Homevauriot kiinteistön salaisena virheenä yksityishenkilöiden

välisessä kaupassa — monitieteellinen näkökulma

Itä-Suomen yliopisto

Oikeustieteiden laitos

Pro gradu- tutkielma ja seminaari

Siviilioikeus: varallisuusoikeus

10.5.2018

Katri Herranen 255648

Ohjaaja: Matti Ilmari Niemi

Tiivistelmä

ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO

Tiedekunta

Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta Yksikkö

Oikeustieteiden laitos

Tekijä

Katri Herranen Ohjaaja

Matti Ilmari Niemi

Työn nimi (suomeksi ja englanniksi)

Homevauriot kiinteistön salaisena virheenä yksityishenkilöiden välisessä kaupassa —

monitieteellinen näkökulma

Pääaine

Oikeustiede Työn laji

Pro gradu- tutkielma Aika

10.05.2018 Sivuja

XIX - 71

Tiivistelmä

Tutkielmassa käsitellään kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa ilmeneviä homevaurioita

salaisena virheenä yhdistellen rakennusteknistä, lääketieteellistä ja oikeustieteellistä informaa-

tiota. Tutkielmassa tarkastellaan erityisesti homevaurion syyn tai perusteen olemassaoloa, ra-

kennuksen iän merkitystä, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta ja terveyshaitan merkitystä.

Rakennustekniikan pohjalta johtopäätöksenä on, että rakennuksen iän huomioiminen salaisen

virheen arvioinnissa on erittäin perusteltua, sekä se, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden

alaa voidaan mahdollisesti korostaa riskirakenteiden tarkastamisen osalta. Rakennusteknisen

termistön hallitsemisesta voi tutkielman perusteella olla erityistä hyötyä kiinteistöalalla työsken-

televille juristeille. Rakennustekniset puutteet myös antavat perusteet vedota vian syyn olleen

kauppahetkellä olemassa.

Tutkielmassa käsitellään myös homevaurion, eli virheen perustan määrittämistä. Keskeisenä

johtopäätöksenä on, että rakennusteknistä, mikrobiologista ja lääketieteellistä tietoa tulisi yhdis-

tää. Tutkimukset tulisi suorittaa standardisoiduilla menetelmillä ja mahdollisuuksien mukaan

yhdistää useita menetelmiä. Lääketieteellisen tiedon nojalla taas on perusteltua katsoa, että ho-

meet aiheuttavat terveyshaittoja, jotka taas tulisi ottaa huomioon salaisen virheen merkittävyys-

kynnyksen lähtökohtaisesti ylittävänä seikkana. Terveyshaitalla katsotaan olevan myös ”olen-

naisuuskynnystä lähentävä vaikutus”. Terveyshaitan määritelmä pohjataan terveydensuojelula-

kiin; siten haitta voidaan määritellä rakennusteknisten ja mikrobiologisten analyysien avulla.

Tutkitun oikeuskäytännön pohjalta keskeistä hometaloriidoissa on hankkia useita näytteitä ja

kattavat analyysit sekä vedota asianmukaisesti terveyshaittaan. Erittäin tärkeää on vedota ter-

veyshaittaan tietyn sairauden sijaan.

Tutkielman keskeisenä antina ovat reaalimaailmaan kiinnittyvät johtopäätökset, jotka voivat

tuoda lisäarvoa puhtaasti oikeustieteelliseen argumentaatioon.

Avainsanat

laatuvirhe, kiinteistö, salainen virhe, homevaurio, virheen merkittävyys, virheen olennaisuus, terveyshaitta

i

SISÄLLYS

LYHENNELUETTELO ..................................................................................................... ii

KUVIOT JA TAULUKOT ................................................................................................ iv

LÄHTEET ............................................................................................................................ v

1 JOHDANTO ..................................................................................................................... 1

2 HOMEEN MUODOSTUMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTANA......................... 9

2.1 Keskeisimmät rakennustekniset puutteet vian perustana ............................................. 9

2.2 Ilmanvaihto ja muut homeen riskitekijät ..................................................................... 15

2.3 Homevaurion syyn tai perusteen olemassaolo kaupantekohetkellä ........................... 19

3 HOMEEN AIHEUTTAMAT TERVEYSHAITAT ..................................................... 23

3.1 Homeen terveyshaitat ja altistuminen ........................................................................... 23

3.1.1 Homeen aiheuttamat haittavaikutukset ja altistuminen ....................................... 23

3.1.2 Terveyshaitan määrittelyä .................................................................................... 29

3.2 Homeen haittojen huomioiminen oikeuskäytännössä .................................................. 32

4 HOMEVAURIOT KIINTEISTÖN SALAISENA VIRHEENÄ ................................ 38

4.1 Homeen määrittäminen eli virheen perusta ................................................................. 38

4.2 Homevaurio salaisena virheenä ..................................................................................... 42

4.2.1 Virheen merkittävyys ja ostajan edellyttämisoikeus............................................ 42

4.2.2 Salaisen virheen seuraamukset ................................................................ 50

4.3 Homevaurion diagnoosi ja mahdollinen sietokynnys .................................................. 57

5 POHDINTA .................................................................................................................... 62

[T

ii

LYHENNELUETTELO

AsKL asuntokauppalaki (1994/843)

AsTA asumisterveysasetus; sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja

muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten

asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (545/2015)

DL Defensor Legis

em. edellä mainittu

esim. esimerkiksi

HE hallituksen esitys

HeHO Helsingin hovioikeus

IsHO Itä-Suomen hovioikeus

IgE immunoglobuliini E

IgG immunoglobuliini G

k. kohta

KKO korkein oikeus

Ks. katso

KVL kuluttajavalituslautakunta

l. eli

LM Lakimies

MK maakaari (1995/540)

mm. muun muassa

ns. niin sanottu

nyk. nykyinen

OK oikeudenkäymiskaari (4/1734)

OT Oikeustieto

OTJP Oikeustiede Jurisprudentia

PL Suomen perustuslaki (731/1999)

POL perusopetuslaki (1998/628)

qPCR quantitative polymerase chain reaction

RHO Rovaniemen hovioikeus

RIL Suomen rakennusinsinöörien liitto RIL ry.

iii

s. sivu

THL Terveyden ja hyvinvoinnin laitos

THO Turun hovioikeus

toim. toimittanut

TrVj tarkastusvaliokunnan julkaisu

TrVM tarkastusvaliokunnan mietintö

TSL terveydensuojelulaki (1994/763)

v. vuotta/vuosi

Valvira Sosiaali- ja terveysalan lupa- ja valvontavirasto

VHO Vaasan hovioikeus

vrt. vertaa

iv

KUVIOT JA TAULUKOT

Kuvio 1. Homevaurio tieteenalojen rajapinnalla.

Kuvio 2. Rakenteiden tekniset käyttöiät tavanomaisissa olosuhteissa.

Kuvio 3. Vian syyn tai perusteen olemassaolon määrittäminen loogista syllogismia sovel-

taen.

Kuvio 4. Haitallisen altistumisen todennäköisyys sisäilmatekijöiden avulla arvioituna sovel-

lettuna homevaurioon.

Kuvio 5. Haitallisen altistumisen todennäköisyys ja salaisen homevaurion merkittävyys tai

olennaisuus.

Kuvio 6. Menetelmäkohtaiset kynnysarvot mikrobikasvun esiintymiselle.

LÄHTEET

v

INTERNET-LÄHTEET

Helsingin Sanomat: Lapsia kannattaa kuunnella, jos koulussa epäillään homeongelmaa –

Tutkimus: Osaavat kertoa oireistaan jopa vanhempia luotettavammin. [https://www.hs.fi/ko-

timaa/art-2000005603150.html] (29.3.2018).

Helsingin Sanomat: Lähes kaikissa 1970- ja 1980- lukujen taloissa on riskirakenteita – re-

montti voi tulla tuhottoman kalliiksi, osaa rivitaloista ei kannata enää edes korjata.

[https://www.hs.fi/koti/art-2000005622657.html] (29.3.2018).

Helsingin Sanomat: Sädesientä löytyi ala-asteen kahden luokkahuoneen rakenteista Helsin-

gissä – kaupunki pimitti tiedon vuoden ajan, vaikka lapset oireilivat koulussa.

[https://www.hs.fi/kaupunki/art-2000005622380.html] (29.3.2018).

KIRJALLISUUS

Aarnio, Aulis:

- Laintulkinnan teoria. Helsinki 1989.

- Oikeussäännösten systematisointi ja tulkinta. Teoksessa Häyhä, Juha (toim.): Minun

metodini. Porvoo 1997.

- Alf Ross ja realistinen oikeustiede. Teoksessa Nuotio, Kimmo (toim.): Oikeusteoreet-

tisia katkelmia. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen julkaisuja E- sarja N: o 7.Saari-

järvi 2003.

Ahonen, Viivi – Kirsi, Maija – Hänninen, Marja – Rautiala, Sirpa – Laitinen, Sirpa – Rei-

man, Marjut – Pennanen, Sirpa: Rakennusmateriaalinäytteen mikrobimääritys qPCR- ja vil-

jelymenetelmällä. Teoksessa Säteri, Jorma — Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari

2016. Juva 2016. (Ahonen ym.)

Annila, Petri J. — Hellemaa, Matti — Suonketo, Jommi — Pentti, Matti: Kosteus- ja mikro-

bivaurioiden laajuus kuntien rakennuksissa. Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi (toim.):

Sisäilmastoseminaari 2015. Juva 2015. (Annila ym. 2015 a)

Annila, Petri — Kero, Paavo — Marttila, Tero — Suonketo, Jommi — Pentti, Matti: Valtion

rahoittamien homekorjaushankkeiden arviointi jatkotutkimus (HKPro 3). Teoksessa Säteri,

Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2015. Juva 2015. (Annila ym. 2015 b)

vi

Annila, Petri J. — Suonketo, Jommi — Pentti, Matti: Kosteus- ja mikrobivauriot koulura-

kennuksissa TTY:n suorittamien kosteusteknisten kuntotutkimusten perusteella. Teoksessa

Säteri, Jorma – Backman, Helka (toim.): Sisäilmastoseminaari 2014. Juva 2014.

Aurejärvi, Erkki – Hemmo, Mika: Velvoiteoikeuden oppikirja. 2. painos. Helsinki 1998.

Bellanger, A.P – Reboux, B. – Roussel, S. – Grenouillet, F. – Didier- Scherer, E. – Dal-

phin, J. – Millon, L.: Indoor fungal contamination of moisture-damaged and allergic patient

housing analysed using real- time PCR. Letters in Applied Microbiology, August 2009, vol

49(2), s.260-266. (Bellanger ym.)

[http://onlinelibrary.wiley.com.ezproxy.uef.fi:2048/doi/10.1111/j.1472-

765X.2009.02653.x/full] (28.3.2018).

Burr, M.L. – Matthews, I.P. – Arthur, R. A. – Watson, H.L – Gregory, C.J – Dunstan, F.D.J.

– Palmer, S. R: Effects on patients with asthma of eradicating visible indoor mould: a ran-

domised controlled trial. Thorax 2007; 62, s. 767–772. (Burr ym.)

[http://thorax.bmj.com.ezproxy.uef.fi:2048/content/thoraxjnl/62/9/767.full.pdf] (28.3.2018)

Castagnoli, Emmanuelle – Mikkola, Raimo – Salo, Johanna – Andersson, Maria A. – Sisto-

nen, Esko – Vornanen-Winqvist, Camilla – Viljanen, Martti – Salkinoja-Salonen, Mirja: Si-

säilmahaittaisen tilan tunnusluvut – onko niitä? Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi

(toim.): Sisäilmastoseminaari 2015. Juva 2015. (Castagnoli ym.)

Douwes, Jeroen: Building Dampness and its effects on indoor exposure to biological and

non-biological pollutations (p. 7-30). WHO guidelines for indoor air quality: dampness and

mould. World Health Organisation 2009.

Elfström, Jan – Ashton, Lars Erik: Fel i Fastighet. Hässleholm 2016.

Engvall, K. – Norrby, C. – Norbäck, D.: Sick building syndrome in relation to building

dampness in multi-family residential buildings in Stockholm. International Archives of Oc-

cupational and Environmental Health 2001, volume 74, issue 4, p. 270-278. [https://link-

springer-com.ezproxy.uef.fi:2443/article/10.1007%2Fs004200000218] (28.3.2018).

Falkenbach, Heidi: Asuntokaupan kuntotarkastus ja kehittämistarpeet kuluttajan näkökul-

masta. KTM rahoitetut tutkimukset 3/2006. Edita Publishing Oy 2006.

vii

Gorny, Rafal L. – Reponen, Tiina – Willeke, Klaus – Schmechel, Detlef – Robine, Enric –

Boissier, Marjorie – Grinshpun, Sergey A.: Fungal Fragments as Indoor Air Bioconta-

minants. Applied and Environmental Microbiology 2002, vol 68 (7), s. 3522-3531. (Gorny

ym.)

Haahtela, Tari — Reijula, Kari: Sisäilman terveyshaitat ja ehdotukset niiden vähentä-

miseksi. Sosiaali- ja terveysministeriön työryhmämuistio 1997:25. Helsinki 1997.

Hemmo, Mika: Vahingonkorvausoikeuden oppikirja. WSOY Lakitieto 2002.

Hoffrèn, Mia:

- Hinnanalennus vuosia kaupanteon jälkeen – ongelmana kustannustason nousu ja pa-

hentumisvahingot. Oikeustieto 2008/4, s. 6-11.

- Hinnanalennuksen määräytyminen asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Oikeus-

tiede Jurisprudentia 2009: XLII, s. 5-46.

- Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Helsinki 2013.

Husa, Jaakko:

- Johdatus oikeusvertailuun. Helsinki 1998.

- Oikeusvertailu. Viro 2013.

Husman, Tuula: Kosteusvauriotaloissa asuneiden perheiden pitkäaikaiset terveyshaitat ja

asumisterveysongelmista aiheutuneet kustannukset. Kansanterveyslaitoksen julkaisuja

B5/2002. Kuopion yliopiston painatuskeskus 2001.

Huttunen, Kati: Inflammatory and cytotoxic potential of selected moldy house microbes in

vitro. Kuopio 2003.

Hyvärinen, Anne: Characterizing moisture damaged buildings- environmental and biological

monitoring. Kuopio 2002.

Häkkilä, Sirkku – Pessi, Anna- Mari: Lajistopainotettu suoraviljelymenetelmä verrattuna lai-

mennosviljelyyn. Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari

2016. Juva 2016.

Hänninen, Marja — Rintala, Helena — Tegelberg, Pinja — Meklin, Teija: Rakennuksen eri

rakenteiden mikrobivauriot. Ympäristö ja Terveys 5/2017, s. 30-34. (Hänninen ym.)

viii

Jussila, Juha J.: Inflammatory Responses in Mice after Intratracheal Instillation of Microbes

Isolated from Moldy Buildings. Kuopio 2003.

Jyränki, Antero: Toiset työt, toiset metodit. Teoksessa Häyhä, Juha (toim.): Minun metodini.

Porvoo 1997.

Kaisto, Janne: Lainoppi ja oikeusteoria. Oikeusteorian perusteista aineellisen varallisuusoi-

keuden näkökulmasta. Helsinki 2005.

Kasso, Matti: Kiinteistön kauppa ja omistaminen. 2. uudistettu painos. Viro 2014.

Kangas, Urpo: Minun metodini. Teoksessa Häyhä, Juha (toim.): Minun metodini. Porvoo

1997.

Karhu, Juha — Tolonen, Hannu: Yleisten periaatteiden merkitys ja niiden yhteensovittami-

nen. Teoksessa: Saarnilehto, Ari — Annola, Vesa — Hemmo, Mika — Karhu, Juha — Kartio,

Leena — Tammi-Salminen, Eva — Tolonen, Juha — Tuomisto, Jarmo — Viljanen, Mika:

Varallisuusoikeus. Helsinki 2012.

Karjalainen, Jussi — Karvala, Kirsi — Kauppi, Paula — Komulainen, Jorma — Lampi,

Jussi — Lampi, Pentti — Mäkelä, Mika — Pekkanen, Juha — Reijula, Kari — Kirjavainen,

Pirkka — Lappalainen, Sanna — Hyvärinen, Anne — Aalto- Korte, Kristiina: Kosteus- ja

homevaurioista oireileva potilas. Päivitetty kohdennetusti 25.1.2017. (Karjalainen ym.)

[http://www.terveysportti.fi/xmedia/hoi/hoi50111.pdf] (28.3.2018)

Kartio, Leena — Tammi-Salminen, Eva: Kiinteistön luovutus. Teoksessa: Saarnilehto, Ari

— Annola, Vesa — Hemmo, Mika — Karhu, Juha — Kartio, Leena — Tammi-Salminen, Eva

— Tolonen, Juha — Tuomisto, Jarmo — Viljanen, Mika: Varallisuusoikeus. Helsinki 2012.

Karvonen, Anne: Microbial Exposure and Childhood Asthma- Protective and Adverse Ef-

fects. Tampere 2012.

Kattoliitto ry.: Toimivat katot 2013. Sastamala 2013.

ix

Keskitalo, Petri:

- Käytetyn asunnon kauppa. Täydennetty laitos, 2. painos. Helsinki 2007.

- Käytetyn asunnon kauppa. Täydennetty laitos, 3. painos. Helsinki 2012.

Kinnunen, Helena – Kuhanen, Petteri: Hometalo. Kuka vastuussa? Joutsa 1997.

Korhonen, Heikki – Lintunen, Martti: Hyvä sisäilma. Keuruu 2003.

Korkala, Tapio: Ilmastointi. Hoito ja huolto. 6. painos. Kiinteistöalan Kustannus Oy 2016.

Korkalainen, Merja — Mäki-Paakkanen, Jorma — Täubel, Martin — Kirjavainen, Pirkka

— Koistinen, Arto — Hyvärinen, Anne — Komulainen, Hannu — Viluksela, Matti: Mikrobi-

toksiinialtistus molekyylitasolla ja yhteisvaikutukset muiden homealtisteiden kanssa. Teok-

sessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2015. Juva 2015. (Korka-

lainen ym.)

Koskinen, Outi: Moisture, Mold and Health. Kuopio University Printing Office, Finland

1999.

Koskinen, Tiina:

- Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana. Helsinki 2004.

Koskinen- Tammi, Tiina:

- Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen

kiinteistön kaupanpurkumahdollisuuksiin. Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi

(toim.): Sisäilmastoseminaari 2016. Juva 2016.

- Terveyshaitan merkitys kiinteistökauppariidoissa. Teoksessa Säteri, Jorma – Back-

man, Helka (toim.): Sisäilmastoseminaari 2014. Juva 2014.

Koskinen-Tammi, Tiina – Laurila, Leena: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000- luvun ho-

vioikeuskäytännössä. Helsinki 2010.

x

Kyllästinen, Esa: Kosteusvaurioituneen asuinkiinteistön kauppa. Helsinki 1998.

Kyllästinen, Esa: Riskinjako maakaaressa. Varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus

myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauk-

sissa. Helsinki 2010.

Lappalainen, Juha — Hupli, Tuomas: Siviilijutun käsittely. Teoksessa Frände, Dan — He-

lenius, Dan — Hietanen-Gunwald, Petra — Hupli,Tuomas — Koulu, Risto — Lappalainen,

Juha — Lindfors, Heidi — Niemi, Johanna — Rautio, Jaakko — Saranpää, Timo — Turunen,

Santtu — Virolainen, Jyrki — Vuorenpää, Mikko: Prosessioikeus. 5. uudistettu painos. Alma

Talent 2017.

Lappalainen, Vuokko — Sohlberg, Elina — Järnström, Helena — Laamanen, Jarmo — Vii-

tanen, Hannu — Pasanen, Pertti: Epäpuhtauksien kulkeutumisen simulointi kosteusvaurioi-

tuneesta rakenteesta sisäilmaan. Teoksessa Säteri, Jorma – Backman, Helka (toim.): Sisäil-

mastoseminaari 2014. Juva 2014. (Lappalainen ym.)

Lehto, Maili — Greco, Mario — Sund, Jukka — Pallasaho, Paula — Suojalehto, Hille —

Karvala, Kirsi — Auvinen, Petri — Järvi, Kati — Täubel, Martin — Pekkanen, Juha —

Hyvärinen, Anne — Alenius, Harri: Kosteusvaurio-oireilun merkkiaineet. Diagnostisten

merkkiaineiden kartoitus kosteusvauriopotilaiden limakalvoilta systeemibiologian keinoin.

Tampere 2016. (Lehto ym.)

Leivo, Virpi (toim.): Opas kosteusongelmiin, rakennustekninen, mikrobiologinen ja lääke-

tieteellinen näkökulma. Tampere 1998.

Linnainmaa, Leena — Palo, Marianne: Omakotitalon kauppa. Jyväskylä 2005.

Rakennustietosäätiö: KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Ra-

kennustieto 2008.

Rintala, Helena – Lindh, Mika – Meklin, Teija: Mikrobien määrä ja elinkykyisten ja kuollei-

den mikrobien suhde eri rakennusmateriaaleilla ja rakenteissa. Teoksessa Säteri, Jorma –

Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2016. Juva 2016.

Makkonen, Kaarle: Luentoja yleisestä oikeustieteestä. Yleisen oikeustieteen laitoksen jul-

kaisuja 16. Helsinki 1998.

xi

Marttila, Tero — Suonketo, Jommi — Kero, Paavo — Annila, Petri : Valtion tukemien ho-

mekorjaushankkeiden arviointi, osa 2 (HKPro 2). Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi

(toim.): Sisäilmastoseminaari 2015. Juva 2015. (Marttila ym.)

Marmot, A.F. – Eley, J. – Stafford, M. – Stansfield, S.A – Warwick, E. – Marmot, M.G.:

Building health: an epidemiology study of “sick building syndrome” in the Whitehall II

study. Occupational and Environmental Medicine, (63) 2006, s. 283-289. (Marmot ym.)

Meklin, Teija – Putus, Tuula – Hyvärinen, Anne – Haverinen-Shaughnessy, Ulla – Lignell,

Ulla – Nevalainen, Aino: Koulurakennusten kosteus- ja homevauriot: opas ongelmien sel-

vittämiseen. Kansanterveyslaitoksen julkaisuja C2/2008. Helsinki 2008. (Meklin ym.)

Mendell, Mark J. — Mirer, Anna G. — Cheung, Kerry — Douwes, Jeroen — Sigsgaard,

Torben — Bønløkke, Jakob — Meyer, Harald W. — Hirvonen, Maija-Riitta — Roponen,

Marjut: Health effects associated with dampness and mould (p. 63-92). WHO quidelines for

indoor air quality: dampness and mould. World Health Organisation 2009. (Mendell ym.)

Mensah-Attipoe, Jacob: Microbial contamination of building materials- growth and aerosol-

ization. Jyväskylä 2015.

Mähönen, Jukka: Kohtuus. Teoksessa: Saarnilehto, Ari — Annola, Vesa — Hemmo, Mika

— Karhu, Juha — Kartio, Leena — Tammi-Salminen, Eva — Tolonen, Juha — Tuomisto,

Jarmo — Viljanen, Mika: Varallisuusoikeus. Helsinki 2012.

Mähönen, Jukka: Lojaliteettivelvollisuus ja tiedonantovelvollisuus. Teoksessa: Saarnilehto,

Ari — Annola, Vesa — Hemmo, Mika — Karhu, Juha — Kartio, Leena — Tammi-Salminen,

Eva — Tolonen, Juha — Tuomisto, Jarmo — Viljanen, Mika: Varallisuusoikeus. Helsinki

2012.

Mäki, Sari – Nokela, Katri: Sisäilmasta sairastuneiden selviytymisen ja syrjäytymisen koke-

muksia. Hengitysliiton julkaisuja 23/2014. Hengitysliitto 2014. (Mäki — Nokela 2014a).

Mäki, Sari — Nokela, Katri: Taloudelliset ongelmat ja vertaistuki homeesta sairastuneiden

elämässä. Teoksessa Säteri, Jorma – Backman, Helka (toim.): Sisäilmastoseminaari 2014.

Juva 2014. (Mäki — Nokela 2014b).

Nguyen, Lien T. T. — Pentikäinen, Tuomo — Rissanen, Pekka — Vahteristo, Mikko — Hus-

man, Tuula — Nevalainen, Aino: Health-related costs of moisture and mold in dwellings.

Kuopio 1998. (Nguyen ym.)

xii

Nielsen, Kristian Fog: Mycotoxin production by indoor moulds. Fungal Genetics and Biol-

ogy, volume 39, Issue 2, July 2003, s. 103-117.

[http://www.sciencedirect.com.ezproxy.uef.fi:2048/science/arti-

cle/pii/S1087184503000264?via%3Dihub#BIB84] (28.3.2018)

Niemi, Matti Ilmari: Maakaaren järjestelmä I. Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset. Hel-

sinki 2016.

Palo, Marianne — Linnainmaa, Leena — Alppi-Takkinen, Kirsi: Asuntokauppalain kom-

mentaari ja ratkaisukäytäntö. Kiinteistöalan kustannus 2006.

Patovirta, Riitta-Liisa — Meklin, Teija — Nevalainen, Aino — Husman, Tuula: Effects of

mould remediation on school teacher’s health. International Journal of Environmental

Health Research 2004; 14 (6), s. 415-427. (Patovirta ym.)

Patovirta, Riitta-Liisa: Teacher’s health in moisture damaged schools – a follow-up study.

Kuopio 2005.

Pietarinen, Veli-Matti – Tähtinen, Katja – Lappalainen, Sanna – Hyvärinen, Anne – Holo-

painen, Rauno – Reijula, Kari: Altistumisen arviointi sisäilmaston laatuun vaikuttavien te-

kijöiden perusteella. Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari

2015. Juva 2015. (Pietarinen ym.)

Pirinen, Juhani: Pientalojen mikrobivauriot. Lähtökohtana asukkaiden kokemat terveyshai-

tat. Tampere 2006.

Pitkäranta, Mia (toim.): Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus. Ympä-

ristöopas 2016. Turenki 2016.

Putus, Tuula: Sisäilmaongelmiin liittyvä oireilu ja sairastavuus miehillä. Teoksessa Säteri,

Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2015. Juva 2015.

xiii

Putus, Tuula – Vaali, Kirsi – Kingsley, Ekumi – Suominen, Eetu – Atosuo, Janne – Lilius,

Esa-Matti: Terveyshaitat kosteusvaurioituneilla paloasemilla. Teoksessa Säteri, Jorma –

Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2016. Juva 2016. (Putus ym. 2016 a)

Putus, Tuula – Vallius, Marko – Pennanen, Sirpa – Luosujärvi, Riitta: Nivelsairauksien pit-

käaikaisseuranta kosteusvaurioituneessa terveyskeskuksessa. Teoksessa Säteri, Jorma –

Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2016. Juva 2016. (Putus ym. 2016 b)

Rantamäki, Jouko – Kääriäinen, Hannu – Tulla, Kauko – Viitanen, Hannu – Kalliokoski,

Pentti – Keskikuru, Timo – Kokotti, Helmi – Pasanen, Anna-Liisa: Rakennusten ja raken-

nusmateriaalien homeet. VTT tiedotteita 2030. Espoo 2000. (Rantamäki ym.)

Ruokojoki, Jorma — Mynttinen, Marjut: Kosteus- ja homevaurioiden määrä ja syyt julkisissa

rakennuksissa. Suomen kuntaliitto. Helsinki 2000.

Ruotsalainen, Risto — Palonen, Jari — Jokiranta, Kai — Seppänen, Olli: Sisäilmaston kun-

totutkimus. Suomen LVI-yhdistysten liitto ry, julkaisu 4. Helsinki 1997. (Ruotsalainen ym.)

Saari, Mikko – Nyman, Mikko – Päkkilä, Taneli – Järnström, Helena: Havaintoja ilmanvaih-

tojärjestelmistä sisäilmaongelmaisissa kohteissa. Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi

(toim.): Sisäilmastoseminaari 2016. Juva 2016.

Salo, Eero: Alipaineistus osana epäpuhtauksien hallintaa, käytännön esimerkkejä. Teoksessa

Säteri, Jorma – Backman, Helka (toim.): Sisäilmastoseminaari 2014. Juva 2014.

Salonen, Heidi — Lehtinen, Marjaana — Lappalainen, Sanna — Tähtinen, Katja — Holo-

painen, Rauno — Pietarinen, Veli-Matti — Palomäki, Eero — Karvala, Kirsi — Tuomi, Ta-

pani — Reijula, Kari: Kosteus- ja homevauriot – Ratkaisuja työpaikoille. 2. uudistettu

painos. Helsinki 2015. (Salonen ym.)

Savilahti, Risto: Water damage in an Elementary School. Respiratory Symptoms and Atopy

among Children. Tampere 2009.

xiv

Schulz, Torsten – Senkpiel, Klaus – Ohgke, Helge: Comparison of the toxicity of reference

mycotoxins and spore extracts of common indoor moulds. International Journal of Hygiene

and Environmental Health, vol 207, issue 3, 2004, s. 267-277.

[http://ac.els-cdn.com.ezproxy.uef.fi:2048/S1438463904702898/1-s2.0-

S1438463904702898-main.pdf?_tid=5b6dfa10-7ebf-11e7-b870-00000aab0f01&ac-

dnat=1502474779_e1b4399997f60288c06ab9963c95bfd4] (28.3.2018)

Seuri, Markku: Menetetyn työpanoksen arviointi sisäilmaongelmissa. Teoksessa Säteri,

Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2016. Juva 2016.

Seuri, Markku – Palomäki, Eero: Haasteellinen sisäilma. Riskianalyysi sisäilmaongelmissa.

Tampere 2000.

Seppänen, Olli – Säteri, Jorma – Lehtinen, Teppo – Nevalainen, Aino (toim.): Tavoitteena

terve talo. SIY raportti 9. Saarijärvi 1997. (Seppänen ym.)

Siikanen, Unto: Rakennusfysiikka. Perusteet ja sovelluksia. 2. painos. Tampere 2015.

Simonen, Irja: Asuntokauppariidat. Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisuja asuntokaupparii-

toihin 1/1998 – 6/2000. Helsinki 2000.

Sisula-Tulokas, Lena: Hinnanalennus. Lakimiesliiton kustannus 1992.

Sosiaali- ja terveysministeriö: Homeongelma ja sen psykososiaaliset vaikutukset. Selvityk-

siä 2002:7. Helsinki 2002.

Suomalaisen kirjallisuuden seura: Kuningas Kristoferin Maanlaki 1442. Vaasa 1978.

Suomen rakennusinsinöörien liitto RIL ry:

- RIL 183-3.1…2-1994. Rakennusmateriaalien ja rakenteiden käyttöikä. Rasitukset:

3.1 Yleistarkastelu, 3.2 Kosteus. Suomen rakennusinsinöörien liitto RIL ry 1994.

- RIL 250-2011. Kosteudenhallinta ja homevaurioiden estäminen. Suomen rakennus-

insinöörien liitto RIL ry 2011.

xv

- RIL 216-2013. Rakenteiden ja rakennusten elinkaaren hallinta. Suomen rakennusin-

sinöörien liitto RIL ry 2013.

Syrjänen, Jussi: Oikeudellisen ratkaisun perusteista. Jyväskylä 2008.

Tepora, Jarno – Kartio. Leena – Koulu, Risto – Lindfors, Heidi: Kiinteistön kauppa, muu

luovutus ja kirjaus. Helsinki 2010. (Tepora ym.)

Tolonen, Juha: Oikeustiede tieteenä. Teoksessa Häyhä, Juha (toim.): Minun metodini.

Porvoo 1997.

Tsakok, Teresa – Weinmayr, G. – Jaensch, A. –Strachan, D.P –Williams, H.C. –Flohr, C.

on behalf of the ISAAC Phase 2 Study Group: Eczema and indoor environment: lessons

from the International Study of Asthma and Allergies in Childhood (ISAAC) Phase 2. The

Lancet, vol. 385 supplement 1, 26 February 2015, s.99. (Tsakok ym.). [http://www.thelan-

cet.com/pdfs/journals/lancet/PIIS0140-6736(15)60414-7.pdf] (28.3.2018).

Tuori, Kaarlo: Ideologiakritiikistä kriittiseen positivismiin. Teoksessa Häyhä, Juha (toim.):

Minun metodini. Porvoo 1997.

Tuomainen, Marianna — Sivukari, Markku: Sisäilman laadun aistinvarainen arviointi. Tek-

nillinen korkeakoulu: LVI-tekniikan laboratorio. Raportti B30. Espoo 1991.

Valkonen, Maria – Jalkanen, Kaisa – Täubel, Martin – Peltonen, Matti – Vepsäläinen, Asko

– Niittynen, Marjo – Hyvärinen, Anne: Menetelmien yhteistyö mikrobikasvun toteamiseksi.

Teoksessa Säteri, Jorma – Ahola, Mervi (toim.): Sisäilmastoseminaari 2015. (Valkonen ym.)

Valtion painatuskeskus: Kuningas Kristoferin Maanlaki: Herra Martin suomentamana. Hel-

sinki 1987.

Valvira: Asumisterveysasetuksen soveltamisohje. Osa I. Asumisterveysasetus 1-10 §. Ohje

8/2016. (Valvira 2016 a)

[https://www.valvira.fi/documents/14444/261239/Asumisterveysasetuksen+soveltamis-

ohje/ac8d5e16-97be-456c-9c9c-ce8560f2092e] (28.3.2018).

xvi

Valvira: Asumisterveysasetuksen soveltamisosa. Osa IV. Asumisterveysasetus 20 §. Ohje

8/2016. (Valvira 2016 b).

[https://www.valvira.fi/documents/14444/261239/Asumisterveysasetuksen+soveltamis-

ohje+osa+IV.pdf/cdfaaa39-d2e5-4bd6-b9e9-6d9c0f60bff6] (28.3.2018).

Villberg, Kirsi — Saarela, Kristina — Tirkkonen, Tiina — Pasanen, Anna-Liisa — Kasanen,

Jukka-Pekka — Pasanen, Pertti — Kalliokoski, Pentti — Mussalo-Rauhamaa Helena —

Malmberg, Marjatta — Haahtela, Tari: Sisäilman laadun hallinta. Helsinki 2004. (Villberg

ym.)

Viitanen, Hannu – Ritchkoff, Anne-Christine: Puurakenteiden homehtumiseen vaikuttavat

kriittiset kosteus- ja lämpötilaolosuhteet. Tutkimuksia 668. Valtion teknillinen tutkimuskes-

kus. Espoo 1990.

Virolainen, Jyrki: Prosessin pitkittymisen syistä, seurauksista ja ehkäisykeinoista. Defensor

Legis N:o 4/2006, s. 567-587.

Virolainen, Jyrki – Martikainen, Petri: Tuomion perusteleminen. Helsinki 2010.

Virolainen, Jyrki — Vuorenpää, Mikko:

- Periaatteet prosessioikeudessa. Teoksessa Frände, Dan — Helenius, Dan — Hieta-

nen-Gunwald, Petra — Hupli,Tuomas — Koulu, Risto — Lappalainen, Juha — Lind-

fors, Heidi — Niemi, Johanna — Rautio, Jaakko — Saranpää, Timo — Turunen,

Santtu — Virolainen, Jyrki — Vuorenpää, Mikko: Prosessioikeus. 5. uudistettu pai-

nos. Alma Talent 2017.

- Prosessin päälajit ja tehtävät. Teoksessa Frände, Dan — Helenius, Dan — Hietanen-

Gunwald, Petra — Hupli,Tuomas — Koulu, Risto — Lappalainen, Juha — Lindfors,

Heidi — Niemi, Johanna — Rautio, Jaakko — Saranpää, Timo — Turunen, Santtu

— Virolainen, Jyrki — Vuorenpää, Mikko: Prosessioikeus. 5. uudistettu painos. Alma

Talent 2017.

Väänänen, Heikki – Absetz, Ilmari –Kanerva, Pekka: Puurakenteisen pientalon kosteusvau-

rioiden tutkiminen Talonrakennustekniikan laboratorio: julkaisu 32. Espoo 1992.

Ympäristöministeriö: Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus. Helsinki

1997.

xvii

Zhang, Xin – Sahlberg, Bo – Wieslander, Gunilla – Janson, Christer – Gislason, Thorarinn

– Norback, Dan: Dampness and moulds in workplace buildings: Associations with inci-

dence and remission of sick building syndrome (SBS) and biomarkers of inflammation in a

10-year follow-up study. Science of The Total Environment, 15 July 2012, s. 75-81.

(Zhang ym.). [http://www.sciencedirect.com.ezproxy.uef.fi:2048/science/arti-

cle/pii/S0048969712005724?via%3Dihub] (28.3.2018).

MUUT LÄHTEET

Valtonen, Ville: Sähköpostihaastattelu 18.6.2017. Ville Valtonen on professori sekä sisä-

tautien ja infektiosairauksien erikoislääkäri.

OIKEUSKÄYTÄNTÖ

Hovioikeudet

HeHO 30.8.2007 S 04/1441

HeHO 23.11.2007 S 06/718

HeHO 15.5.2008 S 06/955 A

IsHO 12.12.2006 S 05/938

IsHO 16.12.2008 S 07/763

IsHO 25.8.2016 S 15/1557

RHO 15.5.2006 S 05/846

RHO 16.2.2007 S 06/147

RHO 27.6.2008 S 07/724

RHO 7.11.2008 S 08/8

RHO 27.3.2009 S 08/447

RHO 9.10.2009 S 08/760

RHO 16.2.2010 S 09/368

RHO 18.6.2010 S 09/470

RHO 2.7.2010 S 08/1121

xviii

THO 3.9.1997 S 97/87

THO 28.12.2007 S 07/446

THO 16.5.2008 S 07/2430

THO 13.11.2015 S 14/2109 (ei lainvoimainen)

VHO 27.11.2003 S 02/283

VHO 11.10.2007 S 06/989

VHO 8.10.2008 S 07/1152

VHO 9.1.2009 S 08/278

Korkein oikeus

KKO 1985-II-184

KKO 1999:76

KKO 2004:78

KKO 2007:8

KKO 2008:20

KKO 2009:31

KKO 2009:39

KKO 2015:58

KKO 2016:47

Kuluttajavalituslautakunta (nyk. kuluttajariitalautakunta)

KVL 96/81/1957

KVL 97/81/1004

VIRALLISLÄHTEET

HE 14/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädän-

nöksi.

xix

HE 120/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi

laeiksi.

HE 76/2014 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi terveydensuojelulain muuttamisesta.

HE 42/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle terveydensuojelulaiksi ja laiksi ympäristö-

lupamenettelylain 2 §:n muuttamisesta.

TrVj 1/2012 vp. Eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisu. Rakennusten kosteus ja homeo-

ngelmat.

TrVM 1/2013 vp. Tarkastusvaliokunnan mietintö 1/2013 vp. Rakennusten kosteus- ja ho-

meongelmat.

1

1. JOHDANTO

”Maan kaari

1. Wijfi on laillift maan faando, ia ios ei muiftet qnga omiftettu on.

10. Caikis maan Caupois ja waihetoxis pitä 12 wahuiftaia olemã, ia kihlacunnan pämies

andakan fijhen kiria pälle, ninquin täfä vlostoimitetan, ia ios fitä maata fijtte häiriten eli

Cannelan.

12. Ios oftettu maata häiritän eli ridhellän, nijn pitä fen iolda faatu on edhestuleman ia tod-

hiftaman eli fakon maxaman”1

Maakaari on, kuten yllä olevasta lainauksesta ilmenee, säännellyt kiinteistön kauppaa jo sa-

tojen vuosien ajan. Tässä tutkielmassa tarkastelun kohteena on kuitenkin nykymuotoisen

maakaaren (MK, 540/1995) mukainen kiinteistön kaupan jälkeen ilmenevä laatuvirhe. Tar-

kemmin muotoiltuna tarkastellaan kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa ilmeneviä home-

vaurioita kiinteistön laatuvirheen alaan kuuluvana salaisena virheenä yhdistellen oikeustie-

teellistä, rakennusteknistä ja lääketieteellistä näkökulmaa. Tutkielman aihe on hyvin ajan-

kohtainen, sillä hometalojuttuja putkahtelee mediassa ja oikeuskäytännössä esiin kuin, noh,

homemikrobikasvustoa kosteassa eristevillassa. 2 Rakennuksissa on kautta aikojen ollut kos-

teusongelmia, jotka ovat suuri homevaurion riskitekijä mutta ongelmien määrä on kääntynyt

nousuun mm. uusien monikerroksisten rakenteiden, koneellisten ilmanvaihtojärjestelmien ja

rakennustapojen muutoksen muutosten vuoksi. 3 Home- ja kosteusongelmille ei näy loppua

eikä edes lopun alkua nykypäivänäkään rakennetuissa rakennuksissa. Näin ollen myös ho-

mevaurioita koskevalle tutkimukselle, erityisesti uudenlaisesta näkökulmasta, lienee tilaa.

1 Valtion painatuskeskus 1987, s. 58—59; Suomalaisen kirjallisuuden seura 1978, s. 58—60, 102. Nykymuo-

toisemmalla kielellä kyseiset Kuningas Kristoferin Maanlakiin perustuvat kohdat on muotoiltu: ”1. Viisi on

laillista maansaantoa; ja ylimuistoisesta nautinnasta” ja ”10. Kaikissa maankaupoissa ja maanvaihdoissa on

oltava kaksitoista vahvistajaa, ja kihlakunnantuomari antakoon niistä kirjat, niin kuin tässä sanotaan; ja jos

tällaista maata sitten moititaan” sekä ”12. Jos ostettua maata moititaan, on saantomiehen tultava saapuville ja

vastattava kauppa tai maksettava sakot”. Rakennuksen kauppa eli ”lukollisen ja ovellisen rakennuksen” kauppa

taas kuului kauppakaaren alaan. Rakennuksen ostaminen oli tehtävä kaupanvahvistajan ja todistajan läsnä ol-

lessa. 2 Helsingin sanomat 2018. Esimerkiksi Helsingin sanomien verkkosivuilta löytyy tiheään tahtiin homevauri-

oista kertovia uutisia. Homeeseen liittyviä viimeisimpiä otsikoita maaliskuun 2018 aikana ovat olleet mm.

”Lähes kaikissa 1970- ja 1980- lukujen taloissa on riskirakenteita – remontti voi tulla tuhottoman kalliiksi,

osaa rivitaloista ei kannata enää edes korjata (29.3.2018)”, ”Sädesientä löytyi ala-asteen kahden luokkahuo-

neen rakenteista Helsingissä – kaupunki pimitti tiedon vuoden ajan, vaikka lapset oireilivat koulussa

(29.3.2018)” ja ”Lapsia kannattaa kuunnella, jos koulussa epäillään homeongelmaa- Tutkimus: Osaavat kertoa

oireistaan jopa vanhempia luotettavammin (14.3.2018)”. 3 Leivo (toim.) 1998, s. 10—64; RIL 250-2011, s. 13—15. Rakennusteknisen, mikrobiologisen ja lääketieteel-

lisen näkökulman yhdistäminen kosteus- ja mikrobivaurioiden tarkastelussa ei sinällään ole ainutlaatuista. Näi-

den näkökulmien yhdistäminen varsin merkittävään osa-alueeseen homevauriorakennuksissa, eli oikeustietee-

seen ja sen seuraamusjärjestelmään, on tässä mittakaavassa uudenlainen lähestymistapa.

2

Homevaurioiset rakennukset eivät rajoitu vain Suomen rajojen sisälle, vaikka tarkastelussa

onkin suomalaisen maakaaren salaista virhettä koskeva säännös. Homevauriot vaikuttavat

olevan myös kansainvälisessä mittakaavassa merkittävä ongelma, sillä homevaurioituneita

rakennuksia on ympäri maailmaa. 4 Mikrotason vertailulla esimerkiksi Ruotsiin voidaan to-

deta, että laatuvirheen sääntely on merkittävän yhtenäistä länsinaapurimme kanssa. Osansa

toki voi olla sillä, että maakaari on peräisin jo satojen vuosien takaa Ruotsin vallan ajoilta ja

myös nykymuotoiseen maakaareen on haettu johtoa länsinaapurista. 5 Kiinteistön virhettä

sääntelee sikäläinen maakaari, Jordabalk (1970:994) ja varsinainen virhesäännös on sään-

nöksen 19 §:ssä. Virhesäännöksestä on suoraan ilmaistu sopimuksenvastaisuus ja ostajan

perustelluista edellytyksistä poikkeaminen virheperusteina. Säännös alkaa seuraavasti: ”Om

fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker

från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet—”. Naapurimaassamme kosteus- ja

homevaurioita koskevia oikeustapauksia vaikuttaa olevan myös runsaasti.6

Tutkielman aihe on yhteiskunnallisesti erityisen merkityksellinen sen vuoksi, että homevau-

rioisia rakennuksia on erittäin suuri osa maamme rakennuskannasta ja sisäilmaongelmien

aiheuttamat terveyshaitat käyvät kalliiksi niin yhteiskunnalle kuin yksilöllekin. Kysymys on

merkittävästä yhteiskunnallisesta ja kansanterveydellisestä ongelmasta, johon on yritetty

puuttua kauan — varsin vaihtelevalla menestyksellä. 7 Kosteus- ja homevaurioituneiden ra-

kennusten määräksi on arvioitu kolmannes kuntien rakennuskannasta ja vaurioiden johtuvan

suurelta osin suunnittelu- ja rakennusvirheistä. Merkittävissä määrin vaurioita on päiväko-

deissa, urheiluhalleissa ja kouluissa, eikä kunnilla useinkaan ole varaa kosteus- ja homevau-

rioiden korjaukseen.8 Oikeustieteellisestä näkökulmasta aihevalintani on merkityksellinen,

4 Korhonen – Lintunen 2003, s. 64—65; Douwes 2009, s. 7—8; TrVM 1/2013 vp., s. 4—7; HE 76/2014 vp., s.

6—7; Elfström — Ashton 2016, s. 56—67, 62—63, 84—85. 5 Suomalaisen kirjallisuuden seura 1978, s. 58—60; HE 120/1994 vp., s. 14—16; Husa 1998, s. 60—61; Husa

2013, s. 126—127. Mikrovertailussa tarkastelun kohteena voivat olla samaa asiaa sääntelevät oikeussäännöt,

joiden kesken vertailu tapahtuu. 6 Elfström — Ashton 2016, s. 43—123. Nimenomaisesti homevaurioista oli kyse tapauksissa mm. sivuilla 56—

57, 62—63, 84—85 ja 210. 7 Nguyen ym. 1998, s. 38—40; Husman 2001, s. 21; RIL 250-2011, s. 15; TrvM 1/2013 vp., s. 8,11; Marttila

ym. 2015, s. 101—106; Annila ym. 2015 b, s. 107—113; Seuri 2016, s. 227—230. 8 Ruokojoki – Mynttinen 2000, s. 17—19, 34, 37—40; Annila — Suonketo — Pentti 2014, s.301—306; Annila

ym. 2015 a, s. 95—99. Energiansäästön, kuten ilmastoinnin rajoittamisen, ei Kuntaliiton tutkimuksessa kat-

sottu olevan syypää vaurioihin. Edelliseen johtopäätökseen tulee kuitenkin rakennustekniikassa korostetun toi-

mivan ja tehokkaan ilmastoinnin merkitys huomioiden suhtautua varauksella. Ks. tästä esim. Meklin ym. 2008,

s. 14; RIL 250-2011, s. 84—86, 90 sekä Siikanen 2015, s. 34—39.

3

sillä rakennuksen laatuvirheestä homevaurioiden osalta on avoimia kysymyksiä, kuten ter-

veyshaitan merkitys homevauriotapauksissa, terveyshaitan määritelmä, homevaurion mää-

rittämismenetelmien merkitys oikeudenkäynnin kannalta sekä homevaurion sietokynnys.

On myös huomionarvoista, että sosiaali- ja terveysministeriön toteuttamassa tutkimuksessa

kokemukset oikeusviranomaisten toiminnasta hometalo-oikeudenkäynneissä olivat yksin-

omaan negatiivisia — kehittämisen varaa siis on runsaasti. Osa negatiivisuudesta voi toki

selittyä sillä, että ihmiset harvoin ovat täysin tyytyväisiä oikeuden päätökseen, mutta kri-

tiikki tuomioistuimen asiantuntemattomuudesta ja piittaamattomuudesta sekä oikeusproses-

sin pituudesta on silti merkittävää. 9 Homeongelmat ovat yhteiskunnallisen tason ohella mer-

kittäviä myös yksilötasolla, sillä niillä on negatiivisia vaikutuksia yksilöiden talouteen, so-

siaalisiin suhteisiin ja terveydentilaan. Asumisterveysongelmaisissa asunnoissa altistuneille

perheille tehdyssä pitkäaikaisseurantatutkimuksessa ilmeni, että asukkaiden terveydentila oli

selvästi tavanomaista huonompi, perheissä oli korkeampi infektioherkkyys ja toistuvia in-

fektioita. Astman esiintyvyys oli aikuisilla nelinkertainen ja lapsilla kaksinkertainen nor-

maaliväestöön verrattuna.10

Tutkielmassa yksityiskohtaisessa tarkastelussa on ainoastaan maakaaren (540/1995) laatu-

virhesäännöksen eli 2. luvun 17 §:n 2. momentin 5. kohta, eli salaista virhettä koskeva kohta

seuraamuksineen. Kyseisen kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salai-

sen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteis-

töltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (MK

2:17.2 5k.). Laatuvirheellä tarkoitetaan kiinteistökaupan kohteen fyysisten ominaisuuksien

virhettä. 11 Kosteus- ja homevaurioita käsitellään usein synonyymeinä, vaikka kosteusvaurio

ei välttämättä tarkoita homevauriota tai vice versa. Esimerkiksi putkivuodosta aiheutuu kos-

teusvaurio mutta ei välttämättä homevauriota, sillä homekasvuston kehittyminen vaatii aikaa

9 Sosiaali- ja terveysministeriö 2002, s. 56—62. Lisäksi vain noin neljännes vastaajista koki asianajajansa ym-

märtäneen homeongelman vakavuuden täysin ja toimineen asianmukaisesti, hieman yli puolet koki asianajan

ymmärtäneen ongelman osittain ja noin 20 % koki, ettei asianajaja ollut ymmärtänyt asian luonnetta lainkaan. 10 Husman 2001, s. 3, 10, 15, 25—30; Sosiaali- ja terveysministeriö 2002, s. 27—44; Mäki – Nokela 2014a, s.

30—41, Mäki — Nokela 2014b, s. 55—60. Homeongelma on aiheuttanut vastaajille terveysongelmia, joiden

vuoksi osa on joutunut sairaslomalle ja tutkimus- ja korjauskustannukset sekä asuntolaina ovat johtaneet mer-

kittäviin taloudellisiin ongelmiin. 11 Tepora ym. 2010, s. 290.

4

ja homeelle otollisia olosuhteita — kosteusvaurio voi kuitenkin johtaa kosteusvauriomikro-

bien kasvuun rakenteissa. 12 Olen rajannut tarkastelun koskemaan vain kiinteistöllä sijaitse-

vassa rakennuksessa ilmeneviä homevaurioita, sillä homevauriot sijoittuvat kaikkien kolmen

tieteenalan rajapinnalle kuviossa 1. esitetyllä tavalla. Homevauriolla tai synonyymina mik-

robivauriolla tarkoitetaan tässä tutkielmassa rakennuksen pinnalla tai rakenteessa ilmenevää

epänormaalia mikrobikasvustoa.

Kuvio 1. Homevaurio tieteenalojen rajapinnalla.

Keskeisiksi tutkimuskysymyksiksi ovat muotoutuneet seuraavat kysymykset:

1. Millä edellytyksillä homevaurion syyn tai perusteen voidaan katsoa olleen olemassa

kaupantekohetkellä?

2. Mikä merkitys homevaurion potentiaalisilla tai todetuilla terveyshaitoilla on salaisen

virheen arvioinnissa?

2.1 Miten terveyshaitta määritellään?

3. Mitä tarkoittaa homevaurio salaisena virheenä?

3.1 Millä edellytyksillä homevaurio voidaan katsoa merkittäväksi ja vaikuttaako raken-

nuksen elinkaaren vaihe arviointiin?

12 Väänänen – Absetz – Kanerva 1992, s. 5—6; RIL 183-3.1…2-1994, s. 65—66, 71—78; Husman 2001, s. 6;

Pitkäranta (toim.) 2016, 101—102, 109—116.

OIKEUSTIEDE

Home kiinteistön laa-

tuvirheenä;

seuraamukset

LÄÄKETIEDE

Homeen

terveyshaitat;

diagnostiikka

RAKENNUS-

TEKNIIKKA

Homeen syntyyn vai-

kuttavat rakennustek-

niset puutteet; vaurion

määrittäminen

5

3.1 Miten olennaisuuskynnystä tulisi arvioida kiinteistön salaisen virheen osalta erityi-

sesti homevauriotapauksissa?

Tutkielmassa lähdetään oletuksesta, jossa kaupassa ei ole ollut erityisiä, yksilöityjä vastuun-

rajoitusehtoja homevaurion osalta, eli vastuunrajoitusehtoihin ei syvennytä tarkemmin.

Myöskään kiinteistönvälittäjän tai kuntotarkastajan vastuita ei tässä tutkielmassa tulla kä-

sittelemään kuin korkeintaan maininnan tasoisesti, sillä tutkielmassa käsitellään yksityis-

henkilöiden välistä kiinteistön kauppaa. Kuntotarkastajan raportilla voi tosin olla merkittä-

västi vaikutusta ostajan ja myyjän vastuunjakoon — se voi laajentaa ostajan ennakkotarkas-

tusvelvollisuutta tai laajentaa myyjän ilmoitusvelvollisuutta myös raportista ilmenneisiin

tietoihin.

Esimerkiksi ratkaisussa VHO 9.1.2009 S 08/278 ostajille asetettiin erityinen selonottovel-

vollisuus kuntotarkastusraportista ilmenneiden seikkojen johdosta. Kuntotarkastusraportissa

oli todettu vuonna 1968 rakennetun ja pitkälle alkuperäiskunnossa olleen rakennuksen pesu-

tiloissa lievää kosteutta, epätiiveyttä lattiakaivon korokerenkaassa ja muovimaton irtoilua

alustasta. Hovioikeuden mukaan ostajilla on rakennuksen ikä, alkuperäinen kunto ja kunto-

tarkastusraportit huomioiden ollut korostunut selonottovelvollisuus. Heillä ei siten ollut oi-

keutta vedota kosteusvaurioihin, jotka olisi voitu rakenteita purkamalla havaita.

Velvollisuutta kuntotarkastuksen teettämiseen ei kuitenkaan pääsääntöisesti voida asettaa,

ellei erityisiä syitä ilmene. 13 Lähtökohtana tutkielmassa on, että vaurioituneeseen rakennuk-

seen joko ei ole teetetty kuntotarkastusta tai tarkastuksessa ei ole ilmennyt erityisiä puutteita,

jotka voisivat laajentaa ostajan selonottovelvoitetta. 14

Metodilla oikeustieteessä voidaan katsoa tarkoitettavan pikemminkin näkökulmaa, kuin

luonnontieteissä noudatettavaa ”laskusäännöstöä”. On tärkeää huomata, ettei ole olemassa

teoriatonta juridiikkaa, sillä yleiset opit ja käsitteet kuuluvat jokaisen juristin työkaluihin.

Perinteisesti teoriakeskustelussa on erotettu toisistaan teoreettinen ja käytännöllinen lain-

oppi. Teoreettisen lainopin on katsottu sisältävän käsiteanalyysin, teorianmuodostuksen ja

13 Niemi 2016, s. 417—420. 14 Falkenbach 2006, s. 29—30. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, josta on kuntotarkastusraportissa an-

nettu korjauskehotus tai huomio selkeästä korjauskohteesta. Lisäksi mm. Itä- Suomen HO:n ratkaisussa

25.8.2016 S15/1557 on edellytetty, että rakennuksen ylä- ja alapohja tulee virheeseen vetoamisoikeuden säi-

lyttämiseksi tarkastaa, jos niihin on mahdollista päästä. Tästä voidaan vetää varauksella johtopäätös, ettei sa-

laisena virheenä voi tulla kysymykseen homevaurio, joka olisi voitu havaita ylä- ja alapohjan ennakkotarkas-

tuksessa: ostajille on siis asetettu ennakkotarkastusvelvollisuus myös ns. rakenteellisiin osiin pintamateriaalien

ohella. Hovioikeus katsoi kyseessä olevan MK 2:17 1. ja 5. kohtien mukaisen laatuvirheen mutta siihen vetoa-

misen estyneen ostajien selonottovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.

6

systematisoinnin ja olevan edellytys käytännölliselle lainopille eli oikeusjärjestyksen sisäl-

lön selvittämiselle. 15 Käytännöllinen lainoppi on määritelty normi- ja tulkintakannanotto-

jen antamiseksi oikeuden pintatasolla, kun taas teoreettinen lainoppi muotoilee yleisiä op-

peja, jotka sijoittuvat oikeuskulttuurin tasolle. Oikeusteoria taas erittelee oikeudellisia käsit-

teitä oikeuskulttuuritasolla, eli tasolla, jossa oikeustieteen rooli oikeutta uudentava ja muok-

kaava rooli on korostuneimmillaan. 16 Pääosin tutkielman sisältö sijoittuu oikeuden pintata-

solle, perusteltujen normi- ja tulkintakannanottojen antamiseen. Pintatasolla operoivan tut-

kielman arvoa ei kuitenkaan ole mielestäni syytä tämän vuoksi asettaa puhtaasti teoreettisia

tutkielmia alemmas, vaan oikeastaan päinvastoin. Tutkielman arvo on käsitykseni mukaan

nimenomaisesti reaalimaailmassa ja oikeuskäytännössä merkityksellisen rakennusteknisen

ja lääketieteellisen informaation yhdistämisessä oikeustieteelliseen tietoon loogisella ja oi-

keustiedelähtöisellä tavalla.

Vaikka tutkielman käsittelynäkökulma edellyttää myös oikeuskäytännön ja muiden tieteen-

alojen tiedon hyödyntämistä, ovat tutkimuksen peruslähtökohdat oikeustieteelliset. Ontolo-

giseksi lähtökohdaksi on perusteltua ottaa oikeusnormien eksistenssin myöntäminen. Lähtö-

kohdaksi hyväksytään näkökulma asetusta oikeudesta ja tahoista, joilla on kelpoisuus mää-

rätä normien olemassaolosta. Tahoina taas hyväksytään eduskunnan ohella myös muut tahot,

joilla on kelpoisuus määrätä normien voimassaolosta — esimerkiksi lakiin perustuvan ase-

tuksenantovaltuuden nojalla. Lisäksi hyväksytään varallisuusoikeuden alalla se, että tuomio-

istuimella saattaa olla valta vaikuttaa aineelliseen oikeustilaan. 17 Näiden lähtökohtien hy-

väksyminen on tärkeää, sillä tutkielmassa hyödynnetään oikeuslähteinä mm. lakeja, asetuk-

sia ja vahvasti myös oikeuskäytäntöä.

Tutkimuksen ehkä jopa alitajuisena oikeuslähdeoppina lienee Aarnion jaotteluun perustuva

oikeuslähdeoppi. 18 Perusteltuna pidän kuitenkin Syrjäsen oikeuslähdeoppiin kohdistamaa

kritiikkiä erityisesti heikosti velvoittavien oikeuslähteiden osalta. Päätösten pysyvyyden aja-

tusta silloin, kun niissä on noudatettu ennakkoratkaisun linjaa, on pidetty viestinä kaavamai-

selle ennakkopäätösten noudattamiselle, mikä taas heikentää ratkaisutoiminnan dynaami-

suutta. Ajattelumalli ei myöskään rohkaise uusien parempien ratkaisujen etsimiseen. Oikeu-

dellisessa ratkaisussa tulisi voida haastaa ennakkoratkaisun kanta ja ratkaisun pysyvyyden

15 Aarnio 1997, s. 36—49. 16 Tuori 1997, s. 127. 17 Kaisto 2005, s. 45, 78, 83, 170. 18 Aarnio 1989, s. 218—222. Aarnio on jakanut oikeuslähteet vahvasti velvoittaviin, heikosti velvoittaviin ja

sallittuihin oikeuslähteisiin.

7

tulisi perustua argumentaatioon, ei ennakkoratkaisujen imitointiin. Vaikka tutkielmassa hyö-

dynnetään merkittävissä määrin oikeuskäytäntöä tulkinta-argumenttina, on läsnä koko ajan

oletus siitä, että paremmin argumentoitu uusi ratkaisulinja on myös yhtä mahdollinen. 19

Mielestäni myös sallittujen oikeuslähteiden luokkaan kohdistuva kritiikki vaikuttaa oikeu-

den yhteiskunnallisen merkityksen huomioiden perustellulta. Syrjäsen mukaan ajatus siitä,

että sallittujen oikeuslähteiden tehtävänä on vain vahvistaa argumentaatiota, eikä sivuutta-

misesta ole seurauksia, on ongelmallinen oikeuden responsiivisuuden ja dynaamisuuden

kannalta. Sallittujen oikeuslähteiden sivuuttamisella voi olla suurta merkitystä oikeuden yh-

teiskunnallisten tehtävien kannalta. Esimerkiksi oikeuskirjallisuuden ja soft law-tyyppisten

säännösten sivuuttaminen voidaan katsoa hälyttäväksi merkiksi oikeudellisen ajattelun sul-

keutuneisuudesta, sisäänpäin kääntyneisyydestä ja jopa oikeudellisen ratkaisun vaatimuksia

koskevan käsityksen vanhanaikaisuudesta ja puutteellisuudesta. 20 Näihin lähtökohtiin pe-

rustuen oikeuskirjallisuudelle on annettu tutkielmassa painava merkitys ja pidetty mahdolli-

sena ennakkoratkaisujen linjamuutoksia.

Kuluneen viimeisen vuosisadan oikeusteorian pääsuuntauksia on luonnehdittu normatiivi-

sen, faktisen ja arvosuuntautuneen ajattelutavan triadiseksi eli kolmiomaiseksi asetelmaksi.

Tolonen on muotoillut sekä oikeuden anatomian kolmiomaisen rakenteen että oikeuden ra-

kenteistumista kuvaavan abstrakti- konkretia- janan. Kolmiomallissa sijoittaisin tutkimuk-

sen normatiivisen ja empiirisen näkökulman välille, selvästi kuitenkin lähemmäs normatii-

visuutta ja normeja. Tutkimuksen metodinen suuntautuminen kallistuu teoreettisen ja käy-

tännöllisen otteen välille, mikä tarkoittaa, että tutkielma sijoittuu janalla jonnekin abstraktin

ja abstraktis-konkreettisen välimaastoon. 21

Tutkimuksessa käytetään merkittävissä määrin oikeuskäytäntöä tulkinta-argumenttina, mikä

vie tutkielmaa oikeusrealismin suuntaan. Tutkielmassa käytetään myös muuta kuin oikeus-

tieteellistä kirjallisuutta ja tutkimuksia, joista osa on luettavissa jopa empiiriseksi aineistoksi.

Empiirisen aineiston käyttö on nähty sallituksi lähteenä, mutta ”vain” lähteenä – empiirinen

aineisto ei voi olla tutkimustulos. Oikeustieteen tehtäväksi on nähty oikeussäännösten tul-

kinnan ja oikeusjärjestyksestä annettavien kannanottojen ohella järjestelmässä havaittujen

19 Syrjänen 2008, s. 175—190 20 Syrjänen 2008, s. 175—190. 21 Tolonen 1997, s. 280—294. Tolonen on esittänyt mallin, jossa oikeus rakentuu abstraktilla ja konkreetilla

ulottuvuudella. Janan teoreettisessa päässä (oikeussysteemi) on abstrakti taso eli oikeustiede. Janan konkre-

tiapäässä (oikeuskonkretia) taas on konkreetti taso eli tapaoikeus. Näiden välille jää abstraktis-konkreettinen

taso, johon sijoittuu esimerkiksi oikeuskäytäntö.

8

epäkohtien osoittaminen. 22 Eräänlaisten ”epäkohtien” osoittaminen tulee kiistatta olemaan

osa tutkielmaa. On myönnettävä, että muiden tieteenalojen tiedon yhdistäminen pohjavireel-

tään oikeustieteelliseen tutkimukseen on haastavaa. Tästä huolimatta tutkielman eräänä ta-

voitteena on yhdistää muiden tieteenalojen informaatiota oikeustieteellisen argumentaation

tueksi mielekkäällä tavalla.

Tutkimuksen toisessa ja rakentavassa luvussa tarkastellaan ensin homevaurion syntyyn vai-

kuttavia rakennusteknisiä seikkoja, minkä jälkeen yhdistetään rakennustekninen tieto tuke-

maan oikeustieteellistä argumentaatiota vian perusteen olemassaolosta kaupantekohetkellä.

Kolmannessa pääluvussa pureudutaan homeen haittavaikutuksiin ja niiden merkitykseen ho-

metaloriidoissa. Homeen aiheuttamia terveyshaittoja esitetään ensin lääketieteellisten tutki-

musten avulla ja edetään sitten homeen terveyshaittojen arviointiin oikeuskäytännössä. Nel-

jännessä pääluvussa käsitellään homevauriota, vaurion määrittämistä ja mahdollisia terveys-

haittoja tiukemmin oikeustieteellisistä lähtökohdista. Homeen määrittämisen lähtökohtai-

siksi menetelmiksi otetaan normeihin perustuvat metodit ja tarkastellaan homevauriota sa-

laisena virheenä, arvioidaan terveyshaitan merkitystä ja sietokynnystä sekä annetaan eräitä

suosituksia homevaurion rakennustekniseen ja mikrobiologiseen analyysiin. Viimeisessä eli

viidennessä pääluvussa kootaan yhteen tutkielman keskeisin sisältö, arvioidaan tutkimusky-

symyksiin saatuja vastauksia ja esitetään yleistä arviointia homevaurioista ja terveyshaitan

merkityksestä kiinteistön salaisen virheen osalta.

22 Aarnio 1997, s. 44—49; Jyränki 1997, s. 77; Kangas 1997, s. 91, 106—108; Tuori 1997, s. 327; Aarnio

2003, s. 55—75.

9

2 HOMEEN MUODOSTUMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTANA

2.1 Keskeisimmät rakennustekniset puutteet vian perustana

Tieto homeen muodostumisen rakennusteknisistä riskitekijöistä sekä rakentaa tutkimuksen

ymmärtämiselle pohjakehikkoa että antaa vastauksen yhteen tutkimuskysymyksistä. Maa-

kaaren esitöiden lausumaa, joka koskee virheeseen vetoamisoikeutta sääntelevää pykälää

(MK 2:21) peilataan seuraavassa rakennustekniseen tietoon. Tarkoituksena on arvioida,

millä edellytyksillä vian syyn tai perusteen voidaan pääsääntöisesti katsoa olevan olemassa

kaupantekohetkellä sittemmin homevaurioituneeksi todetussa rakennuksessa. Lausuman ”

vian syy tai peruste on ollut olemassa kaupantekohetkellä” arvioinnilla voi olla hyvinkin

paljon merkitystä kaupan jälkeen ilmenneissä homeongelmissa, joissa vastaajan on viisasta

kiistää havaitun homeongelman tai sen perusteen olemassaolo kauppahetkellä.23

Hometaloriidoissa rakennusteknisen tiedon suppeakin hallitseminen voi parantaa asiakkaan

asemaa, kun asianajaja osaa jo kannehakemuksessa argumentoida asianmukaisesti sen puo-

lesta, että vian (l. homevaurion) peruste on ollut olemassa. Rakennusteknisten käsitteiden

hallitseminen on tärkeää myös silloin, kun halutaan vedota homeen aiheuttamaan terveys-

haittaan tai homealtistukseen. Tietämyksestä rakennustekniikasta on tietenkin yhtä lailla

hyötyjä myös myyjäpuolen asianajajalle näytön ja tehtyjen väitteiden horjuttamisessa. Muun

muassa näiden syiden vuoksi rakennusteknisen informaation hyödyntäminen on relevanttia

tässä tutkielmassa.

Homekasvustojen muodostumisen yleisenä edellytyksenä on riittävä kosteustaso, jonka seu-

rauksena muodostuu otollinen kasvualusta mikrobeille; näin ollen kosteus- ja homevauriot

ovat pitkälti yhteydessä toisiinsa. Kosteutta rakenteisiin ja pinnoille voi muodostua tiivisty-

mällä, siirtymällä kapillaarisesti tai painovoimaisesti taikka suorasta vesirasituksesta esimer-

kiksi putkivuodon tai sateen vuoksi. 24 Tarpeettomien riitojen välttämiseksi ostajan olisi ra-

kennusteknisen tiedon valossa hyvä tutustua ennakkotarkastuksessa rakennuksen putkire-

monttihistoriaan ja tarvittaessa huomioida remontit myös kauppasopimuksessa. Kosteutta ja

23 HE 120/1994 vp. s. 56. 24 Väänänen – Absetz – Kanerva 1992, s. 5—6; RIL 183-3.1…2-1994, s. 65—66, 71-78; Siikanen 2015, s. 70—

72; Pitkäranta (toim.) 2016, 101—102, 109—116. Kosteus voi ensinnäkin tiivistyä vesihöyrystä vedeksi (kon-

densoitua), siirtyä diffuusion avulla vesihöyrynä vesimolekyylien osapaineiden pyrkiessä tasoittumaan tai siir-

tyä ilmavirran mukana (kosteuskonvektio). Lisäksi rakenne voi kostua kapillaarisen siirtymisen seurauksena,

jolloin vesi nousee kapillaarisesti huokoiseen materiaaliin pystysuorassa suunnassa taikka painovoimaisen siir-

tymisen seurauksena eli esimerkiksi sadeveden kulkeutuessa alaspäin rakennuksen pinnoilla.

10

osassa tapauksista myös hometta aiheuttavat rakennustekniikan puutteet ovat pitkälti samat,

joten niitä käsitellään jatkossa yhdessä. 25

Ensimmäiseksi tarkastellaan rakennuksen alapuolen rakennusteknisiä puutteita, jotka ovat

riskitekijöitä kosteusvaurion ja siten myös homevaurion kannalta, sillä vauriot aiheutuvat

usein rakennusvirheestä. Rakennusteknisillä puutteilla ja virheellisyyksillä voi myös oikeus-

käytännön mukaan olla merkittävä vaikutus omakotitalon soveltumiseen käyttötarkoituk-

seensa sekä kiinteistön arvoon (KKO 2004:78). Myös oikeuskäytännössä on siis hyväksytty

rakennusteknisten lainalaisuuksien hyödynnettävyys kiinteistöriidoissa.

Rakennuksen alapohjaan ja kellaritiloihin keskittyvät vauriot ovat ehkä jopa yleisin home-

vauriotyyppi. Alapohjassa on kriittisen tärkeää, että rakenteet pysyisivät kuivina kaikissa

olosuhteissa. Erityisesti on huolehdittava tuuletuksesta ja maapohjan lämmöneristyksestä

homevaurioiden välttämiseksi. Ryömintätilan tarkastamisen merkitystä olisi mielestäni en-

tisestään korostettava kiinteistökauppojen yhteydessä, sillä olosuhteet ryömintätilassa ovat

homekasvustoille otolliset läpi vuoden. 26 Myös Itä-Suomen hovioikeus on todennut tuo-

reessa ratkaisussaan, ettei ryömintätilan tarkastaminen ja havainnoiminen tarkastusluukku-

jen kautta ole ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide (IsHO 25.8.2016 S 15/1557). Kos-

teusteknisiä riskikohtia alapohjassa on myös mm. salaojituksessa, vedeneristyksen puutteel-

lisuuksissa ja maapohjan muotoilussa. 27 Toisaalta salaojitusten, perustusten täyttöön käyte-

tyn maa-aineksen ja seinärakenteiden on katsottu olevan rakenteita, joiden tulisi kestää oma-

kotitalon koko elinkaaren ajan ilman uusimista (KKO 2004:78).

Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:58 on käsitelty rakennuksen ala-

pohjan vaurioita. Tapauksessa oli kyse kiinteistön kaupan purkamisesta virheen olen-

naisuuden perusteella. Rakennuksen alapohjassa oli ollut kosteudesta aiheutuneita

vaurioita, joista kumpikaan kaupan osapuoli ei ole ollut kaupantekohetkellä tietoinen.

Alapohjasta otetuissa valokuvissa oli näkynyt sienikasvustoa ja sienten itiöpesäkkeitä.

25 Kinnunen – Kuhanen 1997. s. 25; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 127—130; Mikrobikasvuston syntyminen vaatii

kosteutta, lämpöä ja ravinteita – mikrobit eivät kasva kuivissa rakenteissa. Kosteus ei aina aiheuta homekas-

vustoa mutta riittävä kosteus on homemikrobien kasvun edellytys. Näin ollen kosteutta aiheuttavia riskiraken-

teita ja rakentamistekniikan puutteita voidaan perustellusti käsitellä yhdessä. 26 RIL 183-3.1…2-1994, s.85—86; Seppänen ym. 1997, s. 103; Pirinen 2006, s. 76—81; RIL 250-2011, s.

51—53, 80; Hänninen ym. 2016, s. 31. 27 HE 120/1994 vp., s. 50—51; RIL 250- 2011, s. 20—21, 115—117; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 152—153,

191. Salaojitukset, maapohjan muotoilu ja vedeneristysten puutteellisuudet ovat kuitenkin pääosin rakenteita,

joiden puutteellisuuksien selvittäminen edellyttäisi ostajalta tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Näin ol-

len selonottovelvoitetta ei näiden rakenteiden osalta voitane ostajalle ilman erityisiä syitä voitane asettaa- toisin

kuin ryömintätilan tarkastamisen osalta.

11

Rakennus oli rossipohjatalo, jossa betonisokkelin päälle oli rakennettu puurakentei-

nen alapohja ja eristeenä käytetty puupurua. Ratkaisussa katsottiin alapohjan korjaa-

misen olevan välttämätöntä asumiskäyttökelpoiseksi saattamiseksi ja vaurioitumisen

jatkumisen estämiseksi. Korjauskustannukset katsottiin merkittäviksi, lopulliselta

määrältään epävarmoiksi sekä olennaisesti suuremmiksi kuin ostaja on voinut kau-

pantekohetkellä otaksua. Asiassa katsottiin olevan edellytykset kaupan purulle.

Alapohjan vaurioista oli kyse myös korkeimman oikeuden vanhemmassa ratkaisussa

KKO 1985-II-184. Rakennuksen alapohjassa havaittiin lattiasienikasvustoa (serpula

lacrymans) ja alapohja oli osin pettänyt. Korjauskustannusten määrästä esitettiin eri-

laisia arvioita eikä kokonaiskustannuksista ollut varmuutta. Muuta seuraamusta kuin

kaupan purkua pidettiin kohtuuttomana ostajille.

Merkittäviä riskitekijöitä homevauriolle ovat myös puutteellisuudet niin rakennuksen tiivis-

tyksissä kuin julkisivussakin. Julkisivuverhous tulisi sijoittaa vähintään 0,3 metrin etäisyy-

delle maanpinnasta homevaurioiden välttämiseksi. Lisäksi räystäiden tulee olla riittävät ja

ulkoverhoilussa tuuletusväli, jonka kautta ylimääräinen kosteus pääsee poistumaan.28 Ra-

kennuksen tiiviys on rakenteiden hyvän ilmanvaihdon ohella tärkeää, sillä puutteellisuudet

rakennusvaipan ilma- ja höyrysuluissa tai ikkunoiden tiivistyksissä aiheuttavat suurella to-

dennäköisyydellä kosteutta rakenteisiin. Ilmavuodot ja niiden aiheuttamat ns. kylmäsillat

ovat merkittävä kosteusvaurioiden ja siten homevaurioiden riskitekijä. Riski on suurimmil-

laan talvisin, kun kosteaa sisäilmaa virtaa rakenteisiin ja tiivistyy kylmien rakenteiden pin-

nalle, eli esimerkiksi lämmöneristeen ulkopintaan ilmavuodon seurauksena. 29 Tämän

vuoksi olisikin suositeltavaa kartoittaa ennen kaupantekoa rakennuksen potentiaalisesti laa-

jat ilmavuodot, jotka voivat vaikuttaa merkittävästi ostopäätökseen kosteus- ja homevau-

rioriskin vuoksi. Tässäkin ilmenee oikeudellisen ennakkotarkastusvelvollisuuden ja raken-

nustekniikan välinen yhteys.

Oikeuskäytännössä on käsitelty höyrynsulkujen toimivuuden merkitystä mm. ratkai-

sussa HeHO 30.8.2007 S 04/1441. Virheellisesti asennettujen höyrynsulkujen katsot-

tiin estäneen ilmanvaihdon ylä- ja alapohjassa sekä seinärakenteissa ja näin osaltaan

johtaneen lahovaurioiden syntymiseen. Höyrynsulkujen virheellinen asentamistapa

katsottiin osin ennalta-arvaamattomaksi ja salaiseksi virheeksi. Ratkaisussa korostet-

tiin rakennuksen iän aiheuttamaa velvollisuutta huomioida, että osa rakenteista saattoi

28 RIL 183-3.1…2-1994, s. 89—90; RIL 250-2011, s. 51—52, 63—65. 29 RIL 250-2011, s. 20—21, 69—78, 115—117; Siikanen 2015, s. 60; Saari ym. 2016, s. 85—89; Pitkäranta

(toim.) 2016, s. 114—116, 127. Höyrynsululla tarkoitetaan ainekerrosta, jonka tehtävänä on estää haitallinen

vesihöyryn diffuusio rakenteeseen.

12

olla käyttöikänsä lopussa. Rakennuksen katsottiin poikkeavan osittain ostajan oikeu-

tetuista edellytyksistä ja määrättiin 20 000 euroa hinnanalennusta.

Myös Turun hovioikeuden ratkaisussa 16.5.2008 S 07/2430 katsottiin höyrynsulun

virheellisellä asentamisella olleen merkitystä virheen syntymisessä. Virheellisesti

asennetun höyrysulun katsottiin aiheuttaneen kosteuden pääsyn yläkerran rakentei-

siin. Tapauksessa oli laajoja laho- ja homevaurioita rakenteissa, joten salaista virhettä

pidettiin merkittävänä.

Rakennuksen yläpuolisissa rakenteissa on myös kosteusteknisiä riskitekijöitä. Merkittäviä

kosteusteknisiä vaaranpaikkoja ovat esimerkiksi tasakattoisen talon puutteelliset kallistuk-

set, heikko tuuletus, vesikatteen läpivientien vuodot taikka vauriot kattopinnoitteessa. 30

Katson, että ostajalta voidaan rakennusteknisen tiedon valossa ja ennakkotarkastusvelvolli-

suus huomioiden edellyttää katon kunnon pintapuolista havainnointia ja yläpohjatilan tar-

kastamista ennen arvokkaan omaisuuden ostamispäätöstä. Yläpohjan tarkastamisvelvolli-

suus kuitenkin rajoittuu, jos tilaan ei ole tarkastusluukkuja — tällöin rakenteiden purkami-

seen yläpohjan tarkastamiseksi ei ole ilman erityistä syytä velvoitetta ryhtyä (KKO

2009:31).

Yläpohjassa ilmenneestä kosteusvauriosta oli kyse esimerkiksi korkeimman oikeuden rat-

kaisussa 2009:31. Omakotitalon kaupassa myyjän vastuuta oli rajoitettu ennen kauppaa suo-

ritetun kuntotarkastuksen perusteella. Kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu kosteusvaurioita

eikä ulkopuolista kosteusrasitusta vaikkakin vesikatossa oli todettu riskitekijöitä. Sittemmin

rakennuksessa todettiin laaja yläpohjan kosteusvaurio, joka johtui mm. höyrysulun epä-

tiiveydestä, rakennusaikaisesta kastumisesta ja vesikatteen lävistysten vuodoista. Vastuun-

rajoitusehto katsottiin liian yksilöimättömäksi ja ostajan katsottiin täyttäneen yläpohjan

osalta selonottovelvollisuutensa, kun yläpohjaan ei ollut tarkastusluukkua eikä erityisiä syitä

rakenteisiin kajoamiseen ollut. Salaisen virheen perusteella tuomittiin hinnanalennusta.

Toki on otettava huomioon, että tiettyinä aikakausina on ollut voimassa nykyisistä poikkea-

vat rakentamissuositukset, jolloin kaupan kohteen virheellisyyttä tulee lähtökohtaisesti arvi-

oida rakennus- tai korjausaikana voimassa olleiden suositusten mukaan.31 Voidaan kuiten-

kin olettaa, ettei minkään aikakauden rakennusmääräysten tarkoituksena ole ollut tuottaa

home- ja kosteusvaurioille alttiita rakennuksia vaan puutteet määräyksissä on huomattu

vasta ajan kuluessa. Homevaurion syntymiseen johtavaa rakennusteknistä seikkaa voidaan

30 Kattoliitto ry. 2013, s. 12—13, 34, 63; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 178—183. 31 Niemi 2016, s. 413.

13

käsitykseni mukaan rakennusajasta riippumatta pitää nykypäivänä ilmenevän virheen

”syynä tai perusteena”. Näin ollen katson, ettei ostajan oikeus vedota virheeseen homevau-

riotapauksissa sammu vain sillä perusteella, että rakennus täyttää aikansa rakennusmääräyk-

set. 32 Yhteys rakennustekniikan ja oikeustieteen välillä on siis myös rakentamissuositusten

osalta vahva.

Rakennustekniikan puutteita voidaan puutteellisuuden ilmenemiskohdan lisäksi jaotella kar-

keasti myös aikakausiin. Oikeuskirjallisuudessa on puolustettu asunnon iän lisäksi raken-

nusajankohdan huomioimista ja esitetty, että ostaja voisi vaatia sitä parempaa laatua, mitä

paremmin kyseisellä rakennusaikakaudella on rakennettu. Koskinen on katsonut, että ostajan

ja myyjän välistä riskinjakoa tulisi tasata perustuen perusteltuihin odotuksiin asunnon raken-

tamisajankohdan rakennustavasta. On perusteltua huomioida rakennusaikakausien huomioi-

miseen kohdistunut kritiikki ja kiinteistöjen yksilöllinen luonne. 33 Käsitykseni mukaan vai-

keaa, jopa mahdotonta, löytää yleistä tiettyyn rakentamisaikakauteen yhdistettävää rakenta-

mistapaa. 34 Ei kuitenkaan ole syytä väheksyä eri rakennuskausille tyypillisimpien virheiden

merkitystä esimerkiksi niissä tilanteissa, joissa myyjällä tai ostajalla on rakennusalan asian-

tuntemusta. Myyjällä on nimittäin velvollisuus virhevastuun uhalla ottaa selko kaikista mer-

kityksellisistä kaupan kohteen laatuun kuuluvista seikoista, jollaisena voidaan mielestäni pi-

tää, ainakin rakennusalan asiantuntijoiden kohdalla, rakentamisaikakauden tyypillisimpiä

puutteita. 35 Ostajan erityinen asiantuntemus taas voi tiukentaa tämän selonottovelvollisuutta

(THO 3.9.1997 S 97/87). 36

Suomalaisessa rakennuskannassa on rakennuksia useilta eri aikakausilta, joilla kaikilla on

omat riskitekijänsä homevaurion kannalta. Tyypillisimmät aikakausikohtaiset virheet on

32HE 120/1994 vp., 51; Karhu — Tolonen 2012, s. 146-147. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu talousperus-

teisten ja oikeudenmukaisuutta korostavien argumenttien kietoutuvan yhteen vastakkaisuuden sijasta. Näin ol-

len on mielestäni perusteltua huomioida myös taloudelliset realiteetit mm. kiinteistöjen vaihdannan kannalta,

kun se voidaan tehdä lain tarkoitusta vaarantamatta. Vastakkainen päättely rakennusajankohdan merkityksestä

johtaisi kiinteistökaupan kannalta vahingolliseen lopputulokseen, sillä harva enää rohkenisi ostaa vanhojen

rakennusmääräysten mukaan rakennettuja taloja. Ajanmukaisten rakennusmääräysten noudattaminen ei saa

johtaa siihen, että ostajalle asetettaisiin kategorisesti taakka asua homevaurioituneessa kodissa ilman oikeutta

vedota laatuvirheeseen. 33 Koskinen 2004, s. 95—96; Kyllästinen 2010, s. 295. Tosin Kyllästinen on omassa väitöskirjassaan katsonut,

että on vaikeaa päästä yhteiseen kantaan siitä, miten kyseisenä ajankohtana on yleisesti rakennettu. Rakennus-

aikakauden ottaminen huomioon olisi mm. oikeusvarmuuden kannalta ongelmallista. 34 Tiettyjä yhteisiä piirteitä mm. käytetyissä materiaaleissa ja kattoratkaisuissa on toki löydettävissä mutta ku-

kin rakennus on loppujen lopuksi yksilöllinen. Rakennuksen laatu riippuu paljon sen rakentajien ammattitai-

dosta, valituista materiaaleista, rakenneratkaisuista ja jopa rakennuspaikasta. Näin ollen rakentamisaikakauden

huomioiminen on ongelmallista riskinjaon tasaamisessa tilanteissa, joissa osapuolilla ei ole erityistä asiantun-

temusta rakennusalalta. 35 Ks. Niemi 2016, s. 457. 36 Jokela — Kartio — Ojanen 1997, s. 124; HE 120/1994 vp., s. 56—57; Kyllästinen 2010, s. 340—341.

14

syytä käydä läpi, vaikka yleistä rakennustapaa ei voidakaan osoittaa. Katson kuitenkin, että

myyjän tai ostajan erityisen rakennusalan asiantuntemuksen tapauksissa rakennusajankoh-

dalle voidaan antaa merkitystä salaisen virheen arvioinnissa. Tyypillinen riskirakenne 1900-

luvun alkupuolen hirsirakennuksissa on rossipohjan täyttäminen hiekalla. Rintamamiesta-

loissa, jotka on rakennettu 1940- ja 1950- lukujen paikkeilla, keskeisenä vaaranpaikkana taas

on kellaritilojen ja ullakoiden asuinkäyttö ilman tehokkaasta tuuletuksesta huolehtimista.

Rakentamisen laadun kannalta ei niin kovin kultaisilla vuosikymmenillä, eli 1960- ja 1970-

luvuilla rakennetut rakennukset ovat usein riskitekijöiden rasittamia sekä ylä- että alapuo-

lelta. Suurena riskitekijänä on ensinnäkin valesokkelirakenne, jossa riskinä on mm. valuma-

vesien pääsy valesokkelin sisään. Toisena suurena riskitekijänä on tasakattoisuus ja katon

heikkolaatuinen bitumipäällyste. 1970- ja 1980 luvuilla rakennettujen talojen riskitekijänä

voi olla erityisesti kosteiden tilojen puutteellinen vedeneristys, jonka aiheuttamien vaurioi-

den toteaminen edellyttää usein rakenteiden avaamista. Lisäksi ryömintätilalliset alapohjat

ovat aiheuttaneet harmaita hiuksia monille talonostajille, sillä ne ovat olleet merkittävä ra-

kenteiden vaurioiden riskitekijä jo vähintään kolmen vuosikymmenen ajan. 37

Edellä käsitellyt rakennustekniikan puutteet eivät sinällään vaikuta myyjän taikka ostajan

vastuisiin, jos niistä aiheutuneet viat tai vauriot eivät ole olleet osapuolten tiedossa tai ha-

vaittavissa. Salaisessa virheessä on kyse virheestä, jota kaupan osapuolet eivät ole ennen

kaupantekoa voineet havaita. Osapuolet ovat myös täyttäneet selonotto- ja tiedonantovel-

voitteensa mutta edellä esitetyt argumentit esimerkiksi ennakkotarkastusvelvollisuuden laa-

juudesta rakennusteknisen tiedon valossa voivat vaikuttaa velvoitteiden oikeudelliseen arvi-

ointiin. Tutkielman lähtökohtana on, että osapuolet ovat täyttäneet riittävällä tavalla velvoit-

teensa, jolloin salaisen virheen arvioinnin kannalta olennainen kysymys onkin, onko vika

taikka sen vian syy tai peruste ollut olemassa kauppahetkellä. 38 Edellä käsiteltyjen raken-

nusteknisten puutteellisuuksien ilmeneminen rakennuksessa esimerkiksi kaupan jälkeen syn-

tyneen homevaurioepäilyn yhteydessä teetetyssä kuntotutkimuksessa antaa vahvat perusteet

argumentoida vian tai vähintäänkin vian syyn tai perusteen olemassaolosta kauppahetkellä.

Toisaalta taas niiden puuttuminen tai vakavuus voi antaa vastaajapuolelle eväitä syyn ole-

massaolon puuttumisen puolesta argumentoimiseen.

37 Ympäristöministeriö 1997, s. 69—72; Pirinen 2006, s. 76—81. 38 HE 120/1994 vp., s. 51.

15

2.2 Ilmanvaihto ja muut homeen riskitekijät

Ilmanvaihtojärjestelmän tehokkuus on merkittävä talotekninen tekijä homevaurion potenti-

aalisessa syntymisessä ja toisaalta sen ehkäisemisessä. Ilmanvaihto on merkittävässä roo-

lissa asunnon suhteellisen ilmankosteuden hallinnassa, mikä taas on kriittinen tekijä home-

kasvuston muodostumisessa. Homeiden kasvuhan on riippuvaista sekä suhteellisesta ilman-

kosteudesta että lämpötilasta —mitä korkeampi lämpötila ja suhteellinen ilmankosteus, sitä

paremmin homekasvusto kasvaa.39

Ilmanvaihtojärjestelmän yleisenä tehtävänä on poistaa huoneilmasta epäpuhtauksia, joita

voivat olla esimerkiksi mikrobit tai huoneilmassa esiintyvät hengitysteitä ärsyttävät yhdis-

teet, kuten formaldehydi. Ilmavaihto voidaan toteuttaa joko koneellisena tai painovoimai-

sena, joista jälkimmäinen on yleinen ennen 1990-lukua rakennetuissa taloissa. Tyypillisenä

ongelmana painovoimaisessa ilmanvaihdossa on kosteiden tilojen ilmanvaihdon riittämättö-

myys ja koneellisen ilmavaihdon osalta riittämätön korvausilman saanti. Rakennukseen tu-

lisi pyrkiä saamaan aikaan lievä alipaine, sillä ylipaineisuus ja liiallinen alipaine ovat sisäil-

maston kannalta riskitekijöitä. Virheellisesti toimiva tai korjausrakennettu ilmanvaihtojär-

jestelmä voi pahentaa tai jopa osin aiheuttaa sisäilmaongelmia. Myös rakennuksen lämmi-

tysjärjestelmän toimivuus on tärkeä tekijä homevaurion potentiaalisessa syntymisessä. Kos-

teuden tiivistymisen ehkäisemiseksi ja siten homevaurion välttämiseksi tulisi huolehtia riit-

tävästä ja tasaisesta lämmityksestä. Erityisen tärkeää tehokas lämmitysjärjestelmän toiminta

on märkätiloissa, joiden kuivuminen tulee varmistaa. 40 Asuinrakennuksen ostajan tulisikin

rakennusteknisen tiedon valossa oman etunsa vuoksi kartoittaa etukäteen esimerkiksi ennak-

kotarkastuksessa myyjältä millaisia lämmitysratkaisuja rakennuksessa on käytetty.

Ilmastointi- ja lämmitystekijöiden ohella on muina riskitekijöinä tarpeen käsitellä erilaisten

materiaalien kosteus- ja homeherkkyyttä sekä rakennusmateriaalien käyttöiän merkitystä.

Rakennuksen materiaalivalinnoilla on ensinnäkin yleistä merkitystä kosteus- ja homevau-

rioalttiuden kannalta ja toisekseen homehtumisherkän materiaalin käyttö soveltumattomassa

rakenteessa antaa perusteita argumentoida rakennusvirheen ja siten vian syyn tai perusteen

39 Viitanen – Ritschoff 1990, s. 21—27; RIL 250-2011. s. 84; Siikanen 2015, s. 69. Homekasvun kannalta ihan-

teellinen suhteellinen ilmankosteus on noin 95% ja lämpötila +20 - +40 celsiusastetta. Osalla homelajeista

itäminen voi alkaa jo suhteellisen kosteuden ollessa 75-80 %. Viileissä ja kuivissa oloissa rihmastot voivat

muodostaa leporakenteita ja säilyä elinkykyisinä jopa vuosien ajan. Lämmityskaudella tavanomainen suhteel-

linen ilmankosteus rakennuksen sisätiloissa on noin 20- 40 %. 40 Ympäristöministeriö 1997, s. 57—60; Ruotsalainen ym. 1997, s. 31; Villberg ym. 2004, s. 98, 126; RIL 250-

2011, s. 84—90, 115—118; Salo 2014, s. 197; Korkala 2016, s. 167—194; Saari ym. 2016, s. 85—89; Pitkä-

ranta (toim.) 2016, s. 82—87.

16

olemassaolon puolesta. 41 Puupohjaisissa materiaaleissa homemikrobipitoisuudet on todettu

keraamisia- ja muovimateriaaleja korkeammiksi. Erityisen homehtumisherkkiä materiaaleja

ovat mm. koivu, männyn pintapuu, korkki ja linoleumi, kun taas keskitasoa herkkyydeltään

ovat mm. muovimatot ja neopreeni. Kestäviä, joskaan eivät homeelle immuuneja, materiaa-

leja ovat mm. betoni, kivimateriaalit ja metallimateriaalit. Toisaalta monet homeet, kuten

sisäilmassa yleisesti esiintyvä Aspergillus versicolor, voivat menestyä hyvin vähäravintei-

silla pinnoilla, kuten betonilla jopa kosteustason ollessa alhainen. 42

Rakennuksen laatuvirheen merkityksellisyyttä arvioitaessa on oikeuskäytännössä otettu

huomioon rakennuksen elementtien ikä (mm. HeHO 30.8.2007 S 04/1441). 43 Tämä on ra-

kennusteknisesti perusteltua, sillä rakennusmateriaalit menettävät vanhetessaan toimintansa

kannalta tärkeitä ominaisuuksia. Rakenteiden uusiminen pidentää niiden käyttöikää merkit-

tävästi ja toisaalta vanhanaikaistuminen, jos sen annetaan tapahtua, määrittää lopulta raken-

nuksen käyttöiän. Materiaalien vanhenemisen arvioinnissa huomioidaan mm. huoltokor-

jaukset, perusparannukset ja materiaalien uusiminen. Esimerkkeinä tyypillisistä materiaalien

vanhenemisen vaaranpaikoista ovat mm. tasakaton vuotaminen katteen tultua käyttöikänsä

päähän, kylpyhuoneen muovimaton haurastuminen ja saumojen pettäminen, rakenteissa kul-

kevien vesijohtojen syöpyminen ja julkisivun saumausten vesitiiviyden heikkeneminen.

Myös kiinteistön salaista virhettä koskevissa esitöissä on edellytetty, että arvioinnissa tulee

kiinnittää erityistä huomiota rakennusten ikään ja tehtyihin peruskorjauksiin. Tavanomai-

sissa olosuhteissa tyypillisiä teknisiä käyttöikiä rakenteille esitetään alla kuviossa 2.44

41 Samoin toki kestävän rakennusmateriaalin käyttö riskialttiissa paikassa taas puhuu rakennusvirhettä vastaan. 42Nielsen 2003, s. 103—117; Douwes 2009, s. 12; Rintala – Lindh – Meklin 2016, s. 263—268; Pitkäranta

(toim.) 2016, s. 133—135. 43 Rakennuksen ikä ja peruskorjaamattomuus oli peruste hylätä vuotovaurioihin perustuvat vaatimukset, hovi-

oikeuden mukaan ostajan olisi pitänyt rakennuksen 50 vuoden iän perusteella ottaa huomioon, että osa raken-

teista saattoi olla käyttöikänsä lopussa ja putkivuodot aiheuttaneet kosteus- ja lahovaurioita. 44 HE 120/1994 vp., s. 49; Rakennustietosäätiö 2008, s. 5—19; RIL 216-2013, s. 47—48; Pitkäranta (toim.)

2016, s. 152.

17

JULKISIVU Lautaverhous 50 v. saumat 20 v. puuikkunat 50v.

KATTO Kumibitumikermikate 30 v. profiilipeltikate 40 v.

räystäskourut 25-40 v.

LATTIA (muu kuin märkätila) Muovimatto 30 v., laminaatti 15 v.

MÄRKÄTILAT Muovimatto 20 v., laatta ja massavedeneriste 30 v.,

pesuhuoneen panelointi 12 v.

PUTKISTO Teräs-, kupari- ja muoviputket 50 v., pumput 20-25

v.

Kuvio 2. Rakenteiden tekniset käyttöiät tavanomaisissa olosuhteissa.

Teknisten käyttöikien merkityksestä oikeustieteen näkökulmasta voidaan todeta vähintään-

kin, että rakennuksen iän huomioiminen salaisen virheen arvioinnissa on erittäin perusteltua.

Oikeustieteellinen ja rakennustekninen näkökulma yhdistyvät taas; salaisen virheen arvioin-

nissa tulee ottaa huomioon rakennuksen ikä, joka on merkityksellinen materiaalien ominai-

suuksien heikkenemisen ja vaurioitumisalttiuden vuoksi. Vaikka ostajalle ei yleisesti voida-

kaan asettaa selonottovelvoitetta rakennuksen materiaalien käyttöiästä, voidaan kuitenkin

käyttöiän huomioimista pitää perusteltuna. Myös korkein oikeus on linjannut, että kymmeniä

vuosia vanhan omakotitalon ostajalta voidaan olettaa varautumista rakenteiden kulumisesta

johtuviin korjauksiin (KKO 2015:58). Teknisen käyttöiän päättyminen ei toisaalta välttä-

mättä aina merkitse rakennuksessa olevan vaurioita, joten yhtäläisyysmerkkejä (salaisen)

laatuvirheen ja käyttöiän päättymisen välille ei voida piirtää. Rakennuksen varhainen raken-

nusvuosi voi kuitenkin antaa ostajalle aihetta olettaa rakennuksen vaativan remontteja.

Voitaisiin käsitykseni mukaan jopa katsoa rakennuksen käyttöiän rajallisuuden olevan

”yleisessä tiedossa oleva seikka”- jokaisen kiinteistöä ostavan henkilön tulisi ymmärtää, että

60 vuotta vanhassa alkuperäiskunnossa olevassa rakennuksessa on korjaustarpeita ja jopa

riski kosteusvauriosta. 45 Rajallisuuden ymmärtämistä voidaan pitää yleisessä tiedossa ole-

vana seikkana, sillä jokaisen omakotitaloa hankkivan voidaan olettaa ymmärtävän ajan ra-

pistavan vaikutuksen niin ihmisiin, autoihin kuin rakennuksiinkin. Katson, ettei rajallisuu-

den ymmärtämiselle ei tulisi kuitenkaan asettaa sen suurempia määreitä, kuten edellytystä

45HE 120/1994 vp., s. 56—57. Maakaaren esitöiden mukaan ostajan tulee tarkastaa kiinteistö eikä hän saa

vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa. Tarkastusvelvollisuutta ei kuitenkaan tar-

vitse ulottaa teknisiin tai rakenteita rikkoviin mittauksiin ja sitä rajoittavat myyjän antamat tiedot. Ostajan on

katsottava olevan tietoinen yleisessä tiedossa olevasta seikasta vain, jos hänellä on käsitys sen merkityksestä.

18

tietää eri rakenteiden teknisten käyttöikien pituudesta, ellei ostajalla ole erityistä rakennus-

alan asiantuntemusta. Edellytys käyttöiän rajallisuuden ymmärtämisestä ei tietenkään poista

virheen olemassaoloa, mutta se saattaa loitontaa merkittävyys- ja purkukynnyksiä ostajien

ulottumattomiin. Sama johtopäätös pätee tietenkin myös vastakohtaisesti — alle 10 vuotta

vanhan rakennuksen ostajien ei tule joutua varautumaan homevauriokorjauksiin tai laajoihin

peruskorjauksiin pian kaupanteon jälkeen. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kyse, sitä pa-

rempaa kuntoa siltä voidaan edellyttää. 46

Muuna tekijänä kosteus- ja homevaurion synnyssä tai laajenemisessa voi olla myös ylläpi-

don puutteellisuus. Erityisesti omakotitaloissa rakennuksen ylläpitotoimet ovat omistajan

vastuulla, jolloin tämän on huolehdittava mm. vesiputkien kunnon tarkkailusta, salaojien

toimivuudesta, lumen poistosta katolta ja ilmastointikanavien huollosta. Nämä velvoitteet

kohdistuvat siis rakennuksen kulloiseenkin hallinnoijaan. Lisäksi mm. puut ja pensaat tulee

pitää selkeästi erillään rakennuksesta, sillä niiden juuret voivat tukkia salaojajärjestelmää ja

kasvusto voi aiheuttaa ulkoverhoilun kosteustason nousua tuottamalla mikroilmaston sekä

varjostamalla pintaa. Ylläpitotoimina tulisi huolehtia myös haitallisten kylmäsiltojen korjaa-

misesta ja sadevesiä poisjohtavien kallistusten kunnosta. 47

Jos on todettavissa, että rakennuksen edellinen omistaja on radikaalisti laiminlyönyt kiin-

teistön ylläpitoon liittyviä toimia, kuten ilmastointia tai salaojaputkien kunnosta huolehti-

mista, tätä tulisi käsitykseni mukaan pitää salaisen homevaurion kohdalla merkittävyys- ja

olennaisuuskynnystä lähentävänä seikkana. 48 Ainakin välillisesti näkökulmalle voidaan

saada tukea yleisestä sopimusoikeudellisesta lojaliteettiperiaatteesta, joka voidaan muotoilla

velvollisuudeksi ottaa vastapuolen edut kohtuullisissa määrin huomioon ilman omien etujen

kohtuutonta vaarantamista. 49 Laiminlyönti ylläpidossa on myös ostajan kannalta ennalta-

arvaamaton ja merkittävä seikka. Toisaalta taas sama ylläpitovelvollisuus koskee ostajaa tä-

män hallinta-aikana, mihin myyjä voi pyrkiä oikeudenkäynnissä vetoamaan homevaurion

syynä.

46 HE 120/1994 vp., s. 49. 47 RIL 250-2011, s. 115—117; Saari ym. 2016, s. 87; Korkala 2016, s. 164—165. 48 Tällöin toki kysymykseksi nousee, olisiko ostajan tullut havaita esimerkiksi ilmastoinnin laiminlyönti en-

nakkotarkastuksen aikana. Ellei erityisiä syitä laajemmalle selonottovelvollisuudelle ilmene, voidaan olettaa,

että ostajan suorittama päällispuolinen tarkastus ei edellytä ilmastoinnin toiminnan tarkempaa tutkimista tai

salaojien arviointia. Varauksena on myös, ettei laiminlyönneistä kertomatta jättämistä ole katsottu tiedonanto-

velvollisuuden laiminlyönniksi. 49 Mähönen 2012, s. 123-128.

19

Edellä mainittujen elementtien lisäksi homevaurion syntymiseen voivat vaikuttaa myös

muut tekijät, kuten rakennusaikainen kuivuminen. On kuitenkin huomattava, ettei kostuneen

rakenteen väliaikainen kuivuminen tuhoa mikrobikasvustoa vaan osa mikrobeista jatkaa kas-

vuaan, kun rakenteen kosteus kohoaa uudelleen. 50 Edellä esitetyn perusteella vaikuttaa, että

kiinteistöalalla toimivan juristin on syytä hallita jonkin verran rakennustekniikkaa. Vaikka

varsinaisten rakennusteknisten puutteiden ja vikojen toteaminen on rakennusalan asiantun-

tijan, kuten kuntotarkastajan tehtävänä, on juristin silti osattava vedota kanteessa oikeisiin

seikkoihin. Määräämisperiaatteen vuoksi asiakas voi kärsiä suuria tappioita, jos juristi ei

esimerkiksi osaa vedota homevaurion perusteena oleviin seikkoihin kanteessa. 51

Tämä käy varsin raadollisesti ilmi mm. korkeimman oikeuden ratkaisusta 2016:47, jossa oli

kyse siitä, oliko allaskaapin alla olleeseen aukkoon mikrobivaurioiden aiheuttajana vedottu

asianmukaisesti kanteen välittömänä perusteena. Kiinteistön laatuvirheasiassa kanneperus-

teen kannalta välittömästi merkityksellisiä seikkoja ovat ne, joiden johdosta kiinteistön väi-

tetään poikenneen siitä mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää. Kanteessa ei ollut ve-

dottu allaskaapin alla olleeseen aukkoon tai sen aiheuttamaan terveyshaittaan sisäilmassa

kanteen välittömänä perusteena vaan todistustosiseikkoina- näin ollen kanne kiinteistön laa-

tuvirheestä hylättiin.

2.3 Homevaurion syyn tai perusteen olemassaolo kaupantekohetkellä

Oikeudellinen ratkaisu on nähty rakenteeltaan loogisena syllogismina, joka muodostuu nor-

mipremissistä, faktapremissistä ja näiden perusteella muodostettavasta johtopäätöksestä. 52

Loogisen päättelyn tuottaman yhden ainoan oikean ratkaisun sijaan on kuitenkin perustel-

lumpaa puhua, erityisesti hometaloriitojen kaltaisissa kiperissä tilanteissa, parhaasta mah-

dollisesta ratkaisusta. Ratkaisun tekemiseen tarvitaan aineistoksi tosiseikkoja eli faktoja sekä

oikeusnormeja, joista valitaan sovellettavat normit (normipremissi) ja konkreettiset relevan-

50 RIL 250-2011, s. 20—21, 115—117; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 129. 51 Ks. tästä esim. Lappalainen — Hupli 2017, s. 1027; Virolainen — Vuorenpää 2017, s. 61, 202—207. Sivii-

liprosessin alaan sijoittuvissa kiinteistöriidoissa asianosaisten toimilla on suuri merkitys, mm. vaatimis- ja ve-

toamistaakkojen muodossa. Tuomioistuin ei prosessisäännösten mukaan saa tuomita muuta tai enempää, kuin

asianosainen on vaatinut eikä tuomiota toisaalta saa perustaa seikkaan, johon ei ole vedottu. 52 Aarnio 1975 s. 123.

20

tit tosiseikat (faktapremissi). Näiden jälkeen esimerkiksi tuomioistuin soveltaa lakia oikeu-

dellisen päättelyn avulla ja päätyy lopulta johtopäätökseen kanteen hyväksymiseksi tai hyl-

käämiseksi. 53

Edeltävissä luvuissa on käsitelty oikeustieteellisen lauselman ”vian syy tai peruste on ollut

olemassa kaupantekohetkellä” ilmenemistä oikeudellisen faktaperusteen kautta. 54 Tarkoi-

tuksena on ollut etsiä ”faktapremissejä”, jotka ovat tyypillisissä hometalotapauksissa voivat

olla kanteen perusteena ja olemassa- tai poissaolollaan kallistaa vaakaa joko kantajan tai

vastaajan puolelle. Keskeisenä hypoteesina on ollut, että kyseisten rakennusteknisten puut-

teiden tai vikojen todettu olemassaolo antaa perusteen argumentoida homevaurion syyn tai

perusteen olleen olemassa jo kaupantekohetkellä — jos ne taas loistavat poissaoloaan, voi

vaaka kääntyä vastakkaiseen suuntaan.

Tutkielman toisessa pääluvussa on siis keskitytty tulkitsemaan virheen määräytymisen ajan-

kohtaa koskevaa esitöiden lausumaa, jonka mukaan kaupantekohetkellä näkymättömissä ol-

leiden vahinkojen kannalta ratkaisevaa on, onko vian syy tai peruste ollut olemassa kaupan-

tekohetkellä. Kyse on ns. jälkivahingoista, jotka kuuluvat maakaaren lähtökohdan mukai-

sesti myyjän virhevastuun alaisuuteen. Merkityksellinen kohta kuuluu kokonaisuudessaan

seuraavasti: ”Kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikkei vika tai puute, kuten kosteuden

pääsy rakenteisiin, ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut näkyviä vahinkoja. Ratkaisevaa

on, onko vian syy tai peruste ollut olemassa kaupantekohetkellä”. 55 Lausuman tulkinta on

erityisen relevanttia kiinteistön salaista virhettä homevaurioiden osalta käsiteltäessä, sillä

salaista virhettä koskeva säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun rakennuksessa on vikoja

tai puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole ennen kaupantekoa voineet havaita. Vian syyn

53 Virolainen – Martikainen 2010, s. 6—7, 15—23, 230. Toisin kuin looginen syllogismi esittää, ei fakta- ja

normikysymyksiä voida pitää toisistaan erillisinä ja riippumattomina vaan niiden välillä vallitsee kiinteä vuo-

rovaikutus. Asianosaisten on oltava selvillä soveltuvista normeista voidakseen vedota oikeisiin faktoihin oi-

keustosiseikkoina ja oikeustosiseikat taas vaikuttavat siihen, minkä oikeusnormin tapaukseen voidaan katsoa

soveltuvan. 54 Vaikka normi- ja faktapremissejä ei voida täysin erottaa toisistaan, voidaan kuitenkin päätyä sille kannalle,

että rakennusteknisten puutteiden osoittaminen on enemmän faktapremissin alaan kuuluvaa. Faktojen ja nor-

mien välinen riippuvuus on kuitenkin huomattavissa myös tässä yhteydessä- normiaineiston alaan kuuluva

”vian syy tai peruste on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä” on vaikuttanut faktojen valitsemiseen, eli faktat

on rajattu homevauriota aiheuttaviin rakennusteknisiin vikoihin ja puutteisiin (l. vian peruste). 55 HE 120/1994 vp. s. 56; Niemi 2016, s. 427. Myyjän vastuu voi tosin rajoittua, jos ostaja ei ole esimerkiksi

ottanut selvää viasta tai on muutoin laiminlyönyt velvoitettaan rajoittaa vahinkoja. Niemi on katsonut, että

Ruotsissa omaksuttu jaottelu, jonka mukaan varsinaisen virhevastuun piiriin kuuluisivat vain kaupantekohet-

kellä olevat virheet. Jälkivahinkojen pääasiallisena korvausmuotona on Suomessakin vahingonkorvaus eikä

hinnanalennus näyttäisi tulevan kysymykseen. Hinnanalennus lasketaan kaupantekohetken arvon mukaan eikä

jälkivahinkoja voida ottaa huomioon, jolloin jälkivahingot jäävät ostajan vastuulle, jos kyseessä on salainen

virhe. Toisaalta ostaja on oikeutettu kaupan purkuun, jos virheellisyys muodostuu jälkivahinkojen seurauksena

olennaiseksi.

21

olemassaolon arviointi on tärkeää myös siksi, että homevaurioiden kehittyminen esimerkiksi

kosteusvaurioituneeseen seinärakenteeseen voi viedä aikaa kuukausista vuosiin, riippuen

mm. materiaalin homehtumisherkkyydestä, suhteellisesta kosteudesta ja lämpötilasta. 56

Normialueella keskeisenä normina on maakaaren 21:2, jonka mukaan kiinteistön virheelli-

syys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteis-

tössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Lisäksi tarkentavana

normin kaltaisena aineksena ovat maakaaren esityöt. Fakta-alueella taas keskeistä on, onko

homevaurio ja rakennustekniset puutteet todettu. Lähtökohtana on, että em. faktat on tutki-

muksin varmistettu eli rakennuksessa on todettu tutkimusmenetelmin havaittavissa olevaa

merkittävää homekasvustoa rakenteissa tai materiaaleissa (vika tai puute) sekä havaittu ra-

kennustekninen vika tai puute, joka tutkimus- ja kokemusperäisen tiedon mukaan aiheuttaa

rakenteisiin tai materiaaleihin kosteutta. Näitä ovat esimerkiksi puutteet ryömintätilan tuu-

letuksessa, höyrysulkujen tiiviydessä tai muissa tiivisteissä sekä ilmastoinnissa. 57 Todiste-

tusti kosteus rakenteissa ja huoneilmassa on homevaurion kannalta merkittävä riskitekijä,

sillä kosteus on homeen kasvuedellytys. 58

Esitetyllä todistelulla homevaurion ja rakennusteknisten puutteiden osalta on suuri merkitys

mutta varallisuusoikeudellisen tutkielman lähtöoletuksena on, että em. seikat on näytetty

riittävällä tavalla tosiksi. Edellä esitettyjen normialueen normien ja fakta-alueen tosiseikko-

jen perusteella voidaan päätyä seuraaviin johtopäätöksiin. Ensinnäkin rakennuksessa on to-

dettu homekasvustoa eli rakennuksessa on vika (tai puute). Rakennuksessa havaittu raken-

nustekninen puute aiheuttaa tutkimus- ja kokemusperäisen tiedon valossa rakenteisiin ja ma-

teriaaleihin kosteutta, joka taas on homeen kasvuedellytys eli virheen peruste tai syy on ole-

massa. 59 Syy-yhteys rakennusteknisen puutteen ja kosteuden välillä on todettu samoin kuin

kosteuden ja homekasvuston välillä. Näin ollen edellä selostetun kaltaisen rakennusteknisen

vian tai puutteen ilmetessä voidaan perustellusti katsoa vian perusteen olleen olemassa jo

kaupantekohetkellä. Sama voidaan esittää pelkistetysti kuvion muodossa kuviossa 3.

56 Viitanen – Ritschoff 1990, s. 21—27; HE 120/1994 vp., s. 51; RIL 250-2011. s. 84; Husman 2001, s. 6;

Pitkäranta (toim.) 2016, s. 133—135. 57 RIL 183-3.1…2-1994, s.85—86; Seppänen ym. 1997, s. 103; RIL 250-2011, s. 20—21, 51—53, 69—78, 80,

115—117; Salo 2014, s. 197; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 114—116, 127; Saari ym. 2016, s. 85—89. 58 Pitkäranta (toim.) 2016, s. 127—130. Mikrobikasvuston syntyminen vaatii kosteutta, lämpöä ja ravinteita –

mikrobit eivät kasva kuivissa rakenteissa. Kosteus ei aina aiheuta homekasvustoa mutta riittävä kosteus on

homemikrobien kasvun edellytys. Näin ollen kosteutta aiheuttavia riskirakenteita ja rakentamistekniikan puut-

teita voidaan perustellusti käsitellä yhdessä. 59 Kosteuden ja rakennusteknisten puutteiden yhteyttä ja kosteuden yhteyttä homevaurioiden syntyyn on selos-

tettu edellä jaksoissa 2.1 ja 2.2.

22

Kuvio 3. Vian syyn tai perusteen olemassaolon määrittäminen loogista syllogismia soveltaen.

Normialue §

MK 2:21

HE 120/1994 vp. ”Ratkaisevaa on, onko vian

syy tai peruste ollut olemassa kaupantekohet-

kellä”.

JOHTOPÄÄTÖKSET (todisteluriippuvuus,

myös vastakkaiset johtopäätökset mahdollisia)

Todettu homemikrobikasvustoa eli vika on ole-

massa.

Rakennustekninen puute aiheuttaa kosteutta,

joka taas on homemikrobien kasvuedellytys eli

vian peruste tai syy on olemassa.

Syy-yhteys rakennusteknisen puutteen ja kos-

teuden välillä on riittävä samoin kuin kosteu-

den ja homemikrobikasvuston välillä. Vian pe-

rusteen voidaan katsoa olleen olemassa jo kau-

pantekohetkellä.

Fakta-alue

Rakennuksessa on todettu homemikrobikas-

vustoa ja rakennustekninen puute tai virhe,

joka aiheuttaa kosteutta materiaaleihin tai ra-

kenteisiin. Kosteus on merkittävä homevau-

rion riskitekijä.

23

3 HOMEEN AIHEUTTAMAT TERVEYSHAITAT

3.1 Homeen terveyshaitat ja altistuminen

3.1.1 Homeen aiheuttamat haittavaikutukset ja altistuminen

Homeen aiheuttamiin haittavaikutuksiin, joihin viitataan jatkossa terveyshaittoina, on lääke-

tieteellisessä keskustelussa hyvin eriäviä näkökulmia. Tutkimuksen tarkoituksena ei kuiten-

kaan ole löytää keskustelun päättävää viisasten kiveä eikä edes kivenmurua, vaan muodostaa

riittävän perusteltu kanta terveyshaittoihin juridiselta kannalta lääketieteellistä tietoa hyö-

dyntäen. Systemaattisen laintulkinnan keinoin katson perustelluksi arvioida terveyshaitan

käsitettä salaista virhettä koskevissa kiinteistöriidoissa terveydensuojelulain (TSL,

763/1994) ja sen nojalla annetun ns. asumisterveysasetuksen (Sosiaali- ja terveysministeriön

asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asian-

tuntijoiden pätevyysvaatimuksista, AstA, 545/2015) pohjalta. 60 Terveyshaitalla tarkoitetaan

ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveydenhäiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen

esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä (TSL 1

§).61 Terveyshaitan määritelmä soveltunee toki myös muihin kiinteistön laatuvirhetyyppei-

hin sisäilmaongelmia arvioitaessa, kunhan erityisesti vahingonkorvauksien määräämisessä

huomioidaan vahingonkorvausoikeuden erityispiirteet.62

Terveyshaittoja koskevan tiedon hallitseminen on tärkeä osa pitävän faktapremissin muotoi-

lua kiinteistöriidoissa, minkä vuoksi katsaus homeiden terveyshaittoihin on perusteltua myös

tässä tutkielmassa. Kosteusvaurioisten rakennusten homemikrobipitoisuudet ovat selkeästi

60 HE 42/1994 vp., s. 26-27; Seuri – Palomäki 2000, s. 22; HE 76/2014 vp., s. 17-19. Sekä terveydensuojelulain

että sen nojalla annetun asetuksen soveltamisala kattaa asunnon ja muun oleskelutilan terveydelliset olosuhteet.

Terveyshaitan käsite on osin ongelmallinen, sillä käsitteet vaihtelevat lainsäädännön sisällä. Terveydensuoje-

lulaissa määritelmä kattaa myös ”riskin”, kun taas mm. työsuojelu- ja tapaturmalainsäädännössä terveyshaitan

käsite koskee vain aktuaalisesti tapahtunutta vahinkoa tai haittaa. 61 HE 42/1994 vp., s. 18; Terveyshaittana pidetään myös altistumista terveydelle vaaralliselle aineelle tai teki-

jälle siinä määrin, että sairauden tai sen oireiden syntyminen on mahdollista. Tällainen tilanne saattaa syntyä

silloin, kun ihminen asuu tai oleskelee asunnossa, jossa hän voi altistua mikrobikasvustosta peräisin oleville

soluille tai mikrobien aineenvaihduntatuotteille. 62 Tarkoitan tällä sitä, että terveyshaitta voinee olla virheen vaikutuksellisuus- ja olennaisuusarviointiin vai-

kuttava tekijä myös muissa kiinteistön laatuvirhetyypeissä. Tällöin terveyshaitan arviointiperusteeksi tulisi sa-

moilla perusteilla ottaa terveydensuojelulain pohjalta määrittyvä terveyshaitan käsite. Terveyshaitan merki-

tystä vahingonkorvausten perusteena tai osaperusteena olisi kuitenkin perusteltua arvioida vahingonkorvaus-

oikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Oikeuskäytännössä on todettu, että myös homeen aiheuttama IgE-vä-

litteinen allergia (l. terveyshaitta) voi olla henkilövahinkona korvattava vahinko (KKO 2008:20). Maakaaren

esitöiden mukaan varallisuusvahingon lisäksi korvattaviksi voivat tulla myös henkilövahingot. Terveyshaitan

ja vahingonkorvausten arvioinnissa tulee kuitenkin ottaa huomioon mm. vastuuperusteen olemassaolo ja kor-

vauskelpoisen vahingon aiheutuminen. Ks. vahingonkorvauksen edellytyksistä ja oikeudenalan erityispiirteistä

mm. Aurejärvi – Hemmo 1998, s. 134; Hemmo 2002, s. 183—193, 200—207; Hoppu – Hoppu 2011, s. 226,

239—242.

24

verrokkirakennusten pitoisuuksia korkeampia ja erityisesti terveyshaittoja on todettu ti-

loissa, joissa on runsaasti homeita mutta vähän bakteereja. Tutkimuksissa on havaittu selkeä

negatiivinen ero kosteus- ja homevaurioituneissa rakennuksissa asuvien tai työskentelevien

hengitystieoireissa, iho-oireissa ja yleisoireissa kontrolliryhmiin verrattuna. 63 Riittävä

näyttö yhteydestä on saatu astman syntyyn ja pahenemiseen, yskään, hengityksen vinku-

naan, hengenahdistukseen ja hengitystieinfektioihin. 64 Rajallista näyttöä on myös yhtey-

destä allergiseen nuhaan, keuhkoputkentulehdukseen ja allergisen alveoliitin eli homepöly-

keuhkon syntymiseen. 65 Joissakin tutkimuksissa mm. työpaikan psykososiaaliset tekijät on

katsottu sisäilmatekijöitä merkittävämmiksi oireiden ilmenemisessä. 66 Laajoissa ja pitkäai-

kaisissa tutkimuksissa on kuitenkin havaittu kosteusvaurioiden olevan yhteydessä mm. li-

makalvo-oireiden puhkeamiseen, lisääntyneeseen hengitystieoireiden riskiin sekä erityisesti

lasten ihottumaan ja astmaan. 67 Suurien homepitoisuuksien yhteydessä voi esiintyä jopa so-

luja tuhoavia vaikutuksia mutta yhteyttä syöpäsairauksiin ei ole tutkimuksissa löydetty. 68

Homevaurion ja henkilön oireilun syy-yhteyttä ei ole voitu lääketieteellisessä mielessä to-

dentaa, sillä terveysvaikutusten mekanismia ja täsmällisiä tekijöitä ei ole kyetty erottele-

maan. Joka tapauksessa vaurioiden korjaaminen on tärkeää, sillä se vähentää asukkaan hen-

gitystieoireilua, kuten yskää ja hengityksen vinkunaa sekä vähentää riskiä astmaan sairastu-

misesta. Tutkimusten ristiriitaisuuden vuoksi lääkäreille suunnattu Käypä hoito- suositus oh-

jeistaa, että lausunnoissa on syytä noudattaa huolellista harkintaa eikä sisäilman rooliin tule

63 Engvall – Norrby – Norbäck 2001, s. 276—277; Patovirta 2005, s. 117—123; Bellanger ym. 2009, s. 260—

266; Castagnoli ym. 2015, s.353—357. 64 Burr ym. 2007, s. 767—772; Antonova ym. 2008, s. 708—714; Douwes 2009, s. 14; Mendell ym. 2009, s.

71; Karvonen 2012, s. 65—66, 70, 81. Burrin ja kollegoiden tutkimus sisäilman homeen ja astmaoireiden

yhteydestä tukee myös näkemystä homeen ja hengitystieoireiden välisestä yhteydestä. Tutkimuksessa tutki-

musryhmä valittiin satunnaisotannalla ja potilaiden asuntojen homeisuus varmistettiin rakennusinsinöörin

avulla. Astmaoireet lievenivät merkittävissä määrin ja astmalääkkeiden käyttö väheni ryhmällä, jonka asun-

noista oli poistettu hometta. Kontrolliryhmään verrattuna erot olivat erityisen selkeitä kuuden ja 12 kuukauden

kontrollikyselyissä. Toisaalta taas Karvosen tutkimustuloksissa homevaurioilla ja hengitystieinfektioilla ei ha-

vaittu yhteyttä. Johtopäätöksenä esitettiin kuitenkin, että tutkimus tulee aiempia tuloksia homevaurioiden yh-

teydestä hengitystieoireisiin ja astmaan. Lisäksi Antonovan ja kollegoiden laajassa (58 000 lasta, 12:sta maasta)

tutkimuksessa hengitystieoireita tutkimustulokset olivat yhtenäisiä- homeen todettiin aiheuttavan haitallisia

vaikutuksia hengitysteissä ja lisäävän allergiaoireita. 65 Palomäki – Seuri 2000, s. 7—9; Mendell ym. 2009, s. 71; Karjalainen ym. 2017, s. 4. Alveoliitilla tarkoite-

taan keuhkojen etäisimmän osan alveolien eli keuhkorakkuloiden tulehdusta. Jos keuhkorakkulatulehduksen

aiheuttaa homepölyaltistus, puhutaan ns. homepölykeuhkosta. Suomalainen käypä hoito- työryhmä arvioi kui-

tenkin, ettei näyttöä yhteydestä allergiseen alveoliittiin ole. 66 Marmot ym. 2006, s. 283—288; Karvonen 2012, s. 9, 81; Salonen ym. 2015, s. 65—66. Karvosen tutkimuk-

sessa mikrobialtistuksella todettiin kahtalaisia vaikutuksia. Monipuolinen mikrobialtistus sinällään oli jopa ast-

malta suojaava tekijä mutta kosteusvauriot ja home aiheuttivat terveyshaittoja. Kodin kosteusvaurioiden ja

homeiden katsottiin olevan merkittävä terveysuhka. 67 Ks. Tsakok ym. 2006, s. 99; Antonova ym. 2008, s. 708—714; Zhang ym. 2012, s. 75—81. 68 Nielsen 2003, s. 103—117; Schulz – Senkpiel – Ohgke 2004, s. 272, 276; Korkalainen ym. 2015, s. 297;

Karjalainen ym. 2017, s. 8.

25

ottaa kantaa ilman rakennusteknistä tilannetta koskevaa tutkimusta. 69 Tämä korostaa mie-

lestäni entisestään rakennusteknisen näytön merkitystä oikeudenkäynnissä. Oikeustieteelli-

sessä keskustelussa ja oikeuskäytännössä on kuitenkin tunnustettu homevaurion homeiden

aiheuttavan terveyshaittaa eikä syy-yhteyden näyttämistä ole edellytetty.70 Syy-yhteysvaati-

mus ei myöskään ole salaisen virheen kannalta erityisen relevanttia, sillä virhetyyppi ei edel-

lytä myyjän tuottamusta. Ristiriitaisuudet ja epävarmuustekijät homeen terveyshaittojen

osalta korostavat osaltaan oikeudenkäyntiin hankittavan näytön suurta merkitystä.

Monet homelajit tuottavat ihmisten ja eläinten terveydelle haitallisiksi tiedettyjä toissijaisia

aineenvaihduntatuotteita eli mykotoksiineja. Homeen haitallisuus tai toksisuus riippuu suu-

resti homeen lajista. Varsinaisesti toksisia homelajeja ovat esimerkiksi Aspergillus versi-

color, Stachybotrys, Aspergillus fumigatus ja Fusarium. Aspergillus versicolor- home voi

aiheuttaa akuutin keuhkotulehduksen, kun taas huoneilman yleisin home Penicillium chry-

sogenum voidaan luokitella vähätoksiseksi. 71 Toksiinien on havaittu tuottavan voimak-

kaampia tulehdusvasteita yhteisvaikutuksessa mikrobien kanssa, mikä on usein tilanne ho-

metaloissa. 72 Hengitysteitse tapahtuvassa altistuksessa toksisuuteen vaikuttavat useat teki-

jät, kuten altistavan aineen ominaisuudet, altistuneen yksilön ominaisuudet sekä altistumis-

olosuhteet. Toksisuuteen vaikuttaa mm. huoneen koko, tuuletus, yksilön ikä ja suojautumi-

nen suojavaatteilla tai hengityssuojaimilla 73 Omakotitalorakennuksen omaksi asunnokseen

ostaneelta henkilöltä tosin tuskin voidaan vaatia homeelta suojautumista hengityssuo-

jaimella ja suojavaatteilla omassa kodissaan.

Altistuminen homeelle on ensinnäkin selkeä riskitekijä monille terveyshaitoille, kuten ast-

malle, yskälle, väsymykselle ja hengitystieinfektioille kaikissa ikäryhmissä.74 Altistumisella

on myös suuri merkitys terveyshaitan arvioinnissa, sillä nasumisterveysasetuksen toimenpi-

69 Lehto ym. 2016, s. 23—25; Karjalainen ym. 2017, s. 4—12. 70 Ks. esim. Koskinen 2004, s. 89; Kyllästinen 2010, s. 203—204, 206, 297. Oikeuskäytäntöä tarkastellaan

seikkaperäisemmin luvussa 4.2. 71 Jussila 2003, s. 68, 76; Huttunen 2003, s. 56—60; Nielsen 2003, s. 103—117; Douwes 2009, s. 18. 72 Korkalainen ym. 2015, s. 297—302. 73 Gorny ym. 2002, s. 3522—3531; Nielsen 2003, s. 103—117; Vähäkangas – Myllynen – Savolainen 2011, s.

1009—1011. Altistavan aineen partikkelikoko ja imeytyminen voivat olla merkittäviä toksisuuden arvioin-

nissa. On erittäin tärkeää huomata, ettei huoneilmasta eristettyjen homeitiöiden määrä yksinään ole luotettava

indikaattori homeongelman vakavuudesta. Ilmaan vapautuvien itiöiden määrä ei kerro pienempien partikkelien

määrästä, joilla voi olla merkittäviä vaikutuksia altistuneiden terveyteen. Lisäksi toksisuuteen vaikuttavat al-

tistuneen yksilön ikä, sairaudet, geneettinen herkkyys sekä elämäntavat ja altistumisolosuhteet. Altistumisolo-

suhteilla tarkoitetaan mm. altistuksen tiheyttä ja kestoa eli esimerkiksi hometalossa oleskelua, altistumispitoi-

suutta sekä altistumisympäristöä eli esimerkiksi huonetta. 74 Koskinen 1999, s. 51—62.

26

derajan ylittyminen merkitsee yleensä terveyshaitan ilmenemistä. Toimenpiderajan ylitty-

misenä pidetään mm. mikrobikasvustoa, jolle sisätiloissa oleva voi altistua (AsTA 20 §).

Arvioinnissa huomioidaan myös altistumisen todennäköisyys, toistuvuus, kesto ja mahdol-

lisuudet välttyä altistukselta (AsTA 3 §). 75 Omakotitalon homevauriotapauksessa altistumi-

selta välttyminen lienee vaikeaa ja altistuminen pitkäaikaista ja toistuvaa. Altistumisen to-

dennäköisyyteen, toistuvuuteen ja kestoon tulisikin kiinteistöriidoissa vedota toimenpide-

rajan ylittymisen ja siten terveyshaitan ilmenemisen osoittamiseksi.

Altistumisarvioinnin ohjenuoraksi tulisi ottaa yhtenäinen arviointikriteeristö, jotta oikeus-

alamaiset voisivat edes jollakin tasolla ennustaa hometalo-oikeudenkäyntinsä ”kannatta-

vuutta” ja lopputulosta. Eräänä mahdollisena kriteeristönä voisi olla kuviossa 4 esitettävä

Työterveyslaitoksen ja THL:n asiantuntijoiden kehittämä malli, jolla arvioidaan altistumista

rakennuksesta peräisin oleville epäpuhtauksille kokonaisuutena. Mallissa altistumisen arvi-

ointi tehdään ensisijaisesti rakennus- ja kuntoteknisten selvitysten sekä sisäilmastotekijöiden

perusteella. Siinä korostuvat siis myös tässä tutkielmassa esiin nousseet rakennustekniset

seikat ja termistön hallitseminen (alapohjarakenne, paine-ero, ilmavuoto). Eri tekijöiden

”yhdistelmästä” muodostetaan johtopäätös haitallisen altistumisen tasosta seuraavassa tau-

lukossa esitetyllä tavalla. Mallissa otetaan ansiokkaasti huomioon, että sisäilmasto-ongel-

makohteissa esiintyy yleensä useita eritasoisia haittatekijöitä, jotka on kaikki otettava huo-

mioon altistumisen arvioinnissa.76

1. Epätodennäköistä

✓ Rakennuksessa ei ole todettu mikrobivaurioituneita rakenteita.

✓ Epäpuhtauslähteistä ei ole ilmavuotoreittejä työ- tai oleskelutiloihin.

✓ Tilan akustiikkamateriaaleissa ja ilmavaihtojärjestelmässä ei ole mineraalivillakuitulähteitä.

✓ Käytössä olevat rakennusmateriaalit ja kalusteet ovat M1-luokiteltuja.

✓ Sisäilman laatu vastaa tilan käyttötarkoitukselle asetettuja viite- ja ohjearvoja.

2. Mahdollista

75 HE 42/1994 vp., s.18; Valvira 2016 a, s. 7. Terveydensuojelulain esitöiden mukaan terveyshaittana pidetään

altistumista terveydelle vaaralliselle aineelle tai tekijälle siinä määrin, että sairauden tai sen oireiden syntymi-

nen on mahdollista. 76 Pietarinen ym. 2015, s. 19—24.; Salonen ym. 2015, s. 81—86. Mallia on myös testattu Työterveyslaitoksen

kehittämis- ja tutkimushankkeissa. Mallin soveltaminen toki edellyttää, että kohteessa tehdään tai on päätetty

tehdä koko rakennusta koskevat rakennus- ja talotekniikan kuntoon liittyvät selvitykset. Tämän mallin otta-

mista tutkielman altistumisen arviointimalliksi voidaan perustella ensinnäkin kiinteistöriitojen määräämisperi-

aatteella, joka osaltaan mahdollistaa mallin tuomisen tuomioistuimen arvion perustaksi. Lisäksi malli nojaa

vahvasti rakennusteknisillä ja mikrobiologisilla tutkimuksilla todettaviin seikkoihin ja ottaa huomioon eri te-

kijöiden yhteisvaikutuksen, mikä helpottaa todistelua.

27

✓ Rakenteessa on helposti rajattavia ja korjattavia mikrobivaurioita, vauriokorjaukset ovat alle 1 m2.

✓ Epäpuhtauslähteistä on todettu ilmavuotoreittejä työ- tai oleskelutilojen sisäilmaan.

✓ Ilmanvaihtojärjestelmässä on mikrobilähteitä.

✓ Tiloissa tai ilmanvaihtojärjestelmässä on mineraalivillakuitulähteitä.

✓ Betonilattiarakenteessa on todettu poikkeavaa kosteutta, joka voi aiheuttaa vesihöyryä huonosti

läpäisevän lattiapinnoitteen vaurioitumisen.

✓ Tilan käyttötarkoituksen perusteella asetetut sisäilman laadun viite- ja ohjearvot ylittyvät.

3. Todennäköistä

✓ Rakenteissa on laaja-alaisia mikrobivaurioita ja korjauslaajuus on merkittävä ja koskee koko ra-

kennusosaa tai suurta osaa siitä (esim. alapohjarakenne).

✓ Rakenteiden korjaukset vaativat rakenteiden lämpö- ja kosteusteknisen toimivuuden uudelleen

suunnittelua.

✓ Vaurioituneista rakenteista tai tilasta on toistuvia ilmavuotoreittejä työ- tai oleskelutilan sisäil-

maan.

✓ Tilan käyttötarkoituksen perusteella asetetut sisäilman mikrobipitoisuuksien viite- ja ohjearvot ylit-

tyvät.

✓ (Rakenteessa on käytetty kreosoottia ja epäpuhtauslähteestä on ilmayhteys sisäilmaan, ja työ- tai

oleskelutilojen sisäilmassa on kreosoottiin viittaava haju.)

✓ (Sisäilman radonpitoisuudet eivät täytä Suomen rakentamismääräyskokoelmassa esitettyjä.)

4. Erittäin todennäköistä

✓ Rakennuksessa on useita eri rakenteita, joissa on todettu laaja-alaisia mikrobivaurioita ja rakentei-

den korjauslaajuus koskee useita eri rakennusosia (esim. julkisivu, alapohja).

✓ Korjaukset vaativat rakenteiden lämpö- ja kosteusteknisen toimivuuden uudelleen suunnittelua.

✓ Ilmavuotoreitit epäpuhtauslähteestä ovat toistuvia ja tilat ovat merkittävästi alipaineisia tai raken-

teen ilmanpitävyys on erittäin riskialtis.

✓ Sisäilman laatu ei täytä rakentamismääräyskokoelma D2:n vähimmäisvaatimuksia.

✓ Tilan käyttötarkoituksen perusteella asetetut sisäilman laadun viite- ja ohjearvot ylittyvät.

✓ (Rakenteessa on todettu kreosoottia ja siitä on ilmayhteys sisäilmaan.)

✓ Sisäilmassa on todettu tavoitetasoa suurempia pitoisuuksia PAH- yhdisteitä tai yksittäisiä yhdis-

teitä.

✓ (Tilojen pölynäytteissä on todettu asbestikuituja ja tiloissa on todettu asbestikuitunäytteitä.)

Kuvio 4. Haitallisen altistumisen todennäköisyys sisäilmatekijöiden avulla arvioituna sovellettuna

homevaurioon.

Mallin kriteereissä on huomioitu myös oikeuskäytännössä hyödynnetyt suuntaviivat ilmayh-

teyden ja mikrobiraja-arvojen ylittymisestä, mikä puoltaisi niiden soveltumista altistumisen

haitallisuuden arvioinnin pohjaksi myös kiinteistön laatuvirhetapauksissa (KKO 2016:47,

28

RHO 18.6.2010 S 09/470, RHO 2.7.2010 S 08/1121, RHO 27.6.2008 S 07/724, RHO

7.11.2008 S 08/8). Taulukosta voidaan saada johtoa myös virheen merkittävyys- ja olennai-

suusarviointiin. Taulukossa ei nimittäin ole arvioitu ainoastaan lääketieteellisiä seikkoja

vaan myös rakennusteknisiä seikkoja, joilla on usein suuri merkitys korjauskustannusten ja

siten virheen vakavuusarvioinnin kannalta. Karkeasti arvioituna näyttäisi siltä, että virheen

vakavuusarviointi suhtautuisi yllä esitetyn altistumistaulukon tasoihin seuraavalla tavalla,

kun tapauksessa on asianmukaisesti vedottu terveyshaittaan:

Haitallisen altistumisen todennäköisyys Salaisen homevaurion arviointi

1. Epätodennäköistä Ei virhettä (sietokynnys alittuu)

2. Mahdollista

(mahdollista eli ”sisätiloissa oleva

voi sille altistua” = terveyshaitta”)

Ei virhettä/ Merkittävä virhe (+/-) - tekijät:

rajattavuus, ilmayhteys, ilmavaihtojärjes-

telmän mikrobilähteet, viitearvojen ylitty-

minen.

3. Todennäköistä

Merkittävä virhe/ Olennainen virhe (+) - te-

kijät (viitearvot ylittyvät radikaalisti, erityi-

sen laajat vauriot)

4. Erittäin todennäköistä Olennainen virhe

Kuvio 5. Haitallisen altistumisen todennäköisyys ja salaisen homevaurion merkittävyys tai olennai-

suus.

Toisaalta ihmiset altistuvat lukuisille aineille samanaikaisesti, jolloin voi olla vaikeaa selvit-

tää mille kaikelle on altistuttu ja mistä altistuminen on peräisin (ns. monialtistuminen).77

Homevaurion arviointiin liittyy lisäksi epävarmuustekijöitä, kuten vedon, ilmankosteuden ja

hiukkasmaisten epäpuhtauksien sekä arvioijan ominaisuuksien vaikutus. 78 Vastaajapuolen

onkin oikeudenkäynnissä hyödyllistä vedota epävarmuustekijöihin ja monialtistumiseen

77 Vähäkangas – Myllynen – Savolainen 2011, s. 1009. 78 Engvall – Norrby – Norbäck 2001, s. 275; Seuri – Palomäki 2000, s. 35—46; Patovirta ym. 2004, s. 415—

427; Patovirta 2005, s. 118; Antonova ym. 2008, s. 708—714; Douwes 2009, s. 8, 21; Putus 2015, s. 309—

314. Asukkaan itse suorittamassa arvioinnissa riskinä voi olla lisääntynyt raportointi. Toisaalta objektiivi-

sempi, koulutetun ammattilaisen suorittama kosteuden ja homevaurioiden arviointi voi jäädä puutteelliseksi

homealtistuksen aiheuttamien pitkäaikaisempien vaikutusten osalta. Asukkaan itsearviointien tulokset ovat

kuitenkin olleet toistettavissa ja linjassa ammattilaisten homehavaintojen kanssa. Naissukupuoli ja korkeampi

ikä ovat olleet yhteydessä runsaampaan raportointiin ja sairastavuuteen, mutta kuten Putus osoittaa, ei tätä

voida käyttää lyömäaseena esimerkiksi kiinteistöriidoissa. Myös miehet sairastuvat ja oireilevat kosteusvauri-

oisissa rakennuksissa ja oireiluun lienee paremmin yhteydessä vaurioiden vakavuusaste kuin altistuneen suku-

puoli.

29

kantajien väitteiden horjuttamiseksi. Kantajien taas kannattaa vedota terveydensuojelulain

ja -asetuksen mukaiseen terveyshaitan määrittelyyn ja välttää epävarmuustekijöiden vaiku-

tusta teettämällä asiantuntijatutkimukset rakennuksen homevauriosta.

Edellä esitettyjen tutkimustulosten valossa näyttää perustellulta katsoa ensinnäkin, että ho-

mevauriosta voi aiheutua vakavaakin terveyshaittaa. Terveyshaittojen vakavuuden arvioin-

nissa tulisi huomioida vaurioiden vakavuus ja sijainti.79 Toisekseen homevaurion toteennäy-

tetyt terveyshaitat, joiden arvioinnissa altistumisen osoittaminen on merkittävässä roolissa,

tulisi ottaa huomioon salaisen virheen merkittävyyskynnyksen lähtökohtaisesti ylittävänä ja

olennaisuuskynnystä lähentävänä seikkana. Katson, että homevaurion ”olennaisuuskynnystä

lähentävän vaikutuksen” tulisi katsoa olevan sitä suurempi, mitä vaikeammin rakennuksen

asukas terveyshaittoja kärsinyt. Arvioinnissa tulisi huomioida lääkärinlausuntoon kirjattujen

hengitystie- ja muiden yleisoireiden ohella myös kohonneet IgG- ja IgE-vasta-ainetasot.80

IgE- vasta-aineiden toteamisen on oikeuskäytännössä todettu merkitsevän pysyvää homeal-

lergiaa (KKO 2008:20).81 IgG- vasta-aineet taas mittaavat karkeammin altistumista ryhmä-

tasolla mutta niiden merkityksen tulkinnassa on syytä olla huolellinen. 82

3.1.2 Terveyshaitan määrittelyä

Terveyshaitan lähtökohdaksi tulisi systemaattisen laintulkinnan pohjalta ottaa terveydensuo-

jelulain ja asumisterveysasetuksen mukainen terveyshaitan määritelmä.83 Terveyshaittaa on

peilattu lain määritelmään myös hovioikeustasolla (mm. RHO 16.2.2010 S 09/368). Ter-

veyshaitan määrittelyssä systemaattisen laintulkinnan avulla keskeisiksi käsitteiksi nousevat

terveyshaitta ja toimenpideraja. Terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta,

muuta terveydenhäiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää

79 Karvonen 2012, s. 81. Homeen haitalliset terveysvaikutukset ovat todennäköisemmin pysyviä, jos vaurio on

vakava tai sijaitsee tiloissa, joissa vietetään paljon aikaa, kuten makuuhuoneessa. 80Haahtela — Reijula 1997, s. 38; Douwes 2009, s. 14; Putus ym. 2016 b, s. 159—162. Useiden homelajien on

todettu tuottavan tyypin I (IgE) ja tyypin III (IgG) allergeeneja. Pitkäaikaista altistumista on tutkittu mm. ter-

veyskeskushenkilöstöllä ja havaittu moninkertaisia vasta-ainetasoja verrattaessa aikuisväestöön keskimäärin.

On huomattava, ettei IgG-testi sovellu yksittäiseen käyttöön, vaan se tulee toteuttaa ryhmätasolla. Vasta-ai-

netestejä käytetään suositusten mukaan mm. työperäisen nuhan selvittämisessä. 81 Korkeimman oikeuden linjattua IgE- vasta-aineiden osoittavan homeallergiaa ei aiempaa hovioikeuskäytän-

töä terveyshaittojen ja vasta-ainetasojen osalta tule pitää erityisen merkittävänä. Aiemmassa oikeuskäytän-

nössä on mm. linjattu, etteivät ostajien todenperäisiksi arvioidut kertomukset oireista ja toisen ostaja korkea

vasta-ainetaso tietylle homeelle riittäneet osoittamaan, että asumisesta oli aiheutunut terveyshaittaa (RHO

16.2.2007 S06/147). 82 Seuri – Palomäki 2000, s. 9, 102—103; Hyvärinen 2002, s. 97; Patovirta 2005, s. 124; Savilahti 2009, s.34,

39—40,47, 51; Putus ym. 2016, s. 159—162. Immunoglobuliini (Ig) on valkuaisaine, joka osallistuu elimistön

puolustusreaktioihin. Lyhenteet (IgE) ja (IgG) tulevat määreistä immunoglobuliini E ja immunoglobuliini E. 83 Virolainen – Martikainen 2010, s. 460—461. Systemaattisessa tulkinnassa huomioidaan säännöksen kon-

teksti, eli mm. tulkintaan vaikuttavat muut säännökset ja säännöksen sijainti oikeusjärjestyksessö.

30

väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä (TSL 1 §). 84 Asunnon sisäilman olosuh-

teiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu terveyshaittaa (TSL 26 §). §). Mikrobeille ase-

tetun toimenpiderajan ylittymistä pidetään pääsääntöisesti terveyshaittaa aiheuttavan olo-

suhteen esiintymisenä lukuun ottamatta tapauksia, joissa haitan kokonaisarvioinnin perus-

teella terveyshaitan syntyminen on ilmeisen epätodennäköistä.85 Tapauksissa, joissa terveys-

haitan syntyminen on ilmeisen epätodennäköistä, kuten hyvin paikallisen ja rakennuksen

ulkopinnalla sijaitsevan homevaurion kohdalla, tuskin ylipäätään ylittyisi edes salaisen vir-

heen merkittävyyskynnys.

Toimenpiderajan ylittymisenä eli toisin sanoen terveyshaittana pidetään” -- korjaamatonta

kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua

mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä

silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mik-

robikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua” (AstA 20

§). On erittäin tärkeää huomata, ettei rajaa ole asetettu erityisen korkealle — homevaurioi-

tuneessa rakennuksessa nämä edellytykset täyttyvät lähes poikkeuksetta.86 Terveyshaittana

pidetään myös altistumista terveydelle vaaralliselle aineelle tai tekijälle siinä määrin, että

sairauden tai sen oireiden syntyminen on mahdollista.87 Katson näin ollen, että voidaan en-

tistäkin perustellummin katsoa, ettei asunnon terveyshaittaa tule joutua sietämään eikä ter-

veyshaitan määrittelylle kiinteistöriidoissa tulisi oikeuskäytännössäkään asettaa erityisen

korkeita vaatimuksia.

Vaikuttaisi ensisilmäyksellä siltä, että terveyshaitan olemassaolo voitaisiin todeta lähtökoh-

taisesti ainoastaan aistinvaraisilla tutkimuksilla, eli esimerkiksi hajupaneelin avulla. Käytän-

84 Seuri – Palomäki 2000, s. 24; Koskinen 2004, s. 48; Koskinen 2014, s. 322. Myös Koskinen näyttää hyväk-

syvän terveydensuojelulain mukaisen terveyshaitan määritelmän. Terveydensuojelulain mukaista määritelmää

on pidetty järkevänä terveyshaittakäsitteenä sisäilmaongelmien riskiarvioinneissa. 85 HE 42/1994 vp., s.18; Valvira 2016 a, s. 7. Terveydensuojelulain esitöiden mukaan terveyshaittana pidetään

altistumista terveydelle vaaralliselle aineelle tai tekijälle siinä määrin, että sairauden tai sen oireiden syntymi-

nen on mahdollista. 86 Valvira 2016 a, s. 5,9; Valvira 2016 b, s. 4. Lämmöneristeen osalta edellytetään, ettei se ole kosketuksissa

ulkoilman tai maaperän kanssa (AsTA 20 §). Toimenpiderajalla tarkoitetaan kynnysarvoa sille, milloin ter-

veyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa poistamiseksi ja rajoittamiseksi on ryhdyttävä toimenpiteisiin. Vaikka

toimenpideraja ylittyisi, on terveyshaitan osalta arvioitava haitallisuudelle asetettujen raja-arvojen ylittymistä

tai alittumista epävarmuustarkastelun jälkeen. Tämä tarkoittaa sitä, että näytteenotosta tai mittauksesta arvioi-

daan mittaus- tai näytteenottopaikan ja olosuhteen merkitystä mittaus- tai analyysitulokseen ja siihen, kuinka

edustavana kyseistä näytettä tai mittausta voidaan pitää terveyshaitan kokonaisarvion näkökulmasta. Aistinva-

raisen arvion perusteella todettuna toimenpiderajan ylittymisenä pidetään kosteusvauriojäljen lisäksi sekä ho-

meen hajua että näkyvää mikrobikasvustoa. 87 HE 42/1994 vp., s. 18.

31

nössä terveyshaitan osoittamiseen vaadittaneen mm. aistinvaraisiin arvioihin liittyvien epä-

varmuustekijöiden vuoksi myös muuta näyttöä. Muuna näyttönä kyseeseen voivat tulla esi-

merkiksi lääkärintodistukset, rakennustekniset tutkimukset ja asiantuntijatodistelu. Altistu-

misen arviointiin olisi mahdollista käyttää esimerkiksi työterveyslaitoksen ja THL:n tutki-

joiden arviointimallia. 88 Lisäksi ilman rakennetutkimuksia luotettavia johtopäätöksiä ter-

veyshaitasta voi olla mahdotonta tehdä, sillä vakavaakin terveyshaittaa aiheuttavat vauriot

voivat olla piilevinä rakenteissa.89

Terveyshaitan määrittelyllä voi olla suurta merkitystä homevaurioituneita kiinteistöjä kos-

kevissa riitatapauksissa. Suurin ero on siinä, vedotaanko yllä esitetyllä tavalla olosuhteiden

perusteella todettavissa olevaan terveyshaittaan vaiko esimerkiksi homevauriosta aiheutu-

neeseen astmaan. Näyttösyistä on suositeltavinta vedota ensimmäisen vaihtoehdon mukai-

sesti terveyshaittaan tietyn sairauden sijasta, sillä tällöin terveyshaitta voidaan osoittaa fysi-

kaalisesti mitattavien olosuhteiden perusteella. Jos homevaurion homeiden esitetään aiheut-

taneen ostajalle esimerkiksi astman, edellyttää tämän toteennäyttäminen erittäin vaativaa pe-

rusteluketjua sairauden ja homevaurion välisestä syy-yhteydestä.

Terveyshaitan määritelmä systemaattisen ja historiallisen laintulkinnan perusteella näyttäisi

muodostuvan kiinteistöriidoissa seuraavanlaiseksi homevaurion osalta: ”terveyshaittana on

pidettävä rakennuksessa aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyysein varmistettua mik-

robikasvustoa, joka on sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä taikka

muutoin niin, että sisätilassa oleva voi sille altistua, ellei terveyshaitan syntyminen ole il-

meisen epätodennäköistä”. Määritelmässä ”taikka muutoin niin, että sisätilassa oleva voi

sille altistua” on yhteneväinen myös oikeuskäytännön ilmayhteyttä koskevien linjausten

suhteen (KKO 2016:47, RHO 18.6.2010 S 09/470, RHO 2.7.2010 S 08/1121). Yhtenäisen

terveyshaitan määritelmän hyödyntäminen parantaisi oikeusvarmuutta, kun terveyshaittaan

otettaisiin kiinteistöriidoissa kantaa suhteellisen yhtenäisellä kriteeristöllä. Toisekseen oi-

keudenkäynnin kiistakapula terveyshaitan olemassaolosta ja yhteydestä asuinrakennuksen

88 Tuomainen — Sivukari 1991, s. 18—24; Korkala 2016, s. 158; Pietarinen ym. 2015, s. 19. Hajupaneelilla

tarkoitetaan sisäilmaston laadun aistinvaraiseen arviointiin koulutettua henkilöjoukkoa. 89 Seuri – Palomäki 2000, s. 52—53, 97; Koskinen 2004, s. 30—31; HE 76/2014 vp., s. 19.

32

vaurioon ei tällöin olisi juridiselta kannalta erityisen vaikea näyttää toteen. Kiistelyn vähe-

neminen voisi näkyä oikeudenkäytön tehostumisena ja oikeudenkäyntiaikojen lyhenemi-

senä. 90

3.2 Homeen haittojen huomioiminen oikeuskäytännössä

Oikeuskäytännössä on tehty linjauksia, jotka on tärkeää huomioida homevaurioista raken-

nusta koskevissa kiinteistöriidoissa erityisesti, kun vedotaan terveyshaittaan. Ostajilla on en-

sinnäkin katsottu olevan oikeus edellyttää, että tiloja voidaan käyttää normaalisti ja ilman

terveysriskiä ja jopa katsottu, että asunnon tulee aina olla terveellinen ja asumiskelpoinen.

(HeHO 23.11.2007 S 06/718, RHO 27.3.2009 S 08/447). Terveyshaittaa on pidetty hovioi-

keuskäytännössä merkittävänä poikkeamana rakennuksen tyypillisestä laatutasosta (RHO

15.5.2006 S 05/846, RHO 16.2.2010 S 09/368). Terveyshaittojen on katsottu puhkeavan yk-

silöllisesti eikä sillä, ettei myyjillä ole ollut terveysongelmia, ole katsottu olevan sanottavaa

merkitystä sen arvioinnissa, ovatko vauriot olleet olemassa jo kaupantekohetkellä (VHO

8.10.2008 S 07/1152). Linjausta voidaan pitää merkittävänä, sillä oikeudenkäynnissä myyjä

usein vetoaa siihen, ettei hänellä ole ollut terveyshaittoja ja saa ehkä ostajan vaikuttamaan

”yliherkälle”.91

Terveyshaitan olemassaoloa ja merkitystä arvioitaessa tulee kiinnittää huomiota mikrobikas-

vuston laajuuteen ja ostajien kertomuksiin (RHO 7.11.2008 S 08/8). Merkityksellisiä ter-

veyshaitan arvioinnissa ovat myös terveysviranomaisten, kuten terveystarkastajan, kannan-

otot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä ja erityisesti mikrobeille

asetettujen ohjearvojen ylittyminen (mm. KKO 2015:58, HeHO 15.5.2008 S 06/955 A, RHO

27.3.2009 S 08/447). 92 On tärkeää huomata, etteivät mikrobimittausten tulokset kuitenkaan

sellaisenaan osoita annosvasteista altistumista yksittäiselle tekijälle, joka voitaisiin osoittaa

tietyn yksilön oireen aiheuttajaksi. Ne kuvastavat rakennuksen mikrobiologista tilaa, jonka

perusteella voidaan arvioida voivatko olosuhteet olla terveydelle haitallisia lain tarkoitta-

malla tavalla (RHO 27.6.2008 S 07/724). Tässä tulee selkeästi esiin rakennusteknisten ja

90 Ks. esim. Virolainen DL 2006, s. 567-569. Prosessin joutuisuus on yksi oikeudenkäynnille asetettavista

yleisistä tavoitteista. Hidas prosessi aiheuttaa lisäkustannuksia niin asianosaisille kuin tuomioistuinlaitokselle-

kin ja on omiaan nostamaan prosessikynnystä erityisesti riita-asioissa. 91 Verrattuna esim. ratkaisuun RHO 16.2.2007 S 06/147 linjanmuutos on merkittävä. Tapauksessa myyjät ve-

tosivat juurikin siihen, ettei heillä ollut terveyshaittoja, vaikka ostajilla niitä oli runsaasti. 92 Koskinen- Tammi – Laurila 2010, s. 425—426. Asumiskiellon puuttumisen huomioimista oikeuskäytän-

nössä asunnon virhearvioinnissa on kritisoitu sillä perusteella, että terveysviranomaisilla on erilaisia käytäntöjä

alueittain. Lisäksi jos asunnosta on esimerkiksi muutettu pois sijaisasuntoon, voi terveysviranomainen kieltäy-

tyä ottamasta kantaa terveyshaittaan, koska asunnossa ei sillä hetkellä asuta.

33

mikrobiologisten analyysien merkitys kiinteistöriidoissa; ne toimivat pohjana olosuhteiden

haitallisuuden arvioinnissa.

Mikrobivaurion ja sen mahdollisen terveyshaitan osalta näyttää siltä, ettei todistelussa voida

nojautua ainoastaan rakennustekniseen tutkimukseen, vaikka lain mukaan tämä ehkä olisikin

mahdollista (TSL 1, 27 §, AsTA 20 §). Hovioikeuskäytännössä on katsottu, etteivät pelkät

alapohjan rakennustekniset tutkimukset osoittaneet myrkyllisten eritteiden pääsyä huoneil-

maan tai terveyshaitan olemassaoloa, kun sisäilmatutkimusta tai vasta-ainetestejä ei ollut

tehty (IsHO 16.12.2008 S 07/763). Terveyshaitan arvioinnissa keskeiseen rooliin vaikuttavat

siis oikeuskäytännön nojalla nousevan mikrobivaurion laajuus, ostajien kertomukset, ter-

veysviranomaisten kannanotot, rakennustekniset ja mikrobiologiset tutkimukset sekä erityi-

sesti ohjearvojen ylittyminen.

Terveyshaitan arvioinnin osalta mielenkiintoinen ratkaisu on ollut Turun hovioikeuden rat-

kaisu 28.12.2007 S 07/446. Tapauksessa oli kyse 1920-luvulla rakennetun ja 1980-1990-

luvuilla remontoidusta omakotitalosta, jossa havaittiin sittemmin kosteus- ja homevaurioita.

Ratkaisusta ilmenee todistelun ja asiantuntijoiden kiistaton merkitys kiinteistöriidoissa, sillä

kanne hylättiin todistelun riittämättömyyden vuoksi. Näytteenottajan ammattitaidon merki-

tys käy myös raadollisesti ilmi, sillä yksittäistä materiaalinäytettä ei pidetty riittävänä näyt-

tönä terveyshaitasta. Keskeisintä oli kuitenkin ratkaisun linjaus virheen merkittävyyden ja

rakennuksen iän ja peruskorjausten suhteesta; kun ostajat olivat tienneet ostavansa vanhan

ja peruskorjaamattoman talon, ei virhe ollut merkittävä.

Vaikka kyseinen ratkaisu poikkeaakin terveyshaitan lähtökohtaisen merkittävyyden osalta

”valtalinjasta” se on sinällään perusteltu, sillä merkittävyyden kokonaisarvioinnissa vaaka-

kupissa ovat painaneet myös rakennuksen vanhuus ja peruskorjaamattomuus. Ei olisi perus-

teltua mm. vaihdannan kannalta asettaa kiinteistön myyjää tilanteeseen, jossa vanhan ja pe-

ruskorjaamattoman rakennuksen ostanut voisi terveyshaittakorttia heilauttaen aina saada

hinnanalennusta tai jopa kaupan puretuksi. Tilanne voisi olla myyjälle myös kohtuuton. 93

93 HE 120/1994 vp., s. 51; Karhu — Tolonen 2012, s. 143—147; Mähönen 2012, s. 108—110, Niemi 2016, s.

392. Talousperusteisten ja oikeudenmukaisuutta korostavien argumenttien on katsottu kietoutuvan yhteen vas-

takkaisuuden sijasta. Näin ollen on mielestäni perusteltua huomioida myös taloudelliset realiteetit mm. kiin-

teistöjen vaihdannan kannalta, kun se voidaan tehdä lain tarkoitusta vaarantamatta. Niemi on tosin katsonut,

ettei vaihdannan nopeuttamiseen tai sujuvuuteen tarvitse virheopissa kiinnittää huomiota. Tärkeänä periaat-

teena ’’terveyshaittakortin’’ ehdotonta ässäluonteisuutta vastaan puhuu käsittääkseni myös varallisuusoikeu-

dellinen kohtuusperiaate. Periaatteiden huomioiminen on tärkeää, sillä niiden merkitys on jatkuvasti kasvanut.

Edellä esitetyssä tapauksessa toki riskin kantanee muutoinkin ostaja, joka on ostanut vanhan ja peruskorjaa-

mattoman rakennuksen. Virheen merkittävyyden arvioinnissa huomiota kiinnitetään lain esitöiden mukaan ra-

kennuksen ikään ja tehtyihin korjauksiin.

34

Onkin tärkeää huomata, ettei terveyshaitta ei useimmissa ratkaisuissa ole ollut ainoa peruste

virheen merkittävyydelle, vaan sen ohella on huomioitu mm. suuria korjauskustannuksia ja

laatutasoa, jota ostajalla on ollut oikeus odottaa (ks. esim. IsHO 12.12.2006 S 05/938 ja RHO

15.5.2006 S 05/846).

Homevaurion terveyshaitan merkitystä on arvioitu hovioikeustason lisäksi myös korkeim-

massa oikeudessa. Tutkimuksen rajaaminen salaiseen virheeseen aiheuttaa sen, ettei ostajien

oikeutta vahingonkorvaukseen käsitellä sen syvällisemmin. Terveyshaittojen osalta merkit-

täviä linjanvetoja on tehty kuitenkin vahingonkorvauksia koskevassa ratkaisussa KKO

2008:20. Huomioiden kyseisen ennakkoratkaisun fokuksen voidaan siitä kuitenkin vetää va-

rovaisia johtopäätöksiä terveyshaittojen merkityksestä oikeuskäytännössä. Ratkaisun perus-

teella on ilmeistä, että homevauriomikrobit voivat aiheuttaa jopa pysyvänä terveyshaittana

korvattavan henkilövahingon. IgE- vasta-aineiden toteamisen on todettu merkitsevän pysy-

vää homeallergiaa, joka sietokynnyksen ylittyessä ja muiden vahingonkorvauksen edelly-

tysten täyttyessä oikeuttaa vahingonkorvauksiin (KKO 2008:20).

Merkittävä prejudikaatti on myös korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2015:58. Ensim-

mäiseksi on syytä huomata kokonaisarvioinnin korostunut merkitys. 94 Prejudikaatista on

huomattavissa kirjallisen todistelun merkitys ja mikrobikasvuston dokumentoinnin tärkeä

rooli, sillä korkein oikeus on käyttänyt kunnan terveystarkastajan lausuntoa ja alapohjasta

otettuja kuvia todetessaan vaurion olemassaolon. Olennaisuusarvioinnissa keskeistä on,

poikkeaako kiinteistö kokonaisarvioinnissa tasoltaan ostajan perustelluista siten, ettei ostaja

voi käyttää kiinteistöä aiotusti kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta taikka siten, että

asianmukaisen käytön kannalta välttämättömät korjaukset ovat kustannuksiltaan kohtuutto-

mat. 95 Uudenlaiseksi aikarajaksi kohtuullisuudelle näyttää määrittyvän virheen havaitsemi-

sen ja normaalikäytön mahdollistumisen välinen aika, mikä saattaa kallistaa vaakaa kohti

purkukynnyksen ylittymistä.

Korjauskustannusten osalta ratkaisussa KKO 2015:58 tehtiin merkittäviä linjauksia. Ensin-

näkin kymmeniä vuosia vanhan omakotitalonostajan tulee varautua kulumisesta johtuviin

kustannuksiin eikä tiettyjen osien teknisen käyttöiän jääminen tavanomaista lyhyemmäksi

94 Kohta 13. Kokonaisarvioinnissa voidaan kiinnittää huomiota mm. kiinteistön laatuun verrattuna vastaaviin

kohteisiin, sopimuksenmukaisiin ominaisuuksiin ja ostajan käytettävissä olleisiin tietoihin käyttötarkoituksesta

ja arvosta kauppahetkellä. Tapauskohtaisesti voidaan antaa merkitystä myös muille olosuhteille. 95 Kohta 14. Virhettä voidaan pitää olennaisena jo näiden syiden perusteella.

35

vielä oikeuta kaupan purkuun. Toisaalta ostajan ei voida olettaa kantavan riskiä asuinkäy-

tölle välttämättömien korjauskustannusten noususta kohtuuttomiksi suhteessa kustannuk-

siin, joihin ostajan on voitu katsoa varautuneen. Korjauskustannuksien merkitystä ei salaisen

laatuvirheen tapauksissa tule arvioida yksinomaan suhteuttamalla kauppahintaa korjauskus-

tannuksiin, eli kaavamaisia rajoja ei ilmeisesti tule asettaa.96 Näyttää siis, että kustannukset

voidaan katsoa kohtuuttomiksi, kun ne ovat ennakoitua suuremmat ja riski kohtuuttomuu-

desta on varteenotettava.97

Virheen asumiselle aiheuttama haitta näyttää korostuvan tässäkin ratkaisussa, kuten aiem-

min on käynyt mm. ratkaisussa KKO 2009:39. Asumishaittaa ei tule arvioida vain rakennus-

töiden kestoajan perusteella, vaan siinä tulee huomioida asumiskäytön estyminen kokonai-

suudessaan. Asuminen voi estyä kokonaan virheen asianmukaiseen korjaamiseen saakka ja

ostajalle ehtii usein aiheutua haittaa ennen kuin haitan syy selviää. Merkitystä asumishaitan

arvioinnissa voidaan antaa terveysviranomaisten kannanotoille asumisen terveysriskeistä. 98

Terveyshaitan korkein oikeus on määritellyt ”on omiaan”- edellytyksellä, joka asettaa käsi-

tykseni mukaan terveydelle haitallisille vaikutuksille vain eräänlaisen ”potentiaalisuuskyn-

nyksen”. Mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä

sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta. Tapauksessa alapohjan vaurioiden katsottiin

olevan omiaan aiheuttamaan terveydelle haitallisia vaikutuksia ja olevan niin vakavia, ettei

niitä voida jättää korjaamatta. 99 Tästä voidaan saada vahvistusta aiemmin esitetylle johto-

päätökselle siitä, ettei terveyshaitan juridiselle toteamiselle kiinteistöriidoissa tulisi asettaa

kovin korkeita rajoja. Näyttäisi, että olennaisuuden kokonaisarvioinnissa jalansijaa on an-

nettu mm. korjausten välttämättömyydelle, korjauskustannusten epävarmuudelle, asumis-

käytön estymisen kokonaiskestolle ja potentiaalisille terveydelle haitallisille vaikutuksille.

100

Toinen salaista virhettä ja terveyshaittaa koskeva prejudikaatti on KKO 2016:47. Tapauk-

sessa ostajat olivat ostaneet osuuden paritalosta, jossa ilmeni sittemmin kosteutta ja mikro-

bivaurioita ylä- ja alapohjassa.101 Ostajat vetosivat siihen, että kiinteistössä on perustavan-

laatuinen rakennusvirhe, sillä maakosteus oli noussut kapillaarisesti betonilaattaan ja siitä

96 Kohdat 14-15. 97 Kohdat 15, 28-29. 98 Kohta 18. 99 Kohta 24. 100 Kohta 29. 101 Käräjä- ja hovioikeus katsoivat, etteivät ostajat saaneet vedota yläpohjan virheisiin, sillä rakennus oli pe-

rustettu hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti ja ajalle tyypillisen rakennustavan mukaan.

36

puiseen lattiapinnoitteeseen aiheuttaen laajoja, koko lattiapinta-alan käsittäneitä kosteusvau-

rioita. Lisäksi ostajat olivat vedonneet vahingonkorvausperusteena homeesta aiheutuneisiin

hengitystieinfektioihin. Kantajat eivät kuitenkaan vedonneet erikseen allaskaapin alla ollee-

seen reikään, joka oli yhteydessä täyttömaahan ja siten mikrobilähde.

Väittämistaakka merkitsee, että kantajan tulee esittää kanteensa välittöminä perusteina ole-

vat tosiseikat, joista hän katsoo vaaditun oikeusseuraamuksen seuraavan. Tuomioistuin voi

perustaa ratkaisun vain seikkoihin, joihin on vedottu asianmukaisesti — ei asiassa ilmi tul-

leisiin seikkoihin, joihin kantaja on vedonnut ainoastaan osoittaakseen varsinaisen kannepe-

rusteen olemassaolon. Prejudikaatista ilmenee, että kiinteistön laatuvirhettä koskevassa asi-

assa välittömästi merkityksellisiä seikkoja ovat ne, joiden johdosta kiinteistön väitetään poi-

kenneen siitä, mistä oli sovittu tai mitä ostaja oli voinut perustellusti edellyttää. 102 Kantajat

eivät olleet vedonneet allaskaapin alla olleeseen aukkoon, jossa oli todettu homekasvustoa

sellaisenaan eivätkä myöskään home- ja kosteusvaurioiden syynä tai terveyshaittaa aiheut-

tavana virheperusteena. Aukkoon oli viitattu vain todistustosiseikkana laaja-alaisista kos-

teus- ja homevaurioista. 103 Korkein oikeus katsoi, ettei tuomiota ollut voitu perustaa seik-

kaan, johon ei ollut väittämistaakan mukaisesti vedottu ja hylkäsi kanteen.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2016:47 nousevat esiin väittämistaakan ankaruus sekä

huolellisen kanteen laatimisen ja relevanttien oikeustosiseikkojen ymmärtämisen merkitys

kiinteistöriidoissa. Kanteessa tulee siis vedota huolellisesti sen välittöminä perusteina ole-

viin tosiseikkoihin, joista katsotaan vaaditun oikeusseuraamuksen seuraavan. Näitä ovat

kiinteistöriidoissa siis seikat, joiden perusteella kiinteistön väitetään poikkeavan sovitusta

tai siitä, mitä ostaja on perustellusti voinut edellyttää. Huolellisuutta vaaditaan siinä, että

jokaiseen relevanttiin seikkaan vedotaan kanteen perusteena, eikä sitä tuoda ilmi ainoastaan

selvityksissä. Apuna laatimisessa voisi olla juristin rakennustekninen tietämys, jolloin osat-

taisiin asianmukaisesti vedota rakennusteknisiin seikkoihin ja esimerkiksi ilmayhteyteen ho-

mevaurioituneen osan ja sisäilman välillä.

Oikeuskäytännöstä ilmenee vähintäänkin suuntaa-antavia ohjeita homevaurioiden aiheutta-

mien terveyshaittojen arviointiin. Keskeisinä linjoina edellä esitetystä on nähtävissä ensin-

näkin, ettei homevaurion määrittelylle ole muodostunut yhtenäistä käsitteistöä tai asteikkoa,

mikä toisaalta on tapauskohtaisuuden kannalta positiivista mutta toisaalta voi johtaa hyvin

102 Kohdat 20-21. 103 Kohdat 24-26.

37

eriäviin arviointeihin heikentäen oikeusvarmuutta. Toisekseen on huomattavissa, ettei ter-

veyshaitalle ole asetettu erityisen korkeaa näyttökynnystä, vaan riittävänä on pidetty, että

vauriot ovat omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa ja niin vakavia, ettei niitä voida jättää kor-

jaamatta (KKO 2015:58, THO 13.11.2015 S 14/2109 (ei lainvoimainen)). Kolmantena lin-

jana ilmenee kanteen laatimisessa edellytettävä huolellisuusvaatimus — kanteessa tulee ni-

menomaisesti vedota kaikkiin merkityksellisiin seikkoihin (KKO 2016:47). Samasta preju-

dikaatista ilmenee myös rakennusteknisen ymmärryksen merkitys kannetta laativalle juris-

tille; homevaurion olemassaolosta huolimatta kanne hylättiin, kun siinä ei ollut vedottu il-

mayhteyteen.

38

4 HOMEVAURIOT KIINTEISTÖN SALAISENA VIRHEENÄ

4.1 Homeen määrittäminen eli virheen perusta

Oikeudellisen argumentoinnin kannalta on salaisissa laatuvirheissä välttämätöntä määrittää

virheen perustana oleva, kansankielisesti muotoiltuna, homevaurio. Homevaurion, eli raken-

nuksen pinnalla tai rakenteessa ilmenevän epänormaalin mikrobikasvuston, määrittämiseen

käytetään useita erilaisia tekniikoita, joista käsitellään tutkielman rajallisuuden vuoksi vain

merkittävimpiä. Rakennustekninen materiaalinäytteenotto ja mikrobiologinen analyysi ovat

kiinteistöriidoissa merkittäviä faktapremissin alaisuuteen sijoittuvia tekijöitä. Analyysime-

netelmien esittelyn tarkoituksena on selventää, millä perusteella rakennuksessa voidaan kat-

soa olevan homevaurio eli maakaaren mukainen laatuvirhe.

Ensisijaisesti mikrobivaurion määrittäminen tehdään materiaalinäytteiden perusteella. Suo-

situksena on, että materiaalinäyte otetaan puhtailla välineillä todennäköisimmin vaurioitu-

neesta kohdasta irrottamalla pintakerrosta noin 0,5 senttimetrin syvyydeltä vähintään tulitik-

kuaskin verran. Jos tutkimuksen kohteena on vanhahko rakennus, on suositeltavaa ottaa ver-

tailunäyte vaurioitumattomasta osasta, sillä vanhoissa rakenteissa saattaa olla suuriakin mik-

robipitoisuuksia. Irrotetun materiaalinäytteen keskeisenä arviointimenetelmänä on aistinva-

rainen arviointi eli näkö- ja tuoksuhavainnot. Lähtökohtaisesti mikrobianalyysi ei ole tar-

peen, jos materiaalissa on selvää näkyvää homekasvustoa ja vauriokohdat on valokuvattu

huolellisesti. Mikrobikasvusto ei aina ole silminnähtävissä, joten mikrobianalyysi on kuiten-

kin syytä teettää epäselvissä tapauksissa ja mm. altistumiseen vedottaessa. Jos materiaalista

todetaan mikrobikasvuun liittyvä korkea mikrobipitoisuus, se on arkikielellä ”homehtu-

nut”.104

Lähtökohdaksi mikrobianalyysimenetelmien esittelyssä otetaan, tutkielman oikeustieteelli-

nen pohjavire huomioiden, ns. asumisterveysasetuksen mukaiset menetelmät. Näitä ovat

mikrobien kasvatukseen perustuvat laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmät, mikrosko-

pointianalyysi, pintasivelynäytteen laimennossarjamenetelmällä tehty analyysi sekä 6-vai-

heimpaktorilla otetun ilmanäytteen analyysi. Ilmanäytteen osalta on osoitettava myös muuta

näyttöä toimenpiderajan ylittymisestä (AstA 20 §).

Näytteiden määrittämismenetelmiä koskevien suositusten noudattaminen on erityisen tär-

keää näytön painoarvon kannalta (ks. esim. RHO 27.3.2009 S 08/447). Materiaalinäytteiden

104 Pitkäranta (toim.) 2016, s. 48—49, Valvira 2016 b, s. 4—6. Laboratoriossa tehtävällä mikrobianalyysillä

taas määritetään materiaalissa esiintyvien mikrobien määrää ja lajistoa.

39

viljely tulisi tehdä mahdollisimman pian näytteenoton jälkeen. Laimennosmenetelmä tun-

nistaa erityisesti märkäitiöisiä sieniä, kun taas suoraviljelyn etuna on kuivaitiöisten sienten

tunnistaminen. 105 Laimennossarjaviljely tehdään yleensä kahdella sienikasvatusalustalla ja

yhdellä bakteerialustalla. Materiaalinäytteeseen lisätään laimennusliuosta ja seos käsitellään

ultraäänihauteessa sekä ravistelijassa, jotta sienirihmasto ja itiöt saataisiin erilleen. Suoravil-

jelymenetelmässä taas materiaalinäytteen osanäyte hienonnetaan ja siirretään 0,5 millilitran

mittalusikallinen jokaiselle elatusalustalle. Molemmissa menetelmissä elatusalustat viljel-

lään noin +25 celsiusasteessa. Kasvatuksen jälkeen elatusalustoilta tunnistetaan kasvaneet

pesäkkeet ja lasketaan niiden lukumäärä. 106

Pintasivelynäytteistä tehtyä laimennussarjamenetelmää käytetään, kun rakenteesta ei voida

irrottaa materiaalinäytteitä. Sivelynäytteitä tulee ottaa steriilillä pumpulipuikolla vaurioitu-

neimmaksi arvioiduista kohdista ja vertailunäytteitä samasta rakennustyypistä vaurioitumat-

tomasta kuivasta kohdasta. Näytteistä tehdään laimennossarjaviljely, joka sisältää näytteiden

kasvatuksen jälkeen mikrobien laskemisen lisäksi sienten tunnistamisen mikroskopoi-

malla.107 Mikrobihaitta on mahdollista todeta myös ilmanäytteiden avulla. Ilmanäytteet tulee

kerätä elatusalustoille näytteenottopumpulla normaalia käyttötilannetta vastaavassa olosuh-

teissa. Suositeltavaa on ottaa aina vertailunäyte ulkoilmasta. Elatusalustoilta lasketaan vilje-

lyn jälkeen pesäkkeet ja määritetään mikrobilajisto- tulosten arvioinnissa tulee huomioida

mm. asukkaiden toiminta, ulkopuolisten mikrobilähteiden mahdollisuus ja rakennuksen ikä.

Yksinomaan ilmanäytteiden tavanomaisten tulosten perusteella voida sulkea pois rakentei-

den mikrobivauriota mutta ilmanäytteen lisäksi tulee toisaalta löytää myös muuta näyttöä

mikrobivaurion toteamiseksi. 108 Ilmanäytteiden painoarvo on materiaalinäytteisiin verrat-

tuna hyvin rajallinen (RHO 16.2.2010 S 09/368).

Mahdollisuutena on myös suorittaa mikroskopointitutkimus. Suoramikroskopoinnilla voi-

daan tutkia joko materiaalipintaa suoraan tai kirkkaalla teipillä otettua ns. teippinäytettä.

Menetelmällä voidaan havaita sienirihmastoa tai itiöitä, joista erityisesti rihmasto voi viitata

105 Ahonen ym. 2016, s. 275—27; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 50—51; Valvira 2016 b, s. 6. 106 Häkkilä – Pessi 2016, s. 283—288; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 50—51; Valvira 2016 b, s. 6. Laimennos-

sarjaviljely tehdään kahdella sienikasvatusalustalla (MEA- tai M2 ja DG18-agar) ja yhdellä bakteerialustalla

(THG-agar). DG18-kserofiilialustan käyttö homesienille parantaa menetelmän herkkyyttä kuivassa viihtyvien

homeiden tunnistuksessa ja joissakin tapauksissa mikrobikasvu on voitu todeta yksinomaan DG18-alustalta.

Suoraviljelymenetelmässä käytetään lisäksi Valviran ohjeen mukaisia tulkintaohjeita noudatettaessa Hagem-

alustaa kolmantena sienialustana. Näiden kahden menetelmän tulosten yhteneväisyys on yleisesti ottaen hyvä. 107 Valkonen ym. 2015, s. 381—384; Valvira 2016 b, s. 15—17. Valkosen ja kollegoiden tutkimuksessa vau-

riorajaa 1000 pmy/cm2 on kritisoitu erittäin korkeaksi. 108 Valvira 2016 b, s. 9—10.

40

homekasvustoon, mikä taas on relevanttia faktapremissin muotoilun kannalta. Mikrosko-

pointia voidaan käyttää erityisesti, jos viljelymenetelmien tulokset jäävät epävarmoiksi tai

pitoisuudet kynnysarvojen alle. On huomattava, että menetelmää voidaan käyttää luotetta-

vasti vain kovilta materiaaleilta, kuten puulta eikä se sovellu bakteerikasvustojen havain-

nointiin. 109 Tässäkin ilmenee terminologian tärkeys faktapremissin muotoilussa- mikrosko-

pointitutkimuksessa tehtyihin havaintoihin ei tule vedota esimerkiksi ”homebakteerien rih-

masto”- termillä, sillä tämä voi vesittää koko löydöksen merkityksen.

Analyysimenetelmien tulosten tulkinta ja kynnysarvot poikkeavat toisistaan, mikä tulisi ot-

taa huomioon myös faktapremissin muotoilussa. Esimerkiksi laimennossarjamenetelmällä

saadut tulokset ilmaistaan mikrobipitoisuudella painoyksikköä kohden kun taas suoravilje-

lymenetelmässä käytetään (+)- asteikolla. Mikrobeja on suoraviljelyssä runsaasti, kun pe-

säkkeitä on 50-199 ja erittäin runsaasti, kun pesäkkeitä on yli 200. 110 Tulosten tulkinta pe-

rustuu pitoisuuden lisäksi lajiston arviointiin- monet mikrobit ovat tyypillisiä kosteus- ja

homevaurioituneissa rakennuksissa. Indikaattorilajeja ovat mm. aspergillus versicolor, as-

pergillus fumigatus,ja monet fusarium-suvun lajit.111 Keskeiset kynnysarvot on esitetty alla

kuviossa 6.

Laimennossarjaviljely Home- ja hiivasienipitoisuus 10 000 pmy/g,

indikaattorilajien yhteydessä 5000 pmy/g,

sädesienet 3000 pmy/g.

Suoraviljely Mikrobeja on runsaasti (+++) tai erittäin

runsaasti (++++). Indikaattorilajivaraus.

Pintasivelynäyte Pitoisuus yli 1000 pmy/g ja minimissään

100 kertaa vertailunäytettä korkeampi. 112

Indikaattorilajivaraus.

109 Pitkäranta (toim.) 2016, s. 51; Valvira 2016 b, s.8—9. 110 Häkkilä – Pessi 2016, s. 283; Valvira 2016 b, s. 8-9. Lyhenne pmy/g tarkoittaa näytteiden mikrobipitoisuutta

painoyksikköä kohden. 111 Castagnoli ym. 2015, s. 353—357; Valvira 2016 b, s. 7. Mm. Aspergillus versicolor on havaittu myös tok-

siseksi homeeksi. 112 Valvira 2016 b, s. 15—17. Aktinomykeettien eli sädesienten osalta yli 10-kertainen pitoisuus vertailunäyt-

teeseen on merkki sädesienikasvustosta. Pintanäytteessä esiintyvän yli 5 pmy/cm2 pitoisuuden syy on aina sel-

vitettävä.

41

Ilmanäyte Sienipitoisuus yli 500-1000 pmy/m3. Indi-

kaattorilajivaraus.

Kuvio 6. Menetelmäkohtaiset kynnysarvot mikrobikasvun esiintymiselle. 113

Asumisterveysasetus sallii myös muiden analyysimenetelmien käytön, jos menetelmän luo-

tettavuus ja toistettavuus terveyshaittojen selvittämiseksi on osoittanut riippumaton, sosi-

aali- ja terveysministeriön hyväksymä toimija tai jos menetelmällä saatujen tulosten yhte-

nevyys laimennussarjamenetelmällä saatuihin tuloksiin on varmistettu (AstA 4 §, 8 §). Eräs

potentiaalinen muu analyysimenetelmä voisi olla kvantitatiiviseen polymeraasiketjureakti-

oon (qPCR) perustuva analyysi. Menetelmä perustuu mikrobien DNA:n määrittämiseen,

osoittaa sekä elävät että kuolleet mikrobisolut ja sen erityisenä etuna verrattuna perinteisiin

viljelymenetelmiin on nopeus. Suositeltavaa analyysin spesifiyden ja sensitiivisyyden var-

mistamiseksi on yhdistää kahdesta kolmeen qPCR- määritystä. Uudehkon menetelmän

osalta ei ole vielä muotoutunut yhtenäistä analyysiprotokollaa mutta menetelmä on käyttö-

kelpoinen erityisesti tutkittaessa sisämateriaalien mikrobikasvuepäilyä ja vanhoja vaurioita.

114 Analyysiprotokollan puuttumisen vuoksi lienee syytä tukeutua qPCR- menetelmään vain

asumisterveysasetuksen lähtökohtaisia määritysmenetelmiä täydentävänä analyysimenetel-

mänä.

Edellä on esitelty keskeisimmät mikrobivaurion määrittämisessä käytetyt menetelmät, jotka

tulisi ottaa lähtökohdaksi myös kiinteistöriidoissa. Suositeltavinta, joskin kustannussyistä

usein vaikeaa, olisi yhdistää useita määritysmetodeja vahvan näytön saamiseksi.115 Asian-

mukainen vetoaminen analyysien tuloksiin on tärkeä osa faktapremissin muotoilua hometa-

loriidoissa. Normipremisseinä taas ovat mm. maakaaren laatuvirhesäännös ja asumisterveys-

asetus soveltamisohjeineen. Näytön vakuuttavuuden kannalta on tärkeää noudattaa yllä esi-

tettyjä standardisoituja määritys- ja näytteenottomenetelmiä, sillä suositusten laiminlyönti

antaa vastaajapuolelle mahdollisuuden horjuttaa kantajan väitteitä. Käytännössä tulisi siis

perustella ensin homevaurion olemassaolo analyysien tutkimustulosten perusteella (fakta-

premissi) ja yhdistää se kiinteistön salaiseen virheeseen (normipremissi).

113 Valvira 2016b, s. 8-10, 13, 17-18. Taulukko on laadittu Valviran ohjeen pohjalta. Indikaattorilajivarauksella

tarkoitetaan, että myös arvojen alapuolelle jäävät mikrobipitoisuudet voivat merkitä mikrobikasvua, jos näyt-

teestä havaitaan ns. indikaattorilajeja. 114 Valkonen ym. 2015, s. 381—384; Ahonen ym. 2016, s. 275—279; Pitkäranta (toim.) 2016, s. 52. 115 Mensah-Attipoe 2015, s. 178; Korkala 2016, s. 20.

42

4.2 Homevaurio salaisena virheenä

4.2.1 Virheen merkittävyys ja ostajan edellyttämisoikeus

Kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa ilmeneviä homevaurioita käsitellään tässä tutkiel-

massa salaisen virheen osalta, eli niissä tapauksissa, kun kumpikaan kaupan osapuoli ei ole

ollut homevaurioista tietoinen kaupantekohetkellä. 116 Salainen virhe on kyseessä, jos kiin-

teistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltai-

selta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti

edellyttää (MK 2:17.1 k. 5). Säännös soveltuu, kun kiinteistössä tai rakennuksessa on vikoja

ja puutteita, joita ostaja ja myyjä eivät ole ennen kaupantekoa voineet havaita. 117 Salaiseen

virheeseen vetoamisen kannalta merkittävää on siten myös virheen määräytymisen ajankoh-

taa koskeva säännös MK 2: 21, jonka mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy kaupan-

tekohetken mukaan ja myyjä vastaa siinä tällöin olevasta virheestä, vaikka se ilmenisi vasta

myöhemmin. 118

Salaisen virheen erikoisuutena on, että kiinteistökaupan kumpikin osapuoli on täyttänyt vel-

voitteensa. Myyjä on siis menetellyt sopimuksenmukaisesti ja täyttänyt asianmukaisesti tie-

donantovelvoitteensa. Myös ostaja on täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa, jossa tä-

män on edellytetty huomaavan rakennuksen päällisin puolin havaittava ikääntyminen, kulu-

minen ja kunto sekä lämpötila. Aiemmin esitetyn valossa ostajan ennakkotarkastusvelvolli-

suuden alaan voidaan katsoa kuuluvan mm. ryömintätilan, yläpohjatilan, katon ja mahdolli-

sesti remonttihistorian tarkastaminen. Nämä ovat siis ”vähimmäisedellytykset” salaisen vir-

heeseen vetoamiselle ostajan puolelta. 119

Myyjällä voi siis salaisena virheenä olla vastuu kiinteistön laatuvirheestä, vaikka tällä ei olisi

ollut siitä mitään tietoa. Riski salaisen virheen osalta ei kuitenkaan kuulu vain myyjän kan-

nettavaksi, vaan osa riskistä jakautuu ostajalle. Riskinjako ilmenee mm. siinä, että seuraa-

mukset edellyttävät merkittävää virhettä ja siinä, ettei myyjä ole vahingonkorvausvastuussa

116 Kyllästinen 2010, s. 197.Vaikka myös oikeudellinen virhe ja vallintavirhe voivat olla salaisia käsitellään

salaista virhettä tässä tutkielmassa vain laatuvirheen osalta. 117 HE 120/1994 vp., s. 51; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 146; Kyllästinen 2010, s. 197. 118 HE 120/1994 vp., s. 56. Virheen määräytymisen ajankohtaa erityisesti homevaurioiden kannalta on arvioitu

tarkemmin kappaleessa 2.3. Ratkaisevaa on, onko vian syy tai peruste ollut olemassa kaupantekohetkellä. 119 Ks. edellä jaksot 2.1 ja 2.2.

43

salaisen virheen aiheuttamista menetyksistä. Vahingonkorvausvastuun puuttuminen ja vir-

heen merkittävyysedellytys ovat perusteltuja riskinjakokeinoja, sillä kumpikaan kaupan osa-

puolista ei ole toiminut huolimattomasti. 120

Salaisen virheen yhteydessä on ensinnäkin arvioitava, mitä ostajalla on ollut oikeus edellyt-

tää, sillä salaista virhettä arvioidaan suhteessa siihen, mitä ostajalla on ollut kauppahinta ja

muut seikat huomioiden oikeus edellyttää. Ostaja voi lähtökohtaisesti luottaa, että kohde on

rakennettu rakentamisajan määräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti, ellei muuta il-

moiteta. Rakennushetkellä yleisesti hyväksytty ratkaisu ei kuitenkaan estä ostajaa vetoa-

masta virheeseen, jos ratkaisu myöhemmin osoittautuu huonoksi ja on aiheuttanut vahin-

koja.121 Oikeutettujen edellytysten arviointi tehdään objektiivisesti vertaamalla kaupan koh-

detta ns. normaalitasoon, eli siihen, mitä huolellinen ostaja voi kauppaa tehdessään edellyt-

tää. 122

Arvioinnissa huomioidaan rakennusten ikä ja niihin tehdyt peruskorjaukset- mitä uudempi

rakennus, sitä parempaa kuntoa ostajalla on oikeus edellyttää. 123 Merkitystä on myös kiin-

teistötyypillä ja joko myyjän ilmoituksiin tai ostajan ilmaisemiin suunnitelmin perustuvalla

käyttötarkoituksella — esimerkiksi omakotitalossa, joka on tarkoitettu asumiskäyttöön voi

olla suurta merkitystä terveysriskillä tai asumiskäyttöä haittaavalla virheellä (KKO

2009:39). Kysymys on siis pohjimmiltaan siitä, mitä ostajalla on objektiivisesti arvioiden

oikeus edellyttää, huomioiden kauppa kokonaisuudessaan, kohde ennakkotarkastuksessa ja

kauppahinta. Toisaalta on tärkeää huomata, ettei olennainenkaan poikkeama ns. normaalita-

sosta ole virheen perustana, jos se on huomioitu kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.

124

Kauppahinnan merkityksestä salaisen virheen tapauksissa on käyty oikeuskirjallisuudessa

keskustelua. On ensinnäkin katsottu, että kauppahinnan perusteella voidaan tehdä kohteen

120 Kyllästinen 1998, s. 78; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 146; Kasso 2014, s. 255; Niemi 2016, s. 458—

459. 121KVL 96/81/1957; KVL 97/81/1004; Simonen 2000, s. 163, 168. 122 Tepora ym. 2010, s. 238—239, 294. 123 Niemi 2016, s. 415. Tutkielmassa lähtökohtana on, että ostaja on täyttänyt asianmukaisesti tarkastusvelvol-

lisuutensa. Erityisesti vanhojen rakennusten osalta, joissa homevaurioita usein ilmenee, on kuitenkin kiinnitet-

tävä huomiota siihen, että ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttäminen voi olla tavallista hankalampaa.

Vanhojen rakennusten osalta ostajalla on Niemen mukaan laajempi velvollisuus varautua käyttämisen muka-

naan tuomiin vaurioihin- tällöin myös laajennettu ennakkotarkastusvelvollisuus voi tulla helpoimmin kysee-

seen. 124 HE 120/1994 vp., s. 51; Niemi 2016, s. 456—459.

44

laatua koskevia johtopäätöksiä. Kiinteistön alhaisen kauppahinnan on katsottu viittaavan sii-

hen, että ostaja on yleensä ollut tietoinen kaupan kohteen ominaisuuksista eikä kyse ole sa-

laisesta virheestä. Arvioita laatutasosta ei kuitenkaan voida tehdä suoraan kauppahinnan pe-

rusteella, vaan hintaa on peilattava ennakkotarkastuksessa havaittuihin seikkoihin. Jos voi-

daan katsoa, että puutteellisuus on riittävästi yksilöidyllä tavalla ennakoitu kauppaa tehtä-

essä ja riski on huomioitu kauppahinnassa, ei myyjän vastuulla olevaa virhettä ole.125 Eri-

laista näkökulmaa on tarjonnut esimerkiksi Hoffrén, jonka mukaan pelkästään alhainen

kauppahinta ei ole riittävä osoitus siitä, että osapuolet ovat tienneet kaupan kohteen olevan

tavanomaista huonompi ja tämä olisi otettu huomioon kaupasta sovittaessa. Kiinteistön pin-

tapuolisessa tarkastuksessa havaittavat ominaisuudet kertovat paremmin laatutasosta, jota

ostaja on kauppahetkellä voinut edellyttää. Lisäksi hinnan merkitykseen pitää suhtautua va-

rauksellisesti siksi, että se on osapuolten välisten hintaneuvottelujen lopputulos. 126

Voidaan kuitenkin pitää loogisempana, että pintamateriaaleiltaan hyväkuntoisen rakennuk-

sen poikkeavan alhainen kauppahinta antaa ostajalle perustellun syyn epäillä ja jopa olettaa

kaupan kohteessa olevan puutteita. 127 Alhainen kauppahinta suhteessa vastaaviin kiinteis-

töihin tarkoittaa myös sitä, ettei ostajan hyvitysintressi ole taloudellisesti yhtä suuri, mikä

taas voi alentaa hinnanalennuksen määrää ja erityisesti loitontaa purkukynnystä ostajan ulot-

tumattomiin, vaikka salaisen virheen katsottaisiin olevan olemassa. Voidaan katsoa, että

poikkeuksellisen alhainen kauppahinta estää vähintään salaisen virheeseen vetoamisen mer-

kittävyysedellytyksen myötä ja mahdollisesti myös muuhun laatuvirhetyyppiin vetoamisen

(MK 2:22). Ostajan on tällöin tullut ymmärtää kaupan kohteessa olevan puutteita, ellei

myyjä nimenomaisesti ole muuta ilmoittanut. 128

Katson, että ilman rakennusalan asiantuntemustakin on ymmärrettävissä, että poikkeavan

alhaisella hinnalla myytävässä kiinteistössä voi olla puutteita, ellei toisin nimenomaisesti

ilmoiteta. Näin ollen ostajan voidaan edellyttää ymmärtävän, eli olevan tietoinen siitä, että

125 Ks. esim. Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 146; Kyllästinen 2010, s. 292; Kartio — Tammi-Salminen 2012,

s. 1059; Niemi 2016, s. 407, 459. 126 Hoffrén 2013, s. 118—119. 127 Rakennusteknisen tiedon perusteella materiaalit menettävät vanhetessaan ominaisuuksiaan ja niiden käyt-

töiät ovat rajalliset. Rajallisuus tulisi jokaisen kiinteistönostajan ymmärtää. Ks. tarkemmin edellä jakso 2.3. 128 HE 120/1994 vp., s. 51. Tähän johtopäätökseen on perusteltua päätyä, sillä salaiselle virheelle on asetettu

muita virhetyyppejä tiukemmat edellytykset (MK 2:17). Salaisen virheen edellytetään olevan merkittävä eli

kiinteistön tason on poikettava merkittävästi samalla seudulla sijaitsevien, samanikäisten ja -laatuisten kiin-

teistöjen tasosta.

45

poikkeuksellisen edullinen kiinteistö lienee puutteellinen. Tietoisuus virheestä estää perus-

tellusti virheeseen vetoamisen (MK 2:22). Jos toisin nimenomaisesti ilmoitetaan ja kiinteistö

osoittautuu virheelliseksi, on taasen kyse myyjän tiedonantovirheestä (MK 2:17). Ennen

kaikkea on huomattava, ettei olennainenkaan poikkeama normaalitasosta ole virheen perus-

tana, jos myös kaupan ehdot, kuten kauppahinta ovat poikkeavat. Kauppahinnan poiketessa

normaalitasosta homevaurio ei siten yleensä voi tulla arvioitavaksi kiinteistön virheenä eikä

varsinkaan salaisena virheenä.

Toisekseen keskeistä salaisen virheen arvioinnissa on, poikkeaako kiinteistö laadultaan mer-

kittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet

huomioiden perustellusti edellyttää. Virheelle on siis asetettu toleranssiraja eikä myyjä ole

”maksuautomaatti”, joka vastaisi kaikista virheistä kaupan kohteessa. Salaisen virheen

osalta lainsäätäjän valitsema riskinjakotapa, jossa ostaja kantaa riskin pienistä salaisista vir-

heistä ja normaalia merkittävimmistä virheistä riski kuuluu myyjälle, on myyjän kannalta

normaalivirhetyyppiä edullisempi. Merkittävää vähäisemmät laatupuutteet kuuluvat ostajan

riskin piiriin eli virheensietokynnys on asetettu muita virhetyyppejä korkeammalle, mikä on

omiaan vähentämään šikaanimaisia riitoja. 129

Salaiselta virheeltä edellytetään siis merkittävyyskynnyksen ylittämistä, joka on kuitenkin

alhaisempi kuin kaupan purkamiseen oikeuttava olennaisuuskynnys (KKO 2015:58). Ho-

mevaurioita on edellytetty arvioitavan virheen merkittävyyden osalta yhtenä kokonaisuutena

(KouHO 6.9.2007 S 06/666). Homevauriota on hovioikeuskäytännössä pidetty salaisena, jos

sen olemassaolo on ollut ennalta-arvaamatonta. Ostajan on kuitenkin edellytetty huomioivan

vanhan rakennuksen osalta rakenteiden käyttöiän merkitys; ennalta-arvaamattomana ei

voida pitää esimerkiksi 50 vuoteen peruskorjaamattoman rakennuksen putkivuotojen aiheut-

tamia vaurioita (HeHO 30.8.2007 S 04/1441). Näyttäisi siltä, että ostajan tulee siis varautua

vanhan ja peruskorjaamattoman rakennuksen ostaessaan rakennuksen osien teknisen käyt-

töiän päättymisestä johtuviin kosteus- ja homevaurioihin. Ensinnäkin rakennuksen materi-

aalit menettävät ikääntyessään ominaisuuksiaan ja toisaalta peruskorjaukset taas nostavat

129 Hoffrén 2013, s. 126; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 146; Kyllästinen 2010, s. 194—196; Niemi 2016,

s. 425, 459. Hoffrén on edellyttänyt merkittävyyskynnyksen ylittymiseksi sitä, että puute vaikuttaa merkittä-

västi asumiseen ja sitä, että korjaaminen on vaikeaa tai kallista.

46

ostajan oikeutettujen edellytysten tasoa. 130 Kun ikääntynyttä rakennusta ei ole peruskor-

jattu, ovat ostajan oikeutetut edellytykset alhaiset, jolloin kosteus- ja homevaurioidenkaan

osalta merkittävyyskynnys harvoin ylittyy.

Ostajalla on väittämistaakka siitä, että virhe on merkittävä (oikeudenkäymiskaari, OK,

4/1734, 24:3). Merkittävyysarvioinnissa arvioidaan usein kauppahinnan suhdetta korjaus-

kustannuksiin mutta arviointi on haastavaa, sillä rakennusalan ammattilaisillakin on usein

poikkeavat arviot korjaustarpeiden suuruudesta. Suuntaa antavasti on todettu, että korjaus-

kustannusten ollessa 4-6 % kauppahinnasta, kyseessä on hinnanalennukseen oikeuttava vika

tai puute. Arvioinnissa tulee kuitenkin suhtautua varovasti niin korjauskustannusten ”tuijot-

tamiseen” kuin kaavamaisten kustannusrajojen asettamiseenkin. 131

Merkittävyysharkintaan voi vaikuttaa korjauskustannusten ohella esimerkiksi se, ettei kiin-

teistö ole asuttavassa kunnossa. Kirjallisuudessa on katsottu, että asumiskäyttöön ostetun

kiinteistön asumiskäytön estyminen täyttää salaisen virheen toleranssikynnyksen, sillä kiin-

teistö poikkeaa lähtökohtaisesti laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiin-

teistöltä on perustellusti voitu edellyttää.132 Asumiskäyttö voi estyä esimerkiksi homeen ai-

heuttamien terveyshaittojen ja vakavan oireilun vuoksi. Esimerkiksi terveystarkastaja voi

määrätä asuinkiinteistön käyttökieltoon tai käyttö voi estyä ostajalle aiheutuvien oireiden

vuoksi (TSL 27 §).133 Asumiskäytön estymisen ohella voidaan arvioida myös homevaurion

merkittävyyttä. Merkittävä homevaurio voidaan määritellä, tapauskohtaista harkintaa kui-

tenkin korostaen, sellaiseksi vähäistä laajemmaksi viaksi, jonka seurauksena haitallinen al-

tistuminen kosteusvaurioituneista rakenteista ja materiaaleista vapautuville epäpuhtauksille

on todennäköistä.134 Altistumisen todennäköisyyden arvioinnissa käyttökelpoinen esimerk-

kimalli on esitetty aiemmin tutkielmassa.135

Yleisesti ottaen ostajalla voidaan katsoa olevan oikeus edellyttää ”normaalikuntoista” ho-

meetonta rakennusta, jos kauppahinta on ollut vastaavien kiinteistöjen tasolla eikä muusta

ole sovittu. 136 Kymmeniä vuosia vanhoissa taloissakin ostajalla voidaan katsoa olevan läh-

130 Koskinen 2004, s. 98, 97; Rakennustietosäätiö 2008, s. 5—19; Kyllästinen 2010, s. 294; Pitkäranta (toim.)

2016, s. 152. 131 Koskinen 2004, s. 100—110; Kyllästinen 2010, s. 197—200. 132 Kyllästinen 2010, s. 197—205. 133 Ks. myös Koskinen 2004, s. 90. Hän on katsonut, että terveyshaitan olemassaolo johtaa yleensä asunnon

asuinkelvottomuuteen ainakin vaurioiden korjaamiseen saakka, vakavissa tapauksissa pysyvämminkin. 134 TrVM 2013/1 vp., s. 8. 135 Ks. edellä jakso 3.1.1. 136 Ks. kauppahinnan vaikutuksesta arviointiin edellä s. 43-45.

47

tökohtainen oikeus edellyttää homevauriotonta taloa, jos riskin huomioiminen ei näy kaup-

pahinnassa ja rakennusta on peruskorjattu. Toki vanhemmissa rakennuksissa ostajalta edel-

lytetään varautumista kulumisesta johtuviin korjauskustannuksiin (KKO 2015:58) mutta ku-

lumisesta johtuviin kustannuksiin varautumista ei kuitenkaan käsitykseni mukaan voida suo-

raan rinnastaa homevaurioon varautumiseen. Kulumista on eri tyyppistä ja peruskorjausten

laiminlyönnistä johtuvaa putkiston kulumista tulee arvioida eri tavoin kuin sinänsä harmi-

tonta puulattian pinnoitteen kuluneisuutta. Peruskorjaamattomassa vanhassa rakennuksessa

riski ”ylikulumisesta” voidaan kuitenkin käsitykseni mukaan perustellusti asettaa ostajalle,

sillä tämän tulee ymmärtää rakennuksen rajallinen käyttöikä ja peruskorjausten yleinen mer-

kitys rakennukselle. Merkittävyyskynnyksen ylittymisen arvioinnissa tulee siis ottaa huomi-

oon mm. rakennuksen ikä, peruskorjaukset, homevaurion merkittävyys ja homeen aiheut-

tama terveyshaitta.137

Maakaaressa ei ole erityistä säännöstä siitä, että kaupan kohteessa on virhe, jos se on tervey-

delle vaarallinen. Kyllästinen on kuitenkin katsonut, että myös asuinkiinteistössä voitaisiin

katsoa asuntokauppalain tapaan olevan virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan

perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. Asuntokauppalain (AsKL,1994/843)

4:14 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustel-

lusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. Vaaran arvioinnin lähtökohtana tulisi asunto-

kauppalain esitöiden mukaan olla objektiivinen haitallisuus, eikä asuntoa tulisi pitää virheel-

lisenä, jos haittaa aiheutuisi vain pienelle kyseiseen aineeseen erityisen herkästi reagoivalle

ihmisryhmälle. Virhe olisi olemassa, jos esim. maalista haihtuvien höyryjen todettaisiin tai

perustellusti epäiltäisiin aiheuttavan vaaraa ihmisten terveydelle yleensä. 138 Samaa objek-

tiivisuuden lähtökohtaa on perusteltua noudattaa myös kiinteistökaupoissa.

Terveyshaitan lähtökohtaiseksi määritelmäksi otetaan tässä edellä esitetyn mukainen määri-

telmä. Altistumisen ja siten terveyshaitan ”potentiaalisuuden” tai olemassaolon arvioinnissa

pohjaksi voidaan ottaa esimerkiksi edellä esitetty haitallisen altistumisen todennäköisyyttä

137 Kyllästinen 2010, s. 208, 294, 297. Vaikka Kyllästinen on katsonut, että riski salaisesta virheestä tulisi jäädä

myyjälle vanhan asuinrakennuksen kaupassa vain poikkeuksellisesti hän on myös katsonut, että asumiskäyt-

töön soveltumattomuus on lähtökohtaisen merkittävä poikkeama ostajan edellytyksistä. Hän on katsonut myös

terveyshaitan olevan peruste katsoa virhe lähtökohtaisesti merkittäväksi. Voidaan perustellusti päätyä siihen

kantaan, että myös asuinrakennuksen ollessa vanhahko siinä oleva salainen virhe tulisi katsoa merkittäväksi,

jos homevaurion homeiden on näytetty aiheuttavan terveyshaittaa asukkaille eikä erityisiä vastasyitä ole. 138 HE 14/1994 vp., s. 99; Kyllästinen 2010, s. 208. Asuntokauppalain (1994/843) 4:14 §:n mukaan asunnossa

on virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. Vir-

heenä voitaisiin lain esitöiden mukaan vedota esimerkiksi siihen, että käytetyt rakenteet osoittautuvat myö-

hemmin vaarallisen heikoiksi tai maali osoittautuu myrkylliseksi tai allergisoivaksi.

48

kuvaava taulukko. 139 Oikeuskirjallisuudessa esitettyjen kannanottojen perusteella asun-

nossa oleva toteennäytetty terveyshaitta pitäisi lähtökohtaisesti katsoa merkitykselliseksi

virheeksi. Näyttönä terveyshaitasta voivat olla esimerkiksi kirjalliset todisteet asunnossa to-

detuista terveydelle vaarallisista mikrobeista. 140 Vaikuttaa siltä, että terveyshaitan olemas-

saolo olisi katsottu kirjallisuudessa riittäväksi perusteeksi katsoa homevaurio myös merki-

tykselliseksi- eikä edellytetty asunnon virheen ja tietyn sairauden välisen syy-yhteyden näyt-

tämistä.141

Oikeuskäytännössä mm. hovioikeuden ratkaisussa RHO 16.2.2010 S 09/368 on katsottu,

ettei terveyshaitan todistaminen sinänsä edellytä lääketieteellistä näyttöä oireiden syy-yhtey-

destä todettuihin mikrobi- ja kosteusvaurioihin. Todettu terveyshaitta on lähtökohtaisesti pii-

levänäkin virheenä merkittävä. 142

Merkittävyyskynnyksen lähtökohtaista ylittymistä, kun asunnosta aiheutuu terveyshaittaa,

on myös kritisoitu. Virheen määrittelyä merkittäväksi aina sen aiheuttaessa terveyshaittaa

on pidetty ongelmallisena, sillä salaisella virheellä tarkoitetaan merkittävää poikkeamaa

siitä, mitä kohteelta on voitu perustellusti edellyttää. Merkittävyyttä ei voida Hoffrénin mu-

kaan arvioida irrallaan siitä tasosta, jota ostaja on voinut myyjän antamien tietojen ja omien

havaintojensa perusteella edellyttää. Ostaja on voinut esimerkiksi saada tietoja rakennuk-

sessa olevasta homevauriosta, joka osoittautuukin kaupanteon jälkeen oletettua laajem-

maksi. Homeesta aiheutuvasta terveyshaitasta huolimatta poikkeamaa ei välttämättä voida

139 Ks. edellä 3.1.1 ja 3.1.2. 140Koskinen 2004, s. 91; Keskitalo 2007, s. 116; Kyllästinen 2010, s. 203—206, 297. Kyllästinen onkin katsonut

väitöskirjassaan riittäväksi ensinnäkin vaikutuksellisen virheen kannalta, että asunnon terveyshaitta on näytetty

toteen. Hän ei myöskään näytä edellyttävän terveyshaitan ja tietyn sairauden välisen syy-yhteyden toteennäyt-

tämistä. Lähtökohtaisen merkittävänä poikkeamana perustelluista edellytyksistä voidaan hänen mukaansa pi-

tää piilevästä puutteesta johtuvaa asumiskäytön estymistä. Hän toteaa myös olevansa Keskitalon kanssa samaa

mieltä siitä, että tilanteissa, joissa altistuminen mikrobeille on aiheuttanut terveydellistä haittaa tai mikrobien

määrä on sellainen, että riski terveyshaitalle on olemassa, tulisi salaisen virheen kynnyksen ylittyä. 141 Ks. Palo – Linnainmaa – Alppi-Takkinen 2006, s. 376—379, jossa on korostettu, että asunnon virheen ja

tietyn sairauden välisen syy-yhteyden näyttäminen on pääsääntöisesti hyvin vaikeaa. 142 Yllättävästi terveysoireille ei kuitenkaan olennaisuusarvioinnissa katsottu voitavan antaa merkitystä, kun

virheen syy-yhteys terveydellisiin oireisiin oli jäänyt vaille lääketieteellistä selvitystä. Ero selittynee esitetyn

näytön ja oikeudellisen arvioinnin kohteen eroavuudella. Merkittävyysarvioinnin osalta terveyshaitta on to-

dettu olosuhteisiin perustuen rakennusteknisillä ja mikrobiologisilla tutkimuksilla. Puutteellisen lääketieteelli-

sen näytön vuoksi hovioikeus vaikuttaa katsoneen, ettei terveydellisille oireille voida antaa merkitystä, kun

syy-yhteys virheeseen on jäänyt näyttämättä. Merkittävä ero vaikuttaa siis olevan olosuhteiden (terveyshaitta)

ja henkilöiden oireiden (terveydelliset oireet) arvioinnissa. Tämän perusteella vaikuttaisi olevan tärkeää vedota

nimenomaisesti terveydensuojelulain mukaiseen terveyshaittaan, joka voidaan varmentaa olosuhteista tehtä-

villä johtopäätöksillä.

49

pitää merkittävänä — se ei ole merkittävä, jos kohde poikkeaa edellytettävästä tasosta vain

vähän. 143

Terveyshaittaa aiheuttavan puutteen merkittävyyttä on perusteltu sillä, ettei terveyshaittaa

asunnossa tarvitse sietää missään olosuhteissa. Kritiikin mukaan salaisen virheen merkittä-

vyysarvioinnissa ei ole kyse siitä, onko terveyshaittaa siedettävä, vaan siitä, kuka kantaa

riskin. Riski kuuluu ostajalle, kun poikkeama tämän perustelluista edellytyksistä ei ole mer-

kittävä. Terveyshaittaa ei voida pitää riittävänä ehtona merkittävyyskynnyksen ylittymiselle,

sillä eri ihmisille erilaiset olosuhteet aiheuttavat terveyshaittaa eikä kynnys voi olla riippu-

vainen ostajan henkilökohtaisista ominaisuuksista. Salaisen virheen tunnusmerkistöä tulee

arvioida objektiivisesti, ei yksittäisen ostajan tarpeiden mukaan. 144

Terveyshaitan olemassaolo ei ole riippuvainen ostajan ”tarpeista” tai ”henkilökohtaisista

ominaisuuksista”. Toki lähtökohdaksi on otettava haitallisuuden objektiivisuus siinä mie-

lessä, että haitan tulee olla yleinen eli haittaa ei aiheutuisi vain pienelle kyseiseen aineeseen

erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle. Homeiden terveyshaitoista tehtyjen tutkimus-

ten valossa ei mielestäni ole perusteltua katsoa, että homeet aiheuttaisivat haittoja vain pie-

nelle erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle.145 Myös kritiikin loppukaneetti ”Salaisen

virheen tunnusmerkistöä tulee arvioida objektiivisesti, ei yksittäisen ostajan tarpeiden mu-

kaan” on erikoinen. 146 Objektiivinen arviointi ei tarkoita sitä, että terveyshaitan ottaminen

virheen merkittävyyden lähtökohdaksi tulisi mahdottomaksi. Terveyshaitan arviointihan

suoritetaan objektiivisesti, esitetyn todistelun perusteella, eikä asunnosta aiheutunut terveys-

haitta ole mielipidekysymys. Terveyshaitan ottaminen merkittävyyden lähtökohdaksi ei ole

objektiivisuuden hylkäämistä, saati merkittävyyskynnyksen määrittämistä yksittäisen osta-

jan tarpeiden mukaan.

143 Hoffrèn 2013, s. 124—125. Katson, että on kuitenkin todennäköistä, että jos asunnon aiheuttama terveys-

haitta ei ole merkittävä poikkeama ostajan oikeutetuista edellytyksistä, tämä riski on näkynyt jo asunnon kaup-

pahinnassa, mikä taas aiheuttaa ostajan oikeutettujen edellytysten tason laskun ja siten todennäköisesti merkit-

tävyyskynnyksen alittumisen. 144 Hoffrèn 2013, s. 89, 124—125. 145 Ks. HE 1994/14 vp., s. 99 ja Kyllästinen 2010, s. 208. Mm. Kyllästinen on katsonut, että myös asuinkiin-

teistössä voitaisiin katsoa asuntokauppalain tapaan olevan virhe, jos sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan

perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle. Vaaran arvioinnin lähtökohtana tulisi olla objektiivinen

haitallisuus, eikä asuntoa tulisi pitää virheellisenä, jos haittaa aiheutuisi vain pienelle kyseiseen aineeseen eri-

tyisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle. Virhe olisi olemassa, jos esim. maalista haihtuvien höyryjen todet-

taisiin tai perustellusti epäiltäisiin aiheuttavan vaaraa ihmisten terveydelle yleensä. Edellä terveyshaitoista esi-

tettyjen tutkimusten valossa on perusteltua katsoa homeiden aiheuttavan vaaraa ihmisten terveydelle yleensä. 146 Hoffrèn 2013, s. 124-125.

50

Katson, että ennalta-arvaamaton ja terveyshaittaa aiheuttava homevaurio tulisi lähtökohtai-

sesti katsoa merkittäväksi virheeksi.147 Lainsäätäjä on katsonut, ettei asunnon olosuhteista

saa aiheutua terveyshaittaa (TSL 26 §) ja oikeuskäytännössäkin on katsottu, että toteennäy-

tetty lain mukainen terveyshaitta on ”lähtökohtaisesti, - -, piilevänäkin virheenä merkittävä”

(RHO 16.2.2010 S09/368). Toisaalta ”terveyshaittakortti” ei saisi myöskään olla aina myy-

jälle vastuun langettava ässä ostajan hihassa. Kokonaisarvioinnin merkitystä ei siis tule

unohtaa, sillä esimerkiksi normaalia alhaisempi kauppahinta voi antaa ostajalle vihiä raken-

nuksen ostamisen riskeistä, jolloin terveyshaitan merkittävyyteen tulee suhtautua kriittisem-

min. 148 Lähtökohtaisuutta ei myöskään tule ymmärtää siten, että terveyshaitan ilmeneminen

tarkoittaisi aina salaisen virheen täyttymistä vaan enemmänkin merkittävyyskynnyksen ylit-

tämisessä auttavana myötätuulena, ellei erityisiä vastasyitä ole. Salaisen virheen merkittä-

vyysedellytystähän tulee aina peilata siihen, mitä ostajalla on ollut oikeus edellyttää huomi-

oiden mm. kauppahinta, muut vastaavat rakennukset, rakennuksen ikä ja tehdyt peruskor-

jaukset. 149

4.2.2 Salaisen virheen seuraamukset

Salaisen virheen perusteella ostajalla on oikeus vaatia virheen seuraamuksena lähinnä kahta

eri oikeusseuraamusta eli hinnanalennusta tai kaupan purkua, jos virhe on olennainen (MK

2:17). Salaisen virheen osalta ostajalla ei säännöksen mukaan ole vahingonkorvausoikeutta.

Ostajan oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun ei edellytä myyjän toimineen moitit-

tavasti. Hinnanalennuksen määräämistä ja laskutapaa koskee maakaaren erillinen pykälä,

jonka mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen

kiinteistön hinta kauppahetkellä (MK 2:31). Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiin-

teistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, se huomioidaan suhteellisen laskutavan mukai-

sesti hinnanalennusta määrättäessä (MK 2:31). Hinnanalennukselle, eli palautettavalle kaup-

pahinnan osalle, on maksettava tuottokorkoa kauppahinnan vastaanottamisen päivästä al-

kaen (MK 2:31).

Oikeus hinnanalennukseen edellyttää tietenkin, että virhe l. homevaurio katsotaan salaisen

virheen tunnusmerkit täyttävällä tavalla merkittäväksi. Hinnanalennus määrätään perustuen

147 Määritelmässä ”ennalta-arvaamaton” sisältää vaatimuksen rakennuksen iän ja sille tehtyjen peruskorjaus-

ten, pintamateriaalien kunnon, ostajan rakennusalan tietämyksen ja kauppahinnan merkityksen arvioinnista

vaurion ennalta-arvaamattomuuteen. 148 Seuri – Palomäki 2000, s. 97; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 146; Kyllästinen 2010, s. 292; Hoffrén

2013, s. 118—119; Niemi 2016, s. 459. 149 HE 120/1994 vp., s. 51.

51

virheellisen kiinteistön ja sopimuksenmukaisen kiinteistön väliseen arvoeroon. Alennetun

hinnan tulisi olla samassa suhteessa kauppahintaan, kuin virheellisen kohteen arvo on suh-

teessa sopimuksenmukaiseen arvoon.150

Hinnanalennus on joustava hyvityskeino, jonka määrän arvioinnissa huomioidaan tasonpa-

rannukset ja rakennuksen käyttöiän pidentyminen, joita kompensoidaan tarvittaessa. Arvot

on pyrittävä määrittämään objektiivisesti mutta yksiselitteistä vastausta kiinteistön arvosta-

miseen ei ole — kokonaismäärä on arvioitava monien tekijöiden perusteella. Korjauskustan-

nusten vähäisyys ei sinällään estä hinnanalennusta, jos virhe vaikuttaa esimerkiksi kiinteis-

tön asumiskäyttöön tai asumisviihtyvyyteen (KKO 2009:39). Tämä voi olla merkittävä

seikka salaisissa homevaurioissa ja juristin tulisikin ymmärtää vedota siihen. Huomionar-

voista on, ettei hinnanalennukseen voida sisällyttää virheen korjauskustannuksia eikä lähtö-

kohtaisesti sitä voida sovitella. Hinnanalennuksen tarkoitukseksi on nähty ostajan erehdyk-

sestä hyötymisen estäminen ja näin ollen kauppahintaa tulisi Hoffrènin näkemyksen mukaan

korjata hinnanalennuksella vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi kaupan kohteesta saanut, jos

puutteet olisivat olleet tiedossa. Virheen vaikutuksen arviointi kauppahintaan on perusteltua

mm. kaupan kohteiden yksilöllisyyden ja hintavertailun haastavuuden vuoksi.151

Hinnanalennusta määrättäessä arvoajankohtana on kaupantekohetki (MK 2:31). Tämä tar-

koittaa siis käytännössä, että kiinteistön arvo ja hinnanalennuksen määrän pohjaksi tavalli-

sesti otettavat virheen korjauskustannukset on muutettava kaupantekohetken tasolle. Hin-

nanalennuksen suuruuteen ei siten saa vaikuttaa esimerkiksi yleisen rakennuskustannustason

tai kiinteistöjen kauppahintojen vaihtelu, mikä johtaa ajattelemaan, ettei myöskään ns. jälki-

vahinkoja voitaisi ottaa huomioon. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kahtalaisia näkemyk-

siä jälkivahinkojen huomioimisesta. Toisaalta katsottu, ettei kaupantekohetken määrittämi-

nen arvoajankohdaksi sulje pois sen jälkeen ilmenneiden vahinkojen huomioimista; voidaan

jopa katsoa kiinteistön olevan sopimuksenmukainen vasta, kun vahingot on korjattu. Toi-

saalta taas arvoajankohdan määrittämisen on katsottu estävän jälkivahinkojen huomioimisen

hinnanalennuksen määrässä. 152

150 HE 120/1994 vp., s. 51—52; Sisula-Tulokas, 1992, s. 32. 151 HE 120/1994 vp., s. 63; Linnainmaa — Palo 2005, s. 217—222; Hoffrèn OTJP 2009, s. 12—13; Tepora

ym. 2010, s. 306; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 177—183; Kyllästinen 2010, s. 221—222; Kartio —

Tammi-Salminen 2012, s. 1061; Hoffrèn 2013, s. 218. 152HE 120/1994 vp., s. 56; Linnainmaa — Palo 2005, s. 173; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 178—181 vrt.

Hoffrèn OT 2008, s. 9—10; Tepora ym. 2010, s. 305—307; Niemi 2016, s. 248. Esimerkiksi rakenteissa vuo-

tava putki voi aiheuttaa lyhyessä ajassa merkittävän kosteus- ja homevaurion. Arvioisin olevan systemaattisen

tulkinnan avulla mahdollista ajatella olevan lainsäätäjän tahdon vastaista katsoa, ettei hinnanalennus tulisi lain-

kaan kysymykseen, kunhan vian peruste on selkeästi ollut olemassa kaupantekohetkellä. Myyjähän vastaa

52

Katson, että sopimuksenmukaisuusnäkökulmaa voitaisiin lähtökohtaisesti soveltaa myös sa-

laiseen virheeseen — kiinteistö on sopimuksen mukainen ja ostajan oikeutettujen edellytys-

ten tasolla homevauriottomana. 153 Riskinjaossa myyjän vastuu ankaruutta on rajoitettu riit-

tävästi vahingonkorvausvastuun puuttumisella, virheen merkittävyysedellytyksellä, viiden

vuoden kannemääräajalla ja ostajalle asetettavilla velvoitteilla. Jälkivahinkojen huomioimi-

nen olisi myös lainsäätäjän tahdon mukaista. Katson, että hinnanalennuksen ja jälkivahinko-

jen huomioimisen ristiriita olisi ehkä lievennettävissä riittävästi lain historiallisen tulkintaan

perustuvalla tulkinnalla. 154

Toisaalta on toki myönnettävä hinnanalennuksen lähentyvän asiallisesti vahingonkorvausta

ja jälkivahinkojen huomioimisen hinnanalennusta määrittäessä aiheuttavan teoreettisen di-

lemman. Kirjallisuudessa on vahvasti katsottu, ettei jälkivahinkoja voitaisi ottaa huomioon,

sillä arviointihetkenä tulee aina olla kaupantekohetki. 155 Lähtökohta johtaa siihen, että sa-

laiset homevauriot jäisivät usein kokonaisuudessaan ostajan vastuulle, mikä toki sinällään

olisi lain sanamuodon mukaista. Riskinjaossa ostajan kannalta tasapainottavaksi elementiksi

jäisi lähinnä olennaisissa virheissä kaupan purku, joka kuitenkin koituisi paradoksaalisesti

myyjälle hinnanalennusta raskaammaksi seuraamukseksi.156

Salaisten virheiden tapauksessa hinnanalennusta seuraamustyyppinä voidaan myös yleisesti

kritisoida, sillä siinä ei periaatteessa voitaisi ottaa huomioon usein varsin merkittäviä jälki-

vahinkoja. Myös säännöksestä ilmenevä laskusääntö vaikuttaa valitettavan kaavamaiselta.

myös myöhemmin ilmenevästä virheestä, vaikkei vika olisi aiheuttanut kauppahetkellä näkyviä vaurioita, kun-

han vian syy tai peruste on ollut olemassa kaupantekohetkellä. Lisäksi salaisissa virheissä virheen syntyajan-

kohdan (kaupantekohetkeä ennen- tekohetkellä – tekohetken jälkeen) näyttäminen, esimerkiksi, kun putkivuo-

don vuoksi on muodostunut homevaurio, voi olla liki mahdotonta. Riskin ”sysääminen” ostajalle salaisen vir-

heen osalta aina, kun salaisen homevaurion syntyhetki on vaikeasti määritettävissä, vaikuttaa riskinjaon kan-

nalta radikaalille. 153 Sopimuksenmukaisuusnäkökulmaa voidaan puoltaa myös hinnanalennussäännöksen sanamuodolla- kaup-

pahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön arvo kauppahetkellä. On siis ajateltavissa, että vähintäänkin sopi-

muksenvastaisen kiinteistön lähtökohtainen ”ylihintaisuus”, joka on aina olemassa salaisen homevaurion pal-

jastuessa, tulisi huomioitavaksi hinnanalennuksena ja mahtuisi myös kaupantekohetken käsitteen sisälle. Kyse

on siis teoreettisesta lähtökohdasta, jonka mukaan ostajan olettaman mukaisen eli sopimuksenmukaisen kiin-

teistön arvosta kaupantekohetkellä voidaan vähentää sittemmin ilmenneen salaisen homevaurion johdosta vir-

heellisen, sopimuksenvastaisen kiinteistön kaupantekohetken arvo hinnanalennuksen määrittämiseksi. 154 Virolainen — Martikainen 2010, s. 461-462. Historiallisessa tulkinnassa pääpaino on lainsäätäjän tarkoi-

tuksen etsimisessä. 155 Hoffrèn OT 2008, s. 9—10; Tepora ym. 2010, s. 307; Niemi 2016, s. 188, 426—428. 156 Näkökulma toki lähenee jo reaalista harkintaa. Esimerkiksi voitaisiin ajatella tilanne, jossa kiinteistön lat-

tialautojen alla on laaja homevaurio, joka on syntynyt rakennusvirheen seurauksena. Jos virheen pahenemista,

eli homehtumista, ei voitaisi ottaa hinnanalennuksena huomioon tulisi kyseeseen suurella todennäköisyydellä

kaupan purku. Jos korjauskustannuksista on varteenotettavaa epäselvyyttä, ei riskiä voida sälyttää ostajalle ei

se siirtynee myyjälle (KKO 2015:58).

53

Vaikuttaa kaikki näkökulmat huomioiden perustelluimmalta päätyä siihen kantaan, että ny-

kyisen lain sanamuodon rajoissa jälkivahinkoja ei voitaisi ottaa huomioon hinnanalennusta

laskettaessa, vaikka sinällään virheenä voidaan. Myös korkein oikeus näyttää nojautuneen

kaupantekohetkeen hinnanalennuksen määrittämisessä (KKO 1999:76, KKO 2007:8, KKO

2009:31). Ostajalle jää ”tasoittavasti” mahdollisuudeksi pyrkiä osoittamaan homevaurion

olemassaolo jo kauppahetkellä, jolloin hinnanalennuskin olisi merkittävän suuruinen taikka

vaatia kaupan purkua. Mahdollisuuksia toisenlaiseenkin tulkintaan päätymiselle on runsaasti

enkä pidä jälkivahinkojen huomioimista esimerkiksi historiallisen tulkinnan nojalla lainkaan

mahdottomana.

Kaupan purkamiselle on oikeusseuraamuksen jyrkkyyden vuoksi asetettu useita edellytyk-

siä, joista ensimmäinen on, että virheen on oltava objektiivisesti arvioituna olennainen (MK

2:17). Olennaisuusvaatimus johtaa juurensa velvoiteoikeuden yleisiin periaatteisiin — pur-

kuun ei riitä vähäinen laiminlyönti. 157 Salaisen virheen olennaisuusarvioinnissa voidaan

kiinnittää huomiota virheellisen kiinteistön laatuun verrattaessa muihin vastaaviin kohteisiin

ja ostajan tietoihin kohteen käyttötarkoituksesta ja arvosta (KKO 2015:58).158 Kaupan purku

voi tulla kyseeseen silloin, jos virhe on koko kaupan kannalta niin olennainen, että muuta

seuraamusta ei ostajan kannalta voida objektiivisesti pitää kohtuullisena. Virhe on olennai-

nen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä haluamallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuulli-

sessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa. Oikeuskäytännössä asumiskäytön esty-

mistä yhdistettynä kohtuuttomaan aikaan tai välttämättömien korjauskustannusten kohtuut-

tomuuteen on kokonaisarvioinnin salliessa pidetty olennaisena virheenä (KKO 2015:58).159

Kustannusten kohtuullisuusarvioinnin osalta on huomattava, että vanhoissa rakennuksissa

ostajan tulee oikeuskäytännön mukaan varautua ainakin kulumisesta johtuviin korjauksiin ja

mielestäni myös ymmärtää materiaalien käyttöiän rajallisuus (KKO 2015:58). Rakennuksen

varhainen rakennusvuosi voi antaa ostajalle aihetta olettaa rakennuksen vaativan lähitulevai-

157 HE 120/1994 vp., s. 51; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 169; Kyllästinen 2010, s. 219; Kartio — Tammi-

Salminen 2012, s. 1063. 158 Kartio — Tammi-Salminen 2012, s. 1055-56. Tällöinkin olennaisuusarvioinnin haasteeksi nousee todennä-

köisesti samanlaisten tai riittävän samankaltaisten kiinteistöjen vähäisyys, sillä kiinteistö on aina yksilöllinen

erityisesine. 159 HE 120/1994 vp., s. 51. KKO on ratkaisussa 2015:58 katsonut, että jo se, ettei kiinteistöä voida kohtuulli-

sessa ajassa virheen havaitsemisesta käyttää aiotulla tavalla, on peruste pitää virhettä olennaisena. Sama koskee

tilannetta, jossa korjaaminen on kiinteistön asianmukaisen käytön kannalta välttämätöntä mutta sitä ei voida

kohtuullisin kustannuksin korjata. Vaikuttaa siltä, että kummallekin kriteerille olisi mahdollista antaa myös

itsenäistä merkitystä.

54

suudessa remontteja ja voidaan olettaa tämän ymmärtävän rakennuksen käyttöiän rajallisuu-

den. Rajallisuuden ymmärtäminen ei kuitenkaan käsitykseni mukaan tarkoita virheeseen ve-

toamisoikeuden lakkaamista vaan se voi lähinnä loitontaa purkukynnystä.160 Päävastuu ra-

kennuksen kulumisesta johtuviin korjauksiin varautumisesta näyttää kuitenkin kallistuvan

ostajalle. Kun ostajan tulee varautua ”kulumisesta” aiheutuviin kustannuksiin katson, että

hänen tulee vanhassa ja peruskorjaamattomassa rakennuksessa varautua myös ”ylikulumi-

sesta” aiheutuviin kustannuksiin. Jos vanhaa, tekniset käyttöiät ylittänyttä rakennusta ei ole

peruskorjattu, ottaa ostaja käsitykseni mukaan pääsääntöisesti riskin peruskorjaamattomuu-

den vaurioista.161

Lähtökohtaisesti kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi

edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa (KKO 2015:58).

Olennaisuusarvioinnissa voidaan kiinnittää huomiota virheellisen kiinteistön laatuun verrat-

taessa muihin vastaaviin kohteisiin ja ostajan tietoihin kohteen käyttötarkoituksesta sekä ar-

vosta (KKO 2015:58). Salaisen virheen kohdalla purkuedellytysten täyttymistä ei voida ar-

vioida vain tarkastelemalla korjauskustannusten kauppahintaan eikä rakennustöiden keston

perusteella. Purkuedellytykset voivat täyttyä erityisesti tilanteissa, joissa korjaaminen on

välttämätöntä ja riski korjauskustannusten nousemiseen kohtuuttomiksi on varteenotettava

— korjauskustannusten määrän epävarmuus ei siis voi rajoittaa ostajan oikeutta kaupan pur-

kamiseen (KKO 2015:58, KKO 1985-II-184). Koskinen on katsonut, että tämä perustelu voi

olla erityisen merkityksellinen tapauksissa, joissa riidan osapuolilla on erilainen käsitys kor-

jauslaajuudesta tai -tavasta. Varteenotettava riski kohtuuttomista kustannuksista tarjoaa uu-

den ratkaisutavan tilanteisiin, joissa perustellumman korjaustavan valinta on vaikeaa.162 Ra-

kenteista voi myös esimerkiksi paljastua lisää virheitä, mikä on suuri riskitekijä kustannusten

kohtuuttomuudelle (THO 13.11.2015 S 14/2109 ei lainvoimainen).

160 Toisaalta myös myyjän tulee omistusaikanaan ymmärtää materiaalien käyttöiän rajallisuus. Rakennuksen

teknisen käyttöiän päättyminen ja myyjän laiminlyönti suorittaa rakenteisiin korjauksia voi käsitykseni mukaan

olla virheen olennaisuuskynnystä lähentävä tekijä. Olettamuksenahan tulisi olla, että rakennuksen teknisen

käyttöiän ylittäneet osat, jotka ovat ”ylikuluneita”, korjataan rakennuksen omistajan taholta. Päävastuu raken-

nuksen kulumisesta johtuviin korjauksiin varautumisesta näyttää kuitenkin kallistuvan ostajalle. 161 Ks. Kyllästinen 2010, s. 294. Vaikuttaa hyvin perustellulta korostaa Kyllästisen tavoin rakennuksen iän ja

peruskorjausten merkitystä riskinjaossa. 162 Koskinen 2016, s. 28—29.

55

Kustannuksia ei voida pitää kohtuullisina, jos ne ovat merkittävät ja olennaisesti suuremmat

verrattuna siihen, mitä ostaja on voinut otaksua joutuvansa maksamaan (KKO 2015:58). Sa-

laisen virheen tapauksissa voidaan käsitykseni mukaan olettaa, että ostaja ei useinkaan ole

otaksunut joutuvansa maksamaan piilevän homevaurion aiheuttamia korjauskustannuksia,

ellei kyseessä ole vanha ja peruskorjaamaton rakennus.163 Tämä voi usein kallistaa vaakaa

virheestä kauppahetkellä autuaan tietämättömän ostajan suuntaan. Toisaalta myös korjaus-

kustannusten ollessa pienehköt, voi haitta asuinkäytölle olla peruste katsoa virhe olen-

naiseksi (KKO 2009:39). Homevauriosta, erityisesti sen aiheuttaessa terveyshaittaa, voidaan

katsoa aiheutuvan haittaa kiinteistön asuinkäytölle. Kohtuullinen aika näyttää myös määrit-

tyvän salaisen homevaurion tapauksissa uudella eli virheen havaitsemisesta alkaen (KKO

2015 58). 164

Homevaurion aiheuttama terveyshaitta voidaan käsitykseni mukaan katsoa, kunkin tapauk-

sen erityispiirteet huomioiden, olennaisuuskynnystä lähentäväksi tekijäksi. Olennaisuuskyn-

nyksen ylittyessä ostaja on oikeutettu kaupan purkuun (MK 2:17). Terveyshaittaa suhteessa

virheen olennaisuuteen peilataan lähtökohtaisesti maakaaren esitöiden olennaisuuden mää-

ritelmään. Ensinnäkin arvioinnin objektiivisuuden vaatimus johtaa ajattelemaan, ettei ter-

veyshaitan merkitystä voitane koskaan perustaa vain ostajan kertomukseen, vaan lisäksi on

esitettävä objektiivista näyttöä, kuten rakennusteknisiä tutkimuksia tai lääkärinlausuntoja.

Merkittävässä roolissa lienevät lääkärinlausunnot homeen aiheuttamista hengitystie-, iho-,

silmä-, ja yleisoireista. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä

voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.165

Kaupan purku voi tulla kyseeseen silloin, jos virhe on koko kaupan kannalta niin olennainen,

että muuta seuraamusta ei ostajan kannalta voida objektiivisesti pitää kohtuullisena (KKO

2015:58). Näin voidaan katsoa olevan erityisesti tilanteissa, joissa homevaurio on aiheutta-

nut asukkaalle terveyshaittoja eikä hän pysty käyttämään rakennusta asumiseen. Ei voitane

163 Koskinen 2004, s. 98, 97; Kyllästinen 2010, s. 294. Tehdyt peruskorjaukset nostavat ostajan oikeutettujen

edellytysten tasoa, joskus jopa lähes uudenveroisen tasolle. Riskinjakoa myyjälle on pidetty perusteltuna, kun

myyjä on ilmoittanut, että vanhaa rakennusta on peruskorjattu. Toisaalta taas vanhan rakennuksen iän merki-

tystä on korostettu perusteena siirtää riskiä ostajalle, eli vanhahkon rakennuksen kaupassa riski jäisi myyjälle

vain poikkeuksellisesti. Esitettyjen kantojen perusteella voidaan mielestäni päätyä johtopäätökseen, jonka mu-

kaan riskinjakoa piilevistä homevaurioista tulisi siirtää ostajalle, kun kaupan kohde on vanha ja peruskorjaa-

maton. Toisaalta taas riskiä tulisi mielestäni siirtää myyjälle, vaikka rakennus olisi vanha mutta peruskorjattu

rakennuksen teknisten käyttöikien edellyttämällä tavalla, jolloin myös ostajan perustellut edellytykset ovat oi-

keutetusti korkeammalla. 164 Ks. Koskinen 2016, s. 27—30. 165 HE 120/1994 vp., s. 51.

56

pitää kohtuullisena, että esimerkiksi ostaja, joka on ostanut normaalihintaisen omakotitalon

kodikseen tietämättömänä homevauriosta eikä kykene homeen aiheuttamien terveyshaitto-

jen vuoksi asumaan omistamassaan asunnossa, ei olisi oikeutettu kaupan purkuun.

Homevaurion aiheuttama terveyshaitta vaikuttaa vähintäänkin lähentävän kaupan purkuun

oikeuttavaa olennaisuuskynnystä — toki arviointi on tietenkin aina tapauskohtaista. Perus-

teltua olennaisuusarvioinnissa on myös huomioida ostajan mahdollisuus poistaa terveys-

haitta korjaamalla ja toisaalta epävarmuus haitan poistamisesta. Terveyshaittaa aiheuttavan

virheen on jopa katsottu olevan aina olennainen. Pidän kuitenkin olennaisuuskynnyksen

osalta perusteltuna ottaa lähtökohdaksi olennaisuuskynnystä ”lähentävän” vaikutuksen,

jonka voimakkuus riippuu mm. terveyshaitan vakavuudesta, vaurion laajuudesta, korjauksen

onnistumistodennäköisyydestä ja muista tapauskohtaisista seikoista.166 Terveyshaitan mer-

kitys homevaurioisten kiinteistöjen olennaisuusarvioinnissa tiivistyy ensinnäkin terveyshai-

tan aiheuttamaan asumiskäytön estymiseen ja toisaalta korjaamisen pakollisuuteen ja kus-

tannusten epävarmuuteen. Terveyshaitalla voidaan katsoa olevan erityistä, jopa itsenäistä

merkitystä salaisissa virheissä. Muutoin samankaltaisissa tapauksissa olennaisuuskynnys

ylittynee vaikeammin, jos terveyshaitta-aspektia ei ole.

Olennaisuuskynnystä voidaan käsitykseni mukaan ajatella eräänlaisena teoreettisena aitana,

jonka ylittämiseen tarvitaan tiettyjä ”laatikoita”. Lisäksi aidan ylityksessä tulee vielä arvi-

oida virheen kokonaismerkitystä, jota voidaan ajatella joko myötätuulena tai vastatuulena,

joka voi joko estää aidan ylittymisen tai aiheuttaa sen erityisesti rajatapauksissa. Virheen

kokonaismerkitykseen kumpaankin suuntaan vaikuttavia seikkoja voivat olla mm. kaupan

kohteen laatutaso, terveyshaitta ja kauppahinta. Olennaisuuskynnyksen ylittämiseen välttä-

mättömiä laatikoita ovat aiotun käyttötarkoituksen estyminen, virheen korjaamisajan koh-

tuuttomuus sekä korjaamiskustannusten kohtuuttomuus (KKO 2015:58). Purkukynnyksen

ylittymiseen vaikuttavat siis monet tekijät ja virheen olennaisuutta tulee arvioida tapauskoh-

taisesti.167

Mainittakoon yleisellä tasolla, että kaupan purku voi estyä, jos ostaja laiminlyö reklamoinnin

kohtuullisessa ajassa, ei voi palauttaa kiinteistöä myyjälle tai ei ole pannut kannetta vireille

määräajassa (MK 2:25, 2:34). Ostajan tulee siis ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista

166 Koskinen 2004, s. 216 vrt. Hoffrèn 2013, s. 236. 167 HE 120/1994 vp., s. 51; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 169.

57

vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa (MK 2:25). Hyväksyttävänä reklamaatioaikana on ho-

vioikeuskäytännössä pidetty muutamaa kuukautta. Kiinteistön kaupan purkamiseen liitty-

vään välienselvittelyyn ei pureuduta tarkemmin. Keskeistä on, että osapuolten väliset oikeu-

det ja velvoitteet lakkaavat ja tehdyt suoritukset on palautettava (MK 2:33). Kaupan purku-

sopimus on myös laadittava kauppasopimuksen mukaista määrämuotoa noudattaen. 168

4.3 Homevaurion diagnoosi ja mahdollinen sietokynnys

Homevaurion rakennusteknisessä ja mikrobiologisessa diagnoosissa on oikeudellisen argu-

mentaation kannalta syytä kiinnittää huomiota erityisesti seuraavassa esitettäviin seikkoihin.

Rakennusalan asiantuntijoilla on usein kiinteistöriidoissa hyvin eriäviä näkemyksiä vir-

heestä ja sen korjaamisesta.169 Sekä vastaajapuolen että kantajapuolen tulisikin pyrkiä saa-

maan asiantuntijakseen mahdollisimman ”arvokas” asiantuntija. Hovioikeuskäytännössä

asiantuntijan lausuntojen painoarvoa arvioitaessa on annettu merkitystä mm. asiantuntijan

puolueettomuudelle, asiantuntemuksen tasolle, lausunnon yksityiskohtaisuudelle ja lausun-

non perustelujen perusteellisuudelle (VHO 27.11.2003 S 02/283, VHO 11.10.2007 S 06/989,

VHO 8.10.2008 S 07/1152). Lienee muutoinkin ilmeistä, ettei hometaloriitaan kannata läh-

teä Sinnepäin Kuntotarkastukset Oy:n asiantuntijan puolen sivun mittaista lausuntoa heilu-

tellen.

Ensinnäkin rakennusteknisessä tutkimuksessa tulee ottaa useita rakennusmateriaalinäytteitä

homevaurion luotettavaksi toteamiseksi ja vaurion laajuuden osoittamiseksi. Hyvänä muis-

tutuksena useiden näytteiden ottamisen tärkeydestä on Turun hovioikeuden ratkaisu

(28.12.2007 S 07/446), jossa yksittäistä materiaalinäytettä ei pidetty riittävänä osoituksena

terveyshaitasta.170 Myös näytteenottokohta on oikeuskäytännössä muodostuneiden suunta-

viivojen perusteella tärkeää mainita mm. vaurion olemassaolon ja maaperä- tai ulkoilmakos-

ketuksen merkityksen määrittämiseksi (RHO 16.2.2007 S 06/147, RHO 27.3.2009 S

08/447). Materiaalinäytteet tulee niiden luotettavuuden varmistamiseksi ja vastapuolen näy-

tön horjuttamisen estämiseksi tietenkin ottaa vallitsevien suositusten mukaisesti.171 Näyttei-

den pohjaaminen DNA-analyysiin ja yrityksen itse määrittämiin raja-arvoihin on laskenut

näytön painoarvoa selvästi (ks. RHO 27.3.2009 S 08/447). Useat näytteet, standardimene-

telmät ja näytteenottokohdan selvittäminen tuottavat vahvan perustan, johon oikeudellinen

168 Koskinen-Tammi – Laurila 2010, s. 379—393; Kasso 2014, s. 235. 169 Koskinen-Tammi – Laurila 2010, s. 448. 170 Douwes 2009, s. 29. Useiden näytteiden ottamisen on katsottu parantavan tulosten tarkkuutta. 171 Suosituksia on käsitelty laajalti edellä jaksossa 3.1.

58

argumentaatio homevaurion olemassaolosta voidaan yhdistää. Toisaalta näiden seikkojen

laiminlyönti taas antaa vastaajapuolelle eväät kantajan väitteiden horjuttamiselle.

Toisekseen homevaurion rakennusteknisessä diagnoosissa on syytä kiinnittää huomiota ho-

mevaurion ja asuintilojen välisen ilmayhteyden rakennustekniseen osoittamiseen. Myös il-

mayhteyteen vetoaminen on kriittisen tärkeää, sillä ratkaisussa KKO 2016:47 ei ollut vedottu

asianmukaisesti kanteen perustana olevaan oikeustosiseikkaan, eli lattiassa olevaan reikään,

jonka kautta mikrobeja pääsi huoneilmaan. Homevaurion olemassaolosta huolimatta kanne

hylättiin korkeimmassa oikeudessa. Tämä osoittaa ensinnäkin sen, että oikeuskäytännön ja

prosessisäännösten tunteminen on kiinteistöjuristille ensiarvoisen tärkeää mutta myös indi-

koi, että rakennusteknisen tiedon hallitsemisesta voisi olla paljon hyötyä käytännön

työssä.172 Myös hovioikeuskäytännössä ilmayhteyden tutkiminen, osoittaminen ja siihen ve-

toaminen on ollut merkittävässä roolissa oikeudenkäynnin lopputuloksen kannalta (RHO

9.10.2009 S 08/760, RHO 18.6.2010 S 09/470, RHO 2.7.2010 S 08/1121).173 Kummankin

osapuolen kannattaa siis kiinnittää huomiota siihen, onko kiinteistöriidassa osoitettu ilmayh-

teys mikrobilähteestä sekä siihen, onko ilmayhteyteen vedottu asianmukaisesti.

Homevaurioitunutta rakennusta koskevissa riidoissa kyse on yleensä suurista taloudellisista

intresseistä, jolloin voidaan ottaa lähtökohdaksi, ettei pelkkään rakennustekniseen tutkimuk-

seen nojautuminen ole riittävää. Rakennusteknisten tutkimusten ohella näyttöä tulisi hankkia

mikrobiologisten ja lääketieteellisten lausuntojen sekä henkilötodistajien muodossa. 174

Mikrobiologisen analyysin teettämisestä voi olla merkittävää hyötyä myös korjauskustan-

nusten perustelujen kannalta ja sitä kautta myös virheen merkittävyys- ja olennaisuusarvi-

oinnin kannalta.175 Oikeuskäytännössä pelkkiä rakennusteknisiä tutkimuksia ei ole pidetty

terveyshaitan toteamisen kannalta riittävinä, kun vasta-aine- tai sisäilmatutkimuksia ei ollut

tehty (IsHO 16.12.2008 S 07/763). Toisaalta taas rakennusteknisistä näytteistä tehdyille

172 Kyllästinen 2010, s. 30—39. Väittämistaakka on korostunut dispositiivisissa riita-asioissa, sillä tuomiois-

tuin ei voi ottaa viran puolesta huomioon oikeustosiseikkoja, joihin asianosainen ei ole pääkäsittelyssä itse

vedonnut. Kyse on subjektiivisesta väittämistaakasta, jolloin edellytetään, että nimenomaisesti se asianosainen,

jonka vahingoksi vetoamatta jättäminen jäisi on vedonnut oikeustosiseikkaan. 173 Koskinen 2014, s. 322; Salonen ym. 2015, s. 46; Lappalainen ym. 2014, s. 111—116. Rakennustekninen

tutkimus on ylipäätään merkittävässä osassa ilmayhteyden arvioinnissa. Ilmayhteyden kautta kulkeutuvien

epäpuhtauksien todentamiseen on kehitetty esimerkiksi VTT:n sisäilmasimulaattori ”SISSI”. 174 Karvonen 2012, s. 71. Esimerkiksi Karvonen on lääketieteellisestä näkökulmasta argumentoinut sen puo-

lesta, että kosteus- ja homevauriot ja niiden aiheuttajat, kuten rakennusvirheet, tulisi korjata välittömästi. Sel-

keissä homevauriotapauksissa ei hänen mukaansa tarvita mikrobiologisia analyyseja. Oikeuskäytännön ”ar-

vaamattomuuden” vuoksi lähtökohdaksi tulee kuitenkin ottaa mikrobiologisten analyysien teettäminen. 175 Rantamäki ym. 2000, s. 37; Hänninen ym. 2016, s. 33. Mikrobiologisia analyysejä voidaan hyödyntää kor-

jaustarpeen laajuuden arvioinnissa erityisesti, jos kosteusvaurio on ollut toistuva tai pitkäaikainen, jolloin vau-

rioaluetta voi olla vaikea määrittää puhtaasti kosteusmittausten avulla. Toisaalta mikrobiologiseen analyysiin

tulisi aina yhdistää rakennustekninen analyysi.

59

mikrobianalyyseille on annettu sisäilmatutkimuksia ja vasta-ainetutkimuksia merkittävämpi

rooli (RHO 16.2.2010 S 09/368). Sisäilmatutkimuksiin ja vasta-ainetutkimuksiin liittyvien

epävarmuustekijöiden vuoksi on kuitenkin mielestäni perustellumpaa painottaa rakennus-

teknisten ja mikrobiologisten lausuntojen ja asiantuntijatodistelun merkitystä.176 Oikeuskäy-

tännön keskeiseksi viestiksi nousee, että suositeltavinta on yhdistää rakennustekniset, mik-

robiologiset ja lääketieteelliset lausunnot ja yhdistää nämä faktapremissit oikeudelliseen ar-

gumentaatioon.177 Käsitykseni mukaan tämä olisikin ehdottoman suositeltavaa kiinteistörii-

tatapauksissa.

Lisäksi kiinteistöriidoissa, joissa vedotaan terveyshaittaan, on kiinnitettävä erityistä huo-

miota tapaan, jolla terveyshaittaan vedotaan. On ensiarvoisen tärkeää vedota terveyshaittaan

oikealla tavalla, jotta vältettäisiin ratkaisun KKO 2016:47 kaltaiset lopputulokset. 178 Käy-

tännössä tämä tarkoittaisi, että kanteessa tulisi vedota homevaurion olemassaoloon ensisijai-

sesti rakennusteknisen tutkimuksen, kuten kuntotutkimuksen perusteella. Vasta homevau-

rion huolellisen dokumentoinnin, analyysin ja ilmayhteyden toteamisen jälkeen tulisi vedota

siihen, että homeen aiheuttamat terveyshaitat ovat käsillä. Vaikka lähtökohdaksi otettaisiin

terveydensuojelulain mukainen terveyshaitan määritelmä, vaatinee terveyshaitan toteen-

näyttäminen käytännössä vielä lisäperusteluja. Terveyshaittojen olemassaolon osalta tulisi

näytön riittävyyden varmistamiseksi vedota lääkärinlausuntoihin ja esimerkiksi lääketieteel-

lisiin julkaisuihin.

Kanteessa tulisi siis vedota rakennuksessa todetun homevaurion homeiden aiheuttavan ter-

veydensuojelulain mukaista terveyshaittaa x- ja y- tutkimukseen nojaten, ennemmin kuin

vedota homevaurion homeiden aiheuttaneen asukkaalle tiettyjä oireita tai tietyn sairauden,

sillä asunnon virheen ja tietyn sairauden välisen syy-yhteyden näyttäminen on pääsääntöi-

sesti hyvin vaikeaa. 179 Toki mm. hengitystieoireisiin ja astman puhkeamiseen voidaan ve-

dota esimerkkeinä terveyshaitoista mutta todistusteknisistä syistä on helpompaa osoittaa ho-

176 Ks. edellä jaksot 3.1.1 ja 4.1. 177 Ks. Putus ym. 2016 a, s. 153—155. Oirekyselyyn vastaamisen (omakohtainen arvio), lääkärin diagnoosien

arvioinnin ja rakennustekniikan ammattilaisen näytteenoton ja havaintojen yhdistämistä on käytetty mm. pa-

lomiesten terveyshaittoja tarkastelleessa tutkimuksessa. 178 Ratkaisussa ei ollut vedottu asianmukaisesti kanteen perustana olevaan oikeustosiseikkaan, eli lattiassa ole-

vaan reikään, jonka kautta mikrobeja pääsi huoneilmaan. Homevaurion olemassaolosta huolimatta kanne hy-

lättiin korkeimmassa oikeudessa. 179 Palo – Linnainmaa – Alppi-Takkinen 2006, s. 376—379; Korkalainen ym. 2015, s. 297; Karjalainen 2017,

4, 11. Syy-seuraussuhteen tarkkaa mekanismia hometaloaltistuksen ja siitä johtuvien terveyshaittojen välillä ei

ole pystytty osoittamaan.

60

mevaurion homeiden yhteys terveyshaittaan. Insinöörimäinen rakennustekniseen ja mikro-

biologiseen olosuhteiden tutkimukseen perustuva ’terveyshaitta’ on todennettavissa huomat-

tavasti helpommin kuin osin ristiriitaiseen näyttöön perustuva väite homevauriomikrobien

yhteydestä vaikkapa astmaan.

Käsitykseni mukaan homevaurioillekin voidaan asettaa tietyn tasoinen sietokynnys. Sieto-

kynnyksellä tarkoitetaan kynnystä, jonka alle jäävät virheet ostajan tulee sietää. Rakennus-

teknisen tiedon valossa sietokynnys tulisi asettaa sitä korkeammalle, mitä vanhempi raken-

nus on kyseessä. Esimerkiksi ostajan tehdessä kaupat peruskorjaamattomasta 50 vuotta van-

hasta asuinrakennuksesta, tulisi homevaurion sietokynnys olla huomattavasti korkeammalla

kuin tilanteessa, jossa kaupan kohteena olisi 10 vuotta vanha asuinrakennus. 180 Sietokyn-

nyksen korottamista voidaan perustella rakennuksen osarakenteiden teknisen käyttöiän ra-

jallisuudella ja ostajalle oikeuskäytännössäkin asetetulla velvollisuudella ymmärtää raken-

nuksen iän ja vaurioalttiuden välinen yhteys (ks. esim. IsHO 12.12.2006 S 05/938 ja HeHO

30.8.2007 S 04/1441).

Lisäksi sietokynnyksen muotoilussa tulisi ottaa huomioon asumisterveysasetuksen sovelta-

misohjeessa ja oikeuskäytännössä esitetyt suuntaviivat homevaurion esiintymiskohdasta.

Sietokynnyksen tulisi olla alhainen, jos homemikrobeja esiintyy kasvustona rakennuksen

sisäpinnoilla tai sisäpuolisissa rakenteissa, taikka muutoin niin, että kasvusto on ilmayhtey-

dessä sisätiloihin. Toisaalta taas homevaurion sijaitessa esimerkiksi rakennuksen ulkopin-

noilla ilman ilmayhteyttä sisätiloihin, voidaan todennäköisesti useimmiten katsoa, ettei ho-

mevaurio ylitä salaisen virheen merkittävyyskynnystä. Jos rakennuksen homevaurion on

osoitettu aiheuttavan asukkaille terveyshaittaa, tulisi sietokynnyksen pääsääntöisesti katsoa

ylittyvän — ketään ei tulisi velvoittaa asumaan terveyshaittaa aiheuttavassa kodissa. Poik-

keuksen sietokynnyksen ylittymiselle näissä muodostaisivat salaisen homevaurion tapauk-

sissa käsitykseni mukaan ainoastaan vanhat rakennukset, joihin ei ole tehty peruskorjauksia.

181 Mielestäni homevauriolle voidaan asettaa ns. sietokynnys ainoastaan tilanteissa, joissa

180 Koskinen 2004, s. 95—96; Kyllästinen 2010, s. 294. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että riskinjaon kan-

nalta riski salaisesta virheestä tulisi jäädä myyjälle vain poikkeuksellisesti. Riskinjako myyjälle olisi perustel-

tua tilanteissa, joissa myyjä on ilmoittanut, että rakennusta on peruskorjattu ja merkitystä olisi myös sillä, miten

peruskorjauksista on korjattu. Myös rakennusaikakauden on katsottu vaikuttavan riskinjakoon. Mielestäni ris-

kinjaon kannalta on perusteltua korottaa ostajan sietokynnystä, kun kaupan kohteena on vanhahko ja peruskor-

jaamaton rakennus. Puhtaasti rakennuksen iän perusteella ei toisaalta mielestäni tulisi vetää suoria johtopää-

töksiä rakennuksen kunnosta, jos peruskorjaukset on tehty ajallaan. Rakennusaikakauden huomioimista sen

sijaan tulisi yksityisten välisissä kaupoissa varoa lukuun ottamatta tilanteita, joissa ostajalla tai myyjällä on

rakennusalan asiantuntemusta. 181 Kyllästinen 2010, s. 208 —210.

61

ostajan on tullut varautua joko teettämään rakennukselle peruskorjaus tai sietämään korjauk-

sen laiminlyönnistä aiheutuvat riskit.

62

5 POHDINTA

Johdantoluvussa on tuotu esiin home- ja kosteusvaurioituneiden rakennusten ja erityisesti

vaurioituneiden julkisten rakennusten merkittävä osuus maamme rakennuskannasta. Lisäksi

homevaurioiden aiheuttamien kustannusten määrä niin korjauskustannuksina, sairauspois-

saoloina kuin lääkelaskuinakin on suuri sekä yksilön että yhteiskunnan näkökulmasta. Suo-

messa on katsottu aliarvioitavan homeen aiheuttamia haittoja ja homesairauksien aiheutta-

mia ongelmia. Kun oikeustiede mielletään osin yhteiskuntatieteiden ryhmään ja sen tehtä-

väksi nähdään myös kannanottojen tekeminen ja epäkohtien esiin nostaminen, ei tässä tut-

kielmassa voida jättää huomiotta kansallisen mm. home- ja kosteusvaurioita koskevan sään-

telymme ja sen toteutumisen välistä kuilua. Hyvätkään säädökset eivät auta, jos niitä ei nou-

dateta.182

Perusoikeusmyönteisen tulkinnan pohjalta on ensin aiheellista huomata, että Suomen perus-

tuslaissa (PL, 1999/731) asetetaan julkiselle vallalle ympäristön terveellisyyden turvaamis-

velvoite: “Julkisen vallan on pyrittävä turvaamaan jokaiselle oikeus terveelliseen ympäris-

töön –” (PL 20 §). 183 Vaikka velvoitetta ei tule ymmärtää subjektiiviseksi tai ehdottomaksi,

on sillä silti katsottava olevan merkitystä kansalaisten elinympäristön terveellisyyden tur-

vaamisen kannalta. Asumisterveydelle asetettujen vaatimusten kannalta merkittäviä normeja

ovat mm. terveydensuojelulaki ja asumisterveysasetus. Terveydensuojelulaissa säädetään,

että asunnon olosuhteet eivät saa aiheuttaa terveyshaittaa eikä mikrobitaso saa olla tervey-

delle haitallinen (TSL 26 §). Asumisterveysasetus taas määrittelee terveyshaitaksi mm. mik-

robikasvuston, joka sijaitsee niin, että sisätiloissa oleva voi sille altistua (AsTA 20 §). Näin

ollen näyttäisi selvältä, että tilanne, jossa merkittävä osa julkisen vallan ylläpitämistä julki-

sista rakennuksista on sisäilmaongelmaisia, olisi vähintäänkin epätyydyttävä, ellei suoras-

taan lainvastainen.184

Tutkielmassa käsitelty terveyshaitta realisoituu ehkä jopa yksityisasuntoja merkittäväm-

mällä tavalla julkisissa rakennuksissa kuten kouluissa, virastotaloissa, terveydenhoitolaitok-

sissa ja urheiluhalleissa. On tietenkin realiteetti, etteivät kuntien tai valtion kassat ole poh-

182 Kangas 1997, s. 91; TrVM 1/2013 vp., s. 4, 8,12; Valtonen 2017, s. 1. 183 Virolainen—Martikainen 2010, s. 464. Perusoikeusmyönteisen tulkinnan on myös nähty avaavan tulkinta-

tilannetta reaalisten argumenttien suuntaan. 184 TrVj 1/2012, s. 10—11.

63

jattomat mutta myös jatkuva opiskelu- ja työympäristössä altistuminen saattaa pitkällä täh-

täimellä aiheuttaa korjauskustannuksia enemmän kustannuksia.185 Eduskunnan oikeusasia-

miehen ratkaisun periaatteen mukaisesti kunnan taloudelliset syyt eivät poista julkisen vallan

velvoitetta huolehtia mm. väestön terveyden edistämisestä ja oppilaiden opiskeluympäristön

turvallisuudesta. Valtionhallinnossa on jo kauan tunnistettu home- ja kosteusvaurioiden ai-

heuttamat riskit mutta tosiasialliset puuttumisyritykset vaikuttavat valitettavan tehottomilta,

mitä myös eduskunnan tarkastusvaliokunta on kritisoinut. 186 Lainsäädännön kehittämisen

ohella tulisikin kiinnittää erityistä huomiota säädösten noudattamiseen ja vaikutusten arvi-

ointiin.

Mielenkiintoinen korkeimman oikeuden ratkaisu homeen terveyshaittoihin, julkisyhteisön

vastuuseen ja vahingonkorvauksiin liittyen on korkeimman oikeuden ratkaisu KKO

2008:20. Tapauksessa suurperhe oli asunut Lohjan kaupungin kolmessa eri vuokra-asun-

nossa, joissa kaikissa oli ollut terveydelle haitallisia home- ja kosteusvaurioita. Kanteessa

vaadittiin asunnot omistaneilta yhtiöiltä ja Lohjan kaupungilta vahingonkorvausta pysyvästä

haitasta, sillä perheen lapset olivat sairastuneet homeallergiaan. Ratkaisussa on osin paljon

hyvää, kuten selkeää pro et contra-argumentaatiota mutta myös joitakin epäselvyyksiä ja

avoimuuden puutetta. 187

Keskeisenä rationa (ratio decidendi) ratkaisusta näyttää välittyvän ristiriitainen viesti.188

Toisaalta pysyvää homeallergiaa ilmaisevien IgE-vasta-aineiden toteaminen merkitsee sie-

tovelvollisuuden ylittyessä pysyvänä henkilövahinkona korvattavaa haittaa, jonka syy-yh-

teys kiteytyy ajallisen ja paikallisen yhteyden määrittämiseen. Ajallisen yhteyden määrittä-

misellä ei kuitenkaan näyttäisi olevan merkitystä, jos altistumista on tapahtunut jo aiemmin.

Joidenkin osaratkaisuiden avoimuuden puutteen ja perustelujen yksipuolisuuden vuoksi lu-

kijalla herää pohdintoja ratkaisun todellisista, julkilausumattomista perusteista. Erityisesti

185 Ruokojoki – Mynttinen 2000, s. 17—19, 34, 37-40; Annila — Suonketo — Pentti 2014, s.301—306; Annila

ym. 2015 a, s. 95—99. 186 EAOA Dnro 2822/4/2010; TrVj 1/2012, s. 10—11; TrVM 1/2013 vp., s. 4—12, 22. Mielenkiintoinen di-

lemma on myös se, että mm. perusopetuslaissa (POL, 1998/628) säädetään Suomessa vakinaisesti asuville

seitsemän vuotta täyttäneille lapsille oppivelvollisuus (POL 25 §). Merkittävä määrä koulurakennuksista on

kuitenkin kosteus- ja homevaurioituneita, joten käytännössä julkinen valta ”velvoittaa” lapset ja nuoret osal-

listumaan opetukseen terveydelle haitallisissa tiloissa, vaikka toisaalta perustuslaki velvoittaa julkisen vallan

turvaamaan jokaisen oikeuden terveelliseen ympäristöön. Lapsen tai nuoren reaalinen mahdollisuus välttää

sisäilmaongelmaisessa koulussa opetukseen osallistuminen esimerkiksi kotiopetuksella lienee hyvin rajallinen.

Huolestuttavaa on myös, että jopa kolmannesta opettajista on eduskunnan tarkastusvaliokunnan mietinnön mu-

kaan kielletty työnantajan taholta puhumasta sisäilmaongelmista lasten vanhemmille tai tiedotusvälineille. 187 Ks. perustelujen laatuvaatimuksista esim. Virolainen — Martikainen 2010, s. 53-72. 188 Makkonen 1998, s. 99—100. Ratio decidendillä tarkoitetaan periaatetta tai ideaa, johon ratkaisu perustuu ja

joka muodostaa sen pohjana olevan yleisen säännön.

64

herkistymisen haitta-arvioinnin ja kohdentumisen perustelujen osalta herää kysymys, ovatko

perustelut puutteellisuudet huolimattomuuden vai rationalisoinnin vuoksi.189 Taustalla vai-

kuttavana mutta ”epähyväksyttävänä” taustavaikuttimena voitaisiin ajatella olevan home-

vaurioituneista rakennuksista, kuten kouluista, päiväkodeista ja vuokra-asunnoista sairastu-

neiden vaatimien vahingonkorvausten aiheuttama kustannuspommi julkiselle taloudelle,

joka pyritään näin välttämään.190 Toisaalta näinkään suoraa johtopäätöstä ei tule vetää, sillä

osalle lapsista korkein oikeus tuomitsi maksettavaksi vahingonkorvauksena 700 euroa kul-

lekin. Merkittävä ratkaisusta nouseva linjanveto on kuitenkin, että homeen aiheuttama ter-

veyshaitta voi tulla korvattavaksi myös vahingonkorvauksen keinoin.

Tässä tutkielmassa on siis käsitelty kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen homevauriota salai-

sena virheenä rakennusteknistä, lääketieteellistä ja oikeustieteellistä informaatiota yhdistel-

len. Toisessa pääluvussa on pyritty löytämään vastaus erääseen tutkimuskysymyksistä, eli

siihen, millä edellytyksillä homevaurion syyn tai perusteen voidaan katsoa olleen olemassa

kaupantekohetkellä. Syyn tai perusteen olemassaolon arviointi on keskeistä, sillä vastaajalle

on eduksi pyrkiä kiistämään salaisen homevaurion tai sen perusteen olemassaolo kaupante-

kohetkellä.191 Erityisen relevanttia rakennusteknisen näkökulman yhdistäminen oikeustie-

teeseen on siitä syystä, että kosteusvauriot aiheutuvat usein rakennusvirheistä ja kosteus taas

on homevaurion muodostumisen edellytys. Edellä käsiteltyjen, kosteus- tai homevaurion

kannalta merkittävien riskirakenteiden tai suoranaisten rakennusvirheiden ilmeneminen ra-

kennuksessa antaa vahvat perusteet argumentoida virheen, eli homevaurion, syyn tai perus-

teen olemassaolon puolesta. Toisaalta rakennusvirheiden tai puutteiden puuttuminen voi taas

antaa vastaajapuolelle eväitä argumentoida toiseen suuntaan.

Eräänä päätutkimuskysymyksenä on myös ollut, mitä tarkoittaa homevaurio salaisena vir-

heenä. Tähän kysymykseen vastataan pääosin tutkielman neljännessä pääluvussa, jossa esi-

tellään ensin homevaurion määritysmenetelmät ja arvioidaan homevauriota salaisena vir-

heenä. Rakennusteknisen tutkimuksen ohella hometaloriidoissa on näytön vakuuttavuuden

189 Virolainen — Martikainen 2010, s. 34-5. Mielenkiintoista on, että korkein oikeus on pohtinut laajalti her-

kistymisen ajallista ja paikallista yhteyttä, mutta on sivuuttanut vasta-ainetestien päivämäärien merkityksen

herkistymisen osoittajana kahden lapsen osalta. Toisesta asunnosta muuttamisen jälkeen tehdyissä testeissä

kahdella testatuista lapsista ei havaittu vasta-aineita, kun taas kolmannesta asunnosta muuttamisen jälkeen teh-

tyjen testien yhteydessä havaittiin. Vaikuttaisi siis ilmeiselle, että paikallinen ja ajallinen yhteys olisi määritet-

tävissä kyseiseen kolmanteen asuntoon. On tietenkin huomioitava mahdollisuus, etteivät kantajat ole vedon-

neet vasta-ainetutkimusten päivämääriin ajallista ja paikallista yhteyttä osoittavana tekijänä. 190 Ruokojoki – Mynttinen 2000, s. 17—19, 34, 37-40; TrVM 1/2013 vp., s. 10—11. 191 Kyllästinen 2010, s. 301. Myyjä usein pyrkii väittämään, ettei kaupan kohteessa ole virhettä tai virheen

perustetta ei ole ollut olemassa kaupantekohetkellä. Tyypillistä on Kyllästisen mukaan myös väittää ostajan

aiheuttaneen asumiskäyttäytymisellään esimerkiksi kosteusvaurioita.

65

kannalta tärkeää hankkia myös standardisoiduilla määritysmenetelmillä saadut mikrobiolo-

giset tutkimustulokset homevauriosta. Pelkän rakennusteknisen tutkimuksen esittämistä ho-

mevauriosta ei ole oikeuskäytännössä pidetty riittävänä, vaikka normisto sen ehkä mahdol-

listaisikin. Suositeltavina määritysmenetelminä on pidettävä asumisterveysasetuksen mukai-

sia menetelmiä, eli suoraviljely- ja laimennosmenetelmää, suoramikroskopointia tai 6-vai-

heimpaktorilla otettua ilmanäytteen analysointia. Tulkinnassakin ohjenuoraksi tulisi ottaa

asumisterveysasetukseen ja sen soveltamisohjeisiin nojautuvat ohjearvot. Kaiken kaikkiaan

rakennusteknisissä ja mikrobiologisissa tutkimuksissa tulisi käyttää standardimenetelmiä,

ottaa useita näytteitä, vedota homevaurion sijaintiin ja ilmayhteyteen sekä pyrkiä käyttämään

mahdollisimman vakuuttavaa asiantuntijaa.192

Homevaurion arviointi salaisena virheenä eroaa riskinjaoltaan ja kynnystasoiltaan muista

maakaaren laatuvirhetyypeistä. Virheen on oltava merkittävä suhteessa siihen, mitä ostajalla

on ollut kauppahinta, rakennuksen ikä ja muut seikat huomioiden oikeus edellyttää. Ensin-

näkin virheensietokynnys on siis asetettu muita virhetyyppejä korkeammalle, kun virheen

tulee olla ”merkittävä”. Eräänä alatutkimuskysymyksenä tutkielmassa on ollut, millä edelly-

tyksillä homevaurio voidaan katsoa merkittäväksi. Arviointi tehdään peilaamalla virhettä os-

tajan oikeutettuihin edellytyksiin objektiivisen standardin mukaisesti, eli vertaamalla ns.

yleiseen normaalitasoon. Merkittävyyden arvioinnissa suuri arvo voi olla virheen aiheutta-

malla haitalla asumiseen, kauppahinnan suhteella korjauskustannuksiin sekä terveyshai-

toilla. Kauppahinnasta tehtävistä johtopäätöksistä on oikeuskirjallisuudessa esitetty toisis-

taan eriäviä mielipiteitä. Pidän perustelluimpana päätyä kantaan, jonka mukaan ostajan tulee

pintamateriaaleiltaan hyväkuntoisen ja kauppahinnaltaan poikkeuksellisen alhaisen raken-

nuksen kaupassa varautua laatupuutteellisuuksiin. Myöskään ostajan hyvitysintressi ei ole

alhaisen kauppahinnan kaupoissa yhtä suuri.193

Eräänä alatutkimuskysymyksenä on ollut pohtia rakennuksen elinkaaren vaiheen merkitystä

salaisen virheen arviointiin. Merkittävyysarviointiin, kuten myös olennaisuusarviointiin,

vaikuttavat tietenkin rakennuksen ikä ja siihen tehdyt peruskorjaukset. Rakennusteknisen

tietämyksen valossa oikeuskirjallisuudessa ja lain esitöissä asetettu vaatimus rakennuksen

iän ja peruskorjausten merkityksen korostamisesta vaikuttaa erittäin perustellulta. 194 Mate-

192 Ks. tarkemmin jaksot 3.2 ja 4.1. 193 Ks. tarkemmin edellä jakso 4.2 kokonaisuudessaan. 194 HE 120/1994 vp., s. 51; Kyllästinen 2010, s. 208, 294, 297.

66

riaalit menettävät ominaisuuksiaan vanhetessaan ja katson, että rakennusten käyttöiän rajal-

lisuutta voidaan jopa pitää yleisessä tiedossa olevana seikkana, mikä voi joissain tapauksissa

loitontaa salaisen virheen merkittävyys- tai olennaisuuskynnystä. Rakennusteknisen tietä-

myksen valossa ostajalle voidaan käsitykseni mukaan asettaa tietyntasoinen velvoite tarkas-

taa ainakin ryömintätila, yläpohja, katon kunto ja remonttihistoria. Ostajan tai myyjän eri-

tyinen rakennusalan asiantuntemus saattaa myös tiukentaa joko ostajan selonottovelvolli-

suutta tai myyjän tiedonantovelvollisuutta. 195 Päävastuu peruskorjausten ja remonttihisto-

rian selvittämisestä kallistunee kuitenkin myyjän vastuulle, sillä tällä on velvollisuus kertoa

kaikki kiinteistön arvoon ja käyttöön vaikuttavat seikat, jollaiseksi suuret remontit voidaan

eittämättä lukea (MK 2:17). Lisäksi katson, että kiinteistön ylläpitotoimien radikaali laimin-

lyönti myyjän hallinta-aikana voitaisiin rakennusteknisen tiedon valossa mahdollisesti ottaa

huomioon virheen merkittävyys- tai olennaisuuskynnystä lähentävänä seikkana.196

Rakennusteknisen tiedon valossa myös maakaaren esitöissä esitetty ja sittemmin kirjallisuu-

dessa arvioitu lausuma rakennuksen iästä ja ostajan oikeutetuista kuntoedellytyksistä vaikut-

taa perustellulta. Ostajalla on katsottu olevan oikeus edellyttää sitä parempaa kuntoa, mitä

nuorempi rakennus on kyseessä. Lisäksi rakennuksen peruskorjausten on katsottu korottavan

ostajan oikeutettujen edellytysten tasoa. 197 Kun rakennuksen eri osarakenteille on määri-

telty tekniset käyttöiät ja materiaalien on ikääntyessään todettu menettävän ominaisuuksi-

aan, on perusteltua lähteä siitä, että vanhan ja peruskorjaamattoman rakennuksen kaupassa

riskin tulisi jäädä ostajalle. Lisäksi oikeuskäytännössä (KKO 2015:58) on katsottu, että van-

han rakennuksen kaupassa ostajan tulee varautua kulumisesta johtuviin kustannuksiin, mitä

ei kuitenkaan suoraan voida rinnastaa homevaurion korjauskustannuksiin varautumiseen.

On käsitykseni mukaan perusteltua katsoa, että vanhan ja peruskorjaamattoman rakennuksen

ostaja ottaa riskin ”ylikulumisen” aiheuttamista kustannuksista kantaakseen. 198

Eräänä päätutkimuskysymyksenä tutkielmassa on ollut arvioida, mikä merkitys homevaurion

potentiaalisilla tai todetuilla terveyshaitoilla on salaisen virheen arvioinnissa. Tähän tutki-

muskysymykseen ei ole yksiselitteistä vastausta ja vastaus täytyykin muotoilla koko tutkiel-

man avulla. Terveyshaittoihin vetoamisen osalta suositeltavinta olisi ensinnäkin yhdistää ra-

195 Jokela — Kartio — Ojanen 1997, s. 124; HE 120/1994 vp., s. 56—57; Kyllästinen 2010, s. 340-341; Niemi

2016, s. 457. 196 Ks. tarkemmin jakso 1.2. 197 HE 120/1994 vp., s. 51; Koskinen 2004, s. 98, 97; Kyllästinen 2010, s. 294. 198 Ks. tarkemmin edellä jakso 4.2.1.

67

kennustekninen, mikrobiologinen ja lääketieteellinen informaatio oikeustieteelliseen argu-

mentaatioon. Tässä tutkielmassa terveyshaitan määritelmän lähtökohdaksi on otettu tervey-

densuojelulakiin, asumisterveysasetukseen ja sen soveltamisohjeisiin sekä oikeuskäytäntöön

sisältyvien määritelmien yhdistelmä.

Tutkielmassa muotoiltu viimesijainen määritelmä on: ”terveyshaittana on pidettävä raken-

nuksessa rakennusteknisin ja tarvittaessa mikrobiologisin tutkimuksin todettua mikrobikas-

vustoa, joka sijaitsee siten, että sisätilassa oleva voi sille altistua, ellei terveyshaitan synty-

minen ole ilmeisen epätodennäköistä”. Oikeuskäytännöstä nousseet suuntaviivat rakennus-

teknisen, saati pelkän aistinvaraisen tutkimuksen riittämättömyydestä ja ilmayhteyden mer-

kityksestä on otettu määritelmässä huomioon. Oikeuskäytännössä myös mikrobeille asetet-

tujen raja-arvojen ylittymistä on pidetty merkittävänä, mikä suorastaan edellyttää mikrobio-

logista analyysia. Määrittelyssä on kuitenkin otettava huomioon, ettei terveyshaitan olemas-

saololle ole asetettu erityisen korkeaa kynnystä; mm. korkein oikeus on katsonut ”on omi-

aan”- edellytyksen riittäväksi (KKO 2015:58). Kiinteistöriidoissakaan terveyshaitalle ei näin

ollen tulisi asettaa erityisen korkeita edellytyksiä.

Terveyshaitan arvioinnissa altistumisen arviointi vaikuttaa nousevan merkittävään rooliin.

Asumisterveysasetus edellyttää kokonaisarviointia, jossa huomioidaan mm. altistumisen to-

dennäköisyys, kesto, toistuvuus ja mahdollisuudet välttyä altistumiselta (AsTA 3 §). Oikeus-

alamaisten kannalta oikeudenkäynnin kannattavuusarviointia helpottava, oikeusvarmuutta

lisäävä sekä altistumisen todennäköisyyden arvioinnin kannalta varsin hyödyllinen olisi esi-

merkiksi kansallisten asiantuntijoiden kehittämä altistumisarviointimalli. Mallia voitaisiin

mahdollisesti rajoitetusti käyttää myös ”kääntäen” salaisen homevaurion merkittävyys- ja

olennaisuusarvioinnin pohjana. Mallin hyödynnettävyys koskee tietenkin lähinnä terveys-

haittaan vetoavia kiinteistöjuristeja, joiden olisi mahdollista käyttää mallia argumentaationsa

pohjana — tuomioistuinhan on riita-asiassa sidottu asianosaisten esittämään aineistoon.199

Homeen aiheuttamien terveyshaittojen osalta lääketieteellisissä tutkimuksissa saatu eriäviä

tuloksia mutta tutkielmassa on päädytty siihen, että on riittävän perusteltua katsoa homeal-

tistuksen voivan aiheuttaa terveyshaittoja. Riittävällä tavalla toteennäytetty terveyshaitta

taas on katsottu merkittävyyskynnyksen ylittämisessä auttavaksi ”myötätuuleksi” — ter-

veyshaittaa aiheuttavan homevaurio tulisi katsoa merkitykselliseksi, ellei erityisiä vastasyitä

199 Ks. jakso 3.1.1.

68

kokonaisarvioinnissa ilmene. 200 Merkittävyyskynnyksen lähtökohtaista ylittymistä terveys-

haitan vuoksi on myös kritisoitu, mutta katson, ettei se tarkoita kaupan kohteen arvioimista

ostajan tarpeiden pohjalta taikka objektiivisuuden hylkäämistä. Terveyshaitan arviointi suo-

ritetaan objektiivisesti, esitetyn todistelun perusteella ja virheen merkityksellisyyttä peila-

taan aina mm. rakennuksen ikään, peruskorjauksiin ja kauppahintaan.

Olennaisuuskynnyksen arviointi kiinteistön salaisen virheen osalta erityisesti homevauriota-

pauksissa on ollut eräs johdannossa esitellyistä alatutkimuskysymyksistä. Virhe on olennai-

nen, jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä haluamallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuulli-

sessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa. Oikeuskäytännössä asumiskäytön esty-

mistä yhdistettynä kohtuuttomaan aikaan tai välttämättömien korjauskustannusten kohtuut-

tomuuteen on kokonaisarvioinnin salliessa pidetty olennaisena virheenä (KKO 2015:58).

Kohtuullisten kustannusten arvioinnissa tulee erityisesti vanhojen rakennusten kohdalla ot-

taa huomioon käyttöiän rajallisuuden ymmärtämisedellytys ja rakenteiden kuluminen. Kus-

tannusten epävarmuus ei saa rajoittaa ostajan purkuoikeutta (KKO 2015:58). Koskinen on

katsonut, että ”varteenotettava riski korjauskustannusten kohtuuttomuudesta” tarjoaa uuden

tavan arvioida tapauksia, joissa korjauskustannusarvioissa on merkittäviä eroja. 201 Tällä on

todennäköisesti huomattava merkitys kiinteistöriitoihin, sillä niille on oikeuskäytännön pe-

rusteella leimallista osapuolten esittämien korjauskustannusten eroavuus. Lisäksi ”kohtuul-

linen aika” vaikuttaa määrittyvän virheen havaitsemisesta normaalikäytön mahdollistumi-

seen, mikä voi lähentää kaupan purkukynnystä (KKO 2015:58).

Terveyshaitan edellytysten täyttyessä katson, että se tulisi huomioida virheen olennaisuus-

kynnystä lähentävänä seikkana. Asunnosta aiheutuva terveyshaitta estää usein käytön asu-

mistarkoitukseen ja sekä kustannukset että korjausaika voivat muodostua kohtuuttomiksi.

Terveyshaitalla voidaan myös katsoa olevan itsenäistä merkitystä, sillä lainsäätäjäkin on kat-

sonut, että asunnon olosuhteiden tulisi olla sellaiset, ettei niistä aiheudu terveyshaittaa (TSL

26 §). Olennaisuuskynnystä lähentävän vaikutuksen tulisi mielestäni olla sitä suurempi, mitä

vakavampaa terveyshaittaa ostajille on asunnosta aiheutunut. Terveyshaitan vakavuuden ar-

vioinnissa pohjaksi voitaisiin, lääkärinlausuntojen, rakennusteknisten ja mikrobiologisten

200 Tällöinkään kokonaisarvioinnin merkitystä ei tule unohtaa, sillä esimerkiksi normaalia alhaisempi kauppa-

hinta voi antaa ostajalle vihiä rakennuksen ostamisen riskeistä, jolloin terveyshaitan merkittävyyteen tulee suh-

tautua kriittisemmin. Lähtökohtaisuutta ei myöskään tule ymmärtää siten, että terveyshaitan ilmeneminen tar-

koittaisi aina salaisen virheen täyttymistä vaan enemmänkin merkittävyyskynnyksen ylittämisessä auttavana

myötätuulena. Vastasyinä taas voivat edellä esitetyn valossa olla esimerkiksi ostajan erityinen rakennusalan

asiantuntemus, rakennuksen ikä ja peruskorjaamattomuus tai poikkeuksellisen alhainen kauppahinta. 201 Koskinen 2016, s. 28—29.

69

tutkimusten ohella, ottaa esimerkiksi tutkielmassa esitetty altistumisen arviointimalli, joka

voidaan ”kääntää” salaisen virheen merkittävyys- ja olennaisuuskynnyksiä vastaavaksi ko-

konaisarviointiin liittyvällä varauksella. Edellytyksenä on riita-asiassa tietenkin, että jompi-

kumpi osapuolista vetoaa tähän seikkaan (OK 24:2-3).

Virheen merkittävyys- ja olennaisuusarvioinnissa erityisesti terveyshaitan osalta voitaisiin

ja mielestäni jopa tulisi nojautua rakennusteknistä, mikrobiologista ja lääketieteellistä infor-

maatiota yhdistävään argumentaatioon. Yhtenäisen mallin, kuten edellä esitetyn altistumisen

arviointimallin, käyttäminen mahdollistaisi useiden eritasoisten tekijöiden huomioimisen ja

ottaisi huomioon oikeuskäytännössäkin muotoillut ohjeet ilmavuotojen, homevaurion laa-

juuden, alipaineisuuden ja ohjearvojen osalta. 202 Kokonaisarvioinnin merkitystä korosta-

malla taas mahdollistettaisiin muidenkin tekijöiden huomioiminen tapauskohtaisesti. Näin

voitaisiin saada aikaan homevaurioiden ja erityisesti niiden aiheuttamien terveyshaittojen

osalta oikeusalamaisten kannalta hieman ennustettavampi mutta silti tapauskohtaisen arvi-

oinnin salliva, nykyaikainen ja ulospäinkääntynyt arviointimalli — ehkäpä ajan kanssa jopa

tuomioistuinpraksis.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty hyvinkin eriäviä kantoja mm. kauppahinnan ja terveyshai-

tan merkityksestä. 203 Tutkielmassa on omaksuttu kanta, jonka mukaan kauppahinnalla voi-

daan katsoa olevan merkitystä riskinjakoon myyjän ja ostajan välillä. Rakennusteknisen tie-

don valossa on epäilyttävämpää, jos pintamateriaaleiltaan hyväkuntoista rakennusta kaupa-

taan alihintaan. Muutoinkin tutkielman yleisenä pohjavireenä on rakennusteknisen tiedon

tuottaman lisäarvon pohjalta korostaa entisestään ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta,

vaikkei se sinällään olekaan salaisen virheen osalta keskeinen kysymys. Rakennuksen iän ja

peruskorjausten merkityksen osalta on omaksuttu kanta, jonka mukaan ostajalle voidaan

asettaa pääasiallinen riski puutteista, jos rakennus on vanha ja peruskorjaamaton. Terveys-

haitta taas on katsottu merkittävyyskynnyksen lähtökohtaisesti ylittäväksi seikaksi ja sillä

katsotaan olevan myös olennaisuuskynnystä lähentävä vaikutus.

Voidaan yleisesti todeta, että hometaloriidoissa kiinteistöalalla toimivan juristin täytyy ym-

märtää edes hieman rakennustekniikkaan, mikrobiologiaan ja lääketieteeseen liittyviä lain-

alaisuuksia menestyäkseen. Juristi on tietenkin ensisijaisesti juridiikan ammattilainen mutta

202 Ks. edellä jakso 4.1. 203 Koskinen 2004, s. 91; Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 146; Kyllästinen 2010, s. 203, 206—208, 292;

Hoffrèn 2013, s. 118—119, 124-125; Niemi 2016, s. 407, 459.

70

silti tämän tulee ymmärtää vedota mm. tiettyihin rakennusteknisiin seikkoihin vian tai syyn

perusteena taikka kanteen varsinaisena perusteena. Lisäksi terveyshaittaan vedottaessa ju-

ristin tulisi ensinnäkin pyrkiä hankkimaan riittävät rakennustekniset, mikrobiologiset ja lää-

ketieteelliset tutkimukset väitteidensä tueksi tai vastapuolen väitteitä vastaan.

Terveyshaittaan vetoaminen tulisi tutkielman johtopäätösten valossa toteuttaa esimerkiksi

seuraavasti: ”Kantajan ostaman, kiinteistöllä Mallimaa 092-416-11-123 sijaitsevan, raken-

nuksen alapohjassa, lankkulattian alla on todettu 12 m2 laajuinen homevaurio, joka on kun-

totutkimuksen perusteella johtunut lattian virheellisestä asentamisesta. Homekasvusto on to-

dennettu rakennusteknisin- ja laboratoriotutkimuksin. Näytteet (12 kpl) on otettu standardi-

soiduilla menetelmillä ja niiden mikrobipitoisuudet ylittävät suositellut raja-arvot. Mikrobi-

lähteestä on yhteys sisäilmaan ja kantaja on näin ollen altistunut mikrobeille ja niiden ai-

neenvaihduntatuotteille, eli tälle on aiheutunut terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta.

Homeiden tunnetaan aiheuttavan terveyshaittaa tutkimusten (z, x, c, v) nojalla — kantajalle

aiheutunut terveyshaittoina asumisaikana mm. iho-, hengitystie- ja astmaoireita ja hänellä

on todettu astma (lääkärinlausunto L).”

Elementteinä oletettavasti menestyksekkäässä kanteessa, jossa vedotaan terveyshaittaan

ovat siis ainakin seuraavat seikat: mikrobivaurion toteaminen rakennusteknisillä ja standar-

disoiduilla mikrobiologisilla menetelmillä ja raja-arvoilla, useat näytteet, ilmayhteyden to-

teaminen, terveyshaittaan vetoaminen tiettyyn sairauteen vetoamisen sijasta sekä terveyshai-

tan määritteleminen ”laajan” määritelmän kautta. Juristin täytyy siis kyetä erottelemaan

nämä seikat tapauksen aineistosta ja tarvittaessa hankkimaan tarvittavat lisäselvitykset. Hyö-

dyllistä voi olla myös esimerkiksi altistumisen todennäköisyyteen vetoaminen kansallisten

asiantuntijoiden kehittämän mallin mukaisesti tai arvostetulta asiantuntijalta hankittu asian-

tuntijalausunto. Edellä mainittujen elementtien puuttuminen, kuten nojautuminen yksittäi-

seen materiaalinäytteeseen, on taas oiva vastaiskun paikka myyjäpuolen vastauksessa.

Johdantoluvussa on todettu tutkielman yhdistelevän muiden tieteenalojen informaatiota oi-

keustieteelliseen tietoon. Tutkielma sijoittuu esimerkiksi Tolosen kolmiomallissa normatii-

visen ja empiirisen näkökulman välille, selvästi kuitenkin lähemmäs normatiivisuutta ja nor-

meja. Metodinen suuntautuminen kallistuu teoreettisen ja käytännöllisen otteen välille, mikä

71

tarkoittaa, että tutkielma sijoittuu janalla jonnekin abstraktin ja abstraktis-konkreettisen vä-

limaastoon. 204 Tutkielmasta muotoutuikin mielenkiintoinen yhdistelmä toisaalta praktista ja

toisaalta teoreettista lähestymistapaa. Praktisuutta ilmentää hyvin esimerkiksi arviointi siitä,

mihin ja miten juristin kannattaa hometalo-oikeudenkäynnin yhteydessä kiinnittää huo-

miota. Toisaalta taas pääosin teoreettisella tasolla liikutaan mm. sieto-, merkittävyys- ja

olennaisuuskynnysten muotoilussa. Terveyshaitan arviointi taas on yhdistelmä teoreettista

(vaikutus merkittävyys- ja olennaisuuskynnyksiin) ja praktista näkökulmaa (vetoamistapa).

Usein nämä lähestymistavat kuitenkin kietoutuvat tutkielmassa yhteen täydentäen toisiaan.

Tutkimuksen realistiseen suuntaan taipuvainen ote tuo mielestäni lisäarvoa puhtaan teoreet-

tiseen oikeustieteelliseen keskusteluun tarjoamalla reaalimaailman ilmiöihin kiinnittyviä,

joskus jopa teoreettista oikeustiedettä muotoilevia näkökulmia. Hyvänä esimerkkinä on re-

aalimaailman ilmiö, ns. fakta-alueelle sijoittuva kokemus- ja tutkimusperäinen tieto raken-

nuksen osien kulumisesta ja rajallisesta käyttöiästä, mikä tukee vahvasti oikeustieteellisessä

keskustelussa muotoiltua oppia rakennuksen iän ja peruskorjausten merkityksestä ostajan ja

myyjän väliseen riskinjakoon. Rakennustekninen informaatio on merkityksellistä myös teo-

reettisen ”vian syy tai peruste on ollut olemassa kaupantekohetkellä”- lausuman tulkinnassa

ja arvioinnissa. Lisäksi muiden tieteenalojen tuottama informaatio mm. homelajien haitalli-

suudesta, homeen määrittelytekniikoista ja ilmayhteyden merkityksestä vaikuttaa esimer-

kiksi homeen terveyshaittakäsitteen määrittelyyn ja merkittävyys- ja olennaisuuskynnysten

arviointiin. Loppujen lopuksi tutkielman lähtöoletus on kuitenkin oikeustieteellinen ja mui-

den tieteenalojen informaation tarkoituksena on auttaa selvittämään tietyn oikeusnormin tai

normijoukon perusteltua tulkintasisältöä ja -suosituksia. Tutkielman keskeisimpänä arvioi-

tavana normina on ollut maakaaren 2. luvun 17 §:n 5. kohta, joka koskee kiinteistön salaista

virhettä.

204 Tolonen 1997, s. 280—294. Tolonen on esittänyt mallin, jossa oikeus rakentuu abstraktilla ja konkreetilla

ulottuvuudella. Janan teoreettisessa päässä (oikeussysteemi) on abstrakti taso eli oikeustiede. Janan konkre-

tiapäässä (oikeuskonkretia) taas on konkreetti taso eli tapaoikeus. Näiden välille jää abstraktis-konkreettinen

taso, johon sijoittuu esimerkiksi oikeuskäytäntö.