PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL - LEY 13.512

La propiedad horizontal nace en la edad media, en el ao 1400, aunque se cree que en Egipto, caldear y Grecia se emple con anterioridad. El primero en regularla fue el cdigo napolen.

Cuando Vlez redacta nuestro cdigo civil, que saba que haba otros pases que regulaba la propiedad horizontal en sus cdigos, sin embargo el a prohbe en el artculo 2617 y su nota:

Art. 2617: el propietario de edificios no puede dividir los horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad.Nota: la mayora de los cdigos extranjeros lo permiten, entrando luego legislar sobre las escaleras o pasadizos de las diversas partes del edificio. La divisin horizontal, dando a unos de los bajos y a otros los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el trnsito de los diversos altos en un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podra mudar sus formas.

En la poca de la sancin del cdigo (1869) Argentina no tena problemas de espacio y no haba razones que justificaran la propiedad horizontal, la cual poda traer peleas entre los copropietarios, por tal motivo es que Vlez consider apropiado prohibirlo.

Muchos aos despus, en 1948, se redacta la ley 13512, la cual derogada al art. 2617i y establece un rgimen de propiedad horizontal. Hasta ese momento, si alguien as a un edificio, tena que soportar los gastos de la construccin y no poda vender las unidades funcionales.

La propiedad horizontal surge por la concentracin de mucha gente en las grandes ciudades, y mediante su rgimen en lugares donde antes viva una familia, ahora podan hacerse viviendas para 20 familias o ms, resultando todo ms barato o sea que el terreno era uno solo y se compartan los gastos.CONCEPTO: La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes (con caractersticas especiales). Estas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad de facilitarles su ejercicio funcional.

OBJETO: el objetos sobre el cual recae la propiedad horizontal es el edificio (inmueble edificado), el cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos.

Art. 1: los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.

Art. 2: cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietarios sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.Se consideran cosas comunes por dicha razn:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios, Solares, prticos, galeras, vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines.

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.

c) Los locales para alojamientos del portero y portera.

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.

e) Los asesores, montacargas, incineradores de residuos y en General todo los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.

Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.

Los stanos y azoteas revestirn de carcter comunes, salvo convencin en contrario.

PARTE PROPIA: (art. 1) es la unidad de que pertenece en forma exclusiva a cada propietario, debe reunir dos requisitos:

1. Independencia funcional, es decir, que pueda funcionar sin necesitar de las otras unidades.

2. Salida a la va pblica, es decir, que no necesite pasar por otr unidad para salir a la calle.

PARTES COMUNES: (art. 2) son el terreno las cosas o partes de uso comn del edificio, como ser: azoteas, galeras, calefaccin, refrigeracin, portera, ascensores, etc. O tambin aquellas indispensables para la seguridad, como ser: cimientos, muros maestros, techos, etc.NATURALEZA JURDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: sobre este tema se han formulado distintas teoras:

1. CONDOMINIO CON INDIVISIN FORZOSA SOBRE EL INMUEBLE EDIFICADO: esta teora considera que hay un condominio, siendo los propietarios dueos de todo, pero individualmente tienen el uso y goce con exclusividad de su unidad funcional.

Esta teora es cerrada, ya que cada propietario no slo us hay cosas unidad, sino que tiene sobre esa un derecho exclusivo. En definitiva, no hay copropiedad, sino una verdadera propiedad sobre cada unidad. Si fuera una copropiedad, no tendra sentido que se hubiera dictado especialmente una ley de propiedad horizontal.2. DOMINIO INTEGRADO CON CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA: por un lado hay un dominio exclusivo que recae sobre las partes propias, y por el otro lado hay un condominio, sobre el terreno y otras partes comunes, de indivisin forzosa (es decir, que no se puede desafectar) porque se aplica a las cosas accesorias indispensables para ejercer el derecho sobre las partes propias. Los que sostienen este criterio se basa en el art. 2 de la ley de propiedad horizontal que habla de propietarios y copropietarios. 3. UN DERECHO REAL AUTNOMO: independiente del dominio y del condominio, y tambin independientes de ambos conjuntamente, pues tiene caractersticas propias. stas opinin ms aceptada.COMO SE ADQUIERE EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: puede adquirirse por tradicin, por sucesin de en los derechos del propietario o por prescripcin. Parte de la doctrina agrega la particin en especie de un condominio (entre vivos) o comunidad hereditaria (transmisin mortis causa).DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES DE LOS PROPIETARIOS:

SOBRE PARTES PROPIAS: por el art. 4, la regla general es que cada propietario es dueo exclusivo de su parte especial. Por ejemplo: departamento D, unidad 15, etc.

Puede hacer con ella lo que quiera: alquilarla, hipotecarla, venderla, etc. sin el consentimiento de los dems, pero por razones de convivencia hay algunas limitaciones en los arts. 5 y 6.

Las restricciones son tanto para el propietario, como para el locatario, sea que ste debe respetar las normas de convivencia y el reglamento de copropiedad y administracin. En el caso de incumplimiento se lo puede desalojar (art. 15).

Adems de las limitaciones, tambin hay obligaciones, las mismas encuentran reguladas en el artculo 5 y artculo 13.

Art. 4: cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales o el mismo.

Art. 5: cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento, estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o lo servicios comunes.

Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.

Art. 6: queda prohibido a cada propietario y ocupante de departamentos o pisos:1. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en los reglamentos de copropiedad y administracin.

2. Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometa la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.

EL ART. 7 contempla restricciones para los propietarios del ltimo piso y de planta baja:

El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudique la solidez de la casa, ex cabo acciones, stanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin autorizacin de todos los propietarios.

Art. 13: los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, comportndose alavs la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

SOBRE LAS PARTES COMUNES: la regla General es que los propietarios son condminos de las partes comunes en relacin al Valor de su parte exclusiva o propia (por porcentajes).Las partes comunes no se pueden vender, transferir, grabar, etc. porque estn unidas indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias de ella).

El art. 3 dice que al vender o grabar la parte propia, implcitamente se vende o graba la parte comn.

Art. 3: cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme su destino, sin perjudicar o restringir de legtimo derecho de los dems. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al Valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto o por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.

Los derechos de cada propietario de los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan

Todos los propietarios pueden usar las partes comunes por igual, siempre que no perjudiquen o restringen el derecho de los dems. No importa el valor de cada departamento, porque el uso de estas partes comunes no es proporcional a ese valor. Por ejemplo: todos usan por igual la escalera, el ascensor o la terraza.

De cualquier manera, siempre que tener en cuenta lo que disponga el reglamento de copropiedad y administracin, ya sea sobre qu parte son comunes, o sobre qu partes sern de uso exclusivo de determinado propietarios. Por ejemplo: se puede disponer que un patio ser de uso exclusivo del propietario del departamento de planta baja.

OBLIGACIONES DE LOS TITULARESLos copropietarios deben cumplir cada uno, en proporcin al valor de sus unidades: expensas de administracin, expensas de reparacin y conservacin, cargas por innovacin y mejoras, otros gastos (seguros, hipotecas del terreno, gast por daos causados con cosas comunes, gastos de construccin).

EXPENSAS DE ADMINISTRACIN: son los gastos que surgen por la administracin normal del edificio (sueldos del portero y administrador, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminacin, etc.).

Si alguna unidad no tiene instalacin de calefaccin o caeras para agua caliente en forma individual, la jurisprudencia ha entendido que en caso que no sea posible la prestacin del servicio, ste no se abona. Para eximirse del pago debe ser aprobado en asamblea de copropietarios, y si rechazan la eximicin injustamente, se puede acudir a la justicia.

EXPENSAS DE REPARACIN Y CONSERVACIN: estos gastos los hace el consorcio a travs de su administrador y si ste no hace la reparacin, puede hacerla un copropietario. SI LA REPARACIN ES URGENTE O NECESARIA: el propietario que la hizo reclamar el reembolso.

SI NO ES URGENTE: hay que cumplir tres condiciones antes de ser reembolsado: que no est el administrador, notificar a los dems la reparacin que se pretende hacer y que ninguno se oponga a dice reparacin.

CARGAS POR INNOVACIN Y MEJORAS: en la propiedad horizontal, a diferencia del condominio en donde se exige unanimidad, para hacer innovaciones y mejoras de exige la mayora absoluta de votos, siempre que el reglamento no establezca otra proporcin. Esto es para evitar que un copropietario, caprichosamente impida hacer la mejora.

Si la mejora es de un costo excesivo o contraria a la ley o al reglamento o al aspecto esttico del edificio, la minora puede oponerse a travs del interdicto de obra nueva.

OTROS GASTOS:

1. SEGUROS: el seguro contra incendios es obligatoria la propiedad horizontal y est a cargo de los copropietarios.2. HIPOTECAS DEL TERRENO: si se hipotec el terreno los gastos del servicio y los pago del capital son a cargo de los copropietarios.

3. GASTOS POR DAOS CAUSADOS CON COSAS COMUNES: la cada de un balcn, un accidente causado con el ascensor, etc. son gastos a cargo de los copropietarios (art. 1113 del cdigo civil: responsabilidad por daos con las cosas).4. GASTOS DE RECONSTRUCCIN: la minora que no quiere pagar el gasto, puede darle su parte a la mayora.

LAS EXPENSAS SON COBRADAS POR:

1. Si los gastos los hizo el consorcio: l es el titular del crdito o y debe cobrar el administrador.

2. Si los gastos los hizo un copropietario: este es el titular del crdito o y quien tiene derecho al reembolso.

El Art. 17: dice que la obligacin que tienen los propietarios de pagar las expensas, es PROPTER REM, es decir que sigue a la cosa, o sea a la unidad.

Por eso, si se transfiere la unidad, y se deben 10 meses de expensas, el nuevo propietario debe abonar esa deuda.GARANTAS PARA COBRAR LAS EXPENSAS:

VA EJECUTIVA

PATRIMONIO O UNIDAD FUNCIONAL

PROHIBICIN DE ABANDONO

DERECHO DE RETENCIN

PRIVILEGIO ESPECIAL

VA EJECUTIVA: en el cdigo procesal y comercial, existe la va ejecutiva para lograr el cobro de las expensas, esto se debe a que como las expensas son el motor del consorcio, no se podra esperar para cobrarlas los tiempos de un juicio ordinario.PATRIMONIO O UNIDAD FUNCIONAL: mientras que la persona es propietaria, responde con todo su patrimonio por las expensas devengadas; y por las deudas del propietario anterior, responde hasta el Valor de su unidad funcional. Esto es porque el consorcio puede reclamarle al comprador las expensas que el vendedor dej impagas.

PROHIBICIN DE ABANDONO: la ley prohbe que un propietario al abandono de la parte propia o comn, con el fin de no pagar las expensas.

DERECHO A RETENCIN: se establece el derecho de retencin del consorcio sobre el departamento del propietario que no pague las expensas (art. 2686).

Esto es muy difcil de aplicar, ya que casi nunca el consorcio va a tener en su poder el departamento, pero existe la posibilidad si existiesen casos donde s.Ejemplo: en un edificio es necesario cambiar todas las caeras. Como se trata de una regla muy grande, puede ser necesario entregar la tenencia del departamento. Entonces hasta que no pague las expensas, no se le entregar dicho departamento.

Art. 2686: no contribuyen del condominio o los condminos, pagar los intereses a eco propietario que los hubiese hecho, y ste tendr el derecho retener la cosa hasta tanto se verifica el pago.

PRIVILEGIO ESPECIAL: el crdito del consorcio contra el propietario que no pag las expensas comunes goza del privilegio especial que tiene el conservador de la cosa (art. 3901), siendo su crdito preferente sobre los otros crditos.

El fundamento es que las expensas son para la conservacin y mantenimiento del edificio, y si faltaran, ste puede dejar de existir y entonces no se podran cobrar todo los dems crditos (nota al art. 3901).

Art. 3901: los gastos hechos para la conservacin de la cosa son preferidos a todos los crditos, en el inters de los cuales han sido tambin hechos. Son preferidos a los gastos de la ltima enfermedad, a los sueldos o salarios del agente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, a las deudas al fisco y municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada. Nota al art. 3901: el conservador de la cosa ha trabajado en el inters de todos los acreedores anteriores. Sin l, la cosa afectada hubiera perecido. No puede decirse lo mismo de los crditos posteriores. A la verdad, sin los gastos y trabajos del conservador de la cosa, los acreedores posteriores no habran podido asentar iniciar la garanta de sus crditos. Pero faltando la cosa conservada, o no habran tratado con el deudor, o habran establecido su garanta sobre otro objeto. Nada les importa que se hubiesen hecho o no los gastos de conservacin, pues la cosa no habra sido afectadas al crdito de ellos.

CRDITO POR EXPENSAS Y CRDITO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO: entre ambos la jurisprudencia sostiene que tiene preferencia el crdito del acreedor hipotecario, salvo que el deudor est en concurso, en cuyo caso tiene preferencia el crdito por expensas.

EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

Es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. Si considera que es una persona jurdica distinta de cada uno de sus miembros y que tiene patrimonio propio: las expensas comunes. No obstante, algunos juristas consideran que no es persona jurdica.EL CONSORCIO QUEDA CONSTITUIDO DEFINITIVAMENTE CUANDO EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN SE OTORGA POR ESCRITURA PBLICA Y SE INSCRIBE EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE, esto ltimo es a los efectos de oponibilidad frente a terceros. A partir de ah se darn los ttulos de propiedad a cada adquirente.

Si el reglamento no se inscribe, slo va a obligar a las partes que lo firmaron.

EL CONSORCIO DEBE LLEVAR LOS LIBROS DE ACTAS Y DE ADMINISTRACIN, los cuales deben ser anotados en el registro de la propiedad inmueble y sern llevados por el administrador.SI ESTOS LIBROS SE PERDIERAN O FUESEN ROBADOS O FUESEN RETENIDOS JUDICIALMENTE, se deber empezar un nuevo libro, previa denuncia policial y dejar constancia de eso en el nuevo libro (en caso de prdida o robo). En caso que hubiese retencin judicial, al comenzar el nuevo libro se debe agregar la constancia judicial correspondiente.DERECHOS DEL CONSORCIO: adems de cobrar las expensas y otros gastos, el consorcio tiene otros derechos, como por ejemplo puede accionar:

1. CONTRA LOS COPROPIETARIOS que violen el reglamento o hagan algo ilegal, inmoral o peligroso para el edificio. Por ejemplo: poner un casino clandestino, un cabarets, fabricar pirotecnia, etc.

2. CONTRA EL PERSONAL DE LIMPIEZA O MANTENIMIENTO o contra cualquier tercero que dae las partes comunes.3. CONTRA EL CONSTRUCTOR DEL EDIFICIO, en caso de que existan vicios ocultos en la construccin.

4. CONTRA EL ADMINISTRADOR, para que rinda cuentas o en caso de que haya culpa a o dolo en el ejercicio de sus funciones.

5. COMO PERSONA JURDICA tiene derecho a contestar todas las acciones relativas a l.EL REGLAMENTO: es la ley interna del edificio. Rige la vida del consorcio y todos los copropietarios deben respetar lo. Es la columna vertebral de la propiedad horizontal. El reglamento debe otorgarse por escritura pblica e inscribirse en el registro de la propiedad inmueble.

Con respecto a LA NATURALEZA JURDICA del reglamento, la doctrina est dividida:

1. La mayora, entre ellos Marini de Vidal, consideran que estamos ante un contrato, porque reglamento se forma por un acuerdo de voluntades entre los copropietarios. Sera un contrato consensual, formal, bilateral, conmutativo y de adhesin.

2. Para otros, consideran que se trata simplemente de un conjunto de normas jurdicas, pero no de un contrato, porque no siempre hay acuerdo de voluntades. Adems, los copropietarios entran y salen de esta supuesta relacin contractual, al comprar o vender, sin el consentimiento de los dems propietarios, lo cual estara prohibido en un contrato.TEMAS QUE DEBE CONTENER AL REGLAMENTO: (art. 9)

El reglamento deber:

1. Determinar cules son las partes exclusivas y cules las comunes.

2. Especificar el porcentaje que le toca a cada propietario de las partes comunes y de los gastos comunes.

3. Determinar cmo ser el uso de las cosas y servicios comunes.

4. Determinar el destino que se les dar a las unidades (para oficinas, viviendas, locales, etc.).

5. Especificar todo lo relacionado con la reunin de consorcio: designar al Presidente, detallar el qurum, mayora para modificar el reglamento, etc. A pesar de esto, el reglamento no podr modificar las mayoras especiales que indica la ley de propiedad horizontal.

6. Detallar todo lo relacionado con el administrador: eleccin, remocin, sueldos, derechos y obligaciones, etc.

7. Si algn propietario no va a vivir en el inmueble, hay que constituir su domicilio.

8. Determinar quin va a certificar las actas de cada asamblea, las deudas que haya por expensas, etc.

9. El reglamento puede contener otros temas que incluyen los consorcistas, siempre que no contraer y en a la ley o el espritu de la propiedad horizontal, porque de lo contrario estas clusulas eran consideradas invalida.

REDACCIN DEL REGLAMENTO: el reglamento pueden ser redactado por:

1. EL PROPIETARIO VENDEDOR: luego este reglamento debe ser aceptado por los compradores, adhirindose al mismo.2. TODOS LOS COPROPIETARIOS EN FORMA UNNIME: luego, los futuros compradores Irn adhirindose al reglamento.

REFORMA DEL REGLAMENTO: la mayora de votos necesarios para reformar el reglamento va a depender de que clausula se quieran reformar.Existen dos tipos de clausuras: clusulas reglamentarias y clausulas estatutarias.

1. CLUSULAS REGLAMENTARIAS: son las relacionadas con temas menores. Para reformar estas clusulas o partes reglamentarias, se exigi una ms seria no menor de 2/3 del total de los propietarios. Esto significa que al reglamento puede establecer una mayora mayor, como la unanimidad, pero nunca menor a 2/3 del total de lo propietario.

2. CLUSULAS ESTATUTARIAS: son las relacionadas con el estatuto o situacin patrimonial. Para reformar esta parte estatutaria o cuando la reforma es importante, suele exigirse la unanimidad. Por ejemplo: para cambiar el destino de las unidades, determinar las partes propias y comunes, etc.

Cuando hablamos de porcentajes o totalidad de propietarios, estamos hablando todos los propietarios de las unidades de la propiedad horizontal y no de los presentes en la asamblea.LA REFORMA DEBE HACERSE EN ESCRITURA PBLICA Y SER INSCRIPTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD de inmueble, para que sea oponible a terceros. De lo contrario va valer el reglamento originario, sin la modificacin.

LAS CLUSULAS DE IRREVOCABILIDAD, que suele hacer el propietario vendedor a su favor, para que no se reformen determinadas cosas, son invlidas y en estos casos la reforma puede hacerla la justicia.

EL ADMINISTRADOR: es el representante del consorcio. Puede ser designado administrador cualquier persona capaz, sea un copropietario o un tercero, sea una persona fsica o una persona jurdica.

Su designacin debe estar en el reglamento. Como el administrador forma parte del reglamento, para su designacin se precisa la unanimidad, que es exigida para sancionar el reglamento.

NOMBRAMIENTO DE UN NUEVO ADMINISTRADOR: para los que consideran que no se reforma con esto el reglamento, se va a necesitar la mayora absoluta del art. 10 de la ley de propiedad horizontal. En cambio, para los que creen que esto reformar el reglamento, slo se necesitar la mayora de 2/3. stas mayoras sern vlidas siempre que al reglamento no de una mayora distinta.

El consorcio nunca puede estar sin administrador, por eso en caso de que no s si a lamayora establecida, la designacin del rea el juez.

Art. 10: los asuntos de inters comn que no se encuentran comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora de votos. Estos se computarn en la forma que premia el reglamento y, en su defecto, se presumir aqu cada propietario tiene un voto. Si un piso departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificara la representacin. Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez que convoque a la reunin, que si llevara a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimientos que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. Art. 9: al constituirse el consorcio de propietario, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el registro de la propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietario, mediante una mayora no menor a 2/3. Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el registro de propiedad..

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: son las mismas que las del mandatario, sea que entre el administrador y el consorcio hay un contrato de mandato. Por eso va a tener a su cargo las siguientes funciones:

1. ADMINISTRAR Y CUIDAR las partes comunes (ascensor, pasillo, etc.).

2. RECAUDAR Y EMPLEAR los fondos recaudados.

3. ASEGURAR el edificio contra incendios.

4. RENDIR CUENTAS, cuidar los ttulos de propiedad del inmueble y la documentacin del consorcio. 5. LLEVAR DOS LIBROS del consorcio: el de ACTAS DE LAS ASAMBLEAS y el de ADMINISTRACIN DEL CONSORCIO.

6. REPRESENTAR al consorcio administrativa y judicialmente. Por ejemplo: demandar al propietario que no paguen las expensas.

7. EJERCER LOS DERECHOS Y CUMPLIR LAS OBLIGACIONES asignadas en el reglamento.

REMOCIN DEL ADMINISTRADOR: los copropietarios pueden revocar el mandato cuando quieran, sin necesidad invocar justas causas y aunque el reglamento establezca su irrevocabilidad. Esto es as porque s se pierde la confianza en el administrador, se pierde la esencia del mandato que est basado en la confianza.

Si no se logra la mayora requerida y hay justa causa para removerlo, uno o varios copropietarios pueden pedir la remocin judicial. Se considera justa causa por ejemplo el incumplimiento de sus obligaciones.

REMUNERACIN: el cargo generalmente es oneroso. En el reglamento o se va a establecer si se trata de sueldo fijo, de porcentaje determinado, etc.. Pero puede llegar a ser gratuito perfectamente.

CONSEJO DE ADMINISTRACIN: es un grupo de no ms de tres consorcistas designado por la asamblea, que fiscalizan y controlan al administrador.

Art. 9: El reglamento debe proveer obligatoriamente por lo menos de los siguientes puntos:

1) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.

2) Determinar las bases de la remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica.

3) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes.4) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que esta ley se exige una mayora especial.

Art. 11: el representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.

Est, adems obligado a asegurar el edificio contra incendios.

LA ASAMBLEA: es el rgano ms importante del consorcio y est compuesta por todo los copropietarios. Inicia a prueba y modifica el reglamento. Tambin nombra, da instrucciones o despide al administrador, etc.Para realizar una asamblea debe notificar sea todos los copropietarios.

Esta notificacin debe incluir la orden del da (es decir, los temas a tratar en asamblea).

Si durante la asamblea se trata algn tema fuera de los que eran orden del da, lo que se decida sobre ese tema, ser nulo. CLASES DE ASAMBLEA: hay dos tipos de asambleas: las ordinarias y las extraordinarias.

ASAMBLEAS ORDINARIAS: se hacen peridicamente en los plazos determinados por el reglamento. Los temas a tratar en este tipo de asamblea estn predeterminados en el reglamento. Por ejemplo: aprobar las cuentas del administrador, renovar el seguro contra incendios, etc.

ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS: no estn predeterminadas pero se realizan cuando surge algo en particular, de inters comn.

QURUM PARA SESIONAR: debe estar fijado en el reglamento y puede ser mayor, pero nunca menor, al que exige la ley para determinadas decisiones.

Por ejemplo: si la decisin que se debe tomar el sobre algo insignificante puede hasta sesionar s solo con los presentes. En cambio si la decisin es muy importante o urgente y no se llega reunir la mayora establecida por ley, puede hacerse la convocatoria a la asamblea por medio del juez.

CMPUTO DE VOTOS: en General se computa un voto por cada propietario, salvo que el reglamento establezca otra forma, como por ejemplo que los votos sean en proporcin a la parte del edificio que tiene cada propietario.

MAYORAS NECESARIAS:

1. PARA LOS ASUNTOS COMUNES: exige la mayora de los votos de todos los propietarios y no de los presentes, salvo que el reglamento o lo autorice.2. PARA OTROS ASUNTOS: la ley o reglamento o jurisprudencia establecen:

a) LA UNANIMIDAD: en los casos en que se necesite hacer una obra nueva, cambiar el fin de las unidades, hipotecar el terreno, o modificar alguna clusula estatutaria del reglamento o como la que detalla las partes comunes y propias, etc.

b) 2/3 DE TODOS LOS COPROPIETARIOS: cuando sea necesario modificar alguna clusula reglamentaria del reglamento, como cambiar las facultades del administrador.

CONTROL JUDICIAL DEL ASAMBLEA: cualquier eco propietario puede pedir el control judicial de la asamblea por medio de:

1. UN RECURSO DE NULIDAD: si demuestra que la asamblea fue ilegal, por ejemplo que no se hayan respetado las mayoras. Mariani de Vidal dice que cuando el contenido de la asamblea o las decisiones que se tomen iniciar sean contrarias a la ley o reglamento, se puede pedir la nulidad, basndose en las normas del cdigo civil sobre nulidad.

2. UN RECURSO DE ARBITRARIEDAD: si fue legal pero la decisin tomada si fue abusiva. Por ejemplo: un gasto muy alto e innecesario que los propietarios ms pobres no pueden afrontar.RESUMIENDO:

a) PARA QUE LAS DECISIONES DE LA ASAMBLEA SEAN VLIDAS OBLIGATORIAS PARA TODOS, NECESITAMOS:

Convocatoria: notificar fehacientemente a todo los copropietarios para que concurran a la asamblea, indicando se en el orden del da los temas que se van a tratar.

Qurum: la cantidad de copropietarios que deben estar presentes en la asamblea para que sta pueda sesionar vlidamente.

Mayoras: las mismas se cuentan sobre la totalidad de los propietarios, y no de los presentes en la asamblea, y en General se computa un voto por unidad.

b) DENTRO DEL CONSORCIO TENEMOS:

Administrador: que accede rgano ejecutivo.

Asamblea: que es el rgano deliberativo.

Consejo: que es el rgano de control del administrador.EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTALEXISTEN DIFERENTES CAUSAS:

RUINA O DESTRUC TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO

VETUSTEZ (ANTIGEDAD) COMPROBADA

CONFUSIN

VENTA O ABANDONO DE LA UNIDAD

OTRAS CAUSAS

RUINA O DESTRUCCIN TOTAL O PARCIAL DEL EDIFICIO: es cuando se destruye ms de las 2/3 partes de su valor. Cualquiera de los propietarios puede pedir de la venta del terreno y materiales, y si la mayora no quiere hacerlo, puede pedirse judicialmente. Si la destruccin nos se iba a 2/3, la mayora puede obligar a la minora a contribuir con la reconstruccin, y la minora puede elegir entre contribuir con ella o venderle su parte, segn valuacin judicial (art.12).VETUSTEZ COMPROBADA: se necesita la ms seria que represente ms de la mitad del Valor del edificio. Esta mayora para elegir entre demoler y vender el terreno y materiales o reconstruir. Si la minora se niega a contribuir deber venderle su parte a la mayora (art. 16).

Si el edificio es tan viejo que es peligroso, por un posible derrumbe, la demolicin puede ser ordenada por la municipalidad y cualquier copropietario puede ir a la justicia para pedirla.

De igual forma, un copropietario puede ir a la justicia para demostrar que el edificio que se quiere demorar no est realmente vetusto.

Art. 16: en caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del Valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. si se resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a esa, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.CONFUSIN: cuando una persona adquirir todas las unidades y desafectar el edificio de la propiedad horizontal.

VENTA O ABANDONO DE LA UNIDAD: termino parcialmente para cada propietario cuando vende su unidad, ya sea voluntaria u forzosamente, o cuando la abandona, siempre que el abandono no sea para no pagar las expensas sea que eso est prohibido.OTRAS CAUSAS: por tener la cosa fuera del comercio, por prescripcin adquisitiva, etc.PRE HORIZONTALIDAD - LEY 19.724

La prehorizontalidad es el estado de un inmueble en el que se iba a construir o se est construyendo un edificio con la intencin de someterlo luego al rgimen de la propiedad horizontal.

Esta ley se crea, porque la ley de propiedad horizontal en su art. 1 dice que el rgimen de propiedad horizontal disipa aplicar a edificios ya terminados: Los distintos pisos de un edificio, o distintos departamentos de un mismo piso, o departamentos de un edificio de una sola planta. Y que sean independientes y con salida a la va pblica.

Esto traa inconvenientes para regular las estructuras sin terminar o sin empezar, porque no poda aplicarse el rgimen de la propiedad horizontal.

Por ejemplo: de los 50 departamentos, si vamos hechos 49 (una estructura sin terminar); o compr el terreno y como no tengo plata para empezar a construir el edificio, quiero financiar la construccin con la venta de los futuros departamentos (una estructura sin comenzar).

Generalmente ocurra que el dueo de un terreno, que quera construir un edificio, en la prctica, venda las unidades an sin construir, para poder financiar as su construccin. Por eso, es que si uno quiere ver algn departamento en una torre nueva, seguramente lo que le mostraran es un dibujo o maqueta de cmo ser el edificio, la Pileta, el parque, etc.

Adems, es importante tener en cuenta que aunque est completamente terminado el edificio, recin va estar afectado al rgimen de propiedad horizontal, cuando el reglamento de copropiedad y administracin est inscrito en el registro de la propiedad inmueble.

Para regular este tipo de situaciones es que naci LA LEY 19.724.

Esta ley permite que se regulen las ventas de departamentos que todava no estn construidos, dndoles seguridad de los compradores al firmar el contrato.

Por un lado crea una ventaja para el dueo del terreno, que es que consigue la plata para construir el edificio, sin tener que pedir prstamos con altos intereses a una compaa financiera. Y por el otro, crea una ventaja para los compradores, que van a comprar su departamento un precio ms bajo del que valdr cuando el edificio est terminado.

Con la ley de pre horizontalidad, tambin se evita que el vendedor cometa fraudes. Por ejemplo que luego de sacarlo una cantidad de dinero a cada comprador, desaparezca o se declare insolvente y caiga en quiebra; o que se descubra posteriormente que el terreno est hipotecado; etc.

EL ESTADO DE PRE HORIZONTALIDAD nace con la inscripcin en el registro de la propiedad inmueble del escritura pblica en la que el titular del dominio del terreno, manifiesta su voluntad de afectarlo a la construccin de un edificio que ser luego subdividido en unidades, las cuales eran enajenadas a ttulo oneroso, a travs del rgimen de propiedad horizontal.

Art. 1: todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenar lo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades portal rgimen.

LA ESCRITURA, ADEMS DEBE CONTENER: (art. 2)

1. El estado de ocupacin del inmueble.

2. La inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones a la fecha de su otorgamiento.

3. Si se pact un plazo determinado para vender un nmero preciso de unidades, el plazo no podr exceder de 1 ao. Una vez cumplido el plazo, el nmero de unidades vendidas debe ser, por lo menos, del 50% del total de las unidades.

LA ESCRITURA DE AFECTACIN SE ANOTARA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE INMUEBLE, y ste har constar esa circunstancia los certificados que expida.

PUBLICIDAD DE LA AFECTACIN: (art. 10) la afectacin al rgimen de prehorizontalidad se debe dar a publicidad, lo cual se logra mediante:

1. LA INSCRIPCIN EN EL REGISTRO.

2. QUE EL VENDEDOR QUE D A CONOCER LA AFECTACIN DEL INMUEBLE. Esto puede suceder: colocando un cartel frente a la obra; o bien en las ofertas publicitarias que haga en diarios, revistas, televisin; o en los contratos de enajenacin de las unidades.

LA AFECTACIN DEL INMUEBLE A LA PREHORIZONTALIDAD le prohbe al propietario disponer del inmueble o gravarlo en forma diferente o a la establecida por la ley.

Nada impide que le venda el inmueble un tercero, porque esto no afectar los derechos de los adquirentes por polito inscripto.

Es decir, que en nuevo adquirente debe continuar con la afectacin del inmueble, a la prehorizontalidad.

ART. 4: EFECTOS DE LA ANOTACIN EN EL REGISTROLA ANOTACIN INHIBE AL PROPIETARIO PARA DISPONER DEL INMUEBLE O PARA GRAVARLO en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retraccin o desafectacin a que se refieren los artculos 6 y 7 de esta ley.

REGISTRO DE LOS CONTRATOS: (art. 12) el propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el registro de la propiedad inmueble correspondiente la jurisdiccin del inmueble afectado, a diferencia del adquirente que puede registrarlo en cualquier tiempo.

Los contratos no registrados no son oponibles a terceros.

De todas formas, el artculo 12 en su parte final dice que el contrato no registrado, no da derecho al propietario contra el adquirente, pero s al revs, dado que para el propietario registrar es una obligacin.

Los acreedores hipotecarios deben aceptar las cancelaciones parciales al escriturar se cada unidad.

BOLETO DE COMPRAVENTA: es un contrato cuyo contenido obliga recprocamente a las partes a escriturar una compraventa de un inmueble. Hasta que eso suceda slo genera un obligacin natural: dar la cosa y pagar el precio.

Para algunos autores, el boleto es una compraventa perfecta, para otros es una promesa de hacer la compra-venta por escritura pblica, sea que el boleto debe hacerse por instrumento privado.

En el boleto no hay transmisin de derecho real alguno, por eso la prehorizontalidad protege a los titulares de esa promesa de compra-venta.

El boleto o sase para tener por escrito el acuerdo entre las partes hasta que se haga la escrituracin. Cuando se hace la venta de las unidades an sin construir, el lapso entre el boleto y la escritura es muy largo. Esto se debe a que el escritura se hace al terminar el edificio y al redactar de inscribir al reglamento.

Para que este boleto pueda ser oponibles frente a terceros es indispensable su registro, porque entre un boleto registrado y otros sin registrar, triunfa siempre el registrado.

LA LEY 20.216 CREA EXCEPCIONES AL RGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD, quedando excluidos del rgimen:

1. Los condominios, comuneros o socios que dividen un inmueble comn, ya sea condominio, comunidad hereditaria o sociedad.

2. Cuando se enajenen o adjudican unidades en inmuebles del dominio privado del estado, provincias o municipalidades.

3. Cuando se enajenado adjudican unidades en inmuebles cuya construccin se hace con prstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales o municipales.

4. Los edificios sea afectados o que se afecten al rgimen de propiedad horizontal dentro de los 90 das de publicacin de la presente. Adems la publicidad de la afectacin se logra con la inscripcin en el registro y con su efectiva exteriorizacin.

SE PUEDE DESAFECTAR EL INMUEBLE A LA PREHORIZONTALIDAD CUANDO:

1. Pasaron 6 meses de registrada la afectacin y no se vendieron unidades.

2. Se resolvern los contratos que ya se tenan registrados.

3. Pas un ao y con justa causa, la obra nos empez o se paraliz.

En estos casos el propietario podr pedir judicialmente la desafectacin del inmueble al rgimen de la prehorizontalidad.

LA PREHORIZONTALIDAD TAMBIN PUEDE HIPOTECARSE si se hizo reserva de hipotecar en los contratos de enajenacin. Tambin si hay conformidad de los adquirente registrados para hipotecar.

De todos modos, aunque se oponga algn adquirente registrado, siempre que haya justa causa puede obtenerse autorizacin judicial.

Otro caso sera que el inmueble se estuviera hipotecado al hacer la afectacin a la prehorizontalidad.

EL PROPIETARIO DEL TERRENO PUEDE RETRACTARSE DE REALIZAR LA OBRA: pero tendr que devolver el dinero recibido a cada adquirente, ms un inters.