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  • 1. INTRODUCCIN

    La determinacin del valor de los inmuebles rsticos es, todava hoy,una asignatura pendiente para todos aquellos que necesitan cono-cerlo. La heterogeneidad de las fincas rsticas plantea una proble-mtica especial en lo relativo a su valoracin. As, tanto Caballer(1993) como Martnez (1996) indican que una serie de factoresinfluyen y a veces distorsionan el conocimiento que pueda tenersedel valor de una tierra en una zona determinada. Esta problemticaconlleva que los estudios sobre valores de la tierra sean escasos y quelas estadsticas oficiales de precios de la tierra no tengan un nivel dedesagregacin suficiente para la prctica valorativa. En este sentido,Caridad y Braas (1996) sealan que la mayora de los estudios quese han realizado sobre el mercado de los bienes inmobiliarios, yasean rsticos o urbanos, se han limitado a ser un estudio de enfoquemacroeconmico de la variable agregada precio y su evolucin, yconsideran este enfoque alejado de la realidad.Esta situacin se refleja en la actuacin de la propia Administracin,la cual debe realizar continuamente valoraciones de fincas con dis-tintas finalidades, especialmente fiscales (Catastros, transmisionespatrimoniales, etc.), urbansticas (expropiaciones) y concesin deayudas. En cada uno de estos actos, los correspondientes serviciosoficiales obtienen valores distintos, que en ocasiones pueden no

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    Estudios Agrosociales y Pesqueros, n. 186, 2000 (pp. 105-127).

    (*) Departamento de Gestin de Empresas. Universidad Pblica de Navarra (Pamplona).

    Un modelo analgico parala valoracin catastralTERESA GARCA L. DE MENESES (*)

  • tener relacin con la realidad del mercado. Dado que el Catastro esun inventario valorado de bienes inmuebles, obtenido mediantedeterminacin literal y grfica, se parte de esta informacin paradesarrollar un modelo de valoracin y aplicarlo a la estimacin delvalor catastral de fincas rsticas. El valor catastral, resultado de la esti-macin, ser un referente para actuaciones diversas, pudiendoentonces ser aplicado a cualquier fin, de la forma que mejor con-venga al objetivo para el que se aplique. Esta moderna concepcindel Catastro como base de un sistema de informacin del territorioque utiliza la parcela catastral como unidad de referencia, apareceen los trabajos de Lzaro y Lpez (1995 y 1993), Muoz (1992),Sebasti (1992) y Snchez-Casas (1989).

    2. OBJETIVOS Y JUSTIFICACIN

    El objetivo perseguido en este trabajo es desarrollar un modelo devaloracin analgica para su aplicacin a la estimacin del valorcatastral de fincas rsticas. Para realizar esta investigacin se eligicomo mbito geogrfico del trabajo la Comunidad Foral de Navarra,por tratarse de una de las Comunidades pioneras en desarrollo catas-tral. El presente del Sistema Catastral en Navarra (Muoz, 1992) sefundamenta en una base de informacin georreferenciada del terri-torio: el Registro Fiscal de la Riqueza Territorial.La primera cuestin que se plantea es cul es ese valor buscado.Hallando la respuesta en la legislacin foral, en concreto en la Ley2/1995, de Haciendas Locales de Navarra, la cual seala que El valorcatastral se fijar tomando como referencia el valor de mercado, sinque en ningn caso pueda exceder de ste. Adicionalmente, la LeyForal 3/1995, reguladora del Registro Fiscal de la Riqueza Territorial deNavarra indica que ... el valor de las unidades inmobiliarias seobtendr por el procedimiento de comparacin con el mercado,mediante la utilizacin de tcnicas estadsticas....Parece evidente que ese valor de mercado no tiene por qu coincidircon el precio que la finca obtenga en una transaccin, ya que haymuchas condiciones que pueden distorsionar el precio. La delimita-cin del concepto valor de mercado ha preocupado a los expertosdesde hace aos, y en la actualidad sigue siendo tema de debate. Sonindicativos los trabajos de Caballer (1990, 1989, 1976, 1973), Alonsoet al. (1995 y 1991), Eseverri (1995), Milln (1995), Aguado (1994),Giaccotto y Clapp (1992), Salvador (1989), Rivera (1988), Serrano(1988), Ambrosio (1987), Guadalajara (1984), Romero (1977),Olmeda (1977 y 1978) y Michieli (1977).

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    Teresa Garca L. de Meneses

  • Respecto a la metodologa valorativa a utilizar, no hay que olvidarque se plantea una valoracin masiva de bienes de carcter pblicopara la cual los mtodos clsicos presentan algunos inconvenientes.(Grittani, 1989). En concreto, los mtodos sintticos son poco ade-cuados para el volumen de informacin que debe manejarse, y susimplicidad de clculo queda superada por las facilidades informti-cas con que hoy se cuenta.El mtodo analtico presenta el problema de la determinacin de latasa de actualizacin a utilizar y adems la simple capitalizacin derentas que es la base del mtodo, olvida otras variables que tambininfluyen en el valor de una finca. (Romain y Roy, 1995; Ballestero,1994; Caballer, 1994; Lloyd, 1994; Perala, 1994; Clark, Fulton y Scott,1993; Alonso et al., 1991; Varela, 1986). Una nueva perspectiva laproporcionan los autores americanos, los cuales introducen tcnicasestadsticas para contrastar la validez del mtodo tradicional.(Tegene y Kuchler, 1993; Engsted, 1994).Por tanto, aunque metodolgicamente tanto los mtodos sintticoscomo los analticos pueden considerarse como casos muy particula-res de los estadsticos (Caballer, 1974; Rivera, 1983), y siguiendo losdictados legales, se propone el empleo de los mtodos estadsticospara valoraciones de tipo masivo en el mercado de fincas (Varela,1986; Muoz, 1990; Fernndez Militino, 1991; y Martnez, 1996).Debido a las dificultades derivadas de la falta de datos y la posiblecorrelacin entre las variables, se utilizar un Modelo Analgico.Este tipo de modelos se basa en la idea de que el valor obtenido a tra-vs de un modelo rara vez coincide con el valor de mercado, peroque la diferencia entre uno y otro no suele ser excesiva. El valor ana-lgico ser aquel valor que se asigna a un bien, por comparacin conotros conocidos, en funcin de ciertas variables explicativas(Caballer, 1994). Esto permite trabajar con ms informacin de laque proporciona el mercado de fincas.Para los bienes rsticos es muy interesante la utilizacin de SistemasAnalgicos, pues se ha comprobado que las variables explicativas delvalor de una finca coinciden con las del Sistema de Mercado(Caballer y Moya, 1997).

    3. PLANTEAMIENTO DEL MODELO

    3.1. Obtencin de valores

    El planteamiento del modelo comienza con la obtencin de valoresde fincas que puedan tener un comportamiento similar a los valores

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    Un modelo analgico para la valoracin catastral

  • de mercado y sean la base del Sistema Analgico. En el RegistroFiscal de la Riqueza Territorial de Navarra se asigna a cada finca elValor Catastral (VC), y tambin el denominado Valor Patrimonial(VP), que no es sino aquel que se obtiene por encuesta entre losmiembros de la Comisin que en cada Ayuntamiento ha elaboradola Ponencia de valoracin catastral. Buscando reafirmar valores, seha pedido a tasadores profesionales que dieran valores para todos losmunicipios navarros apoyndose en la clasificacin catastral, as se haobtenido el Valor de Expertos (VE).Por otra parte, y puesto que en nuestro pas escasean estadsticassobre las compraventas de fincas rsticas (Lpez, 1996), las mejoresfuentes de informacin sobre estas transacciones parecen ser lossucesivos pasos que debe seguir un contrato, esto es: Notaras,Registro de la Propiedad y Oficina de tasaciones de TransmisionesPatrimoniales. Desechadas las primeras (Varela, 1986 y DazBerenguer et al., 1983), tomamos como fuente de informacin lacomprobacin de valores para la liquidacin del impuesto deTransmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados. TodaTransmisin Patrimonial, ya sea por compraventa, herencia o cual-quier otra razn, da lugar al pago de unos impuestos cuyo montantees proporcional al valor del bien. Este valor es el Declarado por eladquiriente (VD). Pero la Administracin lleva a cabo una tasacinque se aplicar en aquellos casos en que el precio declarado no seconsidere aceptable, es el Valor de Transmisiones Patrimoniales(VT).Hasta el presente, este gran volumen de informacin recogidadurante varias dcadas y contenido en los informes de tasacin, estarchivado en soporte papel. Las fincas no estaban identificadas catas-tralmente, e incluso sin detallar en muchos casos. Por ello era impo-sible estudiar parcelas de toda Navarra y haba que centrarse en unoo varios Municipios (1). Se eligieron Lern y Viana, dos municipiosrelativamente prximos, con lo que se pens que se podra ampliarel nmero de casos a estudiar o al menos reducir la posible disper-sin.Se han recogido los expedientes de todas las TransmisionesPatrimoniales correspondientes a ambos municipios desde finales de1995 a comienzos de 1997. En estos expedientes, la localizacin de

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    Teresa Garca L. de Meneses

    (1) Actualmente, la informacin se recoge informticamente y es requisito imprescindible que las fincas se identi-fiquen con el dato de Polgono y Parcela Catastral. Consecuentemente, el desarrollo de este trabajo en el futuro seplantea mucho ms factible.

  • las fincas se realiza indicando el paraje donde se ubica. Y se describeel bien objeto de transmisin. Es una descripcin similar a la quereflejan las Escrituras y no est normalizada, pudiendo coincidir o nocon la descripcin catastral. Otra informacin adicional que apareceen los expedientes es el motivo de la transmisin. Esta informacinse tendr en cuenta ms adelante y se intentar detectar si el motivode la transmisin tiene o no influencia sobre el valor asignado a cadasubparcela.As pues, se cuenta para las 320 subparcelas seleccionadas con 5 valo-res: el Valor Catastral, el Valor Patrimonial, el Valor de Expertos, elValor Declarado y el Valor de Transmisiones Patrimoniales.Es interesante observar las correlaciones existentes entre los valoresobtenidos para las distintas subparcelas elegidas de cada municipio.Estos datos