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UN PEUPLE - UN BUT - UNE FOI

P R I M A T U R E ------------------------

DIVISION ECONOMIQUE ET FINANCIERE --------------

SECTION IMPOTS ET DOMAINES ---------------CYCLE B

MEMOIRE DE FIN DE FORMATION

Présenté par :

M. Pape Malick SECK

Elève-Contrôleur

Sous la Direction de :

M. Abdoulaye GNINGUE

Inspecteur des Impôts et des Domaines

Chef de section de la fiscalité indirecte à la

Direction de la Législation des Etudes et du contentieux

Sujet :

« Dans la vie, on peut échapper à tout, sauf à la mort et à l’impôt »

ROOSEVELT

« La fiscalité ne parviendrait à se construire que dans le registre de l’exception »

COZIAN

« Qu’aucun jeune n’ait de craintes pour son avenir quelle que soit la voie qu’il

ait choisie, s’il travaille consciencieusement pendant chaque heure de la journée, il n’a pas à se

soucier de son résultat. Il peut être sûr de figurer un jour parmi les individus les plus

compétents de sa génération dans le domaine de son choix »,

WILLIAM JAMES

« Il y a une logique interne, propre au droit fiscal, même si elle paraît

déroutante dans le fonctionnement des textes et des régimes

particuliers. »

COZIAN

« On ne pourra réduire la pauvreté et apaiser la souffrance de beaucoup de nos

semblables sur la planète qu’avec une lutte farouche contre la fraude et l’évasion fiscale qui

tuent l’économie des pays du Sud »

B.OBAMA

UN PEUPLE - UN BUT - UNE FOI

P R I M A T U R E ------------------------

DIVISION ECONOMIQUE ET FINANCIERE --------------

SECTION IMPOTS ET DOMAINES ---------------CYCLE B

MEMOIRE DE FIN DE FORMATION

Présenté par :

M. Pape Malick SECK

Elève-Contrôleur

Sous la Direction de :

M. Abdoulaye GNINGUE

Inspecteur des Impôts et des Domaines

Chef de section de la fiscalité indirecte à la

Direction de la Législation des Etudes et du contentieux

Sujet :

« Dans la vie, on peut échapper à tout, sauf à la mort et à l’impôt »

ROOSEVELT

« La fiscalité ne parviendrait à se construire que dans le registre de l’exception »

COZIAN

« Qu’aucun jeune n’ait de craintes pour son avenir quelle que soit la voie qu’il

ait choisie, s’il travaille consciencieusement pendant chaque heure de la journée, il n’a pas à se

soucier de son résultat. Il peut être sûr de figurer un jour parmi les individus les plus

compétents de sa génération dans le domaine de son choix »,

WILLIAM JAMES

« Il y a une logique interne, propre au droit fiscal, même si elle paraît

déroutante dans le fonctionnement des textes et des régimes

particuliers. »

COZIAN

« On ne pourra réduire la pauvreté et apaiser la souffrance de beaucoup de nos

semblables sur la planète qu’avec une lutte farouche contre la fraude et l’évasion fiscale qui

tuent l’économie des pays du Sud »

B.OBAMA

La fiscalité de l’immobilier de l’entreprise

.

PAPE MALICK SECK/ MEMOIRE ENA/ IMPOTS ET DOMAINES/ CYCLE B/ 2013-2015 1

Au nom de DIEU, le clément, le miséricordieux, le Tout-Puissant;

Au nom du Prophète Mohammed (PSL) ;

Je dédie ce modeste travail :

A ma mère Yacine Sarr, celle qui m’a toujours compris, soutenu, choyé et aimé.

Je prie Dieu pour qu’il nous accorde longue car j’ai encore tant et tant de choses

à accomplir pour toi. Je t’aime du fond du cœur maman chérie ;

A mon père Mamadou Lamine, celui qui n’a jamais ménagé aucun effort pour le

succès de mes études, pour m’inculquer les meilleures valeurs au monde : le

courage, la dignité, le travail, l’amour de la famille. A toi Papa je promets de

tenir le flambeau haut tout en priant Dieu d’exaucer tous les souhaits que je

nourris à ton endroit ;

A tous mes frères et sœurs : Ibrahima, Mohammed, Ndeye Coumba, Gnilane,

Soukeyna, Ndeye Yaram. Je vous aime tous et je me battrai pour vous ;

A mes grands-parents Yaram et Yabsa Diagne qui m’ont aimé plus que tout

dans leur vie ;


.


A mon oncle Ibrahima Seck qui, depuis mon enfance, a été pour moi un soutien

indéfectible et un ami sincère. Merci beaucoup à toi Père Iba. Que Dieu nous

laisse longue vie pour que je puisse exaucer tous les souhaits que je nourris à ton

endroit ;

A tous les membres de ma famille pour leur soutien ;

A mon regretté défunt ami Souleye Faye KIZITO. Bro, comme tu m’appelais si

tendrement, tu as laissé un vide immense derrière toi. Tu me manqueras à jamais

dans ma vie, mais je me réjouis de pouvoir me rappeler des bons moments qu’on

a passés ensemble. Sache aussi que je n’oublierai jamais ce que tu me disais: «

bats toi bro, ne t’incline jamais devant personne, tu peux tout devenir si tu as la

volonté ». Merci bro ;

A mon ami et frère Ameth Lamine Babou avec qui j’ai partagé deux longues

années de galère, de succès, de découvertes, de combats. Que le chemin fut long.

Merci mon pote ;

A mon meilleur ami et frère Mamadou Saïd Wade, avec qui le succès dans la

galère a toujours été notre crédo ;


.


A Abdoulaye Wade, ancien Président de la République du Sénégal, qui après

mon sacre au Concours Général 2011, a tout fait pour que je fasse les meilleures

études possibles et n’y a ménagé aucun effort. Merci Mame Wade ;

A tous mes amis et anciens camarades du Lycée Seydina Limamou Laye de

Guédiawaye et particulièrement à Ngor Ndour « LN6 », Oumar Dia « le New

Yorkais », Abdoulaye Diop, Ababacar ka « Al Oustaz », Doundé Diallo,

Moustapha Syll, Mbacké Seye, Fallou Seye, Fatou Saliou Diop, Ousmane

Dieng, Bocar Ndiaye, Aladji Mame Seydou Ba ZEi, Aladji Baba, Aladji Papa

Tekh Mbaaye, Bass Teranga, Joe Ndoganim pour ne citer qu’eux. Avec vous

j’ai passé des moments inoubliables qui sans doute, ont participé à forger

l’homme que je suis aujourd’hui ;

A tous mes camarades de la 2nd S1A, de la Première S1B et de la TS2G du lycée

Seydina Limamou Laye de la promo 2011 ;

A tous mes amis et anciens camardes de l’Université Gaston Berger de Saint-

Louis (Sanar) et particulièrement à Abdou ka KJ, Bassirou Gaye, Abdoulaye

Diouf, Mounirou Ndiaye, Diodio Laye Diop, Ramatoulaye Sarr, Abou Jean

Louis, Tapha Kagny. Avec vous, j’ai compris que l’Université est aussi une

famille ;

A tous mes amis et camarades de l’Ecole Nationale d’Administration et

particulièrement à Ousmane Diagne, Papa Malick Dione « Gaindé », Mamadou

Touré, Alioune Wade, Badou Seck, Babacar Diop, Hamdy Seck, El Hadji


.


Ndiogou Diallo, Ababacar Wade, Alassane Diaw, Chérif Dieh Aidara, Mava

Diop, Mara Seck, Abdoulaye Sene, Mouhamed Moussa Soumbounou, Cheikh

Matar Fall, Mada Sarr, Khady Mbaye pour ne citer qu’eux. Le chemin fut long

et difficile mais sans vous, ce serait encore pire chers potes. Merci.

A tous mes anciens professeurs de collège et particulièrement à MM. Koïta et

Diop et Diallo ; du lycée Limamou Laye et particulièrement MM. Sarr, Thiao,

Niang, Kane, Diallo, Gueye, Songué Diouf pour ne citer qu’eux. Merci

beaucoup à vous ;

A tous mes camarades de l’ENA, particulièrement ceux de la section Impôts et

Domaines ;

A tout le peuple sénégalais, fier dans mon sang, dans mon corps et dans tout

mon esprit de partager une même nation avec vous. Puisse Dieu nous aider à

vous servir dignement ;

.


.


Je tiens à remercier dans le cadre de ce mémoire :

Mes encadreurs MM. Abdoulaye GNINGUE, Inspecteur des Impôts et des

Domaines, chef de la section fiscalité indirecte à la Direction de la Législation,

des Etudes et du Contentieux et M. Magueye BOYE, Inspecteur des Impôts et

des domaines à la Direction du renseignement et du contrôle fiscal, qui, malgré

toutes leurs obligations professionnelles ont tenu à m’épauler pour le succès de

ce travail et n’y ont vraiment ménagé aucun effort. Merci beaucoup chers

anciens pour la disponibilité ;

A mon ami et frère, l’élève Inspecteur des Impôts et des Domaines Mamadou

Touré pour les conseils précieux, orientations et relecture du mémoire. Merci

bro « jeune momo » ;

A Pape Samba COULIBALY, Contrôleur des Impôts et des Domaines au CSF

de Pikine-Guédiawaye, pour les conseils avisés et la relecture du mémoire ;

A tous mes formateurs de l’ENA pour la qualité de la formation ;

A tous mes condisciples de l’ENA, particulièrement ceux de la section Impôts et

Domaines ;

A tout le personnel administratif de l’Ecole Nationale d’Administration.


.


LISTE DES SIGGLES ET ABREVIATIONS

ANSD : Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie

BCEAO : Banque Centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest

BIC : Bénéfices Industriels Commerciaux

CGI : Code Général des Impôts

CFPB : Contribution Foncière des Propriétés Bâties

CFPNB : Contribution Foncière des Propriétés Non Bâties

DPEE : Direction de la Prévision et des Etudes Economiques

IR : Impôt sur le Revenu

IS : Impôt sur les Sociétés

MEDES : Mouvement des Entreprises Du Sénégal

MEDEF : Mouvement des Entreprises De France

MEF : Ministère de l’Economie et des Finances

OCDE : Organisation pour la Coopération et le Développement Economique


.


SA : Société Anonyme

SARL : Société Anonyme à Responsabilité Limitée

SCI : Société Civile Immobilière

SYSCOA : Système Comptable Ouest Africain

TEC : Tarif Extérieur Commun

TEOM : Taxe d’Enlèvement des ordures Ménagères

TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée

UEMOA : Union Economique Monétaire Ouest Africaine


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AVANT-PROPOS

« Qu’aucun jeune n’ait de craintes pour son avenir quelle que soit la voie qu’il ait choisie, s’il travaille

consciencieusement pendant chaque heure de la journée, il n’a pas à se soucier de son résultat. Il peut être

sûr de figurer un jour parmi les individus les plus compétents de sa génération dans le domaine de son

choix »,

William James, Sociologue américain.

Cette affirmation ne peut que nous conforter à persister et à demeurer perspicace dans la voie

fiscale qui est désormais la nôtre.

Le Sénégal est un pays qui a accédé à l’indépendance en 1960, après une longue période de

colonisation notamment par la France. Pour se construire et s’inscrire dans une dynamique de

développement, les dirigeants de l’époque ont très tôt fait le choix de miser entre autres sur

une Administration forte, efficiente, et durable qui sera au service des citoyens. Ainsi, en

1976, l’Ecole nationale d’Administration et de Magistrature a été créée (inaugurée par le

Président Senghor le 11 Février 1976). Cette école, pour des raisons d’adaptation aux

contextes et défis nouveaux qui interpellent les gouvernements africains et notamment

sénégalais va être, avec le décret 92-1614 du 20 Novembre 1992, divisée en deux : l’Ecole

nationale d’Administration et le Centre de Formation judiciaire.

En 2011, les pouvoirs publics, pour rendre la formation plus efficace et mieux adaptée aux

exigences des Administrations publiques modernes, vont prendre un nouveau décret pour

réorganiser l’Ecole nationale d’Administration. Il s’agit du décret 2011-1704 du 06 Octobre

2011 portant création de l’Ecole nationale d’Administration (ENA) et fixant ses règles

d’organisation et de fonctionnement.

Ce texte précité, prévoit qu’au cours de la formation, chaque élève de l’ENA doit rédiger un

mémoire de fin d’études dont le thème aura un intérêt certain pour son Administration future.

Nous avons ainsi, suivant une liste de sujets que nous a proposé la Direction Générale des

Impôts et Domaines, choisi, avec le conseil avisé de nos prédécesseurs de porter notre


.


réflexion sur la fiscalité de l’immobilier de l’entreprise. Ce thème, d’une banalité certaine (si

l’on se fie aux termes de son libellé), est pourtant jusqu’ici très peu exploré par les théoriciens

et praticiens du droit fiscal sénégalais.

En effet, les réflexions quant à l’immobilier ont surtout porté dans les pays de langue

française comme au Sénégal, sur l’économie de l’immobilier.

La rédaction de ce mémoire, surtout pour un élève du Cycle B (qui n’en a jamais rédigé), est

d’une complexité certaine. Mais, fort heureusement, nous avons été épaulé par des encadreurs

chevronnés et disponibles, qui vraiment, n’ont ménagé aucun effort pour le succès de ce

modeste travail : je voudrais nommer mes deux maitres M. Abdoulaye Gningue et M.

Magueye Boye. Je vous remercie du fond du cœur chers amis et frères.

Ce travail de mémoire a surtout consisté à dégager les grands principes qui régissent la

fiscalité de l’immobilier de l’entreprise au Sénégal et à faire un petit diagnostic économique

quant à l’impact de celle-ci sur la compétitivité et la productivité de nos entreprises. De temps

en temps, l’étude a fait référence au droit fiscal français soit pour des raisons de comparaison,

ou pour expliciter les éléments dont certains aspects ont été réglés par la législation, la

jurisprudence ou la doctrine françaises si l’on sait notamment que notre droit fiscal est

d’inspiration française.


.


SOMMAIRE

INTRODUCTION GENERALE……………………………………………12

PREMIERE PARTIE : LA CONSTITUTION (ACQUISITION ET DETENTION)

DU PATRIMOINE IMMOBILIER : LE REGIME FISCAL APPLICABLE A

L’IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE……………………………………….19

CHAPITRE 1 : LES REGLES APPLICABLES EN MATIERE D’ACQUISITION

D’UN IMMEUBLE PAR L’ENTREPRISE………………………………………21

SECTION 1 : Incidences de l’acquisition d’un immeuble au regard de la fiscalité

directe…………………………………………………………………………….. 21


indirecte et des droits d’enregistrement………………………………………… 27

CHAPITRE 2 : LES REGLES APPLICABLES DURANT LA PHASE DE

DETENTION (OU DE GESTION) D’UN IMMEUBLE PAR L’ENTREPRISE...32

SECTION 1 : Incidences de la détention d’un immeuble au regard de la fiscalité

directe………………………………………………………………………………32

SECTION 2 : Incidences de la détention d’un immeuble au regard des impôts

locaux…………………………………………………………………………….. 38

DEUXIEME PARTIE : L’EXTERNALISATION DU PATRIMOINE

IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE : LE REGIME FISCAL APPLICABLE LORS

DE LA CESSION D’IMMEUBLES PAR L’ENTREPRISE…………………… 44


.


CHAPITRE 1 : LES CONSEQUENCES FISCALES DE LA CESSION

D’IMMEUBLES PAR L’ENTREPRISE EN MATIERE DE FISCALITE

DIRECTE………………………………………………………………………… 46

SECTION 1 : Le traitement fiscal des plus-values immobilières au regard de des

impôts sur le bénéfice (l’IS ou de l’IR)……………………………………………46

SECTION 2 : Le traitement fiscal des frais de cession au regard des impôts sur le

bénéfice (l’IS ou de l’IR)………………………………………………………….52



INDIRECTE ET DE DROITS D’ENREGISTREMENT…………………………56

SECTION 1 : Le mécanisme de régularisation en matière de TVA…………… 56

SECTION 2 : Le traitement fiscal des plus-values immobilières au regard des droits

d’enregistrement………………………………………………………………….. 60

CONCLUSION GENERALE…………………………………………………. 66


.


« L’immobilier de l’entreprise est aujourd’hui un grand sujet, au cœur de bien des enjeux

de compétitivité, de développement durable en même temps que de qualité de vie des

salariés, de création d’emploi pour de nouveaux services et de nouvelles activités. Il est

donc souhaitable qu’une littérature se développe et s’enrichisse pour accompagner les

évolutions, partager les savoir-faire, renforcer les compétences et, en fin de compte,

soutenir la transformation performante de l’économie. La littérature anglo-saxonne est

déjà abondante, le mouvement commence enfin à s’accélérer en France 1».

Cette affirmation de Guy Marty témoigne à suffisance l’importance que les théoriciens et

praticiens du droit fiscal sénégalais doivent désormais accorder à l’étude de l’immobilier de

l’entreprise.

En effet, depuis la fameuse crise des subprimes2 de 2007-2008, le monde entier s’est rendu

compte de l’ampleur que pouvait prendre le phénomène immobilier. Et s’en est ainsi suivi un

vaste mouvement de réflexion sur les enjeux économiques de l’immeuble et la nécessité de

régulation et de réglementation du secteur immobilier par les Etats.

Ce mouvement n’a pas épargné un pays comme le Sénégal où les pouvoirs publics ont eu à

mener des études intéressantes sur les investissements immobiliers dans la région de Dakar

surtout3.

Malgré tout cet intérêt suscité par le phénomène immobilier durant toute cette période, l’on a

peu songé à étudier l’immobilier de l’entreprise. Or, il fallait peut-être commencer par bien

comprendre l’immobilier de l’entreprise, en d’autres termes qu’est ce qui peut expliquer que

les entreprises s’attachent aux avoirs immobiliers ou s’obligent à en détenir ? Cet intérêt que

1 MARTY Guy, texte intitulé Immobilier et productivité dans l’ouvrage Immobilier de

l’Entreprise, Collection l’Immobilier en perspectives, édition ECONOMICA, 2014.

2 Crise née d’un système de prêts immobiliers hypothécaires mis en place par Fannie Mae et

Freddy Mac aux Etats-Unis.

3 MEF/DPEE, Existe-t-il une bulle immobilière à Dakar ? , 2008.


.


l’entreprise porte à ses biens immobiliers n’est certes pas nouveau, mais on semble assister à

une forme nouvelle de valorisation du patrimoine immobilier.

L'immobilier de l'entreprise, c'est à la fois le cadre de travail et un enjeu économique. En

effet, les frais immobiliers (frais généraux relatifs aux immeubles), représentent souvent, pour

beaucoup d’entreprises, le deuxième poste de dépenses, après les salaires.

On assiste donc logiquement à une professionnalisation de la fonction immobilière (surtout

chez les grandes entreprises) avec les activités de property management (gestion des

locations, réalisation de travaux...) de facility management (maintenance des immeubles et

des installations) et d'asset management (allocation d'actifs, arbitrages...). Ces activités sont

généralement confiées à un responsable unique chargé d'harmoniser l'évolution du parc

immobilier avec les besoins futurs, de mettre en oeuvre cette harmonisation sous forme de

cession, d'acquisition, de résiliation de baux ou de prise à bail, de construction ou de

rénovation, et de contrôler et de réduire les coûts d'exploitation et de maintenance.

Trouver un local pour exercer son activité, cette obligation pèse donc sur toutes les

entreprises. Non seulement les besoins sont variables (bureaux, centres commerciaux, zones

industrielles, etc), mais les satisfaire commande l'immobilisation de fonds importants.

Faut-il louer, acheter ou faire construire ? Toutes ces solutions sont bonnes pourvu que

l'entreprise ait identifié sa stratégie afin d'optimiser sa gestion et de réduire ses coûts4,

Et de plus en plus maintenant, à côté des immeubles d’exploitation (bâtiments administratifs,

outillages de production…), les entreprises détiennent des immeubles de placement

(immeubles donnés en location), sans doute du fait des possibilités de fructification réelles qui

existent dans le secteur immobilier..

Du point de vue économique toujours, l’immeuble présente des fonctions diverses qui le

rendent indispensable pour la réalisation des objectifs d’une entreprise. Que l’entreprise soit

propriétaire ou utilisatrice l’immeuble lui permet :

4 AMOYEL Guy et autres, immobilier de l’entreprise, propos de présentation de l’ouvrage, édition

Delmas, avril 2007.


.


- d’asseoir son image et son identité : certaines entreprises sont souvent plus ou moins

assimilées à leur immeuble ou adresse (SONATEL, TIGO, TOTAL, Sococim,

Cimenterie Dangote..) ;

- d’être présent sur le marché : une adresse physique est la façon la plus évidente de

signifier une volonté d’implantation durable sur un marché (en y visant sa plaque par

exemple) ;

- de répondre à ses obligations légales ou réglementaires de « domiciliation » : un siège

social suppose un immeuble doté d’une adresse (c’est d’ailleurs l’un des critères de

détermination du domicile fiscal des personnes morales au Sénégal) ;

- d’accueillir ses salariés : accueillir mais aussi conserver ses salariés. L’immeuble n’est

pas simplement un lieu de travail, il a vocation aussi à être un centre de gravité, un

espace d’appartenance qui est approprié par les salariés.

- de protéger sa Recherche&Développement et se protéger : c’est le concept de la

protection de l’entreprise par son immeuble.

Toutes ces fonctions décrites sont si importantes que même les entreprises qui officient sur le

web (Expat Dakar, kaymu…) sont obligées, pour des raisons commerciales, de détenir des

immeubles car étant nécessaire au marketing, à la visibilité, et à certaines transactions.

L’entreprise peut choisir de détenir un patrimoine immobilier de trois façons :

- une détention en direct : biens immobiliers, patrimoine professionnel et patrimoine

privé se confondent ;

- une détention via l'entreprise : le patrimoine immobilier est inscrit au bilan de

l'entreprise et fait partie de son patrimoine professionnel ;

- l’apport de ce patrimoine par une société juridiquement indépendante (type SCI)

intermédiaire entre le patrimoine immobilier et le patrimoine professionnel5.

Cependant les biens immobiliers ont toujours été considérés par beaucoup d’économistes

(surtout par Keynes6) comme un signe de richesse extérieure, de bon goût, de puissance en

5 Cette dernière option présente l’avantage de séparer juridiquement, comptablement et

fiscalement patrimoine immobilier et patrimoine professionnel

6 KEYNES John Maynard, Théorie Générale de l’intérêt, de l’emploi et de la monnaie


.


somme7 et par conséquent les Etats doivent « lourdement » les imposer. Au Sénégal, les

avoirs immobiliers détenus par les entreprises sont soumis à diverses impositions.

La fiscalité immobilière observée dans notre pays est, semble-t-il, assez dense et n’est pas

sans incidences sur la compétitivité et la productivité des entreprises, et par ricochet sur

l’économie.

En effet les actifs immobiliers occupent sans doute une place primordiale dans la part d’actifs

de bon nombre des entreprises du pays8. En France par exemple, une étude menée en 2000 a

démontré que la valeur de la plupart des entreprises cotées du CAC 409 était constituée d’au

moins 50% des actifs immobiliers qu’elles détenaient10. Ceci témoigne encore plus de

l’importance à accorder à l’étude des aspects fiscaux de l’immobilier de l’entreprise et en

enrichir ainsi la littérature, pour ne pas dire la doctrine.

La maitrise des règles fiscales qui s’appliquent à l’immobilier de l’entreprise doivent donc

nécessairement être d’une grande utilité aussi bien pour les acteurs économiques que pour les

théoriciens et praticiens du droit fiscal sénégalais. Précisons justement qu’au Sénégal, la

fiscalité de l’immobilier de l’entreprise est régie par le Code Général des Impôts, c’est donc le

régime fiscal de droit commun, mis à part quelques cas spécifiques forts importants que nous

traiterons avec beaucoup d’intérêt.

La fiscalité étant en effet, définie comme l’ensemble des règles et lois fiscales applicables

dans un territoire donné, ou encore l'ensemble de la législation et réglementation en vigueur

en matière fiscale, des mesures et pratiques relatives à l'administration fiscale et aux

7 Ibis idem, page 51.

8 MEF/DEP, Existe-t-il une bulle immobilière à Dakar ? , 2008.

9 CAC 40 est la bourse de Paris

10 KELBERG Dorian (Délégué général de la fédération des Sociétés Immobilières et Foncières),

Immobilier de l’Entreprise, Préface, collection l’Immobilier en perspectives, édition ECONOMICA,

2014.


.


prélèvements fiscaux et des autres prélèvements obligatoires11. C’est ce qui définit les

mécanismes et modalités d’impositions, d’exonérations ou encore d’exemptions.

L’immeuble est un terme réduit par le langage quotidien à la désignation d’un bâtiment

urbain. Mais dans le langage juridique, le mot désigne un ensemble de biens et de droits.

Juridiquement, il s’agit d’un bien non susceptible d’être déplacé (sol, arbre, bâtiment,

composante fixée de manière permanente). Sont alors considérés comme immeubles les

terrains construits ou non construits, les bois et les édifices avec ou sans étage. Ce sont aussi

tous les biens que la loi confère la qualification d’immeubles. Et tout bien qui n’est pas

immeuble est un meuble, selon la distinction posée par l’article 516 du code civil français. Un

bien immeuble est tellement important que toute personne qui en est propriétaire est protégée

par la constitution sénégalaise du 22 janvier 2001 en son article 1512.

Une entreprise est quant à elle définie comme une organisation ou une unité institutionnelle,

mue par un projet décliné en stratégie ou en politiques et plans d'action, dont le but est de

produire et de fournir des biens ou des services à destination d'un ensemble de clients ou

usagers et d’en tirer le maximum de profits. C’est une entité ayant vocation à exercer une

activité de production, de transformation, de distribution de biens et de prestations de services

ou de certaines de ces fonctions indépendamment de la nature des biens ou des services ou de

la qualité ou du statut de celui qui exerce cette activité. La finalité de l'activité économique est

de réaliser des bénéfices ou des économies13.

Pour ce faire :

- l'entreprise s'organise, fait appel, mobilise et consomme des ressources (matérielles,

humaines, financières, immatérielles et informationnelles) ; ce qui la conduit à devoir

11 COZIAN Maurice repris par BEBOISSY Florence, précis de fiscalité des entreprises, édition Lexis

Nexis, 2012, page 4.

12 Le droit de propriété est garanti par la présente constitution. Il ne peut y être porté atteinte

que dans le cas de nécessité publique légalement constatée, sous réserve d’une juste et préalable

indemnité.

13 Rapport Décembre 2006 sur l’état des lieux des législations fiscale et sociale des entreprises

au Sénégal qui reprend la loi 94-69 du 22 aout 1969 fixant le régime d’exercice des activités

économiques au Sénégal.

https://fr.wikipedia.org/wiki/Organisation

https://fr.wiktionary.org/wiki/unit%C3%A9

https://fr.wikipedia.org/wiki/Projet

https://fr.wikipedia.org/wiki/Strat%C3%A9gie

https://fr.wikipedia.org/wiki/Client_(%C3%A9conomie)


.


coordonner des fonctions (qui sont des expertises ou des compétences) fonctions achat,

commerciale, informatique, immobilière etc

- l'entreprise exerce son activité dans le cadre d'un contexte précis auquel elle doit s'adapter :

un environnement plus ou moins concurrentiel, une filière technico-économique caractérisée

par un état de l'art, un cadre socio-culturel et réglementaire spécifique ;

- l'entreprise peut se donner comme objectif de dégager un certain niveau de rentabilité, plus

ou moins élevés.

Ainsi donc l’étude de ce sujet revêt indéniablement un intérêt capital qui est à la fois

théorique et pratique.

En effet, d’une part, il s’agira pour les théoriciens du droit fiscal sénégalais d’apporter une

plus-value à la réflexion qui se développe de plus en plus autour de l’immobilier de

l’entreprise dans les pays de langue française (surtout en France).

D’autre part, il s’agira pour les acteurs économiques de bien comprendre toutes les

implications fiscales relatives à la détention ou la gestion d’avoirs immobiliers, pour sans

doute mieux optimiser. En cela, Philippe Rebattet disait « pour les entreprises il est clair que

la fraude s’apparente au mot pourquoi pas et l’optimisation s’apparente au mot toujours »14.

Au-delà des acteurs économiques (entrepreneurs, comptables, investisseurs), il y a également

les praticiens du droit fiscal qui pour des raisons de sécurisation budgétaire et de performance

économique de l’Etat sénégalais dans un contexte de PSE (Plan Sénégal Emergent), doivent

eux aussi s’intéresser à l’immobilier de l’entreprise du fait notamment de l’importance de ce

secteur en termes d’enjeux financiers.

La problématique essentielle que nous impose l’étude d’un tel sujet est : quelles sont les

modalités d’impositions relatives à l’immobilier de l’entreprise ? En d’autres termes quels

sont les différents impôts ou taxes auxquels l’entreprise sénégalaise est assujettie de

l’acquisition à la cession d’un immeuble, en passant bien sûr par la phase de détention ou de

gestion ? Le code fiscal prévoit-il des modalités de déduction pour certains impôts liés à la

détention d’un immeuble ? Existe-t-il des exonérations et s’accompagnent-elles d’un régime

14 REBATTET Philippe, Précis fiscal de l’immobilier de l’entreprise, édition Lexis Nexis, 2014,

page 31.

https://fr.wikipedia.org/wiki/Coordination_(organisationnelle)

https://fr.wikipedia.org/wiki/Fonction


.


dérogatoire ? Existe-t-il des incidences fiscales liées à l’inscription ou non à l’actif du bilan

de l’immeuble par l’entreprise individuelle ?

Voilà en substance ce qui constituera tout au long de cette étude le trame de fond de notre

réflexion sur la fiscalité de l’immobilier de l’entreprise.

En effet, les règles fiscales applicables à l’immobilier de l’entreprise diffèrent selon qu’il

s’agisse d’une acquisition, de la période de détention ou de gestion et enfin s’il intervient une

cession ou vente. Il demeure bien sûr évident que la fiscalité sera beaucoup plus dense durant

la phase de détention ou de gestion de l’immeuble (car étant phase la plus importante de la vie

d’un immeuble).

D’abord, lors de l’étape d’acquisition d’un immeuble par l’entreprise, surviennent des

incidences aussi bien qu’au regard de la fiscalité directe qu’au regard de la fiscalité indirecte

et des droits d’enregistrement.

Ensuite, durant la phase de détention, les incidences fiscales se présenteront surtout au regard

de la fiscalité directe et celui des impôts locaux.

Enfin lorsqu’intervient l’externalisation du patrimoine immobilier à savoir la cession,

surviendront des conséquences en matière de fiscalité directe d’une part et en matière de

fiscalité indirecte et de droits d’enregistrement d’autre part.

En tout état de cause il nous faut retenir que la fiscalité sera très présente (qu’il s’agit de la

fiscalité directe, de la fiscalité indirecte et des droits d’enregistrement) durant toutes les

étapes de la vie de l’immobilier de l’entreprise.

La constitution du patrimoine immobilier (acquisition et détention) de l’entreprise est soumise

à certaines règles fiscales, générales comme spécifiques (Première Partie). Il n’en demeurera

pas moins en ce qui concerne l’externalisation (cession ou vente) de ce patrimoine

immobilier (Deuxième Partie).


.


PREMIERE PARTIE :

LA CONSTITUTION (ACQUISITION ET

DETENTION) DU PATRIMOINE

IMMOBILIER : LE REGIME FISCAL

APPLICABLE A L’IMMOBILIER DE

L’ENTREPRISE


.


Dans tous les secteurs de la vie économique et sociale, l’immeuble est un enjeu fondamental

de productivité15. Et ceci est d’autant plus réel pour les entreprises. En effet, l’immeuble,

objet de valorisation, présente pour l’entreprise un espace de production de ses biens et

services mais aussi de protection de sa valeur ajoutée.

Les entreprises ont très tôt compris que la détention ou l’occupation d’un immeuble constitue

un enjeu stratégique de premier plan à la fois pour leur positionnement, pour leur attractivité

et pour leur développement16.

Aucune entreprise ne peut donc (en principe) exister ou fonctionner sans disposer d’avoirs

immobiliers.

L’acquisition d’un immeuble représente ainsi un investissement économique et financier fort

important, s’inscrivant le plus souvent, dans une stratégie à long terme.

A cet égard, il conviendra de distinguer les immeubles d’exploitation et les immeubles de

placement. Un immeuble d’exploitation est une immobilisation corporelle détenue par une

entreprise pour être utilisée dans la production ou la fourniture de biens et services ou à des

fins administratives17. Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain, bâtiment ou

les deux), détenu par le propriétaire pour en tirer des loyers ou pour en valoriser le capital ; il

n’est pas détenu pour être vendu dans le cadre de l’activité ordinaire18.

La fiscalité va dans ce cas demeurer présente dans toutes les phases de la vie d’un immeuble

(acquisition, détention et cession) d’une entreprise. Et il faut dire que le traitement fiscal des

actifs immobiliers est une question complexe qui implique une analyse à la fois comptable,

juridique et patrimoniale.

15 KEYNES John Maynard, Livre I,II,III de la Théorie Générale de l’Emploi, de l’intérêt et de la

Monnaie, page 77.

16 LEREGLE Nicolas et autres, Immobilier de l’Entreprise, Collection l’Immobilier en

Perspectives, paru sous les éditions « Economica », 2014, page 12.

17 Norme IAS 16 des normes IFRS (normes comptables internationales)

18 Norme IAS 40 des normes IFRS (normes comptables internationales


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Cette situation factuelle justifie à suffisance l’importance que le législateur fiscal accorde à la

présence d’immeubles dans le patrimoine de l’entreprise19. A cet effet un encadrement

juridique rigoureux a été prévu. Ce dernier peut être appréhendé à un double niveau.

En effet à côté des règles applicables en matière d’acquisition d’un immeuble par l’entreprise

(Chapitre 1), le législateur fiscal a prévu dans le processus d’encadrement de l’immobilier

d’entreprise, des règles applicables durant la phase de détention de l’immeuble (chapitre 2)

CHAPITRE 1 : Les règles applicables en matière d’acquisition d’un

immeuble par l’entreprise

L’acquisition d’un immeuble constitue un événement économique majeur pour l’entreprise,

quelle que soit par ailleurs sa nature juridique. Elle ne peut exister ou procéder à son

exploitation normale sans acquérir des immeubles. L’entreprise, en effet, dans le cadre de ses

activités économiques, procède à des investissements immobiliers (acquisition) plus ou moins

lourds.

Cette acquisition n’est pas sans incidences financières, notamment fiscales pour l’entreprise.

D’une part les incidences de l’acquisition d’un immeuble sont constatables au regard de la

fiscalité directe (Section 1). D’autre part les incidences se retrouvent en matière de fiscalité

indirecte (Section 2).

SECTION 1: Incidences de l’acquisition d’un immeuble au regard de

la fiscalité directe

L’incidence de l’acquisition d’un immeuble au regard de la fiscalité directe peut être

appréciée essentiellement à deux niveaux.

19 Loi 82-07 du 30 juin 1982 relative aux activités de promotion, de transaction et de gestion

immobilières.


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Un premier niveau d’appréciation renvoie à la déductibilité des frais « directs » d’acquisition

du résultat imposable (Paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation concerne la

déductibilité des frais financiers du résultat imposable (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1: Le principe de déductibilité des frais « directs »

d’acquisition du résultat imposable

L’immobilier comme nous l’avons dit plus haut, tient une place particulière dans l’entreprise,

notamment de par la valeur qu’il peut représenter et la diversité de ses utilisations possibles.

L’acquisition d’un immeuble est donc un acte de gestion que l’on pourrait qualifier de

normal. A cet égard, tous les frais ou charges qui concourent à la diminution de l’actif net et

qui sont engagés dans l’intérêt social de l’entreprise, doivent en principe être déductible du

résultat imposable20.

Cependant les frais d’acquisition ne suivent pas strictement le même régime fiscal, selon qu’il

s’agisse d’un immeuble bâti (amortissable) ou d’un terrain (non amortissable).

Par frais directs d’acquisition d’un immeuble, on entend, du point de vue fiscal, outre le prix

d’acquisition, les frais qui s’incorporent nécessairement au coût de revient de l’ensemble, dès

lors qu’ils sont engagés pour la mise en état d’utilisation du bien.

Sont donc concernés pour les immeubles bâtis (amortissables), une première catégorie de frais

dont la déductibilité se fera sur plusieurs exercices par le biais de l’amortissement, à savoir les

salaires, matériaux, travaux entrainant une modification durable de la configuration d’un

terrain, honoraires versés aux géomètres, des coûts de préparation d’un site et des frais de

démolition nécessaires à la construction d’un bâtiment entre autres.

Il sera nécessaire de préciser qu’en France, si des travaux d’aménagement d’un terrain destiné

à recevoir une construction sont effectués par le cédant avant la vente, les frais y afférents

incorporent le coût d’acquisition du terrain lui-même et ne donneront donc pas lieu à des

20 Article 8.II de la loi 2012-31 modifiée portant Code général des Impôts


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amortissements21. Cette jurisprudence pourrait être inspiratrice pour les praticiens du droit

fiscal si des cas similaires se présentent au Sénégal.

La deuxième catégorie concerne les frais qui se répètent à chaque fois qu’il y a acquisition

d’un nouvel immeuble (bâti ou non bâti) et devant être supportés par le nouvel acquéreur. Il

s’agit surtout, des droits d’enregistrement et de publicité foncière et des honoraires versés au

notaire.

Ils étaient comptabilisés dans les comptes de charges concernés avant d’être immobilisés au

débit du compte « 202 Charges à répartir sur plusieurs exercices ». En contrepartie il

convenait de créditer le compte « 781 Transfert de charges d’exploitation ».

Mais, le référentiel du SYSCOA modifié22 a consacré la suppression des charges

immobilisées, justifiée par le fait qu’elles ne répondent pas à la définition actuelle d’un actif.

En effet au regard des normes IFRS23, un actif ne doit figurer dans le bilan que lorsqu’il sera

probable d’en tirer des avantages économiques futurs et lorsque sa valeur peut être mesurée

de manière fiable.

Ces frais seront compris dans les charges de l’exercice au cours duquel ils ont été engagés,

suivant notamment le principe comptable de spécialisation des exercices.

Lorsque l’immeuble est acquis par le biais d’une location simple ou d’un contrat de crédit-

bail24, les charges locatives (loyers mensuels pour une location simple et redevances de

crédit-bail pour le crédit-preneur) y afférentes sont elles aussi déductibles du résultat

imposable.

21 Arrêt Cour administrative d’appel de Bordeaux du 11 juin 1992

22 Règlement N°05/CM/UEMOA du 28 juin 2013

23 Normes comptables internationales

24 Le crédit-bail immobilier permet de financer l’achat ou la construction d’un actif immobilier

par un paiement forfaitaire mensuel appelé « redevance ». En fin de contrat, les entreprises ont

la possibilité d’acquérir l’actif par le paiement d’un prix résiduel fixé à l’origine du contrat.


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Ainsi donc, il est à noter que l’élément fondamental que la loi fiscale met en avant pour la

déductibilité des frais engagés lors des acquisitions d’immeubles par l’entreprise est « la

diminution de l’actif net », à condition bien sûr que ces frais se rattachent à sa gestion

normale et s’accompagnent de justifications fiscalement suffisantes.

Toutefois, s’agissant de l’entreprise individuelle (par exemple une SCI25), la déductibilité de

ces frais d’acquisition dépendra de la décision d’inscription ou non de à l’actif immobilier au

bilan par l’entrepreneur individuel.

L'entrepreneur qui exerce son activité à titre individuel a le choix d'inscrire ou non l'immeuble

professionnel à l'actif de son bilan. Dans les deux cas, l'entrepreneur reste juridiquement

propriétaire de l'immeuble puisqu'il n'est pas fait de distinction juridique entre le patrimoine

privé et le patrimoine professionnel. L'affectation ou non au bilan n'aura que des

conséquences comptables et fiscales.

Si l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan, il relève du régime des Bénéfices Industriels et

Commerciaux (BIC), sans qu’il y ait lieu à faire la distinction entre la partie affectée à

l’exploitation et celle réservée à l’habitation. Il en résulte que la totalité des charges

concernant l’immeuble est déductible (frais d’acquisition, réparation, amortissement…) même

si de tels frais ne sont pas en principe déductibles à la partie réservée à l’habitation, à

condition de déterminer un revenu foncier imposable correspondant à la jouissance à titre

privé.

Si l’immeuble n’est pas inscrit à l’actif du bilan, les frais d’acquisition ne peuvent l’objet

d’aucune déduction. D’un autre coté il n’existe pas de revenus imposables dans la mesure où

l’entrepreneur individuel ne peut déclarer l’avantage en nature dont il bénéficie.

Donc, pour les entreprises individuelles (soumises à l’IR), l’élément déterminant est la simple

inscription ou non de l’immeuble à l’actif de son bilan.

Enfin, il n’y a pas que les frais « directs » d’acquisition qui sont déductibles, il en est aussi de

même pour les frais financiers.

25 Société Civile immobilière dont le régime d’imposition par nature est l’IR


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PARAGRAPHE 2 : Le principe de déductibilité des frais financiers du

résultat imposable

L’entreprise peut recourir à ses ressources propres ou à l’emprunt pour acquérir des

immeubles. On sait que l’emprunt peut accroitre le rendement d’un actif immobilier à

condition de générer un effet de levier positif, autrement dit que le taux de rentabilité

économique de cet actif immobilier (bénéfice net/montant des capitaux propres investis pour

en faire l’acquisition) soit supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt. Dans ce cas, en effet,

chaque franc emprunté rapporte davantage qu’il ne coûte.

Et si, de surcroît, les intérêts peuvent être déduits d’un bénéfice imposable, alors ce

rendement se trouve renforcé par l’économie d’impôt qui en résulte. Cette possibilité de

déduction permettra donc de faciliter aux entreprises sénégalaises leurs investissements,

notamment immobilier, ce qui les rendra davantage plus fortes et plus compétitives, surtout

dans un contexte de création de marché communautaire (avec l’entrée en vigueur du Tarif

Extérieur Commun26).

Ainsi dans son article 9.2, le CGI prévoit la déductibilité des charges financières du résultat

imposable.

Et comme l’ensemble des frais généraux entraîne une diminution de l’actif net, les frais

financiers sont donc en principe déductibles du résultat imposable au cours de l’exercice où

ils sont devenus une dette certaine (dans son principe) et déterminée dans son montant, c’est-

à-dire de l’exercice durant lequel ils ont couru, sous réserve de remplir les conditions

suivantes :

- constituer une charge effective régulièrement comptabilisée ;

- être appuyées de justifications suffisantes ;

- se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;

- être exposés dans l’intérêt de l’exploitation.

- concourir à la formation d’un produit non exonéré d’impôt assis sur le bénéfice.

26 Le Tarif Extérieur Commun soumet désormais les entreprises sénégalaises à la concurrence

sous-régionale.


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Toutefois aux termes du même article27: « le taux des intérêts servis ne peut dépasser le taux

des avances de l'Institut d'émission28 majoré de trois points ».

En plus toujours dans ce même article, le CGI pose d’autres nouveaux principes visant à

restreindre la possibilité de déduction des frais financiers. Il s’agit notamment des intérêts des

prêts accordés par des associés ou des entreprises liées et de ceux afférents à l’achat de

certaines participations.

Le droit fiscal sénégalais qui s’est longtemps principalement tenu aux principes généraux de

déduction des charges, innove ainsi en introduisant la possibilité de limitation de la

déductibilité des frais financiers.

Ceci vise surtout à éviter que certaines entreprises puissent bénéficier de prêts dans des

conditions jugées anormales ou abusives et de ne donc pas respecter le principe « sacré » de la

libre concurrence.

S’agissant d’une entreprise individuelle, notamment d’une SCI, soumise à l’IR, ces frais

financiers ne peuvent également être admis en déduction que si et seulement si l’immeuble est

inscrit à l’actif de son bilan29.

Lorsque l'immeuble est inscrit à l'actif du bilan, toutes les charges financières sont déductibles

fiscalement du résultat de l'entrepreneur. Dans ce cas, l’entreprise individuelle bénéficiera des

mêmes avantages fiscaux que les sociétés de capitaux.

Enfin, il faut aussi dire que l’acquisition d’un immeuble par l’entreprise n’a pas que des

incidences en matière de fiscalité directe, elles touchent également la fiscalité indirecte et les

droits d’enregistrement.

27 Article 9.2 de la loi 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code général des Impôts

28 BCEAO : Banque Centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest

29 SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra,, Le Praticien Comptable, Système Comptable

OHADA, édition 2011, page 89.


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SECTION 2: Incidences de l’acquisition d’un immeuble au regard de

la fiscalité indirecte et des droits d’enregistrement

L’incidence de l’acquisition d’un immeuble au regard de la fiscalité indirecte peut être

appréciée essentiellement à deux niveaux.

Un premier niveau d’appréciation renvoie à l’exonération d’ordre technique à la TVA

(paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation renvoie à une taxation aux droits

d’enregistrement suivant le régime de droit commun (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1: L’exonération d’ordre technique à la Taxe sur la

Valeur Ajoutée (TVA)

Si en France, on peut noter l’existence d’une TVA immobilière30, au Sénégal, la TVA est en

principe inexistante dans les opérations immobilières. Cette situation résulte sans doute de la

volonté du législateur sénégalais d’alléger la pression fiscale des entreprises en vue de leur

permettre d’être plus performante et de rendre surtout les mécanismes d’imposition moins

gênants.

Certes, il y a le principe de la neutralité de la TVA qui voudrait que l’entreprise n’ait pas à la

supporter (avec le mécanisme de déduction), mais cette exonération a un caractère surtout

technique si l’on sait que les opérations immobilières de l’entreprise sont assujetties aux

droits d’enregistrement.

Cette exonération d’ordre technique est posée par l’article 361.g du CGI : « Sont exonérées

de la taxe sur la valeur ajoutée: les mutations d'immeuble, de droits réels immobiliers et les

mutations de fonds de commerce imposées aux droits d'enregistrement ou à une imposition

équivalente ».

En effet, pour des raisons d’intelligence économique, le législateur doit toujours permettre

aux entreprises de pouvoir mener leurs activités économiques dans un cadre fiscal et

30 REBATTET Philippe, Précis fiscal de l’immobilier d’entreprise, 2012, édition Lexis Nexis, page

9.


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économique subtile. Or l’on sait que l’imposition à la TVA avec ses multiples implications

(mécanismes de déduction, de régularisation, d’exonération…) risquerait sans doute de

complexifier les transactions immobilières des entreprises. Et pour qu’une entreprise soit

performante, elle doit pouvoir faire ses investissements sans rencontrer trop d’écueils

fiscaux31.

C’est eu égard à toutes ces considérations que la TVA immobilière est suivant le régime de

droit commun inexistante. De plus une taxation à la TVA des transactions immobilières

rendrait plus complexe la fiscalité immobilière sénégalaise, dans la mesure où ces dernières

sont aussi soumises à la formalité de l’enregistrement.

Toutefois, par dérogation à cette règle (exonération à la TVA pour les immeubles déjà

imposés aux droits d’enregistrement), les ventes d’immeubles effectuées par les entreprises de

crédit-bail ou de finance islamique constituent elles, des opérations taxables à la TVA.

En effet, l’article précité exclut expressément de cette exonération, les mutations d’immeubles

ou de droits réels immobiliers réalisées par ces types d’entreprises en poursuivant : « (…) à

l’exclusion des opérations de même nature effectuées par les entreprises de crédit-bail ou

de finance islamique ».

Ceci s’explique sans doute par le fait que le crédit-bail immobilier qui permet à l’entreprise de

financer l’achat ou la construction d’un actif immobilier par un paiement forfaitaire mensuel

appelé « redevance » et qui en fin de contrat, peut lui donner la possibilité d’acquérir

l’immeuble par le paiement d’un prix résiduel fixé à l’origine du contrat, du point de vue

fiscal, n’est pas un droit réel immobilier et ne donne donc pas lieu à une perception des droits

d’enregistrement.

Pour les entreprises de finance islamique, il est clairement établi que leurs opérations, du

point de vue économique et fiscal, s’apparentent à celles des entreprises de crédit-bail.

Ainsi une exonération d’ordre technique à la TVA, pour ces opérations, ne saurait fiscalement

31 PARISOT Laurence, ancienne présidente du Mouvement des Entreprises de France (MEDEF),

article intitulé l’ISF nous tue, in les nouvelles perspectives fiscales, Mai 2012.


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se justifier.

On peut également ajouter que les livraisons de biens ou prestations de services liées aux

constructions d’immeubles par les entreprises sont bel et bien taxables à la TVA suivant le

régime de droit commun.

Cette exonération n’intervient alors que dans le cadre de transactions immobilières et non pas

dans la phase de construction ou de rénovation. Elle n’est donc pas absolue par rapport aux

immeubles ou pourrait même dire qu’elle est juste « arrangeante ».

Cependant l’exonération d’ordre technique à la TVA en ce qui concerne les transactions

immobilières va s’opposer à leur taxation aux droits d’enregistrement suivant notamment le


PARAGRAPHE 2 : La taxation aux droits d’enregistrement suivant le

régime de droit commun

Les droits d’enregistrement ont un champ d’application très étendu. Ils concernent d’une

manière générale, toutes les mutations à titre onéreux portant sur des immeubles ou droits

réels immobiliers. Du point de vue juridique, il s’agit de tous les biens ou droits auxquels la

loi confère la qualification d’immeubles.

Les biens immeubles acquis par les entreprises n’échappent pas à la taxation aux droits

d’enregistrement et y sont assujettis au même titre et dans les mêmes conditions qu’une

acquisition faite par une personne physique. Le législateur, en l’espèce, ne distingue pas

personne physique/personne morale. Il met en avant la nature de l’opération (acquisition d’un

immeuble).

Ainsi, aux termes de l’article 464 A.1 du CGI, sont obligatoirement, dans un délai d’un mois,

assujettis à la formalité de l’enregistrement « les conventions écrites ou verbales, sous seing

privé ou authentiques portant mutation entre vifs, à titre gratuit ou onéreux, de propriété,

de nue-propriété, d’usufruit ou de jouissance d’immeubles immatriculés ou non, de droits

réels immobiliers ».

L’article 472 I.1 précise également : « Sont enregistrées au taux de 5% : les adjudications,


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ventes, reventes, cessions, rétrocessions, les retraits exercés après l’expiration des délais

convenus par les contrats de vente sous faculté de réméré, de tous autres actes civils et

judiciaires de biens immeubles à titre onéreux, ainsi que les mêmes actes translatifs de

droits immobiliers ; sous réserve des dispositions de l’article 471, les adjudications à la folle

enchère de biens de même nature ».

Ce taux s’applique sur la valeur vénale de l’immeuble nouvellement acquis par l’entreprise.

Il faut préciser aussi que ce taux a été récemment revu à la baisse (de moitié) suite aux

modifications apportées à certaines dispositions du Code Général des Impôts32. Cette réforme

du code fiscal a été menée pour surtout permettre à l’activité économique du pays de se

relancer.

En effet, beaucoup d’économistes considèrent les droits d’enregistrement comme un frein à

l’investissement. Et que pour permettre aux transactions immobilières de s’opérer sans grande

difficulté financière, il faudrait faire en sorte que les droits d’enregistrement soient les moins

gênants possibles.

Lors de la constitution d’une société, il peut y avoir des apports immobiliers, apports purs et

simples ou apports à titre onéreux.

En ce qui concerne les apports purs et simples, il est dû en sus du droit d’apport ordinaire qui

peut être fixe ou proportionnel, une surtaxe immobilière de 3% sur la valeur nette des apports

immobiliers. Cette surtaxe immobilière ne s’applique qu’aux apports non soumis au droit de

mutation à titre onéreux. Autrement dit, sa base est constituée des apports purs et simples

immobiliers.

Mais ce taux est de 1% si la société bénéficiaire prend un engagement écrit de conserver, à

l’actif du bilan, le bien pendant une durée minimale de 10 ans. Cet engagement est inscrit au

livre foncier et joint à l’acte soumis à la formalité.

32 Loi 2015-06 du 23 Mars 2015 portant modification de certaines dispositions de la loi 2012-31

du 31 décembre 2012 portant Code Général des Impôts.


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Quant à l’apport à titre onéreux, il est effectué quand la contrepartie fournie par la société est

un avantage ferme et actuel non soumis aux risques de l’entreprise.

Cet équivalent peut consister notamment en une somme d’argent à verser à l’apporteur par la

société ou en la charge assumée par la société d’acquitter des dettes incombant à l’apporteur

(passif grevant les biens apportés…).

L’apport à titre onéreux s’analyse en une véritable vente consentie par l’apporteur à la société

et est par conséquent soumis au régime fiscal des mutations à titre onéreux des biens

immeubles. Le taux applicable sera donc de 5%.

Toutefois, par dérogation à ce principe d’imposition des biens immeubles aux droits

d’enregistrement, lorsque l’entreprise acquiert un immeuble par le biais d’un contrat de

crédit-bail (qui est un contrat de location-financement), il ne sera perçu qu’un droit fixe de

5000 francs comme le précise l’article 471.1333 du CGI. Le crédit-bail s’analyse en effet, au

plan juridique, comme une location suivie le cas échéant d’une cession et qu’il ne s’apparente

donc pas à un droit réel immobilier.

De même lorsque l’immeuble est acquis suivant un contrat de location simple, ce dit contrat

doit aussi être soumis, dans un délai d’un mois à la formalité de l’enregistrement34. Le taux

applicable sera de 2% sur le montant annuel de la location.

Enfin, il est important d’évoquer une autre phase de la vie d’un immeuble chez l’entreprise, et

qui est celle avec sans doute beaucoup plus d’implications fiscales : la phase de détention ou

encore de gestion, qui selon l’utilisation prévue pourrait être plus ou moins longue.

33 « Sont enregistrés au droit fixe de 5000 francs (…) les cessions subséquentes d’un bien, en

exécution d’un contrat de financement islamique ou de crédit-bail »

34 Article 510 du CGI


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Chapitre 2 : Les règles applicables durant la phase de détention

(ou de gestion) d’un immeuble par l’entreprise

Gérer un immeuble, c’est exercer une activité économique à part entière (l’exemple surtout

d’une SCI). L’immeuble, en effet, n’est pas qu’un actif patrimonial. Il s’agit aussi et avant

tout, bien souvent, d’un centre de profits, créateur de valeurs pour l’entreprise.

L’immeuble est très souvent considéré comme un élément de richesse extérieure. Les diverses

fonctions qu’il confère en font un actif particulier devant nécessairement être détenu par toute

entreprise. La détention d’un immeuble impliquera alors une gestion financière, comptable et

fiscale particulière.

Au Sénégal, la loi 94-69 du 22 aout 1994 fixant le régime d’exercice des activités

économiques en son article 9, accorde d’ailleurs une place importante aux activités de

promotion, de transaction et de gestion immobilières.

L’environnement fiscal de l’immobilier professionnel demeure tout de même plus ou moins

dense au Sénégal.

La détention d’un immeuble par l’entreprise entraine des incidences aussi bien au regard de la

fiscalité directe (Section 1) qu’au regard des impôts locaux (Section 2).

SECTION 1 : Incidences de la détention d’un immeuble au regard de

la fiscalité directe

Les incidences de la détention ou de la gestion d’un immeuble au regard de la fiscalité directe

peuvent être appréciées essentiellement à deux niveaux.

Un premier niveau d’appréciation renvoie à la déductibilité des frais généraux du résultat

imposable (paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation renvoie à la déductibilité des

amortissements et provisions du résultat imposable (Paragraphe 2).


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PARAGRAPHE 1 : Le principe de la déductibilité des frais généraux du

résultat imposable

L’entreprise peut détenir des immeubles soit par acquisition soit par location soit par crédit-

bail immobilier. Ces immeubles, pour leur bon fonctionnement, leur bonne adaptabilité

d’utilisation, peuvent faire l’objet de travaux plus ou moins lourds, allant du simple entretien

(peinture, nettoyage, simple réfection partielle de la plomberie et/ou de l’électricité) jusqu’à

la réfection de certaines parties voire leur reconstruction, en passant par la rénovation.

Les dépenses correspondantes, obéissent pour autant à des régimes fiscaux différents.

Certaines dépenses (frais généraux) peuvent en effet être déduites immédiatement alors que

d’autres doivent être immobilisées et ne revêtent donc pas la nature de charges déductibles.

L’article 9.1 du CGI pose le principe de la déductibilité des frais généraux de toute nature, des

dépenses de personnel, de main d’œuvre, du loyer des immeubles dont la société est locataire.

Pour être admises en déduction du résultat imposable, les dépenses engagées doivent, d’une

manière générale, procéder d’une décision de gestion conforme à l’intérêt social,

correspondre à une charge effective, et être appuyées de justifications suffisantes. Elles

doivent en outre se traduire par une diminution de l’actif net de l’entreprise. Ici on remarque

encore une fois de plus que l’élément fondamental mis en avant par le législateur pour

admettre ces charges en déduction est la « diminution de l’actif net ».

Donc, à contrario, les dépenses supportées ne seront pas admises dans les charges déductibles

si elles ont pour contrepartie l’entrée d’un nouvel élément à l’actif. A ce titre, les dépenses

courantes d’entretien et de réparation vont représenter le coût d’acquisition d’un élément

d’actif lorsqu’elles augmentent de manière notable la valeur ou la durée probable d’une

immobilisation. Dans l’hypothèse où cet élément est destiné à être utilisé durablement

comme moyen d’exploitation, il s’agit d’une immobilisation. A défaut, il doit être inscrit en

stock. Ainsi seront à immobiliser par exemple, des frais d’installations téléphoniques ou

encore des frais d’installations électriques.

Ce qu’il faut fondamentalement retenir ici est qu’il y a une distinction, du point de vue fiscal,


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entre frais généraux et immobilisations35. Les frais généraux (qui concourent à la diminution

de l’actif net) sont immédiatement déductibles du résultat imposable et sont à comptabiliser

dans les comptes de classe 6 (622-Locations et charges locatives, 624- Entretien, réparation et

maintenance,…).

Or, les immobilisations (se traduisant avec l’entrée d’un nouvel élément à l’actif) ne peuvent

être déduites immédiatement, et feront l’objet d’amortissements suivant un plan

d’amortissement établi en fonction de la durée d’utilisation prévue. Elles sont à comptabiliser

dans les comptes de classe 2.

Dans le cas où l’entreprise détient un immeuble par le biais d’une location simple, ces frais

généraux ne peuvent être admis en déduction. En effet, ces frais vont incomber au propriétaire

de l’immeuble loué. Ce qui sera admis en déduction, c’est bien évidemment les locations et

charges locatives.

Mais détenir un immeuble suivant un contrat de crédit-bail immobilier peut donner lieu à une

déduction des frais généraux. L’entreprise preneuse n’est en effet pas encore, du point de vue

juridique propriétaire. Cependant, le principe de la réalité économique sur l’apparence

juridique voudrait que les dépenses d’entretien ou de réparation à engager incombent à

l’entreprise preneuse.

L’immobilier d’entreprise peut également être détenu par une société civile immobilière (SCI)

qui louera ensuite les locaux à la société d’exploitation (SARL ou SA). Les loyers

constitueront une charge déductible pour la SARL ou la SA (comme l’auraient été les

amortissements si l’immeuble était détenu directement par la SARL). Toutefois, les frais

généraux ne pourront être déductibles pour l’entreprise exploitante car étant des dépenses

devant être engagées par l’entreprise propriétaire, la SCI.

S’il s’agit toujours, d’une SCI ou d’une entreprise individuelle quelconque, les frais ne seront

35 REBATTET Philippe, Précis fiscal de l’immobilier d’entreprise, 2012, édition Lexis Nexis, page

176.


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déductibles du résultat imposable qu’à condition que l’immeuble soit inscrit à l’actif du

bilan36.

Une entreprise peut aussi choisir de détenir un usufruit temporaire de l’immeuble. En sa

qualité d’usufruitière, elle jouit de l’immeuble et peut donc l’occuper. Cela lui évite d’avoir à

payer un loyer ; néanmoins, l’entreprise pourra réaliser tous les travaux d’aménagement

nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et ensuite les déduire.

A côté du principe de déductibilité des frais généraux du résultat imposable, il existe un autre

principe fiscal lié à la détention d’un immeuble par l’entreprise : le principe de la déductibilité

des amortissements et provisions du résultat imposable.

PARAGRAPHE 2 : Le principe de la déductibilité des amortissements et

provisions du résultat imposable

Les immeubles bâtis acquis par l’entreprise font partie de l’actif immobilisé et se déprécient

donc de manière irréversible avec le temps. Pour constater cette dépréciation, la loi fiscale

permet aux entreprises de procéder à des amortissements et à des provisions et de les déduire

du résultat imposable. L’amortissement de ces immeubles va se faire suivant leur durée

d’utilisation prévue.

En effet l’amortissement d’un actif immobilier constitue la répartition systématique de son

montant en fonction de son utilisation37.

L’article 10 du CGI pose le principe de la déductibilité du résultat imposable des

amortissements des actifs immobilisés y compris alors immobiliers. Selon cet article, « Sont

admis en déduction les amortissements des biens d’équipement effectués par l’entreprise,

dans les limites de ceux qui sont généralement admis d’après les usages de chaque nature

d’industrie, de commerce ou d’exploitation, y compris ceux qui ayant été régulièrement

36SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra, Comptable, Système Comptable OHADA, Le Praticien,

édition 2011, page 89.

37 LEREGLE Nicolas et autres, Immobilier de l’Entreprise, Collection l’Immobilier en

Perspectives, paru sous les éditions « Economica », 2014, page 172.


.


comptabilisés en période déficitaire, sont réputés différés au sens de l’article 16, dernier

alinéa. »

De même, la loi fiscale, à travers cet article 10, admet également en déduction les

amortissements relatifs aux immeubles loués suivant un contrat de crédit-bail38. Cela

s’explique notamment par le principe fiscal de la primauté de la réalité économique sur

l’apparence juridique.

Toutefois, chez le crédit bailleur, les amortissements relatifs aux biens donnés en crédit-bail

ne sont pas admis en déduction des bénéfices soumis à l’impôt39.

Ne sont pas également amortissables, en principe, les immeubles des marchands de biens, dès

lors qu’ils revêtent la nature de stocks et non d’immobilisations, ni les terrains. Il en est de

même pour les immeubles détenus par une entreprise suivant un contrat de location pure et

simple.

Pour une entreprise individuelle, il ne sera possible de procéder à des amortissements que si

l’immeuble est inscrit à l’actif de son bilan.

Ce qu’il sera surtout important de retenir pour les amortissements est que le règlement n°

05/CM/UEMOA du 28 juin 2013 portant révision du SYSCOA a introduit un principe

nouveau en ce qui concerne les amortissements des actifs immobiliers : le principe de

l’amortissement suivant l’approche par composants.

Suivant cette approche, il convient de distinguer les immobilisations décomposables et celles

qui ne le sont pas. Les immeubles appartiennent en principe, à la première catégorie.

Les entreprises devront désormais, en effet, dissocier le coût de revient des différents

éléments constitutifs de leurs immobilisations corporelles dans le cas où ces éléments

comportent des durées de renouvellement différentes (méthode d’amortissement par

38 Article 10 CGI « (…) Les biens d’équipement dont l’amortissement est prévu au 1°)

s’entendent de ceux acquis par l’entreprise, ainsi que de ceux loués par celle-ci dans le cadre

d’un contrat de crédit-bail et inscrits à l’actif du bilan (…) ».

39 Ibis idem


.


composants) et définir un plan d’amortissement distinct, en fonction de la durée prévisible

d’utilisation de l’élément considéré : pour la structure, d’une part, et pour chacun des

composants identifiés, d’autre part.

En tout état de cause, l’amortissement devra cesser dès que l’immeuble sort des éléments

d’actif de l’entreprise.

Toujours, en ce qui concerne les immeubles, on sait qu’au plan comptable, les entreprises

peuvent procéder à des tests de dépréciation lorsqu’il existe un indice de perte de valeur. Il

conviendra alors de comparer la valeur nette comptable de l’immeuble avec sa valeur actuelle.

Si la valeur actuelle déterminée est notablement inférieure à la valeur nette comptable, les

entreprises vont donc constater la dépréciation en plus de l’amortissement, pour ramener la

valeur comptable à sa valeur actuelle. Ce qui constituera une provision pour perte.

De même, lorsque l’entreprise envisage de faire face à certaines charges immobilières non

prévues et dont des circonstances particulières rendent probables, elle pourra aussi procéder à

une provision pour charges.

Ainsi, le CGI prévoit en son article 12.1 la déductibilité des provisions en ces termes : « Sont

admises en déduction pour la détermination du résultat imposable : les provisions

constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que les

événements en cours rendent probables, à condition qu’elles aient été effectivement

constatées dans les écritures de l’exercice et figurent au relevé des provisions prévu à

l’article 31 ».

Ce qui est clairement donc établi par cette disposition est que les dotations de provisions pour

dépréciation portant sur des immeubles doivent nécessairement remplir des conditions strictes

pour être admises en déduction au plan fiscal.

Il faut enfin préciser que durant cette phase de détention, différents impôts locaux frapperont

également les avoirs immobiliers de l’entreprise.


.


SECTION 2 : Incidences de la détention d’un immeuble au regard des

impôts locaux

Les incidences de la détention ou de la gestion d’un immeuble au regard des impôts locaux

peuvent être appréciées essentiellement à deux niveaux.

Un premier niveau d’appréciation renvoie à la taxation aux différents impôts fonciers : CFPB,

CFPNB, TEOM et surtaxe immobilière (Paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation

renvoie à la taxation aux impôts professionnels notamment la patente (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : La taxation aux différents impôts fonciers : CFPB,

CFPNB, surtaxe foncière et TEOM

Les entreprises, tout comme les personnes physiques, sont assujetties par la loi fiscale à des

contributions foncières en raison des immeubles qu’elles détiennent. Ces dites contributions

sont assises, en fonction de l’état de l’immeuble considéré (immeuble nu, bâti ou

insuffisamment bâti), soit sur la valeur locative soit sur la valeur vénale. Elles sont aussi

perçues au profit du budget des collectivités locales sénégalaises et se rangent ainsi dans la

catégorie des impôts dits locaux.

Naturellement, la plupart des immeubles détenus par les entreprises sont des immeubles bâtis

et affectés nécessairement à des besoins normaux de production de biens ou de prestations de

services.

Ces immeubles seront frappés par la contribution foncière des propriétés bâties qui est un

impôt assis sur leur valeur locative à un taux de 7,5%40.

En effet, aux termes de l’article 283 du CGI : «La contribution foncière des propriétés bâties

est perçue au profit des collectivités locales. Elle est due sur les propriétés bâties telles que

maisons, fabriques, manufactures, usines et en général tous les immeubles construits en

maçonnerie, fer et bois et fixé au sol à perpétuelle demeure, à l’exception de ceux qui en

40 Article 294 « Les taux de la contribution foncière des propriétés bâties sont fixés à 5 % pour les

immeubles autres qu’usines, et à 7,5 % pour les usines et établissements industriels assimilés »


.


sont expressément exonérés par les dispositions du présent Code ».

De même, aux termes des dispositions41 du code fiscal, les immeubles non bâtis utilisés par

l’entreprise pour ses besoins industriels et commerciaux (terrain non cultivé à usage industriel

et commercial, outillage des établissements industriels…) seront eux aussi recherchés en

paiement de la CFPB.

Par ailleurs, lorsque l’entreprise détient un immeuble qu’elle utilise pour des besoins autres

qu’industriels et commerciaux (logement du PDG ou du personnel cadre ou immeuble de

placement donné en location), le taux applicable pour l’imposition à la CFPB sera de 5%.

En ce qui concerne la CFPNB (qui est une contribution assise sur la valeur vénale de

l’immeuble), les entreprises sont en principe, aux termes de l’article 298.2 du CGI exemptées

pour les seuls terrains nus utilisés dans le cadre de leurs activités industrielles et/ou

commerciales .

En effet, aux termes de cette disposition « sont exempts de la contribution : tous les terrains

nus utilisés par les commerçants ou industriels pour l’exploitation normale et rationnelle

de leur commerce ou de leur industrie, notamment les terrains nus dépendant de lots déjà

bâtis en partie et affectés à un usage de commerce, d’industrie, de mine ou de carrière

même si ces terrains sont utilisés de façon non permanente ».

Toutefois, aux termes de l’article 296 alinéa 2 du CGI, les terrains en cours de construction

sont imposables à la CFPNB, si l’achèvement des travaux n’intervient pas la troisième année

suivant celle du début des travaux. Cette disposition ne fait aucune distinction quant au

détenteur de l’immeuble (personne physique ou entreprise), par conséquent les entreprises y

sont normalement incluses.

Il y aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui a été instituée par l’arrêté

n°822/MINT/BC du 3 février 1958 qui a été abrogée et remplacée par la loi 72-52 du 12 juin

1972 fixant le taux maximum et déterminant les modalités d’assiette et de perception de la

41 Article 284 CGI


.


TEOM. Elle porte sur toutes les constructions passibles de la CFPB présentant le caractère

d’un véritable bâtiment, eu égard à leur nature, leur destination, leur importance42. Les usines

sont toutefois exonérées de la TEOM. Cette exonération s’applique aux terrains, locaux et

installations passibles de la CFPB et situés dans l’enceinte d’un industriel à l’exception des

locaux d’habitation (locaux et dépendances occupés par le gardien, le directeur…) et des

locaux affectés à l’exercice d’une activité commerciale distincte de l’activité industrielle. Le

taux de la TEOM est fixé à 3,6% pour les communes de la région de Dakar et de 3% pour les

autres communes du Sénégal. L’assiette de la TEOM sera donc la valeur locative des

immeubles détenus par l’entreprise et qui y sont passibles.

Enfin, la dernière contribution foncière à laquelle les entreprises sont également soumises est

la surtaxe sur les terrains non bâtis ou insuffisamment bâtis encore appelée surtaxe foncière.

Cette contribution, aux termes des articles 303 et 304 du CGI, n’est due par l’entreprise qu’en

raison des immeubles qu’elle détient dans les communes chefs-lieux de région et pour

lesquels la valeur vénale des constructions qui y sont édifiées, est inférieure à sa propre valeur

vénale.

Il est donc assis sur la valeur vénale des dits immeubles à des taux43 qui diffèrent en fonction

des communes.

De plus, pour les entreprises, l’article 305 alinéa 2 du CGI précise que, la cote unique

comprend outre les propriétés leur appartenant, celles appartenant à des filiales dans

lesquelles elles détiennent au moins 30% du capital à quelque titre que ce soit, et pour la part

correspondant à leur participation dans le capital desdites filiales ou entreprises, sous

déduction, en ce qui concerne les sociétés à responsabilité limitée, de la part déjà imposée au

nom d’un gérant.

Il est aussi très important de préciser en dernier lieu que les entreprises minières et pétrolières

bénéficient d’une exonération temporaire aux différentes contributions foncières (CFPB,

42 Cours de Fiscalité locale, section Impôts et domaines, dispensé par M. Elimane Pouye

43 Les taux sont énumérés par l’article 307 du CGI.


.


CFPNB et surtaxe immobilière) durant toute leur phase de recherche et d’investissements,

mais aussi pour les trois premières années d’exploitation44.

Ces exonérations temporaires en matière de CFPB, CFBNB et surtaxe immobilière accordées

aux entreprises minières et pétrolières ne s’appliquent pas à la TEOM. Ainsi, les entreprises

minières et pétrolières sont imposables en phase de recherche, en phase d’investissements et

en phase d’exploitation sur les immeubles bâtis dont elles disposent à l’exclusion des usines.

L’entreprise ne sera cependant pas assujettie à ces seules contributions foncières, il sera aussi,

en raison des immeuble qu’elle détient soumis à la taxation à un impôt professionnel : la

contribution des patentes.

PARAGRAPHE 2 : La taxation aux impôts professionnels : cas de la

patente

Les entreprises, épine dorsale de toute économie moderne, mènent naturellement des activités

professionnelles (caractérisées par la production de biens et services) en vue de la recherche

de profits et de valeur ajoutée. A ce titre, ils ont besoin du concours de la puissance publique

pour assurer leur protection à la fois sécuritaire et économique. Il sera donc tout à fait normal

qu’elles soient assujetties à un impôt professionnel.

Cet impôt, au Sénégal, est la contribution des patentes communément appelé patente. Il est

assis sur la valeur locative des immeubles détenus par les entreprises et est destiné au budget

des collectivités locales.

En effet, aux termes de l’article 320 du CGI : « La contribution des patentes est perçue au

profit des collectivités locales. Elle est due par toute personne qui exerce au Sénégal un

commerce, une industrie, une profession à l’exclusion des personnes exerçant des activités

salariées au sens du Code du travail ».

44 Les articles 286, 299 et 306 du CGI posent le principe de l’exonération temporaire aux impôts

fonciers des entreprises minières et pétrolières


.


La loi fiscale, en ce qui concerne l’imposition à la patente, met surtout en avant le caractère

habituel de l’activité menée par l’entreprise45.

La contribution des patentes, en fonction de l’activité exercée par les entreprises, se compose

d’un droit fixe et d’un droit proportionnel appliqué sur la valeur locative des immeubles

qu’elles détiennent.

Cette détermination claire des activités exercées par l’entreprise est primordiale dans la

mesure où le CGI prévoit un tableau A et un tableau B, qui énumèrent les professions ciblées,

pour asseoir l’impôt46.

Ainsi la patente à acquitter sera fonction de l’activité menée, et non de la consistance des

valeurs locatives des immeubles détenus par les entreprises. Par exemple, une entreprise peut

détenir des immeubles dont la valeur locative est plus élevée que ceux détenus par autre

entreprise et payer moins de patente qu’elle.

Cette situation a manifestement pour conséquence de frapper plus les entreprises réputées

mener des activités plus lucratives. Et cette méthode d’imposition des entreprises à la patente

est très contestée par les acteurs économiques qui qualifient cette contribution d’anti-

investissement47 et fiscalement injuste.

Cependant, avec la dernière réforme du Code Général des Impôts48, le patrimoine productif de

l’entreprise ne sera plus soumis à l’imposition à la patente, mais seulement la valeur qui sera

45 Article 320 : « (…) Le fait habituel emporte seul l’imposition du droit de patente (…) ».

46 Article 320 CGI : « (…) La contribution des patentes se compose d’un droit fixe et d’un droit

proportionnel pour les professions énumérées dans les tableaux A et B visés ci-après, à la

condition que l’activité soit soumise par ailleurs à un régime d’imposition de bénéfice réel. »

47 Le Mouvement des Entreprises du Sénégal n’a jamais cessé de contester la technique

d’imposition à la patente.

48 Loi 2015-06 du 23 mars 2015 portant modification de certaines dispositions du CGI


.


ajoutée à ce dit patrimoine49. C’est une mesure d’allègement fiscal exceptionnel qui vise

surtout à relancer l’activité économique notamment et surtout touristique50 si l’on sait que le

propre d’une entreprise hôtelière c’est la détention d’avoirs immobiliers (nécessaires aux

prestations d’hébergement, de restauration…).

Toutefois, les entreprises titulaires de permis de recherche de substances minérales ou

pétrolières sont, pendant toute la durée de validité dudit permis et de ses renouvellements,

exemptées de la contribution des patentes.

Concernant les entreprises titulaires de titres miniers, cette exemption est prorogée de trois (3)

ans, à compter de la date de première production de la phase d’exploitation51.

Enfin, la détention d’un immeuble par l’entreprise peut, pour diverses raisons (financières,

délocalisation, cessation d’activité, modernisation…) faire l’objet d’une vente ou cession.

Dans ce cas, des un dispositif fiscal est prévu pour encadrer juridiquement et

économiquement cette ultime étape de la vie de l’immobilier de l’entreprise.

49 Article 324.4 « A compter du 1er janvier 2014, la patente des usines et établissements

industriels sera déterminée en considération de la valeur ajoutée de l’entreprise concernée et de

la valeur locative du site de l’usine ou de l’établissement »

50 Le tourisme sénégalais connaît actuellement des difficultés qui ont eu à pousser les autorités à

apporter des correctifs quant à la fiscalité hôtelière.

51 Article 322 CGI.


.


DEUXIEME PARTIE :

L’EXTERNALISATION DU

PATRIMOINE IMMOBILIER DE

L’ENTREPRISE : LE REGIME FISCAL

APPLICABLE LORS DE LA CESSION

D’IMMEUBLES PAR L’ENTREPRISE


.


La réalité économique guide toujours l’action de l’entreprise, chercheur « affamé » de profits

et soucieuse de la protection de son patrimoine et de sa valeur ajoutée.

Et de plus en plus les immeubles ont tendance à dominer dans la part des actifs détenus par

l’entreprise. Ce constat fait qu’au-delà du lieu de production et d’exploitation qu’ils

représentent, les immeubles peuvent, en fonction du climat économique et financier (morosité

par exemple), faire l’objet d’une cession par l’entreprise.

En effet, la cession d’avoirs immobiliers peut indubitablement renforcer les capacités de

financement d’une entreprise, dans la mesure où les sommes non distribuées peuvent ainsi

être réinvesties dans de nouvelles acquisitions immobilières ou affectées au remboursement

d’une dette52.

Aussi avec la nécessité pour les entreprises de se recentrer sur leur cœur de métier, on peut

assister à des opérations financières visant à céder leurs actifs immobiliers pour créer de la

valeur53.

Cette cession peut également être animée par une volonté de modernisation ou de

renouvellement des avoirs immobiliers de l’entreprise suite à une longue durée d’utilisation

en vue de s’adapter à une nouvelle donne économique et de faire face à une concurrence de

plus en plus rude.

Une cession immobilière va ainsi prendre soit la forme d’une vente pure et simple soit

intervenir à l’issue d’un contrat de bail immobilier, sous le bénéfice d’un régime fiscal

spécifique.

La cession étant un évènement économique pour l’entreprise, la fiscalité interviendra donc

encore une fois dans cette ultime étape de la vie de l’immobilier de l’entreprise.

52 DONNEAUD Philippe et autres, Immobilier de l’Entreprise, Collection l’immobilier en

perspectives, édition ECONOMICA, 2014, page 238.

53 Brounen et Eichholtz, 2004 ; Liow et Ooi, 2004, repris dans l’article intitulé Manager

l’immobilier de l’entreprise, Revue française de Gestion, Avril 2014, page 3.


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De la sorte, les conséquences fiscales de la cession de l’immobilier de l’entreprise sont

constatables en matière de fiscalité directe (chapitre 1) mais également en matière de fiscalité

indirecte et de droits d’enregistrement (chapitre 2).

Chapitre 1 : Les conséquences fiscales de la cession d’immeubles

par l’entreprise en matière de fiscalité directe

L’immeuble représente un élément très important dans le patrimoine des entreprises. Celles-

ci, se sont en effet rendu compte que les immeubles n’étaient pas des objets de droits

immuables. Les réglementations y afférentes peuvent changer et la situation économique

pouvait elle aussi évoluer.

Ceci dit, il est donc tout à fait normal qu’on puisse comprendre que les entreprises cèdent

leurs avoirs immobiliers soit pour faire face à une situation de morosité économique ou pour

s’adapter à leur milieu.

La cession de l’immobilier de l’entreprise peut bien souvent entrainer la réalisation d’une

plus-value. Il peut aussi arriver qu’une moins value immobilière en résulte.

Du point de vue de des impôts sur le bénéfice (l’IS ou de l’IR), cette cession donnera lieu à un

traitement des plus-values réalisées (Section 1) mais également à celui des frais de cession

(Section 2).

SECTION 1 : Le traitement fiscal des plus-values immobilières au

regard de des impôts sur le bénéfice (l’IS ou de l’IR)

Le traitement fiscal des plus-values immobilières au regard des impôts sur le bénéfice (l’IS ou

l’IR) peut être apprécié essentiellement à deux niveaux.

Un premier niveau d’appréciation renvoie à la prise en compte des plus-values dans le résultat

imposable (Paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation renvoie à l’exonération des

plus-values légalement (fiscalement) réinvesties (Paragraphe 2).


.


PARAGRAPHE 1 : La prise en compte des plus-values dans le résultat

imposable

Une plus-value immobilière est fiscalement obtenue lorsque le prix de cession d’un immeuble

est supérieur à sa valeur nette comptable telle qu’elle figure dans les écritures de

l’entreprise54.

En ce qui concerne les prix de cession, les pratiques d’optimisation fiscale des entreprises

exigent de notre part une importante précision. En principe, pour ces prix, il convient de s’en

tenir à l’accord des parties. Cependant, l’Administration fiscale, comme en droits

d’enregistrement, est fondée à remettre en cause la valeur d’une transaction si elle se trouve

en mesure de démontrer que la dite valeur est sous-estimée ou déguise une libéralité.

Lorsque le prix de cession est sous-estimé ou délibérément minoré (insuffisance de prix ou

dissimulation), l’entreprise cédante doit s’exposer à un rehaussement (réévaluation) de sa

plus-value imposable. Et si l’acquéreur est aussi une entreprise, elle s’exposera certes à des

pénalités en matière de droits d’enregistrement, mais du point de vue de l’IS ou de l’IR, elle

devra être rétablie dans la situation où elle aurait été placée si elle avait acquis l’immeuble à

son « juste prix » avec l’inscription du prix rehaussé à l’actif (ce qui lui permettra de procéder

à des amortissements plus conséquents).

En cas de transaction à un prix délibérément majoré (et dont aucune contrepartie ne justifie le

niveau excessif), il sera considéré, en principe, que l’entreprise acquéreur a consenti une

libéralité au cédant, imposable entre les mains de celui-ci, tandis que les amortissements

pratiqués par l’acquéreur (si c’est une entreprise) à concurrence de l’excédent de prix

injustifié ne pourront être portés en déduction de son résultat imposable.

Cette plus-value, une fois déterminée, constituera alors un produit normalement imposable

(car concourant à l’augmentation de l’actif net) et sera compris dans les produits de l’exercice

au cours duquel elle a été réalisée. Les entreprises soumises à l’IS seront en principe

imposables, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble considéré.

54 SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra, Le Praticien Comptable, Système comptable OHADA,

Editions comptables et juridiques, édition 2011, page 89.


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En effet, l’article 8.I.1 du CGI précise : « Le bénéfice imposable est le bénéfice net

déterminé d’après le résultat d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les

sociétés et personnes morales, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques

de l’actif, soit en fin d’exploitation dans les conditions prévues à l’article 259, soit en cours

d’exploitation ».

Ces plus-values doivent être prises en compte au titre de l’exercice au cours duquel la

propriété a été transférée au cessionnaire, c’est-à-dire en principe à la date fixée par les

parties.

Lorsque la cession est assortie d’une condition suspensive, le résultat réalisé à cette occasion

se rattachera à l’exercice au cours duquel la condition sera levée. De même pour les plus-

values réalisées à la suite d’une cession suivant un contrat de crédit-bail immobilier, elles ne

seront imposables qu’au cours de l’année coïncidant avec la fin du contrat.

Pour les entreprises individuelles, notamment d’une SCI, le régime d’imposition dépendra de

l’inscription ou non de l’immeuble à l’actif du bilan. Si l’immeuble est inscrit à l’actif du

bilan, en cas de vente, la plus-value sera imposée comme les plus-values professionnelles, à

l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés (si elle a opté pour l’IS), avec les autres

résultats professionnels de l’exploitant (bénéfices industriels et commerciaux, non

commerciaux ou agricoles).

Si l’immeuble est conservé dans le patrimoine privé de l’entrepreneur individuel (n’est donc

pas inscrit à l’actif du bilan), en cas de cession, la plus-value immobilière sera soumise à la

taxe de plus-value immobilière, au même titre que les plus-values réalisées par les personnes

physiques.

De la même manière que les plus-values immobilières sont imposables, à contrario, il est tout

à fait alors compréhensible et normal que les moins-values soient donc déductibles du résultat

imposable car concourant à la diminution de l’actif net de l’entreprise.

Ces moins-values se déterminent suivant la même méthode (prix de cession – valeur nette

comptable) que les plus-values et se rapportent aussi à l’exercice au cours duquel l’immeuble

a été cédé.


.


Pour ces moins-values, le défi de l’Administration sera la même que pour les plus-values à

savoir s’assurer strictement que le prix de cession fixé répond aux données réelles du marché

immobilier.

Toutefois, précisons que par dérogation aux dispositions de l’article 8, les plus-values, autres

que celles réalisées sur les marchandises, résultant de l’attribution d’actions ou de parts

sociales à la suite de fusion de sociétés anonymes ou à responsabilité limitée sont exonérées

de l’impôt sur les sociétés55.

Enfin, dans le but de permettre aux entreprises de procéder sans difficultés à des

investissements immobiliers, le code fiscal sénégalais prévoit l’exonération des plus-values

réalisées à la suite d’une cession d’immeuble sous réserve de respecter certaines conditions

bien précises.

PARAGRAPHE 2 : L’exonération des plus-values légalement (fiscalement)

réinvesties

Au-delà de son aspect essentiellement budgétaire, la fiscalité demeure un levier de politique

économique très puissant, surtout dans un pays comme le Sénégal (qui dispose de très peu de

ressources naturelles). Cette situation explique que la loi fiscale sénégalaise, pour soutenir

l’économie nationale et la compétitivité, prévoit un certain nombre d’exonérations en faveur

des entreprises.

Ces exonérations sont toutefois astreintes à certaines conditionnalités plus ou moins strictes.

Parmi les exonérations les plus intéressantes, on trouve celle des plus-values immobilières qui

sont réinvesties.

Cette exonération renforce incontestablement la capacité de financement des entreprises, dans

la mesure où les sommes non distribuées peuvent ainsi être réinvesties dans de nouvelles

acquisitions immobilières. L’atout est loin d’être négligeable, à l’heure où les acteurs

économiques sont confrontés à des difficultés pour attirer de nouvelles sources de capitaux et

où des investissements immobiliers importants doivent être engagés, en vue de se rendre plus

55 Article 20.1 CGI


.


compétitif et plus productif.

En effet, le législateur fiscal sénégalais, dans ce cas d’espèce, a «compris» et s’est «alignée»

sur cette pensée de Jaques Attali selon laquelle la force d’un agent économique, d’une

entreprise, réside non peut-être pas dans son chiffre d’affaires seulement, mais aussi et

surtout dans sa force à s’adapter encore et toujours, en se dotant de moyens de productions

nouveaux56.

Le CGI pose ainsi clairement en son article 19.1 la possibilité d’exonérer les plus-values en

ces termes : « Par dérogation aux dispositions du premier paragraphe de l’article 8, les

plus-values provenant de la cession en cours d’exploitation des éléments de l’actif

immobilisé ne sont pas comprises dans le bénéfice imposable de l’exercice au cours duquel

elles ont été réalisées si le contribuable prend l’engagement de réinvestir en

immobilisations dans les entreprises installées au Sénégal dont il a la propriété, avant

l’expiration d’un délai de 3 ans à partir de la clôture de cet exercice une somme égale au

montant de ces plus-values ajoutées au prix de revient des éléments cédés ».

Cette exonération des plus-values à réinvestir s’étend également sur celles réalisées à

l’occasion de la cession d’immeubles rénovés ou restaurés dans des localités dont la liste est

fixée par décret, à condition que le contribuable réinvestisse, dans les formes et délais fixés

par le code fiscal57.

Au plan comptable, cette exonération se traduit annuellement, avec le débit du compte 152

« Plus-value de cession à réinvestir » par le crédit du compte 799 « Reprise des autres

provisions » (compte nouvellement créé par la dernière modification du SYSCOA58). Le

montant à comptabiliser sera celui de la plus-value / le taux d’amortissement de la nouvelle

immobilisation.

56 ATTALI Jacques et autres, Rapport sur la compétitivité économique en France, 2001, page 41.

57 Article 19.2 du CGI

58 Règlement N°05/CM/UEMOA du 28 juin 2013


.


Du point de vue fiscal, si le remploi est donc effectué dans le délai de 3 ans, les plus-values

distraites du bénéfice imposable viennent en déduction du prix de revient des nouvelles

immobilisations, soit pour le calcul des amortissements s’il s’agit d’éléments d’actif

amortissables, soit pour le calcul des plus-values réalisées ultérieurement s’il s’agit

d’éléments non amortissables (terrain par exemple).

Il apparaît ainsi clairement que la plus-value exonérée se trouve ultérieurement reprise dans le

bénéfice soit par le biais d’une réduction des amortissements, soit par un accroissement de la

plus-value résultant de la cession éventuelle de la nouvelle immobilisation (s’il s’agit

d’élément non amortissable).

Tout de même, si les conditions fixées par la loi fiscale n’ont pas été remplies, l’article en

question prévoit que les plus-values seront rapportées au bénéfice imposable de l’exercice au

cours duquel a expiré le délai de réinvestissement.

Ceci, au niveau comptable, se traduira par le débit, pour le montant total de la plus-value, du

compte 152 « Plus-value de cession à réinvestir » et par le crédit du compte 799 « Reprise

des autres provisions ». Au plan fiscal ce sera une sanction infligée à l’entreprise en cela que

son bénéfice imposable sera majoré pour l’exercice en question.

Cette exonération des plus-values fiscalement réinvesties se trouve donc être un sursis

d’imposition en faveur des entreprises. C’est une faveur fiscale plus qu’intéressante pour nos

entreprises, même si l’on devrait pouvoir davantage réfléchir sur un mécanisme d’exonération

plus ou moins totale des plus-values immobilières à réinvestir, dans ce contexte surtout de

difficultés économiques et d’entrée en vigueur du TEC (qui nous soumettra à la concurrence

des entreprises des pays de la sous-région).

Il convient également de rappeler que la cession d’un immeuble par l’entreprise peut

occasionner des frais plus ou moins importants, qui eux aussi donneront lieu à un traitement

du point de vue fiscal.


.


SECTION 2 : Le traitement fiscal des frais de cession au regard des

impôts sur le bénéfice (l’IS ou de l’IR)

Le traitement fiscal des frais de cession au regard des impôts sur le bénéfice (l’IS ou l’IR)

peut être apprécié essentiellement à deux niveaux.

Un premier niveau d’appréciation renvoie à la déductibilité des frais « inhérents » aux

cessions d’immeubles (Paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation renvoie à la non

déductibilité des frais injustement rattachés aux cessions (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : La déductibilité des frais « inhérents » aux cessions

d’immeubles

La cession d’un actif immobilier peut occasionner plusieurs frais indispensables pour

conclure la transaction. Ces différents frais engagés par l’entreprise pour les besoins d’une

cession d’élément d’actif immobilier peuvent en matière comptable s’analyser, soit comme

des charges d’exploitation, soit comme devant venir en diminution de la plus-value imposable

(ou en augmentation de la moins-value déductible).

En effet, l’exercice d’une activité économique nécessite normalement l’existence d’un statut

spécifique (SARL, SA ou entreprise individuelle) pour l’entreprise, ce qui l’astreint à

certaines formalités juridiques (frais d’actes, honoraires versés à un avocat…) si elle souhaite

procéder à la vente d’un actif immobilier. Ces frais du point de vue fiscal peuvent revêtir le

caractère de frais « inhérents » à la cession d’immeubles.

Cette question de la déductibilité des frais « inhérents » aux cessions d’immeubles (y compris

ceux afférents à un contrat de crédit-bail immobilier) ne présente guère qu’un intérêt

théorique et surtout une piste de réflexion assez intéressante pour les théoriciens du droit

fiscal sénégalais.

En effet, aucune disposition du CGI, pour le moment, ne traite spécifiquement de cette

question, du moins à l’égard des plus-values immobilières réalisées par les entreprises

assujetties à l’IS ou à l’IR.

Face à ce « silence » de la loi fiscale, il nous paraît plus approprié de conférer un caractère


.


déductible, suivant l’article 8.II du CGI, à tous les frais inhérents aux cessions d’immeubles

dès l’instant qu’ils constituent des frais concourant à la diminution de l’actif net de

l’entreprise et se rattachant à l’exploitation normale de l’entreprise tout en s’accompagnant

de justificatifs suffisants.

La problématique majeure sera donc de savoir à quoi correspondent les frais « inhérents » à

une cession d’immeuble.

L’expression n’est pas d’une grande clarté, et la doctrine n’y est pas trop développée au

Sénégal (tout comme en France d’ailleurs), mais il semble légitime de conférer la qualité de

frais « inhérents » aux cessions d’immeubles, tous les frais exposés spécifiquement pour la

conclusion de la transaction.

Il s’agit normalement et plus particulièrement de l’ensemble des commissions

d’intermédiaires sans lesquels la transaction n’aurait pas pu avoir lieu et les frais de rédaction

des actes, qui sont obligatoirement supportés par l’entreprise cédante.

En France, le Conseil d’Etat à travers un arrêt de 199559 et un autre de 200760 estime que les

frais d’intermédiaires exposés pour la vente d’un immeuble par l’entreprise, en tant qu’ils

rémunèrent une prestation d’intermédiation pour la conclusion de cette vente, constituent des

frais inhérents à celle-ci venant en déduction de la plus-value de cession.

Le droit fiscal, comme on le sait, est un droit réaliste, qui n’est pas tenu d’être lié par la

qualification que les tiers donnent aux évènements ou même aux charges.

Donc, ce qui paraît nécessaire pour l’Administration fiscale, c’est de déterminer le degré de

nécessité d’un frais ou d’une dépense à engager par rapport à une cession d’immeuble. Si le

degré demeure élevé et que les frais incombent normalement à l’entreprise cédante, le

caractère déductible des dits frais sera indiscutable, en vertu du « principe » de la déductibilité

des frais ou charges (accompagnés de justifications suffisantes) diminuant l’actif net et se

rattachant à l’exploitation normale.

59 Arrêt Conseil d’Etat français, 21 juin 1995

60 Arrêt Conseil d’Etat français, 7 février 2007


.


A l’inverse, si l’entreprise cédante supporte des frais au profit du nouvel acquéreur (ce qui

constituera une diminution du prix) ou des frais devant être supportés par elle, et dont le

degré de nécessité n’est pas du tout élevé (pas obligatoire pour rendre possible la transaction),

ils ne pourront être admis en déduction du résultat imposable.

Il peut aussi arriver que l’entreprise pour des pratiques d’optimisation fiscale, qualifie des

frais d’ « inhérents » à une cession d’immeuble alors qu’il pourrait s’agir d’un frais

indirectement rattachés à celle-ci. Ces frais indirectement rattachés aux cessions de

l’immobilier de l’entreprise seront non déductibles de son résultat fiscal.

PARAGRAPHE 2 : La non déductibilité des frais « indirectement »

rattachés aux cessions d’immeubles

Comme dit plus haut, en matière d’IS ou d’IR, pour qu’une charge soit fiscalement

déductible, il faut impérativement qu’elle concoure à la diminution de l’actif net de

l’entreprise et être engagée dans l’intérêt social de celle-ci tout en état accompagnée de

justifications suffisantes.

Mais, pour des pratiques de plus en plus accentuées d’optimisation fiscale (ou même parfois

de fraude), les entreprises ont toujours tendance à majorer leurs charges en vue de tirer le

maximum de profits.

En effet, en matière de fiscalité immobilière, il peut très souvent arriver que des frais

indirectement liés à une cession d’immeuble puissent être injustement rattachés à celle-ci. Et

si ce rattachement peut être comptablement admissible, il n’est pas fiscalement acceptable61.

Malheureusement au Sénégal, la loi fiscale n’a pas donné trop de détails par rapport à de

telles charges, la doctrine est-elle en gestation sur ce domaine (de même qu’en France où le

mouvement de réflexion sur l’immobilier de l’entreprise s’accélère).

Mais ces frais constituent, logiquement, surtout ceux engagés dans le cadre de la préparation

de la vente mais, qui rémunèrent une prestation ayant un objet autre que de permettre sa

61 Le bénéfice comptable n’étant pas forcément le bénéfice fiscal


.


conclusion.

C’est le cas notamment des honoraires rémunérant les études diverses effectuées en amont :

conseils en stratégie, recherche d’acquéreurs, évaluations, audits, étude du marché

immobilier, qui nous semble-t-il, ne constituent pas des frais inhérents à la cession

d’immeuble.

En effet tous ces frais listés pourraient être engagés par une entreprise sans pour autant qu’ils

rendent indispensables la vente d’un actif immobilier.

Ces frais ne peuvent donc fiscalement, être considérés comme inhérents à la cession

d’immeubles car elles ne revêtent pas un caractère obligatoire et ne rendent même pas

irréversibles les dites transactions.

En France par exemple, pour statuer par rapport à de tels frais, une jurisprudence du conseil

d’Etat de 199562 a admis le principe selon lequel ces dits frais puissent être déductibles qu’à la

seule condition de prouver que leur engagement peut donner une valeur supérieure à

l’immeuble à céder et par voie de conséquence majorer l’imposition de la plus-value future

attendue.

Cette position de la juridiction française semble fiscalement compréhensible et surtout très

subtile. Elle ne peut naturellement pas être opposable aux entreprises sénégalaises, mais

pourrait donner aux théoriciens et praticiens du droit fiscal sénégalais un point de départ très

intéressant sur une réflexion à approfondir par rapport à de telles charges.

L’intérêt est qu’au-delà des aspects purement fiscaux, il serait très important d’une part pour

l’Administration fiscale de donner une juste et constante détermination à ces frais

« indirects » et d’autre part pour les entreprises de connaître toutes les règles pouvant leur

permettre de mener à bien leurs activités immobilières en toute connaissance de cause.

Enfin, la loi fiscale consacre aussi pour cette ultime phase (cession) de la vie de l’immobilier

de l’entreprise un régime d’imposition en matière de fiscalité indirecte.

62 Arrêt Conseil d’Etat français, 21 juin 1995


.


CHAPITRE 2 : Les conséquences fiscales de la cession

d’immeubles par l’entreprise en matière de fiscalité indirecte et de

droits d’enregistrement

L’immeuble, l’un des actifs les plus importants dans le patrimoine de l’entreprise, peut faire

l’objet d’une cession pour plusieurs raisons : faire face à une situation de morosité

économique, délocalisation, modernisation des locaux, recherche de capitaux…

Cette situation factuelle fait que, le législateur fiscal sénégalais pour rendre plus performante

nos entreprises et alléger leurs charges, prévoit une certaine souplesse fiscale en ce qui

concerne les cessions d’immeubles.

En effet, au Sénégal, la fiscalité indirecte et les droits d’enregistrement frappent en général

toutes les opérations réalisées à titre onéreux. Or, l’immeuble, pourtant considéré comme un

signe extérieur de richesse pour l’entreprise, en cas de cession, échappe plus ou moins à cette

réalité.

Du point de vue de la fiscalité indirecte, la TVA demeure, comme nous l’avons dit plus haut,

inexistante (en principe) dans les transactions immobilières. Du point de vue des droits

d’enregistrement, l’entreprise cédante, échappe à toute taxation de sa plus-value suivant le


Pour cette cession, il nous faudrait observer le mécanisme de régularisation en matière de

TVA (Section 1), avant de nous pencher sur le sort réservé aux plus-values immobilières au

regard des droits d’enregistrement (Section 2).

SECTION 1 : Le mécanisme de régularisation en matière de TVA

Les conséquences de la cession d’un immeuble par l’entreprise au regard de la fiscalité

indirecte peuvent être appréciées essentiellement à deux niveaux.

Un premier niveau d’appréciation renvoie à une régularisation de TVA inexistante sur les

immeubles suivant le régime de droit commun (Paragraphe 1). Le second niveau

d’appréciation concerne une régularisation de TVA à opérer sur les opérations immobilières

réalisées par les entreprises de crédit-bail ou de finance islamique (Paragraphe 2).


.


PARAGRAPHE 1 : Une régularisation inexistante sur les immeubles

suivant le régime de droit commun

Les éléments d’actifs amortissables détenus par l’entreprise, en cas de cession, doivent en

principe faire l’objet d’une régularisation de la TVA initialement déduite, si la dite cession

intervient durant la période d’amortissement.

En effet, « la déduction initialement opérée est régularisée lorsqu’elle est supérieure ou

inférieure à celle que l’assujetti était en droit d’opérer63». Cette régularisation a lieu en cas

de modification intervenue dans l’activité de l’entreprise comme « la cession totale ou

partielle à titre onéreux ou gratuit, sous quelque forme que ce soit, d’éléments d’actifs dont

l’acquisition a donné lieu à déduction ou restitution (…)64 »

Ainsi donc, le code fiscal sénégalais pose clairement le principe de régularisation en matière

de TVA pour les éléments d’actifs amortissables de l’entreprise.

Mais, cette régularisation de biens soumis à amortissement ne saurait concerner les

immeubles détenus par l’entreprise. Les immeubles étant en effet exonérés de TVA65, ils

doivent être acquis par l’entreprise sans taxation à cet impôt.

Cette exonération des opérations immobilières à la TVA pour les entreprises, surtout justifiée

par le fait de rendre la fiscalité moins gênante, aura ainsi un double impact positif.

A l’acquisition, permette à l’entreprise d’éviter de supporter la TVA et de devoir la déduire

(ce qui jouera sans doute sur la compétitivité des prix de ses produits). Pour la cession,

dispenser à l’entreprise le mécanisme de régularisation, si la cession intervient durant la durée

d’amortissement (ce qui facilitera la procédure de vente en évitant à l’acquéreur de devoir

supporter à son tour la taxe et le cas échéant la déduire s’il s’agit d’une entreprise).

63 Article 386.1 de la loi 2012-31 du 31 décembre 2012 modifiée portant Code général des

Impôts

64 Article 386. 2. b de la loi 2012-31 du 31 décembre 2012 modifiée portant Code général des

Impôts

65 Article 361.g de la loi 2012-31 du 31 décembre 2012 modifiée portant Code général des

Impôts


.


Cette absence de régularisation de TVA sur les immeubles cédés par l’entreprise est donc la

conséquence de l’exonération d’ordre technique consacrée par la loi fiscale.

L’immeuble étant aujourd’hui un actif de plus en plus valorisé par l’entreprise, les

transactions pouvant le concerner doivent pouvoir être facilitées pour notamment permettre à

l’économie d’être plus compétitive. C’est d’ailleurs tout le sens de la loi 82-07 du 30 juin

1982 relative aux activités de promotion, de transaction et de gestion immobilières.

Il est vrai que la TVA est un impôt neutre, mais les différents mécanismes qui lui sont propres

(collecte, déduction et régularisation) peuvent être de nature à gêner les activités de

transaction immobilière, si l’on aussi que les ventes d’immeubles sont des opérations

soumises à la formalité de l’enregistrement.

Cependant, l’inexistence de la TVA dans les opérations immobilières n’est pas absolue. Il

existe un dispositif dérogatoire de taxation en ce qui concerne les ventes d’immeubles

réalisées à l’issue d’un contrat de bail ou par des entreprises de finance islamique. Par voie de

conséquence, en cas de cession une régularisation sera à opérer.

PARAGRAPHE 2 : Une régularisation de TVA à opérer sur les opérations

immobilières réalisées par les entreprises de crédit-bail ou de finance

islamique

« La législation fiscale d’un pays n’a pas vocation à rester figée et ne saurait l’être

d’ailleurs. Le rythme d’évolution des phénomènes économiques doit toujours guider

l’action de l’Etat, qui en temps normal comme en temps de crise doit toujours chercher à

préserver les intérêts de son Trésor public par justement une politique fiscale efficace (…).

L’innovation et la créativité sont devenues la marque de fabrique des entreprises qui se

veulent compétitives et l’Etat doit les accompagner en ce sens66 ».

66 STIGLITZ Joseph, Economiste américain, Prix Nobel Economie 2009, propos tenus dans une

émission de BFM Business, les théoriciens de l’Economie, consacrée à John Maynard Keynes.


.


Ces propos de Joseph Stiglitz, disciple de John Maynard Keynes, en ce qui concerne ce que

doit être en tout temps le rôle d’un Etat, semble bien être « compris » par le législateur fiscal

sénégalais.

En effet, lors de la dernière réforme du Code général des Impôts (en 2012), plusieurs

innovations ont été introduites en vue de permettre aux entreprises d’être plus compétitives et

de disposer de mécanismes nouveaux et innovants d’investissement.

C’est en cela que les ventes immobilières réalisées par les entreprises de finance islamique

sont désormais reconnues par le code fiscal comme des moyens intéressants de financement

immobilier pour les entreprises. Il faut aussi dire que, jusqu'à cette réforme, la finance

islamique était très peu intégrée dans notre dispositif fiscal, alors qu’elle offre de plus en plus

des possibilités d’investissement non négligeables surtout dans un contexte de morosité

économique.

De même, le crédit-bail immobilier (défini comme une opération de locations d’immeubles,

spécialement achetés par le bailleur en vue de cette location et dont le dit bailleur demeure

propriétaire lorsque ces opérations, quelle que soit leur dénomination, donnent au locataire la

faculté d’acquérir, au plus tard à l’expiration du bail tout ou partie des biens loués, moyennant

un prix convenu, tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de

loyers67) a été réadapté dans le code fiscal et reconnu comme un moyen efficace de

financement des avoirs immobiliers de l’entreprise.

Le crédit-bail immobilier n’est pas en soi une vente pure et simple d’un immeuble, il s’agit

d’une location-vente. C’est pourquoi, pour toute la durée du contrat, les redevances versées

par le crédit-preneur (l’entreprise acquéreur) au crédit bailleur (l’entreprise bailleur) sont

taxables à la TVA.

67 SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra, COMPTBALE Le Praticien système comptable OHADA,

Editions Comptables et Juridiques, 2011, page 67.


.


L’article 361.g68 du CGI qui consacre l’exonération des opérations immobilières à la TVA

exclut clairement les immeubles acquis à l’issue d’un contrat de crédit-bail ou cédés par les

entreprises de finance islamique.

Ainsi toute entreprise qui acquiert un immeuble suivant ces deux régimes supporte la TVA et

pourrait la déduire sur ses achats. Précisons aussi qu’en ce qui concerne le crédit-bail

immobilier, l’immeuble n’est considéré comme acquis par l’entreprise qu’en fin de contrat.

Maintenant, lorsqu’intervient la cession d’un tel immeuble durant sa période d’amortissement,

la déduction de TVA initialement opérée doit être régularisée conformément à l’article

386.2.b du CGI qui dispose : « cette régularisation a lieu (…) en cas de : cession totale ou

partielle à titre onéreux ou gratuit, sous quelque forme que ce soit, d’éléments d’actifs dont

l’acquisition a donné lieu à déduction (…) ».

Il apparaît donc clairement que la taxation à la TVA, par dérogation, aux immeubles acquis à

l’issue d’un contrat de crédit-bail ou cédés par les entreprises de finance islamique entraine,

en cas de cession, au cours de leur période d’amortissement, une régularisation de la taxe

initialement déduite. Cette situation de taxation et de régularisation des opérations

immobilières à la TVA est la seule prévue par le code fiscal sénégalais.

Enfin, Les plus-values réalisées par l’entreprise en cas de cession d’un immeuble vont faire

l’objet d’un traitement fiscal au regard des droits d’enregistrement.

SECTION 2 : Le traitement fiscal des plus-values immobilières au

regard des droits d’enregistrement

Les conséquences de la cession d’un immeuble par l’entreprise, au regard des droits

d’enregistrement, peuvent être appréciées essentiellement à deux niveaux.

68 L’article 361.g du CGI dispose « Sont exonérées de TVA. (…) les mutations d’immeubles, de

droits réels immobiliers et les mutations de fonds de commerce imposées aux droits

d’enregistrement ou à une imposition équivalente, à l’exclusion des opérations de même nature

effectuées par les entreprises de crédit-bail ou de finance islamique »


.


Un premier niveau d’appréciation renvoie à l’exonération des plus-values immobilières

suivant le régime de droit commun (paragraphe 1). Le second niveau d’appréciation concerne

la taxation de ses plus-values par dérogation (paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : L’exonération des plus-values immobilières suivant le

régime de droit commun

Le code fiscal sénégalais en son article 55669 soumet à la taxation aux droits d’enregistrement

les plus-values réalisées à la suite d’une cession d’immeubles. Cette disposition ne concerne

cependant pas les plus-values immobilières réalisées par les entreprises.

En effet, les plus-values immobilières réalisées par les entreprises, sont en principe exonérées

de la taxe de plus-value immobilière conformément à l’article 562 du CGI qui dispose : « sont

exempts de la taxe (…) les plus-values réalisées sur les immeubles inscrits à l’actif du bilan

des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu ».

Cette exonération des plus-values immobilières réalisées par les entreprises vise surtout à

rendre la fiscalité applicable à nos entreprises plus allégée et leur permettre ainsi de mener

leurs activités de transaction immobilière dans un cadre fiscal attrayant. Tous ces facteurs,

concernant notamment l’immobilier de l’entreprise, sont de plus en plus devenu un élément

d’appréciation chez les investisseurs étrangers et font aujourd’hui partie des critères de

notation au Doing Business.

Le Sénégal qui s’est défini une nouvelle ligne de politique économique à travers le Plan

Sénégal Emergent a désormais pour objectif de mener des réformes allant dans le sens de se

doter d’un climat des affaires attractif. Toutes les exonérations en faveur des entreprises, dans

une moindre mesure, s’inscrivent dorénavant dans ce cadre.

Au-delà de tous ces aspects, cette exonération a également un caractère d’ordre technique qui

vise à éviter les doubles impositions.

69 « La plus-value acquise par les terrains bâtis ou non bâtis, les droits relatifs aux mêmes

immeubles et les titres miniers est soumise, en cas de cession des dits immeubles ou droits, à

une taxe dite « taxe de plus-value immobilière »


.


En fait, il serait fiscalement incompréhensible que des plus-values soumises à l’impôt sur les

sociétés ou à l’impôt sur le revenu soit aussi taxables aux droits d’enregistrement.

Cela alourdirait davantage la charge des entreprises, qui naturellement ont besoin de

souplesse pour être plus compétitives, et constituerait même une double imposition : taxer la

plus-value au taux de 5% 70(taxe de plus-value immobilière) et imposer cette même plus-

value à l’impôt sur les sociétés au taux de 30%.

De plus les droits d’enregistrement déjà considérés par certains théoriciens de la fiscalité

comme « contre productifs » pour l’activité économique, ne peuvent en aucun cas être présent

dans toutes les phases d’une opération immobilière au risque de devenir gênants. Si l’on sait

également que le nouvel acquéreur (que ce soit une personne physique ou une personne

morale) de l’immeuble cédé par l’entreprise procèdera à son tour à l’enregistrement de l’acte

de vente.

La fiscalité n’a pas vocation à gêner l’entreprise et à taxer doublement les produits qu’elle

réalise. C’est pour cette raison que cette exonération est une « chose fiscale normale » comme

dirait Gallois Louis71, dans la mesure où la fiscalité ne peut et ne doit en aucun cas être un

frein à l’intelligence économique.

Cette exonération des plus-values immobilières réalisées par les entreprises n’est cependant

pas absolue. Il existe un dispositif dérogatoire de taxation de ces dites plus-values aux droits

d’enregistrement.

70 Taux qui a été récemment revu à la baisse avec la loi 2015-06 du 23 Mars 2015 modifiant

certaines dispositions du CGI

71 GALLOIS Louis, Rapport 2013 sur la compétitivité des entreprises en France, page 34.


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PARAGRAPHE 2 : La taxation des plus-values immobilières aux droits

d’enregistrement par dérogation

« La subtilité fiscale doit être le propre même d’une politique fiscale efficace, surtout dans

un pays en voie de développement. L’existence d’un dispositif fiscal attractif, ne doit en rien

empêcher la mise sur pied de gardes fous 72 ».

Cette affirmation semble bien être prise en compte par le législateur fiscal sénégalais, qui

presque, dans toutes les dispositions concernant les exonérations, prévoit à côté, un dispositif

dérogatoire de taxation.

En effet, le principe d’exonération aux droits d’enregistrement des plus-values immobilières

réalisées par les entreprises, posé par le code fiscal sénégalais n’est pas absolu, il est assorti de

certaines conditions. Si ces dernières ne sont pas remplies, la taxation de ces plus-values doit

devenir effective.

Il arrive qu’une entreprise puisse disposer d’avoirs immobiliers sans pour autant les inscrire à

l’actif de son bilan. Dans ce cas de figure, elle ne pourra bénéficier d’aucune faveur fiscale

(amortissement, provisions) liée à la détention de ses immeubles. Il s’agit normalement des

entreprises individuelles telles qu’une SCI.

En fait, dans cette situation l’immeuble est considéré non pas comme un bien de l’entreprise,

mais comme la propriété d’une tierce personne et est soumis au même régime fiscal qu’un

immeuble détenu par une personne physique73.

Ainsi, en cas de cession, si des plus-values sont réalisées, elles vont être soumises à la taxe de

plus-value immobilière, sans pour autant que l’on tienne en compte qu’il s’agit d’un

immeuble cédé par une entreprise ou pas.

72 ATTALI Jacques, rapport 2012 sur la fiscalité dans la zone OCDE

73 Mais si c’est une SCI imposée suivant le régime de l’opacité fiscale ou de la transparence, elle

sera considérée comme une personne morale.


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En effet, l’article 556 du CGI dispose « La plus-value acquise par les terrains bâtis ou non

bâtis, les droits relatifs aux mêmes immeubles et les titres miniers est soumise, en cas de

cession des dits immeubles ou droits, à une taxe dite « taxe de plus-value immobilière ».

Cette disposition constitue le fondement légal de la taxe de plus-value immobilière. En outre,

l’article 562 n’exempt de cette taxe que les immeubles inscrits à l’actif du bilan de

l’entreprise. Aux termes de cet article : « Sont exempts de la taxe (…) les plus-values

réalisées sur les immeubles inscrits à l’actif du bilan des entreprises soumises à l’impôt sur

les sociétés ou à l’impôt sur le revenu ».

Cette situation est plus que compréhensible, dans la mesure où l’immeuble non inscrit à l’actif

du bilan ne fait « fiscalement » pas partie du patrimoine immobilier de l’entreprise. Et si

celle-ci a fait le choix de sa non inscription, c’est certainement pour des raisons

d’optimisation fiscale, l’entreprise n’étant pas en effet une « philanthrope », son rôle c’est la

recherche maximum de profits et de valeur ajoutée.

En effet, au Sénégal, les immeubles dominent de plus en plus dans la part d’actifs des

entreprises. Ceci s’explique notamment par le boom immobilier constaté surtout à Dakar74 et

ses environs qui poussent beaucoup d’entreprises à en acquérir. Ses immeubles une fois

acquis seront pour la plupart donnés en location, c’est ce qu’on appelle les immeubles de

placement.

Beaucoup de ces immeubles ne sont pas pour le plus souvent inscrits à l’actif du bilan pour

des raisons d’optimisation fiscale en ce sens que s’ils y sont inscrits, au-delà des recettes

locatives imposables à l’IS ou à l’IR, ils seront soumis à des régimes fiscaux assez rigides

(imposition à la CFPB, à la patente..).

Les théoriciens du droit fiscal, surtout en France, face à ces techniques nouvelles

d’ « échappatoire » à l’impôt (optimisation fiscale) développent de plus en plus une nouvelle

74 Rapport sur le recensement général de la population, de l’agriculture et de l’Habitat réalisé

par l’ANSD en 2013.


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théorie dite la théorie de l’abus de droit75. Donc le législateur fiscal sénégalais a fait objet

d’une grande ingéniosité pour prévoir cette dérogation au principe d’exonération des plus-

values immobilières des entreprises.

75 En France il est maintenant admis que, face à une pratique d’optimisation fiscale,

l’Administration fiscale peut recourir à la théorie de l’abus de droit pour préserver les intérêts

du Trésor Public.


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L’immobilier de l’entreprise reste jusqu’ici un domaine relativement peu exploré par les

fiscalistes ou encore par les économistes. Les travaux de recherche sur le phénomène

immobilier ont été beaucoup plus denses et plus nombreux dans ce qu’on pourrait qualifier

d’économie de l’immobilier (liés notamment à la crise des subprimes de 2007-2008 aux Etats-

Unis). L’approche économique de l’immobilier revenant nécessairement à le considérer

comme un secteur d’activité à part entière. Celle-ci fera sans doute fi à certaines données

nouvelles qui entourent le secteur immobilier.

Pourtant la fonction immobilière dans les entreprises, encore récente et méconnue, évolue

rapidement depuis ces dernières années dans le cadre de nouvelles problématiques comptable

et fiscale car, contrairement à l’approche économique, l’approche financière met l’accent sur

la rentabilité de cette classe d’actifs pour les entreprises76.

Dans les pays de tradition anglo-saxonne77, les économistes (ou fiscalistes) ont très tôt

commencé à amorcer la réflexion autour de la gestion immobilière au sein de l’entreprise.

Mais dans les pays de langue française comme le Sénégal, peu d’intérêt a été accordé à

l’immobilier de l’entreprise, notamment dans le domaine fiscal. La plupart des études menées

dans ces dits pays se sont surtout portées sur le phénomène immobilier de manière générale

ou encore sur l’économie de l’immobilier. Bien évidemment au Sénégal, beaucoup d’études

ont été menées sur la fiscalité immobilière, mais toujours est-il que elles n’ont pas été (ou

76 Albouy M. (2009), Finance immobilière et gestion de patrimoine, Economica.

77 Les premiers travaux de recherche sur le management de l’immobilier d’entreprise remontent

aux années 1980 aux États-Unis. Ce sont Zeckhauser et Silverman (1983) qui les premiers

s’intéressent à la question en publiant dans la Harvard Business Review les résultats d’une

enquête menée en 1981 par la Harvard Real Estate Inc. (HRE) auprès des plus grandes

entreprises américaines.


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rarement) spécifiques à l’immobilier de l’entreprise.

Ainsi, face à une littérature peu abondante dans le domaine (fiscal) de l’immobilier de

l’entreprise au Sénégal, il nous a été assez difficile d’assembler une documentation rigide à ce

sujet, mais il a surtout été stimulant d’apporter notre réflexion sur un domaine qui, dans les

années à venir risquera de prendre une place importante dans les études des fiscalistes.

Nous avons ainsi étudié la fiscalité de l’immobilier de l’entreprise suivant deux approches

fondamentales : une première approche qui évoque le régime fiscal de la constitution

(acquisition et détention) du patrimoine immobilier de l’entreprise et une deuxième approche

qui met l’accent sur le régime fiscal de la cession de l’immobilier de l’entreprise.

Cette double approche n’est pas du tout anodine au regard des caractéristiques des actifs

immobiliers. L’immeuble étant en effet acquis par l’entreprise pour demeurer le plus

longuement possible dans son patrimoine, tout en pouvant aussi faire l’objet d’une cession

pour diverses raisons.

La fiscalité de l’immobilier de l’entreprise, comme démontré tout au long de notre étude, est

régie par le code fiscal sénégalais. Les règles applicables à l’immobilier de l’entreprise ne

s’éloignent pas du tout à celles de droit commun. Les entreprises, à l’acquisition immobilière

sont soumises aux mêmes règles que les personnes physiques (paiement de droits

d’enregistrement et de publicité foncière, exonération de TVA..). De même, durant la phase

de détention, elles sont aussi passibles de contributions foncières (CFPB).

Il existe cependant un dispositif fiscal dérogatoire applicable à l’immobilier de l’entreprise au

Sénégal. Lors de la création d’entreprise, il est prévu un mécanisme d’imposition immobilière

spécifique à l’entreprise (surtaxe immobilière). Aussi durant la phase dite de détention,

l’entreprise peut déduire tous les frais d’acquisition de son résultat imposable.

Lorsqu’intervient une cession également, l’entreprise est exonérée de la taxe de plus-

immobilière si elle s’engage à la réinvestir. Des règles fiscales particulières s’appliquent

également en ce qui concerne le crédit-bail immobilier ou en matière de finance islamique.

La fiscalité de l’immobilier de l’entreprise est ainsi assez dense au Sénégal. Le code fiscal

sénégalais accorde une place importante à l’immobilier de l’entreprise. Maintenant, le défi

pour les théoriciens et praticiens du droit fiscal, c’est de mener des réflexions sur cette


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fiscalité applicable à l’immobilier de l’entreprise.

Ces études sont essentielles dans un contexte économique et financier en mutation. De plus en

plus, les entreprises contestent certains mécanismes d’imposition de leurs actifs immobiliers

(patente, CFPB…) et vont même jusqu’à considérer la charge fiscale « immobilière » comme

étant trop lourde et est à même de freiner leur « intelligence économique ». Parallèlement, le

constat demeure sans appel : les actifs immobiliers sont en train de dominer dans la part

d’actifs des entreprises78.

Ce travail de mémoire a surtout consisté à dégager les grands principes qui régissent la

fiscalité de l’immobilier de l’entreprise au Sénégal et à faire un petit diagnostic économique

quant à l’impact de celle-ci sur la compétitivité et la productivité de nos entreprises. Mais au

delà, et à la lumière de ces éléments, il paraît ainsi impérieux de continuer la réflexion sur la

fiscalité de l’immobilier de l’entreprise, en nous orientant surtout vers un angle beaucoup plus

économique.

Il s’agira de nous interroger sur cette fiscalité immobilière de l’entreprise en ces termes : Est-

ce une fiscalité trop lourde qui peut freiner l’activité économique ? Les entreprises hôtelières

(dans un contexte de crise du secteur touristique) doivent-elles toujours être soumises à des

impôts liés à la détention d’immeubles, si l’on sait que le propre de ce type d’entreprises, c’est

de disposer d’avoirs immobiliers ? Le dispositif dérogatoire existant n’est-il pas sans

conséquences pour nos finances publiques ? Faut-il renforcer ce dispositif pour mieux inciter

les entreprises à investir ?

Toutes ces interrogations méritent réflexion, surtout que notre pays vient d’adopter un

nouveau plan de développement79 qui vise, d’une part, à s’appuyer sur les entreprises

nationales avec le renforcement de leur capacités productives et leur compétitivité (dans un

contexte d’entrée en vigueur du Tarif extérieur commun qui soumettra celles-ci à une

78 Les travaux de recherche évoqués ci-dessus (à la précédente note de bas de page) avaient

démontré que l’immobilier d’exploitation représente en moyenne, en valeur de marché, 25% à

40% des actifs des grandes entreprises américaines.

79 Plan Sénégal Emergent (PSE) élaboré en février 2014 à Paris.


.


concurrence de plus en plus rude) et d’autre part à rendre le climat des affaires attrayant afin

de pouvoir capter le maximum d’investissements directs étrangers (IDE).


.


BIBLIOGRAPHIE SELECTIVE

I- OUVRAGES GENERAUX

1. AMOYEL Guy et autres, immobilier de l’entreprise, propos de présentation de l’ouvrage, édition

Delmas, avril 2007.

2. COZIAN Maurice repris par BEBOISSY Florence, précis de fiscalité des entreprises, édition Lexis

Nexis, 2012

3. DONNEAUD Philippe et autres, Immobilier de l’Entreprise, Collection l’immobilier en perspectives,

édition ECONOMICA, 2014.

4. KELBERG Dorian (Délégué général de la fédération des Sociétés Immobilières et Foncières),

Immobilier de l’Entreprise, Préface, collection l’Immobilier en perspectives, édition ECONOMICA, 2014.

5. KEYNES John Maynard, Livre I, II, III de la Théorie Générale de l’Emploi, de l’intérêt et de la

Monnaie, 2007.

6. LEREGLE Nicolas et autres, Immobilier de l’Entreprise, Collection l’Immobilier en Perspectives, paru

sous les éditions « Economica », 2014.

7. MARTY Guy, texte intitulé Immobilier et productivité dans l’ouvrage Immobilier de l’Entreprise,

Collection l’Immobilier en perspectives, édition ECONOMICA, 2014.

8. REBATTET Philippe, Précis fiscal de l’immobilier d’entreprise, 2012, édition Lexis Nexis


.


9. SAMBE Oumar et DIALLO Mamadou Ibra, Le Praticien Comptable, Système Comptable OHADA,

Editions Comptables et Juridiques, édition 2011.

II- TRAVAUX DE RECHERCHE ET ARTICLES

1. Albouy M. (2009), Finance immobilière et gestion de patrimoine, Economica.

2. ATTALI Jacques et autres, Rapport sur la compétitivité économique en France, 2001.

3. ATTALI Jacques, rapport 2012 sur la fiscalité dans la zone OCDE.

4. Brounen et Eichholtz, 2004 ; Liow et Ooi, 2004, repris dans l’article intitulé Manager l’immobilier de

l’entreprise, Revue française de Gestion, Avril 2014.

5. Cours de Fiscalité locale, section Impôts et Domaines, dispensé par M. Elimane Pouye

6. GALLOIS Louis, Rapport 2013 sur la compétitivité des entreprises en France.

7. Rapport sur le recensement général de la population, de l’agriculture et de l’Habitat réalisé par l’ANSD

en 2013.

8. Rapport Décembre 2006 sur l’état des lieux des législations fiscale et sociale des entreprises.

9. STIGLITZ Joseph, Economiste américain, Prix Nobel Economie 2009, propos tenus dans une émission

de BFM Business, les théoriciens de l’Economie, consacrée à John Maynard Keynes.


.


III- DOCUMENTS COMMUNAUTAIRES, LEGISLATIFS, REGLEMENTAIRES, ET

JURISPRUDENTIELS

1. Règlement N°05/CM/UEMOA du 28 juin 2013

2- Loi 72-52 du 12 juin 1972 fixant le taux maximum et déterminant les modalités d’assiette et de

perception de la TEOM.

3. Loi 82-07 du 30 juin 1982 relative aux activités de promotion, de transaction et de gestion immobilières.

4. Loi 94-69 du 22 aout 1969 fixant le régime d’exercice des activités économiques au Sénégal.

5. Loi 2012-31 du 31 décembre 2012 modifiée portant Code général des Impôts

6. Loi 2015-06 du 23 mars 2015 portant modification de certaines dispositions du CGI

7. Arrêté 822/MINT/BC du 03 février 1958.

8. Arrêt Cour administrative d’appel de Bordeaux du 11 juin 1992

9. Arrêt Conseil d’Etat français, 21 juin 1995

10. Arrêt Conseil d’Etat français, 7 février 2007


.


TABLE DES MATIERES

DEDICACES…………………………………………………………………..1

REMERCIEMENTS………………………………………………………… 5

LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS……………………………… 6

AVANT-PROPOS............................................................................................. 8

SOMMAIRE…………………………………………………………………. 10

INTRODUCTION GENERALE………………………………………… 12

PREMIERE PARTIE : LA CONSTITUTION (ACQUISITION ET DETENTION)

DU PATRIMOINE IMMOBILIER : LE REGIME FISCAL APPLICABLE A

L’IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE…………………………………… 19

CHAPITRE 1 : LES REGLES APPLICABLES EN MATIERE D’ACQUISITION

D’UN IMMEUBLE PAR L’ENTREPRISE………………………………… 21


directe………………………………………………………………………… 21

PARAGRAPHE 1 : Le principe de la déductibilité des frais « directs » d’acquisition

du résultat imposable…………………………………………………………. 22

PARAGRAPHE 2 : Le principe de la déductibilité des frais financiers du résultat

imposable……………………………………………………………………. 25


.



indirecte et des droits d’enregistrement…………………………………………… 27

PARAGRAPHE 1: L’exonération d’ordre technique à la Taxe sur la Valeur Ajoutée

(TVA) ……………………………………………………………………………. 27

PARAGRAPHE 2 : La taxation aux droits d’enregistrement suivant le régime de droit

commun…………………………………………………………………………… 29

CHAPITRE 2 : LES REGLES APPLICABLES DURANT LA PHASE DE

DETENTION (OU DE GESTION) D’UN IMMEUBLE PAR L’ENTREPRISE… 32

SECTION 1 : Incidences de la détention d’un immeuble au regard de la fiscalité

directe…………………………………………………………………………….. 32

PARAGRAPHE 1 : Le principe de la déductibilité des frais généraux du résultat

imposable ……………………………………………………………………… 33

PARAGRAPHE 2 : Le principe de la déductibilité des amortissements et provisions

du résultat imposable …………………………………………………………….. 35

SECTION 2 : Incidences de la détention d’un immeuble au regard des impôts

locaux………………………………………………………………………….. 38

PARAGRAPHE 1 : La taxation aux différents impôts fonciers : CFPB, CFPNB,

surtaxe foncière et TEOM………………………………………………………... 38

PARAGRAPHE 2 : La taxation aux impôts professionnels : cas de la patente…. 41

DEUXIEME PARTIE : L’EXTERNALISATION DU PATRIMOINE

IMMOBILIER DE L’ENTREPRISE : LE REGIME FISCAL APPLICABLE LORS

DE LA CESSION D’IMMEUBLES PAR L’ENTREPRISE…………………….. 44


.




DIRECTE………………………………………………………………………….. 46

SECTION 1 : Le traitement fiscal des plus-values immobilières au regard de des

impôts sur le bénéfice (l’IS ou de l’IR)…………………………………………… 46

PARAGRAPHE 1 : La prise en compte des plus-values dans le résultat

imposable……………………………………………………………………….. 47

PARAGRAPHE 2 : L’exonération des plus-values légalement (fiscalement)

réinvesties……………………………………………………………………….. 49

SECTION 2 : Le traitement fiscal des frais de cession au regard des impôts sur le

bénéfice (l’IS ou de l’IR)………………………………………………………….. 52

PARAGRAPHE 1 : La déductibilité des frais « inhérents » aux cessions

d’immeubles………………………………………………………………………. 52

PARAGRAPHE 2 : La non déductibilité des frais « indirectement » rattachés aux

cessions d’immeubles…………………………………………………………… 54



INDIRECTE ET DE DROITS D’ENREGISTREMENT…………………………. 56

SECTION 1 : Le mécanisme de régularisation en matière de TVA……………… 56

PARAGRAPHE 1 : Une régularisation inexistante sur les immeubles suivant le

régime de droit commun …………………………………………………………. 57

PARAGRAPHE 2 : Une régularisation de TVA à opérer sur les opérations

immobilières réalisées par les entreprises de crédit-bail ou de finance

islamique………………………………………………………………………… 58


.


SECTION 2 : Le traitement fiscal des plus-values immobilières au regard des droits

d’enregistrement………………………………………………………………….. 60

PARAGRAPHE 1 : L’exonération des plus-values immobilières suivant le régime de

droit commun ……………………………………………………………………. 61

PARAGRAPHE 2 : La taxation des plus-values immobilières aux droits

d’enregistrement par dérogation ………………………………………………. 63

CONCLUSION GENERALE…………………………………………………. 66

BIBLIOGRAPHIE SELECTIVE …………………………………………. 70

TABLE DES MATIERES ................................................................................... 73

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