Reporte inmobiliario

OFICINAS PRIME | Lima, 1T-2017

Su infraestructura y áreas comunes son de alta calidad.

Suele ofrecer pisos completos o con pocas divisiones.

Se ubica en una zona importante de la ciudad que maximiza su

exposición.

Es mayormente demandando por empresas que requieren de una

ubicación que favorezca su imagen.

Tiene el potencial de generar rentas por encima del promedio glo-

bal del mercado.

¿Qué es un edificio de oficinas prime?

Altura de piso a techo Más de 3 metros

Área promedio de planta Más de 500 m2

Área mínima de oficina 200 m2

Exteriores Muro cortina

Aire acondicionado Centralizado

Grupo electrógeno Cobertura mínima del 100% de áreas comunes

Estacionamientos Mímimo 1 cada 40 m2 de área útl de oficinas

Control de accesos Peatonal y vehicular

Área de pago a proveedores

Sala de usos múltiples

Comedor o cafetería

Otros requerimientos

Características técnicas de un edificio prime

STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados de oficinas existentes en el mercado. Incluye todo lo que está ocupado y disponible pa-

ra ocupación inmediata. El stock solo considera a edificios entregados.

ABSORCIÓN. Es la suma de los metros cuadrados que las empresas ocuparon durante un periodo (por ejemplo, un trimestre). Si se le

resta la cantidad de metros cuadrados que se desocuparon, se obtiene la ABSORCIÓN NETA. Las compras de oficinas como inversión no

se consideran como parte de la absorción, ya que son metros cuadrados que vuelven a estar disponibles en el mercado.

VACANCIA. Es el total de metros cuadrados disponibles para entrega inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler.

TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%.

PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler o venta, se obtie-

ne un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida.

En este informe, los precios corresponden a oficinas sin habilitación (en gris), no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como es-

tacionamientos, depósitos o terraza.

Los precios de alquiler corresponden a oficinas disponibles para ocupación inmediata; y los precios de venta a oficinas para entrega in-

mediata, así como en proyectos en construcción.

Términos clave

Ejes corporativos de oficinas prime

Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporati-

vos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronte-

ras de los distritos. Cada aglomeración posee una diná-

mica inmobiliaria particular a su ubicación, y por ello a

cada una la denominamos eje corporativo.

El mercado prime en cifras

Tasa de vacancia: 25.37%

Stock prime de Lima:

958.348 m2

Precio promedio de

alquiler: $ 17.03/m2

Precio promedio

de venta: $ 2.128/m2

350,918 m²

135,136 m²

132,434 m²

234,130 m²

19,059 m²

86,671 m²

86,740 m²

8,310 m²

22,764 m²

64,031 m²

1,706 m²

59,573 m²

94,724 m²

33,105 m²

19,440 m²

24,348 m²

16,355 m²

12,457 m²

Sa

n Isi

dro

Fin

an

cie

ro

Sa

n Isi

dro

Em

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sari

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Mir

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ore

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Su

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Mo

lina

Sa

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orj

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ag

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len

a

Stock Vacancia En construcción

No se registraron oficinas prime en venta en San Borja ni San Isidro Empresarial

$ 16.00/m²

$ 20.00/m²

$ 16.85/m²

$ 14.96/m²

$ 17.00/m²

$ 15.49/m²

$ 21.00/m² $ 21.00/m²

$ 20.00/m²

$ 17.00/m² $ 17.00/m²$ 17.60/m²

$ 17.87/m²

$ 20.65/m²

$ 18.47/m²

$ 15.58/m²

$ 17.00/m²

$ 16.25/m²

San Isidro

Financiero

San Isidro

Empresarial

Miraflores Surco - La

Molina

San Borja Magdalena

Precios de alquiler_____ Máx.

Mín.

Prom.

$ 2,229/m²

$ 2,350/m²

$ 1,951/m²

$ 1,730/m²

$ 2,600/m²

$ 2,350/m²

$ 2,157/m²

$ 1,941/m²

$ 2,330/m² $ 2,350/m²

$ 2,045/m²

$ 1,844/m²

San Isidro Financiero Miraflores Surco - La Molina Magdalena

Precios de venta_____ Máx.

Mín.

Prom.

Lo más destacado del 1T-2017

Ingresaron 3 nuevos edificios que sumaron un total de 30,121 m2.

Empezamos el 2017 con un buen nivel de absorción neta (demanda efectiva): 21,822 m2.

La transacción más relevante se dio en Surco. La Universidad Peruana de Ciencias arrendó 6,000 m2 en el edificio Lima Central Tower.

La tasa de vacancia se incrementó tímidamente. Pasó de 25.30% a 25.37%.

No se registró una variación significativa del precio de alquiler. El promedio de Lima fue de USD 17.03/m2.

El precio de venta disminuyó. Pasó de USD 2,141/m2 (2016-4T) a USD 2,128/m2.

Nuevas entregas

Se entregaron 3 edificios: ICHMA y JDA 700 en San Isidro Finan-

ciero, y PAL 400 en San Isidro Empresarial. Todos ellos poseen

áreas útiles entre 5,500 m2 y 13,500 m2, y registraron una ocu-

pación promedio de 12.3% al momento de su entrega.

En los siguientes meses prevemos el ingreso de 150,891 m2, cu-

yo 40% se ubicará en San Isidro Financiero. El 60% restante se

distribuirá casi equitativamente entre los otros ejes corporati-

vos.

Por otro lado, es importante notar el decrecimiento de los me-

tros cuadrados en construcción desde el 2015, dado que repre-

senta una señal de corrección del mercado. Por lo pronto, al

cierre del 1T-2017 existen 200,429 m2 prime en construcción, y

pronosticamos que esta cifra continúe reduciéndose en los si-

guientes meses.

81%

19%

San Isidro Financiero

San Isidro Empresarial

0 m²

80,000 m²

160,000 m²

240,000 m²

320,000 m²

400,000 m²

2013 2014 2015 2016 2017-1T

Nuevas entregas En construcción

Distribución de nuevas entregas por eje corporativo

Nuevas entregas y m2 en construcción

30,121 m2

43%

31%

12%

6%

8%

0%

Surco - La Molina

San Isidro Financiero

San Isidro Empresarial

Magdalena

Miraflores

San Borja

Absorción neta y vacancia

2

San Isidro Financiero

San Isidro

Empresarial

Miraflores

Surco - La Molina

4.95%

9.07%

18.88%

25.30%25.37%

San Borja

0%

10%

20%

30%

40%

2013 2014 2015 2016 2017-1T

Evolución de la tasa de vacancia

Distribución de la absorción neta

El 43% de la absorción neta se ubicó en Surco - La Molina. Este eje continúa

liderando los índices de absorción neta, debido a que registra los precios

más bajos de Lima. En segundo lugar se ubicó San Isidro Financiero. Este

eje mantuvo un nivel apreciable de demanda efectiva (6,732 m2), pese a

registrar precios más elevados que Surco o Magdalena.

En los ejes de San Isidro Empresarial y Miraflores, se registraron menores

niveles de absorción neta. Se ocuparon oficinas básicamente en dos edifi-

cios: PAL 400 (San Isidro Empresarial) y CE Leuro (Miraflores).

Los niveles de vacancia se incrementaron únicamente en los ejes que re-

cibieron oferta nueva (San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial).

Aun así, no fue un incremento significativo. En el resto de ejes, las tasas

de vacancia disminuyeron o se mantuvieron constantes.

Por otro lado, Surco - La Molina ha dejado de ser el eje con la mayor dis-

ponibilidad de Lima. Ahora lo es San Isidro Financiero, que concentra el

36% de la vacancia para ocupación inmediata de toda la ciudad. No obs-

tante, pese a tener mayores metros cuadrados libres, no consideramos

que sus precios de alquiler lleguen a los niveles de Surco - La Molina o

Magdalena. Esto debido a que más del 70% de la disponibilidad está en

manos de inversionistas institucionales.

21,822 m2

Promedio Lima

4.95%

9.07%

18.88%

25.30%25.37%

0%

10%

20%

30%

40%

2013 2014 2015 2016 2017-1T

San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores

Surco - La Molina Promedio

Precios de alquiler y venta

San Isidro

Financiero

San Isidro

Empresarial

Miraflores

Surco - La Molina

San Borja

Magdalena

$21.74

$20.53

$18.55

$17.01 $17.03

$ 15.00/m²

$ 17.00/m²

$ 19.00/m²

$ 21.00/m²

$ 23.00/m²

2013 2014 2015 2016 2017-1T

Evolución del precio de alquiler

San Isidro Financiero

Surco -

La Molina

San Isidro

Empresarial

Magdalena

$2,179

$2,044$2,117 $2,141 $2,128

Miraflores

$ 1,600/m²

$ 1,800/m²

$ 2,000/m²

$ 2,200/m²

$ 2,400/m²

$ 2,600/m²

2013 2014 2015 2016 2017-1T

Evolución del precio de venta

El ingreso de los edificios JDA 700 y PAL 400 modificó la configura-

ción de los precios de alquiler de San Isidro Financiero y San Isidro

Empresarial, respectivamente. En el eje de San Isidro Financiero, el

promedio de alquiler disminuyó en 2.33%; mientras que, en San

Isidro Empresarial, se incrementó en 1.11%. En San Borja, se dio un

ajuste importante de –5.56%. En el resto de ejes, los alquileres no

tuvieron variaciones significativas.

El precio de venta disminuyó en 3.04% en Surco - La Molina, ha-

ciendo de que el promedio de Lima se ajuste a la baja en 0.59%. En

el resto de ejes tampoco se apreciaron variaciones significativas.

Es importante que los ajustes de los precios de venta estén en sin-

tonía con los cambios en los alquileres, para que así se mantenga

el atractivo de las oficinas como producto de inversión.

Promedio Lima

Promedio Lima

4.95%

9.07%

18.88%

25.30%25.37%

0%

10%

20%

30%

40%

2013 2014 2015 2016 2017-1T

San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores

Surco - La Molina Promedio

4.95%

9.07%

18.88%

25.30%25.37%

0%

10%

20%

30%

40%

2013 2014 2015 2016 2017-1T

San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores

Surco - La Molina Promedio

Tendencias

¿Diferencial o commodity, qué suce-

de con la certificación LEED?

Para los edificios, la certificación LEED es la marca que los valida como

eco-amigables o eficientes con el uso de energía. Los edificios pueden

apuntar a diferentes clases de certificación, según el tipo de inmueble o

nivel de “eco-amigabilidad”.

El primer proyecto de oficinas con certificación LEED en Perú fueron las

dos torres del complejo Platinum Plaza en San Isidro Financiero. Ambas se

entregaron en el 2010, y representaron el 19% de la nuevas entregas de

aquel año. En adelante, el LEED como tendencia fue ganando terreno, y

más proyectos empezaron a certificarse, porque era una característica que

los diferenciaba del resto.

Siete años después, prácticamente el 100% de lo nuevo que ingresa cada

trimestre posee pre-certificación LEED. Lo mismo sucede con el total de

metros cuadrados en construcción: ya se encuentran pre-certificados. El

LEED ha pasado de ser un elemento diferenciador a un estándar del mer-

cado. Si bien al momento en que una empresa escoge una oficina, pesan

más otras variables como la ubicación, eficiencia de la planta o calidad de

áreas comunes, el LEED puede terminar siendo la variable que defina el

cierre de una transacción.

Los beneficios de la certificación LEED son tangibles. Hemos visto casos de

edificios similares, donde el que tiene la certificación, genera ahorros cer-

canos al 40% en el gasto de electricidad por metro cuadrado.

Conclusiones

Declive Vacancia al alza

Entrega de muchos m2

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Expansión Vacancia a la baja

Nuevas construcciones

Sobreoferta Vacancia al alza

Nuevas construcciones

Recuperación Vacancia a la baja

Sin nuevas construcciones

2018

20¿?

Ciclo del mercado prime de Lima

2019

Empezamos el 2017 con un paso sólido. El buen desempeño de la de-

manda mantuvo estables los precios y tasas de vacancia. Para los si-

guientes meses, esperamos que la respuesta de demanda continúe favo-

rable, dado que se están gestando una seria de transacciones por áreas

de hasta 8,000 m2. Con ello, estimamos que la vacancia cierre el año con

un nivel entre 25% y 28%, y el alquiler promedio de Lima se encuentre

ligeramente por debajo de los USD 17.00/m2. Los metros cuadrados en

construcción también van decreciendo, dando paso a la fase de recupe-

ración del mercado prime.

En los últimos 3 años, las entregas de nuevas oficinas se trasladaron ma-

yoritariamente a los ejes de Surco - La Molina y Magdalena. Sin embargo

desde el 2017, el protagonismo regresó a San Isidro. Será la primera vez

que San Isidro Financiero y San Isidro Empresarial, reciban en conjunto

107,520 m2. Son muchos metros cuadrados, pero cabe notar que la ma-

yor parte de estos, están en mano de inversionistas institucionales, quie-

nes, en principio, no ceden a bajar los precios tan fácil como lo puede ha-

cer una persona natural. De todos modos, no podemos negar que la

competencia por ganar demanda será fuerte. Más allá de las estrategias

clásicas de brindar mayores periodos de gracia o de implementar las ofi-

cinas, es posible que los propietarios institucionales sorprendan al mer-

cado con estrategias no convencionales, como la posibilidad de firmar

contratos en soles, u otros. Estaremos atentos.

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