Presentatie Woningmarkt voor de gemeente Delft.

28 augustus 2012

2

De nieuwe realiteit (landelijk beeld)

Uw woningmarkt in beeld (regionaal beeld)

Een ander huis is wél mogelijk!

Vraag aan u: Hoeveel keer groter was de kans op verkoop binnen een jaar van een gemiddelde woning vóór de recessie in vergelijking met nu?

•  Mijn zoon kocht begin vorig jaar een appartement; was in 60

dagen verkocht.

•  Mijn dochter en schoonzoon hebben in juni vorig jaar een

tussenwoning gekocht en profiteerden “per ongeluk” ook nog eens

van de verlaging overdrachtsbelasting.

•  Ik zie maar weinig makelaarskantoren verdwijnen.

•  Bij mij in de buurt worden nog steeds huizen verkocht.

Maar gaat het echt zo lekker…?

3

De nieuwe realiteit hoezo recessie?…

4

De nieuwe realiteit ontwikkeling aanbod sinds 2007

Aanbod grofweg verdubbeld sinds 2007; appartementen zelfs 2,5 keer zo veel.

De nieuwe realiteit ontwikkeling aantal transacties sinds 2007

5

“Vraag” ongeveer gehalveerd; gemiddelde prijs van ca 245K naar 215K.

6

De nieuwe realiteit ontwikkeling transactieprijzen sinds 2002

Voor het eerst een prijsdaling in een tweede kwartaal. Prijsdaling sinds begin crisis is 12,9%.

De nieuwe realiteit verschil verkoopprijs t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs

Na 3 jaar in de verkoop gaat er gemiddeld 24,1% van de oorspronkelijke vraagprijs af. Dat betekent bijvoorbeeld een oorspronkelijke vraagprijs van €249.000 wordt verkocht voor €189.000

8

De nieuwe realiteit relatie tussen consumentenvertrouwen en verkoopprijzen

Er is een verband tussen het consumentenvertrouwen en de ontwikkeling van transactieprijzen.

Aanbod grofweg verdubbeld, transacties bijna gehalveerd. Dus gesteld dat in 2007 het aanbod 100 huizen was en de vraag was 100 kopers dan is het aanbod nu 200 huizen en de vraag slechts 50 kopers.

9

De nieuwe realiteit status en antwoord op de vraag

Vraag aan u: Hoeveel keer groter was de kans op verkoop binnen een jaar van een gemiddelde woning vóór de recessie in vergelijking met nu? Antwoord: van 100 kopers op 100 woningen naar 50 op 200 is 25%. Omgekeerd is dat 4 dus de kans op verkoop was in 2007 ongeveer 4 keer zo groot als in 2012 (in procenten dus 300% méér).

10

Vraag aan u: Hoeveel keer meer huizen staan nu 3 jaar of langer te koop dan in 2007, het laatste goede jaar vóór de recessie?

De nieuwe realiteit

Uw woningmarkt in beeld

Een ander huis is wél mogelijk!

11

•  Aantal transacties 1,3% lager (5,5% lager) dan 2e kwartaal 2011

•  Transactieprijs gemiddeld €215.000 (€216.000)

•  Transactieprijzen 6,3% lager (8,0% lager) dan 2e kwartaal 2011

•  Looptijd transacties 166 dagen (126 dagen)

•  Looptijd transacties 35% langer (20% langer) dan 2e kwartaal 2011

•  Looptijd aanbod 308 dagen (246 dagen)

•  Langer dan 1 jaar te koop: 42,4% (30,5%) van alle aanbod

•  Keuzemogelijkheden voor koper 23 woningen (20 woningen)

Uw woningmarkt in beeld feiten van het 2e kwartaal 2012

Landelijk regio Delft

12

Uw woningmarkt in beeld prijsontwikkeling per regio sinds begin van de recessie (2008)

Overal is sprake van prijsdaling; het sterkst in de rode gebieden.

uw regio

Uw woningmarkt in beeld theoretische verkooptijd per regio

Hoe lang heeft het huidige aanbod nodig om te worden verkocht, er van uitgaande dat er geen nieuw aanbod bij zou komen?

Gemiddelde van NL ligt op 24 maanden, dus 2 jaar!

NB: aan het begin van de eeuw was dit nog 3 maanden, dus 1 kwartaal!

uw regio

14

Uw woningmarkt in beeld ruim 42% staat nu een jaar of langer te koop

15

Uw woningmarkt in beeld antwoord op de vraag

Vraag aan u: Hoeveel keer meer huizen staan nu 3 jaar of langer te koop dan in 2007, het laatste goede jaar vóór de recessie? Antwoord: van 0,9% naar 7,8% is ruim 8 keer zo veel. Echter, de markt is verdubbeld dus ongeveer 17 keer zoveel.

Cruciale beslissing: wilt u in deze tijd overgeleverd zijn aan de

factor “geluk” of gaat u actief uw kansen

verhogen? Oftewel: alleen maar een bord

in de tuin of echt verkopen!

16

Uw woningmarkt in beeld kans op verkoop met en zonder aangepaste vraagprijs

22%  zonder,  1%  met  

6%  zonder,  4%  met  

2,5%  zonder,  4,5%  met  

0,5%  zonder,  3,5%  met  

Na  een  jaar  nog  steeds  in  aanbod:  38%    

gemeten: alle aanmeldingen uit het 2e kwartaal 2011 (NB het totaal van alle percentages in deze sheet is 100%)

Binnen 1e kwartaal

In het 2e kwartaal

In het 3e kwartaal

In het 4e kwartaal

4% ingetrokken/verhuurd

5% ingetrokken/verhuurd

5% ingetrokken/verhuurd

4% ingetrokken/verhuurd

Conclusie: een huis dat 3 kwartalen zonder prijsaanpassing te koop staat heeft een kans van 1 op 200 om in het vierde kwartaal te worden verkocht.

Uw woningmarkt in beeld transacties regio, totaalbeeld

17

Aantal verkochte woningen ongeveer gehalveerd.

Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente/woningtype

18

Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente/woningtype

19

20

Vraag aan u: Wat geeft uiteindelijk de hoogste opbrengst voor uw woning: starten met een wat hogere vraagprijs en dan 1 of meerdere kleine prijsdalingen of in één keer scherp prijzen?

De nieuwe realiteit

Uw woningmarkt in beeld

Een ander huis is wél mogelijk!

21

Marktwaarde: €225.000

Strategie 1 Vraagprijs: 232.000 k.k.

Strategie 2 Vraagprijs: 248.000 k.k

Verkooptijd < 3 maanden Verkooptijd > 1 jaar

Opbrengst: 223.000 k.k. Opbrengst: 216.000 k.k.

Een ander huis is wél mogelijk kaasschaafmethode als vraagprijsstrategie werkt niet

Antwoord: onderzoek o.b.v. NVM-database toont aan dat scherp prijzen loont in een dalende markt.

22

bv 10% prijsverschil

Wat is nu het prijsverschil?

Vraagprijs van de woning

Transactieprijs in de markt

1e Prijsverlaging na 1e halfjaar

2e Prijsverlaging na 2e halfjaar

Een ander huis is wél mogelijk houdt uw prijsaanpassing de markt wel bij?

In een markt met stijgende huizenprijzen komt de marktwaarde ‘vanzelf’ naar je vraagprijs toe.

In een dalende markt gebeurt het tegenovergestelde en moet je dus zelf je vraagprijs naar de marktwaarde toe brengen.

Houdt uw prijsaanpassing de marktontwikkeling wel bij?

Laat niet “de markt” uw woning afprijzen maar doe dat zelf!

23

Tussenwoning  waardeontwikkeling  

•  €  277.000  k.k.    –  2008  

•  €  259.000  k.k.    –  nu  3  jaar  later  

•  €  18.000    -­‐  minder    

Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden.

Een ander huis is wél mogelijk doorstromers zien kansen

24

Tussenwoning  waardeontwikkeling  

•  €  277.000  k.k.    –  2008  

•  €  259.000  k.k.    –  nu  3  jaar  later  

•  €  18.000    -­‐  minder    

Twee-­‐onder-­‐één-­‐kap  waardeontw.  

•  €  532.000  k.k.    –  2008  

•  €  444.000  k.k.    –    nu  3  jaar  later  

•  €  88.000    -­‐  minder    

Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden.

Een ander huis is wél mogelijk doorstromers zien kansen: méér huis voor je geld

25

1.  gunstige hypotheekrente

2.  gunstige hypotheekvormen

3.  meer keus, dus meer kans

4.  realistische vraagprijzen

5.  goede onderhandelingspositie

6.  vrijwel altijd goede investering op langere termijn

7.  NHG nu nog €320.000 maar gaat gefaseerd naar €265.000

8.  overdrachtsbelasting blijvend verlaagd naar 2%

9.  NVM No-Risk clausule voorkomt dubbel huizenbezit

Een ander huis is wél mogelijk redenen om nu een huis te kopen

26

Wonen 4.0, een plan voor integrale aanpak van de woningmarkt

Samenwerking NVM, VEH, Aedes en Woonbond

Volledig plan en video op www.nvm.nl

Belangrijkste punten in Wonen 4.0:

•  aftrek hypotheekrente in 30 jaar afbouwen

•  lagere tarieven inkomstenbelasting

•  eigen woningforfait afbouwen, overdrachtsbelasting afschaffen

•  huren onder marktniveau stijgen inflatie +2%

•  Introductie Woontoeslag voor lagere inkomens, koop en huur

Een ander huis is wél mogelijk Wat doet de NVM eraan?

27

“ik heb de tijd”

“ik heb er zelf X voor betaald”

“ik heb net mijn vraagprijs laten zakken”

“ik ga niet investeren in een woning die ik verkoop”

“mijn buurman heeft X gekregen, mijn huis is mooier”

“ik moest van de koper binnen 2 maanden mijn huis uit”

“wij gaan uit elkaar maar zijn het oneens over een bod”

een beetje meewerken kan helpen…

Een ander huis is wél mogelijk nog-niet-verkocht-smoezen

28

Samenvatting

1. Sinds 2007 is het aanbod grofweg verdubbeld en het aantal transacties bijna gehalveerd dus 4x lagere kans op verkoop. Zorg voor een hogere kans op verkoop door een ‘aantrekkelijk’ product.

2. Prijzen dalen dus uw vraagprijs raakt per maand verder verwijderd van de marktwaarde. Zorg ervoor dat uw vraagprijs realistisch is.

Conclusie: als u écht wilt verkopen dan zorgt u ervoor dat uw woning een rode appel is in een kist met groene appels.

29

Ik wens u véél succes

bij de verkoop van uw huidige woning en

(voor de meesten onder u)

bij de aankoop van uw nieuwe woning!

Eric de Graaf, sr accountmanager NVM