toca civil no. 191/2016. recurso de apelaciÓn. juicio ordinario civil de cumplimiento...

TOCA CIVIL No. 191/2016.

RECURSO DE APELACIÓN.

JUICIO ORDINARIO CIVIL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA.

MAGISTRADO PONENTE: LIC. GREGORIO ALBERTO PÉREZ MATA.

SECRETARIO DE ESTUDIO Y CUENTA: LIC. GUSTAVO SERGIO LÓPEZ ARIZPE.

Saltillo, Coahuila, a veintidós (22) de noviembre de dos mil dieciséis (2016).

V I S T O para resolver el toca civil número 191/2016,

relativo al recurso de apelación interpuesto por XXXXXXXXXX en

contra de la sentencia definitiva de fecha doce de octubre de dos

mil quince, dictada por el C. Juez de Primera Instancia en Materia

Civil del distrito judicial de Acuña, con residencia en esa ciudad,

dentro de los autos del expediente número XXXXXXXXXX, relativo

al juicio ordinario civil de cumplimiento de contrato de promesa de

venta, promovido por la recurrente en contra de la XXXXXXXXXX;

y,

R E S U L T A N D O

PRIMERO. La sentencia recurrida en apelación

concluyó con los siguientes puntos resolutivos:

[...] Primero.- Procedió la vía ordinaria civil intentada y tramitada.

Segundo.- La parte actora XXXXXXXXXX no justificó los elementos constitutivos de su acción, en consecuencia:

Tercero.- Se absuelve a las demandadas XXXXXXXXXX de las prestaciones que le fueron reclamadas dentro del presente juicio.

Cuarto.- Se condena al actor al pago de las costas en esta

“2016, Año de la Lucha Contra la Diabetes”

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instancia.

Quinto.- Finalmente en cumplimiento a lo establecido en los artículos 1, 3, 4, 6 fracción II, 17 y 27 fracción IX, de la Ley de Acceso a la Administración Pública y Protección de Datos Personales para el Estado de Coahuila de Zaragoza, y su reglamento, así como al acuerdo C-190/2015, emitido por el Consejo de la Judicatura del Estado de Coahuila, en sesión celebrada el diez de agosto de dos mil quince, por el que emite el protocolo para la elaboración de versiones públicas de las sentencias de los órganos jurisdiccionales del Poder Judicial del estado de Coahuila de Zaragoza, dígasele a las partes que las resoluciones y la sentencia que se llegare a dictar en el presente asunto, constituyen información pública una vez que se emita y cause ejecutoria el fallo definitivo, con las excepciones previstas en la mencionada ley.

Sexto.- Notifíquese Personalmente. [...]

SEGUNDO. Inconforme con el fallo antes mencionado

XXXXXXXXXX, parte actora en el presente juicio, interpuso el

recurso de apelación que le fue admitido en el efecto devolutivo por

el C. Juez de primera instancia, mediante auto de fecha veintisiete

de junio de dos mil dieciséis y, tramitado en esta Sala, se citó a las

partes para oír sentencia definitiva, misma que hoy se pronuncia

con base en los siguientes:

C O N S I D E R A N D O S

PRIMERO. De conformidad con lo dispuesto por el

artículo 865 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila

de Zaragoza, el Tribunal de Alzada podrá revocar o modificar el

auto o la sentencia recurridos, si estima fundados los agravios del

apelante; o bien, confirmar la resolución apelada, si considera

infundados dichos agravios.

SEGUNDO. Contra la sentencia impugnada, la

apelante expone como agravios los que obran glosados al presente

expediente, de ahí que resulte innecesaria su transcripción; puesto

que no existe precepto legal que así lo exija, pero además, esta



omisión no deja en estado de indefensión a las partes,

precisamente porque los motivos de inconformidad expresados

obran en autos.

Sirve de apoyo a lo anterior, la jurisprudencia número

2ª./J.58/2010, sustentada por la Segunda Sala de la Suprema Corte

de Justicia de la Nación, consultable en la página ochocientos

treinta, Tomo XXXI, correspondiente al mes de mayo de dos mil

diez, Novena Época, del Semanario Judicial de la Federación y su

Gaceta, de rubro y texto siguientes:

CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O AGRAVIOS. PARA CUMPLIR

CON LOS PRINCIPIOS DE CONGRUENCIA Y

EXHAUSTIVIDAD EN LAS SENTENCIAS DE AMPARO ES

INNECESARIA SU TRANSCRIPCIÓN.

De los preceptos integrantes del capítulo X ‘De las sentencias’,

del título primero, ‘Reglas generales’, del libro primero ‘Del

amparo en general’, de la Ley de amparo, no se advierte como

obligación para el juzgador que transcriba los conceptos de

violación o, en su caso, los agravios, para cumplir con los

principios de congruencia y exhaustividad en las sentencias,

pues tales principios se ‘satisfacen cuando precisa los puntos

sujetos a debate, derivados de la demanda de amparo o del

escrito de expresión de agravios, los estudia y les da respuesta,

la cual debe estar vinculada y corresponder a los planteamientos

de legalidad o constitucionalidad efectivamente planteados en el

pliego correspondiente, sin introducir aspectos distintos a los que

conforman la litis. Sin embargo, no existe prohibición para hacer

tal transcripción, quedando al prudente arbitrio del juzgador

realizarla o no, atendiendo a las características especiales del

caso, sin demérito de que para satisfacer los principios de

exhaustividad y congruencia se estudien los planteamientos de

legalidad o inconstitucionalidad que efectivamente se hayan

hecho valer.

TERCERO. En principio debe decirse que del estudio

integral del proceso que nos ocupa se advierte que la parte actora

sustenta la acción de cumplimiento de contrato, en un documento

de fecha XXXXXXXXXX, con ratificación notarial por parte de

XXXXXXXXXXen fecha XXXXXXXXXX; así como con ratificación

notarial por parte de XXXXXXXXXX en fecha XXXXXXXXXX.



Luego, de autos se advierte que tal documento público

no fue objetado por las partes en términos del artículo 463 del

Código Procesal Civil del Estado, de manera que conforme al

artículo 514 del ordenamiento procesal en comento dicho

documento cuenta con pleno valor probatorio.

Ahora, del documento público que se analiza se

desprende que éste contiene dos negocios jurídicos respecto del

lote XXXXXXXXXX, y con las medidas, rumbos y colindancias

descritas en el propio documento.

Los negocios jurídicos contenidos en dicho documento

público son:

a. Contrato de arrendamiento celebrado por el señor

XXXXXXXXXX, como arrendador, acompañado de su esposa

XXXXXXXXXX a efecto de otorgar su consentimiento, con el señor

XXXXXXXXXX como arrendatario.

b. Contrato de “promesa de compraventa” (así

denominado por las partes), celebrado por el señor XXXXXXXXXX,

como promitente vendedor, acompañado de su esposa

XXXXXXXXXX a efecto de otorgar su consentimiento, con el señor

XXXXXXXXXX como promitente comprador.

Luego, del estudio integral del escrito de demanda así

como atendiendo a la causa de pedir que se deduce del mismo, se

desprende que la parte actora reclama el cumplimiento del llamado

contrato de promesa de compraventa de fecha XXXXXXXXXX y

como consecuencia de ello solicita el otorgamiento de la escritura

de compraventa definitiva a su favor.



De manera que, en base a lo antes expuesto, los

agravios expuestos por el apelante serán estudiados a la luz del

documento base de la acción, particularmente al llamado contrato

de promesa de compraventa ahí contenido, cuyo cumplimiento se

reclama y que así se identificará a lo largo de la presente

resolución, sin perjuicio, de la apreciación que se hará más

adelante en cuanto al contenido de obligaciones que se contienen

en dicho documento.

CUARTO. Ahora bien, del escrito de apelación se

advierte que el apelante identifica dos agravios los cuales

consisten, en esencia, en lo siguiente.

I. Primer agravio.

El apelante se duele de la falta de aplicación del artículo

423 del Código Procesal Civil del Estado, así como de los artículos

2657, 2683 fracción III y 2733 del Código Civil del Estado. Señala

que por una inobservancia de las pruebas que obran en el juicio se

le tuvo por no acreditado la exigibilidad del cumplimiento que

reclama así como el incumplimiento de la parte demandada

respecto a las obligaciones derivadas del contrato basal.

Afirma el apelante que es falso que el contrato de

compraventa haya quedado condicionado al pago total, señalando

que en el contrato base de la acción existían obligaciones

reciprocas entre las partes y que los demandados no querían

escriturarle a pesar de la notificación indubitable que realizó en el

procediendo radicado bajo el número de expediente

XXXXXXXXXX, así como el procedimiento de consignación

radicado bajo el número de expediente XXXXXXXXXX.

Por otra parte, el apelante señala que los testigos de



nombre XXXXXXXXXX no manifestaron que él no hubiere

cumplido con el pago estipulado, sino que no ha exhibido la

cantidad porque no hay escritura.

Refiere a la cláusula séptima del contrato basal, y

señala que el día XXXXXXXXXX solicitó a los demandados el

cumplimiento de la venta definitiva, y que la señora XXXXXXXXXX

se negó a escriturarle argumentando el reciente fallecimiento de su

esposo XXXXXXXXXX y los trámites legales para abrir su sucesión

intestamentaria.

El recurrente señala que el día XXXXXXXXXX

promovió procedimiento no contencioso de notificación indubitable

y el día XXXXXXXXXX promovió un procedimiento de

consignación y ofrecimiento de pago, ambos frente a

XXXXXXXXXX, radicados bajo los número de expedientes

XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXX, respectivamente.

Señala que en el primer procedimiento de le notificó de

forma indubitable a XXXXXXXXXX lo expuesto en contrato de

promesa de compra venta en el capítulo segundo incisos a, b, c, d,

y e. Mientras que en el procedimiento de consignación y

ofrecimiento de pago, consignó a favor de XXXXXXXXXX y

XXXXXXXXXX (en su carácter de arrendadores) la cantidad de

XXXXXXXXXX equivalente a XXXXXXXXXX por concepto de

renta correspondiente al período del XXXXXXXXXX al

XXXXXXXXXX.

El recurrente afirma que cumplió en todas y cada una

de sus partes con el contrato de arrendamiento con promesa de

venta tan es así que dice cubrió todas las rentas. Refiere al

contenido de las declaraciones de los testigos de nombres

XXXXXXXXXX. Agrega que el Juez de primera instancia fue omiso



en precisar en qué momento la condición de pago total le era

exigible, y estima que tal condición le dejó de ser exigible al

momento en que llevó a cabo el procedimiento no contencioso

sobre notificación indubitable ya que precisamente el día

XXXXXXXXXX era el día que concluía el plazo para formalizar la

escritura definitiva.

Hasta aquí la relatoría de este primer agravio.

Este primer motivo de disenso es inoperante.

Esta Sala Colegiada considera que este primer agravio

deviene inoperante en razón del siguiente análisis:

En principio debe decirse, como se anticipó en esta

resolución, que el documento base de la acción consiste en un

documento público que contiene dos negocios jurídicos respecto

de un mismo inmueble, como lo son un contrato de arrendamiento

y un contrato de promesa de compraventa.

Luego, de la sentencia recurrida se advierte que el

resolutor primigenio tuvo por acreditado la existencia del contrato

de arrendamiento con promesa de compraventa de fecha

XXXXXXXXXX.

Es decir, el Juez de primera instancia, de forma

general, tuvo por acreditado el contrato basal sin hacer distinción

y/o precisar que es respecto al contrato de promesa de

compraventa cuyo cumplimiento reclama la parte actora.

No obstante lo anterior, al no haber sido combatido por

las partes tal aspecto, para efectos de esta sentencia deberá

prevalecer y mantenerse intocada la existencia del contrato de

arrendamiento con promesa de compraventa de fecha



XXXXXXXXXX.

Sin que ello impida que esta autoridad pueda ahora

válidamente evidenciar tal distinción de contratos, pues la acción

que ejerció la parte actora es el otorgamiento de escritura definitiva

como consecuencia del cumplimiento del contrato de promesa de

compraventa contenido en el documento basal de fecha

XXXXXXXXXX.

Ahora bien, del contrato cuyo cumplimiento se reclama,

esto es, el contrato de promesa de compraventa (contenido en el

documento público de fecha XXXXXXXXXX) se desprende que el

objeto material del mismo consiste en un lote XXXXXXXXXX y con

las medidas, rumbos y colindancias descritas en el propio

documento.

Luego, de la cláusula primera del referido contrato de

promesa de compra venta se desprende que el señor

XXXXXXXXXX acompañado de su esposa XXXXXXXXXX ofreció

en venta el inmueble ya mencionado al señor XXXXXXXXXX.

Luego, de la cláusula segunda de la referida promesa

de venta se desprende lo siguiente:

“SEGUNDA: El precio de la presente Promesa de Venta de este contrato lo es una cantidad que no podrá ser superior a XXXXXXXXXX, por hectárea, precio que tendrá una vigencia durante los (5) cinco años de Arrendamiento y Contrato de Promesa de Compra Venta, periodo que concluye el día XXXXXXXXXX.”

Ahora, de la cláusula cuarta del documento que se

analiza se desprende que el promitente vendedor autorizó al

promitente comprador XXXXXXXXXX ofrecer en venta el inmueble

objeto del contrato en un valor que previamente acuerden los

comparecientes y se advierte que se estipuló que al efectuarse el



contrato de compra venta el señor XXXXXXXXXX y la señora

XXXXXXXXXX se obligan a pagar una comisión al señor

XXXXXXXXXX equivalente al XXXXXXXXXX por ciento del valor

total de la operación.

“CUARTA: Los contratantes acuerdan que dentro del plazo señalado en la Cláusula segunda de este capitulo, el Promitente Comprador XXXXXXXXXX, cuenta con la autorización del Promitente Vendedor XXXXXXXXXX y de la señora XXXXXXXXXX, con exclusividad para ofrecer en venta el inmueble objeto del presente contrato en el valor que previamente acuerden los comparecientes, y al efectuarse el Contrato de compra Venta, el señor XXXXXXXXXX y la señora XXXXXXXXXX se obligan a pagar una comisión al señor XXXXXXXXXX, equivalente al XXXXXXXXXX por ciento del valor total de la operación.”

Finalmente, en lo que aquí interesa, de la cláusula

séptima se desprende que una vez efectuado el pago total del

contrato de compra venta, el promitente vendedor quedaba

obligado a firmar la escritura de propiedad a nombre del promitente

comprador o quien éste le indicara.

La cláusula séptima es del tenor literal siguiente:

“SÉPTIMA: Una vez efectuado el pago total del Contrato de Compra Venta, EL ARRENDADOR Y PROMITENTE VENDEDORA se obliga a firmar la escritura de propiedad a nombre de EL ARRENDATARIO Y PROMITENTE COMPRADOR o quien éste le indique”.

Ahora bien, de la sentencia que se recurre se advierte

que el Juez de la causa consideró que en atención al sentido literal

del clausulado del contrato basal quedaba claro que las partes

condicionaron el ejercicio de la acción al pago total del contrato de

compraventa, empero que ello no se justificó con ningún medio de

prueba.

El Juez de la causa concedió valor probatorio a las

copias certificadas de los procedimientos números XXXXXXXXXX

y XXXXXXXXXX, y refiere que con ninguno de ellos se acredita el



pago de la compra venta.

Señala también el resolutor primigenio que la prueba

confesional y de declaración de parte a cargo de la parte

demandada fueron declaradas desiertas, y que en la prueba

confesional a cargo del propio actor en la posición cuarta aceptó

que incumplió con el pago del precio pactado en el contrato de

promesa de venta.

Por lo que hace a la prueba testimonial a cargo de

XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXX, el Juez señaló que estos

manifestaron que su presentante no cumplió con el pago

estipulado en la cláusula séptima del contrato de promesa de

compraventa ya referido.

Finalmente, en función de lo anterior el Juez de primer

grado determinó que la parte actora no justificó los elementos

constitutivos de su acción y absolvió a la parte demandada de

todas y cada una de las prestaciones que les fueron reclamadas.

En este punto, no debe pasar desapercibido que el

actor reclama como prestaciones destacadas, por una parte el

cumplimiento del contrato de “promesa de compraventa” y por otro

lado el “otorgamiento de escritura” o acción pro-forma del contrato

que debía cumplir y ejecutar en un primer momento.

Por cuanto a la acción de “otorgamiento de forma” y en

este orden de ideas, correspondía al ahora apelante

XXXXXXXXXX demostrar algunos de los dos supuestos

siguientes:

a. Que si efectuó el pago total del precio estipulado en

el contrato de promesa de compra venta cuyo

cumplimiento reclama.



b. Que contrario a lo afirmado por el resolutor

primigenio, no se encontraba obligado a efectuar el

total del precio estipulado en el contrato de promesa de

compra venta cuyo cumplimiento reclama.

Sin embargo, del estudio de este primer agravio se

advierte que el apelante no combate de forma directa las

consideraciones utilizadas por el Juez de primera instancia, sino

se advierte que el recurrente enfoca sus argumentos al hecho de

que el día XXXXXXXXXX, mediante el procedimiento número

XXXXXXXXXX notificó de forma indubitable a XXXXXXXXXX lo

expuesto en el contrato de promesa de compra venta en el capítulo

segundo incisos a, b, c, d, y e; y al hecho de que el día

XXXXXXXXXX mediante el procedimiento número XXXXXXXXXX

consignó y ofreció en pago a XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXX(en

su carácter de arrendadores) la cantidad de XXXXXXXXXX por

concepto de renta correspondiente al período del XXXXXXXXXX

al XXXXXXXXXX.

Como se ve, el apelante no afirma que hubiere

efectuado el pago total del precio estipulado en el contrato de

promesa de compraventa cuyo cumplimiento reclama, tampoco

afirma ni demuestra que él no estuviere obligado a efectuar dicho

pago total.

Por el contario, se advierte que XXXXXXXXXX

considera que tiene derecho a que su contraria otorgué en venta

definitiva el inmueble prometido, (sin efectuar su pago total

previamente) al haber notificado de forma indubitable a

XXXXXXXXXX y al haber consignado en pago la renta

correspondiente al periodo del XXXXXXXXXX al XXXXXXXXXX.



Sin embargo, esta autoridad considera, en función de

lo expuesto por el Juez de primera instancia, que no le asiste el

derecho al ahora apelante en atención a que de la cláusula séptima

del contrato de promesa de compra venta cuyo cumplimiento se

reclama, se desprende con claridad que las partes acordaron que

la firma de la escritura de propiedad la otorgaría el promitente

vendedor una vez efectuado el pago total del contrato de compra

venta.

Se transcribe de nueva cuenta la cláusula citada:

“SÉPTIMA: Una vez efectuado el pago total del Contrato de Compra Venta, EL ARRENDADOR Y PROMITENTE VENDEDORA se obliga a firmar la escritura de propiedad a nombre de EL ARRENDATARIO Y PROMITENTE COMPRADOR o quien éste le indique”.

Se reitera, la parte actora debió demostrar en el

proceso que cumplió con lo pactado con su contraria en la cláusula

séptima del contrato cuyo cumplimiento reclama, es decir, que

efectuó el pago total del precio estipulado en el contrato base de

su acción; sin embargo, ello en el caso que nos ocupa no ocurrió,

pues ningún medio de prueba se ofreció para tal efecto, lo cual es

congruente con lo expuesto por XXXXXXXXXX tanto en su escrito

de demanda como en su escrito de apelación, pues de estos se

desprende que no admite haber efectuado dicho pago.

Si bien se advierte que XXXXXXXXXX argumenta que

no efectuó el aludido pago total del precio estipulado en función de

la negativa a otorgar la escritura definitiva por parte de su contraria,

ello (el pago total) constituye sin duda un requisito de procedencia

de la acción de otorgamiento de escritura definitiva que reclama,

pues de haber demostrado que él si cumplió con tal obligación, al

menos se estaría en aptitud de estudiar y resolver sobre la

procedencia de la obligación de escriturar en forma definitiva a

cargo de la parte demandada, porque es a partir de entonces que



nace el derecho para demandar el cumplimiento del contrato

suscrito por los demandados.

Lo anterior encuentra sustento legal en la siguiente

jurisprudencia:

ACCIÓN PROFORMA. AL EJERCERLA DEBE ACREDITARSE EL PAGO TOTAL DEL ADEUDO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO). Una recta comprensión del artículo 23 de la ley del enjuiciamiento civil del Estado de Jalisco, que concede derecho al perjudicado por falta de título legal para exigir que el obligado le extienda el documento correspondiente, nos lleva al convencimiento de que, para que prospere en juicio la acción proforma de que habla dicho numeral, es necesario que el actor acredite en el procedimiento haber pagado la totalidad del precio convenido, porque es a partir de entonces que nace el derecho para demandar el cumplimiento del contrato suscrito por el demandado.1

Por tanto, ante el cúmulo de razones ante dichas, como

se adelantó este primer agravio expuesto por el apelante es

inoperante, pues ninguno de los argumentos utilizados son

tendientes a desvirtuar la determinación del resolutor primigenio,

es decir, con ningún medio de prueba el ahora apelante combate

ni demuestra que efectuó el pago total estipulado en el contrato

base de la acción a sus promitentes vendedores, o bien que no se

encontraba obligado a ello.

Por otra parte y en cuanto a la acción de cumplimiento

1 SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.

Amparo directo 480/90. Humberto de Alba Morán. 11 de octubre de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Óscar Vázquez Marín. Secretario: Luciano Martínez Sandoval. Amparo directo 782/91. Pedro Ochoa de Anda. 16 de enero de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Julio López Beltrán. Secretario: E. Manuel Cordero Avilez. Amparo directo 738/95. Alfredo Martín de la Torre. 21 de septiembre de 1995. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Lara Díaz. Secretaria: Ana Celia Cervantes Barba. Amparo directo 815/99. Javier Loza Torres y otros. 27 de agosto de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Alcaraz Núñez. Secretaria: Lucía Díaz Moreno. Amparo directo 3084/99. Antonio Ramírez Jiménez. 13 de marzo de 2000. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Alcaraz Núñez. Secretario: Ricardo López Rodríguez. Época: Novena Época. Registro: 191273. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tipo de Tesis: Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XII, Septiembre de 2000. Materia(s): Civil. Tesis: III.2o.C. J/8. Página: 598



del así llamado “contrato de promesa de compraventa”, en adición

a lo anterior y sin perjuicio de lo ya expuesto, inclusive a mayoría

de razón de la inoperancia de los agravios expuestos, esta

autoridad estima conveniente realizar las siguientes precisiones:

De un estudio minucioso del contenido obligacional del

contrato cuyo cumplimiento se reclama, advierte que si bien al

mismo se le denominó “contrato de promesa de compraventa”, en

realidad se trata de un documento de “promesa de venta” en el que

el señor XXXXXXXXXX acompañado de su esposa,

XXXXXXXXXX prometieron vender un lote de terreno rústico

identificado como XXXXXXXXXX y con las medidas, rumbos y

colindancias descritas en el propio documento.

Lo anterior así se afirma debido a que de la cláusula

primera del documento que se analiza se desprende que el señor

XXXXXXXXXX acompañado de su esposa XXXXXXXXXX

ofrecieron en venta el aludido inmueble al señor XXXXXXXXXX;

empero, de la cláusula cuarta se advierte que se facultó a este

último para ofrecer en venta el mismo inmueble.

Además de la cláusula segunda se desprende que

como “precio” se estipuló una cantidad que no podría ser superior

a XXXXXXXXXX por hectárea, es decir, no existe un precio

determinado ni ofrecido por los ahora demandados y mucho menos

aceptado y pagado por el ahora actor y apelante.

En resumen, del contenido obligacional del documento

base de la acción se desprende que el mismo se trata de una

promesa de venta, es decir, de una mera proposición de una de las

partes no aceptada por la otra, de ahí que nos encontramos frente

a una simple policitación, en términos de los artículos 1918, 1919,

1921 y 1922 todos del Código Civil del Estado.



Dicho en otras palabras, en la especie no estamos

frente a un “contrato de promesa de compraventa” en sí mismo en

el que exista la obligación posterior (de hacer), consistente en la

celebración de un contrato de compra venta y otorgar el documento

traslativo de dominio definitivo, pues se reitera, ello no se advierte

del documento basal, ya que del contenido obligacional en el

referido documento, no se determinó quien fungiría como

comprador ni cuál sería el precio cierto de la posible venta, y por

ende este último no se encuentra aceptado ni mucho menos

pagado.

Lo anterior se evidencia aún más con el aviso

indubitable realizado por XXXXXXXXXX mediante el

procedimiento radicado bajo el número de expediente

XXXXXXXXXX, cuyas copias certificadas obran en autos y cuentan

con pleno valor probatorio en términos del artículo 514 del Código

Procesal Civil del Estado.

Del referido aviso se desprende que XXXXXXXXXX

notificó de forma indubitable al señor XXXXXXXXXX y

XXXXXXXXXX, entre otras cosas, lo siguiente:

“B).- En cuanto al contrato de promesa de venta que tenemos celebrado respecto al mismo predio rústico, solicito se les notifique e interpele a los promitentes vendedores que es nuestra voluntad en formalizar el contrato definitivo de compraventa respecto al mismo bien dentro de la vigencia establecida en la Cláusula SEGUNDA de dicha promesa de compraventa, en el mismo precio y en las mismas condiciones que tenemos convenidas en el mismo, y para en caso de que los promitentes vendedores transmitan la propiedad del inmueble materia de este contrato a favor de terceros, se les notifica e interpela que de acuerdo a la Cláusula CUARTA del contrato que tenemos celebrado están obligados a pagar al suscrito la comisión equivalente XXXXXXXXXX del valor total de la operación.”

Como se ve, XXXXXXXXXX refiere al precio que dice

tienen convenido en el contrato de promesa de compraventa; sin



embargo, como ya dijo en párrafos que preceden, del documento

en cuestión no se desprende que se haya determinado un precio

cierto, sino únicamente se señaló un monto tope máximo por

hectárea.

Luego, por otra parte XXXXXXXXXX señala que es su

voluntad formalizar el contrato definitivo; empero, también señala

que reclama el pago de una comisión equivalente al

XXXXXXXXXX del valor de la operación, lo que revela que no

existe tampoco certeza en la persona del comprador, pues

recordemos que en la cláusula cuarta del documento basal

XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXX autorizaron para ofrecer en venta

el inmueble en cuestión a XXXXXXXXXX, ello en el valor que

previamente acordaran los comparecientes, además se estipuló

que al efectuarse el contrato de compra venta los primeros

pagarían al segundo una comisión equivalente al XXXXXXXXXX

del valor total de la operación.

Lo anterior, sin duda, revela que no existe certeza ni en

el precio ni en la persona del comprador, siendo incongruente en

sí mismo el aviso indubitable (inciso b), pues XXXXXXXXXX por

una parte señala su voluntad de formalizar el contrato definitivo y

por otra parte reclama el pago de la comisión del XXXXXXXXXX,

la que de acuerdo al documento basal se actualizaría para el caso

de que éste ofreciera en venta el inmueble y se efectuara el

contrato de compraventa, esta interpretación se da en función del

contenido de la referida cláusula cuarta del documento basal, pues

de otra manera no se explicaría ni tendría alguna razón que el

ahora apelante cobrara el pago de una comisión.

Por tanto, ante el cúmulo de razones ante dichas, como

se adelantó este primer agravio expuesto por el apelante es

inoperante, pues ninguno de los argumentos utilizados son

tendientes a desvirtuar la determinación del resolutor primigenio,



es decir, con ningún medio de prueba el ahora apelante combate

ni demuestra que efectuó el pago total estipulado en el contrato

base de la acción a sus promitentes vendedores, o bien que no se

encontraba obligado a ello.

II. Segundo agravio.

En este segundo agravio el apelante refiere de nueva

cuenta al procedimiento de consignación en pago y afirma que en

virtud de haber consignado la renta por un año más, el contrato de

arrendamiento y que el plazo para que se actualice la cláusula

segunda del contrato de arrendamiento con promesa de compra

venta no opera dado que exigió el cumplimiento de contrato por

conducto de la autoridad judicial al interponer la demanda

correspondiente el día XXXXXXXXXX, por lo que considera que no

puede haber oposición porque todavía está vigente el contrato de

arrendamiento con promesa de compraventa. Señala dos

jurisprudencias referentes a la figura jurídica de tacita

reconducción.

Agrega el recurrente que el Juez dejó de observar el

contenido del artículo 513 del Código Procesal Civil del Estado,

toda vez que no valoró en conjunto las pruebas rendidas; refiere,

que la prueba testimonial tenía por objeto demostrar que siempre

cumplió con su obligación de pago de rentas.

Afirma el apelante que no pagó la cantidad de la

compraventa por que los demandados se encontraban en trámites

legales derivados de la muerte del codemandado XXXXXXXXXX y

porque los demandados no querían escriturar a su favor a pesar

de haber cumplido cabalmente con lo estipulado en el contrato de

compra venta.

Finalmente, el recurrente señala que el Juez de primer



grado dejó de observar también los artículos 17 y 19 del Código

Procesal Civil del Estado, porque no valoró en forma conjunta las

pruebas y omitió desentrañar la verdad material sobre la verdad

formal, como lo es el hecho de que él pagó la renta correspondiente

al año XXXXXXXXXX al XXXXXXXXXX prorrogando por voluntad

propia de los demandados al momento de aceptar la cantidad

consignada por dicho concepto. Afirma que se encuentra

legitimado para demandar el cumplimiento del contrato de promesa

de compraventa ya que demandó dentro del plazo exigible para

hacer efectiva la venta y escrituración acordada, cuestiones que

dice, el Juez pasó por alto al valorar incorrectamente las pruebas

documentales y testimoniales.

Hasta aquí la relatoría de este segundo agravio.

Este segundo motivo de disenso también deviene

inoperante.

Como se puede ver, el apelante se duele de una

indebida valoración de pruebas por parte del Juez de primer grado.

Tal inconformidad el apelante la sustenta de nueva

cuenta en el hecho de que considera que al haber consignado y

cumplido con el pago de rentas se encuentra legitimado para

demandar el cumplimiento del contrato de promesa de

compraventa.

Sin embargo, se reitera, el hecho hubiere efectuado el

pago de rentas e inclusive notificado de forma indubitable a los

promitentes vendedores, no le da derecho a exigir el otorgamiento

de escritura definitiva como cumplimiento del contrato de promesa

de venta si no demostró que dio cumplimiento a la cláusula séptima

de dicho contrato, es decir, si no demostró que efectuó el pago total



del precio estipulado en el contrato basal.

En dicha consideración (de falta de pago) sustento el

Juez natural su decisión judicial de absolver a la parte demandada.

De manera que, como ya se dijo en esta resolución, el

ahora apelante se encontraba obligado a desvirtuar dicha

consideración, o bien a demostrar que si efectuó el pago total del

precio estipulado.

Sin embargo, el recurrente no se ocupó de ninguno de

estos aspectos, sino mantuvo su posición adoptada desde su

escrito de demanda en el sentido de que al haber cumplido con el

pago de rentas y notificado de forma indubitable a los promitentes

vendedores contaba con derecho para que le fuera otorgada la

escritura definitiva.

Lo anterior es congruente con el hecho de que el

apelante ni en su escrito de demanda ni en el escrito de apelación

que nos ocupa, afirma que hubiere efectuado el pago total

estipulado en el contrato cuyo cumplimiento reclama.

Por el contrario, tal y como lo advirtió el Juez de primera

instancia, en audiencia de pruebas y alegatos de fecha trece de

agosto de dos mi quince, el actor y ahora apelante XXXXXXXXXX

dentro de la prueba confesional a su cargo confeso no haber

efectuado el precio pactado en el contrato de promesa de venta

base de su acción. Se transcribe la posición citada:

“a la cuarta. Que diga el absolvente si es cierto como lo es que ha incumplido con el pago del precio pactado en el contrato de promesa de venta base de su acción respecto del pago del predio efecto de la causa. Se califica de legal, previa su traducción al absolvente contestó. Que si es cierto y manifiesta que si va a pagar y que va a pagar el precio por hectárea de XXXXXXXXXX;”



Como se advierte, XXXXXXXXXX admite de forma

clara que no ha efectuado el pago del precio estipulado en el

contrato cuyo cumplimiento reclama, siendo que la jurisprudencia

cuyo rubro es: ACCIÓN PROFORMA. AL EJERCERLA DEBE

ACREDITARSE EL PAGO TOTAL DEL ADEUDO (LEGISLACIÓN DEL

ESTADO DE JALISCO).

Por tanto, si el apelante afirma que no efectuó el pago

estipulado en el contrato base de su acción y además las pruebas

que ofertó en el proceso no son tendientes a demostrar tal extremo,

sin duda, su argumento de indebida valoración de pruebas de que

se duele en este agravio es inoperante.

Ello en atención a que su estudio y resolución a ningún

fin practico conllevaría.

Dicho en otras palabras, el apelante debió combatir en

su apelación (y no lo hizo) las consideraciones del Juez de primer

grado en el sentido de que si efectuó el pago total estipulado en el

contrato cuyo cumplimiento reclama, o bien que no se encontraba

obligado a ello. Lo anterior encuentra sustento legal en la siguiente

jurisprudencia aplicada por analogía al caso concreto que nos

ocupa:

AGRAVIOS EN LA REVISION. SON INOPERANTES SI NO ATACAN LOS FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA.

Si en la resolución recurrida el Juez de Distrito sostiene diversas consideraciones para desechar la demanda y el recurrente lejos de combatirlas, se concreta a señalar una serie de razonamientos, sin impugnar directamente los argumentos expuestos por el juzgador en que apoyó su fallo, es evidente que los agravios resultan inoperantes.2

2 SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo en revisión 1624/90. Alfonso González Bacerot. 20 de marzo de 1991. Unanimidad. Octava Época. Registro: 219021. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Jurisprudencia Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. Núm. 54, Junio de 1992. Materia(s): Común. Tesis: I.6o.C. J/6 . Página: 33. Genealogía: Apéndice 1917-1995, Tomo VI, Segunda



Por tanto, en base a todo lo antes expuesto, se llega a

la conclusión de que el apelante en sus dos agravios se limita a

exponer una serie de razonamientos (en su mayoría utilizados

desde su escrito demanda), sin impugnar directamente las

consideraciones y argumentos expuestos por el juzgador de primer

grado en su sentencia; de ahí que, resulta evidente que la totalidad

de los agravios y argumentos utilizados por el recurrente en este

medio de impugnación son inoperantes.

Consecuente con todo lo anterior al resultar

inoperantes los agravios expuestos por XXXXXXXXXX, lo

procedente es CONFIRMAR la sentencia impugnada.

QUINTO. Por otra parte, en virtud que el presente caso

quedó comprendido en el supuesto previsto por el artículo 138 del

Código Procesal Civil de Coahuila, pues la apelante principal

obtuvo en su contra dos sentencias adversas conformes de toda

conformidad, ha lugar a condenar a XXXXXXXXXX al pago de las

costas generadas en ambas instancias.

En congruencia con lo anteriormente expuesto y con

fundamento en los artículos 135, 136, 137, 140 y 141 de la

Constitución Política del Estado, 16, 18 y 22 de la Ley Orgánica del

Poder Judicial del Estado, 865 y 881 del Código Procesal Civil del

Estado, se concretan los siguientes:

PUNTOS RESOLUTIVOS

PRIMERO. Se CONFIRMA la sentencia de primera

instancia cuyos datos han quedado debidamente precisados en el

Parte, tesis 585, página 389.



proemio de esta resolución.

SEGUNDO. Se condena a XXXXXXXXXX al pago de

gastos y costas causados en ambas instancias.

NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE, al tenor de lo

dispuesto por el artículo 211, fracción V, del Código Procesal Civil

del Estado.

Con testimonio de esta resolución, devuélvanse los

autos originales al juzgado de su procedencia y, en su oportunidad,

archívese el toca.

Así, por unanimidad de votos lo resolvió el Pleno de la

Sala Colegiada Civil y Familiar del Tribunal Superior de Justicia del

Estado, integrado por las y los magistrados MARTHA ELENA

AGUILAR DURÓN, ALMA LETICIA GÓMEZ LÓPEZ,

ALEJANDRO HUERECA SANTOS, GABRIEL AGUILLÓN

ROSALES y GREGORIO ALBERTO PÉREZ MATA siendo

ponente el último de ellos, ante la licenciada MARÍA BLANCA

ESTELA SUBEALDEA RODRÍGUEZ, Secretaria de Acuerdo y

Trámite que autoriza y da fe.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

MARTHA ELENA AGUILAR

DURÓN

ALEJANDRO HUERECA

SANTOS



GABRIEL AGUILLÓN

ROSALES

ALMA LETICIA GÓMEZ

LÓPEZ

GREGORIO ALBERTO PÉREZ MATA

BLANCA ESTELA SUBEALDEA RODRÍGUEZ

En la misma fecha se fijó en el acuerdo de la Ley. CONSTE.

La licenciada María Blanca Estela Subealdea Rodríguez, secretaria de acuerdo y trámite de la Sala Colegiada Civil y Familiar del Tribunal Superior de Justicia del Estado, hago constar y certifico que, en términos de lo previsto en los artículos 27, fracción IX, 58 y 75 fracción III, de la Ley de Acceso a la Información y Protección de Datos Personales del Estado de Coahuila de Zaragoza, en esta versión pública se suprime la información considerada como reservada o confidencial que encuadra en el ordenamiento mencionado y en las disposiciones aplicables.

Este documento fue cotejado previamente con su original por el licenciado Gustavo Sergio López Arizpe, secretario de estudio y cuenta, quien elaboró la presente versión pública.

María Blanca Estela Subealdea Rodríguez

toca civil no. 191/2016. recurso de apelaciÓn. juicio ordinario civil de cumplimiento...

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