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6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP

5 Novembro 2013

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

1. Base Conceitual

2. Base Jurídica e Normativa

3. Exemplo de aplicação

4. Macroprocesso de aplicação

Conteúdos

Propriedade isolada

$ $

Ações públicas e coletivas proporcionam a valorização dos

imóveis

É legítimo que o Poder Público Municipal recupere esta

valorização à coletividade

Esquema básico de funcionamento

O Plano Diretor define normas de quanto, onde e como se pode construir numa determinada zona

O Plano Diretor também pode estabelecer um excedente de potencial construtivo ou a possibilidade de alteração do uso, desde que seja paga uma contrapartida pelo empreendedor

Os recursos das contrapartidas são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano, que são aplicados em melhoria de espaços públicos e provisão de habitação de interesse social, por exemplo.

Fonte: França, E. (coord.), 2000, p. 180

1. Base Conceitual




Conteúdos

Plano Diretor é o instrumento básico do desenvolvimento e expansão urbana.

A propriedade deve cumprir sua função social conforme disposto no Plano Diretor.

Plano Diretor é lei.

Constituição Federal

Poder Público deve recuperar à coletividade a valorização imobiliária gerada pelo processo de urbanização.

Define o conceito de outorga onerosa como sendo a possibilidade de edificar acima do coeficiente de aproveitamento básico mediante contrapartida a ser paga pelo beneficiário.

Deve estar prevista no Plano Diretor.

Plano Diretor e/ou lei específica deve estabelecer fórmula de cálculo da contrapartida, casos de isenção, limites máximos e destinação obrigatória para investimentos em melhorias urbanas (recursos obtidos com a outorga não podem ser utilizados com custeio).

Estatuto da CidadeLei no. 10.257/01

Plano Diretor Estratégico

Lei n° 13.430/02

e

Zoneamento Lei n° 13.885/04

Incorpora o conceito estabelecido no Estatuto da Cidade.

Define dois mecanismos de controle dos limites máximos de adensamento:

no lote, pelo Coeficiente de Aproveitamento Máximo;

na zona ou distrito, pelo Estoque de Potencial Construtivo Adicional (por usos e por distritos).

Define fórmula de cobrança da contrapartida.

Prevê a destinação dos recursos obtidos para o FUNDURB.

Incidência da outorga (território da

Macrozona de Estruturação e

Qualificação Urbana)

CA Macrozona de estruturação e qualificação urbana DENSIDADE MÍN BÁSICO MÁX

ZER-1: zona exclusivamente residencial Baixa 0,05 1 1 ZER-2: zona exclusivamente residencial Media 0,05 1 1 ZER-3: zona exclusivamente residencial Alta 0,05 1 1 ZPI: zona predominantemente industrial - 0,1 1 1,5 ZM-1: zona mista Baixa 0,2 1 1 ZM-2: zona mista Media 0,2 1 2 ZM-3a: zona mista Alta 0,2 1 2,5 ZM-3b: zona mista Alta 0,2 2 2,5 ZCPa: zona centralidade polar Alta 0,2 1 2,5 ZCPb: zona centralidade polar Alta 0,2 2 4 ZCLa: zona centralidade linear Alta 0,2 1 2,5 ZCLb: zona centralidade linear Alta 0,2 2 4 ZCLz-I: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZCLz-II: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZTLz-I: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZTLz-II: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1 ZOE: zona de ocupação especial - - - -

Incidência da Outorga Onerosa

Potencial construtivo resultante do coeficiente de aproveitamento básico

Potencial construtivo adicional (incidência da Outorga Onerosa do Direito de Construir)

Incidência da Outorga Onerosa

Fórmula de cálculo da contrapartida

Ct = Fp x Fs x [vt/CAb]

Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional

Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.

Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.

vt = valor do m² do terreno fixado na PGV.

CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico.

Estoques de potencial adicional de construção

Estoque não residencial: 2.850.000 m² (29%) Estoque residencial: 6.919.000 m² (71%)

Estoques de potencial adicional de construção

Fator de Planejamento

Fp não residencial Fp residencial

Fator de Planejamento

Fator Social

1. Base Conceitual




Conteúdos

Localização hipotética

SUBPREFEITURA: IPIRANGA

ZONA: ZCPb-01

CA BÁSICO: 2

CA MÁXIMO: 4

TAXA DE OCUPAÇÃO: 70%

GABARITO MÁXIMO: SEM LIMITE

LARGURA DA VIA: 12m

USO: EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - R2v

SUBPREFEITURA: IPIRANGA

ZONA: ZCPb-01

CA BÁSICO: 2

CA MÁXIMO: 4

TAXA DE OCUPAÇÃO: 70%

GABARITO MÁXIMO: SEM LIMITE

LARGURA DA VIA: 12m

USO: EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS - R2v

Localização hipotética

CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL

ÁREA DO TERRENO: 1.000m²

CA BÁSICO: 2

CA MÁXIMO: 4

CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO MÁXIMO: 1.000 x 4 = 4.000m²

CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO ADICIONAL: { 1.000 x (4 - 2) } = 2.000m²

FATOR DE PLANEJAMENTO

DISTRITO IPIRANGA: Fp Res = 0,70

FATOR SOCIAL

Fs = 1,0 P/ USO HABITAÇÃO com área maior que 70m²

VALOR VENAL PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV)

Valor da face da quadra: R$ 250,00/m²

Dados para cálculo

Dados para cálculo

Ct = Fp x Fs x [vt/CAb]

Ct = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional

Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.

Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.

vt = valor do m² do terreno fixado na PGV.

CAb = Coeficiente de Aproveitamento Básico

APLICAÇÃO

Ct = 0,70 x 1,00 x (250 / 2) = R$ 87,50 / m²

CONTRAPARTIDA

Potencial adicional de construção x Ct = 2.000 x 87,50 = R$ 175.000,00

Cálculo da Contrapartida

1. Base Conceitual




Conteúdos

Macroprocesso de aplicação OODC

APRESENTAÇÃO PROJETO

SEL ou Subprefeituras

RESERVA ESTOQUE

SMDU/DEUSO

EMISSÃO DA GUIA DE PGTO


PAGAMENTO

SF

BAIXA NO ESTOQUE

SMDU/DEUSO

ALVARÁ DE APROV. (OBRA)


CERTIFICAÇÃO DA QUITAÇÃO

SF

FUNDURB

SMDU + SF

Site : http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desen

volvimento_urbano

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5 Novembro 2013

Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano -SMDUDepartamento Uso do Solo – DEUSO

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