promoción inmobiliaria
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Febrero 2005
LA PROMOCIÓN INMOBILARIA
LA PROMOCIÓN INMOBILARIA
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ÍNDICE
LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
LA COMPRA DEL SOLAR
ESTUDIO DE MERCADO. DISEÑO DE PRODUCTO Y COMERCIALIZACIÓN
ESTUDIO DE VIABILIDAD. CTA DE RTDOS
LA EMPRESA PROMOTORA
TESORERÍA DE LA PROMOCIÓN
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ÍNDICE
SEGUROS
LA FINANCIACIÓN BANCARIA
LA IMPORTANCIA DEL CONSTRUCTOR
CLASES DE PROYECTOS TÉCNICOS: LA LICENCIA
LA ENTREGA DE LLAVES
LEY SOBRE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
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LA EMPRESA PROMOTORA
Los grandes promotores muestran una gestión de sus promociones inmobiliarias excepcionalmente profesional con recursos humanos y económicos novedosos, proyectos bien comercializados y mejor presentados.
Los pequeños promotores muestran carencias importantes en una o varias de las bases de la promoción.
La promoción inmobiliaria es una actividad multidisciplinar en la intervienen multitud de profesionales:economistas, arquitectos, notarios, abogados, registradores, financieros y es imprescindible que el promotor tenga una visión global del negocio inmobiliario que le permita coordinar los distintos profesionales y gremios con la finalidad de obtener un producto competitivo y de calidad, que le permita maximizar el beneficio con el menor riesgo posible.
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LA EMPRESA PROMOTORA El promotor para desarrollar un proyecto inmobiliario
normalmente constituye una sociedad , ya que la promoción es una actividad de riesgo intensiva en capital y que al ejercerla puede comprometer todo su patrimonio personal.
La elección entre en una sociedad anónima o limitada ha de basarse en cuestiones tales como el número de socios que va a formar parte la sociedad, el capital social y la rigurosidad formal la constitución y funcionamiento de la misma.
Sociedad anónima. Promociones en las que se prevea un gran número de socios. Capital social mínimo de 60.101,21€, desembolsado en al menos un 25%.
Social limitada.- Importan más las características personales de los socios. Capital social mínimo 3.005,60€. Si se desea constituir una sociedad familiar esta forma societaria es mejor.
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LA EMPRESA PROMOTORACapital social. Volumen de obra realizable.
Lo primero que se necesita para ser promotor es dinero. Las promociones inmobiliarias son intensivas en capital.
A la hora de decidir la cantidad de capital social con
la que se va a constituir la empresa hay que tener en cuenta la dimensión de la promoción y se tiene intención de realizar más promociones con la misma sociedad.
Cuando se inicia la promoción el primer paso es la
compra del solar y dicha compra es difícil financiar cuando estamos hablando de una sociedad de reciente constitución.
La aportación del solar como capital lleva aparejados más gastos puesto que está sujeta al impuesto AJD. Si la aportación del solar se hace llevando como contrapartida préstamo de los socios, no se incrementa el patrimonio neto, y esto dificultará la obtención de financiación.
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LA EMPRESA PROMOTORASociedad única. Sociedad por promoción
Sociedad única para todas Las promociones. Poseen mucha más credibilidad financiera (al cabo de los años esta tendrá unos fondos propios elevados), suelen ser sociedades con imagen de marca reconocida y con ella se tiene un ahorro de costes, puesto que la práctica de constitución y disolución de sociedades conllevaba gastos.
Sociedad distinta para cada una de las promociones. En esta se limita la responsabilidad frente a terceros (acreedores compradores y organismos públicos) ya que una vez desaparecida la sociedad es complicada la reclamación.
Inconvenientes: resta credibilidad (dificulta la obtención de financiación haciendo necesario el afianzamiento de los socios en muchos casos), alto coste (gastos de constituir disolver sociedades) e impide la consolidación de la imagen de marca.
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LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
La promoción inmobiliaria es el conjunto de acciones y gestiones, en una ámbito multidisciplinar, cuya finalidad es la realización de edificaciones con el objeto de su venta y entrega a terceros.
Cuatro masas integran el precio de venta: el precio del solar, el importe de la construcción, el resto de gastos (financieros y impuestos, comercialización, honorarios técnicos, etc) y el beneficio antes de impuestos.
Estas masas guardan cierta proporción entre ellas: al
beneficio se le atribuye el 20% el precio de venta, al resto de gastos el 10%, y el 70% restante se divide entre precio de solar y el coste de la construcción. Cuando mejor ubicado esté el solar mayor proporción supondrá sobre el precio de venta.
Para la promoción tipo el reparto de costes podría
ser: solar 30%, construcción 40%, resto de gastos 10%, de beneficio 20%.
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LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Vender la promoción en un solo día sin gastarse nada en
publicidad no es un éxito. Se ha vendido por debajo del precio de
mercado.
El ritmo adecuado de ventas es aquel que va parejo con el ritmo de construcción. de tal manera de cuando se acaben las obras las viviendas estén vendidas en su totalidad.
Pueden darse coyunturas (elevadas tasas anuales de incremento los precios de la vivienda) en la que el promotor interese actuar de otra manera, como es, el no sacar las viviendas a la venta hasta que no termina la construcción (evita que el comprador de las viviendas gane grandes cantidades de dinero sin asumir riesgo alguno y el promotor poco asumiéndoles todos). Dos inconvenientes:
Permanecen inmovilizados una gran cantidad de recursos financieros.Dada la dificultad de predecir el cambio de ciclo, el promotor asume riesgo elevado.
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LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA El ritmo de ventas será el que determine la decisión
de realizar promociones sucesivas o simultáneas. Ante un alto porcentaje de ventas en la promoción en curso, el promotor decide si inicia una nueva promoción solapando unas obras con otras.
El mejor ritmo de construcción es aquel que permite construir más rápido, siempre que esa rapidez no vaya en detrimento de la calidad.
Cumplir los plazos de ser una las prioridades del promotor puesto que: refuerza la credibilidad de los compradores, disminuye reclamaciones, ahorra gastos financieros y permite adelantar la realización de los beneficios de la promoción.
Para el control de la construcción hay que establecer
un GANT de obra que refleja los acontecimientos más importantes y la coordinación entre los distintos gremios durante la construcción. En el GANT incluye: movimiento de obras, cimentación, estructura, fachada , tabiquería, carpintería, fontanería, electricidad, pintura.......y su timing
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LA COMPRA DEL SOLAR Clasificación urbanística: solar urbano, urbanizable o
rústico. Sólo nos ocuparemos de los solares con clasificación de urbanos.
El promotor adquiere un edificio en ruinas o en el casco urbano para su posterior derribo. Debe verificar en el plan general de ordenación urbana, que no está afecto alguna limitación de edificabilidad o uso.
Antes de que entregar cantidades a cuenta para la compra
del solar el promotor deberá:
Obtener la nota simple del registro de la propiedad de la finca para ver el estado de cargas de la misma y
Verificar que nos vende realmente el propietario tiene poderes suficientes para la ello.
El (PGOU) Disponible en todos los Ayuntamientos.
Determina la edificabilidad de los solares, teniendo en cuenta su ubicación. Del PGOU se obtiene la información s/número de alturas que se puede construir, fondo edificable permitido, retranqueos.
Dudas: consultar a los técnicos del Ayuntamiento
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LA COMPRA DEL SOLAR Cargas más habituales que pesan sobre los solares.
Hipoteca. Carga más habitual, y no representa ningún problema a la
hora de realizar la compra. Se debe solicitar el certificado de saldo pendiente al acreedor para proceder a su cancelación
Usufructo.- Para obtener el pleno dominio de la finca a adquirir es necesario la firma del titular de la nula propiedad y de la del usufructuario.
Afecciones fiscales. Entre las que se encuentran las hipotecas
legales, afecciones al pago de varios impuestos.
Afecciones urbanísticas.- Aquí hay que verificar que se ha presentado el correspondiente aval bancario ante el Ayuntamiento que garantiza el pago de dichos gastos.
Anotación preventiva de embargo. Debe cancelarse previamente a la compra.
Servidumbres.- Son habituales y no constituyen ningún problema para realizar la compra con seguridad. Hay que tener precaución de que la servidumbre no este constituida como condición resolutoria.
Condición resolutoria.- Es el pacto por el que se acuerda la resolución del contrato de compraventa en el caso que el comprador no pagarse parte del precio aplazado.
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LA COMPRA DEL SOLAR Alteraciones de las fincas
A veces al adquirir el solar, este no presenta la dimensión
adecuada para el proyecto que se quiere desarrollar. Ejemplo dos solares contiguos de pequeñas dimensiones. Una vez adquiridos y antes de realizar la declaración de obra nueva (D.O.N.) debe proceder a la alteración de las finca registrales y su inscripción en el registro de la propiedad (R.P.). Las alteraciones que pueden sufrir estas fincas son:
Agrupación.- Dos o más fincas inscritas se unen para formar una sola.
Agregación.-Una finca inscrita se ve aumentada con una o varias fincas cuyos folios registrales se cierran.
Segregación.-Una parte de la finca inscrita se separa de ésta, y forma otra finca independiente
División.- Una finca se divide en dos son más fincas. A cada una de ellas se abre un folio y se le asigna un nuevo número.
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LA COMPRA DEL SOLAR
La compra La escritura de compraventa.- Es el documento
público por el cual adquirimos la propiedad de un bien.
La opción de compra.- Es un contrato que permite mediante el pago de una cantidad inicial denominada prima, tener derecho a adquirir un determinado bien en un plazo y precio prefijados.
La permuta de solar por obra futura. Es un contrato
por el cual el dueño del solar transmite al promotor la propiedad del mismo, y en contrapartida, se obliga a entregar a aquel la propiedad de uno más pisos, locales, garajes o trasteros en el edificio futuro, que construirá sobre dicho solar en un plazo determinado.
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LA COMPRA DEL SOLAR
Pago aplazado: condición resolutoria, letras avaladas.
Cuando se realiza la escritura de compraventa del solar y existe de pago aplazado, el vendedor suele exigir una serie de garantías que aseguren el cobro futuro del importe aplazado. Las más habituales son:
Condición resolutoria.- En la escritura ante notario se
especifica que la cantidad pendiente de pago se constituye como condición resolutoria.
Esta condición imposibilita la obtención del préstamo
hipotecario al promotor. Para solucionarlo el promotor debe pactar con el vendedor del solar la posposición de rango .
Letras avaladas.- Se instrumentaliza el pago aplazado al vendedor en una letra avalada por una entidad financiera que se firma ante el notario y se identifica en la escritura de compraventa.
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LA COMPRA DEL SOLAR Préstamo hipotecario sobre el solar.
Se suele conceder, con garantía hipotecaria, entre el 50% o el 60% del valor de tasación del solar como máximo, y la duración de estos préstamos no suele superar los dos años.
Lo mejor: Préstamo de suelo: P.H. en el que una vez que se haya realizado el proyecto básico y se obtenga la licencia de obras se acuda al notario y se formaliza la ampliación del préstamo de suelo a préstamo promotor.
Al financiar de esta forma el solar, ya queda perfectamente encarrilado el préstamo hipotecario al promotor.
Póliza de crédito
Con garantía hipotecaria del solar.- Interesa más contratar un préstamo hipotecario del suelo, puesto que éste es ampliable a préstamo promotor, y la póliza con garantía hipotecaria no.
Ventaja de la póliza de crédito: Permite comprar o señalar solares anticipándose a los competidores.
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LA COMPRA DEL SOLAR
Estudio de las promociones de la competencia.
Al iniciar una promoción hay que hacer un estudio de mercado para evaluar las características de las viviendas que se comercializan en el entorno. Este estudio de mercado es relativamente sencillo si existen en la zona otras promociones que se estén comercializando.
Determinación del producto: superficies, precios.
Con los datos del estudio de mercado. El promotor está en condiciones de determinar qué tipo de producto sacará a la venta.
La memoria de calidades probablemente sea uno de los aspectos que más incide en el éxito de la promoción y es un documento contractual que debe cumplirse.
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LA COMPRA DEL SOLAR
Comercialización. Canal de ventas. El dossier. La marca
La comercialización se debe iniciar cuando está en poder
del promotor la licencia de obras, momento a partir del cual pueden firmarse contratos privados de compraventa y recoger cantidades a cuenta. Si inicia la comercialización antes de obtener la licencia sólo se pueden recoger cantidades en concepto de señal que no son vinculantes ni para el promotor ni para el comprador.
El canal de ventas es decisivo de darse a conocer entre el público objetivo de la promoción. En las promociones con expectativas de venta sobre plano hay que elaborar un buen dossier, presentación esmerada, buena calidad de papel etc...
Es aconsejable cuidar los aspectos relativos a la marca y
la imagen, sobre todo cuando se realiza en las promociones con una misma sociedad y en un radio geográfico pequeño.
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ESTUDIO DE VIABILIDADAntes de comprar el solar es necesario realizar un estudio de viabilidad de
la promoción para determinar, los beneficios esperados.
DETERMINACION DE INGRESOS Y GASTOSTOTAL DE INGRESOS....................................................................Descripción precio inicial % de ventasPiso 1º 190.000€ 20%Áticos, GarajesTOTAL DE GASTOS.........................................................................Solar.........................................................................Compra, y impuestos, comisión API...Edificación................................................................Urbanización, de derribo, construcción, estudio geotécnicoHonorarios técnicos..................................................Arquitecto, aparejador, control de calidad, seguridad y saludGastos documentarios y tributos, tasas, cánones...Notario y registroLicencia de obras, D.O.N, D-H, tributos, plusvalía viviendasGastos financieros....................................................Comisión de apertura, intereses del prést, canc hipotecasSeguros....................................................................Incendios, respons civil, todo riesgo a la construcción, Decenal, OCTComercialización......................................................Comisión de ventas, publicidadImprevistos..............................................................Imprevistos promoción
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ESTUDIO DE VIABILIDAD
EL BENEFICIO Y LOS RATIOS El beneficio: se calcula por la diferencia entre ingresos y costes.
Los ratios: Son cocientes que proporcionan una información valiosísima
a la hora de comparar promociones y variables dentro de una promoción.
Margen sobre ventas = (beneficio/ventas) x 100 .-Mide el porcentaje de
beneficio que se obtiene sobre las ventas realizadas. Rentabilidad de los recursos propios= (beneficio antes de
impuestos/recursos propios aportados)x 100 .- Mide el porcentaje de beneficio que se obtiene s/ los recursos propios invertidos.
Rentabilidad de los recursos ajenos = (beneficio antes de impuestos/financiación ajena) x 100.- Mide el porcentaje de beneficio que se obtiene de la financiación ajena utilizada. endeudarse.
Rentabilidad del capital invertido = (beneficio antes de impuestos/(recursos propios + recursos ajenos))x 100.- Mide la rentabilidad que se obtiene en la promoción por cada euro invertido.
Repercusión del solar sobre las ventas = (precio del solar/ventas)x 100. Mide el precio que supone el precio del solar s/ el total de las ventas.
(Gastos financieros/ventas)x100. Mide el porcentaje que suponen los gastos financieros sobre el total de las ventas. Nos indica que porcentaje de cada euro ingresado por ventas se destina a gastos financieros.
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TESORERÍA DE LA PROMOCIÓN
TESORERÍA DE LA PROMOCIÓN Es una hoja de calculo que nos proporciona el flujo deingresos y pagos mes a mes (también períodos
trimestrales). Recoge del lado de los ingresos, la disposición de
préstamopromotor pactado con la entidad financiera, ya que es la
principalfuente de ingresos durante la realización de la obra, y los
pagosa cuenta de las viviendas vendidas hasta la entrega de
llaves.
Las cantidades entregadas por los compradores provienen de los contratos firmados, y de las expectativas de venta en función de la experiencia derivada de anteriores promociones.
Por el lado de los costes, antes de elaborar la tesorería
ha deconocerse el plazo de pago al constructor (30, 60 ó 90
días).
Hemos de ver como inciden en la tesorería de la promoción:
Las variaciones de tipos de interés en el préstamo, y Los distintos ritmos de venta de la promoción.
LEY S/ ORDENACIÓN DE
LA CERTIFICACIÓN
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LEY S/ ORDENACIÓN DE LA CERTIFICACIÓNEl promotor de la edificación destinada a viviendas asumirá la
obligaciónde garantizar los daños materiales que el edificio pudiera sufrir. Deberá suscribir un seguro que cubra los daños materiales que
ocasionenen el edificio el incumplimiento de las obligaciones de
habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años respectivamente.
El constructor: Durante el primer año, responderá de los daños materiales
derivados que una deficiente construcción. Deberá suscribir un seguro que
cubra los daños materiales ocasionados por una deficiente construcción
por el plazo de un año desde la recepción de obras.
Los dos agentes señalados más los profesionales que intervengan en el
proceso de edificación (arquitectos e ingenieros) responderán durante tres
años de los daños materiales del edificio causados por vicios o defectos
que afecten a la habitabilidad y durante diez años por los vicios que
afecten a la seguridad estructural del edificio. No se autorizará la inscripción en el R.P. escrituras públicas de
D.O.N.sin que se acredite la constitución de las garantías exigidas por
esta Ley. Se cubrirán mediante un seguro las cantidades a cuenta del precio
querecibe el promotor del comprador, que indemnice el
incumplimiento del contrato por parte de este último.
Las primas que se paguen por los promotores o constructores porexigencias de la ley 38/1999 serán gastos fiscalmente deducibles.
CLASES DE PROYECTOSTÉCNICOS
CLASES DE PROYECTOSTÉCNICOS
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CLASES DE PROYECTOS TÉCNICOS
Anteproyecto En él se exponen los aspectos fundamentales de las
característicasgenerales de la obra, funcionales, formales, constructivas, y
económicas.
Es una primera imagen global de la obra y establece un avance del presupuesto.
Proyecto básico
En él se definen de un modo preciso las características generales de la
obra mediante la adopción de soluciones concretas. Es suficiente, una vez
visado por el Colegio de Arquitectos, para solicitar la licencia municipal de
obras, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Se entiende por presupuesto de ejecución material (P.E.M.) el
coste de los materiales y mano de obra necesaria para realizar la
edificación, sin incluir el beneficio industrial de la empresa constructora, ni los
gastos generales de la misma, ni el IVA.
El P.E.M. tiene unas repercusiones económicas importantes ya que la
licencia se paga en función de un determinado porcentaje del PEM.
También se toma el importe este presupuesto para valorar la D.O.N.
y la D-H y como base para liquidar el impuesto de AJD.
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CLASES DE PROYECTOS TÉCNICOS Proyecto de ejecución Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico de un
modopreciso. Es necesario que el proyecto de ejecución esté visado por
elColegio de Arquitectos para poder iniciar la obra. Otros proyectos inherentes a la promoción. Proyecto de comunicaciones, Proyecto de fontanería, Proyecto deElectrificación, Estudio de Seguridad y Salud. (fontanería y
electrificación son necesarios para que el comprador pueda contratar los
servicios).
Licencia. Derribo y edificación La licencia es el acto administrativo que permite la ejecución de la
obra. Es necesaria para la constitución e inscripción de la D.O.N. en el
R.P.
Una vez solicitada la licencia ante el Ayuntamiento, la concesión puede
ser por dos vías: Comunicación escrita del organismo público al solicitante
o Silencio administrativo. Se recomienda Esperar a la comunicación
fehaciente del otorgamiento de licencia para iniciar las obras. También es necesaria una licencia de derribo para demoler la
construcciónque ocupa el solar sobre el que se pretende edificar.
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DECLARACION DE OBRA NUEVA Y
DIVISION HORIZONTAL
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D.O.N. Y D-H
La declaración de obra nueva. Documento público en el quese detalla la nueva construcción para su traslado al R.P.
El notario, a la vista del proyecto, describe el terreno donde se varealizará la construcción y el edificio resultante, indicando el Nº de plantas proyectadas así como el valor de la obra (P.E.M.). Para que se otorgue la escritura de obra nueva se ha de presentar al notario: la licencia de obras y el certificado del arquitecto,autor del proyecto, certificando que la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia. Está sujeta a A.J.D. La escritura de división horizontal. Documento público en el que se describen cada una de las unidades en las que se deseadividir el edificio a construir descrito la declaración de obra nueva,con el fin de que se formen finca registrales diferenciadas y asípuedan ser objeto de tráfico jurídico independiente. Está sujeta alimpuesto de A.J.D.
SEGUROSSEGUROS
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SEGUROS Seguro decenal .- La ley de Ordenación de la Edificación
(LOE)establece la obligatoriedad de contratar un seguro de daños
materialespara garantizar durante diez años el resarcimiento de los daños
causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación,
lossoportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia y
estabilidad del edificio.
Se exige la contratación de la OCT, que es una empresa de auditoria de
riesgos que controla tanto el proyecto como la ejecución de la obra. El seguro decenal es una exigencia legal, y es obligatorio para lainscripción en el registro de la propiedad de las escrituras de
compraventa.
Todo riesgo a la construcción.-Garantiza los daños y pérdidas
materiales que sean consecuencia directa de una causa súbita, accidental e
imprevisible, cualquiera que sea su procedencia. Incluidos los riesgos de la
naturaleza, el robo de materiales, los gastos de desescombro y demolición.
Se pueden asegurar los equipos de maquinaria para la construcción y los
efectos personales de los obreros. Responsabilidad civil.-Garantiza el pago de indemnizaciones
de lasque el promotor estuviera obligado a responder frente a terceros
comoconsecuencia de daños accidentales causados durante la
realización de laobra o por causa de la misma.
FINANCIACIÓN DE
LA PROMOCIÓN
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN
Conceptos básicos. Tasación, comisiones. Lo primero que se hace por parte de los bancos ante una
solicitud definanciación sería pedir la tasación del proyecto de la
promoción que se piensa realizar. Esta proporciona el valor de mercado
delinmueble terminado. En función de este valor se determina
elimporte del préstamo. Normalmente se financia hasta el
80% delvalor de tasación de las viviendas, el 50-60% del valor de
tasaciónde locales, dejando libres los garajes. Los Bancos están más cómodos si solo hipotecan las
Viviendas. Ello supone una mayor aportación de recursos del promotor. La empresa tasadora.Interviene en la elaboración inicial del
proyecto,y realiza una valoración del porcentaje de obra ejecutada en
cadauna de las certificaciones que solicita el promotor durante laejecución de obra (aspecto a tener en cuenta a la hora de
calcularlos costes de la promoción) Comisiones La única que se repercute promotor es la de
apertura.
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN Los préstamos al promotor tienen dos tramos:
Carencia. En este periodo sólo se pagan intereses por las
cantidadesdispuestas. Este tramo afecta al promotor y su duración
oscila entre uno y tres años. La carencia termina con la subrogación.
Subrogación a los compradores. Se inicia con la firma las escrituras
de compraventa. Su duración varía en función de lo que contrató el
promotor, pudiendo llegar hasta treinta años. Las cuotas de este
tramo de préstamo comprenden capital intereses.
Ampliación del préstamo del solar
Es habitual que cuando el promotor solicita el préstamo hipotecario
para realizar la obra y en su momento constituyó hipoteca sobre el
suelo para comprarlo, la entidad financiera obligue a cancelarlo para
posteriormente constituir el préstamo promotor. Si ambasoperaciones se plantean en la misma entidad ésta procederá
aampliar el préstamo inicial y no cancelarlo, con el ahorro de
costesque esto supone (AJD solo tributa por la diferencia, además
de lascomisiones de apertura cancelación de hipotecas)
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN Distribución de responsabilidades
Cuando se constituye una hipoteca sobre una pluralidad de fincas,
como ocurre en el caso del préstamo hipotecario al promotor, hay que
distribuir la responsabilidad hipotecaria individualizandola respecto de cada
finca. Se procede de la siguiente manera:
Se realiza a la DON y la D-H, se formaliza el préstamo hipotecario promotor
y se distribuye la totalidad del préstamo entre los componentes resultantes
de la división horizontal que se desean hipotecar. El impuesto de AJD grava
la DON y la D-H del préstamo hipotecario. Viene siendo habitual que en muchos promotores pospongan la
distribuciónde responsabilidad al final de la obra cuando las viviendas están a
punto deentregarse, con ello se ahorran el gasto que suponen las
cancelaciones delpréstamo de aquellas viviendas cuyo comprador no necesita
financiacióno decide hacerlo con otra entidad distinta. Antes de actuar de una u otra manera conviene plantearlo a la
entidadfinanciera que va a financiar, ya que algunas de ellas no admiten
posponerla división horizontal y la distribución de responsabilidades al final
de la obray otras sólo admite lo contrario.
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN Los préstamos al promotor tienen dos tramos:
Carencia. En este periodo sólo se pagan intereses de las
cantidades dispuestas. Este tramo afecta al promotor y su duración
oscila entre uno y tres años. La carencia termina con la subrogación.
Subrogación a los compradores. Se inicia con la firma las escrituras
de compraventa. Su duración varía en función de lo que contrató e
promotor pudiendo llegar hasta treinta años. Las cuotas de este
tramo de préstamo comprenden capital intereses.
Ampliación del préstamo del solar
Es habitual y cuando el promotor solicita el préstamo hipotecario
para realizar la obra y en su momento constituyó hipoteca sobre el
suelo para comprarlo, la entidad financiera obligue a cancelarlo para
posteriormente constituir el préstamo promotor. Si ambasoperaciones se plantean en la misma entidad financiera éstaprocederá a ampliar el préstamo inicial y no cancelarlo con
el ahorrode costes que esto supone (AJD solo tributa por la
diferencia,además de las comisiones de apertura cancelación de
hipotecas)
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN Métodos de entrega del capital del préstamo
Los métodos de entrega del préstamo varían entre entidades
financieras.Hay entidades que condicionan las entregas a un número de
contratos decompraventa mínimo previo, otras que lo condicionan al % de obra
juntocon el % de ventas, y otras, no condicionan las entregas a las
ventas, pero realizan distintos porcentajes de retención sobre cada
certificación. Aval de las cantidades a cuenta entregadas por los
compradores
Es obligatorio por ley que el promotor avale las cantidades entregadas a
cuenta por el comprador como parte del pago de la vivienda mientras dura
el proceso de edificación. En la práctica no suelen solicitarlo la totalidad
de los compradores pero el promotor debe tenerlo previsto. Debe solicitar a la entidad financiera una línea de avales que
garantice lasentregas a cuenta. No se autorizan los avales si no está firmado el
préstamohipotecario promotor y en ningún caso, si no está concedida la
licencia deobras.
La Línea de avales puede solicitarse también a determinadas compañías de
seguros, y esto tiene una ventaja importante, su límite no parece en la
CIRBE del promotor.
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓN
Préstamo hipotecario comprador. Subrogaciones.
Cuando promotor negocia las condiciones del préstamo, está negociando las
que le afectan a él (mientras dura la edificación), pero también las que
atañen a sus futuros compradores. Estas últimas le pueden facilitar mucho la
venta, ya que en la medida en la que la cuota del préstamos sea más baja
Requerirá menos esfuerzo financiero al adquirente. El promotor deberá remitir al comprador a la entidad financiera que
financióla obra para que ésta le informe de las características de su
préstamo.
Al comprador ante similares condiciones financieras, siempre le va a
interesar subrogarse al préstamo ya constituido, puesto que se ahorra:
El impuesto de AJD que gira sobre la responsabilidad hipotecaria
La tasación. Gastos notariales.- La compraventa con subrogación se realiza
en una escritura mientras que si financia con otra entidad deberá
firmar dos, una por la compraventa y otra por el préstamo)
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓNDossier para las entidades financieras
La primera vez que el promotor se relaciona a una entidad
financiera esimportante presentar un buen dossier, explicando: quiénes lo
solicitan, cual es el Proyecto van a desarrollar, y el dossier dará una idea del
gradode profesionalidad y nivel de conocimiento del proyecto que va a
realizar. Un dossier ha de incluir toda la información necesaria para que la
entidadfinanciera pueda evaluar si concede o no el préstamo. Debe
contener datosrelevantes de la sociedad solicitante y los específicos el proyecto
para elque se pide financiación.
A) Datos de la sociedad.- Se necesita: CIF, escritura de constitución,
poderes, I s/ S de los dos últimos años, declaraciones de IVA y los balances
del año en curso. Se precisa un breve informe donde se expliquen las
promociones que se han realizado con anterioridad y una breve descripción
de la experiencia que aportan los socios o el administrador único dentro del
sector. Declaración de bienes de La sociedad. B) Datos de la promoción.- Cuenta de resultados detallada y
tesorería pormeses o trimestres. Es aconsejable que la tesorería de la
promoción recojadistintos escenarios de venta donde se pueda apreciar si en los
distintossupuestos aparecen tensiones de liquidez. Se debe hacer una
descripcióndel tipo de viviendas que se van a realizar con su memoria de
calidades,comparándola con la tipología que existe en la zona donde se
pretendeedificar con un breve razonamiento por qué se optado por ese
producto.
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓNCriterios bancarios para la concesión del préstamo promotor
Vamos a detallar doce criterios que en su conjunto
condicionan laautorización o denegación de la financiación solicitada (1):
1) Se valora positivamente la experiencia que aportan en el sector de la
construcción o de la promoción inmobiliaria los socios y administradores.
2) Se valora Capital Social con el que está constituida la sociedad y
que mantenga una coherencia con el proyecto que se piensa
desarrollar. 3) Es importante el porcentaje de ventas realizadas en el momento
de la solicitud de la financiación.
4) Se valora positivamente que todas las promociones se realicen con la
misma sociedad en vez de crear una sociedad para cada promoción. La
entidad financiera puede hacer un mejor seguimiento de la empresa
solicitando datos de varios años (Impuesto de Sociedades, balances,
verificaciones, si tiene o no anotaciones en el RAI etc..) 5) Se analiza si el tipo de vivienda que se pretende edificar está
acorde en precio calidades a las existentes en la zona.
6) Si se puede evitar, se prefiere no financiar la compra del suelo.
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FINANCIACIÓN DE LA PROMOCIÓNVamos a detallar doce criterios que en su conjunto
condicionan laautorización o denegación de la financiación solicitada (2):
7) Se prefiere hipotecar exclusivamente las viviendas, dejando libres los
locales y garajes. 8) Se analiza, no sólo la cuenta de resultados de la promoción
(cuantoespera ganar el promotor) sino también la tesorería para ver que
enningún momento puedan presentarse problemas de liquidez. 9) La mayoría de las entidades financieras no descuenta las letras
firmadaspor los compradores hasta la entrega de llaves.( ya que supone una
doblefinanciación de la promoción).
10) Si la sociedad es de nueva constitución toda la financiación que se
autorice será con garantía hipotecaria.
11) Cuando la sociedad tenga un capital social bajo y se trate de la primera
promoción se solicitará casi con toda seguridad el aval de los socios.
12) El Banco a la hora de conceder un préstamo promotor otorga
másimportancia a la viabilidad del proyecto inmobiliario que a la
calidad de laempresa solicitante. Ya que dada la importante financiación que senecesita en un proyecto, si este no es capaz de generar recursos
suficientes para devolver la financiación solicitada, va a ser difícil que la
empresa quecon su recursos propios pueda devolver el préstamo.
IMPORTANCIA DEL
CONSTRUCTOR
IMPORTANCIA DEL
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IMPORTANCIA DEL CONSTRUCTOR La contratación de las obras de construcción constituye el trámite
más complejo de toda las fases la promoción. Esta partida es la que
más dinero consume de todos los costes y es la que más desviaciones puede
tener con el consiguiente impacto en la cuenta de resultados. El sistema que utiliza en las empresas para contratación de obras
es el deadjudicación directa. El promotor que ya cuenta con el estudio
económicode la promoción, se dirige a varias constructoras, entregándoles el presupuesto de ejecución y le solicita precio. El promotor puede optar por contratar toda la obra a una sola
empresa, ocontratar la obra por gremios, Si se utiliza esta segunda fórmula
esto leobliga al promotor a contratar un buen director de obra que
coordine la ejecución de la adquisición de materiales. Los presupuestos de las constructoras, conviene que vengan
desglosadospor partidas para compararlos mejor y que el promotor pueda
negociar labaja aquellas partidas que se consideren elevadas. Al promotor le
permitirá un mejor control de las certificaciones en función de la obra
ejecutada. El precio pactado con el constructor debe ser cerrado –fijo-.
Cualquiera quesean las alteraciones que puedan experimentar el precio de la
mano deobra, de los materiales o cualquier otra circunstancia, deben ser
asumidaspor el constructor.
Normalmente el promotor practica una retención, del 5% al contratista
Para entregárselo una vez que se haya de realizado la liquidación de la obra
y reparado los pequeños desperfectos que pueda haber en la recepción.
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IMPORTANCIA DEL CONSTRUCTORForma de pago. Las certificaciones de obra
Todo contrato de ejecución de obras debe contener la forma en el
que se le va a abonar al constructor. Dos son los sistemas más utilizados:
a) Establecer un calendario de pagos en función de la obra ejecutada.b) Acordar pagos mensuales en función de las certificaciones de obra
ejecutada. Con este sistema hay una mayor correlación entre ingresos y pagos.
Otras variables a tener en cuenta:
El plazo de ejecución de las obras. Una mayor duración de la construcción
implica por un lado unos mayores costes financieros y por otro un alto
coste de oportunidad, puesto que si se alarga la ejecución de la obra, se
retrasa la entrega de llaves y la recogida de beneficios de la promoción, con
lo que el promotor verá también como tiene que posponer la compra de un
nuevo solar y por tanto el beneficio de una nueva promoción. Para evitar
todo esto es conveniente establecer penalizaciones económicas caso de
demora en la conclusión de las obras en el contrato con el constructor.
Es muy importante también el tiempo que se pacta entre la
entrega de la certificación y el pago efectivo de la misma, es decir, si se paga a
30, 60, 90 días. Velar porque la promoción no presente tensiones de
tesorería.
Es aconsejable que la empresa constructora tenga contratada una póliza de
responsabilidad civil y que sea la responsable del estudio de seguridad y
salud de la obra
LA ENTREGA DE LLAVES
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LA ENTREGA DE LLAVES La licencia de primera ocupación La licencia de primera ocupación es el requisito legal para la
primerautilización u ocupación del edificio construido. Su expedición
implica quela obra realizada se ajusta al proyecto que se presentó al
Ayuntamiento y por otro lado la autorización para usar el edificio. La solicitud debe ir acompañada del Certificado de Fin de Obra,
acreditando que la terminación de obra se ajusta proyecto. Después se recibirá
la visitade los Servicios Técnicos Municipales que comprobaran que la obra
seajusta proyecto para el que se dio la licencia. Acta de final de obra Documento notarial donde se especifica que la obra ha finalizado.
Se debeaportar al notario para que elabore el certificado del seguro
decenal y el certificado de fin de obra el cual también debe de estar firmado por
elarquitecto y visado por el colegio. La célula de habitabilidad
Documento que acredita que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez y exacta para destinarse a residencia
humana. Es el documento que se exige para la contratación por parte del
comprador dela vivienda de los distintos suministros: agua, luz..
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LA ENTREGA DE LLAVESLa transmisión de la vivienda por el comprador se realiza mediante escriturade compraventa, a menudo seguida de la de préstamo hipotecario. Para elotorgamiento de ambos documentos hay que satisfacer los honorarios delnotario y del registrador de la propiedad y liquidar los impuestos y los gastosde la gestoría que realiza los trámites de inscripción de dichas escrituras.
Los impuestos que afectará a la transmisión son:Plusvalía. Tributo municipal que grava el incremento de valor de los terrenos.Debe satisfacerlo el promotor salvo pacto en contrario. El cálculo de la plusvalía se hace a través del valor catastral del terreno y no por el valor escriturado de la propiedad.IVA. Se repercute al comprador al tipo del 7% sobre el importe escriturado delas viviendas. Las plazas de garaje y trasteros tributarán 16%, a menos quevayan vinculadas a la vivienda o se venden conjuntamente con ésta, en cuyocaso se aplicará el tipo del 7%. Los locales comerciales tributarán de 16%.Las cantidades las satisface el comprador que las entrega al promotor para suingreso en Hacienda. AJD. En primeras transmisiones, es decir cuando vende el promotor a elcomprador, debe satisfacer el 1% (este tipo varía según comunidades autónomas) no obstante si el comprador declara que la finca adquiridaconstituirá su vivienda habitual podrá solicitar a Hacienda la exoneración del 90% de dicho impuesto (en algunas comunidades autónomas) Catastro.-Se han de presentar las escrituras de compraventa en la oficina catastro,solicitando la baja del solar y el alta de los inmuebles de la promoción, conobjeto de que el Impuesto de Bienes Inmuebles del ejercicio siguiente sea ya satisfecho por los compradores individualmente.