análisis sectorial de la construcción

Análisis sectorial de la construcción Información General y de Tandil en particular

2008

Lic. en Ec. Mario Seffino Garrido & Asociados – Paz 1052 (7000) TANDIL

[email protected] 18/06/2008

2

MARKETING · RECURSOS HUMANOS

CAPACITACIONES · CALIDAD

ANÁLISIS COYUNTURAL DE LA CONSTRUCCIÓN

Durante 2007 el sector de la construcción marcó un nuevo máximo de

actividad, pero la tasa de crecimiento exhibió una significativa desaceleración con

respecto a los años anteriores. Las obras públicas y las privadas no residenciales se

mostraron más dinámicas, tanto en la medición del nivel de actividad del sector como

en las estadísticas sobre permisos de construcción pero no alcanzaron a compensar la

desaceleración de la construcción de viviendas, que constituye la principal tipología de

obra. Un ejemplo de esto es que las obras de infraestructura crecieron 10,6% en un

año, mientras las viales lo hicieron 6,8%. En cambio, la construcción de viviendas

aumentó solo 4,3% en los últimos doce meses.1

La desaceleración del nivel de actividad es explicada principalmente por dos

motivos. Por un lado, el sector de la construcción está operando al límite de su

capacidad. Por el otro, la reducción de la rentabilidad de la inversión en el sector

debido a un incremento en los costos en un contexto de estabilización de los precios

de venta, mayores costos de materiales y mano de obra, encarecimiento de los

terrenos, restricciones de créditos hipotecarios y la brecha insalvable entre salarios y

valores de inmuebles.

El crecimiento experimentado en los últimos años tuvo rasgos muy particulares

y atípicos. En su mayoría fueron desarrollos armados a fuerza del dinero proveniente

del ahorro, con poca o nula participación del financiamiento bancario y un mercado

totalmente volcado al segmento de mayores recursos que formó un escenario muy

dinámico, pero que, como se preveía, con límites.

En líneas generales, la desaceleración de la construcción se acentuó

significativamente a lo largo del año pasado y su contribución a la economía fue

inferior a lo que se venía dando en años anteriores. Con la mirada puesta en el 2008, el

principal desafío estará dado por sostener el nivel de actividad alcanzado en el 2007.

1 Fuente: Cityeconomika.com

3



DINÁMICA SECTORIAL

Son cuatro los indicadores de coyuntura que indican el nivel de actividad del

sector Construcción.2

1-Indicador sintético de la actividad de la construcción.

El indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) muestra la

evolución del sector según el comportamiento de la demanda de un conjunto de

insumos representativos y cubre la construcción pública y privada a nivel nacional. En

la actualidad se cuenta con ocho insumos básicos: cemento, hierro redondo para

hormigón, revestimientos cerámicos, pinturas para construcción y uso doméstico,

vidrio plano, ladrillos huecos, asfalto y tubos de acero sin costura.

Entre enero y diciembre de 2007, el nivel de actividad del sector medido a

través del ISAC muestra un aumento del 6,4% con respecto a igual período del año

2006.

Fuente: Elaboración propia con datos del Indec.

Cabe mencionar que entre 1998 y 2002 el ISAC sufrió una fuerte caída del

45,8% y entre 2002 y 2007 el crecimiento fue de 130%. Sin embargo, hay que distinguir

la etapa de recuperación que llegó hasta mediados de 2005 y la posterior etapa de

crecimiento. Dado que durante la primera etapa el sector empezó a operar con niveles

muy altos de capacidad ociosa, era de esperar que se produzca una convergencia

gradual a tasas de crecimiento más moderadas. (Ver gráfico 2)

2 Fuente: Indec.

110,0

115,0

120,0

125,0

130,0

135,0

140,0

145,0

150,0

155,0

160,0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Gráfico 1: ISAC. Serie con estacionalidad, desestacionalizada y tendencia-ciclo. Base

1997=100

Con estacionalidad Desestacionalizada Tendencia-Ciclo

2006 2007

4




Si se analiza la evolución que han tenido cada uno de los bloques en que se

desagregó al sector por tipología de obra, es decir, construcción para viviendas y otros

destinos, construcciones petroleras, obras viales y obras de infraestructura, se observa

que todos ellos han mostrado importantes variaciones positivas respecto al mismo

período de 2006, destacándose las construcciones de obras viales e infraestructura,

con aumentos del 7,9% y 7.8% respectivamente. Por otra parte, la mayor rentabilidad

de la construcción de espacios comerciales y logísticos hace que la variación en

edificios para otros destinos también sea elevada, con un 7,6%.


50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Gráfico 2: Evolución de ISAC 1996-2007. Base 1997=100

5,2

7,6

2,4

7,9

7,8

0 2 4 6 8

Edificios para vivienda

Edificios para otros destinos

Construcciones petroleras

Obras Viales

Otras obras de Infraestructura

Gráfico 3: Variaciones porcentuales de ISAC por bloques. 2007 respecto a 2006.

5



2-Insumos de la Construcción

Este indicador ofrece datos de la evolución mensual de 6 productos: asfalto,

cemento, hierro redondo para hormigón, ladrillos huecos, pisos y revestimientos

cerámicos y pinturas para la construcción.

Los datos de despachos al mercado interno de estos insumos a finales del año

pasado muestran todas variaciones negativas en comparación con el mes anterior, con

excepción del despacho de pinturas para la construcción. Esto es, en parte, debido al

componente estacional de la serie, ya que en diciembre existen más días feriados que

en el mes anterior. Si se analiza la evolución de los mismos insumos a lo largo de 2007

con respecto al año anterior, se observa una claro incremento en los insumos

relacionados a la obra pública. En efecto, el asfalto y el cemento Portland aumentaron

un 4,9% y 8,4% respectivamente. A su vez, el hierro redondo para hormigón aumentó

un 7,3% y los ladrillos huecos lo hicieron en un 9,6%. Mientras tanto, y a raíz de la

contracción del nivel de actividad en refacciones y ampliaciones, se observan menores

valores en pinturas y pisos y revestimientos cerámicos.

Asfalto -33,0 -27,4 4,9 Cemento Portland -17,6 9,7 8,4 Hierro redondo p/hormigón -18,9 7,7 7,3 Ladrillos huecos -15,7 16,8 9,6 Pisos y revest. Cerámicos -8,9 6,6 0,8 Pinturas para construcción 1,6 17,7 0,3

Fuente: Indec

Insumos representativos de la construcción. Variaciones porcentuales de los despachos al

mercado interno y producción.

Variación porcentual

Insumosrespecto al mes

anterior

respecto a igual mes

del año anterior

del acumulado

enero-diciembre de

2007 respecto a

igual período del

año anterior

3- Encuesta Cualitativa de la Construcción

Esta encuesta captura información de unas 100 empresas constructoras -

grandes y medianas- de todo el país. Su objetivo es evaluar la situación del sector y las

expectativas empresariales de corto plazo. En dicha encuesta se han captado opiniones

favorables, tanto entre los que se dedican a las obras públicas como a las privadas. El

6



61,2% de los empresarios que hacen obras públicas manifestó que la actividad no

cambiará y un 28,6% espera un aumento en el nivel de actividad mientras que un

10,2% dijo que disminuirá con respecto al año anterior. En cambio, entre las empresas

dedicadas fundamentalmente a la obra privada un 64,9% opinó que el nivel de

actividad no sufrirá cambios mientras que el 24,3% estimó un aumento y un 10,8% dijo

que disminuirá. Estos resultados reflejan un panorama alentador respecto del nivel de

actividad de la construcción para el 2008, en un contexto donde el 95,9% y el 97,3%,

respectivamente, de las empresas que se dedican a obras públicas y privadas están en

actividad.

Con respecto a la variación del personal ocupado en el próximo año con

relación al año 2007, los empresarios que se dedican a la obra privada repartieron sus

respuestas de la siguiente manera: el 59,3% estimó que no variará, el 34,4% que se

incrementará mientras que el 6,3% dijo que se reducirá. Los empresarios dedicados

fundamentalmente a las obras públicas estimaron que la dotación de personal, no

variará (53,5%), se incrementará (34,9%) y se reducirá (11,6%).

Con relación a la evolución de las necesidades de crédito durante el próximo

año en relación al 2007, los empresarios que se dedican a la obra privada dijeron que

no cambiarán (39,3%), no toma créditos (28,6%) y aumentarán (25%). En el caso de las

empresas que se dedican a obra pública estimaron, un aumento (43,7%), no cambiará

(43,4%) y no toma créditos (10,3%).

4- Avance de Permisos de Edificación

Este indicador ofrece cifras mensuales de superficie cubierta autorizada para

construcciones privadas nuevas y ampliaciones en 42 municipios representativos de

distintas regiones del país. Los permisos indican intenciones de construcción por parte

de los particulares, a la vez que anticipan la futura oferta real de unidades

inmobiliarias y dan una idea aproximada del nivel de actividad que se espera para los

próximos meses.

La superficie a construir registrada por los permisos de edificación para obras

privadas observó durante el mes de diciembre último una suba del 44,3% con relación

a noviembre del mismo año. En la comparación interanual, el dato del mes de

diciembre último registró un aumento del 19,5%. El 2007 marcó un récord con

9.632.885 metros cuadrados autorizados. Estos datos permiten vislumbrar un buen

desempeño en el nivel de actividad de las obras privadas para el año 2008.

7




Por otra parte, vale destacar que el dato acumulado de los permisos de

edificación de todo 2007 con respecto a 2006 registra una leve suba del 0,9%. Si se

toma a estos permisos como un indicador de las perspectivas del sector, se observa

una desaceleración del nivel de actividad. (Ver gráfico 5)

Como se puede observar en la evolución de los cuatro indicadores coyunturales

de la actividad de la construcción, el año pasado ya no muestra las tasas de fuerte

crecimiento interanual que la actividad de la construcción venía evidenciando durante

6,3

5,0

3,0

5,0

5,8

7,8

9,5 9,6

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Mill

on

es

Superficie a construir registrada por permisos de edificación en 42 municipios. Datos de enero a noviembre de cada año

4,9

15,5 12,8

-16,2

-3,7

-20,7

-39,1

64,1

16,3

35,4

21,6

0,9

-60,0

-40,0

-20,0

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Gráfico 5: Variación porcentual de superficie a construir registrada por permisos de edificación en 42 municipios.


8



los últimos tres años. En este contexto se puede mencionar que el 2007 marcó por

tercer año consecutivo el récord histórico de la actividad pero es la primera vez desde

la crisis 2001-2002 que el sector muestra una tasa de crecimiento de sólo un dígito. El

crecimiento de la actividad de la construcción en obras privadas, que apuntaló en gran

medida la baja del desempleo y el alto crecimiento del PBI durante el período 2003-

2007, evidencia claros síntomas de desaceleración.

COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

Los costos de la construcción vienen jugando un papel fundamental en el

desarrollo de nuevos proyectos en el sector. Analizando los mismos, en diciembre de

2007 se observa un incremento del 21,4% en el índice general con respecto a

diciembre de 2006. A su vez, se observan aumentos del 22.7% en mano de obra, un

20.6% en materiales y un 20.3 en gastos generales. (Ver gráfico 6)

Para poder ver claramente cómo se comportaron los costos en la construcción

en los últimos años el siguiente gráfico muestra la evolución del índice general, de

materiales, mano de obra y gastos generales desde finales de la convertibilidad hasta

diciembre de 2007. Para el caso del índice general, el aumento fue del 198,02%. Los

materiales aumentaron un 214,05% y la mano de obra y los gastos generales

aumentaron un 192,24% y 142,87% respectivamente.

10,111,7

2118

21,4

3,9

14,8

10,4

14,9

20,619,8

7,8

37,3

22,9 22,7

11,39,3

18,8

12,5

20,3

0

10

20

30

40

dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07

Variación Porcentual

Gráfico 6: Costo de la construcción. Variación porcentual de diciembre respecto a diciembre del año anterior

nivel general materiales mano de obra gastos generales


9



Siguiendo con el costo de los materiales, la siguiente tabla fue elaborada con

datos del Indec y muestra aquellos productos que sufrieron mayores aumentos. Los

vidrios y pisos de alfombra aumentaron un 5,1% y un 4,0% respectivamente en

diciembre respecto a noviembre de 2007, mientras que los ladrillos y otros productos

cerámicos y los productos de cobre, plomo y estaño fueron los que más aumentaron

en todo el año pasado, con un 35,3% y un 31,9% respectivamente.

198,02214,05

192,24

142,87

0

50

100

150

200

250

2002 2003 2004 2005 2006 2007

Gráfico 7: Costo de la construcción. Variación porcentual acumulada desde 2001 hasta 2007

Nivel General Materiales Mano de obra Gastos generales


10



Diciembre 2007/Noviembre2007 %

Vidrios 5,1

Pisos de Alfombra 4,0

Hierro para la construcción 2,6

Caños y accesorios de hierro 2,5

Productos de hormigón y cemento 2,1

aberturas metálicas y rejas 1,9

Áridos (arena, piedras y tosca) 1,8

Piezas de carpintería 1,7

Diciembre 2007/Diciembre 2006 %

Ladrillos y otros productos cerámicos 35,3

Productos de cobre, plomo y estaño 31,9

Vidrios 26,1

Áridos (arena, piedras y tosca) 25,9

Cemento, cal y yeso 22,5

Hierro para la construcción 22,2

Productos de hormigón y cemento 21,6

Aberturas metálicas y rejas 21,6

Mayores aumentos

Así mismo y si se observa la tabla donde se muestran los productos de menores

aumentos, se observa que justamente los ladrillos fueron los que menos aumentaron

en diciembre último respecto al mes anterior, con un 0,4% mientras que los productos

de incendio y artefactos de iluminación fueron los que menos aumentaron en todo

2007, con una alza del 1,4% en el precio de los primeros y sólo una suba del 7,8% en

los artefactos de iluminación.

Diciembre 2007/Noviembre 2007 %

Ladrillos y otros productos cerámicos 0,4

Artefactos de iluminación y portero eléctrico 0,4

Productos metálicos para instalación sanitaria y eléctrica 0,5

Productos de cobre, plomo y estaño 0,5

Ascensores 0,6

Muebles de madera para cocina 0,6

Artículos sanitarios de loza 0,6

Artefactos a gas 0,7

Diciembre 2007/Diciembre 2006 %

Equipos para incendio 1,4

Artefactos de iluminación y portero eléctrico 7,8

Productos metálicos para instalación sanitaria y eléctrica 10,4

Ascensores 11,7

Aparatos de control eléctrico 11,7

Griferías y llaves de paso 11,8

Maderas en bruto y madera para techos y pisos 12,2

Pinturas y afines 12,7

Menores aumentos

Fuente: Indec

Fuente: Indec.

11



Al analizar el costo por metro cuadrado, el gráfico 8 muestra la variación

porcentual del mismo en diciembre de 2007 respecto a diciembre del año anterior en

el caso de una vivienda unifamiliar y según la metodología utilizada por el Indec. En el

caso de diciembre último, se observa un aumento del 25,6% con respecto a diciembre

de 2006.

Al realizar el mismo análisis para el caso de un edificio multifamiliar se obtuvo

un porcentaje similar, de un 22,7% en diciembre de 2007 respecto a diciembre del

2006.

-2,3

31,1

11,4 11,9

2118,3

25,6

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07

Gráfico 8: Variación porcentual del costo por metro cuadrado respecto a diciembre del año anterior. Vivienda

unifamiliar.

-2,0

44,6

9,513,9

20,6 18,322,7

-10,0

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07

Gráfico 9: Variación porcentual del costo por metro cuadrado respecto a diciembre del año anterior. Edificio

multifamiliar.



12



Si bien los efectos de la crisis que sufrió el país a finales de 2001 han quedado

atrás, el sector de la construcción atraviesa una etapa de desaceleración del nivel de

actividad que responde a la caída de la rentabilidad de la inversión en ladrillos,

producto del aumento de los costos y de la estabilización de los ingresos como

consecuencia de la desaceleración del ritmo de aumento del precio de venta del m2 en

el mercado inmobiliario.

LA CONSTRUCCIÓN EN TANDIL

Para poder analizar la evolución del nivel de la construcción en la ciudad de

Tandil se utilizó como variable a los permisos de construcción autorizados por el

Municipio. Éstos indican las intenciones de construcción y dan una idea aproximada

del nivel de actividad que se espera para los próximos meses. La tabla y el gráfico

siguientes muestran la evolución de dicha variable entre los años 2000 y 2007.

Fuente: Municipalidad de Tandil

2000 671 82120.16 -

2001 393 48681.50 -40.72

2002 430 68190.84 40.08

2003 490 69850.65 2.43

2004 630 103291.95 47.88

2005 868 156423.14 51.44

2006 842 163430.44 4.482007 842 149555.09 -8.49

Fuente: Municipalidad de Tandil

AñoPermisos de

construcciónM2

Variación

porcentual con

respecto al año

anterior

0,00

20000,00

40000,00

60000,00

80000,00

100000,00

120000,00

140000,00

160000,00

180000,00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Gráfico 10: Metros cuadrados autorizados. Municipio de Tandil.

Se observa un fuerte aumento en la cantidad de permisos y metros cuadrados

autorizados en el período 2001

muestra que el sector de la construcción tuvo un elevado crecimiento en los últimos

años. A su vez, y contrariamente a lo que venía sucediendo, se advierte una

disminución del 8,49% en la cantidad de metros cuadrados autorizados por el

Municipio en 2007 respecto a 2006 por lo que si se toma a esta variable como un

indicador de las perspectivas, se esp

el Municipio para el 2008 coincidiendo con lo sucedido a nivel nacional. Sin embargo,

el sector seguirá mostrando fuertes signos de actividad ya que no se debe olvidar que

se encuentra en niveles de activi

Juntamente con la evolución de los permisos,

realizada por la Consultora Garrido y Asociados a arquitectos y maestros mayores de obras del

Municipio de Tandil. Un 38,1% de los profesionales

la construcción en 2008 respecto a 2007 aumentará. Un mismo porcentaje de profesionales

respondió que el nivel de actividad no cambiará, mientras que un 23,8% dijo que disminuirá.

Del resultado de la encuesta, s

sucede a nivel nacional y contraria a la tendencia que sugieren los permisos de construcción

autorizados del sector para el corriente año.

Fuente: Consultora Garrido y Asociados.

Disminuirá

Gráfico 11: ¿Cómo cree que evolucionará la actividad del sector de la construcción en el 2008 con relación




autorizados en el período 2001-2007 que coincide con lo ocurrido a nivel nacional y


z, y contrariamente a lo que venía sucediendo, se advierte una



indicador de las perspectivas, se espera una desaceleración en el nivel de actividad en



se encuentra en niveles de actividad históricamente elevados.

Juntamente con la evolución de los permisos, se analizaron datos de una encuesta


Municipio de Tandil. Un 38,1% de los profesionales del sector respondieron que la actividad de



Del resultado de la encuesta, se desprende una tendencia positiva que coincide con lo que


del sector para el corriente año.


No cambiará

38.1%

Aumentará

38,1%

Disminuirá23,8%

Gráfico 11: ¿Cómo cree que evolucionará la actividad del sector de la construcción en el 2008 con relación

al 2007?

13




2007 que coincide con lo ocurrido a nivel nacional y


z, y contrariamente a lo que venía sucediendo, se advierte una



era una desaceleración en el nivel de actividad en



se analizaron datos de una encuesta


del sector respondieron que la actividad de



e desprende una tendencia positiva que coincide con lo que


En cuanto a la cantidad de personal ocupado en el sector durante este año respecto al año

pasado, un 32,3% de los encuestados respondió que la cantidad de personal aumentará, por

otro lado, un 45,2% dijo que disminuirá mientras que el 22,6% restante concluyó que

cantidad de personal ocupado disminuirá.


Por último, se les preguntó a los profesionales cómo ellos creen que evolucionarán las

necesidades de crédito en el sector durante el corriente año respecto al

caso, un 71,0% de los encuestados dijo que las necesidades aumentarán mientras que sólo un

24,2% respondieron que las necesidades de crédito no cambiarán. A su vez, un 4,8% respondió

que dichas necesidades disminuirán. Con estos datos s

necesidades de crédito están insatisfechas y que el financiamiento con fondos propios llegó a

su techo .


Gráfico 12: ¿Cómo cree que variará la cantidad de personal ocupado en el sector durante el 2008 con

Gráfico 13: ¿Cómo cree que evolucionarán las necesidades de credito del sector durante 2008 en relación al 2007?



to a la cantidad de personal ocupado en el sector durante este año respecto al año


otro lado, un 45,2% dijo que disminuirá mientras que el 22,6% restante concluyó que

cantidad de personal ocupado disminuirá.



necesidades de crédito en el sector durante el corriente año respecto al año pasado. En este



que dichas necesidades disminuirán. Con estos datos se observa claramente que las



No cambiará45,2%

Aumentará32,3%

Disminuirá22,6%

Gráfico 12: ¿Cómo cree que variará la cantidad de personal ocupado en el sector durante el 2008 con

respecto al 2007?

No cambiará24.2%

Aumentará 71.0%

Disminuirá4.8%

Gráfico 13: ¿Cómo cree que evolucionarán las necesidades de credito del sector durante 2008 en relación al 2007?

14



to a la cantidad de personal ocupado en el sector durante este año respecto al año


otro lado, un 45,2% dijo que disminuirá mientras que el 22,6% restante concluyó que la


año pasado. En este



e observa claramente que las


15



CONCLUSIONES

La evolución de la construcción tanto a nivel nacional como en el Municipio de

Tandil está arrojando algunas dudas sobre su crecimiento en el futuro. La elevación de

los costos y un panorama con algunas restricciones en el mercado inmobiliario colocan

cierta incertidumbre sobre la marcha del sector en los próximos meses. Sumado a

éstos, no hay que olvidar la incertidumbre generada en el país a raíz del conflicto que

mantiene el Gobierno con el sector agropecuario que lleva meses sin poder

solucionarse.

Sin lugar a dudas que la inflación y la ausencia de créditos inmobiliarios

destinados a la clase media también comienzan a ponerle un techo al nivel de

actividad de la construcción residencial. Con lo que respecta a los precios de los

terrenos, también están elevados pero conservan la relación tanto con el costo de

construcción como con el precio de venta de los productos terminados. Por otra parte,

el crecimiento sectorial financiado con fondos propios muestra signos de agotamiento

y el sucesor natural en el impulso de la actividad debería ser el crédito hipotecario en

opinión del autor.

La leve baja producida el año pasado en su conjunto en las intenciones de llevar

adelante obras, medida a través de los permisos de construcción estaría evidenciando

la tendencia de autorregulación de la oferta frente a una demanda que aparece

estable en cantidad, generando dudas en cuanto al grado de absorción de unidades y

su velocidad de venta.

La desaceleración del crecimiento de la construcción también puede explicarse

teniendo en cuenta el alto nivel de actividad ya alcanzado, la caída de la rentabilidad

de los proyectos debido al aumento de costos a una velocidad muy superior al precio

de venta del metro cuadrado, y a que los municipios establecen crecientes

restricciones para aprobar desarrollos de multiviviendas. Cabe mencionar que la

insuficiente mano de obra calificada y también la falta de disponibilidad de espacios

urbanos para construir constituyen limitantes importantes.

16



REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

• Instituto Nacional de Estadísticas y Censos: www.indec.mecon.ar

• Encuesta sobre la construcción en Tandil. Consultora Garrido y Asociados, Tandil.

• Secretaría de Planeamiento. Municipio de Tandil.

• Indicadores de Coyuntura Económica de Tandil. Año VIII. Nº 29. Universidad Nacional del

Centro. Facultad de Ciencias Económicas. Tandil.

www.usinatandil.com.ar/InformesUNC/29/informe_29.htm

• Entrevista en profundidad con Carlos Alejandro Zaski, martillero público e inversionista

inmobiliario.

análisis sectorial de la construcción

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