1

Bartın İli, Merkez İlçesi, Dallıca Mahallesi, 136 ada 25 Parselin Bir Kısmına Yönelik

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı

Plan Açıklama Raporu

T.C.

BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI

İmar Planlama ve Kentsel

Yenileme Dairesi Başkanlığı

2

1. PLANLAMA ALANINA İLİŞKİN VERİLER

1.1. Planlama Alanının Konumu

Planlama alanı, Bartın ili, Merkez ilçesi, Dallıca köyünde bulunan 136 ada 25

numaralı 170.399,60 m2 yüz ölçümlü taşınmaz parselin bir kısmıdır. Kentin kuzey

kısmında, Amasra ile kent merkezi arasında bir konumda kalmaktadır. Alan mevcut

durumda fiili olarak boş olmakla birlikte Dallıca köyü mezarlığının üst kısmında

kalmaktadır.

Şekil 1.1 Dallıca 136 ada 25 parselin şehir içindeki konumu

Planlama alanına ulaşım Dallıca köyüne kadar gelen asfalt köy yolu ile

sağlanmaktadır. Halihazırda kullanılan TOKİ tarafından yapılmış olan konutlara

kısmen yakın bir konumdadır. Şehir merkezinden alana olan toplam mesafe 5.5 km,

TOKİ konutları ile arasındaki mesafe ise 1.5 kilometredir.

3

Şekil 1.2 136 ada 25 parsel yakın çevresi

1.2. Jeolojik Yapısı

Alanın jeolojik yapısına ilişkin olarak; “Bartın İli, Merkez İlçesi, Dallıca köyünde

bulunan T.C. Başbakanlık TOKİ’ne ait taşınmazın uygulama imar planına esas

jeolojik ve jeoteknik etüt yapılması işi kapsamında hazırlanan ve Çevre ve Şehircilik

Bakanlığı tarafından 03.07.2017 tarihinde onaylanan Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporu

ile yapılan yerleşime uygunluk değerlendirmesi sonucunda planlama alanı içinde

önlemli alanların varlığı tespit edilmiştir.

4

Şekil 1.3 136 ada 25 parsel yerleşime uygunluk haritası

Önlemli Alan 2.1(ÖA-2.1) : Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite

Sorunlu Alanlar: İnceleme alanında Bornova Karmaşığı ve Miyosen yaşlı

gölsel çökellerin yayılım gösterdiği, eğimlerin ise % 10-30 arasında izlendiği

alanlar Önlemli Alan 2.1: Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar

olarak belirlenmiştir. Bu alanlarda gerçekleştirilecek planlama çalışmasında

aşağıdaki önlem ve yaklaşımlara uyulmalıdır;

Zemin ve temel çalışmalarında yapılacak kazılar, planlanan yapı yükleri ve dış

etmenler hesap edilerek, çalışanın yamaç boyunca stabilite analizleri yapılmalı

statik ve dinamik koşullarda stabiliteyi sağlayacak mühendislik önlemleri

alınmalıdır.

Yapı yükleri, kaya ortamlar üzerindeki ayrışma zonu kaldırılarak kaya

kütlesinin sağlam kesimlerine taşıttırılmalıdır.

İnceleme alanında yapı temelleri farklı birimlere oturtulmalı, oturtulması

gerektiği durumlarda belirlenen zemin iyileştirme yöntemleri uygulanarak tüm

mühendislik problemlerinin çözülmesi gerekmektedir.

Yapılacak kazılarda oluşacak şevler açıkta bırakılmamalı, uygun

projelendirilmiş istinat duvarları ile desteklenmelidir.

Her türlü yapılaşmalarda yer altı sularının, yüzey sularınıni atık suların temeli

etkilememesi için en uygun bir drenaj sistemiyle temelden uzaklaştırılmalı ve

5

suyun betona olan etkisini tespit etmek için fiziksel ve kimyasal analizlerin

yapılması gerekmektedir.

Yol, latyapı ve komşu parsel güvenliğini sağlamadan kazı yapılmamalıdır.

Temel tipi, temel derinliği ve yüklerin taşıttırılacağı seviyelerin mühendislik

parametreleri zemin ve temel etüd çalışmalarında belirlenmelidir.

1.3. Analiz Çalışmaları

Planlama alanı ve yakın çevresi, imar planı çalışmaları kapsamında arazi

yüksekliği, arazi eğimi ve arazi yönelişleri başlıkları altında ele alınmıştır. Bu amaçla

planlama alanının bulunduğu alana ilişkin onaylı halihazır harita verileri üzerinden

arazi modeli yapılmış, bu arazi modeline göre analiz çalışmaları tamamlanmıştır.

1.3.1. Eşyükselti Analizi

Planlama alanının fiziki yapısına bakıldığında; alanın güneydoğusu boyunca bir

vadi uzanmakta ve alan bu vadiye bakan yamaçta bulunmaktadır. Planlama alanı

içerisinde en düşük nokta 51 m., en yüksek nokta ise 174m.’dir. Alan içerisinde imar

planı yapılması düşünülen alan ise ortalama olarak 65m ile 110 m arasındadır.

Şekil 1.4: Eşyükselti Analizi

Planlama alanı yapılaşmamış boş arazi niteliğinde olan alanda belirgin bir bitki

örtüsü de bulunmamakta yer yer çalı olarak nitelendirilebilecek bitki türleri

görülmektedir.

6

1.3.2. Eğim Analizi

Planlama alanının fiziki yapısına bakıldığında; haraketli bir topografyaya sahip

olduğu görülmektedir. Alan orta kısımlarında eğimin %10-20 aralığında olduğu

alanlar yaygın olup, doğu ve batı kesiminde %30 üzerinde eğimli alanlar da

mevcuttur.

Şekil 1.5: Eğim Analizi

7

1.3.3. Yöneliş Analizi

Şekil 1.6: Yöneliş Analizi

Alanın tamamı güneydoğu-güneybatı aksında yönlenmekte olup kuzey

kısmından güneye doğru alçalan bir topoğrafyaya sahiptir.

8

2. KURUM GÖRÜŞLERİ

Planlama çalışması öncesinde planlama alanına yönelik tüm kamu kurum ve

kuruluşlarının görüşleri alınarak plana yansıtılmıştır.

Bartın Belediyesi İmar Şehircilik Müdürlüğü: Planlanan alanın çevre düzeni

planlarında konut alanı olmadığı ve yeni yapılacak konutların ulaşıma olumsuz

etkisinin olabileceği belirtilmiştir.

Bartın Valiliği (Bilim Sanayi Teknoloji İl Müdürlüğü) : İçerisinde sanayi

alanı barındırmamak koşulu ile konut yapımına olumlu görüş vermiştir. Planda sanayi

alanı bulunmamaktadır.

Bartın Valiliği (İl Milli Eğitim Müdürlüğü): Söz konusu alana konut

yapılmasında bir sakınca yoktur görüşü verilmiştir.

Bartın Valiliği (Halk Sağlığı Müdürlüğü) : Sağlık tesisi alanı ayrılması talep

edilmiştir. Planda 1525 m2’lik sağlık alanı ayrılmıştır.

Bartın Valiliği (İl Müftülüğü) : Yapılacak konutların sayısı dikkate alınarak

ikamet edecek nüfus için cami ve kuran kursu alanı talep edilmektedir. Planda 1166

m2’lik cami alanı ayrılmıştır.

Bartın Valiliği (İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü): Planlanan alanlarda

mevzuat gereği bir engel bulunmadığı belirtilmiştir.

Bartın İl Özel İdaresi: 1/25000 plan ve plan hükümlerine göre işlem yapılması

kaydıyla TOKİ tarafından konut yapılmasında sakınca yoktur görüşü verilmiştir.

T.C. Karayolları Genel Müdürlüğü : Herhangi bir sakınca bulunmadığı

belirtilmiştir.

İl Kültür Turizm ve Müdürlüğü: Olumlu görüşle birlikte fiziki işlemlere

başlamadan önce müze müdürlüğü uzmanlarınca incelenmesi talep edilmiştir.

İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü: Tarım dışı amaçla kullanımı uygun

görülmüştür.

TEİAŞ 5. Bölge Müdürlüğü: Mevcut ve planlanan hat bulunmamaktadır.

Ancak görüş doğrultusunda “EKAT YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN MESAFELERE

GÖRE UYGULAMA YAPILMASINI TEMİNEN ENERJİ İLETİM HATTININ GEÇTİĞİ

ALANDAKİ İRTİFAK KORİDORU BOYUNCA TEİAŞ GÖRÜŞÜ ALINMADAN

UYGULAMA YAPILMAYACAKTIR.” Plan notu eklenmiştir.

9

DSİ 23. Bölge Müdürlüğü : Planlama alanına yakın konumda bulunan

Süzek ve Ağıl derelerine, meri çevre düzeni planının v.21 maddesine belirtildiği şekli

ile kuru derenin şev üstü sınırından itibaren 14 metre, dere yatağına ıslah tesisi

yapılması halinde en az 7 metre mesafe ile yapılaşmaya başlanabileceği ve su

basman kotunun tespitinde dere kret kotunun taşınmaz sınırındaki dere şevinin en

üst kotunun alınması şartıyla inşaat yapılmasında herhangi bir sakınca olmadığı

belirtilmiştir. Görüş doğrultusunda; “İNŞAAT SAFHALARINDA BÖLGEDE BULUNAN

KURU DERELERİN MANSAP ŞARTALARININ KORUNMASI, DERE YATAKLARINA

HERHANGİ BİR İNŞAAT MALZEMESİ VE MOLOZ DÖKÜLMEMESİ, DERE

KESİTİNİ DARALTICI VE DERE AKIŞINA ENGEL OLACAK MÜDAHALELER

YAPILMAYACAKTIR.” Plan notu eklenmiştir. Planlama alanının söz konusu

derelerden daha yüksek kotlarda olması ve söz konusu derelerle plan sınırı arasında

60 metreden fazla mesafe olduğu için plan kararları görüşte belirtilen tedbirlerden

etkilenmemektedir.

BOTAŞ: Mevcut ve planlanan hat bulunmamaktadır.

Başkent Elektrik Dağıtım A.Ş.: Görüş olarak: halihazırda mevcut bulunan

trafo, dağıtım merkezi, kesici ölçü kabini, enerji nakil hattı vb. tesislerin ölçülerek ve

kuvvetli akım tesisleri yönetmeliğindeki yaklaşma mesafeleri dikkate alınarak

korunması, belirtilmiştir. Alanda belirtilenlerin hiçbiri mevcut değildir.

Karabük Kültür Varlıkları Koruma Bölge Müdürlüğü: Bölgede korunması

gerekli kültür varlığı tespit edilememiştir. Ancak Amasra Müze Müdürlüğü görüşü

doğrultusunda; “İMAR PLANINDA KONUT ALANI İÇERİSİNDE KALAN YERLER

ÜZERİNDE FİZİKİ MÜDAHALE BAŞLATILMADAN ÖNCE, BU ALANLARIN MÜZE

MÜDÜRLÜĞÜ UZMANLARINCA İNCELENEBİLMESİ İÇİN İLGİLİ "İL KÜLTÜR

TURİZM MÜDÜRLÜĞÜ" İLE İRTİBATA GEÇİLECEKTİR.” Plan notu eklenmiştir.

Zonguldak Orman Bölge Müdürlüğü: Bahse konu taşınmazların orman

sayılmayan alanlar içinde kaldığı tespit edilmiş ve olumlu görüş verilmiştir.

10

Şekil 2.1 Orman Müdürlüğü Görüşünün orman alanlarının gösterir eki

3. PLANLAMA KARARLARI

3.1. Genel Kararlar

Bartın ili için kentsel gelişme yönünün kuzey bölgeleri olduğu görülmektedir.

Bu çerçevede il genelinde ikamet eden emeklilerin talepleri doğrultusunda sosyal

konut oluşturmak amacıyla İdaremizce çalışmalar yürütülmektedir. Bu kapsamda

sosyal konut yapımı için Maliye Hazinesi mülkiyetinde iken, İdaremize devredilen 136

ada 25 numaralı parsel üzerinde arazinin konut yapımına uygunluğunu test etmek

için vaziyet planı çalışılmıştır.

Yapılan ön çalışmalar neticesinde arazinin yerleşime en uygun alanlarında

bölgenin konut ihtiyacını karşılayacak alanlar belirlenmiştir. Bu tespite bağlı olarak

bölgenin ihtiyacına yönelik büyüklükte konut alanı açılmasına ve bu alanlarla ilişkili

ticaret ve sosyal donatı alanları oluşturulması amaçlanmıştır.

Planlama alanına ulaşım mevcut köy yolu üzerinden sağlanmış, bu yolun

mevcut durumu da dikkate alınarak, 12 m olacak ve buna bağlı olarak alana

besleyecek yolun 10 m olarak planlanmıştır.

Vaziyet planında belirlenen konut alanları ve konut adedine göre imar planında

nüfus yoğunluğu değerleri hesaplanmıştır. Planlama alanı için belirlenen toplam

nüfus yaklaşık 1.600 kişi olarak öngörülmüştür. Nüfus büyüklüğüne göre Mekansal

11

Planlar Yapım Yönetmeliği’nde belirlenen asgari standartlar dikkate alınarak,

planlama alanı içerisinde 1 adet İlkokul Alanı, 1 adet Aile Sağlığı Merkezi ve 1 adette

Cami alanı planlanmıştır. Öngörülen nüfusun ihtiyaçlarını karşılayacak oranda Park

alanı planlanmıştır.

Şekil 3.1 Öneri 1/5000 Nazım İmar Planı

Şekil 3.2 Öneri 1/1000 Uygulama İmar Planı

12

3.2. Ulaşım Kararları

Planlama alanı, mevcut köy yolunun güzergahını koruyarak, yolun genişlemesi

amaçlanmış ve bu yol 1. Derece Ulaşım Aksı olarak planlanmıştır. Yolun genişliği 12

m olarak belirlenmiştir.

İmar planında belirlenen yerleşim ve donatı alanlarını birbirine bağlayacak 2.

Derece Ulaşım Aksı planlanmış, bu yolun bir kısmı arazi üzerinde bulunan mevcut

yol güzergahı korunarak belirlenmiştir. Bu yolun genişliği ise 10 m olarak

belirlenmiştir.

3.3. Arazi Kullanım Kararları

3.3.1. Konut Alanları

Konut alanlarının tamamı Ö.A.2.1 sınırları içinde kalmakla birlikte genel olarak

yüzde 10-20 arası eğime sahiptir. Güney kesiminde bulunan konut alanlarının alt

kısımlarında eğim diğer alanlara nispeten biraz daha fazladır.

Konut alanlarının K1 rumuzlu alanlarında emsal:0.80 K2 rumuzlu kısımlarda

ise emsal 1.00 olarak belirlenmiştir. Konut alanlarındaki ortalama konut daire

büyüklüğü kabulü 100 m² olarak hesaplandığı zaman yoğunluklar sırasıyla 400

kişi/ha ve 320 kişi/ha olarak çıkmaktadır.

3.3.2. Ticaret Alanı

Planlama alanın orta kısmında ticaret (T) alanı önerilmiştir. Bu alanda Emsal=1.00

olup iki katlı yapılaşma olması öngörülmektedir.

3.3.3. Sosyal ve Teknik Altyapı (Donatı) Alanları

Planlama sınırı içerisinde “Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin EK-2

Tablosu uyarınca, planlama alanı nüfusuna yeterli olacak şekilde ve standartlar ve

asgari alan büyüklükleri ile hizmet eki alanları da göz önünde bulundurularak, uygun

konum ve yeterli sayı ve büyüklükte Eğitim, Sağlık, İbadet (Cami) ve Park-Yeşil

Alanlar oluşturulmuştur.

13

3.4. Planlama Alanı Nüfusu ve Plan Kararları ile Oluşan Arazi Kullanım

Büyüklükleri

Parsel alanı 17.04 ha olmasına karşın, parselin bir kısmı imar planı kapsamında

kaldığı için planlama alanı 8.35 ha’dır. Planlama alanı için öngörülen nüfus 1.600 kişi

olarak belirlenmiştir.

Tablo 1: Arazi Kullanım Tablosu