fovissste finanzas estructuradas hr aaa

La nueva alternativa en calificación de valores.

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HR AAA

Certificados Bursátiles Fiduciarios TFOVIS 10-4U FOVISSSTE

16 de noviembre de 2011 Finanzas Estructuradas

Contactos

Fernando Montes de Oca Director Instituciones Financieras E-mail: [email protected]

Santiago Carrancedo Abad Analista E-mail: [email protected]

Rogelio Argüelles Cavazos Director General de Deuda E-mail: [email protected]

Felix Boni Brandani Director General de Análisis E-mail: [email protected]

C+ (52-55) 1500 3130

Calificaciones

TFOVIS 10-4U HR AAA Perspectiva Estable

La calificación que determina HR Ratings de México S.A. de C.V., para la Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios con clave de pizarra TFOVIS 10-4U es “HR AAA”, lo cual significa que la Emisión con esta calificación se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantiene mínimo riesgo crediticio.

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings de México), ratificó la

calificación de HR AAA para la Emisión de Certificados Bursátiles

Fiduciarios (CEBURS) con clave de pizarra “TFOVIS 10-4U” (La Emisión).

La perspectiva de la calificación es Estable. Los CEBURS TFOVIS 10-4U

fueron emitidos el 10 de diciembre 2010 por un monto de 774,483,000 Unidades

de Inversión (UDIS), equivalente a P$3,500.0 millones(m), mediante el

Fideicomiso F/302473 (El Fideicomiso). Celebrado por el Instituto de Seguridad

y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) a través de su

Fondo de Vivienda (FOVISSSTE), en su carácter de originador, administrador y

fideicomitente y HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo

Financiero HSBC, División Fiduciaria, como Fiduciario Emisor. La fecha de

vencimiento legal de los CEBURS es el 27 de junio de 2040. Actualmente los

CEBURS cuentan con un saldo insoluto de 716,173,612 UDIS (P$3,277.9m) y

se encuentran respaldados por un conjunto de créditos originados y

administrados por el FOVISSSTE compuesto por 13,264 créditos denominados

en Veces Salario Mínimo (VSM), con un saldo insoluto al 30 de septiembre de

2011 de 2,643,544 VSM (P$4,807.3m).

Los factores bajo los que se fundamenta la ratificación de la calificación son:

El nivel de sobrecolateral después de la amortización parcial de principal efectuada el 27 de octubre de 2011 registró un valor de 29.8% sin tomar en cuenta las Prórrogas del programa. Este nivel es superior al 27.6% con que contaba la transacción en la fecha de Emisión.

De acuerdo a los reportes proporcionados por el Administrador Maestro, al 30 de septiembre de 2011, los índices de morosidad eran de 2.3% y 1.3% para morosidades mayores a 90 días y a 180 días, respectivamente.

El mecanismo de descuento vía nómina del pago de la hipoteca que atenúa el riesgo por voluntad de pago de los acreditados.

La práctica de avances que el FOVISSSTE realiza en atención a la solicitud hecha por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para eliminar cualquier riesgo operativo que podría representar el retraso en el traspaso de los flujos de cobranza de las dependencias al FOVISSSTE.

El seguro contra daños materiales contratado por el FOVISSSTE. Dicho seguro cubre la totalidad de la construcción de la vivienda, incluyendo adaptaciones y daños causados por incendio, inundación, terremoto, daños ecológicos, entre otros.

La participación de Administradora de Activos Financieros, S.A. (ACFIN) como Administrador Maestro, quien supervisa, revisa y verifica toda la información generada por el Administrador Primario (FOVISSSTE), en términos del Contrato de Administración relacionada con la administración y cobranza de los derechos de cobro.

Las preocupaciones que podrían afectar esta emisión, son:

El retraso de las individualizaciones del flujo de pago de las dependencias al Fideicomiso, que refleja un incremento en la cartera vencida de más de 90 días.

El cambio constante de la cartera vigente por el programa de Prorrogas, que significa un cambio en la curva o nivel del sobre colateral.

El diferencial entre el incremento de la UDI y el salario mínimo a través del tiempo.


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Descripción del Emisor El Fondo de Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE) es un órgano desconcentrado del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) creado en 1972, con la finalidad de administrar las aportaciones de las dependencias y entidades públicas, afiliadas al mismo, constituidas para otorgar créditos para la adquisición, reparación, ampliación o mejoramiento de viviendas a los trabajadores del Estado. El FOVISSSTE cuenta con diversas fuentes de financiamiento que le permiten llevar a cabo el fondeo de los créditos hipotecarios a los trabajadores afiliados. Principalmente las fuentes de fondeo consisten en las aportaciones del 5.0% del salario base de los trabajadores que efectúan las Dependencias y Entidades y los descuentos sobre nómina como mecanismo para la recuperación de los créditos hipotecarios. Aunado a lo anterior, el FOVISSSTE cuenta con productos financieros derivados de las inversiones de sus recursos en valores a cargo del Gobierno Federal, a través del Banco de México e instrumentos de la banca de desarrollo, así como los recursos derivados de las emisiones que se realicen al amparo del Programa de CEBURS. Actualmente el FOVISSSTE cuenta con varios productos de crédito hipotecario como: Tradicional, Con Subsidio, Pensiona2, Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, Alias2, Respalda2, entre otros. El portafolio de créditos que respalda la Emisión TFOVIS 10-4U se integra solamente por créditos otorgados en el formato Tradicional, por lo que a continuación se desarrollan las características del mismo. El producto Tradicional del FOVISSSTE es un financiamiento que consiste en créditos individuales asignados mediante sorteo, para la adquisición de vivienda nueva o usada, redención de pasivos hipotecarios, construcción en terreno propio, ampliación de vivienda y reparación o mejoramiento de vivienda y construcción común en terreno propio, incluyendo la modalidad de créditos mancomunados con cónyuges, concubina o concubinario, en su caso. El mecanismo de sorteo se instituye debido a que el FOVISSSTE tiene recursos limitados y una demanda significativa de créditos por parte de los afiliados del ISSSTE, por lo que la instauración del sorteo permite que todos los interesados cuenten con las mismas posibilidades de obtener un crédito hipotecario. De las diferentes modalidades de créditos tradicionales que existen las emisiones de TFOVIS únicamente incorporan a la cartera créditos para la adquisición de vivienda nueva y usada.


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El sorteo es un proceso aleatorio, implementado en 2002, que toma en cuenta: (i) la Dependencia o Entidad en la que labora el solicitante, (ii) la entidad federativa en la que se solicita la vivienda, (iii) la antigüedad del solicitante en el sector público, (iv) el número de créditos solicitados para cada destino del crédito (adquisición de vivienda, construcción y redención de pasivos hipotecarios). El proceso de sorteo se encuentra certificado mediante ISO 9001:2000, y cada año es auditado por un despacho independiente con la finalidad de verificar la transparencia del proceso.

Descripción de la Transacción Los CEBURS con clave de pizarra TFOVIS 10-4U fueron emitidos el 10 de diciembre de 2010 por un monto de 774,483,000 UDIS, mediante el Fideicomiso 302473 celebrado por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE), a través de su Fondo de Vivienda (FOVISSSTE), en su carácter de originador, administrador y fideicomitente y HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, como Fiduciario Emisor. El propósito de la Emisión fue la bursatilización de los derechos de cobro futuros, para que con los recursos netos, producto de la cesión de los derechos de crédito, el FOVISSSTE otorgue nuevos créditos con garantía hipotecaria a más trabajadores. La transacción consistió en la bursatilización de los flujos de efectivo generados por un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado por el FOVISSSTE. En este sentido, estos flujos de efectivo constituyen la principal fuente de pago de los CEBURS, aunada aquellos bienes, derechos, valores y efectivo que también forman parte del patrimonio del fideicomiso. Los créditos hipotecarios cedidos al Fideicomiso han sido originados y administrados por el FOVISSSTE, el cual mantiene la administración de los mismos durante la vigencia de la Emisión de CEBURS. A partir de la fecha de Emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los CEBURS devengarán intereses sobre el saldo insoluto del principal a una tasa de interés bruta anual de 4.96%, la cual se mantendrá fija durante la vida de la Emisión. La Emisión paga intereses de forma mensual y contempla que la amortización de capital se realice a más tardar en la fecha de vencimiento. Sin embargo, la amortización de los CEBURS depende directamente del comportamiento de pagos que realicen los acreditados en el futuro. Es decir, si los acreditados no mantienen un comportamiento de pago similar al que han tenido en el pasado presentando atrasos en sus pagos, los CEBURS se amortizarán en forma más lenta. Por otro lado si los acreditados incrementan el monto de pagos anticipados de principal bajo


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sus créditos hipotecarios, los CEBURS se amortizarán en forma más acelerada. La transacción cuenta con una constancia, a nombre de FOVISSSTE, en su calidad de cedente bajo el contrato de cesión (la constancia no es un título de crédito y sólo acredita a sus tenedores como titulares de los derechos de Fideicomisario en segundo lugar bajo el contrato de Fideicomiso). En consecuencia, la constancia da el derecho a su tenedor a recibir (i) el porcentaje de las distribuciones que la misma señale y que se efectué de conformidad con la prelación de pagos y (ii) en general, a la proporción que corresponda de los bienes que pueda existir en el patrimonio del Fideicomiso respecto de los de los activos excedentes. El Fideicomitente como tenedor inicial de la constancia, no puede cederla total ni parcialmente.

Patrimonio del Fideicomiso El patrimonio del Fideicomiso estará integrado por lo siguiente:

A. La aportación inicial.

B. Los recursos derivados de la Emisión.

C. Los derechos de crédito.

D. En su caso, los derechos de crédito substitutos.

E. La cobranza de los derechos de créditos.

F. La cuenta del Fideicomiso y el efectivo depositado en la misma.

G. Cualesquier cantidades que deriven del ejercicio de los derechos

derivados del seguro o de la garantía de crédito de vivienda.

H. Los inmuebles adjudicados.

I. Los recursos derivados de liquidación.

J. Las cantidades que por cualquier concepto transfiera el fideicomitente al Fiduciario, incluyendo sin limitación aquellas necesarias para la readquisición de un derecho de crédito no elegible.

K. Todos los derechos del Fiduciario de conformidad con cualquier otro documento de la operación.


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L. Cualquier otra cantidad y/o derecho del fiduciario en su carácter de fiduciario del Fideicomiso.

M. Todos los valores y otras inversiones, así como las devoluciones que se deriven de esos valores e inversiones, conforme a las inversiones permitidas que realice el fiduciario.

N. Las demás cantidades, activos, fondos y/o derechos que, en su caso, aporte el Fideicomitente.

A continuación se muestra el Saldo Insoluto actual de la cartera cedida, el patrimonio actual del Fideicomiso, y de los Certificados Bursátiles:

Reglas y Prelación de Distribuciones Primero.- Se retendrá en la cuenta del Fideicomiso las cantidades

necesarias para cubrir los gastos de mantenimiento pagaderos durante el periodo de cobranza siguiente; y pagará los gastos de mantenimiento en la fecha en que deban pagarse dichos gastos, dentro del periodo de cobranza.

Segundo.- Pagará los honorarios de administración, los honorarios por

administración maestra y los gastos de cobranza correspondientes.

Tercero.- Pagará el monto total de los intereses vencidos y no pagados

bajo los CEBURS así como el monto de pago de interés que corresponda a dicha fecha de pago.

En caso que en una fecha de pago no existan recursos suficientes en la Cuenta del Fideicomiso para el pago íntegro (i) de los intereses vencidos y no pagados y/o del monto de pago de interés. El pago deberá aplicarse primero al pago de los intereses vencidos y no pagados y después al monto de pago de interés, sobre la base del saldo insoluto de los certificados bursátiles fiduciarios.

Cuarto.- Destinará los recursos disponibles en la cuenta del

Fideicomiso una vez realizados las distribuciones especificadas en los puntos anteriores a la amortización parcial de principal de los CEBURS hasta donde alcance, hasta que el saldo insoluto de los CEBURS sea igual a cero.


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Quinto.- Destinará al pago del tenedor de las constancias. Una vez que se hayan amortizado completamente los CEBURS y no exista algún pago pendiente en relación con los puntos Primero a Cuarto anteriores, el Tenedor de la constancia recibirá una cantidad igual al monto total de los recursos disponibles en la cuenta del Fideicomiso.

Causas de Incumplimiento de los CEBURS El Fideicomiso cuenta con una mecánica de amortización de principal para los CEBURS, que consiste en la obligación contractual de pagar principal, de conformidad con los títulos que amparan a los CEBURS, a más tardar en la fecha de vencimiento. Por lo tanto, el Fiduciario Emisor sólo puede incurrir en incumplimiento de pago de principal si en la fecha de vencimiento no cubre íntegramente el saldo insoluto de los CEBURS.

Composición Inicial del Colateral El portafolio de créditos hipotecarios estaba compuesto inicialmente por 13,296 créditos hipotecarios cuyo saldo al 31 de Octubre del 2010 era de $4,384 millones de pesos. El monto promedio de los créditos era de $363,594 pesos, el menor de los créditos era de $100,112 pesos y el mayor de $749,924 pesos. El portafolio cuenta con créditos hipotecarios otorgados a partir del 2002 en adelante a continuación se muestra la distribución de la cartera de acuerdo a su fecha de originación.


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Todos los créditos hipotecarios presentan un plazo original de 360 meses. A la fecha de corte mencionada el plazo remante promedio ponderado del portafolio era de 332 meses aproximadamente, con un plazo remanente mínimo de 261 meses y un plazo remanente máximo de 353 meses. Entre mayor sea la antigüedad de los créditos, estos tenderán en menor proporción a presentar problemas de pago. En este sentido es más probable que un crédito con 12 meses de antigüedad incumpla en su pago comparado con uno de 48 meses por ejemplo.

La madurez promedio ponderada del portafolio que nos fue presentado muestra una madurez de 27.49 meses, en donde el crédito más joven presenta una antigüedad o madurez de 7 meses y el más antiguo tiene una madurez de 99 meses. A continuación se muestra la distribución del número de créditos de acuerdo a su madurez:


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El 64.61% de los créditos presentan plazos remanentes superiores a los 320 meses siendo el valor máximo de 353 meses, representado por 2,270 créditos que se encuentran en el plazo remanente de 351 a 353 meses. La mayor concentración de créditos por plazo remanente se encuentra en los plazo de 346 a 353 meses con un 34.7%%, en el plazo de a 331 a 345 meses con el 21.05% y en el plazo de 316 a 330 meses representando 10.93% La distribución de créditos por plazo remanente se aprecia en la siguiente grafica, la cual expresa los rangos de plazo del total de los créditos del portafolio.


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El portafolio tiene una concentración con respecto al saldo insoluto de la cartera de 50.8% en cinco estados, los cuales son: Estado de México con el 20.99% del portafolio, Distrito Federal con un 11.05%, Morelos con 6.9%, Jalisco y Baja California Norte con un 6.68% y 5.18% respectivamente.

A continuación se muestra gráficamente los 10 estados con la mayor concentración:

En términos de la relación Deuda a Valor de la Vivienda o LTV por sus siglas en ingles, este portafolio presenta LTV promedio ponderado con


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respecto al saldo insoluto de 68.33%. El valor máximo de LTV que exhibe el portafolio es de 85% y el valor mínimo de LTV es de 0.06%. A mayor valor de LTV la posibilidad de incumplir tiende a incrementarse mientras que valores bajos de LTV usualmente exhiben menores tasas de incumplimiento. La tasa promedio ponderada del portafolio es de 5.69%, con respecto al saldo insoluto del portafolio el 76.08% del portafolio tiene una tasa de interés del 6.0%, mientras que el 16.72% tiene una tasa del 5.0%, el 7.19% del portafolio tiene una tasa del 4%, mientras que el 0.02% paga una tasa de 5.5%

A continuación se presenta gráficamente la distribución del portafolio con respecto al saldo insoluto por tasa de interés:

A la fecha de corte todos los créditos hipotecarios que forman parte de este portafolio a bursatilizar estaban al corriente de sus pagos. El portafolio seleccionado concentra 386 centros de pago entre Dependencias y Entidades ubicadas en la República Mexicana. El 4.22%


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del saldo insoluto del portafolio que nos fue presentado corresponde a trabajadores de la Secretaría de Educación Pública, el 95.18% restante corresponde a otras entidades del Gobierno.

A continuación se muestran las 10 principales dependencias públicas generadoras de los créditos hipotecarios cedidos al patrimonio del fideicomiso:

El 10.02% del saldo insoluto de los créditos hipotecarios cedidos al patrimonio del fideicomiso son créditos hipotecarios con pago sostenido.


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El 4.37% del saldo insoluto del portafolio son créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda usada

Las viviendas usadas exhiben menores niveles de LTV Actual que las viviendas nuevas:

La edad promedio ponderada de los acreditados es igual a 42 años siendo la mínima edad 21 años y la máxima 55 años. A continuación se muestra la distribución de las edades de los acreditados de la cartera cedida al patrimonio del fideicomiso:


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A la fecha de corte todos los créditos hipotecarios que forman parte de este portafolio a bursatilizar estaban al corriente de sus pagos.

Mejoras Crediticias La estructura contempla mejoras crediticias a fin de proveer de mayor certeza en el pago tanto de intereses como de capital a los inversionistas, entre las mejoras crediticias que le dan fortaleza a esta emisión de CEBURS se encuentran:

A. Aforo o nivel de sobre colateral: el cual es el resultado de restar (i) uno menos (ii) el resultado de dividir (a) el saldo insoluto de los CEBURS en la fecha de emisión entre (b) el saldo insoluto de los derechos de crédito a la fecha de corte que fueron cedidos al fideicomiso emisor en la fecha de emisión será de 27.6%

B. Seguro de Daños Materiales: El FOVISSSTE tiene contratado por el

periodo del 1° de Enero de 2009 al 31 de Diciembre de 2010, un seguro que cubre daños materiales de mínimo 565,000 viviendas y máximo 750,000 hasta por la cantidad máxima de $214,159,000,000.00 pesos que cubre la totalidad de la construcción de la vivienda incluyendo mejoras, adaptaciones y ampliaciones de daños causados por incendio, inundación, terremoto, huracán, tornado, avalancha, erupciones volcánicas, explosiones, caída de objetos tales como aviones, árboles, daños ecológicos, entre otros. El FOVISSSTE pagó por adelantado a la aseguradora el 50% del costo del seguro de daños en cuestión por el periodo que


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comprende el 1 de Enero de 2009 al 30 de Junio de 2010. En el mes de enero de 2010, se efectuó el pago correspondiente al 50% restante que ampara el periodo del 1° de Enero al 31 de Diciembre de 2010. Las condiciones del seguro así como su precio se revisan al renovarse la póliza.

Eventos Relevantes El 3 de agosto de 2010, el Secretario de la Función Pública declaró que se había detectado que el FOVISSSTE otorgó por lo menos 4,500 créditos hipotecarios bajo circunstancias irregulares por un monto superior a los P$570.0m. Al respecto, el FOVISSSTE comunicó a HR Ratings de México que las irregularidades fueron detectadas desde el 2008 y que dichos créditos fueron congelados, por lo cual ningún crédito irregular detectado forma parte de los portafolios que respaldan las emisiones calificadas por HR Ratings de México. Asimismo, cada uno de los portafolios de créditos hipotecarios a ser bursatilizado es sometido a un proceso de auditoría de los expedientes de crédito por un tercero, antes de ser cedidos a los Fideicomisos emisores. Para mayor información se puede consultar el comunicado de prensa denominado “HR Ratings de México comenta sobre los créditos irregulares detectados en el FOVISSSTE”, con fecha

del 3 de agosto de 2010 en http://www.hrratings.com. Por otro lado, los reportes de cobranza proporcionados por ACFIN muestran que durante el mes de agosto y septiembre de 2010 se incrementó considerablemente el número de créditos prepagados. Acorde a lo que informó el FOVISSSTE, el incremento se debe mayormente a la decisión que tomaron algunos acreditados de adherirse a un programa de jubilación temprana ofrecido por el Gobierno Federal durante los últimos meses y que concluyó el pasado 30 de septiembre de 2010. Dicho Programa le brindaba a los acreditados la posibilidad de recibir un monto de liquidación, recursos que en algunos casos fueron utilizados para saldar las hipotecas.

Desempeño de la UDI y VSM A continuación se muestra una grafica comparativa, del SMGDF y de la UDI, ambas partiendo de una base 100, el día de la Emisión. Vemos como el SMGDF ha tenido un incremento mucho más alto en lo que va de la Emisión, este factor beneficia a la Emisión, ya que los cobros de su cartera los hace en SMGDF y el pago de su deuda los hace en UDIS. Pensamos que esta tendencia va a continuar cuando menos por los próximos años, debido a que la UDI se ha mantenido con pocos incrementos debido a la precaria situación financiera que atraviesa el mundo.

http://www.hrratings.com/


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La valuación de la UDI ha mostrado un mejor desempeño al esperado en nuestro escenario de estrés, disminuyendo el pago de principal e intereses de la emisión. Como se observa en la gráfica siguiente, la valuación de la UDI ha mostrado movimientos por debajo de lo proyecto, por lo que el pago de principal e intereses en pesos ha sido menor.

En cuanto al comportamiento del salario mínimo real contra el salario mínimo proyectado, nuestro escenario muestra un mayor crecimiento del SMGDF, lo que reflejaría menor entrada de recursos al fideicomiso en términos reales. En el escenario planteado por HR Ratings de México, la expectativa para el SMGDF se ubicaba en P$1,831.2 a partir de enero de


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2011, mientras que el dato observado fue de P$1,818.5. Dicha situación se refleja a continuación:

A continuación se muestra el comportamiento que ha tenido la UDI y el salario mínimo desde la Emisión de los Certificados Bursátiles:

En la gráfica anterior podemos observar cómo a pesar del incremento en la UDI y que nuestra expectativa del SMGDF estuvo por arriba del dato observado, la emisión ha mostrado un mejor desempeño al esperado en términos generales. Es importante mencionar que dado que el SMGDF se


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ajusta de manera anual y la valuación de la UDI se actualiza diariamente, podríamos tener un efecto negativo o positivo temporal en la valuación de dichos indicadores, que afectarían el desempeño de la emisión.

Desempeño de la Transacción La información utilizada para evaluar el desempeño de la Emisión TFOVIS 10-4U fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados por ACFIN, en su calidad de Administrador Maestro, así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deutsche Bank, como parte de sus funciones como Representante Común. Los valores de incumplimiento utilizados para la asignación de la calificación inicial fueron de 3.0% para nuestro escenario base y de 15.3% para nuestro escenario de estrés. En ambos escenarios se considera un parámetro de recupero nulo.

Cobranza y Distribución En el reporte de distribución observamos que se ha mantenido el pago constante de amortización en mayor proporción al de intereses, en todos los meses de la Emisión. De igual forma se ha cumplido con la prelación de pagos en todo momento, cumpliendo tanto con los gastos de administración como con los intereses a pagar en cada periodo. En la siguiente grafica se muestra la distribución de los ingresos del Fideicomiso.


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El plazo legal definido anteriormente es de 360 meses; no obstante, con la capacidad de pago histórica registrada, podríamos observar un plazo de amortización no mayor a 180 meses o 15 años, bajo un escenario base.

Cartera Vigente La diferencia entre la cartera vigente y la cartera al corriente es que esta última incluye aquellos créditos que realizan su pago en la fecha establecida, mientras que la vigente contiene créditos con menos de 90 días de atraso. Se observó que alrededor del 40.0% de la cartera se encuentra al corriente. También se observó que en los meses de mayo y junio de 2011, la cartera al corriente disminuyó de manera significante debido al retraso del registro de cuentas cuando una dependencia hace su transferencia correspondiente al Fideicomiso. El comportamiento se explica en la siguiente gráfica.

Como se puede observar la cartera al corriente ha presentado una alta inconsistencia durante los últimos meses, esto muestra la volatilidad de la migración de la cartera de 1 a 30 días como consecuencia del retraso de las dependencias en los meses de abril y mayo de 2011.


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Cartera Vencida Los porcentajes de cartera vencida que se registran se deben en mayor medida a un retraso en la transferencia de los fondos por parte de las dependencias al FOVISSTE, los cuales no representan cartera vencida real, ya que los trabajadores si realizan sus pagos. Como se mencionó previamente, la práctica de avances tiene como finalidad minimizar el riesgo operativo que pudiese representar un retraso en el traspaso de flujos y garantizar que el Fideicomiso, y por ende el inversionista, reciba en tiempo y forma el monto de cobranza programado. De acuerdo al análisis realizado por esta agencia calificadora, se observó que en el mes de enero del 2011 hubo un incremento atípico de 3.0% en la cartera vencida de más de 90 días. Esta situación fue causada por el atraso de envió de información por parte de PENSIONISSSTE, ante la actualización del intercambio de datos entre esta y FOVISSSTE.


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Los movimientos en la gráfica anterior muestran que la cartera que migró en enero de 2011 a cartera vencida mayor a 90 días se ha podido recuperar en su mayoría, pero para los últimos meses, continua creciendo. El último valor registrado de la cartera vencida fue de 1.6%.

Desempeño de la Cartera Como se mostrará en la gráfica siguiente, el sobrecolateral de la emisión ha mostrado cierta volatilidad durante la vida de la misma debido al movimiento en la valuación de la UDI, vemos como en algunos casos estos movimientos benefician a la Emisión, mientras que en otros casos no son benéficos. No obstante lo anterior, observamos como el sobre colateral (OC) de la Emisión, tiene una tendencia a la alza y a la fecha está en los niveles más altos que se hayan observado.


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Prórrogas La Ley del ISSSTE contempla la posibilidad de otorgar un Período de Prórroga a un deudor hipotecario, en caso de que éste deje de prestar sus servicios a la Dependencia o Entidad correspondiente. Dicho mecanismo consiste en la prórroga sin causa de intereses en los pagos de amortización por concepto de capital e intereses que el deudor tenga que realizar respecto de su crédito hipotecario. La prórroga tendrá un plazo máximo de doce meses y terminará anticipadamente en caso de que el deudor vuelva a prestar sus servicios a alguna de las dependencias o entidades o ingrese a laborar bajo un régimen con el que el ISSSTE tenga celebrado convenio de incorporación. Las prórrogas son un derecho otorgado a los trabjadores por la ley del ISSSTE por lo que no deben considerarse como cartera vencida; sin embargo, los créditos hipotecarios en prórroga dejan de generar flujos mientras se encuentren en dicho estado, por lo que es importante monitorear el saldo insoluto de los créditos que se encuentren en prórroga toda vez que en caso de alcanzar un monto considerable podrían impactar el ingreso disponible del Fideicomiso. En septiembre de 2010 comenzó un programa de Prórrogas llamado “Prórrogas de Facto”. Este programa se aplica aquellos trabajadores que en el momento de que salen del sector público y tienen algún crédito, el sistema inmediatamente los registra en Prórroga. Se les envia una carta compromiso o de adhesión para que el acreditado cumpla con su pago debidamente. Se dieron incrementos en febrero y marzo de 2011 donde el programa antes mencionado, causo altos niveles de prórrogas. Este programa se dio por concluido a partir del mes de febrero del presente año 2011.


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La información recabada mostró que el nivel de prórrogas al 31 de octubre de 2011 alcanzó un nivel de 0.4% sobre el saldo insoluto del colateral. De continuar la tendencia mostrada, hasta el momento no se prevé que el nivel de los activos en prórrogas pueda aumentar considerablemente; sin embargo, este indicador no está exento de sufrir incrementos superiores a la tendencia observada hasta el momento.

Índice de Prepago

El último reporte de cobranza proporcionado por ACFIN, con fecha de corte al 31 de octubre de 2011, indica que el nivel de créditos pre pagados realizados fue del 0.2%, lo cual representa uno de los niveles más bajos mostrados. Los índices de prepago se pueden dar más frecuentemente en algunas dependencias ya que estas adelantan las quincenas antes de cada vacación, lo cual fomenta que los trabajadores realicen prepagos.


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Sobre colateral Al momento de su Emisión los CEBURS contaban con una mejora crediticia en forma de sobre colateral del 27.6%. Hasta el momento se han realizado 10 pagos de cupón en los que se han realizado prepagos parciales de principal por un monto acumulado de 62.3 millones de UDIS, de manera tal que a partir de la última fecha de pago, 27 de octubre de 2011, el valor nominal unitario por bono es de 91.96 UDIS.

A continuación se muestra una grafica comparativa de las amortizaciones observadas contra las proyectadas, en donde se aprecia que en casi todos los periodos, se han hecho amortizaciones mayores a las proyectadas.


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En la siguiente gráfica se puede apreciar que el monto de sobrecolateral se ha mantenido en niveles superiores al 28.5% en los últimos seis meses. Tras la última amortización parcial de principal efectuada el 27 de octubre de 2011 el nivel de sobrecolateral registró un nivel de 29.8%, SIN incluir la cartera de Prórrogas que influye en el comportamiento del sobrecolateral. El nivel registrado sin las Prórrogas es de 29.8%. Los niveles máximos registrados en la vida de la emisión han sido de 30.6% con Prórrogas y 30.3% sin Prórrogas en el mes de septiembre de 2011.


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Desempeño del Portafolio de TFOVIS En seguimiento al evento relevante donde se pronunció la detección de créditos irregulares en el FOVISSSTE, HR Ratings de México presenta un análisis estático del desempeño de las emisiones de TFOVIS calificadas por esta agencia calificadora. Al igual que en el caso del TFOVIS 09-3U, la información utilizada para evaluar el desempeño del portafolio de TFOVIS calificados por HR Ratings de México fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados por ACFIN en su calidad de Administrador Maestro, así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deutsche Bank como parte de sus funciones como Representante Común. Los valores de incumplimiento utilizados para la asignación inicial de las calificaciones fueron de 3.1% para nuestro escenario base y de 15.3% para nuestro escenario de estrés. En ambos escenarios se considera que un parámetro de recupero nulo.

Cartera Vencida mayor a 90 días La gráfica siguiente nos permite ver como las transacciones sufren, en algunas ocasiones, incrementos superiores a los observados en el resto de los períodos para el indicador de cartera vencida mayor a 90 días. Este fenómeno se observa esencialmente debido al atraso que presentan algunas dependencias en transferir los fondos retenidos al Fideicomiso. Sin embargo, se observa como en el siguiente periodo se muestra un decremento de cuantía similar al incremento presentado en el período anterior. Otro fenómeno a considerar es que algunas dependencias, en particular aquellas relacionadas con el sector educación, adelantan salarios previo al período vacacional. Por último, es importante resaltar que la totalidad de emisiones de TFOVIS calificadas por HR Ratings de México presentan índices de cartera vencida mayor a 90 días menores a 5.0%, de manera que el desempeño de las emisiones en este sentido se encuentra dentro de los parámetros de morosidad considerados en proceso de asignación de la calificación inicial.


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Cartera Vencida mayor a 180 días La gráfica siguiente nos permite ver que las emisiones TFOVIS 10U y TFOVIS 10-4U han mostrado niveles de cartera vencida mayor a 180 días superiores a los que han mostrado las demás Emisiones en sus primeros periodos de la Emisión. No obstante lo anterior, los niveles de cartera vencida mayor a 180 días de todas las transacciones se encuentran dentro de los parámetros utilizados en nuestros escenarios en la asignación de la calificación inicial.


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Prórrogas En lo que respecta a las prórrogas, el Portafolio de emisiones ha presentado niveles inferiores al 2.0% y en la mayoria de los periodos ha estado debajo de 1.0%. Dicha situación es consecuencia de que los derechohabientes se mantienen dentro del sector público sin necesidad de solicitar tales prórrogas.

Índice de Prepago Al igual que en el caso de los demás TFOVIS, los reportes de cobranza proporcionados por el Administrador Maestro muestran que el resto de las emisiones de TFOVIS experimentaron un aumento significativo en el número de créditos prepagados en el mes de agosto de 2010. Como se mencionó previamente, el aumento en el prepago se debe mayormente a acreditados que se adhirieron a un programa de jubilación anticipada ofrecido por el Gobierno Federal, que les permitía obtener una liquidación y que decidieron utilizar estos recursos para saldar su crédito y liberar su hipoteca. Toda vez que la oferta del programa de jubilación anticipada concluyó el pasado 30 de septiembre, HR Ratings de México espera que los niveles de las tasas de prepago anualizadas de todas las emisiones de TFOVIS se aproximen a niveles inferiores a 2.0% observados en los meses previos y posteriores.


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Sobre colateral En lo que respecta a los niveles de sobre colateral de las emisiones de TFOVIS, se observa que los niveles de mejora crediticia han ido en ascenso y que tras la última amortización parcial de principal efectuada en octubre de 2011, las emisiones TFOVIS 09-2U, TFOVIS 09-3U, TFOVIS 10U, TFOVIS 10-2U, TFOVIS 10-3U y TFOVIS 10-4U muestran niveles de sobre colateral superiores al 29.0%, dichos niveles son superiores al nivel de aforo inicial con el que fueron emitidas dichas transacciones. También observamos como las Emisiones más nuevas están teniendo una caída en el colateral, factor que se dio en todas las Emisiones anteriores, por lo que no consideramos que sea un factor de preocupación.


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Conclusiones El comportamiento del sobre colateral de la Emisión ha mostrado un buen desempeño, ya que ha pasado en los primeros 12 meses aproximadamente de vida de la Emisión, de un 27.6% inicial a un 29.8%. El buen nivel de colateral se debe en gran parte al buen desempeño de la cartera, que ha mostrado buenos niveles de mora, durante la vida de la Emisión, mismos que se han mantenido por debajo de 5.0%, en todo momento, al 30 de septiembre los índices de mora a 90 y 180 días representaban 2.3% y 1.3% respectivamente. El buen desempeño de la Emisión, viene también acompañado por la participación del FOVISSSTE como cedente y administrador y por la participación de ACFIN, como administrador maestro. Ambos han desarrollado su papel dentro de la Emisión de forma correcta, entregando en forma y tiempo la información requerida para el buen comportamiento y desempeño de la Emisión.

Las calificaciones de HR Ratings de México S.A. de C.V. son opiniones de calidad crediticia y no son recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento. La calificación otorgada no constituye una recomendación de inversión y puede estar sujeta a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las Metodologías de HR Ratings de México, S.A. de C.V., en términos del artículo 7, fracción III, de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras de Valores y a otros Participantes del Mercado de Valores. HR Ratings de México basa sus calificaciones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables. HR Ratings de México, sin embargo, no garantiza, la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de los emisores de instrumentos de deuda calificados por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en la cantidad y tipo emitida por cada instrumento. La bondad del valor o la solvencia del emisor podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso a la alza o a la baja, la calificación, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings de México. La calificación que otorga HR Ratings de México es de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y en cumplimiento de la normativa aplicable que se encuentran en la página de la calificadora www.hrratings.com, donde se puede consultar documentos como el código y políticas de conducta, normas para el uso de información confidencial, metodologías, criterios y calificaciones vigentes.

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esta emisión y/o emisor está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia agencia calificadora: Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por los Flujos Futuros Generados de un Conjunto de Cuentas por Cobrar (México), mayo de 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar

www.hrratings.com/es/metodologia

http://www.hrratings.com/

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