respecto:

“Art. 18. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.

4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo

correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del Sector o ámbito

correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser

reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá

reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de

urbanización que correspondan a dicho suelo”

Dos aspectos resaltan especialmente:

� Que el aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante

estará en una “horquilla” que tiene un mínimo del 0% y un máximo del

10%, a disposición de la legislación urbanística autonómica.



�

� Que las cargas de urbanización correspondientes al suelo lucrativo

adjudicado a la Administración actuante serán sufragadas en su totalidad

o en parte por la Administración o serán aportadas en su totalidad por el

resto de los propietarios adjudicatarios.

Todo ello según disponga la legislación urbanística aplicable, en nuestro

caso, la legislación urbanística valenciana, por lo que se hace necesario acudir a lo

dispuesto por la Circular de 18 de mayo de 1998, de la Subsecretaría de Urbanismo

y Ordenación Territorial de la COPUT, sobre la incidencia de la Ley 6/98, de 13 de

abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones en la legislación urbanística valenciana,

que, en relación a los deberes de los propietarios de suelo urbanizable, señala:

“Además de los deberes establecidos en el art. 18 de la Ley sobre el

Régimen del Suelo y Valoraciones deberán cumplimentarse los derivados de

la LRAU .

En este caso, la cesión obligatoria y gratuita a la Administración

actuante del suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del sector o

ámbito correspondiente que con carácter de máximo fija la Ley estatal, se

concreta en el artículo 19 de la antedicha Ley 14/97 en el 10% del

aprovechamiento tipo, salvo en las áreas de reforma interior para las que el

planeamiento establezca un porcentaje menor.”

La adscripción de Parques Públicos a las Unidades de Ejecución

mencionadas se ha realizado en consideración al especial servicio que darán a los

Sectores residenciales junto a los que se van a desarrollar y por tanto, resulta

conveniente su ejecución de forma simultanea con los sectores residenciales

principalmente beneficiados. No obstante, y en consideración a la funcionalidad de

la delimitación de Unidades de Ejecución como elemento de planeamiento que

más incide en la distribución equitativa de beneficios y cargas que el planeamiento

asigna, se han delimitado las Unidades de forma cada propietario pueda hacer

efectiva el aprovechamiento subjetivo que el PGOU asigna.



Tales dotaciones se clasifican como suelo urbanizable, como se explícita

más arriba, y se les asigna el aprovechamiento tipo propio del Area de Reparto en

que se encuentran. La delimitación de Unidades de Ejecución que se realice por el

planeamiento de desarrollo, deberá posibilitar una reparcelación en donde la

propiedad resultante haga efectivo el aprovechamiento tipo que el Plan General

asigna a los terrenos aportados.

Para ello, es el propio PGOU el que asigna unos índices de edificabilidad en

Sectores residenciales y aprovechamientos tipo en Areas de Reparto, que

posibilitan la futura adscripción de las mencionadas áreas dotacionales a Unidades

de Ejecución que desarrollen ese suelo urbanizable, de forma que, como se ha

indicado, cada propietario pueda hacer efectivo el aprovechamiento subjetivo que,

previa reparcelación y urbanización de terrenos, le corresponda.

- Unidades de Ejecución en suelo urbano residencial .

El PGOU delimita Unidades de Ejecución en suelo urbano residencial, tal y

como se explícita en el apartado relativo a las “decisiones de ordenación más

relevantes o controvertidas” - por tratarse de ámbitos con una evidente carencia de

servicios urbanísticos de primera implantación, que se estima conveniente debe

desarrollarse mediante Actuaciones Integradas, como se ha dicho, por garantizar

una mayor calidad y homogeneidad de la obra urbanizadora. Los ámbitos

delimitados respetan los límites de densidad establecidos en el art. 19 LRAU , al

cual nos remitimos.



En relación a las cesiones de aprovechamiento lucrativo, debe señalarse

que el art. 18.4 de la LS 6/98 se remite a la legislación urbanística aplicable, siendo

comentada por la citada Circular de 18 de mayo, que en relación al suelo urbano,

de forma que se exime de la obligación de cesiones patrimoniales en suelo urbano,

al advertir que:

“ ... la cesión obligatoria y gratuita a la Administración actuante

correspondiente al 10% del aprovechamiento del ámbito que como máximo fija la

referida Ley estatal, en la Comunidad Autónoma Valenciana ha quedado fijado por

el art. 19 de la Ley 4/97, de 26 de diciembre, de Medidas de Gestión Administrativa

y Financiera y de Organización de la Generalitat en el 0%, al coincidir en el suelo

urbano el aprovechamiento subjetivo con el aprovechamiento tipo.”

Por lo expuesto, resultan las siguientes Unidades de Ejecución en suelo

urbano residencial:

- PAI / UE 8.

Superficie: 61.698,45 m2.

Situación: linda al norte con la Unidad de Ejecución 12, al sur con la Unidad de

Ejecución 13, al este con la zona de suelo urbano residencial ENSUR, del que

actúa como ensanche, y al oeste con la Ronda Oeste de Albal.

- PAI / UE 9.1.


Situación: linda al norte con el Sector 1.1.b y al sur con el Suelo Urbano

Residencial ENSUR.

- PAI / UE 9.2.


Situación: linda la norte con el Sector 1.1.b y al sur con el Suelo Urbano

Residencial ENSUR.



- PAI / UE 9.3.


Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial ENSUR y al sur con la

Ronda Oeste Albal.

- PAI / UE 10.1.


Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial ENSUR, al sur con la

Ronda Oeste Albal, al este con el Cementerio Municipal y al oeste con la

Unidad de Ejecución 13.

- PAI / UE 10.2.


Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial ENSUR, al sur con la

Ronda Oeste Albal, al este con el Cementerio Municipal y al oeste con la

Unidad de Ejecución 10.1.

- PAI / UE 10.3.


Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial ENSUR, al sur con el

sector 1.1.a, al oeste con el suelo urbano residencial ENSUR y al este con el

Camí Reial.

- PAI / UE 11.


Situación: linda al norte, sur y oeste con el suelo urbano residencial ENSUR, al

sur con el sector 1.1.a, al este con el sector 1.1.c.



- PAI / UE 21.

Superficie: 11.110,10m2.

Situación: situada al noroeste del término municipal, en un núcleo rural aislado.

Las condiciones de redelimitación de las Unidades de Ejecución así como el

resto de condiciones de gestión son las definidas en las correspondientes fichas de

gestión.



- Unidades de Ejecución en suelo urbano industrial y terciario.

La delimitación de Unidades de Ejecución en el suelo urbano industrial se ha

realizado con la única finalidad de delimitar ámbitos de equidistribución de costes

de urbanización entre propietarios afectos, mediante PAI.

Los PAI que desarrollen las Unidades de Ejecución no podrán cambiar la

clasificación del suelo, que se ejecutará como una Unidad de Ejecución en suelo

urbano; tampoco modifica el aprovechamiento tipo de los terrenos (art. 63 en

relación con el art. 33.6 y 7 LRAU ), la actuación integrada es aquí solamente

ámbito de equidistribución de cargas de urbanización, no un ámbito de

equidistribución de aprovechamientos; para los propietarios afectados no tiene otro

alcance que obligar a cumplir forzosamente las obligaciones de cesión y

urbanización que debieron atender con anterioridad o simultaneidad a la edificación

de las parcelas.

Por tanto, no hay redistribución de aprovechamientos entre propietarios, sino

que cada propietario puede conservar el aprovechamiento tipo que le correspondía

conforme al PGOU, antes del Programa.

La decisión de acometer las Actuaciones Integradas en el suelo urbano se

puede adoptar directamente desde el PGOU (art. 116.2 RP), o posteriormente, por

los Programas de Actuaciones Integradas (art. 33.6 y 7 LRAU ) instrumentos estos

considerados tanto de planeamiento como de gestión, a través de los cuales no

solo se puede proceder a delimitar los ámbitos de actuación, sino que también

tienen atribuida la facultad de redelimitar los ya señalados desde el PGOU (art. 33.6

y 7 LRAU ); la administración competente para aprobar esta decisión es el Excmo.

Ayuntamiento de Albal.

Para llevar a cabo tales actuaciones se acompañan al PGOU, como

normativa de desarrollo, y entre otras, la Ordenanza de Canon de Urbanización,

que servirá de marco jurídico que posibilita la asignación de los gastos de

urbanización entre los propietarios beneficiados por la actuación.



El Canon de Urbanización viene regulado por el art. 80 LRAU , y cumple una

función accesoria dentro del sistema legal. Su finalidad es la financiación de las

obras de urbanización complementarias de la dotación propia de la condición de

solar y que, por razones técnicas, sea imprescindible diferir o anticipar respecto de

las Actuaciones Aisladas o Integradas.

El régimen para su determinación es flexible y estimativo, basado en

fórmulas de actualización, de modo que venga a representar el coste teórico

actualizado de ejecutar una obra similar a la así financiada prorrateando entre las

actuaciones o parcelas correspondientes, según su respectivo aprovechamiento o

el valor de él resultante (valor urbanístico).

El PGOU delimita las siguientes Unidades de Ejecución en el suelo urbano

industrial ya consolidado por la edificación:

- PAI / UE 12. TERCIARIO

- Superficie: 60.592,41m2.

- Situación: Linda al norte con el término municipal de Catarroja, al sur con la

Unidad de Ejecución 8, al este con el Sector 1.1.b y al oeste con la Unidad

de Ejecución 6.

- PAI / UE 13. TERCIARIO


- Situación: linda al norte con el suelo urbano residencial ENSUR y al sur con

la Ronda Oeste Albal.

- PAI / UE 14. INDUSTRIAL


- Situación: linda al norte con el Sector 2.c, al sur con la Ronda Oeste Albal,

al este con la vía del ferrocarril y al oeste con el Camí Reial.





- Situación: linda al norte con la Ronda Oeste Albal, al sur con el término

municipal de Beniparrell, al este con la vía del ferrocarril y al oeste con el

Camí Reial.


- Superficie: 112.238,01m2.

- Situación: linda al norte con el término municipal de Catarroja, al sur con la

Unidad de Ejecución 17, al este con la Pista de Silla y al Oeste con el

Sector 2.b.


- Superficie: 127.112,11 m2.

- Situación: linda al norte con la Unidad de Ejecución 16 y el Sector 2.b, al sur

con la Ronda Oeste Albal, al este con la Pista de Silla y al oeste con la vía

del ferrocarril.


- Superficie: 125.694,11 m2.

- Situación: linda al norte con la Ronda Oeste Albal, al sur con el término

municipal de Beniparrell, al este con la Pista de Silla y al oeste con la vía del

ferrocarril.



- Situación: linda al norte con el Sector 2.a y al sur con el término municipal

de Beniparrell.



2.1.6. DELIMITACIÓN DE SECTORES. La delimitación de Sectores como ámbito de ordenación propio de un Plan

Parcial o de Plan de Reforma Interior (art. 17.E. y 20 LRAU ; art. 16 y 17 RP), con

carácter de mínimos, se establece en función de la regulación que a tal efecto se

señala en los citados artículos.

“1. Sector es el ámbito mínimo susceptible de ordenación propio de un Plan

Parcial o de un Plan de Reforma Interior. Cada uno de estos Planes, abarcará uno o

varios sectores completos.

Sector también es el ámbito de ordenación del suelo urbanizable que el Plan

General ordene pormenorizadamente. Cada Plan General podrá delimitar uno o más

sectores completos de suelo urbanizable con ordenación pormenorizada.

2. El perímetro del sector se configurará:

A. Con alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones.

B. Con viarios, que serán o no propios de la red primaria o estructural según

proceda de su relación con la ordenación del territorio prevista en el Plan

General o del sector al que pertenecen.

C. Excepcionalmente podrá configurarse con los límites del suelo no

urbanizable en los siguientes casos.

a) En Sectores aislados, siempre que por las características del terreno se

justifique su procedencia en la mejor adecuación al destino y función

urbanística derivada del Plan y en la salvaguarda del paisaje de su

entorno.

b) Se considera sector aislado, a estos efectos, aquel en que no existe

riesgo de conurbación con el entorno urbano o con otros sectores.



c) Cuando estén previstos viarios de la red primaria en el interior del

Sector, para conectar éste con los contiguos y con el resto del territorio y

se considere innecesario prever otro vial perimetral.

d) Cuando concurran otras circunstancias excepcionales análogas a las

antes expresadas y así se justifique.

3. El trazado del perímetro del sector respetará las siguientes reglas:

A) Se efectuará atendiendo a criterios urbanísticos. Se podrán apoyar en

caminos rústicos, acequias, curvas de nivel topográficas, yacimientos

minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del

dominio público natural o de otros elementos naturales, así como sus

proyecciones virtuales, cuando en ellos concurran específicas cualidades

que haga idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y

así se justifique.

B) Dicho trazado no se determinará con el exclusivo propósito de ajustarlo a

límites del término municipal o a lindes de propiedad. Salvo que el Plan

acredite que dicho trazado obedece a fines concretos y acordes con la

potestad pública de planeamiento.”

A la vista del contenido de este artículo, se desprende que la definición de la

red primaria de reservas de suelo para infraestructuras públicas y dotaciones es

importante a la hora de dar cumplimiento a esos requisitos de sectorización. El

propósito legal de estas exigencias es evitar que el planeamiento parcial se diseñe

partiendo de disfuncionalidades en la ordenación resultante, por haberse proyectado

con una visión demasiado fragmentaria del territorio.

No puede ser de otro modo, sino del que establece la LRAU y el RP, ya que

aparece el PGOU como el medio más adecuado para la previsión de sectores de

suelo, delimitándolos de acuerdo con las intenciones que prevea para su desarrollo,

siendo que el artículo señalado trata de ofrecer unos criterios (más bien, impone),

según los cuales se han de delimitar estas áreas.



Así, la obligatoriedad de su encuadramiento a viales (de mayor o menor

rango), acequias, elementos físicos existentes (justificando su carácter de límite del

desarrollo urbanístico) y, en general, a los elementos propios de la red primaria o

estructural, prohibiendo expresamente su delimitación en base a límites de propiedad,

salvo que se acredite que tal determinación obedece a fines propios de la potestad de

planeamiento.

Con lo que resulta, en todo caso, una fórmula de delimitación mucho más

estricta de la que en la legislación anterior se contenía. Exigiéndose, y así se hace en

el presente, que se refleje en la documentación gráfica del PGOU la sectorización

realizada, que habrá de servir de base a los posteriores Planes Parciales o de

Reforma Interior, actuación esta, no prevista por el PGOU para el suelo urbano.

La delimitación sectorial constituye uno de los elementos integradores de la

ordenación estructural. Las características del territorio municipal a ordenar impiden

formulaciones vagas y genéricas que posibiliten actuaciones futuras que hoy sería

difícil o imposible definir. Albal cuenta con un modelo territorial definido y consolidado

que gravita en torno a cuatro realidades básicas:

a) zona de regadío tradicional ;

b) casco urbano y ensanches ;

c) asentamientos industriales ;

d) suelo no urbanizable de protección en el área de in fluencia de

La Albufera .

Por tanto, la delimitación de sectores conformadores de los suelos

urbanizables, viene prácticamente dada por la realidad física y urbana

determinante. La sectorización que el presente documento realiza se ajusta a los

criterios exigidos, siendo que se respetan las reglas para su determinación en los

artículos transcritos contenidos.



Se asume expresamente la competencia del PGOU para determinar los

sectores de suelo en que el municipio se fragmenta, como contenido imprescindible

del Plan General , en cuanto, ya se ha señalado, se considera tal previsión como

fundamental para el eficaz control del planeamiento y la gestión urbanística dentro

del marco que el Plan, en su función globalizadora, predetermina para el desarrollo

urbanístico del municipio.

El suelo urbanizable planeado para la evolución y el desarrollo urbanístico

del municipio se concreta con la delimitación de sectores de uso residencial,

algunos de ellos ya contemplados en las Normas Subsidiarias, y los sectores de

uso industrial y terciario. Además, se incluye en el suelo urbanizable las nuevas

unidades de ejecución delimitadas por el Plan con ordenación pormenorizada.

Los criterios seguidos para la delimitación de los sectores en que queda

dividida la ordenación urbanística de Albal o las unidades de ejecución con ordenación

pormenorizada incluida en el PGOU han sido, lógicamente, los marcados en los

artículos 20 de la LRAU y 17 del RP, tratando de respetar en lo posible la

sectorización incluida en el planeamiento vigente actual. Así pues, podemos resumir

indicando que los criterios de sectorización contemplados en el presente PGOU han

sido los siguientes:

a) Respeto, dentro de lo posible, a la sectorización actual.

b) Adaptar los sectores a los artículos 20 de la LRAU y 17 del RP, con el

señalamiento de la red primaria en su perímetro, en los casos que así

corresponda.

c) Delimitar con los mismos criterios los nuevos suelos clasificados.

De acuerdo con tales criterios, los sectores de planeamiento de desarrollo y

unidades de ejecución en suelo urbanizable han quedado, tal y como queda

reflejado en los planos que forman parte de este PGOU y en las correspondientes

fichas de planeamiento.



Sector 1. Suelo Urbanizable Residencial.

Sector 1.1. Alta Densidad.

Sector 1.1.a, Sector 1.1.b. y Sector 1.1.c.

Sector 1.2. Baja Densidad (viviendas aisladas).

Sector 2. Suelo Urbanizable Industrial y Terciario.

Sector 2.a., Sector 2.b., Sector 2.c.

2.1.7. RED PRIMARIA DE DOTACIONES PÚBLICAS.

El concepto de "Red Primaria de Dotaciones Públicas" no guarda relación

directa con la problemática de la gestión del planeamiento, ni con las obligaciones

normales de la propiedad inmueble en su faceta urbanística. Se considera "Red

Primaria" el conjunto de dotaciones públicas cuya configuración espacial es

establecida en el marco de las determinaciones de carácter estructural.

Tal y como queda reflejado en los planos de ordenación estructural del

PGOU, a escala 1 / 10.000, constituyen la Red Primaria todas aquellas reservas de

suelo dotacional público más importantes que, por su ubicación, dimensión o

función, conforman una red unitaria que se puede establecer en el territorio antes

de configurar la red parcelaria para usos privados.

Esta red primaria de dotaciones configura la llamada red estructural,

formando la estructura o esqueleto del territorio sobre el cual se construirá la red

secundaria.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 17 de la LRAU y en su

desarrollo, el artículo 28 RP, esta red primaria la constituyen, de una manera

genérica, los siguientes elementos:

- Parques Públicos (a razón de 5.000 m2 por cada millar de habitantes).

- Dotaciones locales consideradas estructurantes, dado su cometido específico,

sus dimensiones o su posición.

- Las vías públicas que conectan estas dotaciones integrando una red unitaria.



- Las que cumplen análoga función respecto a cada sector.

En tal sentido, el municipio de Albal cuenta con la siguiente Red Primaria

de Dotaciones Públicas :

2.1.7.1. - PARQUES PÚBLICOS.

De acuerdo con el artículo 17.2. A) LRAU las reservas que para parques

públicos establezca la red primaria de dotaciones públicas prevista por el PGOU no

puede ser inferior a la cantidad resultante de la aplicación de la proporción de

media hectárea por cada millar de habitantes.

El artículo 34 RP exige que estos parques tengan una dimensión mínima de

2,5 hectáreas (zona verde tipo "QL"), en la que se pueda inscribir un círculo de 150

metros de diámetro.

El municipio de Albal no cuenta en la actualidad, a excepción de la zona de

la Ermita de Santa Ana, con ninguna zona verde que por su forma y dimensiones se

pueda calificar como Parque Público. Para subsanar tal deficiencia, y en

cumplimiento de las previsiones del Reglamento de Planeamiento, deben crearse

los nuevos Parques Públicos previstos en el presente PGOU, tal y como se grafía

en los planos de la Red Primaria, con las dimensiones que se señalan en las tablas

de justificación de los estándares de planeamiento, a las que nos remitimos para no

incurrir en reiteración.

La delimitación de los Parques Públicos se ha realizado en cumplimiento de

lo señalado en el RP en cuanto a proporciones y dimensiones. No obstante, nada

dice en cuanto a su posicionamiento en el planeamiento general. En este sentido, y

para posibilitar un desarrollo homogéneo de todo el suelo urbanizable del municipio,

con un nivel dotacional similar, se ha considerado lo más conveniente una

distribución de los futuros Parques Públicos de la Red Primaria cubriendo los cuatro

puntos cardinales del territorio municipal, y previendo su desarrollo conjuntamente

con los Sectores residenciales que los comprenden.



2.1.7.2. - SUELO DOTACIONAL PUBLICO VIARIO.

De acuerdo con la LRAU y su Reglamento se distingue entre suelo dotacional

público No Viario y suelo dotacional público Viario.

El Suelo Dotacional Público Viario que se incluye como Red Primaria está

compuesto por las carreteras de titularidad pública no municipal ya existentes, la

reserva de suelo para el nuevo acceso a Albal desde la Avenida del Sur, la reserva

de suelo para el nuevo acceso ferroviario sur al área de Valencia y las vías públicas

existentes y programadas para el futuro que conforman el esquema estructurante

del municipio, tal y como queda señalado en los planos.

En concreto, forman parte de la Red Primaria:

- La Ronda Oeste Albal, carretera de la Red Básica de la COPUT, CV-33

- La Nacional – 332 ( Pista de Silla).

- El nuevo acceso a Albal desde la Avenida del Sur. Reserva de suelo.

- El Nuevo Acceso Ferroviario Sur al Área de Valencia. Reserva de suelo.

- Viario perimetral de los sectores de suelo urbanizable.

- Viario de conexión entre núcleos.

- Viarios de conexión con la Ronda Oeste Albal y la Nacional 340 A.

- El resto del viario estructurante.



2.1.7.3. - VIAS PECUARIAS.

Las vías pecuarias que discurren por el término municipal, calificadas por la

Consellería de Medio Ambiente, se incluyen también como red primaria. Son las

siguientes:

Nº DENOMINACIÓN

LONGITUD (m)

ANCHURA

(m)

1 CORDEL DEL CAMINO DE RUZAFA 1.050 37,5

2 VEREDA DEL CEMENTERIO DE VALENCIA 2.250 20

CORDEL DEL CAMINO VIEJO DE RUZAFA

Entra en el término de Albal procedente de Beniparrell por la partida del

"Campot", con dirección Norte. Sigue aproximadamente durante unos 150 metros

por la línea de los términos entre Beniparrell y Albal, encontrándose con las fábricas

FRALTA e industrias TEVI por la margen izquierda de la vía pecuaria.

Cruza la acequia de Albal y se interna en el término de Albal, quedando en

su margen izquierda, la fábrica de Muebles Clásicos de Albal.

Cruza la vía pecuaria el camino Viejo del Marjal, pasa junto a naves de

Guerola Scottex y Cafés Levantinos, S.A., encontrándose dentro de la vía pecuaria

un transformador por el margen derecho.

Por su margen izquierda podemos ver el motor Laval. Continúa con

dirección Norte por el Camino Viejo de Ruzafa, conocido también como camino

Viejo de Catarroja, llega a la Rambleta de Catarroja donde se interna en dicho

término. Esta vía pecuaria tiene una longitud de 1.050 metros, y una anchura legal

de 37,5 metros.



VEREDA DEL CEMENTERIO DE VALENCIA

Entra en el municipio de Albal procedente de Alcácer, cruzando el barranco

del Realón o Barranco de Vidal por el camino de Alcácer.

En su margen izquierda queda el mojón nº2 de deslinde de términos entre

Alcácer y Albal, estando marcado en las hojas catastrales.

A su entrada en el término de Albal, se desvía del camino de Alcácer por su

margen derecha, sigue Sureste paralela al barranco por el camino del motor "dels

Horts", bordeando por su margen izquierda el huerto de Cabut.

Discurre esta vía pecuaria por el término de Albal, durante unos 100 metros,

internándose en el de Alcácer y volviendo a cruzar de nuevo la línea de términos

con Albal a unos 25 metros, del mojón siguiendo la línea de términos.

El eje de la vereda coincide en todo su recorrido con el del camino del motor

"dels Horts", pasa a unos 13,70 metros, aproximadamente del mojón de los

términos de Alcácer, Beniparrel y Albal.

Continúa por la partida de la "Montañeta" dejando a su izquierda el huerto

de Cabut. Sigue la vía pecuaria por el término de Albal, encontrándose a su

derecha el motor "dels Horts".

Continúa dirección N-E paralelo a la línea de términos, pasando junto por su

margen derecha una caseta derruida conocida como caseta del Bollo.

Al llegar al eje de la vereda a la altura del mojón nº 4 de deslinde de

términos entre Albal y Beniparrell según el plano parcelario, ya que actualmente no

existe este mojón, se desvía la vía pecuaria hacia el término de Beniparrell

continuando paralelo a la línea de términos.

En su margen izquierda queda la caseta de Buenos Aires y más adelante

por su margen derecha la granja Rinya.



En la confluencia del camino de Canalís con el camino del motor "del Horts"

vuelve a entrar la vía en el término de Albal, siguiendo durante un corto tramo la

línea de términos e internándose definitivamente con dirección Norte en el término

de Albal.

Sigue la línea pecuaria entre las partidas de Canalís a la izquierda y la Foya

a la derecha. Cruza el camino del molino, atraviesa la partida de la Foya, siguiendo

la vía pecuaria dirección paralela al barranco de Rafol, cruzándola al llegar a la

fábrica de madera.

Continúa dirección N-E, cruza la carretera de Santa Ana a Torrente, dejando

en su margen izquierda la partida de Engañachendres, cruza un canal de riego y se

dirige esta vía pecuaria al polideportivo de Catarroja por el margen derecho de esta

vereda, encontrándose antes el límite de términos entre Albal y Catarroja.

Esta vía pecuaria tiene una longitud aproximada de 2.250 meros y una

anchura legal de 20 metros, considerándose excesiva par alas necesidades

agropecuarias de la zona.

2.1.7.4.- SUELO DOTACIONAL PÚBLICO NO VIARIO.

El Suelo Dotacional Público No Viario comprende Zonas Verdes (ZV) y

Equipamientos (EQ) .

Para las Zonas Verdes se distingue entre Parque (QL), Jardín (JL) y Areas

de Juego (AL ).

Los Equipamientos pueden ser:

Educativo – cultural (ED).

Deportivo – recreativo (RD).

Asistencial (TD).

Infraestructuras – servicios urbanos (ID).

Administrativo – institucional (AD).

Equipamientos varios (que pueden ser TD e ID).



Dotaciones Públicas No Viarias:

ZONAS VERDES (ZV).

Parques: Los señalados en los planos de la Red Primaria de Dotaciones Públicas.

Jardines : Jardín colindante con el colegio Público Carlos Borromeo.

Plaza de La Carta Pobla.

Plaza Padre Carlos Ferris.

El resto de áreas así grafiadas en los planos de Red Primaria de

Dotaciones Públicas.

Para las áreas señaladas como Jardines, dentro de las Zonas Verdes en el

suelo urbano así reflejadas en los Planos de la Red Primaria, se ha considerado

conveniente establecer su compatibilidad con:

� el paso peatonal a las viviendas que limiten con la Zona Verde;

� el acceso rodado con uso restringido a residentes para entrada a

estacionamientos del inmueble colindante con la Zona Verde.

EQUIPAMIENTOS (EQ).

Educativo – cultural:

Colegio Público Carlos Borromeo.

Casa de la Cultura y Hogar del Jubilado.

Colegio Público San Blas.

Colegio Público Juan Esteve.

Parroquia San Carlos.

Parroquia Virgen de los Angeles.

Deportivo - recreativo:

Polideportivo Santa Ana.



Asistencial:

Consultorio médico.

Residencia de ancianos.

Infraestructuras – servicios urbanos:

Ferrocarril.

Nuevo acceso ferroviario sur.

Cementerio.

Administrativo – institucional:

Ayuntamiento

Equipamientos varios:

Mercado municipal.

2.1.7.5.- SERVICIOS E INFRAESTRUCTURAS.

Se incluyen en la Red Primaria de infraestructuras y servicios, los siguientes:

Red general de Agua Potable y Red general de saneamiento.



2.2. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN

PORMENORIZADA Y SU CUMPLIMIENTO Y ADECUACIÓN A LA

ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.

A ella se refieren directamente el art. 18 LRAU y el art. 26 RP. Se reproducen

los apartados 1 y 2 del art. 18 LRAU , por ser especialmente expresivos:

“1. Además de las determinaciones del artículo anterior, los Planes Generales

ordenarán pormenorizadamente - con la misma precisión exigible de un Plan Parcial -

los terrenos cuyo desarrollo urbanístico se estime prioritario.

2. En todo caso establecerán dicha ordenación para el suelo urbano,

legitimando en él la actuación directa sin Planes complementarios, sin perjuicio de

la posibilidad de delimitar sectores de ordenación diferida a un Plan de Reforma

Interior para áreas cuya consolidación urbana se pretenda reestructurar con las

finalidades expresadas en el artículo 12.D). (...)”.

Del análisis de los contenidos que brindan los preceptos enunciados se

concluye con rapidez que la ordenación pormenorizada apenas tiene interés como

esfera competencial o como jerarquía inferior de las determinaciones del

planeamiento, por cuanto su ámbito material es el propio de la zonificación que

resultaría de un Plan Parcial sin llegar a serlo, ya sea para el suelo urbanizable o

urbano, pero siempre dentro del marco y de los espacios previamente diseñados por

la ordenación estructural. En cualquier caso el art. 26 RP establece el contenido que

debe tener un PGOU en el área o escalafón de la ordenación pormenorizada:

“ Art. 26. Elementos integrantes de la ordenación pormenorizada.

1. Tiene la consideración de ordenación pormenorizada la que no es estructural.

Incluirá todas las determinaciones que ordene de modo preciso y en grado de

detalle en ámbito al que se refiera.

2. La ordenación pormenorizada de los planes deberá contener, al menos, las

siguientes determinaciones:



A. La red secundaria de reservas de suelo dotacional público, teniendo tal

consideración el suelo dotacional que no merezca la configuración de red

primaria o estructural.

B. Parcelación de los terrenos o régimen para parcelarlos en función de las

tipologías previstas.

C. Fijación de alineaciones y rasantes.

D. Concreción de los usos pormenorizados de cada área o sector en desarrollo de

las previsiones propias de la Ordenación Estructural para cada uno de ellos.

E. Regulación detallada de las condiciones edificatorias sobre y bajo rasante:

edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras

análogas.

3. La regulación pormenorizada de la edificación se articulará preferiblemente por

remisión a reglamentaciones zonales de carácter general, de las previsiones en

el Reglamento de Zonas o en el PGOU. La Ordenación Pormenorizada no

modificará el aprovechamiento, uso, y tipología que corresponda globalmente al

sector o zona.”

Los artículos 58 y 59 RP, señalan la documentación gráfica relativa a los

planos de ordenación estructural y planos de ordenación pormenorizada, asignando

escalas tanto a unos como a otros. Finalmente, el propio art. 18.4 LRAU determina

que “cuanto mayor sea el crecimiento urbanístico previsto para el Municipio o más

ambicioso resulte el mismo respecto a la capacidad de gestión actual de éste,

mayor será el grado de concreción respecto de las determinaciones de este artículo

y del anterior”.

Esta cláusula residual fiscalizadora parece referirse a las objeciones que

pueden oponerse por el correspondiente órgano autonómico en el momento de

ejercitar la potestad de ordenación cuyo juego no parece deseable, no sólo por la

inseguridad que arroja sobre todo el proceso de formación del Plan, sino también

porque éste, dado el carácter normativo que tiene, es un instrumento cuyas

concretas determinaciones exigibles deben aparecer claramente reguladas tal como

sucede en el texto estatal. A la luz de todo lo expuesto, parece claro el carácter

residual del concepto de ordenación pormenorizada, al estar conformada por todas



aquellas determinaciones y previsiones que el Planeamiento no incluye como

ordenación estructural.

El presente PGOU, en cumplimiento de los preceptos enunciados, establece

la ordenación pormenorizada del suelo clasificado como urbano, así como del

urbanizable que por sus características de inmediatez con el urbano, y necesidad

de desarrollo prioritario, el PGOU ordena con la precisión y grado de detalle de un

Plan Parcial, es decir, ordena pormenorizadamente.

Nos referimos a los sectores 1.1.a. y 1.1.b. de suelo residencial, y al sector

urbanizable industrial y terciario 2.a. con la delimitación de las áreas destinadas a

equipamientos, zonas verdes, viales, aparcamientos, así como las alturas, número

de plantas, retranqueos y todos aquellos elementos necesarios para que un Sector

quede ordenado pormenorizadamente. Esta ordenación viene establecida tanto en

las normas urbanísticas, como en los correspondientes planos de ordenación

pormenorizada.

Este Equipo Redactor considera conveniente incidir en alguna de las

determinaciones que en cuanto a ordenación pormenorizada establece el Plan, bien

por su mayor trascendencia, o por el grado de discusión generado para su

adopción. En este sentido, conviene hacer mención a determinaciones tales como

las que siguen:

1. En el casco histórico, y sin perjuicio de las determinaciones propias del

catálogo de elementos protegidos, se permite una edificación en planta

baja y dos alturas. Esta limitación en las alturas se debe principalmente

a la estrechez de los viales que conforman la zona, así como la escasez

de dotaciones tales como equipamientos y zonas verdes, que

condicionan claramente el desarrollo urbano del casco, de forma que no

sería conveniente establecer una ordenación que permitiera un aumento

excesivo de población, que empeorara las ya limitadas condiciones de

calidad urbana de la zona.

2. En los Sectores de suelo urbanizable residencial de ordenación

pormenorizada, ha sido criterio consensuado la conformación de una



zona verde tipo bulevar, en el Sector 1.1.b, de gran éxito en otros

municipios, al ofrecer unas óptimas condiciones de uso para la población

circundante, mayor incluso que las áreas de Parques Públicos, así como

por dotar al sector de una agradable zona de paseo y comunicación

peatonal.

3. Se ha buscado dotar a los sectores urbanizables de calles con una

anchura suficiente que permitan compatibilizar la necesaria fluidez del

tráfico, con las maniobras de aparcamiento, contribuyendo así al objetivo

de que la calidad urbana del sector sea la máxima definitoria de todas

las decisiones de planeamiento adoptadas.

4. Asimismo, se pretende que las zonas verdes sirvan de esponjamiento

respecto a los bloques de pisos, conformando éstas como dotaciones de

uso propio de las viviendas a que dan frente. Merece la pena destacar la

nueva zona verde colindante con el cementerio, con la finalidad de crear

un espacio de integración de esta dotación con el sector en que queda

contenida.

5. Los equipamientos responden a las necesidades objetivas de los

sectores en previsión. Ha sido decisión de la Corporación Municipal

incluir una gran área polideportiva en el sector 1.1.a. que de respuesta a

la carencia objetiva de instalaciones de este tipo en la zona. El sector

1.1.b. dispone una zona de equipamiento destinada a la construcción de

una nueva instalación docente, cuyo compromiso de construcción ya ha

sido adoptado por la Consellería, y cuya realización depende en gran

medida de la urbanización que para mencionado sector prevé el

presente documento.



6. Finalmente, y en lo referente al sector industrial y terciario de

ordenación pormenorizada (Sector 2.a), destacar que se ha realizado

una disposición parcelaria de naves adosadas, por considerar que

ofrecen la mejor respuesta a las necesidades y características propias

de la industria de la zona, cuidando especialmente la red viaria

conformadora del sector, así como estableciendo el sistema de acceso a

través de glorietas que se considera dotarán de mayor fluidez a la

circulación o tránsito de camiones característico de todo polígono

industrial.

En cuanto a los usos compatibles, se señalan los terciarios para el sector

(usos compatibles generales).



2.3. CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO Y JUSTIFICACI ÓN DE LAS

AREAS DE REPARTO DELIMITADAS.

2.3.1. SUELO URBANO.

En suelo urbano no se exige, por la legislación autonómica aplicable, una

determinación gráfica de las áreas de reparto en todos los casos, sino que pueden

ser determinadas por la aplicación directa de las normas legales, en concreto por lo

dispuesto en el artículo 63 LRAU y el art. 110 RP, que es del siguiente tenor literal:

“Artículo 110. Delimitación de Áreas de Reparto en suelo urbano.

1. Todo el suelo urbano quedará incluido en una o varias áreas de reparto que el

Plan puede delimitar aplicando los criterios objetivos establecidos en el art.

106 de este Reglamento, y que, como mínimo, abarcarán los terrenos y

suelos dotacionales expresados en el apartado A) del número siguiente.

2. En defecto de previsión explícita del Plan o si este así lo dispone, la

delimitación de Áreas de Reparto se presume implícitamente efectuada, por

aplicación directa de las siguientes reglas:

A) Se entenderá que integra un Área de Reparto cada solar o, en su caso,

cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante

que le confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de

ella mediante su urbanización. Todo ello de acuerdo con las reglas

específicas de urbanización contenidas en el PGOU y, si éste no las

precisara, según las reglas del artículo 6 de la LRAU .

Cuando la urbanización a que se refiere el párrafo anterior fuera común

a varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante

requerida para entender delimitada el Área de Reparto, será la que,

siendo más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda a cada

uno de ellos o ellas, en proporción a su respectivo aprovechamiento

objetivo.



B) Los terrenos con destino dotacional público no comprendidos en el

apartado anterior podrán ser objeto de transferencia de aprovechamiento

urbanístico o de reparcelación en los términos establecidos por la ley, a

cuyo efecto se considerarán como una única Área de Reparto cuyo

aprovechamiento tipo se calculará por el Plan conforme al artículo

siguiente, según el promedio de la ordenación global de los suelos con

aprovechamiento urbanístico. En defecto de previsión expresa del Plan,

el aprovechamiento tipo será de 1m2/m2.”

El suelo urbano de Albal queda dividido en las siguiente Areas de Reparto:

a) Suelo Urbano Residencial.

a.1) Areas de Reparto pluriparcelarias:

El PGOU delimita Unidades de Ejecución de suelo urbano, comprendiendo

aquellos terrenos cuyo desarrollo se estima preferible mediante Actuaciones

Integradas, por asegurar una mejor calidad y homogeneidad de la obra

urbanizadora. Comprenden terrenos pendientes de una nueva urbanización integral

o de ejecución de servicios urbanísticos de primera implantación, previa a la

edificación de las parcelas resultantes, conforme se establece en la ordenación

pormenorizada del Plan.

A todos los propietarios incluidos en una misma Unidad de Ejecución se les

adscribe a la misma Area de Reparto asignándoles un mismo aprovechamiento

tipo. Esta forma de establecimiento de Areas de Reparto en suelo urbano responde

al criterio subsidiario de establecimiento de Areas de Reparto del art. 62.2 LRAU ,

que expresa:

“2. Como excepción a la regla anterior, el suelo urbanizable ordenado

conforme al art. 18.3 puede integrarse en Areas de Reparto delimitadas con

otros criterios o, incluso, formar una misma Área de Reparto con terrenos

que tengan la clasificación de urbano.



En particular, las Unidades de Ejecución delimitadas por los Planes

Generales o de Reforma Interior conforme el art. 33.3 y 5, conformarán,

cada una de ellas, su respectiva área de reparto, salvo que dichos planes

establezcan expresamente otra cosa.”

Debe señalarse - por su incidencia en el aprovechamiento tipo resultante de

cada Area delimitada - que la edificabilidad total de las Unidades de Ejecución

respectivas cumplen los límites de densidad establecidos en el art. 19 de la LRAU ,

nunca superior a la asignada anteriormente para la misma área por las vigentes

Normas Subsidiarias.

Este art. 19 de la LRAU , en lo que aquí importa, establece que

“a) cuando en un barrio o núcleo de población ya existan más de 75

viviendas o de 10.000 metros cuadrados de edificación residencial por

hectárea de terreno, nunca aumentará la edificabilidad media o la densidad

global respecto de las previsiones del planeamiento anterior y procurará que

disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en su intensidad, la tendencia

histórica de consolidación experimentada durante el último medio siglo.

b) En las zonas consolidadas, el volumen atribuido a las parcelas no superará

el característico de la edificación que, dentro de la ordenación, exista en su

entorno y se abstendrá de aumentarlo, respecto a la ordenación anterior,

cuando ello redunde en detrimento del mejor cumplimiento de los

estándares legales de dotaciones públicas.”

En consecuencia, se establecen las siguientes Areas de Reparto de suelo

urbano residencial.



� Area de Reparto 14.

- Situación (S): comprende la Unidad de Ejecución 8, de ensanche del suelo

urbano residencial ENSUR, por el este del casco urbano.

- Superficie Total (ST): 61.698,45 m2.

- Aprovechamiento Objetivo (AO): 109.558,23 m2t.

- Aprovechamiento Tipo (AT): AO / ST = 1,77570 m2/m2.


- Situación (S): comprende la Unidad de Ejecución 9.1, que linda al norte con el

Sector 1.1.b y al sur con la zona de ENSUR de suelo urbano residencial.

- Superficie Total (ST): 15.960,97 m2








Aprovechamiento Tipo (AT): AO / ST = 1,93597 m2/m2.










- Situación (S): comprende la Unidad de Ejecución 10.1, que linda por el sur

con la Ronda Oeste Albal, por el norte con el suelo urbano residencial

ENSUR y por el este con la Unidad de Ejecución 10.2.

- Superficie Total (ST): 20.000,29 m2/m2.





con la Ronda Oeste Albal, por el norte con el suelo urbano residencial

ENSUR y por el este con la Unidad de Ejecución 10.1.








con el sector 1.1.a, por el norte con el suelo urbano residencial ENSUR.





- Situación (S): comprende la Unidad de Ejecución 11, que linda al norte, sur y

este con el casco urbano residencial (ENSUR), y al oeste con el Sector 1.1.c.





- Situación (S): comprende una zona de núcleo urbano consolidada al noroeste

del término.






a.2) Suelo urbano residencial no incluido en Unida des de Ejecución.

Le será de aplicación directa lo transcrito por el apartado segundo del

artículo 110 LRAU . Este modo de establecer las áreas de reparto es el más sencillo

posible, puesto que así los aprovechamientos tipo quedan directamente

determinados por la ley no siendo necesario calcularlos en el documento de

planeamiento.

Por otra parte, los suelos dotacionales no incluidos en las Áreas de Reparto

uniparcelarias integrarán otra Área de Reparto, en los términos del artículo 110. 2.

B) del RP.

Es importante entender con claridad los conceptos técnico – jurídicos que se

utilizan en la definición de derechos de los titulares de terrenos, pues es sin duda

este apartado uno de los elementos definitorios del estatuto de la propiedad

inmobiliaria. Por ello, entendemos conveniente resaltar el contenido del artículo 60

de la LRAU que damos aquí por reproducido.

c) Suelo urbano industrial.

El suelo urbano industrial se encuentra en su práctica totalidad consolidado por

la edificación, si bien, sin los servicios urbanísticos de primera implantación que le

confieran a las parcelas la condición de solar, conformando una gran bolsa de suelo

urbano ya edificado, en donde la propiedad no ha cumplido los previos deberes de

cesión de suelos dotacionales y urbanización de parcelas que le confieren ese

derecho a edificar (según el principio de adquisición gradual de facultades

urbanísticas que consagraban los TRLS 76 y TRLS 92), y que desaparece con la

nueva LS 6/98 estatal, donde el cumplimiento de los deberes urbanísticos no lleva

consigo la adquisición de las correspondientes facultades urbanísticas (y el

incumplimiento su pérdida), sino que sirve para legitimar el ejercicio de las mismas

(como se puede ver, la diferencia es sustancial).

Por lo anterior, se ha procedido a delimitar Unidades de Ejecución, como ámbito

de las Actuaciones Integradas que ejecuten la urbanización, entendidas como

meros ámbitos de equidistribución de costes de urbanización entre propietarios

beneficiados por la obra urbanizadora.



De esta forma se considera que cada parcela forma su propia Area de Reparto,

siendo al edificabilidad asignada por el Plan o, en su defecto, el valor urbanístico de

cada parcela, el parámetro que determinará esa equidistribución de costes de

urbanización entre propietarios.

De forma similar a lo que el art. 74 RD 3288/1978, de 25 de Agosto -de

derecho supletorio y vigente en la parte no derogada o afectada por las restantes

leyes estatales y urbanísticas en vigor- se conoce como “reparcelación simplemente

económica”, que se utiliza cuando deviene imposible o innecesaria la reparcelación

material de las fincas, y que supone, entre otras cosas, la eliminación de todos los

documentos que resultan innecesarios en una reparcelación que no va a afectar a

la materialidad de las fincas, tales como la propuesta de adjudicación de fincas

resultantes y la tasación de derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones

que hayan de extinguirse por incompatibilidad con el Plan. La Memoria, la relación

de propietarios y la cuenta de liquidación provisional son los únicos que se

mantienen.

No obstante, no puede obviarse que este art. 74 del RD 3288/1978, que en

opinión de este Equipo Redactor, mantiene su vigencia como derecho supletorio, no

tiene precepto correlativo entre los artículos que el TRLS 76 dedica a la

reparcelación (no afecto por la declaración de inconstitucionalidad de la STC 61/97

ni declarado expresamente derogado por la LRAU , por lo que puede considerarse

vigente como norma de aplicación supletoria en todo aquello que no se contradiga

con la legislación estatal posterior o urbanística vigente) y sí en el art. 125.2 TRLS

92, expresamente derogado por la Disposición Final de la LRAU, con lo no puede

más que admitirse que la vigencia como derecho supletorio de este art. 74 del

Reglamento de Gestión estatal se encuentra en entredicho.

En cuanto al Derecho general – estatal vigente como derecho supletorio, y a la

luz de la doctrina sentada por la STC 61/1997, de 20 de marzo, se impone una

muy importante precisión. Como señalan Luciano Parejo Alfonso y Francisco Blanc

Clavero en su obra: Derecho Urbanístico Valenciano (Análisis de la Ley Reguladora

de la Actividad Urbanística:



“La aplicación supletoria de la legislación general – estatal sólo es posible

ante la existencia en la autonómica de una verdadera laguna. Esta requiere, a

su vez, no solo ausencia de una norma que contemple el supuesto de que se

trate, sino – además – que tal ausencia de regulación expresa no responda al

plan o sistema de legislación autonómica o, dicho de otro modo, que esté en

contradicción con dicho plan o sistema. La aplicación supletoria no autoriza,

pues, la penetración intersticial en el ordenamiento autonómico de normas

generales en contra del “plan” de regulación subyacente a éste. De ahí la

corrección de lo previsto en la disposición final primera LRAU .

Así, para solventar cualquier duda que pudiera suscitarse en cuanto a la base

legal de las actuaciones previstas, se acompaña al presente PGOU las Ordenanzas

relativas al “canon de Urbanización”, que será de aplicación para todos los

supuestos en que, como el que se presenta, se realicen obras de urbanización de

primera implantación o incluso de mejora de la urbanización preexistente. De esta

forma se habilita un instrumento jurídico que posibilita que el coste íntegro de las

obras de urbanización de las respectivas Unidades de Ejecución corra a cargo de

los propietarios beneficiados por la actuación, que pagarán la correspondiente

“cuota de urbanización”, conforme al art. 72 LRAU en función del aprovechamiento

objetivo o valor urbanístico de cada parcela.

Esta posibilidad de ejecución de Actuaciones Integradas (también para las

Aisladas) mediante la aplicación de un canon de urbanización viene recogida en el

art. 80 LRAU , al señalar que

“Cuando razones técnicas especiales hagan imprescindible diferir o anticipar la

implantación de infraestructuras complementarias respecto a la total

urbanización de los solares, las Ordenanzas Municipales podrán establecer un

canon de urbanización para que los peticionarios de licencias o los propietarios

de parcelas y adjudicatarios de Programas contribuyan a sufragar aquellas

infraestructuras.



El canon se establecerá para ámbitos determinados, devengándose en

proporción al aprovechamiento de las parcelas o solares o su valor urbanístico.

Su cuantía se fijará, mediante fórmula polinómica actualizable, en función de los

módulos de coste y unidades de obra a instalar o construir, según su

repercusión unitaria sobre el aprovechamiento objetivo o su valor urbanístico.

Los ingresos se afectarán a la ejecución de cualesquiera obras de

urbanización o al fin previsto en el artículo 51. Su imposición no exonerará a las

exigencias de los artículos 30.1 o 73.2.”

Como ya se ha señalado en el apartado relativo a las “decisiones de

ordenación más relevantes o controvertidas” de la presente Memoria Justificativa,

las principales características de este procedimiento especial, a juicio de este

Equipo Redactor, son las que siguen.

a) La eliminación de todos los documentos que resultan innecesarios en

una reparcelación que no va a afectar a la materialidad de las fincas,

tales como la propuesta de adjudicación de fincas resultantes y la

tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones

que hayan de extinguirse por incompatibilidad con el Plan.

b) La aplicación de los art. 58 y 59 de la LRJAP y del PAC en cuanto a

publicidad y notificaciones.

c) La posibilidad de impugnación en vía contenciosa.

d) La formalización y protocolización conforme a las normas generales,

excepción hecha de la descripción de fincas afectadas.

e) La cancelación por el Registrador de la nota marginal expresiva del

Organismo actuante y de la fecha de iniciación del expediente, y la toma

de razón de la cuantía de los saldos de la cuenta de liquidación

provisional asignados a los titulares de las fincas inscritas, que quedarán

afectadas por esa cuantía con carga real para responder del pago de los

gastos de urbanización.



Por último debe recordarse que, tal y como prevén los artículos 63.3 de la

LRAU y 19 de la Ley 14/1997 de la Generalitat Valenciana, en suelo urbano el

aprovechamiento subjetivo de los titulares de terrenos es el cien por cien del

aprovechamiento tipo que corresponda a cada terreno o solar, es decir, que el

aprovechamiento subjetivo en el suelo urbano coincide con el aprovechamiento

tipo.

2.3.2. - SUELO URBANIZABLE.

El establecimiento de Areas de Reparto se ha realizado en consideración a

los criterios de la ordenación urbanística adoptada, estableciendo Areas en base a

límites de los sectores, en aplicación de lo establecido en el art. 106 RP, de cuyo

tenor literal resulta un amplio campo de discrecionalidad para la Administración, al

señalar criterios tan genéricos como; “límites administrativos, funcionales,

geográficos, urbanísticos, o incluso derivados de la propia clasificación, calificación

o sectorización establecida por el PGOU”.

La adscripción de terrenos a cada una de las distintas Areas de Reparto, se

ha realizado en cumplimiento de lo señalado por el artículo 62 de la LRAU , y el 109

del RP, que dispone:

“Artículo 109. Delimitación de Areas de Reparto en el Suelo Urbanizable.

1. Las Áreas de Reparto en el suelo urbanizable deben comprender:

A. Uno o varios sectores completos; y

B. Suelos dotacionales de destino público – propios de la Red Primaria de

reservas de suelo dotacional público -, que no estén incluidos en ningún

Sector, cuya superficie se adscribirá a las distintas Áreas de Reparto en

la proporción adecuada – y debidamente calculada – para que todo el

suelo urbanizable tenga un aprovechamiento tipo similar o un valor

urbanístico semejante.



2. Como excepción a la regla anterior, el suelo urbanizable cuya ordenación

pormenorizada se contenga directamente en el Plan General puede

integrarse en Áreas de Reparto delimitadas con otros criterios o, incluso,

formar una misma Área de Reparto con terrenos que tengan la clasificación

de suelo urbano, siempre que se justifique la delimitación en los criterios

establecidos en el artículo 106 de este Reglamento.

Las Unidades de Ejecución delimitadas por los Planes Generales o por los

Planes de Reforma Interior, conformarán, cada una de ellas, su respectiva

Área de Reparto, salvo se establezca, expresamente, otra cosa.

La aprobación o modificación de un programa que altere los límites de una

Unidad de Ejecución delimitada en los restantes planes que venga a

desarrollar, no supondrá variación del aprovechamiento tipo previsto en estos

para los terrenos afectados, ni del aprovechamiento patrimonializable.”

La determinación del aprovechamiento tipo para el suelo urbanizable no

ultima la definición del contenido normal del derecho de propiedad, a falta del

Programa. Pero el PGOU establece un marco de referencia, unas coordenadas de

partida que harán posible esa delimitación. El PGOU es el instrumento de

ordenación físico – espacial, de regulación del uso objetivo del suelo y, como tal, no

atribuye derechos de contenido urbanístico a los propietarios (de suelo

urbanizable). Sin embargo, sí predefine el marco en que se producirá esa definición

final del estatuto jurídico de aquellos.

Se pretende con ello que, aunque los aprovechamientos subjetivos de cada

Actuación Integrada puedan ser heterogéneos en función de la diversidad posible

de cargas de urbanización, al menos todas ellas partan de un aprovechamiento tipo

similar o un rendimiento semejante, a fin de lograr un mínimo de igualdad en el

momento de aprobación del PGOU.



No obstante, el art. 62.2 LRAU admite una excepción (o criterio subsidiario)

a que todos los suelos urbanizables han de tener un aprovechamiento igual o

semejante; en las Unidades de Ejecución en posición territorial inmediata al suelo

urbano (Actuaciones Integradas de Reforma Interior o de mero ensanche del núcleo

urbano adyacente) se admite que el aprovechamiento tipo sea distinto del resto del

suelo urbanizable; que se determine un Area de Reparto conjunta con el suelo

urbano o que cada Unidad de Ejecución forme su propia Area de Reparto.

Este es el caso de la mayor parte de sectores de suelo urbanizable de Albal,

que cumplen una función de mero ensanche del suelo urbano residencial o

industrial ya consolidado, y que el presente PGOU califica como “suelo urbanizable

inmediato”, con aplicación de la excepción antedicha, lo que representa que:

� el ámbito del Area coincidirá con el de la Unidad de Ejecución; y

� su edificabilidad media será el aprovechamiento tipo de los terrenos

incluidos en la Unidad.

Como consecuencia de lo anterior, podemos diferenciar el suelo urbanizable de

Albal en dos categorías: inmediato y sectorizado.

a) Suelo Urbanizable Inmediato.

De ensanche del suelo urbano consolidado, se consideran incluidos en el

mismo los siguientes Sectores:

� Sector 1.1.a ; en asociación funcional con el núcleo urbano residencial, zona

ENSUR, por el sur.

� Sector 1.1.b ; en asociación funcional con el núcleo urbano residencial; zona

ENSUR, por el norte.

� Sector 1.1.c ; en asociación funcional con el núcleo urbano residencial ENSUR,

por el oeste.



� Sector 2.a ; colindante con la zona de TBE, de desarrollo preferente al resto de

suelo urbanizable industrial, lo que motiva su carácter de suelo urbanizable

inmediato.

� Sector 2.b .; en asociación funcional con el suelo urbano industrial; INA por el

sur y el este.

� Sector 2.c ; en asociación funcional con el suelo urbano terciario, zona INADO;

por el sur y el oeste.



b) Suelo urbanizable sectorizado.

� Sector 1.2. Suelo Urbanizable Residencial. Zona de Viviendas Aisladas (AIS).

No obstante, dada la importante bolsa de suelo urbanizable inmediato que el

presente PGOU propone, no se ha considerado conveniente el desarrollo

pormenorizado de todos los sectores señalados, sino únicamente de los Sectores

1.1.a y 1.1.b. de suelo urbanizable residencial, y el Sector 2.a de suelo urbanizable

industrial.

Tal circunstancia no significa que necesariamente se posponga el desarrollo del

restante suelo urbanizable a la ejecución de los referidos sectores pormenorizados,

sino que se limita a constatar una preferencia de desarrollo. El hecho cierto de su

condición de suelo urbanizable de mero ensanche o desarrollo del urbano

preexistente, hace factible el desarrollo autónomo de cada uno de ellos con

independencia del resto de suelos urbanizables.

Llegados a este punto, debe recordarse lo señalado en el apartado relativo a la

delimitación de Unidades de Ejecución, en cuanto que el PGOU no se limita a

delimitar las Unidades en que se divide el suelo urbanizable pormenorizado, sino

que establece una división en Unidades de Ejecución de todos los suelos

urbanizables, lo cual si bien constituye una decisión propia de la ordenación

pormenorizada, ha sido decisión consensuada por técnicos y Corporación Municipal

su definición desde el propio PGOU, en atención a la oportunidad de determinar

aquellos ámbitos que se consideran deben desarrollarse de forma homogénea.

Todo ello, justificado en la condición de complementariedad que la Exposición

de Motivos de la LRAU otorga a los distintos instrumentos de planeamiento, más

aun cuando se trata de una decisión propia del planeamiento de desarrollo que el

Plan General anticipa, y sin olvidar que desde el mismo se posibilita la futura

redelimitación de Unidades de Ejecución, siempre en cumplimiento de los límites o

garantías mínimas de calidad urbana que se establecen en las “condiciones de

gestión”, de carácter normativo, a las que nos remitimos.



Por otra parte debe tenerse en cuenta que la citada división entre suelos

urbanizables inmediatos y sectorizados tiene como única virtualidad la aplicación

de las diferentes formas de asignación de aprovechamientos tipos que la LRAU

articula según se trate de unos u otros, pero no se corresponde con la

diferenciación que la Disposición Adicional Segunda de la LS 6/98 realiza entre el

suelo urbanizable dividido en sectores y el no dividido en sectores, a los solos

efectos de lo dispuesto en el art. 62 de la Ley Reguladora de las Haciendas

Locales , ni a efectos de valoraciones como suelo urbanizable o no urbanizable de

los art.23 y siguientes de la citada LS 6/98 estatal.

En cuanto al aprovechamiento subjetivo o aprovechamiento susceptible de

apropiación de los titulares de terrenos incluidos en el suelo urbanizable, es de

aplicación el artículo 2.2. del RD – Ley 5/1996 de 7 de junio, al señalar que será el

que resulte de aplicar en su terreno el 90 por 100 del aprovechamiento tipo del

Área de Reparto en que se encuentre. En el mismo sentido el citado artículo 19 de

la Ley 14/1997, de la Generalitat.

Por lo que se refiere al cálculo del aprovechamiento tipo, es de aplicación lo

previsto por el artículo 64 del la LRAU , y el concordante 111 del RP, que establece:

“Artículo 111. Determinación y cálculo del aprovechamiento tipo.

1. El planeamiento general fijará, mediante coeficientes unitarios de edificabilidad,

el aprovechamiento tipo correspondiente a cada Área de Reparto que

explícitamente se delimite. Para calcularlo se dividirá el aprovechamiento

objetivo total del Área de Reparto entre la superficie de ésta, excluida la del

terreno dotacional público existente ya afectado a su destino

2. El aprovechamiento objetivo total referido en el número anterior podrá

calcularse estimativamente, aplicando al suelo con aprovechamiento lucrativo

un índice o varios de edificabilidad unitaria que sean los medios de las parcelas

de la zona o los correspondientes a las más representativas, teniendo

consideración preferente el aprovechamiento objetivo de las construcciones de

mayor antigüedad e interés histórico y las posibilidades de edificación sobre los

terrenos pendientes de consolidación. En ningún caso se considerarán, para el

cálculo del aprovechamiento objetivo total, parcelas de edificabilidad



excepcionalmente intensa, ni la máxima permitida sobre ellas si el Plan tolera

que se edifiquen parcialmente.

3. La determinación del aprovechamiento tipo también podrá realizarse según la

misma fórmula de cálculo:

A) En los Planes Parciales o de Reforma Interior de mejora que reclasifiquen

suelo, o cuya redefinición del aprovechamiento tipo obedezca a cambios en el

aprovechamiento objetivo de los terrenos.

B) En los Planes Parciales y de Reforma Interior que desarrollen el PGOU si éste

no hubiera determinado con exactitud los aprovechamientos objetivos ni el

aprovechamiento tipo.

C) En los Planes de Reforma Interior que tengan por objeto subsanar

insuficiencias manifiestas del planeamiento vigente delimitando Unidades de

Ejecución donde antes no estuvieran previstas, a fin de garantizar un correcto

proceso de urbanización de los terrenos mediante Actuaciones Integradas. En

este caso el aprovechamiento tipo coincidirá con la edificabilidad media de la

Unidad.

4. En los casos previstos en los apartados A) y B) del Plan Parcial o de Reforma

Interior deberá ser congruente con los criterios generales dimanantes del Plan

General respecto a la determinación del aprovechamiento tipo.

5. Los Programas y Actuaciones Integradas en el suelo urbano no pueden

modificar el aprovechamiento tipo, ni subjetivo establecido por el Plan para los

terrenos que se incluyan en ellas, salvo que el programa acompañe una

operación de Reforma Interior de las características expresadas en los

apartados A) y B) del número 3 de este artículo.”

En nuestro caso, resulta de aplicación el apartado 1º del precepto transcrito,

de forma que, sabiendo las superficies afectadas y el aprovechamiento objetivo, el

cálculo del aprovechamiento tipo de cada Area de Reparto resultará sencillo. La

fórmula será, pues, la siguiente:



AT= AO/ST

Siendo:

AT= Aprovechamiento tipo.

AO= Aprovechamiento objetivo.

ST= Superficie total.

Resulta necesario hacer referencia expresa al art. 65 LRAU , que aquí

damos por reproducido, y que contempla la posibilidad de matizar la determinación

del aprovechamiento tipo con coeficientes correctores, que pueden tener por objeto

compensar las diferencias de valor del aprovechamiento para las distintas zonas y

usos o ser utilizados como medida de fomento para potenciar la edificación con

usos de interés social.

No obstante, su utilización no es obligatoria cuando la complejidad de ello

resulte perturbadora y, tal y como señala el art. 65.2 LRAU , al partir de la base de

que los rendimientos económicos de los diferentes usos y tipologías van a dar

resultados económicos similares para cada zona, no parece aconsejable crear

coeficientes de ponderación entre ellos, con la artificiosidad que raramente puede

evitarse al fijarlos.

El cálculo del aprovechamiento tipo, como se ha señalado, parte de la superficie

total del Area de Reparto, incluidos los elementos de la Red Primaria que, tal y

como se explicita en la presente Memoria, no resultan computables para el cálculo

de edificabilidades y verificación del cumplimiento de estándares urbanísticos de los

distintos sectores que los incluyen.

Se ha considerado que el vial de conexión de la zona de Santa Ana con el

núcleo urbano no debe computar a efectos de cálculo de edificabilidades y

cómputo de estándares en atención a que se trata de un vial adscrito al Sector, por

tanto, no incluido en ámbito propio del mismo. Por tanto, tampoco puede

considerarse como un vial que estructure internamente el Sector ni sirve para

organizar sus comunicaciones internas, tal y como exige el art. 2 del Anexo del

RPCV para que pueda computar como Red Primaria y como Red Secundaria de

dotaciones públicas.



De todo lo anteriormente expuesto, resultan las siguientes Areas de Reparto

y Aprovechamientos Tipo en suelo urbanizable.

A) Areas de Reparto de suelo urbanizable inmediato al urbano.

� Area de Reparto I. (AR I)

- Situación (S): al norte del suelo urbano residencial, comprende el Sector 1.1.b .

Suelo Urbanizable Residencial de Alta Densidad.


- Superficie no computable para el cálculo de estándares y edificabilidades

(SNC): 25.341,30 (P.QL)

-

- Superficie Computable para el cálculo de estándares y edificabilidades (SCE):

239.305,22 m2.

- Zona de Viviendas Adosadas (ADO):

� Privado (P): 34.080 m2s.

� Coeficiente de Edificabilidad Neta (CEN): 1,95 m2/m2.

� Edificabilidad total: 66.456 m2t.

- Zona de Edificación Abierta (EDA):

� Privado (P): 45.357,24 m2.

� Coeficiente de Edificabilidad Neta (EDA): según tabla

� Edificabilidad Total: 148.918,698 m2t.

- Indice de Edificabilidad Residencial (IER): 0,80 m2/m2.

- Edificabilidad Residencial (ER): 191.444,76 m2t.



- Indice de Edificabilidad Terciaria (IET): 0.10 m2/m2.

- Edificabilidad Terciaria (ET): 23.930,522 m2t.

- Indice de Edificabilidad Bruta (IEB): 0,90 m2/m2.

- Aprovechamiento Objetivo (AO): 215.374,698 m2t

- Aprovechamiento Tipo (AT): AO/SCAT : 0,8138202535 m2/m2.

� Area de Reparto 2 (AR 2).

- Situación (S): al sur del suelo urbano residencial, comprende el Sector 1.1.a .

Suelo Urbanizable Residencial Alta Densidad.


- Superficie No Computable (SNC): 25.591,66 m2 (P.QL)

- Superficie Computable (SC): 168.961,72 – 25.591,66 = 143.386,03 m2.



- Indice de Edificabilidad Terciaria (IET): 0,20 m2/m2.




- Aprovechamiento Tipo (AT): AO/ST = 0,848550066 m2/m2.



� Area de Reparto 3. (AR 3).

- Situación (S): colindante por el norte con la Ronda Oeste Albal y al sur con el

término municipal de Beniparrell, comprende el Sector 2.a . Suelo Urbanizable

Industrial.


- Superficie Computable (SC): 260.813,96 m2.

- Zona de Industrial Adosado (INADO ):

� Privado (P): 145.401,23 m2.

� Coeficiente de Edificabilidad Neta (CEN): 1,0762520 m2/m2.

� Edificabilidad Total (ET): 156.488,376 m2t.

- Indice de Edificabilidad Industrial (IEI): 0,60 m2/m2.

- Edificabilidad Industrial (EI): 156.488,376 m2/m2






� Area de Reparto 4.1 (AR 4.1)

- Situación (S): al este del suelo urbano residencial actual, en el límite con el

término municipal de Catarroja, comprende el Sector 1.1.c . Suelo Urbanizable

Residencial de Alta Densidad.


- Superficie no computable para el cálculo de estándares y edificabilidades

(SNC): 27.642,75 (P.QL)

- Superficie Computable para el cálculo de estándares y edificabilidades (SCE):

164.032,66 m2.

- Zona de Edificación Abierta (EDA):

� Edificabilidad Total: 164.032,66 m2t.



- Indice de Edificabilidad Terciaria (IET): 0,20 m2/m2.







� Area de Reparto 4.2 (AR 4.2)

- Situación (S): comprende el sector de suelo industrial 2.b, situado al este del

municipio junto a la vía del ferrocarril, y el sector terciario 2.c, situado al oeste,

justo en las inmediaciones del área terciaria, unidad de ejecución nº 12.

- Superficie Total (ST):

- Sector 2.b = 209.864,07 m2.

- Sector 2.c = 29.911,59 m2

- Superficie Computable para el cálculo de estándares y edificabilidades (SCE),

coincide con la superficie total de cada sector.

- Indice de Edificabilidad Bruta (IEB):

- Sector 2.b = 0,60 m2/m2.

- Sector 2.c = 0,60 m2/m2.


Calculemos el aprovechamiento tipo:

Para el cálculo de el aprovechamiento tipo, utilizamos los siguientes coeficientes:



Por uso:

- Industrial = 1,0

- Terciario = 1,0

Para calcular los costes se han utilizado los siguientes valores, provinientes del

estudio de mercado de la población:

El aprovechamiento tipo del área de reparto, es de 0,60 m2/m2.



B) Areas de Reparto en suelo urbanizable no inmedia to al urbano

(sectorizado).

- Area de Reparto 5 (AR 5).

- Situación (S): comprende el Sector 1.2. de Suelo Urbanizable Residencial de

Baja Densidad y el vial de conexión con el núcleo urbano.


- Superficie No Computable (SNC): 32.638,40 m2 (P.QL)

- Superficie computable (SC): 209.169,44 m2.

- Indice de Edificabilidad Bruta (IEB) = 0,35 m2/m2.


- Aprovechamiento Tipo (AT): AO/ST = 0,30275581901 m2/m2.



EN GENERAL, LOS APROVECHAMIENTOS TIPO DE LOS SECTOR ES

URBANIZABLES QUEDAN:

Area de Reparto Aprov. Tipo

m2/m2 Cioef. Plusvalía Homogeneizado

1 0,813820 1 0,813820

2 0,848550 1 0,848550

3 0,60 1,4 0,844

4.1 0,8557835353 1 0,86034977

4.2 0,60 1,4 0,844

5 0,30275819 2,328 0,70483554

Luego todos los sectores tienen un valor urbanístico semejante.

A. R. 5:

Plusvalía =

Tipología : (150.000 – 90.000) / (98.659 – 60.000) = 1,5520

Situación : 1,50 (entorno de Sta. Ana)

Plusvalía = 1,552 * 1,5 = 2,328



ANEXO 1. VALOR URBANÍSTICO DE LOS TERRENOS DE LOS S UELOS

URBANIZABLES

Para la justificación de que el valor urbanístico de los sectores urbanizables que el

Plan General delimita es semejante, en las distintas Áreas de Reparto, se han

puesto de manifiesto las siguientes condiciones:

- El producto inmobiliario característico de los sectores 1.1.a, 1.1.b y 1.1.c, es la

vivienda de protección oficial, o régimen de protección pública equivalente, en

consonancia con el modelo de desarrollo consolidado por el último ensanche de

la población. En todo caso, es el valor de comparación elegido, salvo en las

viviendas adosadas del sector 1.1.b, donde se aplica el valor de mercado. A

este último sector se la aplica un valor de situación mayor, por conurbarse con

Catarroja, en el entorno de la Avenida del Sur.

- Las zonas industriales, delimitadas por los sectores 2.a y 2.b, tienen la

particularidad de una privilegiada situación, en el Área Metropolitana de

Valencia, y apoyadas en dos grandes ejes viarios, la carretera N-340 (Pista de

Silla) y el Distribuidor Comarcal Sur (CV-33).

- La zona terciaria, delimitada por el sector 2.c, se apoya en la entrada al

municipio por el Distribuidor Comarcal Sur (CV-33).

- El sector 1.2, apoyado en la zona de la Ermita de Santa Ana, lugar de tradición

y extraordinariamente apreciado por los habitantes del municipio, que el Plan

trata como una zona de singularidad propia, con vivienda aislada de calidad, se

confiere como un lugar privilegiado y con un valor de situación apreciable.

En todo caso, la valoración urbanística de los sectores se va a realizar de la forma

más realista posible, atendiendo a criterios de realidad de mercado, valorando los

costes de construcción, urbanización y el valor real de mercado del producto

inmobiliario.

Para los sectores con ordenación pormenorizada, se ha calculado el coste de

urbanización, y para los no pormenorizados, se ha valorado en función de los

estándares mínimos de cesión que indica el RPCV, corregidos comparativamente

con los sectores pormenorizados.



Los criterios previos para la valoración son los siguientes:

- VALORES Y COSTES DE LOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS:

TIPOLOGÍA DOMINANTE

VALOR EN VENTA

(pts/m 2 t)

VALOR EN VENTA

(pts/m 2 útil) COSTE DE PRODUCCIÓN

(pts/m 2 t) *

VPO 98.659 128.000 60.000

VIV HILERA 125.000 - 70.000

UNIF AIS 150.000 - 80.000

BAJO COMERCIAL

100.000 - 30.000

INDUSTRIAL / TERCIARIO

70.000 - 25.000

* NO INCLUYE URBANIZACIÓN NI COSTE DE SUELO - COSTES DE URBANIZACIÓN:

POR M2 VIAL 12.000

POR M2 JARDÍN 6.000

- COEFICIENTES:

- Coeficientes de uso:

Residencial Múltiple: 1,00

Industrial: 0,85

Terciario: 0,85

Residencial Unitario: 1,20

Estos coeficientes valoran el uso residencial respecto al industrial, y sobretodo

la calidad del unifamiliar aislado.



- Coeficientes de situación:

Sector 1.1.b: 1,10

Sector 1.1.a y 1.1.c: 1,00

Sector 2.a y 2.b: 1,00

Sector 2.c: 1,00

Sector 1.2: 1,20

Estos coeficientes, valoran la situación del sector 1.1.b, situado al norte, en la zona

de más demanda de la población, y el sector 1.2, situado en el entorno privilegiado

de la Ermita de Santa Ana.

Los coeficientes por tipología se integran en el cálculo al considerar el valor del

producto inmobiliario de la tabla anterior.

El cálculo de el valor de repercusión del suelo, se ha realizado aplicando la

formulación de la Reglamentación en materia de Valoraciones Fiscales (RD

1020/1993 de 25 de junio, aplicando en principio, un valor de Fl = 1.

Con estas premisas, se procede al cálculo por Áreas de Reparto:



A.1.1. SECTOR 1.1.a / AREA DE REPARTO 2

- Datos generales: Superficie bruta: 168.977,69 m2 Parque Público: 25.591,66 m2 Aprovechamiento residencial: 114.708,824 m2 t Aprovechamiento terciario: 28.677,206 m2 t Superficie de zonas verdes: 29.915,48 m2 Superficie de viales: 43.277,17 m2

- Costes de urbanización:

C.U. = 12.000 x 43.277,17 + 6.000 x (29.915,48 + 25.591,66) = 852.368.880 ptas

CU = 5.944,574 ptas / m2 techo

- Valor del producto inmobiliario:

V. V. = 114.708,824 x 98.659 + 28.677,206 x 100.000 = 14.184.778.470 ptas

VV = 98.927,20 ptas / m2 techo

- Coste de producción:

V.C. = 114.708,824 x 60.000 + 28.677,206 x 30.000 = 7.742.845.620 ptas

VC = 54.000 ptas / m2 techo

- VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO:

Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl

Vr = 10.717,71 ptas / m2 techo

Valor de repercusión del suelo = 9.094,515 ptas / m 2 bruto



A.1.2. SECTOR 1.1.b / AREA DE REPARTO 1

- Datos generales: Superficie bruta: 264.646,52 m2 Parque Público: 25.341,30 m2 Aprovechamiento residencial (EDA): 124.988,176 m2 t Aprovechamiento residencial (ADO): 66.456,00 m2 t Aprovechamiento terciario: 23.930,522 m2 t Superficie de zonas verdes: 29.004,27 m2 Superficie de viales: 91.017,32 m2


C.U. = 12.000 x 91.017,32 + 6.000 x (29.004,27 + 25.341,30) = 1.418.281.260 ptas



V. V. = 124.988,176 x 98.659 + 66.456,00 x 125.000 + 23.930,522 x 100.000 =

23.031.260.660 ptas

VV = 106.935,77 ptas / m2 techo


V.C. = 124.988,176 x 60.000 + 66.456,00 x 70.000 + 23.930,522 x 30.000 =

12.869.126.220 ptas

VC = 59.752,26 ptas / m2 techo


Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl


Valor de repercusión del suelo = 8.175,03 ptas / m2 bruto



A.1.3. SECTOR 2.a / AREA DE REPARTO 3

- Datos generales: Superficie bruta: 260.813,96 m2 Aprovechamiento industrial: 156.488,376 m2 t Superficie de zonas verdes: 27.384,76 m2 Superficie de viales: 84.235,65 m2


C.U. = 12.000 x 84.235,65 + 6.000 x 27.384,76 = 1.175.136.360 ptas



V. V. = 156.488,376 x 70.000 = 10.954.186.320 ptas

VV = 70.000 ptas / m2 techo


V.C. = 156.488,376 x 25.000 = 3.912.209.400 ptas



Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl


Valor de repercusión del suelo = 10.494,35 ptas / m 2 bruto



A.1.4. SECTOR 1.1.c / AREA DE REPARTO 4.1

- Datos generales: aplicando el mismo porcentaje de cesiones que el sector

1.1.a Superficie bruta: 191.675,41 m2 Parque Público: 27.642,75 m2 Aprovechamiento residencial: 131.226,128 m2 t Aprovechamiento terciario: 32.806,532 m2 t Superficie de zonas verdes: 33.926,55 m2 (17,70 % de SB) Superficie de viales: 49.088,07 m2 (25,61 % de SB)


C.U. = 12.000 x 49.088,07 + 6.000 x (33.926,55 + 27.642,75) = 958.472.640 ptas



V. V. = 131.226,128 x 98.659 + 32.806,532 x 100.000 = 16.227.291.760 ptas

VV = 98.927,20 ptas / m2 techo


V.C. = 131.226,128 x 60.000 + 32.806,532 x 30.000 = 8.857.763.640 ptas



Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl





A.1.5. SECTOR 2.b / AREA DE REPARTO 4.2


2.a Superficie bruta: 209.864,07 m2 Aprovechamiento industrial: 125.918,442 m2 t Superficie de zonas verdes: 22.035,73 m2 (10,5 % de SB) Superficie de viales: 67.786,095 m2 (32,3 % de SB)


C.U. = 12.000 x 67.786,095 + 6.000 x 22.035,73 = 945.647.520 ptas



V. V. = 125.918,442 x 70.000 = 8.814.290.940 ptas



V.C. = 125.918,442 x 25.000 = 3.147.961.050 ptas



Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl

Vr = 17.490 ptas / m2 techo




A.1.6. SECTOR 2.c / AREA DE REPARTO 4.2


2.b Superficie bruta: 29.911,59 m2 Aprovechamiento terciario: 17.946,954 m2 t Superficie de zonas verdes: 3.140,717 m2 (10,5 % de SB) Superficie de viales: 9.661,443 m2 (32,3 % de SB)


C.U. = 12.000 x 9.661,443 + 6.000 x 3.140,717 = 134.781.618 ptas



V. V. = 17.946,954 x 70.000 = 1.256.286.780 ptas



V.C. = 17.946,954 x 25.000 = 448.673.850 ptas



Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl

Vr = 17.490 ptas / m2 techo




A.1.7. SECTOR 1.2 / AREA DE REPARTO 5

- Datos generales: aplicando estándares del RPCV, y teniendo en cuenta

que no existe la obligación de ajardinar el PQL. Superficie bruta: 241.807,84 m2 Parque Público: 32.638,40 m2 Aprovechamiento residencial: 73.209,304 m2 t Superficie de zonas verdes: 20.916,944 m2 (10,00 % de SC) Superficie de viales: 44.971,43 m2 (21,5 % de SC)


C.U. = 12.000 x 44.971,43 + 6.000 x 20.916,944 = 665.158.824 ptas

CU = 9.085 ptas / m2 techo


V. V. = 73.209,304 x 150.000 = 10.981.395.600 ptas



V.C. = 73.209,304 x 80.000 = 5.856.744.320 ptas



Vv = 1,40 x (Vr + Vc ) x Fl





- CUADRO COMPARATIVO. VALOR URBANÍSTICO:

SECTOR AREA DE REP.

VALOR INICIAL POR M2 BRUTO

PTS

COEF. USO

COEF. SITUA.

VALOR POR M2 BRUTO

PTS

1.1.b 1 8.175,03 1,00 1,10 8.992,53

1.1.a 2 9.094,515 1,00 1,00 9.094,515

2.a 3 10.494,35 0,85 1,00 8.920,20

1.1.c 4.1 9.258,81 1,00 1,00 9.258,81

2.b

2.c

4.2 10.494,00 0,85 1,00 8.919,90

1.2 5 5.467,16 1,20 1,25 8.200,74



ANEXO 2. JUSTIFICACIÓN DE LA POBLACIÓN HORIZONTE DE L PGOU Y DE

LOS PARQUES PÚBLICOS NECESARIOS

A.1. PARQUES PÚBLICOS EXISTENTES:

SECTOR / ZONA SUPERFICIE, M2 OBSERVACIONES

1.1.a 25.591,66 -

1.1.b 25.341,30 -

1.1.c 27.642,75 -

1.2 32.638,40 -

Santa Ana 13.502,67 Existente, plano I.6.1

TOTAL 124.419,78

Por lo tanto, como el estandar es de 5.000 m2 de Parque cada 1.000 habitantes, la

población máxima que el PGOU puede justificar es de 24.999 habitantes.



La evolución de la población en los últimos años es la siguiente:

AÑO POBLACIÓN CRECIMIENTO %

1995 10.069 5

1996 10.523 1,16

1997 10.645 5,58

1998 11.239 5,58

2000 11.578 3,01

Pn = Po ( 1 + x) n = 24.878 , entonces, para un crecimiento del 5,58 % anual, el

número de años será de 14.

En realidad, el PGOU se está realizando para 14 años, en el supuesto de ese

crecimiento, que es probable que se cumpla por la situación del municipio, en plena

Área Metropolitana, y por el agotamiento de oferta de suelo en los municipios

colindantes.

A continuación se presenta la tabla con el cálculo de población por Áreas y

sectores, donde debe tenerse en cuenta que los habitantes por vivienda

considerados es de 2,70; calculado de estimar un dato inicial de 3,2; minorado un

15% para tener en cuenta las viviendas deshabitadas y las de segunda residencia.



Albal, mayo de 2001

EL EQUIPO REDACTOR:

M & K INGENIERÍA CIVIL

Fdo: ENRIQUE MAZA MARTÍN . Ingeniero de Caminos.

CARLOS E. SAN VICENTE BRAVO . Abogado Urbanista.

TERESA CONESA FUENTES . Ingeniero T. de Minas.

PATRICIA PERAL RODRÍGUEZ . Ingeniero T. de Obras Públicas.

EVA MARÍA LEAL VÁZQUEZ . Licenciada en Ciencias Políticas.

AMPARO GALET DOMINGO . Ingeniero T. Topógrafo.

ANTONIO YEPES MARTÍNEZ . Técnico en Topografía y Urbanismo.

JOSE A. ZAPATA ALEMÁN . Técnico en Topografía y Urbanismo.

m plan general de ordenaciÓn urbana · m & k ingenierÍa civil ayuntamiento de albal plan...

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