yleisimmät sijoitusvirheet
TRANSCRIPT
Yleisimmät virheet asuntosijoittamisessa
Kiinteistötarina
Sopimukset ja käyttötarkoitus
Tyypillisinä sijoittajan virheinä pidetään esimerkiksi asunnon ostamista tunteella, epärealistisia odotuksia vuokrasta ja tuotosta tai verovähennysten unohtamista. Asuntosijoittamiseen liittyy kuitenkin myös paljon juridiikkaa, jota tulee ottaa huomioon. Useat asuntosijoittajien virheet liittyvät nimenomaan juridisiin asioihin.Sijoittajan tulee tehdä selkeät sopimukset. Moni sijoittaja hakee netistä tietoa ja yhdistelee näistä palasista ja valmiista esimerkeistä osia ja yhdistää ne omaksi sopimuspohjakseen. Tämä ei kuitenkaan ole suositeltavaa, sillä epäselvissä tilanteissa vuokranantaja on usein vastuussa. Laki suojaa ns. heikompaa osapuolta, joka tässä tapauksessa on vuokralainen. Jos tuntuu, että ei itse saa aikaan tarpeeksi selkeää sopimuspohjaa, eikä välttämättä ymmärrä kaikkea, mitä sopimuksiin on kirjattu, on hyvä pyytää ammattilaisen apua. Vuokranantajan on myös huolehdittava, että vuokralainen ymmärtää, mitä allekirjoittaa.Asuntosijoittajan on mietittävä tarkkaan kaksi asiaa ennen asunnon ostamista sijoituskäyttöön. Ostetun tilan käyttötarkoitus tulee olla selvillä. Jos tila on ostettu asuinhuoneistona, sitä ei voi vuokrata toimistokäyttöön liiketoiminnan tekemiseen. Liikehuoneistossa sen sijaan saa pyörittää laillista liiketoimintaa laidasta laitaan, mutta myymälässä ei voi toimia esimerkiksi ravintola. Käyttötarkoitus rajaa vuokranantajan toimintaa ja potentiaalisten vuokralaisten määrää. Tämä kannattaa selvittää etukäteen, jotta ikäviä yllätyksiä ei tule oston jälkeen.
Vastikkeet ja hyvityssäännös
Myös vastikkeiden ja vastikeperusteiden kanssa tulee toisinaan ikäviä yllätyksiä. Tavallisesti vastikkeita maksetaan suoraan huoneiston pinta-alan mukaan, mutta jotkut taloyhtiöt määrittelevät vastikkeisiin kertoimia. Tyypillisesti liikehuoneistoissa on suurempi vastikekerroin, joten vanhoissa liiketiloissa, jotka on muutettu asunnoiksi voi joutua maksamaan suurempaa vastiketta. Uudiskohteissa on yleistymässä kerroskohtaiset kertoimet, jolloin vastikkeet nousevat kerroksia ylöspäin mentäessä. Muista siis miettiä tarkkaan mitä mahdollinen kerroin tarkoittaa tulevaisuuden kassavirran ja tuoton suhteen. Muista myös tarkistaa yhtiöjärjestyksestä vastikeperusteet. Vuoden 2010 lain päivityksessä otettiin käyttöön hyvityssäännös. Hyvittäminen tarkoittaa sitä, että kun taloyhtiö aloittaa esimerkiksi linjasaneerauksen, huoneiston kylpyhuonetta ei tarvitse uusia, mikäli siihen on kyseinen remontti jo asianmukaisesti tehty. Hyvitystä vaativan on esitettävä näyttö siitä, että kaikki tarvittavat työt on tehty, sillä yhtiö ei voi tietää, onko huoneisto hyvityskelpoinen vai ei. Asiakirjat, joilla huoneiston hyvityskelpoisuus esitetään, jäävät monelta asuntosijoittajalta asuntokaupassa pyytämättä, jolloin uusi ja usein myös kalliimpi asunto ei vältykään remontilta. Muista pyytää tarvittavat dokumentit toteutetusta remontista jo kaupantekohetkellä, jotta voit myöhemmin esittää taloyhtiölle hyvityskelpoisuuden. Hyviä asiakirjoja hyvityksen todistamiselle ovat esimerkiksi muutostyöilmoitus, urakkasopimus, laskut, kuitit ja tarkat ennen/jälkeen kuvat.
Korjausvastuu vs korvausvastuu
Vuokranantajan on hyvä muistaa korjausvastuun ja korvausvastuun ero. Esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokralainen on nukahtanut suihkuun ja aiheuttanut rakennuksessa vesivahingon, vuokranantaja ei ole vastuussa. Älä siis korjaa tai maksa mitään ennen kuin selvität, kuuluuko asian korjaaminen tai korvaaminen sinulle. Tällaisessa vesivahinkotilanteessa taloyhtiö, ei asuntosijoittaja, on asunto-osakeyhtiölain perusteella korjausvelvollinen, sillä rakenteiden kunnossapito on lain mukaan taloyhtiön vastuulla. Korjauksesta tulee tietysti taloyhtiölle lasku, mutta siitäkään ei lähtökohtaisesti vastaa asuntosijoittaja. Hän ei ole omalla toiminnallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut vahinkoa, jonka korjaamisesta lasku syntyi. Toisinaan tulee valitettavasti vastaan tilanteita, joissa vuokranantajat maksavat suuria summia rahaa vahingosta, joka ei missään kohtaa ole heidän vastuullaan korvata.
