TITULARIZACION INMOBILIARIA

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<p>TITULARIZACION INMOBILIARIA Constituye la posibilidad de estructurar procesos de titularizacin a partir de proyectos inmobiliarios donde el patrimonio autnomo esta constituido por el lote en que se construir el inmueble, los estudios tcnicos y de factibilidad econmica y el presupuesto de costos del proyecto. Esta figura contribuye a la reduccin de costos financieros en la construccin inmobiliaria y facilita la comercializacin de proyectos, igualmente este esquema puede concebir su conformacin con sumas de dinero destinadas a compra del lote o a la ejecucin del proyecto.</p> <p>En este tipo de titularizacin se puede contemplar que los inversionistas que adquieran los ttulos emitidos participen en la valorizacin del inmueble y/o en los ingresos generados por el arrendamiento del mismo, adems definir variantes en cuanto al destino del inmueble una vez finalice la titularizacin, bien sea venderlo o aplicar una opcin o compromiso de recompra por parte del originador.</p> <p>Los bienes inmobiliarios susceptibles de titularizarse son:</p> <p>Inmuebles</p> <p>construidos:</p> <p>emitir</p> <p>ttulos</p> <p>respaldados</p> <p>por</p> <p>el</p> <p>activo</p> <p>inmobiliario en si, que puede constituir o no la transferencia de la propiedad del bien.</p> <p>Proyectos de construccin (lotes o sumas de dinero): emisin de ttulos respaldados por los flujos de efectivo futuros del proyecto.</p> <p>Fondos Inmobiliarios: son fondos comunes especiales destinados a Invertir en inmuebles construidos, en proyectos inmobiliarios o en otros ttulos emitidos en procesos de titularizacin inmobiliaria.</p> <p>MARCO LEGAL</p> <p>El marco normativo para la estructuracin de los procesos de titularizacin, que actualmente rige es:</p> <p>1. RESOLUCION 400 DE 1995 DE LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES</p> <p>En esta resolucin se enmarcan todos los aspectos relacionados con:</p> <p>Disposiciones generales; creacin de valor, vas jurdicas, agentes de manejo de titularizacin, bienes o activos objeto de titularizacin, nuevos instrumentos financieros, negociacin, nuevos valores (inscripcin en la Bolsa de Valores e intermedios, que sean susceptibles de ser colocados mediante oferta publica, que incorporen derechos de participacin o de contenido).</p> <p>Mecanismos de Estructuracin contratos de fiducia mercantil irrevocable, constitucin Fondos Comunes Unidades de participacin en fondos especiales.</p> <p>Titularizacin inmobiliaria (definiciones) titularizacin de un inmueble, titularizacin de un proyecto de construccin, agentes de manejo, inscripcin en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios y en las Bolsas de Valores.</p> <p>Titularizacin de un inmueble: Reglas particulares (requisitos), ttulos de deuda con garanta inmobiliaria.</p> <p>2. NORMAS DEL MINISTERIO DE HACIENDA Y CREDITO PBLICO Y DEL BANCO DE LA REPUBLICA.</p> <p>Circular externa No. 002 de 1997 del Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico.</p> <p>Concepto No. JDS-7924 del 6 de marzo de 1996 de la Junta Directiva del Banco de la Repblica.</p> <p>Concepto No. JDS-1967 del 2 de Julio de 1997 de la Junta</p> <p>Directiva del Banco de la Repblica.</p> <p>Resolucin Externa No. 9 del 26 de septiembre de 1997 de la</p> <p>Junta Directiva del Banco de la Repblica.</p> <p>Resolucin Externa No. 15 del 13 de mayo de 1994 de la Junta Directiva del Banco de la Repblica.</p> <p>3. NORMAS DE LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y DE LA</p> <p>SUPERINTENDENCIA BANCARIA PARA LA VALORACION DE INVERSIONES.</p> <p>Resolucin 1200 de 1995 de la Superintendencia de valores.</p> <p>Circulares Externas No. 8, 10, 11 y Superintendencia de Valores.</p> <p>23 de 1995</p> <p>de la</p> <p>Circulares</p> <p>Externas</p> <p>No.</p> <p>022,</p> <p>023</p> <p>y</p> <p>059</p> <p>de</p> <p>1997</p> <p>de</p> <p>la</p> <p>Superintendencia Bancaria.</p> <p>4. OTRAS RESOLUCIONES A continuacin se enuncian otros documentos, que a travs de la historia han venido rigiendo la titularizacin de Activos Inmobiliarios.</p> <p> RESOLUCION 0822-1 DE 1999</p> <p>En esta resolucin determina los tipos de documentos susceptibles de ser colocados por oferta pblica, que tengan el carcter y prerrogativas de ttulos valores, as como la fijacin de los requisitos que deben reunir los documentos para ser inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Esta resolucin modific el artculo 1, 3, 1,4 de la Resolucin 400 de 1995, que precisa cuales son los bienes o activos de titularizacin.</p> <p> RESOLUCION 1394 DE 1993</p> <p>Derog las resoluciones 645 y 455. Reglament la movilizacin de activos inmobiliarios, mediante la conformacin de patrimonios autnomos. Estableci que la titularizacin se puede hacer de fondos comunes especiales y fondos de valores.</p> <p> RESOLUCION 645 DE 1992</p> <p>Estableca, entre otros aspectos, que los inmuebles cuya propiedad haya sido transferida en desarrollo de un contrato de fiducia, son activos que pueden ser titularizados. DECRETO 2059 DE 1937</p> <p>En el ao 1937, teniendo en cuenta que los prstamos a corto plazo con garanta hipotecaria en caso de incumplimiento del deudor eran lentos, lo que impeda que se desarrollar el crdito hipotecario, as como la facultad que estableci la ley 50 de 1905, de movilizar la propiedad raz, fue expedido el Decreto 2059 que estableci la posibilidad de que la Superintendencia Bancaria autorizar a los bancos abrir como dependencia de su seccin fiduciaria oficinas para la movilizacin de la propiedad raz.</p> <p> RESOLUCION 455 DE 1933</p> <p>Se refera, entre otros aspectos, a la titularizacin de activos inmobiliarios. Estableci que los documentos emitidos tienen el carcter de ttulos valores que deben inscribirse en el Registro Nacional de Valores, pueden ser colocados mediante oferta pblica e incorporar derechos de participacin o de contenido crediticio con un plazo no inferior a un ao.</p> <p>CARACTERISTICAS</p> <p>Las principales caractersticas del proceso de Titularizacin son las siguientes:1. La agrupacin de los activos. Cualquier activo que genere o respecto</p> <p>del cual existan expectativas razonables de generacin de rendimientos peridicos, es un activo titularizables. Asimismo, las caractersticas necesarias para que dichos activos sean objeto de Titularizacin, ya que normalmente existen ciertas condiciones requeridas por los inversionistas en cualquier tipo de valores respaldados por activos (los valores emitidos con cargo al patrimonio autnomo), en cuanto a la calidad del activo subyacente, por lo que se considera pertinente recordar que no todos los activos pueden ser objeto de una Titularizacin. La seleccin de los activos a titularizar, en la mayora de los casos, requiere un trabajo interno por parte del originador para organizar y adaptar la informacin disponible con la que cuenten, con la finalidad de conocer los flujos de ingresos que generarn los activos en cuestin, como fue detallado en el apartado correspondiente.Las caractersticas de los activos a titularizar son:</p> <p> Caractersticas comprensibles del crdito; Patrones de pago bien definidos; Flujos de fondos predecibles; Vencimiento promedio de al menos un ao; Bajos ndices de demora en los pagos y de incumplimiento Amortizacin integral; Diversidad de obligados; Alto valor de liquidacin.</p> <p>2. Creacin del Patrimonio Autnomo o de Propsito Exclusivo. Una</p> <p>vez seleccionados los activos a agrupar, se constituye un patrimonio autnomo que, al margen de las peculiaridades de la figura a utilizar como Vehculo y a su mayor o menor eficiencia segn el ordenamiento jurdico al que est sometida la operacin, en su sentido ms puro, la Titularizacin requiere que el Vehculo constituya un patrimonio separado, no consolidable con el del originador. Por otro lado, el Vehculo debe haber sido aislado de los riesgos del originador y, en particular, de la eventual quiebra</p> <p>PARTES QUE INTERVIENEN EN UN PROCESO DE TITULARIZACION</p> <p>Fuente. www.geocities.com/sanmiguelpetro/titulariz.htm</p> <p>El originador: es quien transfiere los bienes o activos base del proceso de titularizacin, puede ser persona natural o jurdica, nacional o extranjera.</p> <p>El agente de manejo: es el vocero del patrimonio autnomo, se encarga el administrador: Es la entidad encargada de la administracin, custodia y conservacin de los activos o bienes objeto de la titularizacin, as como el recaudo y transferencia al agente de manejo de los flujos provenientes de dichos activos o bienes. Puede actuar como administrador el originador, el agente de manejo o una persona diferente.</p> <p>El colocador: Es la entidad que facultada por su objeto social puede actuar como suscriptor profesional de una emisin, es el encargado de colocar los ttulos en el mercado.</p> <p>VENTAJAS DE LA TITULARIZACION</p> <p>1. Para el originador:</p> <p> Liquidez: permite acceder a liquidez mediante la aceleracin de flujos futuros, la reduccin de activos fijos o el aumento de rotacin de activos.</p> <p> Endeudamiento: no existen restricciones ante entidades crediticias, las condiciones de financiamiento encaja a los flujos de la empresa, mejora el indicador de endeudamiento y se obtienen mejores tasas de financiamiento.</p> <p>Nivel de activos improductivos: disminuyen recursos ociosos, mejora los ndices de rentabilidad.</p> <p> Capacidad de crecimiento: no requiere de incremento en patrimonio o endeudamiento adicional, facilita la inversin en nuevos proyectos.</p> <p> Capacidad de asumir el cambio: facilidad de financiar reconversin industrial y reestructuraciones.</p> <p>Gestin de riesgos: transferencia de parte o todo el riesgo al mercado, equilibra estructura de plazos de activos y pasivos.</p> <p>2. Para el inversionista:</p> <p> Ofrece una gran gama de alternativas de inversin debido a la gran cantidad de ttulos existentes en el mercado.</p> <p>Alta rentabilidad: en promedio en 35% dependiendo de la calidad del inmueble titularizado.</p> <p> Bajo riesgo: Tienen una alta calificacin por parte de las calificadoras de riesgo.</p> <p> Buena experiencia de pago de los ttulos en otros pases.</p> <p>3. Para el mercado:</p> <p>Genera una nueva rea de operaciones para los agentes.</p> <p> Promueve el desarrollo del mercado.</p> <p> Estructura financiera que mejora circulacin de los recursos.</p> <p> Sustituye intermediacin financiera tradicional por una mediacin directa.</p> <p>DESVENTAJAS DE LA TITULARIZACION Por otro lado, como principales desventajas se pueden mencionar las siguientes: Las transacciones y los requerimientos de organizacin son complejos, por lo que es necesario contar con un equipo interdisciplinario. Este aspecto conlleva altos costos y gastos relativos al desarrollo de la tal estructura. Se comenta que en varios casos el marco normativo es incierto o incompleto, y que la normativa en torno al desenvolvimiento de este proceso depende del derecho positivo de cada pas. Aun en pases en donde existe una regulacin legal especfica que contempla la Titularizacin, esta no es siempre plena, por la cual estn ausentes aspectos importantes en cuanto a la estructuracin del proceso. Mas sin embargo, no debera contemplarse como una desventaja en su sentido ms puro, pues el principio de la Autonoma de la Voluntad implica la existencia de libertad de los individuos para crear Derecho.</p> <p>ALCANCE DE LA TITULARIZACION EN COLOMBIA En Colombia, al igual que en otras economas que han adoptado esta figura, el alcance en la economa colombiana podemos medirla en dos dimensiones, una es el alcance en el mercado, y la otra es el alcance para las empresas. Podemos decir que la titularizacin en Colombia, tiene sus orgenes en el decreto ley 2059 de 1937 emitida por el Superintendente de Bancos de Colombia, y que autorizaba a los bancos en su dependencia de fiducia para movilizar los bienes inmuebles, esto es, convertir estos activos en ttulos valor, y estableca que el valor del titulo debera ser solamente del 50% del valor del inmueble, sin embargo, el mercado de estos valores no tuvo buena acogida entre los inversores. Posteriormente fue hasta el ao 1993 cuando se promulgo la ley 35 y en el ao 1995 el decreto 400 de la Superintendencia de Valores, que es la que regula actualmente el proceso. En esta reglamentacin se siembran las bases para las primeras titularizaciones llevadas a cabo en el pas. A continuacin se tratara del alcance de la titularizacin para las empresas.</p> <p>1. PARA LAS EMPRESAS:</p> <p>La titularizacin entre otras ventajas presenta las siguientes: Potencia el crecimiento de las empresas, debido a que permite convertir en lquidos los activos ilquidos o de difcil negociacin, o aquellas propiedades de las que estratgicamente la empresa no puede ceder la propiedad, de esta manera se tiene acceso a recursos que antes estaban inmovilizados, pero el factor mas importante es que acelera los flujos de caja al liberar recursos. Adicionalmente la empresa puede seleccionar los activos que le interesa titularizar y conformar una cartera que luego se dividir en porciones usualmente con valor de 1 milln de pesos, que son los ttulos que posteriormente sern colocados en el mercado de valores.</p> <p>Facilita la ejecucin de proyectos, debido a que ofrece a la empresa el acceso a recursos que no constituyen deuda, y que provienen de los inversores directamente, es decir, minimiza los costos de intermediacin incluidos en cualquier crdito ofrecido por la banca comercial. De igual manera, este proceso permite mejorar la estructura de capital de la empresa, disminuyendo el nivel de endeudamiento y disminuyendo los activos fijos o improductivos para transformarlos en capital de trabajo o recursos para la inversin de proyectos.</p> <p>2. PARA EL MERCADO</p> <p>La titularizacin inmobiliaria proporciona un mayor desarrollo del mercado de valores, puesto que amplia el abanico de opciones para invertir, ayuda a profundizar el mercado, a dems en su mayora los ttulos inmobiliarios tienen buenas calificaciones de riesgo, lo que significa que representan una alternativa bastante segura para los inversores. Tambin se constituye en una alternativa econmica de recursos, lo que ayuda a abaratar los costos de capital en el mercado, ya que sustituye la intermediacin financiera por una mediacin directa. En el mercado burstil colombiano existen 581 empresas activas registradas y autorizadas por la Superintendencia de Valores para emitir valores en el mercado de valores, de las cuales 27 han emitido ttulos de estas caractersticas.</p> <p>FINALIDAD DE LA TITULARIZACION</p> <p>Las razones que usualmente motivan a los originadores llevar a cabo procesos de titularizacin son:</p> <p> Rotacin de activos: reutiliza para mejorar la rotacin de activos de baja o nula liquidez (termino mayor a 2 aos).</p> <p> Alternativa de fondeo menos costosa que el endeudamiento tradicional: es una forma de financiamiento por la va de transformacin del activo y no el incremento del pasivo.</p> <p> Potenciacin del patrimonio del originador: se mejoran los ndices de endeudamiento, esto permite mayor crecimiento sin el costo del capital asociado.</p> <p>Equilibrio y estructura de balance: al obtener activos mas lquidos permite atender obligaciones de vencimiento ms prximo</p> <p>PROCESO PARA LLEVAR A CABO LA TITULARIZACIN INMOBILIARIA La titularizacin inmobiliaria es un proceso mediante el cual un inmueble se transforma en documentos burstiles con lo que se transforma en lquidos elementos ilquidos como una priori...</p>