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La nueva alternativa en calificación de valores.

*The rating is the sole responsibility of HR and CARE disclaims all liability in respect of such ratings and any consequences relating to or arising from such rating.

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HR AAA

Certificados Bursátiles Fiduciarios TFOVIS10U FOVISSSTE

12 de julio de 2011 Finanzas Estructuradas

Contactos

Fernando Montes de Oca Director Instituciones Financieras y Soc. Inv. E-mail: [email protected] Santiago Carrancedo Abad Analista E-mail: [email protected] Gabriel Martín del Campo Analista E-mail: [email protected] Rogelio Argüelles Cavazos Director General de Deuda E-mail: [email protected] Felix Boni Brandani Director General de Análisis E-mail: [email protected] C+ (52-55) 1500 3130

Calificaciones

TFOVIS10U HR AAA Perspectiva Estable

La calificación que determina HR Ratings de México S.A. de C.V., para la presente emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios es HR AAA, lo cual significa que el emisor o la emisión con esta calificación se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantienen mínimo riesgo crediticio.

Características Generales

Monto: 1,015,086,200 UDIS Plazo Legal: 10,777 días Fecha de Emisión: 26 marzo 2010

Vencimiento: 27 septiembre 2039 Servicio de deuda: Mensual Tasa de interés: Fija (5.25%) No. de Fideicomiso: F/262862

Participantes

Fideicomitente y Administrador: Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado, a través de su Fondo de Vivienda (FOVISSSTE). Fiduciario Emisor: HSBC México, S.A., Institución de Banco Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria. Representante Común: Deutsche Bank México, S.A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria. Administrador Maestro: Administradora de Activos Financieros, S.A. (ACFIN).

HR Ratings de México, S.A. de C.V., ratificó la calificación de HR AAA a la Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CEBURS) con clave de pizarra “TFOVIS10U”. La perspectiva se mantiene Estable. La calificación otorgada no constituye una recomendación de inversión y puede estar sujeta a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las Metodologías de HR Ratings de México, S.A. de C.V., en términos del artículo 7, fracción III, de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras de Valores y a otros Participantes del Mercado de Valores. Los CEBURS TFOVIS10U fueron emitidos el 26 de marzo de 2010 por un monto de 1,015,086,200 Unidades de Inversión (UDIS), equivalentes a $4,500,432,376.75 pesos, mediante el fideicomiso F/262862 celebrado por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) a través de su Fondo de Vivienda (FOVISSSTE), en su carácter de originador, administrador y fideicomitente y HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, como Fiduciario Emisor. La fecha de vencimiento legal de los CEBURS es el 27 de septiembre de 2039. Actualmente los CEBURS cuentan con un saldo insoluto de 757,641,992.45 UDIS y se encuentran respaldados por un conjunto de créditos originados y administrados por el FOVISSSTE compuesto por 21,386 créditos denominados en Veces Salario Mínimo (VSM), con un saldo insoluto al 31 de mayo de 2011 de 3,227,899.00 VSM. Entre los factores bajo los que se fundamenta la ratificación de la calificación se encuentran los siguientes:

El nivel de sobrecolateral después de la amortización parcial de principal efectuada el 23 de junio de 2011 registró un valor de 39.2 %, este nivel es superior al 28.5% con que contaba la transacción en la fecha de emisión.

El buen desempeño del portafolio de créditos que respaldan a la emisión, cuyos niveles de cartera vencida se han comportado conforme a nuestros escenarios para una calificación de HR AAA. Los reportes proporcionados por el Administrador Maestro muestran que al 31 de mayo de 2011 los índices de cartera vencida eran de 3.6% y 1.8% para morosidades mayores a 90 y 180 días, respectivamente, los cuales se derivan del retraso individualizado que presentan las dependencias, situación que se muestra con la reducción del índice de morosidad.

El mecanismo de descuento vía nómina del pago de la hipoteca que atenúa el riesgo por voluntad de pago de los acreditados.

La práctica de avances que el FOVISSSTE realiza en atención a la solicitud hecha por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para eliminar cualquier riesgo operativo que podría representar el retraso en el traspaso de los flujos de cobranza de las dependencias al FOVISSSTE.

El seguro contra daños materiales contratado por el FOVISSSTE. Dicho seguro cubre la totalidad de la construcción de la vivienda, incluyendo adaptaciones y daños causados por incendio, inundación, terremoto, huracán, tornado, avalancha, erupciones volcánicas, explosiones, caída de objetos tales como aviones, árboles, daños ecológicos, entre otros.

La participación de Administradora de Activos Financieros, S.A. (ACFIN) como Administrador Maestro, quien supervisa, revisa y verifica toda la información generada por el Administrador Primario (FOVISSSTE) en términos del Contrato de Administración relacionada con la administración y cobranza de los derechos de cobro.

La presente acción de calificación considera el incrementó en el número de créditos prepagados que se registró en el mes de agosto de 2010. Acorde a lo que nos informó FOVISSSTE, dicho incremento se relaciona con un programa de jubilación temprana ofrecido por el Gobierno Federal durante los últimos meses y que concluyó el 30 de septiembre de 2010. Ver sección Eventos Relevantes.



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Descripción del Emisor El Fondo de Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE) es un órgano desconcentrado del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) creado en 1972, con la finalidad de administrar las aportaciones de las dependencias y entidades públicas, afiliadas al mismo, constituidas para otorgar créditos para la adquisición, reparación, ampliación o mejoramiento de viviendas a los trabajadores del Estado. El FOVISSSTE cuenta con diversas fuentes de financiamiento que le permiten llevar a cabo el fondeo de los créditos hipotecarios a los trabajadores afiliados. Principalmente las fuentes de fondeo consisten en: 1) las aportaciones del 5.0% del salario base a la subcuenta de vivienda de cada trabajador y 2) los descuentos en nómina del 30% sobre el salario base de cotización que efectúan las Dependencias y Entidades, siendo los mecanismo para la recuperación de los créditos hipotecarios. Aunado a lo anterior, el FOVISSSTE cuenta con productos financieros derivados de las inversiones de sus recursos en valores a cargo del Gobierno Federal, a través del Banco de México e instrumentos de la banca de desarrollo, así como los recursos derivados de las emisiones que se realicen al amparo del Programa de CEBURS. Actualmente el FOVISSSTE cuenta con varios productos de crédito hipotecario como: Tradicional, Con Subsidio, Pensiona2, Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, Alias2, Respalda2. El portafolio de créditos que respalda esta emisión se integra solamente por créditos tradicionales, por lo que a continuación se desarrollan las características del mismo. El producto Tradicional del FOVISSSTE es un financiamiento que consiste en créditos individuales asignados mediante sorteo, para la adquisición de vivienda nueva o usada, redención de pasivos hipotecarios, construcción en terreno propio, ampliación de vivienda y reparación o mejoramiento de vivienda y construcción común en terreno propio, incluyendo la modalidad de créditos mancomunados con cónyuges, concubina o concubinario, en su caso. De las diferentes modalidades de créditos tradicionales que existen las emisiones de TFOVIS únicamente incorporan a la cartera créditos para la adquisición de vivienda nueva y usada.

Como se mencionó anteriormente son créditos asignados mediante sorteo, este mecanismo de originación se instituye debido a que el FOVISSSTE tiene recursos limitados y una demanda significativa de créditos por parte de los afiliados del ISSSTE y la instauración del sorteo permite que todos los interesados cuenten con las mismas posibilidades de obtener un crédito hipotecario.



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El sorteo es un proceso aleatorio, implementado en 2002, que toma en cuenta: (i) la Dependencia o Entidad en la que labora el solicitante, (ii) la entidad federativa en la que se solicita la vivienda, (iii) la antigüedad del solicitante en el sector público, (iv) el número de créditos solicitados para cada destino del crédito (adquisición de vivienda, construcción y redención de pasivos hipotecarios). El proceso de sorteo se encuentra certificado mediante ISO 9001:2000, y cada año es auditado por un despacho independiente con la finalidad de verificar la transparencia del proceso.

Descripción de la Transacción Los CEBURS TFOVIS10U fueron emitidos el 26 de marzo de 2010 por un monto de 1,015,086,200 UDIS, mediante el fideicomiso F/262862 celebrado por el Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE), a través de su Fondo de Vivienda (FOVISSSTE), en su carácter de originador, administrador y fideicomitente y HSBC México, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC, División Fiduciaria, como Fiduciario Emisor. El propósito de la emisión es realizar la bursatilización de los derechos de cobro, para que con el cien por ciento de los recursos netos producto de la cesión de los derechos de crédito el FOVISSSTE, otorgue nuevos créditos con garantía hipotecaria a más trabajadores que coticen en el ISSSTE. La transacción consistió en la bursatilización de los flujos de efectivo generados por un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado por el FOVISSSTE. En este sentido, estos flujos de efectivo constituyen la principal fuente de pago de los CEBURS, aunada a los recursos que integren el patrimonio fideicomitido correspondiente del fideicomiso emisor integrado por aquellos bienes, derechos, valores y efectivo que formen parte del mismo. Los créditos hipotecarios cedidos al fideicomiso han sido originados y administrados por el FOVISSSTE, el cual mantiene la administración de los mismos durante la vigencia de la emisión de CEBURS. A partir de la fecha de emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, los CEBURS devengan intereses sobre el saldo insoluto del principal a una tasa de interés bruta anual fija de 5.25%, la cual se mantendrá fija durante la vida de la emisión. La emisión paga intereses de forma mensual y contempla que la amortización de capital se realice a más tardar en la fecha de vencimiento. La amortización de los CEBURS depende directamente del comportamiento de pagos que realicen los acreditados en el futuro. Es decir, si los acreditados no mantienen un comportamiento de pago similar al que han tenido en el pasado presentando atrasos en sus pagos, los



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CEBURS se amortizarán en forma más lenta. Por otro lado si los acreditados incrementan el monto de pagos anticipados de principal bajo sus créditos hipotecarios, los CEBURS se amortizarán en forma más acelerada. La transacción cuenta con una constancia, a nombre de FOVISSSTE, en su calidad de cedente bajo el contrato de cesión; la constancia no es un título de crédito y sólo acredita a sus tenedores como titulares de los derechos de Fideicomisario en segundo lugar bajo el contrato de fideicomiso. En consecuencia, la constancia da el derecho a su tenedor a recibir (i) el porcentaje de las distribuciones que la misma señale y que se efectué de conformidad con la prelación de pagos y (ii) en general, a la proporción que corresponda de los bienes que pueda existir en el patrimonio del fideicomiso respecto de los activos excedentes. El Fideicomitente como tenedor inicial de la constancia, no puede cederla total ni parcialmente.

Patrimonio del Fideicomiso El patrimonio del fideicomiso estará integrado por lo siguiente:

A. La aportación inicial

B. Los recursos derivados de la emisión

C. Los derechos de crédito

D. En su caso, los derechos de crédito substitutos

E. La cobranza

F. La cuenta del fideicomiso y el efectivo depositado en la misma

G. Cualesquier cantidades que deriven del ejercicio de los derechos

derivados del seguro o de la garantía de crédito de vivienda.

H. Los inmuebles adjudicados

I. Los recursos derivados de liquidación.

J. Las cantidades que por cualquier concepto transfiera el fideicomitente al Fiduciario, incluyendo sin limitación aquellas necesarias para la readquisición de un derecho de crédito no elegible.

K. Todos los derechos del Fiduciario de conformidad con cualquier otro documento de la operación.



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L. Cualquier otra cantidad y/o derecho del fiduciario en su carácter de fiduciario del fideicomiso.

M. Todos los valores y otras inversiones, así como las devoluciones que se deriven de esos valores e inversiones, conforme a las inversiones permitidas que realice el fiduciario.

N. Las demás cantidades, activos, fondos y/o derechos que, en su caso, aporte el Fideicomitente.

El monto actual del patrimonio del fideicomiso es de 1,288,458.76 UDIS mientras que el Saldo Insoluto de los CEBURS es de 757,641,992.45. A continuación se muestra una tabla que muestra el Saldo Insoluto actual de la cartera cedida, el patrimonio actual, al fideicomiso así como el saldo insoluto de los Certificados Bursátiles:

Reglas y Prelación de Distribuciones Primero.- Se retendrá en la cuenta del fideicomiso las cantidades

necesarias para cubrir los gastos de mantenimiento pagaderos durante el periodo de cobranza siguiente; y pagará los gastos de mantenimiento en la fecha en que deban pagarse dichos gastos, dentro del periodo de cobranza.

Segundo.- Pagará los honorarios de administración, los honorarios por

administración maestra y los gastos de cobranza correspondientes.

Tercero.- Pagará el monto total de los intereses vencidos y no pagados

bajo los CEBURS así como el monto de pago de interés que corresponda a dicha fecha de pago.

En caso que en una fecha de pago no existan recursos suficientes en la Cuenta del Fideicomiso para el pago íntegro (i) de los intereses vencidos y no pagados y/o del monto de pago de interés, el pago deberá aplicarse primero al pago de los intereses vencidos y no pagados y después al monto de pago de interés, sobre la base del saldo insoluto de los certificados bursátiles fiduciarios.



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Cuarto.- Destinará los recursos disponibles en la cuenta del fideicomiso una vez realizados las distribuciones especificadas en los puntos anteriores a la amortización parcial de principal de los CEBURS hasta donde alcance, hasta que el saldo insoluto de los CEBURS sea igual a cero.

Quinto.- Destinará al pago del tenedor de las constancias. Una vez que

se hayan amortizado completamente los CEBURS y no exista algún pago pendiente en relación con los puntos Primero a Cuarto anteriores, el Tenedor de la constancia recibirá una cantidad igual al monto total de los recursos disponibles en la cuenta del fideicomiso.

Causas de Incumplimiento de los CEBURS El Fideicomiso cuenta con una mecánica de amortización de principal para los CEBURS, que consiste en la obligación contractual de pagar principal, de conformidad con los títulos que amparan a los CEBURS, a más tardar en la fecha de vencimiento. Por lo tanto, el Fiduciario Emisor sólo puede incurrir en incumplimiento de pago de principal si en la fecha de vencimiento no cubre íntegramente el saldo insoluto de los CEBURS.

Composición Inicial del Colateral El portafolio de créditos que fue cedido al fideicomiso estaba compuesto por 21,761 créditos, con un saldo insoluto remanente de $6,300,000,000.17 pesos al 28 de febrero de 2010. A esa misma fecha, el portafolio cedido contaba con una relación Deuda a Valor de la Vivienda (LTV, por sus siglas en inglés) promedio ponderada de 68.0%. El portafolio cedido inicialmente estaba integrado con créditos hipotecarios otorgados a partir del 2002 y hasta el 2009. A continuación se muestra la distribución de la cartera de acuerdo a su fecha de originación.

El plazo promedio ponderado original de los créditos hipotecarios era de 360 meses, mientras que en la fecha de corte mencionada el plazo



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remante promedio ponderado del portafolio era de 327 meses aproximadamente, con un mínimo de 269 meses y un plazo máximo de 353 meses. La madurez promedio ponderada del portafolio inicial que nos fue presentado fue de 35.30 meses donde el crédito más joven presentaba una antigüedad o madurez de 7 meses y el más antiguo tenía una madurez de 90 meses. Asimismo, el portafolio de créditos mostraba una concentración geográfica del 48.7% en cinco estados. Los estados que aglutinaban una mayor participación proporcional con respecto del saldo insoluto que mostraba el portafolio crediticio en la fecha de corte eran los siguientes: Estado de México con el 24.1%, Distrito Federal con el 8.3%, Hidalgo con el 5.6%, Jalisco con el 5.5% y Michoacán con el 5.3%. A continuación se muestra una gráfica de la concentración geográfica del portafolio al 28 de febrero de 2010.

La tasa promedio ponderada del portafolio era de 5.7%, toda vez que el 36.6% de los créditos tenía una tasa de interés del 5.0% y el 63.4% restante presentaba una tasa de interés del 6.0%. Asimismo, el portafolio contenía créditos otorgados a trabajadores de 404 dependencias y entidades gubernamentales, de los cuales el 8.2% del portafolio correspondía a trabajadores de la Secretaria de Educación Publica, el 91.8% restante corresponde a diferentes entidades del Gobierno.



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Mejoras Crediticias La estructura contempla mejoras crediticias a fin de proveer de mayor certeza el pago tanto de intereses como de capital a los inversionistas, entre las mejoras crediticias que le dan fortaleza a esta emisión de CEBURS se encuentran:

A. Aforo o nivel de sobrecolateral, mismo que en la fecha de emisión fue de 28.5%, el cual promedio 33.5% durante los primeros doce cupones de vida de la transacción y después de la última fecha de pago fue de 39.2%.

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B. Seguro de Daños Materiales: El FOVISSSTE tiene contratado un

seguro que cubre la totalidad de la construcción de la vivienda incluyendo mejoras, adaptaciones y ampliaciones de daños causados por incendio, inundación, terremoto, huracán, tornado, avalancha, erupciones volcánicas, explosiones, caída de objetos tales como aviones, árboles, daños ecológicos, entre otros.

C. La mitigación del riesgo por voluntad de pago de los acreditados

mediante la mecánica del descuento sobre nómina del pago de la hipoteca. Adicionalmente y en atención a la solicitud de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) el FOVISSSTE lleva a cabo la práctica de avances de aquellos pagos que presenten algún atraso, sin incluir los créditos que se encuentren en prórroga. Los avances tienen como finalidad eliminar cualquier riesgo operativo que podría representar la posibilidad de que se presente un retraso en el traspaso de los flujos de cobranza de las dependencias al FOVISSSTE, aún y cuando los centros de trabajo ya hayan descontado las mensualidades a los acreditados. Por lo tanto, en cada fecha de corte del período de cobranza los saldos de los créditos que presentan mora en pagos y cuyos acreditados conservan su trabajo y no se encuentran en prórroga, son depositados por adelantado por el FOVISSSTE al fideicomiso. En cada período de cobranza se contrasta la cantidad de créditos que presentan mora contra los créditos que regularizaron sus pagos y en caso de existir una diferencia a favor del FOVISSSTE por concepto de avances, el excedente le es devuelto a éste.

1 Derechos de Cobro Vigentes: Derechos de Cobro con morosidad menor a 90 días.



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Eventos Relevantes

El 3 de agosto de 2010, el Secretario de la Función Pública declaró que se había detectado que el FOVISSSTE otorgó por lo menos 4,500 créditos hipotecarios bajo circunstancias irregulares por un monto superior a los $570 millones de pesos. Al respecto, el FOVISSSTE nos comunicó que las irregularidades fueron detectadas desde el 2008 y que dichos créditos fueron congelados, por lo cual ningún crédito irregular detectado forma parte de los portafolios que respaldan las emisiones calificadas por HR Ratings de México. Asimismo, cada uno de los portafolios de créditos hipotecarios a ser bursatilizado es sometido a un proceso de auditoría de los expedientes de crédito por un tercero, antes de ser cedidos a los fideicomisos emisores. Para mayor información se puede consultar el comunicado de prensa denominado “HR Ratings de México comenta sobre los créditos irregulares detectados

en el FOVISSSTE”, 3 de agosto de 2010 en http://www.hrratings.com. Los reportes de cobranza proporcionados por ACFIN muestran que durante el mes de agosto de 2010 se incrementó considerablemente el número de créditos prepagados. Acorde a lo que nos informó FOVISSSTE, el incremento se debe mayormente a la decisión que tomaron algunos acreditados de adherirse a un programa de jubilación temprana ofrecido por el Gobierno Federal durante los últimos meses y que concluyó el pasado 30 de septiembre de 2010. Dicho programa le brindaba a los acreditados la posibilidad de recibir un monto de liquidación, recursos que en algunos casos fueron utilizados para saldar las hipotecas. El desempeño de la UDI desde la emisión ha mostrado un incremento menor al utilizado en nuestras proyecciones, evento que beneficia el comportamiento de la emisión ya que el monto que resulta del calculo de intereses a pagar de los intereses a pagar en pesos es menor al proyectado. A continuación se muestra una grafica donde se puede ver el comportamiento de la UDI Observada vs. Proyectada desde la emisión de los Certificados Bursátiles:

http://www.hrratings.com/



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En la siguiente grafica se observa el comportamiento del salario mínimo proyectado contra el observado, podemos ver como el proyectado es mayor al observado, lo que significa que en nuestras proyecciones se están recibiendo más ingresos por hipotecas que los observados en pesos. Esto es un factor negativo que se compensa con el comportamiento favorable de la UDI Observada respecto a nuestra UDI Proyectada.

Dado que el FOVISSSTE cobra sus hipotecas en Veces Salario Mínimo y paga los Certificados Bursátiles en UDIS, es relevante mencionar que el comportamiento de la UDI ha sido similar al del salario mínimo, aunque



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este solo varía una vez al año a diferencia de la UDI que tiene variaciones diarias. A continuación se muestra el comportamiento que han tenido la UDI y el salario mínimo observados desde la emisión de los Certificados Bursátiles:

Desempeño de la Transacción La información utilizada para evaluar el desempeño de la emisión TFOVIS10U fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados por ACFIN en su calidad de Administrador Maestro así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deutsche Bank como parte de sus funciones como Representante Común. Los valores de incumplimiento utilizados para la asignación de la calificación inicial fueron de 3.1% para nuestro escenario base y de 15.3% para nuestro escenario de estrés. En ambos escenarios se considera un parámetro de recupero nulo.

Distribución de Ingresos del Fideicomiso En la siguiente grafica se muestra la distribución de los ingresos del fideicomiso, se observa como se ha pagado más monto de amortización que de intereses en todos los meses con excepción de febrero de 2011. De igual forma se ha cumplido con la prelación de pagos en todo momento cumpliendo tanto con los gastos de administración como con los intereses a pagar en cada periodo.



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Cartera Vigente En la grafica siguiente, se puede observar que la gran mayoría de la cartera se encuentra vigente, generalmente al corriente aunque en los dos últimos meses de la emisión la cartera al corriente a disminuido de manera significante debido al retraso del traspaso de efectivo de las dependencias al fideicomiso. Sin embargo podemos ver que las cuentas al corriente no tuvieron un deterioro tan significativo ya que únicamente pasaron a formar parte de las cuentas con retraso de 1 a 30 días, esto debido a la tardanza de las dependencias en transferir fondos. Esperamos que para los próximos meses esta situación se normalice.



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Cartera Vencida En la gráfica siguiente, se puede observar que el índice de cartera vencida mayor a 90 días de atraso se ubica en 3.6% al 31 de mayo de 2011. La gráfica muestra que con excepción de los meses de junio y diciembre de 2010, en los cuales se observó un incremento atípico, debido al control de nomina de la SEP en dichos periodos debido a las vacaciones de verano y de Invierno, este índice se ha comportado de forma estable durante la vida de la emisión. Con relación al índice de cartera vencida mayor a 180 días, en la misma gráfica se puede observar un comportamiento estable durante la vida de emisión, siendo el último dato registrado 1.8% al cierre de mayo de 2011. Dado que el pago de la hipoteca es retenida directamente del salario del trabajador, los porcentajes de cartera vencida que se registran se deben en mayor medida a un retraso en la transferencia de los fondos por parte de las dependencias al FOVISSSTE. Como se mencionó previamente, la práctica de avances tiene como finalidad minimizar el riesgo operativo que pudiese representar un retraso en el traspaso de flujos y garantizar que el fideicomiso, y por ende el inversionista, reciba en tiempo y forma el monto de cobranza programado.

Prórrogas La Ley del ISSSTE contempla la posibilidad de otorgar un Período de Prórroga a un Deudor Hipotecario, en caso de que éste deje de prestar sus servicios a la Dependencia o Entidad correspondiente. Dicho mecanismo consiste en la prórroga sin causa de intereses en los pagos de amortización por concepto de capital e intereses que el deudor tenga



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que realizar respecto de su crédito hipotecario. La prórroga tendrá un plazo máximo de doce meses y terminará anticipadamente en caso de que el deudor vuelva a prestar sus servicios a alguna de las dependencias o entidades o ingrese a laborar bajo un régimen con el que el ISSSTE tenga celebrado convenio de incorporación. Las prórrogas son un derecho otorgado a los trabjadores por la ley del ISSSTE por lo que no deben considerarse como cartera vencida; sin embargo, los créditos hipotecarios en prórroga dejan de generar flujos mientras se encuentren en dicho estado, por lo que es importante monitorear el saldo insoluto de los créditos que se encuentren en prórroga toda vez que en caso de alcanzar un monto considerable podrían impactar el ingreso disponible del fideicomiso. La gráfica siguiente nos muestra que el nivel de prórrogas al 31 de mayo de 2011 alcanzó un nivel de 0.5% sobre el saldo insoluto del colateral y que dicho indicador no ha pasado de 1.4% por lo que de continuar la tendencia mostrada hasta el momento no se vislumbra que el nivel de los activos en prórrogas pueda aumentar considerablemente; sin embargo, este indicador no está exento de sufrir incrementos superiores a la tendencia observada hasta el momento, si se presenta alguna circunstancia o evento que afecte negativamente a alguna de las entidades o dependencias con mayor concentración en el portafolio crediticio.

Índice de Prepago El último reporte de cobranza proporcionado por ACFIN, con fecha de corte al 31 de mayo de 2011, indica que el número de créditos prepagados se incrementó considerablemente en agosto de 2010 con



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relación a lo observado en meses anteriores y posteriores. Al respecto el FOVISSSTE nos indicó que el incremento se debió principalmente a que algunos acreditados se acogieron a una política de jubilación anticipada ofrecida por el gobierno federal durante los meses de agosto y septiembre de 2010. Este programa le permitía al trabajador recibir una liquidación y, acorde a lo que nos informó FOVISSSTE, algunos acreditados decidieron utilizar los recursos correspondientes a esta liquidación para saldar anticipadamente sus créditos. Con excepción del mes de agosto 2010, en el que la tasa de prepago anualizada (CPR por sus siglas en inglés) fue de 14.4%, en los meses previos y posteriores la tasa de prepago anualizada se ha mantenido en niveles inferiores al 2.2%. Dado que la oferta de jubilación anticipada con el beneficio de la liquidación concluyó el pasado 30 de septiembre, HR Ratings de México espera que durante los siguientes meses los niveles de prepago confluyan a los niveles de 2.0% observados en los meses previos.

Sobrecolateral Al momento de su emisión los CEBURS contaban con una mejora crediticia en forma de sobrecolateral del 28.5%. Hasta el momento se han realizado quince pagos de cupón en los que se han realizado prepagos parciales de principal por un monto acumulado de 257,444,207.55 UDIS, de manera tal que a partir de la última fecha de pago, 23 de junio de 2011, el valor nominal unitario por bono es de 74.64 UDIS, a continuación se muestra una tabla con los pagos realizados mes a mes:



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A continuación se muestra una grafica comparativa de las amortizaciones observadas contra las proyectadas, podemos observar como en casi todos los periodos las amortizaciones observadas han sido mayores a las proyectadas.

A continuación se muestra el comportamiento del Saldo Insoluto de los CEBURS desde la fecha de emisión:



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En la siguiente gráfica se puede apreciar que el monto de sobrecolateral se ha mantenido en niveles superiores al 28.5% inicial. Tras la última amortización parcial de principal efectuada el 25 de mayo de 2011 el nivel de sobrecolateral registró un nivel de 39.2%. El cual es el máximo que se ha observado durante la vida de la emisión.

Desempeño del Portafolio de TFOVIS En seguimiento al evento relevante donde se pronunció la detección de créditos irregulares en el FOVISSSTE, HR Ratings de México presenta un análisis estático del desempeño de las emisiones de TFOVIS calificadas



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por esta agencia calificadora. Cabe mencionar que con excepción de los TFOVIS 09-2U, 09-3U y 10U el resto de las emisiones cuentan con menos de doce meses transcurridos después de su fecha de emisión. Al igual que en el caso del TFOVIS10U, la información utilizada para evaluar el desempeño del portafolio de TFOVIS calificado por HR Ratings de México fue tomada de los Reportes de Cobranza y de Estatus de Cartera elaborados por ACFIN en su calidad de Administrador Maestro, así como de los Reportes de Distribuciones preparados por Deutsche Bank como parte de sus funciones como Representante Común. Los valores de incumplimiento utilizados para la asignación inicial de las calificaciones fueron de 3.1% para nuestro escenario base y de 15.3% para nuestro escenario de estrés. En ambos escenarios se considera que un parámetro de recupero nulo.

Cartera Vencida mayor a 90 días La gráfica siguiente nos permite ver como las transacciones sufren en algunas ocasiones incrementos superiores a los observados en el resto de los períodos para el indicador de cartera vencida mayor a 90 días. Este fenómeno se observa esencialmente debido al atraso que presentan algunas dependencias en transferir los fondos retenidos al fideicomiso. Sin embargo, se observa como en el siguiente periodo se muestra un decremento de cuantía similar al incremento presentado en el período anterior. Otro fenómeno a considerar es que algunas dependencias, en particular aquellas relacionadas con el sector educación, adelantan salarios previo al período vacacional. Por último, es importante resaltar que la totalidad de emisiones de TFOVIS calificadas por HR Ratings de México presentan índices de cartera vencida mayor a 90 días menores a 5.0%, de manera que el desempeño de las emisiones en este sentido se encuentra dentro de los parámetros de morosidad considerados en nuestro proceso de asignación de la calificación inicial.



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Cartera Vencida mayor a 180 días La gráfica siguiente nos permite ver que las emisiones TFOVIS10U y TFOVIS 10-4U han mostrado niveles de cartera vencida mayor a 180 días superiores a los que han mostrado las demás emisiónes. No obstante lo anterior, los niveles de cartera vencida mayor a 180 días de todas las transacciones se encuentran dentro de los parámetros utilizados en nuestros escenarios en la asignación de la calificación inicial.



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Prórrogas En lo que respecta a las prórrogas, el Portafolio de emisiones ha presentado niveles inferiores al 2.0% y en la mayoria de los casos ha estado debajo de 1.0%.

Índice de Prepago Al igual que en el caso de los demás TFOVIS, los reportes de cobranza proporcionados por el Administrador Maestro muestran que el resto de las emisiones de TFOVIS experimentaron un aumento significativo en el número de créditos prepagados en el mes de agosto de 2010. Como se mencionó previamente, FOVISSSTE nos informó que este aumento en el prepago se debe mayormente a acreditados que se adhirieron a un programa de jubilación anticipada ofrecido por el Gobierno Federal, que les permitía obtener una liquidación y que decidieron utilizar estos recursos para saldar su crédito y liberar su hipoteca. Toda vez que la oferta del programa de jubilación anticipada concluyó el pasado 30 de septiembre, HR Ratings de México espera que los niveles de las tasas de prepago anualizadas de todas las emisiones de TFOVIS se aproximen a niveles similares a 1.0% observados en los meses previos y posteriores.



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Sobrecolateral En lo que respecta a los niveles de sobrecolateral de las emisiones de TFOVIS, se observa que los niveles de mejora crediticia han ido en ascenso y que tras la última amortización parcial de principal efectuada el 25 de mayo de 2011, las emisiones TFOVIS 09-2U, TFOVIS 09-3U, TFOVIS10U, TFOVIS 10-2U, TFOVIS 10-3U y TFOVIS 10-4U muestran niveles de sobrecolateral superiores al 31.0%, dichos niveles son superiores al nivel de aforo inicial con el que fueron emitidas dichas transacciones.



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Las calificaciones de HR Ratings de México S.A. de C.V. son opiniones de calidad crediticia y no son recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento. La calificación otorgada no constituye una recomendación de inversión y puede estar sujeta a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las Metodologías de HR Ratings de México, S.A. de C.V., en términos del artículo 7, fracción III, de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras de Valores y a otros Participantes del Mercado de Valores. HR Ratings de México basa sus calificaciones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables. HR Ratings de México, sin embargo, no garantiza, la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de los emisores de instrumentos de deuda calificados por HR Ratings de México han pagado una cuota de calificación crediticia basada en la cantidad y tipo emitida por cada instrumento. La bondad del valor o la solvencia del emisor podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso a la alza o a la baja, la calificación, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings de México. La calificación que otorga HR Ratings de México es de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y en cumplimiento de la normativa aplicable que se encuentran en la página de la calificadora www.hrratings.com, donde se puede consultar documentos como el código y políticas de conducta, normas para el uso de información confidencial, metodologías, criterios y calificaciones vigentes.

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