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EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Abogado Urbanista DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU REFERIDA A LA PARCELA “G.00”

(IGLESIA DE TODOS LOS SANTOS) EN EL ÁMBITO AU “IN.05 MONS”

PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN

NOVIEMBRE, 2017

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EQUIPO REDACTOR PROMOTOR JOSE Mª ABAD URRUZOLA – Letrado DONOSTIAKO UDALA GURBAIN S.L.P. AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN

ÍNDICE MEMORIA I. ORDEN DEL PROYECTO. TRAMITACIÓN .................................................................................... 1 II. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS................................................................................................ 2 III. ÁMBITO DEL PROYECTO ............................................................................................................. 2 IV. CONTENIDO FORMAL DEL PROYECTO ...................................................................................... 3 V. RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE .............................................................................................. 5 VI. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN

DEL PGOU CON LOS INSTRUMENTOS ORDENADORES DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO: PLANTE TERRITORIAL SECTORIAL DE CREACIÓN PÚBLICA DE SUELO PARA ACTIVIDADES ECONÓMICAS Y DE EQUIPAMIENTOS COMERCIALES Y PLANTA TERRITORIAL PARCIAL DEL ÁMBITO FUNCIONAL DE DONOSTIALDEA-BAJO BIDASOA ....... 6

VII. SITUACIÓN ACTUAL..................................................................................................................... 8 1.- Condiciones de la propiedad del suelo .................................................................................... 8

2.- Usos existentes ...................................................................................................................... 9 3.- Sistema de comunicación y transporte .................................................................................... 9

4.- Accesibilidad .......................................................................................................................... 9

VIII. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN ............................................................................ 10

IX. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA ................................................................... 11 1.- Propuesta de ordenación ...................................................................................................... 11 2.- Régimen de Uso ................................................................................................................... 12

3.- Aparcamiento ....................................................................................................................... 12

X. PROPUESTA ............................................................................................................................... 12 I. Condiciones de clasificación y categorización de los terrenos afectados ................................. 12

II. Condiciones de ejecución urbanística .................................................................................... 13

III. Análisis económico de las propuestas y su viabilidad. Los coeficientes de ponderación de usos ............................................................................................................. 14

IV. Programación del desarrollo y ejecución de la propuesta ....................................................... 14

XI. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL PROYECTO A LOS CRITERIOS ESTABLECIDOS EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA Y AMBIENTAL VIGENTE...................... 15 1.- Artículo 105.1 de la Ley 2/2006 ............................................................................................. 15

a) Justificación del mantenimiento de la calidad urbana y dotacional ..................... 15

b) Justificación de la adecuación del Proyecto a los criterios de

intervención establecidos en el art. 105-1-b) ..................................................... 16 2.- Justificación del cumplimiento de las exigencias derivadas de los estándares legales16

2-1)Vivienda Protegida ............................................................................................. 16

2


2-2) Alojamientos dotacionales ................................................................................. 16

2-3) Espacios libres generales .................................................................................. 17

2-4) Dotaciones Locales ........................................................................................... 17

3.- Innecesariedad de Avance y de alternativas de ordenación ...................................... 18

4.- Innecesariedad de Evaluación Ambiental Estratégica Ordinaria ................................ 19

5.- Innecesariedad de evaluación de impacto sociolingüístico (art. 7-7 de la Ley 2/2006)21

6.- Innecesariedad de elaboración de informe de Impacto de género (art. 19 de la

Ley 4/2005 de Igualdad de Hombres y Mujeres) ....................................................... 21

ANEXO I - NORMAS PARTICULARES VIGENTES REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05 MONS” ANEXO II - PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA RELACIONADO CON LA

MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”

ANEXO III - RESUMEN EJECUTIVO RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”

ANEXO IV- A- ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATEGICO-Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada

B- ESTUDIO de IMPACTO ACUSTICO ANEXO V - INFORME JUSTIFICATIVO DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA DESDE EL PUNTO DE

VISTA DEL GÉNERO

DOCUMENTO 2. - NORMAS URBANÍSTICAS DOCUMENTO 3. – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA, MEMORIA DE

SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA, PROGRAMA DE ACTUACIÓN DOCUMENTO 4.- PLANOS

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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU REFERIDA A LA PARCELA “G.00” (IGLESIA DE TODOS LOS SANTOS) EN EL ÁMBITO AU “IN.05 MONS”.

MEMORIA

I. ORDEN DEL PROYECTO. TRAMITACIÓN

El presente Proyecto de Modificación Puntual del PGOU de Donostia-San Sebastián en el

ámbito AU “IN.05 MONS” se formula por el Ayuntamiento de DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN a

propuesta del Obispado de San Sebastián, titular del equipamiento religioso, Iglesia de Todos

Los Santos en el AIU “IN.05 MONS”, en c/ Basotxiki, nº 28, parcela catastral Ref. 8596063con

una superficie registral y real de 1.175 m2.

El documento se formula para dar cobertura a la implantación de una Residencia de la 3ª Edad

en sustitución del actual equipamiento religioso.

El uso de equipamiento religioso que tiene la parcela del Obispado de San Sebastián en la

actualidad, que el PGOU convalida, no resulta acorde con las necesidades de la Parroquia,

considerando más adecuado destinar la parcela al desarrollo de un programa de naturaleza

asistencial como es una Residencia de la 3ª Edad, para lo que se cuenta ya con un inversor privado que desarrollará el Proyecto.

Esta actuación que se pretende, con un importante componente social, exige modificar la

actual calificación “g.00” (Equipamiento Comunitario) por la calificación “b.20”, si bien en el

concreto y específico uso de “Residencia de 3ª Edad”, no en el de hotelero, etc...

La edificabilidad que se necesita para desarrollar el Proyecto se establece en 4.000 m2/t sobre

rasante y otro tanto bajo rasante, con destino a aparcamiento y usos auxiliares. Dado que la Iglesia actual tiene edificados 1.657m2 útil según catastroequivalentes a 2.154 m2/t, la

propuesta implica un incremento de la edificabilidad urbanística sobre la previamente

materializada, tanto por el incremento de edificabilidad en sí como por el cambio de calificación

(de “g.00” a “b.20).

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II. ANTECEDENTES URBANÍSTICOS

El antecedente urbanístico del presente Proyecto es el vigente PGOU de Donostia-San

Sebastián aprobado el 25-6-2010 (BOG 19-11-2010) que entre sus determinaciones, en el

“Documento 2.2 Normas Urbanísticas Particulares Libro XII, Intxaurrondo” recoge las

correspondientes al AU “IN.05 MONS” con una superficie de 206.976 m2 en la que la mayor

parte tiene asignada la calificación global “A.30”, residencial de edificación abierta. El resto

tiene calificación global de Sistema General Viario.

En la parcela objeto del presente Proyecto Basotxiki nº 28, se ubica en la actualidad la Iglesia

de Todos Los Santos.

La calificación pormenorizada de la parcela en el vigente PGOU es el de Equipamiento

Comunitario Religioso “g.00”.

El AU “IN.05 MONS” está totalmente desarrollado y urbanizado, constituyendo suelo urbano consolidado.

III. ÁMBITO DEL PROYECTO.

El presente Proyecto afecta al ámbito urbanístico AU “IN.05 MONS” y se concreta en la parcela

catastral Ref. 8596063 (c/ Basotxiki nº 28) con una superficie de 1.175m2 y se corresponde con el cambio de su calificación de “g.00” a “b.20” en la modalidad de “Residencia de la 3ª Edad”

con una edificabilidad de 4.000 m2/t sobre rasante y 2.000m2/t bajo rasante para aparcamiento

y usos auxiliares(aunque de acuerdo con el art. 30 de las Normas Urbanísticas

Generalespueden incrementarse hasta unos 4.000 m2/t si se agota el perfil de 4 sótanos, lo que

no es previsible en principio y en todo caso se concretaría en el Proyecto). Una pequeña parte

de la parcela se califica como “f.10” (espacio libre) para cumplir las dotaciones.

Se definen las alineaciones y rasantes del nuevo programa de Residencia de la 3ª Edad, de forma que se pueda ejecutar de forma directa. Es decir, se recoge la ordenación

pormenorizada que posibilite la concesión de licencia sin más trámite que el levantamiento de

la carga dotacional.

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MARCO GENERAL DE ELABORACIÓN DEL PROYECTO

Este proyecto se elabora en el marco correspondiente al conjunto de las disposiciones que

resultan de aplicación por razón de las materias afectadas, y en particular, sin ánimo de

exhaustividad, las siguientes:

Disposiciones urbanísticas promovidas en la Comunidad Autónoma del País Vasco y vigentes en la misma:

Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio (Ley 2/2006).

Ley de 28 de noviembre de 2008, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

Decreto de 3 de julio de 2012, de estándares urbanísticos (Decreto 123/2012).

Decreto 213/2012 de 16 de octubre de 2012 de Contaminación Acústica.

Decreto 211/2012 de 16 de octubre de 2012 por el que se regula el procedimiento de evaluación ambiental estratégica de planes y programas.

Ley 2/2016 de 7-4-2016, Ley de Instituciones Locales de Euskadi.

Disposiciones promovidas por la Administración central:

Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado mediante

Real Decreto Legislativo de 30 de octubre de 2015 (Real Decreto Legislativo

7/2015).

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado mediante Real Decreto de 24 de octubre de 2011 (Real Decreto 1492/2011).

Ley de Evaluación Ambiental de 9-12-2013.

IV. CONTENIDO FORMAL DEL PROYECTO

Las propuestas de este proyecto se integran en los siguientes documentos:

Documento “1. Memoria” y Anexos. Se acompañan como Anexos las Normas

Particulares Vigentes (Anexo I), el Programa de Participación Ciudadana (Anexo II),

Resumen Ejecutivo (Anexo III),Estudio Acústico (Anexo IV) y el informe de exención de

Impacto de Género (Anexo V).

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Documento “2. Normas Urbanísticas”

Documento “3. Estudio de viabilidad económico-financiera, Memoria de Sostenibilidad

Económica. Programa de Actuación”

Documento “4. Planos”

Su contenido se adecua a los criterios establecidos en la vigente legislación urbanística, y

define con la precisión necesaria el régimen urbanístico propuesto para el ámbito afectado, al

tiempo que refleja las modificaciones que conlleva en el actualmente vigente.

El Documento “1. Memoria”, describe y justifica de forma general las nuevas determinaciones

de ordenación estructural y pormenorizada propuestas para el Ámbito AU “IN.05MONS”, y en particular para la nueva parcela “b.20” correspondiente a Basotxiki nº 28. Se justifica en

especial el ejercicio de la función pública urbanística al servicio del interés general

cumplimentando los principios de desarrollo territorial y urbanismo sostenible.

El Documento “2. Normas Urbanísticas” incluye las propuestas de carácter normativo

referidas al AU “IN.05MONS” y más concretamente a la parcela de Basotxiki nº 28 propiedad

del Obispado, nueva parcela “b.20”, recogiendo las “Normas Particulares” en sustitución de las

recogidas en el “Doc. 2-2 Libro XII. Intxaurrondo” del vigente Plan General de 2010. Obviamente no se alteran las “Normas Generales. Doc. 2.1” que siguen siendo de aplicación.

Se incluyen las previsiones de desarrollo en la nueva parcela “b.20” consistente en un

programa destinado a Residencia de la 3ª Edad con 4.000 m2/t sobre rasante yhasta otro tanto

bajo rasante(si bien no es previsible superar en principio los 2.000 m2/t con un perfil de 2

sótanos)con la concreción de los parámetros que configuran las características de la

edificación a desarrollar para poder otorgar licencia directamente. Se categoriza el ámbito

como suelo urbano consolidado y la parcela “b.20” como “actuación de dotación” por incremento de la edificabilidad urbanística ponderada.

Se prevé la cesión de una superficie de 56m2 para dar cumplimiento a la dotación de espacios

libres (Sistema Local).

El Documento “3. Estudio de viabilidad Económico-Financiera. Memoria de Sostenibilidad Económica. Programa de Actuación” incluye las previsiones de un

documento de esta naturaleza en atención a que el Proyecto recoge las determinaciones de

ordenación pormenorizada propias del planeamiento de desarrollo, si bien dado el limitado

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alcance de la modificación, y la categorización del suelo, (actuación de dotación), su contenido

se adecúa a las características limitadas de la propuesta (no se trata de una actuación de

“urbanización”, art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 20-

10-2015).

El documento recoge también la previsión respecto a la evaluación de la “sostenibilidad

económica”; hay que tener en cuenta que no se producen cesiones de suelo adicionales – a

excepción de una pequeña superficie destinada a espacio libre - ni obligación de mantener nuevas instalaciones o redes pues no es una “actuación de urbanización”. El contenido de la

memoria se adecúa a la naturaleza de la intervención (actuación de dotación) según dispone el

art. 22-4 del T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

El Documento “4. Planos” incluye la documentación gráfica de carácter informativo referente

al ámbito. Los gráficos de carácter normativo son los reflejados en las Normas Urbanísticas

Particulares del Documento “2. Normas Urbanísticas”. Aquí se recogen las condiciones gráficas

para el desarrollo edificatorio de la ampliación y reforma de la edificación prevista en la parcela “b.20” (alineaciones, perfil, alturas, etc...) y se justifica la edificación actualmente materializada.

V. RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE

El régimen urbanístico para el AU “IN.05 MONS” viene a ser el vigente PGOU de Donostia-San

Sebastián aprobado el 25-6-2010 (BOG 19-11-2010).

Se acompaña como Anexo I copia de la Norma Particular, Doc. 2.2. Libro XII.

Básicamente el régimen se contrae a la consolidación de las edificaciones existentes

desarrolladas en los años 1980 (146.934 m2/t, dato de carácter informativo), salvedad de la

previsión de nuevos aparcamientos para residentes bajo el Pº de Mons y el de Zarategi.

Por ello se clasifica y categoriza como “suelo urbano consolidado”.

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VI. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL PGOU CON LOS INSTRUMENTOS ORDENADORES DEL TERRITORIO DEL PAÍS VASCO: PLANTE TERRITORIAL SECTORIAL DE CREACIÓN PÚBLICA DE SUELO PARA ACTIVIDADES ECONÓMICAS Y DE EQUIPAMIENTOS COMERCIALES Y PLANTA TERRITORIAL PARCIAL DEL ÁMBITO FUNCIONAL DE DONOSTIALDEA-BAJO BIDASOA

La propuesta de Modificación del PGOU es coherente con los instrumentos ordenadores del territorio del País Vasco y, en concreto, con el vigente Plan Territorial Sectorial de Creación

Pública de Suelo para Actividades Económicas y de Equipamientos Comerciales aprobado en

virtud del Decreto 262/2004, de 21 de diciembre (en adelante, PTS) y el vigente Plan Territorial

Parcial del Ámbito funcional de Donostialdea-Bajo Bidasoa aprobado en virtud del Decreto

121/2016, de 27 de julio (en adelante, PTP).

Dicha coherencia queda acreditada en la medida en la que ni el PTS ni el PTP contienen

limitaciones que pudieran afectar a la calificación de la parcela como “b.20” para el desarrollo de una Residencia de la 3ª Edad que pretende amparar la Modificación del PGOU. Así:

En relación con el PTS, la única limitación que existía relativa a la ampliación de grandes

superficies comerciales (anterior versión del artículo 14) fue eliminada por la Resolución,

de 18 de marzo de 2016 (BOPV 31 de marzo de 2016), del Director de Planificación

Territorial y Urbanismo en cumplimiento de la Sentencia, de 3 de septiembre de 2015, del

Tribunal Supremo. Por tanto, la versión vigente del PTS no contiene limitación alguna relativa a la ampliación de grandes superficies comerciales.

De otro lado no nos encontramos ante un desarrollo terciario comercial.

Se trata de una actividad de tipo asistencial, que encaja en la categoría “b.20” por el hecho

de que no deja de ser una actividad económica con fines lucrativos (art. 8.6.A de las

NN.UU. Generales).

En definitiva, la propuesta de Modificación del PGOU es coherente con el vigente PTS en

la medida en la que este último no contiene limitación alguna que pudiera afectar a la

implantación del programa que se pretende (Residencia de la 3ª Edad) en un suelo urbano

consolidado, que pasará ahora a ser “no consolidado”.

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En relación con el PTP, debe destacarse lo siguiente:

o El PTP no establece determinaciones vinculantes que puedan afectar a la

propuesta Modificación del PGOU, sino que se limita a establecer unas pautas globales

para el modelo de ocupación de los nuevos suelos. Así se desprende, entre otras, de

las siguientes previsiones:

- La pág. II.4 de la Memoria en su epígrafe 2, en el que se regula el Modelo de Ordenación Territorial aprobado por el PTP, y que declara lo siguiente:

“Lejos de constituir un esquema normativo de carácter determinista y unívoco,

el Modelo ofrece una serie de pautas globales de priorización territorial y un

escenario marco del desarrollo infraestructural y urbanístico, a partir de los

cuales poder canalizar y regular de forma flexible, pero con una

sistematización general reglada, la amplia gama de solicitaciones urbanística

e iniciativas infraestructurales que se proyectan en el territorio”.

- La pág. II.5 de la Memoria, que establece, como contenido propio del PTP, el “enunciado de unas pautas generales para la ordenación y el dimensionamiento

del parque residencial y del suelo para actividades económicas a planificar en el

planeamiento municipal”.

o Adicionalmente, las únicas pautas generales que contiene el PTP en relación con las actividades económicas (incluyendo las grandes superficies comerciales) se refieren única y exclusivamente a la creación de nuevas superficies de suelo destinadas a dichas actividades pero no a incrementos de edificabilidad como el que prevé la

Modificación del PGOU que además tienen un marcado carácter asistencial, dentro de

la amplitud de usos que alberga la calificación “b.20”.

Así, el artículo 36.4 se refiere expresamente a la propuesta de un “dimensionamiento

global de 440/480 Ha. para el total del suelo para actividades económicas”. Asimismo,

como puede apreciarse, tanto el precepto referido como el artículo 35.2 realizan dichas

propuestas de dimensionamiento global utilizando la magnitud relativa a la superficie de

suelo ocupado (Ha) y no la relativa a la edificabilidad (m2/t).

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En definitiva, la propuesta de Modificación del PGOU es coherente con el vigente PTP en la medida en la que este último (i) se limita a establecer “pautas generales” (no

vinculantes) para la ordenación del suelo para actividades económicas y (ii) en todo caso, dichas pautas generales se refieren al “dimensionamiento global” de la superficie

total del suelo para actividades económicas y no a incrementos de edificabilidad como

el que es objeto de la Modificación del PGOU.

En todo caso, dada la escasa entidad de la operación, su carácter asistencial y que la intervención se produce en la denominada “Agrupación Urbana” por formar parte del

tejido urbano consolidado, es el propio PGOU el que establece su regulación y no el

PTP, salvedad de la aplicabilidad de todas las regulaciones y planes de gestión

aprobados para los diferentes espacios naturales protegidos.

VII. SITUACIÓN ACTUAL El AU “IN.05 MONS” es un ámbito de suelo urbano en el que el PGOU consolida las

edificaciones, fundamentalmente residenciales, construidas al amparo del planeamiento parcial

en los años 1980.

La parcela afectada por el presente documento aparece en la zonificación pormenorizada con

la calificación “g.00” “Equipamiento Comunitario” y alberga un edificio destinado al culto católico

“Iglesia de Todos Los Santos”. El edificio actual presenta una ocupación de unos 470m2 y un perfil de 4 plantas y un semisótanocon un total de 1.657m2/útiles, equivalentes a 2.154 m2/t,

que el PGOU de 2010 consolida en sus actuales características.

1.- Condiciones de la propiedad del suelo

La parcela que alberga el edificio religioso, catastral 8596063, pertenece al Obispado de

San Sebastián por el título de compra en escritura de segregación y compra de 9-10-1991 autorizada por el Notario D. José Mª Segura, finca registral nº 9165, Tomo 1765,

Libro 194.La dirección del Obispado es la de c/ Zabaleta nº 5 de Donostia-San

Sebastián.

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2.- Usos existentes

En el edificio existente se destina la mayor parte de la edificación al culto religioso y usos

complementarios.

3.- Sistema de comunicación y transporte

La parcela tiene la condición de solar, está totalmente edificada y dispone de acceso

rodado desde la c/ Basotxiki.

Dispone de servicio de transporte público municipal, con paradas en Pº de Mons y Pº de

Zarategi.

4.- Accesibilidad

Desde el punto de vista de la accesibilidad se trata de suelo urbano que cumple con las

prescripciones del Decreto 62/2000 de 11 de abril por el que se aprueban las normas

técnicas sobre condiciones de accesibilidad en desarrollo de la Ley 20/1997 de 4 de

diciembre del Gobierno Vasco sobre Promoción de Accesibilidad.

Igualmente cumple la orden VIV/561/210 de 1 de febrero por la que se desarrolla el

documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación, para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados en desarrollo de la Ley

51/2003 de igualdad de oportunidades y del posterior Decreto 505/2007 de 20 de abril de

condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con

discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y

edificaciones, así como la DBSUA.

El Proyecto deberá cumplir las especificaciones en el diseño que derivan de la

antecitada normativa. La propuesta de Modificación del PGOU no altera las actuales condiciones de accesibilidad en los espacios públicos.

Las condiciones de accesibilidad deberán dar cumplimiento en particular a la normativa

de protección contra incendios (CT-DB-SI y SUA) posibilitando el acceso de vehículos

pesados a todas las fachadas del nuevo edificio, en las debidas condiciones.

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VIII. JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN.

OBJETIVOS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN

El objeto básico de la Modificación es posibilitar la implantación de un nuevo edificio destinado

a Residencia de la 3ª Edad en la actual parcela ocupada por la Iglesia de Todos Los Santos

propiedad del Obispado.

El programa que se pretende consume 4.000 m2/t sobre rasante y hasta otros 4.000 m2/t bajo

rasante como máximo, destinados a usos auxiliares y aparcamiento.En principio no se prevé

agotar toda esta edificabilidad bajo rasante, tan solo 2 plantas (2.000 m2/t), si bien se

concretará en el Proyecto de Edificación.

El criterio recogido por el vigente PGOU de 2010 es el de asignar a las parcelas destinadas a

Residencia de Comunidades Religiosas y actividades relacionadas con la asistencia benéfica el uso “b.20” en el supuesto de que estas actividades dejaran de prestarse, por la paulatina

desaparición de las Comunidades, etc...

En el caso que nos ocupa, la Iglesia de Todos los Santos representa un ejemplo claro de

desuso de la edificación. Dada la poca afluencia de feligreses y la existencia de otra parroquia

en el barrio, la iglesia lleva años cerrada y sin albergar ningún otro uso. Además, esta situación

conlleva el evidente deterioro de la edificación.

En estas circunstancias de no uso del edificio religioso para el culto, se trata de darle un uso

alternativo que concilie el interés de obtener una rentabilidad por parte de la propiedad de la

Iglesia, con satisfacer necesidades de tipo asistencial.

En el caso que nos ocupa se ha visto la posibilidad cierta de destinar la parcela a la

construcción de una edificación para albergar el uso de Residencia de la 3ª Edad.

Se trata de un equipamiento que al ser privado y constitutivo de una actividad de negocio para

la empresa que lo va a desarrollar decanta su calificación del lado de las actividades

económicas (b.20) en lugar del Equipamiento Comunitario que le correspondería si la

explotación fuera por entidades públicas.

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Es sabido las necesidades que en el campo de la asistencia a la 3ª Edad se está poniendo de

manifiesto, cuando la mayor esperanza de vida hace que el porcentaje de personas que

integran la 3ª Edad haya crecido exponencialmente, y por el contrario la crisis económica ha

drenado recursos a las Administraciones para incrementar las plazas en Residencias.

Es por ello que posibilitar que inversionistas privados promuevan Residencias para la 3ª Edad,

complementando las que pueda ofertar la Administración Pública se considera que resulta

beneficioso para el interés público. De otro lado la inversión que va a conllevar la construcción y explotación de la nueva residencia, va a colaborar con el desarrollo económico y la creación

de empleo estable, que también son fines rectores del desarrollo territorial y urbano sostenible

y satisfacen el interés general.

IX. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA

1.- Propuesta de Ordenación Se prevé la construcción de un nuevo edificio con una ocupación de máxima de

1.119m2 y las alineaciones que se reflejan en la documentación gráfica, con un perfil

de hasta 4 plantas bajo rasante, y sobre rasante planta baja y 5 plantas altas.

Sobre rasante la edificación computa 4.000 m2/t y bajo rasante se puede ejecutar

otro tanto para aparcamiento y usos auxiliares, según se prevé el art- 30 de las

NN.UU. generales.

Se prevé la calificación de “b.20” (Residencia de la 3ª Edad) para una superficie de

1.119m2 de parcela. El resto 56m2 se califica como espacio libre “f.10” para

cumplimentar la dotación exigible por el Decreto de Estándares 123/2012 de 3 de

julio.

Las alineaciones se han definido como máximas en los planos normativos, sin que

se prevea por tanto su colmatación al 100%.

Se acompaña Estudio Acústico como Anexo IV que demuestra que el nuevo edificio

no cumple los objetivos de calidad acústica (OCA), por lo que al tratarse de ZPAE

debe de alcanzarse su cumplimiento en el interior del edificio con la adopción de las

adecuadas medidas en el Proyecto Arquitectónico.

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2.- Régimen de Uso

La calificación asignada a la parcela de acuerdo con la sistematización del vigente

PGOU es la de “b.20” si bien se restringe expresamente su uso a la modalidad

Residencia de la 3ª Edad, con los usos auxiliares y complementarios (cafetería,

asistencia médica, peluquería, etc...) para los residentes.

3.- Aparcamiento Se cumple el estándar de aparcamiento establecido en el Decreto 123/2012 de 0,35

plazas/25 m2, lo que representa 56 plazas. Se dispondrá el estándar bajo rasante

del edificio. El bajo rasante también se podrá destinar a otros usos auxiliares.

X. PROPUESTA DE CLASIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE LOS TERRENOS

AFECTADOS Y DE EJECUCIÓN DE LA ACTUACIÓN PLANTEADA

1. Condiciones de clasificación y categorización de los terrenos afectados

Se consolida la clasificación de los terrenos del ámbito “IN.05MONS” como suelo

urbano.

Las modificaciones planteadas en el presente proyecto justifican la categorización

de esos terrenos según los siguientes criterios.

Se categoriza como suelo urbano no consolidado por incremento de la

edificabilidad urbanística ponderada la parcela “b.20” delimitada enlos

documentos gráficosde ordenación (Parcela de la Iglesia de Todos Los Santos)

incluido en las Normas Particulares del ámbito AU “IN.05MONS”.

Se trata de una parcela que incrementa su edificabilidad hasta 4.000 m2/t sobre rasante con uso de Residencia de la 3ª Edad y otros 4.000 m2/t como máximo

destinados a aparcamiento y usos auxiliares bajo rasante, pero que cuenta con

todos los servicios.

El resto de terrenos del AU “IN.05MONS”, se categorizan como suelo urbano

consolidado, convalidándose la edificabilidad actualmente existente.

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2. Condiciones de ejecución urbanística

Condiciones de ejecución urbanística de los terrenos categorizados como suelo

urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad urbanística

ponderada sobre la previamente materializada.

La parcela “b.20” que es en la que se prevé el incremento de edificabilidad,

constituye, de conformidad con lo dispuesto en el art. 7-1-b del Texto

Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real

Decreto Legislativo de 30 de octubre nº 7/2015, y art. 137 de la Ley 2/2006 del

Parlamento Vasco, una “actuación de dotación”.

No se trata por tanto de una actuación de urbanización. Se formulará si fuera necesario junto con el primer proyecto de edificación que se someta a licencia

un Proyecto de Obras Complementarias de Urbanización que recoja las obras y

ajustes a ejecutar sobre la urbanización existente. El presupuesto de las obras

previstas incluye la rehabilitación de la acera colindante a la fachada principal,

así como la adaptación del nuevo edificio al entorno de parque, y representa

unos 20.000 € lo que está por debajo del 5% del presupuesto de ejecución por

contrata de la nueva edificación que asciende a unos 4.100.000,00 €, de

conformidad con lo establecido en el art. 195-1 de la Ley 2/2006 para las actuaciones aisladas y de dotación.

Corresponde al Promotor hacer frente al levantamiento de la carga dotacional

para poder materializar los derechos asignados por el planeamiento.

La obligación de ceder el 15% sobre el incremento de edificabilidad de

conformidad con el porcentaje establecido en la Ley 28 de noviembre de 2008

del Parlamento Vasco y la obligación de ceder las dotaciones para sistema local de conformidad con el Decreto de 3 de julio de 2012 (Decreto 123/2012

del Gobierno Vasco) se cumplirán mediante el abono de la cantidad recogida

en el Estudio Económico-Financiero que representa 166.694,75 € yla cesión de

56 m2 de parcela, respectivamente.

14


Los pagos conllevan el derecho a materializar el 100% del incremento de

edificabilidad prevista en la parcela “b.20” para la implantación de la Residencia

de la 3ª Edad con sujeción a las condiciones de ordenación previstas en el

presente documento una vez obtenidas las autorizaciones preceptivas. En el

cálculo del 15% se ha previsto tan solo 2 sótanos con un total de 2.000 m2/t, si

se hace uso de una mayor edificabilidad se abonará el 15% correspondiente.

3. Análisis económico de las propuestas y su viabilidad. Los coeficientes de ponderación de usos

En el Documento “3. Estudio de Viabilidad Económico-Financiera. Programa de

Actuación” del presente documento se explicita el análisis económico de las

propuestas de este proyecto para dar cumplimiento a la exigencia del art. 22-4 del

T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por R.D.L. 7/2015 de 30

de octubre, tanto desde la perspectiva de su viabilidad como de su sostenibilidad.

Hay que tener en cuenta en todo caso que nos encontramos ante una actuación de dotación, no ante una “actuación de urbanización”.

Los coeficientes de ponderación de usos son los del vigente PGOU de 2010, que se

mantienen, si biendesde el contenido propio de la ordenación pormenorizada se

postula la aplicación de un coeficiente intermedio entre el establecido de forma

general para los usos “b.20” (1,9) y el de equipamiento privado (0,4), en atención a

que el uso que se pretende “Residencia de la 3ª Edad”, tiene un valor económico muy inferior a los que con carácter general tienen cobertura bajo esta calificación

(hostelería, hoteles, etc...).

Concretamente se plantea un coeficiente K = 1 para el sobre rasante y K = 0,4 para

el bajo rasante referido al VRS de la VPO (282,17 €/m2/t) de coeficiente K = 1 en el

vigente PGOU.

4. Programación del desarrollo y ejecución de la propuesta

Al no tratarse de una actuación integrada sino de una simple actuación de dotación

en la parcela “b.20” en Basotxiki nº 28 no se no se establece una programación del

proceso de desarrollo.

15


Ello no obstante se fija el plazo de 12 meses para la solicitud de la licencia, lo cual

establecerá el plazo de ejecución de la obra.

XI. JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN DEL PROYECTO A LOS CRITERIOS

ESTABLECIDOS EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA Y AMBIENTAL VIGENTE

Ya se ha indicado que el objeto del presente documento es la Modificación del PGOU en la parcela de Equipamiento Comunitario “g.00” en Basotxiki nº 28 (Iglesia de Todos Los Santos)

para su recalificación a “b.20” en su modalidad “Residencia de la 3ª Edad”, para posibilitar la

construcción de un edificio de 4.000 m2/t sobre rasante ycomo máximo otro tanto bajo rasante,

destinado éste a uso de aparcamiento y otros usos auxiliares, definiéndose los parámetros que

configuran la futura edificación que será objeto de ejecución directa. En principio bajo rasante

se prevé tan solo agotar 2.000 m2/t en total dispuestos en dos sótanos.

Esta modificación del PGOU tiene por tanto un alcance muy limitado, a pesar de lo cual el presente documento debe justificar el cumplimiento de los requisitos legales asociados a las

“Modificaciones que incrementan la edificabilidad o intensidad de uso o afecten a espacios

libres de naturaleza estructural” (art. 105 de la Ley 2/2006).

1.- Artículo 105.1 de la Ley 2/2006

La Modificación implica un incremento de la edificabilidad destinada a actividades económicas (b.20) si bien en la modalidad que tiene más carácter asistencial

“Residencia de la 3ª Edad”, sin que se produzca por tanto, incremento alguno de la

edificabilidad residencial; tampoco se afecta a usos protegidos (vivienda protegida y

actividades económicas protegidas); tampoco afecta a espacios libres integrantes del

Sistema General (F-10).

Pasamos a continuación a justificar el cumplimiento de los requisitos legales de forma

correlativa.

a) Justificación del mantenimiento de la calidad urbana y dotacional

La propuesta de Modificación no implica una actuación de urbanización de las

recogidas en el art. 7 del T.R. de L.S.R.U por lo que su alcance tiene escasa

incidencia en la calidad urbana y dotacional del ámbito “IN.05 MONS”.

16


Se trata tan solo de la reconsideración del uso de un edificio destinado al culto

religioso, que al no cumplir dicha función (Equipamiento Comunitario) se destina a

otro uso que asignándole un valor económico tiene sin embargo una carga

asistencial importante. Se trata de implantar en la parcela que se recalifica a “b.20”

un programa edificatorio destinado a Residencia de 3ª Edad. No se afecta a

superficies públicas, que incluso se amplían con la dotación de espacios libres

asociado al incremento de edificabilidad, y la actuación se constriñe a la parcela privada de c/ Basotxiki nº 28, donde se prevé un edificio con una ocupación

máximade 1.119 m2 y un perfil sobre rasante de planta baja y 5plantas altas, con

4.000m2/t, más el desarrollo bajo rasante autorizado por las NN.UU. del PGOU(un

máximo de 4.000 m2/t en 4 sótanos que no se prevé agotar).

La propuesta va a implicar la creación de empleo y la oferta de plazas para la

atención a la 3ª Edad, que en definitiva constituye una dotación para el ámbito y su

entorno.

b) Justificación de la adecuación del Proyecto a los criterios de intervención

establecidos en el art. 105-1-b)

No se incide en terrenos destinados a usos protegidos (viviendas y actividades

económicas protegidas) por lo que este aspecto no resulta de aplicación.

2.- Justificación del cumplimiento de las exigencias derivadas de los estándares legales

2-1) Vivienda Protegida

No existe incremento de la edificabilidad residencial en el AU “IN.05MONS”, por lo

que no resulta de aplicación este estándar.

2-2) Alojamientos dotacionales

No se produce incremento de la edificabilidad urbanística residencial por lo que no resulta de aplicación este estándar.

17


2-3) Espacios libres generales

Al no producirse un incremento de la edificabilidad residencial tampoco resulta

aplicable la previsión de mayores espacios libres integrantes del Sistema General

en la cuantía prevenida en el art. 78 de la Ley 2/2006.

2-4) Dotaciones locales

Si bien el AU “IN.05MONS” se consolida en su clasificación de suelo urbano, se propone la categorización de la parcela “b.20” objeto del presente Proyecto,

identificada como Basotxiki nº 28, que recoge el incremento de edificabilidad

urbanística ponderada, como suelo urbano no consolidado por incremento de la

edificabilidad urbanística ponderada. El resto de terrenos se categoriza como

suelo urbano consolidado.

Se trata de una actuación no de urbanización sino de una actuación de dotación.

El Decreto 123/2012 de 3 de julio en su artículo 6-2 recoge las exigencias que se

deben cumplir para el levantamiento de la carga dotacional en ámbitos en el que el

uso predominante sea distinto del residencial, y que se concretan en:

Reserva de espacios libres

Equivalente al 6% de la actuación de dotación, pudiendo destinarse la mitad de

ella a aparcamiento público.

Representa el 6% de la superficie de la parcela “b.20” en la parte proporcional al

incremento de edificabilidad urbanística sobre la materializada.

La edificabilidad actual representa 2.154m2/t(equivalente a 1.657 m2 útil) y le

asignamos el coeficiente “0,4” (Equipamiento Privado).

La edificabilidad nueva representa 4.000 m2/t sobre rasante, al que asignamos coeficiente.

Por tanto la dotación en proporción al incremento respecto a la edificabilidad

materializada sería:

18


1.175m2 x 0,06 x

100 1 4.000

4,0 2.154 - 1 /t m 4.000 2

= 55,31m2

Se califica una superficie de 56m2 como “f.10” para cumplimentar este estándar.

Estándar de aparcamiento en parcela privada

El Decreto exige como mínimo 0,35 plazas por cada 25 m2 de techo sobre rasante

(sin tener en cuenta el aparcamiento).

El incremento de edificabilidad exigirá el siguiente número de plazas adicionales:

25

0,35 /tm 4.000 2 = 56 plazas

Se dispondrá al menos de 56 plazas de aparcamiento bajo rasante.

Se cumple por tanto el estándar.

Además se prevén 10 aparcamientos de bicicletas.

Vegetación La normativa establece que se debe disponer de un árbol por cada 100 m2/t. Por

tanto corresponde la plantación de 40 árboles por el incremento de los 4.000 m2/t

de uso actividades económicas (Residencia de 3ª Edad).

3. Innecesariedad de Avance y de alternativas de ordenación

El art. 104 de la Ley del Suelo 2/2006 del Parlamento Vasco de 30 de junio de 2006

recoge el principio de acto contrario en las modificaciones del Plan General. Quiere esto decir que el trámite de modificación se ha de adecuar al mismo procedimiento y trámites

que presidieron su formulación originaria, salvedad hecha de la fase de Avance, que es

optativa y no obligatoria.

Dado el alcance y objetivos de la presente Modificación, que constituye una actuación de

dotación por incremento de edificabilidad urbanística en una parcela ya urbanizada y

edificada, se considera a todas luces innecesaria la formulación del Avance, pues se

19


corresponde con una propuesta que tiene una incidencia territorial mínima y un

contenido muy concreto, ampliar y recalificarla parcela “g.00” que albergaba un

Equipamiento Religioso en desuso para destinarlo a Residencia de la 3ª Edad.

Partiendo de que se mantiene la categorización del suelo como urbano consolidado, a

excepción de la parcela “b.20” que experimenta el incremento de edificabilidad, los

objetivos de la presente Modificación son tan específicos que no admiten el

planteamiento de alternativas diversas. Sin perjuicio de ello en el Informe Medio Ambiental se han contemplado dos alternativas para dar satisfacción a lo dispuesto en la

Normativa Ambiental.

Hay que señalar de otro lado que el criterio de recalificación de la parcela de

Equipamiento Religioso a parcela “b.20” es el seguido en el PGOU de 2010 para otros

supuestos similares de Congregaciones, etc..., cuyo uso ha quedado sin continuidad.

En este contexto la necesidad de formular un Avance, que tiene como finalidad recoger varias posibles alternativas, carece de justificación por lo condicionado de los objetivos

del planeamiento. No estamos ante una propuesta de intervención abierta, que admite

varias alternativas susceptibles de ser sometidas al trámite de información pública (art.

62-1-a) de la Ley del Suelo 2/2006).

Por todo ello se estima que no existe la posibilidad de formular alternativas que se

acomoden al objetivo perseguido, ni tiene sentido formular un Avance de ordenación cuando los objetivos de la intervención son tan concretos y limitados.

4. Innecesariedad de Evaluación Ambiental Estratégica Ordinaria

El art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por

Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de Octubre recoge el principio de que los

instrumentos de ordenación territorial y urbanística están sometidos a evaluación

ambiental de conformidad con lo previsto en la legislación de evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, sin perjuicio de la

correspondiente evaluación ambiental de los proyectos, cuando en su caso corresponda.

El citado artículo distingue el alcance de la exigencia de la mayor documentación en

función de que se trate de “actuaciones de urbanización” (nueva urbanización o reforma

20


o renovación de la existente) o “actuación de dotación”, aunque ambas pertenezcan a la

categoría de “actuación de transformación urbanística”. El informe de sostenibilidad

ambiental es obviamente más exigente en las actuaciones de urbanización, en que debe

incluirse: a) mapa de riesgos naturales (art. 22-2 TR.L.S.RU) y b) informes sectoriales de

Aguas, Costas y Carreteras y otras infraestructuras (art. 22-3 TR.L.S.RU).

Por tanto tratándose de una actuación de dotación hay que determinar si el documento

de Modificación de Plan General que la establece está sometido a evaluación ambiental estratégica de acuerdo con la legislación ambiental.

Esta legislación estaría representada por la normativa estatal, Ley de Evaluación

Ambiental de 9 de diciembre de 2013.

De conformidad con lo dispuesto en la Ley estatal de 9 de diciembre de 2013, se recoge

en el art. 4 los planes que deben ser sometidos a evaluación estratégica ordinaria.

Del texto del citado artículo podemos concluir que el presente instrumento de ordenación

urbanística no está sujeto a evaluación ambiental estratégica ordinaria toda vez que:

No prevé la futura autorización de proyectos sometidos a evaluación de impacto

ambiental.

No afecta a espacios integrado en la Red Natura 2000.

No responde a las características que justificarían su evaluación ambiental

estratégica simplificada.

Ello no obstante y de conformidad con lo dispuesto en el art. 6.2.c) de la Ley 21/2013

sería de aplicación el procedimiento de Evaluación Estratégica Ambiental Simplificada al

tratarse de una Modificación menor de Planes. Es así, que se remitirá a Medio Ambiente

del Gobierno Vasco el informe ambiental para obtener Resolución del Órgano Ambiental

del Gobierno Vasco aceptando que la Modificación del Plan no tiene efectos

significativos en el medio ambiente y aprobando la Evaluación Simplificada.

21


5. Innecesariedadde evaluación de impacto sociolingüístico (art. 7-7 de la Ley 2/2006)

El citado artículo 7.7 de la Ley 2/2006 de 7 de abril de Instituciones Locales de Euskadi

exige la evaluación del impacto respecto a la normalización del uso del euskera proponiendo las medidas que se estimen pertinentes en los proyectos o planes “que pudieran afectar a la situación sociolingüística de los municipios”.

El contenido de la presente Modificación del PGOU para recalificar una parcela de uso

de equipamiento religioso a uso “b.20” para desarrollar un programa de Residencia de la

3ª Edad no afecta a la situación sociolingüística del Municipio, siendo irrelevante a estos

efectos, por lo que no tiene sentido la evaluación de impacto respecto a la normalización

del uso del euskera.

6. Innecesariedad de elaboración de informe de Impacto de género (art. 19 de la Ley

4/2005 de Igualdad de Hombres y Mujeres)

Por Resolución 40/2012 de 21 de agosto el Consejo de Gobierno del Gobierno Vasco

aprobó las Directrices previstas en la Disposición Final Octava de la Ley 4/2005,

recogiendo las pautas que deben tenerse en cuanta para la consecución del objetivo de

igualdad de mujeres y hombres, y la realización del impacto de género.

Estas Directrices recogen expresamente la exclusión de la realización del Informe de Impacto en Función del Género a los proyectos normativos que, como la Modificación del

PGOU que aquí se formula, carecen de relevancia desde el punto de vista de género.

Es así que las Directrices incorporan dos Anexos, el primero recoge el modelo de Informe de Impacto en función del Género, y el segundo el modelo Justificativo de la ausencia de relevancia desde el punto de vista del Género.

Concretamente la Directriz Primera exime de Informe de Impacto a las normas y proyectos “que carezcan de relevancia desde el punto de vista del género porque su

incidencia en la situación de hombre y mujeres sea nula o mínima ......”.

En tales supuestos basta el Informe que justifique la falta de relevancia en los términos

previstos en el Anexo II de las Directrices.

22


El citado Informe se acompaña como Anexo V a la Memoria.

DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN, Noviembre de 2017

EQUIPO REDACTOR

Fdo.: José Mª Abad Urruzola Fdo.: Jorge Unceta-Barrenechea Sistiaga Letrado Urbanista GURBAIN S.L.P.

1

ANEXO I NORMAS PARTICULARES VIGENTES

REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05 MONS”

P.G.O.U. DONOSTIA-SAN SEBASTIÁNTexto Refundido (Aprobación Definitiva: 25/06/2010)

DOC. “2.2. NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES”Libro XII. Intxaurrondo

A.U. “IN.05 MONS” (Intxaurrondo)

PLAN OROKORRAREN BULEGOAOFICINA DEL PLAN GENERAL

30

I.- SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN

Se corresponde con la primera extensión urbana de Intxaurrondo Berri hacia el Sur, con límiteen la carretera-variante. El ámbito definido se extiende desde la vaguada de Marrutxipi, alOeste, hasta Julimasene, al Este.

Se trata de un ámbito consolidado por el desarrollo urbano, edificado a partir de la década delos ochenta del pasado siglo, que acoge fundamentalmente usos residenciales.

Su superficie es de 206.976 m².

II.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN

* Consolidación de las condiciones generales del ámbito, tanto en lo referente a la edificaciónresidencial y a sus condiciones físicas y de uso, como al ámbito dotacional –espacios libresy equipamientos-

* Mantenimiento igualmente del sistema viario, completando el mismo con la previsión de unenlace directo al barrio desde la variante en la vaguada de Marrutxipi.

* Previsión de la eventual ordenación de aparcamientos en subsuelo con destino aresidentes en el paseo de Zarategi (al oeste del centro docente) y en el paseo de Mons(entre la calle Basotxiki y el polideportivo).

III.- RÉGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL

1.- Calificación global.

1.1.- Zona “A.30 / IN.05 – Residencial de edificación abierta” (Superficie: 178.327 m²)

A.- Condiciones generales de edificación:

a) Edificabilidad urbanística:

* Sobre rasante(1): ....................................................... 146.934 m²(t)La edificabilidad urbanística normativa sobre rasante es la resultante de laforma actual de las edificaciones existentes.

* Bajo rasante:La edificabilidad urbanística máxima autorizada bajo rasante en el conjuntode la zona global es la asociada a la totalidad de las construcciones decarácter lucrativo autorizadas bajo rasante en la misma, de conformidad

(1) Dato de carácter informativo.



A.U. “IN.05” (Cont.)


31

con los criterios establecidos con carácter general y a ese respecto en eldocumento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General(artículo 30).

b) Parámetros reguladores de la forma de la edificación:

* Se consolidan el perfil y la altura de edificación de las edificacionesexistentes sobre rasante.

* Bajo rasante: con carácter general, se autoriza la construcción de cuatroplantas (4) bajo rasante. Complementariamente, se consolida y/o autorizala construcción de un número de plantas superior al citado en la medida enque o bien así esté previsto en el planeamiento urbanístico vigente conanterioridad a la entrada en vigor de este Plan General y que ésteconsolida, o bien resulte necesario para la ejecución de la edificabilidadautorizada bajo rasante.

B.- Condiciones generales de uso:

a) Las condiciones generales de uso son las establecidas con carácter general parala zona global de tipología “A.30 Residencial de edificación abierta” en este PlanGeneral (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).

b) Régimen jurídico de la edificabilidad residencial.

Se consolida la vinculación de dicha edificabilidad al régimen de protección oficial,en los términos establecidos en el planeamiento urbanístico vigente conanterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, conforme a los cualesfueron promovidas las edificaciones existentes en el ámbito.

1.2.- Zona “E.10 / IN.05 – Sistema General Viario” (Superficie: 28.649 m²)

Las condiciones de edificación y uso son las establecidas con carácter general en este Planpara esta tipología de zona global (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).

2.- Clasificación urbanística.

La totalidad del ámbito se clasifica como suelo urbano.

3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada.

La ordenación pormenorizada del Ámbito se determina en el presente Plan General.





32

IV.- RÉGIMEN URBANÍSTICO PORMENORIZADO

1.- Calificación pormenorizada.

A.- Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada y de determinación delas tipologías de subzonas pormenorizadas ordenadas.

Dichas condiciones son las reflejadas en el plano “3. Zonificación Pormenorizada” deestas Normas Particulares,

B.- Edificabilidad física de las parcelas ordenadas.

* Sobre rasante.La edificabilidad es la que resulta de la altura y el número de plantas de lasedificaciones existentes en dichas parcelas, que se consolidan.

* Bajo rasante.La edificabilidad física autorizada bajo rasante en cada una de las parcelas yespacios resultantes de la ordenación pormenorizada es la asociada a lasconstrucciones de esa naturaleza autorizadas en los mismos, de conformidadcon los criterios generales establecidos a ese respecto en el documento “2.1Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).

C.- Condiciones reguladoras de la forma de la edificación de las parcelas. Altura ynúmero de plantas de la edificación.

* Sobre rasante.Se consolida la forma (altura y número de plantas) de la edificación existentesobre rasante en las parcelas ordenadas.

* Bajo rasante.El número máximo de plantas autorizado bajo rasante en cada parcela yespacio resultante de la ordenación pormenorizada es el asociado a laedificabilidad autorizada en cada caso, de conformidad con los criteriosestablecidos con carácter general a ese respecto en el documento “2.1 NormasUrbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).

D.- Condiciones particulares de parcelación.

Se consolidan las actuales condiciones de parcelación.

E.- Condiciones particulares de dominio.

Se consolidan las actuales condiciones particulares de dominio de las (sub)zonas deuso pormenorizado.





33

F.- Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas.

Dichas condiciones son las establecidas con carácter general en este Plan(documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales) para las distintas subzonaspormenorizadas ordenadas en este ámbito.

2.- Categorización del suelo urbano.

Con carácter general, se trata de un suelo urbano consolidado, sin perjuicio de la condición desuelo urbano no consolidado de aquellas parcelas en las que se produzca un incremento de laedificabilidad ponderada.

V.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Se estará a este respecto a lo establecido en los documentos “1.2 Informe de SostenibilidadAmbiental” y “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General.

En ese contexto, se han de tener en cuenta, entre otras, las condiciones asociadas a las áreasacústicas reguladas en este Plan General en las que se integra este Ámbito.

VI.- CONDICIONES DE CATALOGACIÓN DE EDIFICACIONES Y/O ELEMENTOSSINGULARES

No se identifica en el ámbito ninguna edificación o elemento incluido en el Catálogo.

La previsión anterior tiene su origen en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Construidode la ciudad, actualmente en tramitación (aprobación inicial: 3 de julio de 2009). A ese respectodeberá estarse a lo que resulte de la aprobación definitiva de ese Plan Especial.

En lo referente a otro tipo de bienes de interés (naturales, …) deberá estarse a lo que resulte delplaneamiento especial a promover en la materia.

VII.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN

A los efectos de la determinación y aplicación de los coeficientes de ponderación de usos seestará a lo expuesto en el documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este PlanGeneral.

VIII.-MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL

Serán de aplicación las medidas protectoras, correctoras y compensatorias expuestas en eldocumento “1.2 Informe de Sostenibilidad Ambiental” de este Plan, así como las que determinenlas Ordenanzas municipales a promover en su desarrollo.





34

IX.- GRÁFICOS

No se incluye gráfico alguno en estas Normas Particulares.


ANEXO II PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA

RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN

SEBASTIÁN REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”

1


PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADA RELACIONADO CON LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN AL ÁMBITO “IN.05 MONS”

I.- INTRODUCCIÓN. OBJETO DE ESTE DOCUMENTO De conformidad con lo establecido en la legislación urbanística vigente (artículos 108, etc. de la

Ley de Suelo y Urbanismo, de 30 de junio de 2006), la formulación de documentos de

planeamiento estructural se ha de complementar con la elaboración del correspondiente

Programa de Participación Ciudadana que determine los objetivos, estrategias y mecanismos

suficientes para posibilidad a los ciudadanos y ciudadanas y entidades asociativas el derecho a

participar en el proceso de su elaboración. Dicho Programa puede fijar, entre otros,

mecanismos de participación como los siguientes:

Sesiones abiertas al público explicativas del contenido del avance, en especial de las

decisiones estratégicas de construcción de la ciudad y las posibles alternativas

presentadas en la tramitación del expediente.

Posibilidad de celebrar consulta popular municipal, según la regulación establecida en la legislación básica de régimen local, en caso de graves controversias ciudadanas sobre

alguno de los aspectos incluidos en el plan.

Material divulgativo, que deberá prepararse junto con los documentos legalmente exigidos

para los instrumentos urbanísticos, al objeto de facilitar su difusión y comprensión.

Dado que es un documento de planeamiento estructural, la Modificación del Plan General de

Ordenación Urbana de San Sebastián referida al ámbito “IN.05 MONS”, elaborada con fecha septiembre 2017 a iniciativa del Ayuntamiento, se ha de complementar con el correspondiente

Programa de Participación Ciudadana.

II.- ANTECEDENTES DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL

El vigente Plan General aprobado el 26-5-2010 (BOG 19-11-2010) recoge este ámbito como

AU “IN.05 MONS” clasificándolo como suelo urbano consolidado con calificación A.30, salvedad de cierta parte que se califica como Sistema General de Vialidad, ratificando la

ordenación que resulta del desarrollo existente, que se remonta a los años 1980.

2


El objetivo básico de la Modificación es posibilitar la implantación de una Residencia de la 3ª

Edad mediante la asignación de 4.000 m2/t en la parcela “b.20” antigua parcela de

Equipamiento Comunitario Religioso en Basotxiki nº 28 que se complementa con una previsión

de hasta 4.000 m2/t destinados a uso de aparcamiento y otros usos auxiliares bajo rasante.

El desuso del actual equipamiento religioso Iglesia de Todos Los Santos justifica la

recalificación para posibilitar la ejecución de una Residencia de la 3ª Edad, con el citado

programa edificatorio, con un perfil sobre rasante de planta baja y 5 plantas altas, más hasta 4 sótanos como máximo.

Esta propuesta favorece la utilización de una parcela actualmente en desuso, posibilitando la

creación de actividad económica, la creación de empleo y la oferta de plazas para la 3ª Edad

promovidas por la inversión privada.

El documento de Modificación contiene además de las determinaciones propias de la

ordenación estructural las correspondientes a la ordenación pormenorizada.

La Modificación del Plan General se limita por tanto a alterar los siguientes aspectos:

Recalificación de la parcela “g.00” a “b.20” en su modalidad de Residencia de la 3ª Edad,

con una superficie de 1.119 m2.

Reajuste de la superficie a la baja de la citada parcela “b.20” en 56m2 para disponer de la

dotación de espacio libre “f.10” exigido por la normativa.

Asignación de un programa edificatorio a la parcela “b.20” de 4.000 m2/t sobre rasante y

otro tanto bajo rasante.

Determinación del perfil del nuevo edificio (V plantas Altas, Pb + 4 sótanos) así como las

alineaciones y rasantes.

Categorización del ámbito como suelo urbano consolidado si bien la parcela “b.20” se categoriza como suelo urbano no consolidado que constituye una “actuación de dotación”

por incremento de la edificabilidad urbanística ponderada sobre la previamente

materializada.

3


Previsión del levantamiento de la carga dotacional(cesión 15%) mediante la

correspondiente compensación económica en favor del Ayuntamiento.

III.- CONTENIDO DEL PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA PROPUESTO

El Programa de Participación Ciudadana ahora propuesto en relación con la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián referida al Ámbito “IN.05MONS”

responde a los siguientes criterios:

1.- Exposición pública del documento tras su aprobación inicial

De conformidad con lo establecido en la legislación vigente (art. 104, “90.5”, etc. de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006), el citado documento urbanístico ha de someterse

al correspondiente trámite de información pública durante, como mínimo, el período de un mes.

A lo largo de ese periodo el documento estará a disposición de los ciudadanos con el fin de que

puedan conocer su contenido y sus propuestas, y, en su caso, puedan presentar las

alegaciones que estimen oportunas.

Para ello, el Ayuntamiento de San Sebastián y sus técnicos están y estarán a disposición de los ciudadanos con el fin de explicar su contenido, y dar respuesta a las dudas, preguntas,

etc..,que pudieran tener y plantear.

2.- Sometimiento al Consejo Asesor de Planeamiento Municipal

El documento urbanístico será sometido al Consejo Asesor de Planeamiento Municipal con el

fin de que éste proceda a su análisis y, en su caso, a la determinación de las propuestas o alternativas que estime razonables.

De esa manera, el documento urbanístico será conocido por el conjunto de las entidades

públicas y privadas presentes en dicho Consejo, y sus propuestas podrán ser debatidas en él.

4


3.- Sesión pública de exposición y explicación de las propuestas del documento

Se prevé la realización de una charla o sesión de exposición y explicación de las propuestas

del documento, abierta a los ciudadanos de San Sebastián, y, en particular, a los vecinos

residentes en el ámbito de Intxaurrondo y su entorno.

Esa charla será dentro del período de información pública mencionado en el anterior apartado 1.

La fecha y el lugar de realización de esa sesión pública serán dados a conocer con la debida

antelación y publicidad.

4.- Los realojos y traslados requeridos y su gestión No hay demoliciones de edificios de terceros, ni realojos.

5.- Disponibilidad y divulgación del documento urbanístico

El documento urbanístico estará a disposición de los ciudadanos en las oficinas del

Ayuntamiento de San Sebastián.

Además con el fin de facilitar la comprensión de ese documento y de sus propuestas, ha sido

elaborado un resumen ejecutivo o memoria síntesis del mismo.

1

ANEXO III RESUMEN EJECUTIVO RELACIONADO CON LA

MODIFICACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN SEBASTIÁN

REFERIDA AL ÁMBITO “IN.05MONS”


RELACIÓN DE LAS MODIFICACIONES DEL RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE. RESUMEN EJECUTIVO. El presente Proyecto conlleva básicamente las siguientes modificaciones, lo que se expone a

efectos de dar cumplimiento a la exigencia del art. 25.3 (Resumen Ejecutivo) del Texto

Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30-10-2015 (RDL 7/2015).

Se mantiene la calificación global del AU “IN.05MONS” y su delimitación.

Se asigna “ex novo” una edificabilidad urbanística (lucrativa) destinada a uso terciario

“b.20” en su modalidad de “Residencia de la 3ª Edad” en la parcela “b.20” en una cuantía de 4.000 m2/t sobre rasante, más otro tanto bajo rasante. No hay por tanto incremento

residencial.

Se mantiene la categorización del suelo como urbano consolidado a excepción de la

parcela “b.20” que se categoriza como urbano no consolidado por incremento de la

edificabilidad urbanística ponderada sobre la previamente materializada. A efectos de gestión constituye una actuación de dotación del art. 7-2 de la Ley del Suelo y

Rehabilitación Urbana de 30-10-2015 y art. 11 y 137 de la Ley del Suelo Vasca 2/2006.

La superficie de esta parcela “b.20” es de 1.119 m2.

Salvedad hecha del incremento de edificabilidad en la parcela “b.20”, respecto de la cual se recogen los parámetros definitorios de la futura edificación, se mantiene la ordenación

convalidada por el Plan General aprobado el 25-6-2010.

Se prevé una cesión de 56m2 para cumplimentar la dotación de espacio libre. Esta

superficie se califica como “f.10”.

No hay afección a espacios libres integrantes del Sistema General.

Se establece el perfil de planta baja y 5plantas altas sobre rasante. Bajo rasante hasta 4

plantas.


El expediente se someterá a Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada para que se

produzca Resolución delÓrgano Ambiental del Gobierno Vasco señalando que el Plan

no conlleva efectos significativosen el medio ambiente.

En relación con las previsiones del art. 25-3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 hay que

precisar:

Que la delimitación del ámbito donde se produce alteración de la ordenación vigente es

en la correspondiente al “IN.05MONS”, si bien se concreta en la parcela “b.20” de

Basotxiki nº 28 correspondiente a la Iglesia de Todos Los Santos, que se califica como

“b.20” en su mayor parte,1.119 m2, calificando 56m2 como espacio libre “f.10”, con la

previsión de 4.000 m2/t de uso terciario (Residencia de la 3ª Edad) y hasta 4.000 m2/ de aparcamiento bajo rasante.

Que hay suspensión de licencias exclusivamente en el ámbito de la parcela objeto del

presente Proyecto como consecuencia de la aprobación inicial.

1


ANEXO IV - A ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATEGICO

– Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada -

ANEXO IV - B

ESTUDIO DE IMPACTO ACUSTICO

1

El Documento Ambiental Estratégico – Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada

(redactado por KIMAR Consultores Ambientales S.L.) y el Estudio de Impacto Acústico

(redactado por AAC Acústica+Lumínica) se presentan en documento aparte.


ANEXO V

INFORME JUSTIFICATIVO DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL

GÉNERO


INFORME JUSTIFICATIVO DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA

DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL GÉNERO

DE CONFORMIDAD CON EL ANEXO II DE LAS DIRECTRICES APROBADAS POR RESOLUCIÓN 40/2012 DE 21 DE AGOSTO

DEL CONSEJO DE GOBIERNO DEL GOBIERNO VASCO DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO DE NORMA O PROPUESTA DE ACTO ADMINISTRATIVO 1.- Indicar la denominación del proyecto o norma o propuesta de acto administrativo: Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián referidaa la parcela “g.00” (Iglesia de Todos los Santos) en el ámbito AU “IN.05 MONS” 2.- Indicar el Departamento y la Dirección que lo promueve: Dirección de Urbanismo Sostenible del Excmo. Ayuntamiento de Donostia-San Sebastián. 3.- Señalar, en su caso, otras normas, planes, etc. Relacionados con el proyecto o propuesta: Desde el punto de vista de la Normativa estatal, hay que reseñar que la Ley 40/2015, de 1 de Octubre, en su Disposición Final Tercera viene a modificar la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, y, entre otras cuestiones, da nueva redacción al art. 26 de la meritada Ley, señalando en su epígrafe 3-f la necesidad de analizar y valorar los resultados que se puedan seguir de la aprobación de cada norma desde la perspectiva de la eliminación de desigualdades y de su contribución a la consecución de los objetivos de igualdad de oportunidades y de trato. Sin perjuicio de que la citada Ley es de ámbito exclusivamente estatal, y, por tanto, no resultaría aplicable al proceso de tramitación de la disposición que nos ocupa (Modificación de PGOU de San Sebastián), en todo caso, entrando en el análisis y valoración de los resultados que pueda producir la aprobación de la Modificación del PGOU desde el punto de vista del impacto de género, hay que concluir que el citado impacto es nulo, pues, dado el alcance y contenido de la Modificación, es irrelevante desde la óptica de la desigualdad entre hombres y mujeres y de los objetivos de igualdad de oportunidades y de trato. 4.- Exponer los objetivos generales del proyecto de norma o propuesta de acto administrativo: Recalificar la parcela “g.00” que alberga un Equipamiento Religioso en desuso y recalificarlo a uso “b.20” (Residencia de la 3ª Edad) para desarrollar un programa de Residencia con 4.000 m2/t sobre rasante y 2 plantas de sótano, con un perfil de B+V sobre rasante.


JUSTIFICACIÓN DE LA AUSENCIA DE RELEVANCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL GÉNERO 5.- Indicar los motivos por lo que se considera que el proyecto de norma carece de relevancia desde el punto de vista del género: La propuesta no implica una actuación de urbanización. No se crean nuevos barrios, equipamientos, viales, que deben analizarse desde el punto de vista del impacto de género, y en particular desde el objetivo de perseguir la igualdad entre mujeres y hombres y posibilitar el acceso de aquellas a los servicios y equipamientos en igualdad de condiciones. Por tanto, la propuesta no afecta, ni de forma directa ni de forma indirecta a hombres y mujeres desde el punto de vista de la igualdad ni incide en el acceso a los recursos por parte de estas últimas (becas, puestos de trabajo, composición de comisiones, etc.), por lo que carece de impacto de género.

En Donostia-San Sebastián, noviembre 2017

EQUIPO REDACTOR

Fdo.: José Mª Abad Urruzola Fdo.: Jorge Unceta-Barrenechea Sistiaga Letrado Urbanista GURBAIN S.L.P.


DOCUMENTO 2. - NORMAS URBANÍSTICAS

DOCUMENTO 2.2 – NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DEL AU “IN.05 MONS”

LIBRO XII INTXAURRONDO


ÍNDICE

NORMAS URBANÍSTICAS

1.- SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN .................................................................................................. 1 2.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN ..................................................... 1 3.- RÉGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL ................................................................................. 2

1.- Calificación global........................................................................................................... 2 1.1.- Zona “A.30 / IN.05 – Residencial de edificación abierta .............................................. 2 1.2.- Zona “E.10 / IN.05 – Sistema General Viario” ............................................................. 3

2.- Clasificación urbanística ................................................................................................. 3 3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada ........................................ 3

4.- RÉGIMEN URBANÍSTICO PORMENORIZADO ........................................................................... 3 1.- Calificación global........................................................................................................... 3

A. Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada y de determinación de las tipologías de subzonas pormenorizadas

ordenadas ................................................................................................................. 3

B. Edificabilidad física de las parcelas ordenadas ............................................................ 3

C. Condiciones reguladoras de la forma de la edificación de las parcelas. Altura y número de plantas de la edificación ................................................................ 4

D. Condiciones particulares de parcelación ...................................................................... 4

E. Condiciones particulares de dominio ........................................................................... 5 F. Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas.............. 5

2.- Categorización del suelo urbano .................................................................................... 5 5.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA .............................. 5 6.- CONDICIONES DE CATALOGACIÓN DE EDIFICACIONES Y/O ELEMENTOS SINGULARES ... 5 7.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN .................................................................................... 6 8.- MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL ..................................................................................... 6 9.- GRÁFICOS .................................................................................................................................. 6

1


DOCUMENTO 2.2.- NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES DEL AU “IN.05 MONS” LIBRO XXI INTXAURRONDO

A.U. “IN.O5 MONS” (INTXAURRONDO) 1.- SUPERFICIE Y DELIMITACIÓN

Se corresponde con la primera extensión urbana de Intxaurrondo Berri hacia el Sur, con límite

en la carretera-variante. El ámbito definido se extiende desde la vaguada de Marrutxipi, al

Oeste, hasta Julimasene, al Este.

Se trata de un ámbito consolidado por el desarrollo urbano, edificado a partir de la década de

los ochenta del pasado siglo que acoge fundamentalmente usos residenciales.

Su superficie es de 206.976 m2.

2.- CRITERIOS Y OBJETIVOS GENERALES DE ORDENACIÓN

Consolidación de las condiciones generales del ámbito, tanto en lo referente a la edificación residencial y a sus condiciones físicas y de uso, como al ámbito dotacional –

espacios libres y equipamientos -.

Mantenimiento igualmente del sistema viario, completando el mismo con la previsión de

un enlace directo al barrio desde la variante en la vaguada de Marrutxipi.

Previsión de la eventual ordenación de aparcamientos en subsuelo con destino a

residentes en el paseo de Zarategi (al oeste del centro docente) y en el paseo de Mons

(entre la calle Basotxiki y el polideportivo).

Recalificación de la parcela de Equipamiento Religioso en Basotxiki nº 28 a uso “b.20” (Residencia de 3ª Edad).

2


3.- RÉGIMEN URBANÍSTICO ESTRUCTURAL 1.- Calificación global.

1.1. Zona “A.30 / IN.05 – Residencial de edificación abierta” (Superficie: 178.327 m2)

A. Condiciones generales de edificación:

a) Edificabilidad urbanística:

Sobre rasante1: ................................... 146.934 m2(t)

La edificabilidad urbanística normativa sobre rasante es la resultante de la

forma actual de las edificaciones existentes.

Nueva edificabilidad:

Nueva edificabilidad “b.20” en Basotxiki nº 28

(Residencia 3ª Edad): ............................. 4.000 m2(t)

Bajo rasante: La edificabilidad urbanística autorizada bajo rasante en el conjunto de la zona

global es la asociada a la totalidad de las construcciones de carácter lucrativo

autorizadas bajo rasante en la misma, de conformidad con los criterios

establecidos con carácter general y a ese respecto en el documento “2.1

Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).

B. Condiciones generales de uso:

a).- Las condiciones generales de uso son las establecidas con carácter general

para la zona global de tipología “A.30 Residencial de edificación abierta” en

este Plan General (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).

b).- Régimen jurídico de la edificabilidad residencial:

Se consolida la vinculación de dicha edificabilidad al régimen de protección

oficial, en los términos establecidos en el planeamiento urbanístico vigente con

3


anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, conforme a los cuales

fueron promovidas las edificaciones existentes en el ámbito.

1.2. Zona “E.10 / IN.05 – Sistema General Viario” (Superficie: 28.649 m2)

Las condiciones de edificación y uso son las establecidas con carácter general en este Plan

para esta tipología de zona global (documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”).

2.- Clasificación urbanística

La totalidad del ámbito se clasifica como suelo urbano.

3.- Régimen de determinación de la ordenación pormenorizada La ordenación pormenorizada del Ámbito se determina en el presente Plan General.

4.- RÉGIMEN URBANÍSTICO PORMENORIZADO 1.- Calificación global.

A. Condiciones de delimitación de la zonificación pormenorizada y de determinación de

las tipologías de subzonas pormenorizadas ordenadas

Dichas condiciones son las reflejadas en el plano “3. Zonificación Pormenorizada”

de estas Normas Particulares.

B. Edificabilidad física de las parcelas ordenadas

Sobre rasante

La edificabilidad es la que resulta de la altura y el número de plantas de las

edificaciones existentes en dichas parcelas, que se consolidan.

Nueva parcela “b.20” (Residencia 3ª Edad) en Basotxiki nº 28 ........ 4.000 m2(t)

4


Bajo rasante

La edificabilidad física autorizada bajo rasante en cada una de las parcelas y

espacios resultantes de la ordenación pormenorizada es la asociada a las

construcciones de esa naturaleza autorizadas e los mismos, de conformidad con

los criterios generales establecidos a ese respecto en el documento “2.1 Normas

Urbanísticas Generales” de este Plan General (artículo 30).

C. Condiciones reguladoras de la forma de la edificación de las parcelas. Altura y

número de plantas de la edificación

Sobre rasante

Se consolida la forma (altura y número de plantas) de la edificación existente sobre rasante en las parcelas ordenadas.

En relación con el nuevo desarrollo “b.20” (Residencia 3ª Edad) en Basotxiki

nº 28 se definen las alineaciones máximas en los gráficos de la Norma

Particular. El perfil es de planta baja y 5 plantas. La altura máxima será de

20,5 m. Las alineaciones definidas como máximas configuran un polígono de movimiento en el que se deberá inscribir la edificación. El nivel de

medición de la altura será en el punto medio de la fachada en la calle de

acceso. Por encima del perfil de cubierta solo se podrá sobresalir

chimeneas, casetones de ascensor y otros elementos autorizados en las

Normas Urbanísticas del Plan General.

Bajo rasante El número máximo de plantas autorizado bajo rasante en cada parcela y espacio

resultante de la ordenación pormenorizada es el asociado a la edificabilidad

autorizada en cada caso, de conformidad con los criterios establecidos con

carácter general a ese respecto en el documento “2.1 Normas Urbanísticas

Generales” de este Plan General (artículo 30).

D. Condiciones particulares de parcelación

Se consolidan las actuales condiciones de parcelación. En el caso del nuevo

desarrollo en Basotxiki nº 28 la parcela se ajusta al resultado de la cesión de

espacio libre de 56 m2.

5


E. Condiciones particulares de dominio

Se consolidan las actuales condiciones particulares de dominio de las (sub)zonas

de uso pormenorizado. Se califica una porción de 56 m2 como “f.10” (dotación local)

en Basotxiki nº 28 para su cesión al Ayuntamiento.

F. Condiciones particulares de uso de las subzonas pormenorizadas ordenadas

Dichas condiciones son las establecidas con carácter general en este Plan

(documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales”) para las distintas subzonas

pormenorizadas ordenadas en este ámbito.

La subzona calificada como “b.20” en Basotxiki nº 28 se destinará al uso de

Residencia 3ª Edad y usos auxiliares y complementarios al servicio del uso

principal. 2.- Categorización del suelo urbano

Con carácter general, se trata de un suelo urbano consolidado, sin perjuicio de la condición de

suelo urbano no consolidado de aquellas parcelas en las que se produzca un incremento de la

edificabilidad ponderada, entre ellas la de Basotxiki nº 28.

5.- CONDICIONANTES SUPERPUESTOS A LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Se estará a este respecto a lo establecido en los documentos “1.2 Informe de Sostenibilidad

Ambiental” y “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan General.

En ese contexto, se han de tener en cuenta, entre otras, las condiciones asociadas a las áreas

acústicas reguladas en este Plan General en las que se integra este Ámbito.

6.- CONDICIONES DE CATALOGACIÓN DE EDIFICACIONES Y/O ELEMENTOS

SINGULARES

No se identifica en el ámbito ninguna edificación o elemento incluido en el Catálogo.

6


La previsión anterior tiene su origen en el Plan Especial de Protección del Patrimonio

Construido de la ciudad, actualmente en tramitación (aprobación inicial: 3 de julio de 2009). A

ese respecto deberá estarse a lo que resulte de la aprobación definitiva de ese Plan Especial.

En lo referente a otro tipo de bienes de interés (naturales ......) deberá estarse a lo que resulte

del planeamiento especial a promover en la materia.

7.- RÉGIMEN ESPECÍFICO DE EJECUCIÓN

A los efectos de la determinación y aplicación de los coeficientes de ponderación de usos se

estará a lo expuesto en el documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” de este Plan

General.

En relación con la actuación de dotación en Basotxiki nº 28 (Residencia 3ª Edad), los

coeficientes aplicables serán el de K = 1 para el sobre rasante y K = 0,4 para el bajo rasante referido al VRS de VPO (coeficiente 1).

8.- MEDIDAS DE CARÁCTER AMBIENTAL

Serán de aplicación las medidas protectoras, correctoras y compensatorias expuestas en el

documento “1.2 Informe de Sostenibilidad Ambiental” de este Plan, así como las que determinen las Ordenanzas municipales a promover en su desarrollo.

9.- GRÁFICOS

Se incluye gráfico de la parcela “b.20” en Basotxiki nº 28 en el Documento “4. Planos” de la

presente Modificación.


DOCUMENTO 3. – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA, MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA, PROGRAMA DE ACTUACIÓN

DOCUMENTO 3.1 – ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA DOCUMENTO 3.2.- MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DOCUMENTO 3.3.- PROGRAMA DE ACTUACIÓN

1


DOCUMENTO “ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA. SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. PROGRAMA DE ACTUACIÓN”

DOCUMENTO “3.1 ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA”

I. OBJETO DE ESTE DOCUMENTO

El presente documento tiene por finalidad evaluar y justificar la viabilidad económica de la

ordenación, si bien partiendo de la premisa de adecuar su contenido a la naturaleza de la

actuación, que aunque se incluye entre las actuaciones de “transformación urbanística” (art. 7-1

TRLSRU) no se corresponde con una “actuación de urbanización” sino otra de alcance más

limitado, pues se trata de una simple actuación de dotación, en que se actúa en suelo que ya

es urbano con todos sus servicios.

A pesar de ello y siendo el documento de Programa de Actuación un requisito del Proyecto de

Modificación de Plan General, se formula el mismo, ajustándolo en su contenido a la naturaleza

de la actuación de transformación urbanística.

II. PREMISAS DE LA EVALUACIÓN ECONÓMICA

El desarrollo urbanístico objeto de valoración se corresponde con el nuevo programa

edificatorio que se autoriza en el AU “IN.05 MONS”, y concretamente en la parcela “b.20” en

Basotxiki Kalea 28, y que consiste en 4.000 m2/t de uso Residencia 3ª Edad y hasta 4.000 m2/t

destinados a uso auxiliar bajo rasante (usos auxiliares).

No existen nuevas cargas de urbanización pues se actúa tan solo en la citada parcela que alberga hoy día la Iglesia de Todos los Santos que se derriba.

Se recoge el cumplimiento de la obligación de cesión del 15% sobre el incremento de

edificabilidad urbanística ponderada, libre de cargas de urbanización, de conformidad con

lo dispuesto en la legislación urbanística (Ley 2/2006). Se concreta en el importe de

166.694,75. €.

2


Se actualiza el coeficiente de ponderación de usos terciarios genérico (b.20) al uso

concreto de Residencia de Tercera Edad, aplicando el K = 1 referido al uso característico

de VRS de VPO (282,17 €/m2/t).

III. VIABILIDAD ECONÓMICA DE LA PROPUESTA Se trata de justificar la viabilidad de la propuesta de ordenación, que básicamente consiste en

el incremento de edificabilidad urbanística en la parcela “b.20” en 4.000 m2/t y hasta 4.000 m2/t

adicionales destinados a aparcamiento bajo rasante.

No se contempla la realización de “obras de urbanización”, - salvedad del tratamiento de la

parcela de 56 m2 destinados a espacio libre local.

En cumplimiento por sustitución económica de las obligaciones legales de cesión del 15% de

edificabilidad sobre el incremento de la edificabilidad urbanística se establece la compensación

económica sustitutoria. Ello trae como consecuencia que el Promotor patrimonializa el 100%

del incremento de edificabilidad en la parcela “b.20”, asumiendo este compromiso económico.

1.- EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA

El incremento de la edificabilidad se corresponde con los 4.000 m2/t de uso terciario en la

parcela “b.20” al que se añaden hasta 4.000 m2/t para uso auxiliar de aparcamiento bajo rasante, partiendo de que existe previamente materializada una edificabilidad de 2.154

m2/t destinados a uso de equipamiento religioso.

El incremento de edificabilidad se calcula considerando tan solo 2 plantas de sótano (si

se agotara una mayor edificabilidad se abonaría la parte correspondiente).

Para calcular el incremento aplicamos o la nueva edificabilidad el coeficiente de K = 1

referido al uso sobre rasante de VPO (VRS = 282,17 €/m2/t) y 0,4 al bajo rasante.

A la edificabilidad materializada (equipamiento religioso) le aplicamos el coeficiente 0,4.

El incremento será:

(4.000 m2/t x 1 + 2.000 m2/t x 0,4) – 2.154 m2/t x 0,4 = 3.938,40 m2/t

La cesión del 15% será: 0,15 x 3.938,40 m2/t x 282,,17 €/m2/t = 166.694,75 €

3


2.- VALORACIÓN ECONÓMICA

Considerando los coeficientes de ponderación de uso del incremento de edificabilidad

que ampara el presente Proyecto y que se concretan en 4.000 m2/t de uso principal

(Residencia 3ª Edad) y hasta 4.000 m2/t de uso auxiliar (aparcamiento bajo rasante) el

valor residual de esta nueva edificabilidad, - teniendo en cuenta que los coeficientes

están referidos al VRS de vivienda de Protección Oficial y representa 282,17 €/m2/t – asciende a:

4.000 m2/t x 1 x 282,17 €/m2/t + 2.000 m2/t x 0,4 x 282,17 €/m2/t = 1.354.416 €

A estos importes hay que deducirle las cargas urbanísticas (15% de cesión) que

representa 166.694,75 €.

Por tanto deducido este importe el valor residual de este incremento de edificabilidad es de:

1.354.416 € - 166.694,75 € = 1.187.721,25 €

Este valor se considera suficiente para acometer la inversión y hacer frente a los

compromisos económicos ante el Ayuntamiento.

IV. RESPONSABILIDAD DE INVERSIÓN DE LOS AGENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS

La propuesta recogida en el presente Documento se trata de una actuación de transformación

urbanística muy limitada, pues se caracteriza como una simple actuación de dotación, asociada

a la existencia de un incremento de edificabilidad urbanística ponderada en la nueva parcela

“b.20” que está ya edificada y urbanizada, previa demolición del edificio actual.

1.- RESPONSABILIDAD Y OBLIGACIONES ASOCIADAS AL DESARROLLO

URBANÍSTICO. PROMOCIÓN PRIVADA

El ámbito urbanístico “IN.05 MONS” se califica como suelo urbano consolidado porque

está totalmente urbanizado y con la edificabilidad agotada, salvedad hecha de la parcela

4


“b.20” donde por preverse el incremento de edificabilidad se define como constitutiva de

una actuación de dotación.

No hay que realizar por tanto obra de urbanización, pues la parcela cuenta con todos los

servicios y se mantiene básicamente la ordenación actual, con una pequeña corrección

de la parcela.

Igualmente la Promotora abona al Ayuntamiento en concepto de cesión del 15% sobre el incremento de edificabilidad 166.694,75 €.

2.- RESPONSABILIDAD Y OBLIGACIONES DEL AYUNTAMIENTO

No tiene que efectuar obra alguna ni asumir costes adicionales.

5


DOCUMENTO “3.2 MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD”


El art. 22-4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real

Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre obliga a que la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística contenga un informe o

memoria de sostenibilidad económica en el que se pondere el impacto de la actuación en las

Haciendas Públicas y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en

marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la adecuación del suelo destinado

a usos productivos.

La intervención que se propone en el presente Documento de Modificación del PGOU

constituye una simple actuación de dotación por lo que no plantea una nueva urbanización ni la reforma o renovación de la actual.

Es decir, no hay infraestructuras nuevas ni servicios adicionales.

Se circunscribe al incremento de edificabilidad en una parcela totalmente urbanizada y

actualmente edificada (Basotxiki Kalea 28), que forma parte de un ámbito urbanístico que es

suelo urbano consolidado y urbanizado como consecuencia de un proceso de ejecución del planeamiento, que dispone de todos los servicios, incluido el servicio público de transporte.

II. ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN, MANTENIMIENTO DE INFRAESTRUCTURAS O

PRESTACIÓN DE NUEVOS SERVICIOS

Ya hemos señalado que la propuesta se circunscribe al incremento de edificabilidad en la

nueva parcela “b.20” en Basotxiki Kalea 28 con 4.000 m2/t de uso Residencia 3ª Edad y hasta 4.000 m2/t de aparcamiento en bajo rasante.

Se trata de una actuación de dotación en que no se prevé nueva obra de urbanización o

reurbanización. La intervención se produce en parcela privada con la demolición del actual

edificio de la Iglesia de Todos los Santos.

6


Se contempla la cesión de 56 m2 para cumplir la dotación de espacios libres.

No se contempla la ejecución de nuevas infraestructuras ni nuevos servicios, por lo que la

ejecución de las previsiones del presente Documento no tienen incidencia negativa alguna en

la Hacienda Municipal.

En definitiva, que no se produce un incremento de las obligaciones del Ayuntamiento por el

deber de costear infraestructuras o servicios, salvedad del mantenimiento de 56 m2 adicionales de espacio libre.

III. INGRESOS MUNICIPALES

El Ayuntamiento de conformidad con los términos del Convenio suscrito va a recibir el ingreso

de 166.694,75 € en concepto de cesión del 15%.

Además va a percibir el ICIO sobre las obras de edificación y el importe correspondiente a las

tasas por otorgamiento de licencias urbanísticas.

De otro lado se van a incrementar los ingresos corrientes (todos los años y de forma

permanente) por los conceptos de: Impuesto de Actividades Económicas, Impuesto sobre

Bienes Inmuebles, tasas por prestación de servicios de basuras y suministro de agua.

Ingresos corrientes

A. Impuesto Bienes Inmuebles

Por extrapolación de lo que se abona por otras edificaciones destinadas a uso terciario,

cada m2/t adicional de uso terciario implica un importe de 2,5 €/m2. El IBI por aparcamiento

sobre rasante lo estimamos en 0,27 €/m2/año.

4.000 m2/t x 2,5 € = 10.000 € 2.000 m2/t x 0,4 € = 540 €

B. Tasa por saneamiento de aguas, prestación de servicios de saneamiento y de recogida de

basura

Se estima: 3 €/m2/año

4.000 m2/t x 3 € = 12.000 €

7


C. Impuesto sobre Actividades Económicas

Considerando los datos del Presupuesto de 2011 y el techo total destinado en el municipio

a actividades económicas (2.236.687 m2/t según el vigente Plan General) se deduce un

ingreso medio de 3,43 €/m2/t/año.

La aplicación de este importe representa el siguiente ingreso:

4.000 m2/t x 3,43 = 13.720 €

De la suma de estos diferentes conceptos se deducen unos ingresos anuales de 36.260

€/año.

IV. GASTOS MUNICIPALES

Ya hemos señalado que no se produce la necesidad de prestar nuevos servicios ni hay

obligación de mantener nuevas infraestructuras.

Tan solo se incrementa en 56 m2 el terreno que debe mantener el Ayuntamiento, como

consecuencia de la cesión de esta superficie para espacios libres.

Para calcular el coste asociado a este mantenimiento, que no implica alumbrado público

adicional, nos referimos a la estimación de coste de mantenimiento de espacios libres en la

ciudad adoptado en un reciente estudio del Ayuntamiento (Modificación del PGOU para el AU

“CE.05 SAN BARTOLOME”, Documento “Estudio de Viabilidad Económica, pág. 18).

Este dato representa 1 €/m2/año.

Por tanto, el mayor coste que para el Ayuntamiento representa este incremento de 56 m2 de espacio libre al año es de:

56 m2 x 1 €/m2/año = 56 €

8


Aunque consideremos el coste de la prestación del servicio de agua, saneamiento y recogida

de basura un 75% de la tasa que se percibe (75% de 12.000), esto es, 7.500 € el coste total

asciende a 7.556 €.

V. ADECUACIÓN DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS La propuesta incide en un incremento de la intensidad de uso de los suelos dedicados a uso de

actividades económicas. Además se crea una dotación privada consistente en Residencia de la

3ª Edad, que ayudará a paliar el déficit de plazas.

VI. CONCLUSIONES

De lo anteriormente expuesto en cuanto a consideración de los ingresos y gastos que se van a producir con repercusión en la Hacienda Municipal, asociados al desarrollo amparado en el

presente documento, la conclusión no puede ser otra que la de que el saldo es netamente

favorable a las arcas municipales.

Los ingresos corrientes representan del orden de 36.260 €/año.

El gasto corriente representa tan solo un incremento de 7.556 €/año.

La propuesta tiene impacto positivo y se mejora la superficie de techo destinado a

actividades económicas.

9


DOCUMENTO “3.3 PROGRAMA DE ACTUACIÓN”


Tiene por finalidad el Programa de Actuación establecer las pautas básicas del proceso de

desarrollo y ejecución de la operación de transformación urbanística.

En el caso presente, no tratándose de una actuación integrada que conlleva una nueva

urbanización o renovación de la misma, la programación del desarrollo se adapta a la

naturaleza propia de la propuesta, que constituye una actuación de dotación asociada al

incremento de edificabilidad urbanística respecto a la previamente materializada.

Esta actuación lleva aparejada tan solo la obligación de cumplimentar el levantamiento de la

carga dotacional, y la cesión del 15% del incremento de edificabilidad, lo que de acuerdo con la normativa se efectúa con la licencia.

Por todo ello, no tiene cabida el establecimiento de determinaciones propias de una

programación, propiamente dicha.

II. COMPROMISOS TEMPORALES

Se deben cumplir los plazos establecidos para la solicitud de la licencia 12meses desde la

publicación del acuerdo de aprobación del documento de Modificación del PGOU).

Donostia-San Sebastián, Noviembre de 2017

POR EL EQUIPO REDACTOR

Fdo.: José Mª Abad Urruzola Fdo.: Jorge Unceta-Barrenechea Sistiaga

Letrado Urbanista GURBAIN S.L.P.


DOCUMENTO 4 PLANOS


ÍNDICE

PLANOS I. INFORMACION I.1 SITUACION DE LOS AMBITOS URBANISTICOS 1/5000

I.2 TOPOGRAFICO Y DELIMITACION 1/1000

I.3 CLASIFICACION DEL SUELO 1/1000

I.4 ZONIFICACION GLOBAL 1/1000 I.5 ZONIFICACION PORMENORIZADA 1/500

PLANOS II. PROYECTO II.1 ZONIFICACION PORMENORIZADA 1/500

II.2 ORDENACION 1/500

II.3 SECCION 1/500

II.4 ORDENACION GEOMETRICA 1/500

ÁMBITOS URBANISTICOS (A.U.)/

PLANO I.1 PLANOA

ESCALA / ESKALA 1/5.000

(Origen: P.G.O.U. de Donstia-San Sebastián 2010)

REDACTORES / IDAZLEAK

I. Información / I. Informazioa

EREMU URBANISTIKOAK (E.U.)

64.74

65.11

64.91

64.02

63.64

(07340)

62.5

65.0

65.61

65.84

PABLO SOROZABALPLAZA

Aransgi

63.67

63.52

66.20

63.5564.16

65.31

65.59

66.19

65.8166.58

65.87

64.91

77.13

65.66

64.81

65.23

66.46

64.11

65.92

64.05

64.91

64.32

69.04 69.15

69.26

71.97

69.93 68.29

65.78

67.17

67.01

66.73

67.5068.05

69.28

65.86

67.45

68.82

66.57

68.29

66.24

68.13

68.42

68.4769.10

69.16

69.1466.31

67.7667.26

67.4267.93

73.4473.35

73.26

68.32

69.17

68.70

69.02

68.90

68.83

69.04

67.43

68.68

68.14

67.79

69.12

69.26

67.19

68.44

69.5869.93

69.00

67.42

67.53

67.81

69.66

69.37

68.8968.93

68.30

69.61

69.20

69.63

68.38

69.92

68.9468.97

68.48

68.15

68.74

MONS

MONS

PASEALEKUA(03190)

(03190)

(03190)

68.68

68.88

68.85

68.47

69.05

69.22

67.8967.36

66.97

68.40

68.88

68.11

68.6968.72

68.16

68.4668.24

68.28

68.33

68.74

68.86

68.85

68.44

68.21

67.74

66.82

67.83

67.02

67.51

69.24

69.6969.76

69.68

68.99

68.30

68.8168.44

67.40

67.34

68.41

67.30

68.81

66.96

66.58

65.75

70.31

71.5172.4972.96

65.82

65.81

65.70

69.95

69.40

73.16

69.61

69.78

69.91

69.68

69.37

69.2669.1969.1268.8768.62

68.62

70.12

68.87

65.8368.78

68.79 68.83

66.67

67.99

66.64

68.02 69.27

68.5668.82

67.96

68.93 69.01

68.89

67.5

68.21

69.0368.73

69.20

73.71

69.31

68.24

69.17

67.6068.01

68.43

68.3670.27

69.82

68.57 69.09

69.10

66.63

68.97

66.07

69.49

71.17

69.1468.96

69.18

69.61

69.49

68.37

68.14

69.32

68.64

68.82

68.96

67.96

68.95

68.27

69.06

68.39

69.12

69.17

68.56

E

E

66.64

67.01

67.35

67.08

67.33

67.28

67.26

67.26

66.63

67.31

67.68

67.5767.64

67.32

67.20

67.18

66.37

63.19

67.11

66.66

66.2167.13

BASOTXIKI KALEA

PASE

ALEK

UA

66.11

67.05

67.28

66.66

66.90

67.04

67.29

67.36

63.86

66.49

66.45

66.4566.46

65.85

65.92

65.96

66.07

66.12

66.18

66.26

66.32

63.35

63.39

63.27

66.41

65.94

63.69

67.52

66.35

65.98

66.84

66.53

68.17

68.10

66.18

66.33

66.46

66.61

66.50

66.34

66.22

66.23

66.19

66.12

66.17

65.91

65.84

65.72

(00680)

(050

90)

67.5

65.0

66.39

66.09

66.37

67.07

67.32

PO

PO

PO

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

P

PO

PO

(00680)

(07360)

(07350)

(07330)

(006

80)

(006

80)

(00680)

GABRIEL CELAYA PLAZA

BERNART ETXEPARE PLAZA

Iglesia

BASOTXIKI

ZILEGI BASOEN PARKEA

KALEA

BASO

TXIK

I

KA

LEA

67.26

66.28

67.3570.51

46.20

71.54

45.78

65.67

45.29

71.39

44.74

64.72

71.07

65.48

71.30

69.63

70.25

70.41

65.61

71.58

65.41

65.20

70.25

64.94

67.01

66.48 66.36

66.97

67.16

66.72

67.40

67.98

68.5070.69

68.22

50.62

66.75

49.76

68.22

48.70

67.53

48.19

68.27

47.33

66.90

47.81

68.78

49.26

65.92

50.15

69.00

51.26

64.74

68.81

68.87

64.62

68.77

69.13

64.21

50.75

68.64

50.24

64.66

62.28

60.26

65.86

69.77

68.76

70.20

66.15

69.13

68.93

69.20

66.74

66.74

69.95

70.18

71.05

54.77

68.72

55.24

55.78

70.18

56.26

68.14

55.71

66.10

68.8166.26

68.64

67.27

68.81

70.81

68.93

49.38

70.83

70.70

70.60

70.72

70.67

68.14

62.80

69.65

68.73

68.81

69.33

70.00

69.94

69.57

70.25

70.70

66.39

48.74

68.02

69.22

69.88

49.32

66.27

66.22

66.20

66.27

66.39 68.85

66.17

71.64

68.94

65.93

68.17

68.93

69.07

71.74

68.88

68.95

68.89

68.77

68.65

64.76

68.42

64.73

68.58

66.54

46.78

66.66

67.14

71.63

68.25

66.75

71.16

68.10

69.69

68.19

68.90

65.03

65.60

64.80

65.63

70.74

66.10

69.37

70.56

69.31

70.07

65.53

70.40

67.94

51.76

71.31

70.79

65.85

48.26

48.28

65.98

48.78

68.36

49.26

71.58

49.24

67.78

68.68

71.10

69.18

67.89

70.57

65.99

66.26

71.25

66.72

67.34

72.13

70.30

66.05

66.67

71.42

67.73

67.89

70.40

70.51

70.44

70.48

71.64

66.83

71.18

71.71

71.69

71.70

71.53

71.12

70.24

70.69

71.84

71.85

71.85

69.66

69.95

70.13

70.15

70.16

69.89

67.57

69.23

66.47

69.50

70.83

65.82

70.22

65.88

69.82

68.9168.42

70.27

68.03

65.49

67.75

68.07

65.18

70.24

68.51

70.23

70.75

70.73

68.68

65.79

68.13

66.63

68.40

53.06

67.44

52.66

68.24

52.26

68.75

52.11

68.17

66.9566.94

66.89

67.46

68.00 68.13

68.56 68.81

69.40

45.0

47.5

62.5

65.0

60.0

55.0

57.5

67.5

67.5

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

67.5

65.0

47.5

50.0

67.76

68.88

65.79

65.88

71.49

68.77

66.03

72.16

71.72

68.38

72.2172.09

72.06

71.67

66.05

71.65

70.08

70.43

70.68

71.01

71.16

66.21

62.77

65.80

70.87

71.32

63.21

71.08

66.22

62.71

71.43

62.2371.51

63.25

71.46

64.11

71.46

70.31

71.10

70.93

71.22

71.42

65.62

46.70

67.42

68.49

70.62

65.90

65.86

71.79

71.35

71.29

71.68

66.1165.19

63.84

66.83

65.7664.72

65.87

IN.05 MONS

(07340)

62.5

65.0


Aransgi

MONS

MONS

PASEALEKUA(03190)

(03190)

(03190)

67.5

E

E

BASOTXIKI KALEA

PASE

ALEK

UA

(00680)

(050

90)

67.5

65.0

PO

PO

PO

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

P

PO

PO

(00680)

(07360)

(07350)

(07330)

(006

80)

(006

80)

(00680)



Iglesia

BASOTXIKI


KALEA

BASO

TXIK

I

KA

LEA

45.0

47.5

62.5

65.0

60.0

55.0

57.5

67.5

67.5

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

67.5

65.0

47.5

50.0

IN.05 MONSSUELO URBANO CONSOLIDADO / SUELOURBANO NO CONSOLIDADO PORINCREMENTO DE EDIFICABILIDADPONDERADA (PLAN GENERAL)HIRI LURZORU FINKATUA /ERAIKIGARRITASUN HAZTATUAGEHITZEAREN ONDORIOZ FINKATU GABEKOHIRI LURZORUA (PLAN OROKORRA)

(07340)

62.5

65.0


Aransgi

MONS

MONS

PASEALEKUA(03190)

(03190)

(03190)

67.5

E

E

BASOTXIKI KALEA

PASE

ALEK

UA

(00680)

(050

90)

67.5

65.0

PO

PO

PO

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

P

PO

PO

(00680)

(07360)

(07350)

(07330)

(006

80)

(006

80)

(00680)



Iglesia

BASOTXIKI


KALEA

BASO

TXIK

I

KA

LEA

45.0

47.5

62.5

65.0

60.0

55.0

57.5

67.5

67.5

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

67.5

65.0

47.5

50.0

E.10/IN.05

A.30/IN.05

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

(006

80)

(006

80)

Iglesia

BASO

TXIK

I

KA

LEA

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

65.0

g.00

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

(006

80)

(006

80)

Iglesia

BASO

TXIK

I

KA

LEA

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

65.0

b.20 f.10

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

(006

80)

(006

80)

Iglesia

BASO

TXIK

I

KA

LEA

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

65.0

B+V

PO

PO

PO

PO

P

P

P

P

P

P

(006

80)

(006

80)

Iglesia

BASO

TXIK

I

KA

LEA

70.0

70.0

70.0

70.0

67.5

65.0

B+V

2635

8,62

19,5

6


MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU REFERIDA A LA PARCELA “G.00”

(IGLESIA DE TODOS LOS SANTOS) EN EL ÁMBITO AU “IN.05 MONS”

ANEXO IV - A ESTUDIO AMBIENTAL ESTRATEGICO

– Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada -

ANEXO IV - B

ESTUDIO DE IMPACTO ACUSTICO

NOVIEMBRE, 2017

modificaciÓn puntual del pgou referida a la parcela …

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