İstanbul teknİk Ünİversİtesİ fen bİlİmlerİ enstİtÜsÜ...
TRANSCRIPT
İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN ÇOK BOYUTLU OLARAK
İNCELENMESİ VE DEĞERLENDİRİLMESİ
YÜKSEK LİSANS TEZİ İnş. Müh. Atilla DAMCI
HAZİRAN 2006
Anabilim Dalı : DİSİPLİNLER ARASI
Programı : GAYRİMENKUL GELİŞTİRME
İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN ÇOK BOYUTLU OLARAK
İNCELENMESİ VE DEĞERLENDİRİLMESİ
YÜKSEK LİSANS TEZİ İnş. Müh. Atilla DAMCI
(516031018)
HAZİRAN 2006
Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 8 Mayıs 2006 Tezin Savunulduğu Tarih : 13 Haziran 2006
Tez Danışmanı : Doç.Dr. Murat ÇIRACI
Diğer Jüri Üyeleri Prof.Dr. Vedia DÖKMECİ (İTÜ)
Yrd.Doç.Dr. Uğur MÜNGEN (İTÜ)
ÖNSÖZ
Bu tez çalışmasının hazırlanmasında bana yol gösteren ve destek olan tez danışmanım Doç. Dr. Sayın Murat ÇIRACI’ya, ilgisi ve yardımları için Yrd. Doç. Dr. Sayın Gül POLAT TATAR’a ve Yapı İşletmesi Anabilim Dalı Başkanı Yrd. Doç. Dr. Sayın Uğur MÜNGEN’e, desteğini esirgemeyen değerli arkadaşım Sayın Gül ASLAN’a, maddi ve manevi desteklerinden dolayı aileme en içten teşekkürlerimi sunarım. Bu tez çalışmasını hayatım boyunca bana her zaman anlayış gösteren, beni destekleyen, tüm zorlukları aşmamda yardımcı olan annem Gülümser DAMCI’ya, babam Ersin DAMCI’ya ve ağabeyim Tolga DAMCI’ya ithaf ediyorum. Haziran 2006 Atilla DAMCI
iii
İÇİNDEKİLER
KISALTMALAR TABLO LİSTESİ ŞEKİL LİSTESİ ÖZET SUMMARY
1. GİRİŞ
2. TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN YAPISI VE TEMEL ÖZELLİKLERİ 2.1. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Organizasyonu ve Türleri
2.1.1. Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi 2.1.2. Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi 2.1.3. Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
2.2. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Tarihsel Gelişimi 2.3. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Kullanım Koşulları
2.3.1. Mal Sahibinin Talepleri, İhtiyaçları, ve Kısıtları 2.3.1.1.İhtiyaçların ve Taleplerin Tanımlanması 2.3.1.2.Kısıtların Tanımlanması ve Risk Paylaşımı
2.3.2. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemine Olanak Sağlayan Koşullar
2.3.2.1.Proje Hacmi 2.3.2.2.Proje Zorluğu
2.3.3. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Uygulanabildiği Sektörler
2.4. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Avantajları / Dezavantajları ve Diğer Proje Teslim Sistemleri ile Karşılaştırması
2.4.1. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Avantajları ve Dezavantajları
2.4.2. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Diğer Proje Teslim Sistemleri ile Karşılaştırması
2.4.2.1.Maliyet Açısından Karşılaştırma Yapan Araştırmaların Bulguları
2.4.2.2.Zaman Açısından Karşılaştırma Yapan Araştırmaların Bulguları
2.4.2.3.Kalite Açısından Karşılaştırma Yapan Araştırmaların Bulguları
3. TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN KATILIMCILARI VE TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİ SÖZLEŞMELERİ VE SÖZLEŞME DOKÜMANLARI 3.1. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Sözleşmeleri ve Sözleşme
Dokümanları
vivii
viiix
xii
1
45 5 8
13 17 18 19 19 19
19 19 20
20
22
22
25
26
28 29
31
31
iv
3.1.1. Amerikan Müteahhitler Birliği (AGC) Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
3.1.2. Amerika Tasarım-Yapım Ensitüsü (DBIA) Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
3.1.3. Amerikan Mimarlar Birliği (AIA) Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
3.1.4. Birleşik Mühendisler Sözleşme Dokümanları Komitesi (EJCDC) Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
3.1.5. Uluslararası Müşavir Mühendisler Federasyonu (FIDIC) Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
3.1.6. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Sözleşmelerin Ödeme Biçimlerine Göre Değerlendirilmesi
3.1.6.1.Sabit Fiyatlı (Götürü Bedel) Sözleşmeler 3.1.6.2.Maliyet + Kâr Sözleşmeleri 3.1.6.3.Garantili Maksimum Fiyat Sözleşmeleri 3.1.6.4.Birim Fiyat Sözleşmeleri
3.2. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Temel Katılımcı Olarak Malsahibi, Mal Sahibinin Takımı ve Sorumlulukları
3.2.1. Mal Sahibinin Temsilcisi ve Sorumlulukları 3.2.2. Tasarım Kriteri Uzmanı ve Sorumlulukları 3.2.3. Avan Projeyi Hazırlayan Tasarım Uzmanı ve Sorumlulukları 3.2.4. İnşaat Yöneticisi ve Sorumlulukları
3.2.4.1.Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde İnşaat Yöneticisinin Gerekliliği
3.2.4.2.Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Doğru İnşaat Yöneticisinin Seçimi
3.2.4.3.Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde İnşaat Yöneticisinin Standart Hizmetleri
3.3. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Temel Katılımcı Olarak Tasarım-Yapım Yüklenicisi, Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Takımı ve Sorumlulukları
3.3.1. Tasarım Uzmanı ve Sorumlulukları 3.3.2. Yapım Yüklenicisi ve Sorumlulukları 3.3.3. Altyükleniciler ve Sorumlulukları
3.4. Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonu ve Yönetimi 3.4.1. Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Yapısal Türleri
3.4.1.1.Ortak Girişim ile Oluşturulmuş Tasarım-Yapım Yüklenicisi 3.4.1.2.Müteahhitin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olması 3.4.1.3.Tasarımcının Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olması 3.4.1.4.Şirketlerin Birleşimiyle (Entegrasyonuyla) Oluşturulan
Tasarım-Yapım Yüklenicisi 3.4.1.5.Gayrimenkul Geliştiricinin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi
Olması 3.4.2. Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunun Oluşturulması
3.4.2.1.Takım Oluşturma Anlaşmaları
32
35
40
43
45
46 46 49 52 54
56 65 66 67 67
67
71
73
74 76 77 77 77 78 78 80 81
82
83
84 85
v
3.4.2.2.Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunda Proje Yönetimi
3.4.2.3.Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Sözleşmesinin Uygulanması
4. TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİ SÜRECİ 4.1. Stratejik Tesis Planlaması ve Program Tanımlaması Evresi 4.2. Ön Yeterlik Daveti ve Kısa-Liste Oluşturulması Evresi 4.3. Teklif Daveti ve Yüklenicinin Seçimi Evresi 4.4. Tasarım-Yapım İşleri ve Sözleşme İdaresi Evresi
5. SONUÇLAR VE ÖNERİLER
KAYNAKLAR ÖZGEÇMİŞ
89
101
104105 109 112 115
117
120
123
vi
KISALTMALAR
TYS : Tasarım-Yapım Sözleşmesi DHS : Danışmanlık Hizmetleri Sözleşmesi TYS : Tasarım-Yapım Sözleşmesi TS : Tasarım-Yapım Sözleşmesi AIA : The American Institute of Architects CMAA : The Construction Management Association of America DBIA : Design-Build Institute of America AGC : The Associated General Contractors of America EJCDC : Engineers Joint Contract Documents Committee FIDIC : International Federation of Consulting Engineers
vii
TABLO LİSTESİ
Sayfa No
Tablo 2.1 Tablo 3.1
Proje Teslim Sistemleri için M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yürütülen araştırmanın sonucunda elde edilen ortalama kalite puanları ……………………............................................................ Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde İnşaat Yöneticisinin Kullanılıp Kullanılmayacağını Belirlemek İçin Dikkate Alınması Gereken Sorular ……………………...............................................
30 68
viii
ŞEKİL LİSTESİ
Sayfa No
Şekil 2.1 Şekil 2.2 Şekil 2.3 Şekil 2.4 Şekil 2.5 Şekil 2.6 Şekil 2.7 Şekil 2.8 Şekil 2.9 Şekil 2.10 Şekil 2.11 Şekil 2.12 Şekil 2.13 Şekil 2.14 Şekil 2.15 Şekil 3.1 Şekil 3.2 Şekil 3.3 Şekil 3.4
: Operasyonel Anlamda Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Türleri ...........................................................................................
: Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi’ nde taraflar arasındaki ilişki .............................................................................
: Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreç Şeması ........ : Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi’ nde taraflar arasındaki ilişki ................................................................
: Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreç Şeması ...........................................................................................
: Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Türleri ...............................................................................
: Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi’ nde taraflar arasındaki ilişki ................................................................
: Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreç Şeması ...........................................................................................
: Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Türleri ...........................................................................................
: Proje Teslim Sistemlerinin Mal Sahipleri Tarafından Kullanım Yüzdeleri .......................................................................................
: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama birim maliyet bulguları .......................................
: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama maliyet artışı bulguları ........................................
: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama yapım hızı bulguları ............................................
: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama proje teslim hızı bulguları ...................................
: Mal sahiplerinin “Hangi proje teslim sistemi en yüksek değeri sağlamaktadır?” sorusuna verdikleri cevapların yüzdeleri ..........
: AGC Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması ...............................................
: DBIA Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması ...............................................
: AIA Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması ...........................................................................
: EJCDC Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması ...............................................
5 6 7 8 9 10 13 14
14 26
27 27 28
29 30
32 36
40
44
ix
Şekil 3.5 Şekil 3.6 Şekil 3.7 Şekil 3.8 Şekil 3.9 Şekil 3.10 Şekil 3.11 Şekil 3.12 Şekil 4.1 Şekil 4.2 Şekil 4.3 Şekil 4.4 Şekil 4.5 Şekil 4.6 Şekil 4.7
: Tasarım-Yapım Girişimi Yapısal Türleri ..................................... : Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ortak Girişim ile Oluşturulduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki .......................
: Müteahhitin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki....................................
: Tasarımcının Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olduğu yapısal türde taraflar arasındaki ilişki .......................................................
: Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Şirketlerin Birleşimiyle (Entegrasyonuyla) Oluşturulduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki .........................................................
: Gayrimenkul Geliştiricinin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki ..........
: Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunda Proje Yönetim Organizasyon Şeması ....................................................................
: Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunda Proje Yönetiminin Ana Aşamaları .........................................................
: Proje Teslim Sistemleri Süreç Şeması ......................................... : Rekabete Dayalı Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreci ... : Müzakereye Dayalı Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreci ............................................................................................
: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Stratejik Tesis Planlaması ve Program Tanımlaması Süreci ................................
: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Ön Yeterlik Daveti ve Kısa Liste Oluşturulması Süreci ...................................................
: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Teklif Daveti, Tasarım Yapım Yüklenicisinin Seçimi ve Sözleşme Süreci ......................
: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Tasarım-Yapım İşleri ve Sözleşme İdaresi .....................................................................
78 79 80
81 82
83 90
92 105 106 107
108 114
112 116
x
TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN ÇOK BOYUTLU OLARAK İNCELENMESİ VE DEĞERLENDİRİLMESİ
ÖZET
İnşaat sektöründe ihtiyaç duyulan tesislerin yapımında proje teslim sistemleri büyük önem taşımaktadır. Proje teslim sistemi türlerinden biri olan tasarım-yapım proje teslim sisteminin kullanımı son yıllarda hızlı bir şekilde artmaktadır.
Tasarım-yapım proje teslim sistemi, mal sahibinin tasarım ve yapım hizmetleri için tek bir organizasyon/girişim ile sözleşme yaptığı bir proje teslim sistemidir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi yeni bir kavram değildir. Bu sistemin kökleri çok eski zamanlarda var olan, tasarım ve yapım hizmetlerinin sorumluluğunun tek bir kişiye ait olduğu, baş yapımcı konseptine dayanmaktadır. Örnek olarak, Çin Seddi, Roma su kemeleri ve Mısır’daki piramitler baş yapımcı tarafından tasarlanmış ve yapılmıştır.
Bu proje teslim sisteminin operasyonel anlamda üç ayrı türü bulunmaktadır: (1) direkt tasarım-yapım proje teslim sistemi, (2) tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sistemi ve (3) avan projesi olan tasarım-yapım proje teslim sistemi. Bu sistemin ana katılımcıları ise mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisidir. Tasarım-yapım yüklenicisi görevini üstlenen tasarım-yapım organizasyonunun yapısal anlamda beş ayrı türü bulunmaktadır. Bu yapısal türler şunlardır: (1) ortak girişim ile oluşturulmuş tasarım-yapım yüklenicisi, (2) müteahhitin ana tasarım-yapım yüklenicisi olması, (3) tasarımcının ana tasarım-yapım yüklenicisi olması, (4) şirketlerin birleşimiyle(entegrasyonuyla) oluşturulan tasarım-yapım yüklenicisi, ve (5) gayrimenkul geliştiricinin tasarım-yapım yüklenicisi olması.
Bugünün piyasa koşullarında, tasarım-yapım proje teslim sistemi mal sahibinin tesislerle ilgili çok çeşitli ihtiyaçlarına (satın alma, inşaat finansmanı, sürekli finansman, tesis bakımı ve işletilmesi) yanıt verebilmektedir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi genellikle yüksek teknolojiye sahip binaların, ofis binalarının, köprülerin, karayollarının, havaalanlarının, alışveriş merkezlerinin ve endüstriyel yapıların inşaatında kullanılmaktadır. Ancak, eğer bir proje tasarlanabiliyor ve inşa edilebiliyorsa, tasarım-yapım proje teslim sistemiyle de uygulanabilir.
Tasarım-yapım proje teslim sistemi süreç olarak genellikle belirli bir sıra takip eder. Projenin türüne, projeye dahil olan katılımcılara ve etkili olabilecek diğer faktörlere göre süreçte değişiklikler gözlenebilir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi çoğu zaman dört aşamadan oluşur: (1) Stratejik tesis planlaması ve program tanımlaması, (2) Ön yeterlilik daveti ve kısa liste oluşturulması, (3) Teklif daveti, tasarım-yapım yüklenicisinin seçimi ve sözleşme, ve (4) Tasarım-yapım işleri ve sözleşme idaresi.
Yapılmış olan çeşitli araştırmaların sonucunda elde edilen veriler incelendiğinde tasarım-yapım proje teslim sisteminin diğer proje teslim sistemi türlerine göre maliyet, zaman ve kalite unsurları açısından daha avantajlı olduğu belirlenmiştir. Ancak, tasarım-yapım proje teslim sistemi ile ilgili tecrübeye sahip olan uzmanların
xi
azlığı ve sistemi daha önce kullanmamış olanlar için karmaşık gelebilecek bir süreç yapısına sahip olması bu sistemin dezavantajları olarak görülebilir.
xii
A THOROUGH ANALYSIS AND ASSESMENT OF DESIGN-BUILD
SUMMARY
Project delivery systems have significant importance for the completion of a required facility in the construction industry. The use of design-build—which is a kind of project delivery system—has been increasing substantially over the last years.
Design-build is a project delivery system in which the owner contracts with a single organization. Specifically, this mentioned organization is engaged in both design and construction services. Design-build has been created from the “master builder” concept that belongs to the ancient era. In this framework, one person is responsible for design and construction services. Indeed, the Great Wall of China, the Roman aqueducts and the Egyptian pyramids are examples built by master builders.
Design-build has three operational variations: (1) direct design-build, (2) design ciriteria design-build, and (3) preliminary design design-build. The main parties of design-build are owner and design-builder. The entity that becomes a design-builder has five structural variations: (1) joint venture design-builder, (2) constructor-led design-builder, (3) designer-led design-builder, (4) integrated firm design-builder, and (5) developer-led design-builder.
Design-build project delivery can provide several services related to facilities and other physical improvements, such as site procurement, construction and permanent financing, facility maintenance and operation.This project delivery system is used extensively in construction of high-tech buildings, office buildings, bridges, highways, airports, retail structures and industrial buildings. However, if a project can be designed and can be built, it can be design-built.
Design-build usually follows a specific sequence. Some variations may occur, depending on the project and the parties involved, but in general, the process can be broken into the four phases: (1) Strategic facility planning and program definition, (2) Request for qualification and composing a short-list, (3) Request for proposal, selection of design-builder and contract, (4) Design/Construction services and contract administration.
Design-build is more advantageous than other project delivery methods, in terms of cost, time and quality, according to the examination of the recent researchs data. However, the shortage of professionals who have experience in design-build process, and the complexity of the process for the staff who is not familiar with this method are disadvantages of design-build.
1
1. GİRİŞ
Son dönemlerde Türkiye’de gayrimenkul piyasasındaki canlanma inşaat sektörünü
de olumlu yönde etkilemektedir. Bu bağlamda, gayrimenkul geliştirmenin aşamaları
içerisinde yer alan, tesisin tasarım ve yapım işlerinin nasıl gerçekleştirildiği önem
kazanmaktadır.
Bir tesise ihtiyaç duyulduğunda, tasarım ve yapım hizmetlerinin satın alınması
gerekecektir. Bu noktada proje teslim sistemlerinin kullanılması söz konusudur.
‘Proje teslim sistemi, bir tesisin tamamlanması için tasarım ve yapım işlerinin
bileşenlerinin (işgücü, malzeme, ekipman gibi unsurların yanında maliyet, kalite, ve
yönetim için sorumluluk) sözleşme altında birleştirildiği bir süreçtir’ [1 sa.169].
Başka bir ifadeyle, ‘proje teslim sistemi tarafların ilişkilerini, rollerini,
sorumluluklarını, ve tesisin yapılması için gerekli faaliyetlerin sırasını tanımlar’ [2
sa.11].
Üç temel proje teslim sistemi bulunmaktadır.
• Geleneksel (Tasarım-İhale-Yapım) Proje Teslim Sistemi. Bu sistemde
öncelikle mal sahibi tasarım aşaması için bir tasarımcıyla anlaşır. Tüm
tasarım ve şartnameler tamamlandıktan sonra ihale yapılarak bir yapım
yüklenicisi seçilir. Yapım yüklenicisi, belirlenmiş olan tasarıma ve
şartnamelere göre tesisin yapımından sorumlu olur [3].
• İnşaat Yönetimi Sistemi. Mal sahibi tesis için gerekli tasarım hizmetleri için
bir tasarımcı ile anlaşma yapar. Ancak tasarım tamamlanmadan mal sahibi bir
inşaat yöneticisi ile anlaşır. İnşaat yöneticisi tasarımı ve yapılabilirliği inceler,
maliyet tahminlerini yapar. Ve projenin yapım işlerini üstlenir. İnşaat
yöneticisi yapım işlerini üstlenmeden sadece mal sahibinin danışmanı
olarakta çalışabilir [1].
• Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi. Tasarım-yapım proje teslim sistemi,
mal sahibinin tasarım ve yapım işlerini gerçekleştirmesi için tek bir girişim
2
(tasarım-yapım yüklenicisi) ile sözleşme yaptığı bir proje teslim sistemidir
[4]. Başka bir ifadeyle, tasarım ve yapım işleri tek sözleşme altında tek bir
organizasyon tarafından gerçekleştirilir.
Geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sistemi Türkiye’de ağırlıklı olarak
uygulanmaktadır. Amerika Birleşik Devletleri’nde ve Avrupa’da kullanımı artarak
devam etmekte olan tasarım-yapım proje teslim sisteminin örneklerinin Türkiye’de
olup olmadığı bu çalışmanın ilk sorusu olmuştur.
Bu doğrultuda Türk Müşavir Mühendisler ve Mimarlar Birliği’nin 93 üyesine,
Türkiye Müteahhitler Birliği’nin 138 üyesine tasarım-yapım proje teslim sistemini
kullanıp kullanmadıklarını sorgulayan bir elektronik posta gönderilmiştir. Bu
elektronik posta adreslerinden 28’i hatalı çıkmıştır. Geri kalan toplam 203 firmadan
sadece 1’i cevap vermiştir. Cevap veren tek firmada tasarım-yapım proje teslim
sistemini kullanmadığını belirtmiştir.
Bunun yanında yapılan literatür araştırmasında, yabancı kaynaklarda genellikle
tasarım-yapım proje teslim sisteminin bütünsel olarak ele alınmadığı görülmüş ve
Türkçe kaynakların ise yok denecek kadar az olması da dikkat çekmiştir. Bu
noktadan sonra, çalışmanın amacı tasarım-yapım proje teslim sisteminin detaylı
olarak incelenip, değerlendirilmesi olarak belirlenmiştir.
Bu amacın gerçekleştirilmesi için literatür araştırması yöntemi seçilmiş ve tasarım-
yapım proje teslim sistemi ile ilgili olan kitaplar, bilimsel dergilerdeki makaleler,
kurumsal sözleşmeler ve internet siteleri incelenmiştir.
Bölüm 2’de tasarım-yapım proje teslim sistemi kavramı, yapısı ve temel özellikleri
açıklanmıştır. Tasarım-yapım proje teslim sisteminin organizasyonu ve türleri,
yönetimi, tarihi, kullanım koşulları incelenmiştir. Ayrıca tasarım-yapım proje teslim
sisteminin diğer proje teslim sistemleri ile karşılaştırmasını yapmış araştırmaların
bulguları değerlendirilmiştir.
Bölüm 3’te tasarım-yapım proje teslim sisteminde kullanılan tip sözleşmeler, temel
katılımcı olarak yer alan mal sahibinin ve tasarım-yapım yüklenicisinin (bu
katılımcıların takımları da dahil olarak) proje organizasyonu içerisindeki konumu ve
sorumlulukları açıklanmıştır. Aynı zamanda, tasarım-yapım yüklenicisinin hangi
biçimlerde tasarım-yapım proje teslim sistemi içerisinde yer alabileceği de
açıklanmıştır.
3
Bölüm 4’te ise tasarım-yapım proje teslim sisteminin süreci açıklanmıştır. Bu sürecin
içerdiği aşamalar ayrı ayrı incelenmiş ve süreç şemaları gösterilmiştir.
Bölüm 5’te bu çalışma sonucu ulaşılan sonuçlar ve öneriler belirtilmiştir.
4
2. TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN YAPISI VE TEMEL
ÖZELLİKLERİ
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sistemi kavramı, yapısı ve temel özellikleri
açıklanacaktır. Tasarım-yapım proje teslim sisteminin organizasyonu ve türleri,
yönetimi, tarihi, kullanım koşulları, incelenecektir. Ayrıca tasarım-yapım proje
teslim sisteminin diğer proje teslim sistemleri ile karşılaştırmasını yapmış
araştırmaların bulguları belirtilecektir.
Tasarım-yapım proje teslim sistemi, tasarım işlerinin ve yapımın tek bir
organizasyon tarafından gerçekleştirildiği bir proje teslim sistemidir. Diğer bir
ifadeyle, ‘mal sahibi tasarım ve yapım hizmetlerini sağlayan tek bir firmayla
sözleşme yapar’[5 sa.32]. ‘Bu tüzel ya da gerçek kişi, yani tasarım-yapım
yüklenicisi, kendi uzmanlarını kullanarak ya da alt yükleniciler ve danışmanlar
aracılığıyla projenin tasarım ve yapım işlerini yapmayı taahhüt eder’ [6 sa.331,332].
Tasarım-yapım proje teslim sistemi yaklaşımında, genel yüklenici, mimar, ve
mühendisten oluşan bir takım bir inşaat projesinin tasarımı ve yapımı için mal
sahibiyle tek kaynaklı ilişki oluşturacak şekilde toplanır. Bazı tasarım-yapım
firmaları bütün bu hizmetleri kendi personeli (tasarımcılar, mühendisler vb.)
aracılığıyla verirken, gerçekte yapım firması olan diğer tasarım-yapım proje teslim
sistemi organizasyonları tasarım ve mühendislik hizmetlerini kendi firması dışından
görevlendirdikleri tasarım danışmanlarıyla vermektedir [7].
Bir mal sahibinin tasarım-yapım proje teslim sistemini kullanmaya karar
vermesinden sonraki adım, proje ihtiyaçlarını karşılayacak en uygun tasarım-yapım
proje teslim sistemi türünü belirlemektir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi
operasyonel açıdan farklı türler içermektedir. Operasyonel türler tasarım-yapım proje
teslim sisteminde hazırlanan teklif daveti dokümanlarındaki tasarım ve bilgi
miktarına göre oluşturulmaktadır. Ayrıca bu bilgilerin kim tarafından hazırlandığı da
bu türlerin belirlenmesine etki etmektedir [1]. Operasyonel türler ‘2.1 Tasarım-
Yapım Proje Teslim Sistemi Organizasyonu ve Türleri’ kısmında açıklanacaktır.
5
2.1 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Organizasyonu ve Türleri
Genellikle, mal sahipleri problem tanımlaması göreviyle problem çözümü görevini
birbirinden ayırırlar. Başka bir ifadeyle, mal sahipleri ilk olarak ihtiyaçlarının kendi
organizasyonu içindeki uzmanlarla mı yoksa kendi organizasyonu dışından
uzmanlarla mı karşılanacağına karar verirler. İkinci olarak ise ihtiyaçların sözleşme
yapılan organizasyona ne zaman teslim edileceğine karar verirler. Operasyonel
anlamda, üç tür tasarım-yapım proje teslim sistemi vardır [1] (Şekil 2.1):
• Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
• Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
• Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
Operasyonel AnlamdaTasar ım-Yap ım Proje Tesl im Sis temi
Türleri
Avan Projesi Olan Tasar ım-Yap ım
Proje Tesl im Sis temi
Tasar ım Kri ter l i Tasar ım-Yap ım
Proje Tesl im Sis temi
DirektTasar ım-Yap ım
Proje Tesl im Sistemi
Şekil 2.1: Operasyonel Anlamda Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Türleri
2.1.1 Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
Direkt tasarım-yapım proje teslim sistemi, Şekil 2.2’de görüldüğü gibi tasarım-yapım
proje teslim sisteminin en saf ve en serbest formu olarak tanımlanabilir.
Direkt tasarım-yapım proje teslim sistemi, tasarım ve yapım hizmetlerine ihtiyaç
duyan mal sahibi ile bu hizmetlerin sağlayıcısını, mümkün olan en erken zamanda bir
araya getirir.
Her projenin başlangıcında iki ana aşama vardır: [1 sa.153]
− Problemin tanımlanması
− Çözümün geliştirilmesi
6
Tasar ım-Yap ımYüklenicisi
Mal Sahibi
TYS
Şekil 2.2: Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi’ nde taraflar arasındaki ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi) [4]
İlk aşamada, [1 sa.153,154]
• Problem tanımlaması
• Veri toplanması
• Sahanın incelenmesi
• Tesis programının geliştirilmesi
• Tasarım için kriter belirlenmesi
• Ön planlama (iş takvimi)
• Bütçe tahmini
• Mal sahibinin ve tasarım-yapım yüklenicisinin sorumluluklarının
tanımlanması
gibi işlemler tamamlanır.
Bu adımlarının ardından ikinci aşamada, tasarım-yapım organizasyonu tarafından
mal sahibinin tanımlanan problemi için çözüm geliştirilir. Çözüm genellikle tasarım-
yapım yüklenicisi tarafından hazırlanan bir teknik cevabı içerir. Bu teknik cevapta
tasarım çözümleri (ön çizimler ve genel şartnameler ile gösterilen), detaylı bir
tahmin, ücretler, ile tasarım ve yapım için geniş bir plan(iş takvimi) bulunur [1]. Bu
süreç ve tanımlanan görevler Şekil 2.3’te görülen biçimde ifade edilebilir.
Her iki aşamada mal sahibiyle yakın olarak çalışan tasarım-yapım takımı tarafından
tamamlanır. Bu nedenle, mal sahibinin tasarım ve mühendislik işlerine başlamak için
bağımsız bir tasarım danışmanıyla çalışması şart değildir. Ancak, direkt tasarım-
7
yapım proje teslim sisteminde program (tesis ihtiyaçları, performans hedefi vb.)
ve/veya ön bütçe mal sahibi tarafından da hazırlanabilir [1].
Şekil 2.3: Direkt Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreç Şeması
Ön program hazırlama ve finansal fizibilite hizmetlerini kapsayan direkt tasarım-
yapım proje teslim sistemini uygulayacak tasarım-yapım takımı için, aşağıdaki
hizmetlerin hepsi ya da bir kısmı tek bir sözleşmenin altında toplanabilir [1
sa.155,156]:
1. Tesis planlaması ve ihtiyaçlar tahmini
2. Sermaye bütçesi planlaması
3. Mali performans oran analizi (örnek olarak, aktiflerin getirisi, borç servisi
teminatı, brüt kira çarpanı)
4. Bugünkü değer modellemesi
5. Risk analizi
6. Tesis için alternatif stratejilerin belirlenmesi
7. İktisap (edinim) planlaması
8. Saha ve imar durumu analizi
9. Gayrimenkul alımı veya kiralanması için müzakere hizmetleri
10. Çevresel analiz
8
11. Yasal inceleme
12. Tesis programı yapılması
13. Tesis performans kriteri (tasarım, malzemeler, ekipman, yapım için kriterler)
14. Hesaplama (tahmin), bütçe yapma, ve maliyet kontrolü
15. Tesis tasarımı ve yapımı
16. Tesis işletmesi ve bakımı
17. Uzmanlaşılmış idari hizmetler (örnek olarak, alçak gerilim iletişim sistemleri,
pazarlama ve kiralama, güvenlik sistemleri)
18. Tesis bilgi sistemlerinin veritabanı
19. Gayrimenkul kıymetlerin satılması veya devri
2.1.2 Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
Birçok mal sahibi tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sistemini
kullanmaktadır. Mal sahibi, açık bir şekilde ifade edilen performans şartlarıyla tesis
için gerekli olan kriterleri belirler. Bu aşamada mal sahibi, genellikle, tesis
planlaması ve program yapılması konularında tecrübeli uzmanlardan yardım alır [1].
Bu uzmanlar mal sahibiyle anlaşma yapmış olan inşaat yöneticisi veya
mimar/mühendislik firması olabilir. Taraflar arasındaki ilişki Şekil 2.4’te
gösterilmektedir.
Şekil 2.4: Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi’ nde taraflar arasındaki ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi, DHS: Danışmanlık Hizmetleri Sözleşmesi)
9
Kriter paketi hazırlanırken, mal sahibi (ve tasarım kriteri danışmanı) iki ana ilkeye
bağlı kalmalıdır [1 sa.157]:
1. Problemi tanımlamak ve tasarım çözümleri önermek yerine tasarım
parametrelerinin ana hatlarını belirlemek.
2. İsteklilerin tekliflerini hazırlayabilmeleri için teklif daveti (veya başka bir
çağrı formu) dokümanlarında gerekli olan minimum bilgi miktarını
belirlemek. Çok fazla bilginin tasarım-yapım takımında yer alan
mimar/mühendis’in kullanabileceği seçenekleri kısıtladığı söylenmektedir.
Bu iki ana ilkeye bağlı kalınalarak izlenilen süreç Şekil 2.5’teki gibi açıklanabilir.
Şekil 2.5: Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreç Şeması
Tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sisteminin başarılı olması için, mal
sahibinin ihtiyaçları performans şartlarında açık olarak tanımlanmalıdır. Performans
şartnameleri, her bir imalatı ve yapım yöntemini tanımlayan kural koyucu
şartnamelerden farklı olarak, tesis ya da tesisi oluşturan sistemler için istenilen veya
beklenen sonuçları tanımlar. Ancak bu sonuçlara ulaşmak için gerekli olan yol ve
yöntemleri tanımlamaz. Aynı zamanda bu sonuçların ihtiyaçlarla uygunluğunun
doğrulanması için kriterleride içerir [1].
Performans şartnamesinin dört ana elemanı [1 sa.299]:
1. Nitelikler/Özellikler - tesis elemanlarının karakteristikleri (su geçirmezlik, ısı
iletimi, boya dayanıklılığı vb.)
2. Gereklilikler - genellikle nitel terimler ile, istenilen sonuçların açıklanması
3. Kriter - nicel veya nitel terimler ile performansın ölçülebilir veya
gözlemlenebilir tanımları
10
4. Testler veya Doğrulama - performans kriterlerine uyumluluğun nesnel
yöntemlerle doğrulanması (genellikle sektör tarafından tanınan test
yöntemleri ile yapılır)
Tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sisteminin kullanıldığı her proje, ön
yeterlik ve teklif daveti paketlerinin bir parçası olan tesis ihtiyaçları programına
dayanır. Teklif daveti dokümanlarında program, projeyi ve istekliler için gerekli olan
önemli bilgileri (talimatlar, sözleşmenin genel şatları, performans şartnameleri)
tanımlar. Bu dokümanların içeriği mal sahibi ve danışmanı (inşaat yöneticisi veya
mimar/mühendis) tarafından seçilen tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim
sistemi alt türüne göre değişiklik gösterir. Tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim
sistemi de kendi içerisinde üçe ayrılmaktadır [1]. (Şekil 2.6)
A. Minimum ya da nominal proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım
proje teslim sistemi
B. Kısmi proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sistemi
C. Kapsamlı proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sistemi
Tasar ım Kri ter l i Tasar ım-Yap ımProje Tesl im Sis temi
Türler i
Kapsaml ı proje kr i ter i o lan tasar ım kri ter l i
tasar ım-yap ımproje tes l im sis temi
K ısmi proje kr i ter i o lan tasar ım kri ter l i tasar ım-yap ım
proje tes l im s is temi
Minimum ya da nominalproje kr i ter i o lan
tasar ım kri ter l itasar ım-yap ım
proje tes l im s is temi
Şekil 2.6: Tasarım Kriterli Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Türleri
A. Minimum ya da nominal proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım
proje teslim sistemi
Bu türde verilen bilginin seviyesi mimar/mühendis tarafından yapılan tasarım öncesi
hizmetler (tesis ihtiyaçlarının belirlenmesi, sermaye bütçesi planlaması vb.) ve
program hazırlama hizmetleri (performans şartnamelerinin hazırlanması vb.)
aşamalarındaki bilgiyle benzerdir [1]. Bu türde mal sahipleri aşağıdaki bilgilerin
11
bazılarını ya da tamamını içeren bir tasarım-yapım teklif daveti hazırlayabilirler [1
sa.158]:
• Tesisin fonksiyonel verimliliği, güvenliği, ve korunması
• Sistemlerin ve malzemelerin kalitesi
• Tasarım özelliği ve karakteristiği
• İşletme, bakım, ve enerji maliyetleri/verimliliği
• Tasarım ve yapım zamanı
• Sermaye maliyeti ve değeri
B. Kısmi proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sistemi
Mal sahibi tarafından sağlanan bilgi miktarı mimar/mühendisler tarafından kullanılan
konsept tasarım aşamasındaki bilgiyle benzerdir. Tasarım seviyesi genellikle yüzde
10 veya 15 değerinden fazla olmaz [1].
Yapılan bir araştırmada incelenen örnek olayların % 73’ ünde teklif daveti
aşamasında tamamlanan tasarım bütün tasarımın %25’ ini geçmemektedir. Tasarım-
yapım yüklenicisi seçimi aşamasında tamamlanan tasarımın sınırlı olmasının
avantajları daha verimli olan alternatif çözümlerin bulunması ve tasarım-yapım
entegrasyonu verimliliği olarak gösterilebilir [8].
Kısmi proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim sisteminde, teklif
daveti dokümanları proje hedeflerini isteklilere açıklamak için bazı taslak çizimler
içerebilir [1].
Bu modelde teklif daveti dokümanları aşağıdaki bilgilerin bir kısmını ya da tamamını
içerebilir [1 sa.159]:
1. Genel proje tanımı
2. Proje için tasarım kriteri (isteklilere maksimum esnekliği vermek için asgari
miktarda)
3. Tesis programı
4. Performans şartnamesi çerçevesi
5. Anlaşmalar ve sözleşme şartları
12
6. Plan (iş takvimi) ve dönüm noktası tarihleri
7. Değerlendirme ve seçim kriteri
8. Teklif dokümanın içermesi gereken hususlar
9. Çevresel açıklamalar/analiz
10. Bütçe
11. Saha lokasyonu ve imar durumu
12. Proje için gerekli olan diğer bilgiler
C. Kapsamlı proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim
sistemi
Bu modelin özü tasarım problemini ve çözümlerini kapsamlı bir şekilde ele alan açık
ve eksiksiz proje kriteridir. Mal sahibi ve tasarım kriteri danışmanı tarafından
belirtilen ana amaçlar arasında fonksiyonel verimlilik, kabul edilebilir maliyetler,
tamamlama zamanı ve enerji tasarrufu bulunur. Amaçların tanımı, performans
ihtiyaçları ve şartnameleri ile bunları kapsayan bir tesis programı aracılığıyla detaylı
bir şekilde yapılmaktadır [1].
Bir program şu unsurları içerir [1 sa.159]:
1. Firmanın görev açıklaması
2. Kullanıcı ihtiyaçları (kullanıcı demografikleri)
3. Saha ihtiyaçları
4. Çevresel özellikler
5. Fonksiyonel ilişki diyagramları
6. Tasarım hedeflerinin tanımlayıcı anlatımı
Uygulamada, kapsamlı proje kriteri olan tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim
sistemi zaman zaman karşılıklı görüşmelere dayandırılarak sonuca bağlanan garantili
maksimum fiyat sözleşme tipi için kullanılsada, daha sık olarak mal sahibinin
rekabete dayalı biçimlendirdiği garantili maksimum fiyat veya götürü bedel sözleşme
tiplerinde kullanılır [1].
13
2.1.3 Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi
Avan projesi olan tasarım-yapım proje teslim sisteminde önce avan proje hazırlanır.
Avan proje mal sahibi veya tasarım danışmanı tarafından proje bilgilerini çizime
dönüştürmek için uygulanır. Bu avan proje, yaklaşık olarak bütün tasarımın % 25-
35’ini oluşturan bir seviyede olur. Avan projesi olan tasarım-yapım proje teslim
sisteminin arkasındaki düşünce başlangıçtaki mimar-mühendis tarafından tasarım
konseptinin hazırlanması ve tasarım-yapım yüklenicisinin takımındaki mimar-
mühendisin de tasarımı bitirmesi ve projeyi inşa etmesidir [1,9]. Şekil 2.7 taraflar
arasındaki ilişkiyi göstermektedir.
Şekil 2.7: Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi’ nde taraflar arasındaki ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi, TS: Tasarım Sözleşmesi)
Süreç mal sahibinin tasarım danışmanının standart görevlerini gerçekleştirmesine
izin vermektedir:
• Bilgi toplamak.
• Program hazırlamak.
• Ön tasarım konsepti çalışmaları yapmak.
Avan projesi olan tasarım-yapım yaklaşımında, mal sahibinin tasarım danışmanı
proje için ‘1. tasarımcı’, ve tasarım-yapım yüklenicisi (ya da tasarım-yapım
takımındaki mimar/mühendis) ise ‘2. tasarımcı’ olarak isimlendirilebilir. Uygun
zamanda, tasarım çalışmaları ‘1. tasarımcı’dan ‘2. tasarımcı’ya geçer. Bazı mal
sahipleri proje süresince başlıngıçtaki tasarım danışmanıyla çalışmaya devam etmeyi
seçerler [1]. Süreç şeması Şekil 2.8’de gösterilmiştir.
14
Şekil 2.8: Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Süreç Şeması
Avan projesi olan tasarım-yapım proje teslim sistemi de kendi içerisinde üçe ayrılmaktadır.[1] (Şekil 2.9)
A. Tasarım kriteri, programı, performans şartnamesi, ve tek boyutlu çizimleri
olan avan projeli tasarım-yapım proje teslim sistemi
B. Konsept tasarımı ve performans şartnamesi olan avan projeli tasarım-yapım
proje teslim sistemi
C. Mal sahibi tarafından sağlanan şematik tasarımı ve performans şartnameleri
olan avan projeli tasarım-yapım proje teslim sistemi
Şekil 2.9: Avan Projesi Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Türleri
A. Tasarım kriteri, programı, performans şartnamesi, ve tek boyutlu çizimleri
olan avan projeli tasarım-yapım proje teslim sistemi
Avan projeli tasarım-yapım süreci mal sahibinin en çok önem verdiği unsurlar için
belirli bir seviyede olan tanımlamaları kapsayabilir. En esnek olan avan projeli
tasarım-yapım yaklaşımı en az sıkı kurallar koyandır. Avan projeli tasarım-yapım her
15
elemanın iki boyutlu ya da üç boyutlu gösterimlerini gerektirmez. Fakat yine de, mal
sahibi önemli unsurların çizimini belirsizlikleri gidermek ve belirli malzeme veya
ekipman kullanımını şart koşmak için isteyebilir [1].
Mal sahibi tarafından çizgesel olarak tanımlanabilecek elemanlar ve altsistemler
(bina projesi için) arasında şunlar bulunabilir [1 sa.161,162]:
• Saha planlaması
• Toprak işleri
• Erişim ve dolaşım
• Yeraltı koşulları
• Yapısal sistem
• Duvarlar ve pencere düzeni
• Çatı tipi ve eğimi
• Anahtar ve tipik boşlukların yerleşimi
• Yatay veya dikey dolaşım sistemleri
• Mekanik sistemleri konsepti
• Elektrik sistemleri konsepti
B. Konsept tasarımı ve performans şartnamesi olan avan projeli tasarım-yapım
proje teslim sistemi
Konsept tasarım aşaması, bir projeyi kapsam tanımlamasının ötesinde çizimlerle
belirtilmesini sağlar. Mal sahibi tarafından sağlanan konsept tasarım paketi (bina
projesi için) şunları içerebilir [1 sa.162]:
• Saha planı
• Kat planları (her bir kat için)
• Önemli fonksiyonel alanlar
• Taşıyıcı sistem
• Performans şartnamelerinin taslağı
16
Performans şartnamelerinde konsept tasarım bilgilerini güçlendirmek için gerekli
olduğunda aşağıdaki unsurlarla ilgili ek bilgiler de verilebilir [1 sa.162,163]:
• Toprak tesviyesi ve saha çalışması
• Temel sistemi
• Çatı sistemi seçimi
• Duvar sistemleri, dış kapılar, ve pencereler
• Oda tasarımı ve yerleşimi
• Ana iç düzenlemeler
• Dolaşım sistemleri ve çıkışlar
• Asansör ve yürüyen merdiven ihtiyaçları
• Mekanik sistemler, hizmet, ve dağıtım
• Elektrik sistemler, hizmet, ve dağıtım
C. Mal sahibi tarafından sağlanan şematik tasarımı ve performans şartnameleri
olan avan projeli tasarım-yapım proje teslim sistemi
Bir tasarım-yapım firmasının üst düzey yöneticisi mal sahibi tarafından sağlanan
şematik ve ön tasarım geliştirme çizimleri bulunan avan projeli tasarım-yapım proje
teslim sistemi türünü tasarım-yapım sisteminin iyi performans göstermeyen türü
olarak tanımlamaktadır. Çünkü birçok ana tasarım kararı, program, konsept ve
şematik tasarım hazırlanması süreçleri sırasında verilmektedir. Bu şekilde tasarım-
yapım yüklenicisi tasarımı tamamlayan, tesisi inşa eden, ve bütün tasarım paketi için
sorumluluğu alan kişi pozisyonuna yerleştirilmektedir [1].
Mal sahibinin, şematik tasarımı ve performans şartnamesi olan, tasarım-yapım bilgi
paketi aşağıdaki unsurları içerebilir [1 sa.164,165]:
− Genel
• Tesis programı
• Önemli teslim tarihlerinin zaman çizelgesi
• Sözleşme şartları
17
• Proje süresince inşaat yöneticisi veya mimar/mühendis kullanmak
(opsiyonel)
• Değerlendirme seçim kriteri
• Yan ödemeler, işçi maaş tutarları, seçim kriteri, diğer talimatnameler
− Saha planları ve ihtiyaçları
− Mimari planlar ve ihtiyaçlar
− Yapısal planlar ve ihtiyaçlar
− Mekanik / Elektrik / Yangın Önleme için planlar ve ihtiyaçlar
2.2 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Tarihsel Gelişimi
Tasarım-yapım proje teslim sistemi yeni bir kavram değildir. Geçmiş yüzyıllarda
mevcut olan tek proje teslim sistemiydi. Bu sistemin kökleri çok eski zamanlarda var
olan, tasarım ve yapım hizmetlerinin sorumluluğunun tek bir kişiye ait olduğu, baş
yapımcı konseptine dayanmaktadır[10]. Örnek olarak, Çin Seddi ve Roma su
kemerleri baş yapımcılar tarafından tasarlanmış ve yapılmıştır [11].
Fakat baş yapımcılardan da önce, Hammurabi Kanunları’ nda tasarım ve yapım işleri
için tek merkezli sorumluluk ile ilgili şartlar görülmüştür. Hammurabi (1795-1750
M.Ö.) dünyanın ilk metropolü Babil’i kuran hükümdardır. Kanunda yapımcının işini
anlatan kısımlar, hatalı tasarım ve yapım işleri için sorumluluğu ayırmamaktadır [1].
Bu konsept ayrıca 4500 yıl önce Mısırlılar tarafından piramitler inşa edilirken
uygulanmıştır. Pharaoh tasarım ve yapım işleri için bütün sorumluluğu kabul eden
bir baş yapımcı seçmiştir [7].
Rönensans süresince, mimarlık ve inşaat farklı uzmanlık alanları olarak gelişim
göstermiştir. Ayrıca baş yapımcıların sayısıda azalmıştır. Bu dönem süresince
projelerin karmaşıklık derecesi artmış ve tasarım ve yapım işleri için uzmanlaşma
gereği doğmuştur [10].
20. yüzyılın başlangıcıyla, yapım sürecinde önemli bir role sahip olan avukatlar
nedeniyle, tasarım ve yapım arasında büyük ayrımlar oluşturulmuş ve koruyucu
uygulamalar yürürlüğe konulmuştur [9].
18
Geleneksel proje teslim sistemi (tasarım-ihale-yapım), 20. yüzyılın başlarında
popüler olmuştur. 1950’ lerin sonlarına kadar da büyük ölçüde kullanılmıştır.
Sonrasında bazı yükleniciler tasarım-yapım paket sözleşmeleri önermeye
başlamışlardır. Tasarım ve yapım hizmetlerinin hepsini içeren bir anlaşma olduğu
için tasarım-yapım paket sözleşmesi olarak adlandırılmaktaydı. Bütçe aşımı, kalitede
yetersizlik ve teslim süresinde gecikme gibi problemlere sebep olduğu farkedilen
geleneksel yöntemin alternatifi olarak, tasarım-yapım proje teslim sisteminin tekrar
keşfedildiği söylenebilir [12]. 1970’li ve 1980’li yıllardaki enflasyon ve ihtilaflar,
mevcut geleneksel sistemin yeniden gözden geçirilmesinde ve yeni arayışlar içine
girilmesinde etkili olmuştur [8].
Tasarım-yapım proje teslim sistemi benzerleri özel sektörde ve kamu alanında
yüzyıllar boyunca uygulanmıştır. Ancak, Amerika Birleşik Devletleri’ nde tasarım-
yapım proje teslim sistemi ilk olarak, 1968 yılında bir okul inşaatı için kullanılmıştır
[8].
Amerikan Mimarlar Birliği (AIA), mimarların profesyonellik ve sorumluluk konuları
açısından tasarım-yapım proje teslim sistemine katılım endişeleri üzerine, 1968
yılında bu konuyla ilgili prosedürleri araştırmak üzere araştırma birimleri
oluşturmuştur. Bu araştırmalarla ilgili sonuç raporu 1975 yılında yayınlanmıştır. Bu
rapor mal sahiplerinin, tasarım ve yapım hizmetleri için tek merkezli sorumluluk
oluşturmaktan yana olduğunu saptamıştır. Ayrıca, rekabete dayanan tasarım-yapım
proje teslim sisteminde mimarın rolünü açıklığa kavuşturmak için tavsiyelerde
bulunmuştur. Bu tavsiyelere karşılık olarak, AIA 1985 yılında tasarım-yapım proje
teslim sistemi sözleşme dokümanlarının ilk versiyonunu yayınlamıştır. Daha sonra
1996 yılında bu dokümanlar gözden geçirilip düzeltilmiş ve tekrar yayınlanmıştır [1].
Tasarım-yapım proje teslim sistemi, son yıllarda olağanüstü bir gelişme göstermiştir.
1986’ dan bu yana, toplam inşaatlardan elde ettiği payda hacim ve yüzde olarak
sürekli bir büyüme olmuştur [10].
2.3 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Kullanım Koşulları
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminin kullanıldığı ve kullanılmasının
uygun olduğu alanlar açıklanacaktır. Ayrıca, bu sistemin projeye uygunluğuna karar
verirken dikkat edilmesi gereken faktörler de belirtilecektir.
19
2.3.1 Mal Sahibinin Talepleri, İhtiyaçları, ve Kısıtları
2.3.1.1 İhtiyaçların ve Taleplerin Tanımlanması
Bugünün piyasa koşullarında, tasarım-yapım proje teslim sistemi mal sahibinin
tesislerle ilgili çok çeşitli ihtiyaçlarına yanıt verebilmektedir. Tasarım-yapım proje
teslim sistemi tasarım ve yapım hizmetlerini birleştirmesinin yanında, satın alma,
inşaat finansmanı, sürekli finansman, tesis bakımı ve işletimesi gibi hizmetleri de
verebilmektedir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi, sadece yapının maliyetiyle
ilgilenen geleneksel (tasarım-ihale-yapım) sistemden farklı olarak, mal sahibinin
ihtiyaçlarını bütçe dahilinde kalarak karşılayan ve en iyi değeri veren tesisin
yapılması gibi daha karmaşık ve zor olan bir isteğe yanıt verebilmektedir. Tasarım-
yapım proje teslim sistemini uygulamak isteyen mal sahipleri, ihtiyaçlarını ve
kaynaklar, program, bütçe, saha koşulları, iş takvimi, kadro, ve tesisin fonksiyonları
gibi konularla ilgili teknik bilgiyi açıkça tarif etmelidirler [1].
2.3.1.2 Kısıtların Tanımlanması ve Risk Paylaşımı
Her mal sahibi kısıtlarla karşılaşmaktadır. Kaynaklarla ilgili olan kısıtlar ifadesi,
bütçe, iş takvimi ve saha kısıtlarını belirtmektedir. Bu kısıtların dikkatlice
belirlenmesi ve analizlerinin yapılması, kullanılacak proje teslim sisteminin
seçiminden önce gerçekleştirilmelidir. Bu kısıtlarla ilişkili olan riskler, teklif
davetinde açık bir şekilde tanımlanırsa, tasarım-yapım yüklenicisine aktarılabilir.
Ayrıca, tasarım-yapım yüklenicisi bu riskleri kontrol altında tutmak için, gerekli
finansal kaynağa ve yönetim becerisine sahip olmalıdır. Hangi risklerin tasarım-
yapım yüklenicisine aktarılacağı kararı, bu konuda bilgi sahibi olan mal sahipleri ya
da tecrübeli olan kişiler tarafından verilmelidir. Aynı şekilde mal sahibi, kendi
organizasyonu için en uygun maliyet dengesine ulaşmak amacıyla, kendi risk
alabilme durumunu değerlendirmelidir [1].
2.3.2 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemine Olanak Sağlayan Koşullar
2.3.2.1 Proje Hacmi
Rekabete dayalı tasarım-yapım proje teslim sisteminde, projenin hacmi yeterli
büyüklükte olmalıdır. Diğer bir ifadeyle, teklif kabul edildiğinde elde edilecek kâr,
teklif hazırlama riski ve harcanacak emek ile orantılı olmalıdır. Eğer proje hacmi çok
20
küçük olursa, projeden elde edilecek kâr, teklif hazırlama masrafını ve riskini
karşılamayabilir. Bu etken, mal sahibinin başarısız olan isteklilere teklif hazırlama
maliyetini karşılamak için bir ücret önermesiyle, giderilebilir. Ancak, bazı küçük
inşaat projelerini üstlenen firmalar da tasarım-yapım yüklenicileri olabilmektedir. Bu
projelerde, tasarım-yapım yüklenicileri diğer büyük inşaat projelerinin (ticari ya da
endüstriyel yapılar gibi) inşasında da var olan görevlerin ve risklerin aynısını
üstlenirler. Tek fark, daha küçük ölçekte olmasıdır. Yine de, büyük olmayan
boyutlarına rağmen küçük projeler daha fazla uzmanlık gerektiren unsurlar içerebilir.
Eğer bir proje çok büyükse, tasarım-yapım yüklenicilerinin olanakları yeterli
olmayabilir. Bu durumda tasarım-yapım yüklenicisi, ortak girişim veya alt yüklenici
düzenlemeleriyle oluşturulabilir [1].
2.3.2.2 Proje Zorluğu
Programın, tasarımın, ve yapımın zorluğu mal sahibinin tasarım-yapım proje teslim
sistemini kullanmaması için geçerli bir neden değildir. Tasarım-yapım proje teslim
sistemi, genellikle, karmaşıklık derecesi yüksek projelerde (yüksek teknolojiye sahip
ofis binaları, hafif sanayi tesisleri vb.) yüksek performans göstermektedir [13].
Projenin zorluğu mal sahibinin, verimli bir yöntem olan, tasarım-yapım proje teslim
sistemini seçmesinde önemli bir neden olabilir. Ancak, eğer projenin zorluk derecesi
mal sahibinin programında karışıklığa neden olursa, teklif verenler mal sahibinin
ihtiyaçlarını ve beklentilerini farklı ya da yanlış bir şekilde anlayabilir. Bu da
istenmeyen sonuçların oluşmasına sebep olabilir. Karmaşık programlar genellikle
son teknolojiye sahip araştırma tesislerinin, yeni üretim teknolojisine sahip üretim
tesislerinin, ve diğer yüksek teknolojiye sahip binaların yapımında görülmektedir [1].
2.3.3 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Uygulanabildiği Sektörler
Eğer bir proje tasarlanabiliyor ve inşa edilebiliyorsa, tasarım-yapım proje teslim
sistemiyle de uygulanabilir. Eğer projenin tecrübeli uzmanlar tarafından tasarlanması
ve inşa edilmesi gerekiyorsa, tasarım-yapım proje teslim sistemi için uygun bir
adaydır. Tasarım-yapım proje teslim sistemi genellikle endüstriyel yapıların (petrol
rafinerileri, elektrik santralleri vb.) inşaatında kullanılmaktadır 1,14].
Geçmiş yıllarda tasarım-yapım proje teslim sistemi basit yapılarda uygulanmaktaydı
[15]:
21
• Depolar/Ambarlar
• Basit mühendislik yapıları
• Alışveriş merkezleri
• Endüstriyel yapılar
Günümüzde ise, tasarım-yapım proje teslim sistemi daha geniş bir şekilde
kullanılmaktadır [15].
• Yüksek teknolojiye sahip binalar
• Ofis binaları
• Kurumsal ve ticari binalar
• Atıksu tesisleri
• Köprüler
• Karayolları
• Havaalanları
• Hafif raylı sistem gibi kamu ulaştırma projeleri
Bir projenin tasarım-yapım proje teslim sistemine uygunluğu değerlendirilirken,
aşağıdaki faktörler dikkate alınmalıdır [1]:
• Performans kriteri ile tanımlanabilen program ihtiyaçları. Eğer mal
sahibinin ihtiyaçları sektör tarafından bilinen performans şartlarıyla ifade
edilebiliyorsa, tasarım-yapım proje teslim sistemi tasarım-yapım
yüklenicisine uygun maliyetli çözümler üretmesi için geniş bir fırsat
sunmaktadır. Bu kategoriye giren yapı tipleri arasında güç üretim tesisleri, su
ve atıksu arıtım tesisleri, gıda üretim tesisleri vardır.
• Sektör ve standartlar tarafından geniş bir şekilde tanımlanmış program
ihtiyaçları. Ulaştırma yapılarının inşaatı detaylı teknik satandartlarla
açıklanmaktadır. Bu standartlar nedeniyle, kamu altyapı projeleri tasarım-
yapım proje teslim sistemi için uygundurlar. Bu kategoriye giren diğer yapı
tipleri arasında cezaevleri, ilk ve orta dereceli okullar, ve kamu hastaneleri
vardır.
22
• Yapılabilirlik zorlukları. Bazı projelerin tasarımında dikkate alınması
gereken, yapım aşamasında karşılaşılan zorluklar (olağandışı hava şartları,
beklenmeyen saha koşulları vb.) olacaktır. Bu zorlukları etkili bir şekilde
azaltacak tasarım ancak müteahhitin tasarım aşamasına katılımıyla
geliştirilebilir. Bu katılımla ifade edilmek istenen, müteahhitin tasarımı
kontrol etmesidir. Genellikle bu zorlukların etkisinde olan yapı tipleri
arasında havaalanları, telekomünikasyon tesisleri, askeri tesisler, ve nüfusu
hızlı bir şekilde artan bölgelerdeki kamu tesileri vardır.
• Başlangıçta fiyat garantisi gerekliliği. Projenin tasarımı ve yapımı için
finansman sağlayan kuruluşlar önemli miktarda kredileri (projenin gelişimi
ve getirisi borcun ana teminatı olan kredilerde) vermeden önce, genellikle,
mal sahibinden maliyet garantisi talep ederler. Tasarım-yapım yüklenicisi,
erken bir aşamada maliyet garantisi verebilmek için, tasarımı mal sahibinin
şartnamelerine ve programına bağlı olarak kontrol edebiliyor olmalıdır.
2.4. Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Avantajları / Dezavantajları ve
Diğer Proje Teslim Sistemleri ile Karşılaştırması
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminin önemli olan avantajlarının ve
dezavantajlarının belirtilmesinin yanında, diğer proje teslim sistemleri ile
karşılaştırması yapılacaktır. Bu karşılaştırma yapılan araştırmalar sonucu elde edilen
verilere dayandıralacaktır.
2.4.1 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Avantajları ve Dezavantajları
Diğer proje teslim sistemlerinde olduğu gibi tasarım-yapım proje teslim sisteminin
de avantajları ve dezavantajları bulunmaktadır. Mal sahibi tasarım-yapım proje
teslim sisteminin kendi ihtiyaçları için uygun olup olmadığına karar verirken
sistemin hem avantajlarını hem de dezavantajlarını dikkate almalıdır.
Tasarım-yapım proje teslim sisteminin en önemli avantajları aşağıda maddeler
halinde açıklanmaktadır.
• Tek merkezli sorumluluk. Tasarım-yapım proje teslim sisteminin en önemli
özelliği olduğu söylenebilir. Mal sahibi, diğer sistemlerden farklı olarak,
tasarım ve yapım hizmetlerinin gerçekleştirilmesinden tek sorumlu olan
23
tasarım-yapım yüklenicisi ile sözleşme yapar. Tasarım-yapım yüklenicisi
projede kalite, bütçe, iş takvimi, performans gibi konularda mal sahibine karşı
tek sorumludur. Bu avantaj sayesinde mal sahibi, tasarım yüklenicisi ve
yapım yüklenicisi arasındaki koordinasyonu sağlama işi yerine, proje
ihtiyaçlarının tanımlanması işi üzerine odaklanabilmektedir
[1,3,5,7,12,16,17].
• Yüksek kalite. Tasarım-yapım proje teslim sistemindeki tek merkezli
sorumluluk tasarım-yapım yüklenicisini kalite ve proje performansı açısından
motive etmektedir. Performans şartnamelerine uygun olarak işi tamamlamak
tasarım-yapım yüklenicisinin sorumluluğudur. Tasarım-yapım yüklenicisi
eksiksiz ve hatasız bir şekilde, tasarım ve yapım dokümanları oluşturacağını
garanti eder. Tasarım ve yapım hatalarının sorumluluğunu başka bir
katılımcıya devredemez [1,4,5,13].
• Maliyet tasarrufu. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde tasarım ve yapım
uzmanları, takım olarak çalıştıkları ve yakın iletişim içerisinde oldukları için,
alternatif malzemelerin ve yöntemlerin değerlendirmesini daha verimli ve
kesin olarak yapabilmektedirler. Daha verimli ve kesin olan değerlendirme
maliyetlerde tasarrufu sağlamaktadır [1,4,5,11,13,17].
• Maliyetlerin ön aşamalarda belirlenmesi. Garanti edilen proje maliyetleri
tasarım-yapım proje teslim sisteminde diğer proje teslim sistemlerine göre
çok daha önceden belirlenebilmektedir. Tasarımdan sorumlu olan tasarım-
yapım yüklenicisi aynı zamanda maliyet tahminlerinden de sorumludur. Bu
da tasarım daha ön aşamalarda olmasına rağmen proje için maliyetlerin daha
hassas tahmin edilmesini sağlamaktadır [1,3,4,11,12].
• Zaman tasarrufu. Tasarım ve yapım işlerinin eş zamanlı olarak
ilerleyebilmesi, tek ihale süreci olması, yeniden tasarım yapılmaması toplam
tasarım ve yapım süresini önemli derecede azaltmaktadır. Bu da tasarım-
yapım proje teslim sistemini en hızlı proje teslim sistemi olarak görülmesini
sağlamaktadır. Malzeme/ekipman alımı ve yapım işleri yapım dokümanları
tümüyle tamamlanmadan başlayabilmektedir. Bu zaman tasarrufu daha düşük
maliyetlerin oluşmasını ve tamamlanan tesisin daha erken kullanıma
geçmesini sağlamaktadır [1,3,4,5,11,12,14].
24
• Geliştirilmiş risk yönetimi. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde maliyet,
iş takvimi ve kalite unsurları ile ilgili performans beklentileri açık bir şekilde
tanımlanır ve sorumluluklar/riskler uygun bir şekilde dengelenir. Başka bir
ifadeyle, tasarım-yapım proje teslim sistemi süreci taraflar arasında en
verimli olabilecek risk paylaşımının oluşmasını sağlayabilmektedir. Tüm
riskler diğer proje teslim sistemlerine göre daha açık ve kapsamlı bir şekilde
oluşturulmakta ve değerlendirilmektedir [1,4,11,16].
• Yeni fikirlerin/yöntemlerin desteklenmesi. Tasarım-yapım proje teslim
sistemi proje takımlarının yaratıcı çözümler sağladığı tek proje teslim
sistemidir. Genellikle, tasarım ve yapım işlerinde yaratıcılık kural koyucu
şartnamelerle büyük ölçüde kısıtlanır. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde
performans şartnameleri kullanılmaktadır ve tasarım-yapım yüklenicisi mal
sahibinin proje hedeflerini gerçekleştirmek için farklı çözümler oluşturabilir.
Böylece projeden en yüksek değeri elde etmek mümkündür [1,11,17].
• Davaların ve hak taleplerinin azalması. Hatalar, ihmaller ve gecikmeler
için hak talepleri tasarım-yapım proje teslim sisteminde daha az
görülmektedir. Çünkü tasarım-yapım yüklenicisi bu kusurlar için kendisinden
başka kimseyi sorumlu gösteremez [1,17].
Tasarım-yapım proje teslim sisteminin en önemli dezavantajları aşağıda maddeler
halinde açıklanmaktadır.
• Tasarım-yapım proje teslim sisteminin kullanımında tecrübe eksikliği.
Sektörde tasarım-yapım proje teslim sisteminde tecrübeli olan mal sahipleri
ve uzmanlar diğer proje teslim sistemlerine göre daha az bulunmaktadır.
Tasarım-yapım proje teslim sisteminin doğası nedeniyle gerekli olan işbirliği
yaparak çalışma, tasarım-yapım sürecine alışkın olmayan katılımcılar için
zorlayıcı olabilir [1,11,12,17].
• Tasarım-yapım proje teslim sisteminde mal sahibinin ihtiyaçlarının
tanımı farklıdır. Tesis kullanıcılarının ihtiyaçlarının önceden tanımlanması
süreci ve bu ihtiyaçların tesis programına ve teknik performans
şartnamelerine dönüştürülmesi, geleneksel tasarım aşamaları (kural koyucu
şartnameler) ile çalışanlar için yeni bir yöntemdir. Tasarım-yapım yüklenicisi
mal sahibinden, tasarımın kendisini değil, tasarım için kriteri belirlemesini
25
ister. Performans şartnameleri teklif verecek olan isteklilerin istenilen
hedefleri gerçekleştirmesi için sadece esneklik sağlamaz. Aynı zamanda, açık
bir şekilde tanımlanan performans şartnamelerinin eksiksiz bir şekilde
uygulanması için tasarım-yapım yüklenicisini sorumlu kılar [1,4].
• Sürecin karmaşıklığı. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde başarılı olmak
için dikkatli bir planlama ve uygulamada profesyonellik gerekmektedir. Mal
sahibi (veya mal sahibinin danışmanı olan tasarım kriteri uzmanı)
performansa dayalı olarak ihtiyaçları tanımlamalı, teklif davetini hazırlamalı,
ve tasarım-yapım yüklenicisinin seçim sürecini yürütmelidir. Bu süreç hem
mal sahibi açısından hem de tasarım-yapım yüklenicisi açısından zordur.
Aynı zamanda bu sürecin maliyeti de yüksek olmaktadır [4,7,11].
• Yasal engeller. Bazı ülkelerdeki yasalar tasarım ve yapım sözleşmelerinin
birbirinden ayrı olarak yürütülmesini şart koşmaktadır. Bu sorun genellikle
kamu sektöründeki projelerde ortaya çıkmaktadır.[1] Örnek olarak
Türkiye’deki Kamu İhale Kanunu’na göre uygulama projeleri
tamamlanmadan ihaleye çıkalamamaktadır.
2.4.2 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin Diğer Proje Teslim Sistemleri ile
Karşılaştırması
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminin diğer proje teslim sistemleri ile
karşılaştırması Amerika İnşaat Yönetimi Birliği (CMAA), Mark Konchar / Victor
Sanvido ve J. Bennet / E. Pothecary / G. Robinson tarafından daha önce yapılmış
olan araştırmaların bulgularına dayandırılarak yapılacaktır. CMAA (2005 Owner
Survey) tarafından yapılan araştırma proje teslim sistemlerinin mal sahipleri
tarafından kullanım seviyelerini ve bu sistemler ile ilgili düşüncelerini incelemiş. M.
Konchar / V. Sanvido (1998. Comparison of U.S. Project Delivery Systems, Journal
of Construction Engineering and Management, 124(6), 435-444) ve J. Bennet / E.
Pothecary / G. Robinson (1996. Designing and Building a World Class Industry.
Centre for Strategic Studies in Construction, University of Reading) tarafından
yapılan araştırmalarda ise maliyet/zaman/kalite açısından tasarım-yapım proje teslim
sisteminin diğer proje teslim sistemleri ile karşılaştırması yapılmış.
Öncelikle inşaat sektöründe hangi proje teslim sisteminin daha çok kullanıldığını
gösteren veriler Şekil 2.10’da gösterilmektedir. Bu veriler 2005 yılında Amerika
26
İnşaat Yönetimi Birliği (CMAA) tarafından yürütülen araştırmada mal sahiplerine
“Hangi proje teslim sistemini kullanıyor sunuz?” sorusuna verilen cevaplar
sonucunda elde edilmiştir [19].
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Tasarım-İhale-Yapım
Tasarım-Yapım İnşaatYönetimi
AnahtarTeslim
Diğer
Şekil 2.10: Proje Teslim Sistemlerinin Mal Sahipleri Tarafından Kullanım Yüzdeleri [19 sa.7]
%37 ile geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sistemi en çok kullanılan proje
teslim sistemleri sıralamasında ilk sırada gelirken, tasarım-yapım proje teslim sistemi
% 27 ile ikinci sırada yer almaktadır [19]. Amerika Tasarım-Yapım Enstitüsü
(DBIA) 2010 yılında Amerika’daki konut dışı inşaatların %50’sinin tasarım-yapım
proje teslim sistemi ile yapılacağını tahmin etmektedir [1].
Bütün proje teslim sistemi türleri için, başarı genellikle projenin tamamlanmasından
sonra zaman, maliyet, ve kalite açısından gözlenen sonuçlar ile ölçülür. Bu unsurlarla
ilgili verilerin toplanıp değerlendirmesinin yapıldığı birçok çalışma bulunmaktadır
[1]. Daha önce bölümün girişinde belirtilen araştırmalardan elde edilen bilgiler
ışığında maliyet, zaman, ve kalite açısından tasarım-yapım proje teslim sisteminin
diğer proje teslim sistemi türleriyle karşılaştırması aşağıdaki alt bölümlerde
yapılacaktır.
2.4.2.1 Maliyet Açısından Karşılaştırma Yapan Araştırmaların Bulguları
1998 yılında Mark Konchar ve Victor Sanvido tarafından yapılan araştırmada
incelenen projelerde tasarım-yapım proje teslim sisteminin maliyetinin ortalama
27
olarak geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sisteminden % 6.1, inşaat
yönetimi sisteminden % 4.5 daha az olduğu gözlenmiştir [1,13]. (Şekil 2.11)
Proje Teslim Sistemi Türüne Göre Ortalama Birim Maliyet
120
80
106
0 20 40 60 80 100 120 140
DBB
DB
CM@R
Ortalama Birim Maliyet ($/Sq.ft.)
Şekil 2.11: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama birim maliyet bulguları (CM@R: İnşaat Yönetimi, DB: Tasarım-Yapım, DBB:Tasarım-İhale-Yapım) [1 sa.64]
Yine aynı araştırma sonuçlarına göre tasarım-yapım proje teslim sisteminde maliyet
artışı ortalama olarak geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sisteminden
%5.2, inşaat yönetimi sisteminden %12.6 daha az olmaktadır [1,13]. (Şekil 2.12)
Proje Teslim Sistemi Türüne Göre Ortalama Maliyet Artışı
4.83
2.17
3.37
0 1 2 3 4 5 6
DBB
DB
CM@R
Ortalama Maliyet Artış ı (%)
Şekil 2.12: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama maliyet artışı bulguları (CM@R: İnşaat Yönetimi, DB: Tasarım-Yapım, DBB:Tasarım-İhale-Yapım) [1 sa.64]
28
1996 yılında J. Bennet, E. Pothecary ve G. Robinson tarafından yürütülen
araştırmanın sonuç raporunda tasarım-yapım proje teslim sistemi ile gerçekleştirilen
projelerin belirlenen bütçe içinde tamamlanma ihtimalinin % 50 daha fazla olduğu
belirtilmektedir [12].
2.4.2.2 Zaman Açısından Karşılaştırma Yapan Araştırmaların Bulguları
M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yürütülen araştırmada, projelerde diğer
değişkenler sabit tutulduğunda tasarım-yapım proje teslim sisteminde yapımın
ortalama olarak geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sisteminden %12,
inşaat yönetimi sisteminden %7 daha hızlı olduğu belirlenmiştir [1,13]. (Şekil 2.13)
J. Bennet, E. Pothecary ve G. Robinson tarafından yürütülen araştırmada da tasarım-
yapım proje teslim sisteminde yapımın, geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim
sistemine göre %12 daha hızlı olduğu tespit edilmiştir [12].
Proje Teslim Sistemi Türüne Göre Ortalama Yapım Hızı
5.135
9.091
8.192
0 2 4 6 8 10
DBB
DB
CM@R
Ortalama Yapım Hızı (Sq.ft./Mo.)
Şekil 2.13: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama yapım hızı bulguları (CM@R: İnşaat Yönetimi, DB: Tasarım-Yapım, DBB:Tasarım-İhale-Yapım)[1 sa.64]
Yine aynı araştırma sonuçlarına göre benzer özelliklere sahip projelerde tasarım-
yapım proje teslim sisteminde proje tesliminin ortalama olarak geleneksel (tasarım-
ihale-yapım) proje teslim sisteminden %33.5, inşaat yönetimi sisteminden %23.5
daha hızlı olduğu belirlenmiştir [1,13]. (Şekil 2.14) J. Bennet, E. Pothecary ve G.
Robinson tarafından yürütülen araştırmada ise tasarım-yapım proje teslim sisteminde
29
proje teslimi, geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sistemine göre %30 daha
hızlı olduğu saptanmıştır [12].
Proje Teslim Sistemi Türüne Göre Ortalama Proje Teslim Hızı
3.25
6.842
4.712
0 1 2 3 4 5 6 7 8
DBB
DB
CM@R
Ortalama Proje Teslim Hızı (Sq.ft./Mo.)
Şekil 2.14: M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan araştırmadan elde edilen ortalama proje teslim hızı bulguları (CM@R: İnşaat Yönetimi, DB: Tasarım-Yapım, DBB:Tasarım-İhale-Yapım) [1 sa.64]
2.4.2.3 Kalite Açısından Karşılaştırma Yapan Araştırmaların Bulguları
M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yapılan arştırmada kalite performansı yedi
alanda incelenmiştir. Mal sahiplerinden tesisin performansı beklentileri geçtiyse 10
puan, beklentileri olması gerektiği düzeyde karşıladıysa 5 puan ve beklentileri
karşılamadıysa 0 puan vermeleri istenmiştir. Elde edilen veriler ilginç bir sonuç
ortaya çıkarmıştır. Tasarım-yapım proje teslim sistemi kalite performansının
incelendiği alanların hepsinde geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim
sisteminden daha iyi puanlar elde etmiştir [1]. (Tablo 2.1)
Amerika İnşaat Yönetimi Birliği (CMAA) tarafından 2005 yılında yürütülen
araştırmada mal sahiplerine “Hangi proje teslim sistemi en yüksek değeri
sağlamaktadır?” sorusu sorulmuştur. Verilen cevapların sonucunda %35 ile inşaat
yönetimi ilk sırada gelirken, %29 ile tasarım-yapım proje teslim sistemi ikinci sırada
yer almıştır. (Şekil 2.15) Geleneksel (tasarım-ihale-yapım) proje teslim sistemi mal
sahipleri tarafından en çok kullanılan proje teslim sistemi olmasına rağmen, en
yüksek değeri sağlamak açısından %23 ile üçüncü sırada bulunmaktadır [19].
30
Tablo 2.1: Proje Teslim Sistemleri için M. Konchar ve V. Sanvido tarafından yürütülen araştırmanın sonucunda elde edilen ortalama kalite puanları [1 sa.65]
Kalite Ölçüm Alanları CMR D/B D/B/B MSEBaşlangıç 7.43 7.50 5.96 0.19Geri Çağırımlar 8.07 7.94 7.04 0.19İşletme ve bakım maliyeti 6.69 7.67 6.88 0.19Çatı, yapı, ve temel 5.36 5.71 4.95 0.19İç alan ve düzenleme 6.28 6.15 5.19 0.19Çevre 5.34 5.24 4.86 0.19Süreç ekipmanı ve düzenlemesi 5.63 5.61 5.07 0.19 Not: D/B = Tasarım-Yapım; D/B/B = Tasarım-İhale-Yapım; CMR = İnşaat Yönetimi; MSE =
maksimum standart hata.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Tasarım-İhale-Yapım
Tasarım-Yapım İnşaatYönetimi
AnahtarTeslim
Diğer
Şekil 2.15: Mal sahiplerinin “Hangi proje teslim sistemi en yüksek değeri sağlamaktadır?” sorusuna verdikleri cevapların yüzdeleri [19 sa.8]
31
3. TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNİN KATILIMCILARI VE
TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİ SÖZLEŞMELERİ VE
SÖZLEŞME DOKÜMANLARI
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminde kullanılan tip sözleşmeler, temel
katılımcı olarak yer alan mal sahibinin ve tasarım-yapım yüklenicisinin (bu
katılımcıların takımları da dahil olarak) proje organizasyonu içerisindeki konumu ve
sorumlulukları açıklanacaktır. Aynı zamanda, tasarım-yapım yüklenicisinin hangi
biçimlerde tasarım-yapım proje teslim sistemi içerisinde yer alabileceğide
açıklanacaktır.
3.1 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Sözleşmeleri ve Sözleşme
Dokümanları
‘Sözleşme iki veya daha fazla taraf arasında, belirli bir görevin ya da hizmetin
karşılığını alarak yerine getirilmesi için, yapılan anlaşmadır’ [14 sa.82]. ‘Başka bir
ifadeyle, sözleşme tarafların birbirleriyle olan iş ilişkilerindeki faaliyetlerini
belirlemektedir’ [17 sa.3]. Farklı sistemler için tip sözleşmeler uzun yıllardır
kullanılmaktadır. Son zamanlarda tasarım-yapım proje teslim sisteminin yeniden
aktif hale gelmesi, bu proje teslim sistemi içinde tip sözleşmeler oluşturulmasını
uygulanabilir kılmıştır.
Tasarım-yapım proje teslim sistemi için, aşağıdaki kurumlar tarafından hazırlanmış,
çeşitli tip sözleşmeler bulunmaktadır:
• Amerikan Müteahhitler Birliği (AGC)
• Amerika Tasarım-Yapım Enstitüsü (DBIA)
• Amerikan Mimarlar Birliği (AIA)
• Birleşik Mühendisler Sözleşme Dokümanları Komitesi (EJCDC)
• Uluslararası Müşavir Mühendisler Federasyonu (FIDIC)
32
3.1.1 Amerikan Müteahhitler Birliği (AGC) Tarafından Hazırlanmış Olan
Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme
Dokümanları
AGC tarafından “400 Serileri” adı altında farklı koşullar için hazırlanmış tasarım-
yapım proje teslim sistemi tip sözleşmeleri vardır. Bu tip sözleşmeler katılımcılara ve
ödeme biçimlerine göre farklılaşmaktadır. Şekil 3.1’ de bu farklı tip sözleşmelerin
kullanım şeması görülmektedir.
Şekil 3.1: AGC Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması [20 sa.ii]
• ‘AGC 400 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Ön
Tasarım-Yapım Sözleşmesi (1999): Bu doküman, projeyi şematik tasarım
aşamasına getirmek için, AGC 410 ve AGC 415 ile beraber kullanılacak
şekilde tasarlanmıştır’ [21].
• ‘AGC 410 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki
Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları (Garantili Maksimum
Fiyat Esasına Dayalı Sözleşme) (1999): AGC 410 dokümanı AGC 400’ün
devamı olarak kullanılabilir. Veya AGC 400’de tanımlanan hizmetleride
kapsayacak bir şekilde bütün tasarım-yapım sürecini tanımlayan bağımsız bir
doküman olarakta kullanılabilir’ [21].
33
• ‘AGC 415 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki
Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları (Mal Sahibinin
Programının Şematik Tasarım Dokümanlarını İçerdiği Durum İçin
Götürü Bedel Usulüne Dayalı Sözleşme) (1999): AGC 410’dan farklı
olarak AGC 415, bütün tasarım-yapım sürecini tanımlayan, tek başına
bağımsız bir doküman olarak kullanılamaz. AGC 400 dokümanının devamı
olarak kullanılacak şekilde tasarlanmıştır. Ayrıca mal sahibinin programının
ya da diğer proje bilgilerinin şematik tasarım dokümanlarını içerdiği
varsayılmaktadır’ [21].
• ‘AGC 420 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Mimar/Mühendis Arasındaki
Tip Sözleşme (1999): Bu anlaşma tasarım-yapım yüklenicisi ve
mimar/mühendis tarafından, tasarım-yapım projesi için, ayrı ayrı kabul edilen
hakları ve sorumlulukları açık bir şekilde tanımlamaktadır’ [21].
• ‘AGC 421 / Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Yeterlik Belgesi (2002): AGC
421 mal sahibinin tasarım-yapım yüklenicisinin projedeki işi yapabilmesi için
gerekli olan niteliklerini değerlendirmesi için tasarlanmıştır’ [21].
• ‘AGC 450 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Yüklenici Arasındaki Tip
Sözleşme (Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Mal Sahibinin Ödeme
Yapmaması Riskini Üstlendiği Durum İçin) (1999): Bu doküman alt
yüklenici projenin tasarım işinin önemli bir kısmını gerçekleştirmediğinde
kullanmak için tasarlanmıştır. Ayrıca, alt yükleniciye ödeme yapılması,
tasarım-yapım yüklenicisine mal sahibi tarafından, ödeme yapılması şartına
bağlanmamıştır’ [21].
• ‘AGC 455 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Yüklenici Arasındaki Tip
Sözleşme (Tasarım-Yapım Yüklenicisinin ve Alt Yüklenicinin Mal
Sahibinin Ödeme Yapmaması Riskini Paylaştığı Durum İçin) (1999): Bu
dokümanda AGC 450’de olduğu gibi alt yüklenici projenin tasarımı işinin
önemli bir kısmını gerçekleştirmediğinde kullanmak için tasarlanmıştır.
Ancak, alt yükleniciye ödeme yapılması, mal sahibi tarafından tasarım-yapım
yüklencisine ödeme yapılması şartına bağlanmıştır’ [21].
• ‘AGC 460 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme (Garantili Maksimum Fiyat
34
Esasına Dayalı Sözleşme ve Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Mal
Sahibinin Ödeme Yapmaması Riskini Üstlendiği Durum İçin) (1999):
AGC 460 dokümanı alt yüklenicinin tasarım-yapım yüklenicisi tarafından
tasarım işinin ilk aşamalarında görevlendirildiği koşullarda kullanmak üzere
tasarlanmıştır. Bu dokümanda alt yüklenici temel olarak, AGC 410 ve AGC
415 dokümanlarında tasarım-yapım yüklenicisinin mal sahibi için sağladığı
tasarım ve yapım işlerinin aynısını yapmaktadır. Yapım hizmeti garantili
maksimum fiyat ödeme metodolojisi esasına göre gerçekleştirilmektedir.
Ayrıca, alt yükleniciye ödeme yapılması, tasarım-yapım yüklenicisine mal
sahibi tarafından, ödeme yapılması şartına bağlanmamıştır’ [21].
• ‘AGC 465 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme (Garantili Maksimum Fiyat
Esasına Dayalı Sözleşme ve Tasarım-Yapım Yüklenicisinin ve Alt
Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Mal Sahibinin Ödeme Yapmaması
Riskini Paylaştığı Durum İçin): Bu doküman alt yüklenici, AGC 410 ve
AGC 415 dokümanlarında tasarım-yapım yüklenicisinin mal sahibi için
sağladığı tasarım ve yapım işlerinin temel olarak aynısını gerçekleştireceği
koşullarda kullanılmak üzere tasarlanmıştır. Ancak, alt yükleniciye ödeme
yapılması, mal sahibi tarafından tasarım-yapım yüklencisine ödeme yapılması
şartına bağlanmıştır’ [21].
• ‘AGC 470 / Tasarım-Yapım Performans Teminatı (Teminatı Veren
Katılımcının Tasarım Maliyetlerinden Sorumlu Olduğu Durum İçin)
(1999)’ [21].
• ‘AGC 471 / Tasarım-Yapım Performans Teminatı (Teminatı Veren
Katılımcının Tasarım Maliyetlerinden Sorumlu Olmadığı Durum İçin)
(1999)’ [21].
• ‘AGC 472 / Tasarım-Yapım Ödeme Teminatı (Teminatı Veren
Katılımcının İşin Tasarım Maliyetlerinden Sorumlu Olduğu Durum İçin)
(1999)’ [21].
• ‘AGC 473 / Tasarım-Yapım Ödeme Teminatı (Teminatı Veren
Katılımcının İşin Tasarım Maliyetlerinden Sorumlu Olmadığı Durum
İçin) (1999)’ [21].
35
• ‘AGC 480 / Kamu Sektöründe Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminin
Kullanımı için Talimatlar (AIA-AGC Tarafından Hazırlanmış) (1995)’
[21].
• ‘AGC 491 / Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ödeme Talebi Formu
(Garantili Maksimum Fiyat Esasına Dayalı Sözleşme İçin) (1999)’ [21].
• ‘AGC 492 / Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ödeme Talebi Formu
(Götürü Bedel Esasına Dayalı Sözleşme İçin) (1999)’ [21].
• ‘AGC 495 / Garantili Maksimum Fiyat Esasına Dayalı Tasarım-Yapım
Sözleşmelerinde Değişiklik Talebi Formu (1999)’ [21].
• ‘AGC 496 / Götürü Bedel Esasına Dayalı Tasarım-Yapım
Sözleşmelerinde Değişiklik Talebi Formu (1999)’ [21].
• ‘AGC 499 / Tasarım-Yapım Takımı Oluşturma Sözleşmesi (2001): AGC
499 dokümanı, tek bir tasarım-yapım projesinde ihale kazanmak için, takım
üyeleri arasında yapılması uygun bir anlaşma olarak tasarlanmıştır. Bu
dokümanın, tasarım-yapım sözleşmesinin önceden yapılmış olduğu
koşullarda kullanılması tavsiye edilmez. Ayrıca, taraflar arasında birçok proje
için uzun süreli bir anlaşma olarak tasarlanmamıştır’ [21].
3.1.2 Amerika Tasarım-Yapım Enstitüsü (DBIA) Tarafından Hazırlanmış Olan
Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme
Dokümanları
DBIA tarafından da farklı koşullar için hazırlanmış tasarım-yapım proje teslim
sistemi tip sözleşmeleri bulunmaktadır. Bu tip sözleşmeler katılımcılara ve ödeme
biçimlerine göre farklılaşmaktadır. Bu tip sözleşmelerin kullanım şeması Şekil 3.2’
de gösterilmektedir.
• ‘DBIA 520 / Mal Sahibi ve Tasarım - Yapım Yüklenicisi Arasındaki Ön
Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi: Bu doküman, yapım hizmetleri için değil,
sadece ön hazırlık hizmetleri için geçerlidir. Mal sahibi tasarım ve yapım
hizmetleri için tek seferde sözleşme yapmak istemediği koşullarda
kullanılmalıdır. Bu dokümanın kullanılmasıyla projenin iki aşamalı
gerçekleşmesi beklenir. İlk aşamada mal sahibi kendi proje kriterinin ve ön
36
şematik tasarım dokümanlarının incelemesine ve/veya geliştirilmesine yardım
etmesi için tasarım-yapım yüklenicisi ile anlaşma yapar.
Şekil 3.2: DBIA Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması
İkinci aşamada, tasarım-yapım yüklenicisinin teklifine bağlı olarak, mal
sahibi nihai tasarım ve yapım hizmetleri için DBIA 525’i veya DBIA 530’u
kullanarak anlaşma yapabilir. Eğer mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisinin
teklifini kabul etmezse, nihai tasarım ve yapım hizmetleri için başka bir
tasarım-yapım yüklenicisi seçebilir. Böyle bir durumda DBIA 520 tasarım-
yapım yüklenicisi tarafından hazırlanan ön hazırlık dokümanlarının, nihai
tasarım ve yapım hizmetleri için başka bir tasarım-yapım yüklenicisi
tarafından kullanılmasına sınırlı bir ölçüde izin verir. Mal sahibi ve tasarım-
yapım yüklenicisinin anlaşma yapmadan bu dokümanların kullanımının
bedelinin nasıl karşılanacağını görüştükleri varsayılmaktadır’ [22].
• ‘DBIA 525 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki
Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi - Götürü Bedel Esasına Dayalı Sözleşme:
Bu doküman mal sahibinin bütün tasarım ve yapım hizmetlerinin
tamamlanması için tasarım-yapım yüklenicisine sabit bir fiyat ödemesini
planlandığında kullanılmalıdır. Sabit fiyat mal sahibinin açık olarak anlaşılan
bir şekilde tanımlanmış proje kriteri esas alınarak belirlenirse, karşılıklı
anlayış ve işbirliği daha yüksek olacaktır’ [22].
37
• ‘DBIA 530 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki
Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi - Garantili Maksimum Fiyat Opsiyonu
Olan Maliyet+Kâr Esasına Dayalı Sözleşme: DBIA 530 mal sahibinin
tasarım-yapım yüklenicisine maliyet + kâr (garantili maksimum fiyat ile
birlikte veya değil) esasına göre ödeme yapması planlanan koşullarda
kullanılmalıdır. Mal sahibinin proje kriterinde belirsizlik olduğunda veya mal
sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi proje kriterini beraber geliştirecekleri
zaman bu tip sözleşmenin kullanılmasının uygun olduğu söylenebilir’ [22].
• ‘Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Sözleşmenin
Genel Şartları: Mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi arasındaki
sözleşmenin genel şartları, projedeki işlerin hangi şartlar ve koşullar altında
yapılacağını belirtmektedir. Bu doküman DBIA 525 ve DBIA 530 ile beraber
kullanılmaktadır. Ayrıca tasarım-yapım yüklenicisi ile tasarım danışmanı ve
tasarım-yapım yüklenicisi ile alt yüklenici arasında yapılan anlaşmalarda
referans olarak gösterilebilir’ [22].
• ‘DBIA 540 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Tasarımcı Arasındaki Tip
Sözleşme (1999): DBIA 540 proje için gerekli olan tasarım ve yapım
aşamasındaki diğer tasarım hizmetlerinin hangi şartlar ve koşullar altında
gerçekleştirileceğini tanımlamaktadır. Bu anlaşma, tasarım-yapım yüklenicisi
ile mal sahibi arasında tasarım-yapım anlaşmasının yapılmasında,
tasarımcının ve tasarım-yapım yüklenicisinin işbirliği yaptığını
göstermektedir. DBIA 540 aynı zamanda, tasarımcının projeyi sözleşme
dokümanları ve tasarım-yapım yüklenicisinin bütçesi ile tutarlı olarak
tasarlamasını gerektirmektedir’ [22].
• ‘DBIA 550 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Yapım Yüklenicisi
Arasındaki Tip Sözleşme - Garantili Maksimum Fiyat Opsiyonu Olan
Maliyet+Kâr Esasına Dayalı Sözleşme (1999): Bu doküman proje için
gerekli olan yapım hizmetlerinin hangi şartlar ve koşullar altında
gerçekleştirileceğini tanımlamaktadır. Ayrıca tasarım-yapım yüklenicisinin
yapım yüklenicisine maliyet + kâr (garantili maksimum fiyat ile birlikte veya
değil) esasına göre ödeme yapması planlanan koşullarda kullanılmalıdır. Mal
sahibinin proje kriterinde belirsizlik olduğunda veya mal sahibi ve tasarım-
yapım yüklenicisi proje kriterini beraber geliştirecekleri zaman bu tip bir
38
sözleşmenin kullanılmasının uygun olduğu söylenebilir. Bu anlaşma projenin
tasarımının tamamlanmasından önce yürütülecek şekilde tasarlanmıştır ve
tasarım-yapım yüklenicisi ile mal sahibi arasında tasarım-yapım anlaşmasının
yapılmasında, yapım yüklenicisinin ve tasarım-yapım yüklenicisinin işbirliği
yaptığını göstermektedir. Taraflar bu anlaşmayı nihai yapım
dokümanlarından sonra yaparlarsa, anlaşmanın bu dokümanlara uygun
olarak düzenlemesi gerekir’ [22].
• ‘DBIA 555 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Yapım Yüklenicisi
Arasındaki Tip Sözleşme – Götürü Bedel Esasına Dayalı Sözleşme
(1999): Bu doküman proje için gerekli olan yapım hizmetlerinin hangi şartlar
ve koşullar altında gerçekleştirileceğini tanımlamaktadır. Ayrıca tasarım-
yapım yüklenicisinin yapım yüklenicisine işin tamamlanması için sabit fiyat
esasına göre ödeme yapması planlanan koşullarda kullanılmalıdır. Bu
anlaşma projenin tasarımının tamamlanmasından önce yürütülecek şekilde
tasarlanmıştır ve tasarım-yapım yüklenicisi ile mal sahibi arasında tasarım-
yapım anlaşmasının yapılmasında, yapım yüklenicisinin ve tasarım-yapım
yüklenicisinin işbirliği yaptığını göstermektedir. Yapım yüklenicisi, sabit
fiyatın dayandığı kabullerin ve şartların bir listesini yapmalıdır. Sözleşmenin
yapılmasından önce taraflar bu listeyi incelemelidir. Kabul edilen liste
sözleşmeye ek olarak konmalıdır. Eğer yapım yüklenicisinin belirlenen
listeden farklı olan işler yapması gerekirse, yapım yüklenicisinin sözleşme
fiyatında düzenlemeye gitme hakkı bulunmaktadır. Taraflar bu anlaşmayı
nihai yapım dokümanlarından sonra yaparlarsa, anlaşmanın bu dokümanlara
uygun olarak düzenlemesi gerekir’ [22].
• ‘DBIA 560 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi - Garantili
Maksimum Fiyat Opsiyonu Olan Maliyet+Kâr Esasına Dayalı Sözleşme
(1999): Bu doküman proje için gerekli olan tasarım ve yapım hizmetlerinin
belirlenmiş bir bölümünün hangi şartlar ve koşullar altında
gerçekleştirileceğini tanımlamaktadır. Ayrıca tasarım-yapım yüklenicisinin,
tasarım-yapım alt yüklenicisine maliyet + kâr (garantili maksimum fiyat ile
birlikte veya değil) esasına göre ödeme yapması planlanan koşullarda
kullanılmalıdır. Mal sahibinin proje kriterinde belirsizlik olduğunda veya mal
39
sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi proje kriterini beraber geliştirecekleri
zaman bu tip sözleşmenin kullanılmasının uygun olduğu söylenebilir’ [22].
• ‘DBIA 565 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi – Götürü Bedel
Esasına Dayalı Sözleşme (1999): Bu doküman proje için gerekli olan
tasarım ve yapım hizmetlerinin belirlenmiş bir bölümünün hangi şartlar ve
koşullar altında gerçekleştirileceğini tanımlamaktadır. Ayrıca tasarım-yapım
yüklenicisinin, tasarım-yapım alt yüklenicisine sabit fiyat esasına göre ödeme
yapması planlanan koşullarda kullanılmalıdır. Tasarım-yapım yüklenicisi
sabit fiyatın dayandığı kabullerin ve şartların bir listesini yapmalıdır.
Sözleşmenin yapılmasından önce taraflar bu listeyi incelemelidir. Kabul
edilen liste sözleşmeye ek olarak konmalıdır. Eğer tasarım-yapım
yüklenicisinin belirlenen listeden farklı olan işler yapması gerekirse, tasarım-
yapım yüklenicisinin sözleşme fiyatında düzenlemeye gitme hakkı
bulunmaktadır’ [22].
• ‘DBIA 570 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Yüklenici Arasındaki Tip
Sözleşme (Alt Yüklenicinin Tasarım Hizmeti Vermediği Durum İçin)
(2001): Bu doküman proje için gerekli olan yapım hizmetlerinin belirlenmiş
bir bölümünün hangi şartlar ve koşullar altında gerçekleştirileceğini
tanımlamaktadır. Ayrıca tasarım-yapım yüklenicisinin, tasarım hizmeti
vermeyen alt yükleniciye işin tamamlanması için sabit fiyat esasına göre
ödeme yapması planlanan koşullarda kullanılmalıdır’ [22].
• ‘Hakediş Programı ve Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ödeme Talebi
Formu’[22].
• ‘Tasarım-Yapım Değişiklik Talebi Formu’ [22].
• ‘Geçici Kabul Formu’[22].
• ‘Kesin Kabul Formu’[22].
• ‘Tasarım-Yapım Değişiklik Talimatı Formu’ [22].
40
3.1.3 Amerikan Mimarlar Birliği (AIA) Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-
Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
AIA tarafından hazırlanmış olan tasarım-yapım proje teslim sistemi tip sözleşmeleri
diğerlerine göre daha azdır. Ödeme biçimlerine göre farklı tip sözleşmeler
bulunmamaktadır. Ancak ödeme biçimi sözleşme içerisinde katılımcılar tarafından
belirtilir. AIA tarafından hazırlanan tip sözleşmeler ödeme biçimleri yerine
katılımcıların kim olduğu temel alınarak hazırlanmıştır. Bu tip sözleşmelerin
kullanım şeması Şekil 3.3’te gösterilmektedir.
Şekil 3.3: AIA Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması
• ‘A191 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-
Yapım Tip Sözleşmesi (1999): Bu dokümanda mal sahibi ve tasarım-yapım
yüklenicisi arasında sırasıyla uygulanmak üzere iki anlaşma bulunur. Bu
anlaşmalardan ilki ön tasarım ve bütçe oluşturma hizmetlerini kapsarken,
ikincisi nihai tasarım ve yapım hizmetlerini kapsamaktadır. Taraflar
isterlerse, birinci anlaşmanın yükümlülükleri yerine getirildikten sonra
anlaşmayı sonlandırabilirler. Başka bir ifadeyle, ikinci anlaşmanın yapılması
zorunlu değildir’[23].
• ‘A141 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-
Yapım Tip Sözleşmesi (2004): A141 tip sözleşmesi, 31.08.2006 tarihinde
kaldırılacak olan A191’in yerine geçmesi için hazırlanmıştır. Bu doküman
anlaşmaya ek olarak üç bölüm daha içermektedir.
41
1. Şartlar ve koşullar
2. İşin maliyetinin belirlenmesi
3. Sigorta ve teminatlar
Taraflar sabit fiyat (götürü bedel) uygulamasını seçtiği takdirde işin
maliyetinin belirlenmesi bölümü kullanılamamaktadır. A141 tasarım-yapım
yüklenicisini tasarım-yapım dokümanlarına uygun olarak bütün işi
yönetmekle görevlendirmektedir. Bu tip sözleşme tarafların üç ödeme
türünden birini seçmelerini gerektirmektedir.
1. Sabit Fiyat (Götürü Bedel)
2. Maliyet + Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ücreti
3. Maliyet + Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ücreti (Garantili
Maksimum Fiyat ile beraber)
A141 ek bölümleriyle beraber tasarım-yapım sözleşmesinin özünü
oluşturmaktadır. Çünkü kendi şartlar ve koşullar bölümüne sahiptir ve
A201(1997) dokümanına ihtiyaç duymamaktadır’ [23].
• ‘A491 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Yapım Yüklenicisi Arasındaki
Tip Sözleşme (1996): Bu dokümanda tasarım-yapım yüklenicisi ve yapım
yüklenicisi arasında sırasıyla uygulanmak üzere iki anlaşma bulunur. Bu
anlaşmalardan ilki projenin ön tasarım ve bütçe oluşturma aşamasında
danışmanlık hizmetlerini kapsarken, ikincisi yapım hizmetlerini
kapsamaktadır. Tasarım-yapım yüklenicisinin tasarım ve yapım hizmetleri
için mal sahibiyle A191 dokümanıyla anlaşma yaptığı kabul edilmektedir’
[23].
• ‘A142 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Yapım Yüklenicisi Arasındaki
Tip Sözleşme (2004): A142 tip sözleşmesi, 31.08.2006 tarihinde kaldırılacak
olan A491’in yerine geçmesi için hazırlanmıştır. Bu doküman anlaşmaya ek
olarak beş bölüm daha içermektedir.
1. Şartlar ve koşullar
2. Yapım öncesi hizmetler
3. Yüklenicinin işinin kapsamı
42
4. İşin maliyetinin belirlenmesi
5. Sigorta ve teminatlar
A142 tip sözleşmesi A491(1996)’den farklı olarak genel şartlar ve koşullar
için A201’e ihtiyaç duymamaktadır. A142 yapım yüklenicisini yapım
dokümanlarına uygun olarak işi yapmakla görevlendirmektedir. A141’de
olduğu gibi A142’de tarafların üç ödeme türünden birini seçmelerini
gerektirmektedir.
1. Sabit Fiyat (Götürü Bedel)
2. Maliyet + Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ücreti
3. Maliyet + Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ücreti (Garantili
Maksimum Fiyat ile beraber)’ [23].
• ‘B142 / Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemini Kullanmayı Düşünen
Mal Sahibi ve Danışman Arasındaki Tip Sözleşme (2004): B142 tasarım-
yapım proje teslim sistemini uygulamayı düşünen mal sahibinin ihtiyaç
duyabileceği ön hizmetler için bir tip sözleşmedir. Danışman olarak çalışan
katılımcı (mimar ya da tasarım uzmanı olabilir veya olmayabilir) program
hazırlanması, planlama, bütçe hazırlama, maliyet tahminleri, proje kriteri
geliştirilmesi vb. birçok hizmeti mal sahibine sunabilir. B142 anlaşmaya ek
olarak iki bölüm daha içermektedir.
1. Başlangıç bilgileri
2. Danışmanlık hizmetlerinin tip sözleşmesi
Bu doküman B141 ile aynı genel yapıya sahiptir. Ancak, B141’den farklı
olarak başlangıç bilgileri bölümü bulunmaktadır’ [23].
• ‘B901 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Mimar Arasındaki Tip Sözleşme
(1996): Tasarım-yapım yüklenicisi ve mimar arasında sırasıyla uygulanmak
üzere dokümanda bulunan iki anlaşmadan ilki, ön tasarımı kapsarken, ikincisi
ise nihai tasarımı kapsamaktadır. Tasarım-yapım yüklenicisinin tasarım ve
yapım hizmetleri için mal sahibiyle A191 dokümanıyla anlaşma yaptığı kabul
edilmektedir’ [23].
43
• ‘B143 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Mimar Arasındaki Tip Sözleşme
(2004): B143 tip sözleşmesi, 31.08.2006 tarihinde kaldırılacak olan B901’in
yerine geçmesi için hazırlanmıştır. B143 tasarım-yapım yüklenicisi ve mimar
arasındaki sözleşmesel ilişkiyi kurmaktadır. B143 anlaşmaya ek olarak iki
bölüm daha içermektedir.
1. Başlangıç bilgileri
2. Mimarın sağlayacağı hizmetlerin tip sözleşmesi
Bu doküman B141 ile aynı genel yapıya sahiptir. Ancak, B141’den farklı
olarak başlangıç bilgileri bölümü bulunmaktadır’ [23].
• ‘G704 / Tasarım-Yapım Projesinin Geçici Kabul Onay Formu (2004):
Tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmelerinin doğası nedeniyle mal
sahibi, geleneksel sistemlerde (tasarım-ihale-yapım vb.) mimar tarafından
yürütülen, birçok inşaat sözleşmesi yönetimi görevlerini üstlenir. Mal
sahibinin projenin dokümanlara uygun olarak yeterli kısmının tamamlanıp
tamamlanmadığını denetleyip ve tamamlandığı günü de bildirmelidir. G704
mal sahibinin yeterli kısmın tamamlanma gününü bildirmesi için standart bir
form sağlamaktadır.’ [23]
3.1.4 Birleşik Mühendisler Sözleşme Dokümanları Komitesi (EJCDC)
Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip
Sözleşmeleri ve Sözleşme Dokümanları
EJCDC tarafından da tasarım-yapım proje teslim sistemi için kapsamlı tip
sözleşmeler yayınlanmıştır. Bu tip sözleşmelerde AGC ve DBIA tarafından
hazırlanan tip sözleşmelerdeki gibi ödeme biçimlerine ve katılımcılara göre
farklılıklar göstermektedir. Şekil 3.4’te EJCDC tarafından hazırlanan tip
sözleşmelerin kullanım şeması gösterilmektedir.
• ‘D-700 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tip
Sözleşmenin Genel Şartları (2002): Bu doküman mal sahibi ve tasarım-
yapım yüklenicisi arasında ana görevleri ve sorumlulukları paylaştırmak için
kullanılmaktadır’ [24].
44
Şekil 3.4: EJCDC Tarafından Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmelerinin ve Sözleşme Dokümanlarının Kullanım Şeması
• ‘D-750 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Yüklenici Arasındaki Tip
Sözleşmenin Genel Şartları (2002): D-750 tasarım-yapım yüklenicisi ve
yapım hizmetlerini gerçekleştiren alt yüklenici arasında yapılan alt
sözleşmenin genel şartlarını düzenlemek için kullanılmaktadır’ [24].
• ‘D-500 / Tasarım-Yapım Projelerinde Mal Sahibi ve Danışman
Arasındaki Tip Sözleşme (Tasarım Danışmanlığı Hizmetleri için) (2002):
Bu anlaşma mal sahibine direkt olarak hizmet veren mühendisin görevlerini
ve sorumluluklarını (teklif davetinin hazırlanması, tasarım-yapım
yüklenicisinin çizimlerinin ve şartnamelerinin incelenmesi, inşaat yönetimi
vb.) düzenlemek için kullanılmaktadır’ [24].
• ‘D-505 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Mühendis Arasındaki Tip
Sözleşme (Tasarım Hizmetleri için) (2002): Bu doküman tasarım-yapım
yüklenicisi tasarım hizmetlerini gerçekleştirmesi için bir mühendis ile
anlaşma yaparken kullanılmaktadır’ [24].
• ‘D-510 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tip
Sözleşme (Ön Hazırlık Hizmetleri İçin) (2002): Bu doküman mal sahibi ve
tasarım-yapım yüklenicisi arasında ön hazırlık hizmetleri için ana görevleri
ve sorumlulukları düzenlemede kullanılmaktadır’ [24].
45
• ‘D-520 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-
Yapım Tip Sözleşmesi (Götürü Bedel Esasına Dayalı Sözleşme) (2002):
Bu doküman mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi arasındaki anlaşma
sabit fiyat ya da birim fiyat (her ikisi birden de olabilir) esasına dayalı
olduğunda kullanılmaktadır. Bu anlaşma ayrıca sözleşme zamanlarını,
tasarım-yapım yüklenicisinin gösterimlerini, ve diğer şartları da
kapsamaktadır’ [24].
• ‘D-521 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Yüklenici Arasındaki Tip
Sözleşme (Götürü Bedel Esasına Dayalı Sözleşme) (2002): Tasarım-yapım
yüklenicileri bu dokümanı alt yükleniciler ile olan anlaşmaları sabit fiyat
veya birim fiyat (her iki birden de olabilir) esasına dayalı olduğunda
kullanmaktadırlar’ [24].
• ‘D-525 / Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tip
Sözleşme (Maliyet+Kâr Esasına Dayalı Sözleşme) (2002): Mal sahibi ile
tasarım-yapım yüklenicisi arasındaki anlaşma maliyet + kâr (garantili
maksimum fiyat ile birlikte veya değil) esasına dayalı olduğunda bu doküman
kullanılmaktadır’ [24].
• ‘D-526 / Tasarım-Yapım Yüklenicisi ve Alt Yüklenici Arasındaki Tip
Sözleşme (Maliyet+Kâr Esasına Dayalı Sözleşme) (2002): Tasarım-yapım
yüklenicisi ile alt yüklenici arasındaki anlaşma maliyet + kâr (garantili
maksimum fiyat ile birlikte veya değil) esasına dayalı olduğunda bu doküman
kullanılmaktadır’ [24].
• ‘D-610 / Tasarım-Yapım Sözleşmeleri İçin Performans Teminatı (2002)’
[24]
• ‘D-615 / Tasarım-Yapım Sözleşmeleri İçin Ödeme Teminatı (2002)’ [24]
3.1.5 Uluslararası Müşavir Mühendisler Federasyonu (FIDIC) Tarafından
Hazırlanmış Olan Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Tip Sözleşmeleri ve
Sözleşme Dokümanları
FIDIC tarafından tasarım-yapım proje teslim sistemleri için hazırlanmış olan
Tasarım-Yapım ve Anahtar Teslimi Sözleşmelerinin İdari Şartnamesi (Turuncu
Kitap) isimli tek bir tip sözleşme vardır. Bu sözleşme inşa edilecek olan tesisin
46
yüklenici tarafından tasarlandığı koşuluna dayanarak tasarlanmıştır. Bu dokümanda
iki bölümden oluşmaktadır. “Bölüm 1-Genel Şartlar” ve “Bölüm 2-Belli bir konudaki
başvurulara ilişkin şartların hazırlanmasında yararlanılacak kılavuz, Teklif ve
Anlaşma Örnekleri” ile beraber tarafların haklarını ve görevlerini belirten koşulları
kapsamaktadır [25].
3.1.6 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Sözleşmelerin Ödeme
Biçimlerine Göre Değerlendirilmesi
İnşaat sektörü sözleşmelere bağlı ödemeler açısından diğer sektörlerden farklıdır.
Bazı sektörlerde satın alımlar için ödemeler teslimat anında yapılırken, inşaat
sektöründe belirli periyotlar içinde (genellikle aylık) yapılır [26]. Diğer bir fark, tesis
imal edilmeden önce çizimlere ve işin tarifine dayanarak satın alınır [27].
Bu şekilde periyodik ödemeler yapılmasının sebebi tek bir faktöre dayanmaktadır.
Yapım işlerinin maliyetinin diğer satın alım türlerine göre çok daha yüksek
olmasıdır. Ancak periyodik ödemeler neredeyse bütün büyük inşaat projelerinde
kullanılsada, bu ödeme şekli kendiliğinden gelişen bir olay değildir. Sözleşme ile
ortaya çıkan bir haktır [26].
Mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi arasındaki ilişki, büyük ölçüde kullanılan
sözleşmenin türü ve tasarım-yapım yüklenicisine sağladığı hizmetler için nasıl
ödeme yapılacağı ile tanımlanmaktadır [1]. Sözleşmeler ödeme biçimlerine göre
kendi içerisinde türlere ayrılmaktadır:
• Sabit Fiyatlı (Götürü Bedel) Sözleşmeler
• Maliyet + Kâr Sözleşmeleri
• Garantili Maksimum Fiyat Sözleşmeleri
• Birim Fiyat Sözleşmeleri
3.1.6.1 Sabit Fiyatlı (Götürü Bedel) Sözleşmeler
Sabit fiyatlı (götürü bedel) tasarım-yapım sözleşmelerinde tasarım-yapım yüklenicisi
belirli bir fiyat karşılığında mal sahibine sözleşmede belirtilen hizmetleri
sağlayacağını taahhüt eder. Tasarım-yapım yüklenicisi, işi yaparken oluşan gerçek
maliyetlere bakmadan, bu belirlenen ücreti alacaktır [1,17,25].
47
Sabit fiyatlı (götürü bedel) sözleşmeler genellikle, aşağıdaki maddelerde belirtilen
unsurlar mal sahibi tarafından uygulandığı zaman kullanılmaktadır [1 sa.317,318]:
• Tasarım-yapım yüklenicisini maliyete dayalı rekabet ile seçmek.
• Muhtemel tasarım-yapım yüklenicileri için tasarım geliştirme dokümanlarını
(avan projenin hazır olması) sağlamak.
• Tasarım-yapım yüklenicisini ihale yapmadan direkt seçmek (belirli bir
bütçeye ulaşmak için tasarım-yapım yüklenicisinin programını ve tasarım
becerilerini kullanmak).
• Projenin tasarım ve yapım işleri için sabit bir fiyat belirlemek ve tasarım-
yapım yüklenicisini tasarıma dayalı rekabet ile seçmek.
Bazı araştırmacılar tarafından, tasarım-yapım proje teslim sisteminde sabit fiyatlı
(götürü bedel) sözleşmeleri kullanmak için, mal sahibinin detaylı tasarım
şartnamelerini isteklilere vermesi gerektiği öne sürülmektedir. Bu düşünceye karşıt
olarak bazı mal sahipleri tarafından , bu şekilde bir uygulamanın tasarım-yapım proje
teslim sisteminin önemli bir avantajı olan tasarım yaratıcılığını kısıtladığı
belirtilmektedir. Aslında, bu karşıt düşünceyi destekleyen bir şekilde, sadece
performans şartnamelerinin tanımlandığı ve tasarım-yapım yüklenicisine tasarım için
esneklik sağlayan sabit fiyatlı (götürü bedel) sözleşmelerin kullanıldığı tasarım-
yapım projeleri başarıyla yürütülmüştür. Ancak tasarım-yapım yüklenicisi detaylı
tasarım şartnameleri yardımıyla mal sahibinin ihtiyaçlarını daha iyi anladıktan sonra
fiyat belirlenirse, proje daha iyi bir karşılıklı anlayış ve işbirliği içinde devam
edebilmektedir [1].
Bu türün en önemli avantajı, mal sahibinin proje başlamadan nihai maliyetin ne
kadar olacağını bilmesidir. Ancak eğer projenin kapsamı değişir ya da hatalar ortaya
çıkar ise sözleşmenin yeniden gözden geçirilmesi gerekecektir. Bu da maliyetlerin
değişmesine sebep olabileceği için dezavantaj olarak görülebilir [14].
Sabit fiyat (götürü bedel) esasına dayanan tip sözleşmelere örnek olarak AGC 415,
DBIA 525, DBIA 555, DBIA 565, EJCDC D-520 ve EJCDC D-521 gösterilebilir.
Bu sözleşme türünün sürecinde önemli olan aşamalar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
48
A. Sabit Fiyatın Belirlenmesi
Birçok mal sahibi sabit fiyat üzerinde anlaşmadan tasarım-yapım yüklenicisi ile
sözleşme imzalamaktadır. Bu durumlarda taraflar öncelikle program hazırlama ve ön
tasarım geliştirme hizmetleri için bir fiyat belirler. Tasarım-yapım yüklenicisi ve mal
sahibi uygun tasarım için karar verdikten sonra, yüklenici nihai tasarım ve yapım
hizmetleri için sabit bir fiyat verir [1]. AIA A191 tip sözleşmesi bu esaslara
dayanmaktadır.
B. Ödeme
Sabit fiyatlı (götürü bedel) sözleşmelerde, hakediş ödemeleri süreci aşağıdaki
maddelerde belirtilen unsurların gerçekleştirilmesini gerektirir [1 sa.319,320]:
• İşin değişik bölümlerinin tamamlanma yüzdelerini belirlemekte kullanılan
değerleri saptamak.
• Hakediş ödemelerini sözleşmede belirlenen tarihlerde veya öncesinde belirli
aralıklarla (genellikle aylık olarak) yapmak.
• Anlaşılan oranda kesinti.
• Hakediş ödemeleri ve nihai ödeme için teslim edilmesi gerekli olan
dokümantasyon.
Taraflar kendileri için, yukarıdaki maddelerden farklı olarak, daha avantajlı olan bir
yaklaşım belirleyebilirler. Bu sözleşme türünde, hakediş ödemelerinin yapılıp
yapılmayacağına kimin karar vereceği ve anlaşmazlık durumunda nereye
başvurulacağı taraflar için önemlidir. Tasarım-yapım proje teslim türünde mal sahibi
ya da temsilcisi bu ödemeler ile ilgili kararları verir. Ancak bazı tasarım-yapım
projelerinde mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi tasarım takımının temsilcisinin
bu ödemeler için kararları almasını kabul ederler [1].
C. Ek işler
Sabit fiyatlı (götürü bedel) sözleşmelerde tasarım-yapım yüklenicisinin yapacağı
işlere eklemeler veya işlerden eksiltmeler, sözleşme bedelini de artıracak ya da
azaltacaktır. Sözleşmenin değişiklikler ile ilgili maddeleri hangi değişikliklere izin
verildiğini ve sözleşme bedeli üzerindeki etkisini açıklamalıdır. Taraflar bu
değişiklikler sonucu oluşabilecek anlaşmazlıklarda nasıl bir yol izleyeceklerini
sözleşmede belirtmelidirler [1].
49
D. Finansal Kayıtlara Erişim
Sabit fiyatlı (götürü bedel) sözleşmelerinin bir avantajı mal sahibi tasarım-yapım
yüklenicisinin mali kayıtlarını, teyit etmek amacıyla, incelemek zorunda değildir.
Çünkü sözleşme bedeli sabittir. Eğer mal sahibinin tasarım-yapım yüklenicisinin
mali kayıtlarını incelemesi gerekiyorsa, sözleşmede bu inceleme hakkının koşulları
ve kapsamı belirlenmelidir. Sözleşmede mal sahibinin tasarım-yapım yüklenicisinin
mali kayıtlarına erişim hakkı bulunmasada, değişiklik talimatlarının kayıtlarını
inceleyebilmelidir [1].
E. Yan Ödemeler
Mal sahibi, başlangıç aşamasında malzemelerin veya benzeri diğer ögelerin
maliyetleri kesin olarak belirlenemediği için, sabit fiyatlı (götürü bedel)
sözleşmelerde yan ödemeleri kullanabilirler [1].
3.1.6.2 Maliyet + Kâr Sözleşmeleri
Maliyet + kâr sözleşmeleri, işin direkt maliyetlerine (malzeme, alt yüklenici,
ekipman maliyetleri vb.) ek olarak genel giderleri ve kârı içeren bir ücretin mal
sahibi tarafından yükleniciye ödenmesi esasına dayanmaktadır. Bu ücret oluşan
maliyetin belirli bir yüzdesi de olabilir. Sözleşmede mal sahibi tarafından
karşılanacak olan maliyetlerin açık bir şekilde belirtilmesi özellikle mal sahibi için
önemlidir. Bu sözleşme türü genellikle projenin kapsamının tanımlanmasının zor
olduğu veya projenin hızlı bir şekilde tesliminin önemli olduğu durumlarda
kullanılmasının uygun olduğu söylenebilir [14,26].
Maliyet + kâr sözleşmelerinde mal sahibi, tasarım-yapım yüklenicisinin tasarım ve
yapım hizmetlerinin sözleşmede belirtilen şekilde gerçekleştirilmesinden doğan
maliyetleri karşılamaktadır. Bu sözleşme türü genelde,
• Mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisini müzakereye dayanan bir şekilde
seçtiğinde
• Mal sahibi ve tasarım-yapım yüklencisi arasında, yapılacak işi kapsayan,
stratejik ortaklık anlaşması olduğunda
• Projenin teknik olarak zorlukları olduğu için, mal sahibinin tasarım-yapım
yüklenicisi ile maliyet konusunda anlaşmazlığa düşmek istemediğinde
50
• Mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisini direkt, rekabet olmadan, seçtiğinde ve
tasarım-yapım yüklenicisinin programını ve tasarım becerilerini belirili bir
bütçeyi karşılamak için kullandığında
kullanılır [1 sa.323].
Bu sözleşme türünde önemli olan noktalar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
A. Tip Sözleşmeler
Maliyet + kâr sözleşmeleri içinde tip sözleşmeler (DBIA 530, DBIA 550, DBIA 560,
EJCDC D-525, EJCDC D-526) bulunmaktadır. Ancak bu tip sözleşmelerdeki bazı
maddelerin projenin koşullarına ya da tarafların isteklerine göre değiştirilmesi
gerekebilir. Gerektiği takdirde maddelerde eklenebilir. Bu tamamen tarafların
tercihine bağlıdır.
B. Maliyetleri Karşılanacak ve Karşılanmayacak Olan Kalemlerin Belirlenmesi
Maliyet + kâr sözleşmelerindeki temel zorluk, maliyetinin mal sahibi tarafından
karşılanacak olan kalemlerin ve maliyeti tasarım-yapım yüklenicisi tarafından
üstlenilecek olan kalemlerin açık bir şekilde belirlenmesindedir.
Mal sahibi tarafından karşılanan kalemler için örnek olarak,
• Tasarım-yapım yüklenicisinin işin yapılmasında direkt olarak görev alan
personelinin maaşları
• İşin tamamlanması için gerekli olan ekipmanların maliyetleri
• Malzeme maliyetleri
• Sahadaki atıkların temizlenmesinin maliyetleri
gösterilebilir [1].
Mal sahibi tarafından genellikle karşılanmayan kalemler için örnek olarak,
• Tasarım-yapım yüklenicisinin merkez ofisindeki personelinin maaşları
• Genel gider masrafları
• Sermaye maliyetleri
• Tasarım-yapım yüklenicisinin ihmalinden kaynaklanan maliyetler
gösterilebilir [1].
51
C. Proje Bütçesi
Maliyet + kâr sözleşmeleri maliyet için her ne kadar bir tavan değer belirlemesede,
mal sahibi, tasarım-yapım yüklenicisinin, kendi bütçe beklentileri dahilinde
kalmasını bekler. Bu nedenle tasarım-yapım yüklenicisi mal sahibine karşı bütçenin
durumu hakkında dürüst olmalı ve doğru bilgiler vermelidir. Örneğin taraflar
bütçenin belirli aşamalarına erişildiğinde tasarım-yapım yüklenicisinin mal sahibine
bunu bildirmesi şartını sözleşmeye koyabilirler. Bazı mal sahipleri tasarım-yapım
yüklenicisine verilecek ücretin miktarını, tasarım-yapım yüklenicisinin projenin
bütçe hedeflerini gerçekleştirmede ne kadar başarılı olduğu kriterine göre belirler [1].
D. Proje Kadrosunu Oluşturmak
Hem mal sahibinin hem de tasarım-yapım yüklenicisinin bu konuda endişeleri vardır.
Mal sahibi maliyet + kâr sözleşmesini kullandığında proje kadrosunda gereksiz
personelin kullanılıp maliyetin arttırılmasını engellemek ister. Diğer açıdan tasarım-
yapım yüklenicisi, mal sahibinin projede hangi personelin kullanılacağına karar
vermesi durumunda, projeyi başarılı bir şekilde yönetme becerisini olumsuz yönde
etkileneceğini düşünür. Bu nedenle mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi
sözleşmede proje kadrosunun oluşturulması ile ilgili maddeleri maliyet ve personel
yeterliliği açısından belirlemelidirler [1].
E. Alt yüklenicilerin Kontrolü
Maliyet + kâr sözleşmelerinde mal sahibi alt yüklenicilerin seçiminde karar sahibi
olabilmektedir. Alt yüklenicilerin tekliflerinin değerlendirilmesi yapıldıktan sonra,
hangi alt yüklenicinin seçilmesinin uygun olacağı konusuna mal sahibi etki edebilir.
Ancak mal sahibinin bu rolüne rağmen, alt yüklenicilerin seçimi ve yönetimi
yetkisinin tasarım-yapım yüklenicisinde olmasının daha uygun olduğu söylenebilir.
Mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisinin çalışmaktan memnun olmayacağı bir alt
yüklenicinin seçilmesini talep etmemelidir. Çünkü bu durum tasarım-yapım
yüklenicisinin projedeki maliyetlerini ve başarısını etkileyebilir. Başka bir açıdan, bu
durum alt yüklenicinin mal sahibiyle direkt iletişim kurmasına sebep olabilir. Bu da
mal sahibinin riskinin artması demektir [1].
F. Ödeme Süreci
Bu sözleşme türündeki ödeme süreci diğerlerine göre daha karmaşıktır. Tasarım-
yapım yüklenicisinin iç maliyetleri oluştuğu anda mal sahibi tarafından ödenecektir.
52
Ancak alt yüklenici maliyetleri ise—alt yüklenicilerle yapılan anlaşmanın sabit
fiyatlı (götürü bedel) sözleşme olduğu varsayımıyla—işin tamamlanma yüzdelerine
göre yapılacaktır. Ayrıca taraflar sözleşmede ödeme onayı için neler yapılması
gerektiğini belirlemelidir [1].
3.1.6.3 Garantili Maksimum Fiyat Sözleşmeleri
Garantili maksimum fiyat sözleşmeleri maliyet + kâr sözleşmelerinin alt türü olarak
ifade edilir. Ancak, bu sözleşme türü sabit fiyatlı (götürü bedel) sözleşme ile maliyet
+ kâr sözleşme türünün birleştirilmiş hali olarakta tanımlanabilir. Mal sahibi tasarım-
yapım yüklenicisine maliyet + kâr sözleşmelerinde olduğu gibi sadece işin
maliyetinin ödemesini yapar. Ancak, oluşabilecek maliyet belirlenen maksimum
fiyatı aşamaz. Aşılması durumunda oluşacak maliyetler tasarım-yapım yüklenicisi
tarafından karşılanacaktır. Ayrıca, tasarım-yapım yüklenicisinin belirlenen
maksimum fiyatın altında kalmasını teşvik eden maddeler sözleşmeye konabilir.
Garantili maksimum fiyat sözleşmelerinde belirlenen maksimum fiyat nedeniyle
projenin kalitesinden ve kapsamından ödün vermek durumunda kalınabilir. Diğer
taraftan, maksimum fiyat olmadığı takdirde maliyette ve iş takviminde değişiklikler
söz konusu olabilir. Bu tür sözleşmenin, mal sahibi projeyi hızlı bir şekilde
tamamlamak istediğinde veya projede kapsamının kesin olarak tanımlanamadığı
durumlarda kullanılmasının daha uygun olduğu söylenebilir [1,14,28].
Garantili Maksimum Fiyat esasına dayanan tip sözleşmelere örnek olarak AGC 410,
AGC 460, DBIA 530, DBIA 550, DBIA 560, EJCDC D-525 ve EJCDC D-526
gösterilebilir.
Bu sözleşme türünde önemli olan noktalar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
A. Garantili Maksimum Fiyatın Belirlenmesi
Garantili maksimum fiyat mal sahibinin programı yeterli olacak derecede
tanımlandığı zaman belirlenmelidir. Bu şekilde belirlenen fiyat gerçekçi ve anlamlı
olur. Ancak, fiyatın belirlenmesi geç bir zamana bırakılırsa mal sahibinin fiyatın
mümkün olan en erken zamanda belirlenip projeye devam edip etmeme kararını
verme amacına ulaşılamaz [1].
53
B. Tasarruflar
Bu sözleşme türünün avantajlarından bir tanesi maliyetlerin belirlenen maksimum
fiyatın altında kalabilme ihtimalidir. Bu hem mal sahibinin hemde tasarım-yapım
yüklenicisinin yararlanacağı bir tasarruf havuzu oluşturmaktadır. Eğer sözleşmede
belirtilmezse bu tasarruf edilen miktarın tamamını mal sahibi alacaktır. Ancak
genelde sözleşmelerde bu konuyla ilgili maddeler belirtilmekte ve tasarım-yapım
yüklenicisini tasarrufa teşvik edici şartlar konulmaktadır. Taraflar sözleşemede
karşılıklı anlaşarak belirledikleri şekilde tasarruf edilen miktarı paylaşabilirler [1].
C. Beklenmedik Olaylar
Proje sırasında gerçekleşebilecek bazı beklenmedik olaylar maliyetlerde—daha
önceden sözleşmede belirlenmemiş bir şekilde—değişikliklere neden olabilirler. Bu
sebeple sözleşmede bu koşullarda nasıl hareket edileceğinin belirtilmesinin uygun
olacağı söylenebilir. Beklenmedik olaylara örnek olarak verilebilecek durumlar
aşağıdaki maddelerde belirtilmiştir [1]:
• İş tekrarı
• İhmalden kaynaklanmayan tasarım hataları
• İşveren-işçi anlaşmazlıkları
D. Garantili Maksimum Fiyatta Düzenleme
Garantili maksimum fiyat sözleşmeleri, projenin ilerleyen aşamalarında, belirlenen
fiyatta düzenlemelere izin vermektedir. Ancak sözleşmede hangi durumlarda
belirlenen fiyatta düzeltmeye gidileceği ve nasıl bir yol izleneceği açık bir şekilde
belirtilmelidir. Böylece belirlenen fiyatın düzeltilmesi konusunda oluşabilecek
anlaşmazlıkların önüne geçilmiş olur [1].
E. İş Kalemleri Bazında Garantili Maksimum Fiyat
Bazı mal sahipleri bu türde, bütün projenin maliyeti için maksimum fiyat belirlemek
yerine maliyet kalemleri için maksimum fiyat belirlemek isterler. Bu yöntemin
uygun olduğu pek söylenemez. Proje kapsamının tam olarak tanımlanamadığı için
toplam maliyetin kesin olarak belirlenemediği bir durumda maliyet kalemlerinin tek
başına kesin olarak belirlenmesi pek mümkün değildir [1].
54
F. Ek Hizmetler
Garantili maksimum fiyat sözleşmelerinde ek hizmetler ile ilgili olarak iki önemli
konu vardır [1].
• İlk olarak tasarım-yapım yüklenicisinin proje geliştirme hizmetlerini
(fizibilite çalışması, binanın yapılacağı arsa için araştırmalar vb.) sağlayıp
sağlamayacağının belirlenmesi.
• Ek hizmetler sonucu oluşan maliyet ve zaman etkilerinin nasıl
karşılanacağının sözleşmede belirlenmesi.
Diğer bir ifadeyle, ek hizmetlerin neler olacağı ve maliyete olan etkilerinin nasıl
karşılanacağı sözleşmede açık bir şekilde belirtilmelidir.
G. Kesintiler
Mal sahibi, yüklenicinin projeyi uygun bir biçimde ve zamanında bitirmesi için,
ödemelerin belirli bir kısmını elinde tutar [26]. Her hakediş ödemesinden yapılacak
kesinti için belirli bir yüzde belirlenir. Mal sahibi bu yüzdelerin oranlarını
değiştirebilir. Örneğin işin esas kabul edilen bölümü tamamlandıktan sonra kesinti
yapılmayabilir ya da kesinti tutarının yüzdesi azaltılabilir. Proje tamamlandıktan
sonra bu kesintiler yükleniciye geri ödenir. Garantili maksimum fiyat sözleşmeleri bu
tip kesintilerin yapılmasına imkan vermektedir [1].
3.1.6.4 Birim Fiyat Sözleşmeleri
Birim fiyat sözleşmelerinde mal sahibi ve yüklenici projenin ana elemanları için
uygulanacak birim fiyatlar üzerinde anlaşırlar. Projede gerekli olan yaklaşık iş
miktarları mal sahibi tarafından hazırlanır. Yüklenici bu miktarlar doğrultusunda,
belirtilen unsurlar için, birim fiyat (toplam fiyatıda hesaplayarak) teklifi yapar.
Yüklenicinin genel gider masrafları ve kârı birim fiyatın içinde olmalıdır. Proje
başladıktan sonra mal sahibinin temsilcisi ve yüklenici sahada yapılan iş miktarlarını
belirler. Bu miktarlar ve belirlenen birim fiyat doğrultusunda mal sahibi yükleniciye
ödeme yapar. Mal sahibi daha önce belirlenen işlere dahil olmayan bir iş talebinde
bulunduğuda, bu işin benzeri bir iş için belirlenmiş olan birim fiyatlar baz alınarak
bu iş içinde birim fiyat belirlenir. Teklif aşamasında belirtilen iş miktarları ile sahada
gerçekleşen iş miktarları arasında büyük ölçüde farklılık varsa (genellikle farklılık
55
belirlenen miktarın % ±15’inden fazla olduğunda) birim fiyatların yeniden
belirlenmesi söz konusu olabilir [14,26,28].
Birim fiyat sözleşmeleri tasarım-yapım proje teslim sisteminde genellikle,
• Mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisinin tasarım geliştirmedeki uzmanlığını
kullanmak ve yapım için birim fiyat esasına göre ödeme yapmak istediği,
• Birim fiyat sözleşme tipine uygun olan inşaat sektörlerinin (çevresel
iyileştirmeler, yol projeleri vb.) olduğu,
• Sözleşme aşamasında gerçek malzeme ya da yapım miktarlarının kesin olarak
belirlenemediği,
durumlarda kullanılır [1 sa.337,338].
Bu sözleşme türünde önemli olan noktalar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
A. Birim Fiyat Unsurlarının Belirlenmesi
Birim fiyat unsurlarının belirlenmesi ile ilgili olarak iki ana konuya dikkat edilmesi
gerekir [1].
1. İlk olarak, belirlenen birim fiyatın hangi unsurları içerdiği önemlidir. Taraflar
arasında anlaşmazlıklar yaşanmaması için sözleşmede birim fiyatların hangi
unsurları içerdiği açık bir şekilde belirtilmelidir.
2. İkinci olarak ise, birim fiyatlar değişken miktarlar için kullanılır. Tasarım,
izin ve onay alımları, özel teçhizatların satın alınması birim fiyatlar için
uygun değildir. Çünkü, miktarlarla hesaplanmazlar.
B. Miktarlarda Değişme
Sözleşmede belirlenen miktarlarda değişiklik olduğu takdirde nasıl bir yol izleneceği
mutlaka ifade edilmelidir. Eğer herhangi bir madde tanımlanmazsa her iki tarafta
riski paylaşır. Ancak genellikle sözleşmelerde tahmin edilen miktarlardaki değişimler
ile ilgili maddeler yer alır. Birim fiyatların yeniden düzenlenmesi söz konusu olabilir
[1].
C. Uygulanabilir Birim Fiyatlar
Belirlenen miktarlardaki değişiklik sadece doğru tahmin yapılmamasından
kaynaklanmaz. Proje ilerledikçe oluşabilecek değişik durumlar (saha koşulları, süre
56
değişiklikleri, vb.) birim fiyatlarda yeniden düzenleme yapılmasınnı gerektirebilir
[1].
3.2 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Temel Katılımcı Olarak Mal
Sahibi, Mal Sahibinin Takımı ve Sorumlulukları
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminde temel katılımcı olarak yer alan
mal sahibinin proje organizasyonu içerisindeki konumu ve sorumlulukları
açıklanacaktır. Mevcut olan tip sözleşmelerde sorumluluklar ile ilgili yer alan
şartlarda belirtilecektir. Mal sahibinin takımında yer alan katılımcılar ve
sorumlulukları da incelenecektir.
‘Kendi ihtiyacını karşılamak amacıyla bina üretim sürecini başlatan kişiler veya
kuruluşlar için mal sahibi ifadesi kullanılır’ [29 sa.8]. Mal sahibi her inşaat
projesinde en önemli taraftır. Çünkü proje için ihtiyacı o oluşturmaktadır. Projede, ne
tür bir yapı nerede ve kim tarafından inşa edilecek gibi, bütün önemli kararları mal
sahibi verir. Sonuç olarak, mal sahibi, diğer katılımcılardan farklı olarak başlangıç
aşamasından tamamlanma aşamasına kadar projenin ve projede çalışanların kaderini
kontrol etme gücüne sahiptir. Mal sahibi projede en önemli unsurlardan biri olan
tasarım ve yapım işlerinin yönetimi ve koordinasyonu sorumluluğunu, tasarım-yapım
proje teslim sistemi aracılığıyla tasarım-yapım yüklenicisine aktarmaktadır. Tasarım-
yapım proje teslim sistemi mal sahibinin projedeki rolünü basitleştirmesine rağmen,
bu mal sahibinin proje boyunca etkisiz kalacağı anlamına gelmemektedir. Mal
sahibinin başlıca görevi projeyi oluşturmak ve gerekli olan yerde finansmanı
sağlamaktır. Bu iki ana yükümlülüğün dışında, mal sahibi projede pasif kalabilir ya
da projenin yönetimine aktif olarak katılmayı seçebilir [1].
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde mal sahibinin önemli görev konularından
bazıları aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır.
A. Yönetim Yapısı ve Proje Takımı
B. Mal Sahibinin Programı
C. Saha İncelemesi ve Bilgisi
D. İzinler ve Onaylar
E. Mal Sahibinin Teslim Etmesi Gerekenler
57
F. Tasarımın İncelenmesi ve Onayı
G. İnşaatın Denetimi ve Onayı
H. Değişiklikler ve Hak Talepleri
I. Sigorta
J. Uyuşmazlıkların Çözümlenmesi
K. Ödeme ve Finansal Teminatlar
L. İşbirliğinde Bulunma Mecburiyeti
A. Yönetim Yapısı ve Proje Takımı
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde mal sahibinin ilk yapması gereken kendi
proje yönetim yapısını oluşturmak ve proje takımını kurmaktır. Bu süreçte sorulması
gereken kritik sorulardan bazıları aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır [1 sa.82]:
• Yönetim ortak olarak görevde mi ve projeye tam destek veriyor mu?
• Mal sahibinin yönetim yapısı, proje takımına yetki verecek mi yoksa
yönetimdekiler mi bilgi akışını sağlayacak?
• Karar alma yetkisine sahip olanlar ve proje takımı ortak hedeflere sahip mi?
• Yönetim sık sık dışarıdan danışman kullanıyor mu? Eğer kullanılıyorsa,
yönetim bu danışmanların verdiği tavsiyeleri uygulamakta istekli mi?
• Mal sahibi, tasarım ve yapım işlerinden emin olmak için, bu aşamalara bire
bir dahil olmak istiyor mu?
Bu sorulara verilen cevaplar birçok yönden önemli olacaktır. İlk olarak, bu sorular en
verimli olacak sözleşme tipini ve şartlarını (Mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisinin
projeyi nasıl yönetmesini isteyecek?, Mal sahibinin, tasarım-yapım proje teslim
sisteminin kullanımını kolaylaştırmak için, kendi organizasyonunda ne gibi
değişiklikler yapması gerekecek?) belirleyecektir. İkinci olarak ise, projenin başarısı
için, mal sahibinin gayrimenkul geliştirici, inşaat yöneticisi ya da program yöneticisi
gibi üçüncü bir katılımcıya ihtiyaç duyup duymadığını saptayacaktır [1].
B. Mal Sahibinin Programı
Mal sahibinin programı, rekabete dayalı tasarım-yapım proje teslim sistemi seçim
sürecinde, genellikle tasarım-yapım yüklenicisi ile gerçekleşen görüşmelerden önce
58
hazırlanır. Ancak, mal sahibinin direkt tasarım-yapım proje teslim sistemini
kullandığı ve tasarım-yapım yüklenicisi ile ön sözleşme yaptığı durumda, tasarım-
yapım yüklenicisi genellikle, programın geliştirilmesine yardımcı olmak için, mal
sahibinin danışmanı olarak çalışır. Bu program aşağıda maddeler halinde sıralanmış
olan unsurları içermelidir [1]:
• Mal sahibi tesisi nasıl kullanacak?
• Önerilen sahanın lokasyonu.
• Mal sahibinin tesisi etkileyebilecek özel istekleri.
• Projenin tasarım kısıtlamaları veya belirli tasarım ihtiyacı olan kısımları.
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde kullanılabilecek tip sözleşmelerden biri
Amerikan Mimarlar Birliği (AIA) tarafından hazırlanmış olan A191 Mal Sahibi ve
Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşmesi’dir. Bu tip sözleşmede
Bölüm 1 ön tasarım ve bütçe oluşturma hizmetlerini, Bölüm 2 ise nihai tasarım ve
yapım hizmetleri ile ilgili maddeleri içermektedir.
Bölüm 1‘in 2. maddesinin 2.1 fıkrasının 2.1.1 bendinde mal sahibinin amaçlarını, iş
takvimini, kısıtları, ve kriterleri açıklayan bir programı, ve projenin ihtiyaçları ile
ilgili tüm bilgileri sağlayacağı şartı bulunmaktadır. Aynı fıkranın 2.1.2 bendinde mal
sahibinin proje için, beklenmedik durumların oluşturacağı maliyetleri de içeren, bir
bütçe oluşturacağı ve oluşturulan bütçeyi güncelleyeceği şartı bulunmaktadır. Ancak
bu bütçe toplam sözleşme fiyatını göstermemektedir [30].
Amerikan Müteahhitler Birliği (AGC) tarafından hazırlanmış benzer bir tip sözleşme
olan AGC 415’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-
Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları) 4. maddenin 4.1 fıkrasının 4.1.1 bendinde
mal sahibinin programını ve projenin ihtiyaçları ile ilgili tüm bilgiyi uygun bir süre
içerisinde sağlayacağı şartı bulunmaktadır [20].
C. Saha İncelemesi ve Bilgisi
Mal sahibi “tasarım-yapım-ek hizmetler” metodunu kullanmadığı sürece sahanın
fiziksel koşulları ile sorumlulukları üstlenmeyi kabul eder [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’in 2. maddesinin 2.1 fıkrasının
2.1.4, 2.1.5 ve 2.1.6 bendleri ve Bölüm 2’ de 2. maddenin 2.4 ve 2.5 fıkraları saha
59
incelemesini ve sağlanması gereken bilgileri ilgilendiren şartları içermektedir. Mal
sahibi proje sahasının fiziksel özellikleri, imar durumu, sınırları, lokasyonu, komşu
alanların durumu ve benzer konular ile ilgili bilgileri temin etmelidir. Aynı zamanda
zemin durumuyla ilgili olan bilgileri temin etmeli ve gereken testlerin (zemin taşıma
değerlerinin belirlenmesi gibi) yapılmasını da sağlamalıdır. Ayrıca proje sahasında
bulunan tehlikeli maddeler, hava ve su kirliliği gibi çevresel koşullar ile ilgili
bilgileride tasarım-yapım yüklenicisine aktarmalıdır [30].
AGC tarafından hazırlanmış olan AGC 415’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları) ise 4.
maddenin 4.1 fıkrasının 4.1.2 bendinde aynı şekilde mal sahibinin sahanın fiziksel
özellikleri, imar durumu, zemin durumu, mevcut yapılar, yasal durumu, ve mevcut
koşullar ile ilgili gerekli tum bilgileri sağlayacağı şartı bulunmaktadır [20].
Bu şartlardan başka mal sahibinin, tasarım-yapım yüklenicisinin işini rahat bir
şekilde yapabilmesi için, komşu arsa sahipleriyle gerekli anlaşmaları ve görüşmeleri
yapması gerekir [1].
D. İzinler ve Onaylar
Tasarım-yapım yüklenicisi diğer teslim sistemlerindeki yüklenicilere göre izin
süreciyle ilgili daha fazla sorumluluk kabul eder. Ancak yine de, tasarım-yapım proje
teslim sisteminde mal sahibi izinlerin ve onayların alınmasından sorumludur. Mal
sahibinin izinler ve onaylar ile ilgili yükümlülüklerini açık bir şekilde anlaması ve bu
izinlerin ve onayların alınması için bir planının olması hayati önem taşımaktadır. Mal
sahibi gerekenleri yapmadığı takdirde, projede önemli gecikmeler meydana gelebilir
[1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’in 2. maddesinin 2.1 fıkrasının 2.1.8
bendinde mal sahibinin irtifak hakkı, imar durumu, ve diğer yasal izinler ile ilgili
gereklilikleri yerine getirmesi şartı bulunmaktadır. Bölüm 2’nin 2. maddesinin 2.3
fıkrasında ise mal sahibinin yapının güvenliği, izinler, lisanslar ve denetimler ile
ilgili konularda tasarım-yapım yüklenicisi ile işbirliği yapması gerektiği belirtilmiştir
[30].
60
E. Mal Sahibinin Teslim Etmesi Gerekenler
Mal sahibi, tasarım-yapım yüklenicisinin işini tamamlayabilmesi için, bir takım
gerekli işleri gerçekleştirmelidir. Yapım sözleşmesinde belirtilmek üzere mal sahibi
tarafından teslim edilecekler arasında bilgi teknolojisi sistemleri, özel saha
düzenlemeleri, gerekli olabilecek ekipman ve benzeri unsurlar bulunabilir. Mal
sahibinin bu unsurları ne zaman teslim edeceği de iş takviminde belirtilmelidir. Eğer
bu gerekli olabilecek teslimler mal sahibiyle sözleşme yapan başka yükleniciler veya
tedarikçiler tarafından sağlanırsa, tasarım-yapım proje teslim sistemi yaklaşımından
uzaklaşılmış olur. Daha çok, çoklu yükleniciler sürecine benzer [1].
F. Tasarımın İncelenmesi ve Onayı
Mal sahipleri tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmelerinde tasarım ve yapım
işlerinin sözleşme gerekliliklerine uygun olup olmadığını inceleme hakkına sahip
olmayı beklerler. Ancak, bu incelemeyi yaparken, mal sahibinin tasarım-yapım
yüklenicisinin projede ilerlemesini engellememesi veya gereksiz yere tasarım-yapım
yüklenicisinin yapacağı işin maliyetini yükseltmemesi gerekmektedir. Proje için
tasarım, sözleşme yapıldıktan sonra, aşamalar halinde geliştirilecektir. Mal sahibinin
ve tasarım-yapım yüklenicisinin, tasarımın geliştirilmesi süresince, beraber nasıl
çalışacaklarını ve iletişim kuracaklarını anlamaları çok önemlidir. Mal sahibinin
tasarımı değerlendirme ve inceleme hakkıyla, tasarım-yapım yüklenicisinin kendi
kalite, maliyet, ve iş takvimi hedeflerine ulaşma amacı arasında denge kurulmalıdır.
Taraflar mal sahibinin incelemesi için hangi tasarım teslimlerinin yapılacağına,
incelemeden sonra ne gibi işlemler uygulanacağına ve cevabı bildirme zamanlarına
karar vermelidir. Ayrıca, taraflar farklı bir anlaşmaya varmadığı sürece, mal
sahibinin incelemesi ve onayı, tasarım ve yapım işlerini gerçekleştirmek için tasarım-
yapım yüklenicisinin tek merkezli sorumluluk sahibi olması durumunu
değiştirmemektedir [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 2’nin 3. maddesinin 3.2 fıkrasının
3.2.3 bendinde tasarım-yapım yüklenicisinin inşaat dokümanlarını, mal sahibinin
incelemesi ve onayı için teslim etmesi şartı vardır [30]. AGC tarafından hazırlanmış
olan AGC 415’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-
Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları) ise 4. maddenin 4.2 fıkrasının 4.2.1
61
bendinde mal sahibinin tasarımı ve şartnamaleri inceleyip onaylaması şartı
bulunmaktadır [20].
G. İnşaatın Denetimi ve Onayı
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde inşaat sürecinin denetimi ve kabulü
geleneksel sistemdekiyle (tasarım-ihale-yapım) aynıdır. Birçok tasarım-yapım proje
teslim siteminde mal sahibi [1 sa.93]:
• Yapılan işleri (şantiye dışında yapılacak işler de dahil olmak üzere)
denetleme hakkına sahip olacaktır.
• Tasarım-yapım yüklenicisinin kalite kontrol programının incelenmesi,
onaylanması, ve izlenmesi işlerini gerçekleştirecektir.
• Projenin tam olarak ne zaman tamamlandığını belirleyecektir.
Mal sahibinin denetim ve onay görevlerini uygulama yöntemi, tasarım-yapım proje
teslim sistemiyle inşa edilen yapının türüne bağlıdır. Mal sahibinin denetim
yükümlülüklerinin tüm kapsamıyla sözleşmede açıklanması ve projenin tam olarak
tamamlandığına kimin karar vereceğinin yine sözleşmede belirtilmesi büyük önem
taşımaktadır [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 2’nin 2. maddesinin 2.9 fıkrasında mal
sahibi yaptığı denetim sonucu, tasarım-yapım yüklenicisinin teklifiyle ya da inşaat
dokümanlarıyla uyuşmayan bir işin uygulandığını fark ettiği takdirde, bunu tasarım-
yapım yüklenicisine bildirmesi şartı bulunmaktadır [30].
H. Değişiklikler ve Hak Talepleri
Değişiklikler ve hak talepleri tasarım-yapım proje teslim sisteminde de oluşmaktadır.
Ancak, geleneksel sistemdekinden (tasarım-ihale-yapım) çok daha azdır. Mal sahibi
değişiklik talimatları ve hak talepleri süreci için adil ve hızlı bir sistem geliştirmekle
sorumludur. Bu sistemin bir kısmı sözleşme ile, bir kısmıda proje prosedürleri ile
oluşturulacaktır. Sözleşmeye bağlı olarak, mal sahibi tasarım-yapım yüklenicisine
değişiklikler yapması için talimat verme hakkına sahiptir. Tarafların bu değişiklik ile
ilgili ticari şartlar üzerinde anlaşmaları zorunlu değildir. Bu tek taraflı hak genellikle
yapımda değişiklik talimatları olarak adlandırılmaktadır. Sözleşme, taraflar uygun bir
zaman diliminde anlaşmaya varamadığı takdirde, neler yapılacağını da
62
tanımlamalıdır. Mal sahibi değişiklikleri hangi tarafın ve nasıl talep edebileceğinin,
ne kadar bir sürede gerçekleştirilmesi gerektiğinin, değişiklikler konusunda
oluşabilecek anlaşmazlıkların nasıl çözümlendirileceğinin prosedürlerini
oluşturmalıdır [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 2’nin 8. maddesi tamamen
değişiklikler ile ilgili şartları içermektedir. Bu maddede sözleşme bedelini ve
sözleşme süresini (proje teslim süresini) değiştirecek düzenlemeler için, değişiklik
taleplerinin tasarım-yapım yüklenicisi tarafından hazırlanıp mal sahibi tarafından
onaylanacağı, değişiklik talimatlarının da mal sahibi tarafından hazırlanıp
onaylanacağı belirtilmektedir. Bu değişikliklerden dolayı oluşacak maliyetler
tasarım-yapım yüklenicisi için genel gideri ve karı içermelidir. Tasarım-yapım
yüklenicisinin sözleşme bedelini ve sözleşme süresini etkilemeyecek ufak
değişiklikleri yapma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu değişiklikleri mal sahibine
bildirmekle de sorumludur [30].
AGC tarafından hazırlanmış olan AGC 415 (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları) AIA
A191’de değişikliklerle ilgili olan şartların benzerini 8. maddede belirtmektedir [20].
I. Sigorta
Uygun proje sigortasının temini hem mal sahibinin hem de tasarım-yapım
yüklenicisinin görevidir. Her iki tarafta geçerli ticari genel sorumluluk sigortasına
sahip olmalıdır [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’de 2. maddenin 2.1 fıkrasının 2.1.10
bendi, Bölüm 2’de 2. maddenin 2.8 fıkrası ve 7. maddenin tamamı ve AGC
tarafından hazırlanmış olan AGC 415’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi
Arasındaki Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel Şartları) 10. madde sigortayla
ilgili şartları belirtmektedir. Tasarım-yapım yüklenicisi ve mal sahibi, kendi
sorumluluk sigortalarını (mali sorumluluk sigortası) yaptırmakla yükümlüdür.
Ancak, gayrimenkul sigortasının yaptırılması mal sahibinin sorumluluğundadır
[20,30].
63
J. Uyuşmazlıkların Çözümlenmesi
Herhangi bir inşaat projesinde olduğu gibi, tasarım-yapım proje teslim sisteminde de
mal sahibi uyuşmazlıkların çözümlenme yönteminin belirlenmesinde ana rolü
üstlenir. Sözleşme görüşmeleri sırasında mal sahibi uyuşmazlıkların çözümlenmesi
için izlenmesi gereken yolları ve çözüme ulaşılamadığı durumlarda ne yapılacağını
belirlemelidir [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’in 6. maddesinde, Bölüm 2’nin 10.
maddesinde ve AGC tarafından hazırlanmış olan AGC 415’de (Mal Sahibi ve
Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tasarım-Yapım Tip Sözleşmesi ve Genel
Şartları) 12. maddede uyuşmazlıkların çözümüyle ilgili olan şartlar bulunmaktadır.
Taraflar ilk olarak kendi aralarında doğrudan iletişim kurarak anlaşmaya çaba
göstereceklerdir. Çözüm bulunamadığı takdirde tahkime başvurulması şartı
bulunmaktadır. Tahkim sonucunda oluşacak olan masraflarda haksız olan taraftan
karşılanacaktır [20,30].
K. Ödeme ve Finansal Teminatlar
Mal sahibinin ana görevlerinden biri finansal yükümlülüklerini yerine getirmesidir.
Tasarım-yapım yüklenicisi tarafından proje finansmanı sağlanmadığı sürece, tasarım-
yapım yüklenicisi mal sahibinden mali açıdan yeterliğini kanıtlamasını talep edebilir
[1]. AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 2’nin 2. maddesinin 2.10 fıkrasında bu
şartı koymaktadır. Bazı tasarım-yapım yüklenicileri, kendi çıkarlarını korumak için,
mal sahibinden akreditif veya bloke hesap aracılığıyla kesin fiyatı aşma durumunda
finansman sağlayabileceğini göstermesini isteyebilir [30].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’in 5. maddesinde ödemelerin mal
sahibi tarafından, yine aynı tip sözleşmede bulunan 9. maddede tarafların belirlediği
koşullar dahilinde, aylık yapılacağı şartı bulunmaktadır. Ödemenin tasarım-yapım
yüklenicisinin sözleşmede belirlenen koşullara uygun ödeme talebi tesliminden sonra
10 gün içerisinde yapılacağı belirtilmektedir. Ödemenin zamanında yapılmaması
durumunda, sözleşmede belirlenen oranda ya da bir oran belirlenmediyse yasal
olarak uygun olan oranda faizi eklenerek ödeme yapılması şartıda konulmuştur [30].
64
AIA tarafından hazırlanmış olan A191 (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım Yüklenicisi
Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 2’ de aylık ödeme hariç aynı şartlar bulunmaktadır.
Ancak ödemeler hakediş ödemeleri, son ödeme ve faiz ödemeleri olarak ayrı
maddeler halinde belirtilmiştir. Hakediş ödemelerinin tasarım-yapım yüklenicisinin
sözleşmede belirlenen şekilde yapılmış ödeme talebinin tesliminden sonra 10 gün
içerisinde ve son ödemenin yine sözleşmede belirlenen şartlara uygun başvurunun
yapılmasından sonra 30 gün içerisinde mal sahibi tarafından yapılması şartları
bulunmaktadır. Faiz ödemeleri ise ödemenin zamanında yapılmaması durumunda söz
konusudur [30].
Bu ödeme sürelerinin taraflar arasında kararlaştırılarak belirlenmesi de mümkündür.
L. İşbirliğinde Bulunma Mecburiyeti
Tasarım-yapım proje teslim sisteminin doğası yakın bir çalışma ortamının oluşmasını
sağlamaktadır. Ancak yine de, mal sahiplerinin sözleşmede belirlenen hedeflere
ulaşmak için işbirliğinde bulunma sorumluluğu vardır.
Sonuç olarak, sözleşmede belirtilmesede, mal sahibinin işbirliği yapma yükümlülüğü
nedeniyle yerine getirmesi gereken görevleri vardır. Bu görevler şunları içerebilir [1
sa.97]:
1. Proje hedeflerini tanımlamak.
2. Danışmana ihtiyaç olup olmadığına karar vermek.
3. Bir temsilci seçmek ve yetkisi dahilinde olan konuları belirlemek.
4. Tasarım-yapım yüklenicisinin seçim sürecini belirlemek.
5. Sözleşme için en uygun ödeme biçimine karar vermek.
6. Proje riskini belirlemek ve paylaştırmak.
7. Proje finansmanı sağlamak.
8. Saha bilgilerini temin etmek.
9. Komşu mülk sahipleriyle anlaşma sağlamak.
10. Mal sahibi tarafından teslim edilecekleri (izinler, oneyalar vb.) ve ne zaman
teslim edileceklerini belirlemek.
11. Tasarım-yapım yüklenicisinin teslim ettiği tasarımı incelemek.
65
12. İnşaatın sözleşmeyle uyumunu denetlemek.
13. Verimli bir değişiklik talimatı süreci geliştirmek.
14. Uygun proje sigortasını temin etmek.
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde mal sahibinin takımında yer alabilecek
katılımcılar şunlar olabilmektedir:
• Mal sahibinin temsilcisi
• Tasarım kriteri uzmanı
• Avan projeyi hazırlayan tasarım uzmanı
• İnşaat yöneticisi
Bunlar sırasıyla aşağıda açıklanacaktır.
3.2.1 Mal Sahibinin Temsilcisi ve Sorumlulukları
Mal sahibi, tasarım-yapım yüklenicisiyle iş ilişkilerini yönetmesi için bir temsilci
seçmelidir. Mal sahibinin temsilcisi inşaat yöneticisi ya da tasarım kriteri uzmanı
(mimar/mühendis) olabilir. AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve
Tasarım-Yapım Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’in 2. maddesinin 2.1
fıkrasının 2.1.3 bendinde ve Bölüm 2’nin 2. maddesinin 2.1 fıkrasında mal sahibinin
projede kendi adına hareket edecek bir temsilci belirleme şartı bulunmakta ve bu
temsilcinin tasarım-yapım yüklenicisinin teslim ettiği dokümanları incelemekle
yetkili olacağıda belirtilmektedir [30].
Mal sahibinin temsilcisinin sahip olması gereken unsurlar şunlardır [1 sa.88].
• Mal sahibinin proje hedeflerini anlamak.
• Mal sahibinin organizasyonunun yapısını anlamak.
• Mal sahibinin güvenine sahip olmak.
• Tasarım-yapım proje teslim sürecini anlamak.
Mal sahibinin temsilcisi, mal sahibinin organizasyonunun bir çalışanı ya da
danışmanı olarak, projeyi uygulamak için yetkilendirilmiştir. Mal sahibi eğer
temsilcisinin yetkilerine bir sınırlama getirmek istiyorsa bunu tasarım-yapım
yüklenicisine iletilen dokümanlarda açıkça belirtmelidir. Projenin, organizasyonun
hedeflerini karşılamasını sağlamakla da sorumludur. Temsilcinin, proje teslim
66
sistemine uygun yüklenici seçim sürecine karar vermek ve sözleşme türü için mal
sahibine öneride bulunmak gibi görevleri de bulunmaktadır. Proje hedeflerini takıma
ve danışmanlara aktarmak ve mal sahibinin organizasyonunu gelişmelerden ve
önemli olan seçeneklerden haberdar etmek mal sahibinin temsilcisinin
sorumluluğundadır. Tasarım-yapım proje teslim sisteminin doğasında bulunan
esnekliğin avantajlarından faydalanarak en iyi değere sahip projeyi gerçekleştirmek
yine mal sahibinin temsilcisinin yükümlülüğüdür [1].
3.2.2 Tasarım Kriteri Uzmanı ve Sorumlulukları
Tasarım kriteri, tasarım-yapım proje teslim sisteminde, tesisin kapsamını, kalitesini,
ve işlevini tanımlayan dokümanları ifade etmektedir. Bu dokümanları hazırlayan kişi
de tasarım kriteri uzmanıdır. Tasarım kriteri uzmanının, hem mal sahibinin temsilcisi
olarak hem de mal sahibiyle tasarım/inşaat endüstrisi arasında aracı olarak, her iki
tarafında çıkarlarını gözetmesi beklenir [1].
Rekabete dayalı bir seçim süreci olan tasarım-yapım proje teslim sisteminde tasarım
kriteri uzmanının ilgilenmesi gereken konular aşağıdaki maddeleri içermektedir [1
sa.71]:
• Yüklenici seçimi süreci için öneriler (süreç için gerekli olan bütçe, iş takvimi,
ve jüri oluşumu)
• Ön yeterlik daveti
• Teklif daveti
• Tasarım-yapım teklifi verecekler için açıklamalar (ağırlıklı seçim kriterleride
dahil)
• Tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmesinin genel şartları
• Tesis ihtiyaçlarının programı
• Program taslağı
• Kullanıcıların çalışmalarının fonksiyonel tanımlamaları
• Planlanan mekânların ve kullanılabilir kat alanlarının programının yapılması
• Türlerine göre planlanan mekânların çevresel koşulları (ince işler, ışık, ses,
tesisatlar, vb.)
67
• Performans şartnameleri
• Teklifin teknik değerlendirme raporu
• Jürinin nihai raporu (veya önerileri)
3.2.3 Avan Projeyi Hazırlayan Tasarım Uzmanı ve Sorumlulukları
Mal sahibi, isteklilerle görüşmeleri avan proje üzerinden yapmayı uyun gördüğünde,
yapımı düşünülen tesisin avan projesinin hazırlaması için bir tasarım uzmanı ile
anlaşabilir. Avan proje tüm tasarımın %35’i kadarını gösterebilir. Avan projeyi
hazırlayan tasarım uzmanın rolü mal sahibinin amacını isteklilere aktarmakta yardım
etmek ve teklif daveti sonrasında sunulan teknik teklifleri değerlendirmektir.
Tasarım-yapım yüklenicisi seçildikten sonra, tasarım uzmanı tasarım-yapım
yüklenicisinin geliştireceği tasarımı ve inşaat dokümanlarını incelenmesi işlerinde
mal sahibine yardım etmeye devam edebilir [1].
3.2.4 İnşaat Yöneticisi ve Sorumlulukları
Mal sahibinin kadrosunun teknik kapasitesi yeterli değilse, mal sahibi çıkarlarını
gözetmesi için inşaat yönetimi takımı ya da inşaat yöneticisi ile anlaşma yapılabilir.
Bu rol, tasarım-yapım proje teslim sisteminin tasarım ve yapım aşamalarında mal
sahibini koruyacak kendi mimarı ve mühendisi bulunmadığından dolayı, daha büyük
önem kazanmaktadır [1].
3.2.4.1 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde İnşaat Yöneticisinin Gerekliliği
İnşaat yöneticisinin tasarım-yapım proje teslim sisteminde kullanım kararı projenin
kendine özgü özellikleri ve mal sahibinin belirli ihtiyaçları esas alınarak verilmelidir.
Tarafsız bir değerlendirme için, mal sahibinin öncelikle proje ihtiyaçlarını
(gereklerini) karşılamak için inşaat yöneticisinin hangi becerilere sahip olması
gerektiğini belirlemesi gerekir. Tablo 3.1’de tasarım-yapım proje teslim sisteminde
inşaat yöneticisinin kullanılıp kullanılmayacağına karar vermek için dikkat edilmesi
gereken noktaları belirtilmektedir [1].
Tablo 3.1’ de maddeler halinde sıralanmış olan sorulardan da anlaşılacağı gibi birçok
faktör inşaat yöneticisinin kullanımı kararında etkili olmaktadır. Bu faktörlerden en
etkili olarak görülenler aşağıdaki maddelerde açıklanmaktadır.
68
Tablo 3.1: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde İnşaat Yöneticisinin Kullanılıp Kullanılmayacağını Belirlemek İçin Dikkate Alınması Gereken Sorular [1 sa.481]
TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİNDE İNŞAAT YÖNETİCİSİNİN KULLANILIP KULLANILMAYACAĞINI BELİRLEMEK İÇİN DİKKATE ALINMASI GEREKEN SORULAR
1. Mal sahibi programını geliştirmek için yardıma ihtiyaç duyuyor mu?
2. Mal sahibinin bütün programı birden fazla proje içeriyor mu?
3. Proje tasarım ve yapım işlerinden fazlasını içeriyor mu?
4. Proje yüksek derecede karmaşıklığa sahip mi?
5. Mal sahibi kendi organizasyonu içerisinde muhtemel proje türünün tasarımı ve yapımı ile ilgili tecrübeye sahip uzmanları var mı ve proje için çalışabilirler mi?
6. Mal sahibi tasarım-yapım proje teslim sistemi süreci ile ilgili bilgiye sahip mi?
7. Mal sahibi daha önceki projelerde mevcut kadrosu ile başarılı olmuş mu?
8. Mal sahibi yetkilerini devredebilir mi? Yetkilerini devrettiği kişilere güvenebilir mi?
9. Tasarım-yapım yüklenicisi rekabete dayalı olarak mı seçilecek?
10. Mal sahibi tekliflerin değerlendirilmesinde ve sözleşme aşamasında dışarıdan yardıma ihtiyaç duyuyor mu?
11. Mal sahibi, tasarım-yapım yüklenicisi ile doğrudan iletişim istiyor mu?
12. Mal sahibi denetim görevleri için kendi tasarım uzmanını kullanmayı düşünüyor mu?
13. Borç verenler veya üçüncü taraflar inşaat yöneticisinin denetim görevini yerine getirmesini şart koşuyorlar mı veya uygun buluyorlar mı?
14. Mal sahibi, tasarım-yapım yüklenicisinin performansını denetlemesi için üçüncü bir tarafın yardımına ihtiyaç duyuyor mu?
15. Proje, mal sahibinin dokümantasyon akışını kontrol etmesi için personele ihtiyaç duyacağı kadar önemli bir büyüklükte mi?
69
• Projeye Özgü Özellikler. Her tasarım-yapım projesinin, mal sahibinin inşaat
yöneticisi kullanım kararını etkileyebilecek, kendine özgü özellikleri vardır [1
sa.482].
− Projenin teknik karmaşıklığı.
− Projede en son tekniklerin kullanılıp kullanılmadığı.
− Tasarım öncesi işlerin kapsamı. (saha araştırması, çevresel iyileştirme
vb.)
− Mal sahibinin projenin tamamı veya bir kısmı için başka yüklenicileri
kullanma isteği.
− İnşaat sonrası işler için mal sahibi tarafından dışarıdan görevlilerin
atanması. (kiralama, işletme, bakım vb.)
• Mal Sahibinin ve Kadrosunun Tecrübesi ve Yeterliği. İnşaat yöneticisi
kullanma kararı alınmasında etkili olabilecek en önemli faktörlerden bir
tanesi mal sahibinin ve kadrosunun tecrübesi ve yeterliğidir. Mal sahibi
kadrosunun teknik, finansal, ve yönetim becerilerinin proje için yeterli olup
olmadığını tarafsız olarak belirlemelidir [1].
Mal sahibinin veya kadrosunun gerekli tecrübeye sahip olmayabileceği
birçok alan vardır [1 sa.482].
− Proje için program oluşturmak.
− Tasarım-yapım proje teslim sisteminin diğer sistemlerden nasıl
farklılaştığını anlamak.
− Tasarımın geliştirilmesini denetlemek.
− Yapım aşamasını denetlemek.
• Mal Sahibinin Şirket Kültürü. Mal sahibi inşaat yöneticisi kullanmaya
karar vermeden önce kendi şirket kültürünü ve yönetim tarzını iyi bir şekilde
kavramış olmalıdır. Aşırı derecede bürokratik bir şirket kültürüne sahip
olmak inşaat yöneticisinin faydalarından tam olarak yararlanmada zorluklar
çıkaracaktır [1].
70
• Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Seçimi. Genellikle, seçim süreci rekabete
dayalı ise, mal sahibi (eğer mal sahibinin bu işi yapacak kendi uzmanları
yoksa) program geliştirmek için bir danışmana ihtiyaç duyacaktır. Ayrıca
gelen tekliflerin değerlendirilmesinde ve seçilen tasarım-yapım yüklenicisi ile
yapılacak sözleşmenin hazırlanmasında mal sahibi bir uzmanın yardımına
ihtiyaç duyabilir. İnşaat yöneticileri bu hizmetleri sağlamaktadır [1].
• Mal Sahibinin Tasarım-Yapım Yüklenicisi ile İlişkisi. Bazı mal sahipleri
projenin başlangıcından tamamlanmasına kadar tasarım-yapım yüklenicisi ile
direkt bir ilişki kurmak ister. Üçüncü bir tarafın karşılıklı güven ve ortaklık
ilişkisini bozacağını düşünür. Diğer taraftan, bazı mal sahipleri de tasarım-
yapım süreci ile aralarına bir mesafe koymak ve tasarım-yapım yüklenicisinin
yürüteceği bir raporlama yapısı oluşturmak ister. Bu durumda inşaat
yöneticisinin kullanımı düşünülebilir [1].
• Üçüncü Tarafların Şartları (Gerekleri). İnşaat yöneticileri genellikle borç
verenlerin, sermaye katılımcılarının, veya projeden finansal çıkarı olan diğer
katılımcıların gerekli görmesi ya da şart koşması nedeniyle kullanılırlar.
Aslında yeni teknolojiler içeren tasarım-yapım projeleri, sürecin yönetimine
yardımcı olacak inşaat yöneticisinin bulunması durumunda finansman
bulabilmektedirler [1] .
• İnşaat Yöneticisinin Kullanımının Maliyet/Kâr Oranı. İnşaat yöneticisinin
kullanım maliyeti mal sahibinin karar verme aşamasında değerlendirmesi
gereken faktörlerden biridir. İnşaat yöneticisinin kullanımının direkt
maliyetlerini hesaplamak kolaydır. Ancak, inşaat yöneticisinin kullanımından
sağlanacak diğer finansal faydaların değerlendirmesini yapmak daha zordur
[1]. Bu faydalar [1 sa.484]:
− İnşaat yöneticisinin katılımı ve özel uzmanlığı nedeniyle tasarım-
yapım yüklenicileri tarafından daha uygun fiyat (teklif) verilir.
− Projenin başarılı bir şekilde idare edilme ve mal sahibinin finansal
hedeflerine ulaşma ihtimali daha yüksek olacaktır.
− İnşaat yöneticisinin uzmanlığına dayanan sözleşmesel teşviklerin
kullanılabilme imkanı.
71
İnşaat yöneticisinin kullanımı için tarafsız bir maliyet/kâr analizi yapmak
isteyen mal sahibi mali danışmanı ve inşaat yöneticisi ile beraber çalışarak
muhtemel faydaların listesini yapmalıdır [1].
3.2.4.2 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Doğru İnşaat Yöneticisinin
Seçimi
Mal sahibi uygulayacağı tasarım-yapım projesinin ihtiyaçlarına uygun olan inşaat
yöneticisini seçmelidir. Bu açıdan bakıldığında işin yapılması için inşaat
yöneticisinin sahip olduğu bireysel beceriler haricinde inşaat yöneticisinin
organizasyonel yapısıda dikkate alınmalıdır. Tasarım-yapım projesinde inşaat
yöneticisine ihtiyacı olduğuna karar veren mal sahibi inşaat yöneticisi seçim sürecine
tarafsız ve düşünerek yaklaşmalıdır. Dikkata alınması gereken bazı önemli faktörler
aşağıda açıklanmıştır [1].
• İnşaat Yöneticisinin Genel Uzmanlığı. İnşaat yöneticisi, mal sahibinin
ihtiyacı olan alanlardaki özel uzmanlığını ve niteliklerini gösterebilmelidir.
İnşaat yöneticisinin niteliklerinin mal sahibi tarafından değerlendirildiği bu
süreç, mal sahibinin diğer danışmanların seçiminde izlediği nitelikleri
değerlendirmeye dayanan süreçlerle benzerdir. Ancak, tasarım-yapım proje
teslim sistemine özgü olabilecek bazı konulara dikkat edilmelidir [1].
− Daha önceki tasarım-yapım proje teslim sistemi tecrübesi. İnşaat
yöneticisi tasarım-yapım projelerinde çalıştığını ispatlayan kayıtlara
sahip olmalıdır. Ya da, en azından, tasarım-yapım proje teslim
sisteminin diğer proje teslim sistemlerinden nasıl farklılaştığını
anlamalıdır.
− Tasarım uzmanlığı. Eğer inşaat yöneticisi, teklif davetinin
geliştirilmesinde veya tasarım-yapım yüklenicilerinin teslimlerinin
incelenmesinde, tasarım tavsiyelerinde bulunacaksa inşaat
yöneticisinin kendi organizasyonu içerisinde tasarım uzmanlığına
sahip olması gerekir.
− Performans şartnamelerinin kullanımı ile ilgili bilgi sahibi olmak.
Performans şartnamelerinin tasarım-yapım proje teslim sistemi
sürecindeki önemi nedeniyle, inşaat yöneticisi bu şartnamelerin
72
kullanımını ve tasarım-yapım yüklenicisinin yaptığı işlerin
şartnamelere uygunluğunun denetimini iyi bildiğini gösterebilmelidir.
İlk maddede belirtilen konunun dikkat edilmesi gerekenler arasında en
önemlisi olduğu söylenebilir.
• Organizasyonel Yapı. Mal sahibinin farklı türde organizasyonları inşaat
yönetimi hizmetini vermesi için seçme olanağı bulunmaktadır [1] .
− Mühendis/Yüklenici firmalar ve genel yükleniciler.
Mühendis/Yüklenici firmalar ve genel yükleniciler projenin
koordinasyonu ve planlaması konularındaki tecrübeleri ve
uzmanlıkları nedeniyle inşaat yönetimi servisleri ihtiyacında olan mal
sahipleri için güçlü seçeneklerdir. Ancak bu organizasyonların
kuvvetli yanı genellikle sürecin yapım kısmındadır. Projede
uygulanması gereken tasarım faaliyetlerinde aynı tecrübeye sahip
olmayabilirler.
− Tasarım uzmanları. Tasarım açısından kapsamlı bir tecrübeye sahip
inşaat yöneticisi tasarımın ön analizinde mal sahibine fazlasıyla
yardımcı olabilir. Bu yüzden, mimar/mühendislerin tasarım-yapım
projelerinde (özellikle rekabete dayalı teklif süreci olanlarda) inşaat
yöneticisi olarak çalışmalarının genellikle uygun olduğu söylenebilir.
Ayrıca, yapım metodları, saha şartlarına göre geliştirilen tasarıma
dayandığında yine mimar/mühendisler inşaat yöneticisi görevi için
uygundur. Fakat, mimar/mühendisler fizibilite, konsepte dayalı bütçe
ve iş takvimi oluşturma gibi konularda etkili bir şekilde çalışma
becerilerine sahip değildirler. Bu yüzden mal sahibi mimar/mühendisi
inşaat yöneticisi olarak seçerken tasarım, temin, veya yapım
aşamalarından hangisinde daha çok yardıma ihtiyacı olduğunu iyi
belirlemelidir.
− İnşaat yönetimi firmaları. Mal sahipleri bir firmanın kendini inşaat
yönetim organizasyonu olarak tanımlaması, o organizasyonun
istenilen hizmet seviyesinde işi gerçekleştirebilecek beceriye sahip
olduğu anlamına gelmez. İnşaat yönetimi hizmeti veren bir firma,
yöneticilerinin ve projeden sorumlu olan çalışanlarının tecrübesi kadar
73
iyi olabilir. İnşaat yönetimi hizmeti veren firmanın planlanan projenin
türü için gerekli olan tecrübeye sahip olduğundan emin olunmalıdır.
3.2.4.3 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde İnşaat Yöneticisinin Standart
Hizmetleri
Bir inşaat yöneticisinin tasarım-yapım proje teslim sisteminde sağladığı hizmetler,
geleneksel sistemde (tasarım-ihale-yapım) sağladığı hizmetlerden farklı olacaktır.
Genellikle, bu hizmetler aşağıdaki maddeleri içermektedir [1 sa. 73].
• Çeşitli yüklenici seçim yöntemlerinin avantajları ve dezavantajları hakkında
ve tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmelerinin tipleri ve maddeleri ile
ilgili mal sahibine tavsiyelerde bulunmak.
• Mal sahibinin ön proje bütçesini ve iş takvimini oluşturmak.
• Mal sahibi tarafından sağlanması gereken teslimlerin temin edilmesi (izinler,
saha bilgileri vb.).
• Sözleşme imzalandıktan sonra gerekli olan teslimatları koordine etmek.
• Tasarım-yapım yüklenicisinin iş takvimi için gerekli olan koşulları
belirlemek ve tasarım-yapım yüklenicisinin teklifini ve periyodik teslimlerini
incelemek.
• Teklif verenlerin saha için yapmış oldukları inşaat yönetimi planlarını
incelemek.
• Sözleşme sonrası tasarım teslimlerinin mal sahibinin tasarım kriterine ve
kabul edilen tasarım-yapım teklifine uyumunu incelemek.
• Tasarım-yapım yüklenicisinin kalite kontrol planını incelemek.
• Tasarım uzmanlarının periyodik denetimlerini ve raporlarını incelemek.
• Bağımsız denetçilerin faaliyetlerini koordine etmek ve onların tespitlerini
incelemek.
• Sözleşme sonrası kapsam değişikliklerin ve değişiklik taleplerini koordine
etmek.
• Mal sahibinin diğer yüklenicilerinin faaliyetlerini koordine etmek.
74
• Genel denetlemeleri yapmak. Mevcut durumu ve tasarım-yapım
yüklenicisinin ilerlemesini kaydetmek.
• Tasarım-yapım yüklenicisinin periyodik ödeme taleplerini onaylamak.
• Mal sahibinin diğer görevlendirme faaliyetlerini koordine etmek.
• Nihai denetimleri yapmak.
• Tesisin kullanıma açılması sonrası performans testlerini ve garanti taleplerini
koordine etmek.
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde mal sahibinin temsilcisi olarak hareket eden
bir inşaat yöneticisi de yukarıda sıralanmış maddelerde geçen görevleri aynen yerine
getirmektedir. Mal sahibinin kendi organizasyonunda yeterli uzmanların bulunması
ve inşaat yöneticisinin yetki kapsamına göre bu hizmetler sadece inşaat yöneticisi
tarafından ya da inşaat yöneticisinin diğer uzmanlar ile ortak çalışmasıyla yapılabilir
[1] .
3.3 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Temel Katılımcı Olarak Tasarım-
Yapım Yüklenicisi, Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Takımı ve Sorumlulukları
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminde temel katılımcı olarak yer alan
tasarım-yapım yüklenicisinin organizasyon içerisindeki konumu ve sorumlulukları
açıklanacaktır. Mevcut olan tip sözleşmelerde (AIA A191, AGC 415) sorumluluklar
ile ilgili yer alan şartlarda belirtilecektir. Tasarım-yapım yüklenicisinin takımında yer
alan katılımcılar ve sorumlulukları da incelenecektir.
Tasarım-yapım yüklenicisi mal sahibiyle anlaşma yapar. Sözleşme ile belirlenen tesis
gereklilikleri ve performans şartnameleri doğrultusunda tasarım ve yapım işlerini
yerine getirmekle yükümlüdür. Tasarım-yapım yüklenicisi gerçek kişi, adi ortaklık,
ortak girişim ya da tüzel kişi olabilir. Tasarım-yapım yüklenicisi olmanın mutlak
gerekliliği, riskleri kabul edebilecek ve gerekli olduğu takdirde alt yüklenicilerle
yapılacak sözleşmeleri üstelenebilecek, yeterli finansal ve yönetimsel kapasitesiye
sahip olmaktır. Teklif hazırlama aşamasında, tasarım-yapım yüklenicisi kendi
takımını düzenlemek ve hedefleri, parametreleri, bütçeleri ve iş takvimlerini
belirlemek gibi görevleri yerine getirecektir. Etkili bir tasarım-yapım yüklenicisi mal
sahibinin temsilcisi ile direkt iletişimde olacaktır. Ayrıca, takımınının çözüm
getirilmesi gereken problemi daha iyi anlaması için fırsatları kullanacaktır. Tasarım-
75
yapım yüklenicisinin işinin kapsamı, mal sahibinin programı ve program
yürütülürken mal sahibi tarafından yüklenicinin yüklenmesini istediği riskler ile
tanımlanacaktır. Bununla birlikte, bazı mal sahipleri tasarım-yapım yüklenicilerinin
tasarım ve yapım hizmetlerinden daha fazlasını sağlamalarını beklerler [1]. Bu
şekilde çalışan tasarım-yapım yüklenicileri ek olarak aşağıdaki görevleri üstlenirler
[1 sa.86]:
• Arazi alımı, çevresel izinlerin ve idari onayların alınması gibi geliştirme
tipinde olan hizmetler
• Proje finansmanı
• İşletme ve bakım
• Taşınma hizmetleri
Bu sorumlulukların eklenmesi tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmesini daha
da genişletir. Tasarım-yapım-ek hizmetler, yap-işlet-devret, yap-işlet-kirala, ve yap-
işlet-sahip ol-devret gibi sistemler oluşur [1].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 1’in 1. maddesi tasarım-yapım
yüklenicisinin sorumluluklarını ve hizmetlerini tanımlamaktadır. Tasarım-yapım
yüklenicisinin görevlendirdiği yükleniciler ve uzmanlar (mimar/mühendis)
tarafından teklif için bütçe, avan proje, ve iş takvimi hazırlanacaktır. Tasarım-yapım
yüklenicisi bu kişilerin faaliyetlerinden ve doğuracağı sonuçlardan sorumludur. Mal
sahibinin mevcut proje programının ve bütçesinin ön değerledirmesinin yapılması,
çalışma sahasının koşullarını inceleyip bulguları mal sahibinin program, iş takvimi
ve bütçe gereklilikleri ile ilişkilendirmek, yasaları inceleyip uygun olmayacak
uygulamaları mal sahibine iletmek tasarım-yapım yüklenicisinin sorumluluğunda
olduğu bu tip sözleşmenin maddelerinde belirtilmektedir. Mal sahibi tarafından
onaylanıp ödendiği takdirde ek hizmetlerden de (programın hazırlanmasına
danışmanlık yapmak, fizibilite çalışmaları, tesis ile ilgili özel araştırmalar yapmak,
malzeme ve ekipman seçimi değerlendirmeleri yapmak, vb.) sorumlu olabilir [30].
AIA tarafından hazırlanmış olan A191’de (Mal Sahibi ve Tasarım-Yapım
Yüklenicisi Arasındaki Tip Sözleşme) Bölüm 2’nin 3. maddesinde belirtilen şartlara
göre tasarım-yapım yüklenicisi çalışanlarının faaliyetlerinden ve doğuracağı
76
sonuçlardan, Bölüm 1’de olduğu gibi, sorumludur. Bölüm 1’ den farklı olarak
tasarım-yapım yüklenicisinin adına hareket edebilecek bir temsilcinin atanması,
inşaat dokümanlarının hazırlanması, inşaat dokümanları ile ilgili gerekli idari
izinlerin alınması, işin bitirilmesi için gerekli olan faaliyetler ile ilgili olan
masrafların karşılanması, projedeki ilerlemelerden mal sahibinin haberdar edilmesi,
ve inşaat dokümanlarına uygun yapılmayan işlerin düzeltilmesi gibi şartlar
bulunmaktadır. Yine Bölüm 1’le aynı şekilde mal sahibi tarafından uygun görüldüğü
takdirde tasarım-yapım yüklenicisi ek hizmetlerden de sorumlu olabilir [30].
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde tasarım-yapım yüklenicisinin takımında yer
alabilecek katılımcılar şunlar olabilmektedir:
• Tasarım uzmanı
• Yapım yüklenicisi
• Alt yükleniciler
Bu katılımcılar ve sorumlulukları aşağıda detaylı olarak açıklanmakktadır.
3.3.1 Tasarım Uzmanı ve Sorumlulukları
Tasarım uzmanları, mimarlar, veya mühendisler, projenin türüne bağlı olarak,
tasarım-yapım takımının yarısını oluşturmaktadır. Bu uzmanlar, tasarım-yapım
yüklenicisinin organizayonunda yer alan veya bireysel olarak çalışan kişiler, ya da alt
yüklenici olarak anlaşılmış danışman firmaları olabilirler. Tasarım uzmanları,
projenin doğasına göre, yetkili mimar ya da yetkili mühendis olarak isimlendirilirler.
Yetkili mimar/mühendis sözleşmeye bağlı olarak tasarım-yapım proje teslim sistemi
teklifinin tasarım kısmı için tasarım takımını yönetecektir. Eğer mevcut tasarım
takımının kapasitesi yeterli değilse, başka mimar, mühendis ve diğer danışmanlar ile
alt yüklenici olarak anlaşma yapabilir. Tasarım uzmanı bu görevi, başarılı olmak
için, yapım elemanlarıyla yakın iletişim içerisinde ve mal sahibinin programını ve
amaçlarını unutmadan yürütmelidir. Tasarım-yapım yüklenicisi ve mal sahibi
arasında sözleşme imzalandıktan sonra tasarım uzmanının sorumluluğu inşaat
dokümanlarını geliştirmek ve mal sahibinin programının ihtiyaçlarını karşılamaktır.
Sözleşmeye bağlı sorumluluklar dışında yetkili mimar/mühendis’in, mesleki
profesyonnellik açısından, mal sahibine karşı doğrudan olmayan bir soumluluğu
vardır. Tasarım uzmanlarının, sözleşmeye bağlı ticari yükümlülüklerini yerine
77
getirmesinden başka, tasarım-yapım proje teslim sistemine dahil olan bütün tarafların
çıkarlarını koruması ve gözetmesi beklenir [1].
3.3.2 Yapım Yüklenicisi ve Sorumlulukları
Yapım yüklenicisi tasarım-yapım takımının diğer yarısını tamamlar. Mal sahibi ile
direkt sözleşme yapmadığı zaman yapım yüklenicisi tasarım-yapım yüklenicisiyle
anlaşan bir alt yüklenici olarak yapım işlerinden ve maliyetlerinden sorumlu olur.
Uygulamada, yapım yüklenicisi projenin bütün aşamalarına katılan bir takım üyesi
olmalıdır. Yapım yüklenicisinin alt yükleniciler, tedarikçiler, ve üreticiler ile olan
ilişkilerinden dolayı, proje en yüksek değeri katabilecek noktalarda bu kişileri
projeye dahil etme sorumluluğu kendisine düşmektedir. Tasarım-yapım proje teslim
sistemindeki yapım yüklenicisi, inşaata kısmi planlar ve şartnamelerle başladığı için,
sonraki aşamalarda oluşabilecek ihtiyaçları öngörmelidir. Aynı zamanda, yapım
yüklenicisi, tasarımı değişmez kabul edip sadece yapım işlerini yerine getirmek
yerine, değişik seçenekleri dikkate almalıdır. Mal sahibinin tasarım kriterinin
ihtiyaçlarını karşılamak için, tasarım-yapım yüklenicisinin teklifinin değerini
düşürmeyecek tasarım değişikliklerini araştırabilir ve uygulabilir [1].
3.3.3 Alt Yükleniciler ve Sorumlulukları
‘Alt yükleniciler tasarım ve yapım işlerinin çeşitli bölümlerini yüklenici ile yaptıkları
anlaşma ile üstlenirler’ [29]. Birçok müteahhit, mimar ve mühendis alt yüklenicilerin
projenin gelişimine sağladıkları katkının farkına varmıştır. Alt yüklenicilerin konsept
tasarımı geliştirmek, tasarım seçeneklerini değerlendirmek, iş takvimi oluşturmak,
vb. işler için maliyet ve yapılabilirlik gibi konularda birinci elden sahip olduğu bilgi
tasarım uzmanları ve müteahhitler için çok değerlidir [7].
Özel uzmanlık isteyen alanlarda (ısıtma, havalandırma, iklimleme sistemleri vb.)
çalışan alt yüklenicilerin rolü diğer alt yüklenicilerle aynıdır. Ancak özel uzmanlık
alanlarından dolayı tasarım-yapım projesine daha önemli katkılar yapabilecek bir
konumdadırlar. Tasarım-yapım proje teslim sistemindeki alt yükleniciler yapıda
bulunabilecek tüm sistemler içinde sorumlu olabilirler [1].
3.4 Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonu ve Yönetimi
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sisteminde tasarım-yapım yüklenicisinin
organizasyonu ve yönetimi incelenecektir. Böylece tasarım-yapım yüklenicisinin
78
hangi biçimlerde tasarım-yapım proje teslim sistemi içerisinde yer alabileceği
görülecektir. Bu biçimlerin organizasyonu ve yönetimi açısından önemli olan
konularda açıklanacaktır.
3.4.1 Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Yapısal Türleri
Müteahhitlik ve mimarlık/mühendislik firması tasarım ve yapım işleri için teklif
vermeye karar verdiklerinde, bir tasarım-yapım organizasyonu oluşturmaları gerekir
[7]. Tasarım-yapım yüklenicisinin yapısal türleri tasarım ve yapım işleri için mal
sahibiyle sözleşme yapan organizasyonunun yapısıyla tanımlanmaktadır. Başka bir
ifadeyle, yapısal türler tasarım-yapım yüklenicisinin organizasyonunun içerisindeki
tarafların işlevleri ile belirlenir [1]. (Şekil 3.5)
Tasarım-yapım yüklenicisi yapısal türleri beşe ayrılmaktadır:
A. Ortak girişim ile oluşturulmuş tasarım-yapım yüklenicisi
B. Müteahhitin ana tasarım-yapım yüklenicisi olması
C. Tasarımcının ana tasarım-yapım yüklenicisi olması
D. Şirketlerin birleşimiyle (entegrasyonuyla) oluşturulan tasarım-yapım yüklenicisi
E. Gayrimenkul Geliştiricinin ana tasarım-yapım yüklenicisi olması
Şekil 3.5: Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Yapısal Türleri
3.4.1.1 Ortak Girişim ile Oluşturulmuş Tasarım-Yapım Yüklenicisi
Ortak girişim bir tasarım-yapım projesi için tasarım ve yapım hizmetlerini
gerçekleştirmek amacıyla iki ya da daha fazla katılımcı arasında oluşturulan
sözleşmeye bağlanmış işbirliğidir. Ortak girişim sadece bir proje için ya da belirli bir
79
zaman süresince işbirliği için kurulmuş olabilir [1]. Şekil 3.6’da taraflar arasındaki
sözleşmesel ilişki gösterilmektedir.
Şekil 3.6: Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Ortak Girişim ile Oluşturulduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi)
Uzun süreli ortak girişimler, belirli bir pazar segmentinde çalışmayı sürdürmek için
mimarlık/mühendislik ve yapım firmaları arasında oluşturulmaktadır. Ortak
girişimler anonim şirketler, adi şirketler, veya şahıs şirketleri arasında da
oluşturulabilir [1].
‘Ortak girişime katılanlar genellikle, tarafların görevlerini ve sorumluluklarını
tanımlayan sözleşmeden doğan bir ilişki içine girerler. Taraflar, anlaşılan şartlar
dahilinde, yapılan iş sonucu ortaya çıkan bütün karı ve zararı paylaşacaklardır’ [5
sa.32].
Ortak girişimin olumsuz bir yanı tarafların birbirlerinin uygulamalarından sorumlu
olmasıdır. Başka bir ifadeyle, yapılan işlerin sorumluluğu ortaktır. Ancak, isteğe
bağlı olarak, sözleşmede uzmanlık alanlarına göre tek bir tarafın sorumluluk alması
sağlanabilir. Sorumluluk alanlarının bu şekilde belirlenmesi durumunda ortak
girişimin idaresi konusunda taraflar arasında problemler çıkabilir. Ortak girişim
anlaşmalarının olumlu yanları tasarım-yapım girişiminin diğer yapısal türleriyle
benzerdir:
• Tek merkezli sorumluluk
• Hızlı teslim
• Proje süresince daha düşük maliyet artışı
80
Bazı mal sahipleri, tasarım ve yapım uzmanlarından eşzamanlı ilgi elde ettikleri için,
ortak girişim anlaşmalarını desteklemektedir [1].
3.4.1.2 Müteahhitin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olması
Müteahhitin ana tasarım-yapım yüklenicisi olması, iş takvimini ve maliyetleri
yönetme olanağını sağlaması nedeniyle, en yaygın olarak kullanılan türdür. Bu türde,
mal sahibi projenin tamamlanması için gerekli olan tasarım ve yapım hizmetlerinin
uygulanması amacıyla doğrudan bir müteahhitle sözleşme yapar. Müteahhitte tasarım
hizmetlerini sağlamak için alt yüklenici olarak bir tasarım danışmanı ya da
mimarlık/mühendislik firması ile anlaşma yapar [1]. Şekil 3.7’de taraflar arasındaki
sözleşmesel ilişki gösterilmektedir.
Şekil 3.7: Müteahhitin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi, TS: Tasarım Sözleşmesi) [1 sa.142]
Tasarım hizmetleri için alt yükleniciyle yapılan anlaşma iki şekilde olabilir.
1. Mimarlık/mühendislik firmasının tamamlanacak projenin sonucuna bağlı olan
bir mali çıkarı ya da kârı yoktur. Diğer bir deyişle sadece yaptığı iş karşılığı
ücret alır.
2. Mimarlık/mühendislik firmasının projenin sonucuna bağlı olan mali bir çıkarı
ya da oluşturulan tasarım-yapım organizasyonunda kısmi ortaklığı vardır.
Mimarlık/mühendislik firmasının, ücret karşılığı çalışmak yerine tasarım-yapım
organizasyonunun elde edeceği kâra ortak olması durumunda, yüklendiği riskler ve
sorumluluklar önemli derecede değişmektedir. Bazı mimarlık/mühendislik firmaları
müteahhitin ana tasarım-yapım yüklenicisi olduğu türü, bağımsız tasarım uzmanını
81
dışarda bıraktığı için eleştirmektedir. Ancak, bu endişe azalmıştır; çünkü mal sahibi
gerekli gördüğü ve ek maliyetleri kabul ettiği takdirde bağımsız bir tasarım
danışmanı tutabilir. Bu aşamada mal sahibi bağımsız bir danışmanın kattığı artı
değerin oluşacak ek maliyeti karşılayıp karşılamadığını ya da tasarım-yapım
yüklenicisinin takımında bulunan mimar/mühendis’in yeterli olup olmadığını
düşünmelidir. Müteahhitin ana tasarım-yapım yüklenicisi olmasının olumlu
yanlarından biri de mal sahibinin iş takvimine ve maliyet hedeflerine bağlı kalmak
için gösterilen önemdir. Ayrıca, proje için mümkün olabilecek en iyi organizasyonun
oluşturulmasını da sağlayabilir [1] .
3.4.1.3 Tasarımcının Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olması
Tasarımcının ana tasarım-yapım yüklenicisi olduğu yapısal türde, mal sahibiyle
tasarım-yapım sözleşmesi imzalayan tasarım (mimarlık/mühendislik) firmasıdır.
Daha sonra tasarım firması alt yüklenici olacak bir müteahhitlik firmasıyla anlaşma
yapar. Mimarlık/mühendislik firması sadece tasarım hizmetleri için değil, yapım
maliyetlerini ve iş takvimini belirlemekle de sorumludur. Aynı zamanda yapım için
gerekli olan yol ve yöntemleri kontrol etmekle yükümlüdür [1]. Şekil 3.8’de taraflar
arasındaki sözleşmesel ilişki gösterilmektedir.
Şekil 3.8: Tasarımcının Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olduğu yapısal türde taraflar arasındaki ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi, YS: Yapım Sözleşmesi) [1 sa.142]
Tasarımcının ana tasarım-yapım yüklenicisi olmasının bir dezavantajı mal sahibi ve
müteahhit arasındaki direkt iletişimin eksikliğidir. Bu eksiklik tasarım uzmanının
hesaplama, planlama ve proje kontrolü işlerine hakim olması gerekliliğini
82
getirmektedir. Ana tasarım-yapım yüklenicisi tasarım uzmanı (mimarlık/mühendislik
firması) olduğunda, tasarım için herhangi bir sorumluluğu bulunmayan müteahhit,
görevinin sadece yapım işlerini gerçekleştirmek olduğunu sözleşmede açıkça
belirtmek isteyecektir. Ayrıca, ana yüklenici (mimarlık/mühendislik firması)
sözleşmeye bağlı olarak iş güvenliği şartlarını sağlamakla yükümlü olacaktır. Bu
türün olumlu yanları arasında mal sahibinin güvendiği tasarım danışmanının
genişletilmiş bir görev ile projeye devam etmesi gösterilebilir. Bu uygulamanın
estetik kaygısı taşıyan projelere daha uygun olabileceği söylenebilir. Tasarım
uzmanının ana hedefi mal sahibinin tatmin olmasını sağlamak ve ihtiyaçlarına cevap
verebilmektir. Tasarımcının ana tasarım-yapım yüklenicisi olduğu tür, memnun
kalan mal sahiplerinin yeni projeler için tekrar kapsamlı tasarım ve yapım hizmetleri
talebinde bulunmalarını sağlayan bir yol olabilmektedir [1] .
3.4.1.4 Şirketlerin Birleşimiyle (Entegrasyonuyla) Oluşturulan Tasarım-Yapım
Yüklenicisi
Entegre tasarım-yapım firmaları birçok mal sahibinin aradığı tek merkezli
sorumluluğu tam anlamıyla sağlamaktadır. Entegre tasarım-yapım firmaları
müşterilerine, tasarım uzmanı ve müteahhit ile doğrudan iletişim imkanı sağlarlar.
Tasarım uzmanının ve müteahhitin görevlerinde de herhangi bir azalma ya da
değişiklik yoktur [1]. Şekil 3.9’da taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki
gösterilmektedir.
Şekil 3.9: Tasarım-Yapım Yüklenicisinin Şirketlerin Birleşimiyle (Entegrasyonuyla) Oluşturulduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi) [1 sa.142]
Tasarım-yapım yüklenicisinin şirketlerin birleşimiyle (entegrasyonuyla)
oluşturulduğu türün dezavanatajlarından biri özel tecrübe gerektiren projeler için,
uygun personele ve uzmanlara şirket içerisinde sahip olma zorluğudur. Eğer tasarım-
yapım projesinin gerektirdiği tecrübeye sahip elemanlar tasarım-yapım yüklenicisi
olan entegre firmanın bünyesinde bulunmuyorsa, firma dışından nitelikli
83
tasarımcılar, müteahhitler ve alt yükleniciler ile sözleşme yapma ihtiyacı doğacaktır.
Bu türün en önemli avantajı, tasarım ve müteahhitlik firmalarının sahip olabileceği
özellikleri bir bütün olarak mal sahiplerine sunmasıdır. Tek bir şirket çatısı altında
tüm hizmetleri veren bir organizasyon arayan mal sahipleri için bu tür uygundur.
Tasarımcılar ve müteahhitler arasındaki düzenli ve yakın iletişim, aralarında
geliştirecekleri uyum ve anlayış ile beraber, teslim verimliliğinin artmasına yardımcı
olabilmektedir [1].
3.4.1.5 Gayrimenkul Geliştiricinin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olması
‘Gayrimenkul geliştirici, genellikle, arsa satın alır, hedef pazarı belirler, inşaat
programını ve tasarımı geliştirir, gerekli kamu izinlerini alır ve finansmanı sağlar,
yapıyı inşa eder, kiralar, işletir, ve son olarak satar’ [31]. Mal sahibi kendisi için
gayrimenkul geliştiriciden bir tesisin tasarım ve yapım hizmetlerini talep ettiği
durumda, gayrimenkul geliştirici tasarım-yapım yüklenicisi konumuna geçer.
Tasarım ve yapım hizmetleri sözleşmesini kabul edip yöneten gayrimenkul
geliştiriciler, tasarım-yapım yüklenicisi olurlar [1]. Şekil 3.10’da taraflar arasındaki
sözleşmesel ilişki gösterilmektedir.
Şekil 3.10: Gayrimenkul Geliştiricinin Ana Tasarım-Yapım Yüklenicisi Olduğu yapısal türde taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki (TYS: Tasarım-Yapım Sözleşmesi, TS: Tasarım Sözleşmesi, YS: Yapım Sözleşmesi)
Gayrimenkul Geliştiricinin ana tasarım-yapım yüklenicisi olmasıyla, tasarımcının ya
da müteahhitin tasarım-yapım yüklenicisi olması arasındaki en büyük fark,
gayrimenkul geliştiricinin tasarım ve yapım hizmetlerinin uygulaması için kendi
uzmanlarına sahip olmamasıdır. Gayrimenkul geliştiriciler genellikle (ancak her
zaman değil) bu kritik işler için tasarım ve yapım alt yüklenicileri ile anlaşma yapar.
Bu türde istenilen tesisin satın alınması, kiralanması ya da inşa edilmesi işlemlerinin
hangisinin daha faydalı olacağı konusunda mal sahibine tavsiyelerde bulunabilmesi,
84
bu türün faydalı yanlarından biri olarak kabul edilebilir. Gayrimenkul geliştiricinin
ana tasarım-yapım yüklenicisi olmasının diğer bir avantajı mal sahibinin
gayrimenkul kıymetleriyle ilgili konularda da yardımcı olabilmesidir.
Dezavantajlarından biri ise, gayrimenkul geliştiricinin mal sahibini yapıyı
kullanmaktan vazgeçirebilme ihtimalidir. Ayrıca yine olumsuz bir yön olarak birçok
gayrimenkul geliştirici risk alarak tasarım ve yapım hizmetlerini gerçekleştirme
konusunda tereddüt etmektedir [1].
3.4.2 Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunun Oluşturulması
Tasarım ve yapım endüstrisi içerisinde farklı uzmanlıklara sahip profesyonellerden
oluşan etkili bir proje takımı kurulması, tasarım-yapım proje teslim sisteminin can
damarıdır. Ortak hedeflere odaklanma ve tek merkezli proje kontrolü tasarım-yapım
proje teslim sistemi hizmetlerini oluşturan ana bileşenlerdir. Tasarım ve yapım
süreçlerini tamamlamak için gerekli olan görevleri ve uzmanlıkları gösteren
organizasyon planını oluşturmak, tasarım-yapım takımını düzenlemek için iyi bir
başlangıç noktasıdır. Organizasyon yapısı proje hedeflerini uygulamak için gerekli
olan fonksiyonel sistemleri ve altsistemleri, kilit sorumlulukları firmalara ya da
kişilere atayarak, gösterecektir. Bazı projeler tasarım-yapım firmasının kendi insan
kaynaklarıyla yürütülebilir. Ancak, tasarım-yapım firması kendi takımı dışından olan
uzmanlara da ihtiyaç duyabilir. Organizasyon yapısını güçlü bir şekilde etkileyen iki
faktör tasarım-yapım projesinin büyüklük ve karmaşıklık derecesidir. Ek olarak
maliyet kontrolü talebi veya projenin erken tamamlanması için oluşabilecek baskı
gibi faktörlerde organizasyon yapısını etkileyebilir. Ana tasarım-yapım yüklenicisi
işletme organizayonunun nasıl yapılandırılacağına aşağıdaki unsurları dikkate alarak
belirlemelidir [1]:
• Pazar incelemesi
• Alınabilecek riskler
• İnsan ve finansal kaynaklarının durumu
• Uygun olabilecek işletme entegrasyonu derecesi
Başarılı bir tasarım-yapım proje teslim sistemi ortak hedefler için uyumlu ve verimli
çalışacak bir takıma bağlıdır. Tasarım ve yapım proje teslim sistemi iş birliğiyle
oluşan bir süreçtir. Bu sürecin temelini oluşturan tek merkezli sözleşme ortak
85
hedefler için tarafları bir arada tutar. Bu ortak süreç aşağıdaki unsurlarla
tanımlanabilir [1]:
• Ortak hedeflere odaklanmak. Her bir tasarım-yapım proje teslim sistemi
takımı üyesi projenin ortak hedeflerini anlar ve katılır.
• Uzun süreli bağlılık. Gerçek bir tasarım-yapım proje teslim sistemi ilişkisi
bir projeden daha uzun sürecektir.
• Esneklik ve güven. Tasarım-yapım proje teslim sistemi ile sağlanan işbirliği
değişen koşullara geleneksel sistemlerden daha iyi uyum sağlamaktadır.
Örnek olarak bu değişimler mal sahibinden ya da ekonomideki
dalgalanmalardan kaynaklanabilir. Takım üyeleri arasındaki güven, uzmanlık
bilgilerinin diğer özel yeteneklerle ya da bilgilerle birleşmesine olanak
vermektedir.
3.4.2.1 Takım Oluşturma Anlaşmaları
Tasarım-yapım takımının oluşumu aşamasında yapılan anlaşmalardan biri de
müteahhit ve tasarımcı arasında yapılan takım oluşturma anlaşmasıdır. Bu anlaşma
ile her bir katılımcının teklif aşaması boyunca mevcut olacak sorumlulukları ve
hakları tanımlanmaktadır. Eğer teklif kabul edilir ve mal sahibi ile sözleşme
yapmaya karar verilirse, takım oluşturma anlaşması her bir takım üyesini bağlayacak
olan bir sözleşmenin hazırlanmasında kılavuz olarak kullanılabilir [7]. Bu bölümde
takım oluşturma ile ilgili önemli konular açıklanırken, oluşturulan takımların hem
teklif hazırlığı aşamasında hem de sözleşme imzalandıktan sonra projenin
yürütülmesi ve yönetimi aşamasında çalıştığı kabul edilmektedir.
Takım oluşturma anlaşmasının belirli bölümleri yapımcı ve tasarımcı arasında
oluşturulacak organizasyon yapısının kurulumuna ayrılmıştır. Aynı zamanda bu
bölümler taraflar arasındaki risk paylaşımını belirlerken, teklif aşaması süresince
oluşabilecek sorunlara da değinmektedir. Takım oluşturma anlaşması genellikle
aşağıdaki konuları kapsamaktadır [7]:
• Organizasyon yapısı seçenekleri
• Takım üyeleri arasındaki risk paylaşımı
• Teklif hazırlama aşaması
86
• Teklif kabulünden sonraki konular
Başarılı bir tasarım-yapım proje teslim sistemi, doğru takımın oluşturulmasına
bağlıdır. Bu takım aşağıdaki unsurları sağlamalıdır:
• Uzmanlık
• Varlıklar
• Değer
• Tecrübe
• Girişime (oluşuma) bağlılık
Mal sahibinin ihtiyaçlarını karşılayacak olan tasarım ve yapım hizmetlerini
uygulamak için takım olarak çalışma kararı, projeye devam etme kararından daha
önce verilmelidir. Takım üyeleri arasındaki ilişkilerin düzenlenmesi, resmi ya da
gayri resmi anlaşma ile olabilir. Bir defaya mahsus olmak üzere kurulan tasarım-
yapım organizayonu, tarafların kalite, yaratıcılık ve yeni fikirler için ortak hedefleri
paylaşıp paylaşmadıklarını araştırmalıdır. Muhtemel takım üyeleri diğer üyelerin de
başarılı bir proje için gerekli olanaklara (sermaye, iş gücü) sahip olup olmadığını
bilmek isteyecektir. Ana takım üyelerinden en az birinin (tasarımcı ya da müteahhit),
teklif verilecek olan projenin türü ve büyüklüğü ile ilgili, tasarım ve yapım tecrübesi
olmalıdır [1].
Tasarım-yapım takımı oluşturulmadan önce aşağıdaki soruların cevaplanması
önemlidir [1 sa.102,103,104,105]:
• Kiminle takım oluşturmalı?
• İşin sürdürülmesi için ne tür bir işletme organizasyonu gereklidir?
• Projenin ihtiyaçlarını karşılayacak önemli görevler ve sorumluluklar nelerdir?
• Takım oluşturulurken risk değerlendirmesi nasıl yapılacaktır?
• Takım, teklif hazırlık maliyetlerini nasıl karşılayacaktır?
• Takım, teklif daveti analizi ve araştırması sonucu mal sahibinin ihtiyaçlarını
anlıyor mu?
• Tasarım-yapım proje teslim sistemi teklifi hazırlanması için takım tarafından
hangi adımlar izlenecektir?
87
• Mal sahibi tarafından teklif kabul edildiği takdirde hangi konulara dikkat
edilmelidir?
• Mal sahibi tarafından teklif kabul edilmediği takdirde hangi konulara dikkat
edilmelidir?
Takım oluşturulmasıyla ilgili dikkat edilmesi gereken en önemli konular aşağıda
sıralanmıştır:
A. Mal sahibinin ihtiyaçlarını karşılamak
B. Teklif geliştirme maliyetleri
C. Rekabeti engelleyen koşullar
D. Özel(tescilli) bilgiler ve yaratıcı fikirler
E. Takım oluşturma anlaşmasının sonlandırılması
A. Mal Sahibinin İhtiyaçlarını Karşılamak
Tasarım-yapım organizasyonunun başarısı, takımın mal sahibinin hedeflerini
gerçekleştirmek için organizasyona yaptığı katkılarla ölçülür. Projenin hedeflerini ve
kapsamını tanımlamak kolay bir görev değildir. Aynı zamanda bu tanımlamalar
açıkça anlaşılır ve özetleyici olmalıdır. Projeyi tanımlama sorumluluğunun tasarım-
yapım yüklenicisinde olmasına bakmadan, mal sahibi isteklilerden teklif davetine
yanıt olarak çeşitli teslimler talep edecektir [1]. Tasarım-yapım takımları, mal
sahibinin teklif davetine aşağıda ifade edilen adımları göz önüne alarak teklif
hazırlayabilirler [1 sa.110,111,112,113]:
• Mal sahibinin projesinin hedeflerini, kapsamını, ve programını anlamak.
• Mal sahibinin projeyi yürütebilme kapasitesini teyit etmek.
• Proje sahasını incelemek.
• Mal sahibinin talimatlarına uygun olarak teklif hazırlıklarını planlamak.
• Tasarım-yapım takımıyla ortak bir vizyon doğrultusunda çalışmak.
• Uygun takımı kurmak ve en iyi takım liderini seçmek.
• Proje kriterini dikkatlice incelemek ve teklif hazırlığı için görevlendirmeleri
yapmak.
88
• Proje programını analiz etmek.
• Proje planı (iş takvimini) hazırlamak.
• Bütçe belirlenmesi ve temel hesaplamaların yapılması.
• Konsepte dayalı tasarım ve mühendislik çözümü geliştirmek.
• Teklifi düzenlemek ve mal sahibine sunmak.
B. Teklif Geliştirme Maliyetleri
Bu aşamada dikkate alınabilecek maliyet unsurları aşağıda maddeler halinde
sıralanmıştır.
• Pazarlama
• Konsept tasarım
• Ön iş takvimi
• Tahminler
• Alt yüklenicilerin koordinasyonu
• Üreticilerle ilişkiler
• Teklif sürecinde takım yönetimi
Nadir olarak mal sahibi bu unsurlar için yapılmış harcamaları geri öder. Ancak bu
teklif geliştirme maliyetlerinin nasıl karşılanacağının kararlaştırılması takım üyeleri
açısından önemlidir. Bazı projelerde taraflar geliştirme maliyetlerini eşit olarak
paylaşmak üzere anlaşabilirler. Diğer bir seçenek, teklif geliştirme maliyetlerinin her
bir tarafın harcadığı emeğe ve mali yeterlik kriterlerine göre belirlenen sabit bir
oranla paylaşılmasıdır. Her bir tarafın kendi maliyetlerini karşılaması alternatifinin
kullanılmasıda mümkündür. Teklif geliştirme maliyetlerinin mal sahibi tarafından
verilen bir ücretle karşılandığı projelerde, taraflar aslan payını en önemli katkıyı
sağlayan paydaşın alacağını kararlaştırabilirler. Bu ücret takım oluşturma
anlaşmasında belirlenmiş bir oranla da paylaşılabilir [1].
C. Rekabeti Engelleyen Koşullar
Projede en üst seviyede güven ve odaklanma sağlamak amacıyla, takım oluşturma
anlaşmalarına rekabeti engelleyen koşulları tanımlayan maddeler koyulabilir.
Taraflar yapılan hazırlıkların üçüncü şahıslarla paylaşılıp paylaşılamayacağına, ya da
89
bireylerin başka takımlarla projeye devam edebilip edemeyeceğine karar vermelidir.
Eğer takım üyeleri başka bir takımla çalıştığı takdirde, profesyonel etik ve bağlılık
gibi konularda sorunlar ortaya çıkabilir. Takım oluşturma anlaşmasının başka
takımlara katılmayı veya bireysel olarak projeye teklif vermeyi engelleyen şartları
içermesinin daha uygun olduğu söylenebilir [1].
D. Özel (Tescilli) Bilgiler ve Yaratıcı Fikirler
Teklif hazırlanması için tarafların yaratıcı fikirler bulması ve özel iş bilgilerini
birbirleriyle paylaşması gerekecektir. Paylaşılan bu gizli bilgilerin üçüncü kişilerle
ya da projeye teklif veren başka bir takıma aktarılması, takımın projede başarılı
olmasını önemli derede engelleyecektir. Bu tür bir olayın projeye olan etkilerinin
ötesinde sonuçlar doğurması da mümkündür. Bu özel fikirleri ve bilgileri korumak
için, takım oluşturma anlaşması bütün takım üyelerinin uyması gereken gizlilik
kurallarını tanımlayan maddeler içermelidir. Taraflardan yazılı izin alınmadıkça bu
özel fikirlerin ve bilgilerin üçüncü kişilerle paylaşılmaması gerekir. Taraflar bu özel
fikirlerin ve bilgilerin mal sahibine sunulmasını kabul edeceklerdir. Ayrıca, teklif
mal sahibi tarafından kabul edildiği takdirde, bu özel fikirler ve bilgiler sözleşme
boyunca kullanılabilir. Kabul edilmeyen tekliflerde, özel bilgiler belirlenmiş bir süre
içerisinde (örnek olarak 30 gün), sahibi olan tarafa iade edilmelidir. Böylece bu
teknik bilgiler sahipleri tarafından ileride geliştirilecek projelerde kullanılabilir [1].
E. Takım Oluşturma Anlaşmasının Sonlandırılması
Birçok projede, teklif mal sahibi tarafından kabul edildiği takdirde takım oluşturma
anlaşması ve şartları sözleşmeye aktarılır. Kabul edilmemesi durumunda da takım
oluşturma anlaşması sonlandırılabilir. Ancak, taraflar gelecekteki benzer işler için
stratejik birliklerini korumak isteyebilirler [1].
3.4.2.2 Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunda Proje Yönetimi
Proje yöneticisinin, tasarım-yapım yüklenicisi organizasyonunda, işbirliği oluşturma
sürecindeki görevi karmaşıktır. Bu görevi üstlenen kişi hem tasarım yönetiminin hem
de inşaat yönetiminin gereklerini anlamalıdır [1].
Proje yöneticisinin beceriye sahip olması gereken alanlar şunlardır [1 sa.107]:
• Entegrasyon
• Kapsam
90
• Zaman
• Kalite
• Maliyet
• Risk
• Satın alma
• İletişim
• İnsan kaynakları
Tasarım-yapım yüklencisi organizasyonundaki proje yöneticisi, tek merkezli
sorumluluk alarak, bütün proje aktivitelerinin planlanmasının ve yönetiminin
koordinasyonunu yürütür. Proje yöneticisi, mal sahibine karşı tasarım-yapım
organizasyonu yönetimini temsil eder (Şekil 3.11). Proje takımı içerisinde de
projenin tamamlanması için koordinasyonu sağlar ve görevlendirmeleri yapar [1].
Şekil 3.11: Tasarım-Yapım Yüklenicisi Organizasyonunda Proje Yönetim Organizasyonu Şeması [1 sa.126]
Proje yöneticisinin ana sorumlulukları, projenin başlangıcından tamamlanmasına
kadar devam eder. Ana sorumluluklar arasında aşağıdaki maddeler bulunabilir [1
sa.108,109]:
• Projenin kapsamını ve hedeflerini anlamak ve/veya tanımlamak.
91
• Projenin yönetimi için strateji geliştirmek.
• Proje takımını kurmak ve harekete geçirmek.
• Proje yönetimi prosedürleri oluşturmak ve uygulamak.
• Bütçeyi, iş takvimini, ve kaliteyi planlayıp kontrol etmek.
• İşi koordine etmek, açıklamak, ve uygulamak.
• Değişiklikleri idare etmek, personeli yönlendirmek, ve problemleri çözmek.
• Güvenliği sağlamak.
• Olgunluk, sabır, ve anlayış göstermek.
• Mal sahibini memnun etmek.
Tasarım-yapım yüklenicisi organizasyonunda proje yönetiminin ana aşamaları Şekil
3.12’de gösterilmiştir.
Tasarım-yapım yüklenicisi organizasyonunda proje yöneticisinin önemli görevleri
aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır.
A. Tasarım öncesi hizmetler
B. Planlama ve hesaplama
C. Planlama ve zaman yönetimi
D. Maliyet yönetimi
E. Proje finansmanı
F. Tasarım yönetimi
G. Alt yüklenici yönetimi
H. Değişiklikler ve alternatif seçenekler yönetimi
I. Proje güvenliği yönetimi
J. İnsan kaynakları
92
Şeki
l 3.1
2: T
asarım
-Yapım
Yük
leni
cisi
Org
aniz
asyo
nund
a Pr
oje
Yön
etim
inin
Ana
Aşa
mal
arı [
1 sa
.115
]
93
K. Malzemeler ve ekipman
L. Kalite güvencesi / kalite kontrolü
M. Performans ölçümü / en iyi uygulamalar
A. Tasarım Öncesi Hizmetler
Tasarım-yapım yüklenicisi organizasyonunda proje yönetimi, tasarım öncesi
hizmetleri ve çeşitli ön proje planlama faaliyetlerini içerebilir. Bu faaliyetler mal
sahibinin işi planlamasından önce gerçekleşir [1]. Tasarım-yapım yüklenicisi
organizasyonunda proje yönetiminin dahilindeki tasarım öncesi hizmetler üç kısıma
ayrılabilir [1 sa.118,119]:
• Ön planlama ve fizibilite için düzenleme
• Proje yaklaşım alternatifleri geliştirilmesi
• Tasarım kriteri geliştirilmesi ve performans tanımlaması
B. Planlama Ve Hesaplama
Planlama sistemi bütün planları, stratejileri, hedefleri ve iş takvimlerini içerir.
Planlama kıt olan kaynakların belirlenmesini sağlar. Maliyet hesaplaması ise,
belirlenen iş kamlemlerinin toplamından oluşmaktadır.[1] Proje maliyetinin iş
takvimine göre belirlenmesi için şu adımların izlenmesi önerilmektedir [1 sa.120]:
• Verimli bir proje sürekliliği için ana unsurları oluşturma.
• Ana unsurlarda tanımlanan kaynaklar için direkt maliyetlerin hesaplanması.
• Yönetim ve sermaye (indirekt maliyetler) maliyetlerinin hesaplanması.
C. Planlama Ve Zaman Yönetimi
Bir faaliyetin yürütülmesiyle bire bir ilgili olan kişiler aracılığıyla (tasarım proje
yöneticisi, alyükleniciler vb.) başlangıç iş takvimini belirlemek, proje süresinin daha
gerçekçi olarak tespit edilmesini sağlar [1]. Takım, iş takviminin bileşenlerini
aşağıdaki soruları yanıtlayarak belirleyebilir [1 sa.122]:
• Bir faaliyet başlamadan önce hangi faaliyetler tamamlanmalıdır?
• Bir faaliyetle aynı anda hangi görevler yerine getirilmelidir?
• Hangi faaliyetler bu görevlerin tamamlanmasına bağlıdır?
94
Mal sahipleri, projenin dönüm noktalarına erişilmesi konusuyla, bireylerin
faaliyetlerde ve görevlerde gösterdikleri performanstan daha çok ilgilenirler. Projeyi
zamanında tamamlama hedefine, maliyet, kalite, iş takvimi, yönetim, risk kontrolü,
ve işbirliği gibi unsurların entegrasyonu ile daha kolayca ulaşılabilir. Bu unsurlar, iyi
kavranmış ve yeterli bir seviyede teslim edilen tasarım-yapım projesinin
özellikleridir [1] .
D. Maliyet Yönetimi
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde mal sahibiyle sözleşme, genelde performans
şartnamelerinin ve konsept tasarımının belirlendiği aşamada imzalanır. Proje
gelişiminin bu noktasında, alt yükleniciler ve üreticiler fiyatlandırma için kesin
miktarlara ve şartnamelere sahip değildir. Maliyet yönetimi için temel teknik, iş
dökümü yapısı oluşturmaktır. Bu yapı işin bileşenlerini takıma tanıdık gelen bir
şekilde gösterir. Birçok tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmesinde proje
bütçesi belirli işlerin maliyetlerinin ayrı ayrı paket olarak belirlenmesi ve bunların
toplamından toplam maliyete ulaşılan bir yapı vardır. Oluşturulan bu yapı bütün
önemli iş faaliyetlerini, güncel maliyetleri, süreyi, zamanları, miktarları, ve diğer
değişkenleri içerecek şekilde kurulmuştur. Maliyet yönetimindeki diğer bir konu,
nakit akımlarının tahmini ve izlenmesidir. Tasarım-yapım yüklenicisi proje süresince
pozitif net nakit akımına sahip olmayı isteyecektir. Diğer taraftan mal sahiplerinin,
nakit akımıyla ilgili olarak farklı istekleri vardır. Mal sahipleri genellikle sağlanan
hizmetler için ödemeyi, tasarım-yapım yüklenicisinin performansını etkilemediği
sürece ertelemek isterler [1].
E. Proje Finansmanı
Tasarım-yapım yüklenicisi projenin finansal olarak uygulanabilirliğini, mal
sahibinden farklı bir yaklaşımla inceleyecektir. Projenin finansal olarak
uygulanabilirliğini belirlemek için, ön görülen nakit akımlarıyla ilgili bir çalışma
yapılır. Böylece, tasarım-yapım yüklenicisi negatif nakit akımları pozitife dönene
kadar borçlanmak için plan yapar. Birçok proje hala mal sahibinin öz sermayesiyle
ve banka kredisi ile finanse edilmektedir. Ancak, entegre tasarım ve yapım hizmetleri
sözleşmesi kimi katılımcıları finansmana katkıda bulunmaya teşvik etmiştir (tasarım-
yapım-finansman). Proje finansmanının gerçek tanımı, tasarım ve yapım hizmetleri
için borç, öz sermaye, ve kredi artırma düzenlemesidir. Ya da finansman için kredi
verecek olan kurumun değerlendirmeleri, mal sahibinin sahip olduğu genel mal
95
varlığı yerine tesisin ön görülen getiri ve nakit akımına göre yapmasıdır. Tesisin
sahip olduğu kıymetler, gelir getiren sözleşmeler ve nakit akımları, kredi alımında
yardımcıdır [1].
F. Tasarım Yönetimi
Tasarım-yapım yüklenicisi organizasyonunda proje yönetimi dahilindeki tasarım
yönetiminin amacı, güvenilir tesis çalışmaları ve mal sahibi memnuniyeti için zemin
hazırlamaktır [1].
Tasarım yöneticisinin rolü üçe ayrılır [1 sa.124]:
• Tasarım yöneticisi, mal sahibinin hedeflerini gerçekleştirecek, limitlerini
zorlamayacak konseptler geliştirir.
• Konsept kabul edildikten sonra, tasarım yöneticisi tasarımın geliştirilmesini,
iş paketlerinin hazırlanışını, ve yapım dokümanlarının hazırlanmasını yönetir.
• Tasarım yöneticisi, yapım süresince tasarım sorunları için çözümler üretir. Bu
görev genellikle bir önceki maddedeki göreviyle bütünleşir.
G. Alt Yüklenici Yönetimi
Tasarım ve yapım hizmetlerindeki önemli gelişmelerden bir tanesi, alt yüklenicilerin
proje başarısı için sağladıkları büyük katkıların fark edilmiş olmasıdır. Alt yüklenici
iş paketlerinin oluşturulması (ihale ya da teklif paketi olarakta isimlendirilir), proje
yöneticilerinin ana alt yükleniciler için gerekli olan konuları tanımlamasını sağlar
[1]. Alt yüklenici paketlerinde şunlara dikkat edilmelidir [1 sa.125,126]:
• İşin kapsamının ve limitlerinin tanımlanması.
• Proje için oluşturulmuş performans ve kalite kriterleri.
• Bütçe kontrolünün ve tasarım sorumluluklarının açıklanması.
• Proje iş takviminin tanımlanması ve kabulü.
• Teminatların, vergilerin, ve diğer indirekt maliyetlerin belirlenmesi.
• Yenilikler ve değeri artıracak fikirler için açık kapı bırakılması.
Tasarım-yapım organizasyonu projede alt yükleniciler kullanılmasından fayda
sağlamaktadır. Tasarım ve yapım işlerinin bu konuda uzmanlaşmış kişiler tarafından
yapılması genellikle, projenin verimliliğini artırır ve maliyetleri azaltır. Ana tasarım-
96
yapım yüklenicisi alt yükleniciye verilen işler için ek olarak bir sermaye ayırmak
zorunda değildir. Ancak tasarım-yapım yüklenicisi, alt yüklenicinin tasarım ve yapım
işlerinde risk alan bir takım üyesi olarak mı, yoksa risk almadan sadece planlara ve
şartnamelere göre yapımı üstlenen bir takım üyesi olarak mı çalışacağına karar
vermelidir [1].
H. Değişiklikler ve Alternatif Seçenekler Yönetimi
Değişikliklerin yönetimi her tasarım ve yapım projesinin önemli bir parçasıdır.
Projenin ilk aşamalarında malzeme seçiminde ya da yaklaşımlarda yapılacak bir
değişiklik teslim zamanın maliyetinde önemli farklar yaratabilir. Projenin daha
sonraki aşamalarında, beklenmedik bir durum veya tasarım eksikliği nedeniyle
değişiklikler yapmak zorunlu olabilir. Mal sahibinin isteğine bağlı olarak yapılan
değişikliklerin olmasıda mümkündür. Bazı takımlar tasarım-yapım projelerinde
değişiklikleri yönetmek için alternatif seçenekler programı oluşturmuştur. Böylece
tasarım, satın alma, ve yapım aşamalarında oluşabilecek değişiklikleri tanımlamak,
değerlendirmek, yönetmek, ve çözmek için bir süreç doğmuş olur. Alternatif
seçeneklerin proje bütçesi ve proje iş takvimi olmak üzere iki temel dayanağı vardır.
Alternatif seçenekler programı projenin ilk tasarım aşamasından, yapım ve devir
aşamalarına kadar olan büyük bir kısmı kapsar. Alternatif seçenek programları
zamanlamaya ve hazır bilgiye önem vererek tüm değişiklikleri kapsamak üzere
ayarlanmıştır. Alternatif seçenek programını uygulamak alternatif seçenekler
kaydının geliştirilmesini gerektirir. Alternatif seçenekler kaydı bütün alternatif
seçenekleri listeleyen, durumlarını denetleyen, ve değerlendirmeleri özetleyen bir
biçimdedir. Her bir alternatif seçeneğin, tanımının kayıtlanması, takım
değerlendirmesi, ve kullanımı için kendi bilgilendirme formuna sahip olması
gerekmektedir [1].
Proje takımının sorumluluğunda olan alternatif seçenekler aşağıda maddeler halinde
sıralanmıştır [1 sa.128]:
• Tasarım geliştirme değişiklikleri.
• Teklife dahil edilmeyen ama kapsam içindeki unsurlar.
• İş miktarı ayarlamaları.
• Malzeme, iş gücü ve ekipman fiyatlarının artışı.
97
• İş gücü ve ekipman üretkenliği.
• Nakliye ve depolama maliyetleri.
Mal sahibi tarafından incelenen alternatif seçenekler ise [1 sa.129]:
• Mal sahibine bağlı kapsam değişiklikleri ve gecikmeler.
• Saha koşullarında değişiklikler.
• İzin süreci ihtiyaçları.
• Kaçınılmaz/Zorunlu olaylar.
• Endüstri standardlarında değişiklikler veya mal sahibince belirlenen öğeler.
• Finansal, vergi ile ilgili, veya yasal konular.
Alternatif seçenekler programının faydaları oldukça çoktur. Bu sistem değişiklikleri
tanımlamak ve yönetmek için uygun bir araç olmaktadır. Alternatif seçenekler
programı değişikliklerin çözümü için, mal sahibine karşı proaktif bir yaklaşımı (ve
uyuşmazlıkları büyük sorunlar haline gelmeden azaltmayı) desteklemektedir. Sonuç
olarak, alternatif seçenekler programı proje takımı ve mal sahibi için risk yönetimini
geliştirmektedir. Bunu açık fikir alışverişine, düzeltici tedbirlere, veya değişiklikler
üzerinde görüşmelere maksimum zamanın verilmesini sağlayan yapısıyla
gerçekleştirmektedir [1].
I. Proje Güvenliği Yönetimi
Tasarım-yapım yüklenicisi tasarım ve yapım hizmetlerinin her ikisi içinde ana
sorumluluğu üstlenir. Aynı zamanda proje güvenliğinden de sorumlu olur. Tasarım
ve yapım firmaları, güvenlik ve sağlık prosedürlerini açıklayan bir elkitabı
hazırlamalıdır. Aynı zamanda, bu elkitabı endüstri tarafından kabul edilmiş güvenlik
uygulamalarına ve düzenleyici şartlara uygun güvenlik hedeflerini tanımlamalıdır.
Proje yöneticileri tehlikeleri önlemek ve kontrol etmek için stratejiler geliştirebilirler.
Bu stratejiler tasarım-yapım takımına da iletilmelidir [1].
Güvenliği sağlayacak stratejiler aşağıdaki maddeleri içerebilir [1 sa.131,132]:
• Proje güvenliği hedefleri ve amaçları geliştirmek.
• Güvenlik eylem planını uygulamak ve aktarmak.
98
• Çalışanların güvenlik şartlarına uyumunu sağlamak ve düzenli eğitimler
vermek.
• Yaralanma, hastalanma ve kaza olaylarını kayıt altına almak.
• Alt yüklenicilerin de aynı güvenlik gerekliliklerini kabul etmeleri.
• İş sahası güvenliği değerlendirmeleri yapmak.
• Çalışanların denetiminin yapılması (yapılan işte performansı etkileyebilecek
olumsuz tutumları engellemek için).
• Teşvik programları uygulamak—çalışanları güvenlik konusunda bilinç sahibi
oldukları veya güvenlik konusunda gösterdikleri performans için
ödüllendirmek.
Tasarım-yapım projelerinde diğer bir önemli güvenlik konusu da, tasarımın yapıların
performansı üzerindeki etkisidir. Yapım uzmanlarının tasarım aşamasına ve tasarım
uzmanlarının da yapım aşamasına dahil olması, problemlerin ve tehlikelerin
azalmasını ve önceden görülmesini sağlayarak daha güvenilir projelerin
uygulanmasına olanak sağlar [1].
J. İnsan Kaynakları
Çalışanların yönetimi, proje yöneticisinin ana görevlerinden biridir. Her bir projenin
ihytiyaçlara göre personel organizasyonlarının oluşturulduğu aşamaları (fizibilite,
konsept tasarım, tasarımın tamamlanması, yapım vb.) vardır. Tasarım-yapım
yüklenicisi organizasyonunda proje yönetimi aşamaları organizasyon, yönetim ve
karar alma zorlukları açısından farklılık gösterir. Aynı zamanda, bu aşamalar
çalışanların uzmanlık ve görev durumlarına göre farklı gruplandırmaları da
içermektedir. Birçok farklı organizasyon yaklaşımı vardır. Önemli pozisyonları ve
aralarındaki ilişkileri gösteren, görevlere dayalı bir organizasyon planı oluşturmak
yerinde bir uygulamadır. Organizasyon planı, personeli ofis ve saha çalışmalarına
göre görevlendirecektir. Ve her pozisyonun sorumluluklarının tanımı ile de
görevlendirmeleri destekleyecektir [1].
K. Malzemeler Ve Ekipman
Organize edilmemiş satın alma prosedürleri ve ulaşım gecikmeleri projeleri maliyet
açısından olumsuz olarak etkileyebilir. Hızlandırma, malzemenin ve ekipmanın
zamanında teslimatı için uygulanan faaliyetler grubudur. Aynı zamanda, süratli bir
99
şekilde yürütülen projelerde uygulanan bir süreçtir. Proje yöneticisi, malzemelerin ve
ekipmanların satın alımındaki ilerlemeyi, teslimat durumunu ve üretici faaliyetlerini
proje kontrol raporlarını kullanarak kontrol edecektir. Sürecin en kritik aşamaları
imalat ve teslimattır. Bu aşamalarda önemli miktarlarda zaman kazanılabilir veya
kaybedilebilir. Hızlandırma işlevi teslimatların zamanında olmasını sağlarken,
problemlerin ortaya çıkması durumunda çözümler üretir [1]. Tasarım-yapım proje
teslim sistemini hızlandıracak düzeltici önlemler aşağıdaki maddeleri içerir [1
sa.135]:
• Kritik olan teslimat tarihlerinin kesinliğini üretici ile beraber güçlendirmek.
• Teslimat durumunu, siparişi daha yetkili sorumluların dikkatine sunarak
iyileştirmek.
• Farklı teslimat zamanları arasında uyum sağlamak için iş takvimi üzerinde
düzenleme yapmak.
• Ulaşımı daha hızlı olabilecek yöntemlerle sağlamak.
• Üreticinden ek mesai yapmasını talep etmek.
• İşi farklı üreticiler arasında bölüştürmek.
• Yedek üreticiler veya satıcılar kullanmak.
• Zamanında ya da daha öncesinde teslim edilebilmesi durumunda malzemeyi
aynı veya daha iyi bir kalitede olanla değiştirmek.
L. Kalite Güvencesi/Kalite Kontrolü
Kalite güvencesi genellikle, yapının beklenen performansı sağlayıp sağlamadığını
doğrulamak için, kabul edilmiş prosedürlerin ve standartların uygulanması süreci
olarak görülmektedir. Kalite kontrolü, kalite güvencesinin bir altkümesidir. Ayrıca
kalite kontrolü, temel standartların belirlenmesi ve bu standartlardan farklı olan
sonuçların ölçümü için uygulanan adımları içerir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi
kaliteli bir proje uygulamasının gerçekleştirilmesinde, tasarım-yapım entegrasyonu
olmayan sistemlere göre sistemin doğasından gelen avantajları vardır. Tasarım ve
yapım disiplinlerindeki denge ve ortak performans hedefleri, uygun tesisin
geliştirilmesine yadımcı olur. Tasarım-yapım sözleşmelerinde kaliteyle ilgili şartlar
oluşturulabilir. Kalite denetiminin üçüncü bir şahıs ya da şirket tarafından yapılması
100
için mal sahibi veya tasarım-yapım organizasyonu ödeme yapılabilir. Tasarım-yapım
proje teslim sistemini kullanan mal sahipleri kalite denetimini sağlamak için tasarım-
yapım organizasyonu içerisindeki mimar/mühendisi, müteahhiti, alt yüklenicileri,
üreticileri ya da diğer önemli katılımcıları sorumlu tutabilir [1].
M. Performans Ölçümü/En İyi Uygulamalar
Genel olarak, proje performansı proje girdilerinin birleşiminin sonucu oluşması
beklenen sonuçlar olarak tanımlanabilir. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde ana
performans ölçütleri şu şekilde sıralanabilir [1 sa.137,138]:
• Kalite
• İş takvimi
• Maliyet
• Güvenlik
• Mal sahibi memnuniyeti
Tasarım-yapım projelerinin başarılı bir şekilde yönetilmesi sektörün en iyileri
tarafından geliştirilmiş en iyi uygulamaların hayata geçirilmesine bağlıdır. Aşağıda
bu önemli uygulamaların bazıları maddeler halinde sıralanmıştır [1 sa.139]:
• Sürecin başlangıcında bütün paydaşları bir araya getirmek.
• Program ve teknik ihtiyaçları teyit etmek.
• Kapsamlı bir tasarım-yapım iş takvimi ve bütçesi geliştirmek.
• Sorumluluk, yetki, ve problem çözümü ile ilgili konuları açıkça saptamak.
• Tasarım ve yapım uzmanlarını hem tasarım geliştirme aşamasına hem de
inşaat dokümanlarının hazırlanmasına dahil etmek.
• Tek merkezli sorumlulukta başarı ölçütü olarak kalite ve değer üzerine
odaklanmak.
• Proje için izin ve denetim süreci oluşturmak.
• Tasarım-yapım organizasyonu proje kontrol dokümantasyonuna ek olarak,
periyodik proje süreci raporlaması yapmak.
• Projeyi profesyonelce ve ciddiyet ile yönetip tamamlamak.
101
• Projeye ve mal sahibine bağlılığı güçlendirmek için yapım sonrası
incelemeler yapmak.
3.4.2.3 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sistemi Sözleşmesinin Uygulanması
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde yönetim, işletme, organizasyon, ve
çalışanların düzeni sözleşmeyi yürütmeyi sağlar. Proje aşamasında organizasyon
stratejisi belirlendikten sonra, proje yöneticisi projenin dönüm noktalarını ve
görevleri açıklamak için genel düzen üzerinde çalışabilir. Sorumlulukların ve
ilişkilerin açıklandığı bir yöntemle projeyi planlamak, takımın görevleri ve zorlukları
daha iyi anlamasını sağlamaktadır. Proje planlamasının tasarım-yapım
sözleşmelerinin başlangıç noktası olduğu söylenebilir [1]. Planlamanın ardından,
tasarım-yapım girişimi teklif aşamasında ve sözleşme sonrasında aşağıdaki tasarım
ve mühendislik faaliyetlerini üstlenir. Bu faaliyetler mal sahibi ve danışmanları ya da
tasarım-yapım yüklenicisi tarafından tamamlanabilir [1 sa.114,116].
• Konsept tasarım ve tasarım geliştirme (sorumluluklar ve teslim tarihleri ile
beraber).
• Performans şartnameleri.
• Onay için tasarım paketleri.
• Ekipman ve malzeme listeleri.
• Alt yükleniciler için tasarım paketleri.
• Teslimat yönetimi ve onay kontrolü.
• Yapım dokümantasyonu; saha tasarımı yardımı.
• Onay/Teslimat, test etme, ve tesisin kullanımı.
Proje kontrol teknikleri takımın tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmesinin en
tepesinde kalmasını sağlar. Tasarım-yapım proje teslim sisteminin içerebileceği proje
kontrol faaliyetleri aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır [1 sa.116]:
• İş takvimi modellemesi ve güncellemesi.
• Bütçe ve maliyet kontrol sistemlerinin geliştirilmesi.
• İş takvimine karşı maliyet tahmin sistemlerinin bulunması ve kullanımı.
102
• Sapmaları görmek için, kazanılan değeride içeren, düzenli ilerleme
raporlarının hazırlanması.
• Değişiklikleri denetlemek ve takip etmek için bir sistem kullanılması.
• Doküman kontrol sisteminin bulunması (sözleşmeler ve altsözleşmeler, proje
grafikleri, teslimatlar, ve diğer belgelenebilen veriler).
Yapım aktiviteleri, tasarım aşamasındaki yapılabilirlik incelemelerinden onay ve
teslimat aşamasına kadar aşağıdaki maddeleri içerebilir [1 sa.117,118]:
• Değer analizleri.
• Tasarımın yapılabilirliğinin incelenmesi.
• İş paketlerinin tanımlanması ve kapsamının belirlenmesi.
• İnşaat aşamasına özel önem vererek proje iş takviminin belirlenmesi.
• Projenin başlaması, saha hazırlığı ve yerleşimi.
• Değerlendirme, görüşme, ve alt sözleşmelerin imzalanması.
• İş gücünün istihdam edilmesi, denetimi ve idaresi.
• İnşaat malzemelerinin ve ekipmanlarının alımı ve teslimi.
• İnşaatın planlanması, koordinasyonu ve izlenmesi.
• Çalışma sahasında kalite kontrolü.
• Saha güvenliği.
• Değişiklik görüşmeleri ve idaresi.
• İlerlemenin ölçümü ve ödemelerin onaylanması.
• Sistemin ve ekipmanın testi ve kullanıma başlangıcı.
• Tesisin tamamlanması, kabulü ve devri.
Bazı projeler başarısız olabilmektedir. Bunun sebebi tasarım-yapım proje teslim
sisteminin kullanılması değildir. Daha çok kavramların yanlış uygulanması,
tekniklerin yetersiz kullanımı, ve üretken olmayan ilişkiler sonucu başarısızlıklar
doğmaktadır. Tasarım-yapım proje teslim sistemi sözleşmesinin yürütülmesinde
başarısızlığa neden olan ana nedenler şunlardır [1 sa.118,119]:
103
• Tasarım-yapım proje teslim sistemi kültürünü kavrayamamak.
• Tasarım-yapım proje teslim türlerine uygun olmayan satın alma metodları
kullanmak.
• Tasarım-yapım proje teslim sistemine tam destek vermeyen mal sahiplerine
ya da üst yönetime sahip olmak.
• Görevlerin ve sorumlulukların tanımlamasının yetersiz olması.
• Yönetim tekniklerinin yanlış kullanımı.
• İletişim eksikliği.
• Değişen taleplere ayak uyduramamak.
• Projenin hedeflerine ve tamamlanmasına odaklanmada yetersizlik.
104
4. TASARIM-YAPIM PROJE TESLİM SİSTEMİ SÜRECİ
Bu bölümde tasarım-yapım proje teslim sistemi sürecinde yer alan aşamalar
açıklanacaktır. Tasarım-yapım proje teslim sisteminde süreç, içerdiği aşamalara göre
farklılık gösterebilir. Bu farklılık süreçte bulunan bazı aşamaların çıkarılmasından
kaynaklanmaktadır. Bu farklılıklar doğrultusunda iki farklı süreç oluşmaktadır:
• Müzakereye dayalı olan tasarım-yapım proje teslim sistemi süreci
• Rekabete dayalı olan tasarım-yapım proje teslim sistemi süreci
İki süreç arasındaki temel fark müzakereye dayalı tasarım-yapım proje teslim
sisteminde ön yeterlik daveti bulunmamaktadır. Mal sahibi kendi araştırması sonucu
muhtemel tasarım-yapım yüklenicilerini (iki veya daha fazla) bulur ve kendi
değerlendirme kriterlerine uygun olanlarını belirler. Mal sahibi bu tasarım-yapım
yüklenicileriyle görüşme yapar ve teklif vermesi için bir tasarım-yapım yüklenicisi
seçilir. Rekabete dayalı olan tasarım-yapım proje teslim sistemi sürecinde mal sahibi
bir ön yeterlik daveti yayınlar. Bunun üzerine ilgilenen tasarım-yapım yüklenicileri
gerekli belgeleri teslim ederler. Uygun bulunan istekliler (en az üç en fazla beş
istekli) için teklif daveti yapılır ve teklif verenler arasında yapılan değerlendirme
sonucunda seçilen tasarım-yapım yüklenicisiyle sözleşme yapılır [4].
Rekabete dayalı olan tasarım-yapım proje teslim sistemi süreci mevcut olabilecek
tüm aşamaları içerdiğinden, bu bölümde süreç aşamaları rekabete dayalı olan süreç
esas alınarak açıklanacaktır (Şekil 4.2). Ancak müzakereye dayalı olan tasarım-
yapım proje teslim sistemi süreç şeması da gösterilecektir.(Şekil 4.3)
Tasarım-yapım proje teslim sistemi sürecinin diğer proje teslim sistemi süreçleri ile
arasındaki farklılıklar ise Şekil 4.1’te görülmektedir.
Tasarım-yapım proje teslim sistemi süreç olarak genellikle belirli bir sıra takip eder.
Projenin türüne, projeye dahil olan katılımcılara ve etkili olabilecek diğer faktörlere
göre süreçte değişiklikler gözlenebilir [15]. Diğer proje teslim sistemlerinde de
geçerli olabileceği gibi süreci sözleşme öncesi ve sözleşme sonrası olarak iki ana
aşamaya ayırmak mümkündür.
105
Şekil 4.1: Proje Teslim Sistemleri Süreç Şeması [1 sa.170]
Süreç daha detaylı incelendiğinde, tasarım-yapım proje teslim sistemi çoğu zaman
dört aşamadan oluşur.
• Stratejik tesis planlaması ve program tanımlaması
• Ön yeterlilik daveti ve kısa liste oluşturulması
• Teklif daveti, tasarım-yapım yüklenicisinin seçimi ve sözleşme
• Tasarım-yapım işleri ve sözleşme idaresi
4.1 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Stratejik Tesis Planlaması ve
Program Tanımlaması Evresi
Stratejik tesis planlaması evresi mal sahibinin projeyi ana hatlarıyla (proje amacı,
kullanıcıların tanımı, kullanıcıların faaliyetleri vb.) tanımlaması olarak ifade
edilebilir. Başka bir ifadeyle, stratejik tesis planlaması evresi, mal sahibi veya
kullanıcı için uygun tesis geliştirme planının belirlenmesi için mevcut ve gelecekteki
tesis ihtiyaçlarının analizinin yapılması olarak tanımlanabilir [4]. Şekil 4.4’te
stratejik tesis planlaması ve program tanımlaması süreç şeması görülmektedir.
106
107
Şeki
l 4.2
: Rek
abet
e D
ayalı T
asarım
-Yapım
Pro
je T
eslim
Sis
tem
i Sür
eci [
4]
108
Şeki
l 4.3
: Müz
aker
eye
Day
alı T
asarım
-Yapım
Pro
je T
eslim
Sis
tem
i Sür
eci[4
]
109
Şekil 4.4: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Stratejik Tesis Planlaması ve Program Tanımlaması Süreci
Kullanıcı ihtiyaçları ile ilgili bilgilerin toplanması, tasarım-yapım projesinin
tanımlanmasının ilk adımıdır. Bilgi toplama sürecinin kendi içerisinde birkaç önemli
adımı vardır [1]:
• Mal sahibinin proje için ana hedefi nedir? Mal sahibi ve danışmanları
tesisin niçin gerekli olduğunu ve kullanıcı bilgilerinin ihtiyacı nasıl
destekleyeceğini açık bir şekilde ifade edebilmeliler.
• Kullanıcılar kimler ve onlarla ilgili verileri, en etkili bir şekilde, elde
etme yolu nedir? Tesisi kullanacak olan insanlar kendi gruplarının
büyüklüğüne olan oranıyla gösterilmelidir.
• Tesis faaliyetleri ile ilgili bilgiler nasıl düzenlenmeli ve tablolaştırılmalı?
Birçok değişik metod olmasına rağmen düzenlemeler genellikle
organizasyonun amacı, organizasyonu oluşturan birimin (insanlar)
fonksiyonu, birimlerin faaliyetleri, mevcut problemler gibi konuları içerir.
Program tanımlaması evresi ise, proje ihtiyaçlarının daha detaylı bir şekilde
saptanmasıdır [4]. Uygulanan tasarım-yapım proje teslim sistemi türüne göre mal
sahibi bu ihtiyaçları kendi profesyonel elemanları, tasarım-yapım yüklenicisi, veya
dışarıdan destek veren bir danışman aracılığıyla belirleyebilir.
Tesis programı aşağıdaki maddelerde belirtilen unsurları içerebilir [1,32]:
• Proje tanımı, kapsamı, büyüklüğü, kapasitesi
110
• Mal sahibi veya kulanıcı tercihleri
• Tesis performans ihtiyaçları
• Tesis fonksiyonları ve kullanıcı faaliyetleri
• Alan ihtiyaçları
• Programlanan alanların her birinin fiziksel ve çevresel gereklilikleri
• Standartların ve yönetmeliklerin analizi
• Finansal fırsatlar ve kısıtlar, fizibilite çalışmaları
• Ön iş takvimi
Program tanımlaması evresi ile tasarım evresi arasında fark olduğu unutulmamalıdır.
Program tanımlaması problemin araştırılmasını, tasarım ise problemin çözülmesini
ifade etmektedir [1].
4.2 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Ön Yeterlik Daveti ve Kısa Liste
Oluşturulması Evresi
‘Ön yeterlik daveti, teklif hazırlama aşamasına katılmak isteyen tasarım-yapım
yüklenicileri için, gerekli olan ve istenen niteliklerin (vasıfların) bildirimi için resmi
bir çağrıdır’ [1 sa.195]. Bu resmi çağrı için teklif daveti dokümanı yayınlanır.
Dokümanda mal sahibi hedef standartlarını (esaslarını), jürinin teklif hazırlamak ve
teslim etmek için davet edeceği firmaların seçimini belirleyen kriteri, kısacası, ön
yeterlik ile ilgili olabilecek önemli parametreleri açık bir şekilde ifade etmelidir.
Yani dokümanın içeriğinde program tanımlaması aşamasında belirlenen unsurların
bir özeti bulunur.Bu yayınlanan dokümanın içeriği mal sahibinin kendi
organizasyonu içerisindeki uzmanlar ya da organizasyon dışından olan danışmanlar
arcılığıyla hazırlanabilir. Aynı zamanda, teklif daveti, en nitelikli tasarım-yapım
yüklenicilerinin projeye ve seçim sürecine katılmasını sağlayacak etkiye sahip
olmalıdır [1]. Şekil 4.5’te ön yeterlik daveti ve kısa liste oluşturulması süreç şeması
görülmektedir.
111
Şekil 4.5: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Ön Yeterlik Daveti ve Kısa Liste Oluşturulması Süreci
Tasarım-yapım proje teslim sistemi ön yeterlik daveti dokümanı şu ögelerin
tamamını ya da bir kısmını içerebilir [1 sa.195]:
• Mal sahibinin kimliği
• Projenin ve kapsamının tanımı
• Yapının tipi ve büyüklüğü
• Tahmin edilen maliyet
• Projenin iş takvimi
• Seçim süreci
• Tasarım-yapım proje teslim sistemi rekabet türü
• Önemli tarihler
• Teslim öncesi görüşme
• Teklif aşamasına kalacakların (kısa-liste) sayısı
• Teklif hazırlama masraflarına karşılık ücret
• Teklif daveti şartları (gerekleri)
112
• Teklif seçim kriterinin özeti
• Seçim esasları
• Jürinin kimliği
• Tasarım-yapım takımının minimum nitelikleri (gerekleri)
• Teslim şartları (gerekleri)
• Ön yeterlik aşaması seçim kriteri
• Son teslim tarihi ve teslim adresi
İstekliler teklif daveti dokümanında belirtilen belgeleri (tasarım-yapım proje teslim
sistemi tecrübesi, mal sahibinin projesine benzer tipte yapı inşa tecrübesi, tasarım ve
yönetim yaklaşımları ile ilgili bilgileri veren belgeler ve firma broşürleri/foroğrafları
vb.) mal sahibine teslim ederler. İstekliler bu aşamada teslim ettikleri belgelerde
bulunan bilgiler ışığında tecrübe, yetenek, geçmiş performans, kaynaklar, tasarım /
yapım / yönetim becerileri gibi konularda yarışacaklardır [1].
Tipik bir ön yeterlik seçim kriteri şu unsurların tamamını ya da bir kısmını içerebilir
[1 sa.212]:
• Tasarım-yapım yüklenicisinin mali yeterliği
• Tasarım-yapım takımının, yapımı planlanan bina tipindeki tecrübesi
• Tasarım ve teknik açıdan üstünlük
• Kadronun tecrübesi
• Tasarım-yapım proje teslim sistemi tecrübesi
• Tasarım-yapım yüklenicisinin organizasyon-yönetim planı
• Tasarım-yapım yüklenicisinin kalite kontrol planı
• Tasarım-yapım yüklenicisinin bütçeye uygun yaptığı işlerin kaydı
• Tasarım-yapım yüklenicisinin iş takvimine uygun yaptığı işlerin kaydı
Mal sahibi istekliler arasından belirlediği seçim kriteri unsurlarına en uygun
olanlarını seçerek bir kısa liste oluşturur. Ön yeterlik aşamasında seçilen, yani
oluşturulan kısa listedeki, fimaların sayısının minimum üç maksimum beş olmasının
uygun olduğu söylenebilir. Bu sayının çok fazla olması mal sahibine teklif
113
aşamasında seçim yapmakta hem zaman açısından hem de değerlendirme zorluğu
açısından sorunlar yaratabilir. Sadece ön yeterlik aşamasından geçen firmalar mal
sahibine teklif verebilmektedir. Yeterli sayıda istekli ön yeterlik davetine cevap
vermediği takdirde mal sahibi mevcut çağrıyı iptal edip yeni bir ön yeterlik daveti
çağrısında bulunabilir. Kısa listede yer alan firmalar bir sonraki aşamada, tasarım
fikirleri ve üstünlüğü, projeye kattığı değer, ve mal sahibinin hedeflerini karşılamak
(maliyette dahil olmak üzere) açısından yarışacaklardır [1].
4.3 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Teklif Daveti, Tasarım-Yapım
Yüklenicisinin Seçimi ve Sözleşme Evresi
Teklif daveti teklif verenler ve mal sahibi arasındaki ilk sözleşmesel dokümandır.
Aynı zamanda teklif daveti mal sahibinin ihtiyaçlarını ve limitlerini geniş bir şekilde
tanımlayabilmek için son uygun fırsatıdır. Teklif daveti mal sahibi tarafından tesisin
ihtiyaçlarının programını, teknik performans şartnamelerini, teklif formunu ve diğer
sözleşme formlarını içerecek bir şekilde hazırlanmalıdır [1]. Şekil 4.6’da teklif
daveti, tasarım-yapım yüklenicisinin seçimi ve sözleşme süreci şeması
görülmektedir.
Şekil 4.6: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Teklif Daveti, Tasarım Yapım Yüklenicisinin Seçimi ve Sözleşme Süreci
114
Tasarım-yapım proje teslim sisteminde teklif daveti dokümanı aşağıdaki maddelerde
sıralanmış olan unsurlar ile ilgili bilgilerin tamamını ya da bir kısmını içerebilir [1
sa.222]:
• Mal sahibinin, danışmanların, jürinin ve tasarım-yapım takımlarının kimliği
• Teklif verenler için talimatlar
• Seçilme niteliği ve teklif hazırlama masraflarına karşılık ücret
• Seçim prosedürleri
• Haberleşme
• Teklif öncesi görüşme(ler)
• İhale takvimi
• Teklif formu ve teslim edilmesi gerekenler
• Değişimler
• Teklif formuna ekler
• Sunumlar
• Eleme
• Ağırlıklı teklif seçim kriteri
• Seçim esasları
• Mal sahibi tarafından sağlanan bilgiler
• Sözleşmenin genel şartları
• Sözleşme ve teminat formu
• Tesis ihtiyaçlarının programı
• Tasarım kriteri
• Performans şartnameleri
Teklif davetinin kısa listede yer alan isteklilere iletilmesinden sonra, isteklilerin,
teklif daveti dokümanında belirtilen (değerlendirme için yeterli detaya sahip bir
şekilde) gerekli teslimler (ön veya şematik tasarım, şartnameler vb.) ile birlikte
tekliflerini vermeleri beklenir. Teslim alınan teklifler temel olarak tasarımın kalitesi,
115
fiyat ve diğer faktörler açısından değerlendirilirler. Sonuç açıklanmadan önce teklif
veren isteklilerin, belirli noktaları daha açık ifade etmeleri veya sunum yapmaları
mal sahibi tarafından istenebilir [1].
Tipik bir teklif seçim kriteri şu unsurların tamamını ya da bir kısmını içerebilir [1
sa.227]:
• Mimari karakteristiği
• Teknik proje için değişim: teknik yenilik ve teknik çözümünün çevresel
olarak kabul edilebilirliği
• Fonksiyonel verimlilik ve esneklik
• Malzemelerin ve sistemlerin kalitesi
• Kullanılabilir alanının miktarı
• Erişim
• Güvenlik
• Enerji tasarrufu
• İşletme ve bakım maliyetleri
• Maliyet/Değer karşılaştırması
• Tamamlama programı
Değerlendirme ve seçim sürecinin amacı hangi teklifin mal sahibi açısından en
yüksek değeri sağladığını belirlemek olmalıdır. Birçok değerlendirme ve seçim
teknikleri bulunmaktadır [1].
• Ağrırlıklı kriterler
• Düzeltilmiş en düşük teklif
• Eş tasarım/En düşük teklif
• Sabit fiyat/En iyi tasarım
• Kriterleri sağlayan/En düşük teklif
• Acil durumlar
116
Mal sahibi hangi tekniğin uygun olduğunu projenin koşullarına ve etkili olabilecek
diğer faktörlere göre belirlemelidir. Teklif verenler arasından seçilen istekli ile mal
sahibi arasında sözleşme yapılır. Seçilen istekli artık tasarım-yapım yüklenicisi
konumuna geçer. Sözleşmenin ardından tasarım-yapım yüklenicisi gerekli olan
tasarım ve yapım dokümanlarını tamamlamak için çalışmaya başlar [1].
4.4 Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Tasarım-Yapım İşleri ve Sözleşme
İdaresi Evresi
Tasarım-yapım yüklenicisinin teklifine ve mal sahibinin yorumlarına uygun olarak,
takım daha detaylı mimari ve teknik dokümanların geliştirilmesi için çalışmaya
başlar. Takım bu işi genellikle mal sahibinin temsilcisi ile yakın irtibat içerisinde
gerçekleştirir. Yani mal sahibi adına sözleşme idaresi mal sahibinin temsilcisi (inşaat
yöneticisi, mimar/mühendis vb.) tarafından gerçekleştirilir. Bu çalışmanın sonucunda
nihai tasarım ve yapım dokümanları hazırlanmış olur. Bu dokümanlar incelenip
onaylanması için mal sahibine teslim edilir. Yapım dokümanlarının (bütün elemanlar
veya belirli kısımlar için) tamamlanıp mal sahibi tarafından onaylanmasından sonra
yapım aşaması başlar. Fakat, genellikle projeyi hızlı bir şekilde yürütmek isteyen
sözleşmelerde, yapım aşaması bütün elemanların yapım dokümanları
tamamlanmadan (sadece yapıma başlamaya yeterli belirli bir kısmın
tamamlanmasıyla) başlayabilir. Yapım süresince, mal sahibinin temsilcisi kalite ve
tamamlanma düzeyi açısından yapılan işleri denetler. Bu denetlemenin sonucunda
mal sahibi sözleşmede belirlenen şekilde tasarım-yapım yüklenicisine hakediş
ödemelerini yapar. Yapımın tamamlanmasından sonra mal sahibinin temsilcisi tesisi,
başlangıç programına ve performans ihtiyaçlarına uygunluk açısından, kontrol
edecektir. Aynı zamanda, tesisin tasarım-yapım yüklenicisinin teklifine ve yapım
dokümanlarına uygunluğuda denetlenecektir [4].
Şekil 4.7’de tasarım-yapım işleri ve sözleşme idaresi süreç şeması görülmektedir.
117
Şekil 4.7: Tasarım-Yapım Proje Teslim Sisteminde Tasarım-Yapım İşleri ve Sözleşme İdaresi
117
5. SONUÇLAR VE ÖNERİLER
Bu bölümde tez çalışması sonucunda elde edilen bulgular açıklanacak ve bunların
ışığında öneriler getirilecektir. Bu tez çalışmasında değişik kaynaklarda farklı
boyutlarda ele alınan tasarım-yapım proje teslim sistemi ile ilgili bilgileri bir araya
getirerek bu sistemin daha iyi anlaşılmasını ve tanıtılmasını sağlamak amaçlanmıştır.
Yapılan çalışma sonucunda tasarım-yapım proje teslim sisteminde tasarım ve yapım
hizmetlerinin tek organizasyon tarafından gerçekleştirildiği görülmüştür. Ayrıca
tasarım-yapım proje teslim sistemi kendi içerisinde operasyonel açıdan (1) direkt
tasarım-yapım proje teslim sistemi, (2) tasarım kriterli tasarım-yapım proje teslim
sistemi ve (3) avan projesi olan tasarım-yapım proje teslim sistemi olmak üzere üçe
ayrılmaktadır. Bu sistemin tarihine bakıldığında köklerinin çok eski zamanlardaki
baş yapımcı konseptine dayandığı ve son yıllarda inşaat sektöründe tekrar popüler
olduğu tespit edilmiştir.
Bu sistemin mal sahibi ve tasarım-yapım yüklenicisi olmak üzere iki ana katılımcısı
vardır. Tasarım-yapım yüklenicisi görevini üstlenen tasarım-yapım
organizasyonunun yapısal anlamda beş ayrı türü bulunmaktadır. Bu yapısal türler
şunlardır: (1) ortak girişim ile oluşturulmuş tasarım-yapım yüklenicisi, (2)
müteahhitin ana tasarım-yapım yüklenicisi olması, (3) tasarımcının ana tasarım-
yapım yüklenicisi olması, (4) şirketlerin birleşimiyle(entegrasyonuyla) oluşturulan
tasarım-yapım yüklenicisi, ve (5) gayrimenkul geliştiricinin tasarım-yapım
yüklenicisi olması.
Tasarım-yapım proje teslim sistemi tasarım ve yapımı birleştirmesinin yanında, satın
alma, inşaat finansmanı, sürekli finansman, tesis bakımı ve işletilmesi gibi hizmetleri
de verebilmektedir. Tasarım-yapım proje teslim sistemi genellikle yüksek teknolojiye
sahip binaların, ofis binalarının, köprülerin, karayollarının, havaalanlarının, alışveriş
merkezlerinin ve endüstriyel yapıların inşaatında kullanılmaktadır.
Bu sistemde süreç projenin türüne, projeye dahil olan katılımcılara ve etkili
olabilecek diğer faktörlere göre değişiklikler göstermektedir. Tasarım-yapım proje
118
teslim sisteminde süreç genellikle dört aşamadan oluşur: (1) Stratejik tesis
planlaması ve program tanımlaması, (2) Ön yeterlilik daveti ve kısa liste
oluşturulması, (3) Teklif daveti, tasarım-yapım yüklenicisinin seçimi ve sözleşme, ve
(4) Tasarım-yapım işleri ve sözleşme idaresi.
Yapılmış olan çeşitli araştırmaların sonucunda elde edilen bulgular incelenmiş ve
tasarım-yapım proje teslim sisteminin diğer proje teslim sistemi türlerine göre
maliyet, zaman ve kalite unsurları açısından daha avantajlı olduğu belirlenmiştir.
Ancak, tasarım-yapım proje teslim sistemi ile ilgili tecrübeye sahip olan uzmanların
azlığı ve sistemi daha önce kullanmamış olanlar için karmaşık gelebilecek bir süreç
yapısına sahip olması bu sistemin dezavantajları olarak görülmüştür.
Günümüzde Amerika Birleşik Devletleri’nde ve Avrupa’da yüksek kullanım oranına
sahip olan tasarım-yapım proje teslim sisteminin Türkiye’de her hangi bir
uygulamasına yapılan anket sonucu ulaşılamamıştır.
Yapılan literatür araştırmasında tasarım-yapım proje teslim sistemini detaylı olarak
anlatan Türkçe kaynakların yok denecek kadar az olduğu gözlenmiştir. Bu sistem ile
ilgili Türkçe kaynakların artırılması ve bu sisteme özel olan bazı terimlerin Türkçe
karşılıklarının oluşturulması önemlidir. Böylece tasarım-yapım proje teslim
sisteminin tanıtılması kolaylaşacaktır.
Türkiye’de son yıllarda gayrimenkul piyasasındaki canlanma yabancı yatırımcıların
da ilgisini çekmiştir. Bu yabancı yatırımcılar yeni tesislerin yapımı içinde
araştırmalar yapmaktadır. Bu doğrultuda Türkiye’de inşaat sektöründe faaliyet
gösteren firmaların yabancı yatırımcıların isteği üzerine tasarım-yapım proje teslim
sistemini kullanması gerekebilir. Bu nedenle, firmaların tasarım-yapım proje teslim
sistemi hakkında bilgilendirilmeleri gerekmektedir. Aynı zamanda Türkiye’de
geleneksel sistemler ile çalışmaya alışmış olan inşaat sektörü çalışanları bu sistemin
doğasında bulunan ortak çalışma (tasarım ve yapım hizmetlerinin eş zamanlı
yürütülmesi) ortamına alışmakta problemler yaşayabilir. Bunun aşılması için çeşitli
eğitimler düzenlenebilir.
Ancak öncelikle devlet bu sistemin kullanılmasını sağlamak amacıyla gerekli
düzenlemeleri yapmalıdır. Örnek olarak mevcut Kamu İhale Kanunu tasarım-yapım
proje teslim sisteminin kullanılmasına izin vermemektedir. Çünkü 62. maddede
yapım işlerinde uygulama projeleri (belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre
119
yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği proje) tamamlanmadan ihaleye
çıkılamayacağı belirtilmektedir. Acil durumlarda ise uygulama projesi şartı
aranmamaktadır. Dolayısıyla, acil durumlarda tasarım-yapım proje teslim sisteminin
uygulanabilmesi söz konusudur. Ancak, tasarım-yapım proje teslim sistemini
tanımlayan, şartlarını belirleyen herhangi bir doküman bulunmamaktadır. Bu noktada
tasarım-yapım proje teslim sisteminin kamu sektöründe kullanılabilmesi için bu
kanunda değişikliğe gidilmesi gerekmektedir. En azından sadece acil durumlar için
değil çeşitli yapılar için istisnalar getirilebilir. Ayrıca, kanuni düzenlemelerin
yanında sistemin Türkiye’de başarıyla uygulanabilmesi için bu sisteme özgü tip
sözleşmeler oluşturulmalıdır. Sonuç olarak devletin tasarım-yapım proje teslim
sisteminin kullanımını sağlamak için gerekli altyapı çalışmalarını yapması
gerekmektedir.
Türkiye’de inşaat sektöründe maliyet, kalite ve süre ile ilgili konularda problemler
yaşanmaktadır. Bu bölümde daha önce belirtildiği gibi tasarım-yapım proje teslim
sisteminin maliyet, kalite ve süre gibi unsurlar açısından diğer sistemlere göre daha
avantajlı olduğu yapılmış olan araştırmaların sonuçlarında görülmüştür. Bu
bağlamda, tasarım-yapım proje teslim sisteminin Türkiye’de uygulanabilmesi ayrı bir
önem kazanmakta ve projenin daha kısa sürede, daha kaliteli ve daha düşük maliyetle
gerçekleştirilmesinde bir model olarak tasarım-yapım proje teslim sisteminin
uygulanabilmesi için hem kamu hem de özel projeler için gerekli alt yapı çalışmaları
yapılmalıdır.
120
KAYNAKLAR
[1] Beard, J.L., Loulakis, M.C. and Wundram, E.C., 2001. Design-Build: Planning Through Development, McGraw-Hill, New York.
[2] Konchar M.D., 1997. A Comparison of United States Project Delivery Systems, PhD Thesis, The Pennsylvania State University The Graduate School College of Engineering, Pennsylvania.
[3] Poage W.S., 2000. The Building Professional’s Guide to Contract Documents, Third Edition, RSMeans, Kingston, MA.
[4] DBIA, Design-Build Institute Of America, What is Design-Build ?, Design-Build Model Contracts, http://www.dbia.org/, Son Erişim Tarihi: 7.4.2006.
[5] Tenah, K.A., 2001. Project Delivery Systems for Construction: An Overview, Cost Engineering, 43(1), 30-37.
[6] Palaneeswaran, E. and Kumaraswamy, M.M., 2000. Contractor Selection For Design/Build Projects, Journal of Construction Engineering and Management, 126(5), 331-339.
[7] Levy, S.M., 2002. Project Management in Construction, Fourth Edition, McGraw-Hill, New York.
[8] Molenaar, K.R., Songer, A.D. and Barash, M., 1999. Public-Sector Design/Build Evolution and Performance, Journal of Management in Engineering, 15(2), 54-62.
[9] Friedlander, M.C., 1998. Design/Build Solutions, Journal of Management in Engineering, 14(6), 59-64.
[10] Songer, A.D. and Molenaar, K.R., 1996. Selecting Design-Build: Public and Private Sector Owner Attitudes, Journal of Management in Engineering, 12(6), 47-53.
[11] Flora, G., Ernzen, J.J. and Schexnayder, C., 1998. Field-Level Management’s Perspective of Design/Build, Practice Periodical on Structural Design and Construction, 3(4), 180-185.
[12] Griffith, A., Knight, A. and King, A., 2003. Best Practice Tendering For Design and Build Projects, Thomas Telford Limited, London.
[13] Konchar, M. and Sanvido, V., 1998. Comparison of U.S. Project Delivery Systems, Journal of Construction Engineering and Management, 124(6), 435-444.
[14] Gould, F.E. and Joyce, N.E., 2000. Construction Project Management, Prentice-Hall, New Jersey.
[15] Rizzo, J., 1998. Design/Build Alternative: A Contracting Method, Journal of Management in Engineering, 14(6), 44-47.
121
[16] Yates, J.K., 1995. Use of Design/Build in E/C Industry, Journal of Management in Engineering, 11(6), 33-38.
[17] Collier, K., 2000. Construction Contracts, Third Edition, Prentice-Hall, New Jersey.
[18] Kanun No:4734, Kamu İhale Kanunu,
http://www.kik.gov.tr/mevzuat23062004/, Son Erişim Tarihi: 7.4.2006.
[19] CMAA, Construction Management Association of America, 2005. FMI/CMAA Sixth Annual Survey of Owners, U.S.A.
[20] AGC 415, 1999. Standard Form of Design-Build Agreement and General Conditions Between Owner and Design-Builder (Where the Basis of Payment is a Lump Sum Based on an Owner's Program Including Schematic Design Documents): AGC 415, The Associated General Contractors of America, Virginia.
[21] AGC, The Associated General Contractors of America, Contract Documents, 400 Series,
http://www.agc.org/page.ww?section=Contract+Documents&name=400+Series, Son Erişim Tarihi: 7.4.2006.
[22] DBIA, Design-Build Institute Of America, Contract Documents, Design-Build Model Contracts, http://www.dbia.org/, Son Erişim Tarihi: 7.4.2006.
[23] AIA, The American Institute Of Architects, Contract Documents, Design/Build Family, http://www.aia.org/docs_family_designbuild, Son Ziyaret Tarihi: 7.4.2006
[24] EJCDC, Engineers Joint Contract Documents Committee, Contract Documents, Design-Build Documents,
http://www.ejcdc.org/publications/publications.cfm, Son Erişim Tarihi: 7.4.2006.
[25] FIDIC, 1996. Guide To The Use Of FIDIC Conditions Of Contract For Design-Build And Turnkey, FIDIC, Switzerland.
[26] Hinze, J., 1993. Construction Contracts, McGraw-Hill, New York.
[27] Halpin, D.W. and Woodhead, R.W., 1998. Construction Management, John Wiley & Sons, U.S.A.
[28] Collier, K., 1994. Managing Construction The Contractual Viewpoint, Delmar, New York.
[29] Çoruh, S., 1999. Tasarım + Yapım Sistemi’nin Türkiyedeki Uygulamaları, Yüksek Lisans Tezi, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
[30] AIA A191, 1996. Standard Form of Agreement Between Owner and Design/Builder, The American Institute of Architects, Washington D.C.
[31] ULI-The Urban Land Institute, 2003. Professional Real Estate Development, Second Edition, ULI, Washington D.C.
122
[32] Molenaar, K.R. and Saller, B.J., 2003. Educational Needs Assessment for Design/Build Project Delivery, Journal of Professional Issues in Engineering Education and Practice, 129(2), 106-114.
123
Özgeçmiş
Atilla DAMCI 1979 yılında İstanbul’da doğdu. 1997 yılında Özel Bilgi Lisesi’nden ve 2003 yılında Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünden mezun oldu. 2003 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsüne bağlı Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programında öğrenime başladı. 09.2004-03.2005 tarihleri arasında Proje Yönetim A.Ş.’de Proje Asistanı olarak çalıştı. 12.2005’te İstanbul Teknik Üniversitesi Yapı İşletmesi Anabilim Dalı’nda Araştırma Görevlisi olarak çalışmaya başladı. Kendisi halen aynı göreve devam etmektedir.