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Estrategia inmobiliaria y monetización de activos

1 | Estrategia inmobiliaria y monetización de activos

El papel inmobiliario en la administración públicaLos activos inmobiliarios tienen un papel clave en las organizaciones, sin importar si son de carácter público o privado. Estas no solo utilizan espacios físicos para desarrollar sus actividades y cumplir con sus funciones administrativas o de atención ciudadana, el uso de espacios supone una fuerte inversión y tiene un impacto importante en el uso de los recursos del organismo. A pesar de la importancia que tienen los bienes raíces, muchas veces son relegados a un papel secundario, incluso hasta olvidado; tanto en la planificación estratégica como en la obtención y uso de recursos financieros. Existen administradores que ven los bienes inmuebles como un mal necesario para el desempeño de sus funciones, un gasto o inversión en el que se debe incurrir, pero no prestarle demasiada atención. En cambio, en las organizaciones exitosas es cada vez más común incorporar la estrategia inmobiliaria a la estrategia general como un elemento adicional que debe gestionarse y que puede contribuir de forma muy significativa en los objetivos financieros y de calidad en el servicio. Además, es habitual que cuando la administración pública necesita fondos, más allá de su presupuesto, recurra al mercado de capitales emitiendo deuda, o incluso, a la banca comercial para obtener financiamiento. En ambos casos, adquieren la obligación de retornar el monto en un futuro y pagar intereses. En muchas ocasiones, las organizaciones que salen al mercado a buscar algún tipo de fondeo tienen en su balance activos inmobiliarios (oficinas, fábricas, bodegas, entre otros) que pueden utilizar para conseguir los recursos que tanto necesitan. Existen figuras en el mercado, como el sale and leaseback (venta a un inversor con firma simultanea de contrato de alquiler para seguir disfrutando del uso del inmueble) que permite a la administración pública extraer todo el valor del activo a cambio de pagar el equivalente a unas rentas.

Estrategia corporativa

Estrategia fiscal

Estrategia operativa

Estrategia de marketing

Estrategia financiera

Estrategia inmobiliaria

Administración

pública

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Alineación de estrategiasEn ocasiones, vemos que la responsabilidad del inmobiliario de una organización está repartida entre el área financiera (los que pagan), el área de recursos o mantenimiento y el responsable de cada región o locación. Esto genera una gestión poco homogénea entre diferentes geografías, sin políticas claras y con influencia de la historia particular de cada territorio. A lo largo del tiempo, este tipo de administración puede acumular ineficiencias en el uso de los inmuebles y los recursos globales del gobierno. Actualmente, las mejores prácticas de gestión buscan alinear la estrategia inmobiliaria con la estrategia general del gobierno, para hacer avanzar todos los recursos y áreas en una misma dirección. Por ello, es necesario definir una estrategia inmobiliaria que contribuya a los objetivos generales y políticas que estén orientadas a obtener los resultados deseados. La definición de estos aspectos es un proceso clave en el que deben participar los más altos niveles de la administración. Un manejo estratégico del área inmobiliaria, tiene dos enfoques fundamentales: la eliminación de ineficiencias en el uso de recursos y la alineación con la estrategia general. Caso 1: La administración del Gobierno Regional de Cataluña, en España se encontró en 2009 ante una grave situación económica, con ingresos decrecientes, la deuda en máximos históricos y fuertes necesidades de liquidez. Ante esta situación, decidieron poner a la venta una cartera de inmuebles ocupados en formato sale and leaseback, es decir, firmaron un contrato de alquiler con el comprador de forma simultánea, para poder seguir usando esos inmuebles. Tras un largo proceso obtuvieron más de 300 millones de euros por la venta de 20 inmuebles, los cuales destinaron a cancelar deuda y a hacer frente a pagos urgentes. Caso 2: El ayuntamiento de una de las principales de ciudades de España quiere racionalizar el uso de sus oficinas administrativas. Por ello, hacer un inventario de usos de espacios (tanto en inmuebles en propiedad como en espacios alquilados) calculando para cada espacio la tasa de uso (superficie por trabajador). Del primer análisis se deriva que en la mayoría de espacios su tasa de usos está muy por encima de la media habitual en oficinas (la administración tiene una media de 44 m²/empleado y lo habitual en oficinas es 14 m²/empleado). El ayuntamiento traza un plan para, en primer lugar reducir la tasa de uso en sus oficinas, por lo menos hasta 20 m²/empleado, en los contratos de alquiler a los que les queda menos de dos años hasta su vencimiento, anunciar que finalizará el contrato e iniciar las reubicaciones a inmuebles de uso propio y en contratos de alquiler de larga duración,y por último, tras a provechar al máximos los espacios, obtener rendimientos de los espacios en propiedad que han quedado vacíos, ya sea mediante su alquiler directo, colaboraciones público-privadas u ofreciendo nuevos espacios de uso público al ciudadano.

Análisis del portafolio inmobiliarioEl primer paso para poder diseñar una estrategia inmobiliaria, alineada con la estrategia general, es realizar un análisis detallado de los activos inmobiliarios y uso de espacios de la organización. Aunque este ejercicio puede parecer sencillo para organismos reducidos, no lo es tanto en grandes municipios o en gobiernos estatales El análisis inicia con un inventario de bienes inmuebles y de espacios en uso por la organización. Es importante incluir los espacios rentados, pues de no hacerlo se produciría un panorama incompleto de la situación inmobiliaria. El inventario de espacios debe proporcionar toda la información necesaria para entender la cartera inmobiliaria y de espacios en alquiler, al reunir datos como ubicación, superficie, valor en libros, estimación del valor de mercado, características de la ubicación, renta actual, duración del contrato de arrendamiento, capacidad potencial y actual (ya sea de personal, producción o almacenamiento y ventas conseguidas).Por los elementos que debe contener esta descripción es necesario que un equipo con amplia experiencia en sector inmobiliario lo realice. Al mapear ese inventario en diferentes modelos y comparar los resultados con ciertas proporciones de mercado, de la competencia o de objetivos internos, se pueden identificar áreas de mejora, eficiencias, ahorros de costos y estrategias específicas para los activos del portafolio. Uno de los modelos más útiles a para tomar decisiones sobre el portafolio inmobiliario es el que tiene en cuenta el atractivo de los activos en el mercado (entendiendo este como el potencial de plusvalía y demanda por parte de inversores) y el impacto estratégico de esos activos en la organización (un elemento que se modificará de acuerdo con su función y las políticas específicas del área). Este modelo permite ver con rapidez dónde existe mayor valor de activos, cuáles pueden proveer mayor liquidez e identificar los más importantes para la organización desde un punto de vista operativo.


Fuentes de recursos, ahorros y eficienciasLa correcta gestión inmobiliaria permite que las compañías consigan importantes ahorros de costos, eliminen ineficiencias en el uso de recursos y obtengan liquidez.

Ahorro de costos y eliminación de ineficiencias:

• Racionalización de espacios: uso más eficiente de oficinas, normalmente más costosas. Esto no involucra peores condiciones de trabajo; de hecho, en la mayoría de casos en donde se llevan a cabo medidas de racionalización de espacios, los empleados o funcionarios aceptan que trabajan en mejores condiciones que antes. En los ejercicios de racionalización se crean áreas más especializadas, con más salas de reunión, zonas informales, áreas para tomar llamadas, etcétera.

• Mejoras en la eficiencia energética: la aplicación de tecnologías más eficientes en el uso de energía, como iluminación LED, sistemas inteligentes de encendido/apagado, artefactos de frío/calor más modernos y sistemas de cogeneración energética, puede reducir de manera considerable los gastos operativos de un inmueble.

• Consolidación de espacios: en procesos de crecimiento desordenados pueden llegar a tenerse varios espacios de oficinas en diferentes partes de la misma ciudad (lo mismo puede suceder con fábricas o centros de almacenamiento). A menos que la separación tenga un fin específico, esto suele generar duplicidad de costos (recepción, seguridad, asistentes) e ineficiencia en la comunicación. El uso de espacios mayores en vez de varios de menor tamaño, puede generar economías de escala y mejoras operativas.

• Separación entre oficinas administrativas y espacios de atención ciudadana: en ocasiones es deseable tener parte de las oficinas en una zona menos céntrica para conseguir una reducción en los costos, esto mantiene a las oficinas de atención en zonas más accesibles, ofreciendo mejor servicio. Esto puede suponer un ahorro considerable, al mismo tiempo que se mejora el servicio.

• Racionalización de alquileres: las medidas anteriores pueden aplicarse a los espacios en alquiler, adicionalmente pueden buscarse reducciones en el alquiler vía negociación o cancelación de alquileres donde exista la posibilidad de usar inmuebles en propiedad en los que se identifique un nivel de uso por debajo de su capacidad potencial.

Existen múltiples alternativas para la generar liquidez a través de los activos inmobiliarios, estas son más fáciles de identificar después del análisis del portafolio:

• Venta de activos no estratégicos: aquellos que la administración usa de forma poco intensa, que han sido obtenidos por donaciones de ciudadanos, tras procesos judiciales o provienen de etapas de gestión anteriores, son susceptibles de venta y pueden generar liquidez. Son recursos a los que se da poco uso y pueden generar liquidez o mejores servicios al ciudadano.

• Desarrollo de suelos o de derechos de edificabilidad: las administraciones pueden tener en sus balances reservas de suelo, parcelas sobrantes de desarrollos que están en uso o derechos de edificabilidad no utilizados. Todos estos activos desaprovechados pueden ser objeto de venta o de edificación para añadirles valor y venderlos cuando hayan alcanzado su máximo potencial o mantenerlos en arrendamiento si serán útiles en el futuro. El desarrollo implicaría dedicar recursos, pero existen estructuras de asociación público-privadas que permiten la construcción sin invertir recursos, lo que genera valor y la opción de compartir las utilidades.

• Sale and leaseback: supone la venta de un inmueble y el alquiler por el antiguo propietario del espacio. Es una estructura que permite al propietario maximizar el valor del activo y al inversor asegurarse de las rentas por el plazo del contrato, que suele ser largo. Es por esto que se trata de una medida muy popular.

Sale and leasebackLas organizaciones con necesidades de liquidez pueden buscar esos recursos a través de emisiones de deuda, la banca comercial

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Planeación estratégica

¿Dónde quiere estar

en el futuro?

Un plan basado en la situación de los activos inmobiliarios actuales y futuros, que contribuya

a alcanzar los objetivos, así como la visión del gobierno.

Impa

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Atractivo en el mercado

¿En qué estado se encuentra la organización y su entorno?

¿Cómo alcanzará sus objetivos?

Misión y visión

Análisis

Interno

Financiera Operativa Clientes Recursos Inmobiliaria

Externo

Diagnostico

Planeación estratégica (a tres años)

Plan detallado de implementación (de seis meses)

Objetivos


o fondos de capital privado. Pueden pedir ese dinero prestado, pagar un interés cada mes y devolver el monto en el plazo acordado. En muchas ocasiones, para reducir el costo de la deuda, ponen como garantía los inmuebles. Sin embargo, las organizaciones tienen otra alternativa, el sale and leaseback.

Este consiste en la venta del bien y la firma de un contrato de alquiler de forma simultánea. De esta forma, el vendedor sigue teniendo derecho a utilizar el inmueble por la duración del contrato, a cambio de una renta. El comprador habitual en estas operaciones son fondos de inversor inmobiliarios o family offices, que entran a valorar a detalle las características del contrato de alquiler, especialmente, la duración del contrato, la solvencia del vendedor o inquilino y la estructura de costos. En el sale and leaseback la organización deja de ser propietaria del activo y puede perder su uso al final del contrato de arrendamiento. Es posible introducir clausulas en la operación para poder recuperar el activo en un futuro, pero es aconsejable contar con la asesoría de profesionales calificados en la estructuración de la operación, ya que estas cláusulas pueden tener implicaciones económicas y fiscales importantes.

Pre sale and leaseback Post sale and leaseback

Administración pública

Administración pública

Operaciones e inmuebles

Libera recursos Mediante esta acción la administración libera recursos financieros. Si pidiera una hipoteca, obtendría el 60% o 65% del valor del inmueble, mediante el sale and leaseback obtiene el 100% del valor.

Tiene ciertas ventajas fiscales (si se considera frente al arrendamiento operativo), ya que el 100% de la renta es deducible, mientras que en una hipoteca solo lo es el costo real de la deuda.

Permite invertir en su operación principal, que suele tener un mayor retorno que el de los activos inmobiliarios.

Por sus características habituales, suele ser un producto muy atractivo para inversores. Existe una importante liquidez actualmente para este tipo de operaciones.

La operación extrae del balance el activo y cualquier deuda que pudiera existir sobre el mismo. Además, la obligación contraída por el alquiler no aparece en contabilidad.

Operación fuera de balance

Canon 100% deducible

Mejora los indicadores de rentabilidad

Operación atractiva para inversores

Organización Inmuebles

arrendamiento

Inversores

Ventajas de las operaciones sale and leaseback


El precio de la operación se fijará en función de la renta que pagará el vendedor y el retorno exigido a la operación por parte del inversor. Si se establece que el vendedor pagará una renta anual de 90 mil dólares y el retorno inicial exigido en el mercado es del 7% para inmuebles del mismo tipo en la misma zona, el precio de compraventa será de un millón 500 mil dólares.

Características del sale and leasebackEsta operación busca transmitir de forma efectiva el riesgo inmobiliario al inversionista y que el vendedor pueda seguir disfrutando del inmueble a cambio de un arrendamiento. La no transferencia real de riesgo puede tener impactos en la consideración contable y fiscal de la operación.

• Contrato a largo plazo: por lo general, los contratos de alquiler en estas operaciones se hacen a 10 o más años. El vendedor tiene voluntad de permanecer en el inmueble por un largo periodo y al comprador le interesa ese plazo ya que da seguridad a su inversión. Estos contratos suelen ser de obligado cumplimiento.

• Triple neto: cuando el inquilino es responsable de todos los costos operativos asociados al inmueble (seguros, mantenimiento y predial como los más importantes). El inquilino era el anterior propietario y va a disfrutar del inmueble durante la duración del contrato, por lo que es el principal interesado en su correcto funcionamiento. Beneficia al inversionista ya que evita gastos variables e inesperados.

• Renta de mercado: un elemento clave al estructurar estas operaciones es la renta a pagar en el contrato de alquiler. La renta debe ser lo más parecida posible a las que se paga en el mercado por espacios similares. De no ser así, existirán distorsiones en el riesgo/retorno de la operación y el precio no será el óptimo. Una renta por debajo de lo que establece el mercado no maximiza el precio de venta (ya que el inversor no estará dispuesto a obtener un retorno menor) y una renta elevada no maximizará el rendimiento (el inversor no estará dispuesto a pagar por una renta que desaparecerá al final del contrato de alquiler).

• Opción de compra: en muchas operaciones, el vendedor quiere tener la opción de recuperar el inmueble al final del contrato de alquiler. Es necesario estructurar bien el proceso para que este se considere un arrendamiento operativo (con su tratamiento contable y fiscal específico) y no financiero (es decir, un instrumento de deuda), además debe trasladarse el riesgo inmobiliario al comprador.

Las operaciones de sale and leaseback son trajes hechos a medida que se tratarán de adaptar a las necesidades del vendedor, considerando siempre el impacto que estos cambios tendrán en el atractivo para los inversores. Las necesidades estratégicas y la importancia del inmueble para la administración pública son claves a la hora de diseñar la operación.

Casos especialesEstas operaciones están pensadas para organizaciones que ya tienen activos inmobiliarios y los utilizan para obtener liquidez. Se basan en el hecho de que un inmueble maximiza su valor de inversión con un buen contrato de alquiler (que asegura ingresos). Existen estructuras que permiten a las organizaciones sin inmuebles utilizar este principio para su beneficio. Si una organización está buscando un nuevo espacio, puede maximizar el valor obtenido mediante un build-to-suit and leaseback, esto es, acordar las especificaciones del inmueble con el desarrollador y firmar un contrato de alquiler sobre un inmueble que inicie al finalizar la obra. Aunque el inmueble nunca es de su propiedad, en el resto de aspectos tiene características muy parecidas a las de un sale and leaseback. Aunque no es una medida de liquidez, es un mecanismo atractivo para poder disfrutar de un inmueble con características muy particulares sin necesidad de realizar un desembolso importante. La organización conserva su liquidez sin necesidad de endeudarse. La estructuración y la fase de negociación con el desarrollador son claves, ya que siempre existirá tensión entre las partes, pues el propietario querrá que el inmueble sea lo más estándar posible (para maximizar el valor una vez finalice el contrato de alquiler) y el inquilino lo querrá especial y adaptado a sus necesidades. Es importante llegar a un equilibrio y la orientación por parte de especialistas puede ser una gran ayuda para no perder de vista los beneficios comunes y evitar frenar el proceso en ciertos detalles. Se puede llegar al punto medio, al generar un acuerdo en donde las características e instalaciones más especializadas corran a cargo del inquilino o alguna medida similar. Es una operación muy atractiva para las dos partes: la administración participa en el diseño del inmueble y lo hace de acuerdo a sus necesidades (además de que puede conseguir mejores condiciones en el contrato


de alquiler) y el inversor minimiza su riesgo de alquiler (el inmueble empieza a generar retornos tan pronto finaliza la obra) y facilita el acceso a la financiación.

ConclusionesLos activos inmobiliarios son elementos de gran impacto en las organizaciones y es fundamental tener una estrategia inmobiliaria, clara y precisa para su gestión, que esté alineada con la estrategia corporativa para que contribuya con la visión de la administración y sus objetivos. Una buena administración de los activos inmobiliarios puede ser fuente de ahorros y eficiencia para municipios, gobiernos y organismos públicos, lo que, en última instancia, se traslada en un mejor servicios al ciudadano. Cuando las organizaciones necesitan fondos suelen buscarlos en fuentes externas, pero los activos inmobiliarios pueden ser fuentes de liquidez muy importantes, ya sea mediante la venta de activos no estratégicos o estructuras como sale and leaseback. Aunque es necesario hacer hincapié en la monetización de activos, no consideramos que sea malo por naturaleza o que los gobiernos y administraciones no deban tener activos, es vital hacer un análisis de forma consciente y someter la tenencia de activos inmobiliarios a un proceso de reflexión estratégica, en la que se contemple si estos activos y su propiedad contribuyen a la estrategia de la administración y si esa propiedad es la forma más eficiente de hacer uso de sus recursos. Existen alternativas a la posesión de activos, como el build-to-suit and leaseback, que permiten a la organización gozar de las ventajas operativas de la construcción y el uso de inmuebles propios sin la necesidad de tener que invertir una gran cantidad de recursos. Existe una gran liquidez en el mercado, impulsada por FIBRAS, CKD e inversionistas extranjeros, que están dispuestos a invertir en activos inmobiliarios y que pueden ayudar a conseguir el capital necesario para llevar a cabo sus planes de crecimiento.

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