Εγχειρίδιο για

∆ιατηρητέες Οικοδοµές

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ

Σελίδα 1. Εισαγωγή .................................................................................................3 2. ∆ιαδικασίες διατήρησης/συντήρησης παραδοσιακών οικοδοµών ............5 3. Οικονοµικά κίνητρα για διατηρητέες οικοδοµές ........................................8 4. Παράρτηµα 1 Γενικές οδηγίες σε σχέση µε την Κατασκευή και τη Μορφολογία της διατηρητέας οικοδοµής................................14 Παράρτηµα 2 Γενικές οδηγίες σε σχέση µε την Τυπολογία της διατηρητέας οικοδοµής ..............................................................27

2

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η αρχιτεκτονική µας κληρονοµιά αποτελεί µια αναντικατάστατη έκφραση του πλούτου και της ποικιλίας της πολιτιστικής µας κληρονοµιάς, µια ανεκτίµητη µαρτυρία του παρελθόντος µας και ένα κοινό αγαθό για όλους τους Ευρωπαίους. Γι’ αυτό και η Κυπριακή ∆ηµοκρατία έχει υιοθετήσει και υπογράψει όλες τις συµφωνίες που έχουν γίνει για την προστασία της Αρχιτεκτονικής Κληρονοµιάς (Χάρτα της Βενετίας (1964), ∆ιακήρυξη του Άµστερνταµ (1975), Σύµβαση της Γρανάδας (1985), ∆ιεθνής Χάρτα για την Προστασία των Ιστορικών Πόλεων (1987) κλπ). 1.1 Βασικοί στόχοι Με τη διατήρηση της αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς, εξασφαλίζεται η διατήρηση της ιστορικής µνήµης κάθε λαού και η βελτίωση της ποιότητας ζωής. Σήµερα, ενώ οι κίνδυνοι για την πολιτιστική κληρονοµιά παραµένουν σοβαροί (αλλοίωση του χώρου (κτιστού και φυσικού), λανθασµένη τουριστική αξιοποίηση, εγκατάλειψη, φυσική φθορά κλπ), η κοινωνική αντίληψη για την αξία της είναι αυξηµένη. Επιπλέον, έχει διαπιστωθεί ότι η διάσωση των παραδοσιακών κτιρίων βοηθάει στην εξοικονόµηση των φυσικών πόρων και την καταπολέµηση της σπατάλης-ζητήµατα πολύ σηµαντικά για τη σηµερινή κοινωνία- καθώς και στον έλεγχο του σφετερισµού της γεωργικής/αγροτικής γης και στη µείωση των µετακινήσεων του πληθυσµού προς επίτευξη αειφόρου ανάπτυξης. ...Η προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονοµιάς είναι ευθύνη όλων µας και για την εφαρµογή της θα πρέπει να λαµβάνεται υπόψη η συνέχεια της υφιστάµενης κοινωνικής και φυσικής πραγµατικότητας στις κοινότητες, αγροτικές και αστικές. Το µέλλον δεν µπορεί και δεν πρέπει να κτίζεται σε βάρος του παρελθόντος... (∆ιακήρυξη του Άµστερνταµ,1975)

3

1.2 Ορισµός και Αρχές Η αρχιτεκτονική κληρονοµιά περιλαµβάνει όχι µόνο µεµονωµένα κτίρια εξαιρετικής ιστορικής, αρχιτεκτονικής, αρχαιολογικής αξίας και το άµεσο περιβάλλον τους, αλλά και περιοχές ιστορικού ή πολιτιστικού ενδιαφέροντος ή αρχιτεκτονικά σύνολα που περιλαµβάνουν όλα τα κτίρια πολιτιστικής αξίας, από τα πιο σηµαντικά µέχρι τα πιο απλά κτίρια συνοδείας.

Η διατήρηση και συντήρηση µιας παραδοσιακής οικοδοµής βασίζεται στις ακόλουθες αρχές:

(α) Η συντήρηση ενός κτιρίου συνεπάγεται τη συντήρηση όλων των

στοιχείων του (αρχικά παραδοσιακά υλικά, κατασκευαστικές λεπτοµέρειες, «τελειώµατα», ζωγραφικά/ διακοσµητικά στοιχεία, κλπ), καθώς και του άµεσου περιβάλλοντος και της κλίµακάς του. Κατά συνέπεια, θα αποκλείεται κάθε αλλοίωση που θα µπορούσε να αλλάξει τις σχέσεις των όγκων, της µορφής, των υλικών και των χρωµάτων του.

(β) Οι νέες προσθήκες πρέπει να σέβονται όλα τα µέρη του κτιρίου, το

παραδοσιακό του πλαίσιο, την ισορροπία της σύνθεσής του, τις σχέσεις του µε τον περιβάλλοντα χώρο και ταυτόχρονα πρέπει να διαχωρίζονται από τα αυθεντικά µέρη του, φέροντας τη σφραγίδα της εποχής τους. Επιπλέον οι προσθήκες να είναι κατά το δυνατόν αναστρέψιµες έτσι ώστε να υπάρχει η δυνατότητα επαναφοράς του κτιρίου στην κατάσταση που βρισκόταν πριν την επέµβαση (αρχή αναστρεψιµότητας).

(γ) Να γίνεται, γενικά, χρήση παραδοσιακών υλικών και µεθόδων

δόµησης και µόνο όπου αυτές κρίνονται ανεπαρκείς, να εφαρµόζονται σύγχρονες τεχνικές, των οποίων όµως η αποτελεσµατικότητα και η συνεργασία (συµβατότητα) µε τα παραδοσιακά υλικά να έχει αποδειχθεί επιστηµονικά και εµπειρικά.

(δ) Στα διατηρητέα κτίρια µπορούν να προσδοθούν όλες οι

επιτρεπόµενες χρήσεις, σύµφωνα µε τις ισχύουσες πολεοδοµικές ζώνες, εφόσον σέβονται τον ιδιαίτερο χαρακτήρα των κτιρίων (τυπολογία και µορφολογία) και δεν αλλοιώνουν τη διάρθρωσή τους.

4

2. ∆ΙΑ∆ΙΚΑΣΙΑ ∆ΙΑΤΗΡΗΣΗΣ/ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ ΠΑΡΑ∆ΟΣΙΑΚΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ ∆ιατηρητέα οικοδοµή ονοµάζεται κάθε οικοδοµή για την οποία έχει εκδοθεί ∆ιάταγµα ∆ιατήρησης από τον Υπουργό Εσωτερικών σύµφωνα µε το Άρθρο 38 του Νόµου περί Πολεοδοµίας και Χωροταξίας. Το εκάστοτε ∆ιάταγµα δηµοσιεύεται στην Επίσηµη Εφηµερίδα της ∆ηµοκρατίας. ∆ιάταγµα ∆ιατήρησης µπορεί να εκδοθεί για οικοδοµές µε ειδικό αρχιτεκτονικό, ιστορικό, κοινωνικό ή άλλο ειδικό ενδιαφέρον ή χαρακτήρα. Η τυπολογία, η µορφολογία και τα υλικά κατασκευής της οικοδοµής, καθώς και τυχόν ιστορικά/κοινωνικά γεγονότα που σχετίζονται µε αυτή, διαδραµατίζουν ρόλο στην αξιολόγησή της. Σηµαντικό κριτήριο αποτελεί και η θέση της, αν δηλαδή βρίσκεται σε περιοχή ειδικού χαρακτήρα ή συµπαγή ιστορικό/παραδοσιακό πυρήνα. Οικοδοµές εκτός των περιοχών αυτών µπορούν να κυρηχθούν διατηρητέες µόνο σε περίπτωση που είναι εξαιρετικής ή ιδιάζουσας σηµασίας. Εννοείται ότι η οικοδοµή που αξιολογείται ότι πληρεί τα κριτήρια για ένταξη σε διάταγµα κυρήσσεται ως διατηρητέα µε το άµεσο περιβάλλον της που συνήθως είναι το τεµάχιο της, το οποίο µπορεί να περιλαµβάνει και µεταγενέστερες οικοδοµές που δεν είναι διατηρητέες και δεν επωφελούνται οποιωνδήποτε κινήτρων. 2.1 Κήρυξη οικοδοµής ως διατηρητέα Μια οικοδοµή, δεδοµένου ότι πληρεί τα σχετικά κριτήρια µπορεί να κηρυχθεί ως διατηρητέα µε έναν από τους ακόλουθους τρόπους: (α) Ύστερα από αίτηση του ενδιαφερόµενου ιδιοκτήτη της συγκεκριµένης

οικοδοµής για έκδοση σχετικού ∆ιατάγµατος ∆ιατήρησης, ή (β) ύστερα από εισήγηση του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως ή της

Τοπικής Αρχής προς τον Υπουργό Εσωτερικών για τη συγκεκριµένη οικοδοµή, καθώς και για οµάδα οικοδοµών σε ευρύτερη περιοχή (όπως

5

ιστορικούς και παραδοσιακούς πυρήνες πόλεων /χωριών κλπ.). Εννοείται ότι µπορούν να κυρηχθούν και κενά τεµάχια που αποτελούν αναπόσπαστο µέρος ιστορικής περιοχής ή περιοχής φυσικής καλλονής.

Αιτήσεις για κήρυξη οικοδοµών/περιοχών ως διατηρητέων µπορούν να γίνουν για οικοδοµές/περιοχές που βρίσκονται σε όλα τα µέρη της Κύπρου (πόλεις και χωριά). Η αίτηση θα πρέπει να υπογράφεται από όλους τους ιδιοκτήτες και να συνοδεύεται από τα απαιτούµενα στοιχεία (αντίγραφα τίτλου ιδιοκτησίας και χωροµετρικού σχεδίου, φωτογραφίες, κλπ.). Η αίτηση υποβάλλεται σε ειδικό έντυπο, στον Κλάδο ∆ιατήρησης που βρίσκεται στα Κεντρικά Γραφεία του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως. 2.2 Οικοδοµικές εργασίες και µετατροπές σε διατηρητέες οικοδοµές Για οποιεσδήποτε επεµβάσεις σε διατηρητέα οικοδοµή (συντήρηση, οικοδοµικές εργασίες ή µετατροπές), πρέπει, εκτός από τις απαιτούµενες άδειες σύµφωνα µε τη Νοµοθεσία (Πολεοδοµική Άδεια, Άδεια Οικοδοµής), πρώτα να εξασφαλιστεί ειδική άδεια (Συναίνεση Υπουργού Εσωτερικών) η οποία εκδίδεται από: (α) το ∆ιευθυντή του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως όσον αφορά τις διατηρητέες οικοδοµές σε όλη τη Κύπρο, εκτός από αυτές που βρίσκονται στα όρια του ∆ήµου Λευκωσίας, και (β) το ∆ήµο Λευκωσίας όσον αφορά τις διατηρητέες οικοδοµές του εν λόγω ∆ήµου, στους οποίους εκχωρήθηκε η σχετική εξουσία. Σηµειώνεται ότι, οι ιδιοκτήτες µπορούν να προβούν σε γενική συντήρηση, µετατροπές, αποκατάσταση, κατασκευή προσθήκης κλπ., µε σκοπό τη βελτίωση της οικοδοµής τους, την κάλυψη σύγχρονων και άλλων αναγκών τους, ή την αύξηση των οικονοµικών τους απολαβών, φτάνει αυτές να συνάδουν και να µην επηρεάζουν αρνητικά τον αυθεντικό χαρακτήρα της οικοδοµής. Επιπλέον, αναφέρεται ότι δεν υπάρχουν οποιοιδήποτε περιορισµοί όσον αφορά τη µεταβίβαση, πώληση ή ενοικίαση µιας διατηρητέας οικοδοµής. 2.3 Εξασφάλιση απαιτούµενων εγκρίσεων/αδειών ° Ετοιµασία των απαιτούµενων αρχιτεκτονικών σχεδίων µέσω του ιδιωτικού τοµέα. ° Εξασφάλιση της Συναίνεσης του Υπουργού Εσωτερικών. (Απαιτούνται πλήρη αρχιτεκτονικά σχέδια αποτύπωσης καθώς και πρότασης σε κλίµακα 1:50, περιγραφή εργασιών και πλήρης εσωτερική και εξωτερική φωτογραφική αποτύπωση- πριν από το στάδιο αυτό, συστήνεται η διαβούλευση των µελετητών µε τις υπεύθυνες αρχές που θα εκδώσουν τη σχετική Συναίνεση. Η αίτηση αυτή υποβάλλεται στην αντίστοιχη Πολεοδοµική Αρχή. ° Εξασφάλιση της Πολεοδοµικής Άδειας από την Πολεοδοµική Αρχή αν απαιτείται (δεν χρειάζεται υποβολή νέας αίτησης, αλλά η άδεια αυτή εκδίδεται από την Πολεοδοµική Αρχή, ύστερα από την εξασφάλιση της Συναίνεσης του Υπουργού Εσωτερικών). ° Εξασφάλιση Άδειας Οικοδοµής από την αρµόδια αρχή, αν απαιτείται, ύστερα από υποβολή σ’αυτήν σχετικής αίτησης.

6

2.4 Ζήτηση προσφορών Ζήτηση δύο τουλάχιστον προσφορών από εργολάβους. Σηµειώνεται ότι τα σχέδια και η περιγραφή εργασιών που θα ετοιµαστούν από τους µελετητές του έργου, θα πρέπει να περιλαµβάνουν οπωσδήποτε και τους όρους της σχετικής Συναίνεσης που θα εξασφαλιστεί. Η προϋπολογιζόµενη δαπάνη µε βάση την προσφορά που έχει κατακυρωθεί, θα πρέπει να συµπληρώνεται πάνω στο ειδικό έντυπο ανάλυσης εργασιών που διατίθεται στον Κλάδο ∆ιατήρησης του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως. 2.5 Εξασφάλιση Οικονοµικών Κινήτρων Υποβολή αίτησης στον Κλάδο ∆ιατήρησης του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως (Κεντρικά Γραφεία) για εξασφάλιση έγκρισης των οικονοµικών ωφεληµάτων από το ∆ιευθυντή του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως. 2.6 Σταδιακή Παροχή Επιχορήγησης Αφού αρχίσουν οι οικοδοµικές εργασίες µε ιδιώτη εργολάβο στον οποίο θα ανατεθεί το έργο από τον ιδιοκτήτη, πρώτα δαπανείται η συνεισφορά του ιδιοκτήτη µε ίδια κεφάλαια ή δάνεια και µετά αρχίζει να δίνεται η επιχορήγηση σταδιακά, σύµφωνα µε την πρόοδο των οικοδοµικών εργασιών, µέχρι τη λήξη τους και εφόσον πιστοποιείται από αρµόδιο Λειτουργό/Τεχνικό του Κλάδου ∆ιατήρησης του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως ή του ∆ήµου Λευκωσίας ανάλογα µε την περιοχή, ότι αυτές εκτελούνται σύµφωνα µε τα εγκριµένα σχέδια και τους όρους. 2.7 Επίβλεψη/έλεγχος οικοδοµικών εργασιών Η επίβλεψη των οικοδοµικών εργασιών θα γίνεται από τον επιβλέποντα µελετητή, ο οποίος έχει και τη γενική ευθύνη του έργου. Ο µελετητής ειδοποιεί γραπτά τους αρµόδιους για την έναρξη των εργασιών επισυνάπτοντας αντίγραφο της Άδειας Οικοδοµής και στη συνέχεια, κατά στάδια τα οποία κρίνει κατάλληλα ο ίδιος (και τα οποία δεν πρέπει να ξεπερνούν τους δύο µήνες), θα καλεί εκπρόσωπο των υπεύθυνων αρχών, για έλεγχο µε βάση τα εγκριµένα σχέδια και τους όρους της σχετικής Συναίνεσης. Τέλος, ο µελετητής ειδοποιεί γραπτά τους αρµόδιους για τη λήξη των εργασιών επισυνάπτοντας πλήρη σειρά φωτογραφιών του τελειωµένου έργου. Σε περίπτωση που, κατά τη διάρκεια των εργασιών έγιναν µικροτροποποιήσεις που δεν αλλοιώνουν τον χαρακτήρα της οικοδοµής (εξωτερικές όψεις, ογκοµετρία οικοδοµής κλπ), τότε υποβάλλονται δύο σειρές των νέων τροποποιηµένων σχεδίων για ενηµέρωση των σχετικών φακέλλων. Σε περίπτωση που οι τροποποιήσεις είναι σηµαντικές, τότε πρέπει να εξασφαλιστούν νέες άδειες.

7

3. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ ΓΙΑ ∆ΙΑΤΗΡΗΤΕΕΣ ΟΙΚΟ∆ΟΜΕΣ Τα κίνητρα αυτά χωρίζονται βασικά σε τρεις κατηγορίες: Α. ΧΡΗΜΑΤΟ∆ΟΤΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ-που είναι η απευθείας χορηγία που δίνεται από το Κράτος στον ιδιοκτήτη για την ολοκληρωµένη συντήρηση της διατηρητέας του οικοδοµής. Για µερική συντήρηση οικοδοµής δεν παραχω-ρούνται κίνητρα. Β. ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ∆ΟΜΗΣΗΣ-που είναι αφ’ενός η αξιοποίηση αναπτυξιακών δικαιωµάτων που δεν χρησιµοποιούνται στο διατηρητέο τεµάχιο και αφ’ετέρου η εξασφάλιση πρόσθετης χορηγίας στο κόστος συντήρησης. Γ. ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΚΙΝΗΤΡΑ-που είναι οι φοροαπαλλαγές που µπορεί να πάρει ο ιδιοκτήτης µιας διατηρητέας οικοδοµής που την έχει συντηρήσει σύµφωνα µε τις Αρχές ∆ιατήρησης. 3.1 Χρηµατοδοτικά κίνητρα Για να υπολογιστεί κατ’αρχάς η χορηγία για την κάθε διατηρητέα οικοδοµή που συντηρείται, πρώτα καθορίζεται το κόστος συντήρησής της που αναγνωρίζεται από το Κράτος. Λαµβάνονται δύο τιµές υπόψη για τον καθορισµό του κόστους: Η πρώτη τιµή είναι το πραγµατικό κόστος της συντήρησης της οικοδοµής, δηλαδή η κοστολόγηση µε τις τιµές του εργολάβου, που εξασφαλίζεται ύστερα από την υποβολή προσφορών.

8

Η δεύτερη τιµή είναι το µέγιστο κόστος ανά τ.µ. βάσει της κοστολόγησης που καθορίζεται από το Κράτος, σύµφωνα µε την τελευταία αναθεώρηση κινήτρων που έγινε το 2004. Ως µέγιστη τιµή ανά τ.µ. θεωρείται: - £550/τ.µ. για οικοδοµές µε εµβαδόν κάτω από 120 τ.µ. - £500/τ.µ. για οικοδοµές µε εµβαδόν από 121 τ.µ.- 1000 τ.µ. - £300/τ.µ. για οικοδοµές µε εµβαδόν πάνω από 1001 τ.µ. Ως αναγνωρισµένο κόστος οικοδοµής θεωρείται το χαµηλότερο από τις δύο αυτές τιµές. Η χορηγία παρέχεται για την παραδοσιακή/αξιόλογη οικοδοµή που βρίσκεται στο διατηρητέο τεµάχιο. Για την κοστολόγηση που γίνεται ανά τ.µ., στο εµβαδόν επιµετρείται η υφιστάµενη παραδοσιακή/αξιόλογη οικοδοµή και µέχρι 30% του εµβαδού της για επεκτάσεις που αποτελούν βοηθητικό λειτουργικό µέρος της διατηρητέας οικοδοµής (π.χ. χώροι υγιεινής, κουζίνα, υπνοδωµάτια). Σηµειώνεται ότι προσθήκες που αποτελούν ανεξάρτητη χρήση δεν επιχορηγούνται. Επιπλέον, υπολογίζονται και ειδικές εργασίες που αφορούν ως επί το πλείστον, τη διαµόρφωση της αυλής του τεµαχίου καθώς ιστορικά η αυλή αποτελούσε αναπόσπαστο µέρος της οικοδοµής. Σε αυτές τις εργασίες περιλαµβάνεται η αποκατάσταση/κατασκευή παραδοσιακού περιτειχίσµατος, ξηρολιθικής δόµης, παραδοσιακών πλακόστρωτων/λιθόστρωτων, φούρνου, στέρνας και άλλων αυθεντικών στοιχείων, καθώς και συντήρηση υφιστάµενων αξιόλογων τοιχογραφιών, εξειδικευµένες στατικές εργασίες κλπ. Σε όλες τις διατηρητέες οικοδοµές που βρίσκονται σε αστικές περιοχές, δίνεται επιχορήγηση ύψους 40% του αναγνωρισµένου κόστους συντήρησης. Για τις διατηρητέες οικοδοµές στα χωριά και στην ύπαιθρο, οι οποίες δεν επωφελούνται από το κίνητρο της µεταφοράς του υπολειπόµενου συντελεστή δόµησης, η επιχορήγηση φτάνει το 50% του αναγνωρισµένου κόστους συντήρησης. Το ανώτατο ποσό κατευθείαν χορηγίας από το Κράτος που δίνεται είναι £40000. Το ποσό αυτό συµπεριλαµβάνει επίσης και το 50% της µελέτης /επίβλεψης του έργου µέχρι £2000. 3.2 Μεταφορά συντελεστή δόµησης Τα αναπτυξιακά δικαιώµατα µιας οικοδοµής δεν χάνονται λόγω της διατήρησής της αλλά µπορούν να µεταφερθούν/πωληθούν σε άλλη περιοχή. Επιπρόσθετα χαρίζονται και τετραγωνικά µέτρα ώστε να ενισχύεται η δυνατότητα αύξησης της επιχορήγησης για τη συντήρηση της οικοδοµής.

9

Συγκεκριµένα ο ιδιοκτήτης µιας διατηρητέας οικοδοµής, µπορεί να µεταφέρει τετραγωνικά µέτρα δόµησης σε άλλη οικοδοµή µέσω δύο διαδικασιών: - Με τη µεταφορά χαρισµένου συντελεστή δόµησης, δηλαδή ενός αριθµού τ.µ. που του χαρίζεται, τα οποία ο ιδιοκτήτης µπορεί να πωλήσει για να αυξήσει την επιχορήγησή του µέχρι το 50% του ανεγνωρισµένου κόστους συντήρησης της διατηρητέας του οικοδοµής. Αυτή η διαδικασία γίνεται µόνο πριν ή κατά τη διάρκεια των οικοδοµικών εργασιών συντήρησης. Όλες οι διατηρητέες οικοδοµές οπουδήποτε βρίσκονται µπορούν να πωλήσουν χαρισµένο συντελεστή σε συγκεκριµένες περιοχές-δέκτες που ορίστηκαν σύµφωνα µε σχετικό ∆ιάταγµα. Οικοδοµές που έχουν σχεδόν ολοκληρώσει ή πλήρως ολοκληρώσει τις οικοδοµικές τους εργασίες δεν δικαιούνται το κίνητρο αυτό, που σύµφωνα µε το σχετικό άρθρο του Νόµου δίνεται νοουµένου ότι η οικοδοµή χρειάζεται συντήρηση. - Με τη µεταφορά υπολειπόµενου συντελεστή δόµησης, δηλαδή των τετραγωνικών µέτρων που δικαιούται ο ιδιοκτήτης να κτίσει στο διατηρητέο τεµάχιο, αλλά δεν µπορεί να τα κτίσει λόγω της διατήρησης της οικοδοµής του. Τα εν λόγω τετραγωνικά µέτρα µπορεί να µεταφέρει σε άλλο τεµάχιο. Σε αυτήν τη περίπτωση, µόνο οι διατηρητέες οικοδοµές που βρίσκονται στις αστικές περιοχές που καθορίζονται στο σχετικό ∆ιάταγµα, µπορούν να πωλήσουν υπολειπόµενο συντελεστή δόµησης σε οικοδοµές που βρίσκονται σε συγκεκριµένες περιοχές-δέκτες που ορίστηκαν σύµφωνα µε σχετικό ∆ιάταγµα. Ο λόγος είναι διότι στην ύπαιθρο η αξία γης είναι πολύ χαµηλότερη σε σχέση µε τις περιοχές που µπορούν να αγοράσουν το συντελεστή αυτό, µε αποτέλεσµα η µεταφορά να είναι πρακτικά αδύνατη. Η µεταφορά του υπολειπόµενου συντελεστή δόµησης µπορεί να γίνει οποτεδήποτε στη ζωή του κτιρίου, µε την προϋπόθεση ότι αυτό είναι σωστά συντηρηµένο.

ΠΑΡΑ∆ΕΙΓΜΑ 1

Ας θεωρήσουµε ότι µια οικοδοµή έχει εµβαδόν 200τ.µ. µε πραγµατικό κόστος συντήρησης £80.000 και αµοιβή µελετητή £6.000. Το ανώτατο καθορισµένο κόστος από το κράτος είναι £500/τ.µ. δηλαδή 500 Χ 200τ.µ.= £100.000. Άρα, το ανεγνωρισµένο κόστος συντήρησης είναι £80.000, που είναι το χαµηλότερο από τις δύο τιµές.

Αν η οικοδοµή αυτή είναι σε πόλη θα πάρει 40% χορηγία από τις £80.000 δηλαδή £32.000 συν £2.000 για το µελετητή και τη δυνατότητα να πουλή-σει χαρισµένο συντελεστή για άλλες £6.000 λίρες για να συµπληρώσει τα µισά του κόστους.

ΠΑΡΑ∆ΕΙΓΜΑ 2

Ας θεωρήσουµε ότι µια οικοδοµή έχει εµβαδόν 200τ.µ. µε πραγµατικό κόστος συντήρησης £120.000 και αµοιβή µελετητή £8.000. Το καθο-ρισµένο κόστος από το κράτος είναι £500/τ.µ. δηλαδή 500 Χ 200τ.µ.= £100.000. Άρα, το ανεγνωρισµένο κόστος συντήρησης είναι £100.000, που είναι το χαµηλότερο από τις δύο τιµές.

Αν η οικοδοµή αυτή είναι σε πόλη θα πάρει 40% χορηγία από τις £100.000 δηλαδή £40.000 συµπεριλαµβα-νοµένου του ποσού των £2.000 για την αµοιβή του µελετητή και τη δυνατότητα να πουλήσει χαρισµένο συντελεστή για άλλες £10.000 λίρες,

10

Αν η οικοδοµή είναι στην ύπαιθρο, θα πάρει 50% χορηγία, δηλαδή £40.000, συµπεριλαµβανοµένου του ποσού των £2.000 για την αµοιβή του µελετητή.

ώστε να συµπληρώσει τα µισά του κόστους.

Αν η οικοδοµή είναι στην ύπαιθρο, µπορεί να πάρει 50% χορηγία µε µέγιστο ποσό όµως τις £40.000 συµπεριλαµβανοµένου του ποσού των £2.000 για την αµοιβή του µελετητή, και τη δυνατότητα να πουλήσει χαρισµένο συντελεστή για άλλες £10.000 λίρες, ώστε να συµπληρώσει τα µισά του κόστους.

3.3 Φορολογικά κίνητρα Τα φορολογικά κίνητρα δίνονται, αφού η διατηρητέα οικοδοµή έχει συντηρηθεί συνολικά και ορθά/ ή σε περίπτωση που έχει ελεγχθεί από τον Κλάδο ∆ιατήρησης του Τµήµατος Πολεοδοµίας Οικήσεως και δε χρειάζεται συντήρηση. Τότε εκδίδονται τα σχετικά Πιστοποιητικά του Υπουργού Εσωτερικών που αφορούν 4 φορολογικές εκπτώσεις: (α) Απαλλαγή ολόκληρου του ανεγνωρισµένου κόστους συντήρησης από το φορολογητέο εισόδηµα του ιδιοκτήτη, αφού αφαιρεθούν οι επιχορηγήσεις που θα δοθούν για την οικοδοµή. Το κόστος θα αποσβεστεί για όσα χρόνια απαιτηθεί. (β) Φοροαπαλλαγή των ενοικίων που εισπράττει ο ιδιοκτήτης µιας διατηρητέας οικοδοµής. (γ) Απαλλαγή της διατηρητέας οικοδοµής από το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, και (δ) Επιστροφή µεταβιβαστικών τελών εφόσον η οικοδοµή ήταν διατηρητέα όταν έγινε η µεταβίβαση και εφόσον η συντήρησή της συµπληρώθηκε µέσα σε 6 χρόνια από την ηµεροµηνία µεταβίβασης. 3.4 Κίνητρα προς τους ενοικιαστές διατηρητέων οικοδοµών Ενοικιαστής διατηρητέας οικοδοµής που προχωρεί στην συνολική συντήρηση/ αποκατάστασή της, µπορεί να επωφεληθεί από µέρος ή από το σύνολο των παρεχόµενων κινήτρων που προβλέπονται για τον ιδιοκτήτη της διατηρητέας οικοδοµής εκτός της µεταφοράς υπολειπόµενου συντελεστή δόµησης, νοουµένου ότι πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: (α) Η αίτηση να προσυπογράφεται από τον ιδιοκτήτη της διατηρητέας οικοδοµής, και (β) να έχουν τηρηθεί όλες οι απαιτήσεις και να έχουν εξασφαλιστεί όλες οι άδειες που προβλέπονται από την ισχύουσα Νοµοθεσία για τη συντήρηση της διατηρητέας οικοδοµής.

11

Σηµειώνεται ότι ο ιδιοκτήτης διατηρητέας οικοδοµής ο οποίος προσυπογράφει οποιαδήποτε αίτηση όπως αναφέρεται πιο πάνω, θεωρείται ότι συναινεί αµετάκλητα στην παροχή στον ενοικιαστή των αιτούµενων κινήτρων και, σε περίπτωση ικανοποίησης της αίτησης, αυτός στερείται του δικαιώµατος µελλοντικής διεκδίκησης για τον εαυτό του των παρασχεθέντων κινήτρων στο βαθµό και την έκταση που αυτά έχουν όντως παρασχεθεί. 3.5 Άµεσες επεµβάσεις για στήριξη διατηρητέων οικοδοµών Σε περίπτωση που η κατάσταση µιας διατηρητέας οικοδοµής ή τµηµάτων της κριθεί επικίνδυνη τότε είναι δυνατή, µετά από απευθείας σχετική έγκριση από τον ∆ιευθυντή του Τµήµατος Πολεοδοµίας και Οικήσεως, η εκτέλεση άµεσων εργασιών σωστικής φύσης από τον ιδιοκτήτη- ο οποίος έχει και την ευθύνη για τη διατήρηση της οικοδοµής του,- για διασφάλιση της στατικής επάρκειας της οικοδοµής του και αποφυγή κατάρρευσής της. Το κόστος των εργασιών αυτών θα περιληφθεί στο συνολικό κόστος συντήρησης της οικοδοµής κατά την ολοκληρωµένη αποκατάστασή της µετά την εξασφάλιση όλων των απαιτούµενων αδειών. Σε περίπτωση που οι άµεσες επεµβάσεις διενεργούνται από τις Αρµόδιες Αρχές (άρθρο 15(Α) του περί Ρυθµίσεως Οδών και Οικοδοµών Νόµου), αυτές µπορούν να επιχορηγηθούν από το Ταµείο ∆ιατήρησης κατά τα 2/3 της δαπάνης, νοουµένου ότι το υπόλοιπο 1/3 θα καταβληθεί από την Αρµόδια Αρχή και όλα τα έξοδα θα ζητηθούν/ καταβληθούν από τον ιδιοκτήτη. 3.6 Άλλες ρυθµίσεις Πότε µπορεί ένας ιδιοκτήτης διατηρητέας οικοδοµής να επωφεληθεί των κινήτρων; ° Όλα τα κίνητρα αφορούν τη συντήρηση/αποκατάσταση της οικοδοµής και δίνονται µόνο για την ολοκληρωµένη συντήρησή της, µια µόνο φορά. Είναι δυνατό να παρασχεθούν εκ νέου για ολοκληρωµένη συντήρηση οικοδοµής, µετά από περίοδο είκοσι χρόνων περίπου από την προηγούµενη παραχώρηση κινήτρων, εκτός αν η οικοδοµή υποστεί ζηµιά πέρα από τη συνήθη φθορά του χρόνου (π.χ. σεισµός, φωτιά, καθίζηση εδάφους). ° Γενικά, δεν ενθαρρύνεται η εκ των υστέρων παροχή κινήτρων. Ο κανόνας είναι η εξασφάλιση της έγκρισης για παροχή κινήτρων πριν από την έναρξη των εργασιών ή κατά την εκτέλεση των εργασιών συντήρησης µιας διατηρητέας οικοδοµής. ° Αιτήσεις για έγκριση παροχής κινήτρων εκ των υστέρων είναι δυνατό να εξεταστούν σε εξαιρετικές περιπτώσεις, αφού αξιολογηθούν οι λόγοι για την µη τήρηση της καθορισµένης διαδικασίας. Σχετική αίτηση µελετάται µε τις δικές της ιδιοµορφίες και δικαιολογητικά και εγκρίνεται µε βάση τα κίνητρα που ίσχυαν κατά την περίοδο εκτέλεσης του µεγαλύτερου µέρους των εργασιών συντήρησης, νοουµένου ότι εξυπηρετείται ο γνήσιος σκοπός της πολιτικής για τη διατήρηση. ° Γενικά δεν εγκρίνονται αιτήσεις που αφορούν επιχορήγηση εργασιών που έγιναν στο παρελθόν, σε περίοδο που δεν υπήρχαν κίνητρα ή δεν υπήρχαν τα συγκεκριµένα κίνητρα για τα οποία υποβάλλεται η αίτηση, εκτός

12

αν δόθηκε για τούτο ειδική άδεια. Εννοείται ότι δεν δίνονται κίνητρα για εργασίες που έγιναν στην οικοδοµή πριν αυτή κηρυχθεί διατηρητέα, έστω και αν αυτές εκτελέστηκαν µε βάση εγκριµένα σχέδια. Επιπλέον, τα κίνητρα παρέχονται µόνο για το αυθεντικό τµήµα της οικοδοµής που υπάρχει επιτόπου και σε καµιά περίπτωση για ανακατασκευή νέας οικοδοµής στα ίχνη παλιάς που κατεδαφίστηκε ή κατέρρευσε, ανεξάρτητα µε την απαίτηση της Πολεοδοµικής ή Τοπικής Αρχής για επαναφορά στην αρχική της κατάσταση. Πώς επιχορηγούνται ιδιοκτήτες πολλών διατηρητέων οικοδοµών; ° Ιδιοκτήτης διατηρητέων οικοδοµών πέραν της µίας, είναι δυνατό να επωφεληθεί από τα παρεχόµενα κίνητρα ξεχωριστά για την κάθε ανεξάρτητη οικοδοµή του. ° Ιδιοκτήτης οικοδοµής στην οποία στεγάζονται πέραν της µίας µονάδας µιας ή περισσοτέρων χρήσεων, είναι δυνατόν να επωφεληθεί των κινήτρων µια φορά µόνο, για το σύνολο της ενιαίας οικοδοµής. ° ∆ύο ή περισσότερες κύριες οικοδοµές σε ένα τεµάχιο θα επωφελούνται των κινήτρων ως δύο ή περισσότερες ξεχωριστές οικοδοµές, νοουµένου ότι λειτουργούσαν µε ξεχωριστή κύρια χρήση η καθεµιά πριν το 1992 και νοουµένου ότι θα εξασφαλίσουν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Πώς επιχορηγούνται συνιδιοκτήτες µιας διατηρητέας οικοδοµής; ° Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας διατηρητέας οικοδοµής, ο κάθε συνιδιοκτήτης είναι δυνατόν να επωφεληθεί των κινήτρων, σύµφωνα µε το εµβαδόν του τµήµατος της οικοδοµής που ανήκει σε αυτόν, νοουµένου ότι έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας και το συνολικό ποσοστό επιχορήγησης όλων των συνιδιοκτητών είναι το ίδιο ως η οικοδοµή να ήταν µια. Σε περίπτωση που, για διάφορους λόγους (που αφορούν κύρια το Τµήµα Κτηµατολογίου και Χωροµετρίας), δεν έχει ακόµη εξασφαλιστεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, θα γίνονται αποδεκτά στοιχεία που να αποδεικνύουν την πρόθεση του ιδιοκτήτη. Εξαίρεση από την αναφερόµενη πρόνοια θα αποτελούν οι περιπτώσεις κατά τις οποίες υπήρχε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας πριν από το 1992, οπότε οι επιµέρους µονάδες θα αντιµετωπίζονται ως ξεχωριστές οντότητες.

13

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1

Γενικές οδηγίες σε σχέση µε την Κατασκευή και τη Μορφολογία της διατηρητέας οικοδοµής

Με ενδεικτικά παραδείγµατα και φωτογραφίες για την ορθή µετάδοση των βασικών αρχών επέµβασης

14

∆οµικό σύστηµα

Τοποθέτηση µαντωσιάς

Ξύλινες γωνιές για δέσιµο τοιχοποιίας

Για την αντιµετώπιση τυχόν στατικών προβληµάτων και ανεπαρκειών στις τοιχοποιίες των παραδοσιακών οικοδοµών, όπως συρραφή ρωγµών, σύνδεση γωνιών, τοποθέτηση περιµετρικής δοκού κλπ., συστήνεται η αποκατάσταση των αρχικών ξύλινων κατασκευών (π.χ. ξυλοδεσιές, γωνιές, µαντωσιές). Η επιδιόρθωση του παραδοσιακού φέροντος οργανισµού δεν πρέπει να αλλοιώνει τη στατική λειτουργία του, γι’αυτό και η ενίσχυσή του, όπου είναι αναγκαίο, συστήνεται να γίνεται µε πρόσθετα στοιχεία στήριξης (π.χ. ξύλινα ή µεταλλικά), νοουµένου ότι αυτά εντάσσονται αρµονικά, τόσο στατικά όσο και αρχιτεκτονικά, στην υφιστάµενη αυθεντική κατασκευή, παραµένοντας όµως εµφανή ώστε να αναγνωρίζεται η σχετική επέµβαση. ∆εν συστήνεται η χρήση σκελετού από οπλισµένο σκυρόδεµα που αποτελεί διαφορετικό δοµικό σύστηµα σε σχέση µε τις παραδοσιακές φέρουσες τοιχοποιίες και επειδή το οπλισµένο σκυρόδεµα σαν υλικό δεν είναι συµβατό µε τα παραδοσιακά υλικά και έχει σαφώς µικρότερο χρόνο ζωής.

Ενίσχυση µε µεταλλικές στηρίξεις

15

Τοιχοποιία

Κατασκευή τοιχοποιίας µε «ράµµατα»

∆ιόρθωση λαξευτής τοιχοποιίας

Εµφανής πέτρινη τοιχοποιία µε χαλίκωµα

Η επιδιόρθωση και συµπλήρωση της εξωτερικής πέτρινης τοιχοποιίας, αφού καθαριστεί από τυχόν επιχρίσµατα, θα γίνεται µε τον παραδοσιακό τρόπο και υλικά, ώστε η τελική εικόνα να είναι η ίδια µε την αρχική αυθεντική (κατασκευή µε «ράµµατα» κλπ). Ιδιαίτερη προσοχή να δίνεται στην αρµολόγηση, το χαλίκωµα, τα µεγέθη και την πυκνότητα των πέτρων και των χαλικιών, ενώ σε καµιά περίπτωση να µην βάφονται ούτε να τσιµεντώνονται οι αρµοί. Το συνδετικό κονίαµα να είναι στο χρώµα της τοπικής γης και να τοποθετείται σε εσοχή ώστε να είναι σχεδόν αθέατο. Εµφανής λαξευτή πέτρινη τοιχοποιία

Η εξωτερική επεξεργασµένη λιθοδοµή, καθώς και όλα τα λαξευτά πέτρινα στοιχεία της οικοδοµής, όπως πλαίσια κουφωµάτων, γείσα, ακµές τοίχων κλπ., θα αποκαθίστανται στην αυθεντική τους µορφή, αφού καθαριστούν από βαφές κι επιχρίσµατα και συντηρηθούν κατάλλη-λα, ώστε η πέτρα να παραµείνει εµφανής. Για την επισκευή της λιθοδοµής (τµήµατα πέτρας µε µικρές φθορές) να χρησιµοποιείται φαρασάνι (κονίαµα µε βάση κονιορτοποιηµένη πέτρα) στην ίδια χρωµατική απόχρωση µε την πέτρα, ενώ τα πολύ φθαρµένα τµήµατά της θα αντικαταθίστανται µε ιδίου τύπου πέτρα, κατάλληλα λαξευµένη. Νοείται ότι µε κανένα τρόπο δεν θα βάφονται, ούτε θα τσιµεντώνονται οι αρµοί, ενώ το συνδετικό κονίαµα θα είναι στο χρώµα της πέτρας.

16

Εµφανής οπτοπλινθοδοµή Η επιδιόρθωση και συµπλήρωση της υφιστάµενης οπτοπλινθοδοµής (συµπαγές τουβλάκι) να γίνει µε τον παραδοσιακό τρόπο και υλικά αφού αυτή καθαριστεί από µεταγενέστερα επιχρίσµατα και συντηρηθεί κατάλληλα, ώστε να αποκατασταθεί η αρχική αυθεντική της µορφή. Ιδιαίτερη προσοχή να δοθεί στη διατήρηση των χαρακτηριστικών δόµησης του τούβλου (ακµές τοιχοποιίας, ανώφλια, πλαίσια κουφωµάτων κλπ). Νοείται ότι σε καµµιά περίπτωση δεν θα βάφονται οι αρµοί ενώ το συνδετικό κονίαµα θα είναι στο χρώµα του τούβλου και θα τοποθετείται σε εσοχή. Επιχρισµένη τοιχοποιία

Η επιδιόρθωση της επιχρισµένης τοιχοποιίας, σε περίπτωση που αποκαλυφθεί πλήρως µε την αφαίρεση των υφιστάµενων επιχρισµάτων, θα γίνεται µε τον παραδοσιακό τρόπο και τα αρχικά παραδοσιακά υλικά της κάθε οικοδοµής (πέτρα, πλιθάρι ή ντολµά). Το επίχρισµα πρέπει να συντηρείται ή να ανακατασκευάζεται στη αρχική του µορφή (ασπρόγιασµα, ασβέστωµα, γύψωµα κλπ) µε τον παραδοσιακό τρόπο και υλικά ( π.χ. χρήση ξύλινων σφηνών στο πλιθάρι ), ενώ δεν θα διατη-ρούνται ή κατασκευάζονται επιχρίσµατα µε υλικά ασύµβατα µε τα παραδοσιακά (π.χ. τσιµεντοσουβάς, σπρίτς, χρήση µεταλλικών ή άλλων πλεγµάτων για στήριξη επιχρίσµατος), ώστε η τελική εικόνα να είναι ίδια µε την αρχική αυθεντική και ταυτόχρονα να επιτρέπεται η διαπνοή της τοιχοποιίας. Θα διατηρείται πάντοτε η αυθεντική σχέση επιχρισµένων επιφανειών και επιφανειών µε εµφανή πέτρα.

Αποκατάσταση πρόσοψης µε λαξευτή πέτρινη και επιχρισµένη τοιχοποιία

17

Οροφές

Κατασκευή παραδοσιακού δώµατος

Αποκατάσταση επίπεδης οροφής µε βολίτζια, σχιδάτζια και σιδηρονευκά

Η αυθεντική κατασκευή των οροφών (στέγαση) των οικοδοµών θα διατηρείται και αποκαθίσταται αφού γίνει η κατάλληλη συντήρηση, ενώ όπου αυτό είναι αναγκαίο θα χρησιµοποιούνται νέα στοιχεία πανοµοιότυπα µε τα υφιστάµενα (ξύλινη κατασκευή µε βολίτζια ή τσάπες πάνω στα οποία τοποθετούνται πλατιά σανίδια, καλα-µωτές, ψαθαρκές ή κλαδιά (σχιδάτζια) µε κάλυψη από κεραµίδι χωλετρωτό ή γαλλικού τύπου ή ελαφροµπετόν στη θέση που παραδοσιακά υπήρχε χώµα) και θα διατηρούνται οι αρχικές κλίσεις και µορφές. Οι απολήξεις των οροφών (καρκάνια, κροδώµατα κλπ) θα αποκαθίστανται στις αυθεντικές τους µορφές ή, όπου αυτό είναι αναγκαίο, θα ανακατασκευάζονται σύµφωνα µε την αρχική λεπτοµέρεια και τα παραδοσιακά πρότυπα που επικρα-τούν στη κάθε περιοχή. Η στέγαση ενδεχόµενης προσθήκης θα πρέπει να έχει ξεκάθαρη µορφή και αρµονική σχέση µε τη διατηρητέα οικοδοµή ενώ σε καµία περίπτωση δεν θα επηρεάζει στοιχεία της αυθεντικής στέγης. Επιπλέον πρέπει να τηρεί την παραδοσιακή κλίµακα. Σε πολύ µικρής έκτασης προσθήκες πρέπει να αποφεύγεται η χρήση κεκλιµένης στέγης.

Μορφή παραδοσιακής απόληξης στέγης

18

∆άπεδα

Πλακάκια µε έγχρωµα µοτίβα

Πάτωµα µε παραδοσιακά γυψοµάρµαρα

Τα αυθεντικά δάπεδα των οικοδοµών (παραδοσιακά πλακάκια µε έγχρωµα διακοσµητικά µοτίβα, γυψοµάρµαρα, πήλινες πλάκες, σανιδωτά) να διατη-ρούνται και σε περίπτωση αποκα-τάστασής τους, τα νέα δάπεδα να είναι πανοµοιότυπα µε τα αυθεντικά. Μόνο σε ειδικές περιπτώσεις να γίνεται χρήση νέων υλικών (π.χ. χώροι υγιεινής). Ιδιαίτερη προσοχή να δίνεται στην αποκατάσταση των κατωφλιών στην αυθεντική τους µορφή (χρήση συµπα-γών λίθινων τεµαχίων κλπ) ενώ σε κα-µιά περίπτωση να µην επενδύονται µε πλάκες.

Κατώφλι από συµπαγή λίθινα τεµάχια

19

20

Κουφώµατα

Αποκατάσταση αρχικών ανοιγµάτων

Αποκατάσταση ανοίγµατος σε πέτρινη

τοιχοποιία

Τα αυθεντικά παραδοσιακά κουφώ-µατα των οικοδοµών θα πρέπει να διατηρούνται, συντηρούνται ή να αποκαθίστανται στην αρχική τους µορφή (µέγεθος, αναλογίες, θέση) και όχι να αντικαθίστανται µε νέα εκτός και αν έχουν υποστεί ανεπανόρθωτη ζηµιά, οπότε θα αντικαθίστανται µε όµοια µε τα αυθεντικά παραδοσιακά της οικοδοµής. Όπου σχεδιάζεται η διάνοιξη νέων ανοιγµάτων θα πρέπει να λαµβάνεται υπόψη η συνολική όψη ώστε να µην διαταράσσεται η ισορροπία στη σχέση κενού/πλήρους της τοιχοποιίας. ∆εν είναι αποδεκτή κατά κανόνα η διάνοιξη ανοιγµάτων ή ή τροποποίηση της θέσης και µορφής υφιστάµενων αυθεντικών ανοιγµάτων στις προσόψεις των οικοδοµών και ιδιαίτερα στις οικοδοµές µε αστικές επιρροές όπου τα ανοίγµατα είναι αυστηρά διατεταγµένα. Τυχόν νέα ανοίγµατα να σχηµατίζονται µε ξύλινο ανώφλι στο πάνω µέρος, που παραµένει εµφανές εξωτερικά στην περίπτωση των ανεπίχριστων τοιχοποιιών. Σε καµία περίπτωση δεν πρέπει να κατασκευάζονται ψεύτικα πλαίσια από σουβά ή νέα πλαίσια από πέτρα γύρω από τα ανοίγµατα, ή να τοποθετούνται εξωτερικές πατούδες ή µπετονένια ανώφλια σε αυτά. Όσα κουφώµατα τυχόν χρειαστεί να αντικατασταθούν, να τοποθετούνται στην αρχική /αυθεντική τους θέση, δηλαδή να τοποθετούνται σε επαφή µε την εξωτερική πλευρά των τοίχων εκτός στην περίπτωση κουφωµάτων που περιβάλλονται µε πέτρινα πλαίσια και να διατηρούνται όλα τα αυθεντικά ξύλινα ανώφλια και µεταλ-

Παραδοσιακό άνοιγµα που έχει

αποκατασταθεί στην αρχική του µορφή

λικά στοιχεία των αρχικών κατα-σκευών (π.χ. σύρτες, µηχανισµοί ασφαλείας, κλειδαριές, πόµολα, µεντεσέδες, µεταλλικά εξαρτήµατα κλπ.). Σε καµία περίπτωση δεν πρέπει να χρησιµοποιούνται ψευδοπαραδο-σιακά ή σύγχρονα αταίριαστα εξαρτήµατα. Στην περίπτωση επιχρισµένων τοιχοποιιών να πλαισιώνονται περι-µετρικά µε αρµοκάλυπτρα ενώ σε περίπτωση ανεπίχριστων τοιχο-ποιιών δεν θα τοποθετείται αρµοκάλυπτρο. Σηµειώνεται ότι όλα τα νέα ανοίγµατα θα ακολουθούν τις αναλογίες (καθετότητα) των παραδο-σιακών ανοιγµάτων. Τα αυθεντικά εξωτερικά φύλλα στα πορτοπαράθυρα, να διατηρούνται αφού συντηρηθούν κατάλληλα, και µόνο όπου αυτό είναι αναγκαίο να αντικαθίστανται µε νέα πανοµοιό-τυπα µε τα υφιστάµενα, ενώ όλα τα εσωτερικά (τζαµλίκια) να αποτελούν-ται από ξύλινο ανοιγόµενο σκελετό διαχωρισµένο σύµφωνα µε τα παραδοσιακά πρότυπα. Σε περίπτω-ση όπου δεν υπάρχουν υφιστάµενα τζαµλίκια είναι αποδεκτή η τοποθέ-τηση νέων, σύµφωνα µε τα παραδο-σιακά πρότυπα. Επιπλέον, σε περιπτώσεις οικοδο-µών µε εµπορική ή δηµόσια χρήση στο ισόγειο όπου δεν υφίστανται εξωτερικά φύλλα και προτείνεται να τοποθετηθούν τζαµλίκια, µπορεί να γίνουν αποδεκτά τζαµλίκια απλής µορφής ή χοντρό γυαλί χωρίς πλαίσια. Σε περίπτωση κατάργησης υφιστάµενων αυθεντικών ανοιγµά-των πρέπει να παραµένουν τα ίχνη του ανοίγµατος µε δηµιουργία ειδικής διαµόρφωσης (διατήρηση του εξωτερικού φύλλου, δηµιουργία εσοχής µε επίχρισή της κλπ).

Τοποθέτηση τζαµλικιού χωρίς πλαίσιο

σε παραδοσιακό άνοιγµα

Κατασκευή σιδερένιου πλαισίου µε γυαλί

σε υφιστάµενη αρσέρα

Κατασκευή φεγγίτη οροφής σε

παραδοσιακό δωµάτιο

21

22

Ιδιόµορφα αρχιτεκτονικά στοιχεία

Παραδοσιακή τσιµινιά

Αποκατάσταση εσωτερικού

κλιµακοστασίου

Τα ιδιόµορφα παραδοσιακά στοιχεία κάθε οικοδοµής ( ηλιακοί, στύλλοι µε µάλες και µεσοδότζια, καµάρες, εξώστες, στέγαστρα, εξωτερικά και εσωτερικά κλιµακοστάσια, τζάκια, τσιµινιές, παρµακωτά ή άλλα ιδιό-µορφα κουφώµατα, κόγχες, τοιχάρµαρα κλπ.) θα διατηρούνται και αποκαθίστανται στην αυθεντική τους µορφή. Ιδιαίτερη προσοχή να δίνεται στην ανακατασκευή των ξύλινων κατασκευών (µόνο όπου είναι αδύ-νατη η συντήρηση της παλιάς ξυλείας) µε χρήση πανοµοιότυπων στοιχείων ίδιων διατοµών µε τις αρχικές αυθεντικές (δοκοί, στύλλοι κλπ), ώστε να αποφεύγονται κατασκευές µε αταίριαστες µορφές και µεγαλύτερες διατοµές, µεταφέ-ροντας έτσι λανθασµένες πληροφο-ρίες σχετικά µε την ιστορία της οικοδοµής.

∆ιατήρηση υφιστάµενης παραδοσιακής νευκάς µε µεσοδότζι

Αυλή-Εξωτερική διαµόρφωση

Αποκατάσταση παραδοσιακής αυλής

Επανακατασκευή λιθοστρώτων

Η αυλή να διαµορφώνεται κατάλληλα, ώστε να προβάλλεται ο αυθεντικός χαρακτήρας της οικοδοµής, διατηρώντας ισόρροπη σχέση πρασίνου – σκληρών επιφανειών, σύµφωνα µε τα παραδοσιακά πρότυπα. Οποιαδή-ποτε νέα τοπιοτέχνηση να ακολουθεί λιτές µορφές που να σέβονται και να εναρµονίζονται µε τα υφιστάµενα κατάλοιπα της αρχικής διαµόρ-φωσης. Ιδιαίτερη προσοχή να δίνεται στη διατήρηση και συντήρηση τυχόν αυθεντικών πλακόστρωτων ή λιθόστρωτων επιφανειών, ενώ η ύπαρξη τµήµατος της αυλής από χώµα όπου φυτρώνουν τα παραδοσιακά δέντρα ή λουλούδια συµβάλλει σηµαντικά στο χαρακτήρα του χώρου και θα πρέπει να διατηρείται. Τα περιτειχίσµατα που περιβάλλουν τις αυλές, να αποκαθίστανται/ ανακατασκευαζονται στην αρχική τους µορφή και ύψος, συµπερι-λαµβανοµένης και της εισόδου τους (ξύλινο ξωπόρτι, περίτεχνη σιδερέ-νια καγκελόπορτα πλαισιωµένη από πέτρινα κολωνάκια κλπ).

Αποκατάσταση παραδοσιακού ξωπορτιού

23

Χρωµατισµοί

∆ιατήρηση αρχικών χρωµατισµών

κουφωµάτων

Αποκατάσταση εξωτερικών χρωµάτων στα

Λεύκαρα

Οι αυθεντικοί χρωµατισµοί της οικοδοµής πρέπει να διατηρούνται ή να επαναφέρονται. Τα κουφώµατα και η τοιχοποιία να βάφονται σε χρωµατισµούς που υπήρχαν αρχικά στην οικοδοµή ή σε παρόµοια κτίσµατα της περιοχής, µετά από σχετική έρευνα. Για την ξυλεία η οποία δεν θα ελαιοχρωµατιστεί, να χρησιµοποιείται βερνίκι µατ σκούρου χρώµατος για τη νέα ξυλεία ή άχρωµο για την υφιστάµενη αρχική ξυλεία, ενώ σε καµιά περίπτωση να µην είναι κοκκινωπής ή κιτρινωπής απόχρωσης. Τα µεταλλικά στοιχεία (π.χ. σιδεριές στα παράθυρα) να βάφονται σύµφωνα µε τα παραδοσιακά πρότυπα, και σε καµιά περίπτωση στο χρώµα των εξωτερικών φύλλων των κουφωµάτων. Οι υδρορροές (χωλέτρες) να βάφονται σε απόχρωση όµοια µε αυτήν της εξωτερικής τοιχοποιίας. Γενικά να αποφεύγεται η χρήση γυαλιστερών βαφών και βερνικιών. Χρωµατισµοί υδροροών στο χρώµα της

τοιχοποιίας

24

25

∆ιαφηµιστικές πινακίδες

∆ιαφανείς πινακίδες σε διατηρητέα κτίρια

Οι επιγραφές/πινακίδες θα πρέπει να τοποθετούνται διακριτικά στην οικοδοµή, να καταλαµβάνουν τη µικρότερη δυνατή επιφάνεια και να είναι γραµµένες στην Ελληνική και δευτερευόντως στην Αγγλική ή άλλη γλώσσα. Το µέγεθος της πινακίδας θα πρέπει να σχετίζεται µε τα ανοίγµατα σε ύψος και πλάτος. Καµιά διαφηµιστική πινακίδα δεν θα τοποθετείται στην οροφή, στη στέγη, στον ελεύθερο χώρο γύρω από την οικοδοµή ή άλλο σηµείο, εκτός από την πρόσοψη της οικοδοµής. Οι επιγραφές θα είναι λιτές, διαφανείς ή σε χρωµατισµούς που εναρµονίζονται µε τα χρώµατα του κτιρίου, ενώ τυχόν υφιστάµενες αυθεντικές παραδοσιακές επιγρα-φές συστήνεται να διατηρούνται και να επανατοποθετούνται. Συστήνεται η στερέωση απλών µεµονωµένων γραµµάτων στις τοιχοποιίες.

Στερέωση µεµονωµένων γραµµάτων

στηντοιχοποιία

Ηλεκτροµηχανολογικές και άλλες εγκαταστάσεις

Απόκρυψη των µηχανολογικών εγκαταστάσεων στο πατάρι

του χώρου υγιεινής

Φουγάρα σε διατηρητέες οικοδοµές

Όλες οι εγκαταστάσεις (ηλεκτρικές, υδραυλικές, ντεπόζιτα, κλιµατισµός, κλπ.) να είναι αφανείς και µόνο οι ηλιακοί συλλέκτες µπορούν να στερεωθούν εφαπτοµενικά πάνω στην οροφή νοουµένου ότι δεν είναι ορατοί από δηµόσιο δρόµο, διαφο-ρετικά να αποφεύγεται η χρήση ηλιακού θερµοσίφωνα και να χρησιµοποιείται ηλεκτρικός. Ιδιαίτερη προσοχή να δίνεται στη διακριτική τοποθέτηση ηλεκτρικών και τηλεφωνικών καλωδίων και κιβωτίων στις εξωτερικές όψεις της οικοδοµής, καθώς και κεραίων (αντένων) ή φουγάρων στην οροφή. Συστήνεται η τοποθέτηση παραδο-σιακών πήλινων ή απλών µεταλ-λικών φουγάρων µε το ελάχιστο λειτουργικά αναγκαίο ύψος. Όσον αφορά τις εγκαταστάσεις κλιµατισµού, να προτιµούνται οι αεριστήρες οροφής αντί των συσκευών κλιµατισµού και αερο-συµπιεστών (κοµπρεσόρων) που δεν εναρµονίζονται µε το χαρακτήρα της οικοδοµής και δυνατόν να επηρεάσουν αρνητικά τις ανέσεις γειτονικών κτιρίων.

Κλιµατισµός µε αεριστήρες οροφής

26

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 2

Γενικές οδηγίες σε σχέση µε την Τυπολογία της διατηρητέας οικοδοµής

Με ενδεικτικά παραδείγµατα και φωτογραφίες για την ορθή µετάδοση των βασικών αρχών επέµβασης

27

Εσωτερικές µετατροπές

∆ηµιουργία νέου ανοίγµατος µε απλή ορθογωνική µορφή και διαφοροποίηση

πατώµατος

Ενοποίηση χώρων στο εσωτερικό της οικοδοµής

Η ανάγκη για ενοποίηση χώρων µπορεί να ικανοποιηθεί µε την κατεδάφιση τµηµάτων των µεσότοιχων χωρίς να επηρεάζεται η ιεράρχηση των βασικών χώρων. Η κατεδάφιση δεν θα πρέπει να είναι εκτεταµένη, ούτε να καταργεί αξιόλογα αρχιτεκτονικά στοιχεία της οικοδοµής (π.χ. αντικρυστά ανοίγµα-τα ή τοποθετηµένα συµµετρικά, κόγχες, σουβάντζες, τσιµινιές κλπ) ή να αναιρεί την καθαρότητα των σχηµάτων της κάτοψης (π.χ. τριµερής διάρθρωση).

Οι φέροντες τοίχοι θα πρέπει απαραίτητα να παραµένουν συνδεδεµένοι για να µην επηρεάζεται η στατική επάρκεια του κτιρίου. Επιπλέον, σε περίπτωση κατεδάφισης, η θέση τους θα πρέπει να σηµατοδοτείται (µε τµήµατα τοίχων που παραµένουν, µε αλλαγή υλικού ή µορφής πάτωµατος, µε ανώφλι από σιδηροδοκούς κλπ), ώστε να γίνεται αναφορά στην αρχική κατάσταση της οικοδοµής.

Σηµειώνεται ότι η νέα κατασκευή τοξωτών και καµαρωτών στοιχείων σε καµία περίπτωση δεν είναι αποδεκτή γιατί δίνει λανθασµένες πληροφορίες για τα ιστορικά στοιχεία της οικοδοµής.

Προσθήκη βοηθητικών χώρων και κατασκευών

Οποιαδήποτε προσθήκη δεν θα πρέπει να αλλοιώνει τις βασικές σχέσεις λειτουργίας των παρα-δοσιακών χώρων (όπως τη σχέση µέσα και έξω χώρου, τη διαµπε-ρότητα του ηλιακού, σχέση σκάλας και ηλιακού κλπ.).

Οι τοιχοποιίες/οροφή των βοηθητι-κών χώρων που τοποθετούνται εσωτερικά στη διατηρητέα οικοδοµή, πρέπει να µένουν πιο χαµηλά από

Προσθήκη ελαφριάς κατασκευής σε εσωτερικό χώρο

28

τα αντίστοιχα υφιστάµενα ταβάνια, έτσι ώστε να παραµένει συνεχόµενη η παραδοσιακή οροφή και να αναγνωρίζονται τα αρχικά µεγέθη των δωµατίων.

Να αποφεύγεται, όσο είναι δυνατόν, η προσθήκη νέων βοη-θητικών χώρων στα κύρια δωµάτια της οικοδοµής π.χ. ηλιακούς, δίχωρα, που έχουν συνήθως αξιόλογα στοιχεία όπως καµάρες, διακοσµητικά πλακάκια στο πάτωµα, σουβάντζες, στύλλους µε νευκές και µάλες κ.α.

Επιπλέον, οποιεσδήποτε νέες κατασκευές (σκάλες, τζάκια κλπ) να µην αντιγράφουν παραδοσιακές µορφές για αποφυγή πλαστογρά-φησης των ιστορικών στοιχείων της οικοδοµής.

Μετατροπή ηµιυπαίθριων ηλιακών σε εσωτερικό χώρο

Η µετατροπή ηµιυπαίθριου ηλιακού (πόρτιου) σε εσωτερικό χώρο, είναι αποδεκτή ως λύση ανάγκης, παρά το γεγονός ότι καταργείται ένας µεταβατικός υπαίθριος χώρος.

Η εν λόγω µετατροπή θα πρέπει να γίνεται µε τέτοιο τρόπο ώστε να µην αναιρείται η βασική οπτική και λειτουργική σχέση δρόµου-αυλής.

Το αποτέλεσµα αποτελεί παρά-δειγµα της δυνατότητας για προσαρ-µογή της οικοδοµής σε µεταβαλ-λόµενες ανάγκες και η επιτυχία του σχετίζεται άµεσα µε τη λιτότητα της επέµβασης. Ως παράδειγµα αναφέ-ρεται το κλείσιµο του καµαρωτού ανοίγµατος µε υαλοπίνακα χωρίς πλαίσιο ή µε µεταλλικό πλαίσιο λεπτής διατοµής. ∆εν είναι αποδεκτή η χρήση χοντρών ξύλινων ή µεταλλικών διατοµών. Το νέο κούφωµα θα πρέπει να εξακολουθεί να παρέχει απρόσκοπτα πρόσβαση προς την εσωτερική αυλή.

Προσθήκη εσωτερικού βοηθητικού χώρου

Προσθήκη κουζίνας σε παραδοσιακό δωµάτιο

Κατασκευή υαλοστασίου χωρίς πλαίσιο στην

καµάρα του ηλιακού

29

Εξωτερικές µετατροπές

Προσθήκη νέου κτιριακού όγκου µε

παρεµβολή γυάλινης συνδετικής κατασκευής

Προσθήκη ορόφου στη βοηθητική πτέρυγα

της οικοδοµής

Προσθήκη νέων κτιριακών όγκων Η προσθήκη νέων οικοδοµών θα πρέπει να σέβεται και να εναρµο-νίζεται µε την παραδοσιακή τυπολογία της υφιστάµενης οικοδοµής. ∆εν γίνονται αποδεκτές προσθήκες δωµατίων που καταργούν τις βασικές σχέσεις της οικοδοµής(διαµπερότητα ηλιακού, σχέση µέσα-έξω, τρόπος εισόδου από δρόµο κλπ.). Η προσθήκη τµήµατος οικοδοµής στο ισόγειο ή στον όροφο δεν πρέπει να αλλοιώνει τον κύριο κτιριακό όγκο ή να καθιστά αναγκαία την αλλαγή της µορφής της στέγης ή της κλίµακάς του. Ειδικότερα, οι προσθήκες ορόφων θα πρέπει να περιορίζονται σε δευτερεύοντα /βοηθητικά τµήµατα των οικοδοµών στο πίσω µερος των τεµαχίων, ενώ δεν είναι αποδεκτές σε κύρια τµήµατα οικοδοµών (δίχωρα κλπ) καθώς και επί των οδικών συνό-ρων, αφού αυτό έχει ως αποτέλεσµα µεγάλη αλλοίωση της ογκοµετρίας της οικοδοµής. Σύγχρονα υλικά/µορφές Σε περίπτωση νέων προσθηκών, η χρήση σύγχρονων υλικών/µορφών µέσα στα πλαίσια αναζητήσεων σύγχρονων αρχιτεκτονικών ρευµάτων είναι ευπρόσδεκτη, νοουµένου ότι παρουσιάζεται µια ολοκληρωµένη και τεκµηριωµένη µελέτη που δείχνει τη συσχέτιση µε το παλιό, τη συµβατότητα των υλικών και την αρµονία των µορφών, µε πλήρη σεβασµό στο διατηρητέο κτίσµα. Κατεδαφίσεις Η κατεδάφιση τµηµάτων παραδο-σιακής οικοδοµής επιτρέπεται κατά κανόνα µόνο όταν αυτά αποτελούν καθαρά νεώτερες ή µεταγενέστερες αταίριαστες προσθήκες ή/και που αναιρούν τις βασικές χωρικές σχέσεις, ή πρόκειται για ετοιµόρροπα βοηθητικά προσκτίσµατα.

Προσθήκη µε χρήση σύγχρονων υλικων

30

31