yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · muu sääntely yleinen...

48
Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset perusteet Luento 3-4 Kiinteistöoikeuden lähtökohdat Saara Jämes Lakiasiaintoimisto Sjlaw www.sjlaw.fi

Upload: others

Post on 09-Jul-2020

4 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset perusteet Luento 3-4Kiinteistöoikeuden lähtökohdat

Saara JämesLakiasiaintoimisto Sjlawwww.sjlaw.fi

Page 2: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Maakaaren säännökset ja muu sääntely

Page 3: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Maakaari

Maakaari on kiinteistön luovutusta, kirjaamista ja panttaamista koskeva yleislaki

Voimaan 1997MK koostuu viidestä osasta

Kussakin osassa on lukuja Luvut sisältävät pykäliä

Page 4: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

MK I osa Kiinteistön saanto

MK II osa Kirjaaminen, sähköinen asiointijärjestelmä yms.

MK III osa Kiinteistön omistusoikeuden ja erityisen oikeuden kirjaaminen

MK IV osa Kiinteistöpanttioikeus

MK V osa Erinäiset säännökset (voimaantulosäännökset yms.)

Page 5: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Muu sääntely

Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Siten sitä koskevat samat sop.oik. normit kuin muitakin sopimussuhteita

Oikeustoimilaki (1 lukua lukuun ottamatta) Tärkeitä esim. 3 luvun pätemättömyyttä ja sovittelua

koskevat säännökset Tulevat sovellettaviksi varsin usein

Kotitehtävä: kaivakaa Finlexistä MK ja OikTL ja tutustukaa niihin!

Lakien lukeminen helpottaa alueen hahmottamista huomattavasti ja parantaa mahdollisuuksia läpäistä tentti hyvin arvosanoin

Page 6: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön kauppaa lähellä olevaa lainsäädäntöä: Kiinteistön välitykseen liittyvät lait

Kuluttajansuoja-ajattelun voimistuminen 80-luvulta Kiinteistöjen markkinointia koskevat lait

Säännöksiä KSL:ssä

Page 7: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön määritelmä

Page 8: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön määritelmä

Maakaari = kiinteistön kauppaa koskeva lakiMaakaaressa ei ole varsinaista kiinteistön määritelmää

Osviittaa voidaan hakea kiinteistönmuodostamislaista: Kiinteistön on sellainen itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä valtakunnalliseen kiinteistörekisteriinPuhekielessä rakennuksesta puhutaan usein kiinteistönä

Rakennus ei kuitenkaan juridisesti ole kiinteistö

Page 9: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä 1) tilat, 2) tontit, 3) yleiset alueet, 4) valtion metsämaat, 5) luonnonsuojelulainsäädännön nojalla perustetut suojelualueet (suojelualue), 6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (lunastusyksikkö), 7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, 8) erilliset vesijätöt sekä 9) yleiset vesialueet

Page 10: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön ulottuvuus

Tilukset = yksilöity osa maanpohjaaAinesosat = esim. maanpohja (multa, sora), rakennukset, kiinteät rakennelmat (johdot, kaivot)Tarpeisto = kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet, tikkaat, öljysäiliössä oleva öljy jne.

Page 11: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön pystysuuntaista ulottuvuutta ei Suomen lainsäädännössä ole määritelty Kiinteistöjen rajat määritellään maan pinnalla kaksiulotteisestiYleinen lähtökohta: kiinteistön omistus ja käyttövalta ulottuu myös maanpinnan ylä- ja alapuolelle siinä määrin, kuin se on taloudellisesti ja maankäytön ohjauksen (esim. kaavoitus) puitteissa mahdollista

Page 12: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Säännösten soveltamisala

Page 13: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Saantotyypit

Saanto = kiinteistön omistusoikeuden saaminenSaannot jaetaan

A) luovutussaantoihin kiinteistön kauppa, vaihto, lahja ja muut luovutukset (MK

1:1) Luonteeltaan inter vivos –oikeustoimia (elävien kesken)

B) muihin saantoihin Esim. perintö, testamentti, ositus ja lunastus

Saantotyyppejä koskevat eri säännökset Muut kuin luovutussaannot jäävät kiinteistön kauppaa

koskevien säännösten soveltamisalan ulkopuolelle

Page 14: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön luovutusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös

kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiinteistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden

luovutukseen.

Page 15: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Sääntelyn tavoitteet ja Kiinteistön kaupan erityispiirteet

Page 16: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kauppakirjan muoto

Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi Poikkeus muotovapauteen

Kauppa tehdään muussa kuin säädetyssä muodossa = pätemättömyys

Page 17: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Muotovapaus vs. määrämuotoisuus

Mitä tarkoitetaan määrämuotoisuudella? Pääsääntöisesti vallitsee muotovapaus Tietyt muutkin sopimukset, kuten vekseli, velkakirja ja

avioehto edellyttävät kirjallista sopimista Joihinkin kirjallisiin sopimuksiin, esim. testamenttiin vaaditaan

lisäksi todistajat

Page 18: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kiinteistön kauppakirja - muoto

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti

Myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja

julkisen kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa

Luovutuskirjasta on käytävä ilmi onko kyseessä kauppa, vaihto tai lahja

yksilöitävä luovutettava kiinteistö; myyjä ja ostaja sekä kauppahinta tai muu vastike

Page 19: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

sopimusvapaus

Kiinteistön kauppa = yksityisoikeudellinen sopimus lähtökohtana sopimusvapaus, jota kuitenkin jossain määrin rajoitetaan julkisen edun vuoksi

Koska kiinteistönkaupassa on aina mukana myös julkinen etu, tulee maahan kohdistuvien oikeussuhteiden olla julkisia ja mahdollisimman selkeitä

Siksi esim. kirjallisuusvaatimus kiinteistön kaupassa poiketen normaalista muotovapauden periaatteesta

Page 20: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Muotosäännösten tarkoitus ja merkitys

Muotosäännökset ovat varsin tiukkoja Taustalla pyrkimys omistussuhteiden julkisuuteen ja selkeyteen Kaupan osapuolten näkökulmasta varmistetaan, että kauppa

perustuu vakaaseen harkintaanMuita näkökohtiaLuovutuksen

pätevyys Selkeys Luovutusajankohdan selvyys Luovutuksen julkisuus

Page 21: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Oikeusvarmuuden lisääminen ostajan ja myyjän välisessä suhteessa

Mm. pyrkimys sääntelyn kattavuuteen Kaupan osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien

mahdollisimman täsmällinen sääntely

Page 22: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kauppakirjan keskeinen sisältö

Page 23: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kauppakirjan vähimmäissisältö - MK 2:1.2

Kauppakirjasta on käytävä ilmi:1) luovutustarkoitus;2) luovutettava kiinteistö;3) myyjä ja ostaja; sekä4) kauppahinta ja muu vastike

= kaupan muotovaatimusEllei näitä tietoja ilmene kauppakirjasta, kauppaa ei ole syntynyt. Ts. kauppa ei ole sitova

Page 24: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Tarkemmin vähimmäisehdoista

Luovutustarkoitus Ilmenee normaalista kauppakirjan sanonnoista – ei vaadita

nimenomaista lausumaaKaupan kohde ja osapuolet

Riittävä yksilöinti – siten, että osapuolten henkilöllisyys ja kaupan kohde voidaan selvittää yksinomaan näillä tiedoilla

Esim. henkilötunnus ja kiinteistötunnus Paikallaan mainita myös kiinteistön nimi, osoite ja

sijaintipaikkakunta

Page 25: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kauppahinnan tai muun vastikkeen ilmoittaminen Riittää, että ilmoitetaan peruste, jonka mukaan kauppakirjaan

merkitty hinta on laskettavissa (hinta per pinta-alayksikkö tms.) Näin vältetään verotuksellisia epäselvyyksiä yms.

Muu vastike kuin raha voi olla esim. osakkeita Huom. Jos pääosan vastikkeesta muodostaa kiinteä omaisuus,

on kyse vaihdosta, ei kaupasta Hinnan merkitseminen väärin ei muotovirheenä sellainen, että

johtaisi kaupan pätemättömyyteen

Page 26: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Vastikkeen merkityksestä

Ilmoittaminen kauppakirjassa oikean määräisenä on tärkeää:

Ostajan maksuvelvollisuuden määrittäminen Varainsiirtoveron suuruus Kauppahinta myös yhteydessä mahdollisiin virheisiin kaupassa

Voidaan arvioida, millaista laatutasoa ostaja voi perustellusti kaupan kohteelta odottaa

Page 27: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Muista kuin em. asioista voidaan sopia sitovasti merkitsemättä niitä kauppakirjaanMuotovaatimukset rajautuvat vain niihin ehtoihin, jotka ”vaikuttavat omistusoikeuden siirtymiseen” (HE 120/1994)

Page 28: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Valeoikeustoimet Sopimusasiakirjaa nimitetään kauppakirjaksi, mutta osapuolilla

ei olekaan luovutustarkoitusta Kauppakirja tehty näön vuoksi ja kyseessä on valekauppa

Yleensä valeoikeustoimella pyritään loukkaamaan jommankumman osapuolen velkojien oikeuksia

Jos asia tulee ilmi, voidaan siihen puuttua jälkikäteisesti pätemättömyys

Page 29: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Musta kauppahinta

Suullisesti sovitaan kauppakirjaan merkittyä korkeammasta kauppahinnasta

Menettely sekä vero- että rikosoikeudellisesti sanktioituaSovitaan yleensä veroseuraamusten välttämiseksi

Page 30: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Musta kauppahinta - seuraamukset

Ei johda kaupan pätemättömyyteen, mutta…Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty

Ts. ostajan ei ole pakko maksaa mustaa kauppahintaa

Page 31: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Musta kauppahinta - puuttumattomuusperiaate

Sovelletaan ns. puuttumattomuusperiaatetta, eli Musta kauppahinta ei saa oikeussuojaa =

1. Sitä koskeva velkomuskanne oikeudessa ei menesty2. Jo maksettua mustaa kauppahintaa ei voi menestyksellä

vaatia takaisin3. Ei voi käyttää kuittaukseen4. Vaikka kauppakirjan ulkopuolista kauppahintaa maksettu,

ostaja silti velvollinen suorittamaan kauppakirjasta ilmenevän kauppahinnan kokonaan

Page 32: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

KKO 1959 I 1

Kiinteistön ostajalla ei ollut oikeutta lukea kauppahinnan lyhennykseksi ennen kauppakirjan allekirjoittamista suullisen sopimuksen mukaisesti maksamaansa erää, jota ei ollut sisällytetty kauppakirjassa mainittuun kauppahintaan

Page 33: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Julkinen kaupanvahvistaja

Page 34: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Vaatimus julkisesta kaupanvahvistajasta

Kaupanvahvistajaa koskeva vaatimus tuli vuonna 1933 laman aikana katsottiin, että julkisen viranomaisen

myötävaikutus kiinteistönkaupoissa tarpeellista Pyrkimyksenä estää valekauppoja ja muita epärehellisiä

järjestelyjä, joilla etenkin kiinteistönomistajan velkojia pyrittiin harhauttamaan

Page 35: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Myöhemmin kaupanvahvistajasta ei luovuttu Havaittiin hyväksi:

Kaupanvahvistajan käyttö todistajana lisää luovutuksen julkisuutta

Tekee kauppasopimuksen sisältöä koskevan todistelun helpommaksi

Omiaan takaamaan kaupan pätevyyden; esim. pakon ja väärennyksen mahdollisuus vähenee

Velkojien harhauttamista koskevat järjestelyt vähenevät

Page 36: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan henkilöstä

Jako virkansa puolesta toimiviin ja määrättyihin kaupanvahvistajiinVirka-asemaan perustuvista säädetään kaupanvahvistajalain 1 §:ssä

Page 37: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Virka-asemaan perustuvat kaupanvahvistajat

Kaupanvahvistajia ovat:1) maistraattien päälliköt, henkikirjoittajat, julkiset notaarit, poliisipäälliköt, apulaispoliisipäälliköt, nimismiehet, johtavat kihlakunnanvoudit, kihlakunnanvoudit, maakunnanvouti, johtavat kihlakunnansyyttäjät, kihlakunnansyyttäjät, maakunnansyyttäjä ja työ- ja elinkeinokeskusten maanmittausinsinöörit;2) maanmittaustoimiston päällikköä lukuun ottamatta maanmittaustoimiston virkamiehet ja kunnan viranhaltijat, jotka voivat kiinteistönmuodostamislain (554/1995) 5 §:n mukaan toimia toimitusinsinöörinä;3) konsulipalvelulain (498/1999) 33 §:ssä tarkoitetut ulkomaanedustustossa palvelevat virkamiehet ja työntekijät.

Page 38: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Maistraatin, poliisilaitoksen, ulosottoviraston, syyttäjänviraston ja maanmittaustoimiston päällikkö voi lisäksi määrätä alaisensa virkamiehen kaupanvahvistajaksi. Kirjaamisasioita ratkaisevaa virkamiestä ei saa määrätä kaupanvahvistajaksi.

Page 39: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Määräykseen perustuvat kaupanvahvistajat

Jos kaupanvahvistajan palveluiden saatavuus sitä edellyttää, muu kuin 1 §:ssä tarkoitettu henkilö voidaan hakemuksesta määrätä toimimaan kaupanvahvistajana

Kaupanvahvistajaksi määrättävällä tulee olla riittävä perehtyneisyys ja muut edellytykset tehtävän hoitamiseen.

Page 40: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan tehtävät – luovutuskirjan tarkistaminen

Ennen kiinteistön luovutuksen vahvistamista luovutuskirjan tarkistaminen

Tarkastettava osapuolten henkilöllisyys Että luovutuskirja on tehty MK:n mukaisesti Luovutusta ei saa vahvistaa, jos on perusteltua aihetta epäillä

luovutuksen pätevyyttä

Page 41: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Tarkastusvelvollisuus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä

Ehdoton tarkastusvelvollisuus: Kaupanvahvistajan on tarkastettava kiinteistöä koskevat

tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sekä kiinteistörekisteristä

Tarkastuksen avulla voidaan eliminoida kauppakirjan virheitä

Page 42: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan tehtävät - ei

Kaupanvahvistajan tehtävänä ei ole tarkistaa kaupan aineellisoikeudellista pätevyyttä (vain muodollinen pätevyys)

jos havaitsee seikan, joka saattaa aiheuttaa pätemättömyyden, ei kuitenkaan saa vahvistaa

Esim. osapuolen vajaavaltaisuus tai muu oikeustoimikelpoisuuden puute

Page 43: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupan vahvistajan tehtävät - todistus

Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan.

Jos luovutuskirjaa on laadittu useita kappaleita, todistus on merkittävä jokaiseen niistä.

Page 44: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Todistuksen sisältö

KaupVahvA: todistuksesta käytävä ilmi Luovuttajat Luovutuksensaajat Päiväys Se, että luovuttajat ja luovuttajat ovat allekirjoittaneet

luovutuskirjan ja, että He ovat olleen läsnä luovutusta vahvistettaessa

Page 45: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan on allekirjoitettava todistusTodistukseen merkitään myös kaupanvahvistajan tunnus

Page 46: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan tehtävät - muuta

Kaupan todistamisen lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on antaa ohjeita asianosaisille:

Lainhuudon hakemisesta Annettava luovutuksensaajalle Maanmittauslaitoksen tätä

varten laatimat ohjeet Pyrkimyksenä edistää lainhuudon hakemista viipymättä ja

ostajien mahdollisuutta hoitaa lainhuutoasiansa itse

Page 47: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan tehtävät - muuta

Kaupan todistamisen lisäksi kaupanvahvistajan tehtävänä on antaa ohjeita asianosaisille:

Lainhuudon hakemisesta Annettava luovutuksensaajalle Maanmittauslaitoksen tätä

varten laatimat ohjeet Pyrkimyksenä edistää lainhuudon hakemista viipymättä ja

ostajien mahdollisuutta hoitaa lainhuutoasiansa itse

Page 48: Yhdyskuntajärjestelmien- ja suunnittelun oikeudelliset ...€¦ · Muu sääntely Yleinen sopimusoikeudellinen lainsäädäntö Kiinteistön kauppa yksityisoikeudellinen sopimus

Kaupanvahvistajan rooli todistajana - esteellisyys

Kaupanvahvistaja toimii kauppaa vahvistettaessa todistajana

Kaupanvahvistaja voi siten olla esteellinen OK 17:43 §:n mukaisesti = todistajan esteellisyyttä koskevat säännöt

Esteellisyyden voi muodostaa esim. Kuuluminen kaupan osapuolena olevan yhteisön hallintoelimiin

Ei kuitenkaan esim. virkasuhde kaupan osapuoleenJos esteellinen kaupanvahvistaja vahvistanut kaupan, luovutusta rasittaa muotovirhe