gestion de la construccion y su relacion con la ito ism

GESTION DE LA CONSTRUCCIONGESTION DE LA CONSTRUCCION

Y SU RELACION CON LA ITOY SU RELACION CON LA ITO

INDICE

1. GENERALIDADES Alcances y definiciones Administración de obras Principios y aplicaciones Funciones, atribuciones, responsabilidades Organización de empresas y obras Gestión de compras Gestión de recursos humanos Evaluación del desempeño Estudio de propuestas

2. COSTOS Y PRESUPUESTOS Presupuestos: técnicas y métodos Análisis de precios unitarios Costos directos e indirectos Gastos generales

INDICE3. CUBICACIONES

Norma Nch 353 Métodos y procedimientos de cálculo Importancia de las cubicaciones

4. PROGRAMACION Y CONTROL DE OBRAS Principios Técnicas de programación y control de obras Obras repetitivas y singulares Control de los programas Reprogramación de las obras Seguimiento e informes de los programas Generalidades uso software

5. PROGRAMACION FINANCIERA DE LOS PROYECTOS Programas de inversión Flujos de caja La curva “S”

ALCANCES Y DEFINICIONES

LA INSPECCION TECNICA DE OBRA

Tema tradicionalmente relacionado como el mecanismo utilizado por SERVIU en la fiscalización de sus obras, a fin de asegurar la correcta ejecución de éstas.Actualmente es utilizado tanto en las empresas públicas como en las privadas, bajo diferentes formatos, buscando los mismos objetivos, controlar la correcta ejecución de las obras contratadas.

ADMINISTRACION DE OBRAS

Se define como la gestión de administración, control y ejecución de proyectos de construcción. La realiza el administrador general de obras en conjunto con un equipo de terreno, que de acuerdo a proyecto y especificaciones técnicas materializan el encargo del mandante.

Para lograr esto requiere contar con antecedentes como son:

Contrato firmado con mandante Presupuesto detallado Proyecto de arquitectura, ingeniería y especialidades EETT Bases Programación física y financiera Aclaraciones

En general, todos los antecedentes que se especifiquen en el contrato y que forman parte del proyecto.

PRINCIPIOS Y APLICACIONES

La ITO cumple una función técnico-administrativo dentro del proceso de construcción, es decir, debe ser un organismo técnico cuyos trabajos y funciones se desarrollen en colaboración con el Mandante, de quien depende y al cual representa, entendiendo que la facultad de decisión deben quedar siempre asegurada para la entidad contratante.

FUNCIONES, ATRIBUCIONES, RESPONSABILIDADES

1. Velar por el cumplimiento íntegro del contrato de construcción como así mismo de la documentación anexa que lo componga exigiendo a la Empresa Constructora el fiel cumplimiento de las obligaciones impuestas en el referido contrato de construcción.

2. Controlar la correcta y oportuna emisión de las boletas de garantía y pólizas de seguro que resguardan el contrato de construcción. Además controlar permanentemente la vigencia de las boletas de garantía (anticipo, fiel cumplimiento, canje de retenciones, etc.) y pólizas de seguro (todo riesgo de construcción, responsabilidad civil, incendio, etc.) dando oportuno aviso al Mandante y Empresa constructora de las eventuales renovaciones y/o extensiones de las boletas y pólizas que se requiera efectuar a objeto de mantener su vigencia y por ende el pleno resguardo del Contrato de Construcción.

3. Visar los anticipos que otorga el Mandante a la Empresa Constructora en conformidad a lo establecido en el Contrato de Construcción. Control de la correcta formulación del cobro. Visar los estados de pago ordinarios presentados por la Empresa Constructora

3.1 Se debe verificar en terreno la aplicación del correcto y real porcentaje de avance de cada una de las actividades o partidas de cobro

3.2 Verificación y correcta formulación y aplicación de los diferentes descuentos que se establezca en el contrato de construcción (retenciones y devolución de anticipo)

3.3 Exigir a la Empresa Constructora, previo a la aprobación de los Estados de Pago, la presentación de la documentación que respalda y acredita el oportuno pago de las obligaciones previsionales. Así mismo exigir la presentación por parte de la Empresa Constructora de un Certificado actualizado emitido por la Inspección del Trabajo en el cual acredite que no hay reclamos pendientes por parte del personal de la Constructora.

3.4 Solicitar con cada estado de pago un completo informe de control del Estado de pago parcial y acumulado registrando la situación de las retenciones y devolución de anticipo como también otras informaciones relevantes del contrato.

3.5 Visar los estados de pago por obras extraordinarias y obras adicionales presentados por la Empresa Constructora, los que deberán haber sido autorizados por escrito por el Mandante

3.6 Verificación conceptual de la validez del cobro formulado, analizando el origen que generó la obra extraordinaria e informando los costos relaciones y el aumento eventual de plazos asociados a dicha obra, todo conforme a lo establecido en Bases y Contrato de Construcción.

3.7 Verificación de las cubicaciones y precios unitarios de la obra extraordinaria, conforme a lo establecido en el Contrato de Construcción.

3.8 Verificación de recargos por concepto de gastos generales y utilidades de los estados de pago y obras extraordinarias, todo lo anterior de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Construcción.

4. Recepcionar la programación de la obra que realice la Empresa Constructora efectuando estudio para la comprobación del camino crítico, holgura de las actividades, cumplimento de los plazos contractuales, etc. Informando al Mandante. Exigir se mantenga vigente el plan de obra aprobado durante el tiempo que dure la obra.

Eventuales reprogramaciones de la obra deberán ser similarmente revisadas.

5. Supervisión técnica general del avance y calidad de la construcción velando por el fiel cumplimiento del proyecto contratado y cumplimiento del contrato de construcción. Proponer a la empresa constructora las medidas destinadas a mantener el normal desarrollo de la obra conforme al plan de trabajo y a los plazos estipulados en el contrato

6. Comprobar el cumplimiento por parte de la Empresa Constructora que las adquisiciones y contrataciones efectuadas correspondan a las especificaciones técnicas del proyecto. Controlar asimismo que dichas adquisiciones o contrataciones se efectúen oportunamente y conforme a la programación correspondiente verificando su calidad.

7. Calificar los atrasos de obra, obras extraordinarias, aumentos y/o disminuciones de obra, imprevistos, etc. Informar oportunamente al Mandante.

8. Velar y controlar el cumplimiento por parte de la empresa Constructora de las normas de seguridad exigiendo a la Empresa Constructora la presencia en obra de un Experto en Seguridad.

9. Mantener informado al Mandante del avance de las obras y demás aspectos técnicos propios de la Construcción, mediante la emisión de informes periódicos, estos son:- Control financiero- presupuestario- Control estadístico de la calidad de hormigones- Control de programación de obra- Control de certificados- Reporte fotográfico- Informe ejecutivo mensual

10. Convocar y participar en las reuniones semanales de coordinación en la obra a la que deberán asistir los profesionales involucrados en la obra, estos son Arquitecto, Profesionales, Empresa Constructora, ITO y Mandante

11. Coordinar con los profesionales del proyecto las aclaraciones y/o modificaciones que sean necesarias para el mejor desarrollo de la obra.

12. Efectuar la Recepción Provisoria y luego la Recepción definitiva de la obra en conjunto con los profesionales relacionados al Proyecto y Mandante.

ORGANIZACIÓN DE LAS EMPRESAS Y OBRAS

Gerente Inmobiliario

Comercial Construcción

TécnicoMercado

Proyectos ITO

Asesoría Jurídica

Servicio Cliente

Administración y finanzas

Costos

CONSTRUCTORA

Constructora

Urbanización Directores de Obra Industrializados

Costos Adquisiciones

AdministraciónY finanzas

Director de Obra

Jefe de Obra Administrativo

Topógrafo

Capataz Albañilería

Jefe de Cuadrilla y o subcontrato

Cuadrilla

TrazadorPasa-trato

(Obra de mano)Bodeguero(Materiales)

Pañol(Equipos)

Capataz Carpintería


Cuadrilla



Cuadrilla Cuadrilla Cuadrilla Cuadrilla Cuadrilla Cuadrilla

Organización en Obras

GESTION DE COMPRAS

Este tema se relaciona directamente con la gestión del departamento de adquisiciones, quien se encarga de realizar las cotizaciones relacionadas con los materiales y equipos que la obra requiera en cantidad y plazos establecidos en la programación. Para esto es necesario que la obra haga entrega a Adquisiciones de los siguientes antecedentes: Listado general de ítems, con las cantidades totales de

obra, y precios unitarios especificados en el presupuesto. Programación de entrega de los ítems, especificando las

cantidades a despachar en cada fecha.

Antecedentes

Los contratos por bienes y servicios requeridos por un proyecto superan el 50% del presupuesto del mismo, alcanzando a porcentajes muy superiores en muchos casos.

Las actividades contratadas y su coordinación generalmente resultan críticas para la duración total de un proyecto.

El desempeño final del proyecto depende de la calidad del trabajo de los proveedores y contratistas.

El administrador del proyecto debe integrar y coordinar a todos los grupos que participan en las actividades del proceso de adquisiciones.

Proceso de adquisiciones

Todas las actividades requeridas para obtener los bienes y servicios requeridos por un proyecto, de acuerdo a:

Objetivos técnicos. Objetivos de calidad. Objetivos de programación. Objetivos de costo. Objetivos de desempeño en general.

Proceso general de adquisiciones

Definir los bienes y servicios a adquirirDefinir los bienes y servicios a adquirir

Preparar propuestas (proveedores y contratistas)Preparar propuestas (proveedores y contratistas)

Evaluar propuestas y adjudicar contratoEvaluar propuestas y adjudicar contrato

Administración de los contratosAdministración de los contratos

Cierre de contratosCierre de contratos

Seleccionar proponentes y completar solicitud de propuestasSeleccionar proponentes y completar solicitud de propuestas

Definir los objetivos a lograrDefinir los objetivos a lograr

La gestión de adquisiciones habitualmente se inicia durante el estudio de la licitación, pues participa en el proceso de cotizaciones que completan los análisis de precios unitarios del Presupuesto. Las precauciones que se deben considerar son:

- Se deben realizar idealmente tres cotizaciones a cada ítem, utilizando como factor de negociación inicial la cantidad de obra a requerir para el total de la obra

- Habitualmente se considera el menor valor de las cotizaciones, entregando este valor para la licitación, siempre agregando un porcentaje adicional que resguarde el precio de posibles reajustes, alzas de IPC, problemas de stock que obligue a un cambio de proveedor

- Para ciertos materiales que son muy importantes dentro del presupuesto se negocia en forma directa con un solo proveedor a fin de asegurar el mejor precio de licitación, en este caso están por ejemplo los hormigones, enfierraduras y moldajes.

- Caso aparte son las cotizaciones de instalaciones de agua potable, aguas servidas, electricidad, aluminios, muebles y en general las grandes actividades de obras vendidas, las cuales deben ser cotizadas en forma directa con contratistas de especialidades y que requieren de la interacción directa de quien esté a cargo del estudio de la licitación.

GESTION DE RECURSOS HUMANOS

Este tema se relaciona con el uso de la mano de obra en la construcción. La correcta utilización de este recurso está relacionado con diferentes factores siendo el mas importante el rendimiento de la mano de obra en la ejecución de distintas actividades. Hay estudios y manuales que han resumido esta información para las actividades mas comunes, pero toda obra tiene condiciones especiales que pueden hacer variar estos cálculos, lo mas importante es identificar y controlar los factores que puedan alterar el normal rendimiento de la mano de obra. A continuación se presenta un análisis de los principales factores.

Encuestas de pérdidas

Consiste en un formulario diseñado en forma ad-hoc para cada tipo de proceso, en el cual los trabajadores van anotando los errores cada vez que éstos suceden.Tiene la ventaja de ser simples y muy efectivos para cuantificar la magnitud de ciertos defectos importantes. A continuación se presentan algunos formularios que sirven para realizar estas encuestas

Cuestionarios

Están orientados a identificar problemas que afectan el desempeño del recurso humano.

Detección de elementos que afectan a la motivación: Mal trato. Problemas de pago de salarios.

Identificación de aspectos del trabajo que afectan su desempeño: Entorno o ambiente de trabajo. Composición de la cuadrilla. Condiciones de seguridad.

Identificación de fallas de la administración: Recursos. Planificación y coordinación. Instrucciones de trabajo.

Encuestas de detenciones

Identifican fuentes de pérdidas.

Se centran en aspectos externos e internos de gestión de la obra, que

afectan el trabajo del capataz y su gente.

Suponen que el capataz es capaz de identificar y estimar con una

exactitud apropiada, las pérdidas de tiempo debido a detenciones.

Requieren confianza e interés del capataz, y uso de la información por

parte de la administración de la obra, lo que se traduce en acciones

concretas de mejoramiento.

Ejemplo de encuesta de detencionesCuadrilla:

Fecha: Actividad:

Problemas frecuentes Minutos perdidos Número de obreros

1. Esperando materiales (bodega)

2. Esperando materiales (externo)

3. Esperando herramientas

4. Esperando equipos

5. Modificar/rehacer trabajos (diseño)

6. Modificar/rehacer trabajos (construcción)

7. Traslados

8. Esperando información

9. Esperando cancha de otras cuadrillas

10. Otros

11.

Comentarios:_____________________________________________________

Análisis de resultados

Categoría Total hh perdidas

% del total de hh perdidas

1. Esperando materiales (bodega) 144 13

2. Esperando materiales (externo) 15 1,4

3. Esperando herramientas 27 2,4

4. Esperando equipos 12 1,1

5. Modificar/rehacer trabajos (diseño) 227 20,5

6. Modificar/rehacer trabajos (construcción) 176 15,9

7. Traslados 56 5,1

8. Esperando información/instrucciones 88 8

9. Esperando cancha de otras cuadrillas 322 29,1

10. Otras causas 39 3,5

Totales 1.106 100

Esperas y detenciones más importantes

29,1

49,6

65,5

78,586,5

91,6 95,1 97,5 98,9 100

0

50

100

150

200

250

300

350

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

EVALUACION DEL DESEMPEÑO

En toda empresa es necesario determinar y evaluar la gestión de sus actividades. Para la ITO es determinante evaluar constantemente el desarrollo de la obra.

A continuación se presentaran algunas formas de evaluación

Seguimiento y control

Seguimiento: corresponde a la obtención y análisis de la información sobre el desempeño hasta el momento en que se realiza el control, usando como base de referencia y comparación a la planificación: Consolidar datos de desempeño real Identificar varianzas. Proyectar desempeño hacia el futuro.

Control: corresponde a tomar acciones en base a la información entregada por el seguimiento: Actuar sobre factores que están produciendo variaciones.

Factores de evaluaciónFactores de evaluación ObservacionesObservaciones

Cumplimiento de objetivos de gestiónCumplimiento de objetivos de gestión

Cumplimiento de objetivos técnicosCumplimiento de objetivos técnicos

Cuenta con apoyo requeridoCuenta con apoyo requerido

Adecuación de recursosAdecuación de recursos

Cumplimiento del programaCumplimiento del programa

Cumplimiento del presupuestoCumplimiento del presupuesto

Proyecto:______________Fecha:_____________Evaluador:_______________Proyecto:______________Fecha:_____________Evaluador:_______________

Informe de Evaluación y Análisis de Desempeño

Descripción del problema y sus causasDescripción del problema y sus causas

Importancia o impactoImportancia o impacto

Acción recomendada y responsableAcción recomendada y responsable

Beneficios esperadosBeneficios esperados

Comentarios/observacionesComentarios/observaciones

Proyecto:___________Proyecto:___________ Fecha:________Fecha:________ Informante:________________Informante:________________

Registro y seguimiento de problemas

Proyecto: _ _________________ ___________________________ Revisión N°: 1 Etapa: _ ____________________________________________

.

PI SOS CON ALFOMBRA Elemento a Inspeccionar: CUMPLE

Identificación Vivienda: NO CUMPLE

Supervisor Responsable: NO APLICA

P R E L I MI N A R Actividad Especificaciones Método de Revisión Chequeo

Zona de trabajo Limpia Visual

Características de materiales Certificado de ensayo y de acuerdo a especificaciones técnicas

Documentación

Sobrelosa Recibido Visto Bueno Documentación

Pintura interior Recibido Visto Bueno Documentación

Puertas Descolgadas Visual

Horizontalidad superficie a revestir ≤6 mm/3 m Nivel / Huincha

Planeidad superficie a revestir Sin deformaciones, pareja Regla / Visual

Superficie a revestir Afinada Visual

Firma Supervisor Firma Responsable Fecha

E J E C U C I Ó N Actividad Especificaciones Método de Revisión Chequeo

Aplicación de pegamento Uniforme Visual

Ubicación del encuentro de distintos revestimientos

En el eje de la puerta Visual

Tipo de unión con revestimientos diferentes

De acuerdo a especificaciones técnicas Visual

Guardapolvos y junquillos Pintados, cortes parejos, firmes Visual

Alfombra Tono uniforme Visual


R E C E P C I Ó N Actividad Especificaciones Método de Revisión Chequeo

Alfombra Paños estirados, firmes, limpios Visual

Uniones de paños Invisible, limpios, firmes Visual

Pelo alfombra Uniformidad en la dirección Visual

Atraques a cerámica, parquet, ventanales, bordes de escala

Mínimo, parejo Huincha / Visual

Cubrejuntas Colocadas, firmes, rectas Sensorial

Guardapolvos y junquillos Rectos, uniones parejas, sin manchas, firmes

Visual

Limpieza Aseo final Visual


X

NA

Un presupuesto de construcción se define como,

un plan numérico para asignar “recursos” a sus

actividades específicas, a sus gastos generales

directos e indirectos que componen el proyecto.

DEFINICIÓN DE PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN

RECURSOS DEL PRESUPUESTO

Son aquellos que se establecen en el <<Análisis de Precios Unitarios (APU)>>, del Anexo “A” Normativo de la NCh 353 - Of2000.

En él se identifican dichos “RECURSOS” como:

• Materiales Materiales

• Humanos, mano de obra y sus leyes socialesHumanos, mano de obra y sus leyes sociales

• Maquinarias, herramientas y equipos menoresMaquinarias, herramientas y equipos menores

• Subcontratistas Subcontratistas

CLASIFICACIÓN DE LOS RECURSOS CLASIFICACIÓN DE LOS RECURSOS

TANGIBLESTANGIBLES::• materiales materiales

• humanos humanos

• maquinariasmaquinarias

• herramientas herramientas

• equipos menoresequipos menores

• subcontratistassubcontratistas

INTANGIBLES:INTANGIBLES:• dinerodinero

• créditocrédito

• experienciaexperiencia

• saber hacer ó “know howsaber hacer ó “know how””

COMPONENTES DEL PRESUPUESTO:COMPONENTES DEL PRESUPUESTO:

• sus Costos Directos Netos.sus Costos Directos Netos.

• más los Recargosmás los Recargos

• más el impuesto al Valor Agregado - IVAmás el impuesto al Valor Agregado - IVA

• menos el 65% del IVA cuando correspondamenos el 65% del IVA cuando corresponda

El resultado de dichas operaciones

establecerá el valor total del Presupuesto.

Los Costos Directos Netos se calculan en función

de:• la medición o cubicación de cada una de las actividades la medición o cubicación de cada una de las actividades establecidas en las especificaciones técnicas de la obra (ET).establecidas en las especificaciones técnicas de la obra (ET).

• del cálculo de los valores unitarios de cada una de estas del cálculo de los valores unitarios de cada una de estas actividades (APU).actividades (APU).

• y por la sumatoria de los productos de la cantidad de obra por y por la sumatoria de los productos de la cantidad de obra por el valor unitario correspondienteel valor unitario correspondiente

RECARGOS DEL PRESUPUESTO::

Los RECARGOS, se componen de:•los Gastos Generales ylos Gastos Generales y

•de la Utilidad Esperadade la Utilidad Esperada

ESTUDIO DE PROPUESTASEl estudio de presupuestos de obras es una de las tareas más frecuentes de un profesional dedicado a

la construcción. Existen diversos métodos para hacer uno de estos estudios.

Concepcion del proyecto

Diseño

Estudios de factibilidad

Estimación inicial

Preparación de la Documentación inicial

LicitaciónPresupuesto detallado

Del contratista

Selección delcontratista

Término deContrato

Presupuesto De avance

Evaluación final

Presupuesto De venta : Es la cantidad total de dinero que estima el contratista , que el Mandante le debe pagar por realizar la obra

Presupuesto de proyecto : Es el costo de proyectar la obra e incluye todos los diferentes proyectos, como por ejemplo: Arquitectura, ingeniería de cálculo, instalaciones y urbanización. Este costo puede o no estar incluido en el presupuesto del contratista, dependiendo de quien realice los diferentes proyectos, pero es importante que el Mandante los considere como un costo para su obra

Costos directos de obra.: Es la estimación, que realiza el contratista, de cuánto le va a costar cada partida en cuanto a materiales, mano de obra y equipos. Los costos directos comprenden en suma cualquier costo que se pueda imputar, sin discusión, a una actividad o parte de la obra. ( ej. Albañiles etc.)

Presupuesto de Venta Presupuesto de Proyecto Costo directo de obra. Utilidades de le empresa Gastos generales de obra Gastos generales indirectos Impuestos

Gastos generales de obra : Son los costos directos de la obra, que no se pueden imputar a una actividad específica y deben ser prorrateados en las diferentes partidas y son de responsabilidad del jefe de faena, por ejemplo Sueldos, consumos, etc.

Gastos Generales Indirectos : Incluyen aspectos tales como:Imprevistos : Es el riesgo de los gastos no controlables. A mayor seguridad en

los precios y en las cantidades de las partidas, menor es el riesgo y por lo tanto, menores deberían ser los imprevistos

ESTUDIO DE UN PRESUPUESTO

Seguros : Una forma de reducir algunos imprevistos es a través de seguros. Existen seguros especialmente diseñados para la construcción.

Costo financiero : Es el costo de los préstamos necesarios para poder llevar a cabo las obras mientras se reciben los pagos del mandante.

Garantías : Son los costos de las boletas de garantías que normalmente se exigen en los contratos, ej. Boleta de garantía, de buena ejecución de la obra, fiel cumplimiento de contrato.

Gastos Generales de Oficina central : Es el aporte que la obra realiza a la empresa por concepto de administración de la oficina central. Estos gastos existen aunque la empresa no tenga obras, Ej. sueldo gerente, secretarias, etc.

Utilidad : Es el monto del dinero que estima el contratista que debería ganar por realizar la obra. Normalmente se estima como porcentaje del presupuesto de construcción, depende fundamentalmente de las esperanzas mínimas de rentabilidad que tengan los socios o dueños de las empresas constructoras, del grado de complejidad y riesgo de la obra, proyecciones del mercado, y carpeta de obras de la empresa, etc.

Impuesto : El tributo o gravamen que exige el Estado a las empresas y depende de cada obra. A partir de 1988, en Chile la actividad de la construcción se encuentra afecta al impuesto al valor agregado (IVA). Un caso particular es el de la construcción de viviendas, que cuenta con un crédito especial de 65% del IVA, es decir, el precio final de venta de la vivienda para uso por su comprador está afecto a un IVA real del 6,65% (19% * 0,35), pero si la construcción es para negocios, se debe pagar el valor total del IVA

Subsidios Estatales : Son regalías que otorga el estado durante ciertos períodos (por ejemplo: bonificación, mano de obra, rebaja de impuesto, etc.)

ETAPAS EN EL ESTUDIO DE UN PRESUPUESTO Efectuando el llamado por el mandante, el contratista inicia el estudio de la propuesta al

presentarse a la licitación. El sistema para el estudio de una propuesta depende de múltiples factores: como procedimientos de la empresa, tipo de licitación, disponibilidad de herramientas, etc. A toda esta actividad se considera como la planificación de la propuesta.

Primero deben analizarse el calendario de la licitación configurando un programa para el estudio de la propuesta. El contratista debe auto imponerse, al menos, lo siguiente.- La fecha en que concluirá el análisis de los precios. - Plazos que se dará para terminar aquellos documentos técnicos que requieren contar antes del análisis de precios terminados (planificación de la obra general de pagos,

programas de utilización de recursos, etc.)- Plazo que requerirá para los gastos generales , considerando que algunos de ellos dependen del costo directo de la obra ( gastos financieros, por ejemplo)- Plazo máximo para recibir cotizaciones de los proveedores.- Tiempo que requerirá la confección de planos, digitación y compaginación de la

propuesta.- Plazo que deberá otorgar a los subcontratistas para la presentación de sus ofertas.- Plazo para preguntas del mandante- Plazo para revisar la oferta.

Estudio de las bases de licitación y bases administrativas, plasmados en el programa de la obra con los plazos señalados por el mandante para el término de la obra.

ETAPAS EN ESTUDIO DE COSTO DIRECTO

El primer paso para estudiar un presupuesto consiste en dividir la obra en partidas o ítems de pago que consideren todos los gastos que incurrirá en la construcción de las obras. Una vez aceptado el presupuesto, si se ha omitido algún ítem, éste normalmente pasa a ser una pérdida para el contratista.

Las pérdidas deben ser medibles, presupuestables y controlables, de modo de poder cuantificar avances, cobrar estados de pago y comparar avances real con el programado. Es conveniente que cada partida sea identificada con un código y que tenga además una descripción o nombre. Para facilitar el primer paso se debe analizar la Norma chilena 1156 Of. 77. “Especificaciones técnicas para la construcción, ordenación y designación de partidas”.

El segundo paso en el estudio de un presupuesto es determinar la unidad de medida que tendrá cada partida. Estas unidades pueden estar en la Nch 353 Of. 2000 “Mensuras en obras de edificación”.

El tercer paso es cubicar las distintas partidas, es decir, calcular las cantidades de unidades de cada partida, sean estos volúmenes (m3 u otra unidad), áreas, longitudes, etc.

El cuarto paso consiste en estimar el costo de la partida, es decir se estudia su precio unitario, para lo cual se realiza un análisis de precios unitarios o estudio de costos base de cada uno de los componentes de la partida.

El costo directo o precio unitario ( P.U) de una partida debe incluir todos los costos en que se incurre para ejecutar un trabajo y debe ser compatible con las bases de medición y pago de las partidas . En general se estima como formado por cuatro componentes que dependen de la naturaleza de la partida y del proceso constructivo que se utilice.

P.U Partida = P.U. Mano de obra + P.U. Materiales + P.U. Equipos + Otros Costos

- Mano de Obra : Es el costo de la mano de obra involucrada en la partida, separada por especialidad. Se asigna según especialidad, planificación de la obra y productividad requerida.- Materiales : Es el costo de los materiales puestos en obra. Se obtiene de la cubicación y de las especificaciones técnicas.

- Máquina, equipos y herramientas : Es el costo de los equipos, máquinas y herramientas utilizables en la partida. Depende fundamentalmente de la planificación de la obra y de la estrategia que se adopte para llevarla a cabo.- Otros Costos : Considera equipo, herramientas y elementos menores que se requieren para efectuar una faena, por ejemplo: escaleras, huinchas, andamios y otros.

COSTO BASE DE LA MANO DE OBRAEste costo es distinto para las diferentes especialidades de mano de obra que participan en el proyecto, como por ej. Profesionales, personal técnico, maestros, ayudantes, jornaleros, personal administrativo, etc. Es un costo sujeto a factores subjetivos que a veces son difíciles de evaluar cualitativamente. Inciden en la variabilidad de los precios diversos factores tales como:

- Exigencia de habilidades especiales.- Exigencia de conocimientos especiales- Exigencia de condiciones físicas especiales.- Demanda de mano de obra en el mercado

Para una buena evaluación de MO, se debe conocer o estimar el rendimiento del trabajador. Para esto se debe considerar que el tiempo total de permanencia de un trabajador en una obra es aprovechado solo parcialmente, pudiendo hacerse una subdivisión de su trabajo

- Trabajo productivo : Actividad que aporta directamente a la producción, por ej.

Colación de moldaje, hormigonado, alzaprimado, etc.

- Trabajo contributario : Actividades de apoyo

los Gastos Generales, corresponden a aquellos

que por su naturaleza, no es posible de incluir en

cada actividad específica.

Por tanto estos gastos se desagregan en:

Gastos Generales Directos de obra yGastos Generales Directos de obra y

Gastos Generales Indirectos de la Gastos Generales Indirectos de la Oficina Central de la Empresa.Oficina Central de la Empresa.

Gastos Generales

Los Gastos Generales Directos de obra

corresponden a:• los Gastos de los RRHH de la Obra, del nivel los Gastos de los RRHH de la Obra, del nivel profesional, técnico, administrativo, etc. yprofesional, técnico, administrativo, etc. y

• de los Gastos Operacionales de terreno, de los Gastos Operacionales de terreno, infraestructura, electricidad, agua, infraestructura, electricidad, agua, comunicaciones, etc.comunicaciones, etc.

Los Gastos Generales Indirectos corresponden a:

• los gastos de la oficina central, distribuidos proporcionalmente a los montos de cada presupuesto, más el total de los gastos financieros y de garantía que afecte a dicho presupuesto.

• La Utilidad Esperada de la Construcción del

Proyecto.

• Dicha utilidad esperada tiene estrecha relación

con la magnitud del proyecto, tiempos de

ejecución, expectativas propias del contratista.• Finalmente se deben agregar el Impuesto al

Valor Agregado y sus descuentos dependiendo

del tipo de construcción a que se refiera.

• Para las construcciones habitacionales DFL2, se

descontará un 65% del valor del IVA facturado

por la Constructora a la Inmobiliaria.

Detalle de gastos generales

Descripción U Cant. Meses P. Unitario

Total

Proyectos, asesorías, ensayos

Copias planos As built gl 1 1 $220.000 $220.000

Planos de construcción Urbanización u 4 1 $100.000 $400.000

Planos de construcción viviendas u 10 1 $100.000 $1.000.000

Mecánica de suelos

Granulometría u 1 1 $15.000 $15.000

Proctor u 1 1 $30.000 $30.000

Densidades u 200 1 $4.000 $800.000

Ensayes a la compresión u 80 1 $15.000 $1.200.000

Constantes hídricas u 1 1 $10.000 $1.200.000

Dosificación u 1 1 $30.000 $30.000

CBR u 1 1 $15.000 $15.000


Total

Equipo menor (compra)

Chuzos u 35 1 $15.000 $525.000

Picotas u 40 1 $5.000 $200.000

Palas u 150 1 $2.000 $300.000

Carretillas u 60 1 $23.000 $1.380.000

Extensiones ml 1.500 1 $600 $900.000

Taladros u 7 1 $60.000 $420.000

Baldes u 200 1 $900 $180.000

Combos u 10 1 $9.000 $90.000

Esmeril angular u 6 1 $85.000 $510.000

Hidrolavadora u 1 1 $250.000 $250.000

Demoledor u 1 1 $390.000 $390.000

Brocas varios tamaños gl 1 1 $800.000 $800.000

Discos de corte gl 1 1 $400.000 $400.000

Focos de iluminación u 40 1 $15.000 $600.000

Herramientas menores gl 1 1 $200.000 $200.000


Total

Equipo menor (arriendo)

Cuerpos de andamios u/mes 2000 8 $250 $4.000.000

Tablones de andamios u/mes 4000 8 $90 $2.880.000

Alzaprimas u/mes 3000 6 $90 $1.620.000

Sierra circular u 2 4 $60.000 $480.000

Lijadora orbital u 2 2 $120.000 $480.000

Nivel topográfico u 1 9 $80.000 $720.000

Taquímetro u 1 9 $180.000 $1.620.000

Demoledor u 1 5 $120.000 $1.080.000

Computador en obra u 6 1 $220.000 $1.320.000

UPS u 1 9 $50.000 $450.000

Coloso u 1 9 $400.000 $3.600.000

Retroexcavadora hr 320 1 $12.500 $4.000.000


Total

Consumos de obra

Agua u 1 10 $300.000 $3.000.000

Luz u 1 10 $600.000 $6.000.000

Gas licuado u 1 9 $40.000 $360.000

Teléfono fijo u 1 9 $100.000 $900.000

Teléfono móvil u 1 9 $60.000 $540.000

Internet u 1 9 $25.000 $225.000

Petróleo diesel lt 100 9 $500 $450.000

Bencina lt 100 9 $650 $585.500

Aceite motores gl 1 9 $20.000 $180.000

Arriendo camioneta mes 1 9 $450.000 $4.050.000


Total

Elementos de seguridad

Protector auditivo (tapones) u 30 8 $500 $1.200.000

Protector auditivo (audífonos) u 1 5 $3.000 $150.000

Cinturón seguridad u 2 8 $18.000 $288.000

Cuerda de vida u 2 8 $6.000 $96.000

Arnés u 2 8 $16.000 $256.000

Guante descarne u 100 9 $990 $891.000

Guante goma u 50 8 $990 $396.000

Trajes de agua u 40 6 $5.000 $1.200.000

Botas concreteras u 10 3 $15.000 $450.000

Botas de agua u 20 4 $7.000 $560.000

Antiparras u 50 9 $990 $445.500

Lente policarbonato u 20 8 $1.300 $208.000

Mascarillas desechables u 100 9 $70 $63.000

Respirador con filtro u 1 5 $12.000 $60.000

Filtros caja 1 8 $2.000 $16.000

Botiquín u 1 8 $10.000 $80.000

Extintores u 5 1 $45.000 $225.000


Total

Gastos oficina obra

Artículos de aseo Mes 1 9 $15.000 $135.000

Artículos de escritorio Mes 1 9 $30.000 $270.000

Insumos computación Mes 1 9 $10.000 $90.000

Gastos movilización Mes 1 8 $10.000 $80.000

Caja chica Mes 1 9 $100.000 $900.000

Talonarios (vales por, memo. etc.) Mes 1 9 $25.000 $225.000

Fotocopias Mes 1 8 $5.000 $40.000

Café-azúcar-te Mes 1 9 $10.000 $90.000


Total

Personal de obra

Administrador de obra u 1 11 $2.300.000 $25.300.000

Jefe de terreno u 1 10 $1.500.000 $15.000.000

Jefe de obra u 1 9 $1.000.000 $9.000.000

Control de calidad u 1 9 $700.000 $6.300.000

Capataz hormigones y jornales u 1 9 $560.000 $5.040.000

Capataz albañilería y estucos u 1 7 $560.000 $3.920.000

Capataz enfierradura y moldajes u 1 7 $560.000 $3.920.000

Capataz terminaciones u 1 6 $560.000 $3.360.000

Capataz carpinterías u 1 4 $560.000 $2.240.000

Capataz urbanización u 1 6 $560.000 $3.360.000

Capataz instalaciones u 1 9 $560.000 $5.040.000

Topógrafo u 1 8 $560.000 $4.480.000

Trazador u 1 9 $350.000 $3.150.000

Administrativo u 1 10 $750.000 $7.500.000

Bodeguero u 1 9 $450.000 $4.050.000

Prevencionista u 1 9 $1.000.000 $9.000.000

Pasa tratos u 1 9 $250.000 $2.250.000

Pañolero u 1 9 $250.000 $2.250.000


Total

Personal de obra

Ayudante trazador u 1 9 $250.000 $2.250.000

Llaveros u 1 5 $220.000 $1.100.000

Jornal patio u 6 9 $175.000 $9.450.000

Guardias u 8 12 $350.000 $36.600.000

Bonos septiembre y diciembre u 1 2 $5.000.000 $10.000.000

Resumen GGProyectos, asesoría y ensayos $ 1.620.000Mecánica de suelos $ 3.290.000Equipo menor compra $ 7.145.000Equipo menor arriendo $ 22.250.000Consumos de obra $ 16.290.500Elementos de seguridad $ 6.584.500Gastos oficina obra $ 1.830.000 Personal de obra $174.560.000

TOTAL $233.570.000

Para el cálculo del porcentaje de gastos generales se debe considerar lo siguiente:

%GG= Monto de GG x 100Monto Costo directo

Este monto queda reflejado a continuación del presupuesto y antes del IVA.

En el caso que se quiera prorratear los GG, esto se debe hacer en función de cada APU, al cual se debe agregar el porcentaje adicional correspondiente al GG, quedando este costo incorporado en cada actividad del presupuesto.

Total G.G. Fijos 84.892.969

Costo directo 958.232.699

Total Costos fijos 1.043.125.668

B.- Variables

1.-Boletas de garantía 850.000

2.-Seguros 3.000.000

3.-Contrato, permisos y copias 15.000.000

4.-Aporte of.central 4% del CD+GG 41.725.027

Total Gastos Generales Variables 60.575.027

Gastos Generales 145.467.996

Utilidad Neta 55.185.034,74 5%

Imprevistos 11.037.006,95 1%

Reparaciones Post-venta 11.037.006,95 1%

RESUMEN

Costo Directo 958.232.699

Gastos Generales 145.467.996

Utilidad Neta 55.185.035

Imprevistos y reparaciones post-venta 22.074.014

1.180.959.743

TOTAL GASTO GENERAL, UTILIDAD E IMPREVISTOS Y REP. POST VENTA 222.727.044

% GASTO GENERAL, UTILIDAD E IMPREVISTOS Y REP. POST VENTA. 23%

TOTAL NETO CONTRATO $ 1.180.959.743

TOTAL UF NETO CONTRATO 19500 UF 60.562,038

IVA 19% 11.507

BONIFICACIÓN IVA -65% -7.479

TOTAL UF BRUTO CONTRATO UF 64.589,414

TOTAL BRUTO POR VIVIENDA 50 UF/VIV. 1.291,788

COSTOS FINANCIEROS

Los costos financieros tienen relación con los gastos relacionados con el financiamiento de una construcción. Estos pueden ser variables dependiendo del tipo de contrato. Los costos financieros mas comunes son:

Interés aplicado a los capitales financiados por el banco a una tasa determinada que puede ser mensual, trimestral o anual

Costo de las boletas de garantía solicitadas por el mandante para garantizar contrato, anticipo, buena ejecuciónEl caso del financiamiento bancario se da mas que nada en proyectos propios que en proyectos a estados de pago.

COSTOS EN AUMENTOS Y DISMINUCIONES DE OBRAS

Para determinar si un aumento o disminución de obra procede, se debe tener claro lo que está establecido en el contrato. Habitualmente cuando se trata de un contrato a suma alzada, los aumentos o disminuciones de obra proceden de acuerdo a los mismos precios cobrados en el presupuesto vertical. En el contrato también se define el cobro de gastos generales y utilidad asociada a estos AO/DO, lo que generalmente se define es que cuando el costo directo de éstos es mayor al 5% del valor de costo directo de la obra procede el cobro de GG y U. Otra forma de evaluarlo es si estos AO/DO requieren una modificación en los plazos, de ser así, entonces afectan a los GG y corresponde aplicar el porcentaje asignado en el presupuesto. Los AO/DO, son entregados por el Director de obra a la ITO a través del libro de obra, en el formato que la ITO defina y con la documentación de respaldo necesaria, deben ser revisados por la ITO dentro del plazo que establece el contrato, verificando que en el proyecto corresponda su cobro y chequeando los precios unitarios. Cuando un AO sea con precios unitarios nuevos éste deberá ser de igual forma aprobado por la ITO antes de proceder a su cobro.

Proyecto:_______________________Proyecto:_______________________ Fecha:__________________Fecha:__________________Actividad:______________________Actividad:______________________Originador:_____________________Originador:_____________________

Descripción del cambio:Descripción del cambio:

Impacto del cambio (áreas):Impacto del cambio (áreas):

Costo del cambio:_________________________________________Costo del cambio:_________________________________________Valor del cambio:_________________________________________Valor del cambio:_________________________________________

Propuesto por:______________Propuesto por:______________ Firma:___________ Fecha:_______Firma:___________ Fecha:_______Revisado por: :______________Revisado por: :______________ Firma:___________ Fecha:_______Firma:___________ Fecha:_______Aprobado por: :______________Aprobado por: :______________ Firma:___________ Fecha:_______Firma:___________ Fecha:_______

Control de cambios

NOTA DE CAMBIO Nº 1

Mandante RESPALDO Fecha

Asunto Partida invol. Planos (nº, detalle, etc.)

Motivo de la NC (descripción detalllada) Anot. en libro de obras, correo, etc.

A.- ORIGEN CONTRACTUAL B.- MODIFICACION

Item Descripción U Cant.P.

Unit. Total Item Descripción UCant.

P. Unit. Total

-

0 0 0 -

-

-

SUBTOTAL COSTO DIRECTO ORIGEN CONTRACTUAL

-

SUBTOTAL COSTO DIRECTO MODIFICACION

-

VºBº Administrador de Obra fecha firma IVA 19%0,000

0

Inspección Técnica de Obra

CREDITO IVA 65%

0,0000

Proyectista (Arq., Ing., etc.)

Inmobiliaria

OBRAS EXTRAORDINARIASEl concepto de obras extraordinarias es diferente al AO, se definen las obras extraordinarias como actividades ajenas al contrato de construcción inicial, es decir son actividades que nunca estuvieron en el proyecto original y que deben ser evaluadas en forma independiente al proyecto original contratado. Las OE son de solicitud exclusiva del mandante a través de sus proyectistas los cuales deben realizar la solicitud a través del libro de obra. Para su revisión y visto bueno debe tener el mismo procedimiento que los AO. El cobro de los GG y U no son necesariamente los del presupuesto original, es rol de la ITO, en estas instancias de cuidar los intereses del Mandante, participar en las negociaciones de las obras extraordinarias en su costo directo y gastos generales.

SOFTWARE PARA ESTUDIO DE COSTOS Y PRESUPUESTOS

Son programas diseñados especialmente para el estudio de presupuestos de la construcción, algunos ejemplos son:

Notrasnoches Presto

Este último es un programa de origen español en sistema Windows, que se basa en módulos complementarios que van ampliando las aplicaciones en base al presupuesto inicial ingresado, los módulos mas importantes son:

Presupuesto Compras Planificación Medición Cubicación Autocad

Este programa además sirva para la realización de mediciones de presupuesto comparando con el real.,

CUBICACIONES

Norma chilena oficial Nch 353. Of2000

Esta norma tiene como objetivo establecer procedimientos uniformes para determinar cantidades de las partes que constituyen las obras de edificación y todos sus componentes.En este documento se realiza una descripción por actividad de las consideraciones y procedimientos necesarios para realizar las cubicaciones, estableciendo metodologías, unidades, particularidades, es decir, es un documento de apoyo práctico que facilita el proceso de cubicación. Adicional a lo anterior, muestra detalles constructivos que facilitan la interpretación de la norma y aclaran la forma de cubicar.Como complemento a esta norma existen las normas: Nch 1156/1. Of 1999 Nch 1156/2. Of 1999 Nch 1156/3. Of 1999 Nch 1156/4. Of 1999 Nch 1156/5. Of 1999

Estas normas se llaman

“Construcción-Especificaciones técnicas-Ordenación de designación de partidas”.

Complementan la Nch 353 pues establecen la elaboración de especificaciones técnicas y profesionales por parte de profesionales y empresas, para uniformar la presentación de estos documentos a las instituciones públicas y privadas.Lo mas importante al momento de cubicar y hacer un presupuesto es la utilización de un lenguaje técnico común, que sea claro y ordenado, de manera que cualquier profesional del área pueda estudiar los documentos y poder entenderlos e interpretarlos. En este punto la ITO puede exigir la interpretación de estos documentos, es decir, una elaboración adicional que permita esclarecer los antecedentes.Las cubicaciones siempre deben ser precisas, este tema es muy importante pues de ello va a depender el buen desarrollo de la obra y minimizar los riesgos de atrasos y problemas de calidad.

Métodos y procedimientos de calculo

Existen diversas opciones de cubicación de proyectos, desde el cálculo manual pasando por planillas Excel hasta llegar a programaciones Access. Todas estas alternativas son herramientas de apoyo al cubicador, lo más importante es mantener un método y llevar un orden de cubicación.A continuación se presentarán alternativas en planillas de cubicación.

Enlucido yeso cielo 133,36

LOSA

Totales 640,08 76,81

Dimensiones m m2 m3

Recinto Denom. A1 B1 A2 B2 Espesor Moldaje Hormigón

Losa

L101 0,95 4,35 0,12 4,13 0,50

L102 1,80 4,35 0,60 0,95 0,12 8,40 1,01

L103 3,20 4,05 1,05 0,80 0,12 13,80 1,66

Programación y control de Obras

Principios de la planificación de proyectos

Análisis del proyecto y de sus resultados. Anticipación del futuro. Manejo de riesgos. Comparación futura. Programación de la producción y sus recursos. Coordinación y control. Producción de datos para control de gestión y futuros proyectos.

El proyecto y sus riesgos

Quién

Qué

Cómo Con qué Cuándo

Por qué

Participantes involucradosIniciadores del proyectoJugadores posterioresOtras partes interesadas

Diseño

Plan deejecuciónen el tiempo

Plan basadoen

actividades Recursos asignados

Motivos: utilidadesingresoscosto

Otros motivos

¿Quién?: Cada proyecto es el resultado de la participación de muchas personas.

¿Qué?: en esta primera fase se establecen los objetivos, es decir, el propósito del proyecto. En resume definir qué tipo de obra se va a construir (vivienda, carretera, hospital, colegio, etc.). Interesa saber lo que se refiere a su magnitud y complejidad.

¿Cómo?: Se deben considerar todas las actividades necesarias para lograr la implementación de un proyecto, se debe hacer un listado de las actividades y relacionarlas a través de un diagrama de flujo.

¿Con qué?: se refiere a los recursos para su realización, los que pueden ser financieros, técnicos, humanos

¿Dónde?: Se refiere al espacio físico donde se llevará a cabo el proyecto, en este lugar deben llegar los recursos que permitan ejecutar el proyecto.

¿Cuándo?: ligado al plazo para la materialización del proyecto que equivale a la suma de los plazos parciales. Para ello cada actividad debe ser planificada dentro de un calendario o programa que deben ser cumplidos. El plazo es siempre una limitante para la realización de un proyecto, debiendo ser indispensable el manejo adecuado de recursos para poder cumplirlo.

OBJETIVOS OBJETIVOS ALCANCEALCANCE

RESTRICCIONESRESTRICCIONESINFORMACIONINFORMACION

RECURSOSRECURSOSRIESGOSRIESGOSOTROSOTROS

PLANPLAN

PROGRAMAPROGRAMA

PRESUPUESTOPRESUPUESTO

ACTIVIDADESACTIVIDADES

SECUENCIASECUENCIA

ORDENAMIENTOORDENAMIENTO

DURACIONESDURACIONES

COSTOSCOSTOS

Etapas de la planificación del tiempo y costo

SEGUIMIENTO Y CONTROLSEGUIMIENTO Y CONTROL

ESTRUCTURA DE SUBDIVISIÓNESTRUCTURA DE SUBDIVISIÓNDEL PROYECTODEL PROYECTO

Ejemplo de una ESPProyecto

Edificio de generación eléctrica de emergenciaProyecto

Edificio de generación eléctrica de emergencia

Documentos de diseño

Documentos de diseño

Estructura deledificio

Estructura deledificio

Generador deemergencia

Generador deemergencia

Equipo decontrol

Equipo decontrol

ChimeneaChimenea

Documentos dediseño

conceptual

Documentos dediseño

conceptual

Documentos dediseñodetallado

Documentos dediseñodetallado

ExcavaciónfundacionesExcavaciónfundaciones

Obra gruesaObra gruesa

ElementosprefabricadosElementos

prefabricados

CerchastechumbreCerchastechumbre

InstalacionesInstalaciones

Generador AGenerador A

Generador BGenerador B

Equipo deprueba

Equipo deprueba

Monitor 1Monitor 1

Monitor 2Monitor 2

FundaciónFundación

AnclajesAnclajes

EstructurachimeneaEstructurachimenea

VentiladoresVentiladores

DuctosDuctos

Remoción decalor

Remoción decalor

PROGRAMACIONEs la etapa de organización de un proyecto, en que se realiza un ordenamiento secuencial de actividades y eventos a través del tiempo y la asignación de fechas y oportunidades en las cuales éstas se llevarán a cabo de manera tal, que se cumpla con lo establecido en la etapa de planificación.La programación no sólo se ocupa de las actividades sino que también considera la programación de recursos tales como: mano de obra, maquinaria, materiales y financiamiento.La cantidad de programas como también el grado de detalle y complejidad de ellos está en directa relación con la magnitud del proyecto. Es posible programar de lo general a lo particular, pudiendo llevar la programación hasta un nivel máximo de detalle, pero se debe tener en cuenta hasta donde es factible llevar los niveles de programación:

Se debe programar hasta donde la empresa está en condiciones de controlar esa programación.

Se debe programar hasta donde los beneficios económicos que se puedan obtener sean mayores que los gastos de programar y controlar.El programa de un proyecto se realiza normalmente antes que éste se inicie y por lo general tanto su confección como por su manejo, son de responsabilidad del Administrador de obra o encargado del proyecto, quien debe tener requisitos como:

Amplio conocimiento del diseño, procesos constructivos y método de trabajo para que la obra se realice.

Manejo de las características y comportamiento de los recursos que intervendrán, principalmente en lo referido a los rendimientos.

Determinación de la secuencia de las actividades

Restricciones técnicas Restricciones de recursos Restricciones ambientales Restricciones de la administración Restricciones de oportunidad de inversión Restricciones de seguridad Otras restricciones

TECNICAS DE PROGRAMACION Y CONTROL DE OBRAS

1. Carta Gantt o carta de barras.

2. Método del camino crítico (CPM) Método de flechas. Método de precedencia. Método de precedencia modificado.

3. Otros métodos.

METODOS Y TECNICAS

1. Sistema Gantt: Consiste en una matriz que contiene en columnas toda la información relativa a actividades y en filas las correspondientes al cronograma. Normalmente se presenta en fechas del calendario. Se anota la presencia de una actividad en el tiempo por medio de un sistema de barras

ITEMDESCRIPCION

ACTIVIDAD UNIDAD CANTIDADDURACION

ACTIVIDADFECHA CALENDARIO

NUMERO DE PERIODOS

Total

Procedimiento Determinar las actividades mas significativas del proyecto Calcular la cantidad de obra por partida (cubicaciones) Estimar la cantidad de tiempo para realizar cada actividad con los

recursos disponibles haciendo uso de los rendimientos. Establecer una sucesión de actividades lo mas lógico posible. Representar con una barra cada actividad, la duración de cada una

estará representada por el tamaño de la barra, manteniendo las longitudes de las barras de acuerdo a su tiempo efectivo de desarrollo, unidad de tiempo que es común en todas las actividades.

Se dimensiona la escala de tiempo, asignándole un valor en “días calendario”, luego se hace coincidir el principio con el día “0” de comienzo de la obra.

2. Sistema CPM

Sistema de malla o de trayectoria crítica, que se representa por medio de un modelo gráfico llamado malla de programación, en el que se consignan todas las actividades que intervienen en un proyecto y sus respectivas relaciones. Dentro de esta malla existe un grupo de actividades que constituyen la trayectoria crítica del programa, entendiéndose por tal al conjunto de actividades, de cuya duración depende la del proyecto y cualquier variación que se produzca en ellas, repercutirá necesariamente en el plazo total del proyecto. En este sistema se manejan conceptos como:

PI (CE): primera fecha de inicio PT(TE): primera fecha de término UI (CL): última fecha de inicio UT(TL): última fecha de término

Holguras: periodos de tiempo asociados a cada actividad que pueden ser HL (holgura libre) o HT (holgura total), la diferencia entre ambas es que aunque ambas pueden atrasar su inicio, la primera no afecta al resto de las actividades y la segunda si.Respecto a la trayectoria crítica, las actividades que la componen tienen holgura total o nula y se llaman actividades críticas, por lo tanto para determinar la ruta critica de un programa se deben identificar todas aquellas actividades cuya holgura total sea cero.

Para programar existen dos formas de hacerlo:

1. Sistema flecha actividad: donde las flechas representan las actividades que comienzan y terminan en un nodo

2. Sistema nodo actividad: donde los nodos representan las actividades y las flechas se utilizan para explicitar las relaciones entre ellas.

Método CPM: Precedencia Las actividades son

representadas en los nodos, generalmente de forma rectangular. El lado izquierdo del rectángulo representa el evento de inicio de la actividad y el lado derecho, el término de ella.

Las flechas representan las relaciones lógicas de precedencia.

A

B

C

D

E

Método CPM: Precedencia modificado

Incluye nuevos tipos de relaciones de precedencia.

A B

A

AB

A B

B

Término - Comienzo TC (FS)Relación normal de precedencia

Comienzo - Comienzo CC (SS)

Término - Término TT (FF)

Comienzo - Término CT (SF)

3. Sistema PERTEl sistema PERT considera los mismos elementos y conceptos básicos que el sistema CPM. La gran diferencia entre estos sistemas es que el método PERT incluye las probabilidades en la determinación de sus duraciones. Como se ha señalado antes, los elementos determinantes en la duración de una actividad son el rendimiento y las cantidades de obra, los cuales son esencialmente variables. La variabilidad de estos elementos se debe a la independencia de múltiples factores cuyo conocimiento y determinación exacta resulta imposible, por lo que el programador hace la mejor estimación, sabiendo que dicho valor necesariamente conlleva un grado de incertidumbre, el que queda implícito en los programas. El programa PERT permite resolver el problema anterior ya que las duraciones de las actividades son consideradas como variables aleatorias, que tienen una distribución de probabilidad definida y para cada valor que tomen tiene asociado el grado de probabilidad o confiabilidad de ocurrencia correspondiente.

Obras singulares. Obras repetitivas Este tema establece la diferencia al momento de programar para obras singulares o particulares y para obras repetitivas o rítmicas. La gran diferencia entre ambas es el tipo de proyecto el cual, para determinar una obra rítmica debe ser repetitivo o tener partes que así lo sean, el mejor ejemplo son las viviendas sociales, las cuales son habitualmente iguales y en gran cantidad. La característica principal de esta programación es que todas las operaciones o actividades que intervienen en la construcción de cada uno de estos elementos repetitivos se realizan en un tiempo común llamado RITMO. La razón de llevar todas las operaciones a un tiempo común es eliminar los tiempos muertos (holguras) que se producen en las operaciones de menor duración , haciendo de este modo todas las actividades críticas y de esa forma lograr un proceso continuo.Para desarrollar este método es necesario lo siguiente:

Listado de todas las operaciones repetitivas, agrupándoles en actividades

Estimar el tiempo requerido para completar cada unidad de producción con una cantidad de recursos determinada.

Evaluar si el ritmo mas largo puede ser acortado asignando mas recursos .

Repetir con el siguiente ritmo mas largo y continuar hasta que todos los ritmos sean aproximadamente los mismos.

Utilizando un diagrama de barras, dibujar los ritmos de cada actividad, respetando todas las restricciones de secuencia entre ellas.

Evitar interferencia física, permitiendo que cada cuadrilla abandone el área de trabajo antes de comenzar con la siguiente actividad.

Verificar que no hay conflictos en la utilización de los recursos.

CONTROL DE PROGRAMAS

La programación que habitualmente se lleva en las obras se realiza con el programa Project, el cual tiene múltiples herramientas que facilitan el trabajo de controlar la programación en obra, habitualmente la ITO debe tener actualizado el programa entregado por la obra y debe hacer un seguimiento semanal de:

Inicio de actividades Término de actividades Duración de cada actividad

Para esto se presenta el siguiente formato Excel de apoyo

31-10-2007

4.798 Proy real

Descripción Actividad s/Gantt 238

Dias restantes (atraso)

Cant. Total obras

viv. Prog. a ejecuta

r

% Proy

Viv.

Ejecutadas

% RealDiferencia

Incidencia

23,1965%

20,251%

Trazados y Niveletas 62 0

23

23 100% 23 100% 0,00% 1,29% 1,29% 1,29%

Fundaciones (Excavaciones) 62 0

23

23 100% 23 100% 0,00% 1,29% 1,29% 1,29%

Fundaciones (cimientos) 62 4

23

23 98% 22 95,65% -2,35% 1,29% 1,27% 1,24%

Fundaciones (Enfierraduras) 62 0

23

22 95% 23 100% 5,00% 1,29% 1,23% 1,29%

Fundaciones (Moldajes SC) 62 0

23

21 92% 22 95,65% 3,65% 1,29% 1,19% 1,24%

Fundaciones (Hormigón SC) 62 0

23

20 89% 22 95,65% 6,65% 1,29% 1,15% 1,24%

Radieres s/afinado 62 0

23

19 84% 21 91,30% 7,30% 1,29% 1,09% 1,18%

Avance a la fecha Fecha: 31-10-2007

Obra:

Avance teórico Avance Real Diferencia Avance anterior

Avance semanal

23,20% 20,25% -2,95% 18,56% 1,69%

semanal 1,69%

acumulado anterior 18,56%

TOTAL 20,25%

Cuadro Estado Situación

DetalleAvance semanal

% Ejec Avance teórico Diferencia% de

Cumplimiento

Avance 03/08/07 0,598% 0,598% 0,52% 0,08% 114,74%

Avance 17/08/07 0,868% 1,710% 1,74% -0,03% 98,25%

Avance 31/08/07 1,571% 4,480% 4,95% -0,47% 90,51%

Avance 07/09/07 1,985% 6,465% 6,59% -0,13% 98,08%

Avance 25/09/07 2,965% 9,430% 11,35% -1,92% 83,08%

Avance 28/09/07 2,280% 11,710% 12,62% -0,91% 92,79%

Avance 08/10/07 2,600% 14,310% 15,41% -1,10% 92,86%

Avance 16/10/07 2,345% 16,655% 18,19% -1,54% 91,55%

Avance 31/10/07 1,688% 20,251% 23,20% -2,95% 87,30%

20,25%

114,74%119,25%

98,25%

88,90% 90,51%

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

120,00%

140,00%

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00%

Avance

% C

umpl

imie

nto

REPROGRAMACIONES DE OBRA

Las reprogramaciones de obra son autorizadas exclusivamente por el Mandante, se producen cuando la programación en curso ya no es un instrumento válido de medición de la obras, las causas pueden ser:

Aumentos de obra Atraso significativo de la obra Imprevistos

Dependiendo de las causas que originen la reprogramación, será forma que se elija para reprogramar, éstas pueden ser:

Reprogramación total Reprogramación parcial Nueva reprogramación complementaria con la anterior

La decisión de cual tomar dependerá de varios factores, como son:

Cantidad de actividades que queden por ejecutar y reprogramar Veracidad de la programación en curso

Seguimiento e informes de los programas

El programa Project ofrece variadas posibilidades de informes, los mas importantes son:

Flujo de caja parcial o acumulado Gráficos Seguimiento

A continuación revisaremos en Project algunas aplicaciones

01-0

7-20

07

01-0

8-20

07

01-0

9-20

07

01-1

0-20

07

01-1

1-20

07

01-1

2-20

07

01-0

1-20

08

01-0

2-20

08

01-0

3-20

08

01-0

4-20

08

01-0

5-20

08

01-0

6-20

08

01-0

7-20

08

01-0

8-20

08

$ 0,00

$ 10.000.000,00

$ 20.000.000,00

$ 30.000.000,00

$ 40.000.000,00

$ 50.000.000,00

$ 60.000.000,00

$ 70.000.000,00

$ 80.000.000,00

$ 90.000.000,00

$ 100.000.000,00

Cost

o

Semanas

BRISA LOTE G Y H.mpp

Total Costo

PROGRAMADO PARCIAL V/S PROGRAMADO PARCIAL REAL

1,29%

5,61%

11,57%

15,90%

13,66%

10,26%11,39%

12,99%

11,14%

y = 0,0099x + 0,0505

R2 = 0,2121

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

20,00%

E.P. Nº

PO

RC

EN

TA

JE

PARCIAL PROGRAMADO

PARCIAL REAL

Lineal (PARCIAL PROGRAMADO)

PARCIAL PROGRAMADO 3,07% 5,98% 6,99% 9,33% 12,14% 15,07% 17,21% 18,08% 2,36%

PARCIAL REAL 1,29% 5,61% 11,57% 15,90% 13,66% 10,26% 11,39% 12,99% 11,14%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PROGRAMACION FINANCIERA DE LOS PROYECTOS

Este tema se relaciona con la forma de financiar los proyectos.

Los financiamientos mas comunes son: Financiamiento externo: se refiere a los créditos bancarios

disponibles en el mercado Financiamiento interno: la empresa se financia con capitales

propios Financiamiento mixto: combinación de las dos opciones

anteriores Financiamiento por estados de pago: el Mandante va

cancelando estados de pago de avance de obras.

Para poder estimar en forma eficiente cual es la necesidad de caja del negocio u obra, es necesario utilizar la programación de la obra valorizada. De lo anterior se desprenden los gastos programados mensuales, con esta información se calcula el flujo de caja requerido en forma mensual, a continuación se presenta una planilla de flujo de caja como ejemplo:

SALIDAS

CASCO 98.433,5

G.G EMPRESA LICITADORA 1.171,8 1.562,3 1.171,8

MOV TIERRA

URBANIZACION Y CONSTRUCCION 8.675,0 11.566,6 8.675,0

IMPREVISTOS 551,0 734,6 551,0

PERMISOS Y APORTES 689,7

HONORARIOS 215,8 215,8 215,8

GARANTIAS 49,8

VENTAS 204,1 204,1 204,1 204,1 204,1 204,1

IVA 19% 1.870,9 2.494,5 1.870,9 0,0 0,0 0,0

TOTAL COSTO OPERACION0,0

111.861,4 16.777,9 12.688,4 204,1 204,1 204,1

CURVA S

La curva “S”, es un modelo gráfico utilizado como parámetro general en la planificación programada de las obras.

El origen de esta curva es el gráfico resultante de costos versus tiempo, considerando los costos de forma acumulada. Esto se puede observar en el siguiente gráfico:

01-0

7-20

07

01-0

8-20

07

01-0

9-20

07

01-1

0-20

07

01-1

1-20

07

01-1

2-20

07

01-0

1-20

08

01-0

2-20

08

01-0

3-20

08

01-0

4-20

08

01-0

5-20

08

01-0

6-20

08

01-0

7-20

08

01-0

8-20

08

$ 0,00

$ 500.000.000,00

$ 1.000.000.000,00

$ 1.500.000.000,00

$ 2.000.000.000,00

$ 2.500.000.000,00

$ 3.000.000.000,00

Cost

o

Semanas

BRISA LOTE G Y H.mpp

Total Costo acumulado

gestion de la construccion y su relacion con la ito ism

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