verdiepend onderzoek - beter wonen - koop- en huurwoningen ... · zelfstandig thuis wonen en...

Verdiepend onderzoek _____________________________________

Werkgroep Strategisch Vastgoed- en voorraadbeleid

2© 2018 KPMG Advisory N.V. Alle rechten voorbehouden.

AchtergrondIn het kader van het fusietraject Goeree-Overflakkee is er bij de beoogd fusiepartners behoefte aan inzicht in het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid van de verschillende corporaties en in de kansen voor het vormgeven van gemeenschappelijk beleid voor de fusieorganisatie.

VraagstellingHiervoor is onder andere inzicht verkregen in:‒ De situatie op het eiland, ofwel de context waarin de

corporaties opereren (2.1 & 2,2);‒ De wijze waarop corporaties omgaan met hun strategisch

vastgoed- en voorraadbeleid (Bijlage A);‒ De wijze waarop het gemeenschappelijk vastgoed- en

voorraadbeleid in de fusieorganisatie vorm kan krijgen (3.1);‒ De projecten die in uitvoering zijn en gepland staan i.r.t. de

financiële ruimte van de fusiecorporatie (3.2).

ProcesResultaten van het onderzoek zijn in goede samenwerking door de werkgroepleden van verschillende corporaties tot stand gekomen. Het volgende viel op:‒ Een constructieve samenwerking;‒ Veel consensus op de inhoud;‒ Ruimte en begrip voor nuanceverschillen;

Trends & ontwikkelingenVerder kwam naar voren dat onderstaande ontwikkelingen o.a. van invloed zijn op de wensportefeuilles van de corporaties en daarmee ook op het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid:‒ De corporaties gaan uit van een groei van de bevolking en

een geprognotiseerde daling na 2030. Gemeente en corporaties spannen zich zin om een daling tegen te gaan;

‒ De corporaties zien vergrijzing, langer zelfstandig thuis wonen en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen;

‒ De corporaties gaan uit van een groeiende vraag in het ‘middeldure’ segment en naar appartementen en levensloopbestendige woningen;

‒ Er ligt een opgave in de verduurzaming van de woningvoorraad via gemiddeld label B in 2021, naar energieneutraal bezit in 2050 en aardgasvrij in bebouwde gebieden in 2035.

Situatie op het eilandDe huidige situatie op het eiland kenmerkt zich als volgt:‒ Corporaties bezitten circa een derde van de woningvoorraad;‒ Hoofdzakelijk eengezinswoningen, 60% is gebouwd na 1970;‒ 90% van de corporatiewoningen is ‘goedkoop’ of ‘betaalbaar’;‒ Ruim 75% van de corporatiewoningen heeft label C of beter.

SamenvattingVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


Strategische uitgangspunten van de fusiecorporatieDe werkgroep heeft op hoofdlijnen de volgende strategische uitgangspunten voor de fusiecorporatie geformuleerd:‒ De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het

corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep.

‒ Verkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille.

‒ De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave.

‒ Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht.

‒ De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls.‒ We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en

werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat.

‒ De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot.

Projecten in relatie tot de financiële situatieDe corporaties hebben de komende jaren projecten gepland die in lijn staan met de afzonderlijke wensportefeuilles. Tot aan 2020 betekent dit een totale voorgenomen investering van ruim € 59 miljoen verdeeld over de vier corporaties. Alle voorgenomen plannen zoals die nu opgenomen zijn in de meerjarenbegroting kunnen de komende jaren gewoon uitgevoerd worden. De inzet van de resterende investeringsruimte is aan de fusiecorporatie

Meerwaarde voor huurdersDoor middel van intensieve samenwerking tussen de corporaties verwachten de werkgroepleden en vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties op het gebied van vastgoedbeleid de volgende meerwaarde te behalen:‒ Het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille

en daarmee het woongenot voor onze huurders door van elkaar te leren en elkaars kennis en kwaliteiten te gebruiken bij de inzet van technische ontwikkelingen, nieuwe installaties en innovatieve woonconcepten;

‒ Het behouden en gericht verbeteren van de leefbaarheid in alle kernen;

‒ Het aanbieden van een passend woningaanbod voor alle doelgroepen en in elk segment;

‒ Het realiseren van onderhoud met een hogere kwaliteit tegen lagere kosten.

SamenvattingVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


InhoudsopgaveVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

1 Uitgangspunten onderzoek

2 Huidige vastgoedsituatie op het eiland

3 De fusiecorporatie

4 Meerwaarde voor huurders

Bijlagen

Kansen en uitdagingen op het eiland2.1

Bezit per kern2.2

Strategische uitgangspunten3.1

Consolidatie voornemens3.2

5

31

8

9

10

17

18

26

29

Bezit, beleid en voornemens per corporatieA

Projectportfolio per corporatieB

32

53

1. Uitgangspunten onderzoek


AchtergrondIn het kader van het fusietraject Goeree-Overflakkee is er bij de beoogd fusiepartners behoefte om inzicht te verkrijgen in het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid van de verschillende corporaties ten aanzien van de kansen voor het vormgeven van gemeenschappelijk beleid voor de fusieorganisatie.

VraagstellingHiervoor is inzicht verkregen in:‒ Op welke wijze de corporaties omgaan met hun

strategisch vastgoed- en voorraadbeleid en wat daarbij het achterliggende beleid is;

‒ De projecten die in uitvoering zijn en gepland staan in het kader van onderhoud en verbetering, duurzaamheid, verkoop en nieuwbouw;

‒ De wijze waarop het gemeenschappelijk vastgoed- en voorraadbeleid in de fusieorganisatie vorm kan krijgen voor zowel de strategische uitgangspunten als de verdeling van middelen en inzet over het eiland.

1.1 Achtergrond en vraagstelling onderzoekVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


Uitgangspunten aanpakBij de aanpak van onze opdracht hebben we de volgende uitgangspunten gehanteerd:‒ Een compacte onderzoekaanpak, met een

pragmatische insteek;‒ Een brede betrokkenheid met medewerkers vanuit

alle vier de corporaties in de werkgroep;‒ Een onderzoek op basis van beschikbare

informatie over de opgave op het eiland en de prestatieafspraken;

‒ Inzichten toetsen en verrijken met kennis, ervaring en behoeften vanuit interne stakeholders en huurders;

‒ Uitkomsten van de actualisering van het SVB, waar door de afzonderlijke corporaties tijdens het onderzoek is gewerkt, zijn nog niet bij alle corporaties verwerkt in de meerjarenbegroting.

‒ De Aedes routeplanners 2050 zijn door de corporaties opgesteld, maar nog niet doorberekend. De kosten die hieruit voortvloeien zijn niet meegenomen in het onderzoek.

Het procesDe resultaten van het onderzoek zijn in goede samenwerking tot stand gekomen door de leden van de werkgroep, begeleid door KPMG. Een aantal zaken viel op:‒ Beelden over de opgave op Goeree-Overflakkee

komen overeen;‒ Begrip en respect voor accentverschillen of

verschillende zienswijzen per corporatie;‒ Soms pittige, maar altijd zeer constructieve

discussies;‒ Uiteindelijk een grote mate van consensus op

hoofdlijnen beleid.

1.2 Uitgangspunten aanpak en het procesVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

2. Huidige vastgoed-situatie op het eiland


Samenwerking op Goeree-OverflakkeeDe vier corporaties werken al intensief samen aan de totstandkoming van de prestatieafspraken met de gemeente en hebben overeenkomstige ideeën over de opgave op Goeree-Overflakkee en de wensportefeuilles die daar idealiter bij horen.De corporaties geven hier in de uitvoering hun eigen invulling aan, door dit op te pakken aan de hand van hun eigen uitgangspunten, onder meer ingegeven door hun visie, cultuur en historie.

Trends en ontwikkelingen van invloed op de wensportefeuillesHet vormgeven van de wensportefeuilles van de corporaties gebeurt ook op basis van trends en ontwikkelingen. De corporaties zijn het onderling eens dat onder andere onderstaande ontwikkelingen van invloed zijn of worden op hun wensportefeuille:1. De corporaties gaan uit van een groei van de

bevolking en een geprognotiseerde daling na 2030. Gemeente en corporaties spannen zich zin om een daling tegen te gaan;

2. De corporaties zien vergrijzing, langer zelfstandig thuis wonen en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen op zich afkomen;

3. De corporaties gaan uit van een groeiende vraag in het ‘middeldure’ segment en naar appartementen en levensloopbestendige woningen.

4. Er ligt een opgave in de verduurzaming van de woningvoorraad via gemiddeld label B in 2021, naar energieneutraal bezit in 2050 en aardgasvrij in bebouwde gebieden in 2035.

2.1 Kansen en uitdagingen op het eilandVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


We schetsen hierna, eerst in tekst en daarna in beeld, de huidige situatie van het bezit van de 4 corporaties op het eiland. Daarmee ontstaat inzicht in de huidige situatie en de opgave die er ligt.Corporaties bezitten circa een derde van de woningvoorraad‒ Ongeveer een derde van de woningvoorraad op

het eiland betreft een sociale huurwoning. Dat betekent dat de corporaties o.a. een grote rol spelen bij de leefbaarheid op het eiland en in de kernen.

‒ In het merendeel van de kernen is momenteel één corporatie actief, met uitzondering van Middelharnis en Sommelsdijk, Achthuizen en Ooltgensplaat.

Hoofdzakelijk eengezinswoningen, 60% is gebouwd na 1970‒ Het corporatiebezit bestaat voor twee derde uit

eengezinswoningen. ‒ Daarnaast is ongeveer 60% gebouwd na 1970.

90% van de corporatiewoningen is goedkoop of betaalbaar‒ Circa 25% van de corporatiewoningen op Goeree-

Overflakkee heeft een huurprijs in de categorie goedkoop.

‒ Daarnaast valt ongeveer 65% van de woningen binnen de categorie betaalbaar.

Meer dan 75% van de corporatiewoningen heeft label C of beter• Van het corporatiebezit heeft 25% label A (of

beter), 15% label B en 35% label C. Label E, F en G zijn beperkt vertegenwoordigd

• Tussen de kernen zijn duidelijke verschillen. Zo heeft in Ooltgensplaat ongeveer een kwart van het bezit label A of B tegenover ruim 50% van de woningen in Middelharnis.

2.2 Bezit per kernVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


Ouddorp

GoedereedeStellendam

2.2 Bezit per kern: Aandeel sociale huurVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

KoopwoningenHuurwoningen corporaties

Particuliere huurwoningen

Melissant

Herkingen Nieuwe-Tonge

Oude-Tonge

Den Bommel

Stad aan ‘t Haringvliet

Middelharnis

Sommelsdijk

OoltgensplaatAchthuizen

< 500 woningen

500-999 woningen

1000-2499 woningen

2500+ woningen

Dirksland


2.2 Bezit per kern: Wie zit waarVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

BW Goedereede BW Ooltgensplaat FidesWonen Woongoed GO

Ouddorp


Melissant

Dirksland


Oude-Tonge

Den Bommel


Middelharnis

Sommelsdijk


100-249 woningen

250-499 woningen

500-1000 woningen

1000+ woningen


2.2 Bezit per kern: HuurprijscategorieënVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Goedkoop (< €417)

Betaalbaar (€417 - €640)

Duur (< €710) tot huurtoeslaggrens

Duur (> €710) boven huurtoeslaggrens

Ouddorp


Melissant

Dirksland


Oude-Tonge

Den Bommel


Middelharnis

Sommelsdijk


100-249 woningen

250-499 woningen

500-1000 woningen

1000+ woningen


2.2 Bezit per kern: WoningtypeVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Levensloop-bestendige woningen

Zelfstandige eengezins-woningen

Etagebouw zonder lift Etagebouw met lift

Ouddorp


Melissant

Dirksland


Oude-Tonge

Den Bommel


Middelharnis

Sommelsdijk


100-249 woningen

250-499 woningen

500-1000 woningen

1000+ woningen


2.2 Bezit per kern: BouwjaarVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Ouddorp


Melissant

Dirksland


Oude-Tonge

Den Bommel


Middelharnis

Sommelsdijk


2010 of later

2000-2009

1990-1999

1980-1989

1970-1979

1960-1969

1945-1959

Voor 1945

100-249 woningen

250-499 woningen

500-1000 woningen

1000+ woningen


2.2 Bezit per kern: EnergielabelsVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Ouddorp


Melissant


Oude-Tonge

Den Bommel


Middelharnis

Sommelsdijk


A B C D E F G Onbekend

Dirksland

100-249 woningen

250-499 woningen

500-1000 woningen

1000+ woningen

3. De fusiecorporatie

3.1 Strategische uitgangspunten


De werkgroep heeft op hoofdlijnen de volgende strategische uitgangspunten voor de fusiecorporatie geformuleerd, die op de volgende pagina's verder zijn uitgewerkt.

3.1 Strategische uitgangspunten per themaVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

1. De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep.

2. Verkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille.

3. De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave.

4. Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht.

5. De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls.

6. We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat.

7. De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot.

ALG

EMEE

NVE

RK

OO

PN

IEU

W-

BO

UW

ON

DER

HO

UD

EN

VE

RB

ETER

ING

DU

UR

ZAAM

-H

EID


De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep.‒ Op basis van demografische ontwikkelingen en het

aantal woningzoekenden op het eiland is duidelijk dat de vraag naar sociale huurwoningen op Goeree-Overflakkee blijft, en op sommige plekken zelfs toeneemt. Daarbij is sprake van lokale verschillen, waarbij overigens alle kernen evenredig aandacht verdienen. Aandachtspunt hierbij is de betaalbaarheid van huurwoningen voor de huurders en woningzoekenden.

‒ In de sociale huursector is door het langer zelfstandig thuis wonen, vergrijzing en gezinsverdunning sprake van een verschuiving binnen de behoeften naar verschillende woningtypen. Dit betekent dat er relatief minder behoefte is naar grotere eengezinswoningen en dat de vraag naar kleinere en levensloopbestendige en/of nultredenwoningen toeneemt. Dit vraagt om een transformatie van het

corporatiebezit om aan te kunnen (blijven) sluiten bij de behoeften van de doelgroep.

‒ Op basis van demografische ontwikkelingen wordt op de langere termijn, na 2030, een krimp verwacht op het eiland. De gemeente en de woningcorporaties delen een duidelijke visie om dit zo veel mogelijk tegen te gaan. Het is onduidelijk wat uiteindelijk het effect zal zijn op de verschillende kernen, de vraag naar sociale huisvesting en specifieke woningtypen.

Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties?‒ De huidige ontwikkelingen zijn bekend, de

geformuleerde uitgangspunten vragen geen nadrukkelijke aanpassingen van huidig beleid.

Uitgangspunten algemeenVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


Uitgangspunten verkoopVerkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille.‒ Verkoop van sociale huurwoningen kan een

bijdrage leveren in het vergroten van de differentiatie van het woningaanbod en daarmee ook de vitaliteit van buurten en kernen. Hierin speelt echter ook de gemeente een belangrijke rol, evenals de huurders zelf en particuliere eigenaren. De leefbaarheid en het voorzieningenniveau zijn, zeker in de kleinere kernen, aandachtspunten voor de corporatie. Deze zoekt hierin sterk de samenwerking met de andere betrokkenen.

‒ Verkoop gebeurt in lijn met de wensportefeuille van de fusiecorporatie waardoor verkoop van levensloopbestendige woningen, NOM woningen of appartementen wordt beperkt t.o.v. eengezins-woningen of twee-onder-een-kapwoningen.

‒ Daarbij moeten ook zittende huurders in staat worden gesteld om sociale huurwoningen te

kopen. De verkoop aan zittende huurders gebeurt tegen een korting van maximaal 10%.

‒ Verkoop is nodig om ervoor te zorgen dat de corporaties de toekomstige investeringen in de woningvoorraad (zoals kwaliteit en duurzaamheid) en de woonomgeving (zoals leefbaarheid) kunnen blijven doen. Daarbij moet kritisch bekeken worden welke (type en huurprijsklasse) en hoeveel woningen verkocht kunnen worden. Het behoud van voldoende betaalbare en met name goedkope woningen vraagt hierbij aandacht.

‒ Ook bij woningen gelabeld voor de verkoop wordt een conditiescore 3 als ondergrens gehanteerd voor de conditie van de woning.

Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties?‒ Drijfveren voor eventuele verkoop zijn

vergelijkbaar. Wel is er een aantal nuanceverschillen. Uitgangspunten is om deze verschillen op den duur te harmoniseren.

Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


Uitgangspunten nieuwbouw De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave. ‒ Er is behoefte aan nieuwbouw in het betaalbare

segment, met name het segment tot de aftoppingsgrenzen. Dit uit zich vooral in de vraag naar levensloopbestendige woningen, waar in elk segment vraag naar is. Eengezinswoningen of andere typen woningen worden voorlopig in mindere mate gebouwd, de focus ligt op levensloopbestendig.

‒ Met oog op de duurzaamheidsopgave worden nieuwbouwwoningen altijd zonder aardgasaansluiting en in principe altijd NOM en/of BENG gebouwd.

‒ Nieuwbouwwoningen zullen een functioneel kwaliteitsniveau moeten hebben. Hierbij is te denken aan woningen met een kleiner oppervlakte en met minder luxe dan de woningen die in het verleden werden gebouwd. Dit draagt enerzijds bij aan de betaalbaarheid van de woningen, t.o.v. de

relatief dure en grote woningen in de huidige portefeuille. Daarnaast speelt dit in op de trend van kleiner wordende huishoudens.

‒ Woningen dienen op termijn geschikt te zijn, of eenvoudig geschikt te maken, voor andere huishoudens. Flexibel bouwen waarbij ruimte is voor experimenten met kortere exploitatietijden is een optie. Dit vanuit het oogpunt dat de huidige vraag naar kleinere en levensloopbestendige woningen in de toekomst mogelijk opnieuw wijzigt door toedoen van demografische ontwikkelingen en beleid.

Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties?‒ De huidige nieuwbouwplannen van de corporaties

sluiten aan bij de omschreven ontwikkelingen ten aanzien van duurzaamheid en woningtypering waardoor geen directe wijzigingen nodig zijn;

‒ De vernieuwing van het bezit door meer flexibel te bouwen vraagt om een nieuwe aanpak van de corporaties.

Verdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht.‒ Condities van de binnenschil kunnen als relatief

goed worden beschouwd en deze hebben de komende tijd geen aanvullende aandacht nodig. Wel is aandacht vereist voor geluidsoverdracht.

‒ Alle woningen kennen een minimaal kwaliteitsniveau voor zowel de binnen- als de buitenschil waar tenminste aan voldaan moet worden.

‒ Onderhoud vindt hoofdzakelijk vraag- en/of prestatie gestuurd plaats. Daarbij wordt (mede) aan de hand van de conditie bepaald wanneer onderhoud plaats vindt, in plaats van op basis van vaste doorlooptijden. Deze aanpak vraagt aandacht voor een structurele toetsing en goede borging van de kwaliteit van het geleverde werk.

‒ Er moet ruimte worden ingebouwd voor experimenten met langere onderhoudscycli op het gebied van bijvoorbeeld schilderwerk om zo

kosten te besparen.‒ In geval van geplande sloop of renovatie wordt de

laatste tien jaar in principe geen planmatig onderhoud uitgevoerd (mits het minimale kwaliteitsniveau wordt gewaarborgd), reparatieonderhoud vindt wel plaats.

De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls.‒ Verduurzaming van het huidige bezit verdient de

komende jaren aandacht. Het tenminste CO2-neutraal maken van woningen en het gebruik van onderhoudsarme materialen, zonnepanelen, efficiëntere apparatuur en een optimale isolatie van de buitenschil zijn hierbij belangrijke aandachtsgebieden.

Uitgangspunten onderhoud & verbeteringVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat.‒ Langdurige relaties met partijen voor verrichten

van onderhoud en verbetering zijn gewenst, waarbij het behalen van kostenvoordeel, een betere kwaliteit en een hogere klanttevredenheid belangrijke uitgangspunten zijn.

‒ Hierbij zijn langdurige contracten een mogelijkheid, waarbij gestuurd wordt op prestaties, controle op kwaliteit is hierbij van belang. Borging van de kwaliteit van onderhoud en verbetering en de actieve monitoring daarvan vraagt aandacht, nu en in de toekomst.

‒ Indien mogelijk en passend is het direct dan wel indirect uitvoeren van onderhouds- of renovatiewerk door lokale partijen wenselijk.

Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties?‒ De uitgangspunten voor onderhoud en verbetering

sluiten veelal aan bij het huidige beleid van de corporaties en vragen slechts om beperkte wijzigingen van beleid;

‒ De fusiecorporatie staat positief tegenover het samenwerken met lokale partijen. De exacte invulling dient gezamenlijk geconcretiseerd te worden en vraagt om een nuancering binnen het huidige beleid voor de individuele corporaties;

‒ Sturen op condities en experimenteren met langere onderhoudscycli vraagt deels om bijstelling van de bestaande aanpak.

Uitgangspunten onderhoud & verbeteringVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot.‒ Huidige nieuwbouw wordt zonder

aardgasaansluiting, ten minste CO2-neutraal en in principe altijd NOM en/of BENG gerealiseerd.

‒ Woningen die technisch verduurzaamd kunnen worden, dienen toekomstbestendig te zijn.

‒ In verband met de snelheid waarin technische ontwikkelingen plaats vinden ten aanzien van met name installaties, dienen duurzaamheids-maatregelen in bestaand bezit “no-regret”-maatregelen te zijn. Over het algemeen zijn dit maatregelen ten aanzien van de schil, zoals isolatie.

‒ Voor de duurzaamheidsmaatregelen aan de bestaande bouw wordt een bijdrage van minimaal 50% van de gemiddelde theoretische besparing van de huurders gevraagd. Hierbij wordt een balans gezocht tussen financierbaarheid (IRR) op lange termijn en het bereiken van voldoende draagvlak voor de aanpassingen bij huurders. Het gaat hierbij voornamelijk om relatief kleine

energetische aanpassingen. Bij NOM-renovaties wordt gewerkt met EPV.

‒ De behoefte aan zekerheid bij huurders dat bij een stijging van de huurprijs door EPV-maatregelen, geen stijging plaatsvindt van de totale woonlasten is een belangrijk aandachtspunt.

Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties?‒ De huidige duurzaamheidsambities van de

corporaties sluiten aan bij de omschreven ontwikkelingen waardoor zeer beperkt wijzigingen nodig zijn.

‒ Niet alle duurzaamheidsambities zijn doorberekend. Dit geldt in elk geval voor de routekaarten en deels voor geactualiseerd beleid.

‒ Op het gebied van duurzaamheid zijn verschillen in de kernen zichtbaar. Dat vraagt om een gezamenlijke prioritering van activiteiten

Uitgangspunten duurzaamheidVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

3.2 Consolidatie voornemens


Elke corporatie heeft berekend haar voornemens op het gebied van vastgoedbeleid de komende jaren te kunnen dragen. Ambities voor de langere termijn zijn hierin niet meegenomen.‒ Tijdens het onderzoek naar het strategisch vastgoedbeleid van de fusiecorporatie, is door de afzonderlijke

corporaties gewerkt aan een actualisering van het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid. De uitkomsten hiervan zijn nog niet door alle corporatie (volledig) doorgerekend en daarmee ook niet meegenomen in dit onderzoek. Uitzonderingen zijn BW Ooltgensplaat en FidesWonen, waarvan de voorgenomen investeringen respectievelijk zijn gebaseerd op het geactualiseerde SVB 2.0 met goedkeuring van de RvC van BW Ooltgensplaat en de in april 2018 goedgekeurde actualisatie van het SVB en de formeel goedgekeurde FMB van FidesWonen.

‒ De Aedes routeplanners 2050 zijn door de corporaties opgesteld, maar nog niet doorgerekend. De kosten die hieruit voortvloeien zijn dus niet meegenomen in het onderzoek.

‒ Het overzicht op de volgende pagina toont de omvang van de voorgenomen investeringen van de vier corporaties. Hierin wordt onderscheid gemaakt naar projecten die zijn begroot in 2018, 2019 en 2020. De voorgenomen projecten tot en met 2020 zijn meegenomen in het onderzoek vanwege de grote mate van ‘hardheid’ van reeds gemaakte afspraken. Op basis van het financiële onderzoek dat is uitgevoerd door Finance Ideas blijkt dat elke corporatie deze voornemens financieel zelfstandig kan realiseren. Daaruit vloeit logischerwijs voort dat dit ook het geval is als de vier corporaties fuseren tot één corporatie.

‒ De inzet van de resterende investeringsruimte is aan de fusiecorporatie. De strategische uitgangspunten bieden hiervoor handvatten. Er is een ruime mate van investeringsruimte beschikbaar, die ingezet kan worden op basis van de wensportefeuille van de fusiecorporatie.

‒ Samenvattend betekent dat dus dat alle voorgenomen plannen zoals die nu opgenomen zijn in de meerjarenbegroting de komende jaren gewoon uitgevoerd kunnen worden en dit financieel mogelijk is.

3.2 Geconsolideerd overzicht projectenVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid


‒ Op basis van de voorgenomen projecten is het totale investeringsvolume van de corporaties tot aan 2020 bijna € 60 miljoen*;

‒ Het betreft bruto investeringen, eventuele opbrengsten uit verkoop zijn hierin niet opgenomen;‒ De totale investeringsruimte voor de komende 10 jaar in de laatste kolom is berekend door Finance Ideas en

geeft een indicatie van de verhouding tussen de voorgenomen investeringen en de financiële ruimte.

3.2 Geconsolideerd overzicht projectenVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Corporatie Begroot 2018 Begroot 2019 Begroot 2020 Totaal per corporatie Totale investerings-ruimte (10 jaar) (berekening IBW) ***

BW Goedereede € 10.092.000 € 4.283.400 € 2.365.640 € 16.741.040 € 63.900.000

BW Ooltgensplaat** € 1.009.970 € 369.500 € 2.588.000 € 3.967.470 € 4.100.000

FidesWonen € 9.736.800 € 5.504.000 € 7.135.500 € 22.376.300 € 55.000.000

Woongoed GO € 2.705.904 € 3.551.000 € 10.039.950 € 16.296.854 € 80.000.000

Totaal per begrotingsjaar

€ 23.544.674 € 13.707.900 € 22.129.090 € 59.381.664

* De voorgenomen investeringen betreffen een momentopname. Verschillende corporaties werken aan een actualisatie van het beleid waarbij mogelijk wijzigingen in de voorgenomen plannen plaatsvindt. Majeure wijzigingen worden vooraf besproken in de stuurgroep. ** De voorgenomen investeringen van BW Ooltgensplaat zijn gebaseerd op het SVB 2.0. De totale investeringsruimte die is berekend door Finance Ideas is gebaseerd op de individuele meerjarenplanning. Hierdoor ontstaan verschillen, maar een overschrijding van de totale investeringsruimte lijkt vooralsnog niet aan de orde. *** De totale investeringsruimte is berekend door Finance Ideas, voor de details van deze berekening verwijzen we naar de rapporten die zijn aangeleverd door Finance Ideas.

4. Meerwaarde huurders


Het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en daarmee het woongenot voor onze huurders door van elkaar te leren en elkaars kennis en kwaliteiten te gebruiken bij de inzet van technische ontwikkelingen, nieuwe installaties en innovatieve woonconcepten, denk bijvoorbeeld aan: Een prettiger binnenklimaat door betere isolatietechnieken en modernere installaties; Lagere energielasten door gebruik te maken van bijvoorbeeld zonnepanelen; en Meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht in gehorige woningen.

Het behouden en gericht verbeteren van de leefbaarheid in alle kernen door o.a.: Meer te investeren in de woningvoorraad op basis van wat er per kern nodig is; en Differentiatie van het woonaanbod in de kernen door beperkt te verkopen in lijn met de wensportefeuille.

Het aanbieden van een passend woningaanbod voor alle doelgroepen en in elk segment door o.a.: Meer gezamenlijk aan de slag te gaan met ontwikkelingen zoals verduurzaming, vergrijzing en groei en

daarbij meer kennis te delen om aansluiting te houden bij de woonbehoeften van onze huurders; en Beter onze krachten te bundelen om eventuele risico’s in vastgoedprojecten beter te dragen en

zo de kansen van de samenwerking t.a.v. de vastgoedopgave te benutten.

Het realiseren van onderhoud met een hogere kwaliteit tegen lagere kosten door o.a.: Meer uniformiteit in de aanpak en oplossingen te hanteren en zo een hogere efficiëntie te realiseren; en Actief te sturen op prestaties van leveranciers door het continu monitoren van de geleverde kwaliteit.

4.1 Wat is de meerwaarde voor de huurdersVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Bijlagen

Bijlage ABezit, beleid en voornemens per corporatie

A.1 Beter Wonen Goedereede


• Een lichte stijging in de vastgoedportefeuille en een transitie van het bezit in lijn met de veranderende behoefte op het eiland richting meer levensloopbestendige woningen en woningen voor eenpersoon-huishoudens;

• Efficiënte sturing vindt plaats o.b.v. prestaties en TCO en ruim aandacht voor betaalbaar wonen, een hoogwaardige schilkwaliteit en het toepassen van innovatieve ontwikkelingen.

• Verkoop van twee-onder-een-kapwoningen en een deel van de complexen met eengezinswoningen aan zittende huurders (tussen de 5 en 12 per jaar)

• Appartementen, levensloopbestendige woningen, NOM-woningen en woningen voor starters worden niet verkocht.

• Toevoegen van 25 woningen op jaarbasis aan de portefeuille, dit betekent met name een stijging in kleinere, meer betaalbare woningen waarvan een deel levensloopbestendig is.

• Alle nieuwbouwwoningen zijn nul-op-de-meter (NOM) er wordt gestuurd op TCO en een levensduur langer dan 75 jaar.

• Conditiescore is minimaal 3 en in principe worden er onderhoudsarme materialen gebruikt;• Onderhoud en renovatie wordt prestatiegericht georganiseerd middels prestatiecontracten en zowel

collectieve als individuele installaties worden zoveel mogelijk geoutsourcet. • Er wordt geëxperimenteerd met het verlengen van de onderhoudscyclus van 6 naar 9 jaar.

• Verbeteren van het wooncomfort staat centraal inclusief een gezond binnenklimaat en een uniforme aanpak. Na ingreep wordt minimaal een A+ of A++ label gerealiseerd;

• Energetische verbetermaatregelen worden zoveel mogelijk toegepast i.c.m. planmatig onderhoud en alleen bij woningen die nog minimaal 25 jaar in exploitatie blijven.

A.1 Strategisch uitgangspunten BW GoedereedeVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Algemeen

Nieuwbouw

Onderhoud en renovatie

Duurzaamheid

Verkoop


De komende pagina’s tonen op hoofdlijnen het bezit van Beter Wonen Goedereede, inclusief de ontwikkeling hiervan. Rechts is een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen.

BW Goedereede beschikt met name over zelfstandige eengezinswoningen van een goede conditie‒ Beter Wonen Goedereede beheert 1.208 woningen, dit

aantal neemt de komende jaren iets toe;‒ 66% van het huidige bezit bevindt zich in het ‘betaalbare’

huursegment. Het betreft in 75% van de woningen zelfstandige eengezinswoningen;

‒ 64% van het bezit is gebouwd ná 1970;‒ 96% van de woningen beschikt over een conditiescore van

3 of hoger en 80% van het bezit is voorzien van energielabel C of beter.

‒ BW Goedereede zet in op verdere verduurzaming van het bezit. Dit wordt o.m. zichtbaar in een sterke stijging van woningen met een A++ label.

A.1 Vastgoedportefeuille BW GoedereedeVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Geconsolideerd overzicht projecten BW Goedereede t/m 2020

Begroot 2018

(Sloop-) nieuwbouw 50 EUR 8.200.000

Onderhoud 22 EUR 110.000

Duurzaamheid 96+ EUR 1.782.000

Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0

Totaal 168+ EUR 10.092.000

Begroot 2019



Duurzaamheid 53 EUR 2.237.400


Totaal 75 EUR 4.283.400

Begroot 2020

(Sloop-) nieuwbouw 0 EUR 0

Onderhoud 0 EUR 0



Totaal 50 EUR 2.365.640



21%

66%

9%4%

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Bezit naar huurprijscategorieën

Ontwikkeling van huurprijscategorieën

Aantal huurwoongelegenheden goedkoop (€ 417,34)

Aantal huurwoongelegenheden betaalbaar (€ 640,14)

Aantal huurwoongelegenheden duur tot huurtoeslaggrens (€ 710,68)

Aantal huurwoongelegenheden duur vanaf huurtoeslaggrens (€ 710,68)

Ontwikkeling van woningtypen

Levensloopbestendige woningen

Zelfstandige eengezinswoningen

Etagebouw zonder lift

Etagebouw met lift

Bezit naar woningtypen

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

22%

75%

3% 0%



Energielabeling van bezit

Ontwikkeling energielabelsBezit naar bouwjaar

Conditiescore 1 - Nieuwbouwkwaliteit

Conditiescore 2 – Goede conditie

Conditiescore 3 – Redelijke conditie

Conditiescore 5 – Slechte conditie

15% 2%

6%

14%

27%

24%

12%

0% 0%2010 of later

2000-2009

1990-1999

1980-1989

1970-1979

1960-1969

1945-1959

Voor 19451970

4%

7%

16%

12%

41%

10%

7%

3% 0%

A++

A+

A

B

D

E

F

G

C

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

A++

A+A

21%

38%

37%

4% 0% 0%

Bezit naar conditiescore

Conditiescore 4 – Matige conditie

Conditiescore 6 – Zeer slechte conditie

A.2 Beter Wonen Ooltgensplaat


A.2 Strategisch uitgangspunten BW OoltgensplaatVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

• Aanpassen van de voorraad naar de nieuwe behoeften in Ooltgensplaat en Achthuizen • Behoud van de leefbaarheid in beide kernen staat hoog in het vaandel.

• Er is geen sprake van verkoop tenzij nieuwbouw wordt gerealiseerd. Centraal uitgangspunt hierbij is dat het aantal vhe in de portefeuille in ieder geval niet terugloopt t.b.v. de leefbaarheid in de kernen;

• In het geactualiseerde SVB is vastgelegd welke kavels de strategie verkoop hebben gehad. Op die manier wordt o.a. versnippering van het bezit uitgesloten.

• Nieuwbouwwoningen zijn per definitie aardgasloos en NOM woningen; • In beide kernen waar BW Ooltgensplaat actief is, zullen voorlopige alleen levensloopbestendige woningen

worden bijgebouwd.

• De huidige kwaliteit van de binnenschil van het bezit van BW Ooltgensplaat is op orde;• De buitenschil verdient de komende jaren extra aandacht. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het voegwerk

en het onderhoud aan daken. Maatregelen worden in principe gecombineerd met energetische verbeter maatregelen.

• De duurzaamheidsopgave wordt zoveel mogelijk opgepakt i.c.m. onderhoud aan de buitenschil. Optrekken naar label A en waar mogelijk label A+/A++ is één van de uitgangspunten.

• De complete duurzaamheidsopgave is uitgewerkt in SVB 2.0, hieruit blijkt dat er de komende jaren fors geïnvesteerd zal worden in energetische verbetermaatregelen.

Algemeen

Nieuwbouw


Duurzaamheid

Verkoop


De komende pagina’s tonen op hoofdlijnen het bezit van Beter Wonen Ooltgensplaat, inclusief de ontwikkeling hiervan. Hiernaast is tevens een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen.

BW Ooltgensplaat beschikt over relatief oud bezit in het goedkope en betaalbare segment‒ Beter Wonen Ooltgensplaat beschikt over 379 woningen,

dit aantal blijft nagenoeg gelijk;‒ Projecten zijn met name gericht op onderhoud, vaak i.c.m.

verduurzamingsmaatregelen;‒ Alle woningen vallen in het goedkope of betaalbare

segment;‒ 73% van de woningen zijn zelfstandige

eengezinswoningen;‒ 50% van de woning is voor 1970 gebouwd; ‒ 28% van het bezit heeft energielabel B of hoger;‒ De komende jaren wordt flink ingezet op het verbeteren

van de energielabels richting A, A+ en A++ op basis van het SVB 2.0.

A.2 Vastgoedportefeuille BW OoltgensplaatVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Geconsolideerd overzicht projecten BW Ooltgensplaat t/m 2020

Begroot 2018

(Sloop-) nieuwbouw 5 EUR 809.970


Duurzaamheid 0 EUR 0


Totaal 53 EUR 1.009.970

Begroot 2019

(Sloop-) nieuwbouw 0 EUR 0


Duurzaamheid 17 EUR 240.000


Totaal 24 EUR 369.500

Begroot 2020





Totaal 42 EUR 2.588.000


0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

45%

55%

0% 0%




17%

73%

6%

4%Levensloopbestendige woningen



Etagebouw met lift




Ontwikkeling van huurprijscategorieënOntwikkeling van woningtypen


0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027


050

100150200250300350400450

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

5%7%

9%

5%

24%16%

30%

4%


2010 of later

2000-2009

1990-1999

1980-1989

1970-1979

1960-1969

1945-1959

Voor 19451970

A++

A+

A

B

D

E

F

G

C

A++

A+

A

1%

5%

12%

10%

10%

16%

22%

16%

8%

0%

* o.b.v. SVB 2.0 (excl. Strategie verkoop)








Ontwikkeling energielabels*Bezit naar bouwjaar


60%

31%

9%

0% 0% 0% 0%

A.3 FidesWonen


A.3 Strategisch vastgoedbeleid FidesWonenVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

• De focus blijft de komende jaren onveranderd liggen op kwaliteitsverbeteringen zoals verduurzaming en het geschikt maken van de woningen voor de veranderende behoeften in de kernen middels ‘nultredenwoningen’ en kleine appartementen.

• Met de inkomsten die vrijkomen uit verkoop kan de kwaliteit van de vastgoedportefeuille stapsgewijs worden verbeterd. Daarnaast is er een aantal aantrekkelijke verkoop- en kortingsvoorwaarden geformuleerd;

• Er wordt behoudend omgegaan met investeren in energetisch verbeteren bij woningen die voor verkoop zijn gelabeld.

• Nieuwbouwwoningen bij FidesWonen zijn per definitie gasloos en nul-op-de-meter. Er wordt bij zowel nieuwbouw als onderhoud en renovatie primair gekozen voor onderhoudsarme materialen die het milieu minimaal belasten;

• FidesWonen kiest in beginsel niet voor uitbreiden van de vastgoedportefeuille en nieuwbouw gebeurt daarom vaak i.c.m. sloop.

• Oudere eengezinswoningen vragen de komende jaren om de nodige energetische investeringen, variërend van (EBM) tot (NOM) renovaties;

• Uitgangspunt is om 50%-70% van de te verwachten berekende energiebesparing door te berekenen aan huurders inclusief de garantie dat de huurverhoging niet meer zal zijn dan de besparing die dit de huurder oplevert op de energierekening.

• Bij energetische verbetermaatregelen wordt de CO2 uitstoot van de woning of complex met 50% gereduceerd;

• Woningen met een D/E –label worden verbeterd tot een woning met een A-label.

Algemeen

Nieuwbouw


Duurzaamheid

Verkoop


De komende pagina’s tonen op hoofdlijnen het bezit van FidesWonen, inclusief de ontwikkeling hiervan. Hiernaast is tevens een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen.

FidesWonen beschikt over voornamelijk zelfstandige eengezinswoningen met een zeer goede conditie‒ FidesWonen beschikt over 2.188 (exclusief 65 intramurale

eenheden) woningen en dit aantal zal de komende jaren licht dalen richting een wensportefeuille van 2.100 woningen (exclusief intramurale eenheden).

‒ 72% van het bezit, bevindt zich in het betaalbare segment. Eveneens 72% betreft zelfstandige eengezinswoningen;

‒ Slechts 35% van het bezit is voor 1970 gebouwd;‒ 38% van het bezit is van nieuwbouwkwaliteit en 64%

beschikt over energielabel C of beter;‒ Vanaf 2021 is een sterke stijging te zien in het aandeel

woningen met energielabels A en A++.

A.3 Vastgoedportefeuille FidesWonenVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Geconsolideerd overzicht projecten FidesWonen t/m 2020

Begroot 2018


Onderhoud 0 EUR 0


Combinatie onderhoud en duurzaamheid 52 EUR 826.000

Totaal 100 EUR 9.736.800

Begroot 2019


Onderhoud 0 EUR 0


Combinatie onderhoud en duurzaamheid 85 EUR 1.360.000

Totaal 134 EUR 5.504.000

Begroot 2020


Onderhoud 0 EUR 0



Totaal 94 EUR 7.135.500





23%

72%

4%

1%

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Levensloopbestendige woningen



Etagebouw met lift

10%

60%

9%

18%

3%

Intramuraal

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027







0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

5%

15%

5%

12%

28%

17%

17%

1% 0%


2010 of later

2000-2009

1990-1999

1980-1989

1970-1979

1960-1969

1945-1959

Voor 19451970

A++

A+

A

B

D

E

F

G

C

A++A+

A

2% 2%

22%

11%

27%

24%

9%

2% 0% 1%

Onbekend







38%

15%

33%

6%

1%0%

7%

Conditiescore onbekend




A.4 Woongoed GO


A.4 Strategisch vastgoedbeleid Woongoed GOVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

• Er wordt gewerkt aan een gezonde balans tussen vraag en aanbod in lijn met de veranderende woningbehoefte op het eiland;

• Gemiddeld conditiescore 3 is het kwaliteitsuitgangspunt voor het gehele bezit.

• Het bieden van keuze mogelijkheden aan huurders staat centraal bij het verkoopbeleid;• Woongoed GO stelt huurders in staat om hun eigen woning aan te kopen. Hiertoe is ook een (groot) deel

van het bezit gelabeld voor mogelijke verkoop. • Uitgangspunten voor verkoop zijn enerzijds het creëren van financiële ruimte voor de transitieopgave van

het bezit en anderzijds het verheffen van de huurders.

• Nieuwbouwwoningen zijn altijd gasloos en nul-op-de-meter en worden alleen bijgebouwd in het betaalbare segment met relatief lage woonlasten en bouwkusten;

• Woongoed GO wil hierbij experimenteren met optie voor flexibel bouwen met een relatief korte exploitatieperiode.

• Onderhoud en renovatie richt zich de komende tijd met name op de energetische verbetermaatregelen;• Uitgangspunten staan opgenomen onder het thema duurzaamheid.

• Woningen die vanaf 1970 zijn gebouwd zullen gefaseerd richting NOM of BENG worden gebracht, bezit tot 1970 zal gefaseerd richting BENG worden gebracht of ten minste energielabel A;

• De voorraad is CO2 neutraal in 2050 en Woongoed GO richt zich op het voorzien van 50% van haar bezit met zonnepanelen in 2020 en een reductie van gasgebruik en CO2 uitstoot met 20% in datzelfde jaar.

Algemeen

Nieuwbouw


Duurzaamheid

Verkoop


De komende pagina’s tonen op hoofdlijnen het bezit van Woongoed GO, inclusief de ontwikkeling hiervan. Hiernaast is tevens een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen.

Het bezit van Woongoed GO zit met name in het betaalbare segment en is van (zeer) goede kwaliteit met relatief hoge energielabels.‒ Woongoed GO beschikt over 2.632 woningen en dit aantal

zal de komende jaren iets stijgen;‒ 58% van het bezit bevindt zich in het betaalbare segment,

25% van het bezit is ‘goedkoop’.‒ 72% van het bezit is zelfstandige eengezinswoningen en

58% werd gebouwd na 1970; ‒ 65% van het bezit is van goede kwaliteit, 28% is zelfs van

nieuwbouwkwaliteit;‒ 91% van het bezit beschikt reeds over energielabel C of

beter.

A.4 Vastgoedportefeuille Woongoed GOVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Geconsolideerd overzicht projecten Woongoed GO t/m 2020

Begroot 2018


Onderhoud 108 EUR 1.893.904

Duurzaamheid n/a EUR 125.000


Totaal 112+ EUR 2.705.904

Begroot 2019




Combinatie onderhoud en duurzaamheid 111 EUR 2.876.000

Totaal 115+ EUR 3.551.000

Begroot 2020


Onderhoud 0 EUR 0



Totaal 95+ EUR 10.039.950





25%

58%

16%

1%

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

8%

70%

11%

8%

3%Levensloopbestendige woningen



Etagebouw met lift

Intramuraal

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027







0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

11%

8%

5%

12%

22%

17%

24%

1%


2010 of later

2000-2009

1990-1999

1980-1989

1970-1979

1960-1969

1945-1959

Voor 19451970

A++

A+

A

B

D

E

F

G

C

A++A+

A

1% 2%

27%

34%

34%

2% 0% 0% 0%

28%

65%

7%

0% 0% 0%Conditiescore 1 - Nieuwbouwkwaliteit









Bijlage B Projectportfolio per corporatie

Projectportfolio BW Goedereede


Projectportfolio BW GoedereedeVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Begroot 2018

Kern Woningtype Vhe (#) / projecten

(Sloop-) nieuwbouw

Onderhoud Duurzaamheid Combinatie onderhoud en duurzaamheid

Budget (cumulatief)

Opmerkingen

Ouddorp Zelfstandige eengezinswoningen

55 / 2 23 / 1 0 / 0 32 / 1 0 / 0 EUR 4.640.000 • Hardheid van 100%

Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen)

27 / 1 27 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 4.200.000 • Hardheid van 100%

Onzelfstandigewooneenheden

22 / 1 0 / 0 22 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR 110.000 • Hardheid van 100%

Stellendam Zelfstandige eengezinswoningen

9 / 1 0 / 0 0 / 0 9 / 1 0 / 0 EUR 180.000 • Hardheid van 100%


43 / 1 0 / 0 0 / 0 43 / 1 0 / 0 EUR 731.000 • Hardheid van 100%

Goedereede Zelfstandige eengezinswoningen

12 / 2 0 / 0 0 / 0 12 / 2 0 / 0 EUR 180.000 • Hardheid van 100%

Divers Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen)

n/a / n/a 0 / 0 0 / 0 n/a / n/a 0 / 0 EUR 51.000 • Hardheid van 100%

Totaal 168+ / 8+ 50 / 2 22 / 1 96+ / 5+ 0 / 0 EUR 10.092.000



Begroot 2019


(Sloop-) nieuwbouw


Budget (cumulatief)

Opmerkingen


11 / 1 11 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 1.980.000 • Hardheid van 100%

• Herstructurering

Onzelfstandigewooneenheden

11 / 1 0 / 0 11 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR 66.000 • Hardheid van 75%• Garages

Goedereede Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen)

19 / 1 0 / 0 0 / 0 19 / 1 0 / 0 EUR 1.550.400 • Hardheid van 75%

Divers Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen)

34 / 1 0 / 0 0 / 0 34 / 1 0 / 0 EUR 687.000 • Hardheid van 100%

Totaal 75 / 4 11 / 1 11 / 1 53 / 2 0 / 0 EUR 4.283.400

*Naast bovenstaande investeringen heeft BW Goedereede voor 2020 nog een investeringsvolume van ruim 3,5 miljoen ingepland voor sloop- nieuwbouw-, onderhouds- en duurzaamheidsprojecten. Deze investeringen zijn echter nog niet doorberekend in het MJB. En derhalve niet in dit overzicht opgenomen.



Begroot 2020


(Sloop-) nieuwbouw


Budget (cumulatief)

Opmerkingen


30 / 1 0 / 0 0 / 0 30 / 1 0 / 0 EUR 701.000 • Hardheid van 100%

Goedereede Zelfstandige eengezinswoningen

20 / 1 0 / 0 0 / 0 20 / 1 0 / 0 EUR 1.664.640 • Hardheid van 75%

Totaal 50 / 1 0 / 0 0 / 0 50 / 1 0 / 0 EUR 2.365.640*

*Naast bovenstaande investeringen heeft BW Goedereede voor 2020 nog een investeringsvolume van bijna 5 miljoen ingepland voor sloop- nieuwbouw-, onderhouds- en duurzaamheidsprojecten. Deze investeringen zijn echter nog niet doorberekend in het MJB. En derhalve niet in dit overzicht opgenomen.

Projectportfolio BW Ooltgensplaat


Projectportfolio BW OoltgensplaatVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Begroot 2018


(Sloop-) nieuwbouw


Budget (cumulatief)

Opmerkingen

Ooltgensplaat Levensloop-bestendige woningen

14 / 2 5 / 1 9 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR 809.970 • Hardheid van 100%


39 / 3 0 / 0 39 / 3 0 / 0 0 / 0 EUR 200.000 • Hardheid van 100%

Totaal 53 / 5 5 / 1 48 / 4 0 / 0 0 / 0 EUR 1.009.970



Begroot 2019


(Sloop-) nieuwbouw


Budget (cumulatief)

Opmerkingen

Ooltgensplaat Zelfstandige eengezinswoningen

7 / 1 0 / 0 7 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR 129.500 • Hardheid van 100%

Achthuizen Zelfstandige eengezinswoningen

17 / 3 0 / 0 0 / 0 17 / 3 0 / 0 EUR 240.000 • Duurzaamheid-projectenuitgevoerd in 2018 en 2019

• Hardheid van 100%

Totaal 24 / 4 0 / 0 7 / 1 17 / 3 0 / 0 EUR 369.500



Begroot 2020


(Sloop-) nieuwbouw


Budget (cumulatief)

Opmerkingen

Ooltgensplaat Zelfstandige eengezinswoningen

32 / 3 0 / 0 8 / 1 24 / 2 0 / 0 EUR 868.000 • Hardheid van 100%

Achthuizen Zelfstandige eengezinswoningen

10 / 2 10 / 2 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 1.720.000 • Hardheid van 100%

Totaal 42 / 5 10 / 2 8 / 1 24 / 2 0 / 0 EUR 2.588.000

Projectportfolio FidesWonen


Projectportfolio FidesWonenVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Begroot 2018


(Sloop-) nieuwbouw


Budget (cumulatief) Opmerkingen

Dirksland Levensloopbestendige woningen

26 / 2 26 / 2 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 5.388.600 • Hardheid van 100%


11 / 1 11 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 2.209.000 • Hardheid van 100%

Herkingen Levensloopbestendige woningen

5 / 1 5 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 879.500 • Hardheid van 100%

Sommelsdijk Zelfstandige eengezinswoningen

6 / 1 0 / 0 0 / 0 6 / 1 0 / 0 EUR 433.700 • Hardheid van 100%

Ooltgensplaat/Achthuizen


52 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 52 / 1 EUR 826.000 • Hardheid van 100%

Totaal 100 / 6 42 / 4 0 / 0 6 / 1 52 / 1 EUR 9.736.800



Begroot 2019


(Sloop-) nieuwbouw



Achthuizen Levensloopbestendigewoningen

5 / 1 5 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 910.000 • Hardheid van 100%

Dirksland Zelfstandige eengezinswoningen

61 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 61 / 1 EUR 976.000 • Hardheid van 100%

Herkingen Zelfstandige eengezinswoningen

11 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 11 / 1 EUR 176.000 • Hardheid van 100%

Melissant Zelfstandige eengezinswoningen

13 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 13 / 1 EUR 208.000 • Hardheid van 100%


44 / 1 0 / 0 0 / 0 44 / 1 0 / 0 EUR 3.234.000 • Hardheid van 75%

Totaal 134 / 5 5 / 1 0 / 0 44 / 1 85 / 3 EUR 5.504.000



Begroot 2020


(Sloop-) nieuwbouw



Dirksland Zelfstandige eengezinswoningen

47 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 47 / 1 EUR 775.500 • Hardheid van 100%

Herkingen Levensloopbestendige woningen

14 / 1 14 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 2.940.000 • Hardheid van 75%

Sommelsdijk Levensloopbestendige woningen

7 / 1 7 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 1.470.000 • Hardheid van 100%


26 / 1 0 / 0 0 / 0 26 / 1 0 / 0 EUR 1.950.000 • Hardheid van 75%

• Na evaluatie pilot

Totaal 94 / 4 21 / 2 0 / 0 26 / 1 47 / 1 EUR 7.135.500

Projectportfolio Woongoed GO


Projectportfolio Woongoed GOVerdiepend onderzoek strategisch vastgoed- en voorraadbeleid

Begroot 2018


(Sloop-) nieuwbouw





4 / 1 4 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 687.000 • Hardheid van 100%

• Nieuwbouw

Middelharnis Zelfstandige eengezinswoningen

24 / 2 0 / 0 24 / 2 0 / 0 0 / 0 EUR 450.000 • Hardheid van 100%


12 / 3 0 / 0 12 / 3 0 / 0 0 / 0 EUR 62.000 • Hardheid van 100%

Oude-Tonge Zelfstandige eengezinswoningen

72 / 7 0 / 0 72 / 7 0 / 0 0 / 0 EUR 1.381.904 • Hardheid van 100%

• Dakrenovatie

Nieuwe-Tonge/ Stad aan ‘t Haringvliet


n/a / 1 0 / 0 0 / 0 n/a / 1 0 / 0 EUR 125.000 • Plaatsen van zonnepanelenop diverse adressen


Totaal 112+ / 14 4 / 1 108 / 12 n/a / 1 0 / 0 EUR 2.705.904


Begroot 2019


(Sloop-) nieuwbouw



Middelharnis Zelfstandige eengezinswoningen

45 / 4 0 / 0 0 / 0 0 / 0 45 / 4 EUR 1.170.000 • Hardheid van 100%

• Dakrenovaties

Oude-Tonge Zelfstandige eengezinswoningen

66+ / 7 0 / 0 0 / 0 n/a / 1 66 / 6 EUR 1.831.000 • EUR 125.000 is gereserveerd voor het plaatsen vanzonnepanelen op diverseadressen


• Dakrenovaties


Levensloopbestendigewoningen

2 / 1 2 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 350.000 • Hardheid van 100%

• Nieuwbouw (senioren)


2 / 1 0 / 0 2 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR 200.000 • Hardheid van 100%

Totaal 115+ / 13 2 / 1 2 / 1 n/a / 1 111 / 10 EUR 3.551.000



Begroot 2020


(Sloop-) nieuwbouw



Middelharnis Etagebouw zonder lift (t/m vier woonlagen)

9 / 1 9 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 1.670.000 • Hardheid van 100%

Oude-Tonge Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen)

30 / 1 30 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 5.500.000 • Hardheid van 75%

• Oude gemeentehuis

Nieuw-Tonge Zelfstandige eengezinswoningen

36 / 4 0 / 0 0 / 0 0 / 0 36 / 4 EUR 936.000 • Hardheid van 100%


20 / 1 20 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR 1.808.950 • Hardheid van 50%

Middelharnis/ Sommelsdijk


n/a / 1 0 / 0 0 / 0 n/a / 1 0 / 0 EUR 125.000 • Plaatsen van zonnepanelen op diverse adressen


Totaal 95+ / 8 59 / 3 0 / 0 n/a / 1 36 / 4 EUR 10.039.950


KPMG on social media KPMG app

© 2018 KPMG Advisory N.V., ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer 33263682, is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative (‘KPMG International’), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden.

De naam KPMG en het logo zijn geregistreerde merken van KPMG International.

http://to.kpmg.nl/2iv8HTV

http://to.kpmg.nl/2iv8HTV

http://to.kpmg.nl/2j4tejc

http://to.kpmg.nl/2j4tejc

http://to.kpmg.nl/2i6b5NQ

http://to.kpmg.nl/2i6b5NQ

http://to.kpmg.nl/2i6acoF

http://to.kpmg.nl/2i6acoF

http://to.kpmg.nl/2ivbvAp

http://to.kpmg.nl/2ivbvAp

http://to.kpmg.nl/2hOgmvR

http://to.kpmg.nl/2hOgmvR

verdiepend onderzoek - beter wonen - koop- en huurwoningen ... · zelfstandig thuis wonen en...

Documents