2ª modificació puntual del pla general metropolità en l ... · obres públiques en data de 12 de...

Ajuntament de Viladecans

2ª Modificació puntual del Pla General Metropolità en l’àmbit de la plaça Constitució dins el Polígon d’Actuació Urbanística nro. 2

de Viladecans Aprovació Inicial - Febrer 2018

Índex del document

Memòria Agenda i Avaluació econòmica i financera

Normativa Memòria social

Informe ambiental Estudi de mobilitat

Informe de sostenibilitat econòmica Documentació gràfica

Annex 1. Conveni

Annex 2. Acord C.T.U. d’autorització de la tramitació Annex 3. Notes simples registrals

MEMÒRIA

MEMÒRIA | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 25

MEMÒRIA

1. INTRODUCCIÓ ..................................................................................................................... 3

2. INFORMACIÓ ........................................................................................................................ 4

2.1. ÀMBIT D’ACTUACIÓ..................................................................................................... 6

2.2. ENMARCAMENT EN EL MUNICIPI .............................................................................. 7

2.3. ANTECEDENTS URBANÍSTICS .................................................................................. 8

2.4. SITUACIÓ ACTUAL DE L’AMBIT ................................................................................. 8

2.4.1. EDIFICACIONS EXISTENTS ............................................................................................. 9

2.4.2. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT ................................................................................... 9

3. ORDENACIÓ ....................................................................................................................... 15

3.1. OBJECTIUS I CRITERIS DE LA ORDENACIÓ PROPOSADA .................................. 16

3.2. JUSTIFICACIÓ DE LA CONVENIÈNCIA DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PGM EN QUANT A LA FIGURA DE PLANEJAMENT ..................................................................... 16

3.3. ADAPTACIÓ AL PLA TERITORIAL METROPOLITÀ DE BARCELONA .................... 18

3.4. ENQUADRAMENT NORMATIU .................................................................................. 19

3.5. JUSTIFICACIÓ I DESCRIPCIÓ DE LA ORDENACIÓ PROPOSADA ........................ 22

3.6. QUADRE DE SUPERFÍCIES ...................................................................................... 23

3.6.1. QUADRE DE SUPERFÍCIES DE SÒL ............................................................................. 23

3.6.2. QUADRE DE SUPERFÍCIE DE SOSTRE ........................................................................ 23

4. GESTIÓ DE L’ACTUACIÓ .................................................................................................. 24

4.1. GESTIÓ I PROCEDIMENT – POLÍGON D’ACTUACIÓ .............................................. 24

4.2. SISTEMA D’ACTUACIÓ .............................................................................................. 25

4.3. ADMINISTRACIÓ ACTUANT ...................................................................................... 25


1. INTRODUCCIÓ


El present document té com a objecte la formulació d’una Segona Modificació Puntual del Pla General Metropolità en l’àmbit de la plaça Constitució dins el polígon d’actuació delimitat número 2.

La present modificació puntual es redacta en base al que està establert al Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, i les seves modificacions posteriors, el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el reglament de la Llei d'urbanisme, el RDL 7/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana , així com el Pla General Metropolita aprovat definitivament el 17/07/76

L’estructura d’aquest document, on es detallen els criteris i solucions que impulsen la formulació de la Modificació puntual, és la següent:

- Memòria descriptiva i justificativa, - Agenda i avaluació econòmica financera, - Normes Urbanístiques, - Memòria social - Estudi ambiental, - Estudi de mobilitat, - Justificació de la sostenibilitat econòmica, i - Documentació Gràfica.

El document ha estat redactat per Julian Pérez Flores, SPI arquitectes.

2. INFORMACIÓ


2.1. ÀMBIT D’ACTUACIÓ

La “Modificació Puntual del Pla General Metropolità a l’àmbit de la Plaça Constitució de

Viladecans” aprovada definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data 12 de gener de 2009 i publicada en data 28 de gener de 2009, delimitava dos polígons d’actuació (polígon 1, polígon 2) i tenia com a objectiu definir una nova ordenació en l’àmbit de la Plaça Constitució, dins el marc d’actuacions municipals del Pla de Millora de l’Eixample de Viladecans (Eixample 21), reforçant el seu paper com a àrea de centralitat local. La divisió entre polígons ha permès el desenvolupament del polígon 1 ( 7.721 m2) limitat al sud pel carrer de Carles Altés i al nord per la prolongació del Carrer Joaquim Mir, iniciant la reforma de la plaça, i la construcció d’un edifici de serveis d’usos mixtes que inclou el nou mercat municipal, la reubicació de les dependències municipals existents i altres usos cívics, socials i culturals.

A banda, de l’execució del polígon 1, que representa el 63,40% del sector, també han estat executades obres d’urbanització en el carrer Doctor Reig donant continuïtat a anteriors intervencions sobre aquest eix comercial.

Aquesta Modificació del PGM ha estat modificada a través de la “Modificació Parcial

dels articles 7, 8, 10, 15, 17, 19, 29 de les normes urbanístiques de la Modificació

Puntual del Pla General Metropolità a l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans”, en data 17 de juny de 2013, que ha consistit en la substitució dels indicats articles relatius al desenvolupament de la Modificació Puntual, projecte d’urbanització, sistema d’actuació, usos, gàlib edificatori i alienació obligatòria, alçada reguladora, planta baixa, planta soterrani, i nombre màxim de plantes.

El polígon 2 no ha estat desenvolupat com a conseqüència del context econòmic actual i del dificultós període en el que es troba el sector de la construcció. La proposta de modificació que ara es presenta pretén actualitzar els paràmetres urbanístics que es van fixar en el moment de la redacció del document, adequant-los al marc econòmic actual per tal de poder assolir i fer viables, els objectius d’interès públic que es van fixar i que englobaven els dos polígon d’actuació com a un tot.

Aquest polígon, (4.457 m2) està limitat pel nord-est el carrer del Doctor Reig, pel sud-est la Plaça Constitució, pel sud-oest els jardinets privats de les edificacions residencials que tanquen la plaça (finques amb referència cadastral 7150701DF1775A i 7150702DF1775A) i pel nord-oest l’Av. de la Roureda. La superfície del polígon representa el 36,60% dins del sector.

En data 15 d’abril de 2016 es va signar un Conveni de col·laboració entre l’Ajuntament de Viladecans, la Comunitat de propietaris del Mercat Roureda i part dels propietaris de la resta de locals comercials dins l’àmbit del polígon 2 per a impulsar el seu desenvolupament a través de la redacció d’una modificació del planejament. Aquest conveni incorporava una Memòria justificada de les raons d’interès públic que fonamentaven la necessitat d’aquesta modificació del planejament atenent a què les determinacions de planejament general que es plantejaven modificar tenien una vigència inferior a 5 anys i era preceptiu l’emissió d’informe favorable per part de la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona amb caràcter


previ a la tramitació de la figura de planejament. Aquest conveni recollia, així mateix, la voluntat dels signataris d’establir com a sistema d’actuació del polígon el de reparcel·lació, en la modalitat de cooperació.

L’Ajuntament de Viladecans va transmetre a la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona aquella Memòria justificada entesa com Avanç de la

Segona Modificació Puntual del PGM per a promoure la tramitació del polígon 2 dins de l’àmbit de la Plaça Constitució a l’efecte de l’obtenció de la preceptiva autorització per a la modificació d’una figura de planejament amb vigència inferior a 5 anys. En data 11 de juliol de 2016 la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona va resoldre emetre informe favorable, a l’efecte de l’article 99 del text refós de la Llei d’urbanisme, a la Memòria Justificada de Modificació del Pla general

metropolità per a promoure la transformació del polígon 2 a l’àmbit de la Plaça

Constitució de Viladecans.

2.2. ENMARCAMENT EN EL MUNICIPI

L’àmbit objecte d’aquesta Modificació s’ubica en el límit nord-oest de l’eixample de Viladecans, sector que té el seu origen i creixement durant la dècada dels anys 60 i meitat dels 70. Fruit de les condicions en què es va produir aquell desenvolupament, ens trobem davant un teixit que en l’actualitat té una densitat superior a la mitjana municipal, està limitat de serveis i dotacions, disposa d’una trama viària limitada per donar resposta als requeriments actuals, amb importants barreres arquitectòniques i un gran dèficit de places d’aparcament. En els darrers anys, l’Ajuntament de Viladecans ha portat a terme, dins del marc que s’ha conegut com a “Pla Eixample 21”, un seguit d’actuacions per a dotar i qualificar l’espai públic de la zona amb millores i serveis que el model d’assentament dels anys 60 i 70 no va preveure, o bé que ja havien quedat obsolets.

Per la seva posició estratègica així com per les seves possibilitats per allotjar espais i serveis públics i dotacions comercials l’àmbit delimitat a la Plaça Constitució aspira a assolir -amb el ja executat polígon 1 i el futur desenvolupament del polígon 2- la condició d’àrea de centralitat local del sector nord del municipi de Viladecans.

Per tal d’assolir aquest objectius correctament es fa necessari millorar i completar les edificacions i instal·lacions existents amb la introducció d’aparcament, la racionalització de l’oferta comercial, millores de l’espai públic i la vinculació a l’eix comercial del carrer Doctor Reig.

En aquesta direcció es planteja i s’emmarca la proposta de modificació que el present document presenta.

Topografia

La topografia del Polígon d’actuació 2 presenta un desnivell d’uns 4 metres entre el seu marge Sud-est (plaça executada) i el marge Nord-oest ( Av. Roureda), desnivell


que es manté amb pendent similar en el Polígon d’actuació 1. Aquest desnivell, ha constituït un dels aspectes que ha dificultat més l’ús públic i comercial de la zona.

Construccions i activitats

Actualment, dins l’àmbit d’actuació del polígon 2, existeix una construcció principal destinada a Mercat Municipal on es desenvolupa parcialment l’activitat comercial. Aquest Mercat, construït l’any 1970, va assolir el seu rendiment màxim amb el funcionament de 54 parades comercials i 7 establiments comercials en les edificacions exteriors. Amb el pas dels temps aquesta activitat ha anat disminuint i en l’actualitat, romanen únicament 2 parada actives dins l’edifici del mercat (en façana exterior a la plaça) i 3 establiments comercials en les edificacions exteriors.

2.3. ANTECEDENTS URBANÍSTICS

El polígon objecte d’aquesta proposta de modificació, es troba dins l’àmbit de la “Modificació puntual del Pla general metropolità a l’àmbit de la Plaça Constitució del

municipi de Viladecans” aprovada definitivament pel Conseller de Política Territorial i Obres Públiques en data de 12 de gener de 2009.

Posteriorment s’aprova la “Modificació parcial dels articles 7,8,10,15,17,19 i 29 de les

Normes urbanístiques de la modificació puntual de pla general metropolità a l’àmbit de

la Plaça Constitució de Viladecans”, en data 17 de juny de 2013.

El planejament vigent qualifica l’àmbit de la modificació amb les claus 18hp, Zona

Subjecte a volumetria especifica amb reserva d'habitatge protegit; clau 5, Sistema

Viari, i clau 6b, Parcs i Jardins Urbans.

QUALIFICACIONS PLANEJAMENT VIGENT

18 hp 5 6b

1.681 m2 878 m2 1.898 m2

4.457 m2

2.4. SITUACIÓ ACTUAL DE L’AMBIT

L’àmbit de la plaça Constitució forma part del sector que l’Ajuntament de Viladecans denomina “Eixample 21”, on s’han portat a terme en els darrers anys diferents actuacions per a dotar i qualificar l’espai públic d’aquesta zona amb millores i serveis que no havien estat previstes en els assentaments existents. Aquestes actuacions tenen també com a objectiu la dinamització econòmica i social de sector. De la mateixa manera el Pla Director del sòl urbà (planificació indicativa municipal) incorpora dins de l’estructura general municipal la delimitació i consolidació d’àrees de centralitat local i general, on s’ubiquen equipaments i espais públics que poden generar activitat


ciutadana local o del barri de la Montserratina. L’àrea de centralitat local del barri de la Montserratina està constituïda per la Plaça Constitució i per l’espai verd i d’equipament de Can Ginestar.

Seguint amb l’objectiu de millora de barris, àrees urbanes i viles que requereixen una atenció especial, l’Ajuntament de Viladecans i la Generalitat de Catalunya van posar en marxa el “Projecte d’Intervenció Integral de la Montserratina” amb l’objectiu de millorar la qualitat de vida dels veïns i veïnes d’aquest barri gràcies a una sèrie d’actuacions socials, culturals i urbanístiques per a que el ciutadà es sentís orgullós del seu barri i de la seva ciutat. El projecte va ser objecte dels ajuts de la Llei de Barris de la Generalitat (Convocatòria 2010) amb una inversió prevista de 9,5 milions d’euros.

La “Modificació Puntual de PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució”, preveia el trasllat de l’ús comercial del mercat existent en el polígon 2 a un nou mercat ubicat en el polígon 1 reconduint aquesta activitat a l’eix comercial del carrer Dr. Reig. La posada en marxa d’aquest nou mercat i el no desenvolupament del polígon 2 ha comportat que l’històric mercat, amb la sobrevinguda situació econòmica actual, hagi experimentat un procés de decadència i tancament pràcticament total de l’activitat.

Aquesta proposta de segona modificació del polígon 2, ve a revisar els objectius plantejats pel planejament vigent, l’adequació de la dotació d’habitatges, la millora de mobilitat i aparcament, la reconversió del model i l’oferta comercial, d’aquest indret estratègic per a la millora dels barri i del seu entorn. El marc econòmic i la situació del mercat immobiliari en el que es va plantejar la “Modificació puntual del Pla general

metropolità a l’àmbit de la Plaça Constitució”, són molt diferents als de la situació actual. Aquest fet fa inviable el desenvolupament i execució del Polígon 2 amb les condicions fixades pel vigent planejament.

2.4.1. EDIFICACIONS EXISTENTS

Dins el polígon 2, com queda ressenyat anteriorment, trobem l’edifici del mercat, amb uns locals comercials annexos. És una construcció de planta baixa, desdoblada en la part que dona a l’Av. de la Roureda en uns magatzems semi-soterrats i un pati de descàrrega al que s’accedeix des de la mateixa avinguda. L’accés principal es produeix des de la plaça, a través d’un pas, prolongació del carrer Joaquim Mir. Completen la configuració un edifici independent amb façana al carrer Dr. Reig constituït per 2 blocs de planta baixa destinats a ús comercial.

2.4.2. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT

Pel que fa a l’estructura de la propietat del sòl, i als efectes del que disposa l’art. 99.1.a. del DL1/2010, del 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, l’àmbit objecte de la modificació comprèn 100 propietats segons les dades registrals que corresponen a parades i magatzems dins el Mercat Roureda, i botigues externes al Mercat. Entre aquestes propietats es diferencien 2 grups: les 93 propietats dins de l’edifici general del Mercat Roureda i els 7 comerços situats a l’exterior del mercat al llarg del carrer Dr. Reig.


Al següent quadre es relaciona el llistat de les propietats, propietaris, superfície i coeficients segons les dades extretes de les notes simples del Registre de la Propietat de Viladecans:

Finca Registral (matriu) 22.895

Direcció Av. Roureda 37

Núm Núm. Finca

codi IDUFIR Finca

Registre Nom Propietari

Superfície Escriptura

Coef. Escriptura

Coef. del total prop. priv.

1 1 8111000236732 22897 JOSE COBO RODRIGUEZ 36,90 2,06% 1,71%

2 2 8111000236756 22899 JOAQUIN VICENTE MURCIANO MONLEON MARIA CARMEN CARRASCO MARFIL

30,65 1,86% 1,54%

3 3 8111000236770 22901 JOAQUIN VICENTE MURCIANO MONLEON

30,65 1,86% 1,54%

4 4 8111000236794 22903 ANTONIA ARGENTE RODRIGO 12,25 1,30% 1,09%


6 6 8111000236855 22907 JOSE PELAEZ CAMPAÑA CARMEN CAMPANYA RUIZ

12,25 1,30% 1,09%

7 7 8111000236879 22909 MARTA PEREZ ILLA GUILLERMO MONCLUS BEULAS

12,25 1,30% 1,09%

8 8 8111000236893 22911 CONSTANCIO ZAMORA MORENO MARIA DOLORES ESTEBAN MUÑOZ

30,65 1,86% 1,56%

9 9 8111000236916 22913 CONSTANCIO ZAMORA MORENO MARIA DOLORES ESTEBAN MUÑOZ

30,65 1,86% 1,56%

10 10 8111000236930 22915 NIEVES RODRIGUEZ MARAÑON 36,90 2,06% 1,73%

11 11 8111000236954 22917 JUDOMA S.L. 12,25 1,30% 1,09%

12 12 8111000236978 22919 BEIFUSE S.A. 12,75 1,60% 1,34%

13 13 8111000236992 22921 BEIFUSE S.A. 12,25 1,30% 1,09%

14 14 8111000237012 22923 BEIFUSE S.A. 12,25 1,30% 1,09%

15 15 8111000237036 22925 BEIFUSE S.A. 12,25 1,30% 1,09%

16 16 8111000237050 22927 BEIFUSE S.A. 12,25 1,30% 1,09%

17 17 8111000237074 22929 BEIFUSE S.A. 12,75 1,30% 1,09%

18 18 8111000237098 22931 CARNISSERIES SALAS S.A. 12,75 1,30% 1,09%

19 19 8111000237111 22933 JUDOMA S.L. 12,25 1,30% 1,09%

20 20-91 8111000247141 23882/B MARIA BEGOÑA CARRAL RODRIGUEZ

18,625 1,92% 1,61%


21 21 8111000237159 22937 JOSE COBO RODRIGUEZ 12,25 1,30% 1,09%

22 22 8111000237173 22939 JUAN MANUEL CARRAL RODRIGUEZ 12,25 1,30% 1,09%


24 24 8111000237210 22943 JUDOMA S.L. 12,25 1,30% 1,09%

25 25 8111000237234 22945 MANUELA ARANDA MARQUEZ ANTONIO MORENO GAMEZ

12,25 1,30% 1,09%

26 26 8111000237258 22947 MARIA DEL CARMEN MARTINEZ AMADOR

12,25 1,30% 1,09%

27 27 8111000237272 22949 MANUELA ARANDA MARQUEZ ANTONIO MORENO GAMEZ

12,25 1,30% 1,09%

28 28 8111000237296 22951 JUDOMA S.L. 12,25 1,30% 1,09%

29 29 8111000237418 22953 JUAN FRANCISCO TRIANO SUAREZ MARIA CARMEN LOPEZ CALERO

12,25 1,30% 1,09%

30 30 8111000237432 22955 ENCARNACION MELERO MARTINEZ 12,75 1,30% 1,09%

31 31 8111000237456 22957 ISABEL SALAZAR RODRIGUEZ ANTONIO DE REY VELEZ

12,25 1,30% 1,09%

32 32 8111000237470 22959 SANDRA BONILLA POTRERO JUAN CARLOS DEL REY SALAZAR

12,25 1,30% 1,09%

33 33 8111000237494 22961 ENRIQUE RODRIGUEZ LOISFRANCISCA GONZALEZ OROZCO

12,25 1,30% 1,09%

34 34 8111000237517 22963 S.L. COMERCIAL PIÑOLBOI 12,25 1,30% 1,09%

35 35 8111000237531 22965 ISABEL SALAZAR RODRIGUEZ MARIANA SALAZAR RODRIGUEZ

12,75 1,30% 1,09%

36 36 8111000237555 22967 NIEVES RODRIGUEZ MARAÑON MARIA BEGOÑA CARRAL RODRIGUEZ

12,25 1,30% 1,09%

37 37 8111000237579 22969 JUAN CARLOS ANTUNEZ AMBROSIO 12,75 1,30% 1,09%

38 38 8111000237593 22971 MELCHOR MORALES GALLARDO ANA MARTINEZ CAPARROS

12,25 1,30% 1,09%

39 39 8111000237616 22973 ELIA PORCAR SANCHO 12,25 1,30% 1,09%




12,75 1,30% 1,09%

43 43 8111000237692 22981 ANTONIO ALEGRE ARGENTE 12,25 1,30% 1,09%

44 44 8111000237715 22983 JUDOMA S.L. 12,25 1,30% 1,09%

45 45 8111000237739 22985 JAIME BORDAS BARCELO 12,25 1,30% 1,09%

46 46 8111000237753 22987 JUDOMA S.L. 12,25 1,30% 1,09%



48 48 8111000237791 22991 ANTONIO ESCUDER MARTIN JOSE LUIS ESCUDER MARTIN

12,25 1,30% 1,09%

49 49 8111000237814 22993 JOSE LUIS ESCUDER MARTIN ANTONIO ESCUDER MARTIN

12,25 1,30% 1,09%


12,25 1,30% 1,09%


12,25 1,30% 1,09%

52 52 8111000237876 22999 TERESA DOMENECH RAURICH 12,25 1,30% 1,09%


54 54 8111000237913 23003 JESUS GUIRAO VALERO 18,75 1,50% 1,26%

55 55 8111000237944 23005 ESPERANZA ALSINA EGEA MANUEL ANGUIANO GALLARDO

21,96 1,40% 1,18%

56 56 8111000237968 23007 ESPERANZA ALSINA EGEA MANUEL ANGUIANO GALLARDO

22,00 1,40% 1,18%

57 57 8111000237982 23009 JOSE SABATE SANCHIS 22,00 1,40% 1,18%

58 58 8111000238002 23011 JOSE SABATE SANCHIS 22,00 1,40% 1,18%

59 59 8111000238026 23013 MARAVILLAS GIMENEZ MARIN 22,00 1,40% 1,18%

60 60 8111000238040 23015 ROSA RODRIGUEZ OLIVA JUAN MARIN RODRIGUEZ

22,00 1,40% 1,18%

61 61 8111000238064 23017 ANA BELEN GONZALEZ SORIA 22,00 1,40% 1,18%


63 63 8111000238101 23021 ALFONSO RODRIGUEZ BERRUEZO FRANCISCA PASTOR CEREZO

22,00 1,40% 1,18%



66 65-A 8111000382941 34088/B/B MARIA CARMEN BORRULL UREÑA JOSE RAMON REYES PACHON

35,00 0,99% 0,83%

67 66 8111000238163 23027 MANUELA ARANDA MARQUEZANTONIO MORENO GAMEZ

84,00 2,50% 2,10%

68 67 8111000238187 23029 ENCARNACION MELERO MARTINEZ 56,00 1,63% 1,37%

69 68 8111000238200 23031 JUDOMA S.L. 6,01 0,18% 0,15%

70 69 8111000238224 23033 MELCHOR MORALES GALLARDO ANA MARTINEZ CAPARROS

6,01 0,18% 0,15%

71 70 8111000238248 23035 SANDRA BONILLA POTRERO JUAN CARLOS DEL REY SALAZAR

6,01 0,18% 0,15%

72 71 8111000238262 23037 ISABEL SALAZAR RODRIGUEZ MARIANA SALAZAR RODRIGUEZ,

6,01 0,18% 0,15%




6,01 0,18% 0,15%

75 74 8111000238323 23043 JUDOMA S.L. 6,01 0,18% 0,15%

76 75 8111000238347 23045 CARNISSERIES SALAS S.A. 6,01 0,18% 0,15%


6,01 0,18% 0,15%





6,01 0,18% 0,15%


83 82 8111000238484 23059 JUDOMA S.L. 6,01 0,18% 0,15%

84 83 8111000238507 23061 ENRIQUE RODRIGUEZ LOIS FRANCISCA GONZALEZ OROZCO

6,01 0,18% 0,15%

85 84 8111000238521 23063 BEIFUSE S.A. 6,01 0,18% 0,15%

86 85 8111000238545 23065 BEIFUSE S.A. 6,01 0,18% 0,15%

87 86 8111000238569 23067 BEIFUSE S.A. 6,01 0,18% 0,15%

88 87 8111000238583 23069 BEIFUSE S.A. 6,01 0,18% 0,15%

89 88 8111000238606 23071 JUDOMA S.L. 6,01 0,18% 0,15%

90 89 8111000238620 23073 JAIME BORDAS BARCELO 6,01 0,18% 0,15%

91 90 8111000238644 23075 ELIA PORCAR SANCHO 6,01 0,18% 0,15%

92 91 Dins finca 20

93 92 8111000239474 23157 ANTONIO ESCUDER MARTIN JOSE LUIS ESCUDER MARTIN

54,00 1,57% 1,32%

TOTAL Interior Mercat 1410,38 100,00% 84,02%

Finca Registral (matriu) 22.893

Direcció Dr. Reig 85

Núm Núm. Finca

codi IDUFIR Finca

Registre Nom Propietari

Superfície Escriptura

Coef. Escriptura

Coef. del total prop. priv.

94 1 8111000243051 23515 JUAN MORENO VARGAS 47,00 17,51% 2,80%


95 2 8111000243075 23517 FERNANDO MARTIN REBOLLO 47,00 17,51% 2,80%

96 3 8111000243099 23519 JUAN MORENO VARGAS 44,00 16,40% 2,62%

97 4 8111000243112 23521 TAPA BAR GUIPUZCOA S.L. 36,00 13,41% 2,14%

98 5 8111000243136 23523 JUAN ARANDA FALCON 34,50 12,84% 2,05%

99 6 8111000243150 23525 MARIA ORTEGA MORALES ANGEL ARANDA LEIVA

32,30 12,03% 1,92%

100 7 8111000243174 23527 ESPERANZA ALSINA EGEA y MANUEL ANGUIANO GALLARDO

27,50 10,30% 1,65%

TOTAL Botigues Exteriors 268,30 100,00% 15,98%

Els quadres anteriors incorporen els coeficients que consten a les notes simples informatives del Registre de la Propietat de Viladecans atenent a les respectives divisions horitzontals, així com l’estimació del coeficient de participació de cada propietat respecte a la totalitat de sòl privat. La superfície de les parades i magatzems que conformen el conjunt comercial del mercat (parades interiors), amb un total de 93 propietats és de 1.410,18 m2; i representen un 84,02% de les propietats privades del polígon 2. La superfície del conjunt dels 7 locals comercials adossats en filera al carrer del Doctor Reig, 85 (botigues exteriors) és de 268,30 m2; i representen un 15,98% de les propietats privades del polígon 2.

S’adjunta com a annex d’aquest document les notes simples registrals de les finques llistades anteriorment, “Annex 1. Notes Simples Informatives de les Finques incloses

en l’àmbit de la Modificació”.

La resta de sòls de l’àmbit correspon a part de la finca registral 43.074, de titularitat municipal.


3. ORDENACIÓ


3.1. OBJECTIUS I CRITERIS DE L’ORDENACIÓ PROPOSADA

La Modificació del Pla General Metropolità s’ajusta en particular als article 59, 96 i 118 del Text Refós de la Llei d’urbanisme, on es determina la documentació dels plans d'ordenació urbanística municipal i les característiques dels polígons d'actuació urbanística.

Estudiada i analitzada la situació en què es troba el polígon 2, s’estableixen els següents criteris com a objectius a desenvolupar per a l’elaboració de la “2ª

Modificació puntual del Pla general metropolità a l’àmbit de la Plaça Constitució del

municipi de Viladecans dins el polígon 2”, els quals justifiquen degudament l’interès general de la proposta:

• Cloure una de les transformacions principals complementàries al Pla de Barris de Montserratina.

• Completar coherentment una àrea de la trama urbana pendent de transformació.

• Finalitzar la renovació de la Plaça Constitució. • Modernitzar l’activitat comercial. • Introduir noves tipologies d’habitatge de protecció pública i privada. • Millorar l’accessibilitat de l’espai públic. • Millorar la mobilitat (aparcaments per a automòbils, motocicletes i bicicletes). • Garantir la viabilitat econòmica de l’actuació.

3.2. JUSTIFICACIÓ DE LA CONVENIÈNCIA DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PGM EN QUANT A LA FIGURA DE PLANEJAMENT

Sobre un acurat estudi de viabilitat econòmica evolucionat de la “Modificació Puntual

del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució” es conclou que el valor de les despeses de transformació del polígon és superior al valor dels ingressos que deriven de la promoció, fet que impedeix el desenvolupament d’aquest polígon 2.

El conveni de col·laboració signat entre l’Ajuntament de Viladecans, la Comunitat de propietaris del Mercat i la majoria dels propietaris dels locals exteriors recollia “(...) la

voluntat de les parts signants d’impulsar el desenvolupament del polígon 2 complint els

objectius previstos en la Modificació vigent i promoure una adaptació del planejament

als efectes de cercar una ordenació que s’adapti millor a l’interès públic (...)” amb l’objectiu de “(...) completar la transformació d’aquest indret de centralitat local, en un

dels barris més densament poblats del nucli urbà (...)”

El conveni incorporava un “Avanç de Modificació de Pla General”, als efectes de sol·licitar, en compliment de l’art. 99.2. del Text Refós de la Llei d’urbanisme, informe previ a la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona, on es detalla la dificultat de desenvolupament del polígon 2, i es proposa modificar-ne les determinacions i incrementar-ne l’aprofitament amb l’objectiu de fer-lo viable i poder-lo executar sobre la base d’un estudi de viabilitat econòmica.


Aquest conveni forma part de la documentació d’aquesta Modificació i s’integra com Annex II.

La Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona, en la sessió de 8 de juliol de 2016 va adoptar l’acord d’emetre informe favorable, a l’efecte de l’art. 99 del Text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, modificat per la Llei 3/2012, de 22 de febrer, sobre l’Avanç de la Modificació del Pla General Metropolità per a promoure la transformació del polígon 2 a l’àmbit de la plaça de la Constitució, de Viladecans, promogut i tramès per l’Ajuntament, sempre i quan es tinguin en compte les consideracions exposades en la part expositiva, i sense perjudici de la valoració que pugui fer la Comissió Territorial d’Urbanisme en fase d’aprovació definitiva de la Modificació.

Es reprodueix a continuació el contingut de la part expositiva de l’informe per tal com, aquesta Modificació i l’Estudi de Viabilitat que justifica la present modificació, venen a donar resposta a les seves indicacions.

“Valoració de l’expedient

Segons l’informe dels serveis tècnics, aquesta Modificació del Pla general metropolità POUM comporta un

increment de sostre.

Des d’aquest punt de vista, i atès que concorren algunes de les condicions de l’art. 99 del Text refós de la Llei

d’urbanisme, es considera procedent l’emissió de l’informe previ que determina aquest article.

El document no entra en contradicció amb les determinacions del Pla territorial metropolità de Barcelona.

Urbanísticament, la documentació aportada justifica la proposta per la conveniència de garantir el

desenvolupament del polígon d’actuació que ha de permetre la transformació de l’àmbit de l’antic mercat, que

forma part de la reforma global del barri de la Montserratina. En aquest sentit es posa de manifest la

inviabilitat econòmica del polígon d’actuació actual i es proposa incrementar el sostre per fer viable l’operació.

Si bé es pot valorar favorablement la voluntat d’acabar la transformació de l’àmbit, cal plantejar algunes

observacions respecte de la proposta concreta, la qual, per fer viable el document proposa un increment

substancial de la volumetria i de l’aprofitament. Per contra, no entra a valorar les costes d’urbanització de

l’àmbit, que són molt elevades.

En concret, es proposa un increment de sostre de 2.000 m2 d’ús residencial i, tot i que no es comptabilitzen,

també de 357 m2 amb usos comercials que se situen en una planta que té consideració de soterrani des de

l’Avinguda Roureda, però que té consideració de PB des de la plaça Constitució. L’increment de sostre

residencial, doncs, suposa un 37% més respecte un del sostre total vigent a l’àmbit i un 60% més respecte

del sostre residencial.

Per contra, l’estudi econòmic aportat estableix preus unitaris d’urbanització dels espais lliures i els vials de

350€/m2 i per la reurbanització del vial molt elevats de 220€/m2. Aquests valors aplicats a unes cessions de

62% del sòl i a la urbanització externa d’una superfície de 3.288 m2 que representa un 73% respecte la

superfície de l’àmbit i les indemnitzacions són el que acaben determinant la inviabilitat econòmica de la

proposta.

En aquest sentit, si bé es pot admetre un ajust de l’aprofitament del PAU 2 per tal de fer-lo viable i garantir-ne

el desenvolupament, en primer lloc caldria ajustar els estàndards d’urbanització a la conjuntura actual. En

aquest sentit, es considera que els preus d’urbanització als voltants d’uns 180 €/m2 per l’espai lliure i 165

€/m2 per al vial, i 120 €/m2 per la reurbanització del vial extern, són valors habituals i suficients en l’actual

conjuntura.

Amb aquests ajustos, tot i prendre un valor de construcció més elevat que el que proposa el document (900

€/m2 en lloc de 811 €/m2), el valor de repercussió per m2 varia substancialment. Si a més es prenen com a

valors de venda de l’habitatge de protecció pública de règim general i concertat similars als de documents

que s’han tramitat simultàniament en el mateix municipi, el valor residual resultant és positiu.


Atès que el valor, tot i ser positiu, pot no garantir la viabilitat del sector, es podria admetre una reducció de la

superfície de càrrega externa, i només en darrer terme es podria entrar a valorar un cert increment del sostre.

En darrer terme, cal dir que, atès que la proposta del document es justifica tan sòls per l’actual conjuntura

econòmica, es preveu el seu desenvolupament de l’àmbit per cooperació com a garantia de

desenvolupament immediat. A més, es fixa que en cas d’incompliment l’ajuntament pot retornar al

planejament anterior. Si bé el primer punt es considera adequat, pel que fa a l’incompliment de terminis,

caldria adoptar un compromís ferm de retornar a l’antic planejament un cop superats els terminis.

Per tant, es pot admetre un cert increment de l’aprofitament per tal de garantir l’execució del PAU 2 si bé

aquest ha de sorgir principalment dels ajustos dels costos d’urbanització, d’acord amb l’establert en l’apartat

de valoració de l’informe.”

3.3. ADAPTACIÓ AL PLA TERITORIAL METROPOLITÀ DE BARCELONA

La present proposta de modificació pretén millorar la relació amb la ciutat existent en quant a la continuïtat del teixit urbà, completant una àrea de la trama urbana pendent de transformació. Preveu un augment de cessions d’espai lliure que permetrà l’esponjament del teixit actual, renovant l’espai lliure actual i millorant l’accessibilitat de l’espai públic. Es preveuen, usos d’activitat econòmica i comercial que es situen en les planta baixes de l’edificació proposada garantint la continuïtat amb el comerç existent del carrer Doctor Reig, l’Avinguda Roureda i la Plaça Constitució i donant resposta als requeriments fixats en les Normes d’ordenació territorial per a les noves centralitats urbanes (art.3.10) i per les àrees d’extensió urbana ( art. 3.9).

Article 3.10 Normes d’ordenació territorial, P.T.M.B. Noves centralitats urbanes 1. El Pla estableix regulacions per a aquelles noves peces urbanes que, tenint unes bones condicions d’accessibilitat global, poden assolir un paper de centre urbà al servei d’àmbits territorials més grans. A més de les àrees assenyalades als plànols, en poden aparèixer de noves en el desenvolupament del Pla mitjançant planejament urbanístic director o municipal. 2. Els plans urbanístics han de desenvolupar les àrees corresponents a aquesta estratègia, d’acord amb els objectius corresponents a les àrees estratègiques de transformació i extensió urbana i han de prestar especial atenció a:

- La localització d’equipaments públics, col·lectius, de tipus comercial i de lleure d’escala superior a la local. - L’establiment d’àrees d’activitat econòmica que requereixin un elevat nivel d’accessibilitat amb transport públic i un ús intensiu del sòl.

3. El Pla estableix aquesta estratègia com a alternativa a l’aparició de noves àrees especialitzades terciàries o de serveis, separades dels teixits urbans existents a les ciutats metropolitanes. Les noves centralitats urbanes han de complir les següents condicions:

- Ser complementàries, contigües i integrables amb els teixits urbans existents i/o amb les seves extensions. - Tenir un bon nivell d’accessibilitat amb el transport públic d’alta capacitat de les xarxes existents o proposades pel Pla.

4. El planejament urbanístic ha de definir en cada cas els usos i intensitats a establir en funció de les necessitats del seu entorn urbà, el veïnatge amb els espais oberts i el seu nivel d’accessibilitat. Els sectors afectats han de tenir, com a mínim, un coeficient d’edificabilitat mínim del 0,6. Aquest mínim no s’ha d’aplicar obligatòriament al sòl de sistemes generals ja definits pel planejament urbanístic que forma part del sector. 5. Els usos a localitzar a les àrees de nova centralitat tindran una capacitat d’atracció i un abast territorial proporcionats al nivell d’accessibilitat del node, més alt als principals intercanviadors de transport públic que a la resta de nodes del sistema de transport públic.

Article 3.9 Normes d’ordenació territorial, P.T.M.B. Àrees d’extensió urbana d’interès metropolità 1. El Pla estableix regulacions per a aquells sectors o conjunts de sectors de sòl urbanitzable existents o a classificar pel planejament urbanístic que per la seva dimensió, localització o característiques siguin d’interès metropolità. Aquesta classificació ha de respectar les restriccions que comporta la matriu territorial fixada pel sistema d’espais oberts i la legislació urbanística i altres legislacions sectorials vigents.A més de les àrees assenyalades als plànols, en poden aparèixer de noves en el desenvolupament del Pla mitjançant planejament urbanístic director o municipal. 2. Els plans urbanístics han de desenvolupar les àrees corresponents a aquesta estratègia, d’acord amb els següents objectius:


- Establir una estructura urbana integrada i permeable amb la del seu entorn urbà consolidat que contribueixi a solucionar els problemes d’accessibilitat dels teixits urbans consolidats als quals s’integren. - Situar equipaments col·lectius dins l’àrea d’extensió urbana per tal de donar-hi servei i satisfer les necessitats no cobertes i de difícil dotació de les àrees urbanes consolidades veïnes, especialment pel que fa a equipaments extensius en l’espai o de gran dimensió, esportius, i altres. - Dotar les àrees urbanes que complementen d’espais públics col·lectius de dimensió difícil de localitzar dins dels teixits urbans consolidats. - Localitzar operacions d’habitatge públic per tal de satisfer les necessitats derivades de les ciutats en què s’integren, quan no tinguin cabuda dins dels teixits urbans consolidats. - Col·laborar a establir l’equilibri entre la població resident i els llocs de treball a localitzar dins de l’àmbit i/o en relació amb el seu entorn urbà. - Definir les vores urbanes i els espais de transició entre la ciutat i els espais oberts del seu entorn.

3. Els plans urbanístics han de determinar els usos i les intensitats dels sectors objecte d’aquesta estratègia en funció de:

- Els condicionants implícits en el seu entorn urbà consolidat i/o planificat, si s’escau. - La seva accessibilitat a peu, o amb mitjans de transport mecanitzat, segons els criteris establerts a l’article 3.25. - El coeficient d’edificabilitat per a les noves àrees d’extensió urbana d’interès metropolità que, com a mínim, serà del 0,5.

4. Aquest article és d’aplicació també a les noves àrees d’extensió urbana d’interès metropolità que determini el planejament urbanístic en desenvolupament d’aquest Pla i a aquells sectors de planejament aprovats abans de l’aprovació d’aquest Pla

3.4. ENQUADRAMENT NORMATIU

Els plans d’ordenació urbanística municipal constitueixen una figura de la planificació urbanística que venen regulats pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, modificat per

la Llei 3/2012 del 22 de febrer (DOGC núm. 6077 de 29 de febrer de 2012). Així doncs aquesta “Segona Modificació puntual del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució en el

municipi de Viladecans en l’àmbit del polígon 2”, s’ajustarà a allò que estableixen els següents articles:

Art. 59. Documentació dels plans d'ordenació urbanística municipal

1. Els plans d'ordenació urbanística municipal es formalitzen, salvant el que estableix l'apartat 2, mitjançant

els documents següents:

a) La memòria descriptiva i justificativa del pla, amb els estudis complementaris que escaiguin.

b) Els plànols d'informació i d'ordenació urbanística del territori i, en el cas del sòl urbà consolidat,

de traçat de les xarxes bàsiques d'abastament d'aigua, de subministrament de gas i d'energia

elèctrica, de comunicacions, de telecomunicacions i de sanejament i les corresponents als altres

serveis establerts pel pla.

c) Les normes urbanístiques.

d) El catàleg de béns a protegir, d'acord amb l'article 71.

e) L'agenda i l'avaluació econòmica i financera de les actuacions a desenvolupar.

f) La documentació mediambiental adequada i, com a mínim, l'informe mediambiental.

g) El programa d'actuació urbanística municipal, si escau.

h) La memòria social, que ha de contenir la definició dels objectius de producció d'habitatge de

protecció pública en les modalitats corresponents que aquesta Llei determina. A més, si el

planejament ha inclòs les reserves a què fa referència l'article 34.3, cal justificar-ho en la memòria

social.

2. En el cas que l'escassa complexitat urbanística d'un municipi només exigeixi distingir entre sòl urbà i sòl no

urbanitzable, la documentació mínima dels plans d'ordenació urbanística municipal ha de consistir en la

memòria, els plànols d'informació i de delimitació del sòl urbà i no urbanitzable, les normes urbanístiques

bàsiques, alineacions i rasants i l'informe mediambiental.

3. La memòria a què es refereix l'apartat 1. a ha d'integrar:

a) El programa de participació ciutadana que l'ajuntament hagi aplicat al llarg del procés de

formulació i tramitació del pla per garantir l'efectivitat dels drets reconeguts per l'article 8.

b) La justificació de l'observança de l'objectiu del desenvolupament urbanístic sostenible i de les

directrius per al planejament urbanístic que són objecte, respectivament, dels articles 3 i 9.

c) Les mesures adoptades per facilitar l'assoliment d'una mobilitat sostenible en el municipi, en

compliment de l'obligació de prestació del servei de transport col·lectiu urbà de viatgers i viatgeres.

d) L'informe de sostenibilitat econòmica, que ha de contenir la justificació de la suficiència i

adequació del sòl destinat a usos productius, i la ponderació de l'impacte de les actuacions

previstes en les finances públiques de les administracions responsables de la implantació i el

manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació dels serveis necessaris.


4. L'agenda a què es refereix l'apartat 1.e, si no hi ha un programa d'actuació urbanística municipal,

s'actualitza cada sis anys per acord de l'ajuntament, després d'un termini d'un mes d'informació pública.

Aquest acord s'ha de publicar en el butlletí oficial corresponent i s'ha de comunicar a la comissió territorial

d'urbanisme competent.

L’art. 69 del D305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei

d’Urbanisme, acaba de regular el contingut de la memòria del pla d’ordenació municipal.

Correspondrà a aquesta modificació incorporar, tots els documents que es descriuen en l’apartat 1 d’aquest article a excepció de la lletra d, ni l’apartat 2 que no li són d’aplicació. En quant als documents que s’integraran a la memòria, descrits en l’apartat 3 de l’art. 59, quedaran tots justificats en la mateixa. Finalment, segons es descriu en l’apartat 4, l’agenda s’inclou en l’apartat B “Agenda i Avaluació econòmica i

financera” dins el document.

Art. 96. Modificació de les figures del planejament urbanístic

La modificació de qualsevol dels elements d’una figura del planejament urbanístic se subjecta a les mateixes

disposicions que en regeixen la formació, amb les excepcions que s’estableixin per reglament i les

particularitats següents:

a) En el cas de modificacions de plans urbanístics plurimunicipals la incidència territorial de les

quals quedi limitada a un únic terme municipal, correspon a l’ajuntament afectat per la modificació

d’acordar-ne l’aprovació inicial i l’aprovació provisional.

b) Les modificacions dels sistemes urbanístics d’espais lliures, zones verdes o d’equipaments

esportius resten subjectes al procediment que estableix l’article 98; en el cas de manca de

resolució definitiva dins de termini, s’entén denegada la modificació.

c) Les modificacions d’instruments de planejament urbanístic que comportin un increment del sostre

edificable, de la densitat de l’ús residencial o de la intensitat dels usos, o la transformació dels usos

ja establerts, resten subjectes a les particularitats que estableixen els articles 99 i 100.

d) Els tràmits previs a l’aprovació inicial dels plans directors urbanístics, regulats pels articles 76.1 i

83.1, no són exigibles a les modificacions dels plans directors urbanístics de delimitació i ordenació

de les àrees residencials estratègiques i dels sectors d’interès supramunicipal que es refereixin

únicament a determinacions pròpies del planejament derivat expressament identificades pel pla

director. En aquests casos, el tràmit d’informació de les modificacions dels plans als ens locals

compresos en l’àmbit territorial respectiu s’ha d’efectuar simultàniament al tràmit d’informació

pública de la proposta de modificació aprovada inicialment.

Tal i com es descriu en l’apartat c de l’article 96 del Text refós de la Llei d’urbanisme, en tractar-se aquesta modificació d’un instrument de planejament urbanístic que comporta un increment de sostre edificable de l’ús residencial queden subjectes les modificacions a les particularitats que estableixen els articles 99 i 100 del Text refós de

la Llei d’urbanisme detallats a continuació en aquest documents.

Article 99. Modificació de les figures de planejament urbanístic general que comporten un increment del

sostre edificable, de la densitat de l’ús residencial o de la intensitat, o la transformació dels usos.

1. Les modificacions d’instruments de planejament general que comportin un increment del sostre edificable,

de la densitat de l’ús residencial o de la intensitat dels usos, o la transformació dels usos establerts

anteriorment han d’incloure en la documentació les especificacions següents:

a) La identitat de tots els propietaris o titulars d’altres drets reals sobre les finques afectades,

públiques o privades, durant els cinc anys anteriors a l’inici del procediment de modificació, i els

títols en virtut dels quals han adquirit els terrenys. Aquesta especificació es duu a terme mitjançant

la incorporació a la memòria d’una relació d’aquestes persones i de les certificacions pertinents

expedides pel Registre de la Propietat i, si s’escau, pel Registre Mercantil. En el cas de manca

d’identificació del propietari en el Registre de la Propietat s’han de fer constar les dades del

cadastre. També s’ha de fer constar a la memòria si hi ha un adjudicatari de la concessió de la

gestió urbanística, i la seva identitat.


b) La previsió, en el document de l’agenda o del programa d’actuació del pla, de l’execució

immediata del planejament i l’establiment del termini concret per a aquesta execució, el qual ha

d’ésser proporcionat a la magnitud de l’actuació.

c) Una avaluació econòmica de la rendibilitat de l’operació, en la qual s’ha de justificar, en termes

comparatius, el rendiment econòmic derivat de l’ordenació vigent i el que resulta de la nova

ordenació. Aquesta avaluació s’ha d’incloure en el document de l’avaluació econòmica i financera,

com a separata.

Art. 100. Modificació de les figures de planejament urbanístic que requereixen un increment de les reserves

per a sistemes urbanístics

1. Si la modificació d'una figura del planejament urbanístic comporta un increment de sostre edificable, en el

cas de sòl urbanitzable, s'han d'incrementar proporcionalment, com a mínim, els espais lliures i les reserves

per a equipaments determinats per l'article 65.3 i 4, i, en el cas de sòl urbà, s'ha de preveure una reserva

mínima per a zones verdes i espais lliures públics de 20 m² per cada 100 m² de sostre residencial i de 5 m²

per cada 100 m² de sostre d'altres usos. Per computar aquests estàndards, s'ha d'aplicar el que estableix

l'article 65.5. A més, si cal, s'ha de reservar sòl per a equipaments públics en la quantitat adequada per fer

front als requeriments que deriven de la modificació

En tant que l’objecte d’aquesta Modificació comporta un increment de sostre edificable respecte al planejament vigent i en tant que aquesta transformació es tramita havent transcorregut menys de 5 anys de l’aprovació definitiva d’aquest planejament, caldrà incorporar les especificacions que es determinen en l’art. 99.2 del TRLU.

Queda incorporada la identitat de tots els propietaris de les finques incloses durant els cinc anys anteriors a l’inici del procediment de modificació dins el capítol d’Informació de la Memòria, concretament en l’apartat “2.4. Situació actual de l’àmbit”. Igualment, en l’Annex 1 s’incorporen les Notes Simples Informatives de les Finques.

En el document d’”Agenda i avaluació econòmica i financera” s’explica el compromís per part de la propietat de l’àmbit per a què es completi la transformació urbanística en un termini limitat. L‘article 12 de les Normes Urbanístiques estableix en aquest sentit, l’execució en terminis, i s’habilita a l’Administració per tramitar una Modificació de planejament que retorni a la situació anterior segons preveu l’apartat b d’aquest article.

En aquest mateix document s’incorpora l’avaluació econòmica de la rendibilitat de l’operació on es justifiquen en termes comparatius, el rendiment econòmic derivat de l’ordenació vigent i el que resulta de la nova ordenació, tal i com es detalla en l’art. 99.1.c del TRLU.

En la documentació aportada, concretament en l’apartat “3.5. Justificació i descripció

de la ordenació proposada” dins la Memòria es justifica, com a conseqüència de l’augment de l’edificabilitat, la previsió d’una reserva complementària de terrenys per a sistemes d’espais lliures públics de 20m² per cada 100m² de sostre residencial lliure incrementat. Tenint en compte que l’augment de sostre residencial per aquest polígon d’actuació s’estableix en 1.700 m2, l’increment de la superfície de zona verda que es proposa és de 340 m2.

Aquesta modificació en compliment del conveni signat en data 15 d’abril de 2016 entre l’Ajuntament de Viladecans, la Comunitat de propietaris del Mercat i la resta de propietaris de l’àmbit, ha estat redactada i presentada per part dels propietaris signataris del conveni inclosos dins l’àmbit del PAU2 de la plaça Constitució.


3.5. JUSTIFICACIÓ I DESCRIPCIÓ DE LA ORDENACIÓ PROPOSADA

Aquesta “2ª Modificació puntual del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució en el

polígon d’actuació 2”, no altera la delimitació del polígon 2, però sí modifica les condicions d’algun dels paràmetres urbanístics .

L’objectiu de la proposta és modificar alguns dels aspectes de la ordenació vigent dins el polígon 2 de la Modificació puntual del Pla general metropolità a l’àmbit de la Plaça

Constitució amb la finalitat de garantir la viabilitat econòmica per el desenvolupament d’aquest polígon d’actuació.

Situada en aquest entorn de profunda transformació de la Plaça Constitució, aquesta àrea pendent d’execució, no té cap altre opció que ser desenvolupada per a completar aquesta trama pensada com a zona de centralitat local.

La Modificació revisa certs paràmetres urbanístics tals com edificabilitat, densitat, crugia de l’edificació. En concret, es pretenen modificar els següents paràmetres de la clau 18hp, Zona subjecte a volumetria específica amb reserva d’habitatge protegit de

la plaça Constitució:

- Adaptar el gàlib de l’edificació de les 4 plantes d’us residencial. - Reordenar la superfície comercial que es distribueix en les dues plantes

baixes (una donarà al nivell de la plaça i l’altra al nivell de l’avinguda Roureda) per tal d’afavorir la superfície d’exposició.

- Incrementar el sostre destinat a habitatge en 1700 m² i el número d’habitatges. El planejament vigent estableix un sostre destinat a habitatge de 3.380 m².st. i un total de 48 habitatges. Aquesta modificació proposa 5.080 m².st. destinats a habitatge, i un total de 64 habitatges.

La reserva de sòl destinada a la clau 18hp, Zona subjecte a volumetria específica amb

reserva d’habitatge protegit de la plaça Constitució passa de tenir una superfície de 1.681 m² i unes dimensions de 67,25 m x 25,00 m a 1.341 m² i unes dimensions de 67,25 m x 19,95 m. La definició de plantes i d’alçada reguladora màxima es manté, amb Planta Baixa desdoblada en els nivells d’Av. Roureda i de la plaça i 4 Plantes Pis (A.R.M. +17,95 m en Av. Roureda i +14,65 m en plaça Constitució). Aquesta variació del gàlib permet, en qualsevol cas, encavir el sostre que aquesta Modificació proposa.

El polígon 2, té assignada actualment una superfície total edificable de 5.480 m² que aquesta Modificació proposa establir en 7.180 m². Aquest increment de superfície de sostre residencial genera igualment modificacions en quant a les cessions que haurà d’assumir el polígon d’actuació. Al percentatge de cessió que assumeix en quant a la cessió del sòl corresponent al 10% de l’aprofitament mig segons la normativa que regeix pel planejament vigent, addicionalment pertocarà cedir-se el sòl corresponent al 15% de l’increment d’aprofitament urbanístic, tal i com determina l’article 43.1.c del Text refós de la Llei d’urbanisme.

“Art. 43. Deure de cessió de sòl amb aprofitament en sòl urbà no consolidat” en el seu apartat1 c del TRLUC

modificat per la Llei 3/2012 on es diu que “en el cas que per mitjà d’una modificació del planejament

urbanístic general s’incrementi el sostre edificable d’un sector o d’un polígon d’actuació urbanística, els


propietaris, a part de la cessió ordinària que corresponia a l’àmbit d’actuació, han de cedir el sòl corresponent

al 15% del increment de l’aprofitament urbanístic.”

En aquest sentit, l’apartat 3 i 4 de la Disposició Addicional Segona del mencionat TRLU posa de manifest que:

“3. (...) són actuacions de transformació urbanística de dotació aquelles actuacions aïllades previstes en

modificacions del planejament, sobre terrenys que en origen tenen la condició de sòl urbà consolidat, i que

tenen per objecte l'ordenació i l'execució d'una actuació que, sense comportar una reordenació general d'un

àmbit, dóna lloc a la transformació dels usos preexistents o a l'augment de l'edificabilitat o de la densitat de

determinades parcel·les i a la correlativa exigència de majors reserves per a zones verdes, per espais lliures i

per equipaments prevista a l'article 100.4. 4. En les actuacions de dotació a què fa referència l’apartat 3, els

propietaris han de cedir el percentatge del increment de l’aprofitament urbanístic que correspongui d’acord

amb l’article 43.1. El compliment dels deures dels propietaris es fa efectiu mitjançant el sistema i la modalitat

d’actuació que s’estableixin per a l’execució del polígon d’actuació urbanística que a aquest efecte s’ha de

delimitar, el qual es pot referir a una única finca. En el cas que el planejament determini que, pel fet que hi

concorrin les circumstàncies a què fan referència els articles 43.3 i 100.4.c, respectivament, el compliment del

deure de cessió del percentatge corresponent del increment de l’aprofitament urbanístic que comporti

l’actuació de dotació i el compliment del deure de cessió de les reserves de sòl per a zones verdes i

equipaments que estableix l’article 100.4 es poden substituir per llur equivalent dinerari, ha d’incloure el càlcul

del valor total de les càrregues imputables a l’actuació i els propietaris poden complir el deure de pagament

substitutori de les cessions, sense necessitat d’aplicar cap sistema ni modalitat d’actuació, en el moment

d’atorgament de la llicència d’obra nova o de rehabilitació que habiliti una edificabilitat o densitat superior o

l’establiment del nou ús atribuït per l’ordenació i com a condició prèvia a la concessió de la llicència”

La present modificació comportarà un augment de la edificabilitat de 1700 m2 en el polígon 2 i per aquest motiu es preveu una reserva complementària de terrenys per a sistemes d’espais lliures públics de 340 m2. La superfície de sòl qualificat com a sòl subjecte a ordenació volumètrica –de la plaça Constitució- es redueix en 340 m².

3.6. QUADRE DE SUPERFÍCIES

3.6.1. QUADRE DE SUPERFÍCIES DE SÒL

Planejament vigent

Proposta variació

Planejament proposta

Sistemes 2.776,00 m² 3.116,00 m² 5, viari 878,00 m² 878,00 m² 6b, parcs i jardins urbans 1.898,00 m² +340,00 m² 2.238,00 m²

Zones 1.681,00 m² 1.341,00 m² 18, sòl subjecte a ordenació volumètrica

1.681,00 m² -340,00 m² 1.341,00 m²

Total 4.457,00 m² 4.457,00 m²

L’increment de sostre destinat a habitatge de 1.700 m² es distribueix proporcionalment entre els diferents règims en la proporció establerta en el planejament vigent, 60% destinat a habitatge lliure, 30% destinat a habitatge de règim general i 10% destinat a habitatge de règim concertat.

3.6.2. QUADRE DE SUPERFÍCIE DE SOSTRE


Planejament vigent

Proposta variació

Planejament proposta

Sostre comercial 2.100,00 m² 2.100,00 m² Sostre residencial 3.380,00 m² 1.700,00 m² 5.080,00 m² 64 Hab. Lliure (60%) 2.028,00 m² 1020,00 m² 3.048,00 m² Règim concertat (10%) 338,00 m² 170,00 m² 508,00 m²

Règim general (30%) 1.014,00 m² 510,00 m² 1.524,00 m²

Sostre total 5.480,00 m² 1.700,00 m² 7.180,00 m²

El nombre màxim d’habitatges del sòl qualificat amb la clau 18hp (plaça Constitució) al polígon 2, és de 64 habitatges. El nombre mínim d’habitatges amb algun règim de protecció pública és de 26.

La cessió de sòl amb aprofitament urbanístic s’estableix segons els següents percentatges:

Total cessió aprof. urbanístic

10% sostre planejament vigent 10% s/ 5.480 m² Proporcional sobre tots els usos

15% increment sostre proposta 15% s/ 1.700 m² Proporcional sobre usos residencials

La cessió de sòl amb aprofitament urbanístic resulta de la suma del percentatge del sòl corresponent al 10% sobre l’aprofitament urbanístic establert en el planejament vigent més el sòl corresponent al percentatge del 15% sobre l’increment de l’aprofitament urbanístic.

4. GESTIÓ DE L’ACTUACIÓ

4.1. GESTIÓ I PROCEDIMENT – POLÍGON D’ACTUACIÓ URBANÍSTICA

Aquesta modificació delimita un únic polígon d’actuació: el Polígon d’Actuació 2 definit per la “Modificació puntual del PGM a l’àmbit de la plaça Constitució de Viladecans”.

La delimitació del polígon d’actuació és la que es recull en el plànol d’ordenació O.1.

Atenent a la dificultat per al desenvolupament del sector, l’estudi de viabilitat econòmica, i l’informe emès per la Comissió Territorial d’Urbanisme per tal de garantir la viabilitat econòmica de l’àmbit, cal incidir, entre d’altres, en les càrregues externes previstes en la vigent “Modificació puntual del PGM a l’àmbit de la plaça Constitució de

Viladecans”. En aquest polígon d’actuació s’establia com a càrrega d’urbanització externa el tram del carrer Doctor Reig confrontat amb la plaça, de 3.287,93 m².


Aquest polígon d’actuació urbanística nro. 2 no incorpora càrregues d’urbanització externes d’acord amb aquesta Modificació.

No obstant, part de la urbanització del carrer D. Reig ha estat realitzada amb l’aportació de fons procedents de la Mancomunitat de municipis de l’àrea metropolitana de Barcelona en el procés d’execució del polígon 1.

4.2. SISTEMA D’ACTUACIÓ

Atenent a les necessitats de desenvolupament del polígon d’actuació urbanística nro. 2 es determina com a sistema d’actuació urbanística el de reparcel·lació, en la modalitat de cooperació.

4.3. ADMINISTRACIÓ ACTUANT

L’administració actuant és l’empresa municipal, SPM Viladecans Mediterrània SL.

AGENDA I AVALUACIÓ ECONÒMICA FINANCERA

AGENDA I AVALUACIÓ ECONÒMICA FINANCERA | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 47

AGENDA I AVALUACIÓ ENONÒMICA FINANCERA

1. OBJECTIUS I CRITERIS METODOLÒGICS ........................................................................ 4

2. AGENDA I PLA D’ETAPES ................................................................................................... 5

3. CARACTERÍSTIQUES URBANÍSTIQUES ........................................................................... 5

4. DETERMINACIÓ DE COSTOS I INGRESSOS .................................................................... 7

4.1. COSTOS D’ENDERROCS ........................................................................................................ 7

4.2. INDEMNITZACIONS PROCEDENTS PER ENDERROCAMENT DE CONSTRUCCIONS ....... 8

4.3. INDEMNITZACIONS DE LES ACTIVITATS EN FUNCIONAMENT ......................................... 10

4.4. DESPESES D’URBANITZACIÓ............................................................................................... 10

4.5. DESPESES DE GESTIÓ DE L’OPERACIÓ ............................................................................ 12

4.6. DESPESES DE CONSTRUCCIÓ DELS PRODUCTES IMMOBILIARIS ................................. 12

4.7. DETERMINACIÓ DELS INGRESSOS ..................................................................................... 13

5. DETERMINACIÓ DEL VALOR DEL SÒL ........................................................................... 15

6. PERIODIFICACIÓ ............................................................................................................... 17

6.1. PERIODIFICACIÓ DE LES DESPESES .................................................................................. 17

6.2. PERIODIFICACIÓ DELS INGRESSOS ................................................................................... 18

7. VIABILITAT DE L’OPERACIÓ ............................................................................................. 19

8. ESCENARI C ”VIABILITAT ECONÒMICA” ......................................................................... 20

9. ACTUALITZACIÓ DE COSTOS I INGRESSOS ESCENARI C .......................................... 22

9.1. DETERMINACIÓ DELS COSTOS ........................................................................................... 22

9.2. DESPESES DE CONSTRUCCIÓ DELS PRODUCTES IMMOBILIARIS ................................. 22

9.3. ACTUALITZACIÓ DELS INGRESSOS .................................................................................... 23

10. VIABILITAT DE L’OPERACIÓ SEGONS ESCENARI C ................................................. 23

11. CONCLUSIONS .............................................................................................................. 24

12. ANNEX I. INDEMNITZACIONS PROCEDENTS PER ENDERROCAMENT DE CONSTRUCCIONS ..................................................................................................................... 27

12.1. ANNEX I.I VALOR DE REPOSICIÓ NAU INDUSTRIAL BEC QUART TRIMESTRE 2016 ..... 28

12.2. ANNEX I.II VIDA ÚTIL MÀXIMA D’EDIFICACIONS (ANNEX III Reglament de valoracions de la Llei de sòl) .............................................................................................................................................. 29

12.3. ANNEX I.III COEFICIENT CORRECTOR PER ANTIGUITAT I ESTAT DE CONSERVACIÓ (ANNEX II Reglament de valoracions de la Llei de sòl) ......................................................................... 30

13. ANNEX II. VALORS DE REFERENCIA DE MERCAT .................................................... 31

13.1. ANNEX II.I DETERMINACIÓ DE PREUS PER A ÚS RESIDENCIAL ..................................... 32

13.2. ANNEX II.II DETERMINACIÓ DE PREUS PER A ÚS COMERCIAL/TERCIARI ..................... 36

14. ANNEX III. MODELS RESIDUALS DINÀMICS ............................................................... 41

14.1. ANNEX III.I ESCENARI A. PLANEJAMENT VIGENT .............................................................. 42

14.2. ANNEX III.II ESCENARI B. BASE ........................................................................................... 44

14.3. ANNEX III.III ESCENARI C. VIABILITAT ECONÒMICA .......................................................... 46


1. OBJECTIUS I CRITERIS METODOLÒGICS

Objectius

L’objectiu principal d’aquest document és el de determinar justificadament quins paràmetres urbanístics -i en quin grau- s’han de modificar per tal de garantir el desenvolupament del polígon d’actuació número 2 delimitat per la MpPGM a l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans, i assolir així la reforma global del barri de la Montserratina.

En relació a l’estudi de viabilitat incorporat al document “Avanç de la Modificació del

Pla General Metropolità per a promoure la transformació del polígon 2 a l’àmbit de la

plaça de la Constitució, de Viladecans”, i atenent al corresponent informe emès per la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona, en la sessió de 8 de juliol de 2016, s’han revisat els costos i despeses que comportarà la transformació urbanística del polígon.

Criteris metodològics

En primera instància es presenta l’anàlisi de la viabilitat d’aquesta actuació i de manera paral·lela per a dos escenaris concrets:

- Escenari A “Planejament Vigent”. En aquest escenari s’analitza la viabilitat de l’actuació segons els paràmetres del planejament vigent, amb els costos i despeses que d’aquest es desprenen, modificant únicament -atenent a l’informe de la Comissió Territorial d’Urbanisme- els mòduls d’urbanització considerats.

- Escenari B “Escenari Base”: Aquest escenari analitza la viabilitat de l’actuació del planejament vigent, amb un ajust dels següents paràmetres: l’ajust dels mòduls d’urbanització considerats, d’igual mode que en l’escenari A, i l’eliminació de la càrrega externa associada al polígon 2 (urbanització del vial extern a l’àmbit del polígon) que comporta una important reducció de les despeses de transformació del sòl.

Finalment, i com a conseqüència del resultat de l’anàlisi dels escenaris A i B, s’analitza un tercer escenari, l’escenari C “Viabilitat Econòmica”, que determina mitjançant el mateix mètode de càlcul aplicat als altres escenaris, quin és l’increment de sostre necessari que, juntament amb la modificació dels paràmetres aplicada als escenaris A i B, permeti assolir la viabilitat econòmica de l’operació per tal de garantir l’execució del polígon i la reforma global del barri de la Montserratina.

Per calcular la viabilitat dels diferents escenaris s’ha utilitzat el mètode del valor residual dinàmic, mètode que implica exigir una rendibilitat adequada a un termini temporal, que determina una seqüència de fluxos de despeses i ingressos pautada segons les previsions de l’agenda del pla. Tant el sistema de desenvolupament de l’àmbit, sistema d’actuació per cooperació, així com l’obligació d’execució en els terminis fixats a la present modificació donen versemblança a les previsions temporals de l’agenda del pla d’etapes.


Previ al càlcul de la viabilitat es calculen detalladament els costos i ingressos derivats de l’operació que permeten obtenir- mitjançant el mètode residual estàtic- el valor residual del sòl urbanitzat. El valor obtingut -que es considera constant als tres escenaris- s’aplica com a cost en l’any zero del model dinàmic de l’operació.

La resta de fluxos (ingressos i despeses) es distribueixen al llarg dels terminis establerts per al projecte segons es determina al pla d’etapes.

2. AGENDA I PLA D’ETAPES

Per tal de definir temporalment el desenvolupament dels diferents escenaris del polígon d'actuació número 2 es determina -en coherència amb l’article 12 de les NNUU de la present modificació- el següent calendari:

Pla d'etapes del Polígon d’Actuació Urbanística núm.2 :

- 1 any de termini per a la presentació del Projecte d'Urbanització, comptat des de la publicació de l'aprovació definitiva de la 2ª Modificació puntual de Pla General Metropolità en l’àmbit de la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2.

- 6 mesos de termini per a la presentació del Projecte de Reparcel·lació, comptat des de l'aprovació definitiva del Projecte d'Urbanització.

- 1 any de termini per a la finalització de les obres d'urbanització, comptat des de la signatura de l’acta de replanteig i inici d’obres..

- 6 mesos de termini per a la sol·licitud de la llicència d’obres d'edificació, comptat des de la recepció de les obres d’urbanització.

- En tot cas, les obres d’urbanització i edificació hauran d’estar finalitzades en el termini màxim de 6 anys, comptat des de l’aprovació definitiva de la 2ª Modificació puntual de PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2.

3. CARACTERÍSTIQUES URBANÍSTIQUES

La present modificació afecta al polígon número 2 definit a la “Modificació Puntual del Pla General Metropolità a l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans”. La qualificació urbanística d’aquest àmbit, segons determina el planejament vigent, és la següent:

Quadre 1. Qualificació MPPGM l’Àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans

MPPGM l’Àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans (P.A.U. 1 + P.A.U. 2) 12.178 m²

Total Sistemes 9.697 m²

Sistema Viari 5 2.333 m²

Parcs i Jardins Urbans 6b 4.467 m²


Equipaments 7b 2.897 m²

Total Zones 1+ 2 2.481 m²

Zona 1. Subjecte a volumetria especifica amb reserva d'habitatge protegit 18hp 800 m²

Zona 2. Subjecte a volumetria especifica amb reserva d'habitatge protegit 18hp 1.681 m²

Quadre 2. Polígon 2 MPPGM l’Àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans

Total P.A.U. 2 4.457 m²

Sistema Viari 5 878 m²

Parcs i Jardins Urbans 6b 1.898 m²

Equipaments 7b 0 m²

Zona 2. Subjecte a volumetria especifica amb reserva d'habitatge protegit 18hp 1.681 m²

Al Polígon nº2, objecte de la present avaluació econòmica i financera, la distribució dels sostres del planejament proposat és d’un 38,32% per a activitat econòmica terciària/comercial i un 61,68% per a usos residencials.

Dels percentatges dels usos abans exposats resulten:

Quadre 3. Distribució aprofitaments Polígon 2

Sostre mínim comercial: 2.100,00 m²

Comercial Planta Baixa 857,89 m²

Comercial Planta Baixa -1 1.242,11 m²

Sostre màxim residencial: 3.380,00 m²

Habitatge lliure 60% 2.028,00 m²

Habitatge règim General 30% 1.014,00 m²

Habitatge règim concertat 10% 338,00 m²

Aquestes superfícies seran les que determinaran els ingressos a valorar en els escenaris A “Planejament Vigent” i B “ Escenari Base” del present estudi de viabilitat. Els aprofitaments a valorar en l’escenari C “Viabilitat Econòmica” s’obtindran, en l’apartat 9 ACTUALITZACIÓ DE COSTOS I INGRESSOS ESCENARI C, a partir dels ingressos necessaris per assolir la rendibilitat mínima fixada per a l’operació.


El planejament vigent determina el percentatge de cessió del sòl corresponent al 10% de l’aprofitament urbanístic a favor de l’administració actuant d’aquest sector, d’acord amb l’art. 43.1.c. del Text Refós de la Llei d’urbanisme, DL1/2010.

4. DETERMINACIÓ DE COSTOS I INGRESSOS

En l’anàlisi de la viabilitat de l’operació s’han de contemplar les possibles fonts d’ingressos i de costos tenint en compte totes les operacions necessàries per a portar a terme el projecte, així com la seva periodificació temporal.

Determinació dels costos

Com a costos de l’operació s’han considerat:

- Els costos d’enderroc de les construccions existents - Les indemnitzacions procedents per l’enderrocament de les construccions

existents - Les indemnitzacions de les activitats en funcionament amb caràcter no

provisional - La totalitat de les obres d'urbanització determinades pel planejament

urbanístic i pels projectes d'urbanització amb càrrec al polígon d'actuació urbanística.

- Les despeses de gestió de l’operació. - Els costos de construcció dels nous productes immobiliaris

Els costos d’enderrocs i indemnitzacions derivats de la transformació del sòl es consideren constants en els dos escenaris. Per contra, els costos d’urbanització, les despeses de gestió i les despeses de construcció variaran en funció de l’escenari analitzat.

A banda dels costos abans exposats- enderrocs, indemnitzacions, despeses d’urbanització, despeses de gestió i despeses de construcció- es considerarà com a cost en el model dinàmic de l’operació el valor del sòl obtingut pel mètode residual.

Determinació dels ingressos

Els ingressos a considerar seran els resultants de la venda dels diferents productes immobiliaris:

- habitatge lliure - habitatge protegit (règims general i concertat) i, - sostre d’usos terciaris (sostre comercial a PB i P-1)

4.1. COSTOS D’ENDERROCS

Actualment existeix una construcció principal dins de l’àmbit d’actuació destinat a Mercat Municipal i una sèrie de locals comercials annexos.

Les superfícies construïdes del mercat i locals comercials exteriors- segons dades cadastrals- sumen un total de 2.792m², distribuïdes segons:


Quadre 4. Superfícies construïdes

Escenaris A, B

Sup. Construïda Mercat Interior (Cadastre 7950901) 2.474,00 m²

Sup. Construïda Locals Exteriors (Cadastre 7250902) 318,00 m²

Superfície Construïda Total 2.792,00 m²

D’aquesta superfície construïda es diferencien clarament dues tipologies de construcció; una tipologia corresponent a les edificacions comercials ocupades pel mercat i els locals exteriors; i una segona destinada a porxos, amb una superfície aproximada de 300m²:

- Superfície construïda de Porxo: 300 m² - Superfície construïda de mercat i locals: 2.792 – 300 = 2.492 m²

Es determinen, en base a l’anàlisi dels costos de demolicions ja executades al polígon 1 de la MpPGM de Plaça Constitució, dos mòduls de cost d’enderroc en funció de la tipologia de la construcció; un mòdul de 75€/m² per a les edificacions del mercat i locals exteriors; i un mòdul de 37,50€/m² per a l’enderroc dels porxos.

Amb aquests paràmetres, els cost previst pels enderrocs, constant als dos escenaris (Escenaris A, B) objecte d’estudi, és de 198.150,00€:

Quadre 5. Cost Enderrocs

Escenaris A, B

Superfícies m² €/m² €

Mercat i Locals exteriors 2.492,00 75,00 186.900,00

Porxos 300,00 37,50 11.250,00

Total 198.150,00

4.2. INDEMNITZACIONS PROCEDENTS PER ENDERROCAMENT DE CONSTRUCCIONS

Per l’obtenció del valor de les indemnitzacions procedents per enderrocament de les construccions es calcula, en aplicació de l’article 18 del Reial decret 1492/2011, de 24 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de valoracions de la Llei de sòl, el valor de reposició brut de l’immoble (VRB), i s’aplica al valor obtingut la depreciació per antiguitat de l’edificació.

Article 18. Valoració de les edificacions, construccions i instal·lacions susceptibles de ser

desvinculades del sòl rural.

1. La valoració de les edificacions, construccions i instal·lacions que siguin compatibles amb

l’ús o rendiment considerat en la valoració del sòl i no hagin estat tingudes en compte en la


valoració pel seu caràcter de millores permanents entenent per tals les que no hagin

participat de cap manera en l’obtenció de les rendes considerades en la valoració ni siguin

susceptibles de generar rendes d’explotació, es realitza aplicant l’expressió següent:

V = VR – (VR – VF). Β

En què:

- V = Valor de l’edificació, construcció o instal·lació, en euros.

- VR = Valor de reposició brut, en euros.

- VF = Valor de l’edificació, construcció o instal·lació al final de la seva vida útil en euros.

β = Coeficient corrector per antiguitat i estat de conservació.

Com a valor de reposició brut adoptem el valor tipus per una nau industrial segons el BEC amb preus de l’any 2.016, de 420,63 €/m² que inclou un 20% de despeses generals d'empresa i benefici industrial. A aquest import s’han d’incloure un 2% de seguretat i salut i un 11,5% d’honoraris tècnics i permisos d’obra, que fa un total de 477,41 €/m² (Veure Annex I.I). Aplicarem aquest valor a les dues construccions (mercat i botigues, i porxos) independentment de la tipologia edificatòria.

Com a valor de l’edificació al final de la seva vida útil adoptem el valor de 0€.

El coeficient corrector per antiguitat és el que recull la taula que figura a l’annex II del reglament (Veure Annex I), obtingut amb l’estat de conservació de les edificacions:

- Estat de conservació = Antiguitat / Vida útil

Ambdues edificacions es van construir el 1.986, i per tant, la seva antiguitat a dia de la present valoració és de 2017-1986= 31 anys.

La vida útil per a les edificacions, segons l’annex III del reglament (veure Annex I.II) és de 50 anys per al mercat i botigues i 30 anys per als porxos.

Coeficient corrector segons annex II del reglament (Veure Annex I.III):

- Mercat i locals: 31/50=62%, al que li correspon un coeficient per a un estat de conservació regular (presenten defectes de conservació però sense que comprometin les condicions normals d’habitabilitat i estabilitat) de 0,5769

- Porxos: 31/30= 100%, al que li correspon un coeficient per a un estat de conservació regular (presenten defectes de conservació però sense que comprometin les condicions normals d’habitabilitat i estabilitat) de 1.

Mercat i locals exteriors:

- V = VR – (VR – VF)· β - V = 477,41 – (477,41 – 0) · 0,5769 - V = 201,99 €/m²

Porxos:

- V = VR – (VR – VF)· β - V = 477,41 – (477,41 – 0) · 1 - V = 0 €/m²


Amb aquests paràmetres obtenim les següents indemnitzacions per enderrocament de construccions constants als dos escenaris (Escenaris A, B) objecte d’estudi és de 500.343,76€:

Quadre 6. Indemnitzacions per enderrocament de construccions:

Escenaris A, B

Construccions m² €/m² €

Mercat i Locals 2.492,00 201,99 503.364,49

Porxos 300,00 0,00 0,00

Total 503.364,49

4.3. INDEMNITZACIONS DE LES ACTIVITATS EN FUNCIONAMENT

Els titulars de les activitats econòmiques afectades, i per tant incompatibles amb el planejament urbanístic que s’executa, tenen dret a ser indemnitzats pel trasllat de l’activitat. A efectes d’estimació de les càrregues que haurà de suportar el polígon per les indemnitzacions de les activitats s’aplica el mòdul obtingut en l’execució del polígon 1 de la modificació, que és de 500€/m².

Segons la darrera inspecció realitzada, les activitats en funcionament en l’actualitat són dues parades actives amb una superfície total de 50,17m² al mercat i tres establiments comercials, amb una superfície total de 103,43m² en les edificacions exteriors (locals).

Amb aquest paràmetre s’obtenen els següents valors constants als dos escenaris (Escenaris A, B) objecte d’estudi és de 76.800,00€:

Quadre 7. Indemnitzacions activitats

Escenaris A, B

Activitats m² €/m² €

Mercat 50,17 500,00 25.085,00

Locals exteriors 103,43 500,00 51.715,00

Total 76.800,00

4.4. DESPESES D’URBANITZACIÓ

En la determinació de les despeses d’urbanització es diferenciarà entre les despeses d’urbanització internes, pròpies de l’àmbit de planejament, constants als dos escenaris analitzats, i les despeses externes, derivades de la urbanització del vial extern a l’àmbit de planejament, que varien en funció de l’escenari.


Per al càlcul d’ambdós tipus de despeses d’urbanització, internes i externes a l’àmbit de planejament, s’apliquen els següents mòduls de cost:

- Urbanització d’espais lliures: 180,00 €/m² - Urbanització de vials: 120,00 €/m²

Amb aquests paràmetres, les despeses d’urbanització externes a l’àmbit de planejament, i que s’apliquen únicament a l’anàlisi de l’escenari A “Planejament vigent”, són 394.551,60€, segons es detalla en el quadre a continuació:

Quadre 8. Despeses d’urbanització externes

Escenari A

m² €/m² €

Urbanització vialitat externa 3.287,93* 120,00 394.551,60

Total 394.551,60

* càrrega d’urbanització externa fixada per la “MpPGM a l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans”

Les despeses d’urbanització internes al polígon, que es consideren constants als dos escenaris objecte d’estudi, són 447.000,00€, segons es detalla en el quadre a continuació:

Quadre 9. Despeses d’urbanització internes

Escenaris A, B

m² €/m² €

Urbanització vialitat interna 878,00 120,00 105.360,00

Urbanització plaça 1898,00 180,00 394.551,60

Total 447.000,00

Així, el total dels costos d’urbanització dels escenaris objecte d’estudi és:

Quadre 11. Despeses d’urbanització

Escenari A

Despesa €

Despesa d’urbanització externa 394.551,60

Despesa d’urbanització interna 447.000,00

Total 841.551,60

Escenari B


Despesa €

Despesa d’urbanització interna 447.000,00

Total 447.000,00

4.5. DESPESES DE GESTIÓ DE L’OPERACIÓ

Sobre el sumatori del total de costos d’enderrocs i d’urbanització del sector s’aplica un percentatge, en aquest cas del 17,50% que inclou, entre d’altres els honoraris facultatius i despeses de personal tècnic, els costos dels tràmits administratius corresponents (Llicències, taxes i impostos) i els interessos financers i despeses bancàries habituals per a una operació d’aquestes característiques.

Aquestes despeses, en funció del total de despesa d’enderrocs i d’urbanització dels escenaris objecte d’estudi són:

Quadre 12. Despeses de Gestió

Escenari A

Despeses % Enderrocs + Urbanització €

Honoraris fac. i despeses tècnics 8,50 1.039.701,60 88.374,64

Llicències, taxes i impostos 4,00 1.039.701,60 41.588,06

Interessos financers i despeses bancàries 5,00 1.039.701,60 51.985,08

Total 181.947,78

Escenari B

Despeses % Enderrocs + Urbanització €

Honoraris fac. i despeses tècnics 8,50 645.150,00 54.837,75

Llicències, taxes i impostos 4,00 645.150,00 25.806,00

Interessos financers i despeses bancàries 5,00 645.150,00 32.257,50

Total 112.901,25

4.6. DESPESES DE CONSTRUCCIÓ DELS PRODUCTES IMMOBILIARIS

Per avaluar els costos de construcció dels diferents productes immobiliaris previstos s’ha partit de la base de preus de la publicació “EME DOS, Agenda de la Construcción” i s’ha aplicat el mètode de valoració utilitzat per l’Agència Tributaria de Catalunya a la darrera publicació dels “Valors bàsics immobles urbans. Sòl, construcció, índex correctors”, de l’any 2017.


Segons la publicació del 4t trimestre de 2016 de “EME DOS, Agenda de la Construcción”, el cost per m² d’execució material d'una construcció d'ús residencial plurifamiliar de categoria mitjana, entre mitgeres, oscil·la a Catalunya entre un màxim de 771,73 € i un mínim de 639,32 €, en funció de la superfície de l’habitatge (75-105 m²).

Adoptant per a la present operació el valor mig d’aquests valors obtenim un cost de construcció, integrat pel cost d'execució material, el benefici industrial, els honoraris dels tècnics, les llicències i les assegurances del procés d’edificació execució, de 705,52€ per m². Si s'afegeix a aquesta última xifra de 705,52 €, un 14% en concepte de despeses del constructor i un 6% corresponent al benefici industrial propi de l’activitat empresarial, i també s’afegeix un 10% per honoraris dels tècnics que intervenen en la construcció, llicencies i assegurances, resulta un cost unitari de 917,183€/m².

Per a la valoració de les superfícies sobre rasant dels usos comercials mancats de distribució interior es reduirà al 50% el valor obtingut, quedant el mòdul de cost unitari en 458,592€/m². Sobre aquests costos directes de la construcció s’afegirà un 20% en el cas dels habitatges i un 16% en el cas del comercial per fer front a la resta de despeses necessàries per a dur a terme la promoció, quedant els mòduls unitaris en 1.100,62 i 531,96€/m² respectivament.

El present càlcul incorpora les cessions de l’aprofitament urbanístic a l’administració actuant, lliure de càrregues urbanístiques. Aquestes cessions suposen una reducció del 10% de l’aprofitament privat a valorar.

Amb aquests paràmetres es determinen els costos de construcció per als dos escenaris objecte d’estudi:

Quadre 13. Despeses de construcció

Escenaris A, B

Ús St privat m² €/m² €

Comercial en PB (Carrer) 772,10 531,96 410.731,59

Comercial en P-1 (Plaça) 1.117,90 531,96 594.684,42

Habitatge Lliure 1.825,20 1.100,62 2.008.850,89

HPO Règim general 912,60 1.100,62 1.004.425,45

HPO Règim concertat 304,20 1.100,62 334.808,48

Total 4.353.500,83

4.7. DETERMINACIÓ DELS INGRESSOS

Per calcular els ingressos a obtenir, considerant l’opció de venda del producte immobiliari, s’ha elaborat un estudi de mercat específic (Veure annex II). Aquest estudi


es centra al municipi de Viladecans a partir de l’oferta disponible de promocions d’obra nova, en habitatge plurifamiliar i de mercat lliure.

L’esmentat estudi determina com a preu de venda a aplicar a l’habitatge lliure 2.450,97€/m² (Annex II.I). La informació de preus que publica la Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya estima un preu mitja per metre quadrat construït dels habitatges de nova construcció a l’àmbit metropolità (sense incloure l’àrea de Barcelona ciutat) de 2.132 €/m², i en concret de 2.472 €/m² per a al terme municipal de Viladecans.

En coherència amb aquesta informació, es considera que el valor de mercat obtingut (2.450,97€/m²) és raonable a mig termini, en un escenari de fi de l’actual període recessiu amb una pujada en el preu de l’habitatge dels últims anys, com certifica la publicació de l’Institut d'Estadística de Catalunya “Anuari estadístic de Catalunya- Habitatge i construcció - Mercat de l'habitatge Preus d'oferta d'habitatges d'obra nova. 2010-2014 Municipis amb més de 30.000 habitants”:

Quadre 14. Anuari estadístic de Catalunya- Habitatge i construcció - Mercat de l'habitatge Preus d'oferta d'habitatges d'obra nova. 2010-2014 Municipis amb més de 30.000 habitants

Any 2010 2011 2012 2013 2014

Viladecans 2.951,62 € 2.700,96 € 2.634,95 € 2.077,91 € 2.259,43 €

Per l’habitatge protegit s’utilitzen els preus legalment autoritzats pel municipi; Viladecans es troba en la zona geogràfica A de preu dels habitatges amb protecció oficial, amb els següents preus màxims de venda:

- Règim general: 1.940,48 €/m² útil - Règim concertat: 3.001,68 €/m² útil

Aquests mòduls fan relació als m² útils, mentre que els càlculs de l’operació es realitzen amb els m² construïts. Per la tipologia prevista, considerant l’edificació d’un edifici plurifamiliar aïllat, amb una alçada de PB+4 sense necessitats especials d’espais comunitaris es considera un coeficient de conversió útil/construït de 0,80:

- Règim general: 1.552,38 €/m² construït - Règim concertat: 2.401,34 €/m² construït

Finalment, degut a que el preu de venda del règim concertat coincideix pràcticament amb el preu del mercat lliure es considera un valor de preu concertat d’un 85% sobre el preu obtingut:

- Règim general: 1.552,38 €/m² construït - Règim concertat: 2.041,19€/m² construït

Igualment, de l’estudi annex (Annex II.II) s’extreu com a valor de venda de l’ús comercial- en base a l’anàlisi de l’oferta al municipi- el valor mig de 1.055,71 €/m².


Aquest valor s’aplicarà al sostre comercial de la planta baixa de la promoció, amb façana a l’Avinguda Roureda. Per les condicions del local ubicat a la planta -1, amb façana a la Plaça Constitució, s’ha considerat l’aplicació d’un coeficient corrector de 0,90.

En resultat, els valors del metre quadrat construït dels local seran:

- Local planta 0: 1.055,71 €/m² - Local planta -1: 950,13 €/m²

Amb aquests paràmetres, els ingressos obtinguts per la venda del producte immobiliari de l’aprofitament privat són 8.388.417,03 €:

Quadre 15. Ingressos

Escenaris A, B


Comercial en PB (Carrer) 772,10 1.055,71 815.112,44

Comercial en P-1 (Plaça) 1.117,90 950,13 1.062.156,44


HPO Règim general 912,60 1.552,38 1.416.705,64


Total 8.388.417,03

5. DETERMINACIÓ DEL VALOR DEL SÒL

En base a les estimacions anteriors s’ha procedit a fer el càlcul del valor del sòl, aplicant la formulació proposada a la Norma ECO/805/2003, revisada per EHA/3011/2007, mitjançant el mètode residual estàtic.

Vr = Vv·(1-b) - Σ(Cc+d)

En què:

- Vr: és el valor de repercussió del sol per cada m² de sostre edificable. - Vv: és el valor de venda de l’immoble en la hipòtesi del sol edificat. Els

valors unitaris que es prenen com a referencia son els de mercat obtinguts a apartats anteriors (4.7).

- b: és el marge de benefici net del promotor expressat en tant per u. A partir de l’especificació de la normativa esmentada, es pren el marge percentual corresponent a cada tipologia:

o 18% per habitatge de primera residència o 24% per a l’ús comercial

- Σ(Cc+d): són els costos de construcció i les despeses necessàries per a la promoció immobiliària. Els valors són els valors obtinguts en l’apartat 4.6


El valor del sòl a aplicar en l’anàlisi dels dos escenaris és el resultant dels costos i ingressos derivats del planejament vigent, es a dir, de l’escenari A.

Aquest cost es mantindrà constant en l’anàlisi del mètode dinàmic d’ambdós escenaris (A i B)

Quadre 16. Valor del sòl urbanitzat

Escenaris A, B

Ús Vv b Cc+d Vr St Vsòl

Comercial PB 1.055,71 24% 531,96 291,09 772,10 305.805,27

Comercial P-1 950,13 24% 531,96 196,02 1.117,90 324.747,76

Habitatge Lliure 2.450,97 18% 1.100,62 1.113,66 1.825,20 2.103.066,39

HPO general 1.552,38 18% 1.100,62 253,65 912,60 231.483,61

HPO concertat 2.041,19 18% 1.100,62 742,47 304,20 225.858,06

Total valor del sòl 3.190.961,09

Per determinar el valor del solar, i en tractar-se d’un sòl amb urbanització pendent, es descompten del valor del sòl determinat a l’anterior apartat la totalitat dels costos i despeses pendents:

VSo = VS - G

En què:

- VSo = Valor del sòl descomptats els deures i càrregues pendents, en euros. - VS = Valor del sòl urbanitzat no edificat, en euros. Obtingut en l’apartat

anterior - G = Costos d’urbanització pendents de materialització i altres deures i

càrregues pendents, en euros. Obtingut del sumatori dels apartats 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 i 4.5= 1.801.813,87

A continuació es detallen els imports dels costos d’urbanització i càrregues pendents (G):

Quadre 17. Determinació valor G

Escenaris A, B

Apartat Concepte €

4.1 Costos enderrocs 198.150,00

4.2 Indemnitzacions per enderroc 503.364,49

4.3 Indemnitzacions per activitat 76.800,00


4.4

Despeses d’urbanització externes 394.551,60

Despeses d’urbanització internes 447.000,00

4.5 Despeses de gestió 181.947,78

Total 1.801.813,87

El valor del sòl resultant és de 1.389.147,22 €, segons es detalla al quadre a continuació:

Quadre 18. Valor del sòl sense urbanitzar

Escenaris A, B

VSòl G

VSo=VS-G 3.190.961,09 1.801.813,87

Total valor del sòl sense urbanitzar 1.389.147,22

D’aquest valor del sòl, que serà el valor adoptat per a l’anàlisi dels diferents escenaris, resulten els següents valors de repercussió en funció dels usos.

- Habitatge Lliure: 501,61 € - HPO Concertat: 323,22 € - HPO General: 110,42 € - Comercial PB: 172,42 € - Comercial P-1: 126,47 €

6. PERIODIFICACIÓ

En els models analitzats es proposa una periodificació per a l’execució de cada despesa i ingrés, sempre dintre del marc temporal definit al pla d’etapes i d’obligat compliment, tal i com determinen les NNUU de la present modificació.

6.1. PERIODIFICACIÓ DE LES DESPESES

Els costos de les indemnitzacions, així com el cost del sòl, s’imputen en el moment zero de l’operació. La resta de conceptes es distribueixen temporalment tal i com reflexa el següent quadre:

Quadre 19. Periodització despeses

Escenaris A, B

Any 0 Any 1 Any 2 Any 3 Any 4 Any 5


Indemnitzacions 100% - - - - -

Enderrocs - 100% - - - -

Urbanització - 66,67% 33,33% - - -

Gestió del sòl 15,00% 40,00% 30,00% 15,00% - -

Edificació - - 20,00% 30,00% 30,00% 20,00%

Els costos d’enderrocs, així com dues terceres parts de les despeses d’urbanització s’apliquen en el primer any de l’operació. Al llarg del segon any de l’operació es preveu la finalització de les obres d’urbanització (concentrades en el primer semestre del segon any) i l’inici de les obres d’edificació, que responen a un ritme no lineal, amb una gràfica de campana de Gauss.

Per les característiques del producte immobiliari no s’han contemplat diferents terminis per a la construcció dels diferents usos, ni dels diferents règims d’habitatge (habitatges lliures, habitatges de protecció oficial).

6.2. PERIODIFICACIÓ DELS INGRESSOS

Els ingressos previstos per la venda del producte immobiliari s’han considerat a partir del segon any de l’operació, amb un inici de vendes relativament baix centrat en l’ús residencial que posteriorment es manté constant, amb un percentatge similar els tres darrers anys.

En quant al comercial s’ha considerat la venda dels locals comercials entre el tercer i darrer any de la promoció:

Quadre 20. Periodització ingressos

Escenaris A, B


Habitatge Lliure - - 10% 20% 35% 35%

HPO General - - 10% 20% 35% 35%

HPO Concertat - - 10% 20% 35% 35%

Comercial PB - - - 50% 50% -

Comercial P-1 - - - 50% 50% -


7. VIABILITAT DE L’OPERACIÓ

Tenint en compte les estimacions de costos i ingressos anteriors i la seva periodificació al llarg del termini fixat a planejament per l’execució del polígon s’ha procedit a fer el càlcul de la viabilitat econòmica dels dos escenaris estudiats (Escenari A “Planejament Vigent” i Escenari B “Escenari Base”).

Els resultats es mostren en l’annex III del present document i es recullen- de forma resumida- al quadre següent:

Quadre 21. Resum model dinàmic

Escenari A Escenari B

Estimació valor sòl brut (€) 1.389.147,22 1.389.147,22

Costos totals (€) 6.155.314,70 5.691.716,57

Ingressos totals (€) 8.388.417,03 8.388.417,03

TIR -2,84% 0,94%

VAN -312.749,65 € 97.410,08 €

Marge Benefici/Costos 0,9498 1,0167

D’acord amb les estimacions de costos i ingressos i amb la periodificació adoptada per a l’operació les rendibilitats obtingudes per als dos escenaris demostren que el planejament vigent- amb la modificació dels paràmetres efectuada (modificació del mòduls d’urbanització per als escenaris A i B, i eliminació de càrregues externes en el cas de l’escenari B)- és inviable.

En l’escenari A obtenim una taxa interna de rendibilitat (TIR) i un valor actual net (VAN) negatius, i el marge de benefici sobre els costos de l’operació és inferior a 1. Així doncs, els tres paràmetres habituals per l’avaluació de la rendibilitat d’una operació demostren la seva inviabilitat.

L’escenari B, tot i presentar una TIR i un VAN positius, es considera igualment inviable. L’ordre EHA/3011/2007, de 4 d’octubre, per la qual es modifica l’ordre ECO/805/2003 de 27 de març sobre normes de valoració de bens immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres estableixen el capítol III, “Article 89. Disposició addicional sisena. Primes de risc i marges de benefici”- unes pautes sobre la rendibilitat del promotor, que varia en funció dels usos i tipologies, i que s’ha d’aplicar sobre el tipus de referència (tipus del deute públic de 2 a 6 anys).

De l’aplicació d’aquestes pautes s’obté, per al polígon 2:

- Ús residencial: 8% + 0,065% - Ús comercial: 12% + 0,065% - Rendibilitat polígon 2: 9,59%


La rendibilitat resultant de ponderar aquests percentatges en funció del sostre assignat per a cada ús és de 9,59%. La TIR obtinguda en l’escenari B no arriba al 10% d’aquest valor. Igualment, el reduït marge de benefici sobre els costos resultant (1,0167) demostra la inviabilitat de l’operació.

8. ESCENARI C ”VIABILITAT ECONÒMICA”

Un cop demostrat que l’ajust dels paràmetres realitzats als dos escenaris analitzats no permet assolir la viabilitat de l’operació- i que, com a resultat, no queda garantida la seva execució- es procedeix a calcular quin increment de sostre seria necessari per assolir una rendibilitat aproximada a l’obtinguda de les pautes de l’orde ECO/805/2003, que garanteixi la viabilitat del polígon.

El resultat d’aquest càlcul determina que aquest increment de sostre, aplicat únicament a l’ús residencial, és de 1.700,00 m².

La distribució del sostre segons la proposta del present escenari és la següent:

Quadre 22. Distribució aprofitaments Polígon 2

Escenari C

Aprovat Increment Proposta

Sostre mínim comercial: 2.100,00 m² 2.100,00 m²

Comercial Planta Baixa 857,89 m² 857,89 m²

Comercial Planta -1 1.242,11 m² 1.242,11 m²

Sostre màxim residencial: 3.380,00 m² 1.700,00 m² 5.080,00 m²

Habitatge lliure 60% 2.028,00 m² 1.020,00 m² 3.048,00 m²

HPO General 30% 1.014,00 m² 510,00 m² 1.524,00 m²

HPO concertat 10% 338,00 m² 170,00 m² 508,00 m²

Total 5.480 m² 7.180 m²

El planejament proposat determina el percentatge de cessió de l’aprofitament urbanístic a l’administració actuant d’aquest sector en el 10%, d’acord amb els articles 40.2 i 45.1 del Text Refós de la Llei d’urbanisme, DL1/2010, modificat per la llei 3/2012, segons el règim transitori aplicable per la Disposició Transitòria Tercera de la mateixa llei.

L’article 43.C del Text Refós de la Llei d’urbanisme, DL1/2010, modificat per la llei 3/2012, contempla que en el cas que per mitjà d’una modificació del planejament urbanístic general s’incrementi el sostre edificable d’un sector o d’un polígon d’actuació urbanística, els propietaris, a part de la cessió ordinària que corresponia a l’àmbit


d’actuació, han de cedir el sòl corresponent al 15% de l’increment de l’aprofitament urbanístic.

Per tant, la cessió per aprofitament mitjà de sostre que excedeix del pla aprovat ha de ser del 15%. El sostre privat en el present escenari serà el que es detalla en el quadre a continuació:

Quadre 23. Determinació del sostre privat

Escenari C

Sostre total Sostre privat

Sostre mínim comercial: 2.100,00 m² 1.890,00 m²

Comercial Planta Baixa 857,89 m² 772,10 m²

Comercial Planta -1 1.242,11 m² 1.117,90 m²

Sostre màxim residencial: 5.080,00 m² 4.487,00 m²

Habitatge lliure 60% 3.048,00 m² 2.692,20 m²

HPO General 30% 1.524,00 m² 1.346,10 m²

HPO concertat 10% 508,00 m² 448,70 m²

Reserves i dotacions de zones verdes

Complint amb el que determina la Llei 3/2012, de 22 de Febrer de Modificació del text refós de la Llei d’Urbanisme aprovat pel Decret legislatiu 1/2010,del 3 d’Agost i en particular, els paràmetres d’aquesta Modificació s’ajustaran a allò que estableix es l’article 100 del TRLUC 1/2010, de 3 d’Agost fent efectives les corresponents reserves i dotacions de zones verdes.

Article 100.

Modificació de les figures de planejament urbanístic que requereixen un increment de les

reserves per a sistemes urbanístics

1. Si la modificació d'una figura del planejament urbanístic comporta un increment de sostre

edificable, en el cas de sòl urbanitzable, s'han d'incrementar proporcionalment, com a mínim, els

espais lliures i les reserves per a equipaments determinats per l'article 65.3 i 4, i, en el cas de sòl

urbà, s'ha de preveure una reserva mínima per a zones verdes i espais lliures públics de 20 m²

per cada 100 m² de sostre residencial i de 5 m² per cada 100 m² de sostre d'altres usos. Per

computar aquests estàndards, s'ha d'aplicar el que estableix l'article 65.5. A més, si cal, s'ha de

reservar sòl per a equipaments públics en la quantitat adequada per fer front als requeriments

que deriven de la modificació.

La modificació del planejament comportarà l’augment de la edificabilitat, motiu pel qual s’ha de preveure una reserva complementaria de terrenys per sistemes d’espais lliures públics de 20 m² per cada 100 m² de sostre residencial lliure i 5 m² per cada 100 m² d’altres usos.


Tenint en compte que l’augment de sostre residencial és de 1.700,00 m², la superfície de zona verda que el Polígon 2 ha de cedir és de 340,00 m² de sòl en base al citat Decret legislatiu 1/2010 del 3 d’Agost.

9. ACTUALITZACIÓ DE COSTOS I INGRESSOS ESCENARI C

L’increment de sostre proposat comportarà l’actualització dels costos i ingressos considerats als altres escenaris.

9.1. DETERMINACIÓ DELS COSTOS

A continuació es determinaran els costos que es mantenen constants en relació a l’escenari B “Escenari Base”:

Quadre 24. Costos constants

Escenari C

Apartat Concepte €

4.1 Costos enderrocs 198.150,00

4.2 Indemnitzacions per enderroc 503.364,49

4.3 Indemnitzacions per activitat 76.800,00

4.4 Despeses d’urbanització internes 447.000,00

4.5 Despeses de gestió 112.901,25

5 Valor residual del sòl 959.127,83

Considerem, novament, el valor del sòl constant als escenaris analitzats.

9.2. DESPESES DE CONSTRUCCIÓ DELS PRODUCTES IMMOBILIARIS

A continuació s’actualitzen les despeses de construcció dels diferents productes immobiliaris resultants de la proposta d’increment de sostre amb els mateixos paràmetres dels escenaris A i B.

Quadre 25. Despeses de construcció

Escenari C



Comercial en P-1 (Plaça) 1.117,90 531,96 594.684,42



HPO Règim general 1.346,10 1.100,62 1.481.544,04


Total 5.943.896,15

9.3. ACTUALITZACIÓ DELS INGRESSOS

De la mateixa manera, es procedeix a actualitzar els ingressos previstos segons l’escenari C, amb la proposta d’increment de sostre:

Quadre 26. Ingressos

Escenari C



Comercial en P-1 (Plaça) 1.117,90 855,66 1.062.156,44


HPO Règim general 1.346,10 1.552,38 2.089.664,10


Total 11.481.319,42

10. VIABILITAT DE L’OPERACIÓ SEGONS ESCENARI C

Tenint en compte les estimacions de costos i ingressos- amb les actualitzacions corresponents al sostre del nou escenari- i la periodificació considerada als escenaris anteriors s’ha procedit a fer el càlcul de la viabilitat econòmica de l’Escenari C.

El resultat es mostra en l’annex III del present document i es recull- de forma resumida- al quadre següent:

Quadre 27. Resum model dinàmic Escenari C

Escenari B Escenari C

Estimació valor sòl brut (€) 1.389.147,22 1.389.147,22

Costos totals (€) 5.691.716,57 7.282.111,89

Ingressos totals (€) 8.388.417,03 11.481.319,42

TIR 1,27% 9,61%

AGENDA I AVALUACIÓ ECONÒMICA FINANCERA 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el

VAN

Marge Benefici/Costos

D’acord amb les estimaciona l’operació, la rendibilitat obtingud1.700,00m²- és del 9,61%rendibilitat mínima calculada a l’apartat B. 7 del present document seguint les pautes sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/805/2003. Cal considerar que aquesta rendibilitat inclou no només la remuneració de l’activitat promot

11. CONCLUSIONS

Dels anàlisis dels escenaris AC ”Viabilitat econòmica” (apartats 7 i 10 respectivament) es poden treure les següents conclusions:

- L’operació en els termes i amb els paràmetres fixats al planejament vigent és inviable. El saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari A “Planejament vigent”, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es repreque els tres darrers exercicis presenten un flow acumulat és negatiu al llarg de tota l’operació:Gràfica 1. Fluxos anuals i Fluxos acumulats Escenari A

- Igualment, l’operació de transformació

Base” modificant els mòduls d’urbanitzaciócàrregues externes del sectorde la rendibilitat

o TIR

-3.500.000,00 €-3.000.000,00 €-2.500.000,00 €-2.000.000,00 €-1.500.000,00 €-1.000.000,00 €

-500.000,00 €- €

500.000,00 €1.000.000,00 €1.500.000,00 €

Gràfica 1. Escenari A

AGENDA I AVALUACIÓ ECONÒMICA FINANCERA | en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2

97.410,08 €

1,0227

D’acord amb les estimacions de costos i ingressos i amb la periodificació adoptada per rendibilitat obtinguda per a l’escenari C- amb un increment de sostre de

%. Aquesta rendibilitat, pràcticament igual al 9,59%ada a l’apartat B. 7 del present document seguint les pautes

sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre . Cal considerar que aquesta rendibilitat inclou no només la

remuneració de l’activitat promotora, sinó també el cost del finançament

Dels anàlisis dels escenaris A ”Planejament Vigent” i B” Escenari Base”, i de l’escenari ” (apartats 7 i 10 respectivament) es poden treure les següents

n els termes i amb els paràmetres fixats al planejament vigent El saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari A

“Planejament vigent”, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació, on tot i que els tres darrers exercicis presenten un cash flow anual positiu el

acumulat és negatiu al llarg de tota l’operació: Gràfica 1. Fluxos anuals i Fluxos acumulats Escenari A

Igualment, l’operació de transformació del polígon en l’escenari B “escenari Base” modificant els mòduls d’urbanització considerats càrregues externes del sector es inviable. Així ho demostren els indicadors

rendibilitat de l’operació en el model dinàmic: : 0,94%

t-0 t-1 t-2 t-3 t-4

Gràfica 1. Escenari A

cash flow cash flow acumulat

24 de 47

1.150.978,29 €

1,1637

s de costos i ingressos i amb la periodificació adoptada per amb un increment de sostre de

pràcticament igual al 9,59% de ada a l’apartat B. 7 del present document seguint les pautes

sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre . Cal considerar que aquesta rendibilitat inclou no només la

ora, sinó també el cost del finançament.

”Planejament Vigent” i B” Escenari Base”, i de l’escenari ” (apartats 7 i 10 respectivament) es poden treure les següents

n els termes i amb els paràmetres fixats al planejament vigent El saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari A

“Planejament vigent”, d’acord amb la programació que es proposa a senta a continuació, on tot i

anual positiu el cash

del polígon en l’escenari B “escenari i eliminant les

es inviable. Així ho demostren els indicadors

t-5


o VAN o B/C

Si bé, els indicadors d’estudi són positius, aquests no arriben a la mínima calculada per l’operació segons les pautes sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/80 El saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari B “Escenari Base”, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació. En aquest escenari s’aconsegueix arribarflow acumulat positiu, però amb un valor molt baix, insuficient per garantir la viabilitat de l’operació.Gràfica 2. Fluxos anuals i Fluxos acumulats Escenari B

- Un cop modificats els mòduls d’urbanització i

polígon, l’únic paràmetre que permet assolir la garantir l’execució de l’operació és l’increment de sostre.

El document d’Avanç de la Modificació del PGM per a promoure la transformació del polígon 2 a l’àpresentat a la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona, ja avançava aquesta solució, mitjançant un anàlisi que fixava en 2.000m² el sostre necessari per assolir el benefici mínim necegarantir l’èxit de l’operació.

- De l’aplicació de les valoracions de l’informe

Territorial d’Urbanisme i execució en el tempsassolir la viabilitat de l’operacióproposat a l’Avanç de la modificació1.700,00 m² que es proposen ara

-3.000.000,00 €

-2.500.000,00 €

-2.000.000,00 €

-1.500.000,00 €

-1.000.000,00 €

-500.000,00 €

- €

500.000,00 €

1.000.000,00 €

1.500.000,00 €

Gràfica 2. Escenari B


: 97.410,08 € : 1,0167

els indicadors d’estudi són positius, aquests no arriben a la mínima calculada per l’operació segons les pautes sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/80

El saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari B “Escenari Base”, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació. En aquest escenari s’aconsegueix arribar- en el darrer exercici de la periodificació

acumulat positiu, però amb un valor molt baix, insuficient per garantir la viabilitat de l’operació. Gràfica 2. Fluxos anuals i Fluxos acumulats Escenari B

Un cop modificats els mòduls d’urbanització i les despeses externes del polígon, l’únic paràmetre que permet assolir la rendibilitatgarantir l’execució de l’operació és l’increment de sostre.

El document d’Avanç de la Modificació del PGM per a promoure la transformació del polígon 2 a l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans” presentat a la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona, ja avançava aquesta solució, mitjançant un anàlisi que fixava en

el sostre necessari per assolir el benefici mínim necegarantir l’èxit de l’operació.

De l’aplicació de les valoracions de l’informe emès per la Comissió Territorial d’Urbanisme i mitjançant l’estudi detallat de l’operació i la seva execució en el temps, s’ha ajustat l’increment de sostre assolir la viabilitat de l’operació, reduint en un 15% l’increment de sostreproposat a l’Avanç de la modificació, passant dels 2.000,00 m

que es proposen ara.

t-0 t-1 t-2 t-3 t-4

Gràfica 2. Escenari B


25 de 47

els indicadors d’estudi són positius, aquests no arriben a la rendibilitat mínima calculada per l’operació segons les pautes sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/805/2003.

El saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari B “Escenari Base”, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació. En aquest escenari

rer exercici de la periodificació- a un cash

acumulat positiu, però amb un valor molt baix, insuficient per garantir la

despeses externes del rendibilitat mínima per

El document d’Avanç de la Modificació del PGM per a promoure la mbit de la Plaça Constitució de Viladecans”

presentat a la Comissió Territorial d’Urbanisme de l’àmbit metropolità de Barcelona, ja avançava aquesta solució, mitjançant un anàlisi que fixava en

el sostre necessari per assolir el benefici mínim necessari per

per la Comissió estudi detallat de l’operació i la seva

de sostre necessari per , reduint en un 15% l’increment de sostre

,00 m2 inicials als

t-5


Amb aquesta proposta d’increment de sostremínima calculada seguint les pautes sobre la rendibilitat del promotor que consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/805/2003garanteix l’execució del polígon i , per tant,Montserratina.

- Finalment, el saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari C, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació. En aquest escenari, com en l’escenari B “Escenari Base”, s’aconsediferència d’aquestgarantir la viabilitat de l’operació.Gràfica 3. Fluxos anuals i Fluxos acumulats Escenari C

-3.000.000,00 €-2.500.000,00 €-2.000.000,00 €-1.500.000,00 €-1.000.000,00 €

-500.000,00 €- €

500.000,00 €1.000.000,00 €1.500.000,00 €2.000.000,00 €

Gràfica 3. Escenari C


Amb aquesta proposta d’increment de sostre s’assoleix la rendibicalculada seguint les pautes sobre la rendibilitat del promotor que

consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/805/2003garanteix l’execució del polígon i , per tant, la reforma global del barri de la

Finalment, el saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari C, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació. En aquest escenari, com en l’escenari B “Escenari Base”, s’aconsegueix un cash flow acumulat positiu, peròdiferència d’aquest, en l’escenari present s’assoleix un valor suficient per garantir la viabilitat de l’operació. Gràfica 3. Fluxos anuals i Fluxos acumulats Escenari C

t-0 t-1 t-2 t-3 t-4

Gràfica 3. Escenari C


26 de 47

s’assoleix la rendibilitat calculada seguint les pautes sobre la rendibilitat del promotor que

consten en el capítol III, Article 89 de l’ordre ECO/805/2003, i per tant es la reforma global del barri de la

Finalment, el saldo anual del flux d’ingressos i despeses per a l’Escenari C, d’acord amb la programació que es proposa a l’apartat “6 Periodificació”, és el que es representa a continuació. En aquest escenari, com en l’escenari B

acumulat positiu, però, a s’assoleix un valor suficient per

t-5


12. ANNEX I. INDEMNITZACIONS PROCEDENTS PER ENDERROCAMENT DE CONSTRUCCIONS


12.1. ANNEX I.I VALOR DE REPOSICIÓ NAU INDUSTRIAL BEC QUART TRIMESTRE 2016


12.2. ANNEX I.II VIDA ÚTIL MÀXIMA D’EDIFICACIONS (ANNEX III Reglament de valoracions de la Llei de sòl)


12.3. ANNEX I.III COEFICIENT CORRECTOR PER ANTIGUITAT I ESTAT DE CONSERVACIÓ (ANNEX II Reglament de valoracions de la Llei de sòl)


13. ANNEX II. VALORS DE REFERENCIA DE MERCAT


13.1. ANNEX II.I DETERMINACIÓ DE PREUS PER A ÚS RESIDENCIAL

Per tal de determinar el valor de venda de l’habitatge plurifamiliar en mercat lliure es planteja un estudi de mercat a partir de l’oferta disponible al municipi de Viladecans.

Els elements considerats per a la determinació de valors de mercat son els següents:

- Construcció de la base de dades de l’oferta a Viladecans. - Capacitat de negociació sobre els preus d’oferta. - Correcció de l’oferta en funció de la idoneïtat del producte estudiat.

Les ofertes que es presenten a continuació corresponen, en la seva totalitat, al municipi de Viladecans, i totes fan referència a promocions d’obra nova, en habitatge plurifamiliar i de mercat lliure.

Ofertes d’habitatge Residencial:

Promoció “Residencial Mil·lenari en Viladecans”

Carrer Ferran i Clua. Viladecans

Identificador Superfície Preu Font

1 77,00 210.000 Habitaclia

2 103,00 236.000 Habitaclia

Promoció “Prat de la Riba”, edifici d’obra nova

Torrent Ballester, Viladecans (Promotor Altamira)



3 80,00 217.000 Idealista

Promoció d’habitatges d’obra nova

Rambla Modolell 18 (Antic edifici Cal Rei) Viladecans


4 96,00 230.000 Idealista

5 118,00 248.000 Idealista

6 118,00 265.000 Idealista

Promoció “Edifici Sant Climent”

Avinguda Molí, 5. Viladecans



7 92,00 240.000 Idealista

8 101,00 255.000 Idealista

Quadre 28. Mostres Ús residencial

Identificador Sup.

constr. Preu €/m² Promotor Font

1 Ferran i Clua 77,00 210.000 2.727,27 - Habitaclia

2 Ferran i Clua 103,00 236.000 2.291,26 - Habitaclia

3 Prat de la Riba 80,00 217.000 2.712,50 Altamira Idealista

4 Rbla. Modolell (Cal Rei) 96,00 230.000 2.395,83 - Idealista



7 Av. Molí, 5 92,00 240.000 2.608,69 Vertix Habitaclia

8 Av. Molí, 5 101,00 255.000 2.524,75 Vertix Habitaclia

Valor mig 2.450,97 €/m²

Altres consideracions:

Els testimonis de la mostra corresponen a l’últim trimestre 2016 i l’any 2017.

El resultat obtingut de la base de dades suposa un valor mig de 2.450,97 €/m² per a habitatge plurifamiliar, d’obra nova.


La informació de preus que publica la Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya estima un preu mitja per metre quadrat construït dels habitatges de nova construcció a l’àmbit metropolità (sense incloure BCN) de 2.132 €/m², i de 2.472 €/m²per a al terme municipal de Viladecans.


13.2. ANNEX II.II DETERMINACIÓ DE PREUS PER A ÚS COMERCIAL/TERCIARI

Per determinar el preu de venda de l’ús terciari i comercial s’analitza el mercat de locals comercials en planta baixa, amb la base de testimonis obtinguts al municipi de Viladecans.

L’oferta d’obra nova al municipi és limitada; a data d’elaboració del present estudi nomes consta una promoció d’obra nova amb sostre comercial en règim de venda. Per elaborar la base s’han seleccionat- a banda de l’esmentada promoció d’obra nova- testimonis de segona mà en bones condicions. S’ha de tindre en compte que alguns dels locals porten molt temps al mercat.

Ofertes ús comercial/terciari:

Local Comercial en planta baixa

Carrer Narcís Monturiol, 15, Zona Torrent Ballester, Viladecans


1 236,00 180.000 Habitaclia


Carrer Pere Masallach, 1, Esquinero, Zona Centro, Viladecans


2 176,00 156.000 Habitaclia


Carrer Prat de la Riba,49, Zona Torrent Ballester, Viladecans



3 165,00 146.887 Habitaclia


Ctra. Carretera Sant Climent, Zona La Roureda, Viladecans


4 152,00 136.000 Habitaclia


Vilamarina, Avinguda Olof Palmé, Viladecans



5 131,00 117.900 Habitaclia


Carrer Jaume Balmes, Zona Grup Sant Jordi, Viladecans


6 108,00 148.000 Habitaclia

Local Comercial Barri Antic – Centre Viladecans. (obra nova)

Rambla Modolell, 9



7 83,00 139.900 Idealista

Quadre 29. Mostres Ús comercial/terciari

Identificador Sup.

constr. Preu €/m² Promotor Font

1 C/ Narcís Monturiol, 15 236,00

180.000

762,71 € - Habitaclia

2 C/ Pere Masallach, 1 176,00

156.000


3 C/ Prat de la Riba 165,00

146.887


4 Carretera Sant Climent 152,00

136.000


5 Vilamarina 131,00

117.900


6 C/ Jaume Balmes 108,00

148.000

1.370,37 € - Habitaclia

7 Rambla Modolell, 5 83,00 139.900 1.685,54€ - Idealista

Valor mig 1.055,70 €/m²

Nota:

Pels locals s'ha considerat una relació de superfície útil respecte a la construïda de 0,90 m² útil/m² construït.

Aquest valor correspon al preu de mercat del sostre comercial ubicat en la planta baixa de la promoció, amb façana a l’Avinguda Roureda. En quant al sostre comercial ubicat


a la planta -1 (semisoterrani) amb façana a la Plaça de la Constitució s’aplicarà una correcció del preu, aplicant un coeficient corrector de 0,90. Per tant, el valor del metre quadrat construït del local a la planta baixa -1 adoptat serà de 950,13€/m².


14. ANNEX III. MODELS RESIDUALS DINÀMICS


14.1. ANNEX III.I ESCENARI A. PLANEJAMENT VIGENT


ESCENARI A. PLANEJAMENT VIGENT A.1 Periodització despeses


Indemnitzacions 580.164,49 € 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

580.164,49 € - € - € - € - € - €

Enderrocs 198.150,00 € 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

- € 198.150,00 € - € - € - € - €

Urbanització 841.551,60 € 0,00% 66,67% 33,33% 0,00% 0,00% 0,00%

- € 561.034,40 € 280.517,20 € - € - € - €

Gestió del sòl 181.947,78 € 15,00% 40,00% 30,00% 15,00% 0,00% 0,00%

27.292,17 € 72.779,11 € 54.584,33 € 27.292,17 € - € - €

Edificació 4.353.500,83 € 0,00% 0,00% 20,00% 30,00% 30,00% 20,00%

- € - € 870.700,17 € 1.306.050,25 € 1.306.050,25 € 870.700,17 €

TOTAL 6.155.314,70 € 607.456,66 € 831.963,51 € 1.205.801,70 € 1.333.342,42 € 1.306.050,25 € 870.700,17 €

A.2 Periodització ingressos


Venda Habitatge Lliure 4.473.510,44 € 0,00% 0,00% 10,00% 20,00% 35,00% 35,00%

- € - € 447.351,04 € 894.702,09 € 1.565.728,66 € 1.565.728,66 €

Venda HPO general 1.416.705,64 € 0,00% 0,00% 10,00% 20,00% 35,00% 35,00%

- € - € 141.670,56 € 283.341,13 € 495.846,97 € 495.846,97 €

Venda HPO concertat 620.932,07 € 0,00% 0,00% 10,00% 20,00% 35,00% 35,00%

- € - € 62.093,21 € 124.186,41 € 217.326,22 € 217.326,22 €

Venda Comercial Carrer 815.112,44 € 0,00% 0,00% 0,00% 50,00% 50,00% 0,00%

- € - € - € 407.556,22 € 407.556,22 € - €

Venda Comercial Plaça 1.062.156,44 € 0,00% 0,00% 0,00% 50,00% 50,00% 0,00%

- € - € - € 531.078,22 € 531.078,22 € - €

TOTAL 8.388.417,03 € - € - € 651.114,81 € 2.240.864,07 € 3.217.536,29 € 2.278.901,85 €

A.3 Dinàmic

0 1 2 3 4 5

obtenció del sòl 1.389.147,22 € 1.389.147,22 €

despeses 6.155.314,70 € 607.456,66 € 831.963,51 € 1.205.801,70 € 1.333.342,42 € 1.306.050,25 € 870.700,17 €

ingressos 8.388.417,03 € - € - € 651.114,81 € 2.240.864,07 € 3.217.536,29 € 2.278.901,85 €

Fluxos - 1.996.603,88 € - 831.963,51 € - 554.686,88 € 907.521,66 € 1.911.486,04 € 1.408.201,69 €

Factor Actualització 9,60% 1,0000 0,9124 0,8325 0,7596 0,6931 0,6324

despeses Actualitzat 4.839.090,61 € 607.456,66 € 759.105,71 € 1.003.856,99 € 1.012.827,84 € 905.215,12 € 550.628,29 €

ingressos Actualitzat 5.915.488,18 € - € - € 542.067,70 € 1.702.195,54 € 2.230.053,94 € 1.441.171,00 €

Fluxos Actualitzats - 1.996.603,88 € - 759.105,71 € - 461.789,29 € 689.367,70 € 1.324.838,82 € 890.542,71 €

tir -2,84%

VAN -312.749,65 €

B/C 0,9498


14.2. ANNEX III.II ESCENARI B. BASE


ESCENARI B. ESCENARI BASE B.1 Periodització despeses



580.164,49 € - € - € - € - € - €

Enderrocs 198.150,00 € 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

- € 198.150,00 € - € - € - € - €

Urbanització 447.000,00 € 0,00% 66,67% 33,33% 0,00% 0,00% 0,00%

- € 298.000,00 € 149.000,00 € - € - € - €

Gestió del sòl 112.901,25 € 15,00% 40,00% 30,00% 15,00% 0,00% 0,00%

16.935,19 € 45.160,50 € 33.870,38 € 16.935,19 € - € - €

Edificació 4.353.500,83 € 0,00% 0,00% 20,00% 30,00% 30,00% 20,00%

- € - € 870.700,17 € 1.306.050,25 € 1.306.050,25 € 870.700,17 €

TOTAL 5.691.716,57 € 597.099,68 € 541.310,50 € 1.053.570,54 € 1.322.985,44 € 1.306.050,25 € 870.700,17 €

B.2 Periodització ingressos



- € - € 447.351,04 € 894.702,09 € 1.565.728,66 € 1.565.728,66 €


- € - € 141.670,56 € 283.341,13 € 495.846,97 € 495.846,97 €


- € - € 62.093,21 € 124.186,41 € 217.326,22 € 217.326,22 €


- € - € - € 407.556,22 € 407.556,22 € - €


- € - € - € 531.078,22 € 531.078,22 € - €

TOTAL 8.388.417,03 € - € - € 651.114,81 € 2.240.864,07 € 3.217.536,29 € 2.278.901,85 €

B.3 Dinàmic

0 1 2 3 4 5

obtenció del sòl 1.389.147,22 € 1.389.147,22 €

despeses 5.691.716,57 € 597.099,68 € 541.310,50 € 1.053.570,54 € 1.322.985,44 € 1.306.050,25 € 870.700,17 €

ingressos 8.388.417,03 € - € - € 651.114,81 € 2.240.864,07 € 3.217.536,29 € 2.278.901,85 €

Fluxos - 1.986.246,90 € - 541.310,50 € - 402.455,73 € 917.878,63 € 1.911.486,04 € 1.408.201,69 €


despeses Actualitzat 4.428.930,88 € 597.099,68 € 493.906,15 € 877.121,13 € 1.004.960,51 € 905.215,12 € 550.628,29 €


Fluxos - 1.986.246,90 € - 493.906,15 € - 335.053,43 € 697.235,78 € 1.342.838,82 € 890.542,71 €

tir 0,94%

VAN 97.410,08 €

B/C 1,0167


14.3. ANNEX III.III ESCENARI C. VIABILITAT ECONÒMICA


ESCENARI C. VIABILITAT ECONÒMICA C.1 Periodització despeses ∆ Sostre 1.700,00



580.164,49 € - € - € - € - € - €

Enderrocs 198.150,00 € 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

- € 198.150,00 € - € - € - € - €

Urbanització 447.000,00 € 0,00% 66,67% 33,33% 0,00% 0,00% 0,00%

- € 298.000,00 € 149.000,00 € - € - € - €

Gestió del sòl 112.901,25 € 15,00% 40,00% 30,00% 15,00% 0,00% 0,00%

16.935,19 € 45.160,50 € 33.870,38 € 16.935,19 € - € - €

Edificació 5.943.896,15 € 0,00% 0,00% 20,00% 30,00% 30,00% 20,00%

- € - € 1.188.779,23 € 1.783.168,84 € 1.783.168,84 € 1.188.779,23 €

TOTAL 7.282.111,89 € 597.099,68 € 541.310,50 € 1.371.649,60 € 1.800.104,03 € 1.783.168,84 € 1.188.779,23 €

C.2 Periodització ingressos



- € - € 659.850,14 € 1.319.700,29 € 2.309.475,50 € 2.309.475,50 €


- € - € 208.966,41 € 417.932,82 € 731.382,44 € 731.382,44 €


- € - € 91.588,50 € 183.177,00 € 320.559,75 € 320.559,75 €


- € - € - € 407.556,22 € 407.556,22 € - €


- € - € - € 531.078,22 € 531.078,22 € - €

TOTAL 11.481.319,42 € - € - € 960.405,05 € 2.859.444,55 € 4.300.052,13 € 3.361.417,69 €

C.3 Dinàmic

0 1 2 3 4 5

obtenció del sòl 1.389.147,22 € 1.389.147,22 €

despeses 7.282.111,89 € 597.099,68 € 541.310,50 € 1.371.649,60 € 1.800.104,03 € 1.783.168,84 € 1.188.779,23 €

ingressos 11.481.319,42 € - € - € 960.405,05 € 2.859.444,55 € 4.300.052,13 € 3.361.417,69 €

Fluxos - 1.986.246,90 € - 541.310,50 € - 411.244,55 € 1.059.340,52 € 2.516.883,29 € 2.172.638,46 €


despeses Actualitzat 5.640.001,29 € 597.099,68 € 495.547,14 € 1.149.529,77 € 1.381.061,96 € 1.252.410,05 € 764.352,70 €


Fluxos - 1.986.246,90 € - 495.547,14 € - 344.649,14 € 812.739,08 € 1.767.734,97 € 1.396.947,42 €

tir 9,61%

1.150.978,29 €

VAN 1.150.978,29 €

B/C 1,1637

1700

NORMATIVA

NORMATIVA | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 15

DISPOSICIONS GENERALS

Art. 1. AMBIT D'APLICACIÓ I OBJECTE

Art. 2. VIGÈNCIA

Art. 4. OBLIGATORIETAT

Art. 5. MARC LEGAL DE REFERENCIA

Art. 6. INTERPRETACIO DE LES NORMES I DEFINICIÓ DELS CONCEPTES

Art. 7. DOCUMENTACIÓ QUE CONTÉ LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

DESENVOLUPAMENT DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

Art. 8. DESENVOLUPAMENT DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

Art. 9. SISTEMA D'ACTUACIÓ

Art. 10. PROJECTE D'URBANITZACIÓ

Art. 11. PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ

QUALIFICACIÓ DEL SÒL

Art 13 QUALIFICACIÓ DEL SÓL

Art 14 QUADRE SUPERFICIES

NORMES PARTICULARS PER A ZONES

Art. 15. DELIMITACIÓ

Art. 16. TIPUS D'ORDENACIÓ

Art. 17. USOS

Art. 18. EDIFICABILITAT I NOMBRE MÁXIM D'HABITATGES

Art. 19. GÁLIB EDIFICATORI l ALINEACIÓ OBLIGATÓRIA

Art. 20. ESPAIS LLIURES PRIVATS

Art. 21. ALÇADA REGULADORA, PLANTA BAIXA, PLANTA SOTERRANI I NOMBRE MÀXIM DE PLANTES

Art. 22. TANCAMENTS EXTERIORS. FAÇANES I COBERTA

Art. 22. PARCEL·LA MINIMA

NORMES PARTICULARS PERA SISTEMES

Sistema viari 5


Art. 24. DETERMINACIONS

Sistema de parcs i jardins 6b


Art. 26.DETERMINACIONS

AFECCIONS DE CARÀCTER GENERAL

Art. 27. SERVITUDS AERONAUTIQUES


DISPOSICIONS GENERALS

Art. 1. AMBIT D'APLICACIÓ I OBJECTE

Aquestes ordenances són d'aplicació a la totalitat de l’àmbit de la "2ª Modificació

puntual del Pla general metropolita a l’àmbit de la Plaça de la constitució, Polígon

d’Actuació Urbanística núm. 2, a Viladecans", segons queda delimitat a tots els plànols que integren la present modificació i que s'acompanyen.

Aquest document té per objecte la modificació de les condicions d’ordenació dels sòls inclosos en la mateixa, amb la finalitat de definir els criteris bàsics urbanístics que han de regir pel seu posterior desenvolupament.

Art. 2. VIGÈNCIA

Una vegada publicat l’acord d’aprovació definitiva, la 2ª Modificació puntual de PGM tindrà vigència indefinida, excepte si:

- Degut a una revisió o Modificació del PGM es modifiquessin les determinacions que fan referència a aquest sector.

- Si així ho establissin les normes de rang superior.

Art. 3. ADMINISTRACIÓ ACTUANT

L’Administració actuant serà la SPM Viladecans Mediterrània, S.L.

Art. 4. OBLIGATORIETAT

L'administració municipal, l’administració actuant i els particulars estan obligats a complir les disposicions i determinacions de la Modificació puntual, i en particular el contingut d'aquestes Normes. En conseqüència, tota actuació o intervenció sobre l’àmbit objecte d'aquesta Modificació, tant si té caràcter provisional com definitiu, sigui d'iniciativa pública o privada, haurà d'ajustar-se a aquestes disposicions.

Art. 5. MARC LEGAL DE REFERENCIA

La redacció de la present “2ª Modificació puntual del Pla General metropolità en l’àmbit

de la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2”, es redacta a l’empara del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, i les seves modificacions posteriors; el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el reglament de la Llei d'urbanisme; així com el RDL 7/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana; i el Pla General Metropolita aprovat definitivament el 17/07/76.


Art. 6. INTERPRETACIO DE LES NORMES I DEFINICIÓ DELS CONCEPTES

Els documents de la present modificació puntual de Pla General metropolità tindran una interpretació sempre atenent al seu contingut i d’acord amb els objectius i finalitats expressades en la memòria. En cas de contradicció o imprecisió prevaldran les regles d’interpretació i ajustament d’acord amb el Pla General Metropolità.

Sempre i quan no quedin expressament definits en aquestes ordenances els conceptes als que fa referència la present “2ª Modificació puntual del Pla General

metropolità en l’àmbit de la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2” serà d’aplicació allò establert a les Normes Urbanístiques del Pla General Metropolità.

Quan hi hagi contradiccions gràfiques es mantindran els criteris que reflecteixin de manera més precisa l'ordenació.

Si es produeixen contradiccions entre les regulacions de la Modificació puntual en els diferents documents, es considerarà valida la determinació que afavoreixi els espais públics o d’interès públic més amplis i de menor índex d'aprofitament.

Art. 7. DOCUMENTACIÓ QUE CONTÉ LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

El document de la “2ª Modificació puntual del Pla General Metropolità en l’àmbit de la

Plaça Constitució dins del PAU núm. 2” del municipi de Viladecans consta de:

A. Memòria

1. Introducció

2. Informació

3. Ordenació

4. Gestió de l’actuació

B. Agenda i Avaluació econòmica i financera

C. Normativa

D. Memòria social

E. Informe Ambiental

F. Estudi de mobilitat

G. Informe de sostenibilitat econòmica

H. Documentació gràfica

Plànols Informació

I 01 SITUACIÓ I 02 FOTOGRAFIA AERIA I 03 EMPLAÇAMENT - ÀMBIT D'ACTUACIÓ DELIMITACIÓ DEL PAU NÚM. 2 I 04 FOTOGRAFIES DEL ÀMBIT I 05 ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT - POLÍGON 2 I 06 PLANEJAMENT VIGENT


I 07 PLANEJAMENT VIGENT. QUALIFICACIONS URBANÍSTIQUES I 08 ORDENACIÓ VIGENT. PLANTA I 09 ORDENACIÓ VIGENT. SECCIÓ I 10 PLANEJAMENT VIGENT. DELIMITACIÓ POLÍGONS D’ACTUACIÓ I 11 SERVITUDS AERONÀUTIQUES. RADAR I 12 SERVITUDS AERONÀUTIQUES. ACÚSTICA I 13 SERVITUDS AERONÀUTIQUES. OPERACIONS

Plànols Ordenació

O 01 PLANEJAMENT PROPOSTA. QUALIFICACIONS URBANÍSTIQUES O 02 JUSTIFICACIÓ DE LA QUANTITAT I QUALITAT DE LES ZONES VERDES O 03 ORDENACIÓ PROPOSTA. PLANTA O 04 ORDENACIÓ PROPOSTA. SECCIÓ

I. Annexes 1. CONVENI SIGNAT EN DATA 15-04-2018 ENTRE L’AJUNTAMENT DE

VILADECANS I PART DELS PROPIETARIS INCLOSOS DINS DEL PAU NÚM. 2 DE LA MpPGM EN L’ÀMBIT DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ.

2. ACORD DE LA COMISSIÓ TERRITORIAL D’URBANISME DE L’ÀMBIT METROPOLITÀ DE DATA 08-07-2016

3. NOTES SIMPLES INFORMATIVES DE LES FINQUES INCLOSES EN L’ÀMBIT DE LA MPGM PAU NÚM.2


DESENVOLUPAMENT DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

Art. 8. DESENVOLUPAMENT DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL

A efectes de la gestió es manté la delimitació del polígon d'actuació establerta en la “Modificació puntual del PGM a l’àmbit de la plaça Constitució de Viladecans”, -aprovada definitivament en data 12-01-2009 per resolució del Conseller de Política Territorial i Obres Públiques de la Generalitat de Catalunya-, i que queda delimitat al plànol I3 EMPLAÇAMENT - ÀMBIT D'ACTUACIÓ. DELIMITACIÓ DEL PAU NÚM. 2, de la documentació gràfica i al plànol O1. PLANEJAMENT PROPOSTA.

Per al desenvolupament de la present Modificació puntual, es redactaran i executaran el Projecte d’urbanització i el Projecte de reparcel·lació, que respectarà les determinacions de la “2ª Modificació puntual del Pla General Metropolità en l’àmbit de

la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2” del municipi de Viladecans.

Art. 9. SISTEMA D'ACTUACIÓ

El sistema d'actuació pel qual es desenvoluparà el PAU núm. 2 de la present Modificació puntual de PGM serà el de reparcel·lació en la modalitat de cooperació.

Els terrenys reservats pel planejament urbanístic per a sistemes urbanístics seran cedits a l'Ajuntament de manera obligatòria i gratuïta, lliures de càrregues i gravàmens. Els vials i els parcs i jardins es lliuraran degudament urbanitzats.

L’administració actuant rebrà gratuïtament, urbanitzat i lliure de càrregues d’urbanització, el sòl corresponent al 10% de l'aprofitament urbanístic assignat en el polígon d’actuació urbanística núm. 2 per la “Modificació puntual del PGM en l’àmbit de

la plaça Constitució” i addicionalment rebrà el sòl corresponent al 15 % de l’increment de l’aprofitament urbanístic que la present 2ª Modificació puntual de PGM estableix dins del PAU núm. 2, sens perjudici de què, si s’escau, aquesta cessió pugui ser substituïda per l’equivalent del seu valor econòmic.

Art. 10. PROJECTE D'URBANITZACIÓ

L’àmbit del Projecte d'Urbanització correspon als sòls qualificats de sistemes inclosos en el polígon d'actuació urbanística núm. 2 de la 2ona Modificació puntual de PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució, vialitat i espais lliures.

En el projecte d’urbanització es determinaran les rasants de l’espai públic (vialitat i zones verdes) de l’àmbit.

L’enjardinament de l’espai públic haurà de ser tractat amb espècies autòctones amb baixos requeriments hídrics.

El projecte d’urbanització haurà de preveure les places d’aparcament de vehicles, de càrrega i descàrrega de mercaderies i de bicicletes en compliment de les determinacions del D344/2006, de 19 de setembre, de regulació dels estudis d’avaluació de la mobilitat generada.


Les estacions de transformació elèctrica o similar, si n’hi ha, hauran d’integrar-se a l’edificació, o bé s’hauran de soterrar si s’han de situar més enllà de l’àmbit d’ocupació màxima de l’edificació. Els quadres d’escomeses i comptadors dels diferents serveis s’hauran d’integrar a l’edificació.

Art. 11. PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ

L’àmbit del projecte de reparcel·lació es correspon amb la totalitat dels sòls inclosos dins del PAU núm. 2 de la 2ona Modificació puntual de PGM en l’àmbit de la plaça Constitució; i concretarà la distribució de càrregues i de l’aprofitament en les parcel·les resultants.

Art. 12 TERMINIS PER A LA URBANITZACIÓ I EDIFICACIÓ DELS HABITATGES DE PROTECCIÓ OFICIAL

En quant als terminis per a l’execució de les obres d’urbanització i de l’edificació s’estableix el següent calendari:

- 1 any de termini per a la presentació del Projecte d'Urbanització, comptat des de la publicació de l'aprovació definitiva de la “2ª Modificació puntual de

Pla General Metropolità en l’àmbit de la Plaça Constitució dins del PAU

núm. 2”. - 6 mesos de termini per a la presentació del Projecte de Reparcel·lació,

comptat des de l'aprovació definitiva del Projecte d'Urbanització. - 1 any de termini per a la finalització de les obres d'urbanització, comptat

des de la signatura de l’acta de replanteig i inici d’obres. - 6 mesos de termini per a la sol·licitud de la llicència d’obres d'edificació,

comptat des de la recepció de les obres d’urbanització. - En tot cas, les obres d’urbanització i edificació hauran d’estar finalitzades en

el termini màxim de 6 anys, comptat des de l’aprovació definitiva de la “2ª

Modificació puntual de PGM en l’àmbit de la plaça Constitució dins del PAU

núm. 2”.

No obstant, els anteriors terminis assenyalats, es podrà procedir a tramitar amb caràcter simultani els instruments de gestió amb el planejament urbanístic i el projecte d’urbanització, d’acord amb el que disposa l’article 125 del Decret 305/2006, de 18 de

juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme.

Les llicències d’edificació podran atorgar-se condicionades a l’execució simultània de les obres d’urbanització, sempre i quan concorrin les circumstàncies regulades per la legislació vigent.

L’incompliment dels terminis establerts en la present Modificació puntual de PGM per iniciar o per finalitzar les obres d’urbanització, així com per edificar els solars resultants, habilita a l’Administració actuant per adoptar les mesures necessàries perquè l’actuació urbanística s’executi o, en el seu cas, per retornar a l’ordenació anterior, -prèvia redacció i tramitació de la corresponent modificació de planejament-, a la “2ª modificació puntual de PGM en l’àmbit de la plaça Constitució dins del PAU


núm. 2”, d’acord amb el que disposa l’article 99.2 b) del Decret legislatiu 1/2010, de 3

d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme.

QUALIFICACIÓ DEL SÒL

Art 13 QUALIFICACIÓ DEL SÓL

El sòl comprés en l’àmbit d'aquesta “2ª Modificació puntual del Pla general Metropolità

a l’àmbit de la plaça Constitució, dins el PAU nro. 2, de Viladecans”, es qualifica com a zones i sistemes.

Zones. Es defineix la següent qualificació:

-18hp. Zona subjecte a volumetria específica amb reserva d'habitatge protegit de la plaça Constitució.

Sistemes. Es defineixen els següents sistemes:

- Sistema viari bàsic 5

- Sistema de parcs i jardins urbans de nova creació de caràcter local 6b

Art 14 QUADRE SUPERFICIES

Sistemes 3.116,00 m²

5, viari 878,00 m²

6b, parcs i jardins urbans 2.238,00 m²

Zones 1.341,00 m²

18, sòl subjecte a volumetria específica amb reserva d’habitatge protegit a la plaça Constitució

1.341,00 m²

Total 4.457,00 m²

NORMES PARTICULARS PER A ZONES

Zona 18hp, sòl subjecte a volumetria específica amb reserva d'habitatge protegit a la plaça Constitució


Compren els sols qualificats amb la clau 18hp zona subjecte a volumetria específica amb reserva d’habitatge protegit a la plaça Constitució, en el plànol O1 de PLANEJAMENT PROPOSTA. QUALIFICACIONS URBANÍSTIQUES, i que correspon amb la parcel·la d’aprofitament privat resultant.

La superfície total de sòl qualificat és de 1.341 m2.


Art. 16. TIPUS D'ORDENACIÓ

El tipus d'ordenació serà el de volumetria específica, i serà d'aplicació allò establert en les Normes Urbanístiques i en les Ordenances metropolitanes d'edificació, amb les particularitats del que en altres articles d'aquestes normes es pugui detallar.

Art. 17. USOS

Els usos permesos són els següents:

- en plantes baixes: usos previstos per les àrees de centralitat comercial (c. Doctor Reig) i subcentralitat comercial (Av. Roureda) definides en el “Pla de

Millora Urbana per a la concreció d’usos al sector centre de Viladecans” i la seva posterior modificació.

- en plantes pis: habitatge, serveis professionals i oficines. - en plantes soterrani: aparcament, trasters, així com els usos admissibles en

planta baixa sempre i quan formin una unitat vinculada amb la mateixa.

A les plantes d'ús com habitatge hi haurà una reserva per a habitatge de protecció pública amb el següent percentatge mínim de superfície:

- habitatge règim general 30% - habitatge règim concertat 10%

Es faran les següents reserves d’aparcament: 1,5 places d’automòbil per habitatge, 0,5 places de moto per habitatge i 2 places de bicicleta per habitatge; 1 plaça d’automòbil per cada 100 m2 de sostre comercial, sens perjudici d’allò establert, en cas d’implantació de grans establiments comercials, per l’art. 12 del D378/2006, pel qual es desplega la L18/2005, d’equipaments comercials i que continua vigent d’acord amb la Disposició Transitòria Tercera del DL1/2009 i 1 plaça d’automòbil per cada 50 m2 de sostre terciari.

Les reserves d’aparcament d’automòbil per habitatge es podran reduir a un mínim d’1 plaça per habitatge quan l’habitatge sigui protegit o es justifiqui la impossibilitat tècnica d’assolir en dues plantes d’aparcament de la pròpia parcel·la la totalitat exigida.

L’accés per a vehicles sols es podrà realitzar des de l’Avinguda Roureda.

En qualsevol dels cassos, els usos permesos i la seva localització restaran sotmesos a les normatives sectorials i municipals.

En tot allò relatiu a la classificació dels establiments comercials i la localització i ordenació de l’ús comercial serà de compliment el DL1/2009, de 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials, o la normativa sectorial que el substitueixi i sigui vigent, així com el “Pla de Millora Urbana per a la concreció d’usos al sector centre de Viladecans” i la seva posterior modificació.

Es podran implantar PEC, MEC i GEC, i PEC, MEC i GEC singulars, d’acord amb els arts. 9.2 i 9.5 del DL1/2009 i 114 de la L9/2011, amb les limitacions establertes pel “Pla de Millora Urbana per a la concreció d’usos al sector centre de Viladecans” i la seva posterior modificació.


Són d’aplicació en tot el sector els articles 6.1 i 9.5 del DL1/2009. Els establiments comercials singulars (ECS) –venda a l’engròs, venda d’automoció i carburants, embarcacions i altres vehicles, maquinària, materials per a la construcció i articles de sanejament, pirotècnia, centres de jardineria, vivers- es podran implantar sobre l’ús comercial.

En relació al règim d’intervenció administrativa en la materialització de l’ús comercial, si s’escau, són d’aplicació els articles 17, 18 i 19 del DL1/2009.

Art. 18. EDIFICABILITAT I NOMBRE MÁXIM D'HABITATGES

L'edificabilitat del sòl qualificat com a 18hp (plaça Constitució), al polígon d’actuació urbanística núm. 2, és de 7.180 m2. D'aquesta edificabilitat, es destinaran 5.080m2 a habitatge i 2.100 m2 a comercial i altres usos. Aquesta edificabilitat queda definida a les especificacions del plànol O3, ORDENACIÓ PROPOSTA. PLANTA, de paràmetres reguladors i segons el quadre següent:

Sostre comercial 2.100,00 m²

Sostre residencial 5.080,00 m² 64 Hab.

Lliure (60%) 3.048,00 m²

Règim concertat (10%) 508,00 m²

Règim general (30%) 1.524,00 m²

Sostre total 7.180,00 m²

El nombre màxim d’habitatges del sòl qualificat 18hp (plaça Constitució) al PAU núm. 2, és de 64 habitatges. El nombre mínim d’habitatges amb règim de protecció serà de 26.

Art. 19. GÁLIB EDIFICATORI l ALINEACIÓ OBLIGATÓRIA

El gàlib màxim de l'edificació i l'alineació obligatòria queden especificats en el plànol O3 ORDENACIÓ PROPOSTA. PLANTA. i O4 ORDENACIÓ PROPOSTA. SECCIÓ.

Es permeten els cossos sortints sols a les façanes a l'avinguda de Roureda, Dr. Reig i a l'espai de plaça pública fins a 1,60m de vol. L’alçada mínima dels cossos sortints respecte de la rasant de l’espai públic serà de 3,2 m en qualsevol dels seus punts.

Es permeten els cossos sortints habitables o ocupables, tancats, semitancats o oberts que sobresurtin de la línia de façana o de l’alineació de l’edificació definida en els plànols.

A efectes del càlcul de la superfície de sostre edificable, a la configuració, la regulació dels cossos sortints i reculades, i en tot allò no definit expressament en aquesta normativa, resultaran d’aplicació els art. 224.2, 229 i 230 del PGM:

En planta baixa l'ocupació màxima de la parcel·la podrà ser del 100%, admetent-se aquesta ocupació a la resta de plantes, excepte a l’última planta, que haurà de recular un mínim de 3 metres respecte al gàlib en la façana a la plaça Constitució.


Art. 20. ESPAIS LLIURES PRIVATS

Si degut a la composició de l’edificació es genera un espai lliure en planta baixa, aquest serà d'ús públic i s’urbanitzarà seguint els criteris del projecte d'urbanització de la resta d'espai lliure.

Art. 21. ALÇADA REGULADORA, PLANTA BAIXA, PLANTA SOTERRANI I NOMBRE MÀXIM DE PLANTES

L'alçada reguladora i el nombre màxim de plantes de la parcel·la serà per a l’edificació els que queden especificats en el plànol O4 ORDENACIÓ PROPOSTA. SECCIÓ, de paràmetres reguladors.

L’edificació tindrà dues plantes amb consideració de planta baixa: una des de l'Avda. Roureda i l'altra des de la plaça. Aquestes plantes baixes podran ser independents i no es podran desdoblar cadascuna en altell. L'alçada lliure d'aquestes plantes baixes vindrà fixades per el nivell de la plaça que fixi el projecte d'urbanització, però mai inferior a 3,00 metres.

La planta soterrani, és tota planta soterrada o semisoterrada, sempre que el seu sostre estigui a menys d'un metre per damunt del terra exterior definitiu. La part de planta semisoterrada, que el seu sostre sobresurti més d'un metre per sobre d'aquest nivell, tindrà, a tota aquesta part, la consideració de planta baixa.

El terra exterior definitiu és el definit pel perfil teòric del terreny, entre els rasants del carrer Carles Altés i l'Avinguda Roureda.

L'alçada reguladora es prendrà des de la planta baixa del punt mig de la façana de l’Avinguda Roureda. L’alçada reguladora màxima a la façana de l’Avinguda Roureda serà de 17,95 metres i a la façana amb front a la plaça serà de 14,65 metres.

L’alçada s’ha d’amidar verticalment al pla exterior de la façana, fins a la intersecció amb el pla horitzontal que conté el pla superior dels elements resistents de la coberta plana.

La planta 4 de l'edificació, ha de recular un mínim de 3 metres respecte la planta inferior en la façana amb front a la plaça. El volum d'aquesta planta 4 s’alinearà a la façana de l'avinguda Roureda i s’alliberarà superfície no ocupada a la façana de la plaça, per així tenir menor incidència des de la plaça. La superfície que no s'ocupi de la planta 4 tindrà un tractament de coberta plana i no es permetrà cap tipus de construcció ni element auxiliar. Sobre aquesta coberta plana s’hi podran definir terrats trepitjables associats als habitatges adjacents.

Les alçades lliures de les plantes pis no serà inferior a 2,70 metres.

Art. 22. TANCAMENTS EXTERIORS. FAÇANES I COBERTA


Tots els paraments exteriors verticals dels edificis tenen consideració de façanes, i com a tals no s’admetrà que siguin totalment cecs, establint-se un mínim del 10% de forats en el total de la superfície del pla.

Instal·lacions en façana. El projecte d’edificació preveurà solucions integrades de les instal·lacions en la composició de façana per eliminar l’impacte visual del pas de canalitzacions. Tots els elements d’instal·lacions possibles en els edificis estaran definits en projecte i es faran les previsions per al pas d’aquestes encara que no es col·loquin. Els usos complementaris situats en les plantes baixes dels edificis d’habitatges hauran d’integrar les instal·lacions vinculades a les activitats a l’edifici, preveient els espais de pas necessaris per als conductes i canalitzacions dels sistemes de climatització i ventilació, reservant, com a mínim, un conducte tècnic o pati d’instal·lacions amb sortida directa a coberta en cada nucli de comunicació vertical.

Elements tècnics: Es prohibeix expressament la instal·lació d’aparells tècnics d’instal·lació visibles en façana (aparells d’aire condicionat, calderes, antenes…). La col·locació de tots els elements d’instal·lacions possibles estarà definida en projecte. Aquestes instal·lacions hauran de situar-se en les cobertes, sense que aquestes siguin perceptibles des de la via pública, reculades un mínim d’un metre del pla de façana. Alternativament, i motivat per la introducció de millores en el rendiment de la instal·lació, i per tant d’eficiència energètica, s’acceptaran altres emplaçaments que millorin el rendiment, la eficiència i garanteixin la integració dels elements tècnics als edificis. El projecte d’edificació haurà de justificar adequadament la proposta d’ubicació d’aquestes instal·lacions.

Protecció solar: Els elements de protecció solar estaran definits en projecte. Si són tipus tenda, aquest serà enrotllable, monocolor, llis i de forma regular exacta.

Estenedors: Resta expressament prohibida la col·locació en balcons d’estenedors, safareigs o altres elements relacionats amb aquest ús.

Rètols de locals comercials: El projecte d’edificació per la llicència d’obra grafiarà la ubicació dels rètols, que s’haurà de situar obligatòriament dins del forat arquitectònic.

La coberta serà plana i destinada a l’ús comunitari, no privatiu, o verdes, a excepció de la coberta de la planta 3, segons es recull en l’article anterior, que es podrà destinar a terrasses dels habitatges situats en el nivell d’aquesta coberta, en les quals els habitatges podran disposar de l’ús privatiu de la coberta de la seva cota amb què limiten.

Els volums edificats sobre coberta, badalot (escala i cambra d’instal·lacions) i instal·lacions i elements comunitaris estaran reculats un mínim d’un metre del pla de façana. L’espai de coberta terrat, s’utilitzarà per allotjar els panells solars i altres possibles elements relacionats amb les instal·lacions dels habitatges i de les zones comunes (estenedors comunitaris, antenes i aparells d’aire condicionat…) els quals hauran d’estar protegits de vista des de l’espai públic. No es podrà ubicar cap instal·lació damunt el badalot de coberta.

Art. 22. PARCEL·LA MINIMA


Es fixa la parcel·la única, mínima i indivisible grafiada al plànol O1 ateses les característiques de la ordenació proposada i per tal de garantir el desenvolupament i els terminis fixats. Es defineix una única unitat edificatòria que haurà de resoldre’s formalment de manera unitària. Per a l’obtenció de la llicència d’obres, serà imprescindible la presentació d’un avantprojecte de la unitat edificable.

NORMES PARTICULARS PERA SISTEMES

Sistema viari 5


Compren els sols de cessió obligatòria a favor de l’Ajuntament de Viladecans qualificats amb la clau 5 -Sistema viari al plànol O1 de qualificació.

La superfície total de sol qualificat és de 878 m2.

Art. 24. DETERMINACIONS

Serà d'aplicació allò establert en les Normes Urbanístiques del Pla General

Metropolita.

Sistema de parcs i jardins 6b


Compren els sols de cessió obligatòria a favor de l’Ajuntament de Viladecans qualificats amb la clau 6b -Sistema de parcs i jardins en el plànol O1 de qualificació, destinats a completar la xarxa d’espais lliures.

La superfície total de sol qualificat és de 2.238 m2.

El plànol O2 JUSTIFICACIÓ DE LA QUANTITAT I QUALITAT DE LES ZONES VERDES, de la documentació gràfica identifica l’increment de superfície destinat a parcs i jardins que resulta de l’increment de sostre d’aquesta Modificació.

Art. 26.DETERMINACIONS

Serà d'aplicació allò establert en les Normes Urbanístiques del Pla General Metropolita.

AFECCIONS DE CARÀCTER GENERAL

Art. 27. SERVITUDS AERONAUTIQUES

1. Segons l’art. 10 del Decret 584/72 de servituds aeronàutiques modificat pel Reial

Decret 297/2013, la superfície compresa dins de la projecció ortogonal sobre el


terreny de l’àrea de Servituds Aeronàutiques de l’Aeroport de Barcelona-El Prat queda subjecta a una servitud de limitació d’activitats, en quina virtut l’Agència Estatal de Seguretat Aèria (AESA) podrà prohibir, limitar o condicionar activitats que es situïn dins d’aquesta i puguin suposar un perill per a les operacions aèries o per al correcte funcionament de les instal·lacions radioelèctriques. Aquesta possibilitat s’estendrà als usos del sòl que facultin la implantació o exercici d’aquestes activitats, i inclourà, entre d’altres:

- Les activitats que suposin o comportin la construcció d’obstacles que puguin induir turbulències.

- L’ús de llums, inclosos projectors o emissors làser que puguin crear perills o induir a confusió o error.

- Les activitats que impliquin l’ús de superfícies grans i molt reflectants que puguin generar enlluernaments.

- Les actuacions que puguin estimular l’activitat de la fauna en l’entorn de la zona de moviments de l’aeròdrom.

- Les activitats que donin lloc a la implantació o funcionament de fonts de radiació no visible o la presència d’objectes fixes o mòvils que puguin interferir el funcionament dels sistemes de comunicació, navegació i vigilància aeronàutica o afectar-los negativament.

- Les activitats que facilitin o comportin la implantació o funcionament d’instal·lacions que produeixen fum, boires o qualsevol altre fenomen que suposi un risc per a les aeronaus.

- L’ús de mitjans de propulsió o sustentació aeris per a la realització d’activitats esportives, o de qualsevol altre tipus.

2. Qualsevol emissor radioelèctric o altre tipus de dispositiu que pogués ser origen de radiacions electromagnètiques pertorbadores del funcionament normal de les instal·lacions radioelèctriques aeronàutiques, encara que no vulnerin les superfícies limitadores d’obstacles, requerirà la corresponent autorització segons el previst en l’article 16 del Decret 584/72 de Servidumbres Aeronáuticas. Així mateix, atès que les servituds aeronàutiques constitueixen limitacions legals al dret de propietat per la funció social d’aquesta, la resolució que a tals efectes s’evacuï no generarà cap tipus de dret a indemnització.

3. Les construccions i instal·lacions, així com qualsevol altre actuació que es contempli en l’àmbit de la Segona Modificació Puntual, inclosos tots els seus elements (com antenes, parallamps, xemeneies, equips d’aire condicionat, caixes d’ascensors, cartells, coronament ornamentals), així com qualsevol altre afegit sobre aquestes construccions, així com els mitjans mecànics necessaris per a la seva construcció (grues, etc), modificacions del terreny o objecte fix (posts, antenes, cartells, aerogeneradors incloses les seves pales, etc.) així com el gàlib de viari o via fèrria, no poden vulnerar les Servituds Aeronàutiques de l’Aeroport de


Barcelona-El Prat, que venen representades en el plànol de Servituds aeronàutiques sobre la zonificació proposada” de servituds aeronàutiques d’aquesta Modificació Puntual.

4. En cas que l’àmbit de la Modificació estigui inclòs en les Zones de Servituds Aeronàutiques Legals, l’execució de qualsevol construcció o estructura (posts, antenes, cartells, aerogeneradors incloses les seves pales, etc.), i la instal·lació dels mitjans necessaris per a la seva construcció requerirà resolució favorable prèvia de l’Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), d’acord amb els articles 30 i 31 del Decret 584/72, de 24 de febrer, de Servituds Aeronàutiques, modificat parcialment pel RD 1189/2011, de 19 d’agost.

5. En cas de contradicció en aquesta Normativa o entre la Normativa i els plànols, prevaldran les limitacions o condicions imposades per les servituds aeronàutiques sobre qualsevol altra disposició recollida en el planejament urbanístic.

MEMORIA SOCIAL

MEMÒRIA SOCIAL | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 11

1. INTRODUCCIÓ ......................................................................................................... 3

2. EL PLA LOCAL D’HABITATGE ................................................................................. 4

3. DEFINICIÓ, OBJECTIUS I ENQUADRAMENT NORMATIU ..................................... 4

4. CONTINGUT ............................................................................................................. 4

4.1. DEMANDA EXCLOSA .................................................................................... 5

4.2. POTENCIAL D’HABITATGES SEGONS EL PLANEJAMENT ......................... 5

4.3. OBJECTIUS DEL PLH I ESTRATÈGIES GENERALS .................................... 6

4.4. ESTAT DE DESENVOLUPAMENT DE LES PREVISIONS D’HABITATGE DEL PLH ......................................................................................................... 8

4.5. OBJECTIUS DEL PLH EN L’ÀMBIT DE LA 2ª MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL METROPOLITÀ DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ DINS EL P.A.U. 2 ........................................................................................................ 10


1. INTRODUCCIÓ

D’acord amb l’art. 59.1.h del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova

el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, els plans d’ordenació urbanística municipal – i les seves modificacions - han d’incorporar, entre la seva documentació, una Memòria social que contingui la definició dels objectius de producció d’habitatge protegit i, si s’escau, d’altres tipus d’habitatge assequible que determini la legislació sectorial, així com les reserves que el planejament hagi establert en referència al sistema urbanístic d’habitatges dotacionals públics definit en l’art. 34.3 del propi text refós. Així queda expressat en l’art. 57 que, pel que ens ocupa, es reprodueix a continuació:

Art. 57 Plans d'ordenació urbanística municipal

(...)

3. Els plans d’ordenació urbanística municipal i llurs modificacions i revisions han de reservar per a

la construcció d’habitatges de protecció pública sòl suficient per al compliment dels objectius

definits en la memòria social i, com a mínim, el sòl corresponent al 30% del sostre que es

qualifiqui per a l’ús residencial de nova implantació, tant en sòl urbà no consolidat com en sòl

urbanitzable, un 20% del qual, com a mínim, s’ha de destinar a habitatges amb protecció oficial de

règim general, de règim especial, o d’ambdós règims, o els règims que determini com a

equivalents la normativa en matèria d’habitatge, destinats a la venda, al lloguer o a altres formes

de cessió d’ús.

(...)

4. Als efectes del càlcul de les reserves mínimes obligatòries que estableix l’apartat 3, és sostre

residencial de nova implantació el sostre destinat a habitatge, tant de manera exclusiva com si

s’admet indistintament amb altres usos, que prevegi el pla d’ordenació urbanística municipal per

als sectors de sòl urbanitzable i per als polígons d’actuació urbanística en sòl urbà no consolidat i

els sectors subjectes a plans de millora urbana que tinguin per objecte alguna de les finalitats a

què fa referència l’article 70.2.a.

(...)

5. El sistema d'habitatge dotacional públic no computa a l'efecte del compliment dels percentatges

mínims de reserves a què fan referència l'apartat 3 d'aquest article, i la disposició transitòria

tercera.3. El sostre dels terrenys així qualificats tampoc no es considera sostre residencial de nova

implantació a l'efecte del càlcul de les esmentades reserves, atesa la seva condició de sistema

urbanístic de titularitat pública, que també exclou que es consideri sostre edificable als efectes de

determinar les reserves per a zones verdes, espais lliures i equipaments que estableixen els

articles 58.1.f, 5 i 7, 65.3 i 5, 70.7 i 8 i 100.

6. Les reserves per a la construcció d'habitatges de protecció pública s'han d'emplaçar evitant la

concentració excessiva d'habitatges d'aquest tipus, d'acord amb el que estableix l'article 3.2, per tal

d'afavorir la cohesió social i evitar la segregació territorial dels ciutadans per raó de llur nivell de

renda.

7. El planejament urbanístic general o derivat, segons que correspongui, ha de determinar la

localització concreta de les reserves per a la construcció d'habitatges de protecció pública

mitjançant la qualificació de terrenys per a aquesta finalitat en sòl urbà no inclòs en sectors de

planejament derivat, formin part o no de polígons d'actuació urbanística, la qual es pot vincular a

un règim específic de protecció pública, i mitjançant la determinació del percentatge de sostre que

els sectors de planejament derivat han de qualificar per aquesta destinació. El planejament ha de

preveure els terminis obligatoris per a l'inici i per a l'acabament de la construcció d'aquests

habitatges.


Aquesta Modificació de planejament, en aquest marc legislatiu que es proposa impulsar les polítiques d’habitatge social, assumeix la necessitat de contribuir a pal·liar les dificultats d’accés a l’habitatge donat que aquest constitueix actualment un problema social de primer ordre. És en aquest context que aquesta modificació suma a la resta d’objectius el de l’equitat social. La Memòria social explicita i justifica els objectius i les propostes relatives a la producció d’habitatge assequible.

2. EL PLA LOCAL D’HABITATGE

El Ple Municipal de l’Ajuntament va aprovar en data 26 de novembre de 2009 el Pla

Local d’Habitatge de Viladecans 2008-2019 (d’ara endavant PLHV), instrument que defineix l’actuació de les polítiques d’habitatge per tal de cobrir les necessitats municipals per als següents 12 anys.

El document base, elaborat per l’Ajuntament amb la col·laboració de la Diputació de Barcelona, marca com a prioritat la promoció de l’habitatge protegit, el dotacional, i la rehabilitació dels immobles antics, i programa les actuacions de manera que s’assoleixi l’objectiu establert per la llei de l’habitatge de què el 15% dels habitatges del municipi estiguin destinats a polítiques socials.

3. DEFINICIÓ, OBJECTIUS I ENQUADRAMENT NORMATIU

El Plans Locals d’Habitatge constitueixen una documentació complementària dels Plans Generals d’Ordenació i Programes d’Actuació Urbanística Municipal que determinen les propostes i compromisos municipals en política d’habitatge i són la proposta marc per a concertar polítiques d’habitatge amb l’Administració de la Generalitat segons disposa l’art. 14 de la Llei del Dret a l’Habitatge.

Els plans locals d’habitatge han de contenir els apartats següents:

- Anàlisi i diagnosi de la situació de l’habitatge al municipi

- Objectius , programes i estratègies d’actuació

- Avaluació econòmica – financera de les actuacions

A partir de l’anàlisi de la situació de l’habitatge, de les condicions socioeconòmiques dels habitants i del potencial del planejament vigent, el Pla defineix les estratègies i concreta les actuacions a promoure o desenvolupar des del govern local en relació al sòl i al sostre residencials, existent o de nova creació, per un període de 12 anys, amb l’objectiu de fomentar l’assoliment del dret dels ciutadans a gaudir d’un habitatge digne en condicions assequibles. La proposta és assolir l’objectiu de solidaritat urbana: que un 15% d’habitatges del municipi es destini a polítiques socials.

4. CONTINGUT

El PLH de Viladecans analitza la situació del planejament en relació a les necessitats d`habitatge per al període de dotze anys comprès entre 2008 i 2019, establint les


mesures necessàries per tal de fer assequible a la majoria de població l’accés a un habitatge digne.

4.1. DEMANDA EXCLOSA

Dels anàlisis efectuats es constata que el grup de població que conforma la demanda exclosa està format per:

- Joves de 18 a 35 anys – accés 1er Habitatge

- El perfil del jove que opta a habitatge ve determinat pel grup d’edat compresa entre els 25 i 28 (1/3 del conjunt) seguit pel grup de 22 a 24 anys i el de 29 a 33. El nivell d’ingressos es pot quantificar amb el següent percentatge segons el nivell d’ingressos mensuals:

o 7´7%<600€

o 47´7% entre 600 i 1.200€

o 44´8% igual o superior a 1.200€

- Població immigrada d’origen estranger

El segon grup considerat com a més nombrós en la demanda exclosa és el de les persones immigrades. Es computa el 90% d’aquest grup atès que es considera un grup especialment vulnerable a l’accés ja que inclou les famílies monoparentals femenines d’origen estranger.

- Famílies monoparentals - fragmentació de la llar (35 a 50 anys)

El tercer grup considerat és el de les llars que es formen o es formaran per separació o divorci i que acaben constituint les llars monoparentals. Si per regla general en aquest tipus de llars sol haver-hi suport familiar, la persona que es queda amb els fills sol estar amb unes condicions econòmiques pitjors que l´exparella. Dins d’aquest grup ha estat computat entorn del 75% els casos que necessitaran ajut per a poder accedir i/o mantenir l’habitatge.

4.2. POTENCIAL D’HABITATGES SEGONS EL PLANEJAMENT

El PLH de Viladecans calcula el potencial màxim d’habitatges que admet el planejament vigent, que s’estima en 33.252 habitatges.

Tenint en consideració la disponibilitat limitada de sòl residencial en el terme municipal i la situació de recessió es va considerar oportú establir una programació del Pla a llarg termini justificada en:

- La necessitat de resoldre els dèficits d’infraestructura del nucli urbà amb operacions integrades de creixement i renovació urbana que han de cohesionar i vertebrar la ciutat.


- L’obtenció de recursos per a la rehabilitació i renovació de les àrees urbanes consolidades.

- La resolució de l’objectiu de solidaritat urbana establert per la llei del dret a l’habitatge (mínim 15% habitatges totals del nucli destinats a polítiques socials)

4.3. OBJECTIUS DEL PLH I ESTRATÈGIES GENERALS

En base a l’anàlisi i diagnosi del PLH es proposen els següents objectius genèrics per als propers 12 anys:

- Desenvolupar el planejament per a completar i millorar les condicions urbanístiques i mobilitzar sòl per a la creació de nous habitatges.

- Impulsar la promoció d’habitatge de protecció per facilitar l’accés a l’habitatge de les capes de població més necessitades, principalment l’habitatge de lloguer

- Fomentar la rehabilitació del parc d’habitatges existent amb l’establiment de programes d’inspecció tècnica de l’edificació i ajuts a la rehabilitació sobre la base d’un coneixement profund del parc d’habitatges

- Potenciar els serveis municipals d’habitatge per a mobilitzar el parc vacant, evitar les situacions d’infrahabitatge i sobreocupació i assolir l’objectiu de solidaritat urbana establert en la Llei de l’Habitatge

Aquestes estratègies s’emmarquen sota dos eixos bàsics:

- Desenvolupar nous sector per completar dèficits d’estructura urbana general

o PP Llevant

o PP Can Torrents

- Impulsar les operacions de reforma i renovació urbana per a la millora de barris

o AUAE Ponent

o AUAE Eixample

o La Vileta

Dels objectius concrets establerts a curt termini (6 anys), el PLHV fixa els següents:

- Mobilització de sòl per a la construcció de 4.484 habitatges dels quals 2.143 seran de protecció oficial

- Promoció i construcció de 340 habitatges de lloguer

- Promoció i construcció de 200 habitatges dotacionals

Dels objectius concrets establerts a llarg termini (12 anys), el PLHV fixa els següents:


- Promoció i construcció de 2.143 habitatges amb protecció oficial

- Construcció de 400 habitatges dotacionals

4.3.1. PROJECCIÓ DE POBLACIÓ 2014-26

L’Ajuntament de Viladecans ha realitzat noves projeccions de població amb la necessitat de dimensionar l’oferta de serveis a les persones. Aquestes noves projeccions permeten -si no corregir les incloses en el PLH- sí comparar i reconèixer els ajustos experimentats en l’evolució de població arrel dels canvis econòmics i socials esdevinguts en els darrers anys. Es tracta concretament de la Projecció de població Viladecans 2014-26 (Unitat Estadística Ajuntament de Viladecans, novembre 2014).

Habitualment, les projeccions demogràfiques es calculen per a tres escenaris: baix, mig i alt. L’escenari mig és el que es considera més probable, ja que utilitza les hipòtesis de creixement natural i migratori que es consideren més factibles.

Viladecans té a 1/1/2014 un total de 65.439 persones empadronades. L’estudi apunta que entre 2003 i 2013, la població de Viladecans ha tendit a créixer, de manera acusada fins a 2011 i més moderadament en els següents 3 anys.

L’evolució futura projectada –escenari mig- indica que la població de Viladecans continuarà creixent, tot i que de forma molt moderada, entre 2014 i 2018. A partir de 2019, s’espera que l’augment demogràfic comenci a prendre més força, arribant a 2023 a les 67.694 persones empadronades. Aquest augment demogràfic se sustenta en dues hipòtesis:

- que el creixement natural, que se situa a Viladecans actualment en nivells relativament elevats, mantindrà el creixement de població en els propers anys, compensant l’actual saldo migratori, situat entorn al zero. Tot i així, l’aportació del creixement natural perdrà força progressivament, situant-se pròxim al zero a partir del 2020.

- el creixement migratori tendirà a ser zero o inclús lleugerament negatiu fins a 2016-2017, començant a ser de nou positiu a partir de 2018, i inaugurant l’entrada en un nou període d’augment poblacional.

4.3.2. ESCENARIS DE CREIXEMENT DEL PLH

Sobre l’anàlisi de les dinàmiques poblacionals dels darrers anys el PLH va establir un escenari de creixement mitjà - alt per als següents dotze anys que es va traduir en una previsió de població total de 72.997 habitants l’any 2019 que vinculava amb un increment d’habitatges de 4.277 unitats.

Certament, el creixement demogràfic del municipi no ha estat el previst en el PLH que, inclús, va apostar en el seu moment per l’escenari mitjà-alt en l’evolució projectada. En el període del Pla, partint de 62.573 habitants (2007) les previsions pel 2014 eren 68.950 habitants, quan la xifra real ha estat de 65.439 habitants. Les mateixes


previsions del Pla establien per a l’any 2019 la població de 72.997 habitants. Les recents projeccions de població (any 2014) realitzades per l’Ajuntament per a l’anàlisi de les necessitats educatives de la població abans comentades treballen amb l’escenari mitjà-baix i estimen una població de 66.251 habitants.

Sobre els ajustos en la projecció de població respecte les previstes en el PLH es poden redefinir les necessitats d’habitatge adequades al creixement de població que s’ha produït, adaptant les dades del PLHV.

Habitants 2007

Habitants 2019

Incr.Hab. 2007-19

Necessitat nous habitatges PLH

Previsió PLH 62.573 72.997 10.424 4.277

Actualització (2015) i projecció (Dep. Ensenyament)

62.573 66.251 3.678 1.509

Atenent als anàlisis realitzats pel PLH amb els ajustos en les projeccions de població, el creixement total per al període contemplat, 2008-19 de 3.678 habitants comporta que la necessitat inicial de 4.277 habitatges s’ajustaria proporcionalment a 1.509 nous habitatges.

4.4. ESTAT DE DESENVOLUPAMENT DE LES PREVISIONS D’HABITATGE DEL PLH

Procedeix, així mateix, revisar la planificació de desenvolupament dels sectors previstos pel PLH i la incorporació de nous habitatges al parc d’habitatges del municipi. Es constata que a la finalització del primer sexenni de la previsió de creació de 2.886 habitatges, només han estat executats 36 unitats que representa un 3% del previst, corresponents al desenvolupament de la unitat d’actuació número 1 de la plaça Constitució. Malgrat que les necessitats adaptades a la projecció de creixement actualitzades comportarien mínimament l’aportació de 1.509 en el total període del PLH en el primer sexenni només s’han creat els referits 36 habitatges.

El balanç d’incorporació d’habitatges del PLH s’analitza a continuació. Atès l’estat de desenvolupament dels diferents sectors urbanístics procedeix ajustar els calendaris i mantenir en el termini dels propers 4 anys fins a la finalització del PLH els sectors o parts de sector que són susceptibles de ser executats en aquest termini.

Previsió producció hab. PLH 2019

4.484 Previsió producció hab. protegit PLH 2019

2.141

En la taula següent es recullen els àmbits que han estat aprovats o estan en tramitació dels previstos en el Pla Local, amb l’actualització de dades en quant a l’aportació d’habitatge en general i protegit en particular. Es desplacen fora del termini de desenvolupament de l’actual PLH (2007-2019) aquells sectors que, per les seves circumstàncies no hagin iniciat actualment el seu desenvolupament i que difícilment ho


puguin fer en els propers quatre anys. Igualment, en el seu cas, cal incorporar aquells sectors que estan en desenvolupament i que el PLH no havia previst.

Podem comprovar en aquesta taula, amb l’actualització de sectors, una reducció en la previsió de la producció d’habitatge respecte al previst en el PLHV.

Habitatges construïts 2017

(Pl. Constitució)

36

36

Habitatges protegits construïts 2017

(Pl. Constitució)

36

36

Habitatges planejament aprovat 2017

Comerç

Can Sellarés

Hispanitat

Llevant

Les Panes)

c. P. Iglesias-M.D. Montserrat-Gaudí)

3.615

102

363

80

2.956

52

62

Habitatges protegits planejament aprovat 2017

(Comerç

Can Sellarés

Hispanitat

Llevant

Les Panes)

(c. P. Iglesias-M.D. Montserrat-Gaudí)

1.739

32

200

48

1.371

26

62

Habitatges planejament en tramitació 2018

(Sector Centre, incl. Vileta)

634

634

Habitatges planejament en tramitació 2018

(Sector Centre, incl. Vileta)

317

317

Previsió producció hab. PLH 4.285 Previsió producció hab. protegit PLH 2092

Amb tot, cal aplicar un últim ajust sobre l’actualització de les dades del PLHV per tal de quantificar la xifra amb capacitat de ser produïda en l’any 2019 (finalització del Pla) d’habitatge en general, i protegit en particular. Les estimacions més realistes per als propers quatre anys en relació als sectors relacionats són els següents: construcció del 100% de l’àmbit de c. Comerç, d’Hispanitat (Av. Mil·lenari) i les Panes, el 50% del PEMU 1 de l’àmbit de Can Sellarés, el 35% de Llevant.

Habitatges construïts 2017

(Pl. Constitució)

36 Habitatges protegits construïts 2017

(Pl. Constitució)

36

Habitatges planejament aprovat 2015

Comerç

50% PEMU 1 Can Sellarés

Hispanitat

35% Llevant

Les Panes)

1387

102

119

80

1034

52

Habitatges protegits planejament aprovat 2015

Comerç

50% PEMU 1 Can Sellarés

Hispanitat

35% Llevant

Les Panes)

652

32

66

48

480

26

Previsió ajustada producció hab. PLH 2019 1423 Previsió ajustada producció hab.prot. PLH 2019 688


L’estimació més realista de la capacitat de producció d’habitatge en l’horitzó de l’any 2019 (finalització del calendari del Pla Local d’Habitatge) es fixa en 1.435 habitatges (700 dels quals protegits) que s’ajustarien molt sensiblement a les necessitats per al creixement revisat de població, de 1.509 habitatges per a un creixement de població actualitzat de 3.678 nous habitants.

4.5. OBJECTIUS DEL PLH EN L’ÀMBIT DE LA 2ª MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL METROPOLITÀ DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ DINS EL P.A.U. 2

La 2ª Modificació puntual del PGM a l’àmbit del polígon 2 de la Plaça de la Constitució, es redacta per assolir els paràmetres que facin viable el desenvolupament del polígon d’actuació nro. 2, millorant el producte immobiliari, plantejant un model assequible per a la ciutadania, d’habitatges amb superfícies construïdes entre 65 i 75 m2. El increment de sostre donarà compliment als paràmetres mínims de reserves per habitatges de protecció oficial tal i com es detalla en la taula següent, mantenint els percentatges de cadascuna de les tipologies establertes en la figura de planejament vigent:

SOSTRE PER A CADA MODALITAT D’HABITATGES SUPERFÍCIE

EDIFICABILITAT m2 SOSTRE 100% 5.080 m2

HABITATGE LLIURE 60% 3.048 m2

HABITATGE DE PROTECCIÓ OFICIAL AMB RÈGIM GENERAL

30% 1.524 m2

HABITATGE AMB PROTECCIÓ OFICIAL DE PREU CONCERTAT

10% 508 m2

La modificació manté els percentatges establerts per a l’àmbit en la figura de planejament vigent i que així recollia la fitxa corresponent del Pla Local de L’Habitatge.

La densitat d’habitatges es modifica, no augmentant de manera proporcional el nombre d’habitatges a l’increment de sostre, de la següent manera:

- Planejament vigent: 3.380 sostre residencial – 48 habitatges (70,41m2/hab)

- Proposta de modificació:

5.880 sostre residencial – 64 habitatges (79,375 m2 /hab)

Es fixen el nombre màxim d’habitatges i nombre mínim d’habitatges amb règim de protecció següents:

NOMBRE MÀXIM D’HABITATGES 64 Hab.

NOMBRE MÍNIM D’HABITATGES AMB RÈGIM DE PROTECCIÓ 28 Hab.

Aquest paràmetres s’ajusten a la situació actual dels habitatges de característiques similars en el municipi, tal i com es detalla a l’”Agenda i avaluació econòmica


financera”, al punt “4.7. Determinació dels ingressos”, d’on s’extreuen els següents valors :

- Preu d’HABITATGE LLIURE per habitatge plurifamiliar d’obra nova: 3.063,71 €/m2 de superfície útil, valor que s’extreu de les mostres del mercat actual (2017-2018).

- Preu d’HABITATGE DE RÈGIM GENERAL: 1.940,48 €/m2 de superfície útil, fixat per l’Agencia de l’habitatge de Catalunya per a la zona geogràfica A.

- Preu d’HABITATGE DE PREU CONCERTAT: 2.551,49 €/m2 de superfície útil, valor que s’extreu de l’aplicació d’un coeficient de 0,85 sobre el valor fixat per l’Agencia de l’habitatge de Catalunya per a la zona geogràfica A per a l’habitatge concertat, amb un valor màxim de 3.001,76 €/m2 de superfície útil.

Els terminis de desenvolupament del polígon d’actuació nro. 2 s’estableix segons el següent Pla d’etapes:

- 1 any de termini per a la presentació del Projecte d'Urbanització, comptat des de la publicació de l'aprovació definitiva de la 2ª Modificació puntual de Pla General Metropolità en l’àmbit de la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2.

- 6 mesos de termini per a la presentació del Projecte de Reparcel·lació, comptat des de l'aprovació definitiva del Projecte d'Urbanització.

- 1 any de termini per a la finalització de les obres d'urbanització, comptat des de la signatura de l’acta de replanteig i inici d’obres..

- 6 mesos de termini per a la sol·licitud de la llicència d’obres d'edificació, comptat des de la recepció de les obres d’urbanització.

- En tot cas, les obres d’urbanització i edificació hauran d’estar finalitzades en el termini màxim de 6 anys, comptat des de l’aprovació definitiva de la 2ª Modificació puntual de PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució dins del PAU núm. 2.

Aquestes mesures pretenen promoure una adaptació del planejament als efectes de cercar una ordenació que s’adapti millor a l’interès públic i es pugui d’aquesta manera, completar la transformació d’aquest indret de centralitat local, en un dels barris més densament poblats del nucli urbà, objecte de cofinançament pels instruments habilitats en aplicació de la Llei 2/2004, de 4 de juny, de millora de barris, àrees urbanes i viles que requereixen una atenció especial (Convocatòria 2010).

INFORME AMBIENTAL

INFORME AMBIENTAL | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 6

1. INTRODUCCIÓ ......................................................................................................................... 3

2. ANTECEDENTS ........................................................................................................................ 3

3. ADAPTACIÓ DE L’ESTUDI ALS NOUS PARÀMETRES URBANÍSTCS ................................. 4

4. MARC LEGAL ........................................................................................................................... 5


1. INTRODUCCIÓ

La legislació urbanística catalana- Text Refós de la Llei d’urbanisme (Decret Legislatiu

1/2010) i el seu corresponent reglament, Reglament de la llei d’urbanisme (Decret

305/2006)- estableix la necessitat de justificar en la memòria dels documents de planejament urbanístic general les mesures adoptades per donar compliment al principi de desenvolupament urbanístic sostenible, el qual té com a objectiu la utilització racional del territori, a fi de garantir la qualitat de vida de les generacions presents i futures, i comporta conjuminar les següent finalitats:

- Utilització racional del territori i del sòl com a recurs natural no renovable. - Afavorir la compactació urbana, evitant creixements dispersos en el territori. - Fomentar la mobilitat sostenible i el transport col·lectiu. - Atendre les necessitats socials d’accés a l’habitatge. - Modernització de les infraestructures i dels equipaments així com previsió

de nous. - Desenvolupament del sistema productiu i foment de la diversitat econòmica

i la capacitat per a fer front als canvis socials i innovacions tecnològiques. - Regulació dels usos per afavorir la cohesió social. - Afavorir la cohesió territorial. - Protegir i gestionar adequadament el medi ambient i el patrimoni natural,

mitjançant la preservació de les funcions ecològiques del sòl, la millora de la qualitat ambiental, la gestió del paisatge per tal de preservar-ne els valors, la utilització racional dels recursos naturals i el foment de l'eficiència energètica mitjançant l'elecció dels emplaçaments i l'ordenació de manera que tinguin en consideració les condicions geogràfiques i climàtiques que poden influir en l'estalvi energètic i el millor manteniment de les edificacions.

2. ANTECEDENTS

La “Modificació puntual del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans” ja determinava els objectius, criteris i obligacions de protecció ambientals adoptats en la redacció de l’instrument de planejament per garantir el concepte de desenvolupament sostenible.

Les característiques de l’àmbit de la modificació -en tractar-se d’un sòl urbà ja urbanitzat immers en la trama consolidada de Viladecans- van ser determinants en la definició dels objectius i criteris ambientals, i que es van centrar en l’actualització de serveis i instal·lacions als estàndards de sostenibilitat del moment.

El document de la “Modificació Puntual del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució de

Viladecans” justificava que les transformacions resultants de la ordenació proposada significarien una millora en la gestió dels recursos, sense implicar un augment de les demandes de recursos i infraestructures atenent als principis del desenvolupament urbanístic sostenible:

- Els principis d’utilització racional del territori i de compactació urbana queden garantits per l’augment del sòl públic (zones verdes) i l’emplaçament de l’àmbit, dins el continu urbà de Viladecans.


- Mitjançant la nova urbanització i la millora de l’espai públic que aquesta comporta es fomenten els mètodes de transport de baix impacte.

- La creació de reserves d’habitatge protegit permet atendre les necessitats socials d’habitatge.

- La nova construcció d’equipaments (polígon 1) permet la seva concepció atenent a les necessitats d’ús actuals. Igualment, la construcció dels nous equipaments, juntament amb els nous usos privats, afavoriran la cohesió social.

- Finalment, la nova urbanització, així com les noves edificacions, significaran una gestió més racional dels recursos naturals i el foment de l’eficiència energètica.

3. ADAPTACIÓ DE L’ESTUDI ALS NOUS PARÀMETRES URBANÍSTCS

El present document, “Segona Modificació Puntual del Pla General Metropolità en

l’àmbit de la plaça Constitució dins el polígon d’actuació delimitat número 2”, únicament modifica les condicions d’alguns dels paràmetres urbanístics vigents; en conseqüència, els objectius, criteris i obligacions ambientals adoptats en la redacció del planejament vigent -i que justificaven l’ordenació proposada- són vàlids, de forma que es considera l’escenari del planejament vigent com a escenari de referència sobre el qual es proposen, en el següent apartat, una sèrie de recomanacions ambientals addicionals.

Sostenibilitat i ecoeficiència en la urbanització

Atenent a les característiques de l’àmbit de la modificació, es proposa -a banda de donar compliment als paràmetres urbanístics d'ecoeficiència establerts per la legislació general vigent i els específics existents al municipi de Viladecans- considerar:

- La utilització de dispositius electrònics LED per als semàfors i la senyalització, així com per als aparells d’enllumenat públic.

- Considerar l’aplicació de mecanismes automàtics d’accionament i/o sistemes de regulació del nivell lumínic (fluxors) per als aparells d’enllumenat públic.

- Fomentar la realització de les actuacions del Pla local d’adaptació al canvi climàtic de Viladecans (PLACC 2016-2020) que li siguin d’aplicació, com ara la incorporació de criteris d’adaptació al canvi climàtic en els plecs d’obra d’urbanització.

- Incloure en el projecte d’urbanització estudis de gestió dels residus d’enderrocament, construcció i excavació; separació inicial dels elements abans de l’enderroc, procedir, en la mesura del possible, a la separació dels diferents elements no petris i valoritzables (amb destí a una planta de triatge i recuperació).

- Dissenyar les zones verdes atenent al consum hídric de les espècies proposades.

Sostenibilitat i ecoeficiència en l’edificació


Atenent a les característiques de l’àmbit de la modificació, es proposa -a banda de donar compliment als paràmetres d'ecoeficiència establerts per la legislació general vigent i els específics existents al municipi de Viladecans- considerar:

- En cas que per la profunditat de l’edifici (gàlib zona 19,95m) no sigui possible la tipologia d’habitatge passant, és necessari considerar l’ús de patis i espais de ventilació i de llums amb mides que garanteixin la il·luminació i ventilació natural correcta dels espais als quals serveixen.

- En resposta a l’heterogeneïtat pel que respecta a l’exposició a la radiació solar de les façanes de l’edificació es proposa l’adopció de mesures específiques per a cada orientació, amb l’objectiu de millorar el confort tèrmic i de reduir el consum energètic en climatització.

- Es proposa adoptar una solució constructiva per a la coberta arquitectònicament integrada i energèticament eficient que permeti:

o Garantir la instal·lació dels captadors solars tèrmics i/o fotovoltaics exigits al Decret 21/2006 i el Codi Tècnic de l’Edificació.

o Permetre el correcte manteniment de les anteriors instal·lacions de captació.

o Maximitzar, més enllà del compliment normatiu, la generació d’energia amb energies renovables.

- Dissenyar els elements constructius incorporant preferentment criteris de deconstrucció, muntatge en sec, facilitat de muntatge i desmuntatge, unions mecàniques...

- Incloure en el projecte d’edificació la gestió de les terres i materials sobrants de la construcció dels aparcaments soterrats.

4. MARC LEGAL

En el Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei

d'urbanisme, concretament en “l’article 96, Modificació de les figures del planejament

urbanístic”, es posa de manifest que:

“La modificació de qualsevol dels elements d’una figura del planejament urbanístic se

subjecta a les mateixes disposicions que en regeixen la formació, amb les excepcions que

s’estableixin per reglament...”

Per tal de determinar quines són les excepcions, l’article 118.4 del Decret 305/2006,

de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme estableix que:

“118.4 Les modificacions dels plans urbanístics han d'estar integrades per la documentació

adequada a la finalitat, contingut i abast de la modificació. En tot cas, han d'incorporar

l'informe ambiental corresponent les modificacions de plans urbanístics que se sotmetin a

avaluació ambiental o aquelles altres que tinguin alguna repercussió ambiental.”

De conformitat amb l’article 7.1, apartat d) de la Llei 6/2009, del 28 d'abril, d'avaluació

ambiental de plans i programes, s’hauran de sotmetre a avaluació ambiental les següents modificacions de plans i programes:

“d) La resta de modificacions dels plans d'ordenació urbanística municipal

que constitueixin modificacions substancials de les estratègies, les


directrius i les propostes o de la cronologia del pla que produeixin

diferències apreciables en les característiques dels efectes previstos sobre

el medi ambient, llevat de les que afectin únicament el sòl urbà.”

La Llei 16/2015, del 21 de juliol, de simplificació de l'activitat administrativa de

l'Administració de la Generalitat i dels governs locals de Catalunya i d'impuls de

l'activitat econòmica, com a actualització de la legislació en matèria d’avaluació ambiental estableix en la disposició addicional vuitena, apartat 6.c:

“c) No han d’ésser objecte d’avaluació ambiental estratègica, per la manca d’efectes

significatius que produeixen sobre el medi ambient, o perquè els efectes ja han estat

avaluats en el planejament urbanístic general:

Primer. El planejament urbanístic derivat no inclòs en l’apartat tercer de la lletra a que es

refereix només a sòl urbà o que desenvolupa planejament urbanístic general avaluat

ambientalment.

Segon. Les modificacions de planejament urbanístic no incloses en l’apartat quart de la

lletra a que es refereixen només a sòl urbà.”

De conformitat amb l’exposat podem concloure amb claredat que les modificacions del planejament que afectin exclusivament a sòl urbà en cap cas requereixen d’avaluació ambiental. En un mateix sentit, la present modificació constata repetidament que no introdueix cap modificació substancial de les estratègies, les directrius i les propostes contingudes en el Pla General Metropolità.

ESTUDI DE MOBILITAT

ESTUDI DE MOBILITAT | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 8

1. INTRODUCCIÓ ......................................................................................................................... 3

2. ANTECEDENTS ........................................................................................................................ 3

2.1. PREVISIÓ DE DESPLAÇAMENTS ................................................................................... 3

2.2. XARXA DE VIANANTS ...................................................................................................... 4

2.3. XARXA DE TRANSPORT PÚBLIC I COL·LECTIU EN SUPERFÍCIE .............................. 4

2.4. XARXA DE BICICLETES ................................................................................................... 4

2.5. XARXA BÀSICA PER A VEHICLES .................................................................................. 5

3. ADAPTACIÓ DE L’ESTUDI ALS NOUS PARÀMETRES URBANÍSTCS ................................. 5

3.1. DESPLAÇAMENTS GENERATS ...................................................................................... 5

4. MARC LEGAL ........................................................................................................................... 7


1. INTRODUCCIÓ

La legislació urbanística catalana- Text Refós de la Llei d’urbanisme (DECRET

LEGISLATIU 1/2010) i el seu corresponent reglament, Reglament de la llei

d’urbanisme (DECRET 305/2006)- estableix la necessitat de justificar en la memòria dels documents de planejament urbanístic general les mesures adoptades per donar compliment al principi de desenvolupament urbanístic sostenible, el qual té com a objectiu la utilització racional del territori, a fi de garantir la qualitat de vida de les generacions presents i futures, i comporta entre d’altres finalitats:

REGLAMENT LLEI URBANISME.

Article 3. Concepte de desenvolupament urbanístic sostenible

La utilització del sòl atenent a la seva naturalesa de recurs natural no renovable, el què

comporta la configuració de models d'ocupació del sòl que:

2n. Fomentin la implantació de sistemes de transport col·lectiu i la mobilitat sostenible en

general.

2. ANTECEDENTS

La Modificació Puntual del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans incorporava per a les diferents xarxes d’itineraris, i atenent a les característiques de l’àmbit de la modificació- en tractar-se d’una reduïda zona urbana en un context totalment consolidat- les següents previsions i propostes en relació a la mobilitat:

2.1. PREVISIÓ DE DESPLAÇAMENTS

La Modificació Puntual del PGM en l’àmbit de la Plaça Constitució de Viladecans incorporava, en compliment del Decret 344/2006, de 19 de setembre de regulació dels

estudis d’avaluació de la mobilitat generada i la llei de la mobilitat que aquest

desenvolupa, la Llei 9/2003 de juny, l’avaluació de la mobilitat generada pels diferents usos previstos en el planejament.

Per aquesta avaluació es seguien els valors determinats en l’Annex I del Decret

344/2006, del 19 de setembre, on es defineixen els ràtios mínims de viatges generats per dia en funció dels usos del sòl:

Quadre 1. Estimació viatges generats

Àmbit POLÍGON 2 Mp PGM PLAÇA CONSTITUCIÓ

Ús Viatges/dia Viatges generats

Habitatge 48 Habitatges 7 viatges/habitatge 336 viatges

Comerç 2.100,00 m2 50 viatges/100m2st 1.050 viatges

Zona Verda 1.898,00 m2 20 viatges/100m2st 380 viatges

Total 1.766 viatges


2.2. XARXA DE VIANANTS

La Modificació del PGM preveia la priorització i millora dels recorreguts de vianants en els següents aspectes:

- Millora dels recorreguts i en general l’accessibilitat a tot l’espai de la plaça, actualment amb gran quantitat de barreres arquitectòniques.

- Transformació com a carrers amb prioritat pel vianant dels carrers Carles Altés i doctor Reig, on s’eixamplaran les voreres i es restringirà l’aparcament de vehicles. Això permetrà la connexió amb la resta de xarxa del municipi.

2.3. XARXA DE TRANSPORT PÚBLIC I COL·LECTIU EN SUPERFÍCIE

El document de la modificació recollia l’oferta de transport col·lectiu existent en el sector; consistent en tres línies d’autobús diürn i una línia nocturna amb parada al límit de l’àmbit, a la vorera de l’avinguda Roureda, que garantiran una òptima mobilitat en transport públic:

- La línia L86, amb connexió fins a la Plaça Espanya de Barcelona - La línia L87, també amb connexió fins a la Plaça Espanya de Barcelona - La línia VB2, amb connexió fins a l’estació de Renfe de Viladecans. - La línia N-14, nocturna, amb connexió a la Plaça Catalunya de Barcelona i

Castelldefels.

2.4. XARXA DE BICICLETES

En relació a la xarxa de bicicletes, la modificació de pla general proposava:

- La proposta d’urbanització de la Modificació puntual del PGM incorporarà la previsió de zones per a l’aparcament de bicicletes i permetrà en qualsevol moment, donat els amples dels carrers, més i quan el c/ Carles Altés s’eixampla, la col·locació de carrils bicicleta.

En relació als aparcaments de bicicletes fora de via pública, la modificació preveia, segons els mínims establerts per l’annex 2 del Decret 344/2006, de 19 de setembre:

Quadre 2. Aparcament per bicicletes fora de via pública

Àmbit POLÍGON 2 Mp PGM PLAÇA CONSTITUCIÓ

Ús Reserva aparcaments

Habitatge 2 places/habitatge 48 Habitatges 96

Comerç 1 plaça/100 m2 st 2.100,00 m2 21

Zona Verda 1 plaça/100 m2 sòl 1.898,00 m2 19

Total 136


2.5. XARXA BÀSICA PER A VEHICLES

Com s’ha comentat, l’àmbit de la Modificació puntual del PGM en un context totalment urbanitzat i les xarxes de serveis en funcionament, no inclou cap dels tres vials que limiten l’illa: Avda. Roureda, c. Doctor Reig i c. Carles Altés.

La modificació qualifica com a viari tot el lateral oest de l’àmbit d’actuació, per permetre els accessos als diferents blocs d’habitatge que donen a la plaça, encara que és un viari amb un ús restringit a aquests usuaris.

Així doncs, la modificació té poca incidència directa en el traçat dels vials, tot i que amb la urbanització de part d’aquests vials com a costos externs, es donarà prioritat als vianants i s’eliminaran aparcaments de superfície.

En quant als aparcaments de vehicles fora de la via pública es preveurà en habitatges 1,5 places per a cada habitatge, ràtio superior al previst a l’annex 3 del Decret 344/2006, de 19 de setembre, i 0,5 places per a moto per habitatge.

Es preveuran espais de càrrega i descàrrega a l’interior dels edificis i magatzem a l’interior dels edificis comercials en una quantitat del 10% del sostre comercial.

3. ADAPTACIÓ DE L’ESTUDI ALS NOUS PARÀMETRES URBANÍSTCS

El present document, 2ª Modificació Puntual del Pla General Metropolità en l’àmbit de

la plaça Constitució dins el polígon d’actuació nro. 2, únicament modifica les condicions d’alguns dels paràmetres urbanístics vigents; així doncs, les propostes relatives a les xarxes de vianants, xarxa de transport públic, xarxa de bicicletes i xarxa bàsica per a vehicles no es veuran modificades i la present modificació permetrà completar les propostes previstes al planejament vigent.

Ara bé, la present modificació requerirà l’adaptació de les previsions del planejament vigent en relació a:

- Desplaçaments generats, i - Reserves d’estacionament per a vehicles a via pública i fora de via pública

3.1. DESPLAÇAMENTS GENERATS

L’increment de la densitat residencial proposat a la present modificació comporta, en aplicació dels ràtios mínims de viatges generats segons l’Annex I del Decret 344/2006, la modificació de la previsió de desplaçaments, segons es mostra en el quadre a continuació:

Quadre 3. Estimació viatges generats

SEGONA MODIFICACIÓ PGM PLAÇA CONSTITUCIÓ POLÍGON 2

Ús Viatges/dia Viatges generats

Habitatge 64 Habitatges 7 viatges/habitatge 469 viatges


Comerç 2.100,00 m2 50 viatges/100m2st 1.050 viatges

Zona Verda 2.238,00 m2 20 viatges/100m2st 448 viatges

Total 1.967 viatges

Així doncs, la proposta de modificació comporta -respecte els viatges generats segons els paràmetres del planejament vigent (1.766 viatges)- un increment de 201 desplaçaments. Es considera que, per la magnitud d’aquest increment no serà necessari establir mesures addicionals.

En relació a les previsions d’aparcament, i atenent a l’increment de sostre proposat a la present modificació, serà necessari adequar tant la previsió de places d’aparcament per a vehicles i motos com l’aparcament de bicicletes fora de via pública.

La present modificació manté la previsió d’aparcament per a vehicles fora de via pública amb 1,5 places d’aparcament per a cada habitatge, superior al previst a l’annex 3 del Decret 344/2006, de 19 de setembre, i per a motos 0,5 places per habitatge. Per tant, s’hauran de reservar a sòl de zones:

Quadre 4. Aparcaments vehicles a interior de parcel·la


Ús Ràtios Reserva de places

Habitatge 64 Habitatges

1,5 places cotxe/habitatge lliure

1 plaça cotxe/habitatge prot.

83 places cotxe

0,5 places moto/habitatge 32 places moto

Comerç 2.100,00 m2 1 plaça/100m2 st 21 places cotxe

Total Places de Cotxe 104 places de cotxe

Places de moto 32 places de moto

Igualment, en relació a les previsions d’aparcament per bicicletes:

Quadre 5. Aparcaments bicicletes


Ús Ràtios Reserva de places

Habitatge 64 Habitatges 2 places/habitatge 128 places

Comerç 2.100,00 m2 1 plaça/100 m2 st 21 places

Zones Verdes 2.238,00 m2 1 plaça/100 m2 sòl 23 places

Total 172


4. MARC LEGAL

L'àmbit d'aplicació dels estudis d'avaluació de la mobilitat generada està regulat en l'article 3 del Decret 344/ 2006, de 19 de setembre de regulació dels estudis

d’avaluació de la mobilitat generada:

- Article 3. Àmbit d'aplicació 3.1 Els estudis d'avaluació de la mobilitat generada s'han d'incloure, com a document independent, en els instruments d'ordenació territorial i urbanística següents:

a) Plans territorials sectorials relatius a equipaments o serveis. b) Planejament urbanístic general i llurs revisions o modificacions, que comportin nova classificació de sòl urbà o urbanitzable. c) Planejament urbanístic derivat i llurs modificacions, que tinguin per objectiu la implantació de nous usos o activitats.

3.2 No és obligatori realitzar un estudi d'avaluació de la mobilitat generada en les figures de planejament urbanístic derivat dels municipis de població inferior a 5.000 habitants, excepte que formin part d'un sistema urbà plurimunicipal, en el següents supòsits:

1. Actuacions que suposin la implantació de nous usos residencials fins a un màxim de 250 habitatges. 2. Actuacions que suposin la implantació d'usos comercials o terciaris en sectors d'una superfície de fins a 1 ha, sempre que no suposin una implantació singular, d'acord amb l'article 3.3 d'aquest Decret. 3. Actuacions que suposin la implantació d'usos industrials en sectors d'una superfície de fins a 5 ha, sempre que no suposin una implantació singular, d'acord amb l'article 3.3 d'aquest Decret.

3.3 Els estudis d'avaluació de la mobilitat generada també s'han d'incorporar en els projectes següents:

a) Projectes de noves instal·lacions que tinguin la consideració d'implantació singular. b) Projectes de reforma d'instal·lacions existents que com a conseqüència de la reforma passin a tenir la consideració d'implantació singular. c) Projectes d'ampliació de les implantacions singulars existents.

3.4 Als efectes de l'apartat anterior, es consideren implantacions singulars:

a) Establiments comercials, individuals o col·lectius, amb superfície de venda superior a 5.000 m2. b) Edificis per a oficines amb un sostre de més de 10.000 m2. c) Instal·lacions esportives, lúdiques, culturals, amb un aforament superior a 2.000 persones. d) Clíniques, centres hospitalaris i similars amb una capacitat superior a 200 llits. e) Centres educatius amb una capacitat superior a 1.000 alumnes. f) Edificis, centres de treball i complexos on hi treballin més de 500 persones. g) Altres implantacions que puguin generar de forma recurrent un nombre de viatges al dia superior a 5.000.

No és necessari ni preceptiu que aquest instrument incorpori un Estudi d'avaluació de la mobilitat generada, atès que no està inclòs en cap dels supòsits definits a l'article 3 del Decret 344/2006, de 19 de setembre, de regulació dels estudis d'avaluació de la

mobilitat generada:

- Aquesta figura de planejament, en tant que modificació de pla general sense canvi d'ús, no requereix d’estudi de Mobilitat.


- La present Modificació no comporta nova classificació de sòl urbà o urbanitzable i tampoc pretén la implantació de nous usos i activitats.

INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÓMICA

INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÒMICA | 2ª M.p.P.G.M. en l’àmbit de la plaça Constitució dins el P.A.U. nro. 2 2 de 9

1. INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÓMICA ...................................................................... 3

2. PARÀMETRES URBANÍSTICS ................................................................................................ 4

3. DESPESES DE L'OBRA URBANITZADORA DEL SECTOR ................................................... 5

4. DESPESES DERIVADES DE LA GESTIÓ DE L’ÀMBIT .......................................................... 5

5. BALANÇ FISCAL MUNICIPAL .................................................................................................. 6

6. INGRESSOS PUNTUALS ......................................................................................................... 7

7. INGRESSOS PERMANENTS ................................................................................................... 8

8. CONCLUSIÓ ............................................................................................................................. 9


1. INFORME DE SOSTENIBILITAT ECONÓMICA

L'apartat 3 de l'art. 59 del Text refós de la Llei d'Urbanisme, DL1/2010, determina l'obligatorietat d'incorporar a la documentació de la memòria deis plans d'ordenació urbanística municipal l'informe de sostenibilitat econòmica.

Atenent al contingut que en ell s'estableix, l'informe de sostenibilitat econòmica ha de contenir:

- La justificació de la suficiència i adequació del sol destinat a usos productius. - La ponderació de l'impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i de la implantació i prestació deis serveis necessaris.

L’article 22 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba

el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, disposa expressament als apartats 4 i 5 el següent:

"4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación

urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se

ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la

implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la

prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a

usos productivos.

5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de

transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad

económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de

conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma,

para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación, y contendrá, al menos, los siguientes

elementos:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los

propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a

edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria

analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o

introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma

diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la

operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso

urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas

públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la

identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es

capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación

física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los

particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible participación de

empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o

de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la

financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la

financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.


d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las

inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el

mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su

impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

D'acord amb l'anterior caldrà, de forma particular, estudiar la sostenibilitat econòmica, sobretot, de les actuacions en aquells casos d'actuacions de "mayor envergadura" que produeixin una mutació radical del model territorial, que no és el cas que ens ocupa en la present modificació puntual, ja que es tracta d'una modificació acotada del model territorial establert en el Pla General Metropolita vigent.

I en referir-nos al nivell acotat de modificació que es proposa en aquest document, pel conjunt del municipi de Viladecans, cal fer esment als principals indicadors basics que en aquest document s'estableixen i el seu potencial impacte respecte les finances públiques de l'Administració responsable del seu posterior manteniment, que en aquest cas i pel conjunt dels sols públics destinats a sistemes d'espais lliures i vialitat, serà l'Ajuntament de Viladecans.

En relació a les despeses de manteniment de l'espai públic aquestes s'han de contemplar donat que s'incorporen a la ciutat nous espais destinats a vials i zones verdes. No es contemplarà però, com a increment de les despeses de manteniment, la part de l’àmbit que actualment ja son vials en funcionament.

No obstant l'anterior, i en aplicació del que s'estableix en els textos legals vigents, s'avaluen eIs apartats que als mateixos es fa referencia:

1. Justificació de la suficiència i adequació del sol destinat a usos productius. No procedeix en no incidir aquesta Modificació sobre la distribució o intensitat deis usos productius.

2. Ponderació de l'impacte de les actuacions previstes en les finances de les Administracions responsables de la implantació i manteniment de les infraestructures i dels serveis necessaris.

Aquesta Modificació de PGM completa el teixit urbà previst en el PGM de l'any 1976.

2. PARÀMETRES URBANÍSTICS

Es detallen a continuació els paràmetres urbanístics basics de la proposta d'aquesta modificació. El sostre edificable de nova creació previst és de 7.180,00 m2.

Ocupació Edificabilitat

Polígon nº 2 4.458 m² 7.180 m²

ZONES 1.681 m²

Ordenació en volumetria especifica amb reserva d’habitatge protegit 18hp 1.682 m² 38% 7.180 m²

SISTEMES 2.776 m²

Vial 5 878 m²

62%

Zona verda (Espai Lliure de la Plaça) 6b 1.898 m²

Equipament 7b 0 m²


3. DESPESES DE L'OBRA URBANITZADORA DEL SECTOR

El conjunt d'inversions en sistemes de vialitat i espais lliures a l’àmbit de la modificació de PGM considerarà les següents actuacions:

Despeses d’urbanització. Urbanització interna de la vialitat.

La vialitat de l’àmbit adaptant-la a l’estructura viaria de l'entorn i dotar-la de qualitat. La superfície de 878 m², representa amb un mòdul d'urbanització de 120 €/m² una inversió de 105.360,00 €.

Urbanització de la plaça (Espai Lliure - zones verdes). La seva superfície és de 1.898 m2. i amb un mòdul d'urbanització de 180 €/m². S'estima una inversió de 341.640,00 €.

Enderroc de l’edificació existent (enderroc del Mercat). Es considera una superfície de l’edifici de 2.792,00 m2. L’edificació tancada representa 2.492 m2, amb un mòdul de 75 €/m². Els porxos que representen 300 m2, s’aplica un mòdul del 50% respecte al de l’edificació tancada de 37,50 €/m². S’estima un cost d’enderroc del mercat total de de 198.150,00 €.

Es preveuen unes despeses de gestió i honoraris tècnics, Llicències, taxes i impostos, Interessos financers i despeses bancaries del 17.50% sobre les despeses d’urbanització de 645.150,00 € (Urbanització + Enderroc). Per tant, aquestes despeses s’estimen en 112.901,25 €.

Les indemnitzacions als propietaris de les tendes i parades del mercat de les edificacions existents es valora en 580.164,49 €.

Els costos d’urbanització tenint en compte la urbanització de plaça, vials, enderroc, despeses de gestió i honoraris, suma un valor de 758.051,25 €.

El valor total dels costos d’urbanització, incorporant el valor de les indemnitzacions s’estima en 1.338.215,74 €.

Aquestes despeses constitueixen carregues del polígon d’actuació urbanística núm. 2 i seran assumides pels promotors, titulars dels aprofitaments privats.

4. DESPESES DERIVADES DE LA GESTIÓ DE L’ÀMBIT

Les despeses vinculades al manteniment de l’àmbit són les següents:

- Manteniment de Vies Públiques.

- Gestió del Clavegueram.

- Neteja Viaria.

- Manteniment de l'enllumenat.

- Manteniment de serveis.

- Recollida d'escombraries.

- Manteniment de zones verdes.


Per a poder fer una estimació objectiva d'aquestes despeses, disposem de les següents dades referents al municipi de Viladecans.

Concepte Despesa anual mpal. unitària (€/m²)

Manteniment de vies públiques 5,87 €/m²

Gestió del clavegueram 0,11 €/m²

Neteja viaria 0,51 €/m²

Manteniment de l'enllumenat (inclòs el consum elèctric) 0,26 €/m²

Recollida d'escombraries 1,07 €/m²

Manteniment zones verdes 3,50 €/m²

Per estimar el cost del manteniment de les vies públiques hem suposat que en un període de 50 anys el carrer s'ha hagut de reurbanitzar en la seva totalitat, almenys una vegada.

Concepte Despesa anual mpal. unitària (€/m²) Superfície Despesa anual (€)

Manteniment de vies públiques 5,87 €/m² 878,00 m² 5.153,86 €

Gestió del clavegueram 0,11 €/m² 878,00 m² 96,58 €

Neteja viaria 0,51 €/m² 878,00 m² 447,78 €

Manteniment de l'enllumenat (inclòs el consum elèctric)

0,26 €/m² 878,00 m² 228,28 €

Recollida d'escombraries 1,07 €/m² 878,00 m² 939,46 €

Manteniment zones verdes 3,50 €/m² 1.898,00 m² 6.643,00 €

Total 13.508,96 €

El total de la despesa en manteniment anual, en base a la urbanització de vial la proposta de la 2ª MPPGM de la Plaça Constitució, Polígon 2, de Viladecans és de 13.508,96 €.

5. BALANÇ FISCAL MUNICIPAL

El concepte de sostenibilitat econòmica a què es refereix l'art. 22 que determina i especifica el RDL 7/2015, de 30 de octubre, significa que:

- l'Ajuntament tindrà capacitat financera suficient per fer front a les inversions en infraestructures i equipaments al seu càrrec en el nou desenvolupament. - La "nova ciutat privada" serà autosuficient pel manteniment de la "nova ciutat pública".

El potencial de nova població resident que es pot incorporar en el municipi derivat de l'actuació urbanística de la proposta es pot estimar en 176 habitants, considerant segons es recullen de les estimacions demogràfiques del PLH una densitat de població de 2, 75 persones per habitatge (64 habitatges).


6. INGRESSOS PUNTUALS

Els ingressos puntuals per ordenances fiscals 2018 inclouran els següents conceptes:

- Impost sobre l'increment de valor dels terrenys

Valor del sòl Coef. Any Nº anys Tipus Quota

plusvàlua

Hab. Protegit 160.328,47 € 3,7% 1 30% 1.779,65 €

Hab. Concertat 149.113,46 € 3,7% 1 30% 1.655,16 €

Hab. Lliure 1.167.074,46 € 3,7% 2 30% 25.909,05 €

Comercial 280.688,05 € 3,7% 2 30% 6.231,27 €

TOTAL 35.575,13 €

- Impost sobre construccions, instal·lacions i obres

(Ordenances fiscals 2018 de l’Ajuntament de Viladecans, Ordenança fiscal número 1.04 reguladora de l’impost sobre construccions, instal·lacions i obres, - Article 5.- Bonificacions i beneficis fiscals de concessió potestativa.)

ICIO (s/PEM sg. mòduls O.F. 1.04)

places m m m2 Mb 2018 Ct Cu Total Bonif. ICIO Total

Aparcaments (2 plantes soterrades) 106 19,95 67,25 2.683,28

Places aparcament dels locals 20 506,28 492,00 € 1,1 1 273.997,82 € 4,00% 10.959,91 €

Places aparcament habitatges lliures 60 1.518,83 492,00 € 1,1 1 821.993,45 € 4,00% 32.879,74 €

Places aparcament habitatges

concertat 6 151,88 492,00 € 1,1 1 82.199,35 € 85,00% 0,60% 493,20 €

Places aparcament habitatges règ. gral. 20 506,28 492,00 € 1,1 1 273.997,82 € 95,00% 0,20% 548,00 €

Locals comercials 2.100,00 492,00 € 1,2 1 1.239.840,00 € 4,00% 49.593,60 €

Habitatges lliures 2.028,00 492,00 € 1,21 1,4 1.690.232,54 € 4,00% 67.609,30 €

Habitatges concertats 338,00 492,00 € 1,2 1,4 279.377,28 € 85,00% 0,60% 1.676,26 €

Habitatges règim general 1.014,00 492,00 € 1,2 1,4 838.131,84 € 95,00% 0,20% 1.676,26 €

TOTAL ICIO 5.499.770,09 € 165.436,27

- Taxes (Ordenances fiscals 2018 de l’Ajuntament de Viladecans, Ordenança fiscal núm. 1.07, reguladora de les taxes pers serveis urbanístics. Llicència urbanística)

TAXES (III.3 de l’Ordenança Concepte Fiscal 1.07)

faç

(m) ampl(m) Nombre €/hab € mesos Total

Habitatges 64 447,50 € 28.640,00 €

Tanca provisional de precaució d’obres i

bastida 87,2 2,5 4,66 24 24.381,12 €

Placa d’obres 90,30 €

TOTAL TAXES 53.111,42 €


Del que en resulta una estimació total d'ingressos puntuals de la transformació de 254.122,82 €. Si l'operació es desenvolupa en un període assumible de sis anys, representarien uns ingressos anuals de 42.353.80 €.

7. INGRESSOS PERMANENTS

A partir d'uns estàndards s'estimen a continuació els ingressos gravats a la propietat, l'activitat econòmica i els residents, amb caràcter "permanent", de la "nova ciutat construïda".

- Impost sobre béns immobles (I.B.I.)

Preu venda Valor

cadastral Valor

cadastral Tipus

IBI Quota

IBI

Hab. Protegit 2.089.664,10 € 50% 1.044.832,05 € 0,587% 6.133,16 €

Hab. Concertat 915.885,00 € 50% 457.942,50 € 0,587% 2.688,12 €

Hab. Lliure 6.598.501,43 € 50% 3.299.250,72 € 0,587% 19.366,60 €

Comercial 1.877.268,88 € 50% 938.634,44 € 1,200% 11.263,61 €

TOTAL 11.481.319,42 € 39.451,50 €

- Impost sobre vehicles de tracció mecànica

Atenent al Pressupost Municipal els ingressos municipals per aquest concepte són de 3.800.000 € per a una superfície de sostre construït estimada de 4.894.946 m2. En resulta un estàndard d'ingrés en concepte d'impost sobre vehicles de tracció mecànica de 0,78 €/m2.st.

Dimensió Estàndard Quota IAE

Sostre total 5.080,00 m² 0,78 3.962,40 €

TOTAL 3.962,40 €

Sostre Residencial: 5.080,00 m²

- Taxes, preus públics i altres ingressos

Es dedueix un estàndard d'ingrés per resident del Pressupost Municipal, repercutint entre els residents, 64.562 habitants, uns ingressos per aquests conceptes de 5.079.072 €.

Dimensió Estàndard Quota IAE

Habitants 176 78,67 €/habitant 13.845,92 €

TOTAL 13.845,92 €

64 Habitatges x 2,75 persona/Hab. = 176 persones

5.079.072 € / 64.562 hab. = 78,67 €/habitant


De tots aquests conceptes es dedueixen uns ingressos permanents, finalitzada l'operació i ocupat el sostre construït, de 57.259,82 €.

8. CONCLUSIÓ

De l'estudi presentat en relació als ingressos i despeses corrents que per la hisenda de l'administració actuant podrà generar l'actuació urbanística proposada per la Modificació puntual del PGM a l’àmbit de la Plaça Constitució del municipi de Viladecans pot concloure’s que resulta clarament ponderada i econòmicament sostenible.

Ajuntament de Viladecans

2ª Modificació puntual del Pla General Metropolità en l’àmbit de la plaça Constitució dins el Polígon d’Actuació Urbanística nro. 2

de Viladecans Documentació gràfica

Aprovació Inicial - Febrer 2018

METROPOLITÀ A L'ÀMBIT DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ

SEGONA MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL

DESEMBRE 2017

PLÀNOL I1 E/ 1:5000

SITUACIÓ

DE VILADECANS EN EL POLÍGON D'ACTUACIÓ 2.

vi medempresa municipal de viladecans

J.S.P. ARQUITECTES

Àmbit Projecte d'Intervenció Integral al barri de la

Montserratina de Viladecans

POLÍGON 2

Delimitació Modificació Puntual del Pla General

Metropolità a l'àmbit de la plaça Constitució de

Viladecans. (A.D. 12/01/2009)

Superfície: 12.178 m²

Delimitació Polígon 2.

Àmbit de la Segona Modificació Puntual del Pla

General Metropolità a l'àmbit de la plaça Constitució

de Viladecans en el Polígon d'Actuació 2.

Superfície Polígon 2: 4.457 m²



DESEMBRE 2017


FOTOGRAFIA AÈRIA


J.S.P. ARQUITECTES

Àmbit Modificació Puntual del Pla General











DESEMBRE 2017


ÀMBIT D'ACTUACIÓ POLÍGON 2


J.S.P. ARQUITECTES











EMPLAÇAMENT



DESEMBRE 2017

PLÀNOL I4


J.S.P. ARQUITECTES vi medempresa municipal de viladecans

FOTOGRAFIES DE L'ÀMBIT

A

C

C



DESEMBRE 2017


POLÍGON 2


J.S.P. ARQUITECTES

Estructura de la propietat

Àmbit Polígon 2


ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT

B

A Propietat A.

Mercat Roureda.

Finques procedents de la divisió horitzontal de

la Finca Registral 22.895

B Propietat B.

Conjunt de locals comercials.

Finques procedents de la divisió horitzontal de

la Finca Registral 22.893

C Propietat C.

Sòl municipal.


Finca Registral 43.074 (part)

Superfície registral: 2.717,70 m²

Superfície registral: 469,55 m²



DESEMBRE 2017




PLANEJAMENT VIGENT

Àmbit Polígon 2 Modificació Puntual del Pla General


Viladecans. (Exp. 2008/034054)




DESEMBRE 2017

PLÀNOL I7 E/ 1:500

PLANEJAMENT VIGENT


J.S.P. ARQUITECTESJulián Pérez FloresSandra Pérez Illa

ZONA SUBJECTA A VOLUMETRIA ESPECÍFICA

Superfície sòl: 1.681,25 m²


Àmbit Polígon 2


Clau 18 hp

PARCS I JARDINS URBANS


Clau 6b

XARXA VIÀRIA

Superfície sòl: 878,00 m²

Clau 5

Superfície de sòl

Clau urbanística

QUALIFICACIONS URBANÍSTIQUES

18hp

6b

18hp

5



DESEMBRE 2017

PLÀNOL I8 E/ 1:500

ORDENACIÓ VIGENT


J.S.P. ARQUITECTES


amb reserva d'habitatge protegit - plaça Constitució


Àmbit Polígon 2


Clau 18 hp



Clau 6b

XARXA VIÀRIA


Clau 5

PLANTA

Superfície sòl:

- Sostre Residencial:

- Sostre Comercial: 2.100 m² (PB i PB')

Superfície de sòl

Clau urbanística18hp

Ús

1.681 m²

3.380 m² (P1 a P4)

PB'

+52,30

P-1

P-2

PB

P1

P2

P3

P4

Pb

Pb'

AR ±0,00

1,00

asnm

ARM +17,95

25,00

ARM +14,65



DESEMBRE 2017

PLÀNOL I9 E/ 1:250

SECCIÓ



ORDENACIÓ VIGENT


Clau 18 hp

Sostre Residencial: 3.380 m² (P1 a P4)

c/ Carles Altés

Avda. de la Roureda

PLAÇA DE LA CONSTITUCIÓ

SECCIÓ CONTEXTUALITZADA DE L'ORDENACIÓ VIGENT (MPPGM PLAÇA CONSTITUCIÓ)

SECCIÓ SEGONS ORDENACIÓ VIGENT


Perfil te

òric del c/ del D

r. Reig

Avda. de la Roureda

Ocupació P4 = 60% de l'ocupació de PB


Clau 18 hp

Sostre Comercial: 2.100 m² (PB i PB')

Ocupació màxima PB = 50%



DESEMBRE 2017


DELIMITACIÓ POLÍGONS D'ACTUACIÓ


J.S.P. ARQUITECTES



Viladecans. (Exp. 2008/034054 - A.D. 12/01/2009)

Superfície MpPGM: 12.178 m²


Àmbit Modificació Puntual del Pla General Metropolità

a l'àmbit de la plaça Constitució de Viladecans



PLANEJAMENT VIGENT



Àmbit d'urbanització extern Polígon 1

Àmbit d'urbanització extern Polígon 2

(Exp. 2008/034054 - AD 12/01/2009)

Àmbit Modificació Puntual del Pla General Metropolità

a l'àmbit de la plaça Constitució de Viladecans

(Exp. 2008/034054 - AD 12/01/2009)



DESEMBRE 2017

PLÀNOL I11 E/ 1:30000

SERVITUDS AERONÀUTIQUES



J.S.P. ARQUITECTES










D'AERÒDROM I INSTAL·LACIONS ELÈCTRIQUES

Envolupant Ld60

Àrees de delimitació de la zona de servitud acústica

Envolupant Le60

Envolupant Ln50



DESEMBRE 2017

PLÀNOL I12 E/ 1:30000



J.S.P. ARQUITECTES











ACÚSTIQUES

07L

07R

02

LOC 25R

LOC 25L

GP 07L

GP 07R / DME

CENTRO RECEPTORES VHF

CENTRO EMISORES VHF



DESEMBRE 2017

PLÀNOL I13 E/ 1:30000



J.S.P. ARQUITECTES











OPERACIONS






Àmbit Polígon 2


Clau 18 hp



Clau 6b

XARXA VIÀRIA


Clau 5


DESEMBRE 2017

PLÀNOL O1 E/ 1:500

PLANEJAMENT PROPOSAT

QUALIFICACIONS URBANÍSTIQUES

Superfície de sòl


18hp

6b

5

16,0

0

5,0

51

9,9

5

67,25

16,0

0

25

,0

0

67,25





DESEMBRE 2017

PLÀNOL O2 E/ 1:750

ORDENACIÓ PROPOSADA

JUSTIFICACIÓ ZONES VERDES

PLANEJAMENT VIGENT - MODIFICACIÓ

PUNTUAL DEL PLA GENERAL METROPOLITÀ

A L'ÀMBIT DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ

PLANEJAMENT PROPOSAT - SEGONA MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL

METROPOLITÀ A L'ÀMBIT DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ DE VILADECANS EN EL

POLÍGON D'ACTUACIÓ 2.

Àmbit Polígon 2


Àmbit clau 18 hp

ZONA SUBJECTE A VOLUMETRÍA ESPECÍFICA


Àmbit clau 6b

Superfície de sòl


18hp

18hp

18hp

18hp






amb reserva d'habitatge protegit - plaça Constitució

Àmbit Polígon 2


Clau 18 hp



Clau 6b

XARXA VIÀRIA


Clau 5

Superfície sòl:

- Sostre Residencial: 5.080 m² (P1 a P4)

- Sostre Comercial:

DESEMBRE 2017

PLÀNOL O3 E/ 1:500


PLANTA

Superfície de sòl


Ús

1.341 m²

2.100 m² (PB i PB')

P4

P3

P2

P1

PB

PB'

PS-1

PS-2

5,05

> 3,00m

19,95

25,00

ARM +17,95

ARM +14,65

1,00

+52,30 Pb

Pb'

AR ±0,00asnm



DESEMBRE 2017

PLÀNOL O4 E/ 1:250

SECCIÓ





Clau 18 hp

Sostre Residencial: 5.080 m² (P1 a P4)

c/ Carles Altés

Avda. de la Roureda


SECCIÓ CONTEXTUALITZADA DE LA SEGONA MPPGM A L'ÀMBIT DE LA PLAÇA CONSTITUCIÓ

SECCIÓ SEGONS ORDENACIÓ PROPOSADA


Perfil te

òric del c/ del D

r. Reig

Avda. de la Roureda

Ocupació P4 = 60% de l'ocupació de PB


Clau 18 hp

Sostre Comercial: 2.100 m² (PB i PB')

Ocupació màxima PB = 50%

2ª modificació puntual del pla general metropolità en l ... · obres públiques en data de 12 de...

Documents