rostás zoltán - fejezetek az építésgazdaságtanból

Rosts Zoltn

FEJEZETEK AZ PTSGAZDASGTANBL

- jegyzet ptszhallgatk szmra -

A

Rosts Zoltn: Fejezetek az ptsgadasgtanbl 1. Az ingatlanpiac

www.ekt.bme.hu kzreadott .pdf vltozat 2.oldal

z albbiakban szeretnnk egy olyan, tdves ptszhallgatk szmra kszlt jegyzetsorozatot kzreadni, amely az pts-gazdasgtan tfog tmakrbl trgyal nhny fejezetet. Ezek kvetik az eladsok tmit, s lnyegben azok bvtett anyagt fogjk ssze rendszerezett formban. Ezzel szeretnnk elrni ltalnossgban azt, hogy a hallgatk figyelmt felkeltsk az adott tma irnt, s az irodalomjegyzkben megadott vagy hivatkozott mveket maga is kzbe vegye. Msik clunk az. hogy azon hallgatk, akik nem tudtak rszt venni az eladsokon, trsaik jegyzetein tl ms felkszlsi forrst is kzbe tudjanak venni a vizsga eltt. Az pts-gazdasgtan szertegaz terletei kzl az terveink szerint eladsokon az ltalnos gazdasgi ismereteken s a magyar gazdasg fbb mutati tl az ptipari gazat helyzett s gazdasgi szerept szeretnnk bemutatni. Ezutn kerl sor az ingatlan-gazdasgtan trgyalsra, majd az ptipari vllalkozsok mkdsnek ismertetsre a vllalat-gazdasgtan nhny krdst rintve. Itt olyan, az ptsi- s ingatlanpiacon fontos szerepet jtsz specilis vllalkozs mkdst szeretnnk bemutatni - fleg meghvott eladk segtsgvel - mint pldul bankok, biztostk, intzmnyi befektetk, stb. Terveink szerint ezt egszten ki nhny olyan gazdasgi elemzsi mdszer bemutatsa a hallgatk szmra, amelyeket az ptsi- s ingatlanpiacon eredmnyesen hasznlhatnak majd munkjukhoz. Az itt kvetkezkben az ingatlan-gazdasgtan albbi (az alhzsig terjed) fejezeteit adjuk kzre jegyzetsorozat formjban;

1. az ingatlanpiac 2. az ingatlanok rtkbecslse 3. a fldpiac 4. a laksszektor 5. ingatlangazdlkods facility management 5. az ipar s a tercier szktor ingatlanjai 6. kzssgi ingatlanok 7. az ingatlanllomny rehabilitcija s kezelse

A jegyzeteket az eladsokra val felkszls kzben rjuk, s gy azokat csak az eladsok utn tudjuk a hallgatk rendelkezsre bocsjtani az ptskivitelezsi Tanszk honlapjn.



Szndkaink szerint ez a kredittanterv keretn bell bevezetett j tantrgy olyan hinyptl ismereteket fog nyjtani a vgzs ptszhallgatknak, amelyek az ptszmrnki Kar oktatsi clkitzseinek megfelelen segtenek mg jobban kitgtani a hallgatk ltkrt s ezzel sikerl megerstennk szakmai kultrjuk alapjait, amire az Egyetemen szerzett tudsuk ptkveibl s szakmai tapasztalataik ktanyagbl felptheti sikeres plyafutsokat. Ehhez, valamint ezt megelzen a vizsgra val eredmnyes felkszlshez kvnnak sok sikert nnek a Szerzk.



INGATLANGAZDASGTAN

1. AZ INGATLANPIAC

BEVEZETS

int minden szerz, magtl rtendnek gondolom, hogy az ingatlanpiac tmakrnek ismerete elemi fontossg az ptszhallgatk szmra. De mivel - nagyon helyesen -

ugyan ezt gondoljk a pofs ktrgpeket, a vrosi kzlekedshlzat szerkezett s az aktok rajzolst oktat kollgink is, ezrt taln nmi magyarzattal kell szolglnom a trgy irnti lelkesedst felkeltend. Az ptszek munkjuk sorn hzat szeretnnek tervezni, de ingatlanpiaci mveletekbe keverednek. Az, ami szmukra malkots, az tgabb rtelemben a nemzeti vagyon rsze. Nemzeti vagyont szoborni nagy felelssg, s szinte egyetlen ms szakma sem kpes egy-egy gesztusval ekkora nyomot hagyni a krnyezetben s az emberekben. Az ptsz megbzsa sorn megkapja azt a jogot, hogy az pttet pnzvel sfrkodjk, s azt a felelssget, hogy ebbl a kevsbl az adott korltok kztt, de az adott ignyeknek megfelelen a lehet legtbbet hozza ki. Ezzel a lehetsggel ezrt inkbb lni illik, mint visszalni, klns tekintettel arra, hogy egy-egy ptszeti gesztus vszzadnyi tvlatban hatrozza meg krnyezett. Az pletek, kiheverve a ksztsk sorn ket rt sokkhatsokat (ttervezsek, pnzhiny, kivitelezsi baklvsek, stb.) felnnek, s elbb-utbb kilpnek az ingatlanpiacra. Itt azutn mindenfle szakmk kpviseli prbljk meg talaktani, meg- s brbe venni, adatbzisba helyezni, kezelni, lemsolni, elbontani, kirabolni stb. ket, s ehhez mindannyian egyetlen szakma kpviseljhez fordulnak szaktancsrt; az ptszhez. Ezrt elemi fontossg, hogy a gyakorl ptszek tisztban legyenek az ingatlanpiac

alapfogalmaival, mkdsvel, egyes szegmenseinek sajtossgaival, illetve konkrt rakkal, tendencikkal, piaci- s informcis lelhelyekkel. Az pttet, illetve mindazok akik tancsainkat krik hzuk, ingatlanjuk kapcsn, nem a hnunk alatt cipelt portfli lapozgatsa kzben kvnjk feleleventeni a tervezsben felmutatott hajdanvolt nagyszer teljestmnyeink emlkkpeit, hanem ennl sokkal egyszerbb dologra kvncsiak, ha megbzst akarnak adni; vajon ismerjk-e a piacot? Ezt a krdst persze nem szegezik durvn a mellnknek, hanem ravasz mdon tttelesen kvnnak megbizonyosodni rla olyanokat krdezve, mint Mennyibe kerl?(ptsi piac), Tudna-e egy j telket valahol?(fld- s teleingatlanok piaca), Hol lehet kapni?(ptanyag-piac), valamint Maga szerint, gy els rnzsre mennyirt tudnm eladni/megvenni/brbevenni?(ingatlanpiac). A Nem tudom. vlasz a megbzs elvesztsvel jrhat, az Ugyan kit rdekel?! -rt pedig kaphatunk ezen fell mg nhny keresetlen szt is bcszul. A tervezs, a kivitelezs s az ingatlangazdlkods minden elemben jelen van a piac, s ha mr nem tudjuk magunkat ez all kivonni, akkor ht vgjunk bele, s tanuljuk meg rtelmezni s kezelni ennek a sajtos terletnek, az ingatlanpiacnak a fogalmait, mkdst s szablyait. az ingatlanpiac defincija Mint ahogyan az tudomnyos ignnyel kszl mveknl elvrhat, mindenekeltt tisztznunk kell a cmben lert fogalom mibenltt. Szedjk elszr tagjaira szt, s vizsgljuk meg a kt szt kln-kln. Az ingatlan a lexikon szerint;

a fld, s mindaz, ami a flddel tarts kapcsolatban van (pl. alapozott plet, fk, stb.) ... A trvny rtelmben kzrdekbl, krtalantssal kisajtthat.1

Aradi Bla Ingatlanforgalom c. knyvben a kvetkez defincit talljuk;

res immolilis - a telek (praedium, fundus) azaz a fldterletnek bizonyos krlhatrolt rsze (felfel s lefel, ameddig emberi

1 j magyar lexikon , 3. ktet (p.404.) - Akadmiai Kiad, Budapest

M



uralom al vehet), rtve ennek alkotrszeit (l nvnyek, ptmnyek)2

Az ingatlan teht telekbl, pletbl s ptmnybl ll. Ez utbbi fogalmak nem teljesen tisztzottak, de az elfogadott rtelmezs szerint az plet olyan mszaki alkots, amely alkalmas az ideiglenes vagy huzamosabb ideig trtn emberi tartzkodsra. Az ptmnyek pedig azon mtrgyak, utak, alagutak, gtak, kertsek stb. amelyek erre nem alkalmasak. (Egy egyszerbb megklnbztets; az ptmnyek azok, amelyek tervezshez az ptmrnkk rtenek.) A piac pedig az a hely, ahov szombat dleltt bevsrolni megynk, vagyis kiss ltalnosabban az, ahol a szksgletek s a kielgtskre alkalmas trgyak s szolgltatsok egymsra tallnak. Ez lehet fizikai rtelemben is egy elklntett hely, de az ingatlanok esetben ilyet tallni nehzkes lenne. gy az tulajdonkppen az ingatlanpiac egy virtulis piac, amely nem az eladand termket, hanem a rla szl informcit mutatja be.

AZ INGATLANPIAC MKDSE az ingatlanpiac elemei Az ingatlanpiacon megjelen termkek s szolgltatsok sokflk lehetnek. Maguk az ingatlanok egy- vagy tbb funkcit is ellthatnak. ltalban ez az els csoportostsi lehetsg, amelynek mentn megklnbztethetek az ltalnos ingatlanpiac rszpiacai, amelyek mkdse, prosperlsa s pangsa, jvedelmezsge, stb. jelentsen eltrhetnek egymstl. Ilyen rtelemben egysges ingatlanpiacrl beszlni nem is tl szerencss dolog. A funckonlis feloszts szerint megklnbztethetek; a lakhzak (lakspiac) gyrak, zemek (vllalati ingatlanok piaca) szllodk, irodk, kereskedelmi kzpontok, stb. (a szolgltat szektor

ingatlanjai) kzpletek (a szocilis szolgltatsok piaca) egyb (specilis) pletek

2 Marton Gza: A rmai magnjog elemeinek tanknyve - institcik (127.o.) - Budapest, 1963.

az ingatlanpiac szerepli Az ingatlan minden piaci szereplnek mst s mst jelent, s ebbl fakadan mindenki msknt kzelti meg. Van akinek egy j befektets, van akinek minimlis lettr, van akinek vroseszttikai tnyez, van akinek pedig tiszttand fellet. Van aki dolgozik benne, van aki dolgozik vele. Van akinek letm, van akinek lete munkja, s akad aki vizsgzik belle. Az ingatlannak kapcsolatban az albbiak igyekeznek minl kisebb befektetssel minl nagyobb haszonhoz jutni (ami teljesen normlis piaci viselkeds, ne ijedjnk meg kimondani); az ingatlan-befektetk (egyniek, intzmnyiek vagy professzionlisak) az pttetk (akik vagy sajt maguk, vagy ms szmra pttetnek) az ptk (s alvllalkozik) a felhasznlk (akik megvsroljk vagy brlik az ingatlanokat) az zemeltetk (akik brbe adjk s kezelik az ingatlanllomnyt) valamint az egyb szolgltatk (akik megtervezik, mvezetik,

nyilvntartjk, szerzdsbe foglaljk, stb.) A fenti listt tovbb lehetne finomtani azzal, hogy az egyes szerepeket kiosztjuk az llam vgrehajt szervei, az nkormnyzatok, a hazai s klfldi vllalkozk s magnszemlyek kztt, akik szinte minden minsgben megjelenhetnek az ingatlanfejleszts s az ingatlanhasznosts folyamatban. Az ingatlan tulajdonlsnak jogi rtelmezsbl kiindulva egy msik megkzeltsben is felsorolhatjuk a piaci szereplket. A tulajdonos jogosult tulajdonnak hasznlatra (usus), hasznainak szedsre (fructus) s a tulajdon feletti rendelkezsre (abusus). Van olyan tulajdonos, aki jognak mindhrom elemt gyakorolja - de ez nem felttlenl gazdasgos szmra. A befektetk tbbnyire lemondanak a hasznlatrl, hogy ingatlanjaikat brbe adhassk, vagyis annak hasznait szedhessk. Ellenben van olyan vllalkoz, akit csak a hasznlat rdekel, mert mkdshez nem szksges a tulajdonjog ltal biztostott msik kt cselekvsforma. Kettejk rdekazonossga alkotja a brleti ingatlanok piact.



kereslet s knlat az ingatlanpiacon Az egy rdekes jelensg, hogy mennyivel klnbz az ingatlan ms fogyasztsi cikkektl, mgis sokszor milyen kevss respektljk ezt a tulajdonosok. Ez abban mutatkozik meg, amilyen knnyedn ktnek r szerzdseket, adjk ki s -el, vagy kezelik. Azt megszokhattuk mr, hogy - knyszerbl, hiszen llami lakspts nem nagyon volt s nem is nagyon lesz - mindenki rt egy kicsit a laks talaktshoz s hzptshez, ebben a tekintetben rosszabb a helyzet, mint a magyar foci, amihez, mint tudjuk, mindenki rt. Csak ez utbbi esetben legalbb kivlasztjk azt a ktszer 11 embert, aki jtszhat - hzat viszont szinte mindenki pthet. Az alapvet kzgazdasgi tanknyvekbl3 megismerhetjk a kereslet s knlat sszefggseit az idelis piaci viszonyok mellett. A rugalmassg s rugalmatlansg, a cskken hozadk, a rezervcis r, a Marshall-kereszt stb. fogalmait mr megismerhettk korbbi tanulmnyaik sorn. Azrt sem fontos felidzni most ezeket, mert az ingatlanpiac mkdse jelentsen klnbzik azon fogyasztsi cikkek piacnak mkdstl, amelyet a fenti fogalmak jl modelleznek. A kereslet-knlat alapelve az ingatlanpiacra is rvnyes; vagyis hogy az ingatlan ra (nem felttlenl arnyosan) azonos irnyban mozdul el a kereslettel, s viszont, fordtottan viszonyul a knlat nvekedshez vagy cskkenshez. A piaci egyensly idelis esetben egy olyan ron ll be, ahol - majd az rtkbecslst trgyal fejezetben rszletesen trgyaljuk - az ingatlanok rnak hrom lehetsges megkzeltse, vagyis az ptsi kltsg, a hozam/megtrlsi rta hnyados s a piacon megszabott r pp azonos rtket ad. Ezt nevezzk egyenslyi llapotnak, s ez sohasem kvetkezik be. Ez az ingatlanpiac albbi sajtossgabl addik. Egy Loevenbruck4 ltal kzlt modell gy rja le a kereslet knlat mkdst; 1. az ingatlanpiaci keresletet alapveten a hztartsok jvedelme hatrozza

meg, amely a npessg szmnak s a foglalkoztatottsg mrtknek fggvnye

2. a knlat ktfell mutatkozik, egyrszt a magntulajdont kezel ingatlanfejlesztk ltal ptett s mkdtetett, msrszt pedig a kzssgi

3 lsd Samuelson: Kzgadasgtan I.-III. s Varian: Mikrokonmia kzpfokon c. munkit 4 Jean-Paul Loevenbruck: Vllalatok s ingatlanaik - az ESSEC-BKE-BME

Ingatlangazdlkods c. kpzsnek tananyagbl tvett gondolatmenet

beruhzsok (intzmnyi-, laks- s szolgltat stb.) eredmnyekppen ltrejtt ingatlanokbl

3. a fenti kt tnyezt befolysoljk az .n. kataliztorok, amelyek egyrszt az adott rgi gazdasgi krnyezett jelentik, msrszt pedig az ingatlanpiac mkdst krllel, s azt kzvetve vagy kzvetett mdon befolysol tnyezket, mint a jogi szablyozst, pnzpiacokat, politikai rdekrvnyestsi viszonyokat, stb.

A fenti tnyezk alaktjk az ingatlanpiacot, amely visszahat a vrosok s rgik mkdsre, ezen keresztl pedig pp a fenti hrom tnyez alakulsra. az ingatlanpiac ltalnos tulajdonsgai A szakirodalom sokfajta tulajdonsgot sorol fel, mentegetve nmagt, amirt nem tudja pontos kzgazdasgi modellekkel lerni az ingatlanpiaci jelensgeket. Ezek kzl foglaljuk ssze a legfontosabbakat. (A jobb megtanulhatsg kedvrt nevezzk ket a Ht H-nak); 1. Helyhez ktttsg - Az ingatlan elmozdtsa technikailag nagyon nehzkes, de nem lehetetlen feladat. Ez trtnt Egyiptomban az Asszuni gt, vagy Budapesten az Erzsbet-hd ptse sorn. Ez azonban annyira drga, hogy manapsg csak nagyon amerikai milliomosok engedhetik meg maguknak, hogy a megvsrolt eurpai kastlyt kvenknt hazaszllttassk, s otthon sszerakosgassk a szmozott darabokat, mint egy ris kiraks jtkot. Ez a mozdthatatlansg szkti a knlatot, hiszen egy adott ingatlan csak egy fldrajzilag meghatrozott piacon ajnlhat fel. 2. Heterogenits - Az ingatlanok kztt nincs kt egyforma darab, hiszen mg a sorozatban gyrtott laktelepi hzak kztt vagy egy klnbsg; nem ugyan ott helyezkednek el, hanem egymstl bizonyos tvolsgra. Vagyis lehet br ugyan olyan tpus az plet, de a telek mindig eltr. Ez pedig jelentsen megvltoztathatja irnta a keresletet, hiszen az ingatlan rtknek legjelentsebb tnyezje az elhelyezkeds. 3. Hinyos szerkezet - A kereslet mindig a knlat eltt jt. hiszen minimum kt-hrom esztend kell ahhoz, hogy egy ingatlanfejlesztsi folyamat az tlet felmerlstl a kulcstadsig befejezdjk. Az ignyeket kielgt helyettest termk pedig nincs. Ugyan ilyen rugalmatlanul reagl a piac a



keresletcskkensre, hiszen az ingatlanoknak a keresletet kvet funkcivltsa mg kiss eltr talakts esetn is nagy sszegeket emszt fel. Ezrt tbbnyire mennyisgi hiny van bizonyos ingatlantpusokbl, nhnybl pedig mozgsthatatlan tkket lekt tbblet. 4. Homlyos informcik - Viszonylag nagy tke kell ahhoz, hogy valaki belphessen erre a piacra. Az ingatlanpiac szerepli nem rdekeltek abban, hogy megosszk msokkal piaci informciikat, klnsen nem az rak vonatkozsban. Ennek a htterben a jvedelmek eltitkolsa s kzvetve az adfizetsi ktelezettsg alli menekls ll, hiszen kztudott, hogy ezen a piacon nagy pnzek mozognak. Vagy egyszeren csak a vllalat ingatlanllomnyi adatainak diszkrt kezelsrl van sz, hiszen ebbl a konkurencia a cg mkdsrl, tkeerejrl, a beruhzsokon keresztl pedig piaci stratgijrl, vrhat viselkedsrl komoly kvetkeztetseket vonhat le. A hazai ingatlanpiac egyik nagy gyengje pp ez az informcihiny. 5. Hossz lettartam - Az ingatlan jellegnl fogva hosszan szolglja azokat a clokat, amelyrt ltrehoztk. Mkds sorn csak kis mrtkben kopik fizikai rtelemben, s ezek a hinyossgok nemcsak ptolhatak, de az eredetinl is jobb llapotra jthatak fel. 6. Hossz megtrls - Piaci rtkt tekintve az ingatlanbefektets jvedelemtermel kpessge mellett mg cserertkt is megtartja, vagy - szerencss esetben - mg nvelheti is. Ezrt nevezzk befektetsi jszgnak, hiszen a befektetk pp ezt az llandsgot s idbeni stabilitst keresik. Az ingatlanpiac nagyon lomhn reagl a kereseti viszonyok vltozsra. Ezrt van az, hogy a befektetett tke csak viszonylag lassabban trl meg, hiszen az ingatlan stabilitsa miatt kockzata is kisebb, mint a pnzpiacokon, a vllalkozsokban vagy a tzsdken forgatott pnz. Egy tzsdekrach-hal ellenttben az ingatlanba fektetett tke mg egy ingatlanpiaci vlsg esetn is megmarad fizikai rtelemben, azt t tudja vszelni, amg a csdbe jutott vllalkozsok elrtktelenedett rszvnyeibe fektetett pnz vgkpp elszik. Fenti tulajdonsga miatt vlasztjk az intzmnyi befektetk elszeretettel az ingatlanba trtn tkekihelyezst, s ezzel az ingatlanpiac fejldsnek egy igen jelents forrst teremtik meg.

7. Humanisztikus jelleg - Az ingatlan az emberi hasznlat kzben mkd tke. A legalapvetbb emberi szksgletet elgti ki - teret ad az letnek, szrakozsnak, munknak. szerelemnek. Mindig lesznek olyanok, akik rszben vagy egszben rajtuk kvl ll okok miatt nem lesznek nmaguk kpesek arra, hogy megfizessk a normlis emberi lethez szksges terek hasznlatt. Ezeket az embereket a trsadalmi szolidarits segti hozz ehhez, ebbl pedig az kvetkezik, hogy az ingatlanpiacrl nem hinyozhat a kzssgi-llami beavatkozs. Ezekkel a politikai cl kzponti intzkedsekkel teljes mrtkben fel lehet forgatni a piaci mechanizmusokat, s egyik naprl a msikra olyan feltteleket lehet teremteni, ahol teljesen megvltoznak az rtkarnyok. Erre lehet plda a hatvanas vek vgn az. ahogy Budapest vdte magt a nagycsaldosok beteleplse ellen. Az lehetett ekkor ugyanis bejelentett budapesti polgr, aki leglbb t ve itt lakott (pl. albrletben), vagy kzeli hozztartozja lt itt. Ezeket a feltteleket nagyon nehz volt teljesteni, nem is ntt a vros lakossga, ellenttben a krnyez teleplsekvel. Ennek a htterben az a rendelkezs llt, amely szerint a nagycsaldosok szmra a helyi nkormnyzatoknak szinte felttel nlkl s srgssggel kellett lakst biztostaniuk. Ettl akarta magt megvdeni a vros. a hazai ingatlanpiac sajtossgai A magyar ingatlanpiac nagyon fiatal, gy minden rtkelsnek figyelembe kell vennie, hogy fejletlensge bizonyos mrtkig termszetes. pp ebbl addik egybknt az a tulajdonsga, hogy helyenknt szlssgesen is viselkedhet, vagyis hazai viszonyok kztt nagy jvedelmezsget s nagy vesztesgeket egyarnt kpes produklni. A magyar ingatlanpiac jellemzsre lljon itt nhny tulajdonsga5; 1. Tkehiny - Az ingatlanllomny jelents mrtk leromlsval kapcsolatban mr tbben kongattk meg a vszharangokat. Klnsen igaz ez a belvrosi terletekre (lakossgcsere, funkcivlts) s a laktelepi vezetekre (a feljtsok elmaradsbl add tbbletkltsgek). Br a tmegkzlekeds hasznlatnak arnyt tekintve igen elkel helyet foglalunk el Eurpban, a kzlekedsi infrastruktra sem kell mrtkben fejlett. A

5 lsd rszletesebben: dr.Hajnal Istvn: Ingatlanrtkels Magyarorszgon - BME MTI,

Budapest, 1995.



gazdasgi talakuls pedig j ignyeket hvott ltre, megsokszorozta a vllalkozsok szmt, megnvelte a mobilitst, s mindehhez j fejlesztsek vltak szksgess. Bizonyos piaci szegmensek, mint pldul a briroda piac kvetni tudtk a fejlds (klfldi tke bevonsval), msok pedig nem, s nem is fogjk tudni, amg a pnzgyi keretek ilyen magasan tartjk a kamatlbakat. 2. Rendezetlensg - Az talakuls kvetkezmnyeknt sztrobban tulajdonviszonyok bizonyos tekintetben rthet mdon zrzavart okoztak a tulajdoni formk, s fkpp ezek nyilvntartsa tern. A kezeli jog, a brleti jog rendezetlensge sok flrertsre adtak okot - de errl az ptsi jogi tanulmnyaik sorn hallhattak. Sokkal rosszabbak az ingatlan nyilvntarts hinyossgai, mert a nyilvntartshoz komoly jogi kvetkezmnyek ktdnek. 3. Informcihiny - Mg a fejlett nyugati orszgokban az ingatlanpiac tlthat s az rakrl folyamatosan karbantartott adatbzisokbl tjkozdhatnak azok, akiknek erre szksgk van, addig ezek az intzmnyek haznkban mg nem alakultak ki. Nemcsak az sszehasonlt ingatlanpiaci adatok hinya, de az ingatlannal kapcsolatos alapismeretek hinya is szembetl nha, fkpp amikor az rtkelsek elmleti megalapozottsgt kellene valamilyen tanulmny mlyn meglelnnk. Az rak ismeretnek s az rtkelsi mdszerek elsajttsnak szakmai kultrja akkor teljesl majd ki, ha a jvedelemviszonyok normalizldsval jelentsen megvltozik majd az admorl is. az ingatlanpiac mkdsnek egy modellje Az albbiakban szeretnnk bemutatni azokat a fbb tnyezket, amelyek az ingatlanpiac mkdtetsben szerepet jtszanak. Mint minden modell, termszetesen ez is leegyszersti a valsgot, de jl mutatja azt, hogyan alakul a vllakozsok s a munkavllalk egyttes mkdsnek eredmnyeknt a jvedelmek ramlsa az ingatlanszektor fel.

demogrfiai

adstok

npeesg

nvekeds

gadasgi

nvekeds

zleti

adatok

lakstulajdonosok vllalkozsok

munkaerpiac tke

bevtelek jvedelmek

megtaka- profit

ingatlanra

fordtott

kiadsok

ingatlanra

fordtott

kiadsok

lakskiskeres-

nagy-

kedelem kedelem

irodk

zemek

kzvett

keresk.

rtsok

keres-

forrs: John McMahan: Property Management - 1977

az ingatlanpiac s az ptsi piac kapcsolata Egyenslyi helyzetben az ptett s a hasznlaton kvl helyezett ingatlanok (pozitv) klnbsgt a npessg-nvekedsbl s a csaldszerkezet-vltozsbl, illetve a munkahelyi mobilitsbl szrmaz tbbletignyek felszvjk. Az ptsi piac azonban - a nagy beruhzsi ciklusok miatt - nem kpes rugalmasan reaglni a kereslet vltozsaira. Ha azonban megindul, nem kpes tehetetlensge folytn idben lelltani sem magt. (Egy kicsit ez trtnt a magyar briroda-piacon is.) Ez a bjcska a szakirodalomban kt egymst kerget kgy kpben jelenik meg, amelyek sohasem tudjk ugyan azt a plyt lerni, mindg fziskssben mozognak.



Az albbiakban egy kicsit egyszerbb modellel szeretnnk megmagyarzni az ptsi piac s az ingatlanpiac kapcsolatt.

Az ingatlanpiac s az ptsi piac kapcsolata

AZ INGATLANPIAC SZABLYOZSA az ingatlan-nyilvntarts a piac mkdsnek hrom modellje Az ingatlanpiac fejlesztsrl szl vitk ltalban hrom fejldsi modellt tartanak jrhatnak a magyar ingatlanpiac szmra. A trvnyi szablyozs keretei s a kzponti (politikai) rdekek prioritsai fogjk ezek kzl kitermelni a meghatroz modellt; 1. Kzpontilag irnytott ingatlangazdasg - Itt fkpp jogi eszkzkkel rendet teremt s az llami - nkormnyzati beruhzsok megerstsvel

hzert biztost s az egyes piaci szektorok szmra gy, hogy kapcsold politikai s gazdasgi clokat is megvalst, mint pldul a foglalkoztatottsg nvelst, a terletfejlesztsi- s a lakspolitika megvalstst, seb. Ilyen a francia tpus ingatlanpiaci fejlds, ahol az llami beavatkozs nha mr llamfiv magasodott. 2. Liberlis gazdasgpolitika s ingatlanpiac - Ennek kzppontjban a piac fejldst gtl tnyezk felszmolsa ll. Ez a szablyozs egyszerstst, a vllalkozi jogok megerstst, a gazdasgi httrintzmnyek megerstst (pl. a jelzlogtrvny megalkotst s hitelintzetek fellltst) jelenti. Ebben a krnyezetben azutn a szabad magnkezdemnyezsnek van vezet szerepe. Ennek a modellnek a mintapldja az Egyeslt llamok ingatlanpiaca. 3. Vegyes irnyts ingatlanpiac - Itt a kzponti szablyozs alapelveinek s a magnkezdemnyezsben rejl hzerknek a megfelel kombincijrl van sz. Az llam nem mond le bizonyos fejlesztsekrl, amelyek politikai cljait szolgljk, de ugyan akkor kzvetlen s kzvetett eszkzkkel tmogatja a magnkezdemnyezseket, s bizonyos terleteket szinte teljes mrtkben ennek ad t (pl. kereskedelmi s irodaingatlanok, stb.) Ilyen modellt mutatnia - termszetesen esetenknt eltr arnyban - a nyugat-eurpai demokrcik. Vgl lljon itt tjkoztatskppen nhny statisztikai adat a magyar ingatlanpiacrl; Magyarorszg becslt ingatlanvagyona6 (millird forintban) Ingatlantpus Alacsony becslsi rtk Magas becslsi rtk Termfld 401 2403 Termelsbl kivont fld 1293 6463 ptmny 6102 12204 Teljes ingatlanvagyon 7796 21070

6 dr. Hajnal Istvn kzlse nyomn

rostás zoltán - fejezetek az építésgazdaságtanból

Documents