Pojam hipoteke> Hipoteka je stvarno pravo na tuđoj nepokretnoj stvari koja ovlašćuje hipotekarnog poverioca da radi naplate tražbine proda hipotekovanu nepokretnost posredstvom suda i iz dobijene vrednosti naplati svoje potraživanje pre običnih i pre hipotekarnih poverioca sa kasnijim rangom.

Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari, koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan, zato što je to najjeftiniji način da dođe do nekog kredita (krediti obezbeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate). A za poverioca zato što je vrednost založene nepokretnosti višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će dobiti dug sa svim kamatama.

Predmet hipoteke je nepokretna stvar. Pojedini smatraju da i određene pokretne stvari mogu biti predmet hipoteke, kao na primer brodovi, vazduhoplovi…)

Hipoteka se odnosi na celu nepokretnost, na njene polodove dok su neodvojeni kao i na druge njene sastavne delove i pripadke. Predmet hipoteke može biti :

zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šumsko zemljište i šume) građevinski objekti (zgrade, stanovi, zgrade za odmor, poslovne prostorije i garaže).

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima. U slučaju da se dug ne isplati po dospeću, poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti. Ovakva hipoteka se naziva zajednička hipoteka. Predmet hipoteke može biti i sama hipoteka. Tada nastaje hipoteka na hipoteci (nadhipoteka).

Predme hipoteke ne mogu biti stvari koje se ne nalaze u pravnom prometu. Predmet hipoteke ne mogu biti ni lične službenosti, ni stvarne službenosti, niti pravo preče kupovine.

Što se tiče domašaja hipoteka obuhvata nepokretnost i to:

sve sastavne delove nepokretnosti, prirodne plodove koji nisu odvojeni od nepokretnosti, osim ako je ugovorom o hipoteci drukčije određeno;

pripatke nepokretnosti određene ugovorom o hipoteci, ali ne i stvari u svojini trećih lica; sva poboljšanja i povećanja vrednosti nepokretnosti do kojih je došlo posle zasnivanja hipoteke.

Svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti, može da bude obezbeđeno hipotekom. То potraživanje obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate. Deo potraživanja koji nije obezbeđen hipotekom može da se naplati samo iz ostale dužnikove imovine. . Potraživanje mora da bude u potpunosti određeno - iznos glavnice, iznos kamata, datumi dospeća rata, itd, tako da sve to treba da sadrži Ugovor o kreditu.

2.3. Nastanak i vrste hipoteka

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti.

Ugovorna hipoteka: Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Dug dospeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi. Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora koji uređuje potraživanje (ugovora o zajmu, kreditu i dr.).

Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti. Ugovor o hipoteci

1

može da zaključi vlasnik, ili drugo lice koje ima pravo raspolaganja, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dela objekta u izgradnji.

Ugovor o hipoteci mora da sadrži:

ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;

bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi);

precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;

podatke o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz Zakona o hipoteci;

podatke o stvarima iz Zakona koje hipoteka obuhvata.

Ugovor ne sme da sadrži odredbe koje daju ovlašćenje poveriocu da, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:

proda nepokretnost suprotno odredbama zakona; po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prisvoji on ili treće lice.

Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca.

Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika, dužnika ipoverioca.

Upis ugovorne hipoteke na objektu u izgradnji vrši se na sledeći način:Na zemljištu na kojem se objekat gradi, upisuje se hipoteka na objektu u izgradnji, a po upisu

objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti.Ako je investitor prodao kupcu objekat u izgradnji, odnosno posebni deo objekta u izgradnji, i hipotekarni poverilac kupca može da zahteva upis hipoteke na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta, a po upisu objekta u registar nepokretnosti, hipoteka se upisuje na izgrađenom objektu, odnosno posebnom delu zgrade, po službenoj dužnosti. Ako objekat u toku izgradnje promeni vlasnika, novi vlasnik stupa u prava i obaveze prethodnog vlasnika prema licima u čiju korist je upisana hipoteka. Objektom u izgradnji, na osnovu Zakona o hipoteci , smatra se i fizički završen objekat, odnosno njegov zasebni deo, koji nije upisan u registar nepokretnosti, ako zadovoljava uslove za upis hipoteke na objektu u izgradnji. Rizik eventualnog rušenja nepropisno sagrađenog objekta, na kome je upisana hipoteka, snose vlasnik nepokretnosti, dužnik i poverilac, u skladu sa njihovim unutrašnjim odnosima.

Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu založne izjave. Založna izjava je isprava sačinjena od strane vlasnika, kojom se on jednostrano obavezuje, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan

2

zakonom. Založna izjava po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci. Upis hipoteke na osnovu založne izjave vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca.

Zakonska hipoteka U našem pravu postoji nekoliko slučajeva kada hipoteka nastaje na osnovu zakona, jedan od njih je hipoteka koju ima organ uprave zadužen za poreze na nepokretnosti za koju se porez duguje. Ono što je specifično za ovakve hipoteke je to što one (za razliku od ostalih vrsta hipoteka) postoje i bez upisa u registre hipoteka - pa se zato i ne upisuju. Ovakve hipoteke će imati prvenstvo u naplati (naplaćuju se pre ostalih vrsta hipoteka);

Sudska hipoteka Uvek kada neko podnese zahtev za prinudno izvršenje, sud će staviti hipoteku na nepokretnosti koje su predmet izvršnog postupka. Upis u registre kod ove hipoteke takođe nije neophodan, jer će ona postojati i bez njega, ali se ipak upisuje zbog publiciteta.

55 .Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti

Vlasnik i posle zasnivanja hipoteke ima pravo da: drži predmet hipoteke; upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni; otuđi predmet hipoteke (npr. proda ili pokloni kuću koja je pod hipotekom) i prenese pravo na

pribavioca (npr. izda kuću u zakup ili je stavi pod novu hipoteku), u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju, jer pribavilac može u registrima da vidi hipoteku (štaviše to je njegova dužnost), te da sam odluči hoće li da prisvoji takvu nepokretnost;

otuđi deo nepokretnosti. Ako vlasnik (uz saglasnost poverioca, naravno), izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se, po službenoj dužnosti, upisuje i na tim nepokretnostima,

prenese dug na treće lice (naravno ako postoji lice koje želi da preuzme dug).

Što se tiče obaveza vlasnika nepokretnosti, vlasnik je dužan da čuva i održava predmet hipoteke kao dobar domaćin. Vlasnik će osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci. Vlasnik ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac neće odbiti da izda bez opravdanog razloga.

2.6. Prava poverioca: Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti ukoliko je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, vrednost predmeta hipoteke smanjena ili zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke. Ukoliko dužnik ne pruži dodatno obezbeđenje, poverilac ima pravo da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja. Smanjenje vrednosti predmeta hipoteke utvrđuje sudski veštak, na zahtev poverioca.

Poverilac takođe ima pravo da zahteva da sud naredi vlasniku, tj. neposrednom držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena ili zbog ponašanja koje namerava da preduzme, preti opasnost od smanjenja vrednosti hipotekovane nepokretnosti.U takvim slučajevima sud može da dozvoli poveriocu da preduzme potrebne mere da se izbegne smanjenje vrednosti hipotekovane nepokretnosti ili hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana u skladu sa zakonom ili ako je to izričito predviđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno u založnoj izjavi. Poverilac ima pravo da zahteva od suda odluku da vlasnik plati

3

naknadu za učinjene troškove.Potraživanje naknade za učinjene troškove na osnovu ovog člana obezbeđuje se bez upisa i uživa prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.2.8.Namirenje

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Regularno namirenje se sprovodi u skladu sa Zakonom o izvršnom postupku, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.

Hipotekarni poverilac može da zahteva da svoje dospelo potraživanje namiri: najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika; istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine ili najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Postupak namirenja teče tako što poverilac najpre tuži dužnika. Rešenje koje sud donese služi kao izvršna isprava. Na osnovu njega se pokreće izvršni postupak (čije se pokretanje zabeležava se u registru hipoteka). Zatim se nepokretnost prodaje, po berzanskoj ili tržišnoj ceni, po proceni veštaka i namiruju se sl. redom:troškovi prodaje,eventualne zakonske hipoteke,ostale hipoteke (i to po onom redu po kom su upisivane),kamate i druga povremena davanja (sem ako je potraživanje zastarelo).

Eventualni ostatak se vraća vlasniku hipotekovane nepokretnosti.Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle

zastarelosti obezbeđenog potraživanja. U tom slučaju kamata i druga povremena davanja ne mogu se namiriti iz predmeta hipoteke, već samo glavnica duga.

Iako je pravilo da se neisplaćen dug namiruje sudskim putem u cilju poboljšanja pravnog prometa i pojeftinjenja kredita, država je napravila ustupak (pre svega bankama) u vidu vansudskog namirenja. Ovaj način namirenja detaljno uređuje Zakon o hipoteci.

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. Kupac po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

Što se tiče redosleda namirenja a kada je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke.2.9.Prestanak hipoteke

prestankom potraživanja obezbeđenog hipotekom, i to ne samo ispunjenjenjem obaveza nego i kompenzacijom, otpuštanjem duga, prenovom, nemogućnošću ispunjenja ili smrću dužnika ili poverioca ako je ugovor zaključen zbog ličnih osobina obe ugovorne strane ili dužnika. Protekom vremena zastarelosti hipotekarni poverilac se može namiriti iz opterećene stvari ako je njegovo pravo upisano u javnu knjigu;

odricanjem hipotekarnog poverilaca od hipoteke (jednostrana izjava volje) punovažno je ukoliko je dato u pismenoj izjavi kod nadležnog državnog organa koji vodi javnu knjigu u koju je upisana hipoteka.

Konfuzijom tj. sjedinjenjem, kada isto lice postane i poverilac i dužnik (dužnik nasledi poverioca);

konsolidacijom, kada se u istom licu sjedini svojstvo hipotekarnog poverioca i vlasnika hipotekovane nepokretnosti.

pripašću nepokretnosti opterećene hipotekom ( srušena kuća u zemlljotresu….) Ukoliko se hipotekovana nepokretnost obnovi, uspostavlja se ponovo hipoteka;

4

kada se hipotekovana nepokretnost proda u izvršnom postupku. Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstvenog namirenja iz iznosa dobijenog prodajom.

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom. Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti. Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno.

Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke. 2.10.Zasnivanje nove hipoteke

Hipoteka koja nije ispisana, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo, u roku od 3 godine od dana kada je potraživanje prestalo može da se prenese na novog poverioca ili, radi obezbeđenja drugog potraživanja, na starog poverioca, do iznosa potraživanja obezbeđenog neispisanom hipotekom. Prenos se vrši na zahtev vlasnika, koji u prilogu sadrži dokaz da je potraživanje prestalo.

Odricanje vlasnika od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom, ne proizvodi pravno dejstvo, osim ako se vlasnik ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke ili se u registar nepokretnosti upiše zabeležba takve obaveze kod te hipoteke.

Hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke niti da zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, može da zahteva zabeležbu prvenstvenog reda za upis nove hipoteke do iznosa potraživanja obezbeđenog starom hipotekom, na mestu koje je imala stara hipoteka u roku od tri godine od dana kada je zabeležba bila dozvoljena.

U slučaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeležba zadržavanja prava prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava. Ovo se shodno primenjuje kada nova hipoteka treba da stupi na mesto dve ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

Nova hipoteka može, na zahtev vlasnika, da se upiše na mestu već upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već upisanom hipotekom. U tom slučaju:

upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke;

ispis stare hipoteke vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca u čiju korist je upisana nova hipoteka.Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se

izbriše i nadhipoteka ilinadhipotekarni poverilac i poverilac u čiju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku.

Ako je stara hipoteka zasnovana na više nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana. Ovo se shodno primenjuje kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

54. Upis hipoteke Upis hipoteke se vrši u nadležni registar nepokretnosti a to su zemljišna knjiga ili katastar

nepokretnosti, a negde intabulaciona knjiga odnosno protokol pri opštinskom sudu. Zahtev za upis hipoteke se podnosi nadležnoj službi za katastar nepokretnosti odnosno zemljišnoj knjizi ili nadležnom sudu. Hipoteka se ne upisuje u Centralnu evidenciju hipoteka već predstavlja centralni registar svih upisanih hipoteka u registre.

5

Centralna evidencija hipoteka praktično sakuplja podatke iz pomenutih izvora u jedinstvenu bazu podataka. Kao takva onda sadrži podatke koji služe samo za pretraživanje evidencije, a podaci u nju se upisuju sa obrazaca ili preuzimanje iz lokanih kancelarija Republičkog geodetskog zavoda.

Centralna evidencija hipoteka je javna evidencija. Svako ko ima pristup Internetu može da pretražuje evidenciju Centralne evidencije hipoteke i da ima uvid u podatke o nepokretnostima i hipotekama.

Registrovani korisnici mogu da dobiju uvid u detalje informacije o nosiocima prava i dodatne informacije o hipotekama Registovani korisnici mogu biti samo pravna lica. Korisnici koji su zaposleni u firmama ( banke, agencija za nekretnine, advokatske kancelarije, organi državne uprave… ) koji će koristiti Centralnu evidenciju hipoteka u obavljanju delatnosti, biće odmah registrovani po prijemu njihove prijave. Ostale firme moraju u kratkom opisu da navedu za koje potrebe žele da koriste Centralnu evidenciju hipoteka, posle toga biće im odobren pristup.

6