télécharger le mémoire de pape malick seck

UN PEUPLE - UN BUT - UNE FOI

P R I M A T U R E ------------------------

DIVISION ECONOMIQUE ET FINANCIERE --------------

SECTION IMPOTS ET DOMAINES ---------------CYCLE B

MEMOIRE DE FIN DE FORMATION

Prsent par :

M. Pape Malick SECK

Elve-Contrleur

Sous la Direction de :

M. Abdoulaye GNINGUE

Inspecteur des Impts et des Domaines

Chef de section de la fiscalit indirecte la

Direction de la Lgislation des Etudes et du contentieux

Sujet :

Dans la vie, on peut chapper tout, sauf la mort et limpt

ROOSEVELT

La fiscalit ne parviendrait se construire que dans le registre de lexception

COZIAN

Quaucun jeune nait de craintes pour son avenir quelle que soit la voie quil

ait choisie, sil travaille consciencieusement pendant chaque heure de la journe, il na pas se

soucier de son rsultat. Il peut tre sr de figurer un jour parmi les individus les plus

comptents de sa gnration dans le domaine de son choix ,

WILLIAM JAMES

Il y a une logique interne, propre au droit fiscal, mme si elle parat

droutante dans le fonctionnement des textes et des rgimes

particuliers.

COZIAN

On ne pourra rduire la pauvret et apaiser la souffrance de beaucoup de nos

semblables sur la plante quavec une lutte farouche contre la fraude et lvasion fiscale qui

tuent lconomie des pays du Sud

B.OBAMA

UN PEUPLE - UN BUT - UNE FOI

P R I M A T U R E ------------------------

DIVISION ECONOMIQUE ET FINANCIERE --------------

SECTION IMPOTS ET DOMAINES ---------------CYCLE B

MEMOIRE DE FIN DE FORMATION

Prsent par :

M. Pape Malick SECK

Elve-Contrleur

Sous la Direction de :

M. Abdoulaye GNINGUE

Inspecteur des Impts et des Domaines

Chef de section de la fiscalit indirecte la

Direction de la Lgislation des Etudes et du contentieux

Sujet :

Dans la vie, on peut chapper tout, sauf la mort et limpt

ROOSEVELT

La fiscalit ne parviendrait se construire que dans le registre de lexception

COZIAN

Quaucun jeune nait de craintes pour son avenir quelle que soit la voie quil

ait choisie, sil travaille consciencieusement pendant chaque heure de la journe, il na pas se

soucier de son rsultat. Il peut tre sr de figurer un jour parmi les individus les plus

comptents de sa gnration dans le domaine de son choix ,

WILLIAM JAMES

Il y a une logique interne, propre au droit fiscal, mme si elle parat

droutante dans le fonctionnement des textes et des rgimes

particuliers.

COZIAN

On ne pourra rduire la pauvret et apaiser la souffrance de beaucoup de nos

semblables sur la plante quavec une lutte farouche contre la fraude et lvasion fiscale qui

tuent lconomie des pays du Sud

B.OBAMA

La fiscalit de limmobilier de lentreprise

.

PAPE MALICK SECK/ MEMOIRE ENA/ IMPOTS ET DOMAINES/ CYCLE B/ 2013-2015 1

Au nom de DIEU, le clment, le misricordieux, le Tout-Puissant;

Au nom du Prophte Mohammed (PSL) ;

Je ddie ce modeste travail :

A ma mre Yacine Sarr, celle qui ma toujours compris, soutenu, choy et aim.

Je prie Dieu pour quil nous accorde longue car jai encore tant et tant de choses

accomplir pour toi. Je taime du fond du cur maman chrie ;

A mon pre Mamadou Lamine, celui qui na jamais mnag aucun effort pour le

succs de mes tudes, pour minculquer les meilleures valeurs au monde : le

courage, la dignit, le travail, lamour de la famille. A toi Papa je promets de

tenir le flambeau haut tout en priant Dieu dexaucer tous les souhaits que je

nourris ton endroit ;

A tous mes frres et surs : Ibrahima, Mohammed, Ndeye Coumba, Gnilane,

Soukeyna, Ndeye Yaram. Je vous aime tous et je me battrai pour vous ;

A mes grands-parents Yaram et Yabsa Diagne qui mont aim plus que tout

dans leur vie ;


.


A mon oncle Ibrahima Seck qui, depuis mon enfance, a t pour moi un soutien

indfectible et un ami sincre. Merci beaucoup toi Pre Iba. Que Dieu nous

laisse longue vie pour que je puisse exaucer tous les souhaits que je nourris ton

endroit ;

A tous les membres de ma famille pour leur soutien ;

A mon regrett dfunt ami Souleye Faye KIZITO. Bro, comme tu mappelais si

tendrement, tu as laiss un vide immense derrire toi. Tu me manqueras jamais

dans ma vie, mais je me rjouis de pouvoir me rappeler des bons moments quon

a passs ensemble. Sache aussi que je noublierai jamais ce que tu me disais:

bats toi bro, ne tincline jamais devant personne, tu peux tout devenir si tu as la

volont . Merci bro ;

A mon ami et frre Ameth Lamine Babou avec qui jai partag deux longues

annes de galre, de succs, de dcouvertes, de combats. Que le chemin fut long.

Merci mon pote ;

A mon meilleur ami et frre Mamadou Sad Wade, avec qui le succs dans la

galre a toujours t notre crdo ;


.


A Abdoulaye Wade, ancien Prsident de la Rpublique du Sngal, qui aprs

mon sacre au Concours Gnral 2011, a tout fait pour que je fasse les meilleures

tudes possibles et ny a mnag aucun effort. Merci Mame Wade ;

A tous mes amis et anciens camarades du Lyce Seydina Limamou Laye de

Gudiawaye et particulirement Ngor Ndour LN6 , Oumar Dia le New

Yorkais , Abdoulaye Diop, Ababacar ka Al Oustaz , Dound Diallo,

Moustapha Syll, Mback Seye, Fallou Seye, Fatou Saliou Diop, Ousmane

Dieng, Bocar Ndiaye, Aladji Mame Seydou Ba ZEi, Aladji Baba, Aladji Papa

Tekh Mbaaye, Bass Teranga, Joe Ndoganim pour ne citer queux. Avec vous

jai pass des moments inoubliables qui sans doute, ont particip forger

lhomme que je suis aujourdhui ;

A tous mes camarades de la 2nd S1A, de la Premire S1B et de la TS2G du lyce

Seydina Limamou Laye de la promo 2011 ;

A tous mes amis et anciens camardes de lUniversit Gaston Berger de Saint-

Louis (Sanar) et particulirement Abdou ka KJ, Bassirou Gaye, Abdoulaye

Diouf, Mounirou Ndiaye, Diodio Laye Diop, Ramatoulaye Sarr, Abou Jean

Louis, Tapha Kagny. Avec vous, jai compris que lUniversit est aussi une

famille ;

A tous mes amis et camarades de lEcole Nationale dAdministration et

particulirement Ousmane Diagne, Papa Malick Dione Gaind , Mamadou

Tour, Alioune Wade, Badou Seck, Babacar Diop, Hamdy Seck, El Hadji


.


Ndiogou Diallo, Ababacar Wade, Alassane Diaw, Chrif Dieh Aidara, Mava

Diop, Mara Seck, Abdoulaye Sene, Mouhamed Moussa Soumbounou, Cheikh

Matar Fall, Mada Sarr, Khady Mbaye pour ne citer queux. Le chemin fut long

et difficile mais sans vous, ce serait encore pire chers potes. Merci.

A tous mes anciens professeurs de collge et particulirement MM. Kota et

Diop et Diallo ; du lyce Limamou Laye et particulirement MM. Sarr, Thiao,

Niang, Kane, Diallo, Gueye, Songu Diouf pour ne citer queux. Merci

beaucoup vous ;

A tous mes camarades de lENA, particulirement ceux de la section Impts et

Domaines ;

A tout le peuple sngalais, fier dans mon sang, dans mon corps et dans tout

mon esprit de partager une mme nation avec vous. Puisse Dieu nous aider

vous servir dignement ;

.


.


Je tiens remercier dans le cadre de ce mmoire :

Mes encadreurs MM. Abdoulaye GNINGUE, Inspecteur des Impts et des

Domaines, chef de la section fiscalit indirecte la Direction de la Lgislation,

des Etudes et du Contentieux et M. Magueye BOYE, Inspecteur des Impts et

des domaines la Direction du renseignement et du contrle fiscal, qui, malgr

toutes leurs obligations professionnelles ont tenu mpauler pour le succs de

ce travail et ny ont vraiment mnag aucun effort. Merci beaucoup chers

anciens pour la disponibilit ;

A mon ami et frre, llve Inspecteur des Impts et des Domaines Mamadou

Tour pour les conseils prcieux, orientations et relecture du mmoire. Merci

bro jeune momo ;

A Pape Samba COULIBALY, Contrleur des Impts et des Domaines au CSF

de Pikine-Gudiawaye, pour les conseils aviss et la relecture du mmoire ;

A tous mes formateurs de lENA pour la qualit de la formation ;

A tous mes condisciples de lENA, particulirement ceux de la section Impts et

Domaines ;

A tout le personnel administratif de lEcole Nationale dAdministration.


.


LISTE DES SIGGLES ET ABREVIATIONS

ANSD : Agence Nationale de la Statistique et de la Dmographie

BCEAO : Banque Centrale des Etats de lAfrique de lOuest

BIC : Bnfices Industriels Commerciaux

CGI : Code Gnral des Impts

CFPB : Contribution Foncire des Proprits Bties

CFPNB : Contribution Foncire des Proprits Non Bties

DPEE : Direction de la Prvision et des Etudes Economiques

IR : Impt sur le Revenu

IS : Impt sur les Socits

MEDES : Mouvement des Entreprises Du Sngal

MEDEF : Mouvement des Entreprises De France

MEF : Ministre de lEconomie et des Finances

OCDE : Organisation pour la Coopration et le Dveloppement Economique


.


SA : Socit Anonyme

SARL : Socit Anonyme Responsabilit Limite

SCI : Socit Civile Immobilire

SYSCOA : Systme Comptable Ouest Africain

TEC : Tarif Extrieur Commun

TEOM : Taxe dEnlvement des ordures Mnagres

TVA : Taxe sur la Valeur Ajoute

UEMOA : Union Economique Montaire Ouest Africaine


.


AVANT-PROPOS

Quaucun jeune nait de craintes pour son avenir quelle que soit la voie quil ait choisie, sil travaille

consciencieusement pendant chaque heure de la journe, il na pas se soucier de son rsultat. Il peut tre

sr de figurer un jour parmi les individus les plus comptents de sa gnration dans le domaine de son

choix ,

William James, Sociologue amricain.

Cette affirmation ne peut que nous conforter persister et demeurer perspicace dans la voie

fiscale qui est dsormais la ntre.

Le Sngal est un pays qui a accd lindpendance en 1960, aprs une longue priode de

colonisation notamment par la France. Pour se construire et sinscrire dans une dynamique de

dveloppement, les dirigeants de lpoque ont trs tt fait le choix de miser entre autres sur

une Administration forte, efficiente, et durable qui sera au service des citoyens. Ainsi, en

1976, lEcole nationale dAdministration et de Magistrature a t cre (inaugure par le

Prsident Senghor le 11 Fvrier 1976). Cette cole, pour des raisons dadaptation aux

contextes et dfis nouveaux qui interpellent les gouvernements africains et notamment

sngalais va tre, avec le dcret 92-1614 du 20 Novembre 1992, divise en deux : lEcole

nationale dAdministration et le Centre de Formation judiciaire.

En 2011, les pouvoirs publics, pour rendre la formation plus efficace et mieux adapte aux

exigences des Administrations publiques modernes, vont prendre un nouveau dcret pour

rorganiser lEcole nationale dAdministration. Il sagit du dcret 2011-1704 du 06 Octobre

2011 portant cration de lEcole nationale dAdministration (ENA) et fixant ses rgles

dorganisation et de fonctionnement.

Ce texte prcit, prvoit quau cours de la formation, chaque lve de lENA doit rdiger un

mmoire de fin dtudes dont le thme aura un intrt certain pour son Administration future.

Nous avons ainsi, suivant une liste de sujets que nous a propos la Direction Gnrale des

Impts et Domaines, choisi, avec le conseil avis de nos prdcesseurs de porter notre


.


rflexion sur la fiscalit de limmobilier de lentreprise. Ce thme, dune banalit certaine (si

lon se fie aux termes de son libell), est pourtant jusquici trs peu explor par les thoriciens

et praticiens du droit fiscal sngalais.

En effet, les rflexions quant limmobilier ont surtout port dans les pays de langue

franaise comme au Sngal, sur lconomie de limmobilier.

La rdaction de ce mmoire, surtout pour un lve du Cycle B (qui nen a jamais rdig), est

dune complexit certaine. Mais, fort heureusement, nous avons t paul par des encadreurs

chevronns et disponibles, qui vraiment, nont mnag aucun effort pour le succs de ce

modeste travail : je voudrais nommer mes deux maitres M. Abdoulaye Gningue et M.

Magueye Boye. Je vous remercie du fond du cur chers amis et frres.

Ce travail de mmoire a surtout consist dgager les grands principes qui rgissent la

fiscalit de limmobilier de lentreprise au Sngal et faire un petit diagnostic conomique

quant limpact de celle-ci sur la comptitivit et la productivit de nos entreprises. De temps

en temps, ltude a fait rfrence au droit fiscal franais soit pour des raisons de comparaison,

ou pour expliciter les lments dont certains aspects ont t rgls par la lgislation, la

jurisprudence ou la doctrine franaises si lon sait notamment que notre droit fiscal est

dinspiration franaise.


.


SOMMAIRE

INTRODUCTION GENERALE12

PREMIERE PARTIE : LA CONSTITUTION (ACQUISITION ET DETENTION)

DU PATRIMOINE IMMOBILIER : LE REGIME FISCAL APPLICABLE A

LIMMOBILIER DE LENTREPRISE.19

CHAPITRE 1 : LES REGLES APPLICABLES EN MATIERE DACQUISITION

DUN IMMEUBLE PAR LENTREPRISE21

SECTION 1 : Incidences de lacquisition dun immeuble au regard de la fiscalit

directe.. 21

SECTION 2 : Incidences de lacquisition dun immeuble au regard de la fiscalit

indirecte et des droits denregistrement 27

CHAPITRE 2 : LES REGLES APPLICABLES DURANT LA PHASE DE

DETENTION (OU DE GESTION) DUN IMMEUBLE PAR LENTREPRISE...32

SECTION 1 : Incidences de la dtention dun immeuble au regard de la fiscalit

directe32

SECTION 2 : Incidences de la dtention dun immeuble au regard des impts

locaux.. 38

DEUXIEME PARTIE : LEXTERNALISATION DU PATRIMOINE

IMMOBILIER DE LENTREPRISE : LE REGIME FISCAL APPLICABLE LORS

DE LA CESSION DIMMEUBLES PAR LENTREPRISE 44


.


CHAPITRE 1 : LES CONSEQUENCES FISCALES DE LA CESSION

DIMMEUBLES PAR LENTREPRISE EN MATIERE DE FISCALITE

DIRECTE 46

SECTION 1 : Le traitement fiscal des plus-values immobilires au regard de des

impts sur le bnfice (lIS ou de lIR)46

SECTION 2 : Le traitement fiscal des frais de cession au regard des impts sur le

bnfice (lIS ou de lIR).52

CHAPITRE 2 : LES CONSEQUENCES FISCALES DE LA CESSION

DIMMEUBLES PAR LENTREPRISE EN MATIERE DE FISCALITE

INDIRECTE ET DE DROITS DENREGISTREMENT56

SECTION 1 : Le mcanisme de rgularisation en matire de TVA 56

SECTION 2 : Le traitement fiscal des plus-values immobilires au regard des droits

denregistrement.. 60

CONCLUSION GENERALE. 66


.


Limmobilier de lentreprise est aujourdhui un grand sujet, au cur de bien des enjeux

de comptitivit, de dveloppement durable en mme temps que de qualit de vie des

salaris, de cration demploi pour de nouveaux services et de nouvelles activits. Il est

donc souhaitable quune littrature se dveloppe et senrichisse pour accompagner les

volutions, partager les savoir-faire, renforcer les comptences et, en fin de compte,

soutenir la transformation performante de lconomie. La littrature anglo-saxonne est

dj abondante, le mouvement commence enfin sacclrer en France 1.

Cette affirmation de Guy Marty tmoigne suffisance limportance que les thoriciens et

praticiens du droit fiscal sngalais doivent dsormais accorder ltude de limmobilier de

lentreprise.

En effet, depuis la fameuse crise des subprimes2 de 2007-2008, le monde entier sest rendu

compte de lampleur que pouvait prendre le phnomne immobilier. Et sen est ainsi suivi un

vaste mouvement de rflexion sur les enjeux conomiques de limmeuble et la ncessit de

rgulation et de rglementation du secteur immobilier par les Etats.

Ce mouvement na pas pargn un pays comme le Sngal o les pouvoirs publics ont eu

mener des tudes intressantes sur les investissements immobiliers dans la rgion de Dakar

surtout3.

Malgr tout cet intrt suscit par le phnomne immobilier durant toute cette priode, lon a

peu song tudier limmobilier de lentreprise. Or, il fallait peut-tre commencer par bien

comprendre limmobilier de lentreprise, en dautres termes quest ce qui peut expliquer que

les entreprises sattachent aux avoirs immobiliers ou sobligent en dtenir ? Cet intrt que

1 MARTY Guy, texte intitul Immobilier et productivit dans louvrage Immobilier de

lEntreprise, Collection lImmobilier en perspectives, dition ECONOMICA, 2014.

2 Crise ne dun systme de prts immobiliers hypothcaires mis en place par Fannie Mae et

Freddy Mac aux Etats-Unis.

3 MEF/DPEE, Existe-t-il une bulle immobilire Dakar ? , 2008.


.


lentreprise porte ses biens immobiliers nest certes pas nouveau, mais on semble assister

une forme nouvelle de valorisation du patrimoine immobilier.

L'immobilier de l'entreprise, c'est la fois le cadre de travail et un enjeu conomique. En

effet, les frais immobiliers (frais gnraux relatifs aux immeubles), reprsentent souvent, pour

beaucoup dentreprises, le deuxime poste de dpenses, aprs les salaires.

On assiste donc logiquement une professionnalisation de la fonction immobilire (surtout

chez les grandes entreprises) avec les activits de property management (gestion des

locations, ralisation de travaux...) de facility management (maintenance des immeubles et

des installations) et d'asset management (allocation d'actifs, arbitrages...). Ces activits sont

gnralement confies un responsable unique charg d'harmoniser l'volution du parc

immobilier avec les besoins futurs, de mettre en oeuvre cette harmonisation sous forme de

cession, d'acquisition, de rsiliation de baux ou de prise bail, de construction ou de

rnovation, et de contrler et de rduire les cots d'exploitation et de maintenance.

Trouver un local pour exercer son activit, cette obligation pse donc sur toutes les

entreprises. Non seulement les besoins sont variables (bureaux, centres commerciaux, zones

industrielles, etc), mais les satisfaire commande l'immobilisation de fonds importants.

Faut-il louer, acheter ou faire construire ? Toutes ces solutions sont bonnes pourvu que

l'entreprise ait identifi sa stratgie afin d'optimiser sa gestion et de rduire ses cots4,

Et de plus en plus maintenant, ct des immeubles dexploitation (btiments administratifs,

outillages de production), les entreprises dtiennent des immeubles de placement

(immeubles donns en location), sans doute du fait des possibilits de fructification relles qui

existent dans le secteur immobilier..

Du point de vue conomique toujours, limmeuble prsente des fonctions diverses qui le

rendent indispensable pour la ralisation des objectifs dune entreprise. Que lentreprise soit

propritaire ou utilisatrice limmeuble lui permet :

4 AMOYEL Guy et autres, immobilier de lentreprise, propos de prsentation de louvrage, dition

Delmas, avril 2007.


.


- dasseoir son image et son identit : certaines entreprises sont souvent plus ou moins

assimiles leur immeuble ou adresse (SONATEL, TIGO, TOTAL, Sococim,

Cimenterie Dangote..) ;

- dtre prsent sur le march : une adresse physique est la faon la plus vidente de

signifier une volont dimplantation durable sur un march (en y visant sa plaque par

exemple) ;

- de rpondre ses obligations lgales ou rglementaires de domiciliation : un sige

social suppose un immeuble dot dune adresse (cest dailleurs lun des critres de

dtermination du domicile fiscal des personnes morales au Sngal) ;

- daccueillir ses salaris : accueillir mais aussi conserver ses salaris. Limmeuble nest

pas simplement un lieu de travail, il a vocation aussi tre un centre de gravit, un

espace dappartenance qui est appropri par les salaris.

- de protger sa Recherche&Dveloppement et se protger : cest le concept de la

protection de lentreprise par son immeuble.

Toutes ces fonctions dcrites sont si importantes que mme les entreprises qui officient sur le

web (Expat Dakar, kaymu) sont obliges, pour des raisons commerciales, de dtenir des

immeubles car tant ncessaire au marketing, la visibilit, et certaines transactions.

Lentreprise peut choisir de dtenir un patrimoine immobilier de trois faons :

- une dtention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine

priv se confondent ;

- une dtention via l'entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de

l'entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;

- lapport de ce patrimoine par une socit juridiquement indpendante (type SCI)

intermdiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel5.

Cependant les biens immobiliers ont toujours t considrs par beaucoup dconomistes

(surtout par Keynes6) comme un signe de richesse extrieure, de bon got, de puissance en

5 Cette dernire option prsente lavantage de sparer juridiquement, comptablement et

fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel

6 KEYNES John Maynard, Thorie Gnrale de lintrt, de lemploi et de la monnaie


.


somme7 et par consquent les Etats doivent lourdement les imposer. Au Sngal, les

avoirs immobiliers dtenus par les entreprises sont soumis diverses impositions.

La fiscalit immobilire observe dans notre pays est, semble-t-il, assez dense et nest pas

sans incidences sur la comptitivit et la productivit des entreprises, et par ricochet sur

lconomie.

En effet les actifs immobiliers occupent sans doute une place primordiale dans la part dactifs

de bon nombre des entreprises du pays8. En France par exemple, une tude mene en 2000 a

dmontr que la valeur de la plupart des entreprises cotes du CAC 409 tait constitue dau

moins 50% des actifs immobiliers quelles dtenaient10. Ceci tmoigne encore plus de

limportance accorder ltude des aspects fiscaux de limmobilier de lentreprise et en

enrichir ainsi la littrature, pour ne pas dire la doctrine.

La maitrise des rgles fiscales qui sappliquent limmobilier de lentreprise doivent donc

ncessairement tre dune grande utilit aussi bien pour les acteurs conomiques que pour les

thoriciens et praticiens du droit fiscal sngalais. Prcisons justement quau Sngal, la

fiscalit de limmobilier de lentreprise est rgie par le Code Gnral des Impts, cest donc le

rgime fiscal de droit commun, mis part quelques cas spcifiques forts importants que nous

traiterons avec beaucoup dintrt.

La fiscalit tant en effet, dfinie comme lensemble des rgles et lois fiscales applicables

dans un territoire donn, ou encore l'ensemble de la lgislation et rglementation en vigueur

en matire fiscale, des mesures et pratiques relatives l'administration fiscale et aux

7 Ibis idem, page 51.

8 MEF/DEP, Existe-t-il une bulle immobilire Dakar ? , 2008.

9 CAC 40 est la bourse de Paris

10 KELBERG Dorian (Dlgu gnral de la fdration des Socits Immobilires et Foncires),

Immobilier de lEntreprise, Prface, collection lImmobilier en perspectives, dition ECONOMICA,

2014.


.


prlvements fiscaux et des autres prlvements obligatoires11. Cest ce qui dfinit les

mcanismes et modalits dimpositions, dexonrations ou encore dexemptions.

Limmeuble est un terme rduit par le langage quotidien la dsignation dun btiment

urbain. Mais dans le langage juridique, le mot dsigne un ensemble de biens et de droits.

Juridiquement, il sagit dun bien non susceptible dtre dplac (sol, arbre, btiment,

composante fixe de manire permanente). Sont alors considrs comme immeubles les

terrains construits ou non construits, les bois et les difices avec ou sans tage. Ce sont aussi

tous les biens que la loi confre la qualification dimmeubles. Et tout bien qui nest pas

immeuble est un meuble, selon la distinction pose par larticle 516 du code civil franais. Un

bien immeuble est tellement important que toute personne qui en est propritaire est protge

par la constitution sngalaise du 22 janvier 2001 en son article 1512.

Une entreprise est quant elle dfinie comme une organisation ou une unit institutionnelle,

mue par un projet dclin en stratgie ou en politiques et plans d'action, dont le but est de

produire et de fournir des biens ou des services destination d'un ensemble de clients ou

usagers et den tirer le maximum de profits. Cest une entit ayant vocation exercer une

activit de production, de transformation, de distribution de biens et de prestations de services

ou de certaines de ces fonctions indpendamment de la nature des biens ou des services ou de

la qualit ou du statut de celui qui exerce cette activit. La finalit de l'activit conomique est

de raliser des bnfices ou des conomies13.

Pour ce faire :

- l'entreprise s'organise, fait appel, mobilise et consomme des ressources (matrielles,

humaines, financires, immatrielles et informationnelles) ; ce qui la conduit devoir

11 COZIAN Maurice repris par BEBOISSY Florence, prcis de fiscalit des entreprises, dition Lexis

Nexis, 2012, page 4.

12 Le droit de proprit est garanti par la prsente constitution. Il ne peut y tre port atteinte

que dans le cas de ncessit publique lgalement constate, sous rserve dune juste et pralable

indemnit.

13 Rapport Dcembre 2006 sur ltat des lieux des lgislations fiscale et sociale des entreprises

au Sngal qui reprend la loi 94-69 du 22 aout 1969 fixant le rgime dexercice des activits

conomiques au Sngal.

https://fr.wikipedia.org/wiki/Organisationhttps://fr.wiktionary.org/wiki/unit%C3%A9https://fr.wikipedia.org/wiki/Projethttps://fr.wikipedia.org/wiki/Strat%C3%A9giehttps://fr.wikipedia.org/wiki/Client_(%C3%A9conomie)


.


coordonner des fonctions (qui sont des expertises ou des comptences) fonctions achat,

commerciale, informatique, immobilire etc

- l'entreprise exerce son activit dans le cadre d'un contexte prcis auquel elle doit s'adapter :

un environnement plus ou moins concurrentiel, une filire technico-conomique caractrise

par un tat de l'art, un cadre socio-culturel et rglementaire spcifique ;

- l'entreprise peut se donner comme objectif de dgager un certain niveau de rentabilit, plus

ou moins levs.

Ainsi donc ltude de ce sujet revt indniablement un intrt capital qui est la fois

thorique et pratique.

En effet, dune part, il sagira pour les thoriciens du droit fiscal sngalais dapporter une

plus-value la rflexion qui se dveloppe de plus en plus autour de limmobilier de

lentreprise dans les pays de langue franaise (surtout en France).

Dautre part, il sagira pour les acteurs conomiques de bien comprendre toutes les

implications fiscales relatives la dtention ou la gestion davoirs immobiliers, pour sans

doute mieux optimiser. En cela, Philippe Rebattet disait pour les entreprises il est clair que

la fraude sapparente au mot pourquoi pas et loptimisation sapparente au mot toujours 14.

Au-del des acteurs conomiques (entrepreneurs, comptables, investisseurs), il y a galement

les praticiens du droit fiscal qui pour des raisons de scurisation budgtaire et de performance

conomique de lEtat sngalais dans un contexte de PSE (Plan Sngal Emergent), doivent

eux aussi sintresser limmobilier de lentreprise du fait notamment de limportance de ce

secteur en termes denjeux financiers.

La problmatique essentielle que nous impose ltude dun tel sujet est : quelles sont les

modalits dimpositions relatives limmobilier de lentreprise ? En dautres termes quels

sont les diffrents impts ou taxes auxquels lentreprise sngalaise est assujettie de

lacquisition la cession dun immeuble, en passant bien sr par la phase de dtention ou de

gestion ? Le code fiscal prvoit-il des modalits de dduction pour certains impts lis la

dtention dun immeuble ? Existe-t-il des exonrations et saccompagnent-elles dun rgime

14 REBATTET Philippe, Prcis fiscal de limmobilier de lentreprise, dition Lexis Nexis, 2014,

page 31.

https://fr.wikipedia.org/wiki/Coordination_(organisationnelle)https://fr.wikipedia.org/wiki/Fonction


.


drogatoire ? Existe-t-il des incidences fiscales lies linscription ou non lactif du bilan

de limmeuble par lentreprise individuelle ?

Voil en substance ce qui constituera tout au long de cette tude le trame de fond de notre

rflexion sur la fiscalit de limmobilier de lentreprise.

En effet, les rgles fiscales applicables limmobilier de lentreprise diffrent selon quil

sagisse dune acquisition, de la priode de dtention ou de gestion et enfin sil intervient une

cession ou vente. Il demeure bien sr vident que la fiscalit sera beaucoup plus dense durant

la phase de dtention ou de gestion de limmeuble (car tant phase la plus importante de la vie

dun immeuble).

Dabord, lors de ltape dacquisition dun immeuble par lentreprise, surviennent des

incidences aussi bien quau regard de la fiscalit directe quau regard de la fiscalit indirecte

et des droits denregistrement.

Ensuite, durant la phase de dtention, les incidences fiscales se prsenteront surtout au regard

de la fiscalit directe et celui des impts locaux.

Enfin lorsquintervient lexternalisation du patrimoine immobilier savoir la cession,

surviendront des consquences en matire de fiscalit directe dune part et en matire de

fiscalit indirecte et de droits denregistrement dautre part.

En tout tat de cause il nous faut retenir que la fiscalit sera trs prsente (quil sagit de la

fiscalit directe, de la fiscalit indirecte et des droits denregistrement) durant toutes les

tapes de la vie de limmobilier de lentreprise.

La constitution du patrimoine immobilier (acquisition et dtention) de lentreprise est soumise

certaines rgles fiscales, gnrales comme spcifiques (Premire Partie). Il nen demeurera

pas moins en ce qui concerne lexternalisation (cession ou vente) de ce patrimoine

immobilier (Deuxime Partie).


.


PREMIERE PARTIE :

LA CONSTITUTION (ACQUISITION ET

DETENTION) DU PATRIMOINE

IMMOBILIER : LE REGIME FISCAL

APPLICABLE A LIMMOBILIER DE

LENTREPRISE


.


Dans tous les secteurs de la vie conomique et sociale, limmeuble est un enjeu fondamental

de productivit15. Et ceci est dautant plus rel pour les entreprises. En effet, limmeuble,

objet de valorisation, prsente pour lentreprise un espace de production de ses biens et

services mais aussi de protection de sa valeur ajoute.

Les entreprises ont trs tt compris que la dtention ou loccupation dun immeuble constitue

un enjeu stratgique de premier plan la fois pour leur positionnement, pour leur attractivit

et pour leur dveloppement16.

Aucune entreprise ne peut donc (en principe) exister ou fonctionner sans disposer davoirs

immobiliers.

Lacquisition dun immeuble reprsente ainsi un investissement conomique et financier fort

important, sinscrivant le plus souvent, dans une stratgie long terme.

A cet gard, il conviendra de distinguer les immeubles dexploitation et les immeubles de

placement. Un immeuble dexploitation est une immobilisation corporelle dtenue par une

entreprise pour tre utilise dans la production ou la fourniture de biens et services ou des

fins administratives17. Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain, btiment ou

les deux), dtenu par le propritaire pour en tirer des loyers ou pour en valoriser le capital ; il

nest pas dtenu pour tre vendu dans le cadre de lactivit ordinaire18.

La fiscalit va dans ce cas demeurer prsente dans toutes les phases de la vie dun immeuble

(acquisition, dtention et cession) dune entreprise. Et il faut dire que le traitement fiscal des

actifs immobiliers est une question complexe qui implique une analyse la fois comptable,

juridique et patrimoniale.

15 KEYNES John Maynard, Livre I,II,III de la Thorie Gnrale de lEmploi, de lintrt et de la

Monnaie, page 77.

16 LEREGLE Nicolas et autres, Immobilier de lEntreprise, Collection lImmobilier en

Perspectives, paru sous les ditions Economica , 2014, page 12.

17 Norme IAS 16 des normes IFRS (normes comptables internationales)

18 Norme IAS 40 des normes IFRS (normes comptables internationales


.


Cette situation factuelle justifie suffisance limportance que le lgislateur fiscal accorde la

prsence dimmeubles dans le patrimoine de lentreprise19. A cet effet un encadrement

juridique rigoureux a t prvu. Ce dernier peut tre apprhend un double niveau.

En effet ct des rgles applicables en matire dacquisition dun immeuble par lentreprise

(Chapitre 1), le lgislateur fiscal a prvu dans le processus dencadrement de limmobilier

dentreprise, des rgles applicables durant la phase de dtention de limmeuble (chapitre 2)

CHAPITRE 1 : Les rgles applicables en matire dacquisition dun

immeuble par lentreprise

Lacquisition dun immeuble constitue un vnement conomique majeur pour lentreprise,

quelle que soit par ailleurs sa nature juridique. Elle ne peut exister ou procder son

exploitation normale sans acqurir des immeubles. Lentreprise, en effet, dans le cadre de ses

activits conomiques, procde des investissements immobiliers (acquisition) plus ou moins

lourds.

Cette acquisition nest pas sans incidences financires, notamment fiscales pour lentreprise.

Dune part les incidences de lacquisition dun immeuble sont constatables au regard de la

fiscalit directe (Section 1). Dautre part les incidences se retrouvent en matire de fiscalit

indirecte (Section 2).

SECTION 1: Incidences de lacquisition dun immeuble au regard de

la fiscalit directe

Lincidence de lacquisition dun immeuble au regard de la fiscalit directe peut tre

apprcie essentiellement deux niveaux.

19 Loi 82-07 du 30 juin 1982 relative aux activits de promotion, de transaction et de gestion

immobilires.


.


Un premier niveau dapprciation renvoie la dductibilit des frais directs dacquisition

du rsultat imposable (Paragraphe 1). Le second niveau dapprciation concerne la

dductibilit des frais financiers du rsultat imposable (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1: Le principe de dductibilit des frais directs

dacquisition du rsultat imposable

Limmobilier comme nous lavons dit plus haut, tient une place particulire dans lentreprise,

notamment de par la valeur quil peut reprsenter et la diversit de ses utilisations possibles.

Lacquisition dun immeuble est donc un acte de gestion que lon pourrait qualifier de

normal. A cet gard, tous les frais ou charges qui concourent la diminution de lactif net et

qui sont engags dans lintrt social de lentreprise, doivent en principe tre dductible du

rsultat imposable20.

Cependant les frais dacquisition ne suivent pas strictement le mme rgime fiscal, selon quil

sagisse dun immeuble bti (amortissable) ou dun terrain (non amortissable).

Par frais directs dacquisition dun immeuble, on entend, du point de vue fiscal, outre le prix

dacquisition, les frais qui sincorporent ncessairement au cot de revient de lensemble, ds

lors quils sont engags pour la mise en tat dutilisation du bien.

Sont donc concerns pour les immeubles btis (amortissables), une premire catgorie de frais

dont la dductibilit se fera sur plusieurs exercices par le biais de lamortissement, savoir les

salaires, matriaux, travaux entrainant une modification durable de la configuration dun

terrain, honoraires verss aux gomtres, des cots de prparation dun site et des frais de

dmolition ncessaires la construction dun btiment entre autres.

Il sera ncessaire de prciser quen France, si des travaux damnagement dun terrain destin

recevoir une construction sont effectus par le cdant avant la vente, les frais y affrents

incorporent le cot dacquisition du terrain lui-mme et ne donneront donc pas lieu des

20 Article 8.II de la loi 2012-31 modifie portant Code gnral des Impts


.


amortissements21. Cette jurisprudence pourrait tre inspiratrice pour les praticiens du droit

fiscal si des cas similaires se prsentent au Sngal.

La deuxime catgorie concerne les frais qui se rptent chaque fois quil y a acquisition

dun nouvel immeuble (bti ou non bti) et devant tre supports par le nouvel acqureur. Il

sagit surtout, des droits denregistrement et de publicit foncire et des honoraires verss au

notaire.

Ils taient comptabiliss dans les comptes de charges concerns avant dtre immobiliss au

dbit du compte 202 Charges rpartir sur plusieurs exercices . En contrepartie il

convenait de crditer le compte 781 Transfert de charges dexploitation .

Mais, le rfrentiel du SYSCOA modifi22 a consacr la suppression des charges

immobilises, justifie par le fait quelles ne rpondent pas la dfinition actuelle dun actif.

En effet au regard des normes IFRS23, un actif ne doit figurer dans le bilan que lorsquil sera

probable den tirer des avantages conomiques futurs et lorsque sa valeur peut tre mesure

de manire fiable.

Ces frais seront compris dans les charges de lexercice au cours duquel ils ont t engags,

suivant notamment le principe comptable de spcialisation des exercices.

Lorsque limmeuble est acquis par le biais dune location simple ou dun contrat de crdit-

bail24, les charges locatives (loyers mensuels pour une location simple et redevances de

crdit-bail pour le crdit-preneur) y affrentes sont elles aussi dductibles du rsultat

imposable.

21 Arrt Cour administrative dappel de Bordeaux du 11 juin 1992

22 Rglement N05/CM/UEMOA du 28 juin 2013

23 Normes comptables internationales

24 Le crdit-bail immobilier permet de financer lachat ou la construction dun actif immobilier

par un paiement forfaitaire mensuel appel redevance . En fin de contrat, les entreprises ont

la possibilit dacqurir lactif par le paiement dun prix rsiduel fix lorigine du contrat.


.


Ainsi donc, il est noter que llment fondamental que la loi fiscale met en avant pour la

dductibilit des frais engags lors des acquisitions dimmeubles par lentreprise est la

diminution de lactif net , condition bien sr que ces frais se rattachent sa gestion

normale et saccompagnent de justifications fiscalement suffisantes.

Toutefois, sagissant de lentreprise individuelle (par exemple une SCI25), la dductibilit de

ces frais dacquisition dpendra de la dcision dinscription ou non de lactif immobilier au

bilan par lentrepreneur individuel.

L'entrepreneur qui exerce son activit titre individuel a le choix d'inscrire ou non l'immeuble

professionnel l'actif de son bilan. Dans les deux cas, l'entrepreneur reste juridiquement

propritaire de l'immeuble puisqu'il n'est pas fait de distinction juridique entre le patrimoine

priv et le patrimoine professionnel. L'affectation ou non au bilan n'aura que des

consquences comptables et fiscales.

Si limmeuble est inscrit lactif du bilan, il relve du rgime des Bnfices Industriels et

Commerciaux (BIC), sans quil y ait lieu faire la distinction entre la partie affecte

lexploitation et celle rserve lhabitation. Il en rsulte que la totalit des charges

concernant limmeuble est dductible (frais dacquisition, rparation, amortissement) mme

si de tels frais ne sont pas en principe dductibles la partie rserve lhabitation,

condition de dterminer un revenu foncier imposable correspondant la jouissance titre

priv.

Si limmeuble nest pas inscrit lactif du bilan, les frais dacquisition ne peuvent lobjet

daucune dduction. Dun autre cot il nexiste pas de revenus imposables dans la mesure o

lentrepreneur individuel ne peut dclarer lavantage en nature dont il bnficie.

Donc, pour les entreprises individuelles (soumises lIR), llment dterminant est la simple

inscription ou non de limmeuble lactif de son bilan.

Enfin, il ny a pas que les frais directs dacquisition qui sont dductibles, il en est aussi de

mme pour les frais financiers.

25 Socit Civile immobilire dont le rgime dimposition par nature est lIR


.


PARAGRAPHE 2 : Le principe de dductibilit des frais financiers du

rsultat imposable

Lentreprise peut recourir ses ressources propres ou lemprunt pour acqurir des

immeubles. On sait que lemprunt peut accroitre le rendement dun actif immobilier

condition de gnrer un effet de levier positif, autrement dit que le taux de rentabilit

conomique de cet actif immobilier (bnfice net/montant des capitaux propres investis pour

en faire lacquisition) soit suprieur au taux dintrt de lemprunt. Dans ce cas, en effet,

chaque franc emprunt rapporte davantage quil ne cote.

Et si, de surcrot, les intrts peuvent tre dduits dun bnfice imposable, alors ce

rendement se trouve renforc par lconomie dimpt qui en rsulte. Cette possibilit de

dduction permettra donc de faciliter aux entreprises sngalaises leurs investissements,

notamment immobilier, ce qui les rendra davantage plus fortes et plus comptitives, surtout

dans un contexte de cration de march communautaire (avec lentre en vigueur du Tarif

Extrieur Commun26).

Ainsi dans son article 9.2, le CGI prvoit la dductibilit des charges financires du rsultat

imposable.

Et comme lensemble des frais gnraux entrane une diminution de lactif net, les frais

financiers sont donc en principe dductibles du rsultat imposable au cours de lexercice o

ils sont devenus une dette certaine (dans son principe) et dtermine dans son montant, cest-

-dire de lexercice durant lequel ils ont couru, sous rserve de remplir les conditions

suivantes :

- constituer une charge effective rgulirement comptabilise ;

- tre appuyes de justifications suffisantes ;

- se rattacher la gestion normale de lentreprise ;

- tre exposs dans lintrt de lexploitation.

- concourir la formation dun produit non exonr dimpt assis sur le bnfice.

26 Le Tarif Extrieur Commun soumet dsormais les entreprises sngalaises la concurrence

sous-rgionale.


.


Toutefois aux termes du mme article27: le taux des intrts servis ne peut dpasser le taux

des avances de l'Institut d'mission28 major de trois points .

En plus toujours dans ce mme article, le CGI pose dautres nouveaux principes visant

restreindre la possibilit de dduction des frais financiers. Il sagit notamment des intrts des

prts accords par des associs ou des entreprises lies et de ceux affrents lachat de

certaines participations.

Le droit fiscal sngalais qui sest longtemps principalement tenu aux principes gnraux de

dduction des charges, innove ainsi en introduisant la possibilit de limitation de la

dductibilit des frais financiers.

Ceci vise surtout viter que certaines entreprises puissent bnficier de prts dans des

conditions juges anormales ou abusives et de ne donc pas respecter le principe sacr de la

libre concurrence.

Sagissant dune entreprise individuelle, notamment dune SCI, soumise lIR, ces frais

financiers ne peuvent galement tre admis en dduction que si et seulement si limmeuble est

inscrit lactif de son bilan29.

Lorsque l'immeuble est inscrit l'actif du bilan, toutes les charges financires sont dductibles

fiscalement du rsultat de l'entrepreneur. Dans ce cas, lentreprise individuelle bnficiera des

mmes avantages fiscaux que les socits de capitaux.

Enfin, il faut aussi dire que lacquisition dun immeuble par lentreprise na pas que des

incidences en matire de fiscalit directe, elles touchent galement la fiscalit indirecte et les

droits denregistrement.

27 Article 9.2 de la loi 2012-31 du 31 dcembre 2012 portant Code gnral des Impts

28 BCEAO : Banque Centrale des Etats de lAfrique de lOuest

29 SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra,, Le Praticien Comptable, Systme Comptable

OHADA, dition 2011, page 89.


.


SECTION 2: Incidences de lacquisition dun immeuble au regard de

la fiscalit indirecte et des droits denregistrement

Lincidence de lacquisition dun immeuble au regard de la fiscalit indirecte peut tre

apprcie essentiellement deux niveaux.

Un premier niveau dapprciation renvoie lexonration dordre technique la TVA

(paragraphe 1). Le second niveau dapprciation renvoie une taxation aux droits

denregistrement suivant le rgime de droit commun (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1: Lexonration dordre technique la Taxe sur la

Valeur Ajoute (TVA)

Si en France, on peut noter lexistence dune TVA immobilire30, au Sngal, la TVA est en

principe inexistante dans les oprations immobilires. Cette situation rsulte sans doute de la

volont du lgislateur sngalais dallger la pression fiscale des entreprises en vue de leur

permettre dtre plus performante et de rendre surtout les mcanismes dimposition moins

gnants.

Certes, il y a le principe de la neutralit de la TVA qui voudrait que lentreprise nait pas la

supporter (avec le mcanisme de dduction), mais cette exonration a un caractre surtout

technique si lon sait que les oprations immobilires de lentreprise sont assujetties aux

droits denregistrement.

Cette exonration dordre technique est pose par larticle 361.g du CGI : Sont exonres

de la taxe sur la valeur ajoute: les mutations d'immeuble, de droits rels immobiliers et les

mutations de fonds de commerce imposes aux droits d'enregistrement ou une imposition

quivalente .

En effet, pour des raisons dintelligence conomique, le lgislateur doit toujours permettre

aux entreprises de pouvoir mener leurs activits conomiques dans un cadre fiscal et

30 REBATTET Philippe, Prcis fiscal de limmobilier dentreprise, 2012, dition Lexis Nexis, page

9.


.


conomique subtile. Or lon sait que limposition la TVA avec ses multiples implications

(mcanismes de dduction, de rgularisation, dexonration) risquerait sans doute de

complexifier les transactions immobilires des entreprises. Et pour quune entreprise soit

performante, elle doit pouvoir faire ses investissements sans rencontrer trop dcueils

fiscaux31.

Cest eu gard toutes ces considrations que la TVA immobilire est suivant le rgime de

droit commun inexistante. De plus une taxation la TVA des transactions immobilires

rendrait plus complexe la fiscalit immobilire sngalaise, dans la mesure o ces dernires

sont aussi soumises la formalit de lenregistrement.

Toutefois, par drogation cette rgle (exonration la TVA pour les immeubles dj

imposs aux droits denregistrement), les ventes dimmeubles effectues par les entreprises de

crdit-bail ou de finance islamique constituent elles, des oprations taxables la TVA.

En effet, larticle prcit exclut expressment de cette exonration, les mutations dimmeubles

ou de droits rels immobiliers ralises par ces types dentreprises en poursuivant : ()

lexclusion des oprations de mme nature effectues par les entreprises de crdit-bail ou

de finance islamique .

Ceci sexplique sans doute par le fait que le crdit-bail immobilier qui permet lentreprise de

financer lachat ou la construction dun actif immobilier par un paiement forfaitaire mensuel

appel redevance et qui en fin de contrat, peut lui donner la possibilit dacqurir

limmeuble par le paiement dun prix rsiduel fix lorigine du contrat, du point de vue

fiscal, nest pas un droit rel immobilier et ne donne donc pas lieu une perception des droits

denregistrement.

Pour les entreprises de finance islamique, il est clairement tabli que leurs oprations, du

point de vue conomique et fiscal, sapparentent celles des entreprises de crdit-bail.

Ainsi une exonration dordre technique la TVA, pour ces oprations, ne saurait fiscalement

31 PARISOT Laurence, ancienne prsidente du Mouvement des Entreprises de France (MEDEF),

article intitul lISF nous tue, in les nouvelles perspectives fiscales, Mai 2012.


.


se justifier.

On peut galement ajouter que les livraisons de biens ou prestations de services lies aux

constructions dimmeubles par les entreprises sont bel et bien taxables la TVA suivant le

rgime de droit commun.

Cette exonration nintervient alors que dans le cadre de transactions immobilires et non pas

dans la phase de construction ou de rnovation. Elle nest donc pas absolue par rapport aux

immeubles ou pourrait mme dire quelle est juste arrangeante .

Cependant lexonration dordre technique la TVA en ce qui concerne les transactions

immobilires va sopposer leur taxation aux droits denregistrement suivant notamment le

rgime de droit commun.

PARAGRAPHE 2 : La taxation aux droits denregistrement suivant le

rgime de droit commun

Les droits denregistrement ont un champ dapplication trs tendu. Ils concernent dune

manire gnrale, toutes les mutations titre onreux portant sur des immeubles ou droits

rels immobiliers. Du point de vue juridique, il sagit de tous les biens ou droits auxquels la

loi confre la qualification dimmeubles.

Les biens immeubles acquis par les entreprises nchappent pas la taxation aux droits

denregistrement et y sont assujettis au mme titre et dans les mmes conditions quune

acquisition faite par une personne physique. Le lgislateur, en lespce, ne distingue pas

personne physique/personne morale. Il met en avant la nature de lopration (acquisition dun

immeuble).

Ainsi, aux termes de larticle 464 A.1 du CGI, sont obligatoirement, dans un dlai dun mois,

assujettis la formalit de lenregistrement les conventions crites ou verbales, sous seing

priv ou authentiques portant mutation entre vifs, titre gratuit ou onreux, de proprit,

de nue-proprit, dusufruit ou de jouissance dimmeubles immatriculs ou non, de droits

rels immobiliers .

Larticle 472 I.1 prcise galement : Sont enregistres au taux de 5% : les adjudications,


.


ventes, reventes, cessions, rtrocessions, les retraits exercs aprs lexpiration des dlais

convenus par les contrats de vente sous facult de rmr, de tous autres actes civils et

judiciaires de biens immeubles titre onreux, ainsi que les mmes actes translatifs de

droits immobiliers ; sous rserve des dispositions de larticle 471, les adjudications la folle

enchre de biens de mme nature .

Ce taux sapplique sur la valeur vnale de limmeuble nouvellement acquis par lentreprise.

Il faut prciser aussi que ce taux a t rcemment revu la baisse (de moiti) suite aux

modifications apportes certaines dispositions du Code Gnral des Impts32. Cette rforme

du code fiscal a t mene pour surtout permettre lactivit conomique du pays de se

relancer.

En effet, beaucoup dconomistes considrent les droits denregistrement comme un frein

linvestissement. Et que pour permettre aux transactions immobilires de soprer sans grande

difficult financire, il faudrait faire en sorte que les droits denregistrement soient les moins

gnants possibles.

Lors de la constitution dune socit, il peut y avoir des apports immobiliers, apports purs et

simples ou apports titre onreux.

En ce qui concerne les apports purs et simples, il est d en sus du droit dapport ordinaire qui

peut tre fixe ou proportionnel, une surtaxe immobilire de 3% sur la valeur nette des apports

immobiliers. Cette surtaxe immobilire ne sapplique quaux apports non soumis au droit de

mutation titre onreux. Autrement dit, sa base est constitue des apports purs et simples

immobiliers.

Mais ce taux est de 1% si la socit bnficiaire prend un engagement crit de conserver,

lactif du bilan, le bien pendant une dure minimale de 10 ans. Cet engagement est inscrit au

livre foncier et joint lacte soumis la formalit.

32 Loi 2015-06 du 23 Mars 2015 portant modification de certaines dispositions de la loi 2012-31

du 31 dcembre 2012 portant Code Gnral des Impts.


.


Quant lapport titre onreux, il est effectu quand la contrepartie fournie par la socit est

un avantage ferme et actuel non soumis aux risques de lentreprise.

Cet quivalent peut consister notamment en une somme dargent verser lapporteur par la

socit ou en la charge assume par la socit dacquitter des dettes incombant lapporteur

(passif grevant les biens apports).

Lapport titre onreux sanalyse en une vritable vente consentie par lapporteur la socit

et est par consquent soumis au rgime fiscal des mutations titre onreux des biens

immeubles. Le taux applicable sera donc de 5%.

Toutefois, par drogation ce principe dimposition des biens immeubles aux droits

denregistrement, lorsque lentreprise acquiert un immeuble par le biais dun contrat de

crdit-bail (qui est un contrat de location-financement), il ne sera peru quun droit fixe de

5000 francs comme le prcise larticle 471.1333 du CGI. Le crdit-bail sanalyse en effet, au

plan juridique, comme une location suivie le cas chant dune cession et quil ne sapparente

donc pas un droit rel immobilier.

De mme lorsque limmeuble est acquis suivant un contrat de location simple, ce dit contrat

doit aussi tre soumis, dans un dlai dun mois la formalit de lenregistrement34. Le taux

applicable sera de 2% sur le montant annuel de la location.

Enfin, il est important dvoquer une autre phase de la vie dun immeuble chez lentreprise, et

qui est celle avec sans doute beaucoup plus dimplications fiscales : la phase de dtention ou

encore de gestion, qui selon lutilisation prvue pourrait tre plus ou moins longue.

33 Sont enregistrs au droit fixe de 5000 francs () les cessions subsquentes dun bien, en

excution dun contrat de financement islamique ou de crdit-bail

34 Article 510 du CGI


.


Chapitre 2 : Les rgles applicables durant la phase de dtention

(ou de gestion) dun immeuble par lentreprise

Grer un immeuble, cest exercer une activit conomique part entire (lexemple surtout

dune SCI). Limmeuble, en effet, nest pas quun actif patrimonial. Il sagit aussi et avant

tout, bien souvent, dun centre de profits, crateur de valeurs pour lentreprise.

Limmeuble est trs souvent considr comme un lment de richesse extrieure. Les diverses

fonctions quil confre en font un actif particulier devant ncessairement tre dtenu par toute

entreprise. La dtention dun immeuble impliquera alors une gestion financire, comptable et

fiscale particulire.

Au Sngal, la loi 94-69 du 22 aout 1994 fixant le rgime dexercice des activits

conomiques en son article 9, accorde dailleurs une place importante aux activits de

promotion, de transaction et de gestion immobilires.

Lenvironnement fiscal de limmobilier professionnel demeure tout de mme plus ou moins

dense au Sngal.

La dtention dun immeuble par lentreprise entraine des incidences aussi bien au regard de la

fiscalit directe (Section 1) quau regard des impts locaux (Section 2).

SECTION 1 : Incidences de la dtention dun immeuble au regard de

la fiscalit directe

Les incidences de la dtention ou de la gestion dun immeuble au regard de la fiscalit directe

peuvent tre apprcies essentiellement deux niveaux.

Un premier niveau dapprciation renvoie la dductibilit des frais gnraux du rsultat

imposable (paragraphe 1). Le second niveau dapprciation renvoie la dductibilit des

amortissements et provisions du rsultat imposable (Paragraphe 2).


.


PARAGRAPHE 1 : Le principe de la dductibilit des frais gnraux du

rsultat imposable

Lentreprise peut dtenir des immeubles soit par acquisition soit par location soit par crdit-

bail immobilier. Ces immeubles, pour leur bon fonctionnement, leur bonne adaptabilit

dutilisation, peuvent faire lobjet de travaux plus ou moins lourds, allant du simple entretien

(peinture, nettoyage, simple rfection partielle de la plomberie et/ou de llectricit) jusqu

la rfection de certaines parties voire leur reconstruction, en passant par la rnovation.

Les dpenses correspondantes, obissent pour autant des rgimes fiscaux diffrents.

Certaines dpenses (frais gnraux) peuvent en effet tre dduites immdiatement alors que

dautres doivent tre immobilises et ne revtent donc pas la nature de charges dductibles.

Larticle 9.1 du CGI pose le principe de la dductibilit des frais gnraux de toute nature, des

dpenses de personnel, de main duvre, du loyer des immeubles dont la socit est locataire.

Pour tre admises en dduction du rsultat imposable, les dpenses engages doivent, dune

manire gnrale, procder dune dcision de gestion conforme lintrt social,

correspondre une charge effective, et tre appuyes de justifications suffisantes. Elles

doivent en outre se traduire par une diminution de lactif net de lentreprise. Ici on remarque

encore une fois de plus que llment fondamental mis en avant par le lgislateur pour

admettre ces charges en dduction est la diminution de lactif net .

Donc, contrario, les dpenses supportes ne seront pas admises dans les charges dductibles

si elles ont pour contrepartie lentre dun nouvel lment lactif. A ce titre, les dpenses

courantes dentretien et de rparation vont reprsenter le cot dacquisition dun lment

dactif lorsquelles augmentent de manire notable la valeur ou la dure probable dune

immobilisation. Dans lhypothse o cet lment est destin tre utilis durablement

comme moyen dexploitation, il sagit dune immobilisation. A dfaut, il doit tre inscrit en

stock. Ainsi seront immobiliser par exemple, des frais dinstallations tlphoniques ou

encore des frais dinstallations lectriques.

Ce quil faut fondamentalement retenir ici est quil y a une distinction, du point de vue fiscal,


.


entre frais gnraux et immobilisations35. Les frais gnraux (qui concourent la diminution

de lactif net) sont immdiatement dductibles du rsultat imposable et sont comptabiliser

dans les comptes de classe 6 (622-Locations et charges locatives, 624- Entretien, rparation et

maintenance,).

Or, les immobilisations (se traduisant avec lentre dun nouvel lment lactif) ne peuvent

tre dduites immdiatement, et feront lobjet damortissements suivant un plan

damortissement tabli en fonction de la dure dutilisation prvue. Elles sont comptabiliser

dans les comptes de classe 2.

Dans le cas o lentreprise dtient un immeuble par le biais dune location simple, ces frais

gnraux ne peuvent tre admis en dduction. En effet, ces frais vont incomber au propritaire

de limmeuble lou. Ce qui sera admis en dduction, cest bien videmment les locations et

charges locatives.

Mais dtenir un immeuble suivant un contrat de crdit-bail immobilier peut donner lieu une

dduction des frais gnraux. Lentreprise preneuse nest en effet pas encore, du point de vue

juridique propritaire. Cependant, le principe de la ralit conomique sur lapparence

juridique voudrait que les dpenses dentretien ou de rparation engager incombent

lentreprise preneuse.

Limmobilier dentreprise peut galement tre dtenu par une socit civile immobilire (SCI)

qui louera ensuite les locaux la socit dexploitation (SARL ou SA). Les loyers

constitueront une charge dductible pour la SARL ou la SA (comme lauraient t les

amortissements si limmeuble tait dtenu directement par la SARL). Toutefois, les frais

gnraux ne pourront tre dductibles pour lentreprise exploitante car tant des dpenses

devant tre engages par lentreprise propritaire, la SCI.

Sil sagit toujours, dune SCI ou dune entreprise individuelle quelconque, les frais ne seront

35 REBATTET Philippe, Prcis fiscal de limmobilier dentreprise, 2012, dition Lexis Nexis, page

176.


.


dductibles du rsultat imposable qu condition que limmeuble soit inscrit lactif du

bilan36.

Une entreprise peut aussi choisir de dtenir un usufruit temporaire de limmeuble. En sa

qualit dusufruitire, elle jouit de limmeuble et peut donc loccuper. Cela lui vite davoir

payer un loyer ; nanmoins, lentreprise pourra raliser tous les travaux damnagement

ncessaires au bon fonctionnement de limmeuble et ensuite les dduire.

A ct du principe de dductibilit des frais gnraux du rsultat imposable, il existe un autre

principe fiscal li la dtention dun immeuble par lentreprise : le principe de la dductibilit

des amortissements et provisions du rsultat imposable.

PARAGRAPHE 2 : Le principe de la dductibilit des amortissements et

provisions du rsultat imposable

Les immeubles btis acquis par lentreprise font partie de lactif immobilis et se dprcient

donc de manire irrversible avec le temps. Pour constater cette dprciation, la loi fiscale

permet aux entreprises de procder des amortissements et des provisions et de les dduire

du rsultat imposable. Lamortissement de ces immeubles va se faire suivant leur dure

dutilisation prvue.

En effet lamortissement dun actif immobilier constitue la rpartition systmatique de son

montant en fonction de son utilisation37.

Larticle 10 du CGI pose le principe de la dductibilit du rsultat imposable des

amortissements des actifs immobiliss y compris alors immobiliers. Selon cet article, Sont

admis en dduction les amortissements des biens dquipement effectus par lentreprise,

dans les limites de ceux qui sont gnralement admis daprs les usages de chaque nature

dindustrie, de commerce ou dexploitation, y compris ceux qui ayant t rgulirement

36SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra, Comptable, Systme Comptable OHADA, Le Praticien,

dition 2011, page 89.

37 LEREGLE Nicolas et autres, Immobilier de lEntreprise, Collection lImmobilier en

Perspectives, paru sous les ditions Economica , 2014, page 172.


.


comptabiliss en priode dficitaire, sont rputs diffrs au sens de larticle 16, dernier

alina.

De mme, la loi fiscale, travers cet article 10, admet galement en dduction les

amortissements relatifs aux immeubles lous suivant un contrat de crdit-bail38. Cela

sexplique notamment par le principe fiscal de la primaut de la ralit conomique sur

lapparence juridique.

Toutefois, chez le crdit bailleur, les amortissements relatifs aux biens donns en crdit-bail

ne sont pas admis en dduction des bnfices soumis limpt39.

Ne sont pas galement amortissables, en principe, les immeubles des marchands de biens, ds

lors quils revtent la nature de stocks et non dimmobilisations, ni les terrains. Il en est de

mme pour les immeubles dtenus par une entreprise suivant un contrat de location pure et

simple.

Pour une entreprise individuelle, il ne sera possible de procder des amortissements que si

limmeuble est inscrit lactif de son bilan.

Ce quil sera surtout important de retenir pour les amortissements est que le rglement n

05/CM/UEMOA du 28 juin 2013 portant rvision du SYSCOA a introduit un principe

nouveau en ce qui concerne les amortissements des actifs immobiliers : le principe de

lamortissement suivant lapproche par composants.

Suivant cette approche, il convient de distinguer les immobilisations dcomposables et celles

qui ne le sont pas. Les immeubles appartiennent en principe, la premire catgorie.

Les entreprises devront dsormais, en effet, dissocier le cot de revient des diffrents

lments constitutifs de leurs immobilisations corporelles dans le cas o ces lments

comportent des dures de renouvellement diffrentes (mthode damortissement par

38 Article 10 CGI () Les biens dquipement dont lamortissement est prvu au 1)

sentendent de ceux acquis par lentreprise, ainsi que de ceux lous par celle-ci dans le cadre

dun contrat de crdit-bail et inscrits lactif du bilan () .

39 Ibis idem


.


composants) et dfinir un plan damortissement distinct, en fonction de la dure prvisible

dutilisation de llment considr : pour la structure, dune part, et pour chacun des

composants identifis, dautre part.

En tout tat de cause, lamortissement devra cesser ds que limmeuble sort des lments

dactif de lentreprise.

Toujours, en ce qui concerne les immeubles, on sait quau plan comptable, les entreprises

peuvent procder des tests de dprciation lorsquil existe un indice de perte de valeur. Il

conviendra alors de comparer la valeur nette comptable de limmeuble avec sa valeur actuelle.

Si la valeur actuelle dtermine est notablement infrieure la valeur nette comptable, les

entreprises vont donc constater la dprciation en plus de lamortissement, pour ramener la

valeur comptable sa valeur actuelle. Ce qui constituera une provision pour perte.

De mme, lorsque lentreprise envisage de faire face certaines charges immobilires non

prvues et dont des circonstances particulires rendent probables, elle pourra aussi procder

une provision pour charges.

Ainsi, le CGI prvoit en son article 12.1 la dductibilit des provisions en ces termes : Sont

admises en dduction pour la dtermination du rsultat imposable : les provisions

constitues en vue de faire face des pertes ou charges nettement prcises et que les

vnements en cours rendent probables, condition quelles aient t effectivement

constates dans les critures de lexercice et figurent au relev des provisions prvu

larticle 31 .

Ce qui est clairement donc tabli par cette disposition est que les dotations de provisions pour

dprciation portant sur des immeubles doivent ncessairement remplir des conditions strictes

pour tre admises en dduction au plan fiscal.

Il faut enfin prciser que durant cette phase de dtention, diffrents impts locaux frapperont

galement les avoirs immobiliers de lentreprise.


.


SECTION 2 : Incidences de la dtention dun immeuble au regard des

impts locaux

Les incidences de la dtention ou de la gestion dun immeuble au regard des impts locaux

peuvent tre apprcies essentiellement deux niveaux.

Un premier niveau dapprciation renvoie la taxation aux diffrents impts fonciers : CFPB,

CFPNB, TEOM et surtaxe immobilire (Paragraphe 1). Le second niveau dapprciation

renvoie la taxation aux impts professionnels notamment la patente (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : La taxation aux diffrents impts fonciers : CFPB,

CFPNB, surtaxe foncire et TEOM

Les entreprises, tout comme les personnes physiques, sont assujetties par la loi fiscale des

contributions foncires en raison des immeubles quelles dtiennent. Ces dites contributions

sont assises, en fonction de ltat de limmeuble considr (immeuble nu, bti ou

insuffisamment bti), soit sur la valeur locative soit sur la valeur vnale. Elles sont aussi

perues au profit du budget des collectivits locales sngalaises et se rangent ainsi dans la

catgorie des impts dits locaux.

Naturellement, la plupart des immeubles dtenus par les entreprises sont des immeubles btis

et affects ncessairement des besoins normaux de production de biens ou de prestations de

services.

Ces immeubles seront frapps par la contribution foncire des proprits bties qui est un

impt assis sur leur valeur locative un taux de 7,5%40.

En effet, aux termes de larticle 283 du CGI : La contribution foncire des proprits bties

est perue au profit des collectivits locales. Elle est due sur les proprits bties telles que

maisons, fabriques, manufactures, usines et en gnral tous les immeubles construits en

maonnerie, fer et bois et fix au sol perptu

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