gayrimenkul degerleme...

1

GAYRIMENKUL DEGERLEME YÖNTEMLERI

Sinava Hazirlik EgitimiI.Bölüm

Degerleme Uzmanlari DernegiCansel Turgut Yazici-Isil Dinçer-Zuhal Balsari

22-23 Nisan 2006, Istanbul

2

Degerleme ve Deger nedir?

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bagli hak ve faydalarin belli bir tarihteki degerinin belirlenmesi amaci ile yapilan çalismaya “degerleme” bu çalismanin sonucunda tespit edilen kanaata iliskin rakama ise “deger” denir.

Degerleme Prosesi “Gayrimenkulün degeri ile ilgili kanaatin olusturulabilmesi için kullanilan sistematik prosedürdür.”

3

Degerleme ve Deger nedir?

Degerleme yapilirken ;ü Dünyaca kabul görmüs analiz ve tekniklerin kullanilmasi,ü Nitelik/kullanim/fayda/gelir ve Pazar kosullarinin dikkate alinmasi,ü Deneyim ve bilgi birikimleri ile bunlarin harmanlanmasi,ü Minimum hata payi ile raporlanmasi,ü “Belli bir tarihe dayanmasi” gereklidir.

• Bugünkü deger için çalisilabilir veya• Gayrimenkul mülkiyetinin/projesinin ileride gerçeklesecek yararlarin

bugünkü degeri hesaplanabilir.• Geçmise yönelik olabilir.

4

Degerleme uzmani kimdir ?

ü Gayrimenkule dayali hak ve faydalari degerleyecek olan,ü Gayrimenkul, sirket ve makina parki, ekipman gibi konularda

degerle ilgili kanaati ortaya koyabilecek bilgi ve becerisine sahip, ü Genellikle mühendislik, isletme-ekonomi, mimarlik, sehir planciligi

gibi mesleki disiplinlerden mezun veya en az 4 yillik üniversiteegitimi almis,

ü Yeterli mesleki deneyime ve disipline sahip ehliyetli-lisansli ,ü Uygulamayi bagimsiz, tarafsiz ve objektif olarak yapabilecek olan,ü T.C. vatandasi kisilerdir.

5

Uzmandan beklenen etik kurallar nelerdir ?ü Bagimsiz ve tarafsizlik

• Tarafsizlik ilkesinden sapmamak, ayirim gözetmemek, ön yargi beslememek, kendi çikarlarini gözetmemelidir.

ü Gizlilik ve sir saklama• Çalismalarla ilgili gizlilik esasina uymalidir.

ü Dürüstlük• Hizmetin son kullanicilar ve çalismalarda yardimci olan kisi ve kurumlara

karsi iliskilerinde dürüstlük ilkesine bagli kalmalidir.ü Çikar çatismasi

• Uzman görevini yerine getirirken çikar çatismalarina sebebiyet vermemelidir.

ü Standartlara baglilik• Uluslararasi degerleme standartlari çerçevesinde hizmet kalitesi sunmalidir.

ü Yetkinlik• Uzman hizmetleri yerine getirebilecek yeterli bilgi birikimine , yeterlilik ve

deneyime sahip olmalidir. Uzman yeterliligine uygun isler kabul etmeli, yeterlilikleri konusunda yaniltici olmamalidir.

6

Degerleme ile ilgili yasal düzenleme nedir?

üBu teblig ile sermaye piyasasi mevzuati çerçevesinde gayrimenkuldegerleme hizmeti verecek sirketlerin Kurulca listeye alinmalarina, listeden çikartilmalarina, bu sirketlerin ortaklarinin, yöneticilerinin ve bu sirketlerde çalisacak degerleme uzmanlarinin niteliklerine iliskin esaslar belirlenmis ve bu sirketlerin faaliyetlerini sürdürürken uyacaklari kurallar düzenlenmistir.

üAncak Kurulun yetkisi sadece Sermaye Piyasasi Mevzuati çerçevesinde gayrimenkul degerlemesi hizmeti verecek sirketler üzerinde olup, bu kapsamin disindaki gayrimenkul degerleme sirketlerinin Kurul düzenlemelerine uymak gibi bir zorunlulugu yoktur.

üLisansli uzman ve lisansli sirket kavrami tanimlanmistir.

7

Yasal düzenlemelerde “Degerleme Uzmani” kimdir?ü Agustos 2001 tarihli lisanslama ve sicil tutmaya iliskin esaslar

tebliginde “degerleme uzmani” tanimi :ü “Gayrimenkul Degerleme sirketlerinde gayrimenkulün,

gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule dayali hak ve faydalarin rayiç degerlerini bagimsiz ve tarafsiz olarak takdir etmekle görevli personel” olarak tanimlanmistir.

ü Tebligde orjinali üzerinde yapilan degistirme ile 4 yillik üniversite egitimlerinin tümü meslek kapsamina alinmistir.”

ü “Son düzenleme ile sinava giriste 3 yillik tecrübe kosulu kalkmis ve sinava girmek serbest olmustur.Ancak artik sinavi geçse bile uzmanlarda ehliyetlendirme için 3 yillik tecrübe süresi aranacaktir.”

8

Yasal düzenlemelerde “Lisansli Degerleme Sirketleri”

ü Denetleyici ve düzenleyici kurum : Sermaye Piyasasi Kuruludur(SPK)ü Anonim Sirket olmalari gereklidir,ü Esas sözlesmeler Türk Ticaret Kanununa uygun olmalidir,ü Ödenmis sermayeleri 300 Bin YTL olmalidir ,ü Ödenmis sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tümünün nakit karsiligi

çikarilmis olmasi ve nama yazili olmasigereklidir,ü En az 5 lisansli uzman çalistirmalidir,ü Bir sirkette en az 2 sorumlu degerleme uzmani olmalidir,ü Ödenmis sermayesinin asgari %90’inin en az iki sorumlu degerleme uzmanina

ait olmasi halinde ödenmis sermaye miktari 75 bin YTL olmasi yeterlidir,ü Sermayeler, her yil Maliye Bakanliginca ilan edilen yeniden degerleme orani

dikkate alinarak kurulca yeniden belirlenebilir.

9

Yasal düzenlemelerde “Degerleme Sirketleri”

ü Denetleyici ve düzenleyici kurum : Sermaye Piyasasi Kuruludur(SPK)ü Agustos 2001 de 34 ve 35 sayili tebliglerle Degerleme uzmanligi ve

Lisanslama Kurallari belirlenmistir,ü Lisansli uzman kavrami yaratilmistir,ü En az 5 lisansli uzmanla lisansli degerleme sirketi kurulabilmektedir,ü Su anda 300 civarinda sektörde lisansli uzman vardir,ü 9 Lisansli sirket faaliyettedir.üDegerleme ve aracilik faaliyetleri ayni çati altinda yapilamaz!!!

10

Degerleme çalismasi ne tür varliklar için yapilabilir?üGayrimenkullerüKonut amaçli kullanilan mülküArsa , arazi , tarla, bag-bahçeü Isyeri , ismerkeziüAlisveris merkezleri (AVM)üOteller, turizm tesisleriüFabrikalarüMarinalar, limanlar

üGayrimenkule dayali haklar ve faydalarüKira degeriüÜst hakki bedeli

üMakina Parklari, Üretim hatlari...

11

Degerleme çalismasi ne tür varliklar için yapilabilir?

üYukaridakiler haricindeüAntika,üTaki,üMücevher,üKiymetli Taslar,üTasinabilir mülkler,üYatlar,üPatenet haklari gibi maddi olmayan hak ve faydalar için de ......

Degerleme çalismasi yapilabilir.

12

Degerleme ne amaçlarla yapilabilir? Nerelerde kullanilir -I ?

ü Mülkiyet degisimlerinde alis-satis fiyatini belirlemek için,ü Kiralamalarda deger tespiti ihtiyacinda,ü Krediye yönelik islemlerde gayrimenkullerin teminat olarak alinacagi

durumlarda,ü Sirket aktiflerindeki gayrimenkullerin degerinin belirlenmesinde (UMS)*

• Halka arzlarda• Sirket birlesmeleri, devir almalarda• UMS’ye göre bilanço tutan isletmelerde

* Uluslararasi muhasebe standartlari sirketlerin aktiflerindeki varliklarin degerini “adil piyasa degeri” üzerinden degerlenmesini istemektedir.Gerek UMS için gerekse halka arzlar sirasinda sirket aktiflerinin bugünkü adil(makul) piyasa degerini tespit etmek amaci ile degerleme çalismalari yapilir.

13

Degerleme ne amaçlarla yapilabilir? Nerelerde kullanilir-II ?

ü Mirasla mal intikalinde adil mal paylasimi istendiginde,ü Mülklerin en iyi ve en verimli kullanim analizinin ortaya konulmasi

gerektiginde,ü Yapilmasi düsünülen yatirimlarin yillar itibari ile yaratacagi gelirlerin

giderlere orani ve bugünkü proje degerinin tespiti çalismalarinda (finansal fizibilite etüdlerinde)

ü Sigorta islemlerinde ,ü Sale&Lease back (sat ve geri kirala) islemlerinde,ü Kamulastirmada adil ödeme için deger tespitinde,

14

Degerleme ne amaçlarla yapilabilir? Nerelerde kullanilir-III?

ü Gayrimenkul Yatirim Ortakliklarinin (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alim-satim, kiralama ve yeniden degerlemelerinde,gayrimenkul ipoteklerini alirken, proje baslangicinda yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,

ü Hisse senedi borsada islem göre tüm sirketlerin ödenmis sermayelerinin %5’ini asan gayrimenkul alim-satimlarin da ve kendi gayrimenkullerini baska bir sirkete ayni sermaye olarak koymalari durumunda,

ü Bankalarin icra takibine düsmüs alacaklarinin 1.000 YTL ‘yi asanbedelleri olanlarin deger tespitlerinde.

15

Piyasa Kavrami

Alici ve saticilarin bir araya getirildigi fiyat mekanizmasina göre çalisan düzenlemeler.

üGayrimenkul Piyasasi: Gayrimenkullerini para gibi bir baska varlikla degistirmek isteyen bireylerin karsilikli etkilesim içinde olduklari alan,üPara Piyasasi: Kisa dönemli parasal enstrüman ticareti yapan alici ve

saticilarin karsilikli etkilesimidir.üSermaye Piyasasi: Uzun ve orta vadeli parasal enstrüman ticareti

yapan alici ve saticilarin karsilikli etkilesimidir.

Diger: Ham petrol piyasasi,altin piyasasi,semt pazarlari, future-option piyasalari...vs

16

Piyasa Kavrami -Gayrimenkul Piyasasi

üGayrimenkul piyasasi için sermayenin 2 kaynagi vardir:– Kisa dönem para araçlarini kullanan para piyasasi– Uzun dönem para araçlarini kullanan sermaye piyasasi

üGayrimenkul ekonomik bir semboldür,

üDegeri sadece yatirimcinin davranisina bagli degildir ticareti yapilan malin özelliklerine bagli kabul edilir,

üGayrimenkulün degeri ayni zamanda performansina baglidir.

17


üGayrimenkul Piyasasi:– Gayrimenkullerini para gibi bir baska varlikla degistirmek isteyen

bireylerin karsilikli etkilesim içinde olduklari alan,

• Konut Piyasasi• Ticari Piyasasi• Sanayi Piyasasi• Tarimsal Piyasa• Özel Amaçli Piyasa : Özel amaçli, otel-turizm, eglence...vs

18


Gayrimenkul Piyasasi Oyunculari

üAlicilar,üSaticilarüAracilar (Komisyoncular)üDegerlemecilerüKiraya veren-KiralayanlarüProje Gelistiricilerü Insaat firmalariüYatirimcilarüSon zamanlarda reklamcilar..

19

Piyasa Kavrami-Para Piyasasi

üPara Piyasasi: Kisa dönemli parasal enstrüman ticareti yapan alici ve saticilarin karsilikli etkilesimidir.

üPara Piyasasi enstrümanlari• Hazine Bonolari• Repo / Ters repo sözlesmeleri• Mevduat Sertifikalari• Senetler• Poliçeler

20

Piyasa Kavrami-Sermaye Piyasasi

üSermaye Piyasasi: Uzun ve orta vadeli parasal enstrüman ticareti yapan alici ve saticilarin karsilikli etkilesimidir.

üSermaye Piyasasi enstrümanlari• Özel Sektör Tahvillleri• Devlet tahvilleri• Hisse Senetleri*• Ipotek Kredisi (Mortgage)

üSermaye Piyasasi Çesitleri• Birincil Piyasa- ilk arz

• Ikincil Piyasa- ikincil arz“Hisse senetleri sermaye piyasasi kalemi isede bunlar aslinda getiri vadesi belli olmayan özkaynak yatirimlaridir”

21

Piyasa Analizi

ü Belli bir ekonomik mal ve hizmet için piyasanin tanimlanmasi ve incelenmesidir.

ü Gayrimenkul de bu mülk türü için gayrimenkul piyasa sartlarinin incelenmesidir.

ü Piyasa analizi belirlenen bir piyasadaki gayrimenkul için talep ve rekabete dayali arz arasindaki iliskiyi arastirir.

Degerleme Uzmanlari iki türlü piyasaya bakmalidir:

1. Inceleme konusu mülkü dikkate almadan genis piyasa açisindan,2. Mülkün rekabet ettigi mülklerin persfiktifinden

22

Talep

ü Talep müsterinin maddi arzulari, tüketicilerin gereksinimleri, satin alma gücü tercihlerini yansitir. Son kullanicilarin tanimlanma noktasidir.

ü Talep Analizi her mülk türü için son ürüne veya gayrimenkulün sagladigi hizmete odaklanir.

Örnek : Parekende yer analizi için talep analizi piyasa yöresinde potansiyel müsteriler tarafindan üretilen parekende hizmetleri için talebi saptamaya çalisacaktir.

23

Talep Analizi –Piyasa Belirleme Islemi

ü Belirli bir gayrimenkul piyasasini belirlemek için bir degerlemeuzmanin arastirmasi gereken noktalar:

ü Mülk türü (Konut, AVM, ofis binasi)ü Mülkün doluluk, müsteri kitlesi, insaat kalitesi, tasarim özellikleri,

konfor unusurlari• Doluluk (tek veya çok kiraci olmasi)• Son kullanicilari.Bu kullanicilarin nufüs, istihdam gelir düzeyi, ulasilabilen

veriler incenir..• Insaat Kalitesi• Tasarim ve konfor unsurlari

ü Piyasa yöresi.Cografi ve konumsal olarak durumu. Seçilen fonksiyona at zaman –mesafe iliskileri.

ü Rakip mülkler, özellikleri ve konumlariü Tamamlayici mülkler . Hedeflenen yasam standartlarini destekleyen

tesisleri ve faaliyetler ve bunlara erisim imkanlari.

24

Talep Analizinde Önemli FaktörlerKonut Piyasasiü Piyasa yöresinin nüfusu, hane halki büyüklügü ve sayisi, hane halki olusum

azalis ve artis hizi, yas dagilimi bilesimiü Kisi basina ve hane halki basina gelirü Istihdam türleri ve issizlik oraniü Mal sahibi ve kiracilarin yüzdesiü Tasarruf düzeyleri ü Arazi kullanim düzenleri ve kentin büyüme ve gelisim yönüü Komsuluk çevresinin fiziksel çekiciligini etkileyen faktörler, cografya,

topografya, kaya zemin diger dogal ve insan yapisi engeller, faktörlerü Vergi düzeyleriü Çevredeki sosyal donatilar ve destek tesisler (okul, saglik, kültürel tesisler)

25

Talep Analizinde Önemli FaktörlerParekende Piyasasiü Ticaret yöresinin, hane halki büyüklügü ve sayisi, hane halki olusum azalis ve

artis hizi, yas dagilimi ve bilesimiü Kisi basina ve hane halki basina gelir (ortalamama ve medyan)ü Hane halki gelirinin parekende alimlar için harcanan yüzdesi ve efektif satin

alma gücüü Ticaret yöresinde bulunan satislarin oraniü Bölgede bir parekende tesisinin karli bir biçimde islemesi için gereken satis

hacmi ve mevcut satislarin m2 basina büyüklügüü Piyasada parekende bosluk oraniü Arazi kullanim düzenleri ve kentin büyüme-gelisme yönüü Erisim (ulasim sistemleri ve karayolu sistemleri) ve ulasim maliyetiü Parekende tesislerin çekiciligini etkileyen faktörler (kiraci karmasi, imaj-

marka...vs)

26

Talep Analizinde Önemli FaktörlerOfis Piyasasiü Bölgenin ofis yeri olarak isverenleri, tercih edenleri ve bu firmalarin tahmini

personel gereksinimleriü Is cinsine göre bir ofis çalisani için gerekli büro yerinin ortalama m2 alanlari. ü Ofisin merkezi is alani ve kent disi gelisim içindeki konumuü Planlanan ofis sinifi için bosluk oraniü Arazi kullanim düzenleri ve kentin büyüme-gelisme yönüü Erisim (ulasim sistemleri ve karayolu sistemleri) ve ulasim maliyetiü Parekende tesislerin çekiciligini etkileyen faktörler (kiraci karmasi, imaj-

marka...vs)ü Ofis binasinin çekiciligini etkileyen faktörler (insaat kalitesi, yönetim

profesyonelligi ve diger kiracilar) ve destek tesislerin mevcudiyeti ( lokanto, dükkan, eglence yeri..)

27

Talep Analizinde Önemli FaktörlerSanayi Piyasasiü Hammadderin mevcudiyeti veya hammaddeye ulasilabilirlik ü Vasifli ve vasifsiz isgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirligiü Arazi kullanim düzenleri ; kent büyüme ve gelisme yönüü Erisim (ulasim sistemleri ve karayolu sistemleri) ve ulasim maliyetiü Üretim, toptancilik, parekendecilik, ulasim, iletisim veya genel hizmetlerdeki

istihdamü Yerel talebi etkileyen bölgesel ekonomik büyümeü Toplam istihdamdaki büyümeü Parekende satislar ( parekende depolama mülklerinde)ü Tasima türü ve maliyeti (kamyon, deniz, demiryolu, hava, su yolu)ü Organize olup olmadigi ve altyapi imkanlarindan yararlanma

28

Talep Analizinde Önemli FaktörlerTarimsal Mülk Piyasasiü Ulusal ve bölgesel ekonomik trendlerü Ekolojik ve çevresel konularü Konu tarimsal bölgenin özelligiü Uzun vadeli devlet politikalariü Topragin verimliligiü Ürün piyasasiü Yeralti suyu rezervleriü Sübvansiyonlar

29

Talep Analizinde Önemli FaktörlerRakip mülklerin arz analizinde incelenen faktörlerü Mevcut rekabetin miktari ve kalitesi (mevcut stok)ü Yeni insaat hacmi (rakip ve tamamlayici) planlama asamasindaki veya insaat

halindeki projelerü Bos arazinin bulunabilirligi ve fiyatiü Insaat ve gelistirme maliyetleriü Bölgedeki mevcut ve insaa edilmis güncel mülklerü Mal sahibi tarafindan kullanilanalar ve kiraci tarafindan kullanilanlarü Bosluk sayilari ve nedenleriü Alternatif kullanim olanaklarina dönüsüm imkanlariü Özel ekonomik sartlar ve çevresel kosullarü Insaat kredileri ve finansman bulunabilirligiü Insaat sartnameleri, imar yönetmelikleri ve uygulanan harç ve vergilerin

insaat maliyetine etkileri

30

Kavramlarü Firsat maliyeti

Geçmisteki seçeneklerin veya seçilmemis firsatlarin maliyeti

ü Yatirim AnaliziBir gayrimenkul yatiriminin edinim fiyati ile gelecekte beklenen yararlari

arasindaki iliskiyi yansitan matematiksel çalismaü Yapilabilirlik analizi

Ekonomik bir iste fayda-maliyet iliskisi analiziü Güçlü Piyasa

Yüksek talep ve artan fiyat düzeylerini veya büyük islem hacmini yansitan piyasaü Zayif Piyasa

Düsük talep ve azalan fiyat düzeyleriyle nitelendirilen piyasa.ü Satici Piyasasi (Faal Piyasa)

Saticilarin mevcut mülklerinin hemen önceki döneme göre elde edebildikleri fiyattan daha iyi bir fiyata satabildikleri piyasa

ü Alici Piyasasi (Durgun Piyasa)Alicilarin avantajli olduklari, fiyatlarin nispeten düsük oldugu piyasa

31

Risk ü Öngörülen olaylarin meydana gelmeme olasiligidir.

Her gayrimenkul bir risk içerir.Borç veren borçlunun temerrüde düsebilecegi riskini alir. Ev sahibi riski kiracinin kirayi vermemesi veya dönem sonunda kontrati yenilememesidir. Ev satin alanlar gözle görülmeyen insaat kalitesi riskini ve emlak fiyatlarinin düsmesi riskini alirlar. Ihtimaller arttikça riskler büyür ve yatirimi ilginç kilacak gelir orani artar.Riskler mülkleri niteliklerine göre ayri ayri ya da birlikte etkileyebilir. Örnegin kanun degisiklikleri ile kiralarin artisinin sinirlandirilmasi tüm mal sahiplerini etkiler.

Risk Anazi ü Çesitli olaylarin meydana gelme olasiligini ölçmek suretiyle riskin

saptanmasinda kullanilan niceliksel methodlara risk analizi denir.

32

Risk Türleriü Piyasa Riski

Arz ve talepteki degisiklikler. Örnek : Mülkün konumu nedeni ile talepde degisiklik yasanmasi.

ü Finansal RiskYatirimi finansa edecek borcun riski.Örnek : Faiz degisikliklerine tepki gösteremeyecek temerrüt, önödeme ve kontrat sartlari

ü Sermaye Piyasasi RiskiSermaye piyasasindaki degisikliklerin piyasa fiyatinietkileme riski. Örnek : faiz oranlarindaki degisiklikler, alternatif yatirim firsatlarindaki degisiklikler.

ü Satin alma gücü riski /Enflasyon RiskiBeklenmeyen enflasyonun islemler ve mülkiyetin kiradan sonra geri alinmasi sirasinda neden olacagi nakit akimlarÖrnek : Uzun vadeli kontratlar ve bunlarin enflasyondan korunmasini amaçlayan kira kontratlari.

33

Risk Türleriü Pazarlanabilirlik /Likidite Riski

Makul bir sürede nakde çevirme zorluguÖrnek:Gayrimenkul piyasasinin durgun oldugu dönemler.

ü Çevresel RiskGayrimenkul piyasa degerinin fiziki çevreden etkilenme riski Örnek : Olasi çevre sorunlari nedeni ile deger kabi : Deprem, hava sartlari, saglik tehliklerinin algilanmasi, çevresel sorunlar .

ü Yasal Risk Yasalfaktörlerin gayrimenkulün degerini etkilemesi riski Örnek : Çevre yasalari, vergi yasalari, arazi kullanimindaki degisiklikleri, el degistirme kisitlamalari .

ü Yönetsel RiskIdarecinin gayrimenkulü hedeflenmis amaçlara ulastiramama riski.Örnek : AVM’lerde Yönetim becerisi gibi.

34

Risk / Getiri iliskisi

üNormal olarak uzun dönemli bir araca yatirim yapan bir kisi kisa vadeli enstrümana yatirim yapan kisiye oranla daha büyük bir risk altinda oldugu varsayilir. Bu nedenle uzun vadeli araçlar genelde daha büyük bir getiriye sahiptir.

Bu iliski kimi zaman tersine döner:üÖrnegin yüksek enflasyon döneminde yatirimci uzun vadeli pozisyon

almaktan çekingen davranirlar .Yüksek faiz oranlarinin yatirimlarini eritecegini düsünürler ve paralarini kisa vadeli araçlarda degerlendirirler.

35

Riskin Ölçümü

ü Ortalama-Verilerin toplaminin örnekleme toplamina bölünmesi

ü Medyan-Ana kütle ve degiskenleri tam olarak ortadan böler. (tek veya çift sayida degisken olma durumu..)

ü Mod –En fazla sikilikla tekrarlanan

ü Aralik –Verilerden en büyük ve en küçügü arasindaki fark

ü Standart Sapma – Ortalamadan uzaklasmanin mutlak miktari

36

Riskin Ölçümüx f fx

72.000 1 72.000 74.000 1 74.000 76.000 2 152.000 77.000 1 77.000 79.800 2 159.600

TOPLAM 7 534.600

ORTALAMA 76.371

72.000 1 72.000 74.000 1 74.000 76.000 1 76.000 76.000 1 76.000 77.000 1 77.000 79.800 1 79.800 79.800 1 79.800

Medyan 76.000

ortalamadan mutlak sapma

4.371 - 4.371 2.371 - 2.371

743 - 743 629 629

6.857 6.857 14.971

Frekansf

Satislarx

Medyan

37

Degeri etkiyen ekonomik faktörler

• Arz-talep (Rekabet unsuru)• Ikame• Denge

– Uyumluluk (içsel ve dissal)Çevresi ile uyumGayrimenkulün içindeki uyum

– Regrasyon/ProgresyonIyi gayrimenkul yanindaki kötünün degerini yükseltir veya tersi.

• Dis etkenler– Azalan ve çogalan piyasa

getirileri– Beklenti ve degisim– Parselasyon– Tevhit/Birlestirme

• Kullanislilik• Nadir bulunma• Arzu (arzu edilen daha

degerlidir)• Satin alma gücü (ülke

GSMH artarsa gayrimenkul fiyatlari artar)

38

Gayrimenkul Piyasasinda Degisikliler(Gayrimenkul Çevrimi)

• Bosluk oranlari• Kira büyüme hizlari• Kapitalizasyon oranlari• Konut fiyatlarindaki degisiklikler• Arzdaki degisiklikler

39

Gayrimenkul Çevrimi

0 2 4 6

Talepte genisleme, artan

insaat Düsüs:Arti ama düsen talep, artan bos yerler

Gerileme: Düsen talep, düsen bos

yerler

Düzelme:Artan talep, düsen bos yerler

Örnegin bos yerlerin orani artarsa kiralar düser ve kapitalizasyon oranlari artar. Bos yerlerin orani azalirsa tam tersi olur. Piyasa bilgilerinin katilimcilara ulasmasi vakit aldigindan piyasa bunu fark edinceye kadar geçen sürede kira oranlari degismez.

40

Gayrimenkul Için Sermaye Kaynaklari

Özkaynak yatirimcilariüBireysel YatirimciüKurumsal Yatirimci (GYO’lar)üSendikasyonlar (Fonlar)

(Birden fazla gayrimenkul projelesini gelistirmek amaci ile biraraya gelmis özel veya kamu kurumlari arasindaki ortaklik)

üJoint Venture yatirimcilari (Adi Ortaklik)(Sadece belli “bir” projesiyi gerçeklestirmek amaci ile biraraya

gelmis sinirli süreli ortaklik.-Örnek: Havalani insaati-Tepe–Akfen–Via)

üFonlar (Emeklilik, Hayat sigortalari)üSigortalar

41

Kavramlar

Deger Tanimlari

Belli basli deger tanimlariüAdil Piyasa degeri (Makul Deger*)üDüzenli Likidite Degeri (Elden çikartma)üZorunlu Likidite Degeri (Tasfiye Degeri)üKullanim DegeriüFaal Isletme DegeriüVergi DegeriüYatirim Degeri....

*Makul deger ifadesi Adil Piyasi Degerinin UMS ve UDS ‘na göre karsiligidir.

42

Piyasa Degeri (Adil Piyasa Degeri-Makul Deger)

üHerhangi bir kisitlayici etki ve baski olmaksizin, üAlicinin tam olarak bilgilendirildigi ve satici ile beraber

hareket ettigi varsayilan bir ortamda ,üDegerleme konusu mülkün pazarda makul bir zaman

diliminde pazarda kalacagi ve yeterli pazarlanacagi düsüncesi ile ,üMülkün satilabilecegi en yüksek pesin satis bedeli (nakit

ödeme) ile ilgili olusturulan kanaat degere

satilan mülkün degerini yansitan degere “Adil Piyasa Degeri” denir.

43

Düzenli Likidite Degeri (Elden Çikartma Degeri)Taraflar arasinda görüsmeler ve pazarliklar sonucunda, varliklar için belirlenen, makul ve yakin zaman içindeki en olasi nakit satis degeridir. Düzenli likiditasyonda, varliklarin herbiri için en iyi degerin alinmasina çalisilmaktadir. Eger belirtilen zaman araligi içinde, taraflar arasindaki görüsmeler sonucunda fiyat konusunda anlasmaya varilamazsa, varliklarin açik arttirmayla satilmasi önerilir.

Zorunlu Likidite Degeri (Tasfiye Degeri)Halka açik düzenlenen açik arttirmada ekonomik trendler ve zorunlu satis kosullari göz önünde bulundurularaj, gayrimenkul için belirlenen en olasi nakit satis degeri.Zorunlu likiditasyonda varliklar olabildigince çabuk satilirlar.

44

Kullanim DegeriBir mülkü kullanildigi sekilde ele alan ve alternatif kullanimlari dikkate almayan degerdir.

Faal Isletme DegeriKurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edecegi varsayilan kurulusun bütün somut ve soyut varliklarinin bir arada satilmis degeri.

Yatirim DegeriBireysel yatirim kosullarina bagli olarak belirli bir yatirimci veya bir grup yatirimci için bir mülkün kendine özgü degeri.bu deger bireysel olmayan bagimsiz piyasa degerinden farklidir.

Vergi DegeriBir mülkün vergi kayitlarindaki degeri. Bizdeki karsiligi emlak vergi degeri.

45

Müsterinin tanimi-olasi kullanicilarin

tanimi

Degerlemenin kullanim amaci

Degerlemenin amaci(deger

tanimi)

Deger tahminin tarihi

Mülkün özelliklerinin

tanimi

Olaganüstü varsayimlar ve

hipotetik kosullar

Diger Varsayimlar ve

kisitlayici kosullar

En Etkin ve En verimli Kullanim Analizi

Son Degere Kanaat Edilmesi

Dogru Raporlama

Insaa edilmis mülk

Deger Yaklasimlarin Uygulanmasi

Maliyet Emsal Gelirlerin Kapitalizasyonu

Pazarlanabilirlik

Arazi Degeri Tahmini

Veri AnaliziPiyasa Analizi

TaleplerArzlar

Bosmus gibi arsaIdeal yapilandirma

Piyasa Verileri Konu Gayrimenkul Verileri Karsilastirilabilir Mülklerle Bölge,sehir ve yakin çevrenin

genel özellikleriSatislar, satistaki mülkler,

bosluk oranlari, maliyetler ve kapitalizasyon oranlari

Arsa ve üzerindeki yapilandirmalarin özgün özellikleri, kisisel mülk, isletme aktifleri

DEGERLEME PROSESI / SÜRECIDegerleme Sorununun Tanimi

Isin Kapsaminin Tanimlanmasi

Verilerin Toplanmasi ve Mülkün Tanimlanmasi

46

Degerleme Prosesi/Süreci Semasi

1. Degerleme sorununun tanimlanmasi 2. Isin kapsaminin tanimlanmasi3. Veri toplanmasi, mülkün tanimlanmasi 4. Veri analizi5. Arazi degeri tahmini6. Degerleme yaklasimi uygulamalari7. Deger göstergeleri ile ilgili son degere kanaat edilmesi8. Dogru Raporlama

47

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi –I

üMüsteri tanimi, olasi kullanicilarin tanimiDegerleme süreci uzman ise baslamadan baslar. Uzman bir görevi kabul edip etmemeye karar verirken, bu görevin getirecegi diger profesyonel yükümlülükleri düsünmelidir. Degerleme uzmani mümkün oldugu sürece olasi kullanicilari tanimlamalidir.

üDegerlemenin kullanim amaciMüsterinin degerleme raporundaki bilgileri ne amaçla kullanacagi, müsteri amacini belirtmeyebilir, tanimlanmasi talep edilmelidir.* Bos yere gayret sarfetmemek için degerleme uzmani ve müsteri degerleme raporunu kullanim amaci, son rapor sahibinin kim olacagi hakkinda karsilikli fikir birligine varmalidir.*USPAP Etik Kurallari

48

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-II

üDegerlemenin amaci (Degerin tanimi)Amaca uygun olarak hangi deger tanimina göre çalisma yapilacagi (adil piyasa degeri, kullanim degeri, faal isletme degeri, yatirim degeri , vergi degeri ,düzenli likidite, ...vs),Degerlemenin amacinin, kullanim amaciyla uyumlu ve ona uygun olmasini saglamak görevi degerleme uzmanindir. Raporda kanaat edilecek degerin tipini belirleyen yazili bildirimdir. Her degerleme raporunda bulunmalidir.

49

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-IIIüDeger tahminin tarihi

Gayrimenkulün degerini etkileyen güçler zaman içinde degisiklik gözterebilecegi için degere ait tarih belirtilmelidir.

•Güncel –Bugünkü

•Geçmise yönelik (Retrospektif)

Veraset ve Intikal Vergisi-ölüm tarihte (miras)

Sigorta hasarlari-olay tarihinde

Gelir Vergisi –satin alma tarihinde

Tazminat Davalari- kayip tarihinde

•Gelecege yönelik (Prospektif)

Gelecekteki bir tarihe yönelik belli bir nakit akimi sonucunda olusabilecek degeri saptamak için. Bu durumda gelecekteki degerin piyasa degeri olacagi konusunda imada bulunulmaktan kaçinilmalidir.Varsayimlar ve tahminler izah edilmelidir. (Örnek: Proje degerleme çalismalarinda ve yatirim finansmani degerleme çalismalari)

50

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-IVüMülkün özelliklerinin tanimlanmasi (ön bilgiler)

• Mülkün konumu, adresi • Açik adresi

• Mülke ait yasal bilgilerIl, ilçe, mahalle, ada,pafta,parsel,..vb yasal bilgilerMülkiyet haklari (tam mülkiyet, kismi mülkiyet, kismi hisse..vs)Kullanimdaki kisitlamalar

Örnek: hava ve yeralti haklarinin elden çikartilmis veyakisitlanmis olmasi (irtifak haklari) veya serhli/serhsiz kirakontratlari, arazi tecavüzleri, kaçak durumlar.

Yasal sorunlari olup olmadigi, varsa nedenleri

• Gayrimenkule ekler Örnek: teferruat listeleri

51

1. Degerleme Sorunun Tanimlanmasi-VIüOlaganüstü varsayimlar ve hipotetik kosullar

Uzman öngördügü olabilecek olagan üstü varsayimlari ve hipotetikkosullari (karsitini) önceden tanimlamalidir.Örnek: Çevre kirliligine konu üretim yapan fabrikada uzman kirlenmenin olmadigi hipotetik kosuluna dayanarak degerleme yapabilir. Olagan üstü varsayimlarin ya da hipotetik kosullarin bir degerlemede kullanilip kullanilmamasi degerleme sorunun kullanim amacina ve dogasina baglidir.

üDiger varsayimlar ve kisitlayici kosullariÖrnek: Mülk verilerinin güvenilir oldugu düsünülen kaynaklardan alinmis olmasi, ilgili gayrimenkulde yeralti madenlerinin veyayeralti petrolün degerlemenin bir konusu yapilmadigi belirtilmesi gibi.

52



53

2. Isin kapsaminin tanimlanmasi• Bir degerleme çalismasinda degerleme uzmani müsterinin kullanim

amacini ve uygun is kapsamini açiklamak zorundadir. Raporda kapsam açikca belirtilmelidir.Neyin yapildiginin açiklanmasi ve neyin

“yapilmadiginin” açiklanmasi çok önemlidir.Örnegin sinirli bir veriye ulasilabilmisse uzman veri toplamak için harcanan zamani ve taranan alani belirtmek isteyebilir.Degerleme raporunun içinde degisik alanlarda bundan bahsedilebilecek olsa bile ayri bir bölümde bahsedilmesi tavisye edilir.(Appraisal Insitute –12.baski)

• Degerlemeyi tanimlamak gerekli kaynak ve verilerin tanimlanmasina yardimci olur. Bu sayede uzman daha sonraki süreci ve adimlari daha kolay planlayabilir. Tanimlamalar ve is programlari mülkün tipine bagli olarak yapilacaktir.

• Degerleme bir prosesdir. Sonuca çabuk ulasabilmek iyi bir programlamaya ve adimlari dikkatle planlamaya baglidir.

54



55

3. Verilerin toplanmasi ve mülkün tanimlanmasi-IüKonu mülkün özelliklerinin tanimlanmasi (özel veri)

• Fiziki, ekonomik özellikler• Gayrimenkulün Kapali alani• Kullanim mekanlari ve

fonksiyonlari• ve büyüklükleri• Isitma ve aydinlatma sistemi• Kapilar, penceler, iç mekanlar• Islak mekanlar• Dis duvar kaplamalari

• Ana yapinin insaat Cinsi, yasi• Ana yapinin Toplam Kapali alani• Tasiyici yük sistemi• Çati, döseme ,duvar ve yer

kaplamalari• Kat yükseklikleri• Ana yapinin fiziki durumu• Diger betimleyici insaat bilgileri

• Mülkün konumuBulundugu bölge, bölge içindeki konumu, konumun içindeki yapinin tarifi, diger tanimlayici konum bilgileri. (Makro ölçekten mikro ölçege)

• Varsa kira getirisi bilgisi,maliyet, gelir-gider bilgileri...vs

56

3. Verilerin toplanmasi ve mülkün tanimlanmasi-IIüKarsilastirilabilir veya esdeger mülkler hakkinda

verilerin toplanmasi (genel veri)

• Fiziki, ekonomik veriler• Maddi veriler• Bosluk oranlari• Piyasa satis-kiralama gibi emilme hizlari

Karsilastirilabilir diger mülklerin arz-talebine ait özgün verilerdir.Karsilastirilabilir mülk: degerleme sürecinde karsilastirma için kullanilan benzer mülk satislar, kiralamalari veya isletme masraflari için kullanilan deyim.

57



58

4. Veri Analizi ü Piyasa Analizi

Belirli bir ekonomik mal veya hizmet için piyasanin belirlenmesi için arastirma yapmak. Burada belirli bir tip mülk için piyasa kosullarini arastirmak anlamindadir.Piyasa analizi degerleme raporunu okuyanin sözkonusu mülk için piyasa katilimcilarinin motivasyonlarini anlamalarina yardmci olur.Piyasa analizi kabul gören 3 degerleme yaklasimi için veri saglar.Iki temel fonksiyona hizmet eder:

1.Yerel gelisimlerin göz önüne alindigi bir perseftif olusturur. Dolayisiyla pazarlanabilirlik konusunda bize bilgi verir.2.Arz-talep degisiklikleri uzmana degerlerin zaman içinde nasil degistigi konusunda bir gösterge verir.

Genel Veriler –ülke verileriSpesifik Veriler – gayrimenkule aitLokal Arz-talep verileri –çevresel arz/talep

59

4. Veri Analizi ü En etkin ve verimli kullanim analizi

Bir degerleme uzmaninin piyasa ve ekonomik trendleri arastirmasidogrudan o mülkün en etkin ve en verimli kullanim alanina girer. (highest & best use)En basit degerleme görevleri bilen etkin ve en verimli kullanim anlayisina dayanmalidir.Yasal sinirlamalar, kisitlamalar en etkin kullanim analizinde dikkate alinmalidir. (örnegin tarihi binalar)1) Arsa bosmus gibi en etkin ve verimli kullanim analizi: Bütün makul

alternatifler arasindan isgücü, sermaye, gelistirme ödemeleri yapildiktan sonra en yüksek arazi getirisini saglayacak kullanim.Bu çalismada mülkün kullanimi onun bos oldugu veya üzerinde yapi varsa onun yikilabilecegi varsayimi ile yapilir.

2) Gelistirilmis olarak mülkün en etkin ve verimli kullanim analizi: Var olan bir yapi mülkün toplam piyasa degerine katkida bulundugu sürece ya oldugu gibi ya da restore edilerek kullanilmalidir. Ancak binayi yikip yenisini yapmaktan elde edilecek getiri daha fazla ise bu yol seçilmelidir.

60



61

5. Arazi Degeri Tahmini

Arazi degerlemesi dogrudan en etkin ve en verimli kullanim analizine baglidir. Arazinin en etkin ve verimli kullanimi ve arazi degeri arasindaki iliski var olanin en etkin kullanim olupolmadigini belirler.Bu deger tespitinde genellikle en saglikli teknik satislarin karsilastirilmasi yani emsal karsilastirma metodudur.

“arsa belirli bir amaci uygun kullanima hazirlanmis toprak parçasini ifade eder.”

62



63

6. Degerleme Yaklasimi Uygulamalari

Degerlemede;1) Satislarin Karsilastirilmasi-Emsal Karsilastirma2) Maliyet Yaklasimi3) Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklasimi uygulanabilir.

Ideal olani veriler uygun oldugu sürece her üç yaklasiminda uygulanmasidir.Bazi durumlarda tek tek veya ikisi bir arada da kullanilabilir.

64



65

7. Deger göstergeleri ile ilgili son degere kanaat edilmesi

ü Son analitik adimdir.ü Bu kisimda uzman degisik yaklasimlardan olusturdugu

farkli göstergeleri deger sonuçlarini ve uygulanan yöntemleri açiklar.

ü Degisik yaklasimlardan olusan degerle nihai bir degere kanaat edilmeye ve sonuç degeri bir para cinsinden ifade etmeye çalisilir.

Sonuç genellikle tek bir rakam olarak ifade edilebilecegi gibi bir deger araligi ile ifade edilebilir veya bir referans noktasi isaret edilebilir.

66



67

8. Dogru Raporlama-Iü Degerleme prosesi sonuç içeren rapor haline getirilmeden ve

müsteriye sunulmadan tamamlanmaz.• Degerleme açik, dogru ve yaniltici olmayan bir biçimde ortaya

konmalidir.• Kullanicilarin raporu daha iyi anlamalarini saglamak için yeterli

miktarda bilgiyi içermelidir.• Degerlemeyi dogrudan etkileyen ve etkisini deger üstünde

gösteren herhangi olagan disi bir varsayim, hipotetik, kisitlayici durum açik ve dogru bir biçimde bildirilecektir.

ü Rapor edilen deger degerleme uzmaninin kanaatidir ve toplanan verilere uygulanan deneyim ve kavrayisi yansitir.

ü Rapor degerleme uzmaninin çalismasinin somut bir ifadesidir.

ü Rapor Degerleme prosesisinin son adimidir.ü Sonuçlar müsteriye yazili veya sözlü sunulabilir.

68

8. Dogru Raporlama-II

ü USPAP Degerleme Standartlari Kurali 2-2 : Her degerleme raporu ;

1. Bagimsiz Degerleme Raporu2. Özet Degerleme Raporu3. Kisitli kullanimli Degerleme raporu

Aralarindaki temel fark alanlarindaki ayrinti düzeyi ve beraberinde sunulan çalisma dosyasidir.

69

Ipotek Kredileri

Belli bir kosul ve esaslar altinda geri ödenmesi tamamlanmis mülkiyet hakkinin rehinveya garanti olarak gösterilmesi. Ipotek borçlari gayrimenkul yatirimlarin da gerekli olan sermayenin çogunlugunu saglamak için kullanilir.Ipotegi, borç alan borç verene alacaginin ödeneceginin garantisi olarak rehin verir.

ü Yasal düzenlemeler ülkelere özgüdür.ü Ipotek kredilerinin kaynaklar

• Gelismis ülkelerde kurumsallasmis kredi kaynaklari vardir• Gelismemis ülkelede kurumsal olmayan kaynaklar

70

Ipotek Kredileri

Ipotek kredilerini veren kurumlara “ipotek düzenleyen taraflar” denir.ü Her ülkenin kendi mali unsurlari bu sirketleri belirler.

Ipotek Düzenleyicilerü Uzman konut finansman kurumlari

Kaynaklar• Mevduat• Menkul Kiymet Ihraci• Devlet tarafindan saglanan fonlar

Fonlama : Direkt ipotek kredisi veya ipotege dayali menkul kiymet alarakü Genel finans kurumlari

• Mevduatlarin bir kismi

71

Ipotek Kredileri

Ipotek Düzenleyicilerü Ipotegi genellikle ikincil piyasalarda satarlarü Ipotekle ilgili kayitlarin tutulmasi, tahsil edilmesi, gibi islemleri yaparak gelir

elde ederler.ü Bu tür uzman kuruluslara “Mortgage Bank” denir.

Ipotek Düzenleme SüreciKonut veya baska bir gayrimenkulü almak için gerekli krediyi temin etmek amaci ile bir finansman kurumuna basvuruda bulunulmasi ile baslar. Basvurunun uygun görülmesi ve yasal çerçeve içinde taraflarin gereklilikleri yerine getirmesinden sonra kredi tutarinin talep sahibine verilmesine kadar ki tüm hukuki ve teknik islemleri kapsar.

1. Form Doldurma2. Basvuru Ücreti3. Kredi Degerlendirmesi

72

Ipotek Kredilerinin Tasidigi Riskler

Bu kredilere basvuru yapmis olanlar baslica dört tür risk ile karsi karsiyadirlar:

1. Faiz Orani Riski (Interest Rate Risk)

2. Erken Ödeme Riski (Prepayment Risk)

3. Geri Ödememe Riski (Default Risk)

4. Likidite Riski (Marketability Risk)

73


1. Faiz Orani Riski (Interest Rate Risk)

ü Piyasadaki faiz oranlarinin degismesi durumunda karsilasilabilecek zarar riskidir.ü Faiz orani arttiginda ipotek fiyatlari düser. Faiz orani azalirsa ipotek fiyatlari artar.ü Yatirimci ipotek kredisinin süresi boyunca faiz orani riski ile karsi karsiyadir. Ipotek

kredileri uzun vadeli oldugu için bu sürede uzundur.

Gelismis ülke uygulamalarinda faizin belli bir sinirin üstüne çikmasi durumuna karsi sigorta mekanizmasi mevcuttur.Bu durumda zarar sigorta sirketi tarafindan tazmin edilmektedir.

2. Erken Ödeme Riski (Prepayment Risk)

ü Kredi kullanan erken ödeme hakkina sahiptir.ü Bu durum kredi düzenleyici açisinda nakit akisi planlamasini olumsuz etkileyebilir.ü Yatirimcilar kredi faizleri düsünce kredilerini kapayarak tekrar açmak istemektedirler.

74


3. Geri Ödememe Riski

ü Kredi alan kisinin ödeme güçlügü içinde olmasi durumundaki zarar riskidir.ü Sigorta uygulamalari, kisisel rating (derecelendirme) uygulamalari (kredi kayit bürso

örnegi) gibi sistemlerle risk azaltilir.ü Bu durumda ipotege el koyma ve likidite etme islemi sözkonusudur.

4. Likidite Riskiü Mülkü pazarlanabilme riski likidite riskdir. Satin alinmis ipotek kredilerinin acilen

tasviyesi gerektiginde karsilasilacak riskdir. (Tasviye degeri kavrami !)

ü Bu satislarin etkinligi ikincil piyasalarin etkinligine baglidir.

75

Ipotek Kredileri

Ipotek Sigortasi

ü Hayat Sigortasiü Geri ödeyememe sigortasiü Issizlik sigortasiü .......

ü Krediyi Veren içinÖdememe durumunda kredi vereni korumak için sigorta

ü Krediyi Alan içinTapu sigortasi (title insurance)Ödeyememe durumunda

koruyucu sigortaKonut sigortasi.....

76

Ipotek Kredisi Türleri

Geri ödeme sekline göre ayrilanlar

ü Sabit Oranli Ipotekü Artan ödemeli Ipotekü Balon Ipotekü Degisken Oranli Ipotek

77

Ipotege Dayali Menkul Kiymetler

Ipotege dayali menkul kiymetler (mortgage back securities) Düzenlenmis ipotek kredilerinin biraraya gelmesi ile olusturulan ipotek grubuna dayali olarak ihraç edilmis olan menkul kiymetlerdir.Çesitlendirme yolu ile riskin azaltilmasina çalisilmaktadir.

Bu menkul kiymetlerin riski çok yüksektir. Esas itibari ile 4 türdür.

1. Ipotekten geçen menkul kiymetler (mortgage pass through securities)2. Teminatli ipotek yükümlülükleri (collateralized mortgage obligations)3. Getirisi ayrilan ipotege dayali menkul kiymetler (stripped mortgage

backed securities)4. Ipotege dayali tahviller (mortgage-back bonds)

78

Gayrimenkul Finansman Sistemleri

Özkaynaklarü REIT’lerü Ortakliklar (Adi, limited)ü Ortak Girisimler (Joint Venture)ü Emekli Sandiklariü Sigorta Sirketleriü Ticari Bankalar ve Finans kurumlari

79

Ipotek Kredileri

Kavramlar Borç Servisi (ipotek kredisi borç ödemesi)

Ipotek kredisinin bakiye faiz ve anaparasini içeren dönemsel ödeme.

Borç Ödemesi (Debt Finance-Im)Ipotek kredisinin bakiye faiz ve ana parasini içeren dönemsel ödeme.

Borç Kapsama Orani –Borç Karsilama Orani (DCR)

Net Isletme Gelirinin (NOI),yillik borç ödemesine orani (Debt Finance, Im)DCR > 1 isletme karda DCR<1 Isletme zararda

NOIDCR = --------------

Im

80

Ipotek Kredileri

Finansal Kaldiraç – (Kredi Deger Orani)

Borç kullandirilmasi ile riskin yukari dogru artmasi anlamina gelmektedir.Ölçüsü : Borç/ Deger oranidir. Daha yüksek borç/ deger orani daha yüksek kaldiraç demektir.Yatirimcilar kaldiraç etkisi büyüdükçe genelde daha yüksek getiri beklerler.(Çünkü risk artmaktadir) Ancak bu herzaman böyle degildir.Eger mülkten kazanilan para borçlanma maliyetinden daha yükseksekaldiraç pozitiftir. (Pozitif Kaldiraç)Negatif Kaldiraç :Borçlanma maliyeti kazanilan paradan daha yüksekse kaldiraç negatiftir. (Negatif Kaldiraç)

81

Finansal Kaldiraç – (Kredi Deger Orani) / Pozitif Kaldiraç Örnegi

Örnek -1/Bir ticari mülk yatirimi için;

Satis fiyati = 1.000.000 $, i = 120.000 $, ipotek sabiti = % 8 ise

%0, %30, %60, %90 ve %99 borç orani için özkaynak kapitalizasyon orani?

0 30 60 90 99

Io 120.000 120.000 120.000 120.000 120.000

Im 0 24.000 48.000 72.000 79.200

Ie 120.000 96.000 72.000 48.000 40.800

Re % 12 % 13.71 % 18 % 48 % 408

Özkaynak 1.000.000 700.000 400.000 100.000 10.000

1.000.000 x 0,30 = 300.000 toplam borç tutari

Yillik borç servisi = 300.000 x 0,08 = 24.000 kalan gelir = 96.000

96.000 / 700.000 = % 13,71

82

Finansal Kaldiraç – (Kredi Deger Orani) / Negatif Kaldiraç Örnegi

Örnek -2/Bir ticari mülk yatirimi için;

Satis fiyati = 1.000.000 $, i = 70.000 $, ipotek sabiti = % 8 ise

%0, %30, %60, %90 borç orani için özkaynak kapitalizasyon orani?

0 30 60 90

Io 70.000 70.000 70.000 70.000

Im 0 24.000 48.000 72.000

Ie 70.000 46.000 22.000 -2.000

Re % 7 % 6,57 % 5,5 - % 2

Özkaynak 1.000.000 700.000 400.000 100.000

1.000.000 x 0,30 = 300.000 toplam borç tutari

Yillik borç servisi = 300.000 x 0,08 = 24.000 kalan gelir = 46.000

46.000 / 700.000 = % 6,57

83

Degerleme Yaklasimlari/Degerleme Yöntemleri

1) Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)

2) Maliyet Yaklasimi3) Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklasimi

84

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)

Yöntemin içerigiü Satislarin karsilastirilmasi yaklasiminda, degerleme

uzmani benzer mülkleri inceleyerek ve bu mülkleri konu mülkle karsilastirarak bir deger takdiri gelistirir.

ü Mülke benzeyen ve yakin zamanda satis listesine girmis, satilmis, teklif verilmis, depozito ödenmis mülkleri karsilastirmak sureti ile gelistirilir.

ü Uygun karsilastirma kriterleri kullanilmalidir.ü Seçilen karsilastirma kriterlerine göre gerekli matematiksel

düzeltmelerin uygulanmasiyla degerleme konusu mülkün degerinin belirlenmesi islemine denir.

85


Kullanim alanlariü Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her cins

gayrimenkule uygulabilir.ü Veri olmasi durumunda degeri belirlemek için en uygun yaklasimdir.ü Özel amaçla insaa edilmis gayrimenkullerin degerinin belirlemek için

kullanilmaz.(örnek müze, kütüphane,cami, okul..vs)ü Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi)

degerlendirilmesinde kullanilir.ü Ülkemizde konut degerlemesinde yaygin bir kullanim alani vardir.ü Mal sahibi tarafindan kullanilan ticari ve sanayi mülkler için en iyi

göstergeleri saglar.ü Geçmis veriler degerlendirilirken verinin gerçeklestigi dönemden bu

yana gelisen piyasa davranislarindaki degisiklikler göz önüne alinmalidir.

86


Zorluklarü Basit ancak uygulanmasi söylenildigi kadar kolay olmayan

bir yöntemü Belli bir dönem içinde satisi gerçeklesmis emsaller bulmak

zor oldugu gibi gerçek satis bedellerine ulasmak kolay degil

ü Emsaller arasindaki farklari matematiksellestirmenin de zorluklari var.

Kullanilmasinin uygun olmadigi durumlarü Verilerin yetersiz oldugu ortamlarü Volatil dönemler (fiyatlarin hizli degistigi dönemler)

87


Kaynaklar ü Gerçeklesmis satislarü Kontratlarü Tekliflerü Resmi kayitlarü Emlak komisyonculariü Medya :Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileriü Diger degerleme uzmanlariü Müzayedelerü Mahkeme kayitlariü Mülk yönetcileriü Degerle uzmaninin arsivleri

88


Proses adimlari

1. Verilerin arastirilmasi2. Verilerin dogrulanmasi3. Ilgili karsilastirma birimlerinin seçimi4. Emsal satislarin incelenmesi ve düzeltilmesi5. Birçok deger göstergesinin tek bir deger veya

deger sinirlari üzerinde uzlastirilmasi

Bu çalismada uzmanin pazar sartlarini yakindan izliyor olmasi ve pazardaki egilimlere vakif olmasi son derece önemlidir.Uzman herzaman ulastigi bilgilerin dogrulugunu dogrulamalidir.

89

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)1.Verilerin arastirilmasi

• Satis tarihi, büyüklük, fiyat, fiziksel durum, konum-arazi kullanim kisitlamalari gibi özellikler açisindan konu mülke benzer mülkler için satis islemleri, satis listeleri ile alis-satis için verilen tekliflerin arastirilmasi.

• Sonuçlar piyasadan edinilecektir.Degerleme uzmanina yogun görüsme yapacak ,bilgiler kisisel temas ve mal sahiplerinden alacagi bilgiler olacaktir.

• Piyasa degeri verilerinde genelikle emlak vergi degeri verileri edinilse de fiiliyatta pek kullanilmaz.

• Bazi durumlarda yakin çevreden bilgi bulunulamayabilir. Uzak çevre analizleri gerekebilir.

2.Verilerin dogrulanmasi• Verilerin dogrulugunun ve çikar iliskisi olmayan taraflar arasinda yapildigi

kontrol edilmelidir.Çikar iliskili veriler kullanilmamalidir. • Dogrulama piyasa hakkinda ilave bilgiler getirecektir.• Verilerin muvazaali olup olmadigi belirlenmelidir. Bu tür satis oldugu

düsünülen islemlere kusku ile yaklasilmalidir. Verilerin kullanilmamasi tercihtir ama kullaniliyor ise satis kosullarinda ilgili düzeltmenin yapilmasi gereklidir.

90


3.Ilgili karsilastirma birimlerinin seçimi• Satis verilerinin toplanip dogrulanmasindan sonra sistematik analiz

baslar.Benzer birimlerin karsilastirilmasi zorunlu oldugu için her satis fiyati uygun karsilastirma birimleri ile ifade edilmelidir. Karsilastirma birimleri konu mülk ile emsal mülk arasindaki karsilastirmayi kolaylastirmak için kullanilir.

• Bazen ölçek ekonomilerinde farklar için düzeltmeler gerekebilir.Bazense çok benzer görülmesine ragmen konu mülkten önemli ölçüde büyük veya küçük olan bir satis anlamli bir emsal olmayabilir. (Örnek :büyük mülklerin fiyati ölçe ekonomisi ile düsebilir)

• Emsaller mümkün oldugunca konu mülke yakin büyüklükte seçilmeye gayret edilmelidir.

91

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)Ilgili karsilastirma birimlerinin seçimi- örnek/1

Apartmanlarda / Konutlarda• Toplam mülkün büyüklügü basina fiyat• Brüt m2 ’si basina fiyat veya kiralanabilir alan m2 ’si basina fiyat• Oda basina fiyat

Emsallerde benzer olmasi gerekli subjektif kalemler:• Ayni mahalle veya bölgede• Konum/Manzara• Evin tipi, yasi• Yatak odasi sayisi, banyo sayisi, balkon, sömine• Islak mekanlarin durumu, isitma-sogutma-havalandirma• Bahçe büyüklügü, garaj, otopark, avlu, teras..vb• Satis sartlari, satis tarihi• Sosyal donati imkanlari• Insaat tipi ve kalitesi (mimari cazibe)• Gayrimenkul disi bilesenler (örnek mobilyali konut)...vs

92


Ilgili karsilastirma birimlerinin seçimi- örnek/2

Bos arsa ve arazilerde• Arsanin dönümü basina fiyat• Cephe uzunlugu basina fiyat

Emsallerde benzer olmasi gerekli subjektif kalemler:• Yeri/bölgesi• Satis tarihi-satis sartlari• Satis sonrasi yapilacak harcamalar• Fiziksel özellikleri• Imar Durumu, kullanim biçimi• Arazi kullanim kisitlamalari• Toplam arsa alani büyüklügü• Manzarasi...vs

93


Ilgili karsilastirma birimlerinin seçimi- örnek/3

Ticari mülklerde • Brüt birim m2 basina fiyat

Emsallerde benzer olmasi gerekli subjektif kalemler:• Yeri/bölgesi• Bina insaat kalitesi, yasi• Park imkanlari• Görünürlügü, ulasilabilirligi• Cephe durumu, teknik özellikleri (isitma-sogutma-havalandirma)• Kiracilarin durumu, • Mevcut kira kontratlarinin akit yasi• Isletim durumu..vs

94


Ilgili karsilastirma birimlerinin seçimi –örnek/4

Otellerde• Oda basina fiyat

Lokanta,tiyatro ve konser salonlari• Koltuk basina fiyat

Hastaneler• Bina alani m2 basina fiyat• Yatak basina fiyat

Antrepolar • Brüt bina alani basina

fiyat• Brüt bina hacmi basina

fiyat

Golf Sahalari• Delik basina fiyat• Yillik oynanan tur sayisina göre

fiyat• Üyelik basina fiyat

• Arsanin dönümü basina fiyat

Tarim Mülkleri• Arsanin dönümü basina fiyat

Marinalar• Baglama yeri basina fiyat

95


4. Emsal satislarin incelenmesi ve düzeltilmesiDegerleme tarihinde, karsilastirilabilir satis mülkünü, konu mülke esdeger hale getirmek için düzeltme islemi yapilir.• Emsale konu mülkle farklarin saptanmasi ve fiyatlarin çesitli

karsilastirma unsurundaki farklar için düzeltilmesi.• Genellikle uygulanan method bir piyasa verileri tablosunda

düzeltme yapilmasidir.• Karsilastirma unsurlari belirlenir• Düzeltmeler tanimlanir ve belirlenir

5. Birçok deger göstergesinin tek bir deger veya deger sinirlariüzerinde uzlastirilmasi

96

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)Satislarin Karsilastirilmasi yaklasiminda düzeltme ve analitik teknikler:

Karsilastirma Özellikleriü Mülkiyet haklari (hukuksal durum)ü Finansman kosullari (satisin finansman yöntemi)ü Satis kosullari (taksit, pesin ödeme) ü Satis sonrasi yapilacak harcamalar (bakim, imar plan

degisikligi)ü Piyasa Kosullari (zaman düzeltmesi)ü Konumü Fiziksel özellikleri

Arsanin fiziksel özellikleriYapinin fiziksel özellikleri

ü Ekonomik Özelliklerü Kullanim Durumu /Imarü Gayrimenkul disi bilesenler

97

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma) Karsilastirma Özellikleri

ü Mülkiyet haklari (hukuksal durum)• Tam Mülkiyet: Hakkin sagladigi yetki en genis yetki ise bu tam

mülkiyet hakkidir. Örnek: Kullanma , yararlanma, tasarruf etme• Kismi Mülkiyet (Sinirli) Gayrimenkul üzerinde tasarruf yetkisi

sinirlandirilmissa bu tip mülkiyete girer.• Irtifak Hakki• Intifaa hakki• Sükna Hakki (oturma hakki)• Kaynak hakki• Diger irtifaklar (geçit irtifaki, manzara irtifaki)• Üst Hakki• Vefa hakki (geri alim hakki)• Rehin Hakki- (ipotek ve ipotekli borç senetleri)• Süfa hakki (ön alim hakki)

98

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma) Karsilastirma Özellikleri

Mülkiyet Türleri• Müsterek Mülkiyet :Belirli bir esya üzerinde mülkiyet hakkinin bir veya

birkaç kisiye birden verilmesi. Özellik: Paydaslar tasarruf edebilecegi mülkiyetin bir payina sahiptir ancak her metrekarede ortaktirlar.

• Elbirligi Mülkiyeti: Topluluk olarak hareket etme zorunlulugunu getiren mülkiyet sekli. El birligi mülkiyeti mirasla intikallerde sözkonudur.Pay sahibi payi kendi basina satamaz.

• Zilliyetlik: Malin sahibi olmadan kullanim ve faydalanma hakkina sahip olma.

99

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)Karsilastirma Özellikleri

ü Arsanin fiziksel özellikleri• Boyut, büyüklügü• Sekil • Köse etkisi• Cephe• Topografya• Genel altyapi hizmetlerinden

yararlanabilme imkanlariElektrikSu KanalizasyonDogalgazKablo TVTelefon

ü Binanin fiziksel özellikleri• Bina Boyutu• Mimari stili• Insaat Kalitesi• Yasi• Fiziksel kondisyonu• Fonksiyonel kullanilirligi

100

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)Karsilastirma Özellikleri

ü Fiziksel özellikler• Boyut• Sekil • Köse etkisi• Cephe• Topografya• Genel altyapi hizmetleri

Kablo TVSu KanalizasyonDogalgazTelefonSuElektrik

ü Konum• Manzara• Riskler• Ekonomi Kosullar• Baglanti yollari• Eglence olanaklari

101

1)Satislarin Karsilastirilmasi (Emsal Karsilastirma)Nicel Incelemeler

ü Veri analizi teknikleri• Eslestirilmis veri analizi

Diger tüm hususlarda esdeger (tipatip ayniya yakin) olan iki mülkteki tek fark aralarindaki fiyat farkinin göstergesi olarak hesaplanabilir.

• Gruplanmis veri analiziBireysel degiskenlerin deger üzerindeki etkisini ayirmak için uygulanan duyarlilik analizinin degisik bir biçimidir.Veriler gruplandirilarak analiz edilir.

• Ikincil verilerin analizi Ayni mülkün satis ve tekrar satisina iliskin analizler yapmak.

102


ü Istatistiksel analiz• Emsal mülklerin satis fiyatlarina yapilan düzeltmeleri tanimalamak

ve hesaplamak için kullanilan nicel teknikler: bu teknikler istatistiksel sonuç ile dogrusal ve çoklu regrasyon analizleri içerir.

Örnek: Muhtelif arazi büyüklükleri için büyüklük düzetmeleri yapabilirsiniz ancak yeterli derecede parselde büyüklük düzeltmesi yapilmamis olabilir.Basit bir dogrusal regrasyon modeli yaratmaksureti ile bir degerleme uzmani farkli arazi büyüklükleri için düzeltme faktörleri serisi gelistirebilir ve sonuçlari verilerin sinirlari içindeki mülkler için bir büyüklük düzeltmesi çikarma yolu olarak kullanabilir.

ü Grafik Analiz• Degerleme uzmaninin verileri grafik olarak yorumladigi görsel

çalismalar.Bunlar istatistiksel analizin farkli bir uygulamasidir.

103


ü Trend Analizi• Karsilastirilabilir mülkle ilgili veriler olmadigi, fakat daha az

benzer özellikleri olan mülklere iliskin genis bir veri tabani oldugu zaman yararli bir tekniktir.Piyasa duyarliligi satis fiyatini etkileyen çesitli faktörleride göz önüne alarak sinanmalidir.

ü Maliyet analizi (iyilestirme maliyeti, amortisman maliyeti)• Maliyet analizinde düzeltmeler yipranmis bina maliyeti, iyilestirme

maliyeti veya ruhsat ücretleri gibi maliyet göstergelerine dayanir.Maliyet ve deger mutlaka es anlamli olmadigindan uzman türetilen düzeltmelerin makul oldugundan ve piyasa beklentilerini yansittigindan emin olmalidir.

ü Kira farklarinin kapitalizasyonu• Emsalde meydana geler gelir kaybinin emsaldeki belli bir kusuru

yansittigi durumlarda düzeltme yapmak için kullanilabilir. Örnegin asansörü olmayan apartman dairesi, otoparki olmayan isyeri..vs

104

Örnek /Grafik Analiz

ü “Kos-Kap-Al” Sitesi dairelerinin asagidaki fiyatlarla satisa sunulmasi düsünülmektedir.

1. Evlerin m2 basina fiyat degerlerinin grafik analizi nasil yapilir?2. Eger 135 m2’lik bir daire planlansaydi bu strateji ile satis fiyati ne olmaliydi?3. Eger 185 m2’lik bir daire planlansaydi bu strateji ile satis fiyati ne olmaliydi?4. Bu verilere göre yukaridaki verilerden hangisinin dogrulugu daha yüksektir?

USD m2 m2 fiyati$170.000 110 $1.545$185.000 125 $1.480$195.000 140 $1.393$200.000 155 $1.290

USD m2

$170.000 110$185.000 125$195.000 140$200.000 155

105

“Kos-Kap-Al” Sitesi daireleri

USD m2 m2 fiyati$170.000 110 $1.545$185.000 125 $1.480$195.000 140 $1.393$200.000 155 $1.290

"Kos-Kap-Al Sitesi"

$1.393

$1.290

$1.480$1.545

$1.150$1.200$1.250$1.300$1.350$1.400$1.450$1.500$1.550$1.600

110 125 140 155

106

"Kos-Kap-Al Sitesi"

$1.393

$1.290

$1.480$1.545

$1.150$1.200$1.250$1.300$1.350$1.400$1.450$1.500$1.550$1.600

110 125 140 155


$1427

107


USD m2 m2 fiyatiTahmini fiyat ayarlamasi

$170.000 110 $1.545$185.000 125 $1.480 $0,04$195.000 140 $1.393 $0,06$200.000 155 $1.290 $0,08

$215.000 170 $1.265 $0,02$220.000 185 $1.189 $0,06

ortalama 133 $1.427

185 m2 lik dairelere ait bir veri olmadiginda 133 m2 ’lik verinin tabiki dogrulugu daha yüksektir.

108

Düzeltme

“Degerleme tarihinde, karsilastirilabilir satis mülkünü konu mülke esdeger hale getirmek için düzeltme islemi yapilir.”

Düzeltme TürleriüYüzde Düzeltmeler

Genellikle piyasa kosullarindaki degisme ile konum farkliliklarini yansitmak üzere kullanilir.

üParasal DüzeltmelerPara cinsi ile ifade edilen düzeltmeler çogunlukla finansman kosullari veya fiziksel özelliklerdeki farklari yansitmak için kullanilir.

109

Örnek -Yüzdesel DüzeltmeÖrnek: Degerlemeye konu gayrimenkul : “Kanto” sitesindeki A numarali dairede 4+1 bir konuttur.Lebiderya manzarali bir konuttur.

Asagidaki evlerin hepsi yakin çevrede ve 4+1 konutlardir:üB evi bir ay önce $100.000 fiyatla %10 pesin alim iskontosu dahil

satilmistir. üC evi geçen ay $110.000 fiyatla satilmistir. Geçen ay ve bu ay

arasinda faiz oranlari %1 düsmüstür.üD evi, ayni sitededir ve geçen hafta $95.000 fiyatla satilmistir.Ancak

konumu konu gayrimenkule göre biraz daha arka landadir ve manzarasi yoktur. ( -%20)

B C DSatis fiyatlari $100.000 $110.000 $95.000

Manzara/Lokasyon 20%Faizlerdeki degisim 1%

Pesin alim iskontosu 10%

Belirlenen Satis Fiyati $110.000 $111.100 $114.000

110

Örnek - Parasal DüzeltmeÖrnek: Degerlemeye konu gayrimenkul : “Sato” sitesindeki A numarali daire merkezi klimali ve bir araçlik otoparki olan 3+1 bir konuttur.

Asagidaki evlerin hepsi yakin çevrede ve 3+1 konutlardir:üB evi bir ay önce $100.000 fiyatla pesin satilmistir.

Özellikleri: 1 otoparki var ama merkezi klimasi yoktur.

üC evi bu hafta $95.000 fiyatla satilmistir.Özellikleri: Merkezi klima sistemi var ama otoparki yoktur.

üD evi, geçen hafta $114.000 fiyatla satilmistir.Özellikleri: Bir araçlik otoparki ve merkezi klima sistemi vardir.Lokasyonu daha iyidir.

B C DSatis fiyatlari $100.000 $95.000 $114.000

Lokasyon -$10.000Otopark $7.000Klima $3.000

Belirlenen Satis Fiyati $103.000 $102.000 $104.000

111

Örnek - Düzeltme

Degerleme konusu mülk Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4

Satis Fiyatlari 37.000 40.000 39.000 39.000Brüt büyüklügü 110 100 100 120 100Bina Yasi 12 10 10 10 8Finansman yöntemi pesin pesin pesin pesin pesin Satis tarihi 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005Yapi sistemi B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K.Kombi mevcut yok mevcut yok yokArsa alani 440 440 440 440 440

112

Örnek - Düzeltme

Degerleme konusu mülk Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4

Satis Fiyatlari 37.000 40.000 39.000 39.000Brüt büyüklügü 110 100 100 120 100Bina Yasi 12 10 10 10 8Finansman yöntemi pesin pesin pesin pesin pesin Satis tarihi 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005Yapi sistemi B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K.Kombi mevcut yok mevcut yok yokArsa alani 440 440 440 440 440

kombi 3000büyüklük 1000bina yasi -2000

BRÜT DÜZELTME TOPLAMI* (MUTLAK DEGER)6000NET DÜZELTME TOPLAMI 2000

KONU MÜLKÜN DEGERI 39000

113

kombi büyüklük yas

Emsal 1 Emsal 2 Emsal 1 Emsal 3 Emsal 1 Emsal 437.000 40.000 37.000 39.000 37.000 39.000

100 100 100 120 100 10010 10 10 10 10 8

pesin pesin pesin pesin pesin pesin 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005 31.12.2005

B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K. B.A.K.yok mevcut yok yok yok yok

440 440 440 440 440 440kombi 3000 büyüklük 1000 yas 1000

10 m2 basina

114

Düzeltmeler

Zorluklar:

Kombi için ne kadar almaliyiz? (karar vermeliyiz)m2 basina kaç dolar almaliyiz? (karar vermeliyiz)Bina yasina her sene için ne almaliyiz? (karar vermeliyiz)...........

115




116

2)Maliyet Yaklasim

Yöntemin içerigiü Maliyet degerinde bir mülk yeniden insaa edilmesi

durumunda veya yerine konacak insaatin maliyetiyle karsilastirilarak degerlendirilir.

ü Maliyet tahmini yapildiktan (girisimcilik kari da dahil) sonra toplam maliyetten amortisman çikartilir ve üzerine arazi degeri tahmini ilave etmek suretiyle deger tespiti yapilir.

ü Burada uzman • Yeniden insaa maliyetini veya• Ikame maliyetini düsünür

“Insaa maliyeti +girisimci kari - amortisman+arsa degeri= piyasa degeri”

117

2)Maliyet YaklasimiKullanim alanlariü Piyasada sik sik alim-satimi yapilmayan mülklerin degerlemesindeü Özel kullanimi olan yapilar degerlemeye konusu iseü Karsilastirilabilir satis bilgisi olmadigindaü Alisilagelmisin disinda bir mülk oldugunda veya çok yavas bir pazari

oldugunda ü Gelir getiren bir mülk cinsi olmadigindaü Fizibilite çalismalarindaü Yarim kalmis veya teklif asamasindaki projelerin degerleme

çalismalarindaü Arsa ve yapilarin ayri ayri degerlendirilmesi gerekli durumlardaü Eklentiler ve yenilemeler sözkonusu oldugundaü Emsal satis bilgileri yetersizseü Gelirlerin kapitalizasyonu yaklasimina tam güvenilemiyorsa ü Emsal karsilastirma yönteminde bazi kalemlerin parasal

düzeltmelerinde

118

Kavramlarü Ikame maliyeti

Fiili degerleme tarihinden güncel malzemeler, standartlar, tasarim ve vaziyet plani kullanilarak, degerlendirilen binanin yararina esdeger bir bina insaa etmenin tahmini maliyetidir.Ikame maliyeti birçok eskime biçimlerinin ölçülme ihtiyacini ortadan kaldirabilir.

ü Yeniden insaa maliyetiFiili degerleme tarihinde mülkün oldugu kadar ayni malzemeleri, insaat standartlarini, tasarim ,vaziyet plani ve isçilik kalitesini kullanarak ve konu binanin tüm kusurlarini, asiri yeterliliklerini ve eskimesini aynen muhafaza ederek, degerlendirilen binanin aynisini veya tam bir kopyasini insaa etmenin tahmini maliyetidir.

119

2) Maliyet Yaklasimi

Zorluklarü Profesyonel uzman görüsü gerektirirü Pazar degerini tam göstermezü Eski binalarda çok da uygun degildir

Kullanilmasinin uygun olmadigi durumlarü Yapilar eski ve en iyi ve verimli kullanim durumundan

uzaksaü Piyasa verileriyle desteklenmiyorsaü Tam mülkiyet disindaki degerlemelerde

120

2)Maliyet Yaklasimi

Kaynaklar ü Insaat sözlesmeleriü Endeksler (varsa)ü Yüklenici firmalarin bilgileriü Profesyonel maliyet hesabi yapan sirketler (yurtdisinda)

ü Tamamlanmis projelerin insaat maliyeti bilgilerü Bayindirlik Bakanligi yillik listeleriü Degerlemecinin kendi kayitlari

121

2)Maliyet YaklasimProses adimlari

1. Bosmus gibi arsa degerini belirler2. Yeniden insaa maliyeti veya ikame maliyetinden hangisinin uygun

oldugunu saptar3. Direkt ve Dolayli (indirekt) maliyetleri hesaplar 4. Uygun bir girisimci kari ilave eder5. Tüm insaat maliyetleri toplanir (3+4)6. Birikmis amortisman miktarini belirler

• Fiziksel eskime • Fonksiyonel eskime /demodelik (islevsel eskime)• Ekonomik demodeligi dikkate alir. (dis eskime)

7. Net maliyeti belirler (5-6)8. Diger maddi varliklarin degeri tespit edilir (mobilya demirbas,gereçler)9. 7+8Sonuç:“Insaa maliyeti +girisimci kari - amortisman+diger degerler+ arsa degeri= piyasa

degeri”

122

Direkt Maliyetler

Insaat sirasinda yapilan isçilik,malzeme gibi direkt insaati ilgilendiren harcamalar

• Bina Ruhsatlari• Malzemeler,ürünler ve gereçler• Insaattaki isçilik maliyetleri• Insaattaki döneminde güvenlik maliyetleri• Santiye barakasi ve geçici çevre çiti• Malzeme ambarlari• Altyapi maliyetleri• Elektrik hatti baglanti giderleri• Insaat denetim, yönetim maliyetleri• Sosyal sigorta, yangin sigortalari..vs gibi sigorta

masraflarinida kapsayan girisimcilik kari• Kesin teminat giderleri

123

Dolayli (indirekt) Maliyetler

Insaat sirasinda gerekli ancak insaat kontratinin bir parçasi olmayan gider türleri

• Proje, proje kontrolü masraflari, plankote masraflari, kadastro giderleri, mühendislik ücretleri

• Degerleme, danismanlik, muhsasebe ve hukukla ilgili ücretler• Insaata ait vergi ve harçlar, tapu giderleri• Eger mülk finanse edilmisse ücretler, hizmet bedelleri, insaata

ait kredi faizleri• Insaata süresine ait all-risk sigorta ücretleri• Kiralama veya pazarlama giderleri, satis komisyonlar, elde

tutma maliyeti• Gelistirici idari giderleri

124

Maliyet Belirleme Yöntemleri

1. Maliyet Indeksi Yöntemi 2. Karsilastirmali birim yöntemi3. Yerinde birim yöntemi4. Kesif Yöntemi5. Amortismanli deger kaybi ile maliyet yöntemi

(Fiziksel yipranma ve Deger Kaybi)

125

1.Maliyet Indeksi Yöntemi

Bilinen bir geçmis döneme ait maliyet bilgisini güncel degere çevirmek amaci ile kullanilir.Yapilarin yeni olmasi durumunda daha dogrulayici bilgi verir.

Kullanim sirasindaki sorunlar:ü Rakamlarin güvenilirligiü Geçmis dönem verilerinin güncel dönem verileri ile iliskili olup

olmadigi (ekonomik trendler)ü Insaat yöntemi mevcut durumda kullanilan yöntemler farkli

olabilir.

126


Örnek 1/Ocak 1994 senesinde insaa edilen bir sözlesmenin maliyeti 1.000.000 .-USD‘dir. 1994 senesi ocak endeksi 285,1 olup su anki endeks 327,3 ‘dür. Bu durumda günel maliyet nedir?

327, 3 /285,1 = 1.1481.148 x 1.000.000.-USD= 1.148.000-USD

“Bu çalismada bina üzerinde ilave bir eklenti veya degisiklik varsa ayrica gözönüne alinmalidir.Veriye ulasilabiliyorsa standart binalarda faydali olabilir.”

127


Örnek 2/

• Bir bina 1975 yilinda 155.000 $’a insa edilmistir. O tarihte maliyet indeksi, 182 idi. Bugünkü indeks 360’tür. Buna göre ofis binasinin bugünkü maliyet fiyati nedir?

• 182 indeks 155.000 $ ise

360 indeks ? $ ‘dir.

360 x 155.000 $ /182 = 306.593 $

128

2.Karsilastirmali birim yöntemi

Benzer yapilarin birim m2 maliyetlerinden maliyet hesabi

Maliyetleri bilinen benzer yapilarin maliyetleri alinarak birim alan veya birim hacim için maliyeti belirlemek amaci ile kullanilir.

Yapilarin, takribi insaat basina düsen imalat maliyetinin benzer yapilarin birim insaat degerlerine ilave edilmesi ve elektrik, tesisat, vergi, proje, harç-iskan bedellerinin üzerine ilave edilmesi ile bulunan maliyetlerdir.

129

2.Karsilastirmali birim yöntemi

Örnek:

Imalat cinsi

m2 konut insaat maliyetine düsen imalat miktari

BirimBirim imalat

bedeli $Toplam tutari

Temel kazisi 0,25 m2 $4,80 $1,2Kalip 0,4 m2 $11,38 $4,6Beton 0,35 m2 $9,80 $3,4Hasir çelik 0,1 ton $254,00 $25,4Iç siva 0,81 m2 $1,53 $1,2Kapi kanadi 0,12 adet $9,17 $1,1Demir 0,1 m3 $1,50 $0,2..... ........ ....... ....Toplam $320,0Asansör Maliyeti 6% $19,2Kalorifer tesisat maliyeti 8% $25,6Vergi ve sair harçlar 15% $48,0

TOPLAM m2 BASINA MALIYET $412,8

130

3.Yerinde birim yöntemi

Maliyetler m2 taban alani bazinda veya metretül duvar alani baz alinarak hesaplanir.Genelde avan projelerde maliyeti hesaplamak için kullanilir.

TOPLAM MALIYETTemeller $9.500Çelik karkas $28.500Döseme $22.000Duvarlar $37.800Çati $36.000Dis duvarlar $12.000Dogramalar $13.500Kapilar $7.250Iç Kapilar $4.250Iç isler $8.970Elektrik tesisati $1.235Isitma havalandirma $3.456Sihhi tesisat $4.560Otopark alani $2.657TOPLAM $182.178

131

4.Insaat maliyeti belirlenmesi (Kesif Yöntemi)

Bu yöntemde malzeme ve isçilik maliyetini hesaplamak için kullanilacak her malzemenin cinsi miktari yapilarak belirlenir.

ü Bütün maliyetler tek tek hesaplanir ve toplanir. Bina maliyeti elde edilir.

ü En karmasik ve ayrintili yöntemdir.Çok zaman ve detayli ölçümlendirme gerektirir.

ü Uzman maliyet hesapçisi gerektirir. Bu nedenle rutin degerleme çalismalarinda pek kullanilmaz.

132

5.Amortismanli deger kaybi ile maliyeti belirlenmesi yöntemi

“Amortisman, herhangi bir nedenden dolayi mülk degerinde meydana gelen yipranma, eskime , kayiptir”

Degerleme uzmani yapida meydana gelen amortismani tahmin ederek bu tahmini yapinin yeniden insa ve ikame maliyetinden çikartarak yapinin yipramis maliyetini tahmin edebilir.

Bina kullanim sonucu olusan asinma ve deger kaybidir

Gerçektir ve gözle görülebilir

133

Amortisman Kavrami

“Amortisman piyasanin onu degerde bir kayba neden oldugunu düsündügü derece bir eskimeyi ifade eder.” (Fiziksel Amortisman)

Maliyet Yaklasiminda amortisman piyasadan çikartilir veya piyasadan çikartmak mümkün degilse hesaplanarak maliyetten düsülür böyleceamortismanli maliyete varilir.

Toplam Maliyet - Uygulanabilir toplam amortisman = Amortismanli maliyet

Mülkün Piyasa Degeri= Arsa Degeri + Amortismanli maliyet

“Bazi eski binalarda amortismandan kaynaklanan deger kaybi, talebe iliskin geçici bir kitlik veya bir yapinin mimari veya tarihsel degeri ile giderilebilir. Bu durumlarda degerleme uzmani maliyet yaklasiminda bir mülkün degerini asiri durumda eskitmemek için dikkatli olmalidir.”

134

Amortisman Kavrami

ü Amortisman muhasebede de kullanilan bir deyimdir. ü Muhasebede kullanilan amortisman “Defter Amortismanidir”

Defter Amortismani : Mal sahibinin muhasebe defterlerinde bir varlik için düsülen sermaye geri dönüs müktarini ifade den bir muhasebe terimidir. Terim, vergi kanunlari baglaminda bir varligin ikamesi için ayrilan miktari tanimlamak amaci ile gelir vergisi hesaplarinda kullanilir. Defter amortismanlarinin nasil ve ne sekilde ayrilacagi maliye bakanligi tarafindan düzenlenir.

ü Defter amortismanlari piyasadan türetilmez. ü Iki amortisman kavrami birbirinden farklidir ve karistirilmamalidir.

135

Amortismanin Nedenleri

Amortisman yapilarda ayri ayri veya birlikte üç ana nedenden kaynaklanir.ü Fiziksel Eskime (Fiziksel Bozulma):

Normal kullanimdan kaynaklanan asinma ve yipranma

ü Fonsiyonel Eskime (Islevsel Eskime) Yapinin islev yarar ve degerini azaltan, yapida, malzemede ya datasarimdaki kusur

ü Ekonomik Demodelik (Dis demodelik, dissal eskime, sosyo ekonomik eskime)

Mülkteki olumsuz etkenlerden kaynaklanan, mülkün satilabilirligine geçici veya devamli zarar veren faktör

136


ü Fiziksel Eskime (Fiziksel Bozulma):“Fiziksel yipranmadan kaynaklanan deger kaybi.”

• Yani binanin kullanimi nedeni ile olusan deger kaybi.• Gözle görülebilir ve gerçektir.• Yapi zamanla asinir, eskir, çürür, çöker.

Ø Iyilestirilebilir veya iyilestirilemez nitelikte olabilir.• Iyilestirilebilir fiziksel demodelik yani eskime

• Gecikmis bakimlar (duvar boyasi cam degisikligi, panjur tamiri)• Iyilestirilemeyen fiziksel demodelik yani eskime

• Kisa ömürlü unsurlar (kombi yenileme, asansör ihtiyaci)• Uzun ömürlü unsurlar (Bina saglam görünüyor ama çok yasli)

137

Amortismanin NedenleriFonsiyonel Eskime (Islevsel Eskime veya Fonksiyonel Demodelik)

“Yapinin islev yarar ve degerini azaltan, yapida, malzemede ya da tasarimdaki kusur”

• Varligin piyasa standartlarina göre fonksiyonel kapasitesini yitirmesinin sonucu ortaya çikar

• Fiziksel yipranma kadar açik ve bariz degildir.• Bu nedenle belirlenmesi ve ölçümü daha zordur.• Kullanicilarin degisen zevk ve tercihler, teknolojik gelismelerin

sonucu olusur.

Ø Iyilestirilebilir veya iyilestirilemez nitelikte olabilir.• Iyilestirilebilir fonksiyonel demodelik yani eskime

• Ekleme gerektiren eksiklikler (2.Wc, jakuzi)• Ikame veya modernizasyon gerektiren eksiklikler (kuvetsiz banyo, kotu yere

dizayn edilmis mutfak)• Iyilestirilemeyen fonksiyonel demodelik yani eskime

• Eksiklikte kaynaklanan (asansörsüz 5 katli bina)• Fazlaliktan kaynaklanan (asiri yeterlilikten kaynaklanan ,örnek:tavani

ihtiyaçtan fazla yuksek üretim tesisi)

138


ü Ekonomik Demodelik (Dis eskime)“Mülkteki olumsuz etkenlerden kaynaklanan, mülkün satilabilirligine geçici veya

devamli zarar veren faktör”• Fonksiyonel eskimeden farklidir.• Burada mülkün içinde bulundugu çevreden gelen olumsuz degisimlerin

etkisi sözkonusudur.• Mülkün disindaki fiziksel, ekonomik veya çevresel degerlerden gelen

kayiptir.• Genellikle iyilestirilemez.

Örnek : Yaninda nükleer santral açilan fabrika,Çevresinden atik bulunan organik tarim tesisiAsfalt fabrikasi rüzgar yönünede konumlanmis apartmanEski Sisli Dügün Salonu ☺

139

Amortisman TahminiKavramlar:ü Fiziksel Ömür

Üretim tarihinden ayakta kaldigi son tarihe kadarki süre.

ü Ekonomik ÖmürGayrimenkulün üretimden itibaren toplam olarak gelir sagladigi süre

ü Kalan Ekonomik ömürBugünden itibaren ekonomik olarak gelir yaratacagi kalan süre

ü Faydali Ömür (Yararli Ömür)Gayrimenkulün gayrimenkul olarak görevini yaptigi süre. Mülkün tasarlandigi islevi yerine makul bir biçimde getirmesinin beklendigi süreBir binanin yararli ömrü genel olarak binanin ekonomik ömründen uzundur.

ü Kalan faydali ömür (Kalan yararli ömür)Bugünden itibaren mülkün görevini yapacagi kalan süre.

ü Gerçek Yas (Kronolojik yas, tarihsel yas)Bina insaatinin tamamlandigi yildan itibaren geçen yillarin sayisidir.

ü Efektif YasGayrimenkulün göstermis oldugu yas (bakimiyla)

140

Amortisman Tahmini Yöntemleri

Amortisman tahmini için birçok yöntem kullanilabilir. Degerleme uzmani tutarli ve mantikli bir biçimde uyguladigi sürece her biri kabul edilebilir ve kabaca ayni degerle sonuçlanir. Kullanilan yöntem bilgili ve temkinli bir alicinin mülkün durumu ve niteligine karsi gösterdigi tepkiyi ve mülkün bulundugu piyasayi yansitmalidir.

Amortisman sadece bir kez hesaba katilmalidir.

Amortisman Tahmini için 3 Maliyet Belirleme Yöntemi vardir:

1. Piyasadan çikartma yöntemi2. Yas-Ömür yöntemi3. Ayristirma Yöntemi (Döküm Yöntemi)

141

Amortisman Tahmini Yöntemleri1. Piyasadan Çikartma Yöntemi

Amortismanin içinde çikartilabilecegi emsal satislarin mevcudiyetine dayanir. Piyasa satislari ile dogrudan karsilastirmalar yapar, anlasilmasi açiklanmasi kolaydir.

Zorluk : Emsal bulmak ve dogru veriye ulasmak zordur.Konu mülkler emsal aldigimiz mülklerin benzer fiziksel, islevsel ve dis özelliklerinin olmasi ve enzer türlerde amortismana maruz kalmalari gerekir.Emsal mülkler arasinda tasarim, kalite ve insaat farklari oldugunda deger farkinin bundan mi yoksa amortismandan mi kaynaklandiginin söylemek zordur.

142

Amortisman Tahmini Yöntemleri1. Piyasadan Çikartma Yöntemi- Örnek

Yaslari ayni olan binalar için elimizde asagidaki veriler mevcuttur.

Örnek-Piyasadan amortisman çikartma yöntemi

Adimlar Deger Niteligi 1.Satis 2.Satis 3.Satis

1 Satis fiyati $215.000 $165.000 $365.000

2 (-) Arazi Degeri -$60.000 -$40.000 -$127.750

3Yapilarin amortismanli maliyeti (1-2) $155.000 $125.000 $237.250

4 Ikame Maliyeti $230.000 $195.000 $375.000

5Götürü bazda $ amortisman (4-3) $75.000 $70.000 $137.750

6Götürü bazda yüzde amortisman (5/4) 32,61% 35,90% 36,73%

143

Amortisman Tahmini Yöntemleri1. Piyasadan Çikartma Yöntemi -Örnek

Örnek-Piyasadan amortisman çikartma yöntemi

Adimlar Deger Niteligi 1.Satis 2.Satis 3.Satis1 Satis fiyati $998.000 $605.000 $791.0002 (-) Arazi Degeri -$140.000 -$100.000 -$125.000

3Yapilarin amortismanli maliyeti (1-2) $858.000 $505.000 $666.000

4 Ikame Maliyeti $950.000 $627.000 $934.000

5Götürü bazda $ amortisman (4-3) $92.000 $122.000 $268.000

6Götürü bazda yüzde amortisman (5/4) 9,68% 19,46% 28,69%

7 Yapilarin yasi 8 14 19

8Ortalama yillik amortisman orani (6/8) 1,21% 1,39% 1,51%

Konu mülk 15 yasinda ise : 15 x 1,40= 21

144

Amortisman Tahmini Yöntemleri2. Yas - Ömür Yöntemi

Mülkün efektif yasi ile ekonomik yasi arasindaki orantiyi kullanarak hesaplanan bir amortisman süresidir. Basit ve anlasilmasi kolay bir yöntemdir.

Bu yöntemde binanin efektif yasi toplam ekonomik ömrüne oranladigi için binanin ekonomik ömrü boyunca dogrusal bir biçimde eskidigivarsayilir. Bu nedenle emsal mülklerin konu mülkten farkli tür ve farkli miktarlarda amortismanlara maruz kaldigi yörelerde yas-ömür yöntemi dogrulugunu kanitlamak zordur.Binanin tüm amortismani tek bir oranla kabul görür.Örnegin çati, bina amortisman oranlari tek bir oranla kabul görür.Rafine bir analizyaptirmaz.

145

Amortisman Tahmini Yöntemleri2. Yas - Ömür Yöntemi - örnek

• Binanin yeniden yapma maliyeti 668.175 USD ‘dir.• Binanin insaa edildigi arsa ise 180.000.-USD olarak takdir edilmistir.• Binanin tahmin edilen efektif yasinin 18 oldugu düsünülmektedir.

(Gerçek yasi da aynidir)• Piyasada bu tip binalar 50 yil amortisman süresi oldugu düsünülmektedir.

• Mülkün amortisman bedeli nedir?• Mülkün degeri nedir?

146

Amortisman Tahmini Yöntemleri2. Yas - Ömür Yöntemi

Mülkün efektif yasinin toplam ekonomik ömür beklentisine orani ve bu oranin toplam maliyet ile çarpilmasi ile bulunur.Amortisman tahmininde en basit yoldur.

(Efektif yas / Toplam Ekonomik Ömür ) x Toplam maliyet= amortisman

Gayr. göstermis oldugu yas/ Toplam Ekonomik ömrü =Amortisman orani

147

Amortisman Tahmini Yöntemleri2. Yas - Ömür Yöntemi - örnek

• Mülkün amortisman bedeli nedir?• Mülkün degeri nedir?

Toplam Maliyet $668.175Arsa Degeri $180.000Tahmin edilen efektif yas 18 yilEmsallerin ekonomik ömür beklentisi 50 yil

Toplam Amortisman Orani = 18/50 36%

Amortisman Tutari 668.175 x 36%= -$240.543

Toplam Maliyet $668.175Amortisman Tutari (-) -$240.543Arazi Degeri $180.000

Maliyet Yaklasimi Degeri $607.632

148

Amortisman Tahmini Yöntemleri3. Ayristirma Yöntemi (Döküm Yöntemi)

Aslinda en tutarli hesaplama yoludur.Piyasadan çikartma ve yas-ömür beklentileri ile birlikte kullanildiginda toplam amortisman tahminin bilesen kisimlarina ayristirir. Fiziksel Eskime, Fonksiyonel Eskime , Ekonomik Demodelik.

Pratik uygulamasi çok zaman ve tecrübe gerektirir. Bu teknik genelde tüm amortisman yöntemlerinin bir raporda gösterilmesi gerektigi durumlarda kullanilmasi tercih edilir.

149

Arsa / Arazi Degerleme Analizi

Degerleme uzmani mülkü degerlerken araziyi tanimlamak ve analizini yapmak zorundadir.

Arazinin tanimiAyrintili bilgisi ve eldeki verilerYasal kullanim durumu ve kisitlamalariTapu kayit ve bilgileriFiziksel Özellikleri

Arazi degerlemesi dogrudan en etkin ve en verimli kullanim analizine baglidir. Arazinin en etkin ve verimli kullanimi ve arazi degeri arasindaki iliski var olanin en etkin kullanim olup olmadigini belirler.

150

Arsa / Arazi Degerleme Analizi

Arsa YapilandirmalariArsa içiArsa disi

• Arsa Içi Yapilandirmalar:Peyzaj-bahçe düzeni, tesviye, yol taslari , çitler, kaldirim kenarlari, çevre duvarlari, su yollari, zemin kaplamasi, drenaj, sulama sistemleri, yaya yollari...vs..

• Arsa Disi Yapilandirmalari:Erisim yollari, sokaklar, toplu tasima baglantilari, altyapi baglantilari , kanalizasyon, otopark alanlari ile iliskisi, çevre durumu (bataklik, nehir göle uzaklik), deprem fayalarina uzakligi......vs

“Arazi fiziksel olarak deger kaybetmez yani arsadan amortisman ayrilmaz.

Ancak fiziksel etkenler veya arsa disi kosullar nedeni ile degeri degisebilir”

151

Arsa / Arazi Degerleme

Arsa Degerleme

Emsal Karsilastirma (Satislarin karsilastirilmasi)Gelirlerin kapitalizasyonuBazi durumlarda maliyet + gelir yöntemi ile yapilir.

Arsalar fiziksel olarak deger kaybetmediginden onlardan amortisman ayrilmaz. Ancak piyasa kosullari ve dis etmenler nedeni ile arsa bedeli degisebilir.

152




153

3) Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklasimi

Yöntemin içerigiü Degerleme uzmani mülkün gelecekteki yararlari ve üretme

kapasitesini inceler ve geliri bir güncel deger göstergesine kapitalize eder.

ü Beklenti ilkesi yaklasimin temel ögesidir.

ü Yöntem mülkün satis fiyati ve kira beklentisi arasindaki iliskiyi yansitir.

154


Kullanim alanlariü Gelir getiren mülkler veya gelir getirmesi beklenen

mülkler için kullanilabilirü Diger maliyet ve satislarin karsilastirilmasi yöntemlerini

desteklemek, kontrol etmek için kullanilabilir.ü Yatirimcilarin beklentilerini basitçe kontrol etmek için

kullanilabilir (GRM kavrami ve piyasa kabulü)

155

Gelir kapitalizasonu ve Muhasebe sistemi

Muhasebe sistemiü Nakit Bazlidir

Yani gelirleri aldigimiz anda giderleri ise gerçek anlamda ödedigimiz zaman kaydederiz.

ü Tahakkuk BazliDönem için harcamalardan kazanilan gelir gerçek olarak tahsil edilmis olup olmadigina bakilmadan kayida alinir.

“Veri toplarken muhasebesel kavramlar ile degerlemede kullanacagimiz kavramlari iyi irdelemek ve dogru örnekleri almak gereklidir.”

156

Kavramlar-IKira Sözlesmesi

Mal sahibinden alinan kullanim hakkina ait belge, sözlesme.Baz kira

Sözlesmede belirtilen ödenmesi gerekli minimum kira.Kira sözlesmesi türleri

Düz kira sözlesmesi: Belli bir süre boyunca devam eden düz kirasi belirtilmis sözlesmeEndeksli kira sözlesmesi : Uzun vadeli bir ekonomik endeksteki degisime bagli dönemsel kira ayarlamalari saglayan kira sözlesmesi

Sözlesme kirasiBir kira sözlesmesinde belirtilen gerçek kira geliri.

Ciro kirasiGaranti edilmis minimum bir kira üzerindeki yüzde kiradir.

Basabas noktasiKara baslama noktasindaki doluluk orani

157

Kavramlar-IIPotansiyel brüt gelir (PGI)

Isletme giderleri düsülmeden önce , kiralarla beraber diger gelirlerinde dahil oldugu tam doluluktan beklenen potansiyel gelirdir.

Efektif brüt gelir (EGI)Gayrimenkulün tüm isletmelerinden beklenen bosluk ve tahsilat kayiplari için düsülmüs gelir.

Net Isletme geliri (Net faaliyet geliri -NOI)Efektif gelirden tüm isletme giderleri çikartildiktan sonra ancak ipotek borç ödemeleri ve defter amortismani düsülmeden önce kalan gerçek veya beklenen degerdir.

Yatirimin geri dönüs degeriBir yatirimin ya da yatirimcinin isin sonunda aldigi veya almayi bekledigi degerdir.

Paranin Zaman DegeriBugün alinan 1$’in, firsat maliyeti, enflasyon ve ödeme kuskusu nedeniyle gelecekte alinacak 1$’dan daha fazla ettigini savunan, birlesik faiz altinda yatan fikir. Paranin zaman degeri yatirimin birikmis faizidir.

158

Gelirler

Kiralar + Diger = Potansiyel Gelirler Brüt Gelir

-Bosluk ve Kira Efektif Brüt Kayiplari = Gelir

_

Faaliyet = Net Giderleri Faaliyet

Geliri

159

Kavramlar-IIIKapitalizasyon orani (Cap. rate)

Net isletme gelirini toplam mülkün degerine dönüstürmek için kullanilan deger. Bu deger tek bir yilin net isletme geliri ile toplam mülk degeri arasindaki iliskiyi yansitan bir orandir.

Risk OraniYatirimci tarafindan üstlenilen riske uygun olarak sermayenin yillik getirisi, yatirimi cezbetmek için gereken faiz orani veya getiri orani.

Güvenli oranYatirilan sermayenin minimum getiri orani.Teorik olarak toplam getiri orani ile güvenli oran arasindaki fark yatirimcinin riskini, yönetimin yükünü ve yatirilan sermayenin likit olmamasini karsilayan bir prim olarak kabul edilir.Risksiz oran veya nispeten risksiz oran olarak kabul edilir.

Yatirimin getiri oraniGüvenli bir oranla yatirimcinin riskini ve yatirilan sermayenin likit olmamasini karsilayan primle birlestiren oran.Bu oran emsal risklerdeki risk oranlarini, sermayenin getirisini ve eflasyon beklentilerini yansitmalidir.

160

Kavramlar-IVIsletme Giderleri

Temkinli ve yetenekli bir yönetim yardimi ile gayrimenkulü bakimli halde tutmak ve efektif brüt gelirin devamini saglamak için gerekli dönemsel harcamalar

Sabit Isletme GiderleriGenel olarak dolulukla degismeyen ve mülkün dolu ya da bos olduguna bakilmadan temkinli bir yönetimin ödeyecegi isletme giderleri

Degisken Isletme GiderleriGenellikle doluluk düzeyi ve saptanan hizmetlerin kapsami ile degisen isletme giderleri

Yenileme ÖdenegiBinanin kendisinden daha hizli yipranan ve binanin ekonomik ömrü içinde degistirilmesi gereken bina bilesenlerinin dönemsel olarak yenisiyle degistirilmesi için ayrilan ödenek (isitma , sogutma , asansör... degisimleri.)

161

Degisken Giderlerü Yönetim Giderleriü Ücretlerü Bina çalisanlarinin sosyal giderleriü Yakit, enerji servisleriü Dekorasyon, tamir ve mülkü

çalistirabilmek için gerekli diger harcamalar

ü Genel temizlik, güvenlik, ilaçlama, kiralama komisyonlari

Sabit Giderlerü Emlak Vergileriü Yangin hirsizlik, deprem ve

kaza sigortalari

Yenileme Ödenegi (Yenileme Rezervi)ü Isitma Sistemleri yenilemeü Çati yenilemeü Asansör, klima yenilemeü Firin ,ocak , buzdolabi, halilar, ü Sik asinan ve binanin ekonomik ömrü süresince birkaç kez degismesi

gerek kalemler

162

Kavramlar-VBosluk ve Tahsilat Kaybi

Bosluklar, kiraci degisimleri ve kiranin ödenmemesine atfedilen,potansiyel brüt gelirde meydana gelebilecek azalmalar için ayrilan ödenek.

ü Bosluk Kayiplari yüzdesini etkileyen faktörler• Konu mülkün mevcut ve geçmis dönem bosluk oranlari ve kira

kayiplari• Bölge rekabet kosullari (konu mülk ve çevre rakip binalarda kira

düzeyi)• Gelecek ekonomik trende göre yöre popülasyonu tahmini• Kiraci kalitesi• Kiralama süresi

163

Kapitalizasyon orani (Cap rate)Net isletme gelirini toplam mülkün degerine dönüstürmek için kullanilan deger. Bu deger tek bir yilin net isletme geliri ile toplam mülk degeri arasindaki iliskiyi yansitan bir orandir.

1. Yatirim Bandi Yöntemi

2. Artik Deger Yöntemleri• Bina Artik Deger Teknigi• Arsa Artik Deger Teknigi

164


ü Bu yöntem yatirimin finansal yapisini analiz eder.Borç + Özkaynak = Mülk Degeri’dir.

ü Borç ve özkaynak bilesenlerinin getiri beklentisinin farkli olmasina dayanir.

M = Borç Orani(1-M)= Özkaynak OraniRm= Borç Kapitalizasyon Orani (Ipotek Sabitesi)

(Borç Verenler tarafindan talep edilen oran)

RE= Özkaynak Kapitalizasyon Orani (Nakde nakit orani veya nakit akis orani veya özkaynak temettü orani)(Yatirimcisi tarafindan talep edilen oran)

R0=(1-M)RE+M x Rm

165


Örnek /1

Bir mülkün % 80’inin 30 yil süreli ve % 8 faizli bir ipotek kredisi ile kalan % 20’sinin ise % 10 özkaynak getirisi bekleyen bir alici tarafindan finanse edildigini varsayalim. Yatirim bandi teknigi kullanilarak, toplam kapitalizasyon hesabi?

Pv = 80

N = 30 x 12 =360 AY

R = 8/12 = 0,6667 aylik faiz

Pmt = ? 0,5870 aylik ödeme

Yillik Ödeme = 0,5870 x 12 = 7,0440 RM = 7,0440/80 = 0,0881

R0=(1-M)RE+M x Rm = 20 x 0,10 + 80 x 0,0881 = 9

166


Örnek 2/

Bir bankadan toplam mülk degerinin % 75’i kadar % 8,5 faizli ve 30 yillik bir ipotek kredisi alinabilmektedir. Ipotek sabitesi 0,092’dir. Bu tip mülk için özkaynaktan % 12 getiri beklenmektedir. Mülkün kapitalizasyon orani?

R0=(1-M)RE+M x Rm = 0,75 x 0,092 + 0,25 x 0,12 = 0,099

167

2. Artik Deger Yöntemleri

ü Bina Artik Deger Teknigi

Arsa degerinin getirisi düsüldükten sonra binaya kalan gelir ile deger tespiti teknigi

• Arsa Degeri bilinmelidir.

• Arsa degeri karsilastirilabilir emsallerle bulunabilir.

• Önce toplam NOI miktarindan arsa degerine karsilik gelen miktar düsülür.

• Kalan gelir bina tarafindan kazanilan bölümdür.

• Bu bina geliri bir faiz orani + anapara geri ödeme orani kapitalize edilerek bina degerine ulasilir.

Ø Asagidaki durumlarda kullanilmasi uygundur

• Arsa degerlerinin kararli ve dengeli oldugu piyasalarda

• Çevrede yakin dönemde gerçeklesmis arsa satis emsalleri bulundugunda

• Binanin yapim maliyetinin ve birikmis amortisman miktarinin saptanmasinin çok güç oldugu eski, farkli ve özel dizayndaki binalarda.

168


ü Bina Artik Deger Teknigi - Örnek 1/

Ticari bir bina degerlenecektir. Mülkün yillik net faaliyet geliri 37.000 $’dir. Arsa degeri 80.000 $ olarak belirlenmistir ve piyasadaki getiri orani % 12’dir. Binanin ekonomik ömrü 20 yildir. Bina artik deger teknigi ile gayrimenkulün degeri?

Arsa yilda (80.000 $ x 0,12) = 9.600 $ gelir getirecektir.

Mülkün toplam getirisi 37.000 $’dir.

37.000 $ - 9.600 $ = 27.400 $ binadan gelen gelir.

1/20 = % 5 bina amortizasyon orani

%12+%5 = %17 bina toplam kap. Orani

Binanin degeri = 27.400 $ / 0,17 = 161.200 $

Toplam mülk degeri = bina + arsa = 161.200 $ + 80.000 $ = 241.200

169


ü Bina Artik Deger Teknigi -Örnek 2 /

Degerlenecek mülk 25 yillik eski bir apartmandir. Yilda 50.000 $’lik bir gelir üretmektedir.Mülkün daha 40 yillik bir ekonomik ömrü bulunmaktadir. Piyasadaki getiri orani % 10,5’ dir. Arsa degeri 100.000 $ olarak belirlenmistir. Mülkün toplam degeri ?

Arsa yilda (100.000 $ x 0,105) = 10.500 $ gelir getirecektir.

Mülkün toplam getirisi 50.000 $’dir.

50.000 $ - 10.500 $ = 39.500 $ binadan gelen gelir.

1/40 = % 2,5 bina amortizasyon orani

%10,5+%2,5 = %13 bina toplam Kap. Orani

Binanin degeri = 39.500 $ / 0,13 = 303.846 $

Toplam mülk degeri = bina+arsa = 303.846 $ + 100.000 $ = 403.846

170


ü Arsa Artik Deger Teknigi

Bina degerinin getirisi ve bina gelir ödemesi düsüldükten sonra arsaya kalan gelir ile deger tespiti teknigidir.Bina artis deger teknigi ile ayni yöntem izlenir. Sadece bina ve arsa hesaplari yer degistirir.

Ø Asagidaki durumlarda kullanilmasi uygundur

• Arsa degerlerinin piyasadan elde edilemedigi durumlarda.

• Bina yeni ise ve arsaya en etkin ve verimli kullanimi saglayacak durumda ise.

• Bina yeni ise degerinin genellikle yeniden yapma maliyetine esit oldugu varsayilir.

171


ü Arsa Artik Deger Teknigi - Örnek

Ticari bir bina degerlenecektir. Mülkün yillik net faaliyet geliri 45.000 $’dir. Bina degeri 225.000 $ olarak belirlenmistir. Bina için uygun getiri orani % 11,875’dir. Tahmini geri ödeme orani %4’tür. Gayrimenkulün degeri ?

%11,875+%4 = %15,875 bina toplam kap. Orani

Binadan gelen toplam gelir = 225.000 $ x 0,15875 = 35.700 $

Arsaya kalan gelir = 45.000 $ - 35.700 $ = 9.300 $

Arsa degeri = 9.300 $ / ,11875 = 78.300 $

Toplam mülk degeri = bina+arsa = 225.000 $ + 78.300 $ = 303.300

172

Kapitalizasyon Orani

Yüksek Risk Yüksek Kapitalizasyon OraniDüsük Deger

Düsük Risk Düsük Kapitalizasyon OraniYüksek Deger

“Kapitalizasyon ve getiri oranlari risk düzeyini yansitirlar.”

IV = -----------------

R

IV = -----------------

R

173

Sabit ve Degisken Gelir ve Deger Iliskisi

R =Günümüzdeki Kap. oraniY = Beklenen Kap.OraniCR = Degisim Orani

Gelir ve deger her yil ayni oranda degistigi durumlarda R=Y-CR

R ve Y IliskisiGelir ve Deger ikisi birden artmasi bekleniyorsa Y > RGelir ve Degerin azalmasi durumunda ise R > YNe gelir ne de degerde hiçbir degisim olmuyorsa R = Y ‘dir.

174

Sabit ve Degisken Gelir ve Deger Iliskisi

Örnek

Gelir ve degerin her ikisinin de % 2 lik sabit bir oranla artmasi beklenmektedir. Eger beklenen getiri % 12 ise, ilk yilda 50.000 $ gelir getirecek olan mülkün degeri nedir?

R = Y - CR = 0,12-0,02 = 0,10

V = I / R = 50.000 $ / 0,10 = 500.000 $

175


Zorluklar

üBenzer gelir-gider beklentileri olan örneklerinin verilerinin seçimi gereklidir. Getiri oranlari benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir.

üUygulayicinin gelir, gider ve bosluk tahminlerini çok iyi hesaplamasi gereklidir.

Kullanilmasinin uygun olmadigi durumlar

üGelir getirmeyen mülkler

üUygun ve saglikli ölçülebilir degerin alinabilecegi verilerin olmadigi durumlar

176


Kaynaklar ü Konu mülkün varsa geçmisteki gelir ve giderlerinin ayrintili

bir dökümüü Emsal mülklere ait gelir ve giderlerü Piyasa faiz oranlari, enflasyon beklentisiü Piyasa risk getiri oranlari tahmini

Muhasebe amaçli giderlerle degerleme amaçli giderler ayrilmalidir.

• Finansman gideri• Gelir Vergisi ödemeleri• Defter amortismanlari• Sermaye yatirim harcamalari

177

3) Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklasimiü Proses adimlari1) Konu mülk ve emsaller için gelir ve gider verileri arastirilir.2) Mülkün potansiyel kira gelirini ve herhangi bir potansiyel geliri

toplamak sureti ile potansiyel brüt gelirini tahmin eder. 3) Bosluk ve kira tahsilat kayiplarini tahmin eder. 4) Efektif brüt gelire varmak için konu mülkün bosluk ve tahsilat

kayiplarini toplam potansiyel gelirden çikartir. (2-3)5) Konu mülk için toplam isletme giderlerini, sabit giderleri , degisken

giderleri ve yerine koyma maliyetini tahmin eder. 6) Net isletme gelirini bulmak için toplam isletme giderlerini efektif brüt

gelirden çikartir. (4-5)7) Gelir kapitalizasyonu yaklasimi ile deger tahmin etmek için direkt veya

getiri kapitalizasyonu yaklasimi tekniklerinden birini bu verilere uygular.

178


ü Yöntem iki temel metodolojiyi destekler:I.) Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Sonuca varmak için yillik gelirin mal bedeli iliskisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpani yöntemi-GRM)Toplam 1.yil geliri / Kapitalizasyon orani = Deger

II.) Getiri Kapitalizasyonu YöntemiZaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarinin, nakit akislarinin, bosluk-kira kayiplarininda dahil edilip, faaliyet giderlerinin düsüldügü ve tekrar satis hasilatininda yatirimin içine dahil edildigi, uygun bir geri dönüs iskonto orani ile hesaplayan getiri kapitalizasyonu

“Gelir kapitalizasyonu her iki yöntemle de hesaplandiginda benzer deger göstergeleri üretmelidir.”

179

I.) Direkt Kapitalizasyon YöntemiSik yapilan yalnisliklar

ü Kiralamalara baz kira + ciro uygulamalarinda ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamina dahil edilmeden analiz yapilmasi

ü Toplam potansiyel brüt gelir yerine yalnizca yil içindeki kira gelirlerinin dahil edilmesi

ü Bina sahibi tarafindan kullanilan alanlar varsa bunlarin dahil edilmemesi

ü Karsilastirilabilir mülkler karsilastirilabilir kapitalizasyon oranina sahip olup olmadigina bakilmamasi.

180

I.) Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

ü Mülkün potansiyel brüt geliriü Yillik efektif brüt geliriü Net faaliyet geliriü Yatirimin geri dönüs oraniü Kapitalizasyon Orani

181

I.) Direkt Kapitalizasyon YöntemiKapitalizasyon oranini piyasadan çikartma-emsal satislardan türetmek

Örnek:

“Mod veya aritmetik ortalama mantigi”

SatislarPiyasa

Degeri ($)

Yillik Brüt Gelir tahmini

($) GIM1 $110.000 $10.000 11,02 $173.000 $17.000 10,23 $143.000 $13.000 11,04 $206.000 $22.000 9,45 $155.000 $12.000 12,9

Konu mülk ? $11.000 ?

Konu mülk $121.000 $11.000 11,0

182

I.) Direkt Kapitalizasyon YöntemiKapitalizasyon oranini piyasadan çikartma-emsal satislardan türetmek

Örnek :Degerleme Uzmani konu mülkün NOI ‘ini 18.000.-USD olduguna kanaat etmistir.Piyasadaki çok benzer örneklerden birisinin geliri 17.500 USD olup mülk 205.000 USD ‘a satilmistir.Benzer karsilastirmali veri kullanarak konu mülk için kapitalizasyon oranini bulun.

= Gelir $17.500 = 8,537%Deger $205.000

Deger = Gelir $18.000 = $210.8578,537%

Kapita. Orani

Kapita. Orani

183

Formüller -IFaaliyet Giderleri Orani (OER)

Faaliyet Gider / Efektif Brüt Gelir = Faaliyet Giderleri Orani“Faaliyet giderleri orani ne kadar yüksekse deger o kadar düser”

Net Gelir Orani (NIR)Net faaliyet Geliri/ Efektif brüt gelir = Net Gelir Orani

OEOER = --------------

EGI

NOINIR = --------------

EGI

NOIDCR = --------------

Im

Borç Kapsama Orani –Borç karsilama orani (DCR)

Net Isletme Gelirinin (NOI),yillik borç ödemesine orani (Debt Finance, Im)

Yillik Borç Ödemesi (Im)

184

Formüller -IIKapitalizasyon OraniYatimcinin bekledigi ya da aldigi getiri oranina “kapitalizasyon orani” denir.Yani mülkün sagladigi yillik faaliyet geliri ile degeri arasindaki orandir.R= kapitalizasyon orani

Toplam Kapitalizasyon orani = Net Gelir Orani/ Brüt gelir çarpaniNIR

R0 = --------------GIM

NOIV = --------------

R0

Deger = Net Faaliyet Geliri / Kapitalizasyon OraniBasitçe: I

V = -----------------R

Kapitalizasyon Orani (R) = Net Faaliyet Geliri (NOI) / Deger (V)NOI

R0 = --------------------V

185

Formüller -IIIKapitalizasyon oranlarinin türetilmesiEmsallerden türetilebilir

Brüt Gelir Çarpani (GIM)Brüt Kira çarpani (GRM)Potansiyel Brüt Gelir Çarpani (PGIM)Efektif Brüt Gelir Çarpani (EGIM)Efektif Brüt Gelir (EGI)Net Gelir Çarpani (NIM)Net isletme geliri (NOI)Potansiyel Brüt Kira (GR)Potansiyel Brüt gelir (PGI)Deger (V)

“Verilerin yillik ve birbirileri ile uyumlu alinmalidir.”

VGIM = --------------

PGI

VGRM = --------------

GR

VPGIM =--------------

PGI

VEGIM = -------------

EGI

VNIM = ---------------

NOI

186

I.) Direkt Kapitalizasyon Yöntemi

Örnek: Bir ofis binasi bir ay önce 168.000.USD‘a satilmistir. Yillik brüt geliri ise 12.000 USD ‘dir.

Mülkün brüt gelir çarpani (GIM) nedir?

168.000 /12.000 = 14

VGIM = --------------

PGI

VGRM = --------------

GR

VPGIM =--------------

PGI

VEGIM = -------------

EGI

VNIM = ---------------

NOI

187

Örnekler /1Aylik 500 $ kredi geri ödemesi ile alinan bir ofis için için Borç Kapsama (Karsilama) Orani 1,5’dir.Ofisin bulundugu bölgede ofislerden net gelirin ortalama 1,2 kati brüt gelir elde edilmektedir. Ofisler ortama 108.000 USD fiyatla satilmaktadir. Ø Konut için Brüt Kira Çarpani nedir ? GRM =?

Ø Konut için kapitalizasyon orani kaçtir? R =?

Im= 500 $ x 12 = 6.000.-$ (yillik borç ödemesi)V= 108.000 $ (deger)DCR = 1,5 (borç kapsama orani)NOI= DCR x Im 6.000.$x 1,5= 9.000.$ NOI= 9.000.$ (net isletme kari)GRM= V / GR (GRM= Deger/ Potansiyel Brüt Kira)GR = 9.000$ x 1,2 = 10.800 $ (Potansiyel Brüt Kira)GRM = 108.000 / 10.800 = 10 (Brüt Kira Çarpani)R = NOI / V (Kapitalizasyon Orani) R= 9.000 $ / 108.000. $ = %8,34 (Kap.Orani)

NOIDCR = --------------

Im

VGRM = --------------

GR

NOIV = --------------------

R0

188

Örnekler /2Konut olarak kullanilan bir apartmanda 8 daire vardir. Dairelerin bosluk orani geçtigimiz dönemde %4 olarak gerçeklesmistir ve %4 kira kaybi olmustur.Yakin zamanda yapilan bir çalisma bosluk oranlarini ve kira kaybini desteklemektedir.Bina için gelecek yil için getirmesi tahmin edilen gelir 56.400 .-USD’dir. Binanin ortak alani olarak kullanilan otoparkin bir kismi kiralanmistir ve onun getirisi 2000.-USD ‘dir. Binaya ait otomat makinasi 1.000 USD ve çamasirhane 500 USD gelir getirmektedir.Mülkün efektif brüt geliri nedir?

Potansiyel Brüt GelirPiyasa Kirasi $56.400Otopark geliri $2.000Otomat Geliri $1.000Çamasirhane Geliri $500Toplam $59.900

Bosluk ve kira kayiplari potansiyel gelirin %8'i -$4.792Efektif Brüt Gelir $55.108

189

Örnekler /3Yandaki giderler bugday tarimi yapilan 100 dönümlük yüzölçümüne sahip bir arazinin yillik gelir ve gidelerine iliskin verileri göstermektedir. Yöredeki ortalama kapitalizasyon orani %10 ise arazinin degeri ne kadardir?

Ürün Cinsi

Verim kg (100 dönüm)

Satis Fiyati Birim

Para/kgBugday 500 200 Saman 500 50

Gider ÇesitleriGider Para birimi/100

dönümSürüm 8.000 Gübreleme 5.000 Ekim-Söküm 6.500 Ziraii Mücadele 5.000 Hasat 5.500 Tasima -Pazarlama 5.000

190

Örnekler /3

Ürün Cinsi

Verim kg (100 dönüm)

Satis Fiyati Birim

Para/kgBugday 500 200 Saman 500 50

Gider ÇesitleriGider Para birimi/100

dönümSürüm 8.000 Gübreleme 5.000 Ekim-Söküm 6.500 Ziraii Mücadele 5.000 Hasat 5.500 Tasima -Pazarlama 5.000

Isletme Giderleri toplami 35.000

Brüt Gelir Toplami

(Birim para)100.000 25.000

Toplam Brüt Gelir 125.000

NOIV = --------------

R0

NOI 90.000

90.000 = 900.0000,10

191

II.) Getiri Kapitalizasyonu YöntemiGelecekte saglanacak faydalarin uygun bir getiri orani ile iskonto ederek bugünkü degere dönüstürmek için kullanilan kapitalizasyonmethodu.

ü Uzman uygun bir mülkiyeti elde tutma dönemi seçerü Gelecekteki tüm nakit akislarinin modellerini tahmin eder.ü Uygun bir getiri orani seçerü Çesitli formullerden birini kullanarak gelecekteki her yillik

yarari iskonto ederek gelir ve gider modelini , deger degisimlerini ve getiri oranini yansitan bir modelle gelecektekiyararlari bugüne dönüstürürek deger belirler.

192

Gelirlerin Kapitalizasyonu ile Direkt Kapitalizasyonun farklari

ü Getiri kapitalizasyonu tüm beklenen gelir veya nakit akislari ve geri-dönüs islemlerini dikkate alir.

ü Direkt kapitalizasyon genellikle bir yili dikkate alir. Gelirlerin kapitalizasyonu mülkiyeti elde tutma döneminin tümünü alir.

ü Bu yöntemde beklenen getiri orani piyasadan gözlemlenmez. ü Getiri kapitalizasyonu bütün yillardaki gelir-gider degisimlerini

öngörerek analiz yapar.

193

Kavramlar -IIskonto

Dönemsel gelirleri, nakit akislarini ve geri dönüs degerlerini bugünkü degere dönüstürmek için kullanilan yöntem. Gelecekte elde edilecek yararlarin bugünkü yararlardan daha az ettigi kavramina dayanir.

Anüite (annuity)Ödeme miktarlarinin dönemlere göre degistigi nakit akisi.Sabit anüite

Her ödeme miktarinin ayni oldugu nakit akisi(Dönem basi ödeme, dönem sonu ödeme)

Artan veya azalan anüiteEsit aralikli dönemsel ödemelerden olusan ve sistemli bir model içinde artmasi veya azalmasi beklenen bir gelir akisi.Kademeli olarak artis veya azalista gösterebilir.

Nihai kapitalizasyon orani (terminal value)Mülkiyet dönemi sonunda konu gayrimenkulü beklenen degerine dönüstürmek için kullanilan oran.Nihai kapitalizasyon orani direkt kapitalizasyon kullanilarak mülkün tekrar satis degerini tespit etmek için kullanilir. (Artik kapitalizasyon orani da denir)

194

Kavramlar -IIIskonto edilmis nakit akisi analizi (DCF-Discounted Cash Flow)

Bilinen bir satinalma fiyatina göre bir yatirim mülkünün istenen getiriyi saglayacagini saptamak üzere bir getiri oraninin bir dizi tasarlanmis gelir akisi ve geri dönüs degerine uygulandigi yöntem. Eger getiri orani bilinirse , DCF analizi mülkün bugünkü degerini bulmak için kullanilir. Eger mülkün satin alam fiyati bilinirse DCF analizi getiri oranini bulmak için kullanilir.

Net bugünkü deger (NPV)Beklenen toplam net yatirim yararlarinin bugünkü degeri.

Iç verimlilik Orani (IRR)Bir mülkiyet dönemi süresince bir yatirim veya portföy içinde üretilen ve üretilmeye yatkin sermayenin getiri orani. IRR yatirimin net bugünkü degerini sifir yapan iskonto oranidir.

195


Yaklasimda gelecege yönelik asagidaki içerikler olmalidir:

ü Güncel piyasa rayiçleri ve beklenen rayiç degisimleriü Mevcut taban kira ve sözlesmeye dayali kira düzeltmeleriü Yenileme opsiyonlariü Mevcut ve beklenen gider iadesi sartlariü Kiraci degisimleriü Yeni kira sözlesmesi sartlari, bosluk oranlari, varsa kiracilara

verilen sübvansiyonlar, kiraciya yer hazirlama maliyelteri, kiralama komisyonlari

ü Isletme giderleriü Iskonto orani

196

ÖrnekBir AVM ‘nin öngörülen gelir ve giderleri asagidaki tablodaki gibidir.ü Mülkiyet hakkinin getiri oraninin %15 olacagi tahmin edilmektedir.ü 6.yil sonundaki kapitalizasyon oraninin %12 olacagi öngörülmüstür.ü Kiralayanin bugünkü mülkiyet hakki degeri bu öngörülerek göre ne kadardir?

Gelir $ 1.Yil 2.Yil 3.Yil 4.Yil 5.Yil 6.YilA Magazasi 9.900 9.900 17.306 17.999 18.718 19.467B Magazasi 14.676 15.410 16.180 16.989 17.839 18.730C Magazasi 16.000 16.640 17.306 17.998 18.718 19.466D Magazasi 16.000 16.640 17.306 17.998 18.718 19.466E Magazasi 16.000 16.640 17.306 17.998 18.718 19.466

Vergiler 7.000 7.000 7.800 7.800 7.800 8.600Bakim 1.200 1.320 1.440 1.560 1.680 1.800Yönetim 3.629 3.762 4.270 4.449 4.636 4.830Tahsilat Kaybi 250 250 250 250 250 250Yenileme 0 12.500 0 0 0 0

Giderler $

197

Gelir $ 1.Yil 2.Yil 3.Yil 4.Yil 5.Yil 6.YilA Magazasi 9.900 9.900 17.306 17.999 18.718 19.467B Magazasi 14.676 15.410 16.180 16.989 17.839 18.730C Magazasi 16.000 16.640 17.306 17.998 18.718 19.466D Magazasi 16.000 16.640 17.306 17.998 18.718 19.466E Magazasi 16.000 16.640 17.306 17.998 18.718 19.466Toplam Brüt Gelir 72.576 75.230 85.403 88.981 92.710 96.596

Vergiler 7.000 7.000 7.800 7.800 7.800 8.600Bakim 1.200 1.320 1.440 1.560 1.680 1.800Yönetim 3.629 3.762 4.270 4.449 4.636 4.830Tahsilat Kaybi 250 250 250 250 250 250Yenileme 0 12.500 0 0 0 0Giderler Toplami 12.079 24.832 13.760 14.059 14.366 15.480NOI $ 60.497 50.399 71.643 74.922 78.345 81.117

Giderler $

198

Terminal Value 675.971

Terminal Value SonYilin Geliri / Kap.Orani Terminal Value 81.117 / 0,120000 = 675.975

Toplam Gelirler 60.497 50.399 71.643 74.922 78.345 757.088

NPV 546.919

YILLAR 1 2 3 4 5 6Net Gelirler 60.497 50.399 71.643 74.922 78.345 81.117

199

En Etkin ve En Verimli Kullanim Analizi

Bos bir arazinin veya üzerine yapi yapilmis mülkün kullanimi için en yüksek degeri veren;

ü Fiziksel olarak mümkün ü Yasal olarak olanakliü Finansal olarak olanakliü Ekonomik olarak azami düzeyde verimli

kullanim biçimdir.

200

Arsa• Boyut• Sekil

• Kullanislilik• Derinlik• Cephe

• Topografya• Erisim• Genel altyapi hizmetleri varligi

kapasitesi• Toprak ve toprak alti kosullari

Yapilar• Boyut• Dizayn• Durumu• Dönüsüm maliyeti• Yikim gerekliyse

maliyeti


ü Fiziksel olarak mümkün mü?

201

• Kullanimi su anda yasal olarak mümkün mü?• Yasalarla çelisen bir durum var mi?• Özel bir izin gerekli mi?• Kisitlama sözkonusu mu?• Uygulama yapilabilir mi?• Üzerinde yapi varsa yikilabilir mi? Yikilirsa yerine yapi yapilabilir mi?• Tapuda kullanimi kisitlayan durumlar var mi? Varsa kaldirilabilir mi?

(Sinirlamalar imar durumu ile çelisiyorsa en sinirlayici kurallar uygulanmalidir)


ü Yasal olarak olanakli mi?

202

ü Finansal olarak olanakli mi?Mülk faaliyet giderleri, finansal giderler, sermaye geri ödemesi gibi ödemelerin tümünü karsilayacak ve ayrica üzerine kabul edilebilir bir kar birakacak üretim kapasitesine sahip olmalidir.“Finansal olarak fizibil bir kullanim yasal olarak veya fiziksel olarak mümkün degilse kapsam disidir.”

ü Ekonomik olarak azami düzeyde verimli mi?Kullanimlari sürdürebilmek için gerekli olan maliyet ve riskleri hesaba kattiktan sonra pozitif olarak bir getiri saglamasi beklenen tüm fiziksel olarak mümkün yasal kullanimlar finansal olarak verimli-fizibil kabul edilir. Bu kullanimlar arasinda en fazla gelir getiren model en verimli model olarak kabul edilir.


203

Kavramlar

Çoklu kullanim Bir binanin birçok kullanimi olabilir.

Örnegin Süzer Plaza: Otel, Residence,Ofis Bir arsa parseli ayni anda birden fazla islev görebilir.

Kavak ekim arsasi ayni zamanda piknik yeri...Ara kullanim

Imarda bir degisiklik öngörülüyor olabilir.Yasal olarak uygun olmayan kullanim

Ülkemiz örnegi ☺Tek kullanim

Klise, Cami.. degismez

204


Özel Durumlar

Özel amaçli imal edilmis parseller belki de çok sinirli kullanima uygun olduklarindan, üzerine yapi yapilmis mülk için belkide en etkin ve en verimli kullanim mevcudun devami olacaktir.

Bazen uzman mevcut yapiyi alternatif bir kullanim sekline dönüstürerek mevcudiyetini sürdürmesinin uygun olup olmadigini analiz etmek durumda kalir.

205


1. Arazinin bosmus gibi en etkin ve verimli kullanim analizi2. Mülkün gelistirilmis biçimi ile en yüksek ve en verimli kullanim

analizi.

ü Üzerine yapi yapilmis mülkün degeri, üzerine arsa yapilmamis mülkün degerinden daha yüksekse , yapilmis mülkün degeri “en yüksek ve en verimli (iyi) kullanimdir.

ü Ancak bos arsa degeri, üzerine yapi yapilmis mülkün ve yapilarinyikim maliyetinin üzerine geçerse bu durumda “en etkin ve verimli kullanim analizi arsanin “bosmus” gibi kullanim degeri olur.

206

Emlak Vergisi Oranlari(29.07.1998'den itibaren)

• Meskenlerde: Binde 1

• Diger Binalarda: Binde 2

• Arsalarda: Binde 3

• Arazilerde: Binde 1

Bu oranlar 01.01.2002 tarihinden geçerli olmak üzere, 5216 sayili Kanunun uygulandigi büyüksehir belediye sinirlari ve mücavir alanlar içinde %100 artirimliuygulandigindan, 5216 sayili Kanunun uygulandigi büyüksehir belediye sinirlari ve mücavir alanlar içinde bulunan bina, arsa ve arazilerin 2002 yili ve sonraki dönemlere ait

• Meskenlerde: Binde 2

• Diger Binalarda: Binde 4

• Arsalarda: Binde 6

• Arazilerde: Binde 2

207

Imar Uygulamalari / Parselasyon

• Örnekler ve anlatim• Ders Notlari

gayrimenkul degerleme...

Documents