elit gayrimenkul degerleme a.s

Gayrimenkul Piyasasının

Genel Görünüşü

Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş

1

İÇİNDEKİLER SAYFA NO

1. TÜRKİYE EKONOMİSİ ............................................................................... 2

1.a) Mevcut ekonomik koşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi ...... 2

1.b) Genel ekonomik görünüm ............................................................. 3

2. GAYRİMENKUL PİYASASI .......................................................................... 5

2.a) Türkiye Konut Sektörü ................................................................. 5

2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü ........................................... 15

2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar ............................................................ 17

2.d) İstanbul Ofis Piyasası ................................................................. 18


2

1. TÜRKĠYE EKONOMĠSĠ

1.a) Mevcut ekonomik koĢullar ve gayrimenkul piyasasının analizi

Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı

gelişme dönemine girmiştir. Konut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari

gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır.

Ekonomide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı

uygun koşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve konut finansman

sistemi modelinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır.

Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını

yükseltmiştir.

Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere doğru

kaymıştır.

Son 4 yıllık süre boyundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif

yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen

canlanmayı sağlamıştır.

2004 - 2006 yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış

oranı enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar

olmuştur.

Gayrimenkul sektörü ekonomik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen

sektörlerin başında gelmektedir.

2007 yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında

yaşanan ufak çaplı ekonomik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle konut arzının

hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma oluşmuştur. Talebin azalmasıyla

birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde

durağan seyretmiştir.

2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının tamamında global finansal kriz

etkilerini göstermiş ve gayrimenkule olan talep ciddi oranda azalmıştır.

2010 yılının ilk 6 aylık dönemi için öngörümüz, global ekonomik krizin etkilerini

sürdüreceği, gayrimenkule olan talebin durağan seyredeceği, değerlerde artış

olmayacağı şeklindedir.


3

1.b) Genel ekonomik görünüm

Ana Ekonomik Göstergeler:

Yıl 2006 2007 2008 2009 2010T

Döviz Kuru (USD-Dönem Sonu) 1,43 1,22 1,54 1,49 1,61

Reel GSYĠH Büyümesi (%) 6,89 4,61 0,90 -6,00 (*) 3,50

Enflasyon (% - Dönem Sonu) 9,65 8,39 10,10 7,50 (*) 6,50

ĠĢsizlik Oranı (%) 9,90 10,30 11,00 13,40 (*) 14,60

Cari Açık (milyar USD) - 31,90 - 37,70 - 41,50 - 11,00 - 22,00

Cari Açık (GSMH'ye oranı) - 6,00 - 5,80 - 5,70 -2,20 - 3,50

Ticaret dengesi (milyar USD) - 54,05 - 62,79 - 69,82 - 33,49 (*) - 48,50

Enerji Faturası (milyar USD) 25,30 28,70 40,70 28,4 33,70

Doğrudan Yatırımlar (milyar USD - Net)

19,10 20,10 15,60 5,50 8,00

Merkez Bankası O/N Faiz Oranları (yılsonu basit %)

17,50 16,00 15,00 6,50 7,50

Merkezi Hükümet Faiz DıĢı Fazlası (GSMH'ye oranı)

5,40 4,10 3,50 - 0,90 0,30

Merkezi Hükümet Bütçe Dengesi (GSMH'ye oranı)

- 0,60 - 1,60 - 1,80 - 6,80 - 5,00

Kamu Net Borç Stoku (GSMH'ye oranı)

34,20 29,10 28,20 34,70 39,70

T: Tahmini Kaynak: TUİK, Hazine, TCMB (*) 10 aylık

Türkiye Ekonomisi:

Türkiye Ekonomisi 2009 yılı üçüncü çeyreğinde yüzde 3,3 küçülmüştür. Yılın ilk

çeyreğinde yüzde 14,7, ikinci çeyreğinde ise yüzde 7,9 olan ekonomideki küçülme

üçüncü çeyrekte yavaşlamıştır. İktisadi faaliyetlerden imalat sanayi, ticaret ve

ulaştırma, iletişim hizmetlerindeki küçülme de yavaşlamaktadır. Mali hizmetler

faaliyetlerinde ise yıl genelinde büyüme sürmektedir. 2009 yılı son çeyreğinde

iktisadi faaliyetlerde ve ekonominin genelinde başlayan pozitif büyümeye geçiş,

2010’un daha iyi bir yıl olacağını göstermektedir. İhracata yönelik sektörler dış

talebin artışından yararlanırken, iç talebe hassas sektörlerin ise yılın ikinci

yarısında güçlenmeye başlayacağı tahmin edilen iç talepten faydalanmaları

beklenmektedir. Üretimin önce stok yenilenmesi ve ihracat ile artması, sonrasında

ise iç talep canlanmasıyla devam etmesi beklenmektedir.


4

Büyüme ve Enflasyon:

2008 yılının son çeyreğinde ülkemizi de etkisi altına alan küresel kriz nedeniyle,

Gayri Safi Yurtiçi Hâsıla (GSYH) keskin bir daralma eğilimi sergilemiştir. 2009

yılının ikinci çeyreğinde alınan mali tedbirlerin olumlu etkisine rağmen GSYH yıllık

bazda yüzde 6,5 küçülmüştür. 2009 yılının ilk yarısındaki düşük baz yılı etkisine

ilave olarak, canlanmaya başlayan ihracat ve sanayi üretiminin yılın ilk yarısında

büyüme rakamlarını yukarıda tutması beklenmektedir. Banka kredilerindeki

iyileşme ve tüketici güvenindeki artışın da etkisiyle iç talepteki kademeli yükseliş

yılın ikinci yarısında da GSYİH’yı yüksek tutabilir. 2010 yılının tamamında

% 3,50’lik bir büyüme beklenmektedir.

TÜFE enflasyonu 2009 Kasım ayında % 5,50’e olarak gerçekleşti. 2008’in Kasım ayında ise enflasyon % 10,80 gerçekleşmişti. Baz yılından gelen avantaj 2010 yılında ortadan kalkacağından, 2010 yılında yıllık TÜFE’de bir artış görülmesi beklenmektedir. Ayrıca, muhtemel vergi artışlarının, enerji fiyatlarının artma ihtimalinin ve mevsimsel nedenlerle artması beklenen gıda fiyatlarının enflasyonu

yukarı taşıyacağı tahmin edilmektedir. 2010’un ilk çeyreğinde TÜFE’nin % 8’e yaklaşmasını ve sonrasında da bu seviyelerde kaldıktan sonra, son çeyrekte % 7’nin altına gerilemesi beklenmektedir. Ekonomide atıl kapasite nedeniyle çekirdek enflasyonun düşük kalması, böylece 2010 yılında çekirdek enflasyon ile TÜFE enflasyonu arasındaki farkın açılması tahmin edilmektedir.

İşsizlik ve bütçe açığı:

İşsizlik ve bütçe açığı olumsuz seyretmektedir. 2009 yılında temel göstergeleri

etkileyen en önemli gösterge Merkez Bankası faiz oranları olmuştur. Küresel kriz ve

kuvvetli ekonomik daralma karşısında Merkez Bankası faiz oranlarını yüzde 6,5’e

kadar indirmiştir. Merkez Bankası’nın faiz indirimlerinin sonuna gelinmiştir.

Tüketici fiyatları ile enflasyon ise yüzde 5’ler ile son yılların en düşük seviyelerine

yaklaşmıştır. 2009 yılında cari açık 11 milyar dolar (GSYİH’nın %1,9’u) beklenirken,

açığın 2010 yılında 22 milyar dolara (GSYİH’nın %3,1’i) yükselmesi tahmin

edilmektedir. Enerji fiyatlarının artma ihtimali ve iç talepte toparlanma cari açığı

artıran nedenler olacaktır. İşsizlik oranı 2009’un son çeyreğinde ise yeniden artış

eğilimine girmiş ve 2009 Eylül ayı itibari ile yüzde 13,40’a yükselmiştir. 2010

yılında yükselişin devam etmesi beklenmektedir.

Güven ve beklenti endeksleri:

Güven ve beklenti endekslerinde hızlı iyileşme durağanlaştı. Küresel krizin etkileri

ile birlikte 2009 yılı ilk çeyrek döneminde dip noktasına gerileyen beklenti ve güven

endeksleri yılın ikinci çeyreğinde çok hızlı bir toparlanma göstermiştir. Reel kesim

beklenti endeksi 99,40, tüketici güven endeksi 85,27 seviyelerine ulaşmıştır.

Üçüncü ve dördüncü çeyrekte ise beklenti ve güven endekslerinde kısmi bir

gerileme yaşanmaktadır ve endekslerdeki iyileşme durağanlaşmıştır. Endekslerdeki

kısmi gerileme ve durağanlaşma ekonomideki iyileşmenin de yavaş ve kademeli

olacağına işaret etmektedir.


5

2. GAYRĠMENKUL PĠYASASI

2.a) Türkiye Konut Sektörü

Konut sektöründe yeni ev başlangıçlarını gösteren alınan konut yapı ruhsatı sayısı

2009 yılı üçüncü çeyreğinde 88.892 ile önemli ölçüde küçülmüştür. Alınan konut

yapı ruhsatları ekonomik kriz ile birlikte 2008 yılı dördüncü çeyrek döneminden

itibaren azalmaya başlamıştır. 2009 yılı ilk iki çeyreğinden sonra en keskin

küçülme yılın üçüncü çeyreğinde gerçekleşmiştir. Alınan yapı kullanım izin belgesi

sayısında ise 2009 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki döneme göre artış olmuştur.

Konut arzındaki genişlemeye karşın yeni konut başlangıçlarında kuvvetli daralma

yaşanmaktadır.

Alınan Konut Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri:

DÖNEMLER YAPI RUHSATI

DAĠRE SAYISI

YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ

DAĠRE SAYISI

2007 Q4 162.613 115.123

2008 Q1 121.403 91.463

2008 Q2 148.346 88.070

2008 Q3 136.476 79.912

2008 Q4 113.994 91.639

2009 Q1 118.473 100.746

2009 Q2 115.369 87.620

2009 Q3 88.892 97.832

Kaynak: TCMB

Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri ile Toplam Krediler İçindeki Pay:

DÖNEMLER KONUT

KREDĠLERĠ (MĠLYAR TL)

TÜKETĠCĠ KREDĠLERĠ TOPLAM KREDĠLER

MĠLYAR TL KONUT

KREDĠLERĠ %

MĠLYAR TL KONUT

KREDĠLERĠ %

2007 Q4 30,7 64,0 44,9 280,4 10,9

2008 Q1 33,9 69,9 48,5 319,5 10,6

2008 Q2 36,2 75,0 48,3 342,7 10,6

2008 Q3 37,6 80,7 46,6 361,8 10,4

2008 Q4 37,4 78,8 47,5 367,6 10,2

2009 Q1 37,4 78,2 47,8 366,2 10,2

2009 Q2 38,6 81,0 47,6 368,2 10,5

2009 Q3 39,5 84,9 46,5 373,7 10,6

2009 Q4 (1) 41,6 88,4 47,1 394,6 10,5

Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) 26 Kasım Kaynak: TCMB


6

Konut sektöründeki faaliyetlerde belirleyici olan bireysel konut kredilerinde yılın

ikinci yarısında canlanma yaşanmaktadır. Ancak genel faizlerdeki ve konut kredisi

faizlerindeki gerilemenin tetiklediği kredi talebi ile görülen canlanma sınırlı

kalmaktadır. 2008 yılsonunda 37,40 milyar TL olan konut kredileri toplamı ilk

yarıyıl sonunda sadece 1,20 milyar TL artarak 38,60 milyar TL olmuştur. Kasım ayı

sonunda ise konut kredileri hacmi 41,6 milyar TL’ye ulaşmıştır. Konut kredileri

toplam hacminde görülen canlanma henüz sınırlı kalmaktadır.

Çeyrek Dönemlerde Kullandırılan Konut Kredileri

DÖNEMLER PARA CĠNSĠ VE TOPLAM

KREDĠ (MĠLYON TL)

KREDĠ (ADET)

2007 Q3

TL 4.279 65.139

YP 0 2

T 4.280 65.141

2007 Q4

TL 4.686 69.991

YP 1 8

T 4.681 69.999

2008 Q1

TL 5.377 78.428

YP 0 3

T 5.338 78.431

2008 Q2

TL 4.735 72.743

YP 2 7

T 4.737 72.750

2008 Q3

TL 3.701 58.641

YP 4 20

T 3.705 58.661

2008 Q4

TL 1.578 27.418

YP 3 23

T 1.581 27.441

2009 Q1

TL 2.475 40.979

YP 4 38

T 2.479 41.017

2009 Q2

TL 3.968 64.598

YP 4 35

T 3.972 64.633

2009 Q3

TL 5.985 96.757

YP 5 51

T 5.991 96.808

Kaynak: Türkiye Bankalar Birliği Çeyrek dönemler içinde kullandırılan konut kredileri sayısında yılın üçüncü çeyrek

döneminde kuvvetli bir artış görülmektedir. Krizin etkileri ile birlikte 2008 yılı

dördüncü çeyreği 27.441 adet ve 1,58 milyar TL ile en az konut kredisi kullanılan

dönem olmuştur. İzleyen çeyrek dönmelerde adet ve miktar olarak genişleyen konut

kredileri üçüncü çeyrekte 96.808 adet ve 6 milyar TL ile kuvvetli bir artış

göstermiştir. Düşen faiz oranları, tüketici talebinde artış ve bankaların kredi verme

konusundaki iştahları kuvvetli artışta rol oynamıştır.


7

Konut kredisi faiz oranlarında yılın üçüncü çeyreğinde hızlı bir gerileme

yaşanmıştır. Bu gerileme yılın dördüncü çeyreğinde de devam etmiştir.

Ekonomik kriz ile birlikte aylık ortalama yüzde 1,78 oranına kadar çıkan konut

kredisi faizleri 2009 yılı birinci çeyrek sonunda yüzde 1,64, ikinci çeyrek sonunda

ise ortalama yüzde 1,48 olmuştur. Merkez Bankası’nın agresif faiz indirimi ile

Hazine borçlanma ve mevduat faizlerindeki gerilemeye paralel olarak yılın üçüncü

çeyreğinde konut kredisi aylık ortalama faiz oranları da hızla gerilemiş ve çeyrek

dönem sonunda yüzde 0,96’ya kadar inmiştir.

Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları Yüzdeleri:

DÖNEMLER MĠNĠMUM ORTALAMA MAKSĠMUM

2007 Q4 0,99 1,24 1,32

2008 Q1 1,30 1,49 1,54

2008 Q2 1,48 1,60 1,77

2008 Q3 1,16 1,49 1,79

2008 Q4 1,51 1,78 2,10

2009 Q1 1,49 1,64 1,84

2009 Q2 1,29 1,48 1,79

2009 Q3 0,58 0,96 1,25

Kaynak: Devlet Planlama Teşkilatı Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle

Türk Lirası Cinsinden Kullandırılan Konut Kredilerinin Vade Dağılımı Yüzde Pay:

DÖNEMLER 1-12 AY

13-36 AY

37-60 AY

61-120 AY

121-180 AY

181-240 AY

241+ AY

2008 Q3 0,3 6,5 24,7 49,4 16,4 1,8 0,9

2008 Q4 0,3 6,2 24,4 49,7 16,7 1,9 0,8

2009 Q1 0,2 5,9 23,6 50,7 17,0 1,9 0,7

2009 Q2 0,4 5,8 23,2 51,0 17,1 1,8 0,7

2009 Q3 0,4 6,2 25,0 49,8 16,4 1,6 0,7

2009 Q4 (1) 0,4 7,0 27,8 48,2 14,6 1,3 0,7

Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) 26 Kasım Kaynak: TCMB

Konut kredilerinde orta vadeli kredilerin payı artmaktadır. Konut kredilerinin

yeniden canlanmaya başlaması ve özellikle üçüncü çeyrekte kullandırılan kredilerde

yaşanan kuvvetli genişlemeye bağlı olarak kredilerin vade yapısı da değişmekte ve

1-3 yıl ile 3-5 yıl vadeli kredilerin payı genişlemektedir. Özellikle üçüncü ve

dördüncü çeyrekte kullanılan kredilerin vade yapısının etkisi ile 3-5 yıl vadeli

kredilerin payı yüzde 27,8’e, 1-3 yıl vadeli kredilerin payı ise yüzde 7’ye çıkarken, 5

yıl ve üzeri vadelerde kullandırılan kredilerin payı göreceli olarak azalmaktadır.

Tüketici talebi ile birlikte bankaların da daha orta vadeli kredi kullandırma isteği

(kapasitesi) bu yeni eğilimde belirleyici olmaktadır.


8

Tasfiye Olunacak Konut Kredileri:

DÖNEMLER KONUT KREDĠLERĠ

(MĠLYON TL)

TASFĠYE OLUNACAK KONUT KREDĠLERĠ

(MĠLYON TL)

TASFĠYE OLUNACAK KONUT KREDĠLERĠ

(% PAY)

2007 Q4 30.735 102 0,38

2008 Q1 33.930 151 0,47

2008 Q2 36.203 239 0,66

2008 Q3 37.649 267 0,71

2008 Q4 37.347 464 1,24

2009 Q1 37.384 519 1,39

2009 Q2 38.610 580 1,50

2009 Q3 39.510 857 2,17

Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle Kaynak: TCMB, BDDK

Tasfiye olunacak konut kredilerinde artış risk oluşturmamaktadır. 2009 yılı üçüncü

çeyreğinde konut satışları yeniden yavaşlamıştır. Türkiye genelinde 2008 yılında

ortalama 110 bin olarak gerçekleşen çeyrek dönem konut satışları krizin etkisi ile

birlikte son çeyrekte 92,5 bine gerilemiştir. 2009 yılı ilk çeyreğinde satışlar 109 bin

olmuştur. 2009 ikinci çeyreğinde ise satış verisi 194,7 bin adet açıklanmış olmakla

birlikte bu sayının içinde fiili satışlardan çok daha önce satışı yapılan ancak tapuda

satış (devir) işlemi yapılmayan ve hükümetin çıkardığı tapu harç teşvikinden

yararlanmak isteyenlerin işlemleri de yer almaktadır. Fiili satışı doğru yansıtmayan

ikinci çeyrek verisinden sonra üçüncü çeyrekte satışlar 111,9 bin olmuş ve 2008

çeyrek dönem satış ortalamalarına geri dönmüştür.

Konut satış adedi:

DÖNEMLER TÜRKĠYE GENELĠ

ĠSTANBUL ÜÇ BÜYÜK ĠL DĠĞER ĠLLER

2008 Q1 112.168 29.411 60.783 51.385

2008 Q2 113.088 28.346 59.230 53.858

2008 Q3 109.333 24.360 52.559 56.774

2008 Q4 92.516 21.386 44.645 47.871

2009 Q1 108.861 26.091 55.068 53.793

2009 Q2 194.743 56.909 102.988 91.755

2009 Q3 111.913 22.896 52.464 59.449

Kaynak: T. İstatistik Kurumu

Konut satın alma eğilimi:

Hane halklarının konut satın alma eğilimi krizin etkisi ile birlikte 2009 yılı ilk

çeyreğinde gerilemiştir. İkinci çeyrekte ise ekonomide dipten dönülmesi ve tüketici

güveninin artmasına bağlı olarak verilen teşviklerin de desteği ile konut satın alma

eğilimi 9,32 ile son 8 çeyreğin en üst seviyesine çıkmıştır. Tüketicilerin konut satın

alma eğilimi üçüncü çeyrekte ise gerilemiş ve 7,07’ye inmiştir. Son çeyrekte Kasım

ayı itibari ile eğilim 6,65 ile birinci çeyrek eğiliminin de altına düşmüştür.


9

Tüketicilerin Konut Satın Alma ya da İnşa Ettirme Eğilimi:

DÖNEMLER KONUT SATIN ALMA

YA DA ĠNġA ETTĠRME EĞĠLĠMĠ

2007 Q4 6,31

2008 Q1 7,74

2008 Q2 8,69

2008 Q3 8,34

2008 Q4 8,57

2009 Q1 7,54

2009 Q2 9,32

2009 Q3 7,07

2009 Q4 (1) 6,65

Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle (1) Kasım Kaynak: Devlet Planlama Teşkilatı

Konut fiyatları:

Konut fiyatları ikinci ve üçüncü çeyrekte yeniden artmıştır. Türkiye genelinde konut

fiyatları 2008 yılı ikinci çeyreğinden itibaren gerilemeye başlamıştır. Konut fiyatları

2007=100 endeksine göre konut fiyatları 2009 ilk çeyreğinde 85,3 ile dip noktasına

ulaşmıştır. Konut fiyatları yılın ikinci çeyrek döneminde ise yeniden artmaya

başlamıştır. Artış üçüncü çeyrekte de devam etmiştir ve konut fiyatları endeksi

üçüncü çeyrek sonunda 91,2’ye çıkmıştır. Konut fiyatları artışı dördüncü çeyrekte

ise durağanlaşmıştır.

SATILIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100)

AYLAR TÜRKĠYE KOMPOZĠT ĠSTANBUL ANKARA ĠZMĠR

2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009

OCAK 103,40 89,80 105,50 88,60 96,60 85,60 102,10 97,00

ġUBAT 103,20 86,40 104,80 84,80 95,70 82,80 103,90 91,30

MART 105,60 85,30 108,30 84,40 98,90 81,60 105,10 87,90

NISAN 104,10 86,00 107,40 84,80 97,80 81,40 101,00 93,80

MAYIS 102,00 88,00 105,50 86,10 94,00 84,50 97,90 97,40

HAZIRAN 98,20 89,80 101,60 87,20 88,10 86,50 93,70 99,80

TEMMUZ 96,00 90,50 99,00 87,90 88,40 87,40 93,80 99,60

AĞUSTOS 95,80 91,00 97,50 87,90 87,40 87,50 96,20 100,80

EYLÜL 94,80 91,20 96,20 88,60 87,60 87,10 94,60 101,20

EKIM 91,80 92,10 91,80 89,70 87,00 87,50 94,20 103,80

KASIM 90,50 91,80 91,10 89,70 85,50 87,50 93,30 103,10

ARALIK 88,00 91,70 87,80 89,70 82,90 87,50 92,50 102,70

Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi


10


11


12

Konut kiraları ikinci çeyrekte arttıktan sonra durağanlaştı

Türkiye genelinde konut kiraları endeksi konut fiyatları ile benzer gelişme

göstermektedir. Konut kiraları endeksi de 2008 yılı ikinci çeyreğinden itibaren

düşmeye başlamış, düşüş krizin etkisi ile hızlanmıştır. Konut kiraları endeksi 2009

yılı ilk çeyreğinde dip noktasına ulaştıktan sonra ikinci çeyrekte yeniden artmıştır.

Ancak konut kiraları endeksinde artış üçüncü ve dördüncü çeyrek dönemlerde

durağanlaşmıştır.

KĠRALIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100)

TÜRKĠYE KOMPOZĠT ĠSTANBUL ANKARA ĠZMĠR

AYLAR 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009

OCAK 100,90 91,10 104,00 89,40 100,40 97,20 92,70 88,80

ġUBAT 101,40 87,00 104,00 84,70 102,20 91,60 92,50 81,90

MART 102,80 84,60 106,20 81,70 100,50 91,60 93,60 81,30

NISAN 103,70 88,00 106,30 87,20 103,90 93,90 92,80 81,30

MAYIS 101,00 90,00 102,60 88,60 101,40 95,70 96,20 85,00

HAZIRAN 98,50 90,40 100,10 89,00 99,40 95,40 90,20 85,50

TEMMUZ 95,00 91,20 95,50 90,00 98,70 95,70 86,20 87,00

AĞUSTOS 95,10 91,10 95,40 89,60 98,60 96,10 88,00 87,90

EYLÜL 94,70 91,20 94,60 89,60 99,20 96,10 88,50 87,90

EKIM 92,70 90,80 91,30 89,50 100,00 95,20 89,40 8,60

KASIM 91,40 90,20 90,60 89,40 98,30 93,00 86,50 88,40

ARALIK 88,60 90,00 87,80 89,00 95,00 93,20 86,80 88,60

Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi


13

İSTANBUL’DAKİ KONUT BÖLGELERİ


14


15

2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü

Alışveriş merkezlerinde hızlı büyüme dönemi sona erdi

Alışveriş merkezleri alt sektöründe küresel krizin de etkisi ile önemli trend

değişiklikleri yaşanmaktadır. Küresel krizin de etkisi ile birlikte alışveriş

merkezlerinde 2008 sonuna kadar süren hızlı büyüme dönemi sona ermiştir.

Alışveriş merkezi yatırımlarında yavaşlama, erteleme ve iptaller yaşanmaktadır.

AVM yatırımlarının getirileri azalırken, yatırımların geri dönüş süresi uzamaktadır.

Yatırımların finansman olanakları da halen sınırlıdır ve olanların vadeleri 3 - 4 yıla

gerilemiştir. AVM’lerde 2009 yılbaşından bu yana kiralarda ortalama yüzde 25

gerileme yaşanmıştır. AVM ile perakendeciler arasında yeni makul kira koşulları

yaratılmaktadır. Yerli ve yabancı perakendeciler düşen kiralar ve daha uygun yeni

koşullardan yararlanma eğilimi içindedir. Yabancı perakendecilerin Türkiye ilgisi

sürmektedir. AVM’lerde krizin de etkisi ile 2009 yılının genelinde Outlet’e dönüşüm

eğilim yaşanmaktadır. Yabancıların AVM satın alma işleri ise 2007 yılı sonundan

beri durmuştur. Yabancıların orta ölçekli AVM’ler ile daha çok ilgilenmektedir,

ancak efektif bir işlem olmamıştır. AVM’lerde hızlı büyüme dönemi sonrası sindirme

dönemi yaşanacaktır.

Türkiye Genelinde Alışveriş Merkezleri:

DÖNEMLER AÇILAN AVM

SAYISI

AÇILAN AVM KĠRALANABĠLĠR

ALAN (m2)

TOPLAM AVM SAYISI

TOPLAM KĠRALANABĠLĠR

ALAN (m2)

2009 Q1 3 36.700 193 4.366.558

2009 Q2 5 129.000 198 4.403.258

2009 Q3 7 251.000 205 4.797.758 (1)

2009 Q4 (2) 4 282.940 209 5.080.698 (1) Adana Metro1 AVM 14.500 m2 ilave alan açılmıştır. Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi (2) 15 Aralık

Alışveriş merkezi yatırımlarındaki yavaşlama, erteleme ve iptaller ile birlikte 2009

yılında Kasım ayı sonuna kadar açılan AVM sayısı azalmış ve 19 olmuştur. Açılan

19 yeni AVM ile birlikte toplam 699.640 m2 ilave kiralanabilir alan yaratılmıştır.

Böylece Türkiye genelinde AVM toplam kiralanabilir alanı 5.080.698 m2’ye

yükselmiştir.


16

Hızla toparlanan alışveriş merkezleri toplam ciro endeksi ekim ayında

zayıfladı

AVM perakende endeksi içinde yer alan toplam ciro endeksi krizin etkisi ile birlikte

2009 ilk çeyreğinde 121 ile dip seviyesine ulaştıktan sonra yılın ikinci ve üçüncü

çeyreğinde hızlı bir toparlanma ve artış göstermiş ve üçüncü çeyrek sonunda 153

seviyesinde çıkmıştır. Ancak ciro endeksi Ekim ayında yeniden 130 seviyesine

düşmüştür. Yeni açılan AVM’ler ile birlikte kiralanabilir alan m2 endeksi artışını

sürdürürken, m2 başına ciro endeksinde de dalgalanma devam etmektedir. Üçüncü

çeyrekte 107 ile yılın en yüksek seviyesine ulaşan endeks Ekim ayında tekrar 93’e

gerilemiştir.

İSTANBUL’DAKİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ


17

2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar

Lojistik alan yatırımları yavaşlarken kiralar geriledi

Ekonomik daralmanın en çok etkilediği ticari gayrimenkuller lojistik alanlar

olmuştur. Sanayi üretimi ve ihracatın hızla gerilemesi ile birlikte lojistik alan talebi

de duraklamıştır. Lojistik firmalarının kendi ihtiyaçları için devam eden yatırımlar

dışında diğer ve özellikle spekülatif projeler durmuştur. Lojistik alan kiraları 2008

yılsonundan bu yana yaklaşık ortalama yüzde 15 oranında gerilemiştir. Yeni

kiralama faaliyetleri çok sınırlıdır. Satın alma ve yabancıların katılımı da

gerçekleşmemiştir. Lojistik alanlarda boşluk oranları A sınıfı binalarda Avrupa

bölgesinde ortalama yüzde 10, Asya bölgesinde ortamla yüzde 20’ye yükselmiştir.

Önümüzdeki dönemde öncelikle müşteriye özel (tailor made) yatırımların

canlanacağı öngörülmektedir.

Küresel kriz sonrası Türkiye’nin bölgesel ticaret merkezi olma potansiyelinin

kuvvetlenmesi ise lojistik alanların cazibesini arttırmaya devam etmektedir.

Yeni sanayi ve lojistik binaların arzı geriliyor

Sanayi binaları ile lojistik alanlar (depolar) inşaatı için alınan yapı ruhsatları m2

büyüklüğü krizin etkisi ile birlikte önemli ölçüde gerilemektedir. 2009 yılı ilk

çeyreğinde 1,6 milyon m2 ile alınan yapı ruhsatları göreceli olarak büyüklüğünü

korurken, ikinci çeyrekte 725 bin m2, üçüncü çeyrekte ise 579 bin m2 yapı ruhsatı

alınmıştır. Sanayi ve lojistik alan yatırımları önemli ölçüde yavaşlamaktadır.

Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları:

DÖNEMLER

SANAYĠ BĠNALARI VE DEPOLAR

ĠÇĠN ALINAN YAPI RUHSATLARI

(m2)

2007 Q4 3.645.516

2008 Q1 1.782.784

2008 Q2 2.013.402

2008 Q3 1.679.733

2008 Q4 1.246.831

2009 Q1 1.605.256

2009 Q2 725.315

2009 Q3 579.121



18

2.d) Ġstanbul Ofis Piyasası

Genel Görünüm

İstanbul ofis piyasasında kiralar, tüm önemli dünya metropollerinde yaşandığı gibi

krizin etkisi ile birlikte gerilerken, 2007 ve 2008 yılında kuvvetli artış gösteren

kiracı talebi yavaşlamış ve kiracılar daha uygun (ucuz) kiraların olduğu MİA dışı alt

bölgelere yönelmiştir.

Bununla birlikte son dört çeyrektir duran ve ertelenen taşınma kararları yılın

üçüncü çeyreğinde yeniden gündeme gelmeye başlamış ve taşınma için yer arayışı

faaliyetleri artmıştır. Son dört çeyrekteki kiracı piyasası niteliğindeki pazarda

kiracılar daha uygun koşullarda ofislere taşınma eğilimini sürdürmektedir. MİA

dışında Ümraniye ve Kozyatağı bölgesi ilgi odağı olmayı sürdürmektedir. Ekonomik

krizin etkisi ile birlikte ofis yatırımları yavaşlamış olmakla birlikte AVM başta olmak

üzere diğer ticari gayrimenkul yatırımlarındaki doygunluk nedeni ile ofis yatırımları

en cazip yatırım alanı olmaya başlamıştır. 2009 yıl genelinde İstanbul’da toplam

yaklaşık 250 bin m2 A tipi kiralanabilir alanı ekleneceği öngörülmektedir.

İstanbul Ofis Piyasası Boşluk Oranları Yüzdeleri:

DÖNEMLER

A SINIFI OFĠSLER B SINIFI OFĠSLER

MĠA MĠA DIġI AVRUPA

MĠA DIġI ASYA


MĠA DIġI ASYA

2006 2. YARIYIL 14,9 31,0 17,8 9,4 31,0 17,8

2007 1. YARIYIL 5,4 30,9 16,2 9,5 30,9 16,2

2007 2. YARIYIL 5,2 32,0 15,9 6,8 32,4 15,9

2008 1. YARIYIL 4,8 28,2 17,9 5,2 32,2 19,3

2008 2. ÇEYREK 9,7 23,7 14,6 6,9 29,2 17,1

2009 1. ÇEYREK 10,4 22,5 16,7 13,3 29,9 16,0

2009 2. ÇEYREK 11,7 21,3 15,9 16,7 29,2 17,7

2009 3. ÇEYREK 12,1 20,4 14,3 15,1 31,4 16,6

Kaynak: Propin Investment Consultancy

Krize rağmen ofislerin boşluk oranlarında artış sınırlı kaldı

İstanbul ofis piyasasında MİA ve MIA dışı alanlarda A ve B tipi ofislerde boşluk

oranlarında krize rağmen sınırlı bir artış yaşanmıştır. A sınıf ofislerde MİA

bölgesinde boşluk oranları yüzde 12,1’e yükselirken, MİA dışı Avrupa ve Asya

bölgesine artan talep ile boşluk oranları gerilemiştir. B sınıfı ofislerde ise MIA

bölgesinde boşluk oranları yüzde 6,9’dan yüzde 15,1’e yükselmiş, MIA dışı Avrupa

ve Asya bölgesinde ise boşluk oranlarında değişim sınırlı kalmıştır.


19

İstanbul Ofis Piyasası Aylık Kira m2 Ortalamaları (USD) :

DÖNEMLER

A SINIFI OFĠSLER B SINIFI OFĠSLER


MĠA DIġI ASYA


MĠA DIġI ASYA

2006 2. YARIYIL 15,0 9,4 12,3 10,7 6,5 8,9

2007 1. YARIYIL 16,2 9,5 13,3 10,8 6,5 9,4

2007 2. YARIYIL 19,6 9,7 14,0 11,4 6,5 9,2

2008 1. YARIYIL 29,1 14,1 19,0 15,3 8,9 11,0

2008 2. ÇEYREK 31,6 17,4 20,1 15,5 9,2 12,5

2009 1. ÇEYREK 28,0 18,0 18,7 13,9 9,0 12,1

2009 2. ÇEYREK 26,6 17,6 18,5 15,7 9,8 12,3

2009 3. ÇEYREK 26,4 17,8 19,5 15,3 10,2 12,4

Kaynak: Propin Investment Consultancy

MIA ofis kiralarında gerileme, MIA dışı ofis kiralarında artış

İstanbul ofis piyasasında krizin etkisi ile birlikte MIA alanında yer alan A ve B sınıfı

ofis kiraları yılın birinci ve ikinci çeyreklerinde geriledikten sonra üçüncü çeyrekte

gerileme yavaşlamıştır. Buna karşın MIA dışı Avrupa ve Asya bölgelerinde A ve B

tipi ofislere talep artmış, bu nedenle bu bölgelerde yer alan ofis kiralarında önemli

değişiklikler ve düşüşler yaşanmamıştır. Yılın üçüncü çeyreğinde kira seviyeleri ile

krizin başlangıcındaki kira seviyelerine birbirine çok yakındır.

Ofis binası arzında kuvvetli daralma

Türkiye genelinde ofis binası yapımı için alınan yapı ruhsatları ile kullanıma açılma

için alınan yapı kullanma izin belgelerinde yılın ikinci çeyreğinde ve özellikle

üçüncü çeyrekte kuvvetli bir daralma yaşanmaktadır. Yılın üçüncü çeyreğinde ofis

binası alınan yapı ruhsatları m2 büyüklüğü 516.539 m2, yapı kullanma izin

belgeleri m2 büyüklüğü 386.035 m2 ile en düşük seviyelerine inmiştir.

Türkiye Geneli Ofis (iş yeri) Binası Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi:

DÖNEMLER

OFĠS BĠNASI

ĠÇĠN ALINAN YAPI RUHSATI

(m2)

OFĠS BĠNASI

ĠÇĠN ALINAN YAPI KULLANMA

ĠZĠN BELGESĠ

(m2)

2007 Q4 1.435.038 800.016

2008 Q1 762.095 596.898

2008 Q2 1.113.919 510.131

2008 Q3 1.296.972 496.284

2008 Q4 942.112 483.958

2009 Q1 1.037.991 725.948

2009 Q2 803.302 396.687

2009 Q3 516.539 386.035



20

Ofis Bölgeleri ve GeliĢimi

1980’lerden sonra, ekonomik yeniden yapılanma ve küreselleşmenin

uluslararası ticari ilişkileri arttırması, kişi başına gelirin artması ve İstanbul’un

Asya ve Avrupa arasındaki stratejik yeri, İstanbul’da firmaların sayılarının ve

büyüklüklerinin artması ve dolayısıyla ofis mekânı için talebin büyümesini

teşvik etmiştir.

İstanbul’daki ofis alanları, 1970’lerden itibaren kentin ticari potansiyelinin

gelişimine paralel olarak, Boğaziçi köprülerinin ve çevre yollarının da desteği ile

kuzeye doğru bir gelişme göstermiştir.

Özellikle, banka ve sigorta şirketlerinin öncü olduğu yeni ve büyük ofis alanları

ihtiyacı, 1960-1985 yılları arasında, Karaköy-Salıpazarı-Fındıklı aksında inşa

edilen ofis binaları ile karşılanmaya çalışılmıştır. Bu süre içerisinde, Türkiye’nin

en büyük holding ve şirket grupları ile yabancı şirketler, bu bölgelerde

yerleşmişlerdir.

Diğer taraftan, aynı dönem içinde küçük ve orta ölçekli firmaların ofis

ihtiyaçları, önceleri Taksim-Şişli, daha sonraları, Şişli-Gayrettepe aksında yer

alan ve konutların iş yerine dönüştürülmesi ile elde edilen ofis alanları ile

karşılanmıştır.

1985’lerden itibaren, yabancı sermaye akışının önemli ölçüde artışıyla dışa

açılarak gelişen Türkiye ekonomisinin ve buna bağlı olarak finans sektörünün

öncülüğünde ortaya çıkan modern ofis binası ihtiyacı, Barbaros Bulvarı ve

Büyükdere Caddesi akslarına inşa edilen, A sınıfı ofis binaları ile karşılanmaya

başlanmıştır.

Günümüzde İstanbul’un merkezi iş alanı, şehrin Avrupa yakasındaki

Mecidiyeköy - Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi boyunca uzanan Levent –

Maslak bölgesidir.

Diğer alt merkezler, Asya yakasında Altunizade, Kavacık, Ümraniye ve

Kozyatağı; Avrupa yakasında ise, Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın yakın

komşuluğundaki Güneşli - Yenibosna’dır.

İSTANBUL MİA BÖLGELERİ


21

İstanbul’un yeni alt-merkezlerini oluşturan belli başlı ofis alanları ve özellikleri

aşağıda açıklanmıştır:

Levent Bölgesi

Boğaziçi köprülerinin çevreyolu bağlantıları arasında bulunmasının yerel

avantajları, eski sanayi tesislerinin bulunmasından dolayı geniş parsellere

sahip olması, İstanbul’un en yüksek inşaat emsaline sahip olması, diğer alt-

merkezlere (Maslak, Mecidiyeköy, Zincirlikuyu) yakınlığı ve kolay ulaşımı

sayesinde İstanbul’un en prestijli ofis binalarının geliştirildiği, çok uluslu

firmaların, holdinglerin tercih ettikleri bir iş merkezi olmuştur.

2000 yılında metronun açılması ve Levent ve Etiler’deki alışveriş alanlarının,

restoranların, kafelerin, sosyal ve kültürel tesislerin bulunmasının yarattığı

sosyal çekicilik de bölgeye olan talebin diğer bölgelere kıyasla daha yüksek

olmasına sebep olmaktadır. Dolayısıyla, bu bölge kiraların en yüksek ve

boşluk oranının en az olduğu bölgedir.

2008 yılı itibariyle bölgede % 1’e kadar düşmüş olan A tipi ofislerin boşluk oranı

2009 yılı itibariyle değişiklik göstermemiştir.

Ancak bölgenin 2008 yılı itibariyle 222 Euro olan ortalama metrekare başına

yıllık kira 2009 yılı itibariyle 255 Euro’a kadar yükseliş göstermiştir.

Bölgedeki belli başlı kiracılar: Merrill Lynch, JP Morgan, Eurohypo, HSBC,

Tbank, Shell, Microsoft, Denizbank.

Levent Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:


22

Maslak Bölgesi

İstanbul Merkezi İş alanının güneyden kuzeye gelişme aksı içinde, en kuzey

noktayı temsil etmektedir.

Maslak’ın kuzeyi orman olduğu için MİA’nın kuzeye doğru daha fazla

genişlemesi mümkün değildir.

Maslak iş merkezinin gelişmesine, Alarko Şirketi yeni kurulan İTÜ

kampusünün karşısında inşa ettiği büro binaları ile öncülük etmiştir. Daha

sonra etrafta İstanbul’un en yüksek emsali ile inşa dilen lüks büro binaları ve

oteller ile bu alan İstanbul’un en önemli iş merkezi olmuştur.

1995’de İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nın İstinye’deki yeni binasına

taşınması da, banka ve aracı kurumların Maslak yakınlarındaki ofis alanlarını

talep etmelerinde etkili olmuştur.

Levent’te olduğu gibi, Maslak’ta da kullanım alanı geniş arsaların varlığı ve

buna eşlik eden yüksek yapılanma izinleri, yüksek katlı ofis binalarının yapımı

için imkân sağlamıştır.

2008 yılı itibariyle bölgede satılık-kiralık ofis oranları % 95’lere ulaştığı, boşluk

oranlarının ise % 5 olduğu belirlenmiştir. 2009 yılı itibariyle bu oran % 4’

düşmüştür.

2009 yılı itibariyle bölgede ortalama kira metrekare başına yıllık 180 Euro

mertebesindedir.

Maslak Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:


23

Havaalanı Bölgesi (GüneĢli – Yenibosna)

Bu bölge çevresindeki ofis binaları D100 (E-5) ve TEM Otoyolu üzerinde az katlı

olarak geliştirilmektedir.

2001 yılında tamamlanan İstanbul’un en büyük ofis parkı olan Dünya Ticaret

Merkezi, bölgedeki ofis stokunu arttıran önemli bir yatırımdır.

Bu bölgenin gelişmesinde, büyük basın ve yayın kuruluşlarının Basın Ekspres

Yolu üzerinde inşa ettikleri merkezlerinin ve onlara yakın olmak isteyen destek

kuruluşları, bunun yanı sıra bölgede bulunan fabrikaların yönetim birimlerini

fabrikalara yakın binalara taşıma eğilimi etkili olmaktadır.

Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazla ve kira değerleri

daha azdır. 2009 yılı itibariyle boşluk oranının % 15,50 olduğu belirlenmiştir.

Bölgenin 2008 yılı itibariyle 110 Euro olan ortalama metrekare başına yıllık

kira, 2009 yılı itibariyle 120 Euro olmuştur.

Havaalanı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:


24

Kozyatağı Bölgesi Ofis stoku açısından Anadolu Yakası’ndaki en zengin bölge olup, birçok arazi

kullanımını bir arada bulundurmaktadır.

Bu bölge 1995’lerden sonra gelişmeye başlamış ve boş arazilerin varlığı, kavşak

noktası olması ve çevresindeki lüks konut yerleşmeleri gibi özelliklerden dolayı

ticari kullanımlardan öncelikle büyük alışveriş merkezleri için bir çekim noktası

olmuştur. Metro, Carrefour ve Bauhaus gibi bölgesel ticari gelişimlerin yanında,

bu dönemde çoğunluğu A sınıfı olan ofis alanları oluşmaya başlamıştır.

Özellikle, çok uluslu ve yabancı şirketlerin bu bölgeye olan taleplerinin de

etkisiyle, 1997’de ofis inşaatları başlamış ve plazaların çoğunluğu 1998 - 2000

yılları arasında hizmete girmiştir.

Yabancı sermayeli şirketlerin bu bölgeyi seçmelerini başlıca nedeni, ulaşım

kolaylığı, D100 ve TEM Otoyollarına yakınlık ve bu şirketlerde istihdam edilen

beyaz yakalıların büyük çoğunluğunun (% 65) Anadolu yakasında ikamet

etmesidir. Ayrıca, Kozyatağı’nda orta-üst gelir grubunun yaşadığı konut

alanlarının (Ataşehir gibi) ofis alanlarıyla kesin bir sınır ile ayrılmaması, ofis

alanlarının diğer kentsel aktivite alanları ile entegrasyonunu sağlamaktadır.

Konut, ofis ve diğer ticari kullanımların kentsel ölçekte bir arada bulunması,

bölgenin günün her saatinde aktif olmasını sağlayarak, kullanımlar arasında

belirli bir ölçüde de olsa sinerji yaratmaktadır.

2005 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 21 iken bu oran 2008

yılı itibariyle % 9’a kadar düşmüştür. Ancak 2009 yılı itibariyle biraz yükseliş

yaparak % 10,30’a ulaşmıştır.

Ancak bu boşluk oranındaki bu yükselişe rağmen bölgenin 2008 yılı itibariyle

140 Euro olan metrekare başına yıllık kira ortalaması, 2009 yılı itibariyle 160

Euro olmuştur.

Bölgedeki belli başlı kiracılar: Bovis, BP, Bureau Veritas, Colgate, Palmolive,

Henkel, Honeywell, Hyundai, LaFarge, Marks&Spencer, Mobil Oil, Procter and

Gamble, Peugeot, Shell, Singer, Unilever.

Kozyatağı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:


25

Altunizade Bölgesi

Altunizade bölgesi, kente daha yakın olma gereksimi duyan, çoğunluğu B

sınıfına giren, doluluk oranı ekonomik koşullara göre değişen, çoğunlukla şirket

idare merkezlerinin bulunduğu bir ofis yapılanmasına sahiptir.

Altunizade, yeni TEM bağlantısı ile şirket merkezlerinin yerleşmesi için uygun

bir bölge olmakla birlikte, bina yüksekliklerinin Çamlıca’nın siluetini

bozmaması için sınırlı tutulması nedeniyle ortaya çıkan yapı stoku piyasanın

ihtiyaçlarını tam olarak karşılayamamıştır.

En az ofis stoku olan merkezlerden biri olmasına rağmen kira değerleri

bakımından şehirde dördüncü durumundadır.

2008 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 10,30 iken, bu oran

2009 yılı itibariyle % 16’ya yükselmiştir.

Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 200 Euro olan ortalama kira

2009 yılı itibariyle 160 Euro’ya gerilemiştir.

Bölgedeki belli başlı kiracılar: Coca Cola, Hüsnü Özyeğin Üniversitesi, D&R

Genel Müdürlüğü, Renault, Honda, Acıbadem Hastaneleri Merkez Ofisi, Lily

İlaç, Commercial Union.

Altunizade Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:


26

Kavacık Bölgesi

Bölge, son zamanlarda Anadolu Yakası’nda alternatif bir ofis alanı olarak

gelişmektedir.

Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne en yakın kavşak noktası olması, Maslak’ta

boş arsa kalmaması ve diğer bölgelere göre burada kiraların daha düşük

olması, Kavacık Bölgesi’nin iş merkezi olarak gelişmesinde rol oynamıştır.

Ancak, başta binaların iskân izinlerinin olmaması, ayrıca bölgenin ulaşım,

enerji, telekomünikasyon gibi bir takım alt yapı ve sosyal donatı eksiklikleri ve

daha düşük ofis standartlarına sahip olması, bu bölgede yüksek kalitede kiracı

görüntüsünün oluşmasına engel olmaktadır.

Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazla olup 2009 yılı

itibariyle boşluk oranının % 18,30 olduğu belirlenmiştir.

Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 120 - 130 Euro aralığında

olan ortalama kira 2009 yılı itibariyle 150 Euro’ya yükselmiştir.

Bölgedeki belli başlı kiracılar: Coats, Danone, Roche, TNT Lojistik, Nestle Su,

Johnson&Johnson.

Kavacık Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:


27

Ümraniye Bölgesi

Avrupa yakası ofis pazarında yükselen kiralara çare aramanın yanı sıra, yeni

oluşmakta olan operasyon merkezi talebini karşılamak için yeni ofis yerleşim

alanları arayışı başlamıştır. Halen, Ümraniye bölgesinde, sanayi alanlarından

dönüştürülmüş, geniş ofis binalarında, daha düşük kira bedelleri ile özellikle

banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezleri yerleşmektedir.

Ancak, planlı gelişmiş yeni merkezlere ihtiyaç vardır. Plansız gelişmeler müşteri

ve gelir kaybına sebep olmaktadır.

Arzın fazla olması sebebiyle buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre

daha fazla olup 2009 yılı itibariyle boşluk oranının % 22,70 olduğu

belirlenmiştir.

Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 130 - 140 Euro aralığında

olan ortalama kira 2009 yılı itibariyle 170 Euro’ya yükselmiştir.

Bölgedeki belli başlı kiracılar: Aviva, Bayer, Bosch Siemens, Hausgerate,

Citibank, Finansbank, Bank Asya, T. Ekonomi Bankası, Renault, UPS,

Praktiker.

elit gayrimenkul degerleme a.s

Documents