modificaciÓn puntual 9 del p.g.o.u. de...

Excmo. Ayuntamiento de Monzón-- Enrique Novellón S.L.

Modificación Puntual 8 P.G.O.U. MONZÓN

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MEMORIA. 1.- Introducción. 2.- Convenio Urbanístico. 3.- Iniciativa y relación de propietarios afectados. 4.- Objetivos y justificación de la ordenación. 5.- Características naturales del Solar. 6.- Estructura de la propiedad del Suelo. 7.- Información urbanística. Planeamiento vigente. 8.- Planeamiento .Texto modificado. 9.- Aprovechamiento residencial destinado a vivienda protegida (VPA-VPO) 10.-Justificación del incremento de espacios libres de dominio y uso público

11.- Régimen jurídico de la modificación

MODIFICACIÓN PUNTUAL 9 DEL P.G.O.U. DE MONZÓN.

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE MONZÓN. ENRIQUE NOVELLÓN S.L.

ARQUITECTO: GERMÁN ALVIRA SUBÍAS



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1.- INTRODUCCIÓN. Se plantea la modificación puntual del Plan General de Ordenación

Urbana del municipio de Monzón (en adelante P.G.O.U.), actualmente en vigor, en el solar entre las calles Avda. Cortes de Aragón y San José de Calasanz, (en la parcelación Plaza de Europa) comprendido hoy en Suelo Urbano Consolidado, consecuencia del desarrollo y aprobación de la Unidad de Ejecución U.E-M10 del Plan General, y que se concreta en la revisión de los parámetros urbanísticos :

- Aumento en una planta alzada, pasando de : PB + 3 a PB + 4 - Incremento del número de viviendas en 8 unidades. Pasando de 29

viviendas fijadas en la parcela por el Plan a 37, máximo posible.

2.- CONVENIO URBANÍSTICO. La presente modificación del Plan General está vinculada a un

Convenio Urbanístico entre sus promotores, la sociedad Enrique Novellón S.L. y el Excmo. Ayuntamiento de Monzón.

Se pretende con el presente convenio la “ Revisión de los parámetros

urbanísticos vigentes..... a fin de responder a la problemática aparecida en el solar, tras el hallazgo de unos restos arqueológicos de reconocida valía, según resolución de la Dirección General de Patrimonio de 5 de septiembre de 2008”.

“El Ayuntamiento de Monzón tiene interés en recuperar el citado

yacimiento arqueológico al objeto de poner en valor los restos aparecidos como una seña más de la importancia histórica de la ciudad”

3.- INICIATIVA Y RELACIÓN DE PROPIETARIOS AFECTADOS. Se trata de un modificación de iniciativa privada y de común acuerdo

con el Ayuntamiento de Monzón. El único propietario afectado y su domicilio es la sociedad: • Enrique Novellón S.L., con NIF B-22100507 y domicilio

en calle Estudios nº 1, Bajos, 22400 Monzón (Huesca).



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Representada por D. Enrique Novellón Grima, mayor de edad, con D.N.I. nº 73.177.184-Q y con domicilio en calle Cabañera nº 1, 3º de Monzón. 4.- OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. Tiene por objeto la modificación puntual del Plan General recoger un

aumento de densidad y edificabilidad consistente en asignar una altura más al solar sito entre las calle Avda. Cortes de Aragón y S. José de Calasanz, que actualmente cuenta con PB+3, es decir pasar a PB + 4 y un máximo de 8 viviendas más.

Y se justifica en la necesidad de recuperar para el municipio,

escriturando a favor del Ayuntamiento de Monzón la totalidad de la superficie afectada por el yacimiento arqueológico que viene a ocupar, según se indica en el convenio, unos 500 m2. y que una vez finalizado el edificio ocupará parte de la planta primer sótano, de acuerdo al plano que se adjunta como Anexo 1.

Así mismo se pretende dejar accesibilidad de entrada y salida desde la

planta calle por el bloque edificado a los restos arqueológicos, que será independiente del acceso a las viviendas. Así como la preinstalación de los servicios mínimos de alumbrado y saneamiento al objeto de adaptar posteriormente la zona objeto de cesión al Ayuntamiento como centro de visitas guiadas arqueológicas.

5.- CARACTERÍSTICAS NATURALES DEL SOLAR. Próximo al río Sosa, entre las calles mencionadas, el solar objeto de la

modificación se encuentra debidamente urbanizado, disponiendo de todos los servicios, (suministro de agua, gas, electricidad, telefonía, evacuación, alumbrado público) pavimentación de calzada y encintado de aceras, objeto de desarrollo de la U.E.- M10 del PGOU.

Se encuentra excavado en parte y se ha dejado a la vista y recuperado

el yacimiento arqueológico, consistente en un antiguo molino harinero datado a partir del siglo del XV.

Se aporta copia del informe sobre la actuación arqueológica y de la

Resolución de la Dirección General de Patrimonio Cultural del Departamento de Educación, Cultura y Deportes del Gobierno de Aragón, en Anexo 2.



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6.- ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO. La parcela no han sufrido modificación respecto a los límites físicos y

linderos de la parcelación inicial, correspondiendo con la denominada Parcela 5 , de la Reparcelación de la U.E. M10 del PGOU, en la que se describe :

• Superficie de parcela : 1.303,36 m2. Una vez efectuada la

medición definitiva de la parcela queda con una superficie de 1.320,43 m2. lo que supone un incremento del 1,31% respecto de la parcelación inicial.

• Edificabilidad máxima : 3.289,54 m2. • Zona en PGOU : ZOV (Zona de Ordenación Volumétrica). • Número máximo de viviendas : 29. • Adjudicada 100% : Enrique Novellón S.L.

Linderos:

• Norte: Plaza Europa en una longitud de 19,04 m. (Denominada en Convenio Calle José de Calasanz).

• Este: Centro de Salud (Ayuntamiento de Monzón) en una longitud de 53,22 m.

• Sur: Excmo. Ayuntamiento de Monzón (hoy en construcción aparcamiento público) en una longitud de 39,57 m.

• Oeste: Avda. Cortes de Aragón, en una longitud de 41,86 metros.

La edificabilidad máxima se obtiene de la Reparcelación de la UE-M10

parcela en la que : * Superficie del ámbito según medición real : 6.506,58 m2. * Aprovechamiento medio en la UE : 0,69 m2/m2. (Ver ficha PGOU) * Aprovechamiento asignado: 4.489,50m2, de los que 1.200 son

aprovechamiento en POL-400 y 3.289,54 en ZOV. (En ficha PGOU 4.488,17)

Se aporta como Anexo 3 parcela resultante de la Reparcelación

aprobada en la UE-M10 del PGOU.



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7.- INFORMACIÓN URBANÍSTICA. PLANEAMIENTO VIGENTE. El Plan General vigente recoge para el solar las siguientes

condiciones: Zona de Ordenación volumétrica (ZOV) 1 Tipo de Ordenación. Según volumetría específica: la edificación se regula a través de un

coeficiente de edificabilidad zonal, o se un modo concreto a través de los volúmenes (área de movimiento y altura máxima) definidos gráficamente.

2 Parcelación a) Parcela mínima: 400 m2. b) Frente o fachada mínima : 20 m. 3 Alineaciones. Se establece la alineación oficial exterior, y en algunos casos también el área

de movimiento de las edificaciones (alineaciones no rebasables). 4 Ocupación. La edificación podrá disponerse libremente en la parcela cuando solo se

regule la intensidad de la edificación (edificación y altura máxima), y en las áreas de movimiento cuando estas se grafían.

5 Alturas. La altura reguladora máxima de las edificaciones se define en planos de

calificación o zonificación. (Ver Anexo 4) 6 Edificabilidad. Se regula mediante un coeficiente de edificabilidad neta, o de modo concreto

a través de los volúmenes ( área de movimiento y altura máxima) definidos gráficamente. 7 Cerramientos. Las parcelas podrán quedar limitadas por un cerramiento adecuado, situado en la alineación oficial exterior; dicho cerramiento deberá tratarse como fachada a todos los efectos y será diáfano o con vegetación, pudiendo tener un zócalo macizo de hasta 1,00. m. de altura y pilares, postes o machones en su caso, de hasta 3 m. de alto sobre la rasante de la calle, y entre ellos elementos de arriostramiento, celosía o reja hasta dicha altura máxima, completándose con vegetación por detrás o por encima.



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8 Vuelos. Sobre espacio público: vuelo máximo 1/10 del ancho de calle, con un máximo de 100 cm. Sobre espacio privado: vuelo máximo de 100 cm. 9 Usos. a) Vivienda. b) Hostelería. c) Garaje, aparcamiento y servicios del automóvil. d) Comercial. e) Oficinas f) Industrial (excepto industria ligera e industria pesada) y almacenaje 8.- PLANEAMIENTO. TEXTO MODIFICADO. Zona de Ordenación volumétrica (ZOV) 1 Tipo de Ordenación. Según volumetría específica: la edificación se regula a través de un

coeficiente de edificabilidad zonal, o se un modo concreto a través de los volúmenes (área de movimiento y altura máxima) definidos gráficamente

2 Parcelación a) Parcela mínima: 400 m2. b) Frente o fachada mínima : 20 m. 3 Alineaciones. Se establece la alineación oficial exterior, y en algunos casos también el área

de movimiento de las edificaciones (alineaciones no rebasables). 4 Ocupación. La edificación podrá disponerse libremente en la parcela cuando solo se

regule la intensidad de la edificación (edificación y altura máxima), y en las áreas de movimiento cuando estas se grafían.

5 Alturas. La altura reguladora máxima de las edificaciones se define en planos de

calificación o zonificación. (Ver Anexo 5)



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6 Edificabilidad. Se regula mediante un coeficiente de edificabilidad neta, o de modo concreto

a través de los volúmenes ( área de movimiento y altura máxima) definidos gráficamente. 7 Cerramientos. Las parcelas podrán quedar limitadas por un cerramiento adecuado, situado en la alineación oficial exterior; dicho cerramiento deberá tratarse como fachada a todos los efectos y será diáfano o con vegetación, pudiendo tener un zócalo macizo de hasta 1,00. m. de altura y pilares, postes o machones en su caso, de hasta 3 m. de alto sobre la rasante de la calle, y entre ellos elementos de arriostramiento, celosía o reja hasta dicha altura máxima, completándose con vegetación por detrás o por encima. 8 Vuelos. Sobre espacio público: vuelo máximo 1/10 del ancho de calle, con un máximo de 100 cm. Sobre espacio privado: vuelo máximo de 100 cm. 9 Usos. g) Vivienda. h) Hostelería. i) Garaje, aparcamiento y servicios del automóvil. j) Comercial. k) Oficinas l) Industrial (excepto industria ligera e industria pesada) y almacenaje. Parcelación: La parcela no han sufrido modificación respecto a los límites físicos y

linderos de la parcelación inicial, solamente un ligero reajuste en la medición definitiva , una vez urbanizado, y que se describe :

• Superficie de parcela : 1.320,43 m2. • Edificabilidad máxima : 4.124,54 m2. • Zona en PGOU : ZOV (Zona de Ordenación Volumétrica). • Número máximo de viviendas : 37. • Adjudicada 100% : Enrique Novellón S.L.

Linderos:

• Norte: Plaza Europa en una longitud de 21,65 m. (Denominada en Convenio Calle José de Calasanz).



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• Este: Centro de Salud (Ayuntamiento de Monzón) en una longitud de 51,88 m.

• Sur: Excmo. Ayuntamiento de Monzón (hoy en construcción aparcamiento público) en una longitud de 39,53 m.

• Oeste: Avda. Cortes de Aragón, en una longitud de 38,78 metros.

Se adjunta como Anexo 6 plano de la Parcela resultante final

después del desarrollo de la UE y de la urbanización.

9.- APROVECHAMIENTO RESIDENCIAL DESTINADO A VIVIENDA

PROTEGIDA (VPA-VPO).

Con el desarrollo de la UE-M10 del Plan General de Monzón, su reparcelación y urbanización la parcela objeto de modificación puntual del plan se encuentra en suelo urbano consolidado, por lo que no le sería de aplicación la reservas de suelo para viviendas de protección. No obstante en el convenio se manifiesta que se compensará la vivienda que le correspondería en el ámbito por el aumento en 8 viviendas mas, con la preinstalación de los servicios de alumbrado y sanitarios.

En base a lo cual y teniendo en cuenta que en la ficha de la unidad

de ejecución se destina el 15% del aprovechamiento residencial a viviendas protegidas, con el incremento de superficies y el numero de viviendas en la modificación actual, se desprende que el nº de viviendas de P.O. posibles, resulta imposible de materializar en el edificio de viviendas libres.

A este respecto el Art. 5 de la Ley de Vivienda Protegida, establece

en su último párrafo que: “ Cuando no sea posible, de conformidad con la normativa sobre

calificación de actuaciones protegidas, hacer efectivas total o parcialmente las reservas para la construcción de viviendas protegidas establecidas en esta ley, dichas reservas podrán sustituirse en las condiciones que establezca el Gobierno de Aragón, por actuaciones de rehabilitación en el exterior del ámbito de actuación, o en su equivalente en metálico por importe equivalente a la diferencia de precio entre la reserva para vivienda protegida respecto de la vivienda libre.”



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En base a ello y teniendo en cuenta el convenio suscrito con el Ayuntamiento:

Aprovechamiento en vivienda protegida: * Incremento superficie edificada en ZOV = 835,00 m2. * 15% s/ 835,00 = 125,25 m2. Para la valoración se procede a obtener los valores de repercusión

en base a valores de mercado actual en la zona, siguiendo los valores considerados en la Reparcelación aprobada por el Ayuntamiento para la Unidad de Ejecución.

- Viv. libre : 2.100 Euros/m2 útil /1,26 = 1.666,66 Euros/m2 construido. - Viv. Protegida: 1.164,58 Euros/m2 útil / 1,26 = 924,26 euros/m2 construido.

Adoptando la fórmula de valor residual catastral resultan los siguientes valores de repercusión correspondientes a los distintos usos:

Para vivienda libre: 0,71 Vv - Cc = 0,71 x 1666,67 - 800 = 383,33 Euros/m2 construido. Para vivienda protegida: 0,71 Vv - Cc = 0,71 x 924,26 - 800 = 156,22 Euros/m2 construido. La valoración total de los metros cuadrados construidos es de : VIVIENDA LIBRE: 125,25 m2. X 383,33 Euros/m2 construido = 48.012,082 Euros. VIVIENDA POTEGIDA: 125,25 m2. X 156,22 Euros/m2 construido = 19.566,55 Euros. COMPENSACIÓN EN METÁLICO: 48.012,08 - 19.566,55 = 28.445,52 Euros. Asciende la compensación a la expresada cantidad de VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS CUARENTE Y CINCO EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS. El Ayuntamiento de Monzón propone que dicha compensación

sea utilizada en la preinstalación de suministro eléctrico (previsión de acometida eléctrica), conexión para saneamiento, toma de agua potable, previsión de ventilación, y toma de agua para bocas de incendio.



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10.- JUSTIFICACIÓN DEL INCREMENTO DE ESPACIOS LIBRES DE USO Y DOMINIO PÚBLICO.

10.1.- Incremento de superficie edificada: Como reajuste de la superficie del solar y con la disposición de una

planta más (planta cuarta), la superficie edificada se incrementa en 835,00 m2. ( 3.289,54 + 835,00 = 4.124,54 m2).

Incremento en número máximo de viviendas: 8. Por el incremento del aprovechamiento residencial, se requiere para su

aprobación la previsión de mayores espacios verdes libres de dominio y uso público, salvo que el incremento derive de aumentos de edificabilidad que precisen cesiones inferiores a doscientos metros cuadrados de superficie. (Art. 74 de la LUA)

10.2.- Justificación: • Módulos de reserva :18 m2 espacios libres por cada 85 m2.

de superficie edificada: 835,00 m2/ 85,00 m2 x 18 = 176,82 m2. < 200,00 m2. • 5 m2 Zonas verdes/habitante. 8 Viviendas x 4 Habitantes/vivienda x 5,00 m2/habitante = 160,00 m2 < 200,00 m2. 11.- RÉGIMEN JURÍDICO DE LA MODIFICACIÓN. 11.1.- El artículo 126 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del

suelo Y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, posibilita la modificación del planeamiento urbanístico, estableciendo en su apartado 3º que “ La alteración del contenido de los instrumentos de planeamiento urbanístico podrá llevarse a cabo mediante la revisión de los mismos o la modificación de alguno o algunos de los elementos que lo constituyan.

Se distingue en los apartados 4º y 5º entre revisión y modificación, en

los siguientes términos: “ 4.- Se entiende por revisión del Planeamiento General la adopción de

nuevos criterios respecto a la estructura general y orgánica del territorio o de la



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clasificación del suelo, motivada por la elección de un modelo territorial distinto o por la aparición de circunstancias sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación, o por el agotamiento de su capacidad...”

“ 5.- En los demás supuestos, la alteración de las determinaciones del

Plan se considerará como modificación del mismo, aún cuando dicha alteración lleve consigo cambios aislados en la clasificación o calificación del suelo, o impongan la procedencia de revisar la programación del Plan General.”

11.2.- La Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de Aragón,

aprobada por las Cortes de Aragón , en su artículo 71.- Reglas Generales, apartado 2. indica:

“ La alteración del contenido de los Planes y demás instrumentos de

ordenación urbanística podrá llevarse a cabo mediante la revisión de los mismos o la modificación de alguno de sus elementos”.

Y ésta Ley confirma los contenidos anteriores cuando en su Artículo

72.- Revisión, dice: “ 1.- La revisión del contenido de los Planes y demás instrumentos de

ordenación urbanística podrá llevarse a cabo conforme a las mismas reglas sobre documentación, procedimiento y competencia establecidas para su aprobación. “

11.3.- El Art. 74 . Requisitos especiales. de la Ley 5/ 1999, Urbanística

de Aragón, en su apartado 1., dice: “Cuando la modificación del Plan tendiera a incrementar el

aprovechamiento residencial, se requerirá, para aprobarla la previsión de los mayores espacios verdes y libres de dominio y uso público correspondientes, salvo que el incremento derive de aumentos de edificabilidad que precisen cesiones inferiores a doscientos metros cuadrados de superficie, debiendo ubicarse los nuevos espacios preferentemente en el ámbito objeto de la modificación.”

11.4.- De acuerdo al Decreto Ley 2/2007, de 4 de diciembre, del

Gobierno de Aragón, por el que se establecen medidas urgentes para la adaptación del Ordenamiento urbanístico a la Ley 8/2007 de 28 de mayo, se crea un nuevo apartado 4 en el Art. 74 de la LUA, que dice:

“Cuando la modificación tuviera por objeto incrementar la edificabilidad

o la densidad o modifique los usos del suelo, deberá hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos



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reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según conste en el registro de la propiedad o, en su caso en el catastro.”

Titulares afectados: AYUNTAMIENTO DE MONZÓN. Plaza Mayor nº 4, 22400 Monzón (Huesca) 11.5.- Respecto al procedimiento, resulta de aplicación el previsto en el

Art. 73 .- Procedimiento de modificación, de la Ley 5/1999 que en su apartado 2.- indica:

“ Las modificaciones se realizaran ordinariamente por el procedimiento aplicable para la aprobación de los correspondientes Planes, salvo en el caso del Plan General, cuyas modificaciones aisladas se llevaran a cabo, sin perjuicio de lo establecido en los artículos siguientes, conforme al procedimiento regulado en el Art. 50 de esta Ley para los Planes Parciales de iniciativa municipal, con las siguientes variantes:

a) No le afecta, y b) El informe negativo del Consejo o de la Comisión Provincial de

Ordenación del Territorio, comunicado dentro de plazo, será vinculante para el Ayuntamiento.”

El procedimiento se concreta por tanto , de forma resumida , en las

siguientes fases: 1.- Aprobación inicial por el Ayuntamiento Pleno. Con el voto favorable

de la mayoría absoluta legal de miembros de la Corporación (Art. 47.3 L.R.B.R.L.).

2.- Información pública por el plazo mínimo de un mes. 3.- A informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio. 4.- Aprobación definitiva, con las modificaciones que procedieren,

pronunciándose expresamente sobre alegaciones y observaciones formuladas.

En Monzón, Noviembre de 2.008 EL ARQUITECTO. Fdo. Germán Alvira Subías.



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ANEXO 1

PLANO DE SUPERFICIES Y RESTOS YACIMENTO



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ANEXO 2

INFORME ARQUEOLÓGICO RESOLUCIÓN DIRECCIÓN GENERAL DE PATRIMONIO



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ANEXO 3

PARCELA RESULTANTE REPARCELACIÓN

(Parcela 5)



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ANEXO 4

PLANO P.G.O.U. PLANEAMIENTO VIGENTE



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ANEXO 5

PLANO P.G.O.U. MODIFICADO



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ANEXO 6

MODIFICACIÓN PARCELA RESULTANTE

REPARCELACIÓN

modificaciÓn puntual 9 del p.g.o.u. de...

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