plan general de ordenación urbana de bilbaopgou_10

7/25/2019 Plan General de Ordenacin Urbana de Bilbaopgou_10

1/86

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA DE BILBAO

Aprobacin Texto Refundido 27.12.94

B.O.B. n 124 de fecha 29.06.95.

Expte.- 89.1034.000010

Junio 2010


2/86

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIONCAPTULO PRIMERO. Disposiciones Generales

Hirigintza eta Ingurumen Saila / Area de Urbanismo y Medio Ambiente /Campo Volantn, 1-bis

70

TITULO SEPTIMO: NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIN

CAPITULO PRIMERO.- Disposiciones Generales

Artculo 7.1.1.- Definicin.

1.- Son las condiciones a que ha de sujetarse la edificacin en sus propias caractersticas y enrelacin con el entorno.

2.- Las presentes Normas Generales de Edificacin son de obligado cumplimiento en la totalidaddel trmino municipal, con independencia de la clasificacin del suelo.

Artculo 7.1.2.- Aplicacin.

1.- Las normas generales de edificacin son de aplicacin a las obras de nueva edificacin, aaquellas obras de intervencin en los edificios existentes que, por su alcance, sean equiparables ala sustitucin y a las obras de reforma, cuando a juicio municipal razonado sea factible suaplicacin.

2.- Los edificios objeto de proteccin o conservacin se rigen por lo establecido en el TtuloUndcimo, por lo que las normas generales contenidas en el presente Ttulo tienen carctersupletorio.

3.- Las edificaciones sometidas a algn rgimen de proteccin pblica, tanto en edificacin denueva planta como en rehabilitacin, se ajustarn a lo establecido en su normativa especficacorrespondiente. En lo no regulado, ser de aplicacin subsidiaria lo contenido en este Ttulo.

Artculo 7.1.3.- Definicin de parmetros que afectan a la parcela.

1.- PARCELA. Se entiende por parcela, la superficie de terreno que constituye una unidad fsica einscrita como tal en el Registro de la Propiedad.

Las parcelas sern soporte de usos, instalaciones y edificacin, en funcin de la clasificacin y dela pormenorizacin del suelo realizada por el presente Plan General y servirn como marco dereferencia al aprovechamiento, as como para asegurar la unidad mnima de construccin.

2.- PARCELA MINIMA. Es la establecida en las Ordenanzas generales o particulares de zonacomo unidad mnima de parcelacin, a efectos de edificacin, con el alcance sealado en el

artculo 258 de la Ley del Suelo.

3.- ALINEACION. Se entiende por alineacin, la lnea que establece, a lo largo de las calles oespacios pblicos, los lmites de la edificacin y, en su caso, de la parcela.

a) Alineacin de calle y/o exterior. Es la lnea que seala el lmite exacto de la edificacin,cuando as viene impuesto en los planos de ordenacin.

b) Alineacin de parcela. Es la lnea que establece el mbito mximo del suelo vinculado aun uso, instalacin o a una edificacin. Indica el lmite del suelo privativo cuandoexpresamente se seala.

c) Alineacin interior. En tipologa de manzana seala el lmite exacto de las plantassuperiores y, tambin de la planta baja cuando no se autoriza la ocupacin del patio en elpermetro interior de la manzana.


3/86



71

d) Alineacin bajo rasante. Corresponde a la lnea que se seala como mbito mximo dela ocupacin en stano.

e) Alineacin de fachada sin luces o medianera. Es la lnea de edificacin que es comn auna construccin colindante, existente o prevista.

4.- TRAMO DE ALINEACION COMPLETO. Es el correspondiente a uno de los lados exteriores dela manzana o bloque e interiores del patio de manzana, excluidos los chaflanes.

5.- COTA DE RASANTE. Se entiende por rasante la cota que determina la elevacin de un punto,respecto del plano de referencia de la base cartogrfica.

a) Rasante Nueva, es la altura de nivel marcada por la ordenacin del Plan General y quefigura grafiada tal y como se incluye en el Anexo al presente Captulo.

b) Rasante actuales la altura de nivel que el Plan mantiene en su situacin preexistente, sinperjuicio de las reformas de urbanizacin que se indiquen. Su grafismo se recoge en elAnexo al presente Captulo.

Artculo 7.1.4.- Definicin de los parmetros que afectan a la Edificacin.

1.- RETRANQUEO.

Es la distancia entre la alineacin exterior y la lnea de edificacin, medida en cada punto sobreuna recta perpendicular a aqulla.

2.- LINEA DE EDIFICACION.

Es la interseccin del plano vertical de fachada de la edificacin (excluyendo cuerpos volados)con el plano del terreno.

3.- PROFUNDIDAD EDIFICABLE.

Es la distancia entre la alineacin exterior y la alineacin de fachada interior, medidaperpendicularmente a aqulla, sobre las alineaciones previstas por la nueva ordenacin.

4.- SEPARACION ENTRE EDIFICIOS. Es la dimensin de la distancia que separa sus fachadas,medidas sobre la alineacin prevista por el Plan. Su cumplimiento es obligado, tanto si estn las

construcciones en la misma parcela como en parcelas colindantes o separadas por vas u otrosespacios pblicos.

5.- SUPERFICIE OCUPABLE.

Es aquella superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificacin. Elporcentaje mximo de ocupacin de parcela, cuando se establezca, vendr referido sobre lasuperficie total de la misma comprendida entre linderos y la alineacin de parcela y/o la alineacinexterior.

La superficie ocupable deber cumplir todas y cada una de las condiciones que sobre retranqueo,porcentaje de ocupacin de parcela, profundidad edificable, separacin respecto a otras

edificaciones, etc., que, en su caso, seale la correspondiente Ordenanza.

6.- SUPERFICIE OCUPADA.


4/86



72

Es la superficie comprendida dentro del permetro formado por la proyeccin de los planos defachada, excluidos los vuelos autorizados, sobre un plano horizontal.

La superficie correspondiente a patios de parcela contar a los efectos de medicin y clculo deeste parmetro, incluso cuando aquellos lleguen hasta el nivel de la planta baja.

La ocupacin ser necesariamente igual o inferior a los valores de la superficie ocupable fijadosen estas Normas o por el planeamiento que desarrolle el Plan General.

7.- SUPERFICIE EDIFICABLE.

Es el valor mximo total, expresado en metros cuadrados construidos de edificacin que puederealizarse sobre una parcela, resultante de considerar el aprovechamiento que le corresponde enaplicacin de las presentes Normas y con los parmetros de forma exigidos, en su caso, por la

Ordenanza de cada zona.

8.- SUPERFICIE CONSTRUIDA.

Se entiende por superficie construida, la realmente edificada que se encuentra comprendidadentro del permetro ms exterior de la edificacin, comprendiendo las solanas y los vueloscerrados en su verdadera dimensin, sin reduccin alguna.

En el cmputo de la superficie construida o edificada de un edificio, quedan excluidos lossoportales, los pasajes de acceso a espacios libres pblicos, los elementos ornamentales encubierta y la superficie bajo cubierta, si carece de posibilidades de uso o est destinada adepsitos u otras instalaciones generales del edificio, incluso trasteros.

Salvo indicacin expresa en la normativa particular de la zona o uso, no se computarn lassuperficies correspondientes a las plantas stano, cuando se destinen a instalaciones comunesy/o garajes ni la parte que les corresponde de accesos y reas de maniobra, siempre que stos nosuperen el estndar sealado como mximo para cada uso.

9.- SUPERFICIE UTIL.

Se entiende por superficie til de un local o pieza, la comprendida en el interior de sus paramentosverticales, que es de directa utilizacin para el uso a que se destine, incluida la superficie de lassolanas, si las hubiera.

Es superficie til de planta o del edificio, la suma de las superficies tiles de los locales o piezasque lo integran.

La medicin de la superficie til se har siempre a cara interior de paramentos terminadoscomputndose armarios empotrados, pero no terrazas ni balcones.

Este concepto se define en el Plan con independencia de los criterios de aplicacin que puedanestablecerse en la normativa vigente en materia de Viviendas de Proteccin Oficial o dePromocin Pblica. En consecuencia, aqul ser de aplicacin a la hora de establecer el tamaomnimo de la vivienda-apartamento y el tamao mnimo de las piezas, as como cualquier otracondicin que venga referida a dicho parmetro en la reglamentacin sectorial correspondiente.

10.- ESPACIO LIBRE DE PARCELA.


5/86



73

Es aquella superficie de parcela que permanece libre de ocupacin, bien por imposicin del Plan,bien como resultado de la configuracin de la edificacin dentro de los parmetros mximos

autorizados.Los espacios libres de parcela no pueden ser edificados sobre rasante ni pueden ser objeto deaprovechamiento lucrativo alguno.

Cuando expresamente se seale, estos espacios pueden ser objeto de aprovechamiento bajorasante para aparcamientos.

Los espacios libres de parcela pueden ser:

Privados, cuando estn adscritos a la edificacin, correspondiendo su conservacina los titulares de sta.

Pblicos, cuando son de cesin, correspondiendo su conservacin al Ayuntamiento.

De uso pblico pero con aprovechamiento privado bajo rasante. La conservacin dela urbanizacin se efectuar, en este caso, mediante la Entidad de Conservacincorrespondiente o mediante la frmula que se instrumente en el procedimiento de laconcesin.

11.- ALINEACION MAXIMA DE LA EDIFICACION

Se entiende por alineacin mxima de la edificacin, la lnea dentro de la cual tienen que quedarincluidas las proyecciones en planta de las lneas de edificacin de la construccin proyectada.

12.- ALTURA DE EDIFICACION.

Se entiende por altura de edificacin, la dimensin vertical del edificio que sobresale del terreno.Su medicin se efecta, con carcter general, mediante nmero de plantas del edificio, aunquepara determinados usos, la ordenanza especfica de zona establece el perfil o la altura mximareglamentaria.

Esta altura nicamente puede ser rebasada por los elementos y volmenes que se sealan en losartculos 7.1.6 y 7.1.7.

La regulacin de la altura mxima de la edificacin se efecta, bien de forma directa, bien

mediante la definicin de un perfil en funcin del ancho de la calle.

a) Cuando la altura se regula de forma directa, sta se seala en los planos, expresada ennmeros romanos como indicadores del nmero de plantas, incluida la baja, con lasimbologa (VII) y que se expresa en el Anexo al presente Captulo.

b) Se entiende por perfil la envolvente exterior de la figura que representa la edificacincortada por un plano vertical. Slo cuando el Plan lo seala expresamente, dicho conceptose extiende a la disposicin de las alturas parciales y forjados interiores.

Perfil actual. Es el perfil que establece el Plan, como referencia al existente conanterioridad a la aprobacin del mismo. Su representacin es PA y se expresa en el

Anexo al presente Captulo.


6/86



74

Perfil nuevo. Es el perfil que establece el Plan General. Su representacin grficaes PN y se expresa en el Anexo al presente Captulo.

Perfil segn colindante actual: Es el perfil que se asimila a los colindantes o a losque estn enfrente, lo que se refleja en planos mediante el grafismo PC, cuyarepresentacin grfica se expresa en el Anexo al presente Captulo.

En los suelos sometidos a Ordenacin Genrica, con o sin Estudio de Detalle, la altura tendrcarcter impuesto cuando venga referida a tramos con alineacin obligatoria. La altura que seseala para los tramos o suelos correspondientes a alineaciones con carcter de envolventemxima, tendr la consideracin de lmite en el nmero de plantas a respetar por el Estudio deDetalle o Proyecto de Edificacin.

13.- ALTURAS PARCIALES.

a) Altura de piso. Se entiende por altura de piso, la distancia en vertical entre las carassuperiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

b) Altura libre de piso. Es la distancia vertical entre la cara superior del forjado de unaplanta y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta.

c) Altura til. Es la distancia vertical entre el pavimento y el falso techo. La altura til mnima,excepto en stanos, ser de dos metros cincuenta centmetros (2,50 mts), que podr serreducida exclusivamente en pasillos, cuartos de bao y aseos a dos metros veintecentmetros (2,20 mts.).

14.- NIVEL DE PLANTA DE PISO.

Es la distancia vertical, medida entre la cota de referencia de la planta baja o la rasante de lacalle, y la cara superior del forjado del suelo de la planta a la cual se refiere la medicin.

(19/2004)15.- PLANTA

Se entiende por planta, toda la superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada paradesarrollar en ella una actividad.

a) Planta Baja: Es la planta en la que se ubica el acceso a la casa o edificio.

b) Planta de piso:Es la planta o plantas situada por encima del forjado de techo de la plantabaja. La altura libre de planta de piso se determinar en funcin del uso y de lascondiciones particulares de la zona.

c) Planta de stano: Es la planta o plantas situadas por debajo del forjado del suelo de laplanta baja.

De forma complementaria se denomina:

Entreplanta: Es la superficie horizontal que se habilita a media altura y en su totalidad en el interiorde un local de planta baja. Se admite su existencia en las condiciones que se sealan en elartculo 7.4.4, no computndose como planta en la medicin de la altura o el perfil.

(19/2004)Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 19/2004, de 9 de Enero. Expte. 03 1034 000011


7/86



75

(19/2004) 16.- CUBIERTA

Es el cierre de la edificacin por su parte superior, destinado a su proteccin, denominndose ascon independencia de su resolucin por medio de planos horizontales o inclinados u otras formasgeomtricas.

Se denomina Bajo cubierta el hueco, eventualmente abuhardillado, que resulta entre la carasuperior del forjado de la ltima planta y la cara inferior de los elementos constructivos de lamisma cubierta cuando sta es inclinada. Se admite su existencia en las condiciones que sesealan en el artculo 7.4.5.

Artculo 7.1.5.- Altura impuesta y altura mxima.

1.- La altura sealada en el plano de Definicin de la Ordenacin tiene carcter de altura

impuestapara los edificios a construir en los suelos sujetos a Ordenacin Especfica, cualquieraque sea su uso. En otro caso, la altura tiene carcter de mxima.

En consecuencia, no se autorizarn reducciones de altura respecto de la sealada con carcterreglamentario.

2.- En los edificios regulados mediante nmero de plantas y a los efectos de establecer la alturamxima, se tomar como tal la resultante de considerar las alturas parciales de planta baja y lamxima de las plantas altas, para el uso asignado a la zona, de tal modo que la implantacin deun uso alternativo, permitido por el Plan, deber respetar dicha altura mxima, aunque por razndel programa o de las alturas parciales derivadas del uso concreto, ello signifique una reduccinen el nmero de plantas reales construidas. En todo caso, la altura derivada de la aplicacin de la

regla anterior podr ser rebasada en un mximo de un metro y veinte centmetros (1.20 mts.),cuando se trate de alcanzar un nmero completo de plantas, dentro de las mximas autorizadas.

Artculo 7.1.6.- Forma de medir la altura.

1.- La altura reglamentaria definida en el artculo anterior, se tomar en el punto intermedio de lasrasantes mxima y mnima de la acera, en el tramo de fachada correspondiente al solar de cadacasa, siendo este punto el del nacimiento de la lnea vertical que constituye la base del perfil o dela altura de la edificacin.

2.- Sin embargo, cuando de la aplicacin de lo dispuesto en el prrafo anterior, resulte que en losextremos de la fachada se produce incumplimiento de la altura mxima y/o mnima de la planta

baja, se actuar como sigue:

a) Las fachadas de la casa podrn dividirse en tantos tramos o secciones como seanecesario para que el nivel de la planta primera no quede en ningn punto a menos de tres(3) metros respecto a la cota de rasante de su lnea de fachada y para que, por efecto dela pendiente de la calle, no se produzcan desniveles superiores a la altura reglamentariadel ltimo piso.

En este supuesto, la altura reglamentaria podr medirse a partir de la rasante del puntoms alto de cada tramo o seccin.



8/86



76

b) En las casas que den frente a dos calles en pendiente que se comunican entre s, seconsiderar toda su fachada desarrollada en un plano nico. El chafln o acuerdo curvo

podr considerarse como una nica seccin incluyendo en ella cinco metros a cada ladode la esquina del chafln o del punto de inflexin del acuerdo, si ste fuera curvo.

En este caso, se tomar como altura reglamentaria de la planta baja, la resultante de fijarla altura mnima para el nivel de la planta primera en el extremo con rasante ms elevada,siendo la del otro extremo la resultante.

Idntico criterio podr mantenerse en los bordes de la casa en el supuesto de queresultaran secciones con longitud de fachada inferiores a seis (6) metros.

c) En ningn caso, como resultado de la aplicacin de las reglas anteriores, podrn derivarsesoluciones en las que el nivel de la planta primera se site a ms de seis (6) metros por

encima de la rasante de la calle en su lnea de fachada correspondiente.

d) Cuando, debido a las especiales caractersticas de las preexistencias urbanas, laaplicacin directa de estas reglas llevara a soluciones imposibles o incorrectas desde elpunto de vista constructivo, el Ayuntamiento podr optar por exigir la tramitacin de unEstudio de Detalle en el que deber quedar de manifiesto que las soluciones adoptadastratan de mantener el respeto a los criterios antes enunciados. Estos Estudios de Detalledebern redactarse nica y exclusivamente por iniciativa municipal.

Con el nico fin de igualar la cornisa con una de las edificaciones o casas colindantes, laaltura total de la nueva construccin podr variarse en un mximo de un (1) metro, sin quecon ello se pueda producir un incremento en el nmero de plantas. Dicha alteracin deber

introducirse con el siguiente orden de preferencia: en planta baja, en la ltima planta y porreparto proporcional en el conjunto de las plantas.

3.- En los edificios o casas con tipologa abierta, aislada o lineal, se tendrn en cuenta laslimitaciones para la altura de la planta baja sealadas anteriormente y, en cualquier caso, las quese enumeran a continuacin:

a) El portal deber situarse en el mismo nivel que la va pblica de acceso. Cuando la entradaal edificio se realice no desde la va pblica, sino desde la parcela de propiedad privada, elportal deber situarse en el mismo nivel del terreno urbanizado por el que se relaciona conaquella.

b) La altura de la edificacin se medir en el punto medio del portal.

c) En el supuesto de que el edificio tenga fachada a dos calles con distinta rasante, su alturadeber computarse sobre la fachada que expresamente se seala en el Plan. Las plantasque como resultado de ello llegaran a quedar enterradas respecto a la calle ms alta,podrn ser consideradas como plantas bajas a todos los efectos, en aquella profundidadque no exceda de veinte (20) metros, medida perpendicularmente a cada punto de lafachada que cumpla con las anteriores condiciones de planta baja.

4.- A los efectos exclusivos de este artculo, se entender por altura de piso la resultante deincrementar la establecida como altura libre en cuarenta (40) centmetros en los edificiosindustriales y en treinta (30) centmetros en el resto de los casos.


9/86



77

(220/1997)Artculo 7.1.7.- Construccin por encima de la altura.

1.-Por encima de la altura mxima de la edificacin, podrn admitirse con las limitaciones que seestablecen, en su caso, en las Ordenanzas particulares de cada zona, las siguientesconstrucciones:

a) Las vertientes o faldones de la cubierta, que no podrn sobresalir respecto a un planotrazado desde el borde superior del forjado de la ltima planta, tomado desde la lnea delmximo vuelo autorizado, con una inclinacin mxima de treinta (30) gradossexagesimales, sin sobrepasar en ningn punto los tres metros y medios (3.5 m.) porencima de la altura mxima.

Esta limitacin deber aplicarse sobre todas las fachadas, tanto exteriores como interiores,incluidas las que forman los patios de parcela de la edificacin.

Sobre dicha altura se admitir una tolerancia, con el nico fin de cubrir ntegramente lasinstalaciones del apartado "b" siguiente, siempre y cuando los faldones de la cubierta semantengan dentro de la envolvente constituida por el plano inclinado derivado de lascondiciones del presente apartado.

Todo plano de cubierta con una pendiente igual o inferior al quince por ciento (15%) serconsiderada como cubierta plana y su nivel de referencia, a los efectos de determinar lainclinacin sealada, ser el del plano horizontal correspondiente al borde superior delforjado de la ltima planta.

En los edificios colectivos no se admite la interrupcin de los faldones de cubierta con el fin

de obtener paramentos verticales para la apertura de huecos por encima del forjado de laltima planta.

b) Los remates de la caja de escaleras, casetas de ascensores, depsitos y otrasinstalaciones, que no podrn sobrepasar una altura total de tres metros y cincuentacentmetros (3,50 m.) sobre la altura mxima de la edificacin.

c) Antepechos, barandillas y remates ornamentales, que no podrn rebasar en ms de unmetro y cincuenta centmetros (1,5 m.) sobre la altura mxima de la edificacin, salvoornamentos aislados.

2.- Por encima de la altura mxima total que se determina, no podr admitirse construccin

alguna, excepto:

a) Chimeneas de ventilacin o de evacuacin de humos, calefaccin y acondicionamiento deaire, con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen lareglamentacin especfica vigente o, en su defecto, el buen hacer constructivo. En laexcepcin no est incluida la maquinaria que conllevan los aparatos antes mencionados.

b) Los paneles de captacin de energa solar.

c) Antenas y pararrayos.

(220/1997)Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 220/1997, de 23 de Abril.


10/86



78

Artculo 7.1.8.- Construccin bajo rasante. Stano.

1.- Todo local cuyo nivel de suelo se site ms de ochenta (80) centmetros por debajo de larasante de la calle, tomada en el mismo punto en que corresponde medir la altura de laedificacin, ser considerado stano, as como toda planta situada por debajo del nivel de laplanta baja y/o por debajo del nivel del portal. Ambos supuestos se aplicarn sin perjuicio de losresultados derivados de la forma de medir la altura sealada por el Plan y de la aplicacin de lascondiciones de edificacin que se determinan para algunos edificios con doble lnea de fachada.

2.- Se excluye, por lo tanto, la definicin de semistano. En consecuencia, los semistanos de losedificios existentes se asimilan a las plantas stano.

3.- A estos efectos, se consideran en situacin de rgimen tolerado todos los locales sitos ensemistanos de edificios existentes que tuvieren usos autorizados con anterioridad al Plan

distintos de los permitidos por ste. En ningn caso se autorizar en dichas plantas la formacinde nuevos locales para usos, salvo para los autorizados por el Plan para las plantas stano.

Artculo 7.1.9.- Ancho oficial de calle.

1.- Este parmetro tiene carcter normativo para las alineaciones de edificacin o de parcela yopera a la hora de fijar la altura de aquellas zonas cuya ordenacin se efecta en base a "perfilsegn ancho de la calle".

2.- Se entiende por ancho oficial de calle la anchura, medida en metros, que se propone para lacalle.

3.- La medicin se efectuar ortogonalmente a las alineaciones de edificacin y/o de parcela queconforman el vial concreto al que se refiere la anchura. La representacin grfica se expresa en elAnexo al presente Captulo.

(676/1997)Artculo 7.1.10.- Solar inedificable. (220/1997)

1.- Slo podr otorgarse licencia a edificios que tengan al menos una fachada a alineacinexterior, ubiquen su portal en la misma o en un acceso pblico a patio de manzana tambinpblico y no dejen en colindancia un solar inedificable.

2.- Se considera solar inedificable, a los efectos del apartado anterior:

Aqul cuya profundidad no llegue a alcanzar la alineacin interior, cuando sta esimpuesta por el Plan, salvo que d frente a dos o ms calles sin solucin decontinuidad de su alineacin de fachada.

El que tenga una dimensin inferior a diez metros de anchura en cualquier punto de suprofundidad edificable segn este Plan, para ordenaciones en manzana.

El que tenga unas dimensiones inferiores a diez metros por quince metros (10 x 15) entipologa abierta.

(676/1997)Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 676/1997, de 23 de Octubre.



11/86



79

El que tenga dimensiones inferiores a las sealadas como parcela mnima en las zonasde vivienda unifamiliar o de baja densidad.

El que tenga, en los suelos industriales, unas dimensiones inferiores a veinte por treintametros (20 x 30).

Aqul en el que las lneas de medianera no son normales a las alineaciones con unadesviacin no superior a diez (10) grados sexagesimales en un fondo mnimo de diez(10) metros por cada fachada a calle o patio de manzana o fondo.

Aqul en que las lneas de medianera inciden en un chafln o en las alineaciones quedan origen a ste a menos de cinco (5) metros de cada vrtice de inflexin.

3.- La condicin de solar inedificable slo es operativa a los efectos de no poderse dejar en

colindancia a un edificio de nueva planta un solar de las caractersticas descritas, pero noimpedir la concesin de licencia sobre ese tipo de solares si sus colindancias se hallanconsolidadas, salvo que lo estn con edificios a los que se refiere el artculo 228 de la Ley delSuelo.

4.- En el supuesto del apartado anterior, el Ayuntamiento invitar a los propietarios afectados aque llegen a un acuerdo voluntario, en el que privadamente solucionen las anomalas existentesen un plazo no superior a 6 meses, transcurrido el cual, la Administracin de oficio, proceder adelimitar la correspondiente Unidad de Ejecucin, determinando el Sistema de Actuacin, fijandoel plazo mximo para su ejecucin.

Artculo 7.1.11.- Salientes y entrantes en las fachadas.

1.- Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elementos que sobresalen de la fachada deledificio, tales como balcones, miradores, balconadas, terrazas, cuerpos volados cerrados, etc.Responden a las siguientes definiciones:

a) Se entiende por balcnel vuelo que arranca desde el paramento de la pieza a la que sirvey que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente, sin que su longitudpueda aproximarse a ms de cuarenta (40) centmetros del lmite de la fachada. Elconcepto de balcn es independiente de la solucin constructiva y de diseo de suselementos de proteccin. Su vuelo mximo se ajustar a la Ordenanza General o la deZona que sea de aplicacin.

b) Balconadaes el saliente comn a varios vanos que arrancan del paramento de las piezasa las que sirven. La longitud mxima deber respetar la retirada lateral de los vuelossealada en el apartado "a" y el vuelo mximo se ajustar a lo expresado en dichoapartado.

c) Se entiende por terrazaslos espacios entrantes no cerrados ni cubiertos, formados comoconsecuencia de los retranqueos autorizados en las ltimas plantas de los edificios.

d) Solanaes el recinto cubierto, incluido el vuelo, formado como consecuencia del retranqueode la fachada de la edificacin, abierto a la misma y cerrado por los otros tres lados de supermetro o por dos si se situara en la esquina.

e) Se entiende por miradorel vuelo cerrado que arranca desde el paramento de la pieza a laque sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo bsicamente acristalado. El vuelo


12/86



80

mximo ser igual que el establecido para cuerpos volados, debiendo retirarse al menosochenta (80) centmetros respecto al lmite lateral de la fachada.

f) Cuerpos volados cerradosson los salientes en fachada no pertenecientes a la clase demiradores, independientemente del tipo de material con que estn cerrados.

2.- Desde el plano de la fachada situado en la alineacin exterior, solamente podrn sobresalirbalcones, balconadas, miradores y cuerpos volados con los salientes mximos recogidos en esteTtulo o en la Ordenanza de Zona que sea de aplicacin.

3.- En los patios de manzana slo se admiten los vuelos en forma de balconadas y balcones. Entodos los casos el vuelo mximo admitido ser de ochenta (80) centmetros

4.- En edificacin aislada, los vuelos no podrn ocupar los lmites que la normativa de zona seale

para el retranqueo y separacin a linderos.

5.- Con carcter general para todo el suelo urbano y urbanizable, se establece la condicin de queen calles o tramos de calles con anchura de planeamiento inferior a doce (12) metros, los vuelosde cualquier tipo de la planta primera no podrn sobresalir ms del cincuenta por ciento (50%) delsaliente mximo autorizado por la ordenanza de aplicacin para cada fachada, sin perjuicio de lodispuesto en los artculos 7.4.8 y siguientes sobre condiciones de los vuelos.

6.- A los efectos del apartado anterior, se entender por anchura de planeamiento la que se derivade medir, sobre el plano de Definicin de la Ordenacin, la distancia entre alineacionesenfrentadas, para cada tramo de calle.

Artculo 7.1.12.- Determinaciones vinculantes.

1.- Las alineaciones fijadas por el Plan son vinculantes y su modificacin se podr efectuarmediante la redaccin de un Plan Especial de Reforma Interior, cuando as lo acuerde elAyuntamiento, o mediante una Modificacin Puntual del Plan General. Sin embargo, lasalineaciones correspondientes a los porches sealados en la documentacin grfica podrn serreajustadas directamente desde los proyectos de construccin, siempre que se respete lasuperficie y su emplazamiento.

2.- El Plan Especial sealado en el apartado anterior deber comprender una o varias reas dereparto completas.

3.- El reajuste de las alineaciones en los suelos calificados como industriales podr verificarsemediante un Estudio de Detalle, que deber comprender como mnimo la manzana completa.

4.- Asimismo el Ayuntamiento, de oficio, podr impulsar la aprobacin de Estudios de Detalle encualquier clase de suelo, cuando stos tengan por objeto el reajuste de alineaciones con el fin deacordar encuentros con edificaciones existentes o de adaptar aqullas en funcin decircunstancias sobrevenidas como consecuencia de servidumbres y trazados de infraestructuras ocausas similares.


13/86



81

5.-El Ayuntamiento de oficio y mediante el correspondiente Estudio de Detalle, podr modificar lasalturas mximas previstas siempre que se garantice el cumplimiento de los siguientes extremos(220/1997)

:

El Estudio de Detalle no podr aumentar en ms de una planta la altura mxima o elperfil previstos por el Plan General.

El Estudio de Detalle acreditar el respeto y la coherencia de las alturas resultantes enrelacin con la realidad del entorno edificado existente en el momento de sutramitacin.

El Estudio de Detalle deber acreditar el respeto al techo real mximo edificable sobrerasante para el mbito del expediente, de acuerdo con lo previsto en el artculo 2.2.4.

6.- El planeamiento de desarrollo del Plan General, excluidos los Estudios de Detalle, podrestablecer las interpretaciones y acomodaciones sobre las determinaciones contenidas en elpresente Ttulo que resulten necesarias con el fin de permitir la correcta ejecucin de susprevisiones de ordenacin urbana. En cualquier caso, justificarn debidamente el cumplimiento delPlan General y sealarn expresamente las rectificaciones concretas que introducenentendindose, en caso contrario, que son de aplicacin todas las determinaciones que seestablecen en el presente Ttulo.



14/86

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIONCAPTULO SEGUNDO. Condiciones de calidad e higiene de los edificios


83

CAPITULO SEGUNDO.- Condiciones de calidad e higiene de los edificios

Artculo 7.2.1.- Definicin y aplicacin.

1.- Son condiciones de calidad e higiene de los edificios las que se establecen para garantizar elbuen hacer constructivo y la salubridad en la utilizacin de los locales por las personas.

2.- Las condiciones establecidas en el presente Captulo tienen el mbito de aplicacin previstocon carcter general en el artculo 7.1.2.

Seccin Primera.- Condiciones de Calidad.

Artculo 7.2.2.- Calidad de las construcciones.

1.- Las construcciones buscarn en sus soluciones de proyecto, la mejor estabilidad, durabilidad,

resistencia, seguridad y economa de mantenimiento de los materiales empleados y de sucolocacin en la obra.

2.- En aplicacin del contenido de estas Normas y de las facultades que le son propias, elAyuntamiento podr exigir el cumplimiento de medidas tendentes a respetar el contenidourbanstico del Plan, as como a la mejora de la calidad constructiva y, en consecuencia, de lacalidad de vida de la poblacin.

Artculo 7.2.3.- Aislamiento de la edificacin.

1.- Las nuevas construcciones cumplirn las condiciones de trasmisin y aislamiento trmicoprevistos en las disposiciones vigentes sobre ahorro de energa. Con este fin, los materiales

empleados, su diseo y solucin constructiva, cumplirn las condiciones impuestas por lalegislacin sectorial.

2.- Las edificaciones debern reunir las condiciones de aislamiento acstico fijadas por la NormaBsica de la edificacin correspondiente y dems normativa vigente de obligado cumplimiento.

3.- Toda pieza o local debe ser estanco y estar protegido de la penetracin de humedades. A estefin las soleras, muros perimetrales de stanos, cubiertas, juntas de construcciones y demspuntos que puedan ser causa de filtracin de aguas, estarn debidamente impermeabilizados yaislados. Las carpinteras exteriores tendrn una permeabilidad al aire de acuerdo con la NormaBsica de la Edificacin correspondiente y dems normativa vigente de obligado cumplimiento.

Artculo 7.2.4.- Supresin de barreras arquitectnicas y urbansticas.

En todas las edificaciones se aplicarn los Decretos del Gobierno Vasco, sobre Normativa para laSupresin de Barreras Arquitectnicas de 19 de Diciembre de 1.984 y Normativa para laSupresin de Barreras Urbansticas de 23 de Marzo de 1.981, as como aquellas normas vigentesde obligado cumplimiento y las que pudieren promulgarse.

Seccin Segunda.- Condiciones Higinicas.

Artculo 7.2.5.- Local, Pieza, Vivienda, Casa.

1.- Se entiende por local el espacio cerrado dentro del cual se puede ejercer una actividad noresidencial (comercio, industria, taller, etc.), cualquiera que sea su posicin en la edificacin.


15/86



84

2.- Se entiende por pieza cada una de las estancias o espacios de una vivienda y adquiere elcalificativo de pieza habitablecuando rene las condiciones higinicas exigibles para la estancia

prolongada de personas.Debern cumplir las condiciones exigidas para las piezas habitables todas las estancias yespacios de una vivienda con excepcin de los baos, aseos, pasillos, distribuidores y despensaso similares.

3.- Se entiende por vivienda la unidad funcional servida desde una misma escalera o ncleo decomunicaciones verticales.

4.- Se entiende por casa el inmueble o porcin de inmueble servido por un mismo ncleo decomunicaciones verticales que da acceso a un conjunto de locales y/o viviendas.

5.- Se entiende por edificio el inmueble levantado para el alojo de actividades (casa, templo,teatro, etc.) y que constituye una unidad constructiva independizable.

6.- Cuando la nueva edificacin d lugar a varias casas independizables, stas se asentarnsobre parcelas que debern cumplir todas y cada una de las condiciones sealadas en el artculo7.1.10 para los solares inedificables.

Artculo 7.2.6.- Condiciones de ventilacin e iluminacin de los locales y piezas habitables.

1.- Todo local o pieza habitable deber ser exterior.

2.- Se considera que una pieza o local es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones :

a) Dar frente a una va pblica, calle o plaza.

b) Tener fachada sobre un espacio libre de edificacin de carcter pblico.

c) Dar a un espacio libre de edificacin de carcter privado, que cumpla lascondiciones mnimas necesarias para las viviendas exteriores.

d) Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a susdimensiones.

2.- Asimismo, deber cumplir las siguientes condiciones correspondientes a superficie de huecos

y de ventilacin.

3.- La ventilacin, entendida como la capacidad de una pieza o local para renovar su aire en undeterminado perodo de tiempo, podr ser:

a) Natural o directa. Mediante huecos abiertos a espacios que cumplan lascondiciones del apartado 1.

b) Forzada o indirecta. Utilizando sistemas de renovacin mecnicos o dinmicos,siempre que garanticen la capacidad de renovacin exigible.

4.- La iluminacin es la capacidad de proveer de luz a una pieza o local, debiendo ser natural -luz

solar- y/o artificial, segn la reglamentacin sectorial que resulte de aplicacin.


16/86



85

5.- La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilacin e iluminacin, no podrser inferior a un metro cuadrado y medio (1,5 m), con un ancho mnimo de ochenta (80)

centmetros.Por cada metro cuadrado que la pieza exceda de la superficie mnima, la superficie de los huecosse aumentar en diez (10) centmetros cuadrados.

6.- Todo local para la instalacin de cualquier actividad no residencial deber cumplir, comomnimo, las siguientes condiciones:

Iluminacin natural y/o artificial que garanticen el nivel sealado en el apartadoanterior.

Ventilacin natural o forzada que garantice un mnimo de dos renovaciones totales

a la hora.

Apertura de huecos al exterior por un espacio pblico.

7.- En consecuencia, no se admiten segregaciones de locales que no cumplan con lo establecidoen el presente artculo.

Artculo 7.2.7.- Vivienda mnima.

1.- Con independencia del parque edificatorio existente, no se autorizan, en rgimen de promocinlibre, viviendas con superficie til inferior a cuarenta y cinco (45) metros cuadrados.

2.- La vivienda mnima se compondr de una habitacin o pieza habitable, en la que se podrnagrupar las funciones de estar, comedor y cocina ; de un dormitorio principal y de un cuarto debao.

(676/1997)Artculo 7.2.8.- Tamao mnimo de las piezas.

1.- La superficie til de las piezas se ajustar en todos los casos a las siguientes dimensionesmnimas:

Anchura mnima de los espacios de circulacin 1.00 m.

Anchura mnima de estar-comedor 3,00 m.

Anchura mnima del resto de las piezas habitables 2,00 m.Cocina 7.00 m

Bao completo 3,80 m

Aseo 2,40 m

Estar-comedor 16.00 m

Dormitorio Principal (obligado) 12.00 m

Dormitorio doble 9.00 m

Dormitorio sencillo 7.00 m



17/86



86

Todas las porciones de una pieza en las que no pueda inscribirse una circunferencia de dimetroigual o superior a la anchura mnima exigible sern excluidas del cmputo de superficie habitable.

Sern asimismo excluidas de este cmputo aquellas partes de la pieza en las que la influencia delhueco de iluminacin y ventilacin sea manifiestamente ineficaz.

Cuando una pieza se componga de formas macladas, la lnea de macla ser como mnimo de dosmetros. El incumplimiento de esta consideracin conlleva la exclusin como habitable de la parteopuesta al hueco de iluminacin.

2.- Cuando, en funcin del programa de vivienda definido, se opte por agrupar el estar, el comedory la cocina, la superficie til mnima de la pieza habitable resultante ser de 20 m. Estaagrupacin slo se autoriza en viviendas de un dormitorio.(676/1997)

3.- La existencia de dormitorios sencillos nicamente se admite en aquellos casos en que se

desarrollan programas de vivienda con ms de tres dormitorios (un dormitorio principal ms dosdobles) y superficie til superior a 90 m.

Artculo 7.2.9.- Condiciones de los baos.

1.- Dispondrn de ventilacin natural o forzada y estarn dotados, al menos, de los siguienteselementos:

Bao completo: Lavabo, inodoro y baera o polibn (media baera).

Aseo: Lavabo, inodoro y plato de ducha.

2.- Las viviendas cuya superficie no supere los setenta (70) metros cuadrados tiles, dispondrn almenos de un bao completo. Por encima de los setenta (70) metros cuadrados tiles, deberndisponer, como mnimo, de un bao y un aseo.

Artculo 7.2.10.- Condiciones de pasillos, distribuidores y vestbulos.

Todo espacio interior de la vivienda que cumpla funciones de pasillo, distribuidor y/o vestbulos,deber tener una anchura mnima de un (1) metro.

(676/1997)Artculo 7.2.11.- Condiciones de la cocina.

1.- Toda cocina deber estar equipada con un dispositivo exclusivo de evacuacin de gases,

humos no de combustin y vapores, con salida independiente hasta cubierta,activado dinmica omecnicamente, que garantice un mnimo de dos renovaciones por hora.

2.- Cuando se desarrollen programas de viviendas en las que se agrupan el comedor, el estar y lacocina, sta adems del dispositivo mencionado en el apartado precedente, deber contar con"shunt".



18/86



87

Artculo 7.2.12.- Condiciones relativas al programa de vivienda.

1.- En las viviendas con superficie til inferior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos una delas piezas habitables tomar luces y vistas de alineacin exterior o interior autorizada, pudiendo elresto tomarlas de patios de parcela.

En las viviendas con superficie til superior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos dos de laspiezas habitables debern tomar luces y vistas desde alineacin exterior o interior autorizada.

2.- Cuando las viviendas dispongan de un solo bao, a ste nicamente podr accederse desdeespacios de comunicacin (pasillos, distribuidor, vestbulos), pero nunca desde otra piezahabitable.

3.- Ninguna pieza habitable para uso de dormitorio podr utilizarse como zona de paso o acceso a

otra pieza habitable cualquiera.

4.- Podrn utilizarse como piezas de paso el saln, el estar o el saln- comedor en cualquier caso,y la cocina nicamente cuando el programa de la vivienda disponga de ms de tres dormitorios yaqulla cuente con una superficie til superior a nueve (9) metros cuadrados.

5.- Todas las viviendas tendrn previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela y enausencia de ste debern contar con la instalacin adecuada, con proteccin de vistas desde lacalle o patio de manzana, segn dispone el artculo 7.9.19.

6.- En ningn caso el acceso al interior de la vivienda podr efectuarse directamente a Estar,Dormitorio o Comedor. Asimismo, tampoco podr hacerlo a la Cocina, salvo que sta se

constituya en segunda entrada.

Artculo 7.2.13.- Viviendas interiores.

1.- A los efectos de lo dispuesto en este captulo, se entiende que las piezas habitables cumplencon la condicin de ser exteriores o de tomar luces de alineacin interior autorizada, cuandodichas piezas den frente a un patio de manzana en el que, en el momento de producirse lalicencia, se cumplen los requisitos que se sealan a continuacin.

2.- Su cumplimiento deber verificarse para cada una de las viviendas y en cada una de lasplantas, midiendo las distancias como vistas rectas en el plano del forjado de suelo.

3.- Para la superficie mnima del patio slo podrn computarse aquellos espacios en los que seainscribible un cuadrado de lado igual a la vista recta.

4.- La condicin de "altura del paramento" ser de aplicacin tanto para el muro o fachada frontalhacia el que se proyecta la vista recta como para el que pudiera situarse en el lateral, siempre quese encuentre a una distancia del hueco inferior a diez (10) metros.

Ambas distancias debern medirse sobre la ms restrictiva que resulte de considerar, bien larealidad fsica existente, bien las previsiones del planeamiento.

5.- Las vistas rectas y las superficies de patios de manzana mnimas sern:

ALTURA DEL MURO OPARAMENTO (FRONTAL O

VISTA RECTA MINIMA SUPERFICIE MINIMA PATIO


19/86



88

LATERAL) DE MANZANA

Superior a 21 metros 20 metros 600 m




Inferior a 15 metros 12 metros 300 m

6.- Los edificios que desarrollen programas con viviendas interiores debern garantizar la

accesibilidad desde el portal al patio de manzana, en las mismas condiciones de anchura depuerta y de ancho de escalera que se establecen en el Captulo Sexto de este Ttulo relativo a lascondiciones de seguridad.

(1746/2005) Articulo 7.2.14. Intervencin sobre edificios existentes que den lugar a nuevasviviendas por divisin o cambio de uso

La regulacin de las divisiones de viviendas e intervencin en edificios existentes se reglamentara travs de su correspondiente Ordenanza Local. Por ello, el presente artculo tendr carctertransitorio siendo de aplicacin hasta la aprobacin definitiva de la mencionada Ordenanza.

La transformacin de locales de oficinas en viviendas en las plantas primeras de los edificios

residenciales queda regulada en el art. 6.3.38.

1.- Toda divisin de viviendas queda condicionada al cumplimiento del programa de viviendaexigible a edificacin de nueva planta, as como en su caso a las limitaciones o condicionesestablecidas en el Ttulo XI para edificios catalogados.

2.- Se admitir como mximo la aparicin de dos viviendas por cada una de las existentes en lalicencia de construccin del edificio.

3.- La ejecucin de nuevas instalaciones necesarias que deban discurrir por elementos comunesdel inmueble (tales como bajantes, conductos de ventilacin, etc.) ser un requisito previo para laconcesin de la licencia de segregacin.

(30102008)4.- Con carcter general no se admitirn segregaciones de viviendas que, contandoinicialmente con fachada a patio interior de parcela, den lugar a otras que no la tengan. Sinembargo, cuando las viviendas resultantes de la divisin presente una superficie til superior a los90 m, se admitir la existencia de un recinto propio, con fachada al patio, que haga la funcin deoficiotendedero ventilado, accesible desde un elemento comn de distribucin situado en sumisma planta y prximo a la puerta de entrada a la vivienda a la que pertenece.

No se admitir la aparicin de nuevos tendederos en la fachada exterior, ni la incorporacin deinstalaciones nuevas a la misma (gas, bajantes, etc.).

(1746/2005)Artculo incluido en la Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 1746/2005, de 15 de Diciembre. Expte. 02 1034 000031

(30102008)Modificacin aprobada mediante Acuerdo Plenario de fecha 30.10.2008. Expte. 08 1034 000011


20/86



89

5.- Las divisiones de viviendas no darn como resultado la creacin de servidumbres de paso deredes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.

6.- No se podr modificar la disposicin de las ventanas a va pblica, patio de manzana o patiode parcela, ni se admitir que la nueva tabiquera produzca particiones en los huecos existentes.

7.- El acceso desde el ncleo vertical de comunicaciones no se ver modificado por el incrementodel nmero de viviendas.

8.- Slo se admitirn divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.

9.- Incluso la divisin de una planta est sometida al cumplimiento del artculo 7.6.3 relativo acondiciones de accesibilidad y entorno de los edificios.

10.- El cambio de uso principal de un edificio al uso residencial conllevar el cumplimiento de ladotacin mnima de aparcamientos exigida por el artculo 6.3.63. En el caso de que el edificio nopudiera llegar a alcanzarla, el nmero de viviendas cuya superficie sea inferior a 90 m tiles nosuperar el 20% del nmero total proyectado.

(30/10/2008)Seccin Tercera Mejora de la accesibilidad.

Articulo 7.2.15.- mbito y desarrollo de las previsiones.

1.- Podr mejorarse la accesibilidad de los edificios destinados a viviendas, tanto losequipamentales como los residenciales, que no cumplan las exigencias normativas actuales endicha materia, y no estn sometidos al rgimen de fuera de ordenacin expresa.

2.- El Ayuntamiento desarrollar a travs de una Ordenanza local las condiciones para posibilitardicha mejora, garantizando el mantenimiento de las condiciones bsicas de los espaciosafectados, como portal, patio, fachada y otros, para que sigan siendo aptos para el fin con quefueron proyectados.

Articulo 7.2.16 Garantas generales derivadas del marco reglamentario.

1.- En los supuestos en que no sea posible aplicar los criterios de accesibilidad, se aceptar laaplicacin de los criterios de practicabilidad del artculo 3 del anexo V del Decreto 68/2000.Cuando alguno de los elementos no pueda adaptarse dichas condiciones mnimas deberjustificarse documentalmente dicha circunstancia, de la que se dar traslado al Consejo Vasco

para la Accesibilidad.

2.- La posible incompatibilidad de aplicacin del Cdigo Tcnico de Edificacin deber justificarseen el Proyecto, y, en su caso, compensarse con medidas alternativas que sean tcnica yeconmicamente viables, segn lo expresado en el art.2.3 de aqul.

3.- Las actuaciones para la mejora de la accesibilidad habrn de respetar los requisitos mnimosde habitabilidad fijados por la normativa sobre actuaciones protegidas de rehabilitacin delpatrimonio urbanizado y edificado.

(30/10/2008)Seccin incluida en la Modificacin aprobada mediante Acuerdo Plenario de fecha 30.10.2008. Expte. 08 1034 000011


21/86



90

Articulo 7.2.17 Orden jerrquico de las soluciones y excepcionalidad de la ocupacin deldominio pblico.

1.- Antes de afectar al dominio pblico habrn de descartarse, de forma debidamente justificadaen el proyecto tcnico otras soluciones, por lo que la mejora de la accesibilidad se desarrollarrespetando el siguiente orden de preferencia:

en primer lugar, afectar a la caja de escaleras;

cuando lo anterior no sea tcnicamente posible, se ubicar dentro de la envolventede la edificacin, incluido el patio ; y

si las anteriores alternativas no fueran vlidas, se situar en la fachada, dentro dela parcela vinculada a la edificacin.

2.- En el caso de que ninguna de las precedentes opciones, o cualesquiera otras que puedanproponerse dentro de la propiedad privada, sean factibles, la solucin podr ubicarse fuera de laparcela vinculada a la edificacin, en dominio pblico. Sin embargo, no podr ocuparse ste en elexterior ni de las envolventes de manzanas cerradas, ni de las alineaciones impuestas a calle porcontinuidad de dos o ms bloques o manzanas, ni de las alineaciones a una plaza con dos o msaccesos.

Articulo 7.2.18 Reajuste del rgimen urbanstico vigente.

1.- Cuando las mejoras de la accesibilidad requieran algn reajuste de determinacionesurbansticas tales como el rgimen de calificacin, las condiciones de parcelacin y dominio, las

alineaciones de la edificacin, las normas de la edificacin o cualesquiera otras, se entiendeque el contenido y alcance de los mismos se producir por la aplicacin conjunta de los preceptosde esta Seccin, de los de la Ordenanza Local correspondiente as como del Proyecto Tcnico,Anteproyecto comn, Estudio de Detalle o Plan Especial que se promueva con ese fin.

2.- Las mejoras de accesibilidad que slo afecten al interior de las alineaciones exteriores de laedificacin se tramitarn a travs de la licencia de obras y el proyecto tcnico correspondiente. Siafectan al exterior de las alineaciones de un bloque o manzana que slo disponga de un ncleovertical de comunicaciones tambin se tramitarn por el procedimiento sealado anteriormente.Cuando el bloque o manzana disponga de ms de un ncleo vertical y la intervencin se sitefuera de las alineaciones exteriores, se precisar de un Anteproyecto Comn, si bien elAyuntamiento podr imponer, en caso necesario, la tramitacin de un Estudio de Detalle.

3.- Cuando afecten a Conjuntos Urbanos Homogneos, las mejoras de accesibilidad sedeterminarn a travs de la redaccin de un Plan Especial. Los espacios aptos para dichos planessern los indicados en el plano de mbitos de Planes Especiales para la mejora de laaccesibilidad sobre dominio pblico u otros que los Servicios Tcnicos municipales estimenoportunos de forma razonada.

4.- Los objetivos principales del Plan Especial sern los siguientes: valorar las alternativas deubicacin, preservar la calidad de los espacios libres, establecer los parmetros de volumetra yocupacin, determinar las afecciones al espacio pblico y su reurbanizacin y establecer elprocedimiento de gestin del suelo.


22/86



91

Articulo 7.2.19 Gestin del suelo.

1.- En el caso excepcional de que las soluciones propuestas afecten a terrenos municipales quetengan la condicin de bienes de dominio pblico la consiguiente desafectacin, as como sucontenido y alcance se entender producida en virtud del Plan General o Plan Especial, yconcretada a travs del Proyecto Tcnico, Anteproyecto comun o Estudio de Detalle. Los terrenosas desafectados podrn ser ocupados por quienes promuevan la mejora de accesibilidad, deacuerdo con lo establecido por la legislacin vigente, en el correspondiente expediente de cesinde uso.

2.- En cualquier caso, las instalaciones que tengan por finalidad mejorar el acceso a lasedificaciones no sern computables a los efectos de la determinacin del aprovechamientoedificatorio.

3.- Se entender de inters social a efectos expropiatorios las obras y ocupaciones de los bienesnecesarios para facilitar la accesibilidad a las viviendas.

Articulo 7.2.20 Vigencia de las soluciones.

La regulacin para la mejora de la accesibilidad tiene por objeto la mejora de las edificacionesexistentes. Por ello, en el caso de sustitucin o reforma integral de las mismas, los terrenospblicos ocupados sern restituidos a la Administracin titular.


23/86

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIONCAPTULO TERCERO. Condiciones de los patios


92

CAPITULO TERCERO.- Condiciones de los patios.

Artculo 7.3.1.- Patio.

Se entiende por patio el espacio no edificado desvinculado de la trama urbana constituida por lascalles y los suelos de uso pblico, conformado al menos por tres de sus lados por la alineacinexterior o interior de los edificios o por las fachadas interiores de casas o edificios, con lasprecisiones que para cada caso se sealan en los artculos siguientes.

Artculo 7.3.2.- Tipos de Patios.

Segn sus caractersticas se distinguen las siguientes clases:

Patio Abierto a Fachada

Patio de Manzana, de acceso pblico, de acceso privado y con ocupacinpermitida.

Patio de Parcela.

Artculo 7.3.3.- Patio Abierto a Fachada.

1.- Se denomina abierto a fachada al patio formado por retranqueo de la edificacin respecto de laalineacin oficial de calle. Los patios abiertos a fachada sern a partir del primer piso y sepermiten siempre que cumplan las siguientes condiciones:

El retranqueo mximo respecto a la alineacin oficial autorizado es de cinco (5)metros, siendo su anchura igual o mayor al doble del retranqueo, con un mnimo desiete (7) metros.

Dentro de los patios abiertos, slo se admiten vuelos en los lados que seanparalelos a la alineacin y su saliente mximo ser el correspondiente al anchooficial de la calle. Los otros lados no tendrn carcter de fachada a efectos delcmputo del volumen, longitud y superficie de vuelos.

El patio abierto no deber contener ningn retranqueo o subpatio dentro de supermetro.

En las colindancias del solar, el edificio deber guardar la alineacin oficial en unalongitud mnima de seis (6) metros.

El perfil del edificio, partiendo de la alineacin oficial, ser el que le correspondesegn la Ordenanza de Zona, sin que se admita compensacin alguna del volumendel patio abierto.

2.- Asimismo, y con las condiciones sealadas en el punto anterior, se podrn realizar patiosabiertos a fachada sobre la alineacin interior de la manzana.

3.- En ningn caso se admitir la formacin de patios abiertos a fachada como causa de reduccindel aprovechamiento materializable respecto del que resultara de aplicar las alineaciones y la

altura o perfil sealados por el Plan. En consecuencia, toda disminucin de aprovechamientoderivada de la realizacin de estos patios tendr el alcance que se indica en el Ttulo Dcimo deestas Normas.


24/86



93

(661/2004)Artculo 7.3.4.- Patio de manzana.

1.- Es aqul cuya forma y posicin se definen por el planeamiento a travs de las alineacionesinteriores impuestas.

2.- Se distinguen tres tipos de patios de manzana: los patios de manzana de acceso libre, lospatios de manzana de uso privado y los patios de manzana con ocupacin permitida.

(661/2004)Artculo 7.3.5.- Patio de manzana de acceso libre.

1.- Son patios de manzana de acceso libre, aquellos as sealados en el plano correspondientecuando por sus caractersticas pueden tener el carcter de espacios recuperados para la ciudad,se identifican como de uso pblico, estando consiguientemente dotados de accesos pblicos. Sumantenimiento en este caso deber realizarse mediante la constitucin de una Entidad de

Conservacin.

2.- Los propietarios de patios de manzana de acceso libre podrn solicitar su cesin gratuita y librede cargas al Ayuntamiento, siendo requisitos indispensables que la cesin afecte a la totalidad dela superficie del patio, que ste no est edificado bajo rasante, la unanimidad de los propietariosde la manzana y la disponibilidad de los accesos.

3.- El Ayuntamiento podr aceptar o rechazar la oferta, as como imponer, en su caso, lascondiciones de urbanizacin, mejora de accesos y en general, las que estime oportunas para quela cesin sea aceptada desde la consideracin de inters municipal.

Artculo 7.3.6.- Situacin de los accesos.

1.- La concrecin de los accesos, en la manzana, se realizar a travs de un Estudio de Detalle,que deber estar aprobado con anterioridad a cualquier licencia de nueva planta o derehabilitacin total y que contendr las previsiones de equipamiento, amueblamiento y jardinera, afin de prever las rasantes y sobrecargas de los elementos estructurales que constituyen el suelodel patio.

2- La determinacin de los solares en los que se ubicarn los accesos, se har en funcin de suemplazamiento, previsin de renovacin de la edificacin y conformacin del patio, tratando de nodestinarse a dicho fin los edificios incluidos en los niveles A, B y C de Proteccin.

3.- Estarn excluidos de la anterior obligacin, los edificios que deban servidumbre de acceso

desde su fachada a stanos de aparcamiento de solares colindantes.

4.- Tendrn necesariamente paso aquellos edificios que se construyan sobre actuales callejonesque se supriman, sin convertirse en pasajes. En el Estudio de Detalle correspondiente tambinpodrn disponerse pasajes de entrada al patio de manzana de acceso pblico.

5.- Se entendern por pasajes los accesos a los patios de manzana que estn exentos deedificacin, por encima de la rasante de la calle, aunque podrn estar cubiertos por elementos queno sean vivideros, destinables a terrazas de las plantas colindantes.

(661/2004)Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 661/2004, de 29 de Abril. Expte. 02 1034 000029.


25/86



94

Su anchura no ser inferior a la vista recta correspondiente al patio que resultara para el nmerode plantas existente, descontada la baja, y en ningn caso ser menor de cinco (5) metros ni

mayor de doce (12) metros. No dispondrn de vuelos, ni podrn acumularlos al cubo original quecorresponde a las fachadas situadas sobre la alineacin oficial.

Su uso ser peatonal, autorizndose exclusivamente el paso a servicios de emergencia talescomo ambulancias, bomberos, etc y ocasionalmente y previa autorizacin municipal, suministrosde acopio para obras de reforma, etc.

Artculo 7.3.7.- Caractersticas de los accesos

1.- Los accesos pblicos a patios de manzana tendrn una anchura no inferior a cinco (5) metrosen todo su recorrido, una altura libre de tres metros y treinta centmetros (3,30 m.). Las citadasdimensiones sern mnimas, no debiendo estar minoradas por instalaciones o elementos

estructurales. Slo podrn ser reducidas en anchura, hasta tres metros y cincuenta centmetros(3,50 m.), por pilares alineados en planta, cuando el ancho total resultante no sea inferior a sietemetros y cincuenta centmetros (7,50 m.).

2.- El tratamiento de estos pasos ser el de portales, locales de servicio o galera comercial ytendrn cerrada su entrada al patio de manzana, hasta que el mismo est suficientementeconformado para que el Ayuntamiento pueda autorizar su uso por el pblico.

3.- Los forjados que sean techo de stanos sobre los que se ubiquen superficies aptas para teneracceso pblico, tales como galeras, pasajes, superficie del patio, etc, sern capaces de soportar,adems de la carga que resulte, una sobrecarga de uso de mil kilogramos por metros cuadrado(1.000 kg/m). Dicha sobrecarga ser modificada por el Ayuntamiento cuando ello sea necesario a

fin de cumplir las previsiones de la Norma de Acciones en la Edificacin que se halle vigente.

Artculo 7.3.8.- Perfil a patio de manzana de acceso pblico

1.- El perfil edificatorio al patio de acceso pblico, ser el mismo que corresponda a la fachada ava pblica del bloque comprendido entre ambas alineaciones.

2.- Todo nuevo edificio construido en torno a l deber contar con acceso directo al patio desdesus elementos comunes de comunicacin (portal y/o escalera).

Artculo 7.3.9.- Fondo mximo de stanos.

Los Estudios de Detalle, referidos en el artculo 7.3.6, de los patios de manzana de acceso pblicopodrn establecer una segunda alineacin interior para las construcciones bajo rasante, con el finde preservar el arbolado existente o de permitir la plantacin de nuevas especies.

(661/2004)Artculo 7.3.10.- Patio de manzana de uso privado.

1.- Son los que por sus dimensiones slo prestan servicio a los usuarios de los edificios confachada al mismo. Estos edificios debern contar con acceso al patio desde sus elementoscomunes (portal y/o escalera).



26/86



95

2.- El perfil edificatorio a patios de manzana privado adaptar su envolvente mxima a lascondiciones de altura y de pendiente mxima de cubierta que se derivan de la forma de medir la

altura.3.- Los propietarios de patios de manzana de uso privado podrn solicitar su cesin alAyuntamiento en las mismas condiciones previstas en el artculo 7.3.5.

(83/2003) (1949/2006)4.- El perfil a patio ser coincidente con el correspondiente a la calle de dominiopblico en las manzanas con la numeracin siguiente:11, 36, 37, 65, 66, 68, 84, 85, 91, 109, 116,124, 125, 136, 151, 154. Cualquier actuacin edificatoria en las manzanas ir precedida de latramitacin de un Estudio de Detalle para la definicin de las rasantes del patio de manzanaprivado.

Artculo 7.3.11.- Patios de manzana con ocupacin permitida en planta baja.

1.- El Plan permite la ocupacin del patio en planta baja en aquellas manzanas en las queexpresamente se seala en los planos de Definicin de la Ordenacin.

2.- En estos casos, se autoriza la ocupacin del patio al cien por cien (100%) de su superficie, conla altura reglamentaria de la planta baja.

3.- Cuando la diferencia entre las alturas reglamentarias de las plantas bajas de la totalidad de lamanzana, o entre colindantes, sea superior a tres (3) metros, se actuar de modo que cadaedificacin igualar la altura del techo de su planta baja a la de los edificios colindantes, en todosu permetro del interior del patio y con un fondo mnimo de cinco (5) metros.

4.- A los efectos de lo expresado en el apartado anterior, la altura del colindante se tomar segnla forma de medir la altura reglamentaria de la planta baja establecida en la presente normativa.

5.- En ningn caso se podrn tomar luces ni ventilacin de los paramentos verticales que sededuzcan de la aplicacin de estas reglas.

6.- Si como consecuencia de las circunstancias concretas de la aplicacin de estas normas sederivaran soluciones claramente incorrectas desde el punto de vista constructivo, el Ayuntamiento,por iniciativa propia, podr tramitar un Estudio de Detalle de la manzana para la resolucin delconflicto.

(220/1997)Artculo 7.3.12.- Patio Interior o de Parcela.

1.- Se entiende por patio interior o de parcela el espacio que, conformado por las fachadasinteriores de la casa o edificio, sirve para dar luces y vistas a todas las plantas del edificio,excluida en su caso la planta baja.

2.- Las dimensiones mnimas de patios o vistas rectas se contarn a partir del paramento del muroen el que se localizan los huecos o desde el punto ms saliente, cuando aqullos no fueranregulares.


(1949/2006)Modificacin aprobada mediante Orden Foral n 1949/2006, de 21 de Diciembre. Expte. 05 1034 000016



27/86



96

3.- Sin perjuicio de lo que se establece en el artculo 7.3.14, la altura de los patios se contar, encada uno de los paramentos y muros, a partir del nivel del suelo del local o pieza habitable ms

bajo que toma luces y vistas y hasta el extremo superior de coronacin. En todos los patios, laaltura de los mismos se computar, como mnimo, a partir del nivel del suelo de la primera planta.

4.- La forma, en planta, del patio garantizar en cualquier caso el cumplimiento de las siguientescondiciones:

Ser inscribible, en el polgono resultante, un crculo de dimetro mnimo igual a la vistarecta o anchura mnima que le corresponde.

Ningn hueco podr ver reducida la vista recta mnima en todo su frente.

Ningn elemento constructivo cerrado con material de obra, metlico o de cualquier otra

clase podr disminuir o invadir las superficies y distancias mnimas sealadasanteriormente.

(220/1997)Artculo 7.3.13.- Dimensiones mnimas de los patios de parcela.

1.- Ningn patio, cualquiera que sea la altura de la casa o edificacin, podr tener una superficieinferior a veinticinco (25) metros cuadrados, ni una vista recta inferior a cinco (5) metros, aexcepcin de los que sirvan exclusivamente a escaleras.

2.- En tanto que en las presentes Normas no se regule de forma diferente en la ordenanza dezona correspondiente, las dimensiones de los patios de parcela debern guardar la siguienteproporcin:

a) Patios de servicio a locales y piezas.

ALTURA VISTA RECTA SUPERFICIE

Hasta 18 metros 5,00 metros 25 m

A partir de los 18 metros se respetar una vista recta mnima resultante de considerar la frmula[(H-18)/2 + 5], siendo H la altura del paramento, y una superficie equivalente al cuadrado del ladomnimo igual a la vista recta.

b) Patios de servicio a escaleras con tolerancia para baos y aseos.

ALTURA VISTA RECTA SUPERFICIE



Mayor de 24 metros 5,00 metros 25 m

3.- La forma de los patios podr adaptarse a las condiciones impuestas por situaciones singularescomo alineaciones en ngulo agudo, tipologas complejas, etc., siempre que se respetensimultneamente las siguientes determinaciones:


28/86



97

La vista recta podr reducirse hasta un mnimo de seis metros y cincuenta centmetros(6.50 m.).

La superficie del patio deber quedar incrementada en un cinco por ciento (5%) porcada metro o fraccin en que se reduzca la dimensin de la vista recta derivada delcuadro.

En cualquier caso la forma del patio deber permitir la inscripcin y rotacin de uncrculo de cinco metros y medio (5.5 m.) de dimetro que deber poder situarsesimultneamente en tangencia con cualquiera de los lados contiguos del polgonoresultante.

4.- Los edificios de uso terciario ubicados en manzanas con alineacin interior debern tener unasuperficie mnima de patio equivalente a un diez por ciento (10%) de la superficie del solar.

En todo caso, el volumen del patio resultante de considerar su altura a partir del techo de la plantabaja, podr distribuirse en un cubo equivalente sin que tenga la obligacin de alcanzar a todas lasplantas, siempre que cumpla las condiciones de vista recta sealadas en el apartado 2.

5.- Cuando con la nueva edificacin construida en base a este Plan, se deban completar patios deparcela mancomunados iniciados en base a situaciones de planeamiento anterior, elAyuntamiento podr autorizar dimensiones de patio menores a las sealadas en el presenteartculo, procurando en todo caso que la solucin adoptada alcance la mxima dimensin posible,en orden a cumplir con las que se sealan como mnimas.

(220/1997)Artculo 7.3.14.- Condiciones de los patios de parcela.

1.- Slo se autoriza el vuelo de balcones con un saliente mximo de sesenta (60) centmetros.

2.- El vuelo del alero de la cubierta, caso de que existiera, se ajustar a la dimensin establecidapara toda clase de vuelos, cualquiera que sea la vista recta mnima establecida.

3.- Los suelos de los patios debern disponerse de forma que las aguas discurran con facilidad, acuyo fin se instalarn los correspondientes sumideros.

Queda prohibido todo material de revestimiento que no garantice la plena estanqueidad yescorrenta de las aguas.

4.- Los patios de parcela debern ser accesibles, a efectos de limpieza y conservacin, desde loselementos de comunicacin de carcter comn a la casa o edificio.

5.- El material de revestimiento de las fachadas de los patios, deber adaptarse a lo dispuesto enel Captulo Noveno sobre Condiciones de Esttica.

6.- Los patios de parcela debern desarrollarse, en todos los casos, a partir del suelo de la plantaprimera, excepto en los patios obligados por reduccin del cubo edificable en edificios terciarios yen aquellas plantas primeras destinadas a uso terciario en edificios residenciales, que cuenten conacceso independiente, en que podrn hacerlo a partir del suelo de la planta segunda.



29/86



98

7.- Se autoriza la cubricin de patios de parcela, siempre que los materiales empleados garanticenla plena transparencia y autolimpieza y con la aportacin del estudio especfico de ventilacin en

el que se acredite que se mantienen las condiciones mnimas de renovacin de aire exigibles parael conjunto de piezas y locales a que sirve dicho patio.

La estructura y los faldones del elemento de cubricin debern guardar una pendiente igual oinferior a la de los faldones de la cubierta y si sta fuera plana, inferior a los treinta (30) gradossexagesimales.


30/86

TTULO SEPTIMO. NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIONCAPTULO CUARTO. Condiciones de las plantas y de los vuelos de la edificacin


99

CAPITULO CUARTO.- Condiciones de las plantas y de los vuelos de la edificacin.(401/2002)Artculo 7.4.1.- Condiciones de los stanos.(330/2001)

1.- Sin perjuicio de las mayores limitaciones que fueran de aplicacin en funcin del uso concreto,la altura libre de los stanos no podr ser inferior a los dos metros y treinta centmetros (2,3 m),admitindose que sta pueda ser reducida hasta los dos (2) metros por descuelgues de vigas y/ode instalaciones.

2.- En los edificios de uso no equipamental ni comercial, las plantas de stanos estarndestinadas exclusivamente a garaje y trasteros y/o a instalaciones de servicios comunes alinmueble o casa, o a infraestructuras para la ciudad.

3.- El nmero total de plantas bajo rasante o stanos, no podr exceder de cinco (5).

4.- Las plantas de stano, de titularidad privada y vinculadas a la edificacin, autorizadas como"construccin bajo rasante" de espacios libres privados o pblicos y con proyeccin fuera de lasalineaciones de la edificacin, no podrn sobresalir por ningn punto de su permetro de la rasanteque se seala por este Plan o por los planes que se tramiten en su desarrollo.

5.- Los stanos situados total o parcialmente bajo edificacin, debern disponer sus accesos atravs de los locales de la planta baja, sin que se pueda autorizar la ocupacin para ese fin delsuelo asignado por el Plan al espacio libre pblico.

6.- Cuando por las peculiares condiciones de la topografa y de la edificacin, la aplicacin de lanorma anterior pudiera dar lugar a soluciones claramente ineficaces para la utilizacin del stano,el Ayuntamiento podr autorizar, con carcter especial, opciones diferentes a la prevista, mediantela tramitacin y aprobacin de un Estudio de Detalle de iniciativa municipal.

7.- Los edificios de nueva edificacin o las reformas de los existentes que afecten a las plantas destano o cimientos en el mbito de afeccin de los trazados ferroviarios bajo rasante deberntener la autorizacin del rgano competente sobre el ferrocarril de acuerdo con la Ley deOrdenacin de los Transportes Terrestres.

(220/1997)Artculo 7.4.2.- Condiciones de terminacin de los stanos.

Cuando por circunstancias debidas a la topografa, se produzcan desfases entre la rasante delterreno y las cotas de nivel de la planta baja, se actuar como sigue:

Como primera medida, se tratar de corregir las rasantes del terreno colindante hastagarantizar el cumplimiento de las condiciones establecidas en el Captulo Primero, almenos en el terico plano que se situara dentro de un permetro localizado como mnimoa dos metros y cincuenta centmetros (2,5 m) de la lnea de contorno de la edificacin.

Si las condiciones geotcnicas o las circunstancias de los colindantes impidieran la plenaaplicacin de lo anterior, el Ayuntamiento exigir el tratamiento de los paramentos quedebieran quedar a la vista, como si de un muro de contencin de tierras se tratara,incluyendo el revestimiento del muro en aplacado de piedra o similar, tratado enconsonancia con el edificio que soporta y con el entorno y prohibiendo cualquier tipo de

(401/2002)Modificacin aprobada por Orden Foral n 401/2002, de 17 de Junio. Expte. 01 1034 000020

(330/2001)Modificacin aprobada por Orden Foral n 330/2001, de 16 de Mayo. Expte. 00 1034 000035



31/86



100

apertura de hueco para luces, vistas y/o acceso, salvo que se trate de salidas deemergencia, o tratndose de garaje complementario, del hueco de acceso al mismo.

Artculo 7.4.3.- Condiciones de los stanos en edificios equipamentales o comerciales.

1.- Los edificios destinados al uso de Equipamiento (Uso 3), Servicios Urbanos y Administrativos(Uso 4) o Comercial (Uso 7, situacin 3.2), podrn disponer por debajo de la rasante de la plantabaja salones de actos y otras dependencias al servicio de los mismos, sin que ello les exima delcumplimiento del nmero de plantas de aparcamiento que les corresponda, salvo en el ltimo delos usos mencionados (gran almacn sin aparcamiento).

2.- Este mismo uso podr autorizarse en aquellos casos en que la planta stano quede vinculadaa la planta o plantas superiores, siempre que stas estn dedicadas al uso de equipamiento,servicios urbanos y de la administracin y comercial.

3.- Lo sealado en los prrafos anteriores, debe entenderse sin perjuicio de las limitaciones ycondiciones que se deriven de la legislacin vigente aplicable.

4.- En cualquier caso, cuando el stano se destine a locales para la permanencia ocasional depersonas, las limitaciones sealadas en la Normativa de Incendios se imponen sobre lascondiciones de alturas parciales y de distancia entre el suelo de stano y la rasante de la calle.

(661/2004)Artculo 7.4.4.- Condiciones de la planta baja. (220/1997)

1.- La altura libre de la planta baja no podr ser inferior a tres (3) metros, ni superior a cuatrometros y cincuenta centmetros (4,5 m), con la excepcin prevista en este Ttulo y en las

Ordenanzas de Zona que establecen cmo medir la altura.

2.- Cuando la planta baja sea destinada a los usos de servicios urbanos o administrativos,equipamiento o terciario-comercial y cuente adems con locales vinculados en las plantassuperiores o inferiores, se podrn modificar las alturas parciales de las plantas destinadas adichos usos para realizar las adecuaciones funcionales que pudieran ser necesarias, siempre quese respeten las alturas mnimas establecidas y que dicha planta baja mantenga el nivel de la calle(ms menos veinte centmetros) a la que da frente, en una profundidad mnima de cinco (5)metros.

3.- Se permitir la construccin de entreplantas o entrepisos en las plantas bajas destinadas alonjas, siempre que cumplan las siguientes condiciones:

a) La superficie construida de la entreplanta no podr superar el veinticinco por ciento (25%)de la superficie construida del local. En los locales existentes que dispongan deentreplanta y sta supere el citado porcentaje, podrn realizarse obras que incluyan lasustitucin de aqul, conservando sus dimensiones y disposicin, y siempre que serespete el resto de las condiciones que se exigen en este apartado tercero.

b) Cada local quedar vinculado de forma indivisible a la entreplanta que corresponda segnel porcentaje anterior, sin ser posible autorizar posteriores segregaciones.




32/86



101

c) La altura libre de los locales resultantes, no podr ser inferior a dos metros y cincuentacentmetros (2,5 m) en la parte baja, ni inferior a dos metros treinta centmetros (2,3 m) en

la parte alta, con una tolerancia de reduccin hasta dos (2) metros por descuelgue de vigaso instalaciones.

d) Los locales resultantes debern formar un volumen nico, con la parte baja, salvo quecuenten con ventilacin e iluminacin natural en las siguientes condiciones:

Vista recta mnima a patio de manzana o de parcela: Cinco (5) metros.

Tamao mnimo de los huecos: Segn lo dispuesto en el artculo 7.2.6, con unasuperficie mnima a estos efectos de diez (10) metros.

e) En ningn caso la entreplanta podr verse reflejada en fachada, por lo que aquella deber

separarse un mnimo de un metro y cincuenta centmetros (1,50 m.) del paramento interiorde fachada. En los edificios incluidos en el Rgimen de Proteccin en niveles A, B y C laseparacin anterior mnima ser la de la primera cruja.

4.- En los edificios terciarios, la altura de la planta baja podr englobarse con la altura de la plantaprimera para dar lugar a locales o piezas de doble altura, con el carcter de "halls" o "lobbies".Cuando su altura se regule por "perfil", estas soluciones no permitirn el incremento de unaplanta.

5.- En las edificaciones industriales desarrolladas por plantas, se establecen las siguientescondiciones:

Altura libre mnima 4,00 metrosAltura libre mxima 5,00 metros

Altura til mnima 3,50 metros

Cuando se trate de edificaciones industriales destinadas a una misma actividad empresarial yproductiva, se autorizar la modificacin de las alturas parciales de las plantas para llevar a cabolas adecuaciones funcionales que fueren necesario, siempre que se respeten las alturas mnimasestablecidas y que no se altere la altura mxima total o el perfil que le sea de aplicacin.

6.- Idntica regulacin a la sealada en el apartado anterior, corresponder a aquellas

edificaciones de carcter equipamental (Uso 3), de servicios urbanos (Uso 4) o terciario-comercialconcentrado (Uso 7, situaciones 3.1, 3.2 y 3.3), desarrolladas por plantas, cuando se ubiquen enedificios con uso exclusivo.

7.- Los locales de las plantas bajas destinadas a usos no residenciales debern cumplir con lacondicin de contar con acceso independiente y directo desde la va o espacio de acceso libre alque d frente la edificacin. En ningn caso se permitirn segregaciones de partes que por smismas o agregadas a otro local de la misma planta no cumplan con la condicin precedente.

Artculo 7.4.5.- Condiciones de las plantas altas.

1.

plan general de ordenación urbana de bilbaopgou_10

Documents