Kapittel

1

2011

Kapittel

2

Landets ledende boligbygger

Selvaag Bolig bygger boliger folk flest har råd til å kjøpe, og har til en hver tid flere tusen boliger under utvikling i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen. Selskapet har også prosjekter i Stockholm.

i 2011 opplevde selskapet sterk vekst med kraftig økning både i omsetning, solgte boliger og boliger under bygging.

Selvaag Bolig solgte totalt 648 boliger i 2011, og hadde ved utgangen av året over 1 000 boliger under bygging.

i lys av det store antallet igangsettelser i 2011, ligger selskapet an til en kraftig omsetningsvekst i 2012.

Oslo

StockholmStavanger

Bergen

3

Selvaag BOlig årSrappOrt 2011

Innhold

Bakgrunngodt år, grønne utsikterviderefører stolt tradisjon

Organisasjonledergruppe med solid erfaring OrganisasjonskartBoligbygger fra a til å

BoligmarkedetCathrine vant bolig 50 000ingen bobleplass nok til alle

Markedsposisjonrigger for vekstlønnsomme modulbyggHer kommer huset ditt!tjener på fritt entrepenørvalgSatser grønt

BoligkonsepterStart: Drøm blir til virkelighetHjem: en bolig for hele familienpluss: enkelt og behagelig

ØkonomiStyrets beretningKonsernregnskapSelskapsregnskap Selvaag Bolig aSa

4

10

689

121416

1820222426

303234

364480

illustrasjon forside: lund+Slaatto arkitekter

4

BaKgrunn

4

Godt år, grønne utsikterSelvaag Bolig har et godt år bak seg, og en meget spennende tid foran seg. vi opplevde sterk vekst i 2011 med kraftig økning både i omsetning, resultat og solgte boliger. For 2012 er ambisjonen videre vekst, satsing på klimavennlige boliger og børsnotering.

Det er stor befolkningsvekst, og god etterspørsel etter boliger i våre satsingsområder i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, og i løpet av 2011 styrket vi oss kraftig i alle disse områdene. Gjennom organisk vekst, fusjoner og oppkjøp i 2011 er Selvaag Bolig blitt en av landets ledende boligbyggere, med om lag 9 000 boliger under utvikling. Målet de neste fire til fem årene er å videreutvikle tomteporte føljen for å kunne overlevere 1 500 boliger årlig. Vi har en god driftsmessig plattform, en solid merkevare og en finansiell stilling som gjør selskapet godt posi-sjonert for å nå dette målet.

Selskapets gode resultater skyldes blant annet at vi klarer å levere boliger folk vil ha, til en fornuftig pris. En stor andel av Selvaag Boligs boliger bygges ved hjelp av moduler vi kjøper fra eksterne leverandører. Dette gir oss flere kon-kurransefortrinn. Modulbaserte boliger har færre byggefeil fordi de bygges innendørs på fabrikk. I tillegg sikrer store volum at byggekostnaden blir betydelig lavere. Dette gjør at vi kan tilby våre kunder rimeligere boliger av høy kvalitet, samtidig som våre marginer økes.

En annen direkte fordel med modulbaserte boliger er at de er energigjerrige. Vi gjør nå små tilpasninger for at de skal bruke enda mindre energi. 2012 blir året vi posisjonerer oss som Norges ledende miljøvennlig boligbygger. Vår ambisjon er at alle modulbaserte boliger fra Selvaag Bolig skal ha passivhus-standard, og at en stor andel av våre øvrige boliger vil ha lavenergistandard. Klimavennlige boliger er fremtiden. Boligkjøpere forventer i større grad at deres nye bolig er miljøvennlige og energigjerrig, og myndighetene mener at en miljøvennlig byggenæring er en nødvendighet for å løse miljø- og klimautfordringene. I løpet av få år vil det komme nye, strengere krav til energibruk i boliger. Vi jobber for å innfri disse kravene allerede i år.

Vi gleder oss til veien videre.

Baard Schumann, Administrerende direktør

Kapittel

5

6

BaKgrunn

Selvaag BOligS KOnSernleDelSe: Sverre Molvik, Halvard Kverne, anne grethe Storaker, Baard Schumann, Haavard rønning og petter Cedell.

7

OrganiSaSjOn

Baard Schumann har vært administrerende direktør i Selvaag Bolig siden 2008. Han har tidligere vært administrerende direktør i NCC Bolig, markedsdirektør i Peab Bolig og regionsjef i DnB Eiendom. Schumann er også styreleder og styremedlem i en rekke boligutviklingsselskaper.

Haavard Rønning er finansdirektør i Selvaag Bolig og har jobbet i Selvaag siden 2004. Han har tidligere blant annet vært finanssjef og analytiker i Selvaag. Før det jobbet han i PwC med revisjon og corporate finance.

Sverre Molvik har ansvar for oppfølging av mange av Selvaag Boligs prosjekter. Han har over ti års erfaring innen utvikling og gjennom-føring av boligprosjekter fra byggherresiden. Han har tidligere jobbet som business controller, prosjektleder og administrerende direktør i Skanska Bolig AS, og som regiondirektør i Peab Bolig AS. Molvik er utdannet sivilingeniør innen bygg og anlegg, og har i tillegg en MBA fra Webster University i Genève.

Anne Grethe Storaker er salgs- og markeds -direktør i Selvaag Bolig. Hun har hovedansvar for salg- og markedsføring av alle Selvaag Boligs boligprosjekter. Storaker har lang og variert erfaring fra boligutvikling, prosjekt-ledelse, salg og markedsføring. Hun har vært ansatt i Selvaag siden 2006.

Halvard Kverne har ansvar for oppfølging av mange av Selvaag Boligs prosjekter. Han har lang og bred erfaring innen utvikling og gjen-nomføring av boligprosjekter, både fra entre-prenør- og byggherresiden.

Petter Cedell har ansvar for å finne nye prosjekt­muligheter for Selvaag Bolig. Han vurderer utbyggingsmuligheter, og inngår avtaler om kjøp av nye tomter. Cedell har lang og variert erfaring innen akkvisisjon og prosjektutvikling, samt prosjekt gjennomføring gjennom mange år i Selvaag.

Ledere med solid erfaringSelvaag Boligs konsernledelse har bred og variert kunnskap om boligbygging og forretningsutvikling. Dette sikrer kompetente beslutninger som legger grunnlaget for selskapets videre vekst.

8

Anne G. StorakerSlags- og

markedsdirektør*

* Medlem av konsernledelsen** rapporterer til administrerende direktør

Petter CedellDirektør for eiendoms-

investeringer*

Halvard Kverneporteføljedirektør*

Sverre Molvikporteføljedirektør *

Haavard RønningFinansdirektør*

Styre

Trond StensrudDaglig leder Selvaag Bolig Modulbygg**

Anders HaavikDaglig leder

pluss Service**

Jørgen BlixDaglig leder Meglerhuset

Selvaag**

Baard Schumannadministrerende

direktør *

OrganiSaSjOnSKart

Boligbygger fra a til åSelvaag Bolig kjøper og utvikler nye boligtomter, og er ett av få selskaper som tar ansvaret for hele verdikjeden, fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene.

Selvaag Bolig er en av Norges største og mest erfarne boligbyggere, med om lag 9 000 boliger under utvikling og unik førstehåndskunnskap om både boligmarkedet og utviklings- og bygge-prosessen. De ulike leddene i verdikjeden styres blant annet gjennom datterselskapene Selvaag Bolig Modulbygg, Selvaag Pluss Service og Meglerhuset Selvaag.

Selvaag Bolig Modulbygg Selskapet utvikler leiligheter og rekkehus ved hjelp av moduler. Disse bygges i Baltikum og Polen og fraktes til byggeplassene i Norge, der de settes sammen. Modulbygging er en moderne og industriell tilnærming til boligbygging, og bidrar til å sikre lave byggekostnader. Modulene holder svært høy kvalitet, og risikoen for bygge feil reduseres fordi de bygges innendørs.

Meglerhuset Selvaag Dette er et eiendoms meglerforetak som selger nye boliger for Selvaag Bolig. Selskapet tilbyr

også bruktboligsalg og utleiemegling, med fokus på kunder som kjøper ny bolig av Selvaag Bolig. Meglerhuset har dedikerte og erfarne meglere med spesialisering innenfor ulike fagfelt. Selskapet bygger på Selvaag-konsernets erfaring med boligutvikling og salg av over 50 000 boliger siden 1940-tallet. Selskapet holder til på Løren i Oslo, og har egne meglerkontorer på Løren og Tjuvholmen.

Selvaag Pluss Service Selskapet drifter Selvaag Boligs Plussboliger. Dette er livsstilsboliger for mennesker i alle aldre og livssituasjoner. Det unike med Plussboligene er at beboerne får noe ekstra i form av trygghet og service. Alle boligene har et stort service-område bemannet av et serviceinnstilt vertskap. Beboerne har tilgang til en rekke servicetjenester, med alt fra renhold til dekkskift og billettbe-stilling. Selvaag Pluss Service utvikler eksiste-rende og nye tjenester i tett dialog med beboerne.

OrganiSaSjOn

9

10

BaKgrunn

Viderefører stolt tradisjon

Det er ingen som har stått for mer innovasjon i boligbransjen i Norge enn Olav Selvaag. Han var først ute med blant annet lette bindingsverkshus i tre, terrassehus, seriebygging og en rekke andre innovative og rimelige byggtekniske løsninger. Hans nyskapende tanker og gjennomføringsevne ble et viktig bidrag i arbeidet med å løse bolig-mangelen rett etter krigen, og bidro til å skape mange av standardene som brukes i dag.

SkaperkraftOlav H. Selvaag er dagens styreleder i Selvaag Bolig og barnebarn av Olav Selvaag. Han mener at Selvaags historie er mer aktuell en noen gang før.

– Den er én av grunnene til at Selvaag Bolig er blant Norges største boligutviklere i dag. Vi har hele tiden klart å utvikle oss i takt med ny teknologi og markedsbehov. Ved utgangen av 2011 hadde selskapet over tusen boliger under bygging. Det er et svært viktig bidrag til å løse dagens boligmangel. Situasjonen i dag har flere

likhetstrekk med den vi hadde rett etter krigen. Det mangler boliger og utbyggingstakten er for lav, sier styrelederen.

Viderefører arvenGrunnleggeren hadde som mål å bygge rimelige boliger med høy standard, som nordmenn flest skulle ha råd til. Han var aktiv i boligdebatten og var ikke redd for å kritisere datidens boligpolitikk. Det er denne arven Selvaag Bolig i dag bygger videre på. Selvaag Bolig er både innovative innen boligbygging, tilbyr rimelige boliger til folk flest, og er pådriver for en ny og mer aktiv og løsnings-orientert boligpolitikk.

– Vi arbeider etter Selvaags verdier «omtanke» og «skaperkraft», og gjør hva vi kan for å bygge mange boliger til fornuftige priser. Ambisjonen vår er å redusere byggekostnadene, og samtidig levere byggteknisk bedre boliger, sier Baard Schumann som er administrerende direktør i Selvaag Bolig.

ingeniør Olav Selvaags revolusjonerende tanker om boligbygging er like aktuelle etter 60 år og over 50 000 solgte boliger. Selvaag Bolig møter fremtiden med Selvaags kunnskap og visjoner om boligbygging.

Kapittel

11

RevoluSjoneRende: Baard Schumann og olav H. Selvaag foran ekeberghuset, som i 1948 som satt en ny standard for boligbygging i norge. Huset var Selvaags bevis på at man kunne bygge tre ganger raskere og til en tredel av prisen.

Kapittel

12

13

BOligMarKeDet

Cathrine vant bolig 50 000

Selvaag har bygget 50 000 boliger siden 1948, og i september kunngjorde Selvaag Bolig at jubileumsboligen skulle gis bort til en person mellom 18 og 34 år. Over 70 000 meldte seg på i trekningen, og selskapet fikk over 43 000 nye Facebook­venner. 250 finalister ble trukket ut til hovedtrekning og finalefest på Løren i Oslo, der Fattnes til slutt stakk av med seieren.

Lykkelig vinnerDen ferske boligeieren sier hun allerede hadde bestemt seg for å flytte til Oslo, og mener at gevinsten kommer til å forandre livet hennes.

– Det var helt sykt at jeg vant – en ubeskri-velig følelse. Dette er min første leilighet, og jeg kan endelig flytte hjemmefra. Dette kommer til å forandre livet mitt. Jeg har allerede begynt å tenke på interiøret, sier hun.

Ekstrem pågang Salgs- og markedsdirektør Anne Grethe Storaker, sier at jubileumsfeiringen har vært en suksess. – Dette var først og fremst vært en minneverdig

markering av at Selvaag rundet 50 000 boliger, men all oppmerksomheten ga også direkte utslag på boligsalget på Løren, sier Storaker.

Da resten av leilighetene i prosjektet med vinner leiligheten ble lagt ut for salg, kom det i løpet av kort tid inn 90 bud på de totalt 88 leilighetene. Alle var såkalte Start-boliger - små boliger til ungdom og førstegangsetablerere.

Bolig for alle Fattnes mener boligmarkedet for unge er vanske lig, og sier at seieren vil gi henne øko-nomisk frihet og nye muligheter.

– Selvaag har hele tiden jobbet for at alle skal ha råd til å eie egen bolig, og det kommer vi til å fortsette med. Leiligheten som gis bort er en Selvaag Start-bolig, et boligprodukt for ungdom der vi prøver å holde kostnadene så lave som mulig, sier Storaker.

Over 70 000 ungdommer meldte seg på i konkurransen om Selvaags bolig nummer 50 000. Cathrine Fattnes (19) fra Stavanger trakk til slutt det lengste strået, og får flytte inn i ny leilighet til 1,7 millioner kroner.

14

BOligMarKeDet

– Det ble bygget mindre enn 30 000 boliger i Norge i 2011. Det er halvparten av det vi trenger for å kunne møte befolkningsveksten på sikt. Vi har faktisk en tiltagende mangel på boliger, sier Øye.

Annerledesland Han forklarer at det norske boligmarkedet er fundamentalt annerledes enn de amerikanske, danske, spanske og irske boligmarkedene som var preget av overproduksjon og spekulasjon før boligboblen sprakk i 2008.

– Hadde vi hatt samme tempo i boligbyg-gingen i Norge som det Spania hadde i 2007, ville det tilsvart 120 000 boliger i Norge. Det samme bildet gjelder for de andre landene. Fellesnevneren for disse landene var en speku-lasjonsdrevet boligproduksjon basert på for-ventninger om evig prisvekst. I Norge har vi et omvendt problem med et tiltagende gap mellom befolkningsendringer og boligproduksjon, sier Øye.

Ifølge Øye er den høye temperaturen i det norske boligmarkedet en konsekvens av at den

norske økonomien er i en positiv utvikling med lav rente, lav arbeidsledighet og kraftig lønns-vekst.

– Dette har pågått i 20 år. I tillegg har vi befolkningsvekst og sentralisering. Dette krever at boligbyggingen må økes kraftig for at prispresset over tid skal kunne reduseres, mener Øye.

Gode utsikter– Det ser lyst ut for norske boligbyggere på grunn av et stadig voksende behov for boliger. For de som skal inn på boligmarkedet, ser det dessverre litt mørkere ut. For lav boligbygging setter selvfølgelig press på prisen, spesielt i pressområdene i de store byene.

Øye forventer en mer moderat prisvekst i 2012 enn i 2010 og 2011.

– I 2012 vil vi få en økning på et sted mellom fem og sju prosent, men prisene møter nå mot-stand fordi boligprisveksten over tid har vært såpass mye høyere enn lønnsveksten. Til syvende og sist er det kjøpsevnen til boligkjøperne som avgjør tempoet i boligbyggingen.

– Ingen bobleBjørn erik Øye i prognose senteret mener det er feil å bruke ordet boble om boligprisutviklingen i norge.

Kapittel

15

Oslo vokser raskest av alle hovedstedene i Europa. Statistisk sentralbyrå anslår at befolkningen vil øke med om lag 10 000 per år fra 2011 til 2030. Det betyr at det må bygges over 5 000 boliger i gjennomsnitt hvert år. Folke Fredriksen sier at kommunens viktigste oppgave blir å regulere nok attraktive tomter.

Lys fremtid– Vi må ligge i forkant, boligbyggere skal kunne

stikke spaden i jorden når etterspørselen og behovet er der. Forutsatt at Norge har en stabil økonomi, at sysselsettingen er høy og at prog-nosene om kraftig befolkningsveksten slår til, vil boligbyggere gå en veldig lys fremtid i møte, sier han.

Folke Fredriksen sier det er plass nok i Oslo, men at det forutsetter at Fjordbyen blir bygget, omregulering av nærings- og industri-områder, og mer fortetting i indre by og rundt

Plass nok til alle

BOligMarKeDet

16

Oslos byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen (H) mener at boligbyggere i Oslo-området vil gå en lys fremtid i møte. Han lover å ha nok tomter klare til boligbyggere som vil sikre Oslo nok boliger.

kollektivknute punkter. Han understreker at det må investeres i et bedre kollektivtilbud, og at Oslo må samarbeide bedre med andre kom-muner i regionen.

– Arbeidet med ny kommuneplan 2013 er igangsatt. Det planlegges for 100 000 nye boliger og 100 000 nye arbeidsplasser. Planen har en egen arealdel som peker på hvor boligene skal bygges. Vi har uante mengder med plass hvis den brukes riktig. Økern og Groruddalen blir det neste store etter Fjordbyen er ferdigbygget. Området har kapasitet for flere titusen nye boliger. Indre by vil vokse inn i Groruddalen, sier han.

Vil ha kvalitetSelv om Oslo har behov for mange nye boliger de kommende årene, er Folke Fredriksen opptatt av at utviklingen ikke skjer hals over hode.

– Vi trenger flere boliger, men kvantitet er ikke det eneste

suksesskriteriet. Det er også et spørsmål om å bygge kvalitet og bomiljøer der folk trives. Vi skal ikke våkne opp og ikke kjenne oss igjen i byen vi er så glade i.

17

BOligMarKeDet

The New York Times14 millioner amerikanere står uten arbeid, og alle fryk-ter en double dip-resesjon. Torsdag kveld la president Obama frem et ambisiøst forslag for Kongressen, som var mer robust og vidtrek-kende enn ventet. Dette kan være første steg for å få økonomien i sving igjen.The Wall Street JournalHellas trenger å kutte statsgjelden, noe den nåværende restruktureringen ikke legger opp til. Samtidig må økonomien liberali-seres for å trekke til seg investeringer og skape vekst. Jo mer økonomien krymper, jo mindre blir skattegrunnlaget, og jo tyngre blir den stadig større gjeldsbyrden.

Financial TimesEtter å ha spådd vekst og renteøkinger på vårparten, venter OECD nå stagnasjon ut året over hele den industrialiserte verden – og negativ vekst i Tyskland. Da blir det enda vanskeligere å skjønne hvorfor ikke Den europeiske sentralbanken reverserer sine tidligere renteøkninger. Hvis ikke ren-tene kuttes i en slik situasjon, når skal de kuttes da?

HandelsblattEuropa er og blir det største problembar-net i verdensøkono-mien på grunn av gjeldskrise og manglende vekst. Nå rettes blikket mot Berlin og Frankfurt. I stedet for å spare, kunne nok den tyske regjeringen tenke seg å skuffe på litt kull for å holde fart i Europas konjunkturlokomotiv. Tross alt har ingen andre industrinasjoner det samme fiskale spillerommet som Tyskland.

Dagens industriSpillet om fremtiden for Saab Automobiles handler nå om hvem som skal holde øk-sen, eller snarere hvem som ikke skal holde den. Torsdag tok Vänersborg tingsrett på seg bøddelrollen. Med stor sannsynlighet blir det en konkurs, uansett om det skjer på fagforeningenes initiativ eller på bedriftens eget.

For temmelig nøyaktig to år siden skrev vi på denne plass at igangsettingen av nye boliger var på et slikt lavmål at «mangelen på nye boliger, i takt med velstandsutvikling og vekst i folketallet (innvandrere, gjestearbeidere og så videre) kunne føre til et virkelig hopp i boligprisene.»Et prishopp ble det i 2010 (cirka 8 prosent), og i januar i år skrev vi her at «vi anbefaler fortsatt folk å kjøpe.» Prisutviklingen de siste 12 månedene viser at dette ikke var så dumt. Obos-prisene er opp cirka 12 prosent og meglernes statistikk viser en prisoppgang på cirka 9 prosent.Løp og kjøp.

En svak tilbudsside kombinert med lave renter, lav ledighet og sterk befolkningsvekst har gjort sitt.I disse to årene har nesten samtlige av de sam-funnsøkonomer som uttaler seg offentlig, skremt med at rentene vil øke kraftig og at vi har hatt en boligboble som ville sprekke, og den mest frem-tredende har til og med sagt at vi inflasjonsjustert aldri ville nå den forrige pristoppen fra 2007.Men boligprisene durer oppover. Obos-prisene var opp 5 prosent i august og meglerstatistikken viser pluss 3 prosent i august.Løp og kjøp.

Den viktige tilbudssiden er nå klart bedre. Høyere priser og bedre inntjening gjør at igangsettelsen av nye boliger har tatt seg kraftig opp. Tilbudet øker. Isolert sett skal dette virke dempende på boligprisene, men samtidig er det ikke blitt noe av renteoppgangen for boliglån. En etter en av rentehaukene står frem og fjerner nesten samtlige av de renteøkninger som de varslet (trodde på) for i år og

neste år. Dette fordi den internasjonale konjunktursituasjonen er kraftig svekket, og en økonom spekulerer til og med i om Norges Bank til neste år må sette ned styringsrenten.Løp og kjøp.

Hvis våre lesere skulle tro at vi er alene om vår optimisme, som er basert på fundamentale forhold, så er Nordeas økonomiske oversikt fra au-gust tankevekkende lesning. Banken mener, som oss, at rentebremsen uteblir, at befolkningsveksten er større enn antall nye boliger og at det derfor fortsatt vil være «et høyt press i boligmarkedet.»Nordeas prognose for veksten i boligprisene til neste år er (man må holde seg fast) ikke mindre enn 10 prosent og i 2013 skal det bli 7 prosent til.Løp og kjøp.

Denne konklusjonen kan bli endret hvis lønnsveksten ikke blir så sterk som antatt, hvis arbeidsledigheten på grunn av finansuroen i verden øker og/eller boligbyggerne vir-kelig får fart på antall nye boliger.Men avgjørende blir likevel renten, og Nordea mener at Norges Banks styringsrente ved utgangen av 2013 vil ligge på lave 3,50 prosent. Løp og kjøp.

TIPS OSS: TIPS@FINANSAVISEN.NO TRYGVE HEGNARANSVARLIG REDAKTØR

ANDRES MENINGER FINANSAVISEN MENER

2 | LØRDAG 10. SEPTEMBER 2011

Utkommer seks ganger i uken ISSN: 0803-9518

THE NORWEGIAN FINANCIAL DAILYANSVARLIG REDAKTØR OG ADM. DIREKTØR: TRYGVE HEGNAR

REDAKSJONEN NÅR SENTRALBORDET ER STENGT: Telefon: 23 29 63 00 Internett: www.hegnar.noTrykk: Nr1Trykk as/Bergens TidendeUtgitt av: Hegnar Media AS Finansavisen betinger seg retten til å lagre og utgi alt stoff i elektronisk form.

ABONNEMENT: Telefon: 23 33 91 50Faks: 23 33 91 51Henvendelser rettes til: Mediaconnect AS

Postboks 265, Økern, 0510 OsloVed prisforhøyelser blir løpetid for abonnement avkortet tilsvarende.

REDAKTØR: Steinar GriniREDAKSJONSSJEFER: Finans: Jone Frafjord

Nyhet: Are Haram Lørdag: Andreas KlemsdalEiendom: Kaare Martin GranerudIT: Roland Berg Lie

Motor: Andreas ScheelVaktsjefer: Anthon Andreassen, Henrik Sandvik, Kaare Martin GranerudLayout: Magnus Rørvik Skjølberg

OPPLAG OG DISTR.: Ragnar LieMEDIASERVICE: Gretha Nicolaysen,Eva Mjøsund, Eivy Maxwell, Per Anders Amundsen, Lena K. Brun-stein, Navdip Sangha, Jimmy Vika, Andreas Ljones, Caroline Reed Smith-Meyer og Vidar Gerhard. Eiendom: Anne Marie Backelin, Jørgen Linnes, Pia Fredrikke Elvebredd, Karin Sørensen og Andreas Holck.

Hegnar Media AS © 2011Hoffsveien 70 A, Postboks 724 Skøyen, 0214 Oslo, Norway Telefon: 23 29 63 00 Faks: 23 29 63 01www.finansavisen.no

— en uavhengig dagsavis

Det av-gjørende blir likevel renten

FOTO: SCANPIX

FOTO: SCANPIX

FOTO: SCANPIX

TEPPEABOPODIUM MESSETEPPE Dette er vår storselger til messer, utstillinger og events. Spesialteppe med dekkplast. Finnes i 2 og 3 meters bredde. 13 farger, pr.kvm. inkl. mva.

Tvetenveien 55, Bryn/Oslo. Innkjøring Nils Hansens vei Tlf.: 22 64 86 40 epost.: post@teppeabo.no www.teppeabo.no

Mand./torsd. 09.00 -19.00, fred./lørd. 09.00 -16.00

75.-

Løp og kjøp

19

MarKeDSpOSiSjOn

Statistisk sentralbyrå anslår at befolkningen i Oslo og Akershus vil øke med 350 000 innen 2030. For hele Rogaland vil økningen være om lag 125 000, mens Hordaland får 100 000 flere innbyggere. Bergen kommune alene vil oppleve en befolkningsøkning på 60 000. Det betyr at behovet for nye boliger blir stort i tiden som kommer.

Satser i pressområderSelvaag har i mange år vært en av de største boligaktørene i Oslo­området, og har flere store prosjekter under utvikling i blant annet Stor-Oslo, Lørenskog, Moss, Drammen og Tønsberg. Selskapet jobber også strategisk med vekst i og rundt Bergen og Stavanger, der det er stor etter-spørsel etter nye boliger. Selvaag Bolig satser kun i områder der markedet er godt, har god dybde, og vil holde seg godt i lang tid fremover.

Selvaag Bolig har en god driftsmessig plattform og en finansiell stilling som gjør sel-skapet godt rustet for vekst i alle disse områdene. I løpet av 2011 har selskapet også økt beman-

ningen blant annet på prosjektutvikling, prosjekt-ledelse og salg.

Solid tomtebankI løpet av 2011 styrket Selvaag Bolig seg kraftig i nettopp både Bergen og Stavanger. I august 2011 ble eiendomsselskapet Hansa Property Group fusjonert inn i Selvaag Bolig. Dette ga Selvaag Bolig kontroll over unike utviklings-tomter i både Bergen og Stavanger. I forbindelse med fusjonen, og påfølgende oppkjøp, ble Selvaag Bolig også eier av det Stavangerbaserte boligutviklingsselskapet Bo En som nå er døpt om til Selvaag Bolig Rogaland.

Tilgang på gode utviklingstomter er en forut-setning for å kunne bygge attraktive boliger. Gode tomter i pressområder vokser ikke på trær, fordi de beste tomtene er allerede bygget ut. Det finnes likevel unntak, og Selvaag Bolig eier en solid og attraktiv tomtebank i alle områdene selskapet satser. Nåværende tomtebank vil totalt gi om lag 9 000 boliger.

Rigger for vekstBåde den kortsiktige og langsiktige boligetterspørselen kommer til å være størst i urbane vekstområder. i løpet av 2011 har Selvaag Bolig derfor konsentrert seg om Stavanger, Bergen, Oslo og områdene rundt disse store byene.

OsloStavanger

Bergen

MarKeDSpOSiSjOn

Lønnsomme modulbygg

20

Selvaag Bolig er den første norske boligbyg-geren som har tatt i bruk modulbygging i stor skala. Alle selskapets trebaserte rekkehus- og leiligheter bygges kun ved hjelp av moduler.

Industriell filosofiModulboligene utvikles av kompetansesenteret

Selvaag Bolig Modulbygg, som er et datter-selskap av Selvaag Bolig. Modulene bygges etter norske standarder hos underleverandører i Baltikum og Polen. Ifølge daglig leder Trond Stensrud, er dette en industriell tilnærming til boligbygging som gir både rimeligere og bygg-teknisk bedre boliger.

Moduler gir boliger med både høy kvalitet og fornuftig pris. i tillegg får Selvaag Bolig bedre marginer.

MarKeDSpOSiSjOn

21

– Det er lett å levere kvalitetsboliger til en høy pris, men langt vanskeligere å gjøre det til en fornuftig pris. Modulene holder svært høy kvalitet, og risikoen for byggefeil reduseres fordi de bygges innendørs. Prisen blir lavere fordi modulene bygges i utlandet, og fordi volumene er store, sier Stensrud.

Fra BaltikumModulene bygges hos boligprodusenter som har flere av Europas mest moderne fabrikker for boligmoduler. De ferdige modulene fraktes til Norge med båt, og heises på plass på bygge-plassen i Norge hvor grunnmuren står klar. Fagarbeidere fra fabrikkene monterer modulene sammen til fullverdige boliger, for eksempel et rekkehus på tre etasjer med takterrasse, eller en leilighet i en altangangsblokk. Arbeidslaget monterer et rekkehus med tre moduler i løpet av 1,5 timer. I etterkant gjenstår detaljer innendørs, og kobling av strøm og rør.

Vil ha mer Suksessen så langt har gitt mersmak. Stensrud sier at modulene gir Selvaag Bolig et solid kon-kurransefortrinn, og at selskapet vil intensivere satsingen på moduler.

– Vi ligger langt foran konkurrentene våre på dette området, men kommer likevel til å satse enda mer på dette fremover. Det er høyt volum som sikrer lønnsomheten. I 2011 var en tredje del av Selvaag Boligs boliger modul-baserte. Det reduserte byggekostnadene på denne delen av selskapets portefølje med 10–20 prosent. I 2012 regner vi med å øke volumet modulbygg. Større volum vil redusere kost-nadene og øke kvaliteten ytterligere, sier han.

Her kommer huset ditt!Om lag en tredjedel av Selvaag Boligs boliger bygges i Baltikum og polen. Boligene fraktes sjøveien til norge, og monteres på under to timer.

MarKeDSpOSiSjOn

22

23

MarKeDSpOSiSjOn

arbeidet er nøye koordinert. på byggeplassen er grunn-muren ferdig, og modulene heises på plass med kran. et rekkehus med tre moduler heises på plass, og monteres i løpet av 1,5 timer.

veien til fiks ferdig bolig er kort. etter at modulene er heist på plass, gjenstår kun detaljer innendørs som kob-ling av strøm og rør. Disse boligene i Moss ble montert i midten av oktober og var innflyttingsklare i god tid før jul.

Modulene bygges etter norske standarder hos Selvaag Boligs underleverandører i Baltikum og polen. Modulene bygges innendørs på fabrikk. Dette sikrer høy kvalitet og reduserer risiko for byggefeil og fuktproblemer.

De ferdige modulene fraktes med båt til norge, og lastes over på semitrailer for utkjøring til byggeplass.

24

MarKeDSpOSiSjOn

Tjener på fritt entrepenørvalgSom en av få norske boligbyggere, kan Selvaag Bolig velge og vrake i tilbud fra ulike entreprenører. Det gir fordeler.

Selvaag Bolig har ikke har egen entreprenørvirk-somhet, og kjøper derfor entreprenørtjenester fritt i markedet. Porteføljedirektørene Halvard Kverne og Sverre Molvik har ansvar for opp-følging av selskapets prosjekter. De sier at fritt entreprenørvalg blant annet gir gunstigere priser og bedre bunnlinje.

– Mange boligbyggere har egne entreprenører de blir tvunget til å bruke. Når vi skal bygge, henter vi inn mange tilbud. Den største fordelen med dette er at vi alltid får riktig markedspris, og at vi får lønnsomhet i alle ledd. Gunstigstigere priser fra entreprenør gir billigere boliger og bedre marginer, sier Kverne.

Verdifull kompetanseEn annen fordel er at selskapet blir mindre utsatt for svingninger i markedet.

– Vi henter inn den kapasiteten vi trenger. Det betyr både at vi ikke har flere hundre sultne

bygningsarbeidere å brødfø i rolige tider, og at vi unngår kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig, sier Molvik.

Ingen entreprenørselskaper er like, og de har ofte spisskompetanse på ulike områder. Molvik forteller at Selvaag Bolig drar nytte av det beste fra mange selskaper.

– Vi bruker stort sett entreprenører som kjenner oss godt, men vi er alltid opptatt av å samarbeide med leverandører som kan løse utfor-dringene våre på best mulig måte. AF Gruppen har for eksempel en langt større miljøkompetanse enn konkurrentene, mens andre er eksperter på å bygge høyhus. Ingen boligprosjekter er helt like, så det er verdifullt for oss å kunne hente akkurat den kompetansen vi trenger til de ulike prosjektene, sier han.

Noen av entreprenørene

som bygger for Selvaag Bolig:

aF gruppen Betonmast Bygg

Kruse SmithOKK entreprenør

peab realbygg

SelvaagbyggSkanska veidekke

Wegger & Kvalsvik

Kapittel

25

velger Fritt: Selvaag Bolig skal bygge 119 pluss-leiligheter i nyhavn i Bergen. Selskapet henter inn tilbud fra ulike entreprenører. (illustrasjon: Dyrvik arkitekter)

26

MarKeDSpOSiSjOn

27

MarKeDSpOSiSjOn

Satser grønti 2012 skal Selvaag Bolig ta posisjonen som den boligbyggeren som bygger mest miljøvennlige boliger.

Drift av bygg står for omkring 40 prosent av den samlede energibruken i Norge. Selvaag Bolig har nå satt seg som mål at alle selskapets modul baserte boliger skal ha passivhus-standard, og at en stor andel av de øvrige boligene skal ha lavenergistandard.

God timingSalgs- og markedsdirektør Anne Grethe Storaker mener at tidspunktet for å ta miljøgrepet er godt, og forklarer at selskapets modulbaserte boliger kan gjøres enda mer miljøvennlige med relativt enkle grep.

– Klimautfordringen gjør at både forbrukere og myndigheter etter hvert vil kreve boliger som bruker mindre energi. Mange av egen-skapene som vil bli standarder i fremtiden, er egenskaper våre boliger allerede har. Fremover vil vi derfor styrke miljøprofilen ytterligere gjennom tekniske forbedringer og kommuni-

kasjon. Kundene skal se og oppleve at våre boliger er mer miljøvennlige, sier hun.

Viser handlingStoraker mener at den miljøvennlige posisjonen stemmer godt med Selvaags historie og verdi-grunnlag, der omtanke og skaperkraft er pilarene.

– De fleste boligbyggere har en eller annen form for miljøsatsing, men ingen har tatt en tydelig lederposisjon. Istedenfor å kommunisere planer og intensjoner, kommer vi i god Selvaag-stil til å lansere konkrete tiltak for nesten alle våre nye boliger utover i 2012, sier hun.

De miljøvennlige boligene skal ikke være en egen boligtype, men en forbedring av selskapets eksisterende boligkonsepter Start, Hjem og Pluss. Satsingen har fått navnet Selvaag Bolig Grønn, og boligtypene får Grønn som tillegg til konseptnavnet. For eksempel Hjem Grønn.

28

Kapittel

Kapittel

29

30

BOligKOnSepter

etter fem år er Yvonne aune Bjerke (29) fortsatt storfornøyd med leiligheten på Mortensrud. Hun bodde mange forskjellige steder før drømmen om en egen bolig endelig gikk i oppfyllelse.

– Jeg hadde utrolig flaks! Jeg vant i lotteriet, for-teller Yvonne. Hun var en av cirka 450 håpefulle førstegangskjøpere som stilte opp da Selvaag la ut 52 leiligheter for salg. Den unge sykepleieren trodde ikke hun hadde en sjanse da hun så hvor mange andre som også var interessert.

– Jeg ble helt satt ut da mitt nummer ble trukket ut. Jeg fikk kjøpe den leiligheten jeg likte best til en sum jeg hadde råd til. Slik prisene har blitt nå, ville jeg ikke hatt mulighet til å komme inn på boligmarkedet på vanlig måte, sier Yvonne.

Egen uteplassLeiligheten til Yvonne er 29 kvadratmeter, men har eget bad og soverom. Stilen er lys og moderne. Selv om Yvonne er godt fornøyd med planløsningen, er det uteplassen hun setter aller mest pris på.

– Terrassen er stor, og det er sol her hele etter-

middagen. Om sommeren sitter jeg ute nesten hele tiden, forteller hun.

Det er ikke få solnedganger over Oslo hun har fått med seg fra godstolen på terrassen. En terrasse som ble enda finere etter at snille naboer hjalp til med å bygge den ut.

Sosialt med naboer– Jeg har fått mange gode venner etter at jeg flyttet hit. Dørene er åpne her i bygningen, sier Yvonne.

Til tider er naboene veldig sosiale. De spiser middag sammen, arrangerer tv-kvelder eller går turer. Nærhet til skogen og badestranden er også noe hun verdsetter.

– Det er ikke mange enslige sykepleiere under 30 som har råd til å kjøpe egen leilighet. Jeg føler meg rett og slett privilegert, sier Yvonne fornøyd.

Drøm blir til virkelighet

Start• For førstegangskjøpere• to-og treroms leiligheter• lyse og moderne leiligheter

• 30 til 65 kvm• gode planløsninger• rimelige priser

Kapittel

31

HelDig: en Start-bolig på Mortensrud ble Yvonne aune Bjerkes inngang til boligmarkedet. (Foto: Katrine lunke)

en Start-bolig er som navnet tilsier en bolig som gir deg en god start i boligmarkedet.

Start-boligen er en to- eller treroms leilighet, med en stør-relse fra 30–65 kvadratmeter. Plan løsningen er effektiv, slik at hver kvadratmeter blir utnyttet på beste måte. Leilighetene er oppført etter de siste bygnings- og miljøstandarder. Start-boliger finner du ofte i utkanten av byene, men nært til offentlig kommunikasjon og handel. Ved kjøp av en Start-bolig tilbys det i samarbeid med DnB finansiering til kjøpere mellom 18 og 34 år.

32

BOligKOnSepter

– Vi forelsket oss i området med en gang vi kom hit på visning, forteller Aina. Hun hadde aldri vært på Løren før, men bare hørt om stedet gjennom André som hadde besøkt en kamerat der tidligere. Begge likte at det er et stille og rolig område, selv om det ligger midt i byen.

– Dessuten var det veldig deilig å slippe oppussing, men bare kunne flytte rett inn i en splitter ny og fin leilighet, sier André.

Rolig og barnevennligMange av naboene til André og Aina er barne-familier, som dem selv. Marcus møter ofte andre barn, når han leker ute på en av de mange lekeplassene som finnes mellom bygningene. Det aller mest populære møtestedet for både voksne og barn, er skulpturparken. Det er en samling skulpturer som følger Ibsens drama Peer Gynt, akt for akt.

– Parken brukes hele året, men spesielt om sommeren er det fullt av folk her, forteller Aina. Begge synes det er stas med en egen skulp-turpark i bomiljet.

– Vi hadde besøk av noen tyske venner som er godt kjent med norsk kultur, og de ble veldig imponerte, sier André.

Godt kulturtilbudMidt i området finnes et stort lokale som heter Kanonhallen. Det brukes til forskjellige arrange menter som julemarked, konserter og teater for barn.

– Vi trives kjempegodt, sier André. Han kjente ikke til Selvaag fra før, men skjønte at han hadde skutt gullfuglen da han fortalte sine besteforeldre på over 80 år om kjøpet. De utbrøt med en gang: Ja, men da har dere gjort et godt kjøp!

En bolig for hele familien

Hjem• For deg som vil ha en bolig for livet• rekkehus og leiligheter i rolige og

barnevennlige områder• gode bomiljøer og trivelige uteområder

• Kort avstand til barnehager og skoler, idrettsanlegg, butikker og offentlig kommunikasjon

Da ekteparet andré og aina Kristianslund bestemte seg for å stifte familie, falt de pladask for hjemboligen på løren. Her koser sønnen Marcus seg med flotte lekeområder rett utenfor døren, og de har gangavstand til alt de trenger av butikker.

Kapittel

33

StOrtriveS: andré og aina Kristianslund med sønnen Marcus, koser seg ute i skulpturparken. (Foto: Katrine lunke)

Selvaag Hjem er det trygge valget for deg som vil ha en bolig for livet. Blant Selvaags Hjem-boliger finner du både leiligheter og rekkehus.

Selvaag Hjem gir deg og familien gode rammer for et behagelig liv. Dette er boliger av solid kvalitet, bygd etter velprøvde og gode løsninger. Kjennetegnet for Hjem-boligene er at de ligger i rolige og barnevennlige områder, gjerne like ved natur- og grønt-områder, med kort avstand til barnehager og skoler, idretts-anlegg, butikker og offentlig kommunikasjon. Selvaag Hjem finner du i og rundt Oslo, Bergen og Stavanger.

34

BOligKOnSepter

Finn og Marit var blant de første som flyttet inn i Plussleilighet på Union Brygge. Etter mange år med hagestell og snømåking, ønsket de et enklere liv.

– Jeg koser meg glugg i hjel her, sier Finn entusiastisk. Han nyter å bare ha ett sted å ta vare på, nemlig hytta. I Plussboligen kan de bare slappe av, og nyte hverdagen på en helt annen måte.

Sosialt hvis man vilIngen av dem kjente til konseptet med Pluss-bolig før de kjøpte leiligheten, men de har etter hvert blitt flittige brukere av mange tjenester. Vertinne Wenche har tatt inn posten for dem, og levert tøy til renseriet. Hver tirsdag deltar de på suppemiddagen.

– Det er en fin måte å bli kjent med folk på, og det er uformelt. Man kan ta en tur innom, og så er det kort vei hjem igjen, sier Marit.

På fredagene er det vafler til alle som vil ha. I tillegg til faste poster blir det også arrangert temakvelder. Det kan være alt fra vinsma-kingskurs til bridgekvelder.

Trygt og godt– Jeg har aldri sovet så godt om natten som etter at jeg flyttet hit. Vi føler oss trygge, og sjekker ikke lenger lyder nattestid, forteller Finn.

To ganger om natten går Securitas vaktrunder utenfor, og de har et eget telefonnummer de kan ringe hvis noe skulle skje.

Begge føler også at det er en trygghet i å ha en vertinne som de kjenner. Wenche hjelper til med alt de skulle ha behov for. Så bra har de fått det, at selv barnebarnet på 20 år er misunnelig.

– Hun elsker å komme på besøk. Hun sier det er så luksus å være her, ler Marit.

Enkelt og behagelig

Pluss• Høy standard for en enklere hverdag• Serviceområde med bemannet resepsjon• Felles lobby, treningsrom, selskapsrom,

møterom og kjøkken

• vertskap som tilrettelegger for ulike tjenester

• Sosiale aktiviteter • Boligalarm og vakthold

ekteparet Finn og Marit andersen flyttet fra enebolig til pluss-leilighet på union Brygge i Drammen. nå nyter de livet, og kunne aldri tenke seg å flytte derfra.

Kapittel

35

BOlig MeD vertSKap: Finn og Marit har fått et nært forhold til vertinne Wenche som de skryter uhemmet av. (Foto: Katrine lunke)

Selvaag pluss er alternativet for deg som vil ha høy standard og en enklere hverdag. plussboliger er livsstilsboliger for mennesker i alle aldre og livs-situasjoner.

I Selvaag Pluss får du noe av servicen fra hoteller inn i boligen gjennom ekstra service, opplevelser og trygghet. Med en Plussbolig får du tilgang til et servi-ceområde med bemannet resepsjon, lobby, gjesterom, treningsrom, møterom, selskapsrom og kjøkken. Alt stilfullt innredet og fullt utstyrt. Beboerne har tilgang til en privat gårdshage, og de fleste har en møblert takterrasse til felles bruk. En vertinne eller vert er daglig tilstede i resepsjonen, og holder orden på serviceområdet, organi-serer alle tilbud og bistår med praktisk hjelp. Selvaag Boligs ambisjon er å etablere Selvaag Pluss i Oslo, Bergen, Stavanger og Stockholm.

36

StYretS årSBeretning

Konsernets virksomhet og lokalisering

Selvaag Bolig er en av Norges ledende boligutviklere. Virksomheten kjøper og utvikler nye boligtomter og har via støttefunksjoner og entrepriser ansvaret for hele verdikjeden, fra kjøp av tomt til ferdigstillelse og salg av boligene. Selskapet har landsdekkende virksomhet, men fokuserer spesielt på områdene Stor-Oslo, Bergen og Stavanger. I tillegg har selskapet prosjekter under utvikling i Stockholm i samarbeid med Veidekke Bostad AB. Støttefunksjonene omfatter Meglerhuset Selvaag, som i tillegg til salg av egenutviklede boliger, driver ordinær eiendomsmegling og boligutleie, Selvaag Bolig Modulbygg AS, som leverer kom-

plette boligprosjekter basert på moduler, samt Selvaag Pluss Service AS, som tilbyr tjenester knyttet til Selvaag Boligs pluss-konsept. Selskapets boligutviklingsvirk-somhet består av både heleide og deleide boligutviklingsprosjekter, hvor noen er i joint venture med eksterne investorer.

Selskapets hovedfokus og primærkilde til inntekter fremover vil være knyttet til boligutviklingsvirksomheten. Per 31. desember 2011 hadde selskapet en tomteportefølje regulert for utvikling av mer enn 8 800 boenheter, hvorav rundt 6 100 er i Stor-Oslo, mens de resterende 2 700 er fordelt på de øvrige regionene i Norge. Selvaag Bolig utvikler også noe næringseiendom, hovedsakelig i til-knytning til større boligprosjekter. Dagens portefølje inkluderer et samlet areal for

næringsutvikling på totalt 109 000 kvadratmeter.

Selvaag Bolig har ingen in-house bygge-virksomhet, men leier inn entreprenør-kapasitet på prosjektbasis. Dette gir Selvaag Bolig høy grad av fleksibilitet i valg av beste alternativ for det enkelte pro-sjekt. Dette krever mindre organisasjon, som gir bedret kostnadseffektivitet, sam-tidig som det øker fleksibiliteten i forhold til markedssvingninger. Bruk av eksterne leverandører, kontra bygging i egen regi, bidrar i tillegg til å redusere kapitalbin-dingen gjennom byggefasen.

Gjennom datterselskapet Selvaag Bolig Modulbygg besitter Selvaag Bolig god kompetanse innen utvikling av leilig-heter og rekkehus ved hjelp av moduler.

Styrets beretning

StYret i Selvaag BOlig: Wenche Kjølås, anne-Kari Drønen Mathiesen, Ole jarl rettedal, Karsten Bomann jonsen, Maria terese Hosen, Olav Hindahl Selvaag, Baard Schumann og anne Breive.

37

StYretS årSBeretning

Gjennom en moderne og industriell til-nærming til boligbygging bidrar Selvaag Bolig Modulbygg til å sikre lave bygge-kostnader. Selve modulproduksjonen utføres av underleverandører i henhold til godt tradisjonelt håndverk. Kvaliteten er høy, og innendørs produksjon bidrar til å redusere risiko for byggefeil.

Selvaag Bolig har hovedkontor i Oslo, Norge, og konsernets forretningsadresse er Lørenvangen 22, 0580 Oslo, Norge.

Overblikk 2011

Hovedtrekk i utviklingen Det er stor aktivitet i konsernet, flere byggeprosjekter er igangsatt og salget av boliger har økt. Ved utgangen av 2011 hadde konsernet over 1 000 boliger under bygging. Det er stor etterspørsel etter boliger i konsernets satsingsområder i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, og i løpet av 2011 styrket Selvaag Bolig seg kraftig i alle disse områdene.

Selvaag Bolig har i løpet av 2011 gjen-nomført en rekke større transaksjoner og omorganisert selskapsstrukturen slik at konsernet nå fremstår som en av landets ledende boligbyggere, med ca. 9 000 boliger under utvikling.

Viktige transaksjoner i 2011

Fusjon med Hansa Property Group AS Den 10. juni 2011 vedtok generalfor-samlingene i Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS å fusjonere de to selskapene.

Hansa Property har siden januar 2010 vært styrt av Selvaag Bolig gjennom en management-avtale, hvor Selvaag Bolig har vært ansvarlig for selskapsstyring og daglig drift.

Ved fusjonstidspunktet hadde Hansa Property en samlet tomteportefølje på totalt 400 000 kvadratmeter, hvorav rundt 80 % var boligprosjekter.

100 % eier i Selvaag Pluss Eiendom KSSom en forutsetning for fusjonen mellom Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS, ble det gjort en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss Eiendom KS. Dette resulterte i at Selvaag Bolig ASA ble 100 % eier av Selvaag Pluss Eiendom KS.

100 % eier i Bo En ASGjennom fusjonen med Hansa Property Group AS overtok selskapet 62,5 % av aksjene i Bo En AS (endret navn til Selvaag Bolig Rogaland AS). Selvaag Bolig ASA kom deretter til enighet med de øvrige aksjonærene i Bo En AS om overtagelse av resterende 37,5 % av aksjene i selskapet. Bo En AS ble et 100 % eid datterselskap etter godkjenning fra den ekstraordinære generalforsam-lingen, avholdt den 21. november 2011. Effekten av dette oppkjøpet vil først ha virkning på driftsinntektene i 2012.

Strategigjennomgang

Strategi Selvaag Boligs strategi er å utvikle og tilby ulike boligkonsepter tilpasset for-brukerbehovene i områdene i og rundt større norske byer, og utvalgte regioner ellers i Skandinavia. Selskapet har hoved fokus på områdene i og rundt byer hvor befolkningen er stor og økende. Prosjekter i andre utvalgte skandina-viske byer evalueres fortløpende, basert på attraktiviteten i de respektive pro-sjekters risiko­ og avkastningsprofil.

MarkedsstrategiGeografisk fokuserer Selvaag Bolig spe-sielt på Stor-Oslo, Bergen og Stavanger, men selskapet har også prosjekter under utvikling i Stockholm. Selskapet tilbyr et bredt utvalg av boligtyper som markedsføres under konseptene Selvaag Start, Selvaag Hjem og Selvaag Pluss. I større utviklingsprosjekter inngår gjerne alle disse tre konseptene. Dette gir større markedsbredde, og bidrar til å utvide

kundegrunnlaget i det enkelte prosjekt.

Start-boliger er typisk to- og treroms-leiligheter og tilbys ofte i utkanten av byene, nær offentlig kommunikasjon og handel. Det tilbys finansiering til kjøpere mellom 18 og 34 år og boligene er særlig godt egnet for den som skal inn på boligmarkedet for første gang.

Selvaag Hjem er valget for den som vil ha en bolig for livet. Blant Selvaags Hjem­boliger finnes både leiligheter og rekkehus. Kjennetegnet for Hjem-boligene er lokalisering i rolige og barnevennlige områder, gjerne like ved natur- og grøntområder og med kort avstand til servicetilbud som er relevant for målgruppen. Selvaag Hjem tilbys i og rundt Oslo og andre større norske byer.

Plussboliger er høystandard-alternativet. Plussboliger er livsstilboliger for men-nesker i alle aldre og livs situasjoner. I Plussboliger tilbys ekstra service gjennom tjenester mer kjent fra hotell-virksomhet. Plussboliger gir normalt tilgang til serviceområde med bemannet resepsjon, lobby, gjesterom, treningsrom, møterom, selskapsrom og storkjøkken. Plussboliger tilbys sentralt i de store byene i Norge og Stockholm i Sverige.

Redegjørelse for regnskapet

Resultat

DriftsinntekterKonsernets samlede driftsinntekter for 2011 var NOK 309,8 millioner (379,1). Nedgangen fra 2010 til 2011 skyldes tre eksterne prosjekter med modulleveranse som hovedsakelig ble ferdigstilt i 2010. Det ble i løpet av året overlevert 53 boliger fra heleide prosjekter, tilsvarende NOK 136,1 millioner av inntektene (0). Selskapets andel av overleverte boliger fra deleierskap i 2011 var 25. Inntekter fra deleide prosjekter vises ikke som driftsinntekter, men tas inn netto som resultat fra tilknyttet virksomhet. I 2010

38

StYretS årSBeretning

overleverte Selvaag Bolig ingen boliger. Øvrige inntekter er relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hoved-sakelig meglertjenester.

ProsjektkostnaderProsjektkostnader utgjorde i 2011 NOK 199 millioner (219). Dette er hoved sakelig byggekostnader for overleverte boliger i perioden, samt prosjektkostnader som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Reduksjonen i prosjektkostnadene må ses i sammenheng med de tre eksterne modul-leveransene nevnt over.

DriftskostnaderDriftskostnadene ble NOK 178,8 mil-lioner (94,9) i perioden. Av driftskost-nadene utgjorde lønns- og personalkost-nader NOK 76,3 millioner (51,2).

Selvaag Bolig har i 2011 økt profile-ringen av konsernet, som Norges største boligutbygger, i takt med salgsoppstart på flere prosjekter. Konsernet har også styrket organisasjonen, klargjort for børsnotering og fusjonert med Hansa Property Group AS. Dette har økt posten andre driftskost-nader til NOK 96,7 millioner (43,2). Dette er et høyere kostnadsnivå enn konsernet vil ligge på under normal drift.

Posten gevinster (tap), netto tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksom-heter, inkluderer gevinster for hele året på NOK 78,7 millioner. Gevinstene stammer fra trinnvise oppkjøp i forbin-delse med fusjonen med Hansa Property Group AS, samt oppkjøpet av Selvaag Pluss Eiendom KS og Bo En AS. Dette er kun regnskapsmessige gevinster uten kontanteffekter på andeler eiet før de nevnte transaksjonene. DriftsresultatKonsernets driftsresultat endte på NOK 7,1 millioner (20,7).

Finansielle posterNetto finansposter ble NOK ­36,1 millioner for året mot NOK -23,3 millioner i 2010.

Resultat før skattResultat før skatt ble NOK -29,0 mil-lioner mot NOK -2,5 millioner sammen-lignet med året før. Årets skatte kostnad var positiv med NOK 23,3 millioner (-13,8), slik at konsernets nettoresultat ble NOK -5,7 millioner (-16,3).

BalanseVed utgangen av året var Selvaag Bolig konserns varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 4 211,0 millioner mot NOK 365,8 millioner ved utgangen av 2010. Verdiøkningen skyldes fusjonen med Hansa Property Group AS, kjøp av resterende eierandeler i Selvaag Pluss Eiendom KS og Bo En AS, samtidig som høy byggeaktivitet i flere prosjekter har økt verdien ytterligere.

Egenkapitalen var NOK 1 310,6 mil-lioner ved utgangen av året (322,0), tilsvarende en egenkapitalandel på 24,2 % (30,0 %)

Konsernet hadde kontanter og kontant-ekvivalenter på NOK 395,2 millioner per 31. desember 2011 (13,5).

Ved utgangen av året hadde konsernet NOK 2 376,3 millioner i langsiktig rentebærende gjeld (0,0) og NOK 1 189,6 millioner i kortsiktig rente bærende gjeld (627,9). Endringene skyldes nevnte transaksjoner, samt at høy bygge aktivitet hovedsakelig finansieres med byggelån.

FinansieringSelskapet har en usikret lånefasilitet på NOK 500 millioner i DnB. Lånet er definert som en «equity bridge» og er planlagt nedbetalt, helt eller delvis, i for-bindelse med en børsnotering av Selvaag Bolig ASA. I tillegg har konsernet eta-blert et nytt tomtelån på NOK 550 mil-lioner allokert på åtte ulike tomter. Lånet vil konverteres til byggelån i takt med utviklingen av de enkelte prosjektene.

Konsernet har en kassakredittfasilitet på

ytterligere NOK 150 millioner hvorav NOK 80,9 millioner var trukket per 31. desember 2011. Konsernet har også ytter-ligere en kassakredittfasilitet på NOK 150 millioner for å finansiere oppstart på nye prosjekter. Det var ikke trukket på denne fasiliteten per 31. desember 2011.

I Selvaag Bolig er hvert prosjekt lagt ned i et eget selskap, et såkalt «single purpose vehicle» (SPV). I tillegg til finansiering i morselskapet impliserer dette at hvert enkelt selskap søker om egen fremmed-kapitalfinansiering i forbindelse med utvikling av et prosjekt. Tomtelånene vil bli konvertert til byggelån etter hvert som prosjektene blir igangsatt. Byggekost-nadene er 100 % lånefinansiert og økt aktivitet i selskapene vil derfor medføre at byggelånene øker i takt med utbygging. I tillegg har Selvaag Bolig et usikret lån på NOK 165 millioner i Selvaag Gruppen.

KontantstrømKonsernets netto kontantstrøm fra ope-rasjonelle aktiviteter var NOK -354,9 millioner i 2011 (28,6). Endringene i netto kontantstrøm skyldes i hovedsak endringer i arbeidskapital som følge av en betydelig økning i byggeaktiviteten. Dette ga en reduksjon i operasjonell kontantstrøm på NOK 256,6 millioner.

Netto kontantstrøm fra investeringsakti-viteter var NOK 32,8 millioner (-21,9). Kontanter i oppkjøpt virksomhet utgjorde NOK 281,3 millioner, delvis oppveiet av utbetalinger fra kjøp av virksomhet, over-tatte lån og tilgang tilknyttede selskaper. Oppgjør for prosjektselskap utgjorde NOK 17,4 millioner.

Netto kontantstrøm fra finansierings­aktiviteter var NOK 703,7 millioner (2,5). Beholdningen av kontanter og kontant ekvivalenter økte med NOK 381,7 millioner i perioden til NOK 395,2 millioner (13,5).

Hendelser etter balansedatoSelvaag Bolig ASA har i februar

39

StYretS årSBeretning

inngått intensjonsavtale knyttet til salg av næringsseksjonene på Kaldnes i Tønsberg til to nordiske eiendoms-selskap. Videre er det inngått en inten-sjonsavtale knyttet til salg av nærings-seksjonene i Vestparken Næring AS. Salgene er ventet gjennomført i første halvår 2012.

Fortsatt driftI samsvar med regnskapsloven § 3-3a, bekrefter styret at forutsetningen om fortsatt drift er til stede og årsregnskapet for 2011 er satt opp under denne forut-setning. Til grunn for antagelsen ligger konsernets langsiktige strategi og prog-noser. Konsernet har en god økonomisk og finansiell stilling.

Disponering av årsresultatet Morselskapet Selvaag Bolig ASA hadde et netto resultat for året på NOK – 43,2 mil-lioner i 2011 (29,5). Morselskapets egen-kapital per 31. desember 2011 utgjorde NOK 1 317,1 millioner, hvorav fri egen-kapital utgjør NOK 145,9 millioner.

Styret foreslår at det ikke utbetales utbytte for 2011.

Risiko og risikostyring

Risikostyring Som boligutvikler er konsernet eksponert for flere risikofaktorer. Dette kan innbefatte reguleringsarbeid, utvikling, miljøhensyn og offentlige påbud som vil kunne påvirke muligheter og tiden det tar å gjennomføre et prosjekt. I tillegg er konsernet også eksponert for utvikling i byggekostnadene, finansiering og den generelle utviklingen i boligmarkedet. Alle disse risikofaktorene vil kunne ha en negativ påvirkning på kon-sernets virksomhet, økonomiske stilling, resultater og muligheter til å gjennomføre prosjekter. Noen av de viktigste risiko-faktorene konsernet er utsatt for er kort beskrevet nedenfor:

Operasjonell risikoSelvaag Bolig benytter seg av tjenester fra

eksterne entreprenørselskaper og tjeneste -leverandører i forbindelse med utviklingen og byggingen av nye prosjekter. Som en konsekvens utsettes Selvaag Bolig for risiko for tap og for ekstra prosjektkost-nader, dersom en leverandør kommer i økonomiske vanskeligheter.

Selvaag Bolig er også eksponert for økning i prisnivået på entrepriser, samt eksponering mot kostnadsoverskridelser. Sistnevnte søkes imidlertid redusert ved at selskapet hovedsaklig inngår totalen-trepriser med større veletablerte aktører.

Videre innebærer muligheten for bruk av modulbyggkonsepter, et godt alternativ til totalentrepriser, for å møte eventuelle svingninger i entreprisekostnadene.

Markedsrisiko Boligetterspørselen påvirkes av en lang rekke faktorer, både på mikro- og makronivå. Betydelige svingninger i det generelle rentenivået, og/eller vesentlige endringer i andre økonomiske variabler, som potensielle boligkjøpere måtte være eksponert for, kan påvirke boligetterspør-selen. Endringer i boligetterspørselen vil videre kunne påvirke Selvaag Boligs muligheter til å selge boliger til budsjet-terte priser innenfor planlagte tidsrammer.

ValutarisikoDet aller meste av konsernets aktiviteter er basert i Norge. Konsernet kjøper imidlertid inn moduler fra utlandet i euro. Når kjøpskontrakt er signert med modul-leverandør i utlandet, låses kursen ved å bestille valuta til fast kurs på fremtidig oppgjør, basert på betalingsplanen fra leverandøren. Konsernet er således i begrenset grad eksponert for valutarisiko.

Renterisiko (egen finansiering, innskudd)Endringer i det generelle rentenivået har stor betydning for etterspørselen etter boliger og følgelig betydning for Selvaag Boligs salg. Videre har store endringer i rentenivået betydning for

konsernets lånekostnader, samt at de vil kunne påvirke verdivurderingen av selskapets eiendeler.

KredittrisikoKredittrisiko er risiko for tap knyttet til kredittgiving. Selskapets virksomhet er i all hovedsak rettet mot privatkunder, som har sikret og dokumentert finansi-ering av boligkjøp før avtaler inngås. Under Selvaag Start-konseptet tilbys det noen former for finansieringsløsninger. All kreditt gis med prioritert pant i gjel-dende eiendom, og sikkerhet oppfattes således som god.

Finansiell- og likviditetsrisikoForsiktig likviditetsstyring innebærer å ha tilstrekkelig likvide eiendeler og til-gjengelig finansiering gjennom kreditt­linjer til å møte konsernets forpliktelser. Konsernet har i 2011 refinansiert store deler av lånene som følge av de store omorganiseringene, og styrer sin likviditetsrisiko ved å opprettholde tilstrekkelige kontantbeholdninger, bankordninger og lånerammer, hoved-sakelig gjennom konsernkontoordning, og ved kontinuerlig overvåkning av prognoser og faktiske kontantstrømmer. Styret mener konsernet har en vel-balansert eksponering mot finansiell­ og likviditetsrisiko ved utgangen av året. Beholdningen av kontanter og kontant-ekvivalenter i Selvaag Bolig utgjorde NOK 395,2 millioner ved utgangen av 2011 (13,5). De likvide midlene besto i hovedsak av kontanter og bankinnskudd. Det henvises for øvrig til tidligere punkt vedrørende Finansiering, og til note 16 i konsernregnskapet for en oversikt over lån, forfall og lånebetingelser.

Reguleringsrisiko Endringer i reguleringsplaner på for-skjellige nivåer av aktuelle myndigheter kan ha effekt på Selvaag Boligs ulike prosjekter, herunder fremtidige kjøperes interesse i eiendommene. Videre kan endringer i reguleringsplaner begrense muligheten til å utvikle eiendommene

40

StYretS årSBeretning

videre, og det kan føre til økte kostnader.

RisikodekningSelv om Selvaag Bolig søker å redusere konsekvensene av uønskede hendelser gjennom sitt risikostyringssystem, vil det uansett gjenstå risiko som ikke kan begrenses av forebyggende tiltak på en fyllestgjørende måte. Selskapet dekker i et visst omfang slik risiko gjennom kjøp av forsikring. Selvaag Boligs forsikrings-program dekker områder som drifts-avbrudd, skade på utstyr og eiendom, ansvar og annen risikodekning. I tillegg dekker selskapets forsikringsprogram ulike typer personforsikring.

Organisasjon

Selvaag Bolig ASA ble etablert i 2008 som en selvstendig boligutviklingsenhet innenfor Selvaag Gruppen. Selskapet er morselskap for de underliggende konsern selskapene, hvor den operasjo-nelle driften skjer. Ved utgangen av 2011 hadde Selvaag Bolig konsern totalt 87 ansatte, hvorav 42 var ansatt i morsel-skapet, og 45 i datterselskapene.

Arbeidsmiljø

Arbeidsmiljøet i konsernet anses som godt. Styret legger vekt på at selskapene gir høy prioritet til arbeidet med å redusere sykefravær og forebygge skader. Sykefraværet i konsernet var 2,2 % i 2011 mot 2,85 % i 2010. For morselskapet var sykefraværet 2,9 % i 2011 mot 0,51 % i 2010. Det har ikke vært noen skader i løpet av 2011.

Likestilling

Konsernet har som generell policy at det ikke skal forekomme forskjells-behandling eller annen form for diskriminering knyttet til kjønn eller etnisk bakgrunn. Konsernet vektlegger kompetanse og ikke kjønn eller etnisk bakgrunn ved ansettelser. Av konsernets ansatte utgjør kvinner 39 %.

Samfunnsansvar

Selvaag Bolig er opptatt av samfunns-ansvar og mulighet til å kombinere verdiskapning med samfunnsnytte. Krea-tivitet og skaperkraft er grunnleggende i konsernets kultur og det etterstrebes alltid gode løsninger. Selvaag Bolig vil bygge gode boliger på en god måte. som skaper mest mulig «boverdi» for boligkjøperne. Boliger og boligområder skal være bygget for å skape livskvalitet for kundene, og på best mulig måte ivareta boligkjøpernes behov. På denne måten bidrar selskapet til å utvikle bedre bomiljø og bedre byer.

Selvaag Bolig vil være en pådriver i samfunnsdebatten for å ivareta boligsaken og være sine kunders talsmann, ved å kommuniserer sine meninger og tørre å stå for disse. Selskapet ønsker å skape de gode løsningene og kjemper for de gode løsningene. Selvaag Bolig har mot til å tenke utradisjonelt, følge opp ideer og sette dem ut i handling. Selvaag Bolig skal være en ansvarlig sam-funnsaktør og minimere utslipp til, og øde-leggelser av, det ytre miljø. Selskapet skal sikre at ressurser disponeres på best mulig måte, og bidra aktivt til å redusere utslipp og forurensing. Selvaag Bolig søker alltid å finne løsninger som minimerer inngrep i naturen og minimerer vår ressursbruk.

Påvirkning av det ytre miljø

Selvaag Bolig har spesielt fokus på miljø messige hensyn i utøvelsen av kon-sernets boligutviklingsaktivitet, og har innarbeidet hensynet til det ytre miljø i sine planleggings- og styringssystemer. Påvirkning av det ytre miljø er primært knyttet til energibruk, materialer, avfall og inngrep i og bruk av naturressurser.

Aksjonærinformasjon

Ved utgangen av kvartalet hadde sel-skapet 96 aksjonærer, hvorav fire var utenlandske. For detaljert aksjonærinfor-

masjon se note 7 i selskapsregnskapet til Selvaag Bolig ASA.

Transaksjoner med nærstående parter

Konsernet kjøpte i 2011 entreprenør-tjenester fra AS Selvaagbygg (som i 2011 var et datterselskap av Selvaag Gruppen AS) på enkelte prosjekter. Avtalene anses å være på markedsvilkår.

Den 4. mai 2011 inngikk konsernet en avtale om å overføre alle eierinteresser i det heleide datterselskapet Selvaaghus AB til Selvaag Eiendom AS, et datterselskap av Selvaag Gruppen AS, for et vederlag på NOK 7,4 millioner.

Den 24. mai 2011 ble det vedtatt en økning av aksjekapitalen i Selvaag Bolig ASA med NOK 100 millioner. Økningen ble gjennomført ved konvertering av gjeld til Selvaag Gruppen AS, og ble registrert i Foretaksregisteret den 18. juni 2011.

Den 10. juni 2011 vedtok generalfor-samlingene i Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS å fusjonere de to selskapene. Som en forutsetning for denne fusjonen har selskapet foretatt en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss Eiendom KS. Begge transaksjonene ble gjennomført 24. august 2011, og er videre omtalt i note 6 Virksomhetssammenslut-ninger i konsernregnskapet.

I juni 2011 avhendet konsernet «Ekely»-eiendommen på Skøyen til Sealbay AS for NOK 5 millioner. Sealbay AS er kontrollert av to av styremedlemmene i Selvaag Bolig ASA, Olav Hindahl Selvaag og Gunnar Frederik Selvaag (trådde ut av styret i september 2011).

I andre kvartal 2011 ble netto negativ saldo på 170 millioner kroner i Selvaag Gruppens konsernkontoordning kon-vertert til ny kortsiktig rentebærende gjeld overfor Selvaag Gruppen AS. I 2011, før fusjonen, foretok konsernet kapitalinn-

41

StYretS årSBeretning

skudd i tilknyttede selskaper på NOK 25,5 millioner i Hansa Property Group AS og på NOK 64,7 millioner i Selvaag Pluss Eiendom KS.

Eierstyring og selskapsledelse

Selvaag Bolig ASA skal ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til selskapet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskapning over tid. Alle aksjonærer skal behandles likt, og det skal være en klar arbeidsdeling mellom styret og selskapets ledelse. Selvaag Bolig følger den norske anbefalingen for eierstyring og selskapets ledelse av 21. oktober 2010.

En utfyllende redegjørelse for hvordan Selvaag Bolig forholder seg til de 15 punktene i anbefalingen finnes på www.selvaagbolig.no/Investor/Eierstyring og selskapsledelse.

Fremtidsutsikter

Alt ligger til rette for gode år for Selvaag Bolig. Statistisk sentralbyrås (SSB) prognoser viser en årlig pris-vekst for boliger på 5 til 6 % de neste årene. Veksten og etterspørselen etter nye boliger antas å bli størst i Selvaag Boligs fokusområder, og selskapet har en solid plattform for vekst.

Det har de siste årene vært stor etter-spørsel etter boliger i byene noe som i 2011 ga en prisvekst for boliger i Norge på 9 %.

Bakgrunnen for fortsatt prisvekst er kombinasjonen av stor befolkningsvekst, lav rente, lav arbeidsledighet, høy lønns-vekst og et tiltagende boligunderskudd i urbane pressområder. Det ventes sterk vekst i antall husholdninger de kom-mende tiårene, særlig i de store byene, og dermed øker boligbehovet. SSB anslår at befolkningen vil øke fra 4,9 millioner innbyggere ved inngangen til 2011 til mellom 6,1 til 6,6 millioner i 2030, avhengig av om forsiktige eller offensive prognoser legges til grunn. Særlig er det forventet å bli mange flere førstegangs-etablerere med behov for små boliger og rekkehus. Dette reflekteres i Selvaag Boligs satsing på rimelige småleiligheter og rekkehusleiligheter gjennom bolig-konseptene Start og Hjem.

I Oslo og Akershus er befolknings-veksten frem mot 2030 anslått til 350 000 personer. I Rogaland forventes veksten i samme periode å være om lag 125 000, og Bergen kommune forventes å oppleve en befolkningsøkning på 60 000 innbyggere frem mot 2030. Det betyr at behovet for nye boliger blir stort i disse områdene.

Det er nettopp i pressområdene i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen at Selvaag Bolig satser, og selskapet har en god plattform for å kunne møte etterspørselen som kommer. I løpet av 2011 styrket Selvaag Bolig seg kraftig i både Bergen og Stavanger. Fusjonen med Hansa Property Group AS ga Selvaag Bolig kontroll over unike utviklingstomter og det Stavangerbaserte boligutviklings-selskapet Bo En AS. I Oslo-området, som strekker seg fra Jessheim i nord til Moss og Tønsberg i syd, har Selvaag Bolig flere store prosjekter under utvikling. Tilgangen på gode tomter i disse områdene er helt nødvendig for vekst, og Selvaag Bolig sitter nå på en solid tomtebank i alle områdene. Selskapets nåværende tomtebank gir rom for å bygge 8 000–10 000 boliger. Ved å videreutvikle tomte porteføljen med hen-blikk på diversi fisering på både geografi og konsepter, vil konsernet i fremtiden kunne overlevere enda flere boliger årlig. Selvaag Boligs driftsmessige plattform, solide merkevare samt finansielle stilling, gjør konsernet godt posisjonert for å møte mulighetene konsernet står overfor i fremtiden. Styret vurderer kontinuerlig behovet for kapitalinnhenting og even-tuell søknad om børsnotering og mener konsernet har rigget organisasjonen godt, og er forberedt for dette.

Oslo, 21. mars 2012

Olav Hindahl Selvaag Ole Jarl Rettedal Karsten Bomann Jonsen Anne BreiveStyrets leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem

Wenche Kjølås Maria Terese Hosen Anne-Kari Drønen Mathiesen Baard SchumannStyremedlem Styremedlem

(ansattes representant)Styremedlem

(ansattes representant)Daglig leder

Kapittel

42

Kapittel

43

KOnSernregnSKap

44

(Beløp i 1.000 kroner, unntatt resultat per aksje) Note 2011 2010

Salgsinntekter 2 251 885 357 468 Øvrige inntekter 5 57 937 21 662 Sum driftsinntekter 309 822 379 130

Prosjektkostnader 5 (199 002) (219 127)lønns- og personalkostnader 7 (76 319) (51 202)Avskrivning og amortisering 10, 11 (5 770) (491)Andre driftskostnader 8 (96 665) (43 249)Øvrige gevinster (tap), netto 11 (299) (25)Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter

24 75 373 (44 310)

Sum driftskostnader (302 682) (358 404)Driftsresultat 7 140 20 726

Finansinntekter 9 19 447 13 327 Finanskostnader 9 (55 562) (36 583)Netto finansposter (36 115) (23 256)Resultat før skatt (28 975) (2 530)Skattekostnad 19 23 265 (13 793)Årets resultat etter skatt (5 710) (16 323)

Øvrige resultatelementeromregningsdifferanser 4 (74)

Totalresultat for perioden (5 706) (16 397)

Resultat etter skatt for perioden fordelt på:Ikke-kontrollerende interesser (1 016) - Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (majoritetsinteresser) (4 694) (16 323)

Totalresultat for perioden fordelt på:Ikke-kontrollerende interesser (1 016) - Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (majoritetsinteresser) (4 690) (16 397)

Resultat per aksje for resultat etter skatt fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA:Resultat per aksje (ordinært og utvannet), i kroner (0,15) (163 230)

Resultatregnskap

KOnSernregnSKap

45

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

EIENDELERAnleggsmidlereiendel ved utsatt skatt 19 - 3 847 Goodwill 10 389 183 7 007 Andre immaterielle eiendeler 10 90 163 - varige driftsmidler 11 5 642 3 774 Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 24 141 707 371 452 lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 23, 24 35 500 240 027 Andre anleggsmidler 36 784 - Sum anleggsmidler 698 979 626 107

Ompløpsmidlervarelager (eiendom) 5 4 211 025 365 822 Kundefordringer 12 31 436 8 278 Andre kortsiktige fordringer 12 88 091 68 438 Kontanter og kontantekvivalenter 13 395 207 13 525 Sum omløpsmidler 4 725 759 456 063 SUM EIENDELER 5 424 738 1 082 170

EGENKAPITAL OG GJELDEgenkapitalegenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA 14 1 304 198 322 042 Ikke-kontrollerende interesser 6 461 - Sum egenkapital 1 310 659 322 042

Gjeldlangsiktig gjeldPensjonsforpliktelser 327 533 Forpliktelse ved utsatt skatt 19 13 934 - Avsetninger 20 92 112 84 364 Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 28 304 - langsiktig rentebærende gjeld 16 2 376 300 - Sum langsiktig gjeld 2 510 977 84 897

Kortsiktig gjeldKortsiktig rentebærende gjeld 16 1 189 628 627 901 leverandørgjeld 17 148 682 9 090 Betalbar skatt 19 - - Avsetninger 20 - - Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 17 264 792 38 240 Sum kortsiktig gjeld 1 603 102 675 231 Sum gjeld 4 114 079 760 128 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 5 424 738 1 082 170

Balanse

oslo, 21. mars 2012

olav Hindahl Selvaag ole jarl Rettedal Karsten Bomann jonsen Anne Breive

Styrets leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem

Wenche Kjølås Maria Terese Hosen Anne-Kari drønen Mathiesen Baard Schumann

Styremedlem Styremedlem(ansattes representant)

Styremedlem(ansattes representant)

daglig leder

KOnSernregnSKap

46

(Beløp i 1.000 kroner)Aksje-kapital

Overkurs-fond

Annen innskutt kapital

Akkumul-erte omreg-ningsdiffer-anser

Andre reserver

Tilbake-holdt resultat

Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA

Ikke-kon-trollerende interesser

Sum egen-kapital

EGENKAPITAL PER 1. JANUAR 2011 159 7 286 699 132 1 149 3 528 (389 212) 322 042 - 322 042

Transaksjoner med eierne:emisjon i forbindelse med virksomhets-sammenslutninger

53 802 933 432 - - - 987 234 - 987 234

Kjøp av egne aksjer i forbindelse med virksomhetssammenslutninger

-21 -367 (388) (388)

Konvertering av gjeld til egenkapital 82 413 17 587 - - - 100 000 - 100 000 Avgitt konsernbidrag - - - - (100 000) (100 000) - (100 000)virksomhetssammenslutninger - - - - - - 7 477 7 477

Totalresultat for perioden:Resultat etter skatt for perioden - - - - - (4 694) (4 694) (1 016) (5 710)Øvrige resultatelementer for perioden (omregningsdifferanser)

- - - 4 - - 4 4

- EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER 2011 136 353 957 938 699 132 1 153 3 528 (493 906) 1 304 198 6 461 1 310 659

EGENKAPITAL PER 1. JANUAR 2010 159 7 286 560 546 1 223 1 375 (345 313) 225 276 - 225 276

Transaksjoner med eierne:Mottatt konsernbidrag - - 131 000 - - - 131 000 - 131 000 Mottatt konsernbidrag (etter skatt) - - 7 586 - - - 7 586 - 7 586 Avgitt konsernbidrag (etter skatt) - - - - - (27 576) (27 576) - (27 576)egenkapitaljusteringer i tilknyttede sels-kaper og felleskontrollerte virksomheter

- - - - 2 153 - 2 153 - 2 153

Totalresultat for perioden:Resultat etter skatt for perioden - - - - - (16 323) (16 323) - (16 323)Øvrige resultatelementer for perioden (omregningsdifferanser)

- - - (74) - - (74) - (74)

EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER 2010 159 7 286 699 132 1 149 3 528 (389 212) 322 042 - 322 042

endringer i egenkapital

KOnSernregnSKap

47

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETERResultat før skatt (28 975) (2 530)Betalt skatt - - Avskrivninger 5 770 491 Øvrige gevinster (tap), netto 299 25 Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter

24 (75 373) 44 310

endring i varelager (eiendom) (510 572) 86 964 endring i kundefordringer (42 624) 42 335 endring i leverandørgjeld 74 435 (7 730)endring i øvrige arbeidskapitaleiendeler 53 219 57 976 endring i øvrig arbeidskapitalgjeld 168 959 (193 261)Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter (354 862) 28 580

KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETERutbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler (151) (624)Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet 13 17 404 - utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt 13 251 370 (164)utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter (90 156) (11 790)utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer (147 265) (24 993)utbytte og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 1 650 15 671 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 32 852 (21 900)

KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETERInnbetalinger ved opptrekk av gjeld 16 1 402 499 - nedbetaling av gjeld 16 (356 576) (25 714)netto endring kassekreditt (Selvaag Gruppen konsernkonto) 16 (444 001) (75 005)Innbetalinger fra aksjeemisjon 101 770 - Innbetalinger av konsernbidrag - 141 536 utbetalinger av konsernbidrag - (38 300)Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 703 692 2 517

netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 381 682 9 197 Kontanter og kontantekvivalenter per 1. januar 13 13 525 4 328 Kontanter og kontantekvivalenter per 31. desember 13 395 207 13 525

Kontantstrømoppstilling

KOnSernregnSKap

48

noter

note 1: Generell informasjon

note 2: Regnskapsprinsipper

de viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av konsernregn-skapet presenteres nedenfor. Anvendte regnskapsprinsipper er konsistent for alle regnskapsperioder som presenteres i dette årsregnskapet. 2.1 Etterlevelse av prinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med Internasjonale Regnskapsstandarder (IFRS) og tolkninger som er utgitt av Interna-tional Accounting Standards Board (IASB) og godkjent av eu per 31. desember 2011.

Styret vedtok avleggelse av konsernregn-skapet den 21. mars 2012. 2.2 Grunnlag for utarbeidelse Historisk kost prinsippet er lagt til grunn i konsernregnskapet bortsett fra ved måling av derivater, som innregnes til virkelig verdi. Konsernregnskapet er utarbeidet under forut-setning om fortsatt drift. 2.3 Funksjonell valuta og presentasjonsvaluta (a) Funksjonell valuta og presentasjons-valutaFunksjonell valuta for et foretak som inngår i konsernet er den valutaenhet som benyttes i det primære økonomiske miljøet hvor foreta-ket driver virksomhet. Konsernregnskapet er presentert i noK, som er både morselskapets funksjonelle valuta og konsernets presenta-sjonsvaluta.

(b) Transaksjoner og balanseposterved utarbeidelse av de enkelte selskapenes regnskap blir transaksjoner i en annen valuta enn selskapets funksjonelle valuta omregnet

til funksjonell valuta ved å benytte valutakurs på transaksjonsdagen. ved slutten av hver rapporteringsperiode omregnes pengeposter til funksjonell valuta ved å benytte gjeldende kurs på balansedagen. Poster som ikke er pengeposter og som måles basert på historisk kost i utenlandsk valuta, omregnes ikke i påfølgende perioder. 2.4 Konsolidering Konsernregnskapet viser det samlede økono-miske resultatet og den samlede finansielle stillingen for morselskapet og foretak som kontrolleres av selskapet (datterselskap). Kontroll foreligger når selskapet har makt til å fastsette foretakets finansielle og opera-sjonelle prinsipper, med det formål å oppnå fordeler fra foretakets aktiviteter. dette er generelt antatt å foreligge når morselskapet eier mer enn 50 % av stemmerettene. effekten av potensielle stemmeretter som eksisterer og kan utøves eller konverteres, hensyntas i vurderingen av om selskapet kontrollerer et annet foretak.

datterselskaper konsolideres i konsern-regnskapet fra oppkjøpstidspunktet, det vil si fra det tidspunkt selskapet oppnår kontroll, og frem til kontroll opphører. Totalresultatet til datterselskapet henføres til eierne av sel-skapet og til ikke-kontrollerende interesser, selv om dette medfører at ikke-kontrollerende interesser viser en negativ balanse.

det er ved behov gjort justeringer i regn-skapet til datterselskaper slik at regnskaps-prinsippene samsvarer med de som benyttes av andre foretak i konsernet.

Alle konserninterne transaksjoner, balan-seposter, inntekter og kostnader elimineres i sin helhet ved konsolidering.

endringer i konsernets eierinteresser i

datterselskaper, som ikke resulterer i at kon-sernet mister kontroll, blir regnskapsført som egenkapitaltransaksjoner. Balanseført verdi av konsernets interesser og de ikke-kontrol-lerende interessene, justeres for å reflektere endringer i deres relative eierandeler i datter-selskapene. Forskjellen mellom beløpet som investeringen i ikke-kontrollerende interesser justeres med og virkelig verdi av betalt eller mottatt vederlag, innregnes direkte i egenka-pitalen og henføres til eierne i selskapet.

når konsernet mister kontroll i et dat-terselskap, vil gevinst eller tap ved avhendelse beregnes som differansen mellom (i) summen av virkelig verdi av mottatt vederlag og virkelig verdi av eventuelle gjenværende andeler, og (ii) tidligere balanseført verdi av eiendeler (inkludert goodwill) og gjeld i datterselskapet og evt. ikke-kontrollerende interesser. når eiendeler i datterselskapet regnskapsføres til virkelig verdi og tilhørende akkumulert gevinst eller tap er innregnet i andre inntekter og akkumulert i egenkapitalen, vil beløp som tidligere er innregnet i andre inntekter og akkumulert egenkapital regnskapsføres som om selskapet hadde avhendet de aktuelle eiendelene direkte (dvs. omklassifisert til gevinst eller tap eller overført direkte til opp-tjent egenkapital som spesifisert i relevante IFRS’er). virkelig verdi av en gjenværende eierandel i det tidligere datterselskapet på tidspunktet for opphør av kontroll, regnes som virkelig verdi ved førstegangsinnregning der etterfølgende måling vil være i henhold til IAS 39 Finansielle instrumenter: innregning og måling, eller, når det er aktuelt, kostpris ved førstegangsinnregning av en investering i tilknyttet selskap eller felleskontrollert virksomhet.

Selvaag Bolig ASA («Selskapet») og dets datterselskaper (samlet «Konsernet») er et eiendomsutviklingskonsern, der hovedaktivite-ten er utvikling og salg av boliger.

Selskapet kontrolleres av Selvaag Gruppen AS.

Selskapets registrerte forretningsadresse er lørenvangen 22, 0580 oslo.

KOnSernregnSKap

49

2.5 Segmentinformasjon driftssegmenter rapporteres i samsvar med den interne rapporteringen til administrerende direktør og ledergruppen. denne gruppen er ansvarlig for å allokere ressurser og vurdere inntjeningen til driftssegmentene. den interne rapporteringen anvender løpende avregnings-metode, hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader. driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement.

2.6 Investering i tilknyttede selskapet tilknyttet selskap er et foretak hvor konser-net har betydelig innflytelse og som verken er et datterselskap eller en andel i en felles-kontrollert virksomhet. Betydelig innflytelse er makt til å delta i foretakets finansielle og operasjonelle beslutninger, men tilsier verken kontroll eller felles kontroll over disse beslut-ningene. Betydelig innflytelse antas generelt å foreligge når selskapet eier mellom 20 % og 50 % av stemmerettene.

Resultat og eiendeler og gjeld i tilknyttede selskap er regnskapsført i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. under egen-kapitalmetoden er investeringer i tilknyt-tede selskaper innregnet til kostpris i den konsoliderte oppstillingen og deretter justert for å innregne konsernets andel av resultat og andre inntekter i det tilknyttede selskapet. når konsernets andel av tap i et tilknyttet selskap overstiger konsernets eierandel i selskapet, vil konsernet ikke fortsette å innregne sin andel av ytterligere tap. Tap utover investe-ringen innregnes kun i den grad konsernet har pådratt seg juridiske eller underforståtte forpliktelser eller foretatt betalinger på vegne av det tilknyttede selskapet.

Goodwill innregnes dersom anskaffelses-kost overstiger konsernets andel av virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser i et tilknyttet sel-skap på oppkjøpstidspunktet, og inkluderes da i balanseført verdi av investeringen. dersom konsernets andel av virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler, gjeld og betingede forpliktelser overstiger anskaffelseskost skal, etter revurdering, dette innregnes umiddelbart i resultatregnskapet.

Kravene i IAS 39 anvendes for å avgjøre om det er nødvendig å innregne eventuelt verdifall med hensyn til konsernets investering i et tilknyttet selskap. når det er nødvendig, testes hele den balanseførte verdien av investerin-gen (inkludert goodwill) for verdifall, som én enkelt eiendel, i samsvar med IAS 36 verdifall på eiendeler, ved å sammenligne gjenvinnbart beløp (høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter) med balanseført verdi. eventuell nedskrivning utgjør en del av investeringens balanseførte verdi. eventuell reversering av nedskrivningen innregnes i henhold til IAS 36, i den grad gjenvinnbart

beløp av investeringen senere øker.Gevinster og tap som følge av transaksjoner

mellom konsernets foretak og tilknyttede sel-skap, innregnes i konsernregnskapet kun for den andelen som ikke knytter seg til eierande-len i det tilknyttede selskapet.

Regnskapsprinsipper i tilknyttede selskaper er endret der det er nødvendig for å sikre konsistens med prinsipper som benyttes i konsernet.

Resultatandeler og gevinster (tap) fra tilknyttede virksomheter presenteres som en del av driftsresultatet da det anses som en integrert del av konsernets virksomhet.

2.7 Investeringer i felleskontrollerte virksomheter en felleskontrollert virksomhet er basert på en kontraktsfestet avtale hvor konsernet og andre parter foretar en økonomisk aktivitet som er underlagt felleskontroll (dvs. når stra-tegiske finansielle og operasjonelle beslutnin-ger knyttet til aktivitetene i en felleskontrol-lert virksomhet krever enstemmig vedtak av partene som deler kontrollen).

Felleskontrollerte ordninger som innebærer etablering av en egen enhet hvor hver part har en andel, omtales som felleskontrol-lert virksomhet. Konsernet rapporterer sine interesser i felleskontrollerte virksomheter etter egenkapitalmetoden, som beskrevet i note 2.6 Investeringer i tilknyttede selskap over. unntaket er når investeringen klassifise-res som holdt for salg, i hvilket tilfelle det blir regnskapsført i samsvar med IFRS 5 Anleggs-midler holdt for salg og avviklet virksomhet.

Resultatandeler og gevinster (tap) fra fel-leskontrollerte virksomheter, presenteres som en del av driftsresultatet da det anses som en integrert del av konsernets virksomhet. 2.8 Anskaffelse av eiendom og virksomhetssammenslutninger ved erverv av eiendom gjennom oppkjøp av foretak, vurderer ledelsen substansen i anskaffede eiendeler og aktiviteter. ved erverv av en gruppe eiendeler eller netto eiendeler som ikke utgjør en virksomhet, fordeles kost-prisen mellom de individuelle identifiserbare eiendelene og forpliktelsene basert på deres relative virkelige verdier på oppkjøpstidspunk-tet.

virksomhetssammenslutninger regn-skapsføres etter oppkjøpsmetoden. oppkjøpet innregnes som summen av det overførte vederlaget, målt til virkelig verdi på oppkjøps-tidspunktet, og eventuelle ikke-kontrollerende interesser i det overtatte selskapet. For hver virksomhetssammenslutning, måler oppkjø-per de ikke-kontrollerende interessene i det oppkjøpte selskapet til virkelig verdi eller en forholdsmessig andel av det oppkjøpte selska-pets netto identifiserbare eiendeler. Påløpte oppkjøpskostnader kostnadsføres.

Goodwill oppstår dersom summen av

overført vederlag, eventuelle ikke-kontrol-lerende interesser i det overtatte selskapet, og virkelig verdi av oppkjøperens eventuelle tidligere egenkapitalandeler overstiger netto identifiserbare eiendeler og forpliktelser på oppkjøpstidspunktet. deler av goodwill skyl-des innregning av forpliktelse ved utsatt skatt til nominell verdi.

når en virksomhetssammenslutning skjer trinnvis, vil konsernets tidligere eierandel i det overtatte selskapet måles på nytt til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet (dvs. den dato da konsernet oppnår kontroll) og eventuell resulterende gevinst eller tap innregnes i resultatet.

eventuelle betingede vederlag som skal overføres av oppkjøper vil bli innregnet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. etterføl-gende endringer i virkelig verdi av eventuelle betingede vederlag vil klassifiseres som gjeld, og føres i resultatregnskapet.

2.9 Immaterielle eiendeler

(a) GoodwillGoodwill som oppstår ved oppkjøp av en virk-somhet balanseføres til kostpris på oppkjøps-tidspunktet (se note 2.8 ovenfor). Goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Med det formål å teste for verdifall, tilordnes goodwill til de kontantgenererende enheter (eller grupper av kontantgenererende enheter) i konsernet som forventes å oppnå fordeler av synergieffektene av sammenslutningen.

Goodwill tilordnet en kontantgenererende enhet testes for verdifall årlig, eller oftere ved indikasjon på at eiendelen kan ha falt i verdi. dersom gjenvinnbart beløp for den kontantge-nererende enheten er lavere enn balanseført verdi, blir tapet innregnet ved først å redusere balanseført verdi av goodwill og deretter ved å redusere verdien av andre eiendeler forholdsmessig basert på balanseført verdi av hver eiendel. eventuell nedskrivning av good-will innregnes direkte i resultatregnskapet i oppstillingen av totalresultat. nedskrivning av goodwill reverseres ikke i etterfølgende perioder.

ved avhendelse av den aktuelle kontant-genererende enheten, inkluderes verdien av goodwill som kan henføres til den kontantge-nererende enheten, ved fastsettelse av gevinst eller tap ved avgang.

Kontantgenererende enheter er definert i samsvar med den interne rapporteringen i konsernet.

(b) Andre immaterielle eiendelerAndre immaterielle eiendeler førstegangsinn-regnes til virkelig verdi. eiendelens restverdi og forventede brukstid vurderes årlig og juste-res ved behov. en eiendels balanseførte verdi nedskrives umiddelbart til gjenvinnbart beløp dersom eiendelens balanseførte verdi over-stiger estimert gjenvinnbart beløp. eventuell

KOnSernregnSKap

50

gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller fjerning av en eiendel, fastsettes som differansen mellom salgssum og balanseført verdi av eiendelen og innregnes i resultatet Øvrige gevinster (tap), netto. 2.10 Inntektsføring Inntekter omfatter virkelig verdi av mottatt vederlag vedrørende salg av eiendom og relaterte transaksjoner innenfor konsernets ordinære virksomhet i samsvar med IAS 18 driftsinntekter.

(a) Salg av eiendomInntekter fra salg av bolig (herunder even-tuelle salg av prosjekter under utvikling og uutviklede tomter) innregnes på transaksjons-tidspunktet, når alle vilkårene for innregning er oppfylt. Risiko og kontroll anses overført ved overlevering av bolig til kjøper.

eiendom kan selges med en grad av fortsatt involvering fra selger, som kan være forpliktelser i forhold til å fullføre byggingen av eiendommen, eller en selgergaranti overfor borettslag i et bestemt tidsrom. Konsernet innregner driftsinntekter når vesentlig risiko og avkastning knyttet til eierskap av den solgte eiendommen er overført til kjøper. Inntektsføring innebærer også at konsernet verken beholder fortsatt ledelsesmessig invol-vering i den grad som vanligvis forbindes med eierskap eller effektiv kontroll over varene som selges, inntektene kan måles pålitelig og det er sannsynlig at de økonomiske fordelene knyttet til transaksjonen vil tilflyte konsernet. omfanget av inntekter anses ikke å være påli-telig målbart før alle vesentlige betingelser knyttet til salget er innfridd.

(b) Leieinntekterleieinntekter fra utleie av eiendom (opera-sjonelle leieavtaler der konsernet er utleier) inntektsføres lineært over varigheten til den aktuelle leieavtalen og inngår i Øvrige inntekter.

(c) Salg av tjenesterInntekter fra salg av tjenester inntektsføres når tjenesten er utført. Meglertjenester som er direkte knyttet til salg av eiendom inngår i salgsinntekter. Andre tjenester inngår i Øvrige inntekter. 2.11 Varelager (Eiendom) Kravene i IAS 2 Beholdninger tilsier at vare-lager er eiendeler holdt for salg i ordinær virksomhet, i produksjonsprosessen for et slikt salg, eller som materialer eller utstyr som benyttes i produksjonsprosessen eller i tjenesteytelse. varelager omfatter tomter og annen eiendom for videresalg.

Konsernet har tomter og bygg som utgjør eiendom og er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. varelageret omfatter

dermed tomter, eiendom for videresalg, og eiendom under utvikling og bygging. varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.

varekostnaden omfatter alle kostnader ved kjøp, ombyggingskostnader og andre påløpte kostnader ved å få lagerbeholdningene til deres nåværende tilstand. ombyggingskost-naden inkluderer kostnader knyttet direkte til byggingen av eiendommen (som utbetalinger til underleverandører for bygging), og en fordeling av faste og variable kostnader som påløper under utvikling og bygging. lånekost-nader som er direkte henførbare til anskaf-felse, bygging eller produksjon av eiendom inkluderes i varekost for disse eiendelene, inntil eiendelene er klare for sitt tiltenkte bruk eller salg. Aktivering starter når det er sann-synlighetsovervekt for at et prosjekt vil bli rea-lisert. dette forutsetter at tomten er regulert. Andre kostnader er kun inkludert i varekost i den grad de kan knyttes direkte til å bringe beholdningene til deres nåværende tilstand, for eksempel kostnader relatert til planleg-ging og utforming. netto realisasjonsverdi er estimert salgspris ved ordinær virksomhet, basert på markedspris på rapporterings-tidspunktet og diskontert for tidsverdien av penger (dersom vesentlig), fratrukket esti-merte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. når deler av varelageret er solgt, vil balanseført verdi innregnes som en kostnad (presentert som prosjektkostnad) i samme periode som tilhørende inntekt. 2.12 Varige driftsmidler varige driftsmidler innregnes til historisk kost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Historisk kost inkluderer kostnader som er direkte knyttet til anskaffelse av driftsmid-ler. Påfølgende kostnader inkluderes kun i driftsmidlenes balanseførte verdi eller som en separat eiendel, når det er sannsynlig at frem-tidige økonomiske fordeler knyttet til eien-delen vil tilflyte konsernet og kostnaden kan måles pålitelig. Balanseført verdi av erstattede deler fraregnes. Alle andre reparasjoner og vedlikehold føres som en kostnad i perioden når den påløper. Avskrivning beregnes lineært, vanligvis over 3 –10 år.

eiendelens restverdi og forventet brukstid vurderes årlig og justeres ved behov. en eien-dels balanseførte verdi nedskrives umiddel-bart til gjenvinnbart beløp dersom eiende-lens balanseførte verdi overstiger estimert gjenvinnbart beløp. eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller fjerning av en eiendel, fastsettes som differansen mellom salgssum og balanseført verdi av eiendelen og innregnes i resultatet (Øvrige gevinster / (tap), netto).

2.13 Finansielle eiendeler Finansielle eiendeler førstegangsinnregnes til virkelig verdi. den etterfølgende målin-

gen avhenger av eiendelenes klassifisering. Konsernet klassifiserer finansielle eiendeler i følgende kategorier: investeringer til virkelig verdi over resultatet og lån og fordringer. Klassifiseringen avhenger av art og hensikten med de finansielle eiendelene, og fastset-tes av ledelsen ved førstegangs innregning. Konsernet har ingen vesentlige finansielle eiendeler som er klassifisert til virkelig verdi over resultatet.

Lån og fordringerlån og fordringer er finansielle eiendeler som ikke er derivater, med faste eller fastsatte betalinger og som ikke omsettes i et aktivt marked. lån og fordringer (herunder kundefordringer og andre fordringer, bank og kontanter) måles til amortisert kost ved anvendelse av effektiv rentemetoden, fratrukket eventuelle nedskrivninger. Nedskrivning av finansielle eiendelerFinansielle eiendeler, annet enn de til virkelig verdi over resultatet, vurderes for indikatorer på verdifall ved slutten av hver rapporterings-periode. Finansielle eiendeler nedskrives når det er objektive indikasjoner på at beregnet fremtidig kontantstrøm av investeringen er påvirket, som følge av en eller flere hendelser som har funnet sted etter førstegangsinnreg-ning av eiendelen.

Balanseført verdi av den finansielle eiendelen reduseres direkte med verdifall, med unntak av kundefordringer, der balanseført verdi reduseres ved bruk av en avsetningskonto. når en kundefordring anses som tapt, blir den ført mot avsetningskontoen. eventuelle senere innbetalinger av tidligere avskrevne beløp krediteres avsetningskontoen. endringer i balanseført verdi av avsetningskontoen inn-regnes i resultatet.

Fraregning av finansielle eiendelerKonsernet fraregner en finansiell eiendel når de kontraktsmessige rettighetene til kontant-strømmen fra en eiendel utløper, eller når den finansielle eiendelen og tilnærmet all risiko og avkastning ved eierskap av eiendelen over-føres til en annen enhet. dersom konsernet verken overfører eller beholder all vesentlig risiko og fordeler forbundet med eierskap og fortsetter å kontrollere den overførte eien-delen, innregner konsernet sin gjenværende interesse i eiendelen og en tilhørende forplik-telse for evt. betalinger. dersom konsernet beholder all vesentlig risiko og avkastning knyttet til eierskapet av en overført finansiell eiendel, fortsetter konsernet å innregne den finansielle eiendelen og innregner i tillegg mottatt vederlag som et sikret lån.

2.14 Finansielle forpliktelserKonsernet klassifiserer sine finansielle for-pliktelser som enten finansielle forpliktelser

KOnSernregnSKap

51

til «virkelig verdi over resultatet» eller «andre finansielle forpliktelser». Klassifiseringen avhenger av arten og hensikten med de finan-sielle eiendelene og bestemmes av ledelsen ved førstegangsinnregning.

Lånlån innregnes første gang til virkelig verdi fratrukket transaksjonskostnader. lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transak-sjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låneperioden ved bruk av effektiv rentemetoden.

lån klassifiseres som kortsiktig gjeld, med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måne-der etter utløpet av rapporteringsperioden.

Leverandørgjeld og annen gjeld leverandørgjeld og andre forpliktelser innreg-nes første gang til virkelig verdi og deretter til amortisert kost etter effektiv rentemetoden. Hvis renteelementet er ubetydelig, blir leve-randørgjeld ført til opprinnelig fakturabeløp.

Derivaterderivater innregnes første gang og ved senere rapporteringsdatoer til virkelig verdi. endrin-ger i virkelig verdi resultatføres som annen finanskostnad eller –inntekt.

Fraregning av finansielle forpliktelserKonsernets finansielle forpliktelser fraregnes i balansen når den kontraktsmessige forplik-telsen er oppfylt, kansellert eller utløper. ved fraregning blir forskjellen mellom balanseført verdi av den finansielle forpliktelsen og betalt vederlag resultatført som gevinst eller tap (finanskostnad eller -inntekt).

2.15 Kontanter og kontantekvivalenterKontanter og kontantekvivalenter som pre-senteres i kontantstrømoppstillingen omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige likvide investeringer med opprinnelig løpetid på tre måneder eller mindre. I oppstillingen av finansiell stilling er kassekreditt presentert som lån under kortsiktig gjeld. 2.16 Egenkapital et egenkapitalinstrument er enhver kontrakt som gjelder interesse i et foretaks eiende-ler etter at alle forpliktelser er fratrukket. egenkapitalinstrumenter utstedt av konsernet innregnes til mottatt beløp, fratrukket direkte utstedelseskostnader (netto etter skatt).

Tilbakekjøp av selskapets egne egen-kapitalinstrumenter er innregnet og fratrukket direkte i egenkapitalen. Ingen gevinst eller tap er innregnet i resultatet ved kjøp, salg, utstedelse eller sletting av selskapets egne egenkapitalinstrumenter. ved senere salg av egne aksjer, vil mottatt vederlag (fratrukket

direkte henførbare inkrementelle transak-sjonskostnader og tilhørende skatteeffekter) inkluderes i egenkapitalen som tilskrives eierne av selskapet.

ordinære aksjer klassifiseres som egen-kapital. 2.17 Inntektsskatt Skattekostnaden i resultatregnskapet består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt.

Betalbar skattBetalbar skatt beregnes basert på skatteplik-tig inntekt i regnskapsperioden. Skattepliktig inntekt avviker fra resultatet som rapporteres i konsernregnskapet på grunn av inntekter og/eller kostnader som enten er skattepliktig eller fradragsberettiget i andre år, eller som aldri kommer til beskatning eller fradrag. Konsernets forpliktelse for betalbar skatt er beregnet med skattesatser som er vedtatt eller i hovedsak vedtatt innen utgangen av rapporteringsperioden.

Endring i utsatt skattutsatt skatt er innregnet etter gjeldsmetoden. etter denne metoden beregnes utsatt skatt på midlertidige forskjeller mellom balanseført verdi av eiendeler og gjeld i konsernregnska-pet og de tilhørende skattemessige verdier brukt i beregningen av skattepliktig over-skudd. utsatt skatteforpliktelse blir normalt balanseført for alle midlertidige forskjeller. utsatt skattefordel er innregnes i hovedsak for alle fradragsberettigede midlertidige forskjel-ler i den grad det er sannsynlig at selskapet vil ha fremtidig skattepliktig inntekt, slik at de midlertidige forskjellene kan utnyttes. utsatte skattefordeler og forpliktelser innregnes ikke dersom den midlertidige forskjellen oppstår ved goodwill eller ved førstegangsinnregning (annet enn i en virksomhetssammenslutning) av andre eiendeler og forpliktelser i en trans-aksjon som verken påvirker skattemessig eller regnskapsmessig resultat.

utsatt skatt innregnes for skattemessige midlertidige forskjeller knyttet til investerin-ger i datterselskaper og tilknyttede selskaper, og andeler i felleskontrollerte virksomheter, bortsett fra når konsernet er i stand til å kontrollere reverseringen av den midlerti-dige forskjellen og det er sannsynlig at den midlertidige forskjellen ikke vil reverseres i overskuelig fremtid. Per i dag er ingen utsatt skatt innregnet i forhold til investeringer i tilknyttede selskaper eller felleskontrollerte virksomheter.

den balanseførte verdien av utsatt skatte-fordel vurderes ved slutten av hver rapporte-ringsperiode og reduseres i den grad det ikke lenger er sannsynlig at det vil være tilstrekke-lig skattemessig overskudd til å gjenvinne hele eller deler av eiendelen.

utsatt skattefordel og -forpliktelse måles til de skattesatser som forventes å gjelde i den

perioden som forpliktelsen gjøres opp eller eiendelen realiseres, basert på skattesatser (og skattelovgivning) som er vedtatt eller i hovedsak vedtatt innen utgangen av rapporte-ringsperioden. Målingen av utsatt skattefordel og -forpliktelse reflekterer skattemessige konsekvenser som vil følge av hvordan konsernet forventer å gjenvinne eller gjøre opp balanseført verdi av eiendeler og gjeld, på slutten av rapporteringsperioden.

utsatt skattefordel og -forpliktelse motreg-nes når det foreligger en juridisk rett til å mot-regne skattefordeler mot betalbar skattegjeld, og når utsatt skattefordel og -forpliktelse gjelder inntektsskatt pålagt av samme skat-temyndighet på enten samme skattepliktige enhet eller forskjellige skattepliktige enheter hvor det er en hensikt å gjøre opp balansene på nettobasis.

Betalbar og utsatt skatt for åretBetalbar og utsatt skatt innregnes i resultat-regnskapet, med unntak av skatteeffekten knyttet til poster som er innregnet i andre inntekter og kostnader eller ført direkte mot egenkapitalen. For slike poster innregnes også skattekostnaden i henholdsvis andre inntekter og kostnader eller direkte i egenkapitalen. når betalbar skatt eller utsatt skatt oppstår som følge av en virksomhetssammenslutning, inkluderes skatteeffekten i regnskapsføringen av virksomhetssammenslutningen. 2.18 Avsetninger Avsetninger, f.eks. for garantier eller infrastruktur, innregnes dersom en tidligere hendelse innebærer at konsernet har en juridisk eller underforstått forpliktelse som med sannsynlighet vil medføre en strøm av ressurser ut fra foretaket i fremtiden, forutsatt at beløpets størrelse kan estimeres pålitelig. det avsettes ikke for fremtidige driftstap.

Avsetninger innregnes til beste estimat av vederlaget som kreves for å gjøre opp forplik-telsen på slutten av rapporteringsperioden, når risiko og usikkerhet rundt forpliktelsen hensynstas. Hvis tidsverdien er vesentlig, beregnes avsetningen som nåverdien av de forventede fremtidige kontantstrømmene.

2.19 Leieavtaler leieavtaler som i all vesentlighet overfører all risiko og fordeler ved eierskapet til leietaker klassifiseres som finansielle leieavtaler. Alle andre leieavtaler klassifiseres som operasjo-nelle leieavtaler. Konsernet er for øyeblikket ikke delaktig i noen finansiell leieordninger.

leieinntekter fra operasjonelle leieavtaler (hvor konsernet er utleier) innregnes lineært over leieperioden for den aktuelle leieavtalen og er inkludert i Øvrige inntekter.

operasjonelle leieavtaler (hvor konsernet er leietager) innregnes lineært som en kostnad over leieperioden, unntatt der et annet sys-tematisk grunnlag gir et mer representativt

KOnSernregnSKap

52

bilde av de økonomiske fordelene knyttet til leieavtalene. Betinget utleie som oppstår under operasjonelle leieavtaler innregnes som en kostnad i den perioden de påløper. Konsernet er for øyeblikket ikke delaktig i noen vesentlige operasjonelle leieavtaler. 2.20 Ytelser til ansatte utbetalinger til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som en kostnad når de ansatte har utført tjenester som gir pensjonsopptjening.Forpliktelser knyttet til førtidspensjoner (AFP) er en del av en ytelsesordning fra flere arbeidsgivere. Selskapets andel av forpliktelsen er imidlertid ikke målbar og planen er dermed regnskapsført som om det var en innskuddsbasert pensjonsordning.

2.21 Innføring av nye og reviderte standarder og fortolkninger

Vedtatte regnskapsstandarder og tolkninger med ikrafttredelse i inneværende regnskapsår

de følgende nye og endrede standarder anvendes fra inneværende regnskapsår og har hatt effekt på beløpene som rapporteres i konsernregnska-pet. endringene gjelder kun presentasjon og noteopplysninger i konsernregnskapet:

IAS 1 Presentasjon av finansregnskap (endring, utgitt 2010 som en del av forbedringsprosjektet)

endringen i IAS 1 klargjør at et foretak kan velge å analysere de enkelte postene som inngår i andre inntekter og kostnader som en del av oppstillingen av endringer i egenkapital eller som en noteopplysning.I inneværende regnskapsår, for hver bestanddel av egenkapitalen, har konsernet valgt å presentere denne analysen som en separat oppstilling i konsernregnskapet, og å vise hver post som inngår i andre inntekter og kostnader i den konsoliderte oppstillingen av endringer i egenkapital. denne endringen er innført retrospektivt, som betyr at sammenligningstallene for 2010 i konsernregnskapet også er endret..

IAS 24 Opplysninger om nærstående parter (revidert i 2009)

IAS 24 (revidert i 2009) er endret på følgende to punkter: (a) definisjonen på en nærstående part er endret og (b) et delvis unntak fra opplysningskravene er introdusert når det gjelder foretak som er kontrollert av offentlige myndigheter. Selskapet med datterselskaper er ikke kontrollert av det offentlige eller nærstående med offentlige myndigheter. Innføringen av den reviderte definisjonen av nærstående parter i revidert IAS 24 har ikke medført endringer i note til konsernregnskapet.

Følgende nye og reviderte/endrede standarder og tolkninger anvendes også i dette finansregnskapet. Innføringen har ikke hatt vesentlig betydning på rapporterte beløp, men kan få effekt på regnskapsføringen av fremtidige transaksjoner eller hendelser.

Standard/tolkning Tittel Dato utgittTrer i kraft for regnskaps perioder som begynner på eller etter

IAS 32 endring Klassifisering av tegningsrettsemisjoner oktober 2009 1. februar 2010

IFRIC 14 endring Forskuddsbetalinger av minstekrav til finansiering november 2009 1. januar 2011

IFRIC 19 Sletting av finansiell gjeld med egenkapitalinstrumenter november 2009 1. juli 2010

Forbedringer (diverse standarder og tolkninger) utgitt i 2010

Forbedringer til IFRS’er Mai 2010 1. januar 20111

1 Ikrafttredelsestidspunktet for de enkelte forbedringene varierer, den tidligste obligatoriske dato er 1. juli 2010

På tidspunktet for vedtak av dette finansregnskapet er de følgende standarder og tolkninger utgitt av IASB, men har ikke trådt i kraft for regnskaps-året 2011.

ledelsen forventer av disse standardene og tolkningene vil anvendes i konsernregnskapet fra regnskapsåret 2012 eller senere. Ikrafttredelses-datoer er de som gjelder for IFRS’er godkjent av eu. disse kan i noen tilfeller avvike fra ikrafttredelsestidspunktet per IASB. ledelsen har ennå ikke vurdert den potensielle effekten av innføring av disse nye og reviderte/endrede standardene og tolkningene. Standarder som klart ikke er relevante for konsernets finansregnskap (f.eks. endringer i IFRS 1 Førstegangsanvendelse av IFRS) er ikke tatt med i tabellen nedenfor.

Standard/tolkning Tittel2 Dato utgittTrer i kraft for regnskapsperioder som begynner på eller etter

IFRS 7 endring disclosures - transfers of financial assets oktober 2010 1. juli 2011

IFRS 9 Financial Instruments november 2009 1. januar 2015

IFRS 103 Consolidated Financial Statements Mai 2011 1. januar 2013

IFRS 113 joint Arrangements Mai 2011 1. januar 2013

KOnSernregnSKap

53

IFRS 123 disclosure of Interests in other entities Mai 2011 1. januar 2013

IFRS 133 Fair value Measurement Mai 2011 1. januar 2013

IAS 13 endring Presentation of Items of other Comprehensive Income juni 2011 1. juli 2012

IAS 123 endring deferred Tax – Recovery of underlying Assets desember 2010 1. januar 2012

IAS 19 (revidert i 2011)3 employee Benefits juni 2011 1. januar 2013

IAS 27 (revidert i 2011)3 Separate Financial Statements Mai 2011 1. januar 2013

IAS 28 (revidert i 2011)3 Investments in Associates and joint ventures Mai 2011 1. januar 2013

IFRS 73 endring disclosures - offsetting Financial Assets and Financial liabilities

desember 2011 1. januar 2013

IAS 323 endring offsetting Financial Assets and Financial liabilities desember 2011 1. januar 2014

2 Titlene er ikke oversatt fra engelsk da offisiell norsk oversettelse ikke foreligger

3 På dato for vedtak av finansregnskapet var disse standardene og tolkningene ikke godkjent av eu

note 3: viktige regnskapsvurderinger og estimering under usikkerhet

utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av enkelte viktige regnskapsestimater. det krever også at ledelsen må utøve skjønn ved anvendelse av konsernets regnskapsprinsipper.

utarbeidelse av regnskap krever at ledelsen benytter estimater og bygger på forutsetninger om balanseført verdi av eiendeler og forpliktelser som ikke er lett tilgjengelig fra andre kilder. estimatene og de tilhørende forutsetningene er basert på historisk erfaring og andre faktorer som er antatt å være relevante. estimatene vil per definisjon kunne avvike fra det endelige utfallet.

estimatene og de underliggende forutsetningene vurderes løpende. endringer i regnskapsmessige estimater innregnes i den perioden estimatet endres hvis endringen kun påvirker denne perioden, eller i perioden endringen skjer og fremtidige perioder dersom endringen påvirker både nå værende og fremtidige perioder.

nedenfor beskrives de viktigste forutsetningene om framtiden og andre viktige kilder til usikkerhet i estimatene på balansedagen, som i vesentlig grad kan påvirke den balanseførte verdien av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår.

Beregning av netto realisasjonsverdi for varelager (eiendom) eiendomsutviklingsprosjekter er eiendeler holdt for salg i ordinær virksomhet eller som er i produksjonsprosessen for et slikt salg. Slike eien-deler er klassifisert som varelager i samsvar med IAS 2. varelageret består av tomter, eiendommer for videresalg, eiendommer under utvikling og bygging, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. netto realisasjonsverdi er estimert salgspris i ordinær virksomhet, fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. ved fastsettelse av netto realisasjonsverdi, vurderer ledelsen viktige faktorer som er relevante for verdsettelsen, herunder makroøkonomiske faktorer som forventede boligpriser og leienivåer, så vel som forventet avkastning, godkjennelser fra myndigheter, byggekostnader og prosjektets progresjon. når det anses hensiktsmessig, bruker ledelsen rapporter fra eksterne verdivurderingseksperter for å anslå eiendomsverdier eller for å underbygge selskapets egne anslag. endringer i forholdene og i ledelsens vurderinger og forutsetninger vil resultere i endringer i estimert netto realisasjonsverdi. Se også note 5.

Estimert verdifall på goodwill Konsernet tester årlig om goodwill har hatt verdifall i samsvar med regnskapsprinsippene som fremgår av note 2.9. de gjenvinnbare beløpene av kontantgenererende enheter fastsettes basert på virkelig verdi eller bruksverdi. disse beregningene krever bruk av estimater. Ingen nedskrivninger er gjort for regnskapsperiodene fra 2010 til 2011 og ledelsen har vurdert det slik at enhver rimelig og mulig endring i sentrale forutsetninger, som diskonteringsrente og estimerte kontantstrømmer, ikke vil føre til et behov for å skrive ned balanseført verdi av goodwill.

AvsetningerKonsernet avsetter for kontraktsmessige forpliktelser, f.eks. knyttet til infrastruktur og bygging av garasjeplasser. Avsetningene er basert på faktiske forpliktelser, men er tidsmessig og beløpsmessig usikre. Beløpene beregnes i hvert enkelt tilfelle basert på avtale og omstendigheter. Se også note 20.

KOnSernregnSKap

54

note 4: Segmentinformasjonledelsen har fastsatt segmentene basert på rapporter gjennomgått av administrerende direktør og ledergruppen og som brukes til å ta strategiske beslutninger. den numeriske informasjonen nedenfor ble rapportert til administrerende direktør og ledergruppen ved periodens slutt. Konsernet endret definisjonen av driftssegmenter i tredje kvartal 2011. Som følge av transaksjonene med Hansa Property Group AS, Selvaag Pluss eiendom KS og Bo en AS er hovedsegmentet definert som Boligutvikling fordelt etter regionene Stor-oslo, Resten av norge og utland. Transaksjonene er ytterli-gere omtalt i note 6 virksomhetssammenslutninger. Tidligere rapporterte konsernet også segmentene Modul, Service og Meglerhuset. dette inngår nå i Øvrig sammen med uallokerte inntekter og kostnader. Sammenligningstallene er omarbeidet i henhold til ny segmentfordeling.

Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader. driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under «Avstemming eBITdA til driftsresultat».

Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentene basert på eBITdA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før «Avskrivning», «Øvrige gevinster (tap), netto» og «Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter». Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene, ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.

Per 31. desember 2011 Boligutvikling

(Beløp i 1 000 kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total

driftsinntekter 844 343 218 199 546 143 754 1 206 842 Prosjektkostnad (630 374) (184 789) - (70 612) (885 775)Andre driftskostnader (23 122) (4 956) (629) (144 278) (172 985)EBITDA (løpende avregning) 190 847 28 454 (83) (71 136) 148 082

Avstemming EBITDA til Driftsresultat:eBITdA (løpende avregning) 190 847 28 454 (83) (71 136) 148 082 Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) (822 168) (217 063) - - (1 039 231)Salgsinntekter (fullført kontrakt) 136 103 - - - 136 103 Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) 620 523 184 789 - - 805 312 Prosjektkostnad (fullført kontrakt) (118 421) - - - (118 421)Avskrivninger - - - (5 770) (5 770)Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap 8 045 - - 67 029 75 074 Øvrige gevinster (tap), netto - - - 5 991 5 991

Driftsresultat 14 929 (3 820) (83) (3 886) 7 140

Per 31. desember 2010 Boligutvikling

(Beløp i 1 000 kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total

driftsinntekter 21 064 - - 219 782 240 846

Prosjektkostnad 3 661 - - (124 198) (120 537)

Andre driftskostnader (12 120) - - (82 329) (94 449)

EBITDA (løpende avregning) 12 605 - - 13 255 25 860

Avstemming eBITdA til driftsresultat:eBITdA (løpende avregning) 12 605 - - 13 255 25 860 Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) (4 193) - - - (4 193)Salgsinntekter (fullført kontrakt) 38 196 - - - 38 196 Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) - - - - - Prosjektkostnad (fullført kontrakt) (33 714) - - - (33 714)Avskrivninger - - - (491) (491)Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap (4 452) - - (39 858) (44 310)Øvrige gevinster (tap), netto - - - 39 378 39 378

Driftsresultat 8 442 - - 12 284 20 726

I segmentet Boligutvikling Stor-oslo bidrar prosjektet løren 2B med en vesentlig andel av eBITdA for 2011. dette prosjektet er imidlertid garantert med 70 % av minoriteten som har en eierandel på 3,7 %. Garantikostnaden rapporteres ikke som en prosjektkostnad i prosjektet, men som en over-skuddsdeling og dette vises derfor ikke som en del av eBITdA. dette impliserer en skjevdeling av overskuddet i prosjektet ca. 50/50 mellom Selvaag Bolig og minoriteten.

KOnSernregnSKap

55

note 5: varelager (eiendom)

(Beløp i 1000 kroner) TomterLånekostnader

tomtAktiverte pro-

sjektkostnader Total

Per 1. januar 2010 411 731 - 40 571 452 302

Tilganger 8 636 - - 8 636

Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader - - - -

varekostnad på overleverte enheter (64 076) - (31 040) (95 116)

Årets nedskrivning - - - -

Reversering av nedskrivning - - - -

Balanseført verdi 31. desember 2010 356 291 - 9 531 365 822

Tilganger 5 096 13 488 538 328 556 911

oppkjøp av datterselskaper (note 6) 2 025 530 69 168 1 323 844 3 418 542

Reklassifisering fra tomter til aktiverte prosjektkostnader (97 651) - 97 651 -

varekostnad på overleverte enheter - - (125 351) (125 351)

Årets nedskrivning (4 900) - - (4 900)

Reversering av nedskrivning - - - -

Balanseført verdi 31. desember 2011 2 284 366 82 656 1 844 003 4 211 025

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Råtomt 2 367 022 356 291

Prosjekter under utvikling 1 749 358 2 600

Ferdigutviklede enheter 94 645 6 931

Regnskapsført verdi 31. desember 4 211 025 365 822

Kapitaliseringssatser benyttet ved beregning låneutgifter kvalifisert for balanseføring var fra 3,85 % til 5,75 % i 2011. det var ingen aktiverte renter i 2010, ettersom det ikke var noen aktive prosjekter med kvalifiserende eiendeler i løpet av året.

Verdivurdering av eiendommer Tomter inngår i varelageret og vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. en intern verdivurdering av eiendommene som inngår i varelageret gjøres ved hvert årsskifte for å bestemme netto salgsverdi for den enkelte tomt/eiendom.

I tillegg er en ekstern verdivurdering av konsernets eiendommer per 31. desember 2011 gjennomført på forespørsel fra konsernet. Selskapets ledelse har vurdert de viktigste forutsetningene som er relevante for verdivurderingen, herunder størrelsen på den enkelte eiendom, geografisk plassering, nåværende regulering, utviklingspotensialet og tidspunkt for salg.

eiendommene som var en del av Hansa Property Group (HPG) før oppkjøpet er verdivurdert av den eksterne parten tidligere, mens eiendommene som tidligere utgjorde eiendomsporteføljene i Selvaag Bolig ASA og Selvaag Pluss eiendom KS er vurdert av den eksterne parten for første gang. den eksterne verdivurderingen indikerer en økning i verdien av HPG-eiendommene fra tidligere verdivurdering (med unntak hvor det har vært salg av enheter).

Sensitivitetsanalyse det er foretatt sensitivitetsanalyse for netto realisasjonsverdi per 31.12.2011. Bokførte verdier påvirkes ikke i samme grad.

Justering i avkastningskrav i basispunkter 100 200

Effekt på varelager (råtomter) -4 % -8 %

Nedskrivningstest varelager Konsernet har innregnet nedskrivninger knyttet til varelageret (bygninger og tomter) på noK 4,9 millioner i 2011. det var ingen vesentlige nedskriv-ninger eller reversering av tidligere års nedskrivninger i 2010.

Se note 16 for varelager (eiendom) pantsatt som sikkerhet for lån fra finansinstitusjoner.

Operasjonelle leieinntekterKonsernet inntektsførte leieinntekter knyttet til drift på henholdsvis noK 23,6 millioner i 2011 og noK 17,9 millioner i 2010, inkludert i linjen «Øvrige inntekter» i oppstillingen av totalresultat.

Per 31. desember 2011 og 2010 var alle leieavtaler hvor konsernet er utleier kansellerbare.

KOnSernregnSKap

56

note 6: virksomhetssammenslutninger

Oppkjøp i 2011 HovedvirksomhetDato for virksomhets -

sammenslutningAndel av stemmeberettiget

egenkapital ervervet

Selvaag Pluss eiendom KS utvikling og salg av boliger 23. aug.11 66,7 %

Hansa Property Group AS utvikling og salg av boliger 22. aug.11 69,8 %

Bo en AS utvikling og salg av boliger 25. nov.11 37,5 %

ovennevnte selskaper (med underkonsern) er ervervet med sikte på videre vekst i konsernets aktiviteter som er utvikling og salg av boliger i og rundt de største byene i norge, samt andre utvalgte områder.

den 10. juni 2011 vedtok generalforsamlingene i Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS å fusjonere de to selskapene. Selvaag Bolig ASA er den videreførte enheten i fusjonen og for regnskapsmessige formål den overtakende part. Gjennomføringen av fusjonen, som også er tidspunktet for overføring av kontroll, var 22. august 2011.

Som en forutsetning for fusjonen mellom Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS har selskapet foretatt en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss eiendom KS. emisjonen ble gjennomført den 23. august 2011 og resulterte i at Selvaag Bolig ASA nå har en eierandel på 100 % av selskapet.

Selvaag Bolig ASA kom til enighet med de øvrige aksjonærene i Bo en AS om at Selvaag Bolig ASA skulle overta 37,5 % av aksjene i selskapet. Bo en AS ble et 100 % eid datterselskap etter godkjenning fra den ekstraordinære generalforsamlingen som ble avholdt den 21. november 2011. overføring av kontroll på aksjene ble foretatt 25. november 2011.

Vederlag (Beløp i 1.000 kroner) Selvaag Pluss Eiendom KS Hansa Property Group AS Bo En AS

Aksjer i Selvaag Bolig ASA 375 281 502 532 90 000

Kontantvederlag - - 40 000

vederlag med fremtidig oppgjør i aksjer eller kontanter - - 40 000

virkelig verdi av tidligere eierandeler i oppkjøpt virksomhet 187 612 301 045 255 360

Sum vederlag 562 893 803 577 425 360

virkelig verdi på aksjer utstedt som en del av vederlaget for Selvaag Pluss eiendom KS er beregnet basert på en verdsettelse av selskapene involvert i transaksjonene og bytteforholdet mellom disse. verdsettelsen er basert på ledelsens prising av tomtene og prosjektene i de enkelte selskapene samt verdien av Selvaag Bolig ASA forutsatt fortsatt drift. Transaksjonskostnader på noK 11 millioner er ikke inkludert i vederlaget overført, men er innregnet som en kostnad i tredje kvartal som en del av «andre driftskostnader» i totalresultatet.

Identifiserbare eiendeler og forpliktelser innregnet på dato for virksomhetsoverdragelsen - Selvaag Pluss Eiendom KS

(Beløp i 1.000 kroner) Regnskapsført verdi Virkelig verdi justering Virkelig verdi

Anleggsmidler

eiendel ved utsatt skatt 5 797 (38 248) (32 451)

Andre immaterielle eiendeler - 50 000 50 000

varige driftsmidler - - -

Investering i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 39 458 5 000 44 458

lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 35 000 35 000

Andre anleggsmidler 4 129 - 4 129

Sum anleggsmidler 84 384 16 752 101 136

Omløpsmidler

varelager (eiendom) 569 396 30 000 599 396

Kundefordringer 865 - 865

Andre kortsiktige fordringer 83 867 - 83 867

Kontanter og kontantekvivalenter 83 042 - 83 042

Sum omløpsmidler 737 170 30 000 767 170

SUM EIENDELER 821 554 46 752 868 306

KOnSernregnSKap

57

Langsiktig gjeld

Pensjonsforpliktelser - - -

Forpliktelse ved utsatt skatt 610 - 610

Avsetninger - - -

Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld -

langsiktig rentebærende gjeld 427 403 - 427 403

Sum langsiktig gjeld 428 013 - 428 013

Kortsiktig gjeld

Kortsiktig rentebærende gjeld - - -

leverandørgjeld 7 079 - 7 079

Betalbar skatt - - -

Avsetninger - - -

Annen kortsiktig ikke rentebærende gjeld 15 286 - 15 286

Sum kortsiktig gjeld 22 365 - 22 365

SUM GJELD 450 378 - 450 378

Virkelig verdi av netto eiendeler 417 928

Identifiserbare eiendeler og forpliktelser innregnet på dato for virksomhetsoverdragelsen - Hansa Property Group AS

(Beløp i 1.000 kroner) Regnskapsført verdi Virkelig verdi justering Virkelig verdi

Anleggsmidler

eiendel ved utsatt skatt 209 767 (137 841) 71 926

Andre immaterielle eiendeler 6 357 35 730 42 087

varige driftsmidler 472 - 472

Investering i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 308 839 - 308 839

lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter - -

Andre anleggsmidler 49 873 - 49 873

Sum anleggsmidler 575 309 (102 111) 473 198

Omløpsmidler

varelager (eiendom) 2 018 260 - 2 018 260

Kundefordringer 1 922 - 1 922

Andre kortsiktige fordringer 12 267 - 12 267

Kontanter og kontantekvivalenter 187 735 - 187 735

Sum omløpsmidler 2 220 184 - 2 220 184

SUM EIENDELER 2 795 494 (102 111) 2 693 383

Langsiktig gjeld

Pensjonsforpliktelser - - -

Forpliktelse ved utsatt skatt - - -

Avsetninger 68 390 - 68 390

Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld -

langsiktig rentebærende gjeld 1 869 759 - 1 869 759

Sum langsiktig gjeld 1 938 149 - 1 938 149

Kortsiktig gjeld

Kortsiktig rentebærende gjeld -

leverandørgjeld 42 050 - 42 050

Betalbar skatt - - -

Avsetninger - - -

Annen kortsiktig ikke rentebærende gjeld 39 064 - 39 064

KOnSernregnSKap

58

Sum kortsiktig gjeld 81 114 - 81 114

SUM GJELD 2 019 263 - 2 019 263

Virkelig verdi av netto eiendeler 674 119

Identifiserbare eiendeler og forpliktelser innregnet på dato for virksomhetsoverdragelsen - Bo En AS

(Beløp i 1.000 kroner) Regnskapsført verdi Virkelig verdi justering Virkelig verdi

Anleggsmidler

eiendel ved utsatt skatt 1 335 - 1 335

Andre immaterielle eiendeler 2 545 - 2 545

varige driftsmidler 121 - 121

Investering i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 679 - 679

lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter - - -

Andre anleggsmidler 100 - 100

Sum anleggsmidler 4 780 - 4 780

Omløpsmidler

varelager (eiendom) 800 886 - 800 886

Kundefordringer 289 - 289

Andre kortsiktige fordringer 849 - 849

Kontanter og kontantekvivalenter 10 593 - 10 593

Sum omløpsmidler 812 617 - 812 617

SUM EIENDELER 817 397 - 817 397

Langsiktig gjeld

Pensjonsforpliktelser - - -

Forpliktelse ved utsatt skatt - 83 494 83 494

Avsetninger 34 274 - 34 274

Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 842 - 842

langsiktig rentebærende gjeld 149 775 - 149 775

Sum langsiktig gjeld 184 891 83 494 268 385

Kortsiktig gjeld

Kortsiktig rentebærende gjeld 157 937 - 157 937

leverandørgjeld 20 153 - 20 153

Betalbar skatt - - -

Avsetninger - - -

Annen kortsiktig ikke rentebærende gjeld 45 840 - 45 840

Sum kortsiktig gjeld 223 930 - 223 930

SUM GJELD 408 821 83 494 492 315

Virkelig verdi av netto eiendeler 325 082

eiendeler og forpliktelser overtatt i forbindelse med virksomhetssammenslutningen med Selvaag Pluss eiendom KS, Hansa Property Group AS og Bo en AS er innregnet til estimert virkelig verdi på overtakelsestidspunktet. Målingen av identifiserbare eiendeler og forpliktelser er basert på en foreløpig vurdering foretatt av ledelsen i påvente av at endelig verdsettelse foreligger.

virkelig verdi av kundefordringer og andre fordringer i Selvaag Pluss eiendom KS er noK 84,7 millioner og inkluderer kundefordringer med en virke-lig verdi på noK 0,9 millioner. det er ikke avsatt for tap på krav.

virkelig verdi av kundefordringer og andre fordringer i Hansa Property Group AS er noK 4,2 millioner og inkluderer kundefordringer med en virkelig verdi på noK 1,8 millioner. Kundefordringenes pålydende er noK 7,0 millioner, hvorav noK 5,2 millioner forventes å være tapt.

virkelig verdi av kundefordringer og andre fordringer i Bo en AS er noK 1,1 millioner og inkluderer kundefordringer med en virkelig verdi på noK 0,3 millioner. det er ikke avsatt for tap på krav.

KOnSernregnSKap

59

Goodwill

(Beløp i 1.000 kroner) Selvaag Pluss Eiendom KS Hansa Property Group AS Bo En AS

vederlag overført 562 893 803 577 425 360

Ikke-kontrollerende interesser 5 975 1 501 -

virkelig verdi av identifiserbare netto eiendeler ervervet (417 928) (674 119) (325 082)

Goodwill 150 940 130 959 100 278

Goodwill oppstått i forbindelse med virksomhetssammenslutningene er hovedsakelig knyttet til forventede synergieffekter og fordelen ved å inte-grere virksomhetene i sin helhet i konsernet (kontrollpremie). deler av goodwill skyldes innregning av forpliktelse ved utsatt skatt til nominell verdi.

Goodwill oppstått som en del av virksomhetsoverdragelsene er ikke skattemessig fradragsberettiget. Ikke-kontrollerende interesser på overtakelsestidspunktet er målt basert på virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler som tilordnes minori-

tetsaksjonærer. Påvirkning på resultatene i konsernet Konsernet har innregnet en gevinst på noK 62,6 millioner som et resultat av at tidligere 33,3 % eierandel i Selvaag Pluss eiendom KS før virksom-hetssammenslutningen ble revurdert til virkelig verdi. Tilsvarende ble en gevinst på noK 14,6 millioner innregnet ved revurdering av tidligere eieran-del i Hansa Property Group AS til virkelig verdi. For tidligere 62,5 % eierandel i Bo en AS er det innregnet en gevinst på noK 1,5 millioner. Gevinstene på til sammen noK 78,7 millioner er inkludert i posten «andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter» i totalresultatet.

Selvaag Pluss eiendom KS har fra 24. august 2011 bidratt med noK 1,5 millioner i salgsinntekter og noK -2,4 millioner i resultat etter skatt i det konsoliderte totalresultatet. Hansa Property Group AS har fra 24. august 2011 bidratt med noK 81,4 millioner i salgsinntekter og noK -11,6 millio-ner i resultat etter skatt i det konsoliderte totalresultatet. Bo en AS har fra 26. november 2011 bidratt med noK 0,2 millioner i salgsinntekter og noK -1,2 millioner i resultat etter skatt i det konsoliderte totalresultatet.

dersom disse virksomhetene hadde vært konsolidert fra 1. januar 2011 ville salgsinntekter for konsernet vært noK 357,5 millioner og resultat etter skatt for konsernet for året 2011 vært noK -53,7 millioner.

note 7: lønns- og personalkostnader

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

lønnskostnader (64 970) (44 699)

Arbeidsgiveravgift (9 466) (6 303)

Pensjonskostnader (ytelsesbasert) - -

Pensjonskostnader (innskuddsbasert) (2 952) 1 135

Andre personalkostnader (2 678) (1 335)

lønnskostnader aktivert på varelager 3 747 -

Sum lønns- og personalkostnader (76 319) (51 202)

Per 31. desember 2011, hadde konsernet 87 ansatte. Gjennomsnittlig antall ansatte (og årsverk) i 2011 var 74.

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Pensjonskostnader - innskuddsbasert- og uførepensjonsordning (2 816) (1 395)

Tilbakeføring av avsetning knyttet til uførepensjonsordning - 2 064

Andre pensjonskostnader (inkludert AFP) (136) 466

Netto pensjonskostnader (2 952) 1 135

Per 31. desember 2011 er det 87 ansatte inkludert i den innskuddsbaserte pensjonsordningen. 44 nåværende ansatte er inkluderti førtidspensjonsordning (AFP). Se også note 10 i årsregnskap til Selvaag Bolig ASA.

I samsvar med regnskapslovens § 7-30 a), er selskapene i norge pålagt å ha en selskapsordning for pensjon i samsvar med lov om obligatorisk tjenestepensjon, og selskapene har en pensjonsordning som tilfredsstiller disse kravene.

KOnSernregnSKap

60

note 8: Andre driftskostnader

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

drift og vedlikehold (8 057) (9 447)

Rådgivningskostnader (36 202) (7 033)

Provisjoner og andre salgsrelaterte kostnader (32 002) (7 074)

Tap på fordringer 12 (628) (2 540)

Andre driftskostnader (19 776) (17 155)

Sum andre driftskostnader (96 665) (43 249)

Rådgivningskostnader i 2011 er betydelige og ikke direkte sammenlignbare med et normalt driftsår. Konsernet har benyttet utstrakt rådgivning forbundet med store transaksjoner, klargjøring og forberedelser for børsnotering, samt generell profilering av selskapet. Av totale rådgivningskost-nader kan noK 30 millioner relateres til klargjøring for børs og selskapsprofilering.

Andre driftskostnader består i hovedsak av utgifter til leieavtaler og administrasjon for hovedkvarteret til konsernet og andre relaterte tjenester kjøpt fra Selvaag Gruppen på totalt noK 10,5 millioner.

note 9: Finansinntekter og -kostnader

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

Renteinntekt på finansielle eiendeler målt til amortisert kost 21 005 11 913

Agio 1 100 1 413

Andre finansinntekter (2 658) 1

Sum finansinntekter 19 447 13 327

Rentekostnader på finansielle forpliktelser målt til amortisert kost (60 413) (27 636)

Aktiverte renter 5 13 488 -

Sum rentekostnader (46 925) (27 636)

disagio (1 354) (2 864)

Andre finanskostnader (7 283) (6 083)

Sum finanskostnader (55 562) (36 583)

Netto finansposter (36 115) (23 256)

note 10: Immaterielle eiendeler

(Beløp i 1.000 kroner) Goodwill Varemerker Andre immate-rielle eiendeler Sum

Spesifikasjon av balanseført verdi

Balanseført verdi 31. desember 2009 -

Anskaffelseskost 7 007 7 007

Akkumulert amortisering -

Balanseført verdi 31. desember 2010 7 007 - - 7 007

Anskaffelseskost 382 176 50 000 44 545 476 721

Akkumulert amortisering - (2 500) (1 882) (4 382)

Balanseført verdi 31. desember 2011 389 183 47 500 42 663 479 346

KOnSernregnSKap

61

(Beløp i 1.000 kroner) Goodwill Varemerker Andre immate-rielle eiendeler Sum

Anskaffelseskost

Pr. 31. desember 2009 -

Tilganger 7 007 7 007

Avganger -

Pr. 31.desember 2010 7 007 - - 7 007

Tilganger 382 176 50 000 44 545 476 721

Avganger -

Pr. 31. desember 2011 389 183 50 000 44 545 483 728

(Beløp i 1.000 kroner) Goodwill Varemerker Andre immate-rielle eiendeler Sum

Akkumulert amortisering

Pr. 31. desember 2009 - - - -

nedskrivninger -

Amortisering -

Pr. 31.desember 2010 - - - -

nedskrivninger -

Amortisering (2 500) (1 882) (4 382)

Pr. 31. desember 2011 - (2 500) (1 882) (4 382)

Forventet levetid - 5 år 5 år

Amortiseringsmetode - lineært lineært

endringen i bokført goodwill fra 2010 til 2011 er knyttet til oppkjøpene av Selvaag eiendom Pluss KS og Bo en AS, samt fusjonen med Hansa Property Group AS. det henvises til note 6 - virksomhetssammenslutninger for ytterligere detaljer. verdi av varemerker relaterer seg til merkenavnet Selvaag Pluss, mens andre immaterielle eiendeler knytter seg til langsiktige leiekontrakter.

Immaterielle eiendeler testes årlig for verdifall, eller oftere dersom det er indikasjoner på verdifall. er det indikasjoner på verdifall beregnes gjenvinnbart beløp, og dersom dette er lavere enn bokført verdi gjøres nedskrivning til gjenvinnbart beløp.

Nedskrivningstest goodwill og andre immaterielle eiendelerKonsernet tester goodwill med ubegrenset levetid for nedskrivning årlig, eller oftere dersom det foreligger eksterne eller interne indikasjoner på at eiendelen har falt i verdi. Andre immaterielle eiendeler som inkluderer varemerket «Selvaag Pluss» og langsiktige leieavtaler amortiseres over forventet levetid og testes for verdifall dersom det har inntrådt forhold i løpet av perioden som indikerer verdifall.

a) GoodwillGoodwill som har oppstått som følge av virksomhetssammenslutninger er tilordnet individuelle kontantgenererende enheter som følger:

2011 Goodwill

Boligutvikling - Stor-oslo 213 309

Boligutvikling - Resten av norge 168 867

Øvrig 7 007

Sum 389 183

2011 Goodwill

Boligutvikling - Stor-oslo -

Boligutvikling - Resten av norge -

Øvrig 7 007

Sum 7 007

Som følge av oppkjøpene av Hansa Property Group, Selvaag Pluss eiendom KS og resterende andel av Bo en AS i løpet av tredje og fjerde kvartal 2011, har konsernet endret sin segmentrapportering til Boligutvikling fordelt på regionene Stor-oslo og Resten av norge samt Øvrig. Goodwill som

KOnSernregnSKap

62

er tilordnet segmentet Øvrig har oppstått som følge av oppkjøp av Meglerhuset Selvaag i 2010. På bakgrunn av dette er det omarbeidet segmenttall for 2010 også. Se note 4 for segmentinformasjon og note 6 for virksomhetssammenslutningene.

Gjenvinnbart beløp av de kontantgenererende enhetene kalkuleres, basert på hvilken verdi eiendelen vil gi for konsernet (bruksverdi) i fremtiden. det brukes likviditetsprognoser (før skatt) basert på ledelsens vurdering av fremtidige kontantstrømmer per kontantgenererende enhet. Perioden som legges til grunn reflekterer konsernets tidshorisont for tomteporteføljen per 31. desember 2011, etterfulgt av en terminalverdi som representerer ledelsens estimat om fremtidig produsert volum. Kontantstrømmene neddiskonteres med en diskonteringsrente på 10 prosent (før skatt) som også reflekterer særlig risiko som ikke er justert for i kontantstrømestimatene. Fremtidig volumvekst i terminalleddet er satt til 0 prosent.

Øvrig goodwill på noK 7 millioner er vurdert i tråd med metodikken beskrevet ovenfor. Bruksverdi av eiendelen er vurdert til å være intakt. Sensitivitetsanalyse: Økning i avkastningskrav på 1 og 2 prosentpoeng vil redusere terminalverdien med henholdsvis noK 153 millioner og noK 277 millioner. Reduksjon i fremtidig produksjonsvolum (kvm) på 10 og 20 prosent vil redusere terminalverdien med henholdsvis noK 152 millioner og noK 303 millioner. Ingen av disse scenariene vil medføre behov for nedskrivning av goodwill. b) Varemerke varemerket «Selvaag Pluss» var en del av oppkjøpet av Selvaag Pluss eiendom KS som omtales i note 6. Gjenvinnbart beløp av eiendelen kalkuleres basert på hvilken verdi varemerket vil gi for konsernet i fremtiden. likviditetsprognosene som legges til grunn er basert på ledelsens vurdering av forventet merverdi i Pluss-konseptet for en femårsperiode. Fremtidige kontantstrømmer neddiskonteres med en diskonteringsrente på 15 prosent (før skatt).

c) Andre immaterielle eiendeler Andre immaterielle eiendeler består av konkrete langsiktige leiekontrakter i oppkjøpt virksomhet som omtales i note 6. Gjenvinnbart beløp av eien-delen kalkuleres basert på hvilken verdi leiekontraktene vil gi for virksomheten. likviditetsprognosene som legges til grunn er basert på ledelsens vurdering av forventet kontantstrøm fra leiekontraktene for en femårsperiode. I verdivurderingen legger man til grunn antall kvadrat som leies ut, hvor mye av arealet som står ledig, leieinntekt per kvadratmeter og variable leiekostnader. de fremtidige kontantstrømmene neddiskonteres med 10 % etter skatt.

note 11: varige driftsmidler

(Beløp i 1.000 kroner) Bygninger og anlegg Annet utstyr Total

Anskaffelseskost 31.12.2009 2 000 1 787 3 787

Tilganger 2010 - 1 247 1 247

Avganger 2010 - (25) (25)

omregningsdifferanser - (11) (11)

Anskaffelseskost 31.12.2010 2 000 2 998 4 998

Tilganger 2011 3 255 3 255

Avganger 2011 -

omregningsdifferanser 1 1

Anskaffelseskost 31.12.2011 2 000 6 254 8 254

-

Akkumulerte avskrivninger 31.12.2009 - (733) (733)

Avskrivninger 2010 - (491) (491)

Akkumulerte avskrivninger 31.12.2010 - (1 224) (1 224)

Avskrivninger 2011 - (1 388) (1 388)

Akkumulerte avskrivninger 31.12.2011 - (2 612) (2 612)

Netto regnskapsført verdi 31.12.2010 2 000 1 774 3 774

Netto regnskapsført verdi 31.12.2011 2 000 3 642 5 642

Forventet levetid - 3-5 år

Avskrivningsmetode - lineært

KOnSernregnSKap

63

note 12: Kundefordringer og andre fordringer

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Kundefordringer 31 436 8 278

Kortsiktig ikke-rentebærende fordringer mot Selvaag Gruppen 130 5 420

Rentebærende fordringer fra tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter

205 21 100

Andre fordringer 57 941 34 916

Andre kortsiktige finansielle fordringer 58 276 61 436

Forskuddsbetalte kostnader 29 815 7 002

Sum andre kortsiktige fordringer 88 091 68 438

Regnskapsført verdi av kundefordringer og andre fordringer er oppgitt i noK.

Analyse av forfalte kundefordringer ved periodeslutt 31.12.2011 31.12.2010

Ikke forfalt 36 712 6 161

Forfalt dag 1–100 1 214 1 972

Forfalt > 100 dager 6 259 2 007

Brutto kundefordringer 44 185 10 140

Tapsavsetninger *) 12 748 1 862

Netto kundefordringer 31 436 8 278

*) Tilgang ved virksomhetssammenslutning utgjør noK 10 455.

Tap på fordringer 31.12.2011 31.12.2010

endring i tapsavsetning (431) (1 862)

Fordringer avskrevet som tap i løpet av året (197) (677)

Tap på fordringer i resultatregnskapet (628) (2 540)

note 13: Tilleggsinformasjon til oppstilling av kontantstrømmer

Oppkjøp av virksomheter og datterselskaperTabellen nedenfor viser effekten fra oppkjøp av virksomheter og datterselskaper på balansen.

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter 353 976 -

Andre anleggsmidler 607 315 7 898

omløpsmidler 3 799 971 38 115

Gjeld (2 961 956) (36 216)

Ikke-kontrollerende interesser (7 476) -

Totalt vederlag 1 791 830 9 797

utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper (30 000) (9 797)

Kontanter i overtatte virksomheter 281 370 9 633

Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt 251 370 (164)

oppkjøp i 2011 består av Hansa Property Group AS, Selvaag Pluss eiendom KS og Bo en AS, se note 6. I 2010 ble en rekke meglerselskaper kjøpt av selskaper i Selvaag Gruppen.

KOnSernregnSKap

64

Avgang av virksomheter og datterselskaperTabellen nedenfor viser effekten fra avgang av virksomheter og datterselskaper på balansen.

(Beløp i 1.000 kroner) 2 011 2 010

omløpsmidler 7 994 -

Gjeld (420) -

Gevinster (tap) fra avgang av virksomheter og datterselskaper (202) -

Totalt vederlag 7 372 -

Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper 18 448 -

Kontanter i solgte virksomheter (1 044) -

Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet 17 404 -

Avganger i 2011 består av Selvaaghus AB. I tillegg inkluderer innbetalinger i 2011 innbetalinger fra avgang av virksomheter innregnet i tidligere år.

Vesentlige ikke-kontanttransaksjonerI 2011 består vederlag for oppkjøp av virksomheter og datterselskaper hovedsakelig av utstedelse av nye aksjer. I 2010 ble eierinteresser i det tilknyttede selskapet Sandvika Boligutvikling AS/KS avhendet for et vederlag på noK 58,8 millioner, og gjort opp mot en eksisterende forpliktelse overfor kjøperne. Se note 17 for ytterligere informasjon.

Kontanter og kontantekvivalenter

(Beløp i 1.000 kroner) 31.12.2011 31.12.2010

Bundet bankkonto - -

Ikke bundne bankinnskudd og kontanter 395 207 13 525

Total 395 207 13 525

RentebetalingerBetaling av renter er klassifisert som operasjonelle aktiviteter, og har vært noK 69,0 millioner i 2011 og noK 27,6 millioner i 2010.

note 14: Tilleggsinformasjon oppstilling av endringer i egenkapital

(Beløp i 1.000 kroner, unntatt antall aksjer) Antall aksjer Aksjekapital OverkursfondAnnen inns-kutt kapital

Sum innskutt kapital

Egenkapital per 1. januar 2010 100 159 7 286 560 546 567 991 Mottatt konsernbidrag - - - 131 000 131 000 Mottatt konsernbidrag (etter skatt) - - - 7 586 7 586

Egenkapital per 31. desember 2010 100 159 7 286 699 132 706 577

Konvertering av gjeld til egenkapital 41 285 820 82 413 17 587 - 100 000

emisjon i forbindelse med virksomhetssammenslutninger:- oppkjøp av Selvaag Pluss eiendom KS 10 814 568 21 629 376 982 - 398 611 - oppkjøp av Hansa Property Group AS 13 644 552 27 289 475 631 - 502 920 - oppkjøp av Bo en AS 2 441 756 4 884 85 116 - 90 000 - emisjonskostnader (etter skatt) - - -4 297 - -4 297

Kjøp av egne aksjer i forbindelse med virksomhetssammenslutninger -10 531 -21 -367 -388

Egenkapital per 31. desember 2011 68 176 265 136 353 957 938 699 132 1 793 423

Selskapets aksjekapital per 31. desember 2011 (fratrukket egne aksjer) var noK 136.352.530, og består av 68.176.265 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende noK 2,00. Selskapets aksjekapital per 31. desember 2010 var noK 158.792, og besto av 100 fullt innbetalte ordinære aksjer pålydende noK 1.587,92. Alle utstedte aksjer har like rettigheter. endring i pålydende per aksje skyldes aksjesplitt gjennomført i 2011.Selskapet eier 10.531 egne aksjer per 31. desember 2011 (null per 31. desember 2010).

Annen innskutt kapital består av mottatt konsernbidrag fra selskaper i Selvaag Gruppen samt egenkapitaleffekter i forbindelse med fusjon.

Andre egenkapitalreserverAndre reserver i oppstillingen av endringer i egenkapital består av konsernets andel av transaksjoner med eiere i tilknyttede selskaper og felleskon-trollerte virksomheter. de viktigste transaksjonene i 2010 har vært andel av emisjonskostnader i tilknyttede selskaper.

KOnSernregnSKap

65

Ikke-kontrollerende interesser

(Beløp i 1.000 kroner)Eierandel i %

31. desember 2011Andel av resultat

etter skatt 2011Regnskapsført verdi

per 31. desember 2011

nesttun Pluss AS/KS 25,0 % -1 010 4 966

løren 2B AS/IS 3,7 % -6 1 495

-1 016 6 461

Konsernet hadde ingen ikke-kontrollerende interesser per 31. desember 2010

Per 31. desember 2011 hadde konsernet 96 aksjonærer, hvorav 4 aksjonærer utenfor norge. Per 31. desember 2010 hadde konsernet en aksjonær, basert i norge.

De 20 største aksjonærene per 31. desember 2011 var som følger:

Aksjonær Ordinære aksjer Eier-/stemmeandel %

Selvaag Gruppen AS 41 285 920 60,5 %Ferd eiendomsinvest AS 3 604 856 5,3 %

Havfonn AS 3 604 856 5,3 %

Skips AS Tudor 3 235 517 4,7 %

IKM eiendom AS 3 058 938 4,5 %

Storebrand livsforsikring 2 741 388 4,0 %

Svithun Finans AS 1 181 968 1,7 %

TS eiendom AS 1 181 968 1,7 %

Toluma Invest AS 813 318 1,2 %

veidekke eiendom AS 753 238 1,1 %

Rotac AS 710 033 1,0 %

lema AS 534 501 0,8 %

MP Pensjon 522 829 0,8 %

SeB enskilda ASA 383 225 0,6 %

AS Wingana 353 359 0,5 %

Hustadlitt AS 351 449 0,5 %

Megaron AS 340 924 0,5 %

jasto AS 278 089 0,4 %

Statoil Pensjon 261 960 0,4 %

leif Hubert eiendom 254 507 0,4 %

Sum 20 største aksjonærer 65 452 843 96,0 %

Øvrige aksjonærer (inkludert egne aksjer) 2 733 953 4,0 %

Sum ordinære aksjer 68 186 796 100,0 %

eneaksjonær i selskapet per 31. desember 2010 var som følger:

Aksjonær Ordinære aksjer Eier-/stemmeandel %

Selvaag Gruppen AS 100 100 %

Sum ordinære aksjer 100 100 %

Styremedlemmene og administrerende direktør hadde ingen aksjer eller opsjoner i selskapet i årene 2010 og 2011.

note 15: Resultat per aksjeResultat per aksje er beregnet som årets resultat dividert med et vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer. det er ingen utvanningseffekter relatert til aksjekapitalen i årene 2011 og 2010.

2 011 2 010

Årets resultat som kan henføres selskapets aksjonærer, i 1.000 kroner (4 694) (16 323)

vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer 31 097 944 100

Resultat per aksje i kroner (0,15) (163 230)

Utvannet resultat per aksje i kroner (0,15) (163 230)

KOnSernregnSKap

66

note 16: Rentebærende gjeld

Spesifikasjon av rentebærende gjeld

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Langsiktig gjeld

Banklån 2 341 843 -

Annen gjeld 34 457 -

Sum langsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost 2 376 300 -

Kortsiktig gjeld

Banklån 1 001 498 13 900

obligasjonslån 22 000 -

Kassekreditt (Selvaag Gruppen konsernkonto) - 614 001

Annen kortsiktig gjeld 166 130 -

Sum kortsiktig rentebærende gjeld til amortisert kost 1 189 628 627 901

Sum rentebærende gjeld til amortisert kost 3 565 928 627 901

I august 2011 ble gjeld i konsernkontoavtalen i Selvaag Gruppen refinansiert og erstattet av nye lån i dnB. Gjenstående noK 165 millioner ble konvertert til kortsiktig gjeld til Selvaag Gruppen AS. Selvaag Gruppen AS har en rett til å konvertere denne gjelden til aksjer ved en emisjon med påfølgende børsnotering. Kassekreditt i 2010 var relatert til en konsernkontoavtale i Selvaag Gruppen som konsernet ikke lenger deltar i.

Fordeling av kassekreditt på konsernselskaper

Selskap (beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Selvaag Bolig AS - 611 063

Selvaag Pluss AS - 1 893

Selvaag Pluss Service AS - 1 046

Selvaag Hus AS - -

Sum kassekreditt - 614 001

Selskap (beløp i 1.000 kroner) Låneinstrument Långivere 2011 Valuta Forfall Rentesats

Selvaag Bolig AS Tomtelån dnBnor 13 900 noK 31.12.2011 nIBoR 3m + 1.75pp

Selvaag Bolig AS Konsernkonto Selvaag Gruppen

dnBnor 614 001 noK Ikke spesifisert

nIdR + 1.35pp

Sum banklån til amortisert kost 627 901

Selskap (beløp i 1.000 kroner) Låneinstrument Långivere 2011 Valuta Forfall Rentesats

Selvaag Bolig ASA Tomtelån dnB 546 150 noK 01.07.2016 nIBoR 3m + 2.25pp

Selvaag Bolig ASA equity Bridge dnB 484 000 noK 01.12.2012 *) nIBoR 3m + 3.50pp

Selvaag Bolig ASA lån Selvaag Gruppen 166 130 noK 31.12.2012 **) nIBoR 3m + 3.50pp

Selvaag Bolig ASA obligasjonslån obligasjonseiere 22 000 noK 31.12.2012 nIBoR 3m + 2.00pp

Selvaag Bolig lillohøyden AS Tomtelån dnB/Handelsbanken 191 500 noK 31.12.2013 nIBoR 3m + 1.70pp

Skårer Bolig AS Tomtelån Storebrand 195 000 noK 19.11.2015 nIBoR 3m + 1.50pp

løren 2 B AS Byggelån dnB/Handelsbanken 221 721 noK 31.12.2012 nIBoR 3m + 2.00pp

Selvaag Bolig Kornmoenga AS Byggelån dnB/Handelsbanken 186 203 noK 30.06.2014 nIBoR 3m + 1.65pp

Selvaag Bolig løren 5 AS Byggelån dnB/Handelsbanken 146 826 noK 31.12.2013 nIBoR 3m + 1.65pp

nesttun Pluss KS Byggelån dnB 178 542 noK 30.09.2013 nIBoR 3m + 1.50pp

lervik Brygge AS Byggelån SR Bank 115 854 noK 31.12.2012 nIBoR 3m + 1.95pp

Øvrige selskaper i Stor-oslo Tomtelån dnB/Handelsbanken/Storebrand 251 093 noK 2013 - 2015 -

Øvrige selskaper i Stor-oslo Byggelån dnB/Storebrand 273 093 noK 2012 - 2013 -

Øvrige selskaper i Resten av norge Tomtelån dnB/SR Bank 360 894 noK 2013 - 2017 -

Øvrige selskaper i Resten av norge Byggelån SR Bank 76 295 noK 2012 - 2015 -

Øvrige selskaper Andre lån - 150 627 - 2013 - 2022 -

Sum rentebærende gjeld 3 565 928

*) lånet er planlagt nedbetalt helt eller delvis ved en emisjon med påfølgende børsnotering, men kan forlenges til 30. juni 2014 hvis selskapet ønsker det. Hvis selskapet velger å forlenge deler av lånet gir dette långiveren rett til å konvertere utestående beløp til aksjer i selskapet.**) lånet har ikke definert forfall, men kan konverteres til aksjer ved en emisjon og påfølgende børsnotering planlagt i 2012.

KOnSernregnSKap

67

Langsiktig rentebærende gjeld

Forfallsplan for langsiktige lån: 2011 2010

Tilbakebetales i løpet av 2013 1 067 190 -

Tilbakebetales i løpet av 2014 382 909 -

Tilbakebetales i løpet av 2015 266 778 -

Tilbakebetales i løpet av 2016 546 150 -

Tilbakebetales i løpet av 2017 eller senere 113 273 -

Total 2 376 300 -

Kortsiktig rentebærende gjeldTabellen nedenfor inkluderer gjeld som forfaller innen 12 måneder etter rapporteringsperioden avsluttes.

Forfallsplan for kortsiktige lån: 2011 2010

Tilbakebetales 0–6 måneder etter periodeslutt 290 679 307

Tilbakebetales 6–12 måneder etter periodeslutt 898 949 14 219

uspesifisert forfallstidspunkt (konsernkonto) - 614 001

Sum 1 189 628 628 527

Pantstillelser og garantier m.v.

Sikrede lån 2011 2010

Banklån - finansinstitusjoner 2 742 882 13 900

Banklån - Selvaag Gruppen AS - 611 100

Regnskapsført verdi av eiendom stilt som sikkerhet for banklån 2011 2010

eiendom 3 925 669 356 291

note 17: leverandørgjeld og annen gjeld

(Beløp i 1.000 kroner) 31.12.2011 31.12.2010

leverandørgjeld 148 682 9 090

Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen 1 293 151

Påløpte kostnader 76 197 5 176

Andre kortsiktige finansielle forpliktelser *) 78 141 10 879

Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende finansiell gjeld 155 630 16 206

Annen kortsiktig gjeld 109 162 22 034

Sum annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 264 792 38 240

leverandørgjeldKonsernets leverandørgjeld har følgende aldersfordeling per 31.desember:

Forfallsplan 2011 2010

Tilbakebetales 0–3 måneder etter periodeslutt 148 682 9 076

Tilbakebetales 3–6 måneder etter periodeslutt - 14

Netto leverandørgjeld 148 682 9 090

*) Andre kortsiktige forpliktelser inkluderer noK 60 millioner i utsatt oppgjør til tidligere aksjonærer i Bo en AS. Av dette beløpet kan noK 40 mil-lioner gjøres opp i aksjer hvis selskapet ønsker det, ved en emisjon og påfølgende børsnotering.

KOnSernregnSKap

68

note 18: Kapitalforvaltning og finansiell risikostyring

18.1 Finansielle risikofaktorerKonsernets aktiviteter medfører finansiell risiko av ulike typer: markedsrisiko (inkludert valutarisiko, renterisiko og prisrisiko), kredittrisiko og likvi-ditetsrisiko. Konsernets overordnede aktiviteter for risikostyring søker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater.

Konsernsjefen og ledergruppen identifiserer og vurderer finansiell risiko på en løpende basis. (a) Markedsrisiko(i) ValutarisikoSelskapet er en norsk eiendomsutvikler, med fokus på norske utviklingsprosjekter og eiendommer. Konsernet har enkelte investeringer i utenland-ske virksomheter der netto eiendeler er utsatt for valutarisiko ved omregning, men i begrenset grad.

(ii) PrisrisikoKonsernet er generelt utsatt for prisrisiko knyttet til eiendom, og geografisk er konsernet hovedsakelig eksponert i norge. I tillegg har konsernet investert i et prosjekt i Spania og to framtidige prosjekter i Sverige. Konsernet er også eksponert for risiko knyttet til byggekostnader og råvare-priser. Resultatmarginen for hvert prosjekt vil variere avhengig av utviklingen i salgsinntekter per kvadratmeter for boligeiendommer. Konsernets eksponering mot prisrisiko er delvis sikret ettersom forhåndssalg er begrenset frem til byggekontrakter er inngått.

Graden av risiko relatert til prisene på varer og tjenester varierer avhengig av kontrakttype. Prosjekter spenner ofte over flere år og råvarepriser og lønnskostnader kan øke i løpet av byggeperioden. de fleste kontrakter er basert på faste priser for byggeperioden, men enkelte kontrakter innehol-der indeksklausuler som tillater prisøkninger.

(iii) RenterisikoKonsernets renterisiko oppstår hovedsakelig fra langsiktige lån. lån utstedt til flytende rente eksponerer konsernet for rentesvingninger som påvirker kontantstrømmene. Konsernet kapitaliserer rentekostnader som en del av utviklingsprosjekter (varelager eiendom) i takt med prosjektenes fremdrift i samsvar med IAS 23 lånekostnader. Se note 16 Rentebærende gjeld for detaljer om konsernets lån.

Prosjekter utenfor norge finansieres i lokal valuta gjennom datterselskapet. Gjeldende retningslinjer er å ikke sikre seg for valutaeksponering.

(b) KredittrisikoKredittrisiko styres på konsernnivå. Konsernet er eksponert for motpartsrisiko når konsernets selskaper inngår avtaler om salg av bolig. Kreditt-risiko oppstår også fra utestående fordringer, som for eksempel lån til tilknyttede selskaper.

Kredittrisiko knyttet til salg av eiendom anses å være begrenset ettersom salg finner sted gjennom profesjonelle eiendomsmeglere. normalt kreves 10 % i depositum fra boligkjøper når kontrakten inngås. Balansen gjøres opp ved overføring av eiendomsrett.

Basert på ovennevnte er konsernets kredittrisiko knyttet til finansielle eiendeler vurdert til å være lav. Konsernets maksimale eksponering for kre-dittrisiko omfatter klassene «Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler» og «Bankinnskudd og kontantbeholdning». Se note 18.3 for balanseførte verdier av disse klassene 31. desember 2011 og 2010.

(c) LikviditetsrisikoKonsernet har som mål å opprettholde tilstrekkelig likviditet til å møte sine forventede forpliktelser samt sikre en rimelig kapasitet til å møte krav til finansiering og likviditetsstyring. Konsernet styrer sin likviditetsrisiko ved å opprettholde tilstrekkelige kontantbeholdninger, bankordninger og lånerammer, hovedsakelig gjennom Selvaag Boligs konsernkonto ordning, og ved kontinuerlig overvåking av prognoser og faktiske kontantstrøm-mer. Prognosene tar hensyn til konsernets finansieringsplaner og etterlevelse av avtaledokument

Se også note 16 «Rentebærende gjeld» og note 17 «leverandørgjeld og annen gjeld» for forfallsanalyse av finansielle forpliktelser. Størstedelen av kortsiktig ikke-rentebærende gjeld skal tilbakebetales innen 6 måneder.

Forfallsprofil for konsernets forpliktelser (nominelle verdier)

Rentebærende forpliktelser

(Beløp i 1.000 kroner) Note Total per 31.12.2011 < 1 år 1-3 år 3-6 år 6-10 år > 10 år Uspesifisert

Banklån *) 16 3 758 260 1 063 430 1 866 726 784 745 - 43 359 -

Annen rentebærende gjeld 16 222 587 188 130 34 457 - - - -

Sum rentebærende forpliktelser 3 980 847 1 251 560 1 901 183 784 745 - 43 359 -

KOnSernregnSKap

69

Ikke-rentebærende forpliktelser

(Beløp i 1.000 kroner) Note Total per 31.12.2011 < 1 år 1–3 år 3–6 år 6–10 år > 10 år Uspesifisert

leverandørgjeld 17 148 682 148 682 - - - - -

Kortsiktig ikke-rentebærende gjeld til Selvaag Gruppen 17 1 293 1 293 - - - - -

Påløpte kostnader 17 76 197 76 197 - - - - -

Andre kortsiktige finansielle forpliktelser 17 78 141 78 141 - - - - -

Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld 17 109 162 109 162 - - - - -

Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 18.3 28 304 - 28 304 - - - -

Sum ikke- rentebærende forpliktelser 441 778 413 474 28 304 - - - -

*) Inkluderer estimerte rentebetalinger.

18.2 Risikostyring av kapitalKonsernets mål for kapitalforvaltningen er å sikre konsernselskapenes muligheter for fortsatt drift, og samtidig sikre avkastning for aksjonærene og godtgjørelse til andre interessenter, og opprettholde en optimal kapitalstruktur.

For å oppnå denne målsetningen fokuserer konsernet på lønnsomheten til de ulike prosjektene. For å optimalisere kapitalstrukturen vurderer ledel-sen alle tilgjengelige finansieringskilder på en løpende basis. Kapitalkrav er i hovedsak finansiert gjennom en konsernkonto ordning der utvalgte selskaper i Selvaag Bolig konsern inngår. I tillegg har selskapet en fasilitet knyttet til å igangsette nye prosjekter.

Konsernet kan også overvåke kapital basert på gjeldsgraden, men dette er foreløpig ikke prioritert. Gjeldsgraden er beregnet som netto gjeld delt på totalkapitalen. netto gjeld er beregnet som kortsiktig og langsiktig rentebærende gjeld minus bankinnskudd og kontantbeholdning. Totalkapital er beregnet som total egenkapital pluss netto gjeld. I tillegg er det opplyst om andel byggelån av den rentebærende gjelden, da dette sier noe om aktiviteten i selskapet.

18.3 Finansielle eiendeler og forpliktelser

Klassifisering av finansielle eiendeler og forpliktelser

2011 2010

(Beløp i 1.000 kroner) NoteVirkelig verdi over

resultatet Lån og fordringerVirkelig verdi over

resultatet Lån og fordringer

Finansielle eiendeler

lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter - 35 500 - 240 027

Andre anleggsmidler 36 784 -

Langsiktige finansielle eiendeler - 72 284 - 240 027

Kundefordringer - 31 436 8 278

Andre kortsiktige finansielle fordringer 12 - 58 276 - 61 436

Kontanter og kontantekvivalenter - 395 207 - 13 525

Kortsiktige finansielle eiendeler - 484 919 - 83 239

Finansielle eiendeler - 557 203 - 323 266

Virkelig verdi over resultatet

Finansiell gjeld til amortisert kost

Virkelig verdi over resultatet

Finansiell gjeld til amortisert kost

Finansielle forpliktelser

langsiktig rentebærende gjeld 16 - 2 376 300 - -

Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld - 28 304 - -

Langsiktige finansielle forpliktelser - 2 404 604 - -

Kortsiktig rentebærende gjeld - 1 189 628 - 627 901

leverandørgjeld - 148 682 - 9 090

Andre kortsiktig ikke-rentebærende finansielle forpliktelser

17 10 948 155 630 - 16 206

Kortsiktige finansielle forpliktelser 10 948 1 493 940 - 653 197

Finansielle forpliktelser 10 948 3 898 544 - 653 197

KOnSernregnSKap

70

Klasser av finansielle eiendeler og forpliktelser

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler

lån til tilknyttede selskaper og felles kontrollerte virksomheter 35 500 240 027

Andre anleggsmidler 36 784 -

Kundefordringer 31 436 8 278

Andre kortsiktige finansielle fordringer 12 58 276 61 436

Sum kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler 161 996 309 741

Kontanter og kontantekvivalenter 395 207 13 525

Leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser

Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld 28 304 -

leverandørgjeld 148 682 9 090

Andre kortsiktige ikke-rentebærende finansielle forpliktelser 17 155 630 16 206

Sum leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser 332 616 25 296

Rentebærende forpliktelser

langsiktige rentebærende gjeld 16 2 376 300 -

Kortsiktige rentebærende gjeld 16 1 189 628 627 901

Sum rentebærende forpliktelser 3 565 928 627 901

derivater (renteswap) 10 948

Andre kortsiktige ikke-rentebærende finansielle forpliktelser 17 10 948 -

Sensitivitetsanalyse

Renterisiko

2011

justering i rentenivået i basispunkter 50 100 150

effekt - Banklån (4 986) (9 972) (14 957)

effekt - Kassekreditt (Selvaag Gruppen) (2 047) (4 093) (6 140)

effekt - Andre lån (305) (610) (915)

Effekt på kontantstrøm (i 1.000 kroner) (7 337) (14 675) (22 012)

2010

justering i rentenivået i basispunkter 50 100 150

effekt - Banklån (134) (268) (401)

effekt - Kassekreditt (Selvaag Gruppen) (3 258) (6 515) (9 773)

Effekt på kontantstrøm (i 1.000 kroner) (3 391) (6 783) (10 174)

Tabellen ovenfor viser hvor sensitiv konsernet er for en reduksjon eller økning i rentenivået med henholdsvis 50, 100 og 150 basispunkter. effektene er beregnet på et før skatt grunnlag, og basert på gjennomsnittlig utestående beløp i perioden.

Valutarisiko Konsernet er i begrenset grad eksponert for valutarisiko. Per 31. desember 2011 vil svingninger i størrelsesorden + / - 5 % gi en uvesentlig endring i konsernets resultatregnskap, og vil påvirke den konsoliderte oppstillingen av endringer i egenkapitalen med ubetydelige beløp.

KOnSernregnSKap

71

18.4 Virkelig verdi av finansielle instrumenter Prinsipper for estimering av virkelig verdi Basert på egenskapene til de finansielle instrumenter som innregnes i konsernregnskapet, er de finansielle instrumentene gruppert i klasser som beskrevet nedenfor. estimert virkelig verdi av konsernets finansielle instrumenter er basert på tilgjengelige markedspriser og verdivurderingsmeto-dene per klasse er beskrevet nedenfor. Virkelig verdihierarki Konsernet måler virkelig verdi ved hjelp av følgende hierarki, som reflekterer de ulike faktorenes betydning ved beregning av virkelig verdi av finan-sielle instrumenter:

nivå 1: noterte priser (ikke justert) i et aktivt marked for identiske finansielle instrumenter nivå 2: Faktorer utover noterte priser (inkludert i nivå 1) som er observerbare for eiendeler eller forpliktelser,

enten direkte (dvs. som priser) eller indirekte (dvs. utledet fra priser). nivå 3: Faktorer for eiendeler eller forpliktelser som ikke er basert på observerbare markedsdata (ikke-observerbare faktorer)

Kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler For kundefordringer og andre kortsiktige og langsiktige finansielle eiendeler, er det nominelle beløpet justert for tapsavsetninger på fordringer vurdert til å være en rimelig tilnærming til virkelig verdi. effekten av å ikke diskontere anses å være uvesentlig for denne klassen av finansielle instrumenter. Kontanter og kontantekvivalenter virkelig verdi for denne klassen av finansielle instrumenter er vurdert å være lik det nominelle beløpet. Leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser For leverandørgjeld og andre ikke-rentebærende finansielle forpliktelser, er det nominelle beløpet vurdert til å være en rimelig tilnærming til virkelig verdi. effekten av å ikke diskontere anses å være uvesentlig for denne klassen av finansielle instrumenter. Rentebærende forpliktelser virkelig verdi av finansielle forpliktelser for informasjonsformål estimeres ved å diskontere fremtidige kontraktsfestede kontantstrømmer, ved å benytte dagens markedsrente tilgjengelig for konsernets tilsvarende finansielle instrumenter. Derivater virkelig verdi av valutaterminkontrakter er hentet fra eksterne finansinstitusjoner, basert på gjeldende valutakurser i markedet ved slutten av rapporteringsperioden. virkelig verdi av rentebytteavtaler er hentet fra eksterne finansinstitusjoner, basert på gjeldende rentesatser i markedet ved slutten av rapporteringsperioden. derivatene er målt ved bruk av nivå 2 faktorer.

Regnskapsført verdi av eiendeler og gjeld i alle klasser er vurdert å være en rimelig tilnærming til virkelige verdier, og en tabell som viser regn-skapsførte verdier og virkelige verdier per klasse er ikke ansett nødvendig.

note 19: Skatter

Spesifikasjon av inntektsskatt

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Betalbar skatt (4 952) -

endring i utsatt skatt 28 217 (13 793)

Skattekostnad i resultatregnskapet 23 265 (13 793)

Konsernets virksomhet er i hovedsak knyttet til norge med kun ubetydelige beløp som registrert i andre land. en fordeling av skattekostnaden mel-lom land anses dermed ikke nødvendig.

Spesifikasjon av betalbar skatt

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Betalbar skatt i perioden (4 952) -

Skatt på avgitt konsernbidrag 4 952 -

Betalbar skatt i oppstilling av finansiell stilling - -

KOnSernregnSKap

72

Avstemming mellom nominell og effektiv skattesats:

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Resultat før skattekostnad (28 975) (2 530)

Beregnet skatt etter nominell sats (28 %) 8 113 708

Skattepliktig inntekt under fritaksmetoden, i samsvar med skatteloven § 2-38 6 373 (308)Andre ikke-fradragsberettigede kostnader -6 275 (398)Andre ikke skattepliktige inntekter 2 747 57 Andre poster -4 944 (2 083)Ikke resultatført eiendel ved utsatt skatt -1 532 (1 624)Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter 18 784 (10 146)

Skattekostnad 23 265 (13 793)

Effektiv skattesats -80,3 % 545,2 %

Resultatandel fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter som ikke er kommandittselskaper, er innregnet på etter skatt basis og påvirker derfor ikke konsernets skatt, se note 24. Forskjellen mellom effektiv og nominell skattesats i 2011 skyldes i stor grad gevinster ved trinnvise oppkjøp som ikke inngår i skattegrunnlaget. For 2010 skyldes forskjellen hovedsakelig negative resultatandeler fra tilknyttede virksomheter.

Utsatt skatt per 31. desember

2011 2010

(Beløp i 1.000 kroner) Eiendel Forpliktelse Eiendel Forpliktelse

Anleggsmidler - 20 273 4 494 -

varelager (eiendom) - 211 377 - 8 913 Fordringer 11 502 - 10 004 - Kortsiktig gjeld 21 451 - - - langsiktig gjeld 5 080 - 2 894 - Skattemessig underskudd til fremføring 188 782 - 1 658 -

Sum midlertidige forskjeller 226 815 231 650 19 050 8 913

Ikke regnskapsført utsatt skatt 9 099 - 6 290 -

Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt i oppstilling av finansiell stilling (13 934) - 3 847 -

eiendel ved utsatt skatt innregnes i oppstilling av finansiell stilling i den grad det er sannsynlig at tilstrekkelige skattepliktige overskudd vil bli gene-rert, slik at eiendelene ved utsatt skatt kan benyttes. det er ingen utløpsdato på fremførbare underskudd. noK 7,6 millioner av ikke regnskapsført eiendel ved utsatt skatt er relatert til tapsavsetning på fordring til et tilknyttet selskap.

Netto bevegelse i utsatt skatt er som følger:

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 1. januar 3 847 9 598 oppkjøp av datterselskaper (42 717) 268 Innregnet i oppstillingen av totalresultat 23 265 (13 793)Innregnet direkte i oppstillingen av endringer i egenkapital 1 671 7 774

Netto eiendel (forpliktelse) ved utsatt skatt per 31. desember (13 934) 3 847

note 20: Avsetninger

(Beløp i 1.000 kroner) 31.12.2011 31.12.2010

Avsetninger for avtalefestet infrastruktur 92 112 84 364

Andre langsiktige avsetninger - -

Sum langsiktige avsetninger for andre forpliktelser 92 112 84 364

Avsetninger for avtalefestet infrastruktur - -

Andre kortsiktige avsetninger - -

Sum kortsiktige avsetninger for andre forpliktelser - -

KOnSernregnSKap

73

Avsetninger til avtalefestet infrastruktur er knyttet til infrastruktur og bygging av garasjeplasser på lørenskog. Avsetningen i 2010 var hovedsaklig knyttet til riving og klargjøring av tomter til utvikling av de den gang felleskontrollerte Hansa Selvaag virksomhe-tene som nå er konsoliderte datterselskaper.

Utvikling i perioden

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Per 1. januar 84 364 93 368

Forpliktelser oppstått i løpet av året og effekter av estimatendringer - 1 262

Benyttede beløp (1 262) (7 701)

Reklassifisering etter virksomhetssammenslutning (83 102) -

Reklassifisering av pensjonsforpliktelser - (2 565)

Forpliktelser i oppkjøpt virksomhet 92 112 -

Per 31. desember 92 112 84 364

note 21: Betingede forpliktelser og garantier

Konsernet er underlagt følgende betingede forpliktelser på grunn av eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter:

(Beløp i 1.000 kroner) 31.12.11 31.12.10

emisjonsforpliktelse - 25 454

Ikke innkrevd kapital - kommandittselskaper 35 394 92 555

Sum betingede forpliktelser 35 394 118 009

Konsernet har gitt selvskyldnergarantier på noK 113 millioner i 2011 og noK 32,0 millioner i 2010. Konsernet oppfyller krav i henhold til Bustadopp-føringsloven § 12 gjennom kjøpte bankgarantier og garantier. Tilhørende gjeld i balansen er ikke inkludert i ovennevnte beløp.

For informasjon om konverteringsretter se note 16.

emisjonsforpliktelse i 2010 var knyttet til eierandeler i Hansa Property Group AS. Kapital som ikke er innkrevd er relatert til konsernets eierandeler i kommandittselskaper (KS).

note 22: Godtgjørelse og honorarer til ledelsen, styret og revisorerdenne oppstillingen av godtgjørelse gjelder for arbeid utført av ledende ansatte i konsernet. I henhold til Allmennaksjeloven §6-16a skal styret utarbeide en erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og andre ledende ansatte. Konsernet har følgende prinsipper for fastsettelse av godtgjørelse til administrerende direktør og ledergruppen: uttalelsen fra styret sier at lønn og annen godtgjørelse til administrerende direktør og ledelsen skal være konkurransedyktig, og total godtgjørelse skal reflektere omfanget av deres ansvar. Administrerende direktør kan motta godtgjørelse som en bonus i tillegg til grunnlønn, dersom visse ytel-sekriterier er oppfylt, i tillegg til ordinær tilleggsgodtgjørelse for denne type stilling. Alle ledere er medlemmer av den ordinære pensjonsordningen i konsernet. Konsernet har ingen konkret godtgjørelsesordning for administrerende direktør eller andre ledere som kobles til aksjene eller utviklin-gen av aksjekursen, inkludert opsjoner. Administrerende direktør har avtale om 12 måneders etterlønn ved oppsigelse.

Styret har ikke mottatt godtgjørelse i 2011 og 2010, og eier ingen aksjer eller opsjoner i selskapet.

KOnSernregnSKap

74

Spesifikasjon av godtgjørelse til ledelsen (beløp i 1.000 kroner):

2011 Stilling Lønn Bonus Pensjon Annet Total

Baard Schumann Ceo/Administrerende direktør 2 315 1 474 46 54 3 889

Haavard Rønning CFo/Finansdirektør 1 439 700 47 6 2 192

Halvard Kverne 1) Porteføljedirektør 752 350 50 3 1 155

Sverre Molvik Porteføljedirektør 1 413 - 47 6 1 466

Anne Grethe Storaker Markeds- og salgsdirektør 997 300 52 6 1 355

Petter Cedell direktør eiendomsinvesteringer 1 020 200 49 6 1 275

Total - Konsernledelse 7 936 3 024 291 81 11 332

2010 Stilling lønn Bonus Pensjon Annet Total

Baard Schumann Ceo/Administrerende direktør 1 785 1 500 46 52 3 383

Haavard Rønning CFo/Finansdirektør 1 328 1 000 44 10 2 382

Halvard Kverne Porteføljedirektør 355 1 000 47 6 1 408

Sverre Molvik 2) Porteføljedirektør 250 400 - - 650

Anne Grethe Storaker Markeds- og salgsdirektør 939 300 52 18 1 309

Petter Cedell direktør eiendomsinvesteringer 970 200 47 8 1 225

Total - Konsernledelse 5 627 4 400 236 94 10 357

1) Halvard Kverne har fra februar 2010 til juni 2011 delvis vært utleid som prosjektdirektør til Hansa Property Group AS. 2) Sverre Molvik startet 1. november 2010 i Selvaag Bolig ASA.

Spesifikasjon av godtgjørelse til revisor:

(Beløp i noK 1.000) 2011 2010

lovpålagt revisjon til morselskapet 382 325

lovpålagt revisjon til datterselskap 190 315

Andre attestasjonstjenester 2 190 45

Skatterådgivning 42 39

Andre tjenester utenfor revisjon 525 -

Sum godtgjørelse til revisor (eks mva) 3 329 724

Styrets erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte i Selvaag Bolig ASA

Følgende redegjørelse for lønn og annen godtgjørelse til medlemmer av konsernledelsen vil bli lagt frem for veiledende avstemning på ordinær generalforsamling i april 2012. Retningslinjer for lederlønnledende ansatte omfatter administrerende direktør og andre ledende ansatte.Med kompensasjonsordning menes i disse retningslinjene samlet lønn bestående av et eller flere av følgende elementer: Fast lønn, variabel lønn (herunder bonus) og andre goder (pensjonsytelser, etterlønnsordninger, frynsegoder og tilsvarende).Sluttvederlag omfatter kompensasjoner i tilknytning til fratredelse og kan inneholde etterlønn, andre finansielle ytelser og naturalytelser. Hovedprinsipper for fastsettelse av kompensasjonsordninger lederlønningene i Selvaag Bolig ASA skal være konkurransedyktige, men ikke lønnsledende sammenlignet med tilsvarende selskaper.Hovedelementet i en kompensasjonsordning skal være den faste grunnlønnen.Kompensasjonsordningene må utformes slik at det ikke oppstår urimelig godtgjørelse på grunn av eksterne forhold som ledelsen ikke kan påvirke.de enkelte elementer i en lønnspakke må vurderes samlet, med fast lønn, eventuell variabel lønn og andre goder som pensjoner og sluttvederlag som en helhet. Styret skal ha en oversikt over den samlede verdi av den enkelte leders avtalte kompensasjon, og påse at lederlønnsordningene ikke gir uheldige virkninger for bedriften eller svekker selskapets omdømme.Personer i ledelsen skal ikke ha særskilt godtgjørelse for styreverv i 100 prosent eide datterselskaper i samme konsern. Variabel lønneventuell variabel lønn skal bygge på følgende prinsipper:det må være klare sammenhenger mellom de mål som ligger til grunn for den variable lønnen og virksomhetens mål.variabel lønn må være basert på objektive, definerbare og målbare kriterier. For ledergruppen kan variabel lønn (bonus) ikke overstige 60 % av fastlønn (67 % for administrerende direktør). Kriteriene skal være basert på forhold lederen kan påvirke og ordningen skal være tidsbegrenset.en ordning med variabel lønn må være transparent og klart forståelig.

KOnSernregnSKap

75

PensjonsytelserPensjonsvilkår er på linje med andre ansattes vilkår i selskapet. SluttvederlagI forhåndsavtale hvor toppleder fraskriver seg bestemmelsene om oppsigelsesvern i arbeidsmiljøloven, kan det avtales sluttvederlag. Sluttvederlag bør ikke benyttes ved frivillig avgang med mindre det foreligger særlige grunner for det.Sluttvederlag bør ikke overstige 12 måneders fastlønn i tillegg til eventuell lønn i oppsigelsestiden.

Sluttvederlaget skal holdes tilbake hvis vilkårene for avskjed foreligger, eller hvis det i perioden hvor det ytes sluttvederlag, oppdages uregelmessigheter eller forsømmelser som kan lede til erstatningsansvar eller at vedkommende blir tiltalt for lovbrudd.

note 23: Transaksjoner med nærstående parterMellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, er eliminert ved konsolidering og fremgår ikke av denne noten. detaljer om transaksjoner mellom konsernet og andre nærstående parter er oppgitt nedenfor. Det har vært transaksjoner med følgende nærstående selskaper i løpet av året:

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Salg av varer og tjenester

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 976 812

Tilknyttede selskaper 23 750 17 686

Felleskontrollerte virksomheter 41 848 59 799

Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) 1 677 6 766

Kjøp av varer og tjenester

Selvaag Gruppen AS (morselskap) (9 111) (10 625)

Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) (157 735) (44 450)

Finansinntekt

Selvaag Gruppen AS (morselskap) - 351

Felleskontrollerte virksomheter 5 310 1 479

Tilknyttede selskaper 704 7 684

Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) - 719

Finanskostnad

Selvaag Gruppen AS (morselskap) (18 164) (25 218)

Utestående konsernmellomværende per 31. desember var følgende, eksklusiv Selvaag Gruppens konsernkonto:

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Fordringer

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 284 2 748

Felleskontrollerte virksomheter *) - 64 160

Tilknyttede selskaper *) 35 705 201 956

Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) 2 400 3 239

Gjeld

Selvaag Gruppen AS (morselskap) (166 212) (130)

Andre nærstående parter (inkludert datterselskap av morselskap) (39 479) (2 120)

*) Fordringer på felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper i 2010 består i hovedsak av ansvarlige lån knyttet til Hansa Selvaag felles-kontrollerte selskaper og Hansa Property Group AS.

I 2011 ble netto negativ saldo på noK 170 millioner i Selvaag Gruppens konsernkontordning konvertert til ny kortsiktig rentebærende gjeld, se gjeld til Selvaag Gruppen AS i tabellen over.

KOnSernregnSKap

76

Andre nærstående transaksjoner

Salg av Selvaaghus ABden 4. mai 2011 inngikk konsernet en avtale om å overføre alle eierinteresser i det heleide datterselskapet Selvaaghus AB til Selvaag eiendom AS, et datterselskap av Selvaag Gruppen AS for et vederlag på noK 7,4 millioner.

Konvertering av gjeld til Selvaag Gruppen ASden 24. mai 2011 ble det vedtatt en økning av aksjekapitalen i Selvaag Bolig AS med 100 millioner kroner. Økningen ble gjennomført ved konvertering av gjeld til Selvaag Gruppen AS, og ble registrert i Foretaksregisteret den 18. juni 2011.

Salg av eiendomI juni 2011 avhendet konsernet «ekely»-eiendommen på Skøyen til Sealbay AS for noK 5 millioner. Sealbay AS er kontrollert av to av styremedlem-mene i Selvaag Bolig AS, olav Hindahl Selvaag og Gunnar Frederik Selvaag (trådde ut av styret september 2011).

Virksomhetssammenslutninger med nærstående parterden 24. august 2011 fusjonerte Selvag Bolig ASA med Hansa Property Group AS og foretok en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss eiendom KS. Selvaag Bolig ASA kom til enighet med de øvrige aksjonærene i Bo en AS å overta resterende 37,5 % av aksjene i selskapet. overføring av kontroll på aksjene ble foretatt 25. november 2011. Transaksjonene er videre omtalt i note 6.

Kapitalinnskudd i tilknyttede selskaperI 2011 foretok konsernet kapitalinnskudd i tilknyttede selskaper på 25,5 millioner kroner i Hansa Property Group AS og på 64,7 millioner kroner i Selvaag Pluss eiendom KS. Se note 24 for ytterligere informasjon.

Avsetning for forpliktelser vedrørende Hansa Selvaag selskaperKonsernet hadde en avsetning på noK 83,1 millioner per 31. desember 2010 for forpliktelser vedrørende riving av bygninger og restaurering av tomter, basert på en avtale med seks Hansa Selvaag felleskontrollerte selskaper. disse selskapene ble konsolidert i 2011 og er ikke nærstående parter per 31. desember 2011. Se note 6 og 20 for ytterligere informasjon.

Oppkjøp av Selvaag Boligmegling AS, Selvaag Boligutleie AS og Selvaag Eiendomsoppgjør ASI 2010 kjøpte konsernet de tre meglerselskapene Selvaag Boligmegling AS, Selvaag Boligutleie AS og Selvaag eiendomsoppgjør AS fra Selvaag-gruppen, for et vederlag på noK 9,8 millioner.

Se note 16 for informasjon om Selvaag Gruppens konsernkonto og note 22 for oversikt av godtgjørelse til nøkkelpersonell.

note 24: Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheterEier-/stemmeandel

Selskap (beløp i 1.000 kroner) År for oppkjøp Forretningskontor 2011 2010

Sandvika Boligutvikling KS 2008 norge 33,3 % 33,3 %

Sandvika Boligutvikling AS 2008 norge 37,0 % 37,0 %

lørenplatået 1 KS 2008 norge 27,0 % 27,0 %

lørenplatået 1 Komplementar AS 2008 norge 30,0 % 30,0 %

Stord Industribygg AS 2011 norge 66,0 %

Stord Industribygg Holding AS 2011 norge 66,0 %

HeBo AS 2011 norge 50,0 %

Bo emmaus AS 2011 norge 50,0 %

Tangen pluss AS 2011 norge 50,0 %

union Pluss KS 2011 norge 50,0 %

union Pluss Komplementar AS 2011 norge 50,0 %

Projektbolaget Sädesärlan AB 2011 Sverige 50,0 %

nordic Residential S.l. 2011 Spania 50,0 %

KOnSernregnSKap

77

Spesifikasjon av investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter

(Beløp i 1.000 kroner) Eierandel Regnskapsført

verdi 01.01.11 Tilgang/ Avgang Andel av resultat Egenkapitaljuster-

inger og utbytte Regnskapsført verdi 31.12.11

Selvaag Pluss eiendom KS 33,3 % 65 339 (59 360) (5 979) - - Sandvika Boligutvikling KS 33,3 % 24 161 - 8 046 - 32 207 Sandvika Boligutvikling AS 37,0 % 3 843 - - - 3 843 lørenplatået 1 KS 27,0 % 8 370 - (121) (1 215) 7 034 lørenplatået 1 Komplementar AS 30,0 % 1 141 - (35) - 1 106 Mortensrudhøyden 2 KS 18,0 % 38 (38) 185 (185) - Mortensrudhøyden 2 Komplementar AS 20,0 % 449 (436) (13) - - Moss Glassverk 1 KS 22,5 % - (330) 330 - - Moss Glassverk 1 Komplementar AS 25,0 % 333 (285) 202 (250) - Selvaag Bolig Mortensrudhøyden AS 30,0 % 6 831 (8 735) 1 904 - - Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS 30,0 % 25 270 (24 815) (455) - - Selvaag Bolig lillohøyden AS 30,0 % 8 065 (7 995) (70) - - Selvaag Bolig løren 2B AS 30,0 % 3 577 (3 091) (486) - - Selvaag Bolig løren 5 AS 30,0 % 28 870 (28 807) (63) - - Selvaag Bolig Kornmoenga AS 30,0 % 4 314 (4 165) (149) - - Hansa Property Group AS 29,7 % 190 614 (181 405) (9 209) - - Stord Industribygg AS 66,0 % - 53 140 (726) - 52 414 Stord Industribygg Holding AS 66,0 % - - (18) - (18)Bo en AS 62,5 % - 334 (334) - - HeBo AS 50,0 % - 152 4 - 156 Bo emmaus AS 50,0 % - 527 (150) - 377 Tangen pluss AS 50,0 % - 5 177 - - 5 177 union Pluss KS 50,0 % - 14 364 398 (2 700) 12 062 union Pluss Komplementar AS 50,0 % - 136 (92) - 44 Projektbolaget Sädesärlan AB 50,0 % - 8 509 10 - 8 519 nordic Residential S.l. 50,0 % - 19 045 (349) - 18 697 Andre 238 95 (243) - 90 Sum 371 452 (217 982) (7 414) (4 350) 141 707 Gevinster ved realisasjon 1) 82 787 Sum 75 373

1) Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper, inneholder hovedsakelig gevinster fra realisasjon av tilknyttede selskaper i forbindelse med trinnvis oppkjøp.

(Beløp i 1.000 kroner) Eierandel Regnskapsført

verdi 01.01.10 Tilgang/Avgang Andel av resultat Egenkapital-just-eringer og utbytte

Regnskapsført verdi 31.12.10

Selvaag Pluss eiendom KS 33,3 % 63 911 11 667 (10 238) - 65 339 Sandvika Boligutvikling KS 33,3 % 81 602 (53 434) (4 007) - 24 161 Sandvika Boligutvikling AS 37,0 % 10 169 (5 880) (445) - 3 843 lørenplatået 1 KS 27,0 % 11 833 - 587 (4 050) 8 370 lørenplatået 1 Komplementar AS 30,0 % 3 101 - 590 (2 550) 1 141 Mortensrudhøyden 2 KS 18,0 % 3 996 - (175) (3 783) 38 Mortensrudhøyden 2 Komplementar AS 20,0 % 760 - 189 (500) 449 Moss Glassverk 1 KS 22,5 % 4 798 - (510) (4 288) - Moss Glassverk 1 Komplementar AS 25,0 % 510 - 323 (500) 333 Selvaag Bolig Mortensrudhøyden AS 30,0 % 5 778 - 1 053 - 6 831 Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS 30,0 % 4 402 - (88) - 4 314 Selvaag Bolig lillohøyden AS 30,0 % 28 945 - (75) - 28 870 Selvaag Bolig løren 2B AS 30,0 % 8 025 - 39 - 8 065 Selvaag Bolig løren 5 AS 30,0 % 26 446 - (1 176) - 25 270 Selvaag Bolig Kornmoenga AS 30,0 % 9 697 - (920) (5 200) 3 577 Hansa Property Group AS 29,7 % 217 231 - (28 770) 2 153 190 614 Andre 802 123 (688) - 238

Sum 482 004 (47 524) (44 310) (18 718) 371 452

KOnSernregnSKap

78

Oppsummert finansiell informasjon (100 %) for tilknyttede selskap per 31. desember

(Beløp i 1.000 kroner) 2011 2010

Totale eiendeler 878 497 3 594 060

Total gjeld 606 564 2 412 962

Netto eiendeler 271 933 1 181 098

Totale driftsinntekter 503 231 183 809

Totalt resultat for året 79 983 (145 138)

note 25: Hendelser etter rapporteringsperiodenSelvaag Bolig ASA har i februar inngått intensjonsavtale knyttet til salg av næringsseksjonene på Kaldnes i Tønsberg til to nordiske eiendoms-selskap. videre er det inngått en intensjonsavtale knyttet til salg av næringsseksjonene i vestparken næring AS. Salgene er ventet gjennomført i første halvår 2012.

79

SatSer i StOrBYer: Selvaag Bolig fokuserer på Stavanger, Bergen, Oslo og områdene rundt.(Foto: nyebilder.no)

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

80

(Beløp i 1.000 kroner, unntatt resultat per aksje) Note 2011 2010

Driftsinntekter og driftskostnader

Salgsinntekter 18 46 693 174 740leieinntekter 16 18 732 17 226Annen driftsinntekt 21 886 47 163Sum driftsinntekter 87 310 239 129

varekostnader 24 932 113 366lønnskostnader m.m. 8, 10 47 359 28 738Avskrivning på driftsmidler og immaterielle eiendeler 1, 2 4 736 4 500

Annen driftskostnad 10 59 995 36 257

Sum driftskostnader 137 022 182 861

Driftsresultat -49 712 56 268

Finansinntekter og finanskostnaderRenteinntekt fra foretak i samme konsern 14 929 1 329Annen renteinntekt 10 803 10 422Annen finansinntekt 20 820 27 706Rentekostnad til foretak i samme konsern 19 521 23 131Annen rentekostnad 30 030 2 291Annen finanskostnad 15 6 423 30 189Resultat av finansposter -9 423 -16 155

Resultat før skattekostnad -59 135 40 113

Skattekostnad på ordinært resultat 9 -15 935 10 601

Ordinært resultat -43 200 29 512

Årsoverskudd (Årsunderskudd) -43 200 29 512

OverføringerAvsatt til / overført fra annen egenkapital -43 200 29 512

Sum overføringer -43 200 29 512

Resultatregnskap

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

81

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

AnleggsmidlerImmaterielle eiendelerutsatt skattefordel 9 63 396 0Goodwill 1 13 500 18 000Sum immaterielle eiendeler 76 896 18 000

Varige driftsmidlerTomter, bygninger o.a. fast eiendom 2, 4 171 226 358 291driftsløsøre, inventar o.a. utstyr 2 1 312 583Sum varige driftsmidler 172 538 358 874

Finansielle anleggsmidlerInvesteringer i datterselskap 3 1 409 646 120 650Investeringer i tilknyttet selskap 3 37 569 313 243Andre fordringer 5, 13 1 049 997 240 102Sum finansielle anleggsmidler 2 497 212 673 995

Sum anleggsmidler 2 746 646 1 050 869

Omløpsmidler

FordringerKundefordringer 4, 13 30 205 7 521Andre fordringer på selskap i samme konsern 13 111 937 24 605Andre fordringer 5 28 517 46 957Sum fordringer 170 659 79 083

Bankinnskudd, kontanter o.l. 3 0

Sum omløpsmidler 170 662 79 083

Sum eiendeler 2 917 308 1 129 951

Balanse

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

82

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

Egenkapital og gjeldInnskutt egenkapitalAksjekapital 6, 7 136 374 159egne aksjer -21 0overkursfond 6 957 939 7 286Annen innskutt egenkapital 6 222 843 264 030Sum innskutt egenkapital 1 317 135 271 475

Sum egenkapital 1 317 135 271 475

Gjeld

Avsetning for forpliktelserPensjonsforpliktelser 8 327 533utsatt skatt 9 0 4 366Andre avsetninger for forpliktelser 11 75 699 84 364Sum avsetning for forpliktelser 76 026 89 263

Annen langsiktig gjeldGjeld til kredittinstitusjoner 4 664 350 13 900Øvrig langsiktig gjeld 4, 13 71 239 609 543Sum annen langsiktig gjeld 735 589 623 443

Kortsiktig gjeldobligasjonslån 4 21 870 0Gjeld til kredittinstitusjoner 4 478 500 0leverandørgjeld 13 5 457 7 714Skyldig offentlige avgifter 6 121 2 328Gjeld til selskap i samme konsern 13 173 643 106 884Annen kortsiktig gjeld 17 102 967 28 845Sum kortsiktig gjeld 788 558 145 771

Sum gjeld 1 600 173 858 477

Sum egenkapital og gjeld 2 917 308 1 129 951

Balanse (forts.)

oslo, 21. mars 2012

olav Hindahl Selvaag ole jarl Rettedal Karsten Bomann jonsen Anne Breive

Styrets leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem

Wenche Kjølås Maria Terese Hosen Anne-Kari drønen Mathiesen Baard Schumann

Styremedlem Styremedlem(ansattes representant)

Styremedlem(ansattes representant)

daglig leder

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

83

(Beløp i 1.000 kroner) Note 2011 2010

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

ordinært resultat før skattekostnad -59 135 40 113

Tap/(gevinst) ved salg av eiendeler, netto -21 886 -41 417

Avskrivning på immaterielle eiendeler og varige driftsmidler 2, 3 4 736 4 500

nedskrivning finansielle anleggsmidler - 26 500

Forskjell mellom kostnadsført pensjon og inn-/utbet. i pensj.ordn. 10 - -1 827

Resultatandel (fra dS/TS) fratrukket utdelinger fra selskapet 946 -

endring i varelager - 27 739

endring i kundefordringer -35 431 6 615

endring i leverandørgjeld -2 288 -4 662

endring i andre tidsavgrensingsposter -86 608 34 478

effekt av valutakursendringer - -205

Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -199 666 91 834

Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 11 460 104 279

utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -151 -9 219

Innbetalinger ved salg av datterselskap og tilknyttede selskap 7 372 -

utbetaling ved kjøp av datterselskap og tilknyttede selskap -121 712 -

utbetalinger på kortsiktige lånefordring konsern - -11 921

utbetalinger på andre langsiktige lånefordringer -201 487 -25 068

Innbetalinger ved salg av aksjer og obligasjoner mv - 55 403

utbetalinger (netto) av andre investeringer - 5 956

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -304 518 119 430

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

netto utbetaling kassekreditt -444 001 -

Innbetalinger gjeld til selskap i samme konsern - -87 829

Innbetalinger ved opptak av annen gjeld (korts./langs.) 1 138 918 -

nedbetaling av gjeld til kredittinstitusjoner -292 500 -25 714

utbetalinger av konsernbidrag til morselskap - -98 474

Innbetalinger av egenkapital 101 770 -

Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 504 187 -212 017

Netto kontantstrøm for perioden 3 -753

Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse - 753

Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 3 -

Kontantstrømoppstilling

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

84

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk i norge.

Bruk av estimaterutarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetnin-ger og estimater er vesentlige for årsregnska-pet, er beskrevet i notene.

SalgsinntekterInntekter ved salg av varer og tjenester vurderes til virkelig verdi av vederlaget, netto etter fradrag for merverdiavgift. Salg av varer resultatføres når selskapet har levert sine produkter til kunden og det ikke er uoppfylte forpliktelser som kan påvirke kundens aksept av leveringen. Avsetning til forventede garanti-arbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser.Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen.

Klassifisering av balansepostereiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. eiendeler som er tilknyttet varekretsløpet klassifise-res som omløpsmidler. Fordringer for øvrig klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales innen ett år. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Første års avdrag på langsiktige fordringer og langsiktig gjeld klassifiseres likevel ikke som omløpsmiddel og kortsiktig gjeld.

AnskaffelseskostAnskaffelseskost for eiendeler omfatter kjøpe-summen, med fradrag for bonuser, rabatter og lignende, og med tillegg for kjøpsutgifter (frakt, toll, offentlige avgifter som ikke refun-deres og andre direkte kjøpsutgifter). ved kjøp i utenlandsk valuta balanseføres eiendelen til kursen på transaksjonstidspunktet.

For varige driftsmidler og immaterielle eiendeler omfatter anskaffelseskost også direkte utgifter for å klargjøre eiendelen for bruk, for eksempel utgifter til testing av eiendelen.

Renter knyttet til tilvirkning av anleggsmid-ler kostnadsføres.

Immaterielle eiendelerutgifter til egne utviklingsaktiviteter kostnads-føres løpende.

utgifter til andre immaterielle eiendeler balanseføres i den grad det kan identifiseres en fremtidig økonomisk fordel knyttet til utvik-ling av en identifiserbar immateriell eiendel og utgiftene kan måles pålitelig. I motsatt fall kostnadsføres slike utgifter løpende.

Varige driftsmidlerTomter og leiligheter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskri-ves lineært til restverdi over driftsmidlenes forventede utnyttbare levetid. ved endring i avskrivningsplan fordeles virkningen over gjenværende avskrivningstid («knekkpunkt-metoden»). vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende som driftskostna-der. Påkostninger og forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøpet.

leide (leasede) driftsmidler balanseføres som driftsmidler hvis leiekontrakten anses som finansiell.

Investeringer i andre selskaperMed unntak for kortsiktige investeringer i børsnoterte aksjer, brukes kostmetoden som prinsipp for investeringer i andre selska-per. Kostprisen økes når midler tilføres ved kapitalutvidelse, eller når det gis konsern-bidrag til datterselskap. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. utbytte/konsernbidrag fra datterselskap regnskapsføres det samme året som datterselskapet avsetter beløpet. utbytte fra andre selskaper regnskapsføres som finansinntekt når det er vedtatt.

Nedskrivning av anleggsmidlerved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balan-seført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp.

Tidligere nedskrivninger, med unntak for nedskrivning av goodwill, reverseres hvis for-utsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede.

Varelager og bygg i arbeidvarer vurderes til det laveste av anskaffelses-

kost (etter FIFo-prinsippet) og virkelig verdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer direkte materialer og lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader.

ved utbygging av boliger i egenregi benyt-ter selskapet løpende avregningsmetode, der inntekts føringen av prosjektfortjeneste begrenses til den relative andelen av prosjek-tet som er solgt.

den praktiske konsekvensen av det benyt-tede regnskapsprinsippet er at i prosjektpe-rioden blir totalt medgåtte prosjektkostnader utgiftsført som varekostnad, og prosjektverdi (kostnader pluss andel fortjeneste) blir inntektsført og aktivert i balansen. Prosjekt-verdi redusert med innbetalinger fra kunder blir normalt oppført som varer i arbeid. Hvis betalinger fra kunde overstiger opptjent kontraktsinntekt blir det overskytende oppført som forskudd fra kunde.

når prosjektet er ferdig, overføres kostpris på usolgte boliger til varelager, og dermed reduseres driftsinntekter og varekostnader med usolgte boligers kostpris. dette kan i enkelte situasjoner ved prosjektets avslutning gi lav eller negativ driftsinntekt/varekostnad i selskapets årsregnskap.

AnleggskontrakterArbeid under utførelse knyttet til fastpriskon-trakter med lang tilvirkningstid vurderes etter løpende avregningsmetode. Fullførelsesgra-den beregnes som påløpte kostnader i prosent av forventet totalkostnad. Totalkostnaden revurderes løpende. For prosjekter som antas å gi tap, kostnadsføres hele det beregnede tapet umiddelbart.

FordringerKundefordringer føres i balansen etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetning til tap er gjort på grunnlag av individuell vurdering av fordringene og en tilleggsavset-ning som skal dekke øvrige påregnelige tap. vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger, anses som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives.

Andre fordringer, både omløpsfordringer og anleggsfordringer, føres opp til det laveste av pålydende og virkelig verdi. virkelig verdi er nåverdien av forventede framtidige innbetalin-ger. det foretas likevel ikke neddiskontering når effekten av neddiskontering er uvesentlig for regnskapet. Avsetning til tap vurderes på samme måte som for kundefordringer.

Utenlandsk valutaFordringer og gjeld i utenlandsk valuta vur-deres etter kursen ved regnskapsårets slutt. Kursgevinster og kurstap knyttet til varesalg og varekjøp i utenlandsk valuta føres som

Regnskapsprinsipper

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

85

salgsinntekter og varekostnad.

TerminkontrakterSelskapet og konsernet bruker terminkon-trakter på utenlandsk valuta for å sikre en framtidig vekslingskurs på eksisterende (balanseførte) fordringer/gjeld (verdisikring), eller på rimelig sikre framtidige inn-/utbeta-linger i fremmed valuta (kontantstrømsikring).

Terminkontrakter som sikrer framtidige inn-/utbetalinger, regnskapsføres ikke.

Gjeldlån innregnes første gang til virkelig verdi, fratrukket transaksjonskostnader. lån måles deretter til amortisert kost; forskjeller mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transak-sjonskostnader) og innløsningsverdi innregnes i resultatregnskapet over låne perioden ved bruk av effektiv rentemetoden. lån klassi-fiseres som kortsiktig gjeld med mindre konsernet har en ubetinget rett til å utsette nedbetaling av gjeld i minst 12 måneder etter utløpet av rapporteringsperioden.

Garantiarbeider/reklamasjonerGarantiarbeider/reklamasjoner knyttet til avsluttede salg vurderes til antatt kostnad for

slikt arbeid. estimatet beregnes med utgangs-punkt i historiske tall for garantiarbeider, men korrigert for forventet avvik på grunn av for eksempel endring i kvalitetssikringsrutiner og endring i produktspekter. Avsetningen føres opp under «Annen kortsiktig gjeld», og endringen i avsetningen kostnadsføres.

PensjonerRegnskapsføring av pensjoner skjer i samsvar med norsk RegnskapsStandard «Pensjons-kostnader». Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFP-forpliktelser innenfor lo/nHo-ordningen er en ytelsebasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ord-ning da den ikke er målbar.

SkattSkattekostnaden i resultatregnskapet omfat-ter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. utsatt skatt beregnes med aktu-ell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskaps-messige og skattemessige verdier, samt even-tuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende

og skattereduserende midlertidige forskjel-ler som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen.

Skattereduksjon ved avgitt konsernbidrag, og skatt på mottatt konsernbidrag som føres til reduksjon av kostpris eller direkte mot egenkapitalen, føres direkte mot skatt i balan-sen (mot betalbar skatt, hvis konsernbidraget har virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har virkning på utsatt skatt).

utsatt skatt regnskapsføres til nominelt beløp.

KontantstrømoppstillingKontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontant-ekvivalenter omfatter kontanter, bankinn-skudd og andre kortsiktige, likvide plasse-ringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontant-beløp og med gjenværende løpetid mindre enn tre måneder fra anskaffelsesdato.

note 1: Immaterielle eiendeler

Immaterielle eiendeler Goodwill

Anskaffelseskost 01.01. 22 500

Tilgang 0

Avgang 0

Anskaffelseskost 31.12. 22 500

Akkumulerte avskrivninger 31.12. 9 000

Balanseført verdi 31.12. 13 500

Årets avskrivninger 4 500

Forventet økonomisk levetid 5 år

Avskrivningsplan lineær

Selvaag Bolig ASA kjøpte ansatte fra Selvaag-Bygg i desember 2009. Goodwill knyttet til denne transaksjonen er balanseført i selskapsregnskapet og avskrives over forventet økonomisk levetid. I konsernregnskapet er goodwill knyttet til transaksjonen kostnadsført direkte.

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

86

note 2: varige driftsmidler

Varige driftsmidler Tomter Boliger Driftsløsøre, inventar etc. Sum

Anskaffelseskost 01.01. 356 291 2 000 583 358 874

Tilgang 6 338 0 965 7 303

Avgang 193 403 0 0 193 403

Anskaffelseskost 31.12. 169 226 2 000 1 548 172 774

Akkumulerte avskrivninger 31.12. 0 0 236 236

Akkumulerte nedskrivninger 31.12. 0 0 0 0

Balanseført verdi 31.12. 169 226 2 000 1 312 172 538

Årets avskrivninger 0 0 236 236

Tomter og boliger avskrives ikke. driftsløsøre, inventar etc. avskrives lineært over 3–5 år.

note 3: datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden.

Datterselskap ForretningskontorEier-/

stemmeandelEgenkap.

siste år (100 %)Resultat

siste år (100 %) Balanseført verdiSelvaag Pluss AS oslo 100 % 154 873 -1 626 179 973

Selvaag Bolig Modulbygg AS oslo 100 % 4 179 6 624 3 600

Selvaag utsikten AS oslo 100 % 23 700 1 000 24 700

Selvaag Boligutvikling I AS oslo 100 % 2 176 1 233 2 176

Selvaag Boligmegling AS oslo 100 % 3 459 3 340 10 656

Selvaag Boligutleie AS oslo 100 % 666 695 607

Selvaag eiendomsoppgjør AS oslo 100 % 1 456 73 1 024

Selvaag Bolig Glassverket AS oslo 100 % 16 201 -1 848 18 049

Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd AS oslo 100 % 5 175 -25 5 200

Selvaag Bolig ormerud AS oslo 100 % 2 122 -78 2 200

Selvaag Bekkebakken AS oslo 100 % 7 015 -985 8 000

Selvaag Skullerud AS oslo 100 % 4 074 -926 5 000

Selvaag Bjørnåsen nord AS oslo 100 % 14 842 -78 14 920

Selvaag løren 7 AS oslo 100 % -198 -2 498 2 300

Selvaag Fernanda nissen AS oslo 100 % 21 800 -100 21 900

Selvaag Bolig Øst AS 1) oslo 30 % 277 600 -66 83 328

Selvaag Bolig Rogaland AS 2) Stavanger 37,5 % 178 978 1 809 170 000

Selvaag Pluss eiendom KS 3) oslo 66,7 % 408 960 17 170 375 281

HPG Øst AS oslo 100 % 450 925 -2 176 452 696

HPG vest AS oslo 100 % 6 661 -1 619 7 190

H-Pro 5 AS oslo 100 % 2 804 -7 870 20 734

løren 2B AS 4) oslo 25,1 % 345 -57 112løren 2B IS 5) oslo 24,8 % 24 363 -5 674 0Balanseført verdi 31.12. 1 409 646

1) Selskapet er eiet 30,0 % av morselskapet og 70,0 % av datterselskap2) Selskapet er eiet 37,5 % av morselskapet og 62,5 % av datterselskap3) Selskapet er eiet 66,7 % av morselskapet og 33,3 % av datterselskap4) Selskapet er eiet 25,1 % av morselskapet og 71,3 % av datterselskap 5) Selskapet er eiet 24,8 % av morselskapet og 71,6 % av datterselskap

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

87

Selvaag Bolig ASA har en uinnkalt kapitalforpliktelse på TnoK 10.054 for sin eierandel i løren 2B IS.I selskapsavtalen for løren 2B IS er det avtalt en skjevdeling av overskuddet mellom deltakerne, og Selvaag Bolig ASA med datterselskaper harrett til en andel på ca. 50 %.

Tilknyttet selskap Forretnings-kontor Eier-/ stemme-andelEgenkap. siste år

(100 %)Resultat siste år

(100 %) Balanseført verdi

Sandvika Boligutvikling KS oslo 37,0 % 135 848 69 263 29 684

Sandvika Boligutvikling AS oslo 37,0 % 6 745 -9 4 290

lørenplatået 1 KS oslo 27,0 % 26 052 -448 1 845

lørenplatået 1 Komplementar AS oslo 30,0 % 4 128 322 1 750

Balanseført verdi 31.12. 37 569

Selvaag Bolig ASA har uinnkalte kapitalforpliktelser på TnoK 11.840 for eierandelen i Boligutvikling KS og TnoK 6.000 for eierandeleni lørenplatået 1 KS.

Datterselskap eiet gjennom andre datterselskaper Forretningskontor Eier-/ stemmeandelAase Gaard AS Stavanger 100 %Administrasjonsbygget AS Stavanger 100 %Alfaz del Sol Services Sl Spania 100 %Hinna Komplementar AS Stavanger 100 %Hinna Pluss KS Stavanger 100 %Hinna Pluss næring AS Stavanger 100 %Holmen Parkering AS Stavanger 100 %Hpro Holding Øst AS oslo 100 %jaasund AS Stavanger 100 %Kaldnes Brygge Syd AS Tønsberg 100 %Kaldnes eiendom AS Tønsberg 100 %Kaldnes K2 AS Tønsberg 100 %Kaldnes K3 AS Tønsberg 100 %Kaldnes K4 AS Tønsberg 100 %Kaldnes Kontorbygg 3 AS Tønsberg 100 %lade Alle 67–69 Holding AS oslo 100 %lervig Brygge AS Stavanger 100 %løren 2B næring AS oslo 96 %løren 5 næring AS oslo 100 %løren Pluss KS oslo 100 %lørenskog Sentrum vest AS oslo 100 %nesttun Pluss Komplementar AS oslo 75 %nesttun Pluss KS oslo 75 %nyhavn Pluss KS oslo 100 %Scandinavian Invest 1 AS oslo 100 %Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS oslo 100 %Selvaag Bolig Kornmoenga AS oslo 100 %Selvaag Bolig lillohøyden AS oslo 100 %Selvaag Bolig løren 2B AS oslo 100 %Selvaag Bolig løren 5 AS oslo 100 %Selvaag Bolig Mortensrudhøyden AS oslo 100 %Selvaag Bolig vestfold AS Tønsberg 100 %Selvaag Pluss International Holding AS oslo 100 %Selvaag Pluss Komplementar AS oslo 100 %Selvaag Pluss Service AS oslo 100 %Skårer Bolig AS oslo 100 %SPeKS Property Sl Spania 100 %Strandkanten Komplementar I AS oslo 100 %Strandkanten Komplementar II AS oslo 100 %Strandkanten Pluss I KS oslo 100 %Strandkanten Pluss II KS oslo 100 %vestparken AS oslo 100 %vestparken næring AS oslo 100 %Øya lervig Brygge AS Stavanger 100 %

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

88

note 4: Fordringer og gjeld

Kundefordringer 2011 2010

Kundefordringer til pålydende 30 826 9 332

Avsetning til tap på kundefordringer -621 -1 811

Kundefordringer i balansen 30 205 7 521

Kortsiktig rentebærende gjeld 2011 2010

obligasjonslån (spesifikasjon under) 21 870 0

Gjeld til kredittinstitusjoner (spesifikasjon under) 478 500 0

Sum 500 370 0

Kortsiktig rentebærende gjeld Långiver Valuta Forfall Rentesats Saldo Balanseført verdi

obligasjonslån obligasjonseiere noK 31.12.12 nIBoR 3m + 2.00pp 21 870 179 973

equity Bridge dnB Bank ASA noK 30.06.12 1) nIBoR 3m + 3.50pp 478 500 3 600

Sum 500 370 24 700

1) lånet er planlagt nedbetalt helt eller delvis ved en emisjon med påfølgende børsnotering, men kan forlenges til 30. juni 2014.Hvis selskapet velger å forlenge deler av lånet gir dette långiveren rett til å konvertere utestående beløp til aksjer i selskapet.

Langsiktig gjeld med forfall innen 5 år 2011 2010

Gjeld til kredittinstitusjoner (spesifikasjon under) 664 350 13 900

Annen langsiktig gjeld til konsernselskap 0 609 543

Sum 664 350 623 443

Gjeld til kredittinstitusjoner Långiver Valuta Forfall Rentesats Saldo Balanseført verdi

Kassekreditt dnB Bank ASA noK 01.07.14 nIBoR 3m + 2.00pp 120 867 179 973

Tomtelån dnB Bank ASA noK 01.07.16 nIBoR 3m + 2.25pp 543 483 3 600

Sum 664 350 24 700

Langsiktig gjeld med forfall over 5 år 2011 2010

Annen langsiktig gjeld til konsernselskap 71 239 0

Sum 71 239 0

Forfallsplan for langsiktig gjeld: 2011

Tilbakebetales i løpet av 2013 0

Tilbakebetales i løpet av 2014 120 867

Tilbakebetales i løpet av 2015 0

Tilbakebetales i løpet av 2016 543 483

Tilbakebetales i løpet av 2017 eller senere 71 239

Sum 735 589

Gjeld sikret ved pant 2011 2010

Gjeld 1 142 850 623 443

Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 2011 2010

Tomter 156 613 356 291

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

89

note 5: Fordring på tilknyttede selskaperKortsiktig Langsiktig

2011 2010 2011 2010

Stord Industribygg AS 105 0 0 0

Hansa Property Group AS 0 0 0 199 749

Selvaag Bolig Mortensrudhøyden AS 0 1 182 0 7 293

Selvaag Bolig lillohøyden AS 0 7 223 0 10 990

Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS 0 1 182 0 2 441

Selvaag Bolig løren 2B AS 0 1 693 0 2 901

Selvaag Bolig løren 5 AS 0 5 528 0 8 424

Selvaag Bolig Kornmoenga AS 0 4 283 0 8 304

Sum 105 21 091 0 240 102

note 6: egenkapital

Årets endring i egenkapital Aksjekapital Egne aksjer OverkursfondAnnen innskutt

egenkapital Sum

egenkapital 01.01. 159 0 7 286 264 030 271 475

Årets resultat 0 0 0 -43 200 -43 200

emisjon i forbindelse med virksomhetssammenslutninger 53 802 -21 933 065 2 013 988 859

Konvertering av gjeld til egenkapital 82 413 0 17 587 0 100 000

Egenkapital 31.12. 136 374 -21 957 939 222 843 1 317 135

den 10. juni 2011 vedtok generalforsamlingene i Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS å fusjonere de to selskapene. Selvaag Bolig ASA er den videreførte enheten i fusjonen og for regnskapsmessige formål den overtakende part. Gjennomføringen av fusjonen, som også er tidspunktet for overføring av kontroll, var 22. august 2011.

Som en forutsetning for fusjonen mellom Selvaag Bolig ASA og Hansa Property Group AS har selskapet foretatt en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss eiendom KS. emisjonen ble gjennomført den 23. august 2011 og resulterte i at Selvaag Bolig ASA nå har en eierandel på 66,7 % av selskapet.

den 24. mai 2011 ble det vedtatt en økning av aksjekapitalen i Selvaag Bolig ASA med 100 millioner kroner.Økningen ble gjennomført ved konvertering av gjeld til Selvaag Gruppen AS, og ble registrert i Foretaksregisteret den 18. juni 2011.

På generalforsamling den 21. november 2011 ble det vedtatt å gi styret fullmakt til utstedelse av aksjer som delvis oppgjør til aksjonærene iBo en AS, utstedelse av aksjer i forbindelse med en eventuell børsnotering og utstedelse av aksjer til ansatte i forbindelse med en eventuellbørsnotering.

Selvaag Gruppen AS har rett til å konvertere en gjeld på 165 millioner til aksjer ved en emisjon med påfølgende børsnotering.

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

90

note 7: Aksjekapital og aksjonærinformasjonAksjekapitalen på kr. 136 373 592 består av 68 186 796 aksjer á kr. 2,00.

20 største aksjonærer pr 31.12.2011 Antall aksjer Eierandel

Selvaag Gruppen AS 41 285 920 60,5 %Ferd eiendomsinvest AS 3 604 856 5,3 %Havfonn AS 3 604 856 5,3 %Skips AS Tudor 3 235 517 4,7 %IKM eiendom AS 3 058 938 4,5 %Storebrand livsforsikring 2 741 388 4,0 %Svithun Finans AS 1 181 968 1,7 %TS eiendom AS 1 181 968 1,7 %Toluma Invest AS 813 318 1,2 %veidekke eiendom AS 753 238 1,1 %Rotac AS 710 033 1,0 %lema AS 534 501 0,8 %MP Pensjon PK 522 829 0,8 %SeB enskilda ASA 383 225 0,6 %AS Wingana 353 359 0,5 %Hustadlitt A/S 351 449 0,5 %Megaron AS 340 924 0,5 %jasto A/S 278 089 0,4 %Statoil Pensjon 261 960 0,4 %leif Hübert eiendom AS 254 507 0,4 %

Sum 20 største aksjonærer 65 452 843 96,0 %

Øvrige aksjonærer 2 733 953 4,0 %

Totalt antall aksjer 68 186 796 100,0 %

note 8: PensjonerForetaket er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller kravene etter denne loven. InnskuddspensjonSelvaag Bolig ASA har en innskuddsordning for alle ansatte. AFP-pensjonSelskapet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) som totalt omfatter 42 ansatte. den nye AFP-ordningen, som gjelder fra og med 1. januar 2011 er å anse som en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon, slik at selskapet kan regnskapsføre sin proporsjonale andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser er dermed ikke balanseført som gjeld.AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for den forpliktelsen som knytter seg til forven-tet utbetaling på underdekningen i den gamle AFP-ordningen.

Andre usikrede ordningerSelskapet har også andre usikrede ordninger der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført.

Pensjonskostnader 2011 2010

Pensjonskostnad - IBP/uFP 1 338 898

Tilbakeført avsetning uføreforsikring 0 -1 379

Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP) 342 -330

Netto pensjonskostnader 1 680 -811

Pensjonsforpliktelser 2011 2010

Avtalefestet pensjon (AFP) 211 324

Andre pensjonsavtaler 116 209

Sum netto pensjonsforpliktelser 327 533

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

91

Økonomiske forutsetninger

Antall aktive personer - AFP 42 20Antall aktive personer - Andre udekkede ordninger 2 3

diskonteringsrente 3,90 % 3,80 %Forventet lønnsregulering/pensjonsøkning 4,00 % 4,00 %G-regulering 3,75 % 3,75 %Forventet uttaksprosent AFP-ordningen 50,00 % 50,00 %

note 9: Skatt

Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel 2011 01.01.11 31.12.10

Midlertidige forskjellervarige driftsmidler og immaterielle eiendeler 1 690 3 406 3 600Tilvirkningskontrakter 0 31 833 31 833netto pensjonsmidler/-forpliktelser -327 -533 -533Fordringer -5 995 -10 515 -10 515Regnskapsmessig avsetninger -7 238 -8 728 -8 728Renteswap -10 948 -16 938 0Gevinst- og tapskonto -50 -63 -63netto midlertidige forskjeller -22 868 -1 538 15 594underskudd til fremføring -203 548 -151 470 0

Grunnlag for utsatt skattefordel -226 416 -153 008 15 594

28 % utsatt skattefordel -63 396 -42 842 4 366

Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 0 0 0

Utsatt skatt / -skattefordel i balansen -63 396 -42 842 4 366

oppstillingen ovenfor viser skattemessige verdier og utregning før og etter fusjon med Hansa Property Group AS til skattemessig kontinuitet. det vises til note 6 for ytterligere informasjon om fusjonen.

utsatt skattefordel er i sin helhet oppført i balansen, fordi det etter selskapets vurdering er sannsynlig at posisjonen kan utnyttes mot fremtidige overskudd.

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt 2011 2010

Resultat før skattekostnad -59 135 40 113

Permanente forskjeller 2 211 -2 251

Grunnlag for årets skattekostnad -56 924 37 862

endring i midlertidige resultatforskjeller 21 330 -31 514

Grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet -35 594 6 348

Posteringer direkte mot egenkapital med skatteeffekt -16 484 0

+/÷ Mottatt/avgitt konsernbidrag 0 -6 348

Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) -52 078 0

Fordeling av skattekostnaden 2011 2010

Betalbar skatt på årets resultat 0 1 777

Sum betalbar skatt 0 1 777

endring i utsatt skatt -15 935 8 824

Skattekostnad -15 935 10 601

Betalbar skatt i balansen 2011 2010

Betalbar skatt i skattekostnaden 0 1 777

Skattevirkning av konsernbidrag 0 -1 777

Betalbar skatt i balansen 0 0

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

92

Avstemming skattekostnad 2011 2010

28 % av resultatet før skatt -16 558 11 232

Permanente forskjeller (28 %) 623 -630

Sum -15 935 10 601

Avstemming utsatt skattefordel i balansen 2011 2010

utsatt skatt / -skattefordel 01.01 4 366 -4 436

Tilgang utsatt skattefordel ved fusjon -50 156 -22

utsatt skattefordel på emisjonskostnader bokført direkte i balansen -1 671 0

endring utsatt skatt -15 935 8 824

Utsatt skatt / -skattefordel 31.12 -63 396 4 366

note 10: lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.m.

Lønnskostnad 2011 2010

lønn 38 398 24 742

Arbeidsgiveravgift 5 817 3 958

Pensjon 1 680 -811

Andre personalkostnader 1 464 849

Sum 47 359 28 738

Antall ansatte 42 28

Lønn Bonus Pensjon Annet Sum

Godtgjørelse til daglig leder 2 315 1 474 46 54 3 889

For godtgjørelser til andre ledende ansatte vises det til note 22 i konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA.

Bonus gis på diskresjonær basis til de ledende ansatte ut i fra kriterier knyttet til resultater, utøvelse av ledelse i samsvar med selskapets verdi-grunnlag og andre kvalitative og kvantitative kriterier som den enkelte leder kan påvirke.

daglig leder har en avtale om 12 måneders etterlønn ved oppsigelse.de ansatte har ingen aksjeverdibasert godtgjørelse. det er ikke utbetalt styrehonorarer i 2011.

Kostnadsført godtgjørelse til revisor 2011 2010

lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) 966 325

Andre attestasjonstjenester 2 032 110

Skatterådgivning (inkl. teknisk bistand med ligningspapirer) 0 39

Annen bistand 653 0

Sum godtjørelse til revisor 3 651 474

note 11: Andre avsetninger for forpliktelserSelskapet har en avsetning på noK 75,7 millioner per 31. desember 2011 for forpliktelser vedrørende riving av bygninger og restaurering av tomterbasert på en avtale med seks datterselskaper.

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

93

note 12: Transaksjoner med nærstående parterdetaljer om transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og andre nærstående parter er oppgitt nedenfor. Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, fremgår ikke av denne noten.

Salg av varer og tjenester 2011 2010

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 976 0

Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) 1 677 0

Kjøp av varer og tjenester 2011 2010

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 5 091 7 633

Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) 17 170 17 623

Finansinntekt 2011 2010

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 0 0

Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) 704 1 822

Finanskostnad 2011 2010

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 18 164 25 218

utestående mellomværende pr. 31.12:

Fordringer 2011 2010

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 284 2 734

Felleskontrollerte virksomheter 0 59 444

Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) 5 620 204 136

Gjeld 2011 2010

Selvaag Gruppen AS (morselskap) 166 130 100 043

Tilknyttede parter (inkludert datterselskap av morselskap) 1 773 1 669

varer og tjenester til nærstående parter er solgt til samme priser og vilkår som benyttes ovenfor ekstern tredjepart.Administrative tjenester kjøpes fra morselskapet til markedspris.

Salg av Selvaaghus AB den 4. mai 2011 inngikk selskapet en avtale om å overføre alle eierinteresser i det heleide datterselskapet Selvaaghus AB til Selvaag eiendomAS, et datterselskap av Selvaag Gruppen AS for et vederlag på noK 7,4 millioner.

Konvertering av gjeld til Selvaag Gruppen ASden 24. mai 2011 ble det vedtatt en økning av aksjekapitalen i Selvaag Bolig ASA med 100 millioner kroner. Økningen ble gjennomført vedkonvertering av gjeld til Selvaag Gruppen AS, og ble registrert i Foretaksregisteret den 18. juni 2011.

Salg av eiendom I juni 2011 avhendet selskapet «ekely»-eiendommen på Skøyen til Sealbay AS for noK 5 millioner. Sealbay AS er kontrollert av styremedlemolav Hindahl Selvaag og tidligere styremedlem Gunnar Frederik Selvaag.

Virksomhetssammenslutninger med nærstående parterden 24. august 2011 fusjonerte Selvag Bolig ASA med Hansa Property Group AS og foretok en rettet emisjon mot eierne i Selvaag Pluss eiendom KS. Selvaag Bolig ASA kom til enighet med de øvrige aksjonærene i Bo en AS om å overta resterende 37,5 % av aksjene i selskapet.overføring av kontroll på aksjene ble foretatt 25. november 2011.

Kapitalinnskudd i tilknyttede selskaper I 2011 foretok selskapet kapitalinnskudd i på 25,5 millioner kroner i Hansa Property Group AS.

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

94

note 13: Mellomværende med selskap i samme konsern m.v.

Kundefordringer Andre fordringer

Kortsiktige fordringer 2011 2010 2011 2010

Selskap i samme konsern 20 506 1 965 111 937 24 605

Sum 20 506 1 965 111 937 24 605

Andre fordringer

Fordringer med forfall senere enn 1 år 2011 2010

Selskap i samme konsern 1 049 997 0

Sum 1 049 997 0

Annen kortsiktig gjeld Leverandørgjeld

Kortsiktig gjeld 2011 2010 2011 2010

Selskap i samme konsern 173 643 106 884 792 1 675

Sum 173 643 106 884 792 1 675

Øvrig langsiktig gjeld

Langsiktig gjeld med forfall over 1 år 2011 2010

Selskap i samme konsern 71 239 609 543

Sum 71 239 609 543

note 14: Betingede forpliktelser og garantier2011 2010

emisjonsansvar 0 25 454

Ikke innkalt KS/IS - kapital 27 894 27 854

Sum betingede forpliktelser 27 894 53 308

Ikke innkalt KS/IS - kapital relateres til selskapets investeringer i indre selskap og kommandittselskaper (note 3).

Selvaag Bolig ASA har stilt følgende garantier: Beløp

Skattetrekksgaranti 4 500

Selvskyldnergaranti (lørenplatået 1 KS, løren 2B AS, Selvaag Boligutvikling I AS) 38 045

entreprenørgaranti ihht Bustadsoppføringsloven § 12 38 950

Betalingsgaranti ovenfor leverandører (importremburs) 16 342

Sum 97 837

note 15: Annen finanskostnad

Annen finanskostnad består av: 2011 2010

nedskrivninger 0 26 500

valuta 129 2 091

Annen finanskostnad (garantier m.m.) 6 294 1 598

SUM 6 423 30 189

note 16: Annen leieinntektSelskapet har en forpliktelse til å rive og klargjøre tomter som er solgt til datterselskap, jf. note 11. På noen av tomtene står det næringsbygg som leies ut. Selvaag Bolig ASA vil motta leieinntekter på disse og egne tomter frem til en beslutning om riving av bygningsmassen og klargjøring for boligformål. I 2011 beløp leieinntektene seg til TnoK 18.732, sammenlignet med TnoK 17.226 i 2010.

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

95

note 17: Annen kortsiktig gjeldSelskapet har en kortsiktig forpliktelse på noK 60 millioner i forbindelse med utsatt oppgjør for kjøp av aksjene i Selvaag Bolig Rogaland AS.noK 40 millioner av oppgjøret kan enten gjøres opp med kontanter eller utstedelse av aksjer i Selvaag Bolig ASA.

note 18: SalgsinntekterSalgsinntektene relaterer seg til omsetning i norge.

Salgsinntekter består av: 2011 2010

entreprenørinntekter 20 618 154 035

Prosjektledelse og forretningsførsel 23 785 15 260

Andre salgsinntekter 2 290 5 445

SUM 46 693 174 740

96

reviSjOnSBeretning

97

reviSjOnSBeretning

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

98

SelSKapSregnSKap Selvaag BOlig aSa

99

Selvaag Bolig ASA

postadresse: postboks 544 Økern0512 Oslo

Besøksadresse:lørenvangen 220512 Oslo

telefon: 02224e-post: post@selvaagbolig.nowww.selvaagbolig.no

Foto og illustrasjoner:

aftenposten/Scanpix apeland Bård gudimDyrvik arkitekterFinansavisenFotoringen jarle nyttingneslund+Slaatto arkitekterlasse Burellnyebilder.no

Rådgiving og design:

apelanD

Trykk:

Zoom grafisk