Politica de investitii in activitatea comerciala.

• Categorii de investitori comerciali.• Etapele unui proiect investitional.• Părţile antrenate într-o operaţie de

construcţie hotelieră şi de restauraţie • Gestiunea investiţiei (maîtrise d’ouvrage)

şi managementul de proiect (maîtrise d’œuvre.

• Reglementarea urbanistica.

Categorii de investiti si investitori comerciali

• Realizarea in timp a echipamentului comercial necesita alocare de capital(fie ca parte din capitalul initial , fie ca parte din profitul intreprinzatorului).

investitie

• Totalitatea cheltuielilor care se fac pentru cumpararea bunurilor de capital.

• În sens mai restrâns, prin investiţii se înţeleg cheltuielile care vizeazǎ construirea de clǎdiri, achiziţionarea de utilaje şi altele asemenea.La nivelul unei societǎţi comerciale investiţiile vizeazǎ creşterea patrimoniului acesteia

• In raport cu modul de folosire a bunurilor de capital, investitiile se impart in:a) investitii de inlocuire (destinate inlocuirii, reproductiei bunurilor de capital scoase din functiune, ca urmare a uzurii lor fizice, a caror sursa este amortizarea);b) investitii pentru dezvoltare (sau nete, destinate sporirii volumului capitalului tehnic real, adica formarii nete a capitalului, a caror sursa o formeaza venitul.

investitie /scop

• apare ca in act economic care poate avea ca scop obtinerea de profit, cresterea profitului, avantaje de alta natura legate de cadrul general de viata al colectivitatilor umane si care in ultima instanta, se regasesc in perfectionarea mediului de desfasurarea a vietii ecomomice si sociale.

Investitie/ regula generala

• procesul investitional precede procesul de productie, iar politica investitionala poate fi considerata drept factor primordial in strategia globala a cresterii economice.

investitie /optiuni

• Optiunea de a investi este fara indoiala o optiune a posesorului de capital, legata organic de nevoi sau necesitati si de resurse, dar in conditiile economiei concurentiale, investitia apare ca o conditie obligarorie pentru orice agent economic

Structura investitiilor1.dupa caracterul lucrarilor• -constructii noi• -reconstructii-cu sau fara modificarea profilului tehnologic;• -dezvoltari –extinderi sau completari;• -reutilari-cu sau fara modificari de spatii2. dupa importanta luctarilor• -directe,• -colaterale- pentru punerea in valoare a investitilor

directe(centrale termice, statii de epurare, drumuri de incinta, racordari la utilitati ect.)

• -conexe-in cooperare cu alti agenti economici sau administratia publica; de regula nu pot fi recupearate prin efecte proprii(triaje cale ferata ect.)

Structura investitiilor3. dupa finantare-din fondiri private • Fonduri proprii ale agentului economic• Fonduri atrase;imprumuturi bancare, subventii,

asocieri-din fonduri publice• De la bugetul statului• De la bugetul administaratiei locale• Din fonduri speciale

Investitie/elementul esential • Asigurarea surselor de finantare, in

functie de care intregul program capata aspecte distincte

Cine sunt initiatorii proectelor investitionale in activitatea

comerciala?• societati comerciale-firme comerciale ca

si societati de productie care-si dezvolta propriul echipament de distributie a produselor;

• promotori profesionisti, posesori de terenuri care pot participa in caliate de coinvestitori

Cine sunt initiatorii proectelor investitionale in activitatea

comerciala?• promotori in sistematizarea teritoriala,

personae fizice sau juridice, organizatii care investesc in sistematizarea noilor zone de locuinte, incusiv in edificatrea echipamentului comercial aferent.

• institutii posesoare de suprafete de teren, inclusive administratia locala, grupuri industriale etc, si care opteaza pentru investitii comerciale, fie pentru a le expluata fie pentru a le valorifica profitul prin consecionare sau vanzare, in vederea obtinerii de profit.

Investitie/recuperare

• Termenul de recuperare a investiţiei – este un indicator sintetic de eficienţǎ economicǎ a investiţiilor care exprimǎ efortul de capital investit, pe de o parte şi efectul obţinut sub forma profitului anual, pe de altǎ parte.

• T = It / Ph• T – termenul de recuperare a capitalului investit;• It - valoarea capitalului investit;• Ph – profitul anual;

Investiţia privitǎ ca cheltuialǎ • cheltuieli pentru studii de piaţǎ, prefezabilitate şi fezabilitate;• cheltuieli pentru achiziţionarea şi amenajarea terenului;• cheltuieli pentru studii de teren : geotehnice, topografice şi

amplasament;• cheltuieli pentru avize, acorduri;• cheltuieli pentru proiectare;• cheltuieli pentru construcţie-montaj şi instalaţii;• cheltuieli pentru achiziţionarea de utilaje, echipamente şi dotǎri;• cheltuieli pentru organizarea de şantier;• cheltuieli pentru taxe, comisioane şi speze bancare;• cheltuieli pentru fondul de rulment necesar primului ciclu de

fabricaţie;• cheltuieli pentru probe, punere în funcţiune, recepţie şi pregǎtirea

personalului de exploatare;

Etapele unui proiect investitional.

Oricare ar fi contextul în care se efectuează investiţia, intervenţia se va face totdeauna la trei nivele:

• arhitectură, • echipamente • funcţionare.

6 etape principale ale proectului investitional

• Studiul de fezabilitate • Planificarea • Proiectarea• Construcţia• Punerea în funcţiune• Exploatarea

Studiul de fezabilitate

Studiul de fezabilitate

Obiectivul său este de a verifica dacă un proiect precis de investiţie sau de restructurare se înscrie în mod coerent în politica unei întreprinderi sau a unei instituţii.

Ea se asigură că este realizabilă din punctele de vedere: tehnice, administrative, financiare, în cadrul unor constrângeri particulare şi al strategiei investitorului.

Se disting trei etape ale fezabilităţii:• faza de investigare, în cursul căreia sunt trasate obiectivele şi

metodele de operare şi este evaluată capacitatea de integrare a proiectului în mediul socioeconomic;

• faza de formulare, care permite definirea cu o mai mare precizie a contururilor proiectului: anvergura, întinderea şi obiectivele sale operaţionale;

• montarea unui proiect precizează contextul în care va putea fi realizată investiţia în ce priveşte termenele, intervenienţii, finanţarea

Planificarea

Obiectivul unui plan este de a exprima într-un limbaj exploatabil de către autorul de concept (managerul de proiect) destinaţia lucrării.

Conţinutul său este standardizat şi este alcătuit din patru capitole de bază:

• datele, care prezintă caracteristicile fizice ale sitului (locaţiei) pe care va fi realizat proiectul,

• necesităţile, care exprimă finalitatea proiectului precizând caracteristicile sale funcţionale,

Planificarea

• constrângerile, care inventariază cadrele de reglementare în care se înscrie operaţia (urbanism, arhitectură, securitate, igienă, primirea persoanelor cu handicap) şi

• cerinţele particulare, pe care şi le fixează beneficiarul în ce priveşte termenele, preţurile şi calitatea.

Proiectarea

• cuprinde diferite studii care elaborează soluţiile tehnice susceptibile (capabile) să permită realizarea obiectivelor. Ea constituie răspunsul – în termeni de mijloace, soluţii tehnice – la obiectivele desemnate în proiect

Proiectarea

începe cu:• o schiţă de proiect (în caz de proiect de construcţie)

sau un diagnostic imobiliar (în caz de restructurare), care propune soluţii. Continuă cu

• un ante-proiect sumar (APS), care perfecţionează ideile,

• un ante-proiect definitiv (APD), care descrie în detaliu soluşia reţinută (aleasă); şi se termină cu

• un proiect arhitectural, ce cuprinde specificaţiile tehnice detaliate şi planurile de execuţie a lucrărilor

Construcţia

Este faza de execuţie, de realizare. Ea începe cu:

• consultarea întreprinderilor şi întocmirea actelor (contracte); continuă cu

• şantierul în sine, care este constituit din lucrările coordonate de managementul de proiect; se termină cu

• recepţia lucrărilor executate.

Punerea în funcţiune• Această fază corespunde cu perioada de deschidere a

instituţiei şi constă din:• definirea precisă a organizării şi a procedurilor de

muncă, adică redactarea unui „manual de utilizare”;• elaborarea unui plan de formare a personalului,

destinat să faciliteze preluarea şi însuşirea noii unelte; deseori este precedat, în caz de renovare sau de restructurare, de un audit social destinat să studieze potenţialul uman existent, evoluţiile posibile şi necesităţile de recrutare;

• faza de asistenţă pentru deschidere, în timpul căreia experţi confirmaţi asistă echipa permanentă pe parcursul primelor săptămâni de exploatare.

Exploatarea

Este faza de viaţă normală a instituţiei, în cursul căreia gestionarii încearcă să atingă obiectivele propuse de proiect şi operează ajustările necesare pentru buna funcţionare a întreprinderii.

Se pot considera ca prelungire a proiectului:• o verificare a realizării obiectivelor (financiare şi

funcţionale),• asistenţa tehnică gestiunii,• asistenţa tehnică acordată pentru elaborarea

unei politici de calitate.

Părţile antrenate într-o operaţie de construcţie hotelieră şi de restauraţie

Beneficiar

Executant

Beneficiar

Studiu de fezabilitate ?

Planificare ?

Proiectare ?

Lucrări ?

Punerea în funcţiune ?

Exploatare

intervenienţii

• consultanţi, birouri de proiectări, ingineri consultanţi, arhitecţi, arhitecţi amenajări interioare, întreprinderi de construcţii, distribuitori de echipamente

Cuplul central al unei misiuni de inginerie

• beneficiar (client) • managerul de proiect.

Beneficiar• beneficiarul este clientul, persoana în contul

căreia este realizat proiectul.

• El are autoritatea, după ce s-a asigurat de fezabilitatea şi oportunitatea operaţiunii preconizate, să determine locaţia, să definească planul, să determine pachetul financiar previzional, să asigure finanţarea, să aleagă procesul de realizare a lucrării şi să încheie contracte cu managerii de proiect şi antreprenorii pe care i-a ales, contractele având ca obiect proiectarea şi executarea lucrărilor

Statutul şi funcţiile beneficiarului• să fie proprietar sau să caute şi să obţină un drept de construcţie;• să realizeze sau să solicite realizarea unor studii prealabile de

fezabilitate;• să stabilească un plan de finanţare şi să asigure mijloacele

necesare;• să definească cu precizie necesităţile cărora viitoarea lucrare

trebuie să le corespundă, într-un „program”;• să asigure demersurile administrative necesare pentru proiect (cu

excepţia solicitării autorizaţiei de construire);• să aleagă procesul de realizare a lucrărilor (soluţia proiect-realizare,

management de proiect general sau cu angajare prealabilă a unor distribuitori de echipament);

• să încheie contractele de proiectare;• să aprobe lucrările de proiectare (schiţă de proiect, APS, APD şi

proiect);• să încheie contractele de subantrepriză.

Beneficiar public şi beneficiar privat Maître d’ouvrage public/Maître d’ouvrage

privé • Cel mai des întâlnită situaţie în materie de hotelerie-

restauraţie este cea în care beneficiarul este un proprietar de hotel sau de restaurant (persoană fizică) sau o societate de hotelerie-restauraţie (persoană juridică), ce deţine un teren, un imobil sau un contract de arendă, şi decide o operaţiune de construcţie sau de renovare. Avem de a face aici cu un beneficiar privat.

• Însă acest context nu este singurul, în special în materie de turism şi de restauraţie, unde numeroase proiecte sunt iniţiate de persoane juridice (stat, comunităţi, întreprinderi publice), care se supun prevederilor Codului privind contractele publice şi care sunt numite beneficiar public.

Gestiunea investiţiei şi conducerea operaţiunii

• Pentru coordonarea generală a investiţiei beneficiarul mobilizează competenţe administrative, financiare şi tehnice rareori întâlnite la un singur om, de aceea atunci când ne găsim în faţa unui proiect mai complex, se recurge la distincţia între „directorul proiectului de investiţie”, apărător al obiectivelor proiectului, şi „conducătorul operaţiunii”, gestionar al mijloacelor ce trebuie puse în funcţiune pentru a atinge aceste obiective

Directorul proiectului de investiţie

• face parte din organizaţia investitor, el exprimă dezideratele, obiectivele şi cerinţele imperative ale investitorului şi este responsabil de:

1. redactarea planului, ceea ce nu înseamnă că anume el este autorul, deoarece el nu dispune întotdeauna de competenţele necesare. În acest caz, el apelează la dirigintele de şantier sau la un consultant extern;

2. controlul respectării de către managerul de proiect, în faza de proiectare, a scopurilor şi obiectivelor propuse;

3. aprobarea schiţelor, ante-proiectelor şi a proiectului;4. suportul financiar al operaţiunii;5. totalitatea deciziilor politice.

• Conducerea operaţiunii, în cazul unei investiţii publice, întotdeauna este asigurată de un serviciu tehnic public: fie din subordinea investitorului însuşi, atunci când acesta are unul, fie din subordinea unui alt organism public, de exemplu serviciul tehnic al unei primării, al unui Consiliu regional, chiar al unui minister sau unei alte instituţii publice abilitate.

În cazul unei investiţii private, conducerea operaţiunii/dirigenţia poate fi asigurată de un birou tehnic specializat privat

Având o formaţie tehnică (arhitect sau inginer), conducătorul operaţiunii pune în serviciul directorului de investiţie competenţele sale tehnice şi administrative.

Obligaţiile sale:• îl ajută pe beneficiar să exprime obiectivele lucrării în termeni de calitate, termene şi

costuri;• redactează parţial sau integral planul pentru directorul proiectului de investiţie;• pregăteşte modul de selectare a proiectantului;• pregăteşte alegerea modului de încheiere a contractelor de antrepriză: antrepriză

generală sau câteva contracte separate;• participă, după consultare, la alegerea unui antreprenor general sau a câtorva

antreprenori;• verifică corespunderea (adecvaţia) dintre proiect şi plan;• urmăreşte realizarea construcţiei în conformitate cu proiectul, caietul de sarcini,

reglementările tehnice în vigoare şi cu contractul;• urmăreşte realizarea lucrărilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul executării

acestora.

Managerul de proiect• Managerul de proiect este unicul responsabil

de proiectarea şi de controlul executării tuturor lucrărilor ce urmează a fi efectuate

• Nota: funcţia de manager de proiect este deseori încredinţată unui arhitect sau unui birou de arhitectură.

Profesii ce pot exercita managementul de proiect:- arhitect; - director tehnic în construcţii, - inginer în

construcţii, - birou de arhitectură, - antreprenor, - inginer consultant, - birou de proiectare, - serviciu tehnic public.

Atribuţiile managerului de proiect

Activitatea managerului de proiect se împarte în două părţi:

• concepere şi proiectare arhitecturală (schiţă sau diagnostic, APS, APD, proiect tehnic);

• urmărirea de şantier (organizarea licitaţiilor pentru execuţia lucrărilor, asistare la încheierea contractelor de antrepriză, coordonarea şi dirigenţia lucrărilor de şantier până la faza de recepţie).

Sarcina de bază şi elemente specifice ale managementului de proiect

Subansambluri Sigle Schiţă de proiect sau diagnostic imobiliar SP sau DI Anteproiect sumar APS Anteproiect definitiv APD Proiect tehnic PT Asistenţă contract/lucrări ACL Detalii de execuţie şi aviz de execuţie DDE Urmărirea de şantier Repartizarea lucrărilor, coordonarea şi conducerea şantierului Asistenţă în faza operaţiunilor de recepţie AOR

Alţi intervenienţi• În jurul cuplului central al proiectului,

format din beneficiar/investitor şi managerul de proiect, gravitează un anumit număr de intervenienţi, care pot de altfel să asigure, în dependenţă de caz şi de organizarea proiectului, funcţia de manager de proiect

Birouri de inginerie şi birouri de proectări

există birouri de proiectări specializate în turism, hotelerie şi restauraţie, ale căror sarcini, în dependenţă de natura şi competenţele lor, pot fi situate pe trei nivele:

Asistarea beneficiarului/investitorului • Biroul de proiectări acordă servicii de consiliere beneficiarului în

sarcina sa de inginerie, oferindu-i părerea şi competenţele în calitate de tehnicieni în ingineria hotelieră.

Asistarea managerului de proiect • În acest caz, biroul de proiectări specializate realizează sub

conducerea managerului de proiect un anumit număr de proiecte tehnice specifice.

Management de proiect• Unele birouri de proiectare specializate în inginerie de restauraţie ce

dispun de resurse şi de competenţe importante (prezenţa unor arhitecţi sau ingineri) asigură sarcinile complete de management de proiect.

Ingineri consultanţi• Inginerii consultanţi şi birourile de

proiectare îşi exercită activitatea fie ca independenţi, fie fiind contractaţi de un arhitect (subantrepriză) sau în cadrul unui birou de arhitectură. Aceştia sunt specialişti înalt calificaţi în diferite specialităţi de construcţie ori de echipare: rezistenţă, mecanica terenurilor, încălzire, instalaţii etc

Tehnicieni-măsurători • Au sarcina de a efectua operaţiile de

măsurare.

Arhitecţi amenajări interioare

• În calitate de manageri de proiect sau de subantreprenori contractaţi de managerul de proiect, ei concep, coordonează şi conduc lucrările de amenajări al cadrului arhitectural. Rolul lor este foarte important în hotelerie: cunoştinţele lor despre materiale şi calitatea lor de stilişti permit elaborarea unui „look” aparte, adaptat clientelei sale.

Arhitecţi peisajişti • Pentru amenajările exterioare ale

localurilor ei sunt ceea ce arhitecţii sunt pentru clădiri. Nu sunt nici antreprenori, nici comercianţi, şi sunt remuneraţi de clienţii lor sub formă de onorariu.

Birouri de control • Sarcina lor constă în verificarea conformităţii proiectului

în raport cu:• securitatea persoanelor,• rezistenţa lucrărilor,• buna funcţionare a echipamentelor.• Echipa unui astfel de birou este constituită cu aproape

aceleaşi competenţe ca birourile de proiectare şi acţionează la cererea managerului de proiect. Totuşi, ca să-şi poată îndeplini sarcina cu obiectivitate, orice intervenţie în gestiunea investiţiei le este interzisă în cadrul proiectelor la care participă cu o misiune de control.

Diferite corpuri de meserii• Un mare număr de profesionişti de diferite

specialităţi din construcţie intervin în realizarea unui proiect. În ordine cronologică: constructor de terasamente, zidar, tâmplar, electrician, instalator de ascensoare, lucrător în ghips, instalator, instalator de sisteme de încălzire, zugrav, faianţar, mochetar, tapiţer ş.a.

Distribuitori de echipamente profesionale: materiale pentru bucătării profesionale şi pentru

tratarea informaţiei • îndeplinesc funcţii de asistenţă pe lângă

beneficiar sau managerul de proiect. În caz de proiecte mici sau de contracte private, ei sunt partenerii tradiţionali ai arhitecţilor şi realizează frecvent planurile de implantare, rezervare tehnică şi executare.

Gestiunea investiţiei (maîtrise d’ouvrage) şi managementul de proiect (maîtrise d’œuvre

• Primul lucru în organizarea gestiunii investiţiei constă în alegerea modului de a trata operaţia. Pentru aceasta, investitorul are de ales între soluţiile „concepţie-realizare”

şi „managementul de proiect”. • În al doilea rând, el trebuie să asigure mijloacele

umane şi tehnice necesare pentru cele două funcţii principale ale gestiunii de investiţie: dirijarea investiţiei şi conducerea operaţiei.

Gestiunea investiţiei cu recurgere la soluţia „concepere-

realizare”• această tehnică de promovare a proiectului este prevăzută atunci

cand este vorba de operaţiuni a căror finalitate majoră este o producţie al cărei proces determină conceperea, realizarea şi punerea sa în funcţiune, precum şi de operaţiuni ale căror caracteristici intrinseci (dimensiuni foarte mari, dificultăţi tehnice particulare) solicită o execuţie ce depinde de mijloacele şi tehnicitatea întreprinderilor .

Astfel, proiectele de bucătării centrale sau de mari sisteme de restauraţie pot fi derulate printr-o procedură concepţie-construcţie.

Ea este propusă cu precădere de marile societăţi de construcţii.In această soluţie nu există o deosebire între managerul de proiect

responsabil de concept şi de controlul executării şi societăţile însărcinate cu realizarea – ci un singur interlocutor [executant].

Planul de investiţie joacă aici rolul de caiet de sarcini.

Distingem două tipuri principale de contracte de concepere-realizare:

• contract „la cheie”, în cadrul căruia se livrează o lucrare gata de intrare în funcţiune, cu alte cuvinte complet echipată, dar care încă nu funcţionează. Se va avea grijă ca în caietul de sarcini să fie prevăzută furnizarea unui „ghid de utilizare” ce conţine procedurile de lucru, de gestiune tehnică şi de mentenanţă;

• contractul „la produs”, care include sistematic definirea procedurilor de producţie, formarea de personal şi asistarea la deschidere. Contractul este considerat ca fiind încheiat, atunci când noua instituţie funcţionează şi produce în mod real bunurile sau serviciile pentru care a fost construită, la nivelul de activitate prevăzut.

Gestiunea investiţiei cu recurgere la managementul de proiect

• În soluţia numită managementul de proiect, purtătorul operaţiunii (beneficiarul) încredinţează managerului de proiect (primul contract), apoi unuia sau unor antreprenori realizarea acesteia (al doilea volet de contracte), desigur sub controlul proiectantului.

gestiunea investiţiei va putea să se organizeze conform următoarelor principii:

• Gestiune internă a investiţiei • Gestiune de investiţie cu conducerea

externă publică a operaţiei • Gestiunea investiţiei cu asistenţă• Gestiunea investiţiei cu delegare unui

„mandatar”

Solutii de montare a unei operatiuni

Soluţii pentru hotelierul privat investitor

• Construcţie „la cheie” • Franciza • Investitorul devine manager de proiect• Recurgere la managementul de proiect• Management de proiect plus asistarea

beneficiarului

Reglementarea urbanistică• conceperea oraselor iese tot mai mult de

sub autoritatea arhitectilor pentru a trece sub controlul administratiei politice si militare.

Pentru sec. XX trei date trebuie reţinute în memorie:

• 1912, obligaţia ca toate oraşele cu mai mult de 50 000 de locuitori să aibă un plan de ocupare a terenurilor (P.O.S. – plan d´occupation des sols);

• 1945, instituţionalizarea serviciilor de urbanism; elaborarea planului sumar de urbanism (P.S.U.);

• 1967 (30 decembrie), lege de orientare reglementând crearea schemelor directoare de amenajare şi urbanism (S.D.A.U.) şi extinzând reglementarea privind P.O.S.-urile.

Reglementarea urbanistică• Prin urbanistica se intelege stabilirea prin

plan a raporturilor permanente ce trebue sa existe intre aglomeratiile omenesti, cladirile pe care le ocupa si suprafata de teren ce influentiaza aceste cladiri. In aceasta optica, planul de amenajare urbana incepe cu planul folosirii terenului.

Cadastrul • Sistem unitar si obligatoriu de evidentă si

inventariere sistematică a tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul ţării din punct de vedere cantitativ, calitativ si juridic, indiferent in posesia cui se află bunurile, precum si reprezentarea acestora pe planurile cadastrale si in documentele cadastrale.

• Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru a Republicii Moldova este organul administraţiei publice centrale, care realizează politica statului în domeniul relatiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei, geoinformaticii şi este subordonată Guvernului Republicii Moldova

Importanţa cadastrului

• consta in faptul ca acesta furnizează date reale privitoare la bunurile imobile (poziţie, mărime, folosinţa, proprietar), necesare in toate ramurile economiei naţionale

Functii ale cadastrului• 1.Funcția tehnică a cadastrului se realizează

prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziției configurației și mărimii suprafețelor parcelelor si construcțiilor pe destinații, categorii de folosință și pe proprietari.

• 2. Funcția economică evidențiază elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor și calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacții imobiliare.

• 3. Funcția juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate și prin înscrierea în cartea funciară

Cadrul legal

• documentaţii de amenajare a teritoriului• documentatii de urbanism

Documentaţiile de amenajare a teritoriului sunt:

• Planul de amenajare a teritoriului naţional; • Planul de amenajare a teritoriului zonal; • Planul de amenajare a teritoriului raional;

Schema directoare

• este o unealtă de planificare, de amenajare şi de urbanizare cu caracter local, care se aplică unui grup de localităţi ce „prezintă o comunitate de interese economice şi sociale”. Ea defineşte orientarea dezvoltării pe termen lung (zone protejate, construcţia arterelor rutiere de rocadă, reţele de canalizare, instalaţii comune necesare etc.).

Documentaţiile de urbanism sunt următoarele:

• • Planul urbanistic general şi regulamentul local aferent acestuia (PUG);

• • Planul urbanistic zonal şi regulamentul local aferent acestuia (PUZ);

• • Planul urbanistic de detaliu (PUD).

Planul urbanistic are rolul:

• de a preciza în linii mari opţiunile de dezvoltare, amenajare şi echipare tehnico-edilitară colective;

• • de a stabili zonificarea;• de a fixa valorile coeficienţilor de

utilizare a terenului (C.U.T.) şi a procentelor de ocupare a terenului (P.O.T.)

• Ca orice procedură de autorizare administrativă, şi cea de urbanism presupune parcurgerea anumitor etape, finalizate prin elaborarea şi eliberarea anumitor documente, respectiv certificatul de urbanism şi apoi autorizaţia de construire

• Cu ocazia fiecărei tranzacţii imobiliare, se interoghează administraţia asupra naturii şi conţinutului servituţilor de urbanism aplicabile imobilului care formează obiectul tranzacţiei. Raspunsul se concretizeaza in elibirarea certificatului de urbanism. Este un instrument de control al utilizării terenurilor.

• Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea publică face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii.

• Acest act este necesar întocmirii documentaţiei şi dosarului în vederea obţonerii autorizaţiei de construire, dar el nu ţine loc de autorizaţie de construire

• Certificatul de urbanism cuprinde date privind: regimul juridic, regimul economic şi regimul tehnic al imobilului.

• Regimul juridic al imobilului conţine dreptul de proprietate asupra acestuia şi servituţile de utilitate publică care grevează asupra acestuia; situarea terenului în intravilan sau în afara lui; prevederi ale documentaţiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului – zone protejate, zone în care acţionează dreptul de preemţiune asupra imobilului, interdicţii definitive sau temporare de construcţie etc.

• Regimul economic al imobilului indică folosinţa actuală, destinaţii admise sau neadmise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localităţii sau zonei.

• Regimul tehnic indică: procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), dimensiunile minime şi maxime ale parcelelor, echiparea cu utilităţi, edificabil admis pe parcelă, circulaţii şi accese pietonale şi auto, parcaje necesare, alinierea terenului şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente terenului, înălţimea minimă şi maximă admisă.

• C.U.T. este raportul între suprafaţa totală a podelei construibilă şi suprafaţa totală a terenului considerat. Coeficientul înmulţit cu suprafaţa terenului permite să aflăm suprafaţa totală utilă autorizată.

• P.O.T. este raportul dintre suprafaţa ocupată la sol de baza construcţiei autorizate şi suprafaţa totală a terenului considerat înmulţit cu 100. P.O.T.-ul generează suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportată la suprafaţa terenului

• Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.

• se eliberează “în temeiul şi cu respectarea documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului”.

• autorizaţia de construire sancţionează atât regulile de urbanism, cât şi regulile de construcţie.

Condiţii de obţinere • Autorizaţia de construire va fi acordată doar în

cazul în care proiectul este conform cu dispoziţiile privind implantarea construcţiilor, destinaţia, natura, arhitectura şi dimensiunile lor şi amenajarea terenului învecinat, şi numai dacă solicitantul se angajează să respecte regulile generale de construire şi particularităţile planului urbanistic al localităţii respective.

• Este eliberată în funcţie de respectarea normelor tehnice în proiect. Nu are un caracter personal şi poate fi transmisă unei alte persoane pe parcursul întregului termen de valabilitate.

Solicitanţii • proprietarul terenului,• - mandatarul beneficiarului,• - deţinătorul unui titlu ce îl abilitează să

execute lucrările de demolare (contract emfiteotic, contract de arendă cu permisiune de a construi etc.),

• - o persoană ce are calitatea de a beneficia de exproprierea unei clădiri din motive de utilitate publică.

Conţinutul dosarului • Plan de situaţie• - Plan de încadrare în zonă• - Pentru localurile care vor primi public – un document ce

precizează calculele de unitate de circulaţie• - Autorizaţie de demolare, în caz de necesitate• - Elemente de calcul al taxei de depăşire a densităţii, dacă e cazul• - Dovada achitării taxei locale pentru echipare• - Dovada achitării taxei departamentale pentru spaţiile verzi• Dacă proiectul are o suprafaţă totală utilă mai mare de 3 000 m2 şi

este situat într-o localitate fără plan urbanistic aprobat sau într-o Z.A.C. încă neaprobată, e nevoie şi de:

• - studiu de impact, al cărui scop este de a măsura impactul unei realizări urbanistice sau arhitecturale asupra mediului.

Conţinutul studiului de impact -Analiza situaţiei iniţiale- Analiza efectelor proiectului:• • situri şi peisaje• • fauna şi flora• • echilibrul biologic al mediului• • vecinătate• • igienă şi sănătate publică• - Motivele proiectului • - Măsuri prevăzute pentru suprimarea, reducerea sau

compensarea consecinţelor negative ale proiectului• - Estimarea costurilor acestor măsuri

Luarea deciziei • - În localităţile ce dispun de un plan

urbanistic deja aprobat, primarul emite autorizaţia de construire, după avizul direcţiei de urbanism.

• - În localităţile fără plan urbanistic aprobat, primarul acordă AC în numele statului, după avizul direcţiei de urbanism

Publicitate• Elementele autorizaţiei de construire

trebuie afişate pe teren într-un mod vizibil, de către beneficiar, pe întreaga durată a lucrărilor.