tribunale di salerno - iii sezione civile ufficio...

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arch. Sergio Santomauro via N. Aversano, 18 – 84122 Salerno

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Tribunale di Salerno – Terza Sezione Civile – Ufficio Esecuzioni immobiliari Procedura Esecutiva R. E. n. 158/2011

TRIBUNALE DI SALERNO - III SEZIONE CIVILE

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

NELLA PROCEDURA CIVILE R. E. n. 158/2011

Banco Di Napoli S.p.A. contro sig. Omissis

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INDICE

PREMESSA E INCARICO ...……………………………………….…………… pag. 3

OPERAZIONI DI CONSULENZA ……………………………………………… pag. 7

RISPOSTA AI QUESITI ……………….……………........……………………… pag. 9

RIEPILOGO..……………………………………………………………………... pag. 20

CONCLUSIONI ..…………………………………………………………….…... pag. 23

ALLEGATI:

ALLEGATO 01: documentazione fotografica (piante con punti di scatto e foto);

ALLEGATO 02: grafici di rilievo (pianta piano terra; piano ammezzato);

ALLEGATO 03: documentazione catastale: a) visura storica;

b) planimetria catastale;

ALLEGATO 04: documentazione ipocatastale:

a) “ispezione ipotecaria per dati anagrafici”;

b) “ispezione ipotecaria per immobile”;

c) “iscrizione del 18/05/ 2006” (ipoteca volontaria);

d) “iscrizione del 04/01/2008” (ipoteca legale);

e) “trascrizione del 13/10/2010” (atto esecutivo o cautelare);

f) “trascrizione del 01/04/2011” (atto esecutivo o cautelare).

ALLEGATO 05: vincoli gravanti sul territorio del Comune di Maiori

ALLEGATO 06: atto di compravendita

ALLEGATO 07: certificato di residenza

ALLEGATO 08: certificato di stato di famiglia

ALLEGATO 09: verbali di sopralluogo;

ALLEGATO 10: comunicazioni alle parti;

ALLEGATO 11: decreto di nomina;

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PREMESSA ED INCARICO

Il sottoscritto arch. Sergio Santomauro, con studio in via Nicola Aversano n. 18 Salerno,

iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Salerno al n. 1444, nominato consulente

esperto nel procedimento esecutivo R.E. n. 158/2011 promosso dal Banco di Napoli S.p.A.

contro il sig. Omissis, prestava giuramento di rito in data 31/01/2012 dinanzi al G. E. dott.

Alessandro Brancaccio che fissava l’udienza del 21/06/2012 per la determinazione delle

modalità di vendita.

Il consulente esperto riferisce sui beni immobili della procedura suddetta in riferimento ai

sotto elencati quesiti riportati nel verbale di conferimento incarico del 31/01/2012:

1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione

prevista dall’ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è

inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti

senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle

operazioni;

2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è

necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via

preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è

mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla

relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,

secondo i quesiti postigli da 4 a 12;

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente

l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di

pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul

medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.;

5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere

l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la

proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

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6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove

sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei

medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità,

la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in

denaro;

7. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del

titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare

dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in

data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza

della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di

rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di

tutti i diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la

piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale

anteriorità alla trascrizione del pignoramento;

8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo

l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali

convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa

annotazione;

9. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli

derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli

connessi con il suo carattere storico – artistico, ovvero di natura paesaggistica e

simili. Indichi in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o

manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie

già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e

non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali

cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse

introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i

provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e,

quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le

eventuali obbligazioni propter rem;

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10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni

di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in

particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi

immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per

soggetto ( a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite

almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando

eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo

incrociato;

12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la

destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380,

nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85

n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tal da determinare le

nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2,

della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con

avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle

disposizioni di cui all’art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma

6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di

condono;

13. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della

determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di

riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di

atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al

principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una

migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli

adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la

manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed

oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfetario per

assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali

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insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel

caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola

quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise;

14. Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per

Adobe Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui

sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, comune di

ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per

i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura;

per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al

numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di

interno);l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene,

l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo

gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio – urbanistiche, l’abitabilità

e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;

15. Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di

cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei

luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.

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OPERAZIONI DI CONSULENZA

In data 08/02/2012 il sottoscritto consulente esperto si recava presso il NCEU ed

acquisiva documentazione catastale relativa ai beni oggetto della procedura (allegato n.

03).

In data 08/02/2012 il sottoscritto consulente esperto inviava alle parti originarie del

procedimento nonché al sig. Omissis comunicazione, tramite raccomandata A.R., di

inizio delle operazioni peritali per il giorno 22/02/2012 alle ore 15.00 presso

l’immobile oggetto di valutazione ubicato nel Comune di Maiori in via De Iusola n. 8

allegato n.10).

In data 22/02/2012 il consulente esperto si recava presso l’immobile suddetto. Giunto

sul luogo alle ore 15.00, non poteva procedere al sopralluogo in quanto il proprietario

Sig. Omissis risultava assente. Nell’immobile erano, invece, presenti i genitori del sig.

Omissis che non essendo a conoscenza dei fatti, contattavano telefonicamente il figlio

Gerardo che motivava la sua assenza sostenendo di non aver ricevuto la raccomandata

in cui il sottoscritto consulente esperto comunicava giorno ed orario del primo accesso.

Si concordava quindi di rinviare l’inizio delle operazioni peritali al giorno 24/02/2012

alle ore 15.00 (allegato n. 9: verbale n. 01).

In data 24/02/2012 il consulente esperto si recava presso l’ Agenzia del Territorio di

Salerno per visionare ed acquisire le ispezioni ipotecarie a nome del sig. Omissis

(allegato n. 04).

In data 24/02/2012 alle ore 15.00 il consulente esperto si recava sul luogo e alla

presenza del sig. Omissis dava inizio alle operazioni peritali effettuando un rilievo

planimetrico (allegato n. 02) riportando tutte le informazioni necessarie per la stima

dell’immobile su di una scheda tecnica d’indagine e successivamente eseguiva un

rilievo fotografico (allegato n. 01). Il tutto come da verbale di sopralluogo (allegato n.

09: verbale n. 2).

In data 09/03/2012 il consulente esperto si recava presso l’Ufficio Tecnico del Comune

di Maiori e presentava istanza (prot. n. 3013 del 9/3/2012) per visionare ed eventuale

acquisire le pratiche edilizie inerenti l’unità abitativa oggetto di esecuzione

immobiliare (allegato n. 09: verbale n. 3).

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Nello stesso giorno il consulente esperto si recava presso l’Ufficio dell’Anagrafe del

Comune di Maiori ed acquisiva n.1 certificato di residenza (allegato n. 07) e n. 1

certificato di stato di famiglia (allegato n. 08) del sig. Omissis.

In data 22/03/2012 il consulente esperto si recava presso l’Ufficio Tecnico del Comune

di Maiori per acquisire gli eventuali titoli abilitativi e pratiche edilizie riguardanti

l’unità immobiliare di cui trattasi (allegato n. 09: verbale n. 4).

In data 28/03/2012 il consulente esperto si recava all’Archivio Notarile Provinciale per

visionare ed acquisire gli atti di compravendita riguardanti la suddetta proprietà

(allegato n. 06).

In data 13/04/2012 il consulente esperto si recava presso l’ Agenzia del Territorio di

Salerno acquisire le ispezioni ipotecarie per identificativo catastale (allegato n. 04).

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RISPOSTA AI QUESITI

1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prevista

dall’ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca

l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine

da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;

2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è

completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e,

tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed

idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni

per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di

introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri

beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12;

Si è riscontrata l’effettiva presenza e completezza in atti della documentazione ai sensi

dell’art. 567 c.p.c., costituita da Certificazione Notarile sostitutiva del certificato ipotecario

ventennale, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, a firma

del notaio dott. Paolo Califano, con sede in Salerno, redatta in data 13 aprile 2011.

La documentazione in atti è stata confermata dall’ispezione effettuata dal sottoscritto

presso l’Ufficio del Territorio di Salerno (allegato n. 03) e presso la Conservatoria dei

Registri immobiliari di Salerno (allegato n. 04).

Si precisa che nella predetta Certificazione Notarile viene riportata erroneamente la data

di nascita della sig.ra Omissis che vende al sig. Omissis, come risulta dall’atto di

compravendita del 16/12/1996, a rogito del notaio dott. Giovanni D’Antuono con

repertorio 8299 e raccolta n. 3061 (allegato n. 06). Infatti nell’ultimo rigo di pagina 1

della stessa Certificazione Notarile viene riportata la data 7 luglio 1906 invece di quella

esatta 5 dicembre 1936.

Ricapitolando i passaggi di proprietà che interessano il bene di cui si tratta possono così essere sintetizzati:

Omissis

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:

4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l’immobile pignorato,

verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale

sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le

operazioni peritali, relazionando al G. E.;

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DATI CATASTALI:

Attualmente l’immobile pignorato risulta censito al N.C.E.U. del Comune di Maiori

rispettivamente con i seguenti dati (codice:E839):

intestato a: Omissis

unità immobiliare (dati identificativi): foglio 20, particella 561, sub 3

Si precisa che il suddetto immobile fino al 29/09/2005 risultava censito al N.C.E.U. del Comune di

Maiori con i seguenti dati identificatifivi: foglio 22, particella 207, sub. 3. Modificati in quelli

attuali con prot. n. SA0278914 del 29/09/2005.

Inoltre si evidenzia che nella visura storica per immobile viene riportato erroneamente l’indirizzo

di via Cicerale n. 4. al posto dell’attuale via De Iusola n.8.

(N.B. Probabilmente, come confermato da notizie apprese sul luogo, l’attuale denominazione via De Iusola

ha sostituito la vecchia denominazione via Cicerale che ancora sopravvive come via Casale dei Cicerali in un

tratto successivo a via De Iusola).

Si evidenzia, inoltre, che nella stessa visura storica viene riportato intestatario

(dall’impianto meccanografico del 30/06/1987) Omissis e non Omissis come riportato

invece nella Certificazione Notarile sostitutiva del certificato ipotecario ventennale.

Si precisa ancora che nella visura storica, a pag. 2, la “Situazione degli intestati dal

26/02/1999” non interessa l’immobile in oggetto ma altri beni, indicati con lo stesso

Foglio e stessa Particella ma con Subalterno n. 9, come il sottoscritto ha accertato

facendo la visura dell’atto del notaio D’Antuono, rep. N. 10403 del 26/02/1999

(compravendita, atto riportato nel rigo “Dati derivanti da” della stessa “Situazione degli

intestati dal 26/02/1999”

CONFINI:

sud-ovest: cortile in comune;

nord-ovest: unità immobiliare di altra proprietà;

nord-est: cortile privato di altra proprietà;

sud-est: unità immobiliare di altra proprietà”

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE:

L’ immobile oggetto della presente procedura è ubicato all’interno di un caseggiato nel

centro del Comune di Maiori in via De Iusola n.8 (ex via Casale dei Cicerali). Il caseggiato

di remota edificazione risale, presumibilmente, agli inizi del 1800. Con struttura portante

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in muratura e coperture a “volta”, il caseggiato, trasformato e suddiviso in epoche

successive in varie unità abitative, presenta una pianta abbastanza complessa.

Via De Iusola è una stradina pedonale (in parte scalinata) che partendo dalla Strada

provinciale “via Nuova Provinciale Chiunzi” sale, collegando l’attuale strada comunale

“via Casale dei Cicerali”.

Percorrendo via De Iusola e salendo quindi verso via Casale dei Cicerali, al termine del

tratto scalinato, sulla destra, un cancello in ferro delimita un cortile privato all’interno del

quale è posto l’ingresso dell’unità abitativa di cui trattasi, oltre all’ingresso di unità

immobiliari di altri proprietari.

L’ingresso al cortile manca di numero civico e manca di impianto citofonico.

Il cortile di proprietà comune alle varie unità abitative che prospettano su di esso, ha una

forma rettangolare ed è a cielo libero nel primo tratto e coperto con coperture “a volta” nel

tratto successivo. L’ingresso dell’unità abitativa oggetto di esecuzione immobiliare è posto

sulla sinistra nel tratto centrale della zona coperta del suddetto cortile.

L’immobile oggetto di stima è al piano terra. Esso è composto da un vano di forma

pressoché rettangolare (di larghezza 3,70 m e lunghezza 3,35 m) di 12,20 mq ed altezza

2,28 m. La quota del pavimento di tale vano è a + 0,05 m rispetto alla quota del cortile

esterno. La porta d’ingresso è in alluminio e vetro. All’interno, sulla parete opposta a

quella d’ingresso, una porta in legno immette in un altro piccolo ambiente la cui superficie

di 6,24 mq è parzialmente occupata da una scala in muratura (1,70 mq), pavimentata con

piastrelle di cotto molto fatiscenti. Tale scala serve il piano ammezzato (a quota + 2,50 m),

realizzato al di sopra del vano inizialmente descritto. L’ammezzato realizzato con putrelle

in ferro e laterizi presenta una pavimentazione in graniglia di colore giallo simile alla

pavimentazione degli ambienti del piano sottostante. Una finestra in legno e vetro di

dimensioni 90 cm di larghezza e 115 cm di altezza, assicura luce ed aerazione a questo

ambiente chiuso da una copertura a volta di altezza pari a 2,10 m nel punto centrale e

superficie pari a 12,45 mq.

Lo stato di manutenzione dell’immobile risulta precario in tutti gli ambienti descritti con

evidenti segni di degrado riguardo gli intonaci, la pitturazione, lo stato di conservazione

delle pavimentazioni e degli infissi.

Inoltre l’unità abitativa è provvista del solo impianto elettrico, funzionante ma non

adeguato alla normativa vigente in materia di sicurezza (D.M. 37/08 ex 46/90).

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Per l’assenza dell’impianto idrico e dell’impianto fognario, il bene è sprovvisto di cucina e

di servizio igienico. Per la cucina, i proprietari del bene utilizzano lo spazio di cortile

comune antistante l’ingresso, in cui hanno istallato una cucina a gas e un lavello, oltre un

tavolo con sedie. Per quanto riguarda il servizio igienico, la proprietà ha il diritto di uso

comune con altre proprietà di un locale wc la cui porta d’ingresso è ubicata di fronte

all’ingresso dell’unità abitativa stessa.

CORRISPONDENZA DEI DATI:

I dati catastali su riportati (foglio, particella e subalterno) corrispondono con quanto

indicato nell’atto di pignoramento.

5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico

proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,

altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

Il bene di cui trattasi risulta essere di esclusiva proprietà del Sig. Omissis, il quale, con atto

di compravendita del 16/12/1996, a rogito del notaio dott. Giovanni D’Antuono con

repertorio 8299 e raccolta n. 3061, ha acquistato il bene Omissis

6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i

presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica

indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la

determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;

Il bene come già detto in precedenza risulta essere di esclusiva proprietà del sig. Omissis

Tra l’altro le caratteristiche dell’immobile non lasciano spazio ad un frazionamento dello

stesso.

7. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al

quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare

riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui

dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,

l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e

di tutti i diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena

fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla

trascrizione del pignoramento;

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Al momento dei sopralluoghi l’immobile è risultato essere occupato da. Omissis Nel

certificato di stato di famiglia rilasciato dal Comune di Maiori (SA) in data 09/03/2012

(allegato n. 08), risulta che lo stesso nucleo familiare ha residenza e domicilio in Maiori in

via De Iusola n.8

8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto

dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali

riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;

Il sig. Omissis risulta celibe come si evince dal certificato di stato di famiglia suddetto

(allegato n. 08)

9. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti

sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico –

artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare, l’importo annuo delle

spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese

straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e

non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le

domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in

che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale

trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del

pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem;

Da indagini effettuate in loco dallo scrivente risulta che NON esistono formalità o oneri

gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente.

I vincoli sono quelli derivanti dalle norme urbanistiche vigenti, in particolare quelli raccolti

nell’allegato n. 05.

Il bene non fa parte di alcun condominio.

Non risultano formalità relative a cause in corso o a domande giudiziali.

L’esecutato risulta celibe come si evince dal certificato di stato di famiglia suddetto

(allegato n. 08)

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10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti

sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

(come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi,

etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi

immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

Dalla lettura della documentazione e da indagini condotte dal sottoscritto presso l’Agenzia

del Territorio risulta che sull’immobile oggetto di causa gravano le seguenti formalità

ipotecarie (allegato n. 04):

1. ISCRIZIONE del 18/05/2006 – Registro Particolare 7713; Registro Generale 26992

Pubblico Ufficiale TROIANO ROSA – Repertorio 91865 del 16/05/2006

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI

MUTUO;

a favore di: BANCA INTESA S.P.A. con sede in MILANO – cod fisc: 00799960158


Pubblico Ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A. – Repertorio 14095/100 del 13/06/2006

IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART. 77 DPR 29/09/1973 NUM. 602;

a favore di: EQUITALIA ETR S.P.A. con sede in COSENZA-cod fisc:12158250154

3. TRASCRIZIONE del 13/10/2010 – Registro Particolare 28748; Registro Generale

41037

Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE DI APPELLO DI SALERNO

Repertorio 5026 del 20/09/2010

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO

IMMOBILI;

a favore di: BANCO DI NAPOLI S.P.A. con sede a Napoli–cod fisc: 04485191219

4. TRASCRIZIONE del 01/04/2011 – Registro Particolare 9834 – Registro Generale

12859

Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 988 del 04/13/2011


IMMOBILI


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11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto ( a

favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio

antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze

delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;

Il sottoscritto consulente esperto deposita in allegato le visure catastali (allegato n. 03) ed

ipotecarie (allegato n. 04) per immobile e per soggetto, acquisite all’Agenzia del Territorio

della Provincia di Salerno:

- “visura storica per immobile” – allegato n. 03 a;

- “planimetria catastale” – allegato n. 03 b;

- “ispezione ipotecaria per dati anagrafici” – allegato n. 04 a;

- “ispezione ipotecaria per immobile” – allegato n. 04 b;

- “iscrizione del 18/05/ 2006” (ipoteca volontaria) – allegato n. 04 c;

- “iscrizione del 04/01/2008” (ipoteca legale) – allegato n. 04 d;

- “trascrizione del 13/10/2010” (atto esecutivo o cautelare) – allegato n. 04 e;

- “trascrizione del 01/04/2011” (atto esecutivo o cautelare) – allegato n. 04 f.

Da un accurato controllo della documentazione su elencata non è risultata alcuna discrasia

degna di essere segnalata.

12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica di cui

all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e

di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tal da

determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2,

della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che

l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46,

comma 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85;

quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono;

VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA

L’ immobile oggetto di pignoramento, come già detto in precedenza, è situato all’interno di

un antico caseggiato costruito presumibilmente verso la fine del 1800. Le trasformazioni in

unità abitative che il caseggiato ha subito nel tempo risalgono anch’esse a tempi remoti

(sicuramente in data anteriore al 1° settembre 1967, data dell’entrata in vigore della

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normativa urbanistica per i piccoli comuni, la quale introduceva l’obbligatorietà degli atti

abilitativi per qualsiasi nuova costruzione e trasformazione delle costruzioni esistenti).

Pertanto, vista la remota edificazione e trasformazione del fabbricato, da indagini esperite

presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Maiori non sono stati rinvenuti atti abilitativi

quali concessione, agibilità, abitabilità ecc.

Da un raffronto tra le planimetrie catastali e lo stato dei luoghi è emersa la difformità

consistente nel solaio intermedio (ammezzato) realizzato con putrelle e laterizi nel vano

terraneo non riportato nella planimetria catastale.

La presenza di un “ammezzato in legno” viene riportato nell’atto di compravendita col

quale l’esecutato è venuto in possesso del bene.

Durante le indagini espletate dallo scrivente presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Maiori, non sono state rilevate né istanze di comunicazione di interventi edili, né istanze

presentate in sanatoria così come confermato dall’Ufficio Tecnico del Comune di Maiori

stesso (verbale n. 4 del 23/03/2012). Dalla documentazione in possesso dello scrivente, si

deduce che la sostituzione dell’ammezzato in legno con quello attuale realizzato con

putrelle di ferro e laterizi è avvenuta dopo la stipula dell’atto di acquisto del bene senza la

necessaria comunicazione all’ufficio competente.

Il sig. Omissis che sostiene di occupare l’immobile fin dalla nascita (in quanto i suoi

genitori ne erano i conduttori prima dell’acquisto avvenuto nel 1996) afferma, invece, che

l’ammezzato attuale in putrelle di ferro e laterizi non è stato mai sostituito.

La mancanza di tale comunicazione, comunque, può essere sanata con l’oblazione di 516

euro ai sensi dell’art. 37 della legge n. 380/2001.

Si rende altresì necessario la presentazione della variazione planimetrica catastale (in cui

non risulta la presenza dell’ammezzato e della scala) al fine di renderla conforme alla

situazione attuale. La spesa prevista per tale pratica a cura di un tecnico abilitato ammonta

ad euro 500.

DESTINAZIONE URBANISTICA

L’immobile oggetto di stima ricade, ai sensi del vigente Piano Regolatore Generale del

Comune di Maiori (pubblicato sul B.U.R.C. n. 40 del 26/08/2002) in zona omogenea

“2A1” (insediamenti antichi accentrati di interesse storico, artistico ed ambientale).

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In tale zona fino all’approvazione dei Piani Particolareggiati sono consentiti solo interventi

di manutenzione ordinaria e consolidamento statico. Il “Piano Particolareggiato di

Recupero” previsto come strumento di attuazione, ad oggi non risulta ancora approvato.

13. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione

del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini

immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con

analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più

vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.

Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo

stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i

vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfetario per

assenza di garanzia per vii occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la

necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota

indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior

difficoltà di vendita per le quote indivise;

La determinazione del valore del bene di cui trattasi, viene effettuata utilizzando il metodo

sintetico – comparativo attraverso la comparazione di elementi simili già oggetto di

compravendita. Il valore di mercato (Vm) che è lo scopo di stima si otterrà moltiplicando il

valore unitario per la superficie convenzionale (Sconvenzionale) del bene. Il valore unitario (Pu)

rilevato dovrà essere corretto con un coefficiente che terrà conto delle specifiche

caratteristiche del bene rispetto a quello di riferimento.

Per le fonti del parametro unitario necessario per tale stima (euro/mq) si farà riferimento:

1) all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio;

2) alle agenzie immobiliari presenti nel Comune di Maiori.

1) Il parametro unitario Pu1 è riferito alla superficie lorda convenzionale (Slorda convenzionale) e

alla zona del territorio comunale in cui si trova l’immobile. Nel caso in esame la zona

d’interesse è quella denominata: “C1 / semicentrale / tratto sud-ovest della via Monte

Corvo, ecc…” che, per destinazione residenziale e abitazioni di tipo economico, fornisce il

seguente intervallo di valori riferito ad uno stato conservativo normale: Pu1 = 2.050 ÷

2.950 euro/mq.

Tra le influenze ascendenti sul valore medio dell’intervallo (2500 euro/mq) bisogna

considerare la limitata estensione planimetrica (+10%), mentre tra quelle discendenti, la

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mancanza di servizi e accessori esclusivi (-10%), la vetustà del fabbricato in cui è inserito

l’immobile (-5%) e lo scadente stato conservativo (-5%). Il parametro unitario deve quindi

essere corretto con una percentuale di: +10% -10% -5% -5% = -10% per cui il parametro

unitario sarà: 2500 – 0,10 x 2500 = 2.250 euro/mq.

La superficie lorda è pari alla somma di quella utile e di quella delle murature

(considerando lo spessore intero per quelle esterne e metà dello spessore per quelle

interne).

La superficie lorda convenzionale (Slorda convenzionale) è la somma degli ambienti residenziali

e del 60% di quelli non residenziali.

Vano a piano terra: 16,49 mq

Vano scala e ripostigli: 11,08 mq

Vano ammezzato: 16,09 mq

Slorda convenzionale = 16,49 + 0,60 x (11,08 + 16,09) = 32,79 mq

In questo primo caso si ottiene:

Vm1 = 2.250 euro/mq x 32,79 mq = 73.800 euro (in cifra tonda)

2) Nel corso delle indagini effettuate presso due agenzie immobiliari di zona si sono avute

indicazioni sulle quotazioni di unità abitative aventi analoghe caratteristiche a quelle

dell’immobile oggetto di stima. A ciascuna di queste agenzie sono state fornite le stesse

indicazioni riguardanti: la consistenza, la tipologia, le caratteristiche e lo stato di

manutenzione dell’immobile che risultano abbastanza comuni nella zona dove esso è

ubicato. Il parametro unitario (Pu2) che ne è scaturito, riferito alla superficie utile, varia da

2.800 a 3.000 euro/mq, dove il valore minore si riferisce ad unità abitative di maggiori

dimensioni. Le altre influenze, in questo caso, sono già comprese nel valore rilevato. Nel

caso in esame è congruo, quindi, considerare Pu2 = 3000 euro/mq.

Il valore di mercato (Vm2) dell’immobile oggetto della presente stima risulta quindi:

Vm2 = Pu2 x Sutile convenzionale

La superficie utile convenzionale è la somma degli ambienti residenziali e del 60% di

quelli non residenziali.

Vano a piano terra: 12,20 mq

Vano scala e ripostigli: 6,24 mq

Vano ammezzato: 12,45 mq

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Sutile convenzionale = 12,20 + 0,60 x (6,24 + 12,45) = 23,41 mq

In questo caso si ottiene:

Vm2 = 3.000 euro/mq x 23,41 mq = 70.200 euro (in cifra tonda)

In definitiva, ai fini della vendita dell’immobile di cui trattasi, è congruo definire un Valore

di mercato:

Vm = (Vm1 + Vm2) /2 = (73.800 + 70.200) /2 = 72.000,00 euro

(settantaduemilaeuro/00)

14. Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici (e

segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per Adobe

Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per

ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, comune di ubicazione, frazione, via o località,

confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella,

all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed

all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al

numero di interno); l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene,

l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato

di occupazione, le regolarità edilizio – urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene

da porre a base d’asta;

Sul supporto informatico sono presenti:

- 01) Relazione tecnica in formato Word;

- 02) Relazione tecnica in formato PDF;

- 03) Allegati in formato PDF;

- 04) Documentazione fotografica in formato jpg.

RIEPILOGO

Descrizione:

L’unità immobiliare costituisce un lotto unico. Essa è inserita in un caseggiato di remota

edificazione ed è costituita da un vano terraneo di forma rettangolare con copertura a volta

e ammezzato in putrelle di ferro e laterizi che determina due ambienti sovrastanti di

altezza 2,28 m (ambiente inferiore – vedi foto nn. 4-5) e di 2,10 m nel punto centrale

(ambiente superiore – vedi foto nn.9-10); essi sono comunicanti mediante una scala in

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muratura che occupa parte di un piccolo locale adiacente (vedi foto nn. 6-7-8). Il servizio

igienico è posto nel cortile comune esterno ed è condiviso con altre unità immobiliari (vedi

foto nn.1-3). L’unità immobiliare è provvista del solo impianto elettrico non adeguato alla

normativa vigente. Lo stato di manutenzione risulta precario con evidenti segni di degrado

riguardo le pareti, la pavimentazione e gli infissi.

Ubicazione:

Comune di Maiori (SA), via De Iusola n. 8 (numero civico non riportato) in zona

semicentrale.

Confini:

sud-ovest: cortile in comune; nord-ovest: unità immobiliare di altra proprietà; nord-est:

cortile privato di altra proprietà; sud-est: unità immobiliare di altra proprietà”

Estensione:

Dati catastali:

Proprietario:

Omissis

Provenienza:

Atto di compravendita del 16/12/1996, a rogito del notaio dott. Giovanni D’Antuono con

repertorio 8299 e raccolta n. 3061, dalla sig.ra Omissis e dai sigg. Omissis

Possesso:

La percentuale di possesso del bene immobile è il 100%

Partita Foglio Particella Sub Vani Num civ Piano Interno

20 561 3 1,5 T

Ambienti Superficie utile (mq) Superficie lorda (mq)

Vano inferiore 12,20 16,49

Vano scala e ripostiglio 6,24 11,08

Vano superiore 12,45 16,09

Totale 23,41 32,79

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Iscrizioni e trascrizioni:


Pubblico Ufficiale TROIANO ROSA – Repertorio 91865 del 16/05/2006

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI

MUTUO;

a favore di: BANCA INTESA S.P.A. con sede in MILANO – cod fisc: 00799960158


Pubblico Ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A. – Repertorio 14095/100 del 13/06/2006

IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART. 77 DPR 29/09/1973 NUM. 602;

a favore di: EQUITALIA ETR S.P.A. con sede in COSENZA-cod fisc:12158250154

3. TRASCRIZIONE del 13/10/2010 – Registro Particolare 28748; Registro Generale

41037

Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE DI APPELLO DI SALERNO

Repertorio 5026 del 20/09/2010


IMMOBILI;


4. TRASCRIZIONE del 01/04/2011 – Registro Particolare 9834 – Registro Generale

12859

Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 988 del 04/13/2011


IMMOBILI


Stato di occupazione:

Omissis

Regolarità edilizio-urbanistiche, abitabilità e agibilità:

L’unità immobiliare è ubicata all’interno di un caseggiato realizzato prima del 1967 quindi

non esistono titoli abilitativi concessori, abitabilità e agibilità . Sussiste una difformità

riguardo la struttura dell’ammezzato riportato in legno nell’atto di provenienza del bene del

1996 e attualmente in putrelle di ferro e laterizi. I costi per sanare tale difformità

ammontano a circa 1.000,00 euro (milleeuro/00)

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Valore del bene immobile a base d’asta:

VM = 72.000,00 euro (settantaduemilaeuro/00)

15. Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio

di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso

di costruzione, anche degli interni.

Nell’allegato n. 01 è riportata la documentazione fotografica, così come richiesto dal

“foglio di raccomandazioni”, costituita da n. 10 foto con i relativi coni ottici.

CONCLUSIONE

Confidando di aver bene adempiuto l’incarico ricevuto, ringraziando la S.V. per la fiducia

accordatagli e restando a disposizione per ogni e qualsiasi chiarimento, il Consulente

Esperto consegna la presente relazione

Il Consulente Esperto

arch. Sergio Santomauro

La presente relazione, redatta su n. 23 fogli dattiloscritti e n. 11 allegati, viene depositata in

Cancelleria.

Salerno, lì 24 aprile 2012

tribunale di salerno - iii sezione civile ufficio...

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