#warsawdays 2015 kierunki rozwoju budownictwa mieszkaniowego
TRANSCRIPT
residential advisors
Prognoza rozwoju
budownictwa
mieszkaniowego
w Warszawie do 2030 roku
Kazimierz Kirejczyk
Warsaw Days
11 czerwca 2015
residential advisors
Plan prezentacji
Geneza opracowania
Cel
Metoda pracy
Kluczowe założenia
Najważniejsze wnioski
residential advisors
Nowe budownictwo mieszkaniowe dominuje pośród nowych inwestycji w
Warszawie, zarówno pod względem budowanej powierzchni jak i liczby budynków
0
500
1 000
1 500
2 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lic
zba b
udynków
budynki mieszkalne
budynki niemieszkalne
0
400 000
800 000
1 200 000
1 600 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Pow
ierz
chnia
(m
²)
powierzchnia użytkowa mieszkań w budynkach mieszkalnych
powierzchnia użytkowa budynków niemieszkalnych
Liczba budynków
Powierzchnia
użytkowa
residential advisors
Według demografów
– będzie coraz mniej mieszkańców, za to będziemy coraz starsi
Według ekonomistów
– będziemy coraz bogatsi, chociaż nie będziemy tworzyć miejsc pracy w zakładach
produkcyjnych
Według polityków
– Warszawa ma się stać najważniejszą metropolią w tej części Europy
Według socjologów
– wymiana pokoleń przyniesie ogromne zmiany w funkcjonowaniu rodzin
Według niektórych urbanistów
– będziemy żyli w mieście znacznie lepiej zaplanowanym i zrównoważonym
Według innych
- miasto będzie coraz bardziej przypominać ser szwajcarski
Na jakich założeniach się można oprzeć?
Jaka jest wizja przyszłości Warszawy do 2030 roku?
4
residential advisors
Fundamentalny problem – przydatność oficjalnych statystyk demograficznych
5
-15000
-10000
-5000
0
5000
10000
15000
20000
2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030
Przyrost ludności rok do roku prognoza GUS
Przyrost ludności rok do roku historia
Mieszkania oddane GUS
Korekta NSP 2011?
„ … nie wiemy o ile wzrosła naprawdę liczba mieszkańców miasta w okresie ostatnich
kilkunastu lat, nie wiemy ile osób i rodzin mieszka w Warszawie dziś oraz musimy ostrożnie
podchodzić do prognoz dotyczących wzrostu lub spadku liczby mieszkańców w przyszłości”
Brak wzrostu liczby mieszkańców Warszawy według oficjalnych statystyk stoi w sprzeczności z
wynikami budownictwa mieszkaniowego
residential advisors
Mieszkańcy „zameldowani” od lat
Nowi migranci zamierzający pozostać w Warszawie na dłużej
Osoby mieszkające w ciągu tygodnia (dni robocze) i wracające na weekend do domu poza Warszawą > głównie wynajmujący
Imigranci – wahadłowcy – (głównie z Ukrainy)
Osoby przyjeżdżające na krótkie pobyty (biznes, turystyka)
Osoby i firmy użytkujący mieszkania jako biura, gabinety lekarskie, itp. miejsca pracy
Pewna liczba mieszkań podlega remontom kapitalnym, czeka na wynik postępowań prawnych – nie jest zasiedlona
Mamy także pulę niezasiedlonych lokali zakupionych w celach spekulacyjnych
Dlatego optymalną sytuacją jest wyraźna nadwyżka liczby mieszkań nad liczbą gospodarstw domowych
Kto zajmuje mieszkania w Warszawie?
6
residential advisors
Łączna liczba gospodarstw domowych w mieście może rosnąć dość wyraźnie
pomimo wolnego wzrostu liczby mieszkańców, lub jej stabilizacji.
Ma to związek z:
Coraz późniejszym wiekiem zawierania małżeństw (więcej singli)
Wzrostem udziału związków nieformalnych ( w tym typu LAT)
Starzeniem się warszawiaków
Zmniejszanie się przeciętnej liczby osób w gospodarstwie domowym przy stabilnej łącznej
liczbie ludności w mieście przekłada się także na wzrost zapotrzebowania na
powierzchnię mieszkalną, zarówno w przeliczeniu na osobę, jak i łącznie w skali
miasta.
Do 2030 roku nie ulegną zasadniczej zmianie preferencje związane z własnością i
potrzebą posiadania mieszkania, ale będą powoli ustępowały miejsca skłonności do
wynajmowania mieszkania na coraz dłuższy okres życia.
Trendy społeczne sprzyjają kupowaniu nowych mieszkań
7
residential advisors
Nie będzie konieczności dokonywania masowych wyburzeń budynków
wielkopłytowych
Wzrost zamożności i poprawa relacji dochód/cena - powolny, cykliczny
Pomoże wejście Polski do strefy euro
Nie zabraknie środków na kredyty dla deweloperów
Państwo będzie nadal wspierać sektor własnościowy ze stopniowym wzrostem
wsparcia sektora czynszowego
Działania władz samorządowych nie będą miały istotnego wpływu na skalę budownictwa
mieszkaniowego zarówno w Warszawie jak i Warszawskim Obszarze Metropolitalnym poza
jej granicami
Kluczowe inwestycje infrastrukturalne zostaną zrealizowane
Inne kluczowe założenia – do roku 2030
8
residential advisors
Usamodzielnianie się młodych warszawiaków (a także osób migrujących do
stolicy) oraz poprawa standardu życia rodzin już posiadających mieszkania
będą w okresie do 2030 roku najważniejszymi czynnikami popytu na
warszawskim rynku mieszkaniowym.
Motorem nowego budownictwa w lokalizacjach peryferyjnych będzie niska
jakość istniejących zasobów i brak możliwości zastąpienia istniejącej
zabudowy w dobrych lokalizacją nowymi budynkami ze względu na
obecną strukturę własnościową
Dlaczego nowe mieszkania będą nadal kupowane?
9
residential advisors
A czy nie zabraknie nam terenów?
Teoretyczna chłonność terenów
to mieszkania dla co najmniej ok. miliona osób
i domy dla 200 tysięcy
Za duża powierzchnia miasta w
stosunku do liczby mieszkańców
Za mały budżet aby dokonać
szybkich zmian infrastrukturalnych
Misalokacja funkcjonalna dotycząca
miejsc pracy i miejsc zamieszkania
się nasila
10
residential advisors
REAS pracuje obecnie nad prognozą
budownictwa niemieszkalnego dla
Warszawy do 2030 roku
Najważniejszy wniosek:
Nowe biura będą powstawały nadal w
centrum i południowo-zachodniej
części miasta
Duże kompleksy biur po prawej stronie
Wisły są w fazie koncepcyjnej
Gdzie powstają nowe miejsca pracy?
11
residential advisors
O skali budownictwa mieszkaniowego w Warszawie będzie nadal decydować działalność deweloperów.
Nastąpi zauważalny wzrost liczby lokali realizowanych przez samorząd.
W tej ostatniej kategorii założono realizowanie w obrębie „starzejących się” demograficznie osiedli, budynków przeznaczonych dla osób starszych, z mieszkaniami pozwalającymi na samodzielne lub wspomagane funkcjonowanie w pobliżu poprzedniego miejsca zamieszkania.
Prognoza nie zakłada natomiast uruchomienia szerokiego programu realizacji nowych mieszkań w formie nadbudów istniejących budynków,
Prognoza nie zakłada wzrostu przeciętnej liczby indywidualnie realizowanych co roku domów jednorodzinnych.
Istotne założenia do prognozy
12
residential advisors
W latach 2003-2014 wybudowano w Warszawie
168,4 tysiąca mieszkań, przeciętnie 14 tysięcy rocznie
Do 2017 roku powstanie jeszcze ok. 46 tysięcy lokali,
z czego ok. 40 tys. wybudują deweloperzy
W latach 2018-2030 w granicach m.st. Warszawy oddanych zostanie
ok. 167 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, (przeciętnie 12,8 tys. rocznie)
2018-2020 ok. 43,2 tys.
2021-2025 ok. 64,7 tys.
2026-2030 ok. 58,8 tys.
Podsumowując…
13
residential advisors
Kluczowe inwestycje infrastrukturalne (metro, trasy tramwajowe, mosty,
obwodnice)
Lokalizacja głównych skupisk miejsc pracy
Dotychczasowe trendy rozwoju miasta
Nowe wielkie zespoły mieszkaniowe i dzielnice wielofunkcyjne
Dostępność terenów
Czynniki wpływające na lokalizację nowych inwestycji
14
residential advisors 15
Prognoza przyrostu liczby mieszkań
w latach 2018 -2030
w podziale na jednostki MSI
residential advisors
26 jednostek MSI o
największej
prognozowanej liczbie
mieszkań i mieszkańców
i 15 obszarów
priorytetowych
residential advisors
Prognoza łącznej liczby mieszkań oddawanych do użytku w Warszawie w okresie
2018 – 2030 oraz lokali wycofywanych z eksploatacji
Nowe mieszkania będą
w coraz większym
stopniu zastępować
stare
17
-10 000
-5 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Licz
ba
mie
szka
ń
Ubytki Budownictwo nowe ogółem Bilans
residential advisors
Zakładamy umiarkowanie pozytywny scenariusz rozwoju gospodarczego
Zakładamy kontynuację polityki państwa i polityki miasta – w tym dotyczącej
imigracji
Rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych w którym stała objętość
wody odpowiada popytowi: przyspieszenie rozwoju jednych rejonów miasta
spowoduje zahamowanie rozwoju innych i na odwrót
Prognoza ukazuje „wypośrodkowany” scenariusz przyszłości
18
residential advisors
Informacje zawarte w niniejszej prezentacji nie stanowią w żadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. W braku odmiennego
zastrzeżenia, prawa autorskie do treści niniejszej publikacji posiada REAS Sp. z o.o. Sp. K. Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadne materiały znajdujące się w
niniejszej publikacji nie mogą być reprodukowane lub przesyłane w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez pisemnego zezwolenia REAS Sp. z o.o. Sp.
K. The information presented should not be construed as professional advice or service. Except where noted otherwise, all contents Copyright © 2013 by REAS
Sp. z o.o. Sp. K. All rights reserved. No part of the publication, may be reproduced or transmitted in any form by any means without REAS Sp. z o.o. Sp. K.
written permission. © Copyright 2013 by REAS Sp. z o.o. Sp. K. Warszawa, Polska.
Dziękuję za uwagę!
REAS
ul. Belwederska 9
02-703 Warszawa, Polska
tel: (+48 22) 380 21 00
fax: (+48 22) 380 21 01
www.reas.pl
19