jaarverslag - · pdf filewonen blijft 7 beleidsplan ‘wonen blijft’ 7 betaalbaar...
TRANSCRIPT
2013
Helemaal Ons Huis
Jaarverslag
Gegevens stichting 3
Terug- en vooruitblik 4
Wonen blijft 7Beleidsplan ‘Wonen Blijft’ 7
Betaalbaar wonen 9
Passend wonen 10
Duurzaam wonen 13
Actief samenwerken 14
Vitale buurten 15
De voorraad 18
Dienstverlening en communicatie 19
Klachtencommissie 20
Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel 21
Financiële continuïteit 24
Verslag van de Ondernemingsraad 29
Verslag van de Raad van Toezicht 31
Verkorte jaarrekening 39
Controleverklaring accountant 48
Inho
udso
pgav
e
Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze.
Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave.
Bij de foto op de voorzijde: In 2013 bestond Ons Huis 60 jaar. En wie jarig is, trakteert! Ons Huis medewerkers deelden op 25 mei kleurrijke plantenbakjes uit aan onze huurders.
2
Geg
even
s st
icht
ing
Naam van de toegelaten instelling
Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op
Omgezet van vereniging naar stichting
Datum en nummer van de inschrijving in het
Openbare Register, gehouden door de Kamer van
Koophandel en Fabrieken binnen welk rechts
gebied de instelling haar woonplaats heeft
Gemeente
Bezoekadressen
Postadres
Telefoon (Apeldoorn/Zutphen)
Fax
Email
Internet
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit,
waarbij de instelling is toegelaten
Laatste statutenwijziging:
De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging
van woningcorporaties
‘Ons Huis’, Woningstichting
20 mei 1953
12 juli 1995
12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister
Huidige nummer: 08025640
Apeldoorn en Zutphen
Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn
Nieuwstad 38, 7201 NR Zutphen
Postbus 24, 7300 AA
0555262500 / 0575582310
0555262599 / 0575582319
www.onshuisapeldoorn.nl
15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit
d.d. 19 december 1993
3 juli 2003
Naamswijziging en BBSH aanpassingen
3
HerstellenDe afgelopen twee jaar hebben we alle zeilen
moeten bijzetten om ons huishoudboekje op orde
te krijgen in de storm van overheidsmaatregelen
(verhuurdersheffing), saneringsheffing en tegen
vallende marktontwikkelingen. Met de enorme
projectenportefeuille van Ons Huis was dat
geen sinecure, maar het is ons gelukt. Na het
B2oordeel in het voorjaar 2012 mogen we nu
stellen dat het ingezette herstelplan zijn vruchten
heeft afgeworpen. We hebben in 2013 een positief
oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
ontvangen en kunnen weer kijken naar mogelijk
heden in plaats van beperkingen. We moeten de
ingezette koers van het herstelplan uiteraard wel
volhouden.
Heffingen en WIFIn 2014 betalen we als gevolg van alle overheids
en sectormaatregelen 2,7 miljoen euro aan de
verhuurdersheffing en iets meer dan 1 miljoen
aan saneringssteun. De komende jaren zal de
verhuurdersheffing oplopen en de mate waarin
saneringssteun nodig zal zijn, is ongewis.
Daarnaast werd in de loop van 2013 duidelijk dat
de situatie bij Wooninvesteringsfonds (WIF) als
dramatisch kan worden aangemerkt. We hebben
rekening gehouden met een afschrijving van de
waarde van de certificaten (meer dan 2 miljoen
euro). Een extra tegenslag.
Beleidsplan Afgelopen jaar 2013 heeft Ons Huis haar
beleids plan met inbreng van stakeholders en
medewerkers op en vastgesteld: ‘Wonen Blijft’.
Dit geeft focus op onze activiteiten. Onderwerpen
voor Ons Huis zijn de komende jaren: betaalbaar
heid, passendheid, duurzaamheid, actief samen
werken en vitale buurten. Op deze thema’s gaan
wij onze activiteiten afstemmen.
BetaalbaarheidHet huurbeleid wordt de komende maanden
uitgewerkt. In 2013 hebben we al geanticipeerd
op het thema betaalbaarheid. We temporiseren
op lange termijn in de meerjarenbegroting de
stijging van de huren. We nemen niet de uitgaven
als uitgangspunt, maar de betaalbaarheid.
De inkomsten zijn vervolgens leidend; daar
hebben we het mee te doen. Het lukt ons de
operationele kasstroom positief te houden en
onze schuldenpositie af te bouwen.
Ook hebben we energiemaatregelen voor de
komende jaren ingerekend. Betaalbaarheid gaat
over woonlasten, niet alleen over huur. Bij de
ingrepen focussen we op die complexen waar
we het meeste rendement uit onze investeringen
kunnen halen. Daarbij kijken we ook naar het
gebruik van huurtoeslag. We investeren daar
waar dat het hardst nodig is. Voor de komende
jaren hebben we hiervoor maar liefst 10 miljoen
euro gereserveerd.
Teru
g- e
n vo
orui
tblik
Als we terugkijken op de afgelopen jaren 2011 tot en met 2013, is er in het landschap van de woningcorporaties veel veranderd. Door de recent uitgebrachte novelle van minister Blok verandert dat landschap de komende jaren nog ingrijpender.
Opening fototentoonstelling van het Community Art project in het Staatsliedenkwartier.
4
MaatregelenOns Huis had in haar meerjarenbegroting
2013 en volgende jaren al rekening gehouden
met de verhuurdersheffing. Met het oog op
het betaalbaar houden van de woningen vangt
Ons Huis de heffingen gedeeltelijk op door te
bezuinigen op de bedrijfslasten (12 % per 2013
ten opzichte van 2011) en onderhoudslasten
(30% in de meerjaren onderhoudsbegroting ten
opzichte van 2011). De uitstaande schuld dringen
we terug, waardoor de rentelasten afnemen. De
begrote onderhoudslasten zijn overigens op een
verantwoorde wijze naar beneden bijgesteld. Er
zat veel ‘lucht’ in. Tevens is de temporisering van
de projecten gecontinueerd. In 2013 zijn we actief
gestart met een tender om een gedeelte van onze
te realiseren koopwoningen te verkopen aan een
marktpartij. We hebben daar al wat ervaring mee
opgedaan, maar we constateren ook dat dit voor
sommige wijken lastig gaat. Daarom hebben we
minister Blok laten weten dat we in kwetsbare
wijken (Zevenhuizen, Kanaalzone) ook in niet
daeb (daeb= diensten van algemeen economisch
belang) moeten blijven investeren, omdat de
markt daarop afhaakt. Daarnaast heeft Ons
Huis in de operationele bedrijfsvoering in 2013
ervaringen opgedaan met een leantraject voor het
verhuurproces. Hiermee zijn de leegstandsdagen
bij mutatie enorm teruggebracht, waardoor er
duizenden euro’s per jaar zijn bespaard. Een
aanpak die wij de komende jaren ook voor andere
processen toe gaan passen. Continu alert zijn en
verbeteren is de wijze waarop we woningen voor
onze doelgroep betaalbaar willen houden. Elke
euro moet raak zijn, we mogen niets laten liggen.
Financiële kengetallenDe sectoreisen worden steeds strenger.
De notitie ‘Toezicht met een bite’, door het
verenigingscongres van Aedes vastgesteld, heeft
ertoe geleid dat WSW de eisen aanscherpt.
Deze aanscherping moet de komende tijd nog
duidelijk worden. De corporaties worden zeer
kritisch naar elkaar en de governance speelt een
steeds prominentere rol in het corporatiebeleid.
Ons Huis vindt dit een goede zaak. Solidariteit
en borging voor elkaar is prima, mits een
ieder zich aan de spelregels houdt. Ons Huis
heeft bij haar vastgestelde interne financiële
kengetallen in verband met de onzekerheid van
de saneringssteun een extra buffer (bovenop
de sectoreisen) ingebouwd. Ons Huis voldoet
aan de in en externe financiële kaders. Dit
alles leidt weliswaar tot een vermindering van
onze investeringsmogelijkheden in nieuwbouw
en bestaande voorraad, maar is vanuit
risicomanagement een voorwaarde om goede
en betaalbare woningen voor onze doelgroep te
blijven onderhouden en realiseren. Overigens
vinden wij dat we onze woningen met de huidige
meerjarenbegroting op een prima niveau kunnen
houden.
NieuwbouwOns Huis kon door al deze maatregelen in 2013
weer investeren. Zo zijn we gestart met de
nieuwbouw van 21 sociale huur en 8 koop
woningen in de Zonnetuin en gaven we groen
licht voor het bouwen van 40 sociale huur en
14 koopwoningen in de Schatkamer van Zuid.
Samenwerken met de WoonmensenLandelijk bleef het onrustig door de ingrijpende
maatregelen van de overheid. Mede daarom
zijn er in 2013 gesprekken gevoerd met de
Woonmensen om tot een fusie te komen.
We kwamen in het najaar van 2013 tot de
conclusie dat het tempo van de besprekingen
wat te snel ging. De fusie is daarom stop gezet,
de samenwerking nadrukkelijk niet. Over en weer
werken medewerkers van Woonmensen en Ons
Huis op projectbasis voor elkaar. In 2014 willen
we deze samenwerking verder uitbreiden.
Teru
g- e
n vo
orui
tblik
Sfeerimpressie nieuwbouwproject Zonnetuin.
5
We sturenOns Huis kiest en handelt in het licht van haar
missie. We houden focus op de resultaten omdat
het onze bedoeling is bewoners te helpen goed
en betaalbaar te wonen. Om dit te monitoren
zijn we in 2014 gestart met het sturen op de
Succes Bepalende Factoren. Sturen vanuit een
gezamenlijke visie en intentie vraagt om een
helder HRM beleid. De komende jaren zal dit
sterk de aandacht krijgen. Het doet er toe wat
een ieder bij Ons Huis doet en dat wil Ons Huis
als een goed werkgever faciliteren.
Na het richten (beleidsplan) van Ons Huis staan
we in 2014 voor de opgave om Ons Huis opnieuw
in te richten, zodat we klaar zijn voor de toekomst.
We willen helder en transparant zijn in wat we
doen en kunnen en vertrouwen op een blijvende
goede samenwerking met onze huurders en
partners in Apeldoorn en Zutphen.
Apeldoorn, 14 april 2014
Maarten van Gessel
Eerste steen leggen van nieuwbouwwoningen Zonnetuin.
Teru
g- e
n vo
orui
tblik
6
Beleidsplan ‘Wonen blijft’
In 2013 heeft Ons Huis zich gericht op het
heruitvinden van haar missie binnen de gestelde
financiële kaders. Zoals hiervoor vermeld,
hebben we een nieuw beleidsplan opgesteld,
waarin de contouren zijn neergezet en de koers
voor de nabije toekomst staat aangegeven. We
hebben hierover gesproken met belanghouders
uit Apeldoorn en Zutphen. In kleine groepen
is op een aantal avonden gediscussieerd over
de toekomst van Ons Huis. Daarnaast hebben
sessies plaatsgevonden met medewerkers, de
huurdersbelangenvereniging en bewoners
commissies. Kortom, we hebben ons vanuit
verschillende kanten laten adviseren. Dit heeft
zeer inspirerende bijeenkomsten opgeleverd. De
betrokkenheid bij de activiteiten van Ons Huis is
groot, dat is goed om te ervaren. Met als resul
taat een nieuw beleidsplan, waarmee we onze
toekomst richting geven: Wonen blijft!
Onze missie is: Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam
wonen en werken actief samen aan het vitaal
maken en houden van buurten.
‘Betaalbaar’, ‘passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken
aan vitale buurten’ staan precies in de goede
volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als
we in een situatie komen waarin we gedwongen
worden om te kiezen.
Betaalbaar wil zeggen dat de woonlasten op
te brengen zijn door onze huurders. De ruimte
om dit waar te maken, is niet vanzelfsprekend
aanwezig. Desondanks blijft betaalbaar wonen
onze missie. Passend betekent dat de juiste
woningen op het juiste moment beschikbaar
zijn, voor een passende prijs. Onze partners
in de stad bieden zo nodig ondersteuning bij
het zelfredzaam zijn. Met duurzaam wonen
bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en
daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het
vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat,
willen we op waarde houden. En dat zit hem
natuurlijk niet alleen in de stenen. Buurten vitaal
maken en houden doen we met anderen. Ons
Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de klant
als coproducent waarmee we de leefbaarheid en
de samenhang in een buurt of complex kunnen
verbeteren.
KernwaardenOnze missie is niet compleet zonder dat we ons
afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar
omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden
gekozen, die ons gaan helpen om de missie waar
te maken:
■■ Verantwoord ondernemen: maatschappelijk
rendement behalen op een zakelijke manier.
■■ Creativiteit: waardoor we kunnen blijven doen
waarvoor we zijn.
■■ Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante
veranderingen en ontwikkelingen.
■■ Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander is
de kern van goede dienstverlening, collegialiteit
en partnerschap.
Won
en b
lijft
Echtpaar Van Brink uit de Kruizemuntstraat in Apeldoorn stond centraal in ons huurdersblad in de rubriek ‘De buurt van’.
7
Won
en b
lijft
Mevrouw van Luttikhuizen ontvangt de sleutel van haar appartement in Berkenhove. Atlant Zorggroep levert de zorg.
Agenda 2013-2016Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal
thema’s die de komende periode op de agenda
staan.
■■ Huurders in positie:
gericht inzetten op leefbaarheid, preventie
van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal
kwetsbare huurders neemt toe, daar
anticiperen we op.
■■ Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken:
door het scheiden van wonen en zorg is juist
samenwerken op het gebied van wonen en
zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten
en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen
in huis om langer zelfstandig te kunnen
blijven wonen.
■■ Verduurzamen van de woningvoorraad:
werken aan een toekomstbestendige
woningvoorraad en een goede rentmeester
zijn voor het opgebouwde maatschappelijk
vermogen.
■■ Herijken strategisch voorraadbeleid:
waardesturing van ons vastgoed door
de strategie van onze complexen aan
te passen op de huidige en toekomstige
vraag. Verhuurbaarheid, rendement en
volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen
elkaar af.
■■ Nieuwbouw:
in de beperkte mogelijkheden die we hebben,
kiezen we voor nieuwbouw die past bij de
volkshuisvestelijke opgave in de stad.
■■ Ontwikkelen nieuw verdienmodel:
betaalbaar wonen aanbieden en ook nog
vernieuwen en investeren. Dat maken we
mogelijk door minder uit te geven en te
besparen en de schuldenlast te beperken. We
onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel
fusie met collegacorporaties kan bijdragen.
Simultaan aan de strategische agenda werkt
Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur,
organisatieprocessen en het management.
Door de basis op orde te hebben, kunnen
we onze doelen bereiken. We vertalen ons
beleidsplan ‘Wonen blijft’ in strategische doelen
en succesbepalende factoren met bijbehorende
kritieke prestatie indicatoren.
8
Won
en b
lijft Betaalbaar wonen
In het beleidsplan ‘Wonen Blijft’ krijgt betaalbaar
wonen een hoge prioriteit. In 2013 hebben de
volgende activiteiten bijgedragen aan deze
doelstelling:
■■ Bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg de
huurverhoging voor de laagste inkomens
tot €33.614 4% (inflatie 2,5% plus 1,5%).
Ons Huis heeft er voor gekozen deze
huurverhoging door te voeren maar daarbij
de streefhuur als grens te hanteren en niet de
wettelijk toegestane maximale huurprijs. De
streefhuur is de huurprijs die wordt gevraagd
bij een nieuwe verhuring. Het gemiddelde
huurverhogingspercentage kwam in 2013 dan
ook lager uit dan mogelijk was geweest: 3,95%,
passend binnen de begroting.
■■ Ons Huis heeft in 2013 een analyse gedaan
naar betaalbaarheid. De uitkomsten
krijgen een vertaling in het huurbeleid
2014. In de meerjarenbegroting is rekening
gehouden met een gematigde toename van
huurinkomsten.
■■ In 2013 is het servicekostenbeleid opgesteld.
Ook hierin speelt betaalbaarheid een
belangrijke rol: servicekosten maken
immers een belangrijk onderdeel uit van de
woonlasten bij de hoogbouw. Afgesproken is
dat de komende drie jaar het energieverbruik
in algemene ruimtes met 10% afneemt en
dat bij schoonmaak en tuinonderhoud een
besparing van 5% wordt gerealiseerd. In het
beleid is opgenomen dat de zelfwerkzaamheid
van bewoners wordt bevorderd en dat we
samen met bewoners kritisch bekijken of de
servicekosten naar beneden kunnen door
minder vervuiling te laten optreden.
■■ Ook in het woningverbeteringsbeleid, dat in
2013 is vastgesteld, is rekening gehouden
met betaalbaarheid. Wanneer huurders meer
willen dan wij standaard aanbieden, dan
kan dat tegen een eenmalige vergoeding.
Voorheen kon dit verrekend worden met de
huur, met als gevolg dat het huurprijsniveau
omhoog ging. Ook voor WMOvoorzieningen,
hang en sluitwerk, buitenkranen en andere
aanpassingen kunnen huurders tegen een
eenmalige vergoeding bij Ons Huis terecht.
Energetische maatregelen worden nog wel
met een huurverhoging aangeboden, omdat
deze als doel hebben de totale woonlasten te
verlagen.
■■ Ons Huis voert woonlastenadviesgesprekken
met nieuwe huurders wanneer hier aanleiding
voor is.
■■ In 2013 hebben we een verdiepingsslag
gemaakt in de energiebesparingsopgave.
Op basis van complexverkenningen is een
plan opgesteld om in 10 jaar tijd onze gehele
woningvoorraad minimaal op het niveau
van energielabel C te krijgen. Naast het
benoemen van de complexen en de verwachte
benodigde investering, is ook gekeken in
welke volgorde we dit doen. Op basis van
energielabel, meerjarenonderhoudsbegroting
en gemiddeld energieverbruik is bepaald
in welk jaar welk complex wordt opgepakt.
Eind 2013 is gestart met twee projecten,
die in 2014 worden uitgevoerd, te weten bij
een complex laagbouwwoningen in Orden
en bij een complex laagbouwwoningen in
Kerschoten. In verband met het heroriënteren
van de energiebesparingsopgave zijn er in
2013 beperkt energetische maatregelen
uitgevoerd. In een complex aan de IJsselkade/
Kuiperstraat in Zutphen is het plafond van
de bergingen geïsoleerd ten behoeve van de
onderste woonlaag. De kosten bedroegen circa
€ 75.000. Ook zijn er in diverse complexen
47 individuele cvketels vervangen door ketels
met een hoger rendement. De totale kosten
hiervan bedroegen € 39.000.
■■ Dat energiebesparende maatregelen
daadwerkelijk een flinke besparing opleveren
voor de bewoners bleek uit het energieverbruik
van de bewoners van de grondgebonden
woningen in de Staatsliedenbuurt en De
Heeze. Het gemiddelde gasverbruik is bij
deze woningen gemiddeld respectievelijk
15% en 30% afgenomen. Ons Huis activeert
bewoners om naast de energiebesparende
maatregelen ook zelf aan de slag te gaan met
energiebesparing. Het traject ‘Hoge Dries en
Zichtweg gaan samen besparen’ is eind 2013
afgerond. In samenwerking met netbeheerder
Liander verschaften we bewoners inzicht in
hun energieverbruik en gaven we tips om nog
meer energie te besparen.
9
Passend wonen
Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen
op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt
om een transparante en rechtvaardige manier
van woningtoewijzing, maar soms ook om maat
werk. Passend betekent ook het goede bouwen
en woningen aanpassen.
ToewijzingenInkomen
In 2013 is 98% van de beschikbaar gekomen
sociale huurwoningen toegewezen aan huurders
met een inkomen onder de €34.229. Rekenen
we de toewijzingen waarvan het inkomen niet
definitief vastgesteld kon worden niet mee, dan
is het percentage 93%. De norm is dat 90% van
de toewijzingen wordt gedaan aan deze groep.
Uit diverse onderzoeken blijkt dat voor gezinnen
met een middeninkomen woningen in de vrije
sectorhuur niet betaalbaar zijn. Daarom heeft
Ons Huis besloten een deel van haar 10%ruimte
voor deze groep te benutten. Vijftien van de 21
woningen in het nieuwbouwproject Zonnetuin
worden toegewezen aan gezinnen (in dit geval:
huishoudens met 4 of meer personen) met een
middeninkomen tussen de € 34.229 en € 43.000.
De kale huurprijs van de woning is € 680.
Doorstroomproject voor senioren
Het doorstroomproject dat in september 2011
is gestart door de Apeldoornse corporaties
heeft als doel om de doorstroming in de
sociale huur te bevorderen door senioren te
‘verleiden’ om te verhuizen naar een voor hen
meer geschikte woning. Eind 2013 is de balans
opgemaakt van de resultaten. Bij Ons Huis
heeft het project geleid tot 16 ‘doorstromers’.
Vooral de nieuwbouwappartementen aan de
Normastraat waren gewild bij de doorstromers.
Met het adviesgesprek, de huurkorting en zo
nodig nog wat verdere ondersteuning, konden
deze senioren de stap maken en kwamen extra
eengezinswoningen beschikbaar.
Reguliere toewijzingen
In 2013 heeft Ons Huis 339 sociale huurwoningen
toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar
kwam, is 84% toegewezen op de reguliere manier:
via Woonkeus, op basis van de toewijzings regels
zoals ze in het convenant Woonruimteverdeling
zijn vastgesteld. Gemiddeld reageerden
46 mensen op een woning van Ons Huis in
Apeldoorn, in 2012 waren dit er 55. Ons Huis heeft
10% toegewezen via loting; dat is conform de
afspraken die zijn gemaakt in Woonkeusverband.
Met de loting maken spoedzoekers meer kans op
een woning.
Wijze van toewijzing:
Bijzondere
bemiddeling Herstructurering Urgentie
Reguliere
woningzoekenden Totaal
Ons Huis Apeldoorn 47 0 21 237 305
Ons Huis Zutphen 7 0 1 26 34
Totaal 54 0 22 263 339
Bron: Woonkeus Stedendriehoek
Won
en b
lijft
Balkononderhoud bij De Sikkel in Apeldoorn.
10
Toewijzing naar huurklasse
In bovenstaande tabel is weergegeven in welke
huurklasse de woningen zijn toegewezen en
aan welke doelgroep. De primaire doelgroep
is de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag,
de secundaire doelgroep heeft geen recht
op huurtoeslag maar heeft wel een inkomen
lager dan € 34.229.
Bijzondere toewijzingen
In 2013 is 16% van de beschikbare woningen
via bijzondere bemiddeling tot stand gekomen.
Zo is in een aantal wooncomplexen woonruimte
beschikbaar voor huurders die begeleiding
en/of zorg krijgen. Dit betreft bijvoorbeeld de
seniorenflat Gildenhove (jonge mensen met
autisme die begeleid worden door ’s Heerenloo)
en in de Riperkamp in Zutphen (mensen met
een licht verstandelijke beperking die begeleid
worden door Humanitas). Daarnaast worden
mensen individueel gehuisvest, op voordracht
van een instelling of organisatie, zoals Iriszorg,
Riwis en ’s Heerenloo. Ook toewijzingen
aan statushouders vallen onder bijzondere
toewijzingen.
HuurverhogingPassend wonen wil ook zeggen: een huur
die past bij je inkomen. De prijs van sociale
huurwoningen is gebaseerd op wat lagere
inkomens kunnen betalen. Daarom vindt Ons
Huis het verantwoord om hogere inkomens meer
huur te vragen en heeft in 2013 de inkomens
afhankelijke huurverhoging toegepast. De extra
huuropbrengsten benut Ons Huis om haar
volks huisvestelijke opgave te kunnen vervullen
en om deels de verhuurdersheffing te kunnen
betalen. Ook kan de inkomensafhankelijke
huurverhoging een bijdrage leveren aan de
doorstroming. Voor de laagste inkomenscategorie
is 4% aangehouden (inflatie plus 1,5%), voor
de middengroep 4,5% (inflatie plus 2%) en voor
de inkomens boven de €43.000 is 6,5% (inflatie
plus 4%) aangehouden. Dit is in VSWverband met
elkaar afgestemd: de Apeldoornse corporaties
hebben de inkomens afhankelijke huurverhoging
allemaal doorgevoerd. Voor de inkomens onder
€33.614 is de streefhuur als grens gehanteerd,
bij de hogere inkomens is dat 100% van maximaal
redelijke huur geweest. Wie kon aantonen dat zijn
inkomen inmiddels in een lagere categorie viel,
had recht op huurverlaging. Ons Huis koos ervoor
dit ook te laten gelden voor huurders die de
inkomensval in 2013 maakten. Ook voor de vrije
sector is in 2013 het inflatievolgend huurbeleid
losgelaten: ook deze huurders kregen 4%,
met als argumentatie dat dit eerlijker was ten
opzichte van de sociale huur (één lijn). Volgens
de gegevens van de Belastingdienst (op basis van
inkomens gegevens 2011) hadden 25% van onze
huurders een inkomen boven de €33.614.
Er zijn 145 bezwaren ingediend waarvan het gros
de inkomensafhankelijke huurverhoging betrof.
De 62 bezwaren, waaraan Ons Huis tegemoet
is gekomen, betroffen: huishoudinkomen in
2012 lager dan 2011 (55); chronisch zieken en
gehandicapten (5); huishoudinkomen in 2013
lager dan in 2011 (2). Van de 83 door ons niet
gegrond verklaarde bezwaren zijn er achttien
op verzoek van de huurder ter beoordeling
doorgestuurd naar de huurcommissie.
De Huurcommissie stelde vijftien huurders in het
ongelijk, twee in het gelijk en één bezwaarschrift
verklaarde de commissie niet ontvankelijk
Toewijzing naar huurklasse:
Huurklasse
Inkomensklasse
0 t/m
374,44
374,44 t/m
535,91
535,92 t/m
574,35
574,36 t/m
681,02
681,03
en hoger
totaal
Primaire doelgroep 19 70 44 131 1 265
Secundaire doelgroep 1 17 16 38 72
> = 34.229 1 1 2
Eindtotaal 20 88 60 170 1 339
Bron: Woonkeus Stedendriehoek
Won
en b
lijft
11
Won
en b
lijft Toegankelijkheid
In 2013 zijn in 22 woningen aanpassingen gedaan
die bijdragen aan het langer zelfstandig kunnen
wonen van senioren en mensen met een fysieke
beperking. Het gaat hierbij om aanpassingen in
douche en toilet, het aanbrengen van handgrepen
en drempels verwijderen.
Aanpassingen aan woningenIn het afgelopen jaar zijn keuzemogelijkheden
beperkt en zijn de bijbehorende huurverhogingen
omgezet in eenmalige koopbedragen.
Dankzij deze maatregelen hebben huurders
van Ons Huis nog steeds keuze om hun
woning te voorzien van comfort, maar met
mate. De mogelijkheden staan in het nieuw
vastgestelde woningverbeteringsbeleid. In
navolging op het woningverbeteringsbeleid
is ook het ZAVbeleid in 2013 aangepast. ZAV
staat voor zelf aangebrachte voorzieningen.
Huurders mogen zelf wijzigingen in hun woning
aanbrengen. De belangrijkste wijzigingen zijn
dat de randvoorwaarden voor vergoedingen
zijn aangescherpt om de huren betaalbaar te
houden. Ook is de driepartijenovereenkomst
geïntroduceerd. Er zijn ZAV’s waar een volgende
huurder voordeel van heeft, maar waar Ons Huis
geen onderhouds of vervangingsplicht heeft.
Bijvoorbeeld zonwering of airconditioning. Door
het sluiten van een driepartijenovereenkomst
wordt de onderhoudsplicht overgedragen aan de
nieuwe huurder. We houden hiermee de woningen
passend.
MaatwerkOns Huis werkt structureel samen met
diverse zorgpartijen zodat mensen passend,
met een woonzorgarrangement, kunnen wonen.
Meer hierover onder ‘Actief Samenwerken,
zorgpartijen’. Passend wonen betekent soms
ook een extra steuntje of duwtje in de rug om
het wonen te laten slagen, voor de huurder en
voor zijn omgeving. Een aantal instrumenten
zet Ons Huis zelf in, zoals het Laatste Kans
contract (LKC), waarbij dwingende afspraken
worden gemaakt met huurders over begeleiding.
Daarnaast werken we samen of verwijzen we
naar maatschappelijk werk, de Stadsbank,
stichting Present en andere instanties. In onder
staande tabel een overzicht.
2013 2012 2011
Aanmeldingen Laatste Kans contracten 13 16 25
Aantal huurders met Laatste Kans contracten 14 42 45
Casussen in sociaal teams (aanpak multiprobleemhuishoudens) 14 6
Aanmelding preventieve woonbegeleiding 14 11 7
Verwijzing naar diverse instanties bij nieuwe verhuringen 47 22
Vonnis tot ontruiming 58 50 46
Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement 99 85 98
Uitzettingen 14 18 6
*: WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen
Gevelonderhoud Goudsmidshoeve en omgeving in Apeldoorn.
12
Won
en b
lijft Nieuwbouw
Passend betekent ook het goede bouwen,
aansluitend op de behoefte. Eengezinswoningen
zijn nog altijd het meest gewilde product in de
sociale huur. In 2013 heeft Ons Huis 21 een
gezins woningen gebouwd in de sociale huur in
het project Zonnetuin. De oplevering van deze
woningen is voorjaar 2014. In 2013 zijn 11
apparte menten opgeleverd aan de Vlijtsekade.
Deze zijn bestemd voor jonge mensen uit de
Stedendriehoek, die we graag willen binden aan
Apeldoorn. Uit het nieuwbouw verkoopprogramma
zijn 21 woningen toegevoegd aan de vrije
sectorhuur omdat ze niet verkocht werden:
10 nietverkochte nieuwbouw atelier woningen van
project ’t Podium, 2 nietverkochte nieuwbouw
appartementen van project Sparta Luce en 9 niet
verkochte nieuwbouw apparte menten Bellevue.
Duurzaam wonen
Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor
kwaliteit wil gaan, waarmee het vastgoed en
de buurten waar dat vastgoed staat, op waarde
blijven. Ook in 2013 is veel geïnvesteerd in de
kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van
buurten.
Onderhoud aan de woningenDe kosten voor het onderhoud bedroegen in
2013 € 7,1 miljoen. In 2012 was dit 8,9 miljoen.
Het planmatig en economisch onderhoud
bedragen € 5,7 miljoen, voor het jaarlijks
terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud)
is in 2013 € 1,4 miljoen aan kosten geboekt.
Voor een specificatie wordt verwezen naar
de toelichting op de winst en verliesrekening.
Binnen het jaarlijks onderhoud onderscheiden we:
■■ Klachtenonderhoud
Per woning zijn bij Ons Huis gemiddeld 0,92
reparatieverzoeken binnengekomen. Dit
is lager dan in 2012. Toen was dit 0,94 per
woning. De gemiddelde kosten per opdracht
zijn circa € 100.
■■ Mutatieonderhoud
De eisen, waaraan woningen moeten voldoen
bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven.
Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de
oorspronkelijke, maar een goede staat van de
woning. Per woning is gemiddeld een budget
van € 520 beschikbaar. Verwijtbare schade
brengen we in rekening bij de vertrekkende
huurder.
■■ Serviceonderhoud
Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor
de kleine herstelklussen. Door lid te worden
van het Servicefonds van Ons Huis nemen wij
deze onderhoudsplicht over. Op 31 december
2013 bedroeg de abonnementsprijs voor het
Servicefonds € 5,08 per maand. De totale
opbrengst is niet kostendekkend. Ons Huis
houdt in de begroting rekening met een tekort.
Het tekort in 2013 bedroeg € 3,91 per deel
nemer (aantal deelnemers: 4.912).
Bijzondere renovatie Het Wonen boven Winkels project aan De
Groenmarkt 28 in Zutphen heeft de Palts
publieksprijs gewonnen. De tweejaarlijkse
Paltsprijs is ingesteld door het Wijnhuisfonds en
is bestemd voor particulieren of bedrijven die hun
Zutphense pand of object op cultuurhistorisch
verantwoorde wijze hebben opgeknapt. Het
Wijnhuisfonds restaureert verwaarloosde panden
in Zutphen en maakt zich sterk voor het behoud
van de historische binnenstad.
Waarde van buurtenHet zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit
van wonen bepalen, zeker is ook dat de buurt
een grote rol speelt. Daarom participeert Ons
Huis in diverse wijk en buurtplatforms. In 2013
heeft dit onder andere geleid tot een impuls aan
het spelen in de openbare ruimte in De Heeze.
In het complex woningen aan het Dorpersveld
speelde in 2013 de kwestie rond de mogelijke
grondwatervervuiling, De gemeente Apeldoorn
heeft hiertoe aanvullend onderzoek laten
verrichten met als resultaat dat er geen sprake
was van een gevaar voor de volksgezondheid.
Samen met bewoners is een plan gemaakt voor
het opknappen van het binnenterrein aan de
Zilversmidshoeve. In Kerschoten is bijgedragen
aan de actie ‘Kerschoten Schoon!’. In 2013 is
extra aandacht besteed aan het onderhoud van
tuinen door bewoners hier op aan te spreken.
Stichting Present heeft met vrijwilligers
verschillende tuinen opgeknapt bij huurders die
hier niet zelf toe in staat zijn.
13
De huismeestersEr zijn vijf huismeesters werkzaam in een aantal
woongebouwen van Ons Huis. De huismeester is
namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze
klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en
klachten over de woning, het woongebouw en de
woonomgeving kunnen bij hem terecht. Samen
met bewoners streeft de huismeester ernaar om
een prettige woonomgeving te creëren.
Actief samenwerken
Het verschil maken, maatschappelijk betekenis
vol zijn, lukt veel beter als we de verbinding
leggen met andere organisaties. Als we onze
partners kennen, kunnen we samen optrekken
waarbij ieder zijn of haar eigen verantwoorde lijk
heid pakt.
GemeentenIn 2013 is in Zutphen de Woonvisie vastgesteld en
zijn Prestatieafspraken voorbereid. Ons Huis is
betrokken bij de totstandkoming van de Woonvisie
en heeft in de Prestatieafspraken duidelijk
gemaakt hoe zij kan bijdragen aan het realiseren
van de Woonvisie. Dat dit een bescheiden rol zal
zijn, is evident, gezien de beperkte mogelijkheden
om te investeren. De komende jaren staan
in Zutphen de volgende thema’s centraal:
duurzaamheid, zeggenschap, zorgzaam
en betaalbaar, kwaliteit van de bestaande
woningvoorraad en het centrum van Zutphen.
In de gemeente Apeldoorn is een Woonagenda
opgesteld. Op basis van deze agenda worden
in 2014 Prestatieafspraken gemaakt. In de
Woonagenda wordt een reëel beeld gegeven
van de bevolkingsontwikkeling en transitie van
de voorraad. Aanvullende nieuwbouw is nog
steeds nodig maar de aandacht verschuift naar
de bestaande voorraad. Betaalbaarheid is een
belangrijk onderwerp.
Ons WoongoedOngeveer 1.500 huurders van Ons Huis zijn lid
van huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed,
dit is ongeveer 30% van de huurders. In 2013 is
de samenwerkingsovereenkomst tussen Ons
Huis en Ons Woongoed geactualiseerd. In de
overeenkomst is onder andere vastgelegd over
welke onderwerpen overleg wordt gevoerd en
op welke wijze Ons Woongoed door Ons Huis om
advies wordt gevraagd.
In 2013 begon Ons Woongoed met een voltallig
bestuur met 7 bestuursleden. Gedurende het jaar
traden enkele bestuursleden om diverse redenen
af, waardoor er eind 2013 met 2 bestuursleden
geen sprake meer was van een voltallig bestuur.
In december startte het bestuur een wervings
actie op, om in een ledenvergadering begin 2014
een nieuw bestuur te kunnen voordragen aan de
leden. Ons Huis heeft zeven maal vergaderd met
het bestuur van Ons Woongoed. Ook sprak het
bestuur van Ons Woongoed met een afvaardiging
van de Raad van Toezicht.
Ons Woongoed heeft in 2013 advies uitgebracht
over het servicekostenbeleid van Ons Huis.
Nadat men bij bewonerscommissies informatie
heeft opgehaald heeft Ons Woongoed advies
uitgebracht aan Ons Huis. Dit advies is
meegenomen in het servicekostenbeleid. Ons
Woongoed heeft vervolgens ingestemd met het
nieuwe servicekostenbeleid van Ons Huis.
Collega-corporaties (VSW)Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van een
mogelijke fusie met de Woonmensen. De fusie is
niet doorgegaan, maar de samenwerking heeft
door het traject wel een impuls gekregen.
Binnen VSW werken de Apeldoornse corporaties
al vele jaren samen. In 2013 leidde deze
samenwerking tot:
■■ een verkenning van het scheiden van wonen
en zorg;
■■ strategisch voorraadbeleid voor Apeldoorn;
■■ het thema betaalbaarheid;
■■ het betrekken van stakeholders bij het beleid;
■■ nieuwe afspraken ten aanzien van
Opstapwoningen.
Won
en b
lijft
De wijkmanagers van Ons Huis.
14
Maar liefst 40 organisaties namen deel aan de
stakeholdersbijeenkomst die de Apeldoornse
corporaties in 2013 hebben belegd. De
stakeholders gaven aan dat de hoofdopgaven van
de corporaties zijn:
■■ voldoende betaalbare en kwalitatief
goede woningen;
■■ leefbaarheid in wijken en buurten.
De belangrijkste aandachtspunten die onze
stake holders hebben meegegeven, zijn:
betaalbaarheid van het wonen, urgentiebesef op
veranderingen in de zorg, de eigen kracht van
burgers en draagkracht van buurten en wijken en
de (woon)kwaliteit van de woningen.
ZorgpartijenOns Huis heeft in een aantal complexen
specifieke woonzorgarrangementen. Van de 132
seniorenappartementen van complex Berkenhove
in Apeldoorn zijn 50 appartementen bestemd voor
cliënten van Atlant Zorggroep die 24uurs zorg
nodig hebben. Dit zijn we met Atlant Zorggroep
overeengekomen bij de renovatie van Berkenhove
in 2010. In 2013 zijn deze 50 appartementen nu
allemaal in gebruik door Atlant Zorggroep.
In 2013 is gekeken of deze arrangementen in
de toekomst blijven bestaan en zo ja, op welke
wijze? Door het scheiden van wonen en zorg
en de transities in het sociale domein zullen
corporaties, zorgpartijen en instellingen zich op
een andere wijze tot elkaar verhouden. Ons Huis
werkt samen met Atlant Zorggroep, Humanitas,
’s Heerenloo, Riwis, Zorggroep Apeldoorn, De
Passerel, Philadelphia, Sutfene en GG Net.
BeursvloerOp de Beursvloer van Apeldoorn kunnen
bedrijven, instellingen en goede doelen met
gesloten beurzen wat voor elkaar betekenen.
Ons Huis heeft onder meer een deal gesloten dat
overtollig sanitair een goede bestemming krijgt in
Roemenië.
Vitale buurten
Vitale buurten zijn buurten waar je graag
woont en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor
hoe het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te
krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op en
wil zij verbindend zijn. We zien de huurder als
coproducent waarmee we samen de leefbaarheid
en de samenhang tussen bewoners verbeteren.
16% van de huurders van Ons Huis zetten zich
actief in of nemen deel aan deze activiteiten. Het
streven is dit percentage te verhogen.
Hierna een greep uit de vele activiteiten die in
Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden in 2013.
Buurtteams
In een buurtteam werken de huismeester
en de woonconsulent van Ons Huis intensief
samen met een maatschappelijk werker, de
buurtregisseur, de wijkagent en eventuele andere
samenwerkingspartners in de buurt. Het doel
van het buurtteam is het ondersteunen van
bewoners bij het creëren van een vitale wijk en
kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste
ondersteuning te bieden. Dat vraagt om een ‘erop
af mentaliteit’ en zorgen dat je de huurders kent.
In 2013 heeft Ons Huis in de buurtteams van
Orden en Zuid veel inzet gepleegd.
Community Art
Bij de laagbouwwoningen in de Oldenbarneveld
straat e.o. vond een Community Art project
plaats. Markant, centrum voor kunsteducatie,
heeft in opdracht van Ons Huis (familie)portretten
gemaakt van de huurders. Verder is bewoners
gevraagd wat zij wensen voor hun buurt of straat.
Directeurbestuurder Maarten van Gessel opende
de fototentoonstelling in de buurt samen met
mevrouw Post, één van de oudste deelnemers
aan het project.
Speelzone de Heeze
Jantje Beton opende op de Nationale
Buitenspeeldag op 12 juni de Speelbuurt in
De Heeze. De kinderen uit de buurt zijn actief
betrokken geweest bij het ontwerp. Ons Huis
heeft een financiële bijdrage geleverd en was
actief betrokken bij de planvorming.
Bewonerscommissies
Aan het einde van 2013 waren er 17 bewoners
commissies in de complexen van Ons Huis.
Commissies overleggen met Ons Huis
en met de medebewoners over diverse
complexaangelegenheden. Ook zetten
bewonerscommissies zich actief in om de
leefbaarheid en het onderlinge contact in het
complex te verbeteren. Voorbeeld hiervan is
de bewonerscommissie van De Keerking in
Won
en b
lijft
15
Osseveld. De bewonerscommissie organiseerde
met ondersteuning van Ons Huis een kerstfeest
voor de medebewoners.
Het Firmament: Leukste straat van Nederland
Het Firmament mag zich een jaar lang ‘De
Leukste Straat van Nederland’ noemen. Het
initiatief voor ‘De Leukste Straat van Nederland’
komt van www.jouwstraat.nl. Door het uitvoeren
van diverse muzikale en sociale opdrachten had
Het Firmament de meeste punten behaald. Aan
Het Firmament staan ruim 60 huurwoningen
van Ons Huis. Ons Huis gaf daarom ook een
cadeau weg: een cheque waarmee bewoners
in december een eigen kerstboomfeest
organiseerden.
Ons Idee
De beste ideeën voor een wijk of buurt komen
vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een
speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht:
‘Ons idee’. Met dit fonds willen wij de uitvoering
van ideeën van onze huurders meer kans van
slagen geven. Zo gingen bewoners van de
Hoge Dries aan de slag met de organisatie van
een buurtfeest. Ook haalde Ons Huis via een
digitaal platform ideeën op bij bewoners van de
Zilversmidshoeve voor de nieuwe inrichting van
het binnenterrein. Tijdens een bijeenkomst zijn de
geplaatste ideeën met de bewoners besproken.
De gemeente, eigenaar van de grond van het
binnenterrein, heeft aansluitend een ontwerp
gemaakt dat is voorgelegd aan de bewoners. In de
eerste helft van 2014 vindt de uitvoering plaats.
Wijkschouwen en kennismaken bewoners
Vlijtsekade
Een goed contact met buren draagt bij aan prettig
wonen. Vóór de oplevering van de woningen
konden de bewoners van de appartementen aan
de Vlijtsekade kennis met elkaar maken en hun
nieuwe woning bezichtigen.
Ons Huis organiseert voor huurders die al langer
in hun huidige woning wonen ook regelmatig
bijeenkomsten om (opnieuw) kennis te maken
met de buren en met Ons Huis, of een wijkschouw
door de woonomgeving. Bewoners gaan op
deze bijeenkomsten met elkaar in gesprek
over hun ervaringen in de buurt en over de
woningen. Als er verbeterpunten zijn, dan gaan
Ons Huis en bewoners hiermee aan de slag.
De buurtbijeenkomsten organiseert Ons Huis
in samenwerking met de gemeente Apeldoorn
of Zutphen. In 2013 organiseerde Ons Huis
bijeenkomsten in Zevenhuizen, De Mheen, in De
Ruyterstraat en Rustenburgstraat en in Zutphen
in de Beekstraat.
Individuele huisbezoeken De Maten
Ons Huis bezoekt ook huurders thuis. Via de
huisbezoeken krijgt Ons Huis nog beter beeld
van wat er leeft bij de huurders. In 2013 hebben
12 persoonlijke huisbezoeken plaatsgevonden bij
bewoners aan de Goudsmidshoeve. De bezochte
huurders zijn erg enthousiast over het gesprek
met medewerkers van Ons Huis. De belangrijkste
besproken punten worden direct opgepakt en
via de rapportages gedeeld met de betrokken
afdelingen.
Klantenpanel
Huurders van Ons Huis gingen op 16 december in
een klantenpanel in gesprek over prettig wonen.
De deelnemers fungeerden als adviseur van Ons
Huis. De vraag die centraal stond was: “Wat kan
en mag je van elkaar huurder en Ons Huis
verwachten, als het gaat om de aanpak en het
voorkomen van negatief woongedrag?" Wat opviel
is dat tevredenheid over de eigen woonsituatie
en Ons Huis overheerst. Opvallend is bovendien
de grote bereidheid van de deelnemers om zelf
een rol te spelen in de aanpak van overlast en het
stimuleren van goed woongedrag. De deelnemers
wisten goed te verwoorden hoe Ons Huis en
andere instanties ook een rol van betekenis
spelen.
Won
en b
lijft
Het Firmament wint de titel ‘Leukste Straat van Neder-land 2013’. Emma Gossink van Ons Huis overhandigt Job van Hellemondt een cadeaucheque.
16
Aanpak woonfraude
Onder woonfraude verstaan we “alle vormen
van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige
verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik
van de woning, overbewoning van de woning
en huisvesting van illegalen in de woning”.
Het doorverhuren van een woning of hennepteelt
zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober
2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering
van het woonfraudebeleid. In 2013 zijn 17 zaken
afgehandeld. Bij 8 zaken was er daadwerkelijk
sprake van woonfraude.
Aanpak overlast
In 2013 heeft Ons Huis bij 107 overlastsituaties
bemiddeld, de helft betreft geluidsoverlast.
Het aantal bemiddelingen is licht gestegen ten
opzichte van 2012, maar lager dan de jaren
daarvoor. De problematiek van de overlast is
zwaarder en ingewikkelder, zo is de ervaring.
We blijven bewoners bij overlast van de
buren in eerste instantie wijzen op hun eigen
verantwoordelijkheid. Ook de inzet van de
huismeesters werpt zijn vruchten af. In het kader
van risicomanagement krijgt de preventie van
overlast meer aandacht.
Bijdragen aan buurtinitiatieven en sponsoring
Met een financiële bijdrage heeft Ons Huis een
aantal buurtinitiatieven mede mogelijk gemaakt.
In 2013 heeft Ons Huis onder meer een bijdrage
geleverd aan het Zuiderparkfestival (wijk Zuid),
de Buitenspeeldag (diverse wijken), de Winterfair
in Orden en de in Zevenhuizen gevestigde
RealX (jeugdactiviteiten). Ook is ‘NL Doet’
ondersteund via de Zutphense Uitdaging. Voor
vitale buurten zijn vrijwilligers van het grootste
belang. Daarom heeft Ons Huis bijgedragen
aan het evenement voor de vrijwilligers van
Apeldoorn (Apeldoorn Trofee). Als waardering
zijn ook bewonerscommissieleden voor dit
evenement uitgenodigd. Ter ondersteuning van
de gebiedsontwikkeling van de Kanaalzone en
onze betrokkenheid bij de binnenstad heeft
Ons Huis ook Stichting het Apeldoorns Kanaal
financieel ondersteund. In het kader van
haar maatschappelijke betrokkenheid heeft
Ons Huis in 2013 sponsorbijdragen betaald
aan: de Voedselbank Apeldoorn, Dag van de
Duurzaamheid Zutphen en de Woon Advies
Commissie Zutphen.
Won
en b
lijft
Toekomstige huurders Vlijtsekade maken alvast kennis in aanloop naar goed burencontact.17
De voorraad
MutatiesIn onderstaande tabel zijn de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten
weergegeven.
woningen onzelfst.
wooneenh.
zorg-
eenheden
woonwagens/
standplaatsen/
werklocaties
garages/
bergingen
bedrijfs-
ruimten
Aantal 1 jan. 2013 4.984 88 172 106 95 16
Overname van Werkmaat schappijen 32 1
Oplevering nieuwbouw 11
Aankoop 2
Onverkocht naar huur 21
Verkoop / 17 / 2
Aantal 31 dec. 2013 5.033 88 172 106 93 17
Verdeling van het woningbezit naar huurklasseBij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2013 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH
en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen.
Apeldoorn Zutphen Totaal
t/m € 374,44 (goedkoop) 339 3 342
€ 374,45 t/m € 535,90 (betaalbaar) 1.929 174 2.103
€ 535,91 t/m € 574,34 (betaalbaar) 853 28 881
€ 574,35 t/m € 681,01 (duur) 1.197 50 1.247
Meer dan € 681,01 (vrije sector) 421 39 460
Totaal 4.739 294 5.033
Won
en b
lijft
18
Verdeling van het bezit naar woningtype
Woningtype Apeldoorn Zutphen Totaal
Laagbouw
Grondgebonden woning 2.081 43 2.124
Grondgebonden woning voor senioren 257 0 257
Atelierwoning 25 0 25
Subtotaal laagbouw 2.363 2.363 2.406
Gestapelde bouw
Appartement voor jongeren 221 18 239
Appartement begane grond 156 0 156
Appartement met lift 475 40 515
Appartement zonder lift 480 38 518
Appartement voor senioren 716 152 868
Maisonnette 328 3 331
Subtotaal gestapeld 2.376 251 2.627
Totaal 4.739 294 5.033
Huuropzeggingen en mutatieIn totaal waren er in 2013 binnen het woningbezit
van Ons Huis in Apeldoorn 375 huuropzeggingen.
Dit betekent een mutatiegraad van 8,0% (2012:
7,6%). Dit is exclusief de onzelfstandige kamers.
De mutatiegraad in het eerste kwartaal was het
laagste en in het vierde kwartaal het hoogst.
In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 14,7%
(2012 13,9%). In Zutphen zijn de woningaantallen
te gering om daaraan conclusies te verbinden.
LeegstandHet gemiddeld aantal dagen leegstand in 2013
bedroeg in Apeldoorn 47 dagen (2012: 76 dagen).
Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij een
sociale huurwoning bedroeg 25 dagen (2012: 41).
Dankzij een efficiënter werkproces, het (tijdelijk)
verhuren van nieuwbouwwoningen en grondge
bonden woningen die in de verkoop staan, is de
gemiddelde leegstand behoorlijk afgenomen.
In afwachting van de toekomst van het complex
Lekstraat stonden een aantal woningen in
verband met herstructurering langer leeg. Deze
zijn eind 2013 tijdelijk verhuurd.
Dienstverlening en communicatie
WebsiteDe website van Ons Huis is vernieuwd. Nieuws,
informatie en het actuele woningaanbod staan
nu nog overzichtelijker bij elkaar. En huurders
kunnen allerlei zaken gemakkelijk via de website
regelen.
Doorlopende klantprocessenOns Huis bevraagt huurders doorlopend op de
kwaliteit van dienstverlening met enquêtes via
telefoon en email. Bij de enquête over reparatie
verzoeken vragen we toestemming om terug te
bellen als de klant aangeeft (nog) niet tevreden
te zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om
het beter te doen. De resultaten zijn doorgaans
positief. Voor de punten waarop we wat minder
scoren zetten we verbeterpunten in gang. De
algemene rapportcijfers voor 2013 zijn:
Nieuwe huurders: 7,9
Vertrokken huurders: 7,3
Reparatieverzoeken: 7,8
Woningverbetering: 7,7
Ons Huis vernieuwde haar website.
Won
en b
lijft
19
HuismeestersHuurders kunnen terecht bij de huismeester
tijdens de spreekuren in het complex. Daarnaast
kunnen huurders sinds 1 juli 2013 direct contact
opnemen met de huismeester via zijn email
adres en via een vaste telefoonlijn. Voorheen
verliep het telefonisch contact via het algemene
telefoonnummer van Ons Huis. De ervaringen
van zowel de huurders als de huismeesters zijn
erg positief.
Klachtencommissie
De voorzitter van de commissie, de heer J.H.
Stelwagen, is in oktober 2012 overleden. In eerste
instantie heeft Ons Huis mede op verzoek van de
commissie naar een nieuwe onafhankelijke voor
zitter gezocht. In het licht van de voorgenomen
fusie met de Woonmensen heeft dit voornemen
een lagere prioriteit gekregen.
De heer Otemann, lid van de commissie op voor
dracht van de huurdersbelangenvereniging Ons
Woongoed, liet in september weten zijn lidmaat
schap van de Klachtencommissie op te zeggen
in verband met het beëindigen van de huur van
een woning van Ons Huis. Het bestuur van Ons
Woongoed bleek niet in staat tot een nieuwe voor
dracht te kunnen komen door een crisis binnen
het bestuur. Daarmee is de samenstelling van de
commissie gemarginaliseerd tot één persoon,
zijnde de heer J.A. Ronner, benoemd op voor
dracht van de Raad van Toezicht van Ons Huis.
Hoewel het voornemen tot fusie met de
Woonmensen niet op korte termijn zal worden
geëffectueerd, streeft Ons Huis in het kader
van samenwerking met de Woonmensen
naar de oprichting van een gezamenlijke
Klachtencommissie en op termijn mogelijk
naar een plaatselijke of regionale commissie.
Dit voornemen heeft instemming van het lid
van de Klachtencommissie van Ons Huis, de
Klachtencommissie van de Woonmensen en
de directeurbestuurders.
Op 2 april 2013 hebben de twee leden van de
Klachtencommissie in haar jaarvergadering
stilgestaan bij het overlijden van de voorzitter.
Het klachtenregister over het jaar 2012 is
gecontroleerd en het jaarverslag over dat jaar
vastgesteld. De procedure met betrekking tot
aan de Klachtencommissie gerichte klachten
is vastgelegd in een reglement. In 2013 zijn
er drie klachten bij de Klachtencommissie
binnengekomen. Twee klachten zijn via de
interne procedure afgehandeld tot tevredenheid
van de betrokken huurders. Eén klacht is op
verzoek van de klager rechtstreeks door de
Klachtencommissie afgehandeld. De directeur
bestuurder heeft het advies van de commissie
betreffende deze klacht overgenomen en
geëffectueerd.
Won
en b
lijft
20
Org
anis
atie
, bes
tuur
lijke
str
uctu
ur e
n pe
rson
eel
Organisatie
In schema ziet onze structuur er als volgt uit:
Directie-bestuurder
Projectontwikkeling
Vastgoed Klant en Wonen Bedrijfsservice
Bestuursstaf Business Controlling
De stafafdelingen Business Controlling en
Bestuursstaf vallen rechtstreeks onder de
directeurbestuurder. Projectontwikkeling
is gezien de aard van de werkzaamheden in
eenzelfde positie geplaatst. Het beheer van
bestaande huurwoningen vindt plaats in de
afdelingen Klant en Wonen en Vastgoed. In de
afdeling Bedrijfsservice zijn de ondersteunende
diensten ondergebracht.
Het managementteam bestaat uit de
managers van de afdelingen, de hoofden van
de stafafdelingen en de directeurbestuurder.
De directeurbestuurder neemt op basis van
het overleg besluiten die we vastleggen in een
geautoriseerd bestuursbesluit. De directeur
bestuurder voert bilateraal overleg met
managers en hoofden van stafafdelingen met als
doel voortgangscontrole, afstemming en interne
communicatie. Rond projectontwikkeling is een
afzonderlijke overleggroep geformeerd.
Bestuurlijke structuur
De directeurbestuurder vormt het bestuur van
Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht
berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W.
van Gessel is directeurbestuurder. Aangezien
het bestuur uit één persoon bestaat, is een
evenwichtige rolverdeling op basis van geslacht
niet van toepassing. De samenstelling van de
Raad van Toezicht staat vermeld in het verslag
van de Raad over het intern toezicht.
Persoonlijke gegevens directeurbestuurder
De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum
18 november 1958) is sinds 1 juni 2011
directeurbestuurder van Ons Huis. Hij is
tevens gevolmachtigd directeur van Ons Huis
Synergie B.V, Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed
B.V., Glindhuis Apeldoorn B.V., Wonen boven
Winkels Zutphen B.V. en Kanaalzone Zuid pilot
B.V. De activiteiten van Glindhuis Apeldoorn B.V.
en Kanaalzone Zuid pilot B.V. zijn in de loop van
2013 beëindigd en de B.V.’s zijn opgeheven.
Beloning directeur/bestuurder
De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2013 een
totaal vast inkomen van €127.633,90 ontvangen.
Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht
vast gesteld op basis van de beloningscode voor
bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd
in een remuneratierapport. Er is geen variabele
beloning overeengekomen.
De fiscale bijtelling voor het privé gebruik van
een bedrijfsauto bedroeg in 2013 € 2.142,60.
Voor inkomen op termijn is € 30.180,96 aan
21
Org
anis
atie
, bes
tuur
lijke
str
uctu
ur e
n pe
rson
eel pensioenpremies afgedragen. De bezoldiging
van de directeurbestuurder bedraagt daarmee
op basis van de Wet Normering Topinkomens
€159.957,46.
Eventuele vergoedingen aan de directeur
bestuurder uit hoofde van aan zijn functie
gerelateerde externe bestuursfuncties worden
rechtstreeks aan Ons Huis Woningstichting
overgemaakt.
Vertegenwoordiging/nevenfuncties
De directeurbestuurder vertegenwoordigt Ons
Huis in de navolgende organen:
bestuur stichting Verenigde Samenwerkende
Woningcorporaties Apeldoorn (VSW);
lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus
Stedendriehoek;
diverse overlegplatforms van de gemeente
Apeldoorn;
lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek;
voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA);
lid Nederlandse Vereniging Bestuurders
Woningcorporaties (NVBW);
functionariskringen en themawerkgroepen
Aedes.
Nevenfuncties (onbezoldigd):
voorzitter stichting Vitesse Betrokken;
bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo.
De belangrijkste besluiten van het bestuur in 2013 vaststelling van de jaarstukken 2012;
toekennen periodieken medewerkers en
vaststellen salarissen per 1 januari 2013;
vaststellen huurverhoging 2013;
uitbreiding verkoopportefeuille;
verkoopprijzen bestaande huurwoningen;
regeling sociaal beleidskader;
woningverbeteringbeleid;
verbindingenstatuut;
servicekostenbeleid;
inkoopregels bij privéaankopen;
beleid inzake zelf aangebrachte verbeteringen;
formalisatie procuratiebevoegdheden;
realisatie Schatkamer van Zuid, fase 1A;
vaststelling van de begroting 2014 en
meerjarenbegroting 20142023.
WerkgebiedOns Huis heeft regionale toelating in de
Stedendriehoek alsmede toelating in de
gemeente Nijmegen. Het woningbezit is gelegen
in Apeldoorn en Zutphen. Daarnaast participeert
Ons Huis in de CV Heyendaal en is daarmee
indirect eigenaar van 1/3 van 195 zelfstandige
wooneenheden voor studerende jongeren in
Nijmegen.
Administratieve organisatieOns Huis beschikt over een geïntegreerd
Handboek AO/KM (Administratieve Organisatie en
Kwaliteit Management). De afdeling Controlling
beheert en onderhoudt het handboek. In 2013
zijn een beperkt aantal audits uitgevoerd en
processen geactualiseerd.
Het Wonen boven Winkels project aan de Groenmarkt 28 in Zutphen wint de Palts publieksprijs.
22
Personeel
PersoneelssamenstellingOp 1 januari 2013 werkten er bij Ons Huis
69 mensen (59,25 fte’s). Aan het eind van de
verslagperiode bedroeg dit aantal 65 mede
werkers (54,33 fte’s). In de periode tussen
1 januari 2012 en 31 december 2013 is het aantal
fte’s met 8,25 verminderd. Drie medewerkers
zijn in deze periode boventallig verklaard en
op basis van de regeling sociaal beleidskader
afgevloeid. Voor het overige is de vermindering
tot stand gekomen door een organische krimp
van de organisatie. Vacatures zijn ingevuld door
herschikking van werkzaamheden binnen de
bestaande personeelsomvang. Daarmee is een
aanzienlijke besparing op de personeelslasten
gerealiseerd.
ZiekteverzuimHet ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof
bedroeg in 2013 4,2% (2012: 3,5%), vooral veroor
zaakt door langdurig ziekteverzuim van enkele
medewerkers. Het kortdurend ziekteverzuim
daalde verder naar 1,3% (2012: 1,4%). De ziek
meld frequentie was ongeveer gelijk aan het
voorgaande jaar en bedroeg 1,49.
Het ziekteverzuim wijkt nauwelijks af van het
gemiddelde in de branche. Ons Huis probeert
kortdurend verzuim te voorkomen en te
beperken. Langdurige zieken worden intensief
begeleid bij hun reintegratie, vaak ondersteund
door externen.
Opleidingen In totaal volgden medewerkers 78 cursussen en/
of een opleiding. Zeven medewerkers maakten
daarbij gebruik van hun individueel loopbaan
ontwikkelingsbudget.
Resultaat gericht werkenOns Huis hanteert een methodiek van resultaat
gericht werken. Met elke medewerker maken we
afspraken over prestaties, die in een betreffend
jaar verwacht worden en op welke wijze deze
prestaties tot stand moeten komen.
Woondiensten CafetariasysteemOp basis van de CAO Woondiensten hebben
mede werkers de mogelijkheid keuzes te maken
via het Woondiensten Cafetariasysteem.
Met behulp van dit systeem kan een medewerker
zijn of haar arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden
op de eigen wensen. In 2013 heeft ongeveer 69%
van het personeel gebruik gemaakt van de moge
lijkheden van het Cafetariasysteem.
ArbeidsomstandighedenOns Huis heeft op basis van een risico
inventarisatie een jaarplan met betrekking tot
arbeidsomstandigheden opgesteld. De arbeids
inspectie vond bij een controle de inventarisatie
gedateerd en heeft ons opgedragen een nieuwe
inventarisatie op te stellen. Tevens constateerde
men dat het register met klachten over agressie
en geweld in onvoldoende mate bekend was
bij medewerkers. Ons Huis gaat met beide onder
werpen in overleg met de Ondernemingsraad aan
de slag.
In 2013 heeft Ons Huis medewerkers de gelegen
heid geboden een periodiek medisch onderzoek
uit te laten voeren. Eens per vier jaar biedt Ons
Huis deze mogelijkheid aan. Het overgrote deel
van de medewerkers heeft daarvan gebruik
gemaakt. De resultaten bieden tevens inzicht
in de mate van medewerkerstevredenheid.
Op hoofdlijnen is het personeel zeer tevreden
over de werkomstandigheden. Het onderwerp is
uitvoerig besproken met de Ondernemingsraad.
BedrijfshulpverleningOns Huis heeft zeven medewerkers die gediplo
meerd zijn voor Bedrijfshulpverlening (BHV);
daarnaast zijn er drie volledig gediplomeerde
EHBO’ers aanwezig, waarmee Ons Huis
ruim voldoet aan de wettelijk gestelde eisen
hieromtrent. Jaarlijks volgen de BHVers
cursussen om goed getraind te blijven.
In grafiek:
5,5
4,5
3,5
2,5
1,5
0,5
jaar 2010 2011 2012 2013
Ziekteverzuim ex. zwangerschap in % Kort ziekteverzuim in % Ziekmeldfrequentie
Org
anis
atie
, bes
tuur
lijke
str
uctu
ur e
n pe
rson
eel
23
Fina
ncië
le c
onti
nuïte
it Resultaat en vermogens-ontwikkeling
Resultaat
Over 2013 heeft Ons Huis een negatief resultaat
van ruim € 6,4 miljoen verantwoord. In 2012
bedroeg het resultaat negatief € 11,1 miljoen.
In dat jaar hebben we aanzienlijke voorzieningen
moeten nemen op voorraden onverkochte
nieuwbouwwoningen en grondposities. De
relatieve verbetering komt vooral omdat in
2013 de resultaten in de deelnemingen vrijwel
nihil waren, terwijl we in 2012 een resultaat
deelnemingen van negatief afgerond € 10,9
miljoen hebben verantwoord.
Het resultaat voor belastingen en resultaat
deelnemingen nam af van € 0,6 miljoen in
2012 naar negatief € 6,5 miljoen in 2013.
De niet gerealiseerde waardeverandering van
vastgoed beleggingen had een negatief effect op
het resultaat van € 9,0 miljoen tegen negatief
€ 2,7 miljoen in 2012. Het resultaat 2013 is verder
negatief beïnvloed door de afwaardering van
de certificaten van het Wooninvesteringsfonds
(inclusief opgelopen rente) voor een bedrag
van € 2,4 miljoen. Afwaardering is noodzakelijk
vanwege de financiële positie van het
Wooninvesteringsfonds.
Huurontwikkeling
De totale huren namen toe van € 31,6 miljoen
in 2012 naar € 33,6 miljoen in 2013. Naast de
algemene huurverhoging is deze toename het
gevolg van de overname van onroerend goed van
de verbindingen, de oplevering van nieuwbouw en
het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie.
Ook nam de huurderving af ten opzichte van 2012.
Vermogensontwikkeling
Tegenover de negatieve vermogensmutatie van
€ 6,4 miljoen door het resultaat 2013 staat een
positieve vermogensmutatie van € 16,8 miljoen.
Dit betreft de rechtstreeks aan het vermogen
toegevoegde positieve waardeontwikkeling
van sociaal vastgoed in exploitatie en laat zich
als volgt verklaren. De bedrijfswaarde van het
sociaal vastgoed van Ons Huis in exploitatie is
hoger dan de historische kostprijs (na aftrek
van afschrijvingen). Deze waardemutatie wordt
rechtstreeks aan het vermogen toegevoegd en
beïnvloedt daardoor niet het resultaat.
Waardering en waardeveranderingenOns Huis waardeert haar sociale voorraad op
bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde nam in 2013
toe, in hoofdzaak door (nog) verdergaande
kostenbesparingen op onderhoud en beheer
lasten. De totale mutatie van de bedrijfs waarde
in 2013 bedroeg ruim € 12 miljoen. Naast
(des)investeringen (per saldo € 1,9 miljoen),
herclassificatie naar commercieel vastgoed
(/ € 4,1 miljoen) en afschrijvingen (€ 7,3 mil
joen) bedroeg de mutatie in de bedrijfswaarde
per saldo positief € 21,7 miljoen. Hiervan is
€ 16,8 miljoen rechtstreeks aan het vermogen
toegevoegd.
Het commerciële deel van het bezit waardeert
Ons Huis op marktwaarde in verhuurde staat.
Ultimo 2013 is dit onroerend goed gewaardeerd
op (bruto) 75% van de WOZwaarde onder aftrek
van 5% in verband met verkoopkosten. Een
partiële taxatie door een gecertificeerd taxateur
onderbouwt dit percentage.
De waarde van het commercieel vastgoed in
exploitatie nam in 2013 toe met € 6,7 miljoen.
Voor (per saldo) € 9,9 miljoen hebben we (des)
investeringen toegevoegd, waaronder de omslag
van koopwoningen, die in verhuur zijn genomen.
Door herclassificatie van sociaal vastgoed naar
commercieel vastgoed hebben we € 4,1 miljoen
toegevoegd. Tegenover deze toename stond de
negatieve waardeverandering van € 7,3 miljoen.
Deze afname heeft een directe relatie met de
afnemende marktwaarde van onroerend goed.
Deelnemingen
In juli 2013 nam Ons Huis, woningstichting
de ontwikkelings en exploitatieactiviteiten
en het onroerend goed over van de volgende
deelnemingen:
■■ Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.;
■■ Glindhuis Apeldoorn B.V.;
■■ Wonen boven Winkels Zutphen B.V.;
■■ Kanaalzone Zuid Pilot B.V.
Bij deze overdracht nam Ons Huis het
(ongeborgde) leningvolume over van Ons Huis
Ontwikkeling Vastgoed B.V., groot € 25,6 miljoen.
Daarover was overeenstemming bereikt
24
met de externe financier. Vervolgens zijn de
deelnemingen Glindhuis Apeldoorn B.V. en
Kanaalzone Zuid Pilot B.V. geliquideerd.
Ons Huis wil in 2014 de resterende activiteiten in
Wonen boven Winkels Zutphen B.V. afstoten en
deze deelneming ook opheffen. Afhankelijk van
de keuze of de DAEB (Diensten van Algemeen
Economisch Belang) en nietDAEB activiteiten
administratief of juridisch worden gesplitst,
besluit Ons Huis of ook de tussenliggende holding
Ons Huis Synergie B.V. opgeheven wordt. Dan
blijft alleen Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.
over om deel te nemen in eventuele vof’s, zoals
nu in Vof de Verbinding.
Schematisch ziet de organisatie van de
verbindingen er als volgt uit:
Treasury
TreasurystatuutOns Huis heeft een treasurystatuut dat in
2012 is vastgesteld. Dit statuut gaat Ons Huis
in 2014 actualiseren, na vaststelling van de
nieuwe Woningwet. De doelstellingen van het
treasurybeleid zijn: het waarborgen van blijvende
toegang tot de kapitaalmarkt, het beheersen
van financiële risico’s, het realiseren van zo
laag mogelijke kosten en het zeker stellen
van voldoende liquiditeit. Het statuut regelt de
invulling en uitvoering hiervan. Voor transacties
die niet binnen het statuut vallen vraagt de
directeurbestuurder vooraf goedkeuring aan
de Raad van Toezicht.
Organisatie treasuryfunctieDe manager Bedrijfsservice is verantwoordelijk
voor de treasuryactiviteiten van Ons Huis.
De manager legt transactievoorstellen voor aan
de directeurbestuurder ter besluitvorming en
voert deze vervolgens uit. Het hoofd Controlling
voert de formele controle uit op naleving
van richt lijnen, afspraken en besluiten. De
treasury commissie van Ons Huis bestaat uit de
directeurbestuurder, de manager Bedrijfsservice
(voorzitter) en het hoofd Controlling. In 2013
vergaderde de commissie vier keer in het bijzijn
van een extern deskundige.
Langlopende schuldenDe langlopende schulden van Ons Huis namen
in 2013 (per saldo) toe met € 4,8 miljoen.
Geconsolideerd namen deze schulden af
met € 20,8 miljoen. Ons Huis betaalde de
aflossingen uit aanwezige liquide middelen,
verkoopopbrengsten en positieve operationele
kasstromen en herfinancierde een deel.
In juli 2013 nam Ons Huis van de deelneming
Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. zes onge
borgde leningen over voor een totaalbedrag
Ons Huis Woningstichting
Ons Huis Synergie B.V.
Ons Huis Ontwikkeling
Vastgoed B.V.
Wonen boven Winkels
Zutphen B.V.Vof de Verbinding (50%)
Fina
ncië
le c
onti
nuïte
it
25
van € 25,6 miljoen. Dit was in verband met het
overnemen van de activiteiten en onroerend goed
van de werkmaatschappijen. In de tweede helft
van 2013 is ruim € 6,2 miljoen weer afgelost
op deze leningen. Door deze aflossing neemt
het herfinancieringsrisico van ongeborgde
financiering in 2015 en 2016 af. Daarnaast ontving
Ons Huis in april 2013 twee nieuwe financieringen
van totaal €13,2 miljoen. Deze leningen dienden
als (deel)herfinanciering van eindaflossingen van
leningen.
Het gemiddeld rentepercentage van de op
31 december 2013 aanwezige leningen is 4,18%
(eind 2012: 4,02%). Deze toename komt omdat
van zes leningen voor totaal € 30 miljoen in 2013
het rentepercentage contractueel overging van
een rente gebaseerd op 1maands euribor naar
de rentevast periode tegen een rentepercentage
van 5,25%. De nieuw afgesloten en overgenomen
leningen hadden een positief effect op het
gemiddelde percentage.
LiquiditeitenBegin 2013 had Ons Huis een saldo liquide
middelen van ruim € 22,2 miljoen. Dit saldo
gaf Ons Huis in 2013 grotendeels uit aan de
financiering van investeringen en de aflossing
van leningen. Eind 2013 beschikte Ons Huis
nog over € 7,7 miljoen aan liquide middelen.
Voor de aflossing op 2 januari 2014 van € 11,4
miljoen maakte Ons Huis tijdelijk gebruik van het
rekening courant krediet. Er werd namelijk op 15
januari 2014 € 5,5 miljoen gestort van de lening
die begin 2014 is overeengekomen.
Ons Huis beschikt over ruim € 9 miljoen
kredietfaciliteit bij de huisbankier. Ook in 2014
gebruikt Ons Huis overtollige liquide middelen,
binnen de kaders van het treasurystatuut, onder
meer voor aflossing van (nietDAEB) leningen.
DerivatenIn het treasurystatuut heeft Ons Huis geregeld
dat we renteinstrumenten mogen inzetten
om renterisico’s af te dekken. De doelstelling
hiervan is dat lange rentevast perioden mogelijk
zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de
onderliggende lening. Bovendien kunnen we
op deze wijze flexibiliteit bereiken door het
ontkoppelen van lening en rentelooptijd.
Er zijn randvoorwaarden in het statuut
opgenomen om risico’s te vermijden of
te beperken, zoals:
■■ een gelimiteerde lijst van toegestane rente
instrumenten;
■■ er moet een verband bestaan tussen de lening
portefeuille en beleggingen enerzijds en het
gebruik van renteinstrumenten anderzijds;
■■ het gebruik is uitsluitend toelaatbaar om het
rentetype van de portefeuille te veranderen of
renterisico’s te beperken;
■■ het gebruik van instrumenten met een open
einde (opties zonder onderliggende waarde) is
niet toegestaan;
■■ om tegenpartijrisico’s en liquiditeitsrisico’s te
beperken zijn limieten en andere voorwaarden
in het statuut opgenomen.
Ultimo 2013 beschikte Ons Huis over één lening
met een zogenaamde ‘embedded derivaat’. Dit
betreft een combinatie van een cap en een floor,
waardoor de rente binnen voorwaarden variabel
is. Deze lening heeft een looptijd tot 1 juli 2016 en
een hoofdsom van € 8 miljoen. Dat is 3,7% van de
nominale waarde van de lening portefeuille.
Begin 2013 beschikte Ons Huis over twee caps
van respectievelijk € 0,5 miljoen (einddatum
212013) en € 23 miljoen (afloop 242013).
Deze caps zijn aangegaan om te voldoen aan de
jaarlijkse renterisico limieten van het WSW.
Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. beschikte
over een cap van € 6,5 miljoen die per 17 juli
2013 is vervallen nadat de onderliggende lening
is overgenomen door Ons Huis. Bij geen van
de renteinstrumenten is sprake van toezicht
belemmerende bepalingen of het aanhouden van
liquiditeitsbuffers.
Fina
ncië
le c
onti
nuïte
it
Opening Jantje Beton speelzone de Heeze in Apeldoorn. Fotograaf: T. Reijers
26
Belastingen en andere heffingen
VennootschapsbelastingOns Huis is belastingplichtig voor de vennoot
schapsbelasting sinds 1 januari 2008. Er bestaat
een fiscale eenheid met de 100% deelnemingen.
De aanslagen tot en met 2011 zijn definitief door
de fiscus opgelegd. Dit leidde niet tot wijzigingen.
De aangifte 2012 is in 2013 definitief ingediend;
ten opzichte van de schatting in de jaarrekening
gaf dit een positief effect van € 287.000. De fiscus
gaf recent aan deze aanslag conform aangifte op
te leggen.
Voor verschillen tussen fiscale en commerciële
waardering zijn latenties gevormd, voor zover
sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.
VerhuurdersheffingIn 2013 heeft Ons Huis voor het eerst de
opgelegde verhuurdersheffing voldaan. In
2013 bedroeg deze heffing circa € 0,1 miljoen.
Deze heffing loopt snel op: in 2017 tot circa € 4
miljoen per jaar. De investeringsmogelijkheden
van Ons Huis zijn daardoor aanzienlijk
beperkt. Desondanks blijft voor Ons Huis de
betaalbaarheid voor de doelgroep speerpunt van
beleid. Ons Huis vangt de verhuurdersheffingen in
eerste instantie op door de organisatie zo sober
en doelmatig mogelijk in te richten. Ook het
niveau van de onderhoudskosten dringt Ons Huis
sterk terug, overigens zonder hierbij de kwaliteit
van het onroerend goed geweld aan te doen.
SaneringsheffingHet Centraal Fonds Volkshuisvesting legde in
2013 een saneringsheffing op aan de sector om
in moeilijkheden geraakte collegacorporaties
te saneren. Voor Ons Huis bedroeg deze heffing
€ 1,2 miljoen. De verwachting is dat ook in de
komende jaren saneringsheffingen volgen. In
de meerjarenbegroting houden we daarmee
rekening tot en met 2017.
Financiële oordelen van externe partijen
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)Het WSW verklaarde in 2013 dat Ons Huis voldoet
aan de eisen van kredietwaardigheid. Dit op grond
van de door haar uitgevoerde financiële analyse.
Ook gaf het WSW opnieuw kredietfaciliteit af
voor Ons Huis. Ons Huis kan daardoor leningen
aantrekken met WSWborging.
Het WSW heeft haar beoordelingssystematiek
eind 2013 aangepast. Doorrekeningen wijzen uit
dat Ons Huis ook voldoet aan de normen van de
nieuwe systematiek. Dit is een voorwaarde om
zonder meer gebruik te kunnen maken van de
faciliteiten van het WSW.
Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)Het CFV beoordeelt de financiële continuïteit
van woningcorporaties en heeft zes toezicht
terreinen: kwaliteit financiële informatie,
behoud maatschappelijk gebonden vermogen,
financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit
en draagkrachtvermogen. Het CFV verklaarde
op grond van haar onderzoek op deze terreinen
dat er bij Ons Huis geen aanleiding is tot
opmerkingen of nader onderzoek.
RisicomanagementIn de Raad van Toezicht, het managementteam
en operationeel is continue aandacht voor
mogelijke risico’s en beheersingsmaatregelen
om de risico’s te beperken of terug te dringen. In
periodieke sessies behandelt het management
team en middenkader aanwezige risico’s en
beheersingsmaatregelen en beoordeelt of
aanvullende maatregelen nodig zijn. In 2013
stelde Ons Huis een uitvoerige rapportage op
Fina
ncië
le c
onti
nuïte
it
Bewoners uit de Beekstraat in Zutphen in gesprek over wonen in hun buurt.
27
over de organisatie van het risicomanagement
en van de belangrijkste onderkende risico’s
en maatregelen.
Ons Huis heeft op de volgende risicogebieden
beheersingsmaatregelen genomen:
■■ Strategische risico’s op het gebied van wet
en regelgeving, marktrisico’s huurmarkt en
reputatierisico’s;
■■ Financiële risico’s zoals rente en financie
ringsrisico’s;
■■ Organisatorische risico’s zoals externe en
interne compliance risico’s;
■■ Risico’s van grondposities en projectontwikke
ling zoals ontwikkelings en verkooprisico’s;
■■ Operationele risico’s zoals informatiserings
risico’s, fiscale risico’s, leveranciersrisico’s,
risico’s samenhangend met vastgoed en
procuratierisico’s.
Financiële kengetallen
SolvabiliteitDe solvabiliteit is in 2013 toegenomen van 36,7%
eind 2012 naar 38,6% eind 2013. Intern houdt
Ons Huis 30% als ondergrens aan. Ondanks het
negatieve resultaat verbeterde de solvabiliteit.
Dit is het gevolg van de toename van de bedrijfs
waarde van het bezit. Deze toename muteert voor
een belangrijk deel rechtstreeks in het vermogen.
Loan to ValueDe loan to value bedraagt ultimo 2013 67,1%.
Intern hanteert Ons Huis hiervoor 65% als boven
grens. Een deel van de leningen is rechtstreeks
gekoppeld aan projecten die onder voorraden
zijn verantwoord. Indien we hiermee rekening
houden, zou de loan to value 62,8 bedragen en
voldoen aan de interne norm. Door het verder
afbouwen van de lening portefeuille verbetert
deze waarde de komende jaren.
Interest Coverage Ratio (ICR)De ICR bedraagt over 2013 2,6. Dit voldoet ruim
schoots aan de intern gestelde norm van 1,5. De
toekomstige verhuurders en saneringsheffingen
zetten deze waarde onder druk. Ons Huis vangt
deze negatieve invloeden voor een belangrijk deel
op door de lening portefeuille en daarmee de
rentelasten te laten afnemen en de uitgaven aan
onderhoud en bedrijfslasten te beperken.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)Op basis van de 2% aflossingsfictie (WSW norm
t/m 2013) bedraagt de DSCR over 2013 1,7%. Een
DSCR van 1% geldt als voldoende.
Fina
ncië
le c
onti
nuïte
it
28
Vers
lag
van
de O
nder
nem
ings
raad In 2013 voerde de directeurbestuurder acht maal overleg met de
Ondernemingsraad, die in samenstelling volledig veranderde. Viermaal werd tussentijds informeel overleg gevoerd met het hoofd Bestuursstaf. Centrale thema’s in het overleg waren de gevolgen van de besparingen op de kosten van beheer en het voornemen tot fusie met de Woonmensen. Dat laatste onderwerp leidde tot contacten en overleg met de Ondernemingsraad van de Woonmensen en gezamenlijk overleg met de bestuurders van beide organisaties.
Hoewel het voornemen tot fusie uiteindelijk niet
tot vervolgacties en een formele adviesaanvraag
leidde, vormden de resultaten van het
vooronderzoek naar fusie aanleiding voor de
Ondernemingsraad om een initiatiefdocument
op te stellen. In dit initiatiefdocument geeft de
Ondernemingsraad een aantal onderwerpen aan
die volgens de OR opgepakt moeten worden om
Ons Huis als organisatie en haar medewerkers te
verbeteren.
InstemmingsrechtDe Ondernemingsraad heeft haar instemming
verleend aan:
■■ instellen sociaal beleidskader;
■■ wijziging systematiek resultaat gericht
werken;
■■ evaluatie en plan van aanpak
arbeidsomstandighedenbeleid;
■■ wijziging reglement Ondernemingsraad;
■■ bijstellen protocol overleg directeur
bestuurder en de Ondernemingsraad;
■■ vaststellen verplichte snipperdagen 2014.
Daarnaast zijn in de overlegvergaderingen de
volgende onderwerpen aan de orde geweest:
■■ aanpassing secundaire arbeidsvoorwaarden,
waaronder het vervallen van een feestbijdrage;
■■ uitslagen resultaatgericht werken 2012;
■■ uitkomst interne enquête en globaal
medewerkerstevredenheidsonderzoek 2012;
■■ jaarverslag 2012;
■■ uitslag 4jaarlijks medisch onderzoek
medewerkers en mogelijke vervolgacties;
■■ ziekteverzuim 2012 en eerste halfjaar 2013;
■■ voornemen tot fusie met de Woonmensen en
resultaten vooronderzoek;
■■ CAO 2e halfjaar 2013;
■■ integriteitscode;
■■ samenwerking met de Woonmensen;
■■ tijdsbesteding ORleden;
■■ concept beleidsplan Wonen blijft;
■■ uitwerking en gevolgen betaalbaarheid
huurwoningen;
■■ vertalen beleidsplan in strategische doelen en
succesbepalende factoren;
■■ begroting 2014 en meerjarenbegroting.
In elke vergadering komen actualiteiten en
mededelingen (landelijk, plaatselijk en Ons
Huis) aan de orde, evenals een kort verslag van
vergaderingen van de Raad van Toezicht, als die
hebben plaatsgevonden.
In het jaarlijkse gesprek met een afvaardiging van
de Raad van Toezicht zijn in een open sfeer de
hoofdzaken van beleid de revue gepasseerd.
Kantoorpand Ons Huis aan de Waterloseweg in Apeldoorn met kunstwerk ‘Het Nest’.
29
SamenstellingOp 1 mei van 2013 traden de leden Willem
Kruimer, Thea Otter en Martijn Endeman af
volgens rooster. Drie medewerkers gaven
te kennen belangstelling te hebben voor het
lidmaatschap van de Ondernemingsraad. Geen
enkele medewerker van Ons Huis gaf aan
bezwaar te hebben tegen het benoemen van de
drie kandidaten, waardoor betrokkenen zonder
het houden van verkiezingen tot lid van de OR
zijn benoemd. De nieuwe leden volgden een
tweedaagse cursus.
Vooral door de voorgenomen fusie met de
Woonmensen en de daarmee samenhangende
hoeveelheid werk van de OR, alsmede de
behoefte aan een breder draagvlak onder het
personeel, wenste de Raad het aantal leden uit
te breiden tot vijf. Na wijziging van het reglement
werden medewerkers van Ons Huis opnieuw
gevraagd zich kandidaat te stellen. Ook in deze
verkiezingsronde was het aantal kandidaten
gelijk aan het aantal openstaande plaatsen.
Martijn de Boer en Ans Reukers werden zonder
bezwaar van de overige medewerkers van Ons
Huis benoemd tot lid.
De Ondernemingsraad bestaat per 31 december
2013 uit de volgende leden:
■■ Jeroen Knoop, voorzitter;
■■ Gerben Beunk, secretaris en
plaatsvervangend voorzitter;
■■ Lies Bouma, lid;
■■ Martijn de Boer, lid;
■■ Ans Reukers, lid.
Vers
lag
van
de O
nder
nem
ings
raad
Woningen van Ons Huis in de Beekstraat in Zutphen.
30
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
Inleiding
De directeurbestuurder heeft het verslag
over het jaar 2013 voorgelegd aan de Raad van
Toezicht. De door de bestuurder opgemaakte
en vastgestelde jaarrekening 2013 bestaat
uit de resultatenrekening, de balans en de
toelichting daarop, de in de balans opgenomen
geconsolideerde jaarrekening 2013, alsmede het
volkshuisvestingsverslag over het afgelopen jaar.
De jaarrekening is door Ernst & Young gecontro
leerd en goedgekeurd. De Raad heeft de jaar
rekening en bijbehorende stukken, het interne
beheersingssysteem en het accountantsverslag
met de accountant besproken.
De Raad kan zich met de stukken verenigen
en heeft de jaarrekening 2013 goedgekeurd,
waarmee de directeurbestuurder decharge
is verleend.
Met de goedkeuring van de jaarrekening van
Ons Huis en de in de jaarrekening voorgestelde
resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat
over het verslagjaar 2013 € 6,4 miljoen negatief.
In dit verslag legt de Raad van Toezicht, als onder
deel van een maatschappelijk ondernemende
organisatie, verantwoording af over de wijze
waar op zij invulling heeft gegeven aan de uit
voering van haar taken en bevoegdheden in het
afgelopen jaar. Ons verslag betreft het toezicht
op Ons Huis, woningstichting, als Raad van
Toezicht en omdat er sprake is van een gecon
solideerde jaarrekening, ook het toezicht op
de 100% verbinding Ons Huis Synergie B.V. als
Raad van Commissarissen.
Speerpunten van het toezicht
De Raad van Toezicht heeft in 2013 zeven maal
vergaderd. Eén lid was bij één vergadering
afwezig. Bij de vergaderingen zijn naast de
directeurbestuurder over het algemeen het
hoofd Bestuursstaf en het hoofd Controlling
aanwezig. Het hoofd Projectontwikkeling is
aanwezig geweest bij vergaderingen, waarin
de projectenportefeuille aan de orde kwam.
Ook het jaar 2013 kenmerkte zich door de
voort durende financiële en economische crisis,
de als gevolg daarvan stagnerende woningmarkt
en de forse ingrepen van de rijksoverheid in
de volkshuisvesting. Het toezicht van de Raad
was nadrukkelijk gericht op het borgen van de
financiële positie van Ons Huis, het helder maken
en beschouwen van risico’s en de wijze van het
managen daarvan.
Herstelplan ‘Van B2 naar A1’In 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) Ons Huis een continuïteitsoordeel B2 toe
gekend. Naar oordeel van het fonds was op basis
van gegevens over het jaar 2010 en de prognoses
over de komende vijf jaar dat de voorgenomen
activiteiten van Ons Huis de financiële positie op
korte termijn in gevaar brengen. Op grond van dit
oordeel heeft Ons Huis het herstelplan ‘Van B2
naar A1’ opgesteld.
De auditcommissie en de Raad zelf hebben
toe gezien op de vordering van de uitvoering
van het herstelplan door de bestuurder.
De voor genomen maatregelen in het herstelplan
betroffen onder meer het terugbrengen van
de projectenportefeuille en het beperken
van onderhoudskosten en bedrijfslasten en
het managen van (nieuwe) risico’s. Bij het
bespreken van de jaarrekening over het jaar
2012, het opstellen van een nieuw beleidskader
en het goedkeuren van de begroting 2014 en
meerjarenbegroting heeft de Raad de stukken
mede beschouwd vanuit de voorgenomen
maatregelen uit het plan. In de vergadering
van de Raad in september is vastgesteld dat
de meeste herstelmaatregelen zijn gerealiseerd
of op schema liggen. Bij het goedkeuren van de
begroting 2014 en volgende jaren constateerde
de Raad dat Ons Huis weer opereert binnen de
vastgestelde financiële kaders en dat er weer
ruimte is voor (beperkte) investeringen.
In september 2013 berichtte het CFV schriftelijk
dat de financiële continuïteit van Ons Huis weer
gewaarborgd is.
Jaarverslag 2012Het jaarverslag en de jaarrekening over het jaar
2012 is door de Raad in april 2013 goedgekeurd.
De externe accountant was daarbij aanwezig.
Het verslag was opgesteld volgens de herziene
richtlijn RJ 645. Over de inhoud van deze richtlijn
heeft de Raad zich uitvoerig laten informeren.
De Raad heeft met de externe accountant
31
gesproken over het signaleren van financiële
risico’s en de rol van de accountant daarbij.
Na een positief oordeel van de accountant over
het jaarverslag 2011 kreeg Ons Huis immers
een B2oordeel van het CFV. Hoewel de gegevens
en periode op grond waarvan de financiële positie
wordt beoordeeld van elkaar verschillen, heeft de
Raad uitgesproken een actieve rol van de externe
accountant met betrekking tot het signaleren van
risico’s te verwachten.
Beleidsplan ‘Wonen blijft’De bestuurder heeft in het verslagjaar een nieuw
beleidskader opgesteld en voorgelegd aan de
Raad van Toezicht. De Raad was betrokken bij
de wijze waarop het plan tot stand is gekomen
en bij het opstellen van de contouren van het plan.
De Raad is zeer te spreken over de inbreng en
betrokkenheid van medewerkers en stakeholders
bij de totstandkoming van ‘Wonen blijft’.
Inhoudelijk past het voorgenomen beleid naar
haar oordeel bij de omstandigheden, waarin Ons
Huis de komende jaren met beperkte financiële
middelen haar doelstellingen kan realiseren.
De Raad zal toezien op de implementatie van
het voorgenomen beleid en het managen van
de risico’s.
Samenwerking met collega-corporatiesIn het nieuwe beleidsplan is vastgesteld dat
Ons Huis onderzoekt of en hoe samenwerking
dan wel fusie met collegacorporaties bijdraagt
aan het realiseren van haar doelstellingen.
De bestuurder heeft de Raad geïnformeerd over
verkennende gesprekken met in eerste instantie
de Goede Woning en de Woonmensen en in een
later stadium met enkel de Woonmensen en Ons
Huis. Hij heeft de Raad een voorstel voorgelegd
om een meerwaarde onderzoek uit te voeren
naar een fusie tussen beide corporaties. De Raad
heeft het voorstel uitvoerig besproken en de
bestuurder voorgesteld allereerst in een relatief
kort vooronderzoek te bezien of een fusie kans
van slagen heeft.
Na uitvoering van dit vooronderzoek heeft de
Raad de resultaten besproken en na meerdere
beraadslagingen geconcludeerd dat een fusie
op korte termijn niet wenselijk is. Naar haar
oordeel zijn beide organisaties in transitie en zijn
de financiële posities onvoldoende gewaarborgd.
Een fusietraject op dit moment is een te grote
belasting voor de organisatie, heeft daardoor
een hoog afbreukrisico en brengt de continuïteit
van de organisatie in gevaar.
De bestuurder en de Raad hebben vervolgens na
ampele overweging besloten het meerwaarde
onderzoek niet uit te laten voeren en vooralsnog
andere vormen van samenwerking met collega
corporaties te realiseren. Op termijn is een fusie
daarbij niet uitgesloten.
Strategie projectenMede in het licht van het herstelplan heeft de
Raad zich evenals voorgaande jaren gefocust
op de risico’s van de projectenportefeuille van
Ons Huis. Aan de hand van de rapportages van
de organisatie heeft de Raad alle projecten
beschouwd en de in kaart gebrachte risico’s
en afwaarderingen gewogen. Enkele projecten
zijn door de Raad bezocht. De fors afgeslankte
portefeuille is naar het oordeel van de Raad thans
beheersbaar. Het bewaken van risico’s op dit
onderdeel blijft speerpunt van het toezicht door
de Raad.
Financiële kadersMede als uitvloeisel van de vernieuwde richtlijn
RJ 645 en als instrument om financiële continu
ïteit te waarborgen, heeft de bestuurder een
voorstel voorgelegd om de financiële kaders van
Ons Huis bij te stellen. De ICR is nu vastgesteld
op minimaal 1,5 en gemiddeld 1,7; de solvabiliteit
op 30% en de loan to value op maximaal 65%.
De Raad acht deze normen passen in deze lastige
financiële omstandigheden en heeft het voorstel
goedgekeurd.
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
In ons huurdersblad was er aandacht voor de woongroep Centraal Wonen ’t Vierschaar in Apeldoorn.
32
Begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023De door de bestuurder voorgelegde begroting en
meerjarenbegroting geeft de Raad vertrouwen
op korte en middellange termijn. Veranderingen
in overheidsbeleid rond de volkshuisvesting
en steeds veranderende normen van toezicht
houders maken vooruitzichten op de langere
termijn onzeker. Beleidsvoornemens blijken
financieel uitvoerbaar, betaalbaarheid van
huurwoningen voor de primaire doelgroep
is gewaarborgd. De Raad heeft de begroting
goedgekeurd.
RisicomanagementDe Raad beschouwt het risicomanagement
als integraal onderdeel van effectief
management en als expliciet onderdeel van
het toezicht. In het verslagjaar heeft de Raad
bij tal van thema’s nadrukkelijk gefocust op
de risico’s en het analyseren daarvan. In dit
verslag komt risicomanagement regelmatig
terug. Meer specifiek heeft de Raad in
het verslagjaar de bestuurder gevraagd het
bestaande risicomanagement te beschrijven
en inzichtelijk te maken voor de Raad. Onzekere
marktomstandigheden, financiële ingrepen van
de rijksoverheid en financiële ondersteuning van
noodlijdende corporaties maken dat noodzakelijk.
In de loop van het jaar heeft de bestuurder
meerdere malen op onderdelen gerapporteerd
over dit onderwerp. Het in november gepresen
teerde integraal overzicht van instrumenten is
door de Raad goedgekeurd.
InformatievoorzieningOns Huis informeert de Raad met overzichten van
actualiteiten op landelijk, regionaal/plaatselijk
en Ons Huis niveau, door overzichten van
bestuurs besluiten en met kwartaalrapportages
op het gebied van Wonen, Vastgoed, Projecten
en Financiën. Naar oordeel van de Raad dient de
informatievoorziening niet alleen gericht te zijn
op een terugblik naar de voorgaande periode,
maar eveneens aan te geven in hoeverre verwacht
wordt de beoogde doelstellingen te realiseren.
Eventuele risico’s dienen daarbij in kaart te
worden gebracht. Met ingang van het 1e kwartaal
2014 zal de bestuurder de informatievoorziening
naar de Raad op basis van deze uitgangspunten
inrichten.
Contact met Ondernemingsraad en Ons WoongoedEen delegatie van de Raad heeft in het verslagjaar
een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad
van Ons Huis over de algemene gang van zaken
binnen het bedrijf. Twee leden van de Raad
hebben een algemeen gesprek gevoerd met
het bestuur van Ons Woongoed, de huurders
belangen vereniging. Eén lid van de Raad
bezocht een algemene ledenvergadering van
deze vereniging.
BesluitenDe Raad heeft in 2013 goedkeuring verleend aan:
■■ document Bedrijfswaarde/nieuwe RJ 645;
■■ jaarverslag en de jaarrekening 2012;
■■ het Verbindingenstatuut;
■■ het beleidsplan Ons Huis 20132016;
■■ instellen vooronderzoek fusie De Woonmensen
en Ons Huis;
■■ reglement selectie en remuneratiecommissie;
■■ volmacht aan WSW tot hypotheekvestiging op
het WSW onderpand van Ons Huis;
■■ de begroting 2014;
■■ het investeringsstatuut;
■■ het risicomanagement;
■■ investering Schatkamer van Zuid.
AuditcommissieDe Raad heeft in 2012 een afzonderlijke audit
commissie voor Ons Huis ingesteld. De slechte
marktomstandigheden en daarmee samen
hangen de bedrijfsrisico’s van Ons Huis en
haar verbindingen maken het nadrukkelijk(er)
volgen van de financiële positie van Ons Huis
door de Raad noodzakelijk. De samenstelling
en werkwijze van de commissie zijn vastgelegd
in een door de Raad vastgesteld reglement
audit commissie. Leden van de commissie zijn de
heren Van Bolhuis en Houterman. De bestuurder
en het hoofd Controlling zijn bij de vergadering
aanwezig.
De auditcommissie is in 2013 vier maal bijeen
geweest, veelal ter voorbereiding van de
vergaderingen van de Raad. In januari voerde de
commissie overleg met een vertegenwoordiger
van het CFV over de beoordelingsnormen van
het Fonds. Daarnaast kwamen aan de orde
de herziene richtlijn RJ645, de management
letter van de accountant, het jaarverslag
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
33
en jaarrekening 2012 (in aanwezigheid van
de accountant), het financiële kader, het
mogelijk oprichten van een commanditaire
vennootschap woonwagens, de begroting 2014
en volgende jaren, het investeringsstatuut,
kwartaalrapportages en verslagen van de
treasurycommissie en niet op de laatste plaats
het risicomanagement.
Onverlet de voorbereidende werkzaamheden
van de auditcommissie beschouwt de Raad
haar functioneren als een geheel. Alle leden
zien toe op het onderhouden van passende
controles en controlesystemen ter beheersing
van de financiële en de operationele risico’s
waaraan Ons Huis is blootgesteld en ter
controle op de integriteit van de financiële
informatievoorziening.
Selectie- en RemuneratiecommissieMede door het invoeren van de Wet Normering
Topinkomens en de uitvoeringmaatregel om de
salarissen van corporatiedirecteuren te normeren
(de staffel van Blok) heeft de Raad in juli van
het verslagjaar besloten een ‘lichte’ selectie
en remuneratiecommissie in te stellen. De Raad
heeft een reglement daartoe vastgesteld.
De commissie bestaat uit twee leden van de Raad
en zal zich in 2014 buigen over de remuneratie
van de directeurbestuurder en de leden van de
Raad van Toezicht. Leden van de commissie zijn
de heer Stevelmans en mevrouw Blijleven.
Vergelijkbaar met de auditcommissie is de
selectie en remuneratiecommissie slechts
bedoeld om zaken in het kader van selectie
en remuneratie voor te bereiden voor de Raad.
De Raad blijft als geheel verantwoordelijk.
Corporate GovernanceUitgangspunt voor de corporate governance van
Ons Huis is de Aedes Code en de daarop aan
sluitende Governance Code Woningcorporaties.
Op welke wijze Ons Huis met de Code omgaat,
staat gedetailleerd aangegeven op de website van
Ons Huis.
De Raad van Toezicht onderschrijft de noodzaak
van transparantie in bestuur en toezicht en het
afleggen van verantwoording daarover aan de
stakeholders. De Code vormt naar mening van
de Raad de basis voor goed bestuur in woning
corporaties. Ook vormt het de basis voor het
goed functioneren van het interne toezicht in
woningcorporaties.
Door middel van een zogenaamde Governance
agenda zijn de in de Governance Code
Woningcorporaties opgenomen onderwerpen
in de vergaderingen van de Raad geagendeerd.
De onderwerpen zijn, met betrekking tot de
behandeling en besluitvorming, divers van aard.
Integer ondernemen stelt hoge eisen aan Ons
Huis als maatschappelijk ondernemer. De Raad
van Toezicht ziet erop toe dat Ons Huis zorgvuldig
te werk gaat, haar verantwoordelijkheden in acht
neemt en de geldende regels naleeft. Ons Huis
heeft een integriteitscode opgesteld. De code is
geen dichtgetimmerd en uitputtend reglement.
Er staat niet over elk onderwerp precies in
wat wel en niet mag. Eén van de kernwaarden
bij Ons Huis is ‘verantwoord ondernemen’.
Daarbij past niet een veelheid aan regels, wel
eigen verantwoordelijkheid en professionaliteit
van medewerkers en leden van de Raad.
De integriteitscode is daarbij een hulpmiddel
en dient als handvat voor de dagelijkse
werk zaamheden. Naast bovengenoemde
integriteitscode beschikt Ons Huis over een
klokkenluidersregeling (inclusief interne
vertrouwenspersonen en extern meldpunt).
In 2013 heeft een lid van de Raad melding
gemaakt van het feit dat een dochter via het
reguliere toewijzingssysteem een woning van
Ons Huis is toegewezen. Een lid maakte bekend
dat het bedrijf, waarvan zij directeur is, zonder
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
Nieuwe huurders Vlijtsekade bezichtigen hun woning.
34
haar bemoeienis een overeenkomst met Ons
Huis heeft gesloten met betrekking tot een
kunstproject voor huurders van woningen van
Ons Huis.
In 2010 heeft Ons Huis voor het laatst een visitatie
laten uitvoeren. Het eindrapport verscheen in
januari 2011. In 2014 zal Ons Huis conform de
Governance Code opnieuw een visitatie laten
uitvoeren.
Taak, werkwijze en samenstelling Raad van ToezichtDe Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te
houden op het beleid van het bestuur en op de
algemene gang van zaken bij de woningcorporatie
en de met haar verbonden ondernemingen en
staat de directeurbestuurder met raad ter zijde.
Het toezicht van de Raad van Toezicht strekt zich
ook uit tot de verbindingen.
De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit
van eigen functioneren. De taken, verantwoorde
lijk heden, bevoegdheden en werkwijze van de
Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de statuten
van Ons Huis Woningstichting. Naast de in de
statuten opgenomen regelingen betreffende
onverenigbaarheid (art. 16), aftreden en vacatures
(art. 17), einde lidmaatschap Raad van Toezicht
(art. 18), schorsing en ontslag (art. 19), taken
en bevoegdheden (art. 20), vergaderingen (art.
21), besluitvorming ter vergadering (art. 22),
onderzoek jaarstukken (art. 23) en besluitvorming
(Hoofdstuk IV), is een profielschets en een
be noemingsprocedure Raad van Toezicht
aanwezig.
Om aan de regels van de Governance Code
Woningcorporaties ten aanzien van taken,
bevoegdheden en handelswijze van de Raad van
Toezicht en de bestuurder te voldoen, beschikt
Ons Huis in aanvulling op de statuten over een
‘Corporate Governance reglement’. De Raad heeft
ervoor gekozen om geen afzonderlijk ‘Reglement
Werkwijze Raad van Toezicht/Commissarissen’ op
te stellen. De cursief gedrukte stukken zijn op de
website (www.onshuisapeldoorn.nl) geplaatst.
De voorzitter van de Raad initieert de evaluatie
van het functioneren van de Raad en van de
directeurbestuurder. De voorzitter wordt in zijn
rol ondersteund door de directeurbestuurder
van Ons Huis. Zij voeren maandelijks overleg met
elkaar. De in juli van het verslagjaar ingestelde
selectie en remuneratiecommissie zal de
evaluatie van het functioneren van de Raad en
de directeurbestuurder gaan voorbereiden.
De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld
dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuur
der en welk deelbelang dan ook onafhankelijk
en kritisch kunnen opereren. Er bestaan geen
overlappingen met andere bestuursfuncties.
Geen van de leden van de Raad van Toezicht is
of was in het verleden in dienst van Ons Huis en/
of onderhoudt een directe of indirecte band met
toeleveranciers of afnemers van Ons Huis. Geen
van de leden van de Raad van Toezicht verleent
andere diensten dan die welke voortvloeien uit
zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht of
onderhoudt banden met Ons Huis hetzij direct,
hetzij indirect, buiten zijn lidmaatschap van de
Raad van Toezicht. In het verslagjaar hebben
geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake
was van mogelijke tegenstrijdige belangen.
Ons Huis heeft als beleid geen leningen of
garanties te verstrekken aan haar leden van
de Raad van Toezicht.
De Raad van Toezicht bestaat thans uit vijf leden.
De samenstelling van de Raad is in het jaar 2013
niet gewijzigd. Twee leden zijn primair voor een
periode van vier jaar benoemd en kunnen voor
een volgende zittingstermijn van vier jaar worden
herbenoemd. De leden Stevelmans en Verburgh
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
Merouw Post bekijkt haar foto van het Community Art project in het Staatsliedenkwartier.
35
zijn in december herbenoemd voor een periode
van vier jaar. In de statuten is bepaald dat de
Raad uit minimaal vijf en ten hoogste uit zeven
leden dient te bestaan. In de profielschets voor
de leden van de Raad van Toezicht is als één
van de algemene uitgangspunten opgenomen
dat de Raad pluriform moet zijn samengesteld.
In de huidige samenstelling telt de Raad twee
leden van het vrouwelijke en drie leden van het
mannelijke geslacht. De leden van de Raad staan
opgesomd in de bijlage aan het eind van dit
hoofdstuk.
Alle leden zijn in het dagelijks leven actief
werkzaam en vanuit hun actieve werkkring
betrokken bij en bekend met ontwikkeltrajecten.
De specifieke deskundigheidsbevordering
vindt plaats door het bijwonen van thema
bijeenkomsten, het tot zich nemen van actuele
toegezonden documentatie evenals het kennis
nemen via de media van de ont wikke lingen in
het werkgebied, voor zover deze van belang
zijn voor de ontwikkelingen in de volks
huisvesting. Indien wenselijk kan op eigen
verzoek/initiatief van de leden worden voorzien
in aanvullende mogelijkheden tot verdere
deskundigheidsbevordering. Daarbij maken
de leden ook gebruik van hun lidmaatschap
van de Vereniging van Toezichthouders
Woningcorporaties (VTW). In 2013 is door een
aantal leden gebruik gemaakt van aanvullende
deskundigheidsbevordering in de vorm van
(externe) trainingen/workshops en dergelijke.
De Raad is van oordeel dat zij in 2013 zodanig
was samengesteld dat zij haar taak naar behoren
kon vervullen. Verscheidene leden van de Raad
van Toezicht kunnen als financiële deskundigen
worden beschouwd. Tevens zijn er enkele leden
met een volkshuisvestelijke en/of sociaal
maatschappelijke achtergrond.
Conform de statuten zijn twee leden van de
Raad van Toezicht benoemd op voordracht van
de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed.
Jaarlijks overlegt een delegatie van de Raad
met de Ondernemingsraad van Ons Huis.
De salariëring van de directeurbestuurder
is geheel conform de beloningscode voor
bestuurders van woningcorporaties en vast
gelegd in een door de Raad opgesteld
remuneratierapport. In verband met de privacy
gevoeligheid van deze informatie in de situatie
van één directeurbestuurder vindt de Raad
in afwijking van de Governance Code
Woningcorporaties (II.2; II.2.3 t/m II.2.5)
openbaarmaking van dit rapport niet wenselijk.
Ieder jaar worden tussen de Raad van Toezicht
en de directeurbestuurder afspraken gemaakt
welke, naast de jaarbegroting, beschouwd worden
als het directiejaarplan (prestatieafspraken)
in het kader van het resultaat gericht werken.
In de vergadering in april 2013 heeft de Raad
haar werkgeversrol vervuld bij de jaarlijkse
beoordeling van de directeurbestuurder.
Het functioneren van de directeurbestuurder
is geëvalueerd. In februari 2013 zijn prestatie
afspraken gemaakt voor het jaar 2013.
De Raad is zeer tevreden over de wijze waarop
de bestuurder zijn functie heeft vervuld. Met de
directeurbestuurder is geen variabele beloning
overeengekomen.
Er zijn in 2013 of eerder geen aandelen, garanties
of leningen verstrekt aan de directeurbestuurder.
Het is beleid om dat ook niet te doen.
In een zelfevaluatie, een verplicht onderdeel van
de Governance Code, heeft de Raad in februari
stilgestaan bij de eigen samenstelling, het
functioneren en haar werkwijze, de informatie
voorziening, de relatie Raad van Toezicht en
directeurbestuurder, het bestaan van mogelijke
belangenverstrengelingen, het maatschappelijk
functioneren van de organisatie, de individuele
beleving en toekomstige accenten. Dit betrof een
vergadering gedeeltelijk buiten aanwezigheid
van de directeurbestuurder. In het proces van
zelfevaluatie is ook nadrukkelijk gekeken naar
de competenties van de zittende leden en de
gewenste competenties van de gehele Raad van
Toezicht. De Raad concludeert dat, gezien de
ontwikkelingen in de branche, aandacht voor
stakeholders en verdere oriëntatie buiten de
eigen corporatie van wezenlijk belang blijft.
In december heeft de Raad besloten de
onderlinge samenwerking en haar relatie met
de directeurbestuurder te evalueren onder
begeleiding van een externe deskundige.
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
36
Beloning/vergoeding van de leden van de RaadIn 2013 heeft de Raad haar jaarlijkse beloning
vastgesteld op basis van de Code voor de hono
rering van commissarissen in woning corporaties,
opgesteld door Vereniging Toezicht houders
Woningcorporaties. De beloning is vastgelegd in
een remuneratierapport. De jaarlijkse beloning
voor leden van de Raad van Toezicht bedraagt
in 2013 € 8.275 (2012 € 8.138) bruto per jaar,
exclusief BTW. De beloning aan de voorzitter
bedraagt € 10.345 (2012 € 10.173), eveneens
exclusief BTW. Conform de code ontvangen
de leden geen vaste onkostenvergoeding.
De totale honorering voor de Raad van Toezicht/
Commissarissen inclusief werkgeverslasten
en exclusief BTW bedroeg in 2013 € 43.445 (2012:
€ 42.723).
Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountantDe externe accountant is benoemd door de
Raad van Toezicht. De bezoldiging van en de
opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet
controle werkzaamheden door de externe
accountant is goedgekeurd door de Raad op
voorstel van en na overleg met de directeur
bestuurder. In 2013 is geen sprake geweest van
het uitvoeren van nietcontrole opdrachten door
de externe accountant.
De externe accountant van Ons Huis (Ernst
& Young) heeft de opdracht te beoordelen of
de voorstelling van zaken in de jaarrekening
overeenstemmen met de werkelijkheid.
De auditcommissie heeft op 3 april 2014
met de externe accountant de jaarrekening
voorbesproken en de Raad van Toezicht heeft
zich door de accountant in de vergadering
op 14 april 2014 laten informeren over het
accountantsverslag, de jaarrekening en de
bedrijfsvoering binnen Ons Huis. De Raad zag
geen aanleiding om aan het voorschrift uit de
Governance Code Woningcorporaties gehoor
te geven om één keer per jaar in overleg
te treden met de accountant zonder aanwezig
heid van de directie. De Raad heeft aan de
accountant geen bijzondere aandachtspunten
meegegeven voor de accountantscontrole over
het jaar 2013. Daarnaast heeft de accountant
een Managementletter Interimcontrole 2013
opgesteld, die in de auditcommissie en de Raad
is besproken.
In de accountantsverslagen zijn aanbevelingen
uitgebracht over actuele onderwerpen en
ontwikkelingen binnen de sector op fiscaal,
financiering en verslaggevinggebied.
De Raad bespreekt de onafhankelijkheid van
de externe accountant regelmatig in haar
ver gaderingen en heeft dit om die reden niet
afzonderlijk vastgelegd in een protocol. In 2014
zal de Raad het functioneren van de externe
accountant evalueren.
Apeldoorn, 14 april 2014
Drs. R.L. Stevelmans, voorzitter
Mevr. E.M. Verburgh
B.J. van Bolhuis
Mevr. MA A. Blijlevenle Granse
Ing. T.E. Houterman RQIM
Vers
lag
van
de R
aad
van
Toez
icht
37
Bijl
age:
Led
en R
aad
van
Toez
icht
Per 31 december 2013 was de Raad als volgt samengesteld
Drs. R.L. Stevelmans
Functie voorzitter, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging
Geboortedatum 17101959
Eerste benoeming 1 januari 2010
Herbenoeming 1 januari 2014
Kennisgebied(en) overheid/politiekbestuurlijke strategie/maatschappelijk
Beroep rector C.S.G. De Heemgaard te Apeldoorn
Aftredend in 31 december 2017 [niet herbenoembaar]
Nevenfuncties bestuursvoorzitter samenwerkingsverband passend onderwijs Apeldoorn,
Voorst en Epe
B.J. van Bolhuis
Functie lid
Geboortedatum 14101963
Eerste benoeming 15 april 2008
Herbenoeming 24 april 2012
Kennisgebied(en) financiën/economie/strategie
Beroep algemeen directeur Koninklijke Schut NV
Aftredend in 2016 [niet herbenoembaar]
Nevenfuncties lid ledenwerfcommissie VNONCW Stedendriehoek
Mevr. E.M. Verburgh
Functie lid
Geboortedatum 15121962
Eerste benoeming 1 januari 2010
Herbenoeming 1 januari 2014
Kennisgebied(en) marketing/management/sociaal maatschappelijk
Beroep directeurbestuurder Markant Apeldoorn
Aftredend in 31 december 2017 [niet herbenoembaar]
Nevenfuncties voorzitter stichting Culturele Initiatieven Apeldoorn; voorzitter communityplatform
Apeldoorn Direct; bestuurslid stichting Cultuurkwartier Apeldoorn
Ing. T.E. Houterman RQIM
Functie lid
Geboortedatum 15121958
Eerste benoeming 15 februari 2011
Kennisgebied(en) financiën, governance, volkshuisvesting
Beroep directeur Videam Consultancy BV
Aftredend in 2015 [herbenoembaar]
Nevenfuncties geen
Mevr. MA A. Blijleven-Le Granse
Functie lid, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging
Geboortedatum 21111966
Eerste benoeming 15 februari 2011
Kennisgebied(en) HRM/personeelsmanagement/sociaal maatschappelijk
Beroep zelfstandig HRM Consultant
Aftredend in 2015 [herbenoembaar]
Nevenfuncties bestuurslid Apeldoornse Tennisfederatie
38
Verkorte jaarrekening
2013
Foto
graa
f: T.
Rei
jers
(x € 1.000,)
Boekjaar 2013 2012 2011 2010
Balans Vaste activa 358.024 341.195 326.804 *)
Eigen vermogen 148.567 138.141 141.778 *)
Langlopende schulden 214.220 195.275 223.519 223.174
Totaal vermogen 384.970 376.373 369.971 *)
Winst- en verliesrekening Huren 33.581 31.636 30.519 28.572
Vergoedingen 2.527 2.361 2.247 2.161
Opbrengst verkochte activa 594 1.026 1.821 *)
Gereal. opbrengst onderhanden projecten 3.379 0 0 0
Overige bedrijfsopbrengsten 418 860 908 1.071
Totaal omzet 40.499 35.883 35.495 *)
Jaarresultaat 6.377 11.075 10.453 *)
Continuïteit (ultimo boekjaar)1. Liquiditeit (current ratio)
Vlottende activa/kortlopende schulden 1,24 0,95 2,99 4,08
2. Solvabiliteit
Eigen vermogen/totaal vermogen 38,60% 36,70% 37,18% *)
3. Loan to Value (excl. projectfinancieringen)
Leningen / waarde vast actief 62,70% 68,60% 72,10%
4. ICR (Rentedekkingsgraad)
Operationele kasstroom/rentelasten 2,6 1,3
5. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Operationele kasstroom/rente en
aflossing (o.b.v. 2% aflossingsfictie) 1,7 0,9
Aantal verhuureenhedenWoningen en wooneenheden 5.293 5.244 5.227 5.155
Woonwagens en standplaatsen 106 106 106 106
Overige 110 111 111 99
Algemeen1. Huurachterstand uitgedrukt in een per
centage van de huren en vergoedingen 0,71 0,77 0,78 1,51
2. Huurderving uitgedrukt in een percen
tage van de huren en vergoedingen 0,69 0,99 1,23 0,89
3. Algemene bedrijfsreserve einde boek
jaar in euro's per woning 28.423 26.428 24.929 *)
4. Gemiddelde nettohuur per
woning (euro's per jaar) 6.321 5.975 5.770 5.452
*) niet beschikbaar i.v.m. stelselwijziging
Fina
ncië
le k
enge
talle
n
40
Venn
oots
chap
pelij
ke b
alan
s
(x € 1.000,) 31 december 2013 31 december 2012
ActivaVaste activa
Materiële vaste activa 272.160 259.948
Vastgoedbeleggingen 67.377 60.671
Financiële vaste activa 18.487 16.182
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop 4.105 3.615
Onderhanden werk 11.653 4.394
Vorderingen
Huurdebiteuren 265 274
Vorderingen groepsmaatschappijen 902 7.901
Belastingen en premies sociale verzekering 3 0
Overige vorderingen 1.172 67
Overlopende activa 1.142 1.071
3.484 9.313
Liquide middelen 7.704 22.250
Totaal 384.970 376.373
Passiva Eigen vermogen
Algemene bedrijfsreserve 148.567 138.141
Voorzieningen
Deelnemingen 0 5.696
Latente belastingverplichtingen 390 390
390 6.086
Langlopende schulden 214.220 195.275
Kortlopende schulden
Schulden aan leveranciers 2.929 3.115
Schulden aan groepsmaatschappijen 0 78
Belastingen en premies sociale verzekering 1.234 1.062
Aangegane verplichtingen 197 898
Aflossingsverplichting komend boekjaar 13.389 27.797
Overlopende passiva 4.044 3.921
21.793 36.871
Totaal 384.970 376.373
41
Venn
oots
chap
pelij
ke w
inst
- en
ver
liesr
eken
ing
(x € 1.000,) 2013 2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren 33.581 31.636
Opbrengsten servicecontracten 2.527 2.361
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 594 1.026
Gerealiseerde opbrengst onderhanden
projecten 3.379
Overige bedrijfsopbrengsten 418 859
Som der bedrijfsopbrengsten 40.499 35.882
Bedrijfslasten
Kosten van uitbesteed werk 2.933 0
Afschrijvingen op vaste activa 7.730 8.092
Overige waardeveranderingen materiële
vaste activa 4.009 5.940
Bijzondere waardeverminderingen van
vlottende activa 1.059 1.406
Lonen en salarissen 3.151 3.481
Sociale lasten 433 474
Pensioenlasten 578 641
Lasten onderhoud 7.126 8.941
Leefbaarheid 285 235
Lasten servicecontracten 2.468 2.305
Overige bedrijfslasten 5.459 4.653
Som der bedrijfslasten 27.213 24.288
Nietgerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen 9.040 2.713
Bedrijfsresultaat 4.246 8.881
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële
vaste activa 2.393 0
Rentebaten 783 442
Rentelasten 9.200 8.868
Opbrengsten financiële vaste activa 91 156
10.719 8.270
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
voor belastingen -6.473 611
Vennootschapsbelasting 65 801
Resultaat na belastingen -6.408 -190
Resultaat deelnemingen 31 10.885
Groepsresultaat na belastingen -6.377 -11.075
42
Kas
stro
omov
erzi
cht
(x € 1.000,) 2013 2012Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 4.246 8.881
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen 7.730 8.092
Overige waardeveranderingen m.v.a. 4.009 4.534
correctie aandeel derden 1.059 0
Bijzondere waardeverminderingen 1.059 0
Niet gerealiseerde waardeveranderingen 9.040 2.713
correctie aandeel derden 47 0
Mutatie overige voorzieningen 0 460
Totaal aanpassingen 14.926 5.811
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden 7.749 1.643
af: afwaardering 2.559 800
Vorderingen 5.829 3.506
af: kwijtschelding 5.800 0
Kortlopende schulden 15.069 22.425
af: mutatie aflossingsverplichting 14.408 22.506
Totaal veranderingen werkkapitaal 10.940 2.744
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 8.232 11.948
Rentebaten 783 442
Opbrengsten financiële vaste activa 91 156
Resultaat deelnemingen 9.200 10.885
Rentelasten 31 8.868
Vennootschapsbelasting 65 801
Totaal 8.230 19.956
Kasstroom uit operationele activiteiten 2 -8.008
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in:
Materiële vaste activa 4.789 4.832
Vastgoedbeleggingen 15.983 4.830
Financiële vaste activa 9.398 1.542
Totaal investeringen 30.170 11.204
Desinvesteringen in:
Materiële vaste activa 4.601 1.241
Vastgoedbeleggingen 1.457 553
Financiële vaste activa 4.794 12.209
Totaal desinvesteringen 10.852 14.003
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -19.318 2.799
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden:
Ontvangsten 38.863 169
Aflossingen 34.093 4.811
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 4.770 -4.642
Mutatie geldmiddelen -14.546 -9.851
43
Gec
onso
lidee
rde
bala
ns (x € 1.000,) 31 december 2013 31 december 2012
ActivaVaste activa
Materiële vaste activa 272.160 260.523
Vastgoedbeleggingen 67.377 67.731
Financiële vaste activa 18.892 21.385
Vlottende activa
Voorraden 15.759 22.092
Onderhanden projecten 0 427
Vorderingen
Debiteuren 1.455 510
Vorderingen groepsmaatschappijen 301 314
Belastingen 3 0
Overlopende activa 1.145 1.676
2.904 2.500
Liquide middelen 7.972 22.513
Totaal 385.064 397.171
Passiva Eigen vermogen
Algemene bedrijfsreserve 148.567 138.141
Voorzieningen
Latente belastingverplichtingen 390 390
Langlopende schulden 214.304 220.975
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 0 12
Schulden aan leveranciers 2.939 3.729
Belastingen en premies sociale verzekering 1.229 1.214
Aangegane verplichtingen 197 898
Aflossingsverplichting komend boekjaar 13.389 27.797
Overlopende passiva 4.049 4.015
21.803 37.665
Totaal 385.064 397.171
44
Gec
onso
lidee
rde
win
st-
en v
erlie
srek
enin
g
(x € 1.000,) 2013 2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren 33.595 31.911
Opbrengsten servicecontracten 2.527 2.361
Opbrengst verkochte activa 594 1.026
Gerealiseerde opbrengst
onderhanden projecten 3.379 2.241
Overige bedrijfsopbrengsten 406 590
Som der bedrijfsopbrengsten 40.501 38.129
Bedrijfslasten
Kosten van uitbesteed werk 2.952 2.377
Afschrijvingen op vaste activa 7.730 8.094
Overige waardeveranderingen
materiële vaste activa 4.000 3.213
Bijzondere waardeveranderingen van
vlottende activa 1.059 1.406
Lonen en salarissen 3.151 3.481
Sociale lasten 434 474
Pensioenlasten 578 641
Lasten onderhoud 7.126 8.942
Leefbaarheid 285 235
Lasten servicecontracten 2.468 2.335
Overige bedrijfslasten 5.502 4.742
Som der bedrijfslasten 27.285 35.940
Nietgerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedbeleggingen 9.040 3.245
Bedrijfsresultaat 4.176 -1.056
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen van financiële
vaste activa 2.393 0
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 778 605
Opbrengsten financiële vaste activa 98 64
Rentelasten en soortgelijke lasten 9.201 9.181
10.718 8.512
Resultaat voor belastingen -6.542 -9.568
Vennootschapsbelasting 74 458
Resultaat na belastingen -6.468 -10.026
Resultaat deelnemingen 91 1.049
Nettoresultaat na belastingen -6.377 -11.075
45
46
Gec
onso
lidee
rd k
asst
room
over
zich
tx € 1.000,) 2013 2012
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 4.176 1.057
Aanpassingen voor:
Afschrijvingen 7.730 8.094
Overige waardeveranderingen m.v.a. 4.000 4.619
correctie aandeel derden 1.059 0
Bijzondere waardeverminderingen 1.059 0
Niet gerealiseerde waardeveranderingen 9.040 3.245
correctie aandeel derden 47 0
Mutatie overige voorzieningen 0 460
Totaal aanpassingen 14.935 15.498
Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden 6.334 11.307
af: afwaardering 2.559 9.575
Onderhanden projecten 428 324
Vorderingen 404 202
Kortlopende schulden 15.887 22.038
af: mutatie aflossingsverplichting 14.408 22.506
Totaal veranderingen werkkapitaal 2.320 1.142
Kasstroom uit bedrijfsoperaties 21.431 15.583
Rentebaten / opbrengst f.v.a. 876 669
Resultaat deelnemingen 91 1.050
Rentelasten 9.201 9.181
Vennootschapsbelasting 74 458
Totaal 8.160 10.020
Kasstroom uit operationele activiteiten 13.271 5.563
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in:
Materiële vaste activa 4.214 5.158
Vastgoedbeleggingen 9.520 7.622
Financiële vaste activa 36 1.906
Totaal investeringen 13.770 14.686
Desinvesteringen in:
Materiële vaste activa 4.601 1.241
Vastgoedbeleggingen 1.805 3.974
Financiële vaste activa 168 1.635
Totaal desinvesteringen 6.574 6.850
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7.196 -7.836
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden:
Ontvangsten 38.865 71
Aflossingen 59.480 8.815
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -20.615 -8.744
Mutatie geldmiddelen -14.540 -11.017
Ove
rige
geg
even
s
Niet in de balans opgenomen regelingen
Obligo's WaarborgfondsSaldo ultimo boekjaar € 7.602.000 (2012:
€ 8.160.000).
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer
zijn van het WSW worden door het WSW geborgd.
Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever
voor de betaling van de leningsverplichtingen.
Op grond van deze borgstelling zijn corporaties
verplicht een obligo aan te houden ter grootte
van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over
het schuldrestant van de door hun aangetrokken
en door het WSW geborgde leningen. Met deze
obligoverplichting staan woningcorporaties
als deelnemer van het WSW garant voor
elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij
is opeisbaar indien de borgstellingsreserve
(risico of garantievermogen) van het WSW niet
voldoende is om op grond van aanspraken van
geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW
deelnemers over te nemen.
HuurverplichtingenHet jaarlijkse bedrag van met derden aangegane
huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt
in totaal € 17.290. De huurverplichtingen loopt tot
en met 31 oktober 2014.
Hoofdelijke aansprakelijkheid vennootschapsbelastingDe stichting maakt deel uit van de fiscale eenheid
vennootschapsbelasting Ons Huis Woning
stichting. Daarmee is de stichting hoofdelijk
aansprakelijk voor de belastingschulden van alle
tot de fiscale eenheid vennootschapsbelasting
behorende maatschappijen.
AansprakelijkheidsverplichtingOns Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. is met
betrekking tot haar belang in vof’s hoofdelijk
aansprakelijk voor alle schulden in deze vof’s.
LoopbaanontwikkelingsbudgettenIedere medewerker beschikt over een
loopbaanontwikkelingsbudget van € 900 per
aanwezig dienstjaar met een maximum van €
4.500. Hieruit kunnen functie of persoonsgerichte
opleidingen betaald worden die geen direct
organisatiebelang hebben.
BankgarantieOns Huis heeft een afnamegarantie afgegeven aan
Ter Steege Vastgoed voor afname van maximaal
8 hoekwoningen voor zover deze niet verkocht
zijn op het moment van oplevering. Als zekerheid
heeft Ons Huis een bankgarantie aan Ter Steege
afgegeven van € 140.000. Van deze 8 woningen zijn
inmiddels de meeste woningen verkocht, zodat de
afname beperkt zal blijven tot een enkele woning.
KredietfaciliteitOns Huis heeft een kredietfaciliteit van ruim
€ 9 miljoen bij de huisbankier om (tijdelijke)
liquiditeitstekorten af te dekken.
Heffing voor saneringssteun, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)Het CFV heeft aan de corporatiesector een heffing
voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij
de opvraag van de prognoseinformatie 20142018
aangegeven dat rekening gehouden moet worden
met een heffing voor saneringssteun in de jaren
2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%,
2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom.
Op basis hiervan verwacht Ons Huis dat de heffing
als volgt zal zijn:
2014 € 1.055.000;
2015 € 886.000;
2016 € 603.000;
2017 € 307.000;
2018 € 314.000.
Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van
de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting
in de balans opgenomen.
47
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
Verklaring betreffende de jaarrekeningDe in dit verslag opgenomen verkorte enkel
voudige en geconsolideerde jaarrekening 2013
van Ons Huis Woningstichting is ontleend
aan de gecontroleerde jaarrekening 2013
van Ons Huis Woningstichting te Apeldoorn.
Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt
bij die jaarrekening in onze controleverklaring
van 14 april 2014. Desbetreffende jaarrekening
en deze samenvatting daarvan, bevatten geen
weergave van gebeurtenissen die hebben
plaats gevonden sinds de datum van onze
controleverklaring van 14 april 2014.
De samengevatte geconsolideerde jaarrekening
bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op
basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland
geldende Burgerlijke Wetboek, artikel 26, eerste
lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad
voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels
toepassing WNT. Het kennisnemen van de
samengevatte jaarrekening kan derhalve niet
in de plaats treden van het kennisnemen van
de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis
Woningstichting.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen
van een samenvatting van de gecontroleerde
jaarrekening in overeenstemming met
gecontroleerde jaarrekening 2013.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een
oordeel over de samengevatte geconsolideerde
jaarrekening op basis van onze werkzaamheden,
uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands
Recht, waaronder de Nederlandse Standaard
810, “Opdrachten om te rapporteren betreffende
samengevatte financiële overzichten”.
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel is de verkorte enkelvoudige
en geconsolideerde jaarrekening in alle van
materieel belang zijnde aspecten consistent met
de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis
Woningstichting.
Arnhem, 9 mei 2014
Ernst & Young Accountants LLP
w.g. drs. W. van Olst RA
Ove
rige
geg
even
s
48
Ons HuisWaterloseweg 3
Postbus 24
7300 AA Apeldoorn
T (055) 526 25 00
F (055) 526 25 99
Nieuwstad 38
7201 NR Zutphen
T (0575) 58 23 10
F (0575) 58 23 19
I www.onshuisapeldoorn.nl